Dacă ați găsit un apartament potrivit și ați convenit asupra unui preț cu vânzătorul, următorul pas este să verificați puritatea juridică a proprietății dobândite.
Sub puritatea juridică a bunurilor imobiliare înseamnă absența obstacolelor în calea conduitei și că rezultatele tranzacției nu vor fi contestate pe viitor în instanță de către terți.
Cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare este cea mai riscanta tranzactie in materie de frauda. Escrocii în scopul de a face bani prin mijloace criminale dezvoltă diverse metode de a înșela cumpărătorii creduli. Consecințele negative pot implica, de asemenea, acțiuni pripite ale cumpărătorului însuși. La cumpărarea unui imobil, sunt probabile următoarele consecințe:
Recomandare! După înregistrarea dreptului de proprietate asupra apartamentului, se poate dovedi că fostul proprietar are unul, pe care acum va trebui să îl plătiți. Pentru a evita acest lucru, luați de la vânzător certificat de lipsă de datorie. În contractul de vânzare, notați o clauză despre responsabilitatea vânzătorului pentru rambursarea acesteia.
Este dificil să verifici imobile pe cont propriu și necesită o perioadă considerabilă de timp, în acest sens, mulți oameni preferă să folosească serviciile.
Sarcina principală a unui agent imobiliar profesionist este nu atât verificarea, cât determinarea apariției unor posibile riscuri de litigii pentru cumpărător, asigurând securitatea tranzacției. Avantajul unui agent imobiliar față de un cumpărător este experiența și cunoașterea a ceea ce trebuie să căutați atunci când verificați.
Un agent imobiliar cu experiență pe baza documentelor primite se identifică identitatea, capacitatea vânzătorului. Un extras din cartea casei este atent studiat pentru prezenta chiriașilor din perioada decontării casei, care locuiesc în ziua tranzacției, precum și a celor plecați.
În plus, se verifică să nu fie încălcate drepturile nimănui, iar cererile chiriașilor care au refuzat să privatizeze să fie întocmite corect. Dacă în apartament sunt înregistrate și alte persoane în afară de vânzător, atunci se solicită acordul tuturor chiriașilor certificat de notar, permisiunea soțului (soției) de a vinde imobile achiziționate după căsătorie, permisiunea Consiliului de Administrație pentru minori. .
Apoi se studiază un extras din USRR. Pentru verificarea drepturilor asupra proprietății moștenite, agenții imobiliari se adresează unui notariat, în care, pentru eliberarea unui extras din carnetul notarului din care să rezulte că alte persoane nu îl revendică. În cazul obținerii unei locuințe ca urmare, agentul imobiliar solicită un duplicat al certificatului de deces al fostului proprietar la oficiul de stat. O atenție deosebită este acordată dacă au fost impuse sarcini, dacă s-au purtat litigii.
Dacă există neconcordanțe în documentele vânzătorului, agentul imobiliar ocolește instituțiile necesare și solicită informații.
La finalizare se intocmesc act si autorizatie de vanzare cumparare.
Va fi dificil să verificați curățenia locuințelor pe internet, deoarece online veți primi doar un extras din.
Pe site-ul Rosreestr, oricine poate comanda o versiune a extrasului în format electronic sau hârtie completând un formular special. Costul documentului 200 de ruble. Plata se face folosind serviciul ROBOCASSA.
Dar în același timp acest document nu este suficient pentru o verificare cuprinzătoare a purității tranzacției. Acesta va conține doar informații despre proprietarii proprietății (fără temeiuri pentru apariția drepturilor) și prezența sarcinilor înregistrate.
Verificarea apartamentului pentru curățenia legală se efectuează în aproape toate cabinetele de avocatură contra cost sau într-un complex, însoțită de întreaga tranzacție. Costul serviciului este de la 5.000 la 70.000 de rubleîn funcție de volumul, complexitatea, volumul de muncă, regiune.
Participarea notarilor la tranzacțiile imobiliare nu este necesară, iar cumpărătorul are de ales dacă îi implică sau nu în verificare. Așadar, avocatul Oleg Sukhov recomandă refuzul serviciilor notarilor în acest caz din următoarele motive.
