Principalul lucru este să știți ce 5 pași trebuie să faceți pentru ca un fleac ratat în timpul tranzacției să nu se transforme într-o neplăcere majoră în viitor. Ce trebuie să căutați atunci când cumpărați un apartament piață secundară?
Dacă ți-a plăcut un apartament pe piața secundară, atunci trebuie să începi să studiezi istoricul problemei verificând documentele pe baza cărora a apărut proprietatea vânzătorului. Cele mai frecvente opțiuni sunt contractele de cumpărare și vânzare, schimb, donație; mai rar - cei care au intrat forța juridică hotărâri judecătorești, certificate de drept la moștenire, contract de închiriere. Evident, aceste documente nu trebuie să conțină în niciun caz semne de fals, ștergeri etc. Dacă există corecții în text, acestea trebuie să fie certificate de semnăturile tuturor părților la acord. Dacă contractul este certificat de un notar, atunci corecțiile sunt sigilate și semnate de notar, scrie Proprietar.
„Verifică faptul că este corect înregistrare de stat contractele, - recomandă avocatul Penny Lane Realty, Sergey Amendament. - Dacă în documentele pe baza cărora a apărut dreptul de proprietate, sunt precizate condițiile, a căror nerespectare stă la baza încheierii tranzacției, asigurați-vă că aceste condiții sunt îndeplinite. O astfel de condiție poate fi, de exemplu, obligația cumpărătorului (care, interacționând cu dvs., acționează deja ca vânzător) de a plăti costul apartamentului la ceva timp după încheierea contractului. În cazul neîndeplinirii acestei obligații, contractul poate fi reziliat. "
O nuanță importantă: dacă descoperiți că apartamentul a fost prezentat cuiva sau lăsat moștenire prin moștenire (în timp ce noul său proprietar nu este o rudă), și imediat după aceea noul proprietarîncepe să vândă acest apartament rapid, apoi acest fapt ar trebui să vă alerteze.
Cereți proprietarului un extras din United
registru de stat drepturi la imobiliareși tranzacțiile cu acesta (EGRP). Această declarație va reflecta întreaga istorie a obiectului (transferul dreptului de proprietate, precum și prezența arestărilor asupra apartamentului, interzicerea tranzacțiilor), începând din 1998, adică de la crearea URSS, ceea ce este suficient pentru pacea ta sufleteasca.
„Dacă din acest extras vezi că apartamentul este pentru timpuri recente de foarte multe ori a fost revândut și transmis din mână în mână și, de fapt, nimeni nu a trăit în ea mult timp, este probabil ca tranzacțiile de pe această proprietate să nu fie „curate” și în acest fel cineva a încercat să „înlocuiască” un cumpărător de bună-credință ”, avertizează Olga Rykova, directorul departamentului juridic la Panorama Estate. În acest caz, experții recomandă să fie precauți și mai buni - să caute un obiect mai fiabil.
De asemenea, din extras va fi clar dacă apartamentul se afla sau nu în epicentrul unei dispute, dacă i s-au impus arestări etc. Și dacă, ca urmare a studierii acestor informații, găsiți vreo dispută, acordați atenție modului în care au trecut mulți ani de la apariția lor.
De Legislația rusă, termen maxim prescripția pentru invalidarea tranzacțiilor, inclusiv a tranzacțiilor imobiliare, este de 3 ani. Prin urmare, dacă în termen de trei anii recenti nu au existat dispute cu apartamentul înainte de achiziția propusă, atunci nu trebuie să vă faceți griji că proprietarii anteriori își vor prezenta brusc drepturile. Dar dacă înțelegeți că au existat dispute în ultimii 3 ani, atunci solicitați proprietarului să furnizeze o hotărâre judecătorească, pe baza căreia va fi posibil să trageți concluzii finale cu privire la legalitatea deținerii acestui apartament. Dacă nu s-a luat încă o decizie judecătorească, atunci are sens să o așteptăm înainte de a încheia o înțelegere.
Este adevărat, se întâmplă ca apartamentul să nu figureze în registrul de stat unificat. Acest lucru se întâmplă de obicei cu bunuri imobiliare din vechime fond de locuințe... Dacă un astfel de apartament nu se află în registru, înseamnă că după privatizarea sa nu s-au mai făcut tranzacții cu acesta, adică este ideal cu punct legal Din punctul de vedere al apartamentului, este absolut „curat”. Pentru o certitudine sută la sută, cumpărătorul poate trimite o cerere către Departament politica locativă pentru a verifica adevăratele drepturi ale proprietarului său. Nu trebuie să faci altceva.
Cereți proprietarului documentele ITO pentru apartament. Sunt necesare pentru a verifica dacă calitatea apartamentului corespunde documentelor: dacă există inconsecvențe legal reamenajare sau reconstrucție. Conform articolului 26 din Codul locativ al Federației Ruse, aproape orice reorganizare și reamenajare necesită acordul cu organismul administrația locală, iar dacă sunt executate „spontan”, atunci vor intra în categoria infracțiunilor administrative, pentru care este prevăzută răspunderea. Orice re-echipare a unui apartament care nu a fost aprobată de autoritățile competente este considerată ilegală.
