Cel mai obișnuit mod de a deține și de a folosi terenuri este posesia moștenită pe viață și folosirea gratuită pentru o anumită perioadă. Din chiar denumirile și denumirile acestor tipuri și forme de proprietate asupra terenului, urmează puterile de bază ale persoanelor care dețin terenuri.
Acest drept de posesie a unui teren se deosebește de dreptul de proprietate prin aceea că proprietarul terenului nu poate dispune de un teren aflat în proprietatea statului sau a unei municipalități în baza dreptului de proprietate, în orice alt mod decât prin transmiterea acestuia prin moştenire; Îl poți deține și îl poți folosi pe viață. Un astfel de titlu de proprietate asupra pământului a fost testat în timpul reformelor agrare și funciare ale PA Stolypin în primul deceniu al secolului al XX-lea, când țăranii au avut ocazia să-și aloce ferma și pământul de la comunitate, dar fără dreptul de a le vinde sau de a le vinde. în caz contrar, înstrăinați-o; așa cum a fost conceput de reformatori, aceasta era menită să împiedice o piață liberă pentru pământ.
Introdus din nou la sfârșitul secolului al XX-lea. dreptul de proprietate moștenită pe viață se păstrează după intrarea în vigoare a CA, dar nu este permisă o nouă acordare a unei parcele pe acest titlu.
Cetăţenii care deţin terenuri în stăpânire moştenire pe viaţă au dreptul de a-şi dobândi proprietatea pe o perioadă nelimitată de timp, o singură dată şi în mod gratuit, prin urmare, respectivul drept de proprietate asupra terenului, stabilit ca un compromis temporar între dreptul de folosinţă şi dreptul de proprietate privată asupra pământului, se pare că își va pierde treptat sensul.
În conformitate cu cap. 17 din prima parte și cap. 65 al treilea Cod civil, numai cetățenii pot avea drept de posesie moștenire pe viață; Este posibilă transmiterea unui teren prin moștenire atât în condițiile legii, cât și prin testament. După introducerea posesiunii moștenite pe viață a Fundamentelor legislației funciare a URSS în anii 1990. milioane de cetățeni au eliberat acest drept de a deține și de a folosi terenuri sub case, case, terenuri subsidiare personale.
Instituțiile de stat și municipale, întreprinderile de stat federale, organele puterii de stat și autoguvernarea locală pot primi terenuri de pe terenuri aflate în proprietatea statului sau a municipalității pentru o perioadă de până la un an.
Decizia de a asigura este luată de organele executive ale puterii de stat sau ale autonomiei locale, care au dreptul de a pune la dispoziție terenurile relevante din competența lor în baza Codului funciar. Alte persoane juridice pot primi terenuri spre inchiriere, contra cost.
Dintre terenurile aflate în proprietatea persoanelor fizice sau juridice, terenurile pot fi furnizate cetățenilor și persoanelor juridice în baza unui acord. Procedura de încheiere și executare a contractului este stabilită la art. 689-701 GK. Ca și alte tranzacții cu terenuri, contractul este supus înregistrării de stat.
Dintre terenurile deținute de organizații, cetățenilor li se pot asigura terenuri care în trecut erau numite „loturi de serviciu”, adică. site-uri conectate prin timp și condiții de lucru cu serviciul lor. Furnizarea acestor site-uri are scopul de a reflecta preocuparea socială pentru angajați și de a crește interacțiunea acestora cu angajatorul. Locurile de serviciu sunt oferite pentru utilizare gratuită pe perioadă determinată angajaților organizațiilor din anumite sectoare ale economiei, inclusiv organizațiilor de transport, silvicultură, industria forestieră, fermele de vânătoare, rezervațiile naturale de stat și parcurile naționale.
Alocațiile angajaților organizațiilor sunt asigurate din cadrul site-urilor aparținând acestor organizații pentru perioada stabilirii relațiilor de muncă. Motivele pentru acordarea alocațiilor sunt declarațiile angajaților și decizia organizației. Categoriile de lucrători care au dreptul la terenuri de birouri sunt prevăzute în legislația Federației Ruse și a subiecților acesteia.
În baza Decretului Consiliului de Miniștri al RSFSR nr.369 din 20 martie 1965 „Cu privire la alocațiile de serviciu ale lucrătorilor silvici și silvici, fermelor de vânătoare, lucrătorilor de linie de transport feroviar, autostrăzi și flotei fluviale” cu modificările ulterioare și completările, pentru muncitorii cotați care locuiesc în mediul rural, așezările de tip urban și orașele de subordonare raionale (pădurari, lucrători forestieri, lucrători de linie de comunicații, conducte principale, structuri hidraulice etc.) prevăd dimensiunea parcelelor puse la dispoziție (crearea fânului). , teren arabil) pe familie: teren arabil - până la 0,15–0,30 ha , în zonele slab populate - până la 0,5 ha; fânețe - de la 1 la 2 hectare.