Verificarea juridică a documentelor la cumpărarea și vânzarea proprietății nu este o lucrare directă, dar venit suplimentar. În plus, un avocat cu un agent imobiliar poate efectua aceeași muncă pentru cumpărător. În acest sens, documentele emise de notarii în cadrul acestei proceduri, nu au forță super probatorie pentru lege.
Imediat înainte de înregistrarea vânzării și cumpărării, examinarea juridică a documentelor este efectuată de către Rosreestr, care verifică istoricul imobilelor pe baza informațiilor de la USRR și. Iar dacă apartamentul are sarcini, tranzacția nu va fi înregistrată. În consecință, verificarea notarială va fi se repeta cu expertiza lui Rosreestr. În plus, angajatul notarial examinează doar acele documente care vor fi furnizate de client. Și cel mai probabil nu va identifica persoanele ale căror drepturi au fost încălcate în timpul privatizării și care sunt incompetenți.
Angajații notarilor nu vor dezvălui vânzarea proprietății folosind documente falsificate. Prin urmare, chiar dacă există un control notarial, există pericolul de a da peste escroci.
Luând legătura cu un notar, nu numai că puteți comanda o reverificare, dar puteți suporta și costuri suplimentare prin plata unei taxe notariale.
Conform legislației în vigoare, notarii privați obligat să asigure riscuri către terți. Adică să despăgubească prejudiciul cauzat ca urmare a activității profesionale în temeiul unui contract de asigurare.
De fapt, companiile de asigurări nu recunosc toate cazurile de daune drept asigurare. Apelul la instanță cu o cerere de despăgubire pentru prejudiciu nu este, de asemenea, o garanție a despăgubirii acestuia. În ultimii 5 ani, doar 55 de astfel de cereri au fost depuse la instanțe. Se dovedește că aproximativ 10 cereri pentru suma de aproximativ 20 de milioane de ruble sunt depuse pe an. Demonstrarea vinovăției notarului este problematică. De obicei, totul este anulat pentru neconcordanțe în USRR.
Aducerea notarilor la răspundere penală este destul de dificilă. Stabilirea în instanță a faptului de vătămare intenționată sau neglijență nu garantează că persoana vinovată va fi pedepsită. Majoritatea cazurilor sunt respinse sau achitate. În cazuri extreme se aplică sancțiuni disciplinare sub formă de amendă.
Datorită faptului că pe piața imobiliară există mulți escroci, doar un specialist cu experiență va determina eventualele riscuri la efectuarea unei tranzacții. Și din cauza faptului că notarul nu cunoaște specificul pieței imobiliare, practica judiciară care s-a dezvoltat în acest domeniu, în consecință, nu va putea identifica toate momentele care sunt periculoase pentru client.
În videoclipul de mai jos, avocatul și agentul imobiliar în exercițiu Victoria Ivanova atinge un subiect care nu este dezvăluit pe deplin în rețea - verificarea unui apartament înainte de a-l cumpăra folosind canale speciale, ocolind sursele oficiale. Un interes deosebit este faptul că autorul videoclipului oferă exemple specifice din propria sa practică.
Achiziționarea unei locuințe pe piața imobiliară secundară este asociată cu multe riscuri. Pentru a nu cădea în momeala escrocilor, înainte de a încheia o afacere, este necesar să verificați apartamentul pentru curățenia legală. Multe companii imobiliare oferă acest serviciu. Vă vom spune cum să efectuați o verificare independentă a apartamentului, proprietarului și documentelor de curățenie înainte de a cumpăra o locuință.
Nu trebuie să mergeți la un agent imobiliar pentru a verifica. Puteți efectua singur toate acțiunile necesare. În etapa inițială, trebuie să solicitați și să verificați documentele.
Puteți confirma că proprietatea a fost înregistrată legal folosind unul dintre următoarele documente:
Vânzătorul trebuie să aibă unul dintre aceste documente pe lângă un certificat de proprietate sau un extras din USRN (dacă dreptul este înregistrat din 2017).