Proprietarul însuși trebuie verificat cu o atenție nu mai puțin atentă. În primul rând, asigurați-vă că autenticitatea pașaportului său. Acest lucru se poate face folosind un serviciu specializat de pe site-ul oficial al Serviciului Federal pentru Migrație al Federației Ruse. Informațiile obținute în acest mod sunt, desigur, mai mult în scopuri de referință. Pentru a obține semnificative din punct de vedere juridic informații oficiale creatorii site-ului recomandă contactarea diviziei teritoriale a FMS (pur și simplu, biroul local de pașapoarte).
„Trebuie să fii extrem de atent dacă contractul este semnat de un reprezentant al vânzătorului prin procură”, notează Serghei Amendamentul. - Trebuie să știți că o procură emisă de o persoană fizică trebuie notarizată. Ar trebui să vă asigurați că procura nu a fost revocată și, de asemenea, să înțelegeți clar lista competențelor persoanei autorizate: dacă are dreptul doar să semneze un contract de închiriere sau poate, de exemplu, să primească plata în temeiul acordului. În general, trebuie să înțelegeți că semnarea unui contract confident creează riscuri suplimentare. "
Va fi mult mai dificil să înțelegem capacitatea juridică a vânzătorului. Dar acest lucru trebuie făcut (indiferent cât de multă încredere inspiră persoana) pentru a fi sigur că la momentul încheierii contractului proprietarul nu se află într-o exagerare lunară planificată, într-o stare de influență narcotică și că este sănătos psihic. Nu vă lăsați, împreună cu vânzătorul, să vizitați dispensarele narcologice și neuropsihiatrice pentru a obține certificate relevante.
Solicitați proprietarului să vă furnizeze
extras extins din cartea casei. Vă va permite să verificați cine este înregistrat în apartamentul de la locul de reședință și dacă aceste persoane, în conformitate cu legea, își păstrează dreptul de a locui în apartament atunci când este vândut.
Faptul este că unul dintre riscurile semnificative atunci când cumpără o casă este posibila contestare a drepturilor la un apartament de către terți. Pot apărea dispute, de exemplu, dacă există un membru al familiei dispărut înregistrat în apartament. „Nimeni nu garantează că această persoană dispărută nu va apărea în câțiva ani și nu va contesta afacerea. Există astfel de cazuri - spune Olga Rykova. „Oamenii sunt în închisoare, nu vor să-și informeze rudele despre asta, apoi sunt eliberați și își revendică drepturile.” Prin urmare, atunci când cumpărați un apartament în care este înregistrat un membru al familiei dispărut, temporar pensionat într-o călătorie de afaceri pe termen lung în Arctica, pentru tratament pe termen lung (de exemplu, într-o clinică de neuropsihiatrie sau dependență de droguri) sau în locurile de detenție, mergi la un anumit risc... Credeți că ar merita să căutați o altă opțiune?
Sunt în pericol și apartamentele în care copii minori ale căror interese trebuie respectate. Și dacă în cursul tranzacției au fost afectate drepturile minorilor, asigurați-vă că aveți permisele corespunzătoare de la autoritățile tutelare.
„În plus, este necesar să se acorde atenție drepturilor soților vânzătorului: dacă vânzătorul este căsătorit sau apartamentul a fost cumpărat în căsătorie, atunci acordul trebuie să conțină consimțământul soțului pentru vânzare”, spune Irina. Shugurova, deputat director general MIEL-Brokeraj pe probleme juridice.
În activitatea de cumpărare și vânzare a unui apartament, desigur, toate nuanțele sunt importante: conținutul contractului de cumpărare și vânzare, procesul de transfer al banilor pentru apartament, scrierea competentă a chitanțelor de către vânzător, controlul asupra transferului efectiv al apartamentului - toate acestea sunt componente ale întregului concept de „afacere”. Principalul lucru este să ne amintim că atunci când achiziționați un apartament nu trebuie să credeți (la cuvânt), să vă fie frică (de înșelăciune), să întrebați (documente).
Atunci când semnează contracte pentru furnizarea de servicii cu plată, cumpărătorii întreabă deseori agenții imobiliari cum pot verifica puritatea legală a apartamentului pe care îl cumpără, deoarece există întotdeauna o clauză a contractului în acest sens?
Un agent imobiliar sau un avocat cu experiență va începe să vă spună că se va uita la toate documentele de la proprietar, va face o cerere către Rosreestr despre sarcini și, în plus, notarul este obligat să verifice apartamentul pentru partea sa. Toate acestea sunt corecte, dar, totuși, numărul de oferte „rămase”, deși este în scădere, dar sunt și cel mai probabil vor fi întotdeauna, atâta timp cât unii dintre concetățenii noștri vor să-i înșele pe ceilalți concetățeni, folosind diverse metode pentru aceasta.
Dacă le oferiți potențialilor cumpărători o notă, care va prezenta pe scurt principalele tipuri de verificare a „curățeniei” unui apartament, veți obține ceea ce este scris mai jos.
1. Apartamentul trebuie să fie înregistrat pe numele persoanei (persoanelor) care îl vinde. Acest lucru este confirmat de un extras din URSS (extins sau scurt), un certificat de proprietate, un contract de cumpărare și vânzare, un certificat de moștenire, donație, privatizare, precum și un pașaport cadastral (pașaport tehnic) pentru a înțelege dacă apartamentul nu a legalizat reamenajarea. În caz contrar, vânzătorul trebuie să dețină o împuternicire notarială, care indică posibilitatea de a înregistra vânzarea acestui apartament și același set de documente (nu copii!). Toate celelalte opțiuni sunt escrocherii. Dacă există mai mulți proprietari, toți trebuie să participe la tranzacție sau unul dintre ei poate să o efectueze prin procură de la toți ceilalți. Pe proprietari minori tranzacția are dreptul să fie efectuată de părinți sau tutori (tutela este înregistrată oficial).