La înscrierea dreptului de proprietate în ordinea moștenirii, moștenitorul se confruntă cu o serie de inconveniente. Pe lângă necesitatea de a plăti taxa de stat pentru înregistrarea transferului de proprietate și de a aștepta ca acesta să fie efectuat, trebuie să plătiți și serviciile unui notar. În plus, moștenitorul poate începe înregistrarea dreptului său de proprietate nu mai devreme de expirarea prevederilor alin. 1 al art. 1154 din Codul civil al Federației Ruse, perioada de acceptare a unei moșteniri, i.e. nu mai devreme de șase luni mai târziu. Testatorul, la rândul său, trebuie să plătească pentru serviciile unui notar asociate executării testamentului, dacă are anumite intenții de a-și transfera proprietatea unei anumite persoane sau unor anumite persoane.
Ca o modalitate alternativă de transmitere a proprietății moștenire de către testator către moștenitorul ales de acesta, se poate lua în considerare transferul drepturilor de proprietate pe durata vieții testatorului pe baza unei tranzacții de drept civil (de exemplu, în baza unui acord de donație). În acest caz, înregistrarea dreptului de proprietate a noului proprietar al imobilului durează doar 20 de zile calendaristice în conformitate cu alin. 1 p. 3 art. 13 din Legea federală din 21 iulie 1997 N 122-FZ „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta”, costurile sale se vor ridica la 2.000 de ruble, din care 1.000 de ruble - pentru înregistrarea de stat a unei tranzacții de donație și aceeași sumă - pentru înregistrarea de stat a transferului de proprietate. O astfel de tranzacție nu este supusă legalizării notariale obligatorii.
După ce și-a transferat proprietatea moștenitorului în timpul vieții, testatorul continuă să o folosească: de exemplu, după ce și-a donat apartamentul moștenitorului, testatorul continuă să locuiască în el, este înregistrat în el, iar după moartea sa moștenitorul primește un apartament liber fara a fi nevoie de proceduri suplimentare.
Proprietatea, asupra căreia se transferă dreptul de proprietate prin donație, este scutită de impozit dacă donatorul și donatarul sunt rude apropiate, în conformitate cu normele legislației familiei a Federației Ruse (soții, părinți și copii, inclusiv adoptivi). părinții și copiii adoptați, bunicul, bunica și nepoții, frații și surorile puri și incompleti (având un tată sau o mamă comună). Acest avantaj fiscal este prevăzut în clauza 18.1 al art. 217 din Codul fiscal al Federației Ruse.
Astfel, la transferul dreptului de proprietate asupra proprietății sub formă de donație, participanții la tranzacție își optimizează timpul și costurile financiare. Cu toate acestea, încheierea unui acord de cadou pentru donator este asociată cu riscuri semnificative. După înregistrarea de stat a tranzacției, dreptul de proprietate asupra bunului înstrăinat trece donatarului, care va avea dreptul de a dispune de el la propria discreție. Noul proprietar își poate dona sau vinde acum proprietatea către terți. Acești terți nu sunt legați de o relație de încredere între foștii și noii proprietari și nu este obligatoriu ca aceștia să-și păstreze dreptul de a locui în apartamentul fostului proprietar.
În practică, nu este neobișnuit ca părinții în vârstă să ofere copiilor lor un apartament în timpul vieții, iar aceștia, deveniti proprietari, vând apartamente. Noii proprietari ai apartamentului părinților în vârstă ai foștilor proprietari sunt evacuați în stradă, întrucât ei personal nu le datorează nimic. Aceasta ridică problema necesității protecției juridice a donatorului în cazul unei astfel de situații.
Ieșirea poate fi includerea unei condiții speciale în acordul de donație a apartamentului, care să ofere fostului proprietar anumite garanții de menținere a oportunității de a locui în apartamentul înstrăinat pe tot parcursul vieții. La contractul de donație de apartament se poate adăuga o prevedere conform căreia donatorul, după înstrăinarea dreptului de proprietate, își păstrează dreptul de a deține și de a folosi apartamentul pe tot parcursul vieții, iar donatarul se obligă să nu-l împiedice.
Un astfel de contract de drept civil, pe lângă contractul de donație, include și un element nenumit în lege – obligația de a păstra proprietatea donatorului asupra apartamentului donat. Nu este un acord de donație, întrucât prezența unui alt element contractual în componența unui astfel de acord îl face mixt în temeiul paragrafului 3 al art. 421 din Codul civil al Federației Ruse. Ca parte a contractului de donație, normele Ch. 32 din Codul civil al Federației Ruse și în ceea ce privește obligația de a păstra dreptul de a trăi pe viață într-un apartament donat - dispoziții generale privind tranzacțiile, obligațiile și contractele.
Corectitudinea acestei concluzii se explică prin faptul că la paragraful 3 al art. 421 din Codul civil al Federației Ruse vorbește despre „elementele diferitelor acorduri”, adică, pentru ca un anumit acord să fie calificat drept unul mixt, trebuie să conțină atât toate elementele diferitelor acorduri, cât și părțile acestora (componente structurale). care compun acordul). Deoarece fiecare contract constă din obligații, obligația este elementul principal al unui contract mixt. În practica judiciară, contractele complicate de obligații care nu le sunt caracteristice și care depășesc obiectul lor sunt clasificate ca fiind mixte.