Pe lângă documentul de bază pentru apariția drepturilor de proprietate, vânzătorul trebuie să vă furnizeze:
Pentru a vă proteja, trebuie să verificați cu atenție toate documentele de mai sus. Solicitați originale. Nu ar trebui să aibă semne de corecție, pete. Dacă sunt, este necesar să existe o legalizare a modificărilor efectuate. Verificați semnăturile și sigiliile organismelor de stat.
Documentele necesare pot fi obținute numai de actualul proprietar sau de reprezentantul acestuia pe baza unei procuri notariale.
Pentru a obține un extras din cartea casei cu o listă a tuturor cetățenilor înscriși în apartament, trebuie să contactați compania de administrare care deservește casa sau oficiul teritorial al FMS.
Un extras extins din USRN cu date din ultimii 20 de ani este emis de Rosreestr sau MFC. Acest document poate fi comandat și de la distanță pe site-ul oficial al Rosreestr.
Dacă vânzătorul nu deține documentația tehnică, sau aceasta nu corespunde realității, trebuie să contactați ITO sau MFC pentru a obține actele necesare.
Trebuie să acordați atenție următoarelor caracteristici:
Vă vom spune mai detaliat ce anume trebuie verificat.
În această etapă a verificării, vor fi necesare patru documente - un certificat de proprietate, baza pentru apariția drepturilor de proprietate, un extras extins din USRN și un extras din cartea casei. Dacă proprietatea a fost înregistrată după ianuarie 2017, este posibil ca certificatul obișnuit să nu fie disponibil. În acest caz, faptul înregistrării este confirmat de un extras din USRN.
Asigurați-vă că drepturile de proprietate au fost obținute în mod legal. Studiați cu atenție documentul - baza apariției drepturilor - data intrării în vigoare, condiții speciale, corectitudinea înregistrării.
Verificarea legalității drepturilor necesită o atenție deosebită dacă vânzătorul a moștenit apartamentul. În cazul în care drepturile altor moștenitori au fost încălcate, aceștia pot intenta o acțiune în justiție pentru redistribuirea succesiunii.
Este bine dacă vânzătorul a dobândit dreptul de proprietate cu mai mult de trei ani în urmă. În acest caz, practic nu există nicio șansă ca tranzacția dvs. să fie contestată în viitor. Acest lucru este prevăzut de dreptul civil.
Dacă apartamentul a fost privatizat anterior, este important să aflăm dacă au existat și alți participanți la acest proces. Vânzătorul trebuie să aibă un refuz oficial din partea lor de a participa la privatizare.
Al doilea punct important îl reprezintă persoanele înregistrate. Informațiile despre cetățenii înregistrați sunt cuprinse într-un extras din cartea casei. În mod ideal, toți chiriașii ar trebui anulați. Când cineva este înregistrat în momentul verificării, asigurați-vă că nu există probleme cu descărcarea. Dacă cineva este înregistrat, dar se află în prezent în închisoare, într-un azil de bătrâni etc., este mai bine să refuzi să cumperi acest apartament. Astfel de cetățeni se pot califica pentru locuințe în viitor.
Al treilea punct este prezența sarcinilor. Aceste informații sunt conținute într-un extras din USRN. Apartamentul nu trebuie să facă obiectul gajului, arestării, închirierii sau închirierii. În caz contrar, este posibil ca tranzacția dumneavoastră să nu fie înregistrată la Rosreestr, dar chiar dacă se întâmplă acest lucru, drepturile dumneavoastră ca proprietar vor fi limitate de drepturile terților.
Toate datele privind schimbarea proprietarilor, încheierea de tranzacții în legătură cu apartamentul, arestări, dispute și sarcini sunt cuprinse într-un extras extins din USRN. La ce să fii atent?
Daca apartamentul si-a schimbat frecvent proprietarii in baza contractelor de vanzare, este probabil ca exista unele probleme legale si vanzatorul incearca sa va induca in eroare. Este mai bine să găsești o altă opțiune de investiție.
Dacă apartamentul a făcut obiectul unor dispute sau sechestre în ultimii trei ani, solicitați vânzătorului să furnizeze hotărâri judecătorești care au intrat în vigoare. Deci te asiguri că el are cu adevărat dreptul de a vinde proprietatea.