2. Dacă apartamentul a fost cumpărat în căsătorie, ambii soți trebuie să participe la tranzacție sau unul - prin procură sau consimțământ scris certificat de un notar. Dacă nu există un soț, precum și un document privind consimțământul acordului, atunci acesta nu poate avea loc. Există multe nuanțe în ceea ce privește proprietățile imobiliare care pot fi divizate după divorț, dar orice diviziune trebuie documentată.
3. Există o prevedere privind persoanele cu dreptul de a locui în acest spațiu de locuit (FZ-5242-1, articolul 7. Îndepărtarea unui cetățean Federația Rusă cu contabilitate înregistrare la locul de reședință, modificat la 13.06.2016).
De exemplu, un tip a mers la armată (va fi necesară o procură și o cerere la FMS), un alt cetățean (cetățenii) a intrat în închisoare (eliberat printr-un verdict judecătoresc), al treilea era în tratament pentru alcoolism sau droguri . Anterior, dacă un apartament a fost vândut fără consimțământul și radierea acestor cetățeni, aceștia ar putea, prin instanțe, să-și recapete dreptul de ședere, chiar dacă apartamentul a fost revândut de mai multe ori. Acum, paragrafele care vorbesc despre acest lucru și-au pierdut forța, adică problema poate apărea numai cu un chiriaș din instituție medicală... Există încă un drept reședință pe viață pentru cetățenii care au semnat un acord rentă viageră... Dacă o astfel de persoană a murit, este necesar să se clarifice cui este dezabonată proprietatea și numai atunci să ia o decizie cu privire la cumpărarea unui apartament. Pentru toate aceste acțiuni, trebuie să existe o hotărâre judecătorească, pe baza căreia apartamentul va fi eliberat de chiriașii nedoriti, care și-au pierdut dreptul de ședere, persoane dispărute, nomazi etc.
Lua ajutor deplin despre cetățenii care locuiesc și locuiesc în apartamentul care vă interesează, este imposibil. Există formularul numărul 9 - un extras din registrul casei și formularul numărul 12 - „Certificat de radiere a anumitor categorii de cetățeni”. În orice caz, dacă un apartament este „îmbătrânit” și a trecut de la mână la mână de multe ori, este imposibil să se găsească scopuri, când și cine a fost înregistrat în el sau înregistrat până la ultimul proprietar, fără o „mână șubredă” în organele de afaceri interne sau FSB. De asemenea, puteți înscrie un cetățean aflat într-un loc necunoscut prin instanță.
4. Apartamentele au adesea sarcini, în special în ceea ce privește creditele ipotecare, care vechi proprietar"Nu trage." În acest caz, trebuie să comunicați cu banca pentru a obține permisiunea de la acesta pentru tranzacție. Arestările și alte interdicții nu vor permite efectuarea tranzacției, prin urmare, înainte de tranzacție, este necesar să comandați un certificat de la Rosreestr, pe baza căruia puteți cumpăra în siguranță un apartament, mai ales că anul urmator registratorii vor fi responsabili pentru abatere la înregistrare.
5. Cel mai important punct este prezența copiilor minori în apartamentul achiziționat ca proprietari sau înregistrați. Nu vor fi niciodată eliberați „nicăieri”, deoarece aceste chestiuni sunt în mod necesar monitorizate de autoritățile tutelare. Se întâmplă ca un apartament să fie cumpărat cu ajutorul capitalului maternității și al unui credit ipotecar. Dacă cererea nu este aprobată din cauza copiilor minori, mama trebuie să scrie la Fond de pensie cerere de alocare a acțiunilor pentru copii după rambursarea ipotecii. Din păcate, dacă apartamentul este vândut ulterior, nu toți solicitanții contribuie la acest proces și copiii rămân fără nimic.
6. O prevedere destul de nouă - falimentul indivizi... După cum știți, cetățenii care au declarat faliment încearcă în orice mod posibil să scape de bunuri, astfel încât să nu fie confiscate pentru a achita datoriile. Este necesar să monitorizați cu atenție soarta proprietății falimentului, astfel încât, pe viitor, să nu aveți nevoie să apărați dreptul la acesta în instanță.
7. În cazul în care apartamentul are o reamenajare ilegală, care nu este prezentată în documente, dar îți place, atunci îl poți legitima singur obținând o reducere de la vânzător. Adevărat, se întâmplă ca reamenajarea să încalce aspectul arhitectural al clădirii sau să fie demolată pereți portanți... În acest caz, este mai bine să nu cumpărați această proprietate fără să consultați specialiști. departamentul raional arhitectură. Dacă reamenajarea este mică, dar convenabilă, puteți cumpăra un apartament în această versiune și puteți trăi, deși dacă invitați un evaluator sau un tehnician ITO înainte de a cumpăra, vor fi obligați să arate reamenajarea (ceea ce uneori nu fac „de comun acord ).