Deci, de exemplu, un contract de vânzare cu o pluralitate de persoane de partea cumpărătorului (soț și soție) va deveni mixt, în care părțile au prevăzut instituirea unui regim de proprietate comună a soților asupra proprietății. dobândit în proprietate. Cu această ocazie, instanțele rețin că o astfel de modificare a regimului juridic al proprietății nu contravine normelor legislației familiei a Federației Ruse, întrucât regimul juridic al proprietății soților poate fi schimbat într-unul contractual (Determinare a Tribunalului Regional Sverdlovsk din data de 03.05.2011 în dosarul N 33-6160 / 2011, Definiția Tribunalului orașului Petersburg din 8 noiembrie 2010 în dosarul nr. 33-15102/2010).
În virtutea principiului libertății contractuale (articolul 421 din Codul civil al Federației Ruse), participanții la tranzacții comerciale sunt liberi să încheie un contract și să stabilească oricare dintre condițiile acestuia care nu contravin legii. Includerea condițiilor pe care le avem în vedere în contractul de donație respectă în totalitate principiul libertății contractuale și nu contravine legii. Dacă donatorul avea toate puterile de a înstrăina bunuri în favoarea donatarului, acesta avea dreptul să îl înstrăineze cu condiția ca să-și păstreze dreptul de a locui în apartament pe toată perioada vieții sale.
Transferul proprietății în proprietatea donatarului sub condiția păstrării dreptului menționat nu indică deloc că acest acord încetează să fie gratuit. Reținerea unui asemenea drept nu este o contraprestație pentru lucrul primit în sensul art. 423 din Codul civil al Federației Ruse, deși o astfel de obligație este de natură contrară. Contraprestația pentru beneficiul material primit este plata de bani, transferul proprietății, prestarea muncii, prestarea de servicii etc., i.e. astfel de acțiuni ale părții obligate, care pentru aceasta sunt asociate cu anumite costuri de proprietate. Pentru implementarea lor, suferă anumite pierderi de proprietate.
În cazul în cauză, donatarul nu suportă astfel de costuri, el acceptă pur și simplu bunul ca cadou de la contraparte în anumite condiții. Confirmarea acestei concluzii poate fi găsită în practica judiciară.
Examinând un caz, instanța a ajuns la concluzia că includerea în contract a unei clauze privind păstrarea dreptului de ședere a pârâtului în apartamentul în litigiu este admisibilă și nu indică o contra-dispoziție, care contrazice esența contractul de donație. Contractul nu devine compensator din contraprevedere, care este simbolică. Contractul încheiat de părți conține o indicație a gratuității sale, dreptul donatorului de a locui în apartamentul înstrăinat este într-adevăr un element al acordului privind folosirea cu titlu gratuit a bunului, fără a constitui o contradispoziție. Părțile pot încheia un acord care conține elemente ale diferitelor acorduri prevăzute de lege sau de alte acte juridice (acord mixt). Relațiilor părților în cadrul unui contract mixt se aplică în părțile relevante regulile privind contractele, ale căror elemente sunt cuprinse într-un contract mixt. Astfel, există situația în care un contract conține elemente din două contracte și, prin urmare, contractul de donație nu contravine cerințelor legislației în vigoare (apel Hotărârea Tribunalului Regional Lipetsk din 9 iulie 2012 în dosarul nr. 33-1459 / 2012, a se vedea, de asemenea, Hotărârea de Apel Tribunalul Moscova din 16 mai 2012 în dosarul nr. 11-5957).
Dreptul de a locui într-un apartament donat ia naștere pe baza unei obligații - un contract de donație a unui apartament încheiat și trecut de înregistrarea de stat. Un asemenea drept este indisolubil legat de personalitatea donatorului, întrucât este constituit exclusiv în favoarea acestuia, prin urmare nu este inclus în componența moștenirii donatorului. Are limite limitate în timp - perioada de viață a donatorului. Un astfel de drept în sine nu poate fi obiect al circulației civile, întrucât donatorul nu poate dispune de el la propria discreție: înstrăinare în favoarea terților, gaj etc. Poate locui în apartamentul pe care l-a donat. Cu acordul noului proprietar, atât donatarul, cât și alte persoane în favoarea cărora poate înstrăina apartamentul în viitor, donatorul poate, în locul său sau împreună cu el, să permită altor persoane să locuiască. O astfel de condiție poate fi stipulată imediat în contractul de donație, însă este necesar să se precizeze câte persoane, cât timp și în ce condiții pot locui în apartament.
Pentru a evita eventualele incertitudini, este necesar să se indice în contractul de donație a unui apartament cu condiția de mai sus că donatorul are dreptul de a locui gratuit, i.e. pentru dreptul primit, el, la rândul său, nu face nicio contra-dispoziție.
La fel, această problemă trebuie rezolvată în raport cu terții, cărora acesta, cu acordul noului proprietar, le poate permite să locuiască în apartament. Ca regulă generală, se presupune că un contract este plătit, cu excepția cazului în care rezultă altfel din actele juridice ale Federației Ruse sau din conținutul contractului. Din acest acord nu rezultă în mod direct că dreptul este transferat gratuit, de aceea este foarte important să se stipuleze direct acest lucru.