Pretul apartamentului este si el important. Dacă este semnificativ mai mic decât ofertele similare de pe piață, atunci proprietarul dorește să-l vândă cât mai repede posibil. Și acesta este un motiv de gândire. Cel mai probabil, în apartament a fost comisă o infracțiune sau nu este curat din punct de vedere legal.
Apartamentele din clădirile noi sunt una dintre opțiunile pentru o achiziție profitabilă de locuințe. Dar, cu toate acestea, aici este necesară o verificare amănunțită a întregii documentații și a tranzacției în sine în ansamblu. Aflați din articolul nostru ce documente să verificați înainte de a încheia un contract, ce să căutați în ele și cum să minimizați riscul întâlnirii cu escrocii.
Dacă nu doriți să cheltuiți bani pe avocați și agenți imobiliari, trebuie să verificați în mod independent achiziția propusă. Trebuie să vă asigurați de două lucruri:
Ambii factori sunt verificați prin studiul documentelor și un mic studiu al pieței imobiliare.
Mai întâi, aflați de cât timp lucrează dezvoltatorul la el, câte obiecte a reușit să predea, cum îi răspund clienții și dacă există litigii pe baza rezultatelor construcției. Dacă rezultatele unui astfel de control informal s-au dovedit a fi pozitive, treceți la a doua etapă - un studiu amănunțit al documentației atât a dezvoltatorului, cât și a clădirii. La verificarea documentelor, este important să solicitați doar originale cu sigiliul și semnătura autorităților competente.
La încheierea contractului, dezvoltatorul trebuie să vă furnizeze:
Când verificați documentele, fiți atenți la descrierea proprietății. Nu poate fi exclus ca vânzătorul să vă arate acte pentru un imobil, și să încheie un contract pentru altul.
De asemenea, acordați atenție detaliilor dezvoltatorului, este important ca acestea să fie identice pe toate documentele. Orice discrepanță între datele firmei de construcții sau descrierea casei/apartamentului ar trebui să vă avertizeze.
Acesta este cel mai important document de care depinde valabilitatea tranzacției.
Proprietarul are dreptul de a deține, folosi și dispune de bunurile sale.
Proprietarul are dreptul, la propria discreție, de a întreprinde orice acțiuni cu privire la proprietatea sa care nu contravin legii și altor acte juridice și nu încalcă drepturile și interesele protejate legal ale altor persoane, inclusiv înstrăinarea proprietății sale în proprietatea altor persoane, transferați acestora, rămânând proprietar, drepturile de posesie, utilizare și dispoziție a proprietății, gajarea proprietății și grevarea acesteia în alte moduri, dispunerea de ea în alt mod (articolul 209 din Codul civil al Federației Ruse). ).
După cum se poate observa din această lege, numai proprietarul poate dispune de proprietate, prin urmare el este cel care trebuie să acționeze în calitate de vânzător. Solicitați un certificat de proprietate de la el, dar este mai bine să comandați suplimentar un extras din Registrul de stat unificat pe cont propriu. În acest fel, vă protejați și mai mult de fraudă.
Acordați atenție următoarelor puncte din document:
Puteți cumpăra un apartament într-o clădire nouă nu numai de la dezvoltator însuși, ci și de la o persoană. În acest caz, vânzătorul trebuie să prezinte:
Dezvoltatorul este obligat să transfere participantului la construcția comună un obiect de construcție comună, a cărui calitate respectă termenii contractului, cerințele reglementărilor tehnice, documentația de proiect și reglementările de urbanism, precum și alte cerințe obligatorii ( clauza 1, articolul 7 din Legea federală „Cu privire la participarea la construcția comună” din 30 decembrie 2004 nr. 214-FZ).
Este necesar să se accepte locuințe gata făcute conform actului de acceptare și transfer, unde ar trebui înregistrată calitatea reală a apartamentului transferat. Contractul cu dezvoltatorul (indiferent de tipul acestuia) trebuie sa precizeze ce materiale vor fi folosite in constructii si garantiile oferite de firma. Și conform actului de acceptare și transfer, puteți verifica calitatea promisă și cea furnizată. Dacă nu ți se potrivește, nu trebuie să semnezi documentul. Dezvoltatorul va avea la dispoziție 45 de zile pentru a elimina deficiențele identificate.