8. Moștenitori. Atunci când primește un apartament ca moștenire și revânzarea ulterioară a acestuia, cumpărătorul trebuie să stabilească dacă moștenitorul acționează legal, dacă există și alți moștenitori ai acestei proprietăți imobile. Există alte nuanțe în problemele ereditare, care sunt adesea soluționate numai în procedură judiciară, prin urmare, este important să înțelegem dacă moștenirea este corect formalizată și dacă toți moștenitorii sunt gata să vândă proprietatea, astfel încât după un timp altcineva să nu se prezinte să ceară pentru spațiul de locuit pe care l-ați cumpărat deja. Dacă apartamentul este vândut de un singur moștenitor, trebuie să îi cereți o declarație notarială, conform căreia este obligat să satisfacă cererile altor moștenitori pe cheltuiala sa.
Pentru persoane fizice și agenții guvernamentale - pe hârtie - 750 de ruble, versiune electronica- 300 de ruble. Pentru entitati legale pe hârtie - 2200 ruble, în format electronic- 600 de ruble.
Desigur, nu am luat în considerare toate opțiunile. situații problematice cu imobiliare. Din păcate, „agenții imobiliari negri” nu încetează să își facă „faptele murdare”. După cum se dovedește, cu ajutorul ofițerilor de pașapoarte, registratori, notari. V diferite regiuni din când în când sunt scandaluri în legătură cu acest lucru.
Puteți avea încredere în profesioniștii care lucrează pe piața imobiliară, puteți comanda în mod independent certificate, puteți privi documente, vă puteți consulta cu avocații, vă puteți plimba cu vecinii cu întrebări, la biroul de locuințe și la secția de poliție a districtului. Alegerea este a ta! Dar pentru ca problema să fie rezolvată înainte de tranzacție, trebuie mai întâi să o studiați cu atenție pentru a afla dacă merită să cumpărați acest apartament și problema acestuia sau nu, altfel după ce ați cumpărat un apartament „murdar” este posibil să aveți multe situații neplăcute... Fii atent!
Text: Sergey Bardin Foto: pressfoto.ru, Alexey Alexandronok, Evelina Bilkis Colaj: Vladislav Kungurov
Se crede că un cec puritate juridică apartamentul trebuie gestionat de un profesionist - agentul imobiliar care efectuează tranzacția. BN investiga dacă un cumpărător de locuințe putea să o facă singur, bazându-se exclusiv pe forțele sale.
Cumpărătorul poate obține majoritatea informațiilor despre apartamentul achiziționat din mai multe documente care ar trebui solicitate de la vânzător. Să ne oprim asupra lor în detaliu și să vă spunem la ce nuanțe trebuie să acordați o atenție specială.
Document principal
Documentul principal care confirmă dreptul de a deține și dispune de proprietate este un certificat de înregistrare a dreptului de proprietate. Ar trebui să începeți să verificați curățenia apartamentului studiind acest document, deoarece conține multe Informatii utile despre obiect.
Ce informații sunt indicate în certificatul de înregistrare a dreptului de proprietate spectacol
Numele, numele, patronimul proprietarului, datele pașaportului acestuia, precum și data și locul nașterii
- Caracteristicile proprietății: tip, adresa locației, numărul etajelor, suprafața totală și locuibilă (dacă există), număr cadastral
- Ce tip de drept este înregistrat - proprietate, permanentă (utilizare nelimitată), Managementul operational etc.
- Documente care sunt prezentate ca bază pentru dobândirea dreptului: un contract de vânzare sau donație, un certificat al dreptului la moștenire prin lege sau prin testament etc.
- Restricții și sarcini care sunt stabilite în legătură cu această proprietate
În primul rând, ar trebui să acordați atenție datei eliberării certificatului. Dacă a fost primit destul de recent, este imperativ să aflăm de ce proprietarul a decis să-și vândă proprietatea. Este logic că este puțin probabil să scape de un obiect lichid imediat și fără motive speciale... Și atunci când vânzătorul nu poate explica motivul acțiunii sale, există un motiv pentru a fi precaut.
Certificatul de înregistrare a proprietății indică întotdeauna pe ce bază a fost eliberat. Acesta poate fi un contract de vânzare, donație, privatizare, un certificat al dreptului la moștenire, o decizie a unei instanțe sau a unei autorități. putere executiva etc.
Dacă dreptul de proprietate a apărut în temeiul unui contract de cadou sau pe baza unui certificat al dreptului la moștenire, asigurați-vă că clarificați dacă vânzătorul este o rudă a persoanei care i-a dat sau i-a lăsat proprietatea ca moștenire. Dacă nu, aflați de ce actualul proprietar al apartamentului a decis să-l vândă. Poate că persoana se teme că rudele Fostul proprietar va contesta legalitatea contractului de dar sau moștenire.
Baza pentru apariția dreptului de proprietate asupra unui apartament achiziționat de vânzător în timpul etapei de construcție este de obicei un certificat de plata integrala o cotă într-o cooperativă de locuințe sau un acord de participare la capital (în funcție de schema de cumpărare a unui apartament de la un dezvoltator). V acest caz asigurați-vă că aflați dacă vânzătorul era căsătorit la momentul contractului. La urma urmei, atunci apartamentul este proprietate comună, și veți avea nevoie de consimțământul notarial al celui de-al doilea soț pentru vânzare. Acest document este necesar indiferent de cine este proprietarul apartamentului vândut - un soț sau ambii.
Dacă titlul de proprietate a fost emis recent, întrebați de ce proprietarul a decis brusc să-și vândă proprietatea. Atunci când nu există o explicație clară, este mai bine să refuzați achiziția.