Donatorul nu are dreptul de a interzice proprietarului apartamentului să facă orice tranzacție cu acesta, întrucât acesta din urmă are dreptul să facă acest lucru în temeiul art. 209 din Codul civil al Federației Ruse. În cazul oricărei înstrăinări a apartamentului în proprietatea unor terți, dreptul trece, fiind împovărat cu dreptul donatorului de a locui în apartament pe viață.
Încălcarea de către donatar a obligației de a păstra dreptul donatorului de a locui în apartamentul donat îi conferă donatorului dreptul de a rezilia unilateral contractul (articolul 450 din Codul civil al Federației Ruse), deoarece acesta este în mare parte lipsit de ceea ce avea. dreptul de a conta la încheierea acestuia - păstrarea unui drept de viață pe viață într-un apartament donat.
În contractul de donație, acest drept trebuie numit nu dreptul de a folosi apartamentul pe viață, ci dreptul la posesia și folosirea apartamentului pe viață. Dacă fostul proprietar al apartamentului îl poate folosi doar, gama de modalități de a-și proteja dreptul este destul de limitată. Acesta poate folosi numai metode obligatorii de protejare a dreptului în conformitate cu art. 12 din Codul civil al Federației Ruse: de exemplu, dreptul de a cere despăgubiri pentru pierderi, acordarea de a îndeplini o obligație în natură, dacă contravenientul dreptului său este donatarul ca prim proprietar, deoarece are legătură cu acesta. prin obligaţii. Astfel, donatorul, care are doar dreptul de a folosi apartamentul, se dovedește practic neputincios în relațiile cu terții care pot încălca acest drept. Neputând apela la arsenalul de metode legale de protecție pentru a-și proteja interesul proprietății, nu poate face nimic în ceea ce privește contravenienții care nu au o relație contractuală cu el în ceea ce privește apartamentul.
Totuși, situația va fi complet diferită într-o situație în care, în baza unui acord de donație, fostul proprietar primește nu doar dreptul de folosință, ci și dreptul de proprietate. În virtutea art. 305 din Codul civil al Federației Ruse, drepturile prevăzute de art. 301 - 304 din Codul civil al Federației Ruse, aparțin și unei persoane, deși nu este proprietar, dar deține proprietăți pe baza dreptului de posesie moștenire pe viață, gestiunea economică, managementul operațional sau pe o altă bază prevăzută pentru prin lege sau contract. Această persoană are dreptul la apărarea proprietății sale și împotriva proprietarului.
În consecință, donatorul are dreptul de a-și proteja drepturile și interesele legitime împotriva oricăror contravenienți, inclusiv împotriva proprietarului apartamentului, de a folosi căi de atac (revendicare și revendicare).
In contractul de donatie cu conditia pe care o avem in vedere este posibil sa se stipuleze procedura de folosire a apartamentului. Deci, de exemplu, părțile au dreptul de a stabili că donatorul deține și folosește o anumită încăpere, și are și dreptul de a folosi proprietatea comună a apartamentului și a blocului de locuințe în care acesta se află. Cu toate acestea, trebuie avut în vedere că toți proprietarii următori nu sunt obligați să respecte astfel de condiții, deoarece nu sunt părți la acordul de donație. Prin urmare, aceștia au dreptul să discute cu donatorul și alte condiții de utilizare a apartamentului, iar în lipsa unui acord, se pot adresa instanței pentru soluționarea litigiului apărut.
În practica judiciară, problema valabilității dreptului de folosință pe viață a unui apartament după înstrăinarea acestuia în favoarea terților de către donatar este în prezent soluționată în diferite moduri.
Astfel, prin Hotărârea din 9 iunie 2011 în dosarul nr. 33-1990, Judecătoria Kirov a indicat că, întrucât acordul de donație pentru un apartament este convenție, acesta creează drepturi și obligații doar persoanelor care l-au încheiat. In consecinta, dreptul de folosinta pe viata prevazut in contractul de donatie a unui apartament este retinut de catre donator, in favoarea caruia s-a constituit, numai atata timp cat donatarul este proprietarul apartamentului. După ce donatarul vinde apartamentul unui terț, acest drept încetează. Chiar dacă, în timpul înstrăinării apartamentului, donatarul nu informează noul proprietar cu privire la păstrarea dreptului menționat de la donator (fostul proprietar), aceasta nu încalcă drepturile acestuia din urmă, întrucât, în virtutea părții 2. de arta. 292 din Codul civil al Federației Ruse, transferul dreptului de proprietate asupra unei clădiri rezidențiale sau a unui apartament către o altă persoană este baza pentru încetarea dreptului de utilizare a spațiilor rezidențiale de către membrii familiei fostului proprietar, dacă legea nu prevede altfel.
Curtea Supremă a Republicii Karelia, dimpotrivă, consideră că dreptul de folosință pe viață a apartamentului este păstrat de către proprietarul anterior, în favoarea căruia s-a constituit, chiar și după ce apartamentul a fost înstrăinat în proprietatea unor terți. (Hotărâre recurs din data de 03.08.2012 în cauza N 33-2292 / 2012) .