Dacă achiziționați un apartament de la o persoană, trebuie să asigurați posibilitatea de a avea drepturi terților. Acest lucru este necesar indiferent dacă cumpărați o locuință pe piața secundară sau într-o clădire nouă.
Apariția unui astfel de drept este posibilă dacă vânzătorul:
Pentru ca, după achiziție, să nu se facă pretenții împotriva dvs., trebuie să verificați certificatul de componență a familiei. Acesta va enumera toate persoanele înscrise pe spațiul de locuit și va indica datele lor de naștere și gradul de relație cu vânzătorul. Prin calcule simple, puteți verifica posibilitatea unor drepturi ale terților și vă puteți gândi din nou dacă să intrați sau nu în această tranzacție.
Grevarea implică o restricție asupra tranzacțiilor imobiliare, în special, vânzarea acesteia.
Dacă apartamentul pe care urmează să îl cumpărați este situat într-o clădire nouă, aceasta nu este încă o garanție că nu va exista nicio grevare asupra acestuia. Un obstacol în calea încheierii unei tranzacții poate fi:
Pot exista și surprize din partea dezvoltatorului. De exemplu, dacă se impune o servitute asupra terenului pe care este construită o clădire, aceasta se aplică și grevelor.
Înregistrarea de stat a unei servituți care prevede dreptul de utilizare limitată a unei părți a terenului se efectuează în legătură cu o parte a terenului înregistrată în Registrul unificat de stat al proprietăților imobiliare sau concomitent cu înregistrarea cadastrală de stat a unui astfel de teren. o parte. Înregistrarea cadastrală de stat a unei părți a unui teren se efectuează simultan cu înregistrarea de stat a unei servituți, care prevede dreptul de utilizare limitată a unei astfel de părți fără o cerere corespunzătoare (clauza 4, articolul 44 din Legea federală " Cu privire la înregistrarea de stat a imobilelor” din 13 iulie 2015 Nr. 218-FZ).
Pentru a elimina astfel de riscuri, comandați un extras din USRR. În acesta, pe lângă informațiile despre proprietarul spațiului de locuit, vor fi indicate toate sarcinile care sunt impuse apartamentului.
Există numeroase riscuri și, prin urmare, este de dorit ca cumpărătorul să știe să verifice singur „curățenia” apartamentului atunci când cumpără. Principalul lucru este să evitați principalele, cele mai mari riscuri, informații despre care conține acest articol. În primul rând, se impune excluderea posibilității de a contesta tranzacția și dreptul la un apartament și, prin urmare, recomandarea despre cum să verificați singur „curațenia” apartamentului la cumpărare va fi depusă în cel mai detaliat mod.
Prima este autenticitatea documentelor pe care vânzătorul le oferă spre revizuire. Acest lucru trebuie verificat cu deosebită atenție, altfel pot fi descoperite ulterior pretenții la acest spațiu de locuit ale unor terți complet. Aici este necesar să se țină cont de faptul că există o mulțime de situații cu documente care însoțesc achiziționarea de locuințe și este foarte dificil să dai o singură rețetă cu privire la aspectele legale cu privire la modul de verificare a „curățeniei” unui apartament la cumpărarea pe al tau. Cu toate acestea, trebuie să securizați tranzacția la maximum și, prin urmare, este mai bine să faceți toți pașii recomandați pentru verificarea documentelor. Desigur, este necesar să se verifice „puritatea” legală fără a depăși limitele rezonabilității, dar informațiile maxime nu trebuie doar primite, ci și evaluate și ar trebui să privească atât apartamentul în sine, cât și pe toți cei implicați în proprietatea acestuia și stare.
Desigur, ar fi mult mai convenabil să apelăm la avocați profesioniști, dar ne confruntăm cu o altă întrebare: cum să verificați „curațenia” unui apartament atunci când îl cumpărați singur? În principiu, acest lucru este rezonabil, deși mai supărător. Mai mult, ajutorul unui profesionist nu poate decât să crească fiabilitatea tranzacției, dar nu poate garanta succesul sută la sută. În cazuri extreme, puteți asigura titlul dacă mai există probleme. Companiile de asigurări sunt de obicei destul de dispuse să accepte.