Cine este capul acestei case
Ce informații pot fi obținute din formularul numărul 9 spectacol
Numele complet al proprietarului proprietății, precum și lista persoanelor care, datorită înregistrării lor, au dreptul să folosească această proprietate
- Date privind înregistrarea fiecărui chiriaș sau radierea acestuia (în unele cazuri, este indicat și motivul radierii)
Este important să verificați dacă numărul proprietarilor este același cu numărul celor înregistrați. În mod ideal, toți chiriașii înregistrați ar trebui să fie radiați înainte de a încheia un contract de vânzare. Amintiți-vă că persoanele care nu au o parte din proprietate, dar sunt înregistrate în apartament, în unele cazuri își păstrează dreptul de a locui. De exemplu, cetățenii care nu au participat la privatizarea unui apartament prin lege își păstrează dreptul utilizare nelimitată aceasta camera.
Asigurați-vă că verificați dacă minorii sunt înregistrați în apartament. De legislația actuală este posibil să se vândă un „apartament cu un copil” dacă acesta nu este proprietarul fără consimțământul autorității tutelare și tutelare. Dar, potrivit experților, dacă în viitor se va dovedi că copilul nu are unde să locuiască, afacerea de vânzare a apartamentului poate fi invalidată.
Dacă un copil este înregistrat în apartament și în același timp nu are drepturi de proprietate, va fi util să întrebați vânzătorul unde va locui acest copil după vânzarea apartamentului
Oferte și ziduri
Următorul document pentru studiu detaliat este un extras din Registrul statului unificat al drepturilor (USRR). Extrasul conține informații despre toți proprietarii apartamentului și, cel mai important, sarcinile legate de imobil. Este posibil să se afle din document dacă obiectul este în gaj, dacă este în arest, dacă a fost declarat revendicări legale... Versiunea extinsă a extrasului din registrul de stat unificat (poate fi comandat doar de proprietar) spune câți proprietari au schimbat apartamentul și ce documente au stat la baza transferului drepturilor corespunzătoare.
Informații care pot fi obținute despre o locuință din Registrul de stat unificat spectacol
Număr cadastral
- Număr condiționat
- Pătrat
- Etaj (pentru un apartament în bloc)
- Valoare cadastrală
- Cantitate acțiuni de înregistrare cu proprietatea
- Numărul de proprietari și numele de familie, numele, patronimicele acestora
- Disponibilitatea restricțiilor (sarcinilor) drepturilor
- Data înregistrării dreptului de proprietate
Trecând la urmatorul pas- verificare pașaport tehnic... Din acesta puteți afla dacă apartamentul a fost reamenajat și dacă au fost convenite în mod corespunzător. Din punct de vedere legal, prezența reamenajare ilegală nu interferează cu vânzarea apartamentului. Cu toate acestea, dacă în urma unei astfel de reamenajări, drepturile vecinilor au fost încălcate sau, mai rău de atât, pereții portanți sunt deteriorați, cumpărătorul va fi singurul responsabil.
Ce informații sunt conținute în pașaportul tehnic spectacol
Adresa (locația reală) a apartamentului
- Numele, numele și patronimul proprietarului acestuia locuințe
- Valoarea inventarului apartamente
- Totul este important specificații locuință: anul în care a fost construită clădirea, numărul etajelor din casă, anul ultimului revizie clădiri, numărul de camere din apartament, înălțimea plafoanelor, material de construcții tavanele, pereții, finisajele, tipul de încălzire, disponibilitatea comunicațiilor și conexiunile la rețeaua principală sisteme de inginerie etc.
- Număr inventar proprietate rezidențială
- Un semn pe intrarea informațiilor relevante despre apartament în Registrul obiectelor imobiliare
Problemele sunt inevitabile în cazul cumpărării unui obiect cu limite modificate. De exemplu, un agent de vânzări a combinat două apartamente învecinate, dar nu a legalizat o astfel de reamenajare. Nimeni nu vă va împiedica să cumpărați această locuință, dar Rosreestr va refuza să înregistreze proprietatea noului proprietar, invocând o modificare a proprietății, ale cărei limite nu sunt luate în considerare în Cadastru de stat imobiliare.
Reamenajările necoordonate reduc semnificativ costul unui apartament: dacă totuși decideți să îl cumpărați, este logic să negociați
Despre garanții
Sarcina dvs. ca viitor cumpărător este să verificați temeinic curățenia legală a apartamentului. Și abia după aceea, semnați contractul de cumpărare și vânzare. Verificarea atentă a informațiilor conținute în documentele de mai sus, vă permite să vă asigurați împotriva majorității riscurilor asociate cumpărării unei case.
Desigur, cel mai bine este ca un profesionist să studieze toate lucrările - de exemplu, un avocat cu un bogat practica judiciarăîn domeniul imobilelor rezidențiale.
Cu toate acestea, potrivit unor experți, nimeni nu vă va oferi o garanție absolută a purității tranzacției, mai ales atunci când cumpărați un „apartament cu istoric” pe piața imobiliară secundară. Deci, cu cea mai mică îndoială cu privire la puritatea juridică a obiectului, cel mai mult cel mai bun sfat- este de a asigura riscul pierderii dreptului de proprietate.
Cumpărarea unui apartament este o afacere foarte serioasă și responsabilă. Cel mai adesea, cumpărătorii au încredere în executarea documentelor către profesioniști și avocați experimentați, deoarece aceștia sunt mai competenți în astfel de chestiuni. Dar serviciile unor astfel de specialiști nu sunt ieftine și nimeni nu oferă garanții de onestitate. Dacă s-a decis cumpărarea unui apartament fără intermediari (la urma urmei, puteți economisi o sumă semnificativă de bani), atunci trebuie să studiați latura juridică puneți întrebări și verificați în mod independent apartamentul pentru curățenie.