Tribunalul Regional Lipetsk aderă la o poziție similară, care se reiese din Hotărârea de apel deja menționată din 9 iulie 2012 în dosarul N 33-1459 / 2012. Condiția de reședință a pârâtului în apartament se păstrează nu numai la încetarea relațiilor de familie dintre donator și donatar, ci și pentru viitor, întrucât în conformitate cu art. 292 din Codul civil al Federației Ruse, la transferul dreptului de proprietate asupra unui apartament către o altă persoană, dreptul de a folosi spațiile rezidențiale încetează nu numai de către fostul proprietar, ci și de către membrii familiei fostului proprietar. Totuși, condiția privind reședința pe viață a proprietarului în cadrul tranzacției primare își păstrează efectul asupra tuturor tranzacțiilor ulterioare posibile în acest spațiu rezidențial și, prin urmare, pentru fiecare proprietar ulterior, condiția privind reședința pe viață a donatorului în cadrul primului contract este obligatoriu.
În opinia noastră, a doua poziție este corectă, întrucât scopul părților la contractul de donație la încheierea acestuia a fost tocmai acela de a păstra dreptul donatorului de a locui în apartament pe viață. Ce rost mai are atunci să se prevadă un asemenea drept, dacă acesta poate fi ușor ocolit prin înstrăinarea apartamentului în favoarea unui terț, care nu este parte la contractul de donație din care a luat naștere acest drept și poate cere evacuarea donator? Un astfel de drept este o restrângere a drepturilor de proprietate ale tuturor proprietarilor de apartamente, care sunt obligați să respecte dreptul fostului proprietar și să nu-l împiedice în implementarea acestuia.
Totuși, ținând cont de poziția juridică pe această problemă, care a fost luată de Judecătoria Kirov, pare oportună în acordul de donație, care prevede condițiile pentru ca donatorul să-și păstreze dreptul de a locui în apartament pe viață, pentru a indica în mod expres că un asemenea drept este rezervat donatorului şi în cazul oricărei înstrăinări a apartamentului în favoarea oricăror terţi.persoane.
Legislația actuală a Federației Ruse nu prevede înregistrarea de stat a unei astfel de restricții (grevare) a drepturilor de proprietate ca dreptul de a folosi un apartament pe viață, stabilit printr-un acord privind înstrăinarea acestuia (cumpărare și vânzare, donație etc.) . Dreptul de folosință permanentă (perpetuă) în temeiul art. 216 din Codul civil al Federației Ruse este prevăzut numai pentru terenuri, acest drept nu se aplică altor obiecte imobiliare (Decizia Tribunalului Regional Leningrad din 12.01.2012 N 33-44 / 2012).
În acest sens, informațiile despre dreptul la deținerea și utilizarea pe tot parcursul vieții a unui apartament nu sunt reflectate în USRR, totuși, pentru a proteja drepturile donatorului, acordul de cadou ar trebui să prevadă condiția ca donatorul să nu păstreze doar dreptul specificat, dar continuă să fie înregistrat în apartament, iar înregistrarea este definitivă și nu poate fi reziliată după ce donatarul a înstrăinat apartamentul în favoarea terților.
În conformitate cu art. 558 din Codul civil al Federației Ruse, o condiție esențială a contractului de vânzare a unei clădiri rezidențiale, a unui apartament, a unei părți a unei clădiri rezidențiale sau a unui apartament în care locuiesc persoane care păstrează, în conformitate cu legea, dreptul de a utilizați acest imobil de locuit după ce acesta este achiziționat de către cumpărător, este o listă a acestor persoane indicând drepturile lor de folosință a imobilului rezidențial care se vinde.
După cum se reiese din cuprinsul acestei norme de drept, lipsa în contractul de vânzare a condiției ca donatorul să-și păstreze dreptul de deținere și folosință pe viață a apartamentului indică faptul că contractul de vânzare nu a fost încheiat. În asemenea împrejurări, noul proprietar al apartamentului nu se poate referi la faptul că nu avea cunoștință de dreptul donatorului de a locui în apartament pe viață. Pentru înregistrarea de stat a contractului de vânzare a unui apartament, se depune un extras din cartea casei ca parte a unui pachet de documente, care reflectă informații despre toate persoanele înregistrate în apartamentul vândut.
Un acord de donație cu condiția pe care o luăm în considerare are unele asemănări cu un acord de întreținere a vieții cu o persoană aflată în întreținere, care, în practică, implică cetățenii să depună procese pentru a recunoaște un astfel de acord ca o tranzacție falsă care acoperă un acord de întreținere a vieții cu o persoană aflată în întreținere. Totuși, obligația de a păstra dreptul de folosință pe viață a apartamentului este singura caracteristică care reunește aceste structuri contractuale. Conform unui contract de donație, spre deosebire de un contract de întreținere pe viață cu o persoană aflată în întreținere, donatorul nu primește nimic de la donatar, el înstrăinează apartamentul în proprietatea sa în mod gratuit.