Și în acest caz, atunci când locuința este cumpărată într-o clădire nouă, verificarea documentelor trebuie să fie minuțioasă, chiar dacă această vânzare este de la dezvoltator. Locuința secundară, desigur, va necesita mult efort, deoarece clădirile noi nu au o istorie atât de bogată de înregistrări, extrase și schimbări de proprietari. Dar chiar și aici, chiar și după o verificare amănunțită a „purității” juridice a imobilului, care se face în conformitate cu toate regulile, rămâne probabilitatea privării apartamentului achiziționat. Dacă vânzătorul poate dovedi că drepturile sale în timpul achiziției au fost încălcate, de exemplu. Dar dacă se cumpără locuințe secundare, demontarea va avea loc nu numai cu vânzătorul, ci și cu proprietarul, care a deținut acest apartament înaintea lui. Probabil că va trebui să treci printr-o serie întreagă de litigii. Este nevoie de un timp lung și dificil pentru a verifica „puritatea” legală atunci când cumpărați un apartament pe piața secundară: aceasta este autenticitatea tuturor documentelor, aceasta este o evaluare a situației juridice a bunurilor imobiliare, aceasta este o analiză a posibilelor riscurile asociate cu această achiziție.
„Puritatea” legală a apartamentului poate fi verificată prin securizarea cât mai mult posibil a tranzacției la cumpărarea oricărui imobil. Următoarele documente trebuie solicitate vânzătorului.
Cum să verific dacă există o arestare pentru un apartament? Din extractul EGRP. Spune, dacă este o simplă declarație, dacă vânzătorul este proprietarul. Și în versiunea extinsă a extrasului, există întreaga istorie a acestui apartament de la prima intrare în USRR. Indică cine a fost proprietarul înainte și cât de des a fost vândut. Cu toate acestea, nu se poate limita la această afirmație. Cum se verifică dacă un apartament este ipotecat la cumpărare? Adesea, locuințele sunt vândute prin proxy și, prin urmare, proprietarul practic nu ia parte la tranzacție. Aceasta este o situație foarte riscantă. Destul de des, astfel de documente sunt obținute în mod necinstit.
Prin urmare, tot ceea ce trebuie verificat cu deosebită atenție la cumpărarea unui apartament sunt documentele proprietarului direct al locuinței. Pentru a face acest lucru, trebuie să solicitați un contact unei persoane de încredere și să contactați proprietarul, astfel încât acesta să confirme că apartamentul este de vânzare. În continuare, trebuie să verificați coloana „Grajă” din extrasul USRR, care conține informații referitoare la starea apartamentului - dacă este gajat. Dacă proprietatea este vândută imediat după moștenire, este mai bine să nu o cumpărați. În termen de trei ani, pot apărea noi moștenitori care vor contesta această înțelegere în instanță. De asemenea, conform versiunii extinse a certificatului USRR, se poate stabili că, de exemplu, ipoteca pentru acest apartament nu a fost plătită până la capăt.
Primul lucru la care trebuie să te uiți este prețul. Dacă apartamentele similare se vând mai scumpe, acest lucru ar trebui să fie deosebit de alarmant și numai cu mare interes pentru această proprietate, puteți continua să verificați „curățenia” acesteia în termeni legali și să faceți acest lucru cu mult mai atent decât se credea anterior. Vânzătorul trebuie să fie întrebat cu meticulozitate și să caute detalii: nu numai cine deține acest apartament, ci și când, cum și de la cine a fost achiziționat, de ce se vinde din nou, dacă apartamentul a fost implicat în litigiu. Apoi verificați ce s-a spus pe documente. De aici va fi clar cât de sincer este vânzătorul, deoarece va trebui să ai de-a face cu el ca contraparte. Și cum să verificați vânzătorul unui apartament atunci când cumpărați altfel?