Conținutul paginii
La prima vedere, când acordul este semnat, poate părea că totul este în ordine. Documentele sunt prezente, sunt întocmite conform așteptărilor, banii au fost predați, hârtiile au fost semnate, iar acum sunteți proprietarul apartamentului și nimic și nimeni nu vă amenință. Cu toate acestea, există momente în care apartamentul pe care l-ați cumpărat este luat în instanță și nimeni nu vă returnează banii. Acest lucru este posibil atunci când instanța decide că tranzacția a fost ilegală și o anulează. Pentru a evita astfel de probleme, trebuie să știți în ce circumstanțe instanța poate anula tranzacția dvs.
Dacă există astfel de persoane, atunci după sfârșitul perioadei de servire, acestea au dreptul de a se întoarce și de a aplica pentru a locui într-un apartament pentru temeiuri legale.
De fapt, opțiuni situații posibile Multe. Pentru a te proteja de consecințele neplăcute, când cumpărare de sine apartamentele trebuie verificate cu atenție pentru puritatea tranzacției.
Pentru a evita situațiile de mai sus, înainte de a cumpăra un apartament pe piața secundară, trebuie să verificați totul în mod competent și cuprinzător. Și anume:
1. Verificați certificatul de înregistrare a proprietății apartamentului.
Ce puteți afla:
2. Verificați baza documentului pentru înregistrarea dreptului de proprietate.
Ce puteți afla:
3. Verificați extrasul din USRR
(registrul de stat unificat al drepturilor de proprietate). 
Este important să verificați istoricul apartamentului înainte de a cumpăra. Pentru a face acest lucru, vânzătorul trebuie să solicite un extras din USRR, din care să aflați ce tranzacții și când au fost făcute în legătură cu obiectul vândut.
Ce puteți afla:
4. Verificați pașaport cadastralși plan tehnic apartamente.
Pașaportul cadastral și planul tehnic sunt verificate pentru a vă asigura că sunteți vândut instalația existentăși toate documentele sunt adevărate. Pentru a verifica, trebuie să contactați ITO local (biroul inventar tehnic) și solicitați documentele relevante.
Ce puteți afla:
5. Verificați pașaportul și identitatea vânzătorului.
Pentru a vă asigura că aveți de-a face cu un cetățean sănătos care respectă legea, trebuie să îi verificați datele. Vânzătorul se poate dovedi a fi atât un escroc obișnuit, care încearcă să obțină bani de la dvs. pentru un apartament fără motive legale, fie cu probleme stare mentala, stare psihica... În astfel de cazuri, tranzacțiile sunt ușor invalidate.
Ce puteți afla:
6. Verificați prezența altor solicitanți pentru apartament.
Este important să știți că puteți aplica nu numai pentru proprietate, ci și pentru a locui într-un apartament. Pentru a exclude prezența acestor persoane, trebuie să solicitați un extras din registrul casei și unul extins. Este eliberată pentru o taxă separatăși conține informații complete.
Ce puteți afla:
7. Verificați prezența moștenitorilor legali în apartament.
Dacă apartamentul a fost moștenit, este necesar să aflăm dacă există și alți moștenitori legali. Pentru a face acest lucru, trebuie să solicitați un extras din cartea notarială de la notarul care a deschis moștenirea și a condus cazul.
Ce puteți afla:
8. Verificați dacă există datorii facturile de utilități.
De obicei, atunci când o proprietate este vândută, toate facturile de utilități trebuie achitate de proprietarul actual. Pentru a verifica absența datoriilor, trebuie să contactați conducerea casei sau departamentul de contabilitate al HOA și să obțineți certificatul corespunzător. Acesta trebuie primit de către vânzător și prezentat cumpărătorului.
Trebuie să știți că datoriile legate de furnizarea energiei electrice nu sunt adesea afișate în acest ajutor. Prin urmare, trebuie să obțineți un ajutor separat.
La încheierea unei înțelegeri pe comun acord părțile pot include datorii neplătite în factura pentru costul apartamentului. Atunci cumpărătorul va trebui să plătească costul apartamentului cu o scădere a sumei datoriilor, pe care ulterior se angajează să o plătească.
Cu condiția ca vânzătorul să achite datoria, este necesar să se includă o clauză în contract că, în cazul datoriilor neplătite, vânzătorul se obligă să le achite.
Nu este suficient să aveți documente la îndemână și să le inspectați vizual. Pentru a verifica puritatea tranzacției, este necesar să se stabilească autenticitatea, autenticitatea și forța juridică a acestor documente, astfel încât să nu existe probleme în viitor. 
Dacă vânzătorul vă oferă răspunsuri ascunse la întrebările dvs., se sustrage, refuză și nu dorește să vă ofere documentele solicitate, gândiți-vă la onestitatea și la decența sa. Nu va fi dificil să ia un vânzător respectabil care vinde un apartament pe piața secundară informatie necesarași extrase din diferite instituții, în special obligația de a plăti pentru astfel de documente revine cumpărătorului.
Cum să verificați curățenia unui apartament atunci când vă cumpărați, esența verificării riscurilor, cum să faceți (cu exemple legale), documente verificate, video de la un avocat despre riscurile, nuanțele și caracteristicile verificării.