Faptul că donatorul își păstrează dreptul de a locui în apartament pe viață nu înseamnă în sine că o astfel de tranzacție este un acord de întreținere a vieții cu o persoană aflată în întreținere. Într-o cauză, instanța a reținut că faptul că reclamanta a păstrat înregistrarea în apartament, care, în baza contractului de cadou, a devenit proprietatea pârâtei, nu poate servi drept temei pentru recunoașterea contractului cadou ca tranzacție nulă. , întrucât proprietarul spațiilor de locuit în conformitate cu partea 2 a art. 30 din Codul Locuinței al Federației Ruse are dreptul de a asigura posesia și (sau) utilizarea unui spațiu rezidențial care îi aparține pe baza dreptului de proprietate unui cetățean pe baza unui contract de închiriere, a unui contract de gratuitate. utilizare sau pe un alt temei legal, precum și către o persoană juridică în baza unui contract de închiriere sau pe un alt temei legal, ținând cont de cerințele stabilite de legea civilă, RF LC. Totodată, contractul de donație nu prevedea obligația reclamantei de radiere după transferul dreptului de proprietate către pârâtă (Hotărârea Tribunalului orașului Sankt Petersburg din 18 septembrie 2012 N 33-12475 / 2012).
Astfel, participanții la tranzacții comerciale au dreptul de a încheia un acord de donație cu condiția ca donatorul să trăiască în el pe viață. Această condiție poate fi formulată astfel: după transferul dreptului de proprietate asupra apartamentului de la donator la donatar, donatorul își păstrează dreptul de a deține și de a folosi apartamentul pe viață. În acest caz, donatorul are dreptul de a fi înregistrat permanent în apartament. Acest drept se aplică și în cazul în care donatarul vinde un apartament în favoarea terților. Donarul se obligă să nu împiedice donatorul în posesia și folosirea acestui apartament, iar la vânzarea apartamentului, să avertizeze noii proprietari cu privire la grevarea existentă.
Imposibilitatea pentru toți noii proprietari de a-l evacua pe donator din apartament nu poate fi considerată o încălcare a drepturilor acestora, întrucât apartamentul a fost inițial înstrăinat cu condiția ca donatorul să păstreze o astfel de condiție. Toți proprietarii următori, la încheierea contractelor de cumpărare a unui apartament, erau liberi să le încheie, aveau dreptul să refuze încheierea în condițiile specificate sau să achiziționeze o altă locuință.
Pentru a rezolva problema, puteți folosi oferta noastră:
Legislația rusă este de așa natură încât, în unele cazuri, o persoană are dreptul deplin de a locui într-un apartament pe viață, fără a avea drepturi de proprietate asupra acestuia.
Numărul cauzelor în justiție legate de înlăturare sau, dimpotrivă, de înregistrare, demonstrează elocvent că cumpărătorii de locuințe ar trebui să ia în serios drepturile asupra acestei locuințe ale celor care sunt înregistrați acolo. Adesea, dreptul de ședere poate fi pe viață - și este imposibil să „scrieți” un chiriaș chiar dacă proprietarul se schimbă, scrie Komsomolskaya Pravda. În ce cazuri, din cauza înregistrării, un cetățean nu poate fi evacuat dintr-un apartament, spune avocatul Oleg Suhov.
1. Cel mai adesea, înregistrarea „perpetuă” are loc la angajatori ca urmare a privatizării. Cetăţenii care au refuzat privatizarea în favoarea altor membri ai familiei au drept de folosinţă pe termen nedeterminat. O astfel de situație este absolut justificată - legăturile de familie pot înceta, iar un cetățean care a avut încredere completă într-o persoană dragă la un moment dat riscă să rămână pe stradă. Curtea Supremă a Federației Ruse s-a exprimat în mod repetat pe acest subiect: cererile de încetare a dreptului de utilizare sau de radiere în legătură cu persoanele care au refuzat privatizarea nu sunt supuse satisfacerii.
2. Dreptul la un permis de ședere pe termen nedeterminat și la înregistrare poate apărea, de exemplu, la transferul unei moșteniri. Un cetățean care locuiește într-un apartament care i-a fost acordat prin refuz testamentar își păstrează acest drept chiar și atunci când proprietarul se schimbă - în termenul prevăzut de testament. De regulă, un astfel de termen este stabilit pe viață.
3. Membrii sau foștii membri ai cooperativelor de construcție de locuințe, soții acestora dobândesc un drept pe viață asupra imobilului plătit. Dacă un cetățean care a plătit cel puțin o parte din cotă este înregistrat într-un apartament cooperativ, atunci este imposibil să-l evacuați. Este posibil ca chiriașul să nu fie proprietar, dar dacă se salvează documentul privind cota-parte pentru apartament, excluderea este exclusă.
4. În cazul în care între soți se încheie un contract de căsătorie sau un acord privind împărțirea proprietății, care definește dreptul unuia dintre soți, care nu este proprietar, de a locui în apartament, evacuarea și radierea din evidență a unui astfel de fost membru de familie. este de asemenea imposibil.