Asigurați-vă că îi verificați cu atenție pașaportul și alte documente referitoare la apartament: pe baza cărora a fost înregistrată proprietatea, unde, când a fost primit un certificat de înregistrare a dreptului asupra acesteia. Asigurați-vă că luați copii pentru reexaminare, dar verificați originalele pentru prezența sigiliilor, semnăturilor, filigranelor și a tot ceea ce are legătură cu un document guvernamental. De asemenea, asigurați-vă că comparați copiile cu originalul. Ei pot prezenta documente complet diferite. Informațiile prezentate pe hârtie trebuie să se potrivească cu povestea orală a vânzătorului. Cum să verificați moștenitorii atunci când cumpărați un apartament? În nici un caz. Cel mai bine este să-l cumpărați când dreptul este aprobat după trei ani de la data moștenirii. Cum să verificați un apartament înainte de a cumpăra prin Rosreestr? Se spune mai sus că la MFC poți comanda și primi absolut orice documente legate de imobiliare.
Înainte de primirea și examinarea documentelor, nici avansul și nici avansul nu pot fi virate vânzătorului, întrucât fostul proprietar poate păstra certificatul și contractul original, chiar dacă a vândut deja acest apartament. Este imperativ să se afle documentar dacă vânzătorul are persoane în întreținerea cetățenilor incompetenți, copii minori, dacă vânzătorul este acum căsătorit și dacă era căsătorit la momentul în care a cumpărat acest apartament și, cel mai important, dacă acționează personal, sau printr-un mandatar.
Fără a discuta personal cu proprietarul, este imposibil să închei o afacere. Este mai bine să încheiați un contract cu proprietarul, și nu cu un mandatar. Un număr semnificativ de tranzacții false sunt încheiate sub pretextul că proprietarul este absent: într-un alt oraș, într-o altă țară și așa mai departe. Procura poate fi falsă. Dacă mandatarul nu dorește să-i arate cumpărătorului proprietarul apartamentului, acest lucru ar trebui să fie suspect, iar motivele de aici sunt complet irelevante. De asemenea, este puțin probabil ca notarul care a emis-o să poată verifica autenticitatea împuternicirii, deoarece notarii nu răspund unor astfel de solicitări.
Dacă în apartamentul spre vânzare au fost înscriși copii minori, trebuie să fie necesar acordul scris al autorităților tutelare, în caz contrar tranzacția nu poate fi încheiată. Dacă vânzătorul însuși este declarat oficial incompetent, treburile sale sunt încredințate unui tutore și numai celui desemnat de autoritatea tutelară. Din documente, trebuie să verificați hotărârile judecătorești cu privire la prima problemă (cu privire la incapacitate) și la a doua problemă (la numirea unui tutore). Și pentru a face tranzacția în sine, este necesar să obțineți acordul autorităților tutelare. Riscurile unui astfel de plan de tranzacție sunt atât de mari încât cel mai adesea cumpărătorul refuză să cumpere astfel de locuințe.
Dar o problemă și mai mare este situația în care vânzătorul nu este recunoscut ca incompetent, dar se află în mod constant sau uneori într-o stare de incapacitate de a înțelege sensul propriilor acțiuni (această definiție este derivată de lege). Este destul de dificil să calculezi această stare cu ochii, chiar și cu întâlniri personale repetate. Prin urmare, pentru orice eventualitate, trebuie să solicitați un certificat de la un psihiatru, din ziua tranzacției. Soluția poate fi, de asemenea, să invitați un prieten psihiatru la o înțelegere ca rudă sau prieten. Cu toate acestea, este pur și simplu nerealist să se asigure o astfel de afacere din toate cazurile proaste. Chiar și încheind o afacere cu un notar, succesul deplin al acestei întreprinderi poate să nu fie atins. Prin urmare, este mai bine să abandonați întreprinderea dubioasă, deoarece astăzi oferta de bunuri imobiliare este de aproape trei ori mai mare decât cererea.
Trebuie să accesați site-ul oficial al instanței de district de care aparține această locuință și să introduceți în căutare numele vânzătorului și ale predecesorilor săi - proprietarii apartamentului. Același principiu se aplică dacă trebuie să verificați dacă vânzătorii și soții lor au avut cazuri în instanță și, dacă da, care. Principalul lucru este dacă căsătoria a fost desfăcută și dacă proprietatea a fost împărțită, dacă proprietarul a fost recunoscut ca incapabil. Acesta din urmă este verificat la locul de înregistrare, așa că pașaportul vânzătorului trebuie studiat cu mare atenție, iar apoi accesați site-ul instanței la care este înregistrată sau a fost înregistrată această persoană.