A avea bani pentru a cumpăra un apartament este doar jumătate din luptă. A ști cum să nu le pierzi și cum să investești profitabil este a doua. Dacă înveți cum să verifici un apartament pentru curățenia legală, atunci cel puțin un somn odihnitor este garantat pentru tine.
Dar, în orice caz, dacă nu îndrăznești să verifici toate documentele privind curățenia legală a apartamentului datorită faptului că pur și simplu nu ești sigur de cunoștințele tale, consultă un avocat, este gratuit.
verifica proprietatea apartamentului
verificarea proprietarului (proprietarilor) apartamentului
Verificăm proprietatea apartamentului (video)
1. Primul și principalul document pentru verificarea curățeniei juridice a apartamentului - Certificat de înregistrare a proprietății. De la sine, nu forța juridică nu suportă, deoarece informează doar despre unde să caute informații despre proprietar și apartament. Dar, în același timp, oferă informații valoroase.
Din Mărturie poți învăța:
1. De câte ori a fost emis un certificat proprietarului actual.
De exemplu, îl poate primi de mai multe ori pe întreaga perioadă de proprietate a apartamentului. Motivele pot fi pierderea certificatului, anularea ipotecii, erori ale registratorilor etc.
2. Documentul care confirmă proprietatea apartamentului actualului proprietar. Pot exista numeroase motive: privatizare, vânzare și cumpărare, decizie judecătorească, moștenire etc. În funcție de ce anume a stat la baza dobândirii dreptului de proprietate asupra apartamentului, veți continua să verificați apartamentul.
De exemplu, dacă baza de proprietate a fost privatizarea, atunci trebuie să verificați dacă toți membrii familiei, în special minorii, au participat la aceasta sau au scris un refuz. În caz contrar, potrivit legii, ei au dreptul să locuiască într-un apartament pe viață.
Și este puțin probabil să vă placă un astfel de cartier după ce ați cumpărat un apartament.
Verificarea altor solicitanți de apartament
Cine altcineva se poate califica pentru apartamentul vânzătorului, în afară de proprietarul indicat în certificat sau pe bază de documente.
În primul rând, acestea sunt rudele proprietarului (părinți, soți, frați, surori) care au fost externate temporar din apartament din cauza circumstanțelor apărute. De exemplu:
Cum se identifică descărcat temporar
Un extras din cartea casei vă va ajuta, care poate fi comandat și primit doar de proprietar. Citiți mai multe despre aceasta în articolul Cum se ia un extras din cartea casei.
Verificarea moștenitorilor
Dacă certificatul prevede că proprietarul a dobândit dreptul de proprietate prin moștenire, aflați dacă există încă solicitanți pentru apartamentul pe care îl cumpărați. Pentru a face acest lucru, contactați notarul care a deschis moștenirea și luați un extras din cartea notarială de la el.
Din extras vă va fi clar dacă restul rudelor au scris sau nu renunțarea la moștenire.
3. Numele, numele și patronimicul, precum și detaliile pașaportului proprietarului, vârsta acestuia.
Nu mai puțin informatie pretioasa care vă va ajuta să împiedicați alte persoane eligibile să revendice apartamentul după ce l-ați cumpărat.
De exemplu, numele de familie din certificat și pașaportul proprietarului pot diferi dacă s-a căsătorit și și-a schimbat numele. Și asta înseamnă că trebuie să verificați dacă aveți dreptul la un apartament fost soțși dacă da, ia de la el un consimțământ notarial pentru vânzare.
Există mai multe nuanțe pe care le oferă aceste informații pentru a verifica - afectează suspendarea tranzacției.
4. Certificatul va arăta ce fel de lege aveți acest proprietar la apartamentul în care verificați curățenia. Acest punct din certificat vă va informa dacă acest apartament are un proprietar sau mai mulți dintre ei, pe cine altcineva să se implice în tranzacție.
De exemplu: dacă scrie „proprietate într-o cotă de 1/2” sau o acțiune comună sau o comună comună, atunci există și alți coproprietari cu care trebuie să vă familiarizați și trebuie să fie prezenți la tranzacție.
5. Certificatul indică în mod clar ce fel de imobil cumpărați: un apartament, o cameră sau o cameră dintr-o secțiune. Nu vă lăsați păcăliți de prețul apartamentului, deoarece în funcție de tipul de proprietate - prețul corespunzător. Acestea. O cameră ar trebui să fie cu siguranță mai ieftină decât un apartament.
De exemplu, se vinde un „living” cu drepturi depline, adică un mini-apartament la un preț adecvat. Și uitându-vă la certificat, înțelegeți că scrie nu „apartament”, ci „cameră”. Aceasta înseamnă că costul unui astfel de „apartament” ar trebui să fie deja semnificativ mai mic.
Citiți mai multe despre cum să verificați curățenia unui apartament și nu numai în 10 videoclipuri
6. Certificatul indică data înregistrării dreptului de proprietate și, prin urmare, perioada de limitare a dreptului de proprietate asupra apartamentului. Nu sunteți nici reci, nici fierbinți de la asta, dar dacă proprietarii insistă asupra tranzacției „de milioane de dolari”, atunci poate că se uită doar la acea dată.
De exemplu, eliberarea certificatului și înregistrarea dreptului de proprietate pot fi datate la date diferite.