5. Minorii, atunci când locuiesc într-un orfelinat sau într-o altă instituție pentru copii în legătură cu desemnarea tutelei, își păstrează dreptul la un spațiu de locuit abandonat forțat și nu pot fi lipsiți de înregistrarea în acesta.
Potrivit legislației interne, este prevăzut dreptul de folosință pe viață a unui apartament, care atrage după sine imposibilitatea de a scrie sau de a evacua persoana în cauză, chiar dacă proprietarul se schimbă.
Dreptul neîncetat de ședere forțată poate apărea în timpul privatizării dacă o persoană renunță la el în favoarea altor persoane - membrii familiei. Legăturile de familie se pot slăbi și poate fi posibilă „expulzarea” unei rude pe stradă, dar legea va fi de partea lui. Astfel, Curtea Supremă a Rusiei a subliniat în mod repetat instanțelor că este imposibil să se îndeplinească cerințele de radiere a persoanelor care au refuzat privatizarea.
Important! Așa se face, de exemplu, moștenire o locuință cu obligația de a acorda drept de folosință pe viață a locuinței unui frate / mătușă / bunică etc.
Important! Aceste categorii de persoane au dreptul la folosirea și posesia pe tot parcursul vieții a spațiilor ocupate.
Proprietarul de spațiu locativ are dreptul de a asigura utilizarea sau deținerea locuințelor care îi aparțin cu privire la dreptul de proprietate:
Conform articolului 683 din Codul civil al Federației Ruse, un contract de închiriere rezidențială este încheiat pentru o perioadă care nu depășește 5 ani. Daca termenul nu este specificat in contract, acesta se considera incheiat pe 5 ani.
În baza unui contract de folosință gratuită (contract de împrumut), împrumutătorul (una dintre părți) este obligat să cedeze lucrul în folosință gratuită pentru o perioadă de timp împrumutatului (cealaltă parte), acesta din urmă fiind obligat să restituie același lucru în condiția din pe care l-a primit, tinand cont de uzura normala sau in starea care este prevazuta de contract.
Astfel, la achiziționarea unui apartament, merită să acordați atenție persoanelor înscrise în acesta pentru a vă asigura că apartamentul ales nu este împovărat de „oaspeții eterni” care locuiesc în el.
ATENŢIE! Din cauza modificărilor recente ale legislației, informațiile din articol ar putea fi depășite! Avocatul nostru vă va sfătui gratuit - scrie in formularul de mai jos.
Și această caracteristică este cea care ne adaugă ( Cumpărător) durere de cap în aflarea tuturor personalităților care pot avea astfel drepturi de utilizare. Dar mai trebuie să aflăm, iar acum vom afla.
Este evident că fiecare proprietar are tot felul de drepturi asupra apartamentului, inclusiv necondiționate dreptul de utilizare a ei. Dar surpriza pentru Cumpărător este că pot exista și alte persoane - nu proprietarii - care, conform legii, au și, i.e. dreptul de a locui în el.
Desigur, avem nevoie de un apartament care este liber de drepturile persoanelor neautorizate de a locui în el. Și pentru asta trebuie, măcar, să-i cunoaștem pe acești oameni.
Să le considerăm în ordine. Vom fi interesați de întrebarea care dintre ei poate salva dreptul de a locui în apartament după vânzarea acestuia și cum putem scăpa de acest drept ( in unele cazuri).
Proprietarii apartamentului, care nu sunt „înregistrați” în el, pierd dreptul de utilizare impreuna cu proprietate la vânzarea unui apartament.
Proprietarii „înregistrați” în apartament își pot păstra dreptul de a locui în el numai dacă este indicat în mod expres și convenit cu Cumpărătorul ( ceea ce de obicei nu se întâmplă în practică.). In alte cazuri ( acestea. în majoritatea ofertelor) - Vânzătorul, după înstrăinarea apartamentului, este obligat să radieze ( verifică), iar această condiție trebuie indicată ca clauză separată în contract.
Membrii familiei proprietarului pot avea dreptul de a folosi apartamentul numai dacă sunt „înregistrați” acolo. Prezența „înregistrării” este cea care le confirmă dreptul de sedere in apartament. Eliberarea lor din apartament, respectiv, îi privează de acest drept. Ca regulă generală, membrii familiei proprietarului trebuie să părăsească apartamentul când este vândut (această obligație este stabilită prin lege). Iar dacă nu o fac, noul proprietar le poate „scrie” din apartament prin instanță.
Dar există nuanțe!
De exemplu, membrii temporar eliberați ai familiei proprietarului au șansa de a-și restabili „propiska” ( acestea. restabiliți dreptul de utilizare) chiar și după vânzarea apartamentului, dacă fac dovada în instanță că li s-a încălcat dreptul. Astfel de externat temporar personajele pot fi cele care au suferit un tratament de lungă durată într-un spital, au plecat într-o călătorie lungă de afaceri, au mers să servească în armată, au mers să execute o pedeapsă printr-o hotărâre judecătorească etc.