Sistemul judiciar nu este încă pus la punct, astfel încât toate acestea să le găsiți în câteva clicuri, din păcate. Instanțele de arbitraj au și o bază de date oficială. Acolo trebuie să stabiliți dacă vânzătorul a fost declarat în faliment. Dacă a fost, atunci acest lucru se reflectă în mod necesar în instanța de arbitraj a orașului în care este înregistrat. Printr-o bază de date oficială deschisă a procedurilor de executare online, trebuie să aflați dacă proprietarul apartamentului sau soția acestuia este debitor și dacă a fost inițiat un dosar împotriva acestor cetățeni.
Potrivit cardului de proprietar, adică extras din registrul casei, este necesar să se stabilească cine este înscris în acest apartament, inclusiv (și mai ales) cei care nu locuiesc acolo. Trebuie depusă și o factură de utilități. O opțiune ideală atunci când nimeni nu este înscris în apartament, dar nu este întotdeauna cazul. Dacă în apartament sunt înscrise persoane, este necesar să se indice în contract perioada în care acestea vor fi scoase din registrul de înregistrare. Cei care sunt înscriși în această locuință, dar nu locuiesc acolo, trebuie să prezinte obligația legală de radiere înainte de o anumită dată.
Este mai bine să-l scoți pe acesta din urmă din apartament înainte de finalizarea tranzacției, altfel poți sta în apartamentul achiziționat cu „umplutura”. În instanță, cazurile care implică cereri de evacuare sunt adesea pierdute, deoarece această problemă conține multe nuanțe neplăcute. De asemenea, pentru proprietarul care este într-o căsătorie înregistrată este necesar un consimțământ notarizat pentru tranzacție, care atestă că soțul/soția nu este împotriva vânzării acestui spațiu de locuit. Acest lucru se face fără greșeală dacă apartamentul a fost cumpărat în timpul căsătoriei, iar până la momentul vânzării căsătoria a fost desfăcută. Documentele suplimentare nu sunt necesare doar în cazurile în care apartamentul a fost primit cadou, ca moștenire (cu mai bine de trei ani în urmă!), A fost privatizat. Cam acestea sunt cele mai de bază lucruri pe care trebuie să le verificați atunci când cumpărați un apartament. După primirea tuturor acestor informații voluminoase, pachetul de documente este atent studiat și analizat.
În primul rând, este necesar să se evalueze statutul juridic al acestui apartament: cum și pe baza a ceea ce a fost achiziționat de actualii proprietari, când s-a întâmplat. Dacă nu au trecut trei ani de la achiziție, atunci apar două probleme. Termenul de prescripție nu a expirat, adică afacerea de cumpărare a unui apartament poate fi încă contestată de foștii proprietari. Pentru a minimiza taxele, vânzătorul vă poate cere să indicați în documente un cost mai mic al apartamentului. Este mai bine să nu fiți de acord, deoarece dacă această tranzacție este declarată invalidă, vânzătorul nu va returna întreaga sumă, ci o va returna doar pe cea care apare în contract.
Cel mai nesigur motiv pentru a dobândi un apartament de către proprietarul său este acela de a-l moșteni, mai ales dacă perioada de trei ani pentru primirea acestuia nu a expirat. Dacă un nou moștenitor se prezintă în instanță mai târziu de această perioadă, atunci riscurile cumpărătorului vor fi reduse semnificativ. Dacă apartamentul a fost adesea vândut și cumpărat într-o perioadă scurtă de timp, acesta este cel mai grăitor semn de fraudă. Este mai bine să căutați imediat o altă opțiune de cumpărare, deoarece acum practic nu există probleme cu aceasta. Cu cât un apartament are mai multe vânzări și achiziții, cu atât istoria sa juridică este mai urâtă. Dacă dorința de a cumpăra acest spațiu de locuit este cu adevărat enormă, atunci trebuie să verificați nu numai ultimul vânzător, ci și soțul/soția și toți proprietarii anteriori cel puțin în ultimii cinci ani.