7. Greutăți și istoric al tranzacțiilor de apartamente. Este posibil ca certificatul să nu indice direct prezența unor sarcini pe apartament, dar ar trebui să le verificați. Pentru a face acest lucru, la cea mai apropiată sucursală MFC sau sucursală Rosreestr, trebuie să luați un extras din registrul de stat unificat.
De asemenea, veți afla istoricul tranzacțiilor pentru apartament din extrasul USRR, dar această opțiune poate fi luată doar de proprietar.
Document de bază și ce puteți afla
Pot exista mai multe tipuri de documente, în funcție de modul în care a fost dobândită proprietatea. Fie că a fost vorba de privatizare, vânzare și cumpărare, schimb sau chirie, ordin judecătoresc sau contract participarea la capital.
Dar cumva, există Informații generale, pe care trebuie să îl vedeți dacă decideți să verificați proprietatea apartamentului:
De exemplu, apartamentele pentru care proprietatea a fost dobândită înainte de 1996 trebuie să aibă două sigilii ale ITO (Biroul de inventar tehnic), iar după 1998 - sigiliile corpului Rosreestr.
Acestea sunt două documente principale pe baza cărora puteți verifica puritatea legală a unui apartament la cumpărare.
Pașaportul cadastral și planul tehnic vă vor ajuta, de asemenea
Un pașaport cadastral și un plan tehnic cu o explicație vă vor ajuta să aflați dacă există o reamenajare în apartament și dacă este legalizată. Dacă, atunci când examinați apartamentul și vă familiarizați cu planul tehnic, observați neconcordanțe în aspect, nu ezitați să verificați cu proprietarul de ce au un loc și unde sunt documentele privind reamenajarea legalizată.
Acesta este un punct important mai ales dacă cumpărați un apartament cu o ipotecă, deoarece banca poate să nu aprobe un apartament cu reamenajare ilegală. În plus, dacă reamenajarea nu este legalizată, atunci după achiziție va trebui să o legalizați (și aceasta este timpul și risipa suplimentară), sau să readuceți totul la starea inițială.
Procură de vânzare
Dacă decideți să cumpărați un apartament prin procură, atunci asigurați-vă că este valabil. Faptul este că proprietarul îl poate revoca oricând.
1. Pașaportul proprietarului este documentul principal pentru dvs. atunci când verificați proprietarul apartamentului. Din pașaport, puteți afla informații precum vârsta proprietarului, componența familiei sale, căsătoriile valabile sau dizolvate. Cum te va ajuta asta? De exemplu, vor exista motive să întrebăm. Copiii menționați în pașaport au dreptul la un apartament?
De exemplu, la cumpărarea unui apartament, proprietarul a folosit o ipotecă, apoi a achitat-o și a aplicat în același timp capital matern, ceea ce înseamnă că și copiii au în mod implicit o cotă în apartament. Proprietarul însuși s-ar putea să nu se gândească la asta, dar trebuie.
2. Certificat de la PND (dispensar psiho-neurologic)
Vă va ajuta dacă verificați curățenia legală a unui apartament care se vinde cu reducere, deoarece proprietarii sunt marginalizați (dependenți de droguri sau alcoolici). Nu este de prisos să le cereți să ia o referință.
Cu toate acestea, ar trebui să aveți în vedere faptul că acestea nu pot fi înregistrate, deși pot fi „nu în sine” și doar instanța are dreptul să recunoască drept incompetente. Dar va fi de prisos pentru dvs. să o jucați în siguranță.
Dacă proprietarul (coproprietarul) este înregistrat la PND, atunci este mai bine să refuzați achiziția - acesta va fi invalidat!
3 Verificarea datoriilor pentru apartament
Un obicei a fost stabilit de mult pe piața imobiliară: înainte de vânzarea unui apartament, proprietarul în obligatoriu achită toate datoriile la facturile de utilități pentru apartamentul vândut.
Pentru a dovedi absența datoriilor, acesta furnizează cumpărătorului un document, așa-numitul. O referință de vânzare care listează aceste informații.
El primește un certificat de la administrația casei sau de la departamentul de contabilitate al HOA-ului său. În același timp, trebuie să știți că informațiile privind datoria electricității nu sunt adesea indicate în certificatul de vânzare. În acest sens, modificarea privind absența datoriilor privind energia electrică trebuie luată separat.
Plăți suplimentare:
Asigurați-vă că indicați în contractul de vânzare că vânzătorul vă transferă apartamentul fără datorii. În cazul aflării contrare, va fi obligat să le plătească.
Dacă vânzătorul nu își poate plăti singur datoriile, de exemplu, dacă cumpărați un apartament din marje, atunci trebuie să includeți suma datoriilor pentru care plătiți Fostul proprietarîn costul apartamentului și indicați acest lucru în contractul de vânzare.
Apropo, cumpărătorii au adesea o întrebare, de exemplu, vânzătorul a plătit toate datoriile pe facturile de utilități înainte de tranzacție. Te-ai dus la afacere, apoi înregistrarea dreptului de proprietate și înainte de transferul cheilor de la apartament durează, de exemplu, o lună.
Videoclipul final
Cine, în acest caz, trebuie să plătească pentru utilități. La urma urmei, apartamentul este deja deținut de cumpărător, dar de fapt vânzătorul a locuit în el timp de 1 lună!
Astăzi ați învățat cum să verificați în mod independent curățenia casei pentru cumpărător, ce documente să solicitați proprietarului să verifice curățenia legală a apartamentului.
Cumparaturi fericite!