Adevărat, din 2015, radierea obligatorie la locul de reședință a fost anulată pentru conscriși și prizonieri. Adică acum chiar dacă „au plecat la destinație” ( din 2015), raman inca inregistrati in apartamentul lor, si dreptul de sedere nu pierde în ea. Iar cei care au fost trimiși „la exploatare forestieră” înainte de 2015, respectiv, au fost radiați la locul de reședință, dar își pot reda dreptul de a locui în apartament la întoarcere.
Înscris în apartament copii minori necesită o atenție sporită. Vom lua în considerare acest caz în detaliu mai târziu, în pasul Se deschide într-o fereastră pop-up."> INSTRUCȚIUNI - „Achiziționarea unui apartament cu minori”.
Lista tuturor persoanelor „înregistrate” ( înregistrată la locul de reședință) în acest apartament ne va arăta, iar în unele orașe este înlocuit ( pentru mai multe informații despre toate aceste lucrări, consultați linkurile din Glosar).
Distinge ca de obicei Extras din cartea caseiși de arhivă (extins) extrage.
Declarație obișnuită ofera informatii despre toti cei "inregistrati" in acest apartament in acest moment.
Extras de arhivă ofera informatii despre toti chiriasii care au fost vreodata „inregistrati” in acest apartament, inclusiv cei care sunt inregistrati in prezent.
Ambele sunt eliberate la biroul de pașapoarte al administrației locale a casei ( ZhEK, REU, HOA etc.), sau în centrul serviciilor publice al MFC „Documentele mele”. Dar ei pot obține numai proprietari apartamente, sau rezidenți înscriși în acesta. Prin urmare, trebuie să cerem o astfel de hârtie de la Vânzător, dar este mai bine să mergem și să comandăm să fie primită cu el. Dacă acest lucru nu este posibil sau există sentimentul că Vânzătorul nu este de acord cu ceva, atunci Cumpărătorul poate comanda obţinerea unui Extras din Cartea Casei servicii speciale ( despre ele mai jos).
O astfel de „asigurare” ne va oferi un avantaj în cazul unui litigiu cu cei care nu vor să părăsească apartamentul după tranzacție. Apoi sunt eliberați silit, printr-o hotărâre judecătorească. Și la fel angajament scris de la terți pe lângă alți termeni ai tranzacției, conform contractului), va fi un argument serios în instanță.
Reasigurare. Unii avocați cu experiență în litigii susțin că chiar și din partea acelor persoane ( nu proprietari), care au fost evacuați din apartament ÎNAINTE de a fi vândut , este indicat să luați o declarație scrisă că nu se opun acestei tranzacții . Acest lucru poate suna nebunesc pentru că nu mai au niciun drept asupra apartamentului), dar aceiași avocați dau exemple când chiriașii disponibilizați înainte de vânzarea apartamentului și-au redat ulterior dreptul de a locui acolo prin instanță.
Indiferent de rezidență, dreptul de a folosi apartamentul poate avea persoane cu care proprietarul ( Vanzator) încheiat contract de închiriere sau contract de utilizare gratuită . De fapt, asta grevare, care este posibil să nu se reflecte în titlu, nici în Extras din cartea casei. De fapt, Vânzătorul are dreptul de a vinde apartamentul cu asemenea grevare, dar este obligat să notifice Cumpărătorul despre aceasta, indicând acest lucru într-un paragraf separat în Contract de vanzare apartament (DKP).
În acest caz, trebuie să cerem vânzătorului să rezilieze un astfel de acord de utilizare ( angajator) apartamente.
Apropo, mai trebuie să-ți pui în cap următorul gând - redactarea corectă reduce riscul unor posibile revendicări "terți", incl. pretenții pentru dreptul de a folosi apartamentul.
In conditii PrEP se recomanda intrarea in obligatia Vanzatorului de a anunta Cumparatorul despre toate utilizatorii apartamente, angajament scos din înregistrările de înregistrare a tuturor chiriașilor „înregistrați” acolo și transferă apartamentul liber de drepturile „terților” .
În plus în PrEP puteți intra în obligația Vânzătorului, în cazul pretențiilor de la "terți" rezolvați-le independent și pe cheltuiala dvs. ( sau să compenseze costurile legale ale Cumpărătorului).
Este important ca aceste clauze ale contractului să fie formulate legal în mod competent și să aibă o interpretare lipsită de ambiguitate.
Formulați cu competență aceste obligații ale Vânzătorului în PrEP va ajuta .
Un alt stimulent practic pentru Vânzător de a „elibera legal” apartamentul după tranzacție este unul special condiția de a primi bani la calcul. Vânzătorul primește întreaga sumă pentru apartament numai atunci când toți chiriașii sunt scoși din înregistrările de înregistrare.
Radierea tuturor chiriașilor înainte de tranzacție sau după) sună agenții imobiliari "exceptare legala" apartamente. Desigur, situația este mult simplificată dacă în momentul tranzacției apartamentul este deja "liber din punct de vedere legal".
Așadar, am aflat cine, în afară de proprietar, are dreptul de a folosi și locui în apartament, a studiat Extrasul din Cartea casei, a recitit titlul de proprietate și a luat măsurile necesare pentru scoaterea din registru a tuturor chiriașilor. . Respiră adânc și mergi mai departe.
