Instruire
Pentru a începe, verificați documentele vânzătorul, este cu adevărat cel pentru care este. Pașaportul poate fi falsificat, așa că cereți altora să vă arate documentele dovada identității, cum ar fi o poliță de asigurare de sănătate sau permis de conducere.
Dacă o persoană este înregistrată în acest apartament, atunci uită-te la pagină. Alte documente trebuie să indice și adresa de înregistrare. Opțiunea ideală ar fi să mergi la biroul de pașapoarte și să vezi singur. Asigurați-vă că discutați cu vecinii dvs.
Dacă o persoană nu vă inspiră încredere sau arată ca cineva care abuzează de alcool, nu vă fie teamă să-i cereți un certificat din care să rezulte că nu este înregistrată într-un dispensar de neuropsihiatrie. Acest lucru vă va ajuta să evitați eventuale litigii de contestare a contractului de vânzare, întrucât la momentul încheierii contractului persoana era incompetentă.
Verifica documentele privind dreptul de proprietate: act de privatizare, contract de vânzare, certificat de proprietate. În nici un caz nu trebuie să contactați copiile și nici măcar pe acelea dintre ele care sunt legalizate. Tot documentele, care sunt implicate în tranzacția de vânzare cumpărare, trebuie prezentate în forma sa originală.
Dacă persoana nu este singura sau proprietara apartamentului, atunci trebuie să existe acordul tuturor coproprietarilor, care este legalizat. Dacă un copil este înregistrat în apartament, atunci trebuie să existe permisiunea de a vinde din partea Consiliului de Administrație. Dacă apartamentul s-a dus la, aflați dacă există și alți moștenitori care l-au revendicat pe acesta. Dacă vânzarea apartamentului este efectuată de, atunci asigurați-vă că vă întâlniți cu proprietarul. Mergeți la biroul de locuințe, brusc este înregistrat altcineva în apartament în momentul vânzării.
Faceți o întrebare la registru unic si afla daca acest apartament a facut obiectul unui litigiu. Dacă cazul este confirmat, atunci consultați un specialist dacă există riscul redeschiderii cazului pe baza unor fapte nou descoperite. Verificați tranzacțiile anterioare legate de acest apartament. Experții sunt de părere că dacă un apartament este vândut pentru prima dată în ultimii trei ani, atunci această tranzacție este sigură, dar procentul de risc rămâne.
Notă
Dacă un apartament a trecut de la proprietar la proprietar de câțiva ani, este mai bine să nu te implici cu un astfel de apartament. Citiți cu atenție toate clauzele tipărite în contract, în niciun caz nu semnați lucrări necunoscute, altfel riscați să fiți înșelat.
Studiați cu atenție toate detaliile vânzării. Nu vă fie teamă să puneți întrebări care vă interesează.
Surse:
O analiză amănunțită a purității legale a apartamentului înainte de a-l cumpăra în viitor va proteja proprietarul proprietății de eventualele probleme asociate cu achiziționarea de locuințe secundare. Mai mult, o astfel de analiză este în puterea nu numai a unui avocat, ci și a unui cumpărător obișnuit.
Instruire
După ce ai ales apartamentul pe care urmează să-l cumperi din majoritatea ofertelor de pe piața imobiliară, verifică în primul rând actele de proprietate ale acestuia. Cereți proprietarilor să vă arate documentele pe care le au în mână: contracte de vânzare, schimb, donație, contract de închiriere (dacă există), așa-numitul „verde” și așa mai departe.
Examinați totul cu atenție. Trebuie să fiți avertizat dacă documentele conțin modificări, corecturi, ștersături care nu sunt certificate de notar sau semnate de toate persoanele care au participat la contracte. Fiți deosebit de atenți dacă proprietarul proprietății vinde urgent imobilul care tocmai i-a fost donat sau lăsat în moștenire metri patrati de la o persoană care nu îi este rudă. Această situație necesită o atenție deosebită în verificarea documentelor pentru orice tip de imobil.
Verificați istoricul casei pe care o cumpărați. Date similare sunt afișate în Registrul de stat unificat al drepturilor imobiliare. Afișează toate tranzacțiile, transferurile de proprietate, arestările acestei proprietăți și așa mai departe. Cereți proprietarilor să vă arate un extras din USRR pentru a vă asigura că apartamentul a fost legal curat în ultimii 10-15 ani. Daca observati in declaratie ca este deseori revandut si urmatorii chiriasi locuiesc in el pt termene scurte– este mai bine să vă îndreptați atenția către alte proprietăți. Este posibil să fie ceva în neregulă cu documentația de aici.
Cumpărarea unui apartament în sine este o întreprindere destul de complicată și riscantă, deoarece cumpărătorul are șansa de a achiziționa locuințe „necurate”. Problema poate fi diverse datorii, care sunt ulterior reînregistrate noului proprietar. Cum să evitați problemele și să verificați apartamentul înainte de a cumpăra, vom afla în continuare.
Verificați pașaportul vânzătorului. Problema este că s-ar putea să nu fie autentic. Pașapoartele care nu sunt autentice sunt stabilite în mod clar de legea modernă, iar lista lor este afișată pe site-ul web al Ministerului Afacerilor Interne din Rusia. Dacă se dovedește că pașaportul nu este valabil, este mai bine să refuzați tranzacția.
Situația este ceva mai complicată atunci când acționează în numele vânzătorului terț. Pentru a in acest caz cazul a avut loc în cea mai mare măsură a legii, este foarte important să ai o împuternicire, o mostră din care poți.
Trebuie să o demonstrați pentru a dovedi absența intenției rău intenționate. Vă rugăm să rețineți că împuternicirea trebuie să fie legalizată, deoarece fără legalizare ea nu înseamnă nimic. Întrebați de ce vânzătorul însuși nu este prezent la tranzacție și de ce o terță parte acționează în numele său. Răspunsul ar trebui să fie clar și concis, fără a lăsa întrebări.
In imputernicire citeste si ce drepturi are persoana imputernicita. Poate persoana din fața ta să obțină bani pentru un apartament sau capacitatea sa este limitată doar la negociere.
Există situații în care un vânzător incompetent încearcă să vândă locuințe la un preț mic. Dacă după prima întâlnire personală există îndoieli cu privire la adecvarea acesteia, atunci puteți discuta cu vecinii sau rudele vânzătorului pentru a afla mai multe despre viața lui. Dar, în cel mai bun caz, refuzați să cumpărați astfel de locuințe.
Dacă aveți întrebări sau vânzătorul nu v-a furnizat niciun document, le puteți solicita. Dacă caută motive să nu-ți arate niciun document, atunci ar trebui să te gândești la onestitatea lui. Asigurați-vă că vorbiți cu vânzătorul - puneți-i întrebări, urmăriți-i reacția. Reacția unei persoane cinstite la orice întrebare despre apartament nu va provoca nicio agresiune sau negare, în timp ce dacă vrea să vă înșele, o persoană poate construi răspunsuri vagi și poate încerca să ascundă datele în toate modurile posibile.
Pentru început, ar trebui să vă familiarizați cu documentele pe care vânzătorul le va furniza și apoi, pentru a obține o imagine completă a apartamentului și a „trecutului”, cereți pe alții. greutate totală datele necesare arată ca în felul următor:
Dacă vânzătorul nu deține niciun document în acest moment, anunțați-i că veți fi gata să faceți o afacere numai atunci când vi se vor prezenta toate documentele. Desigur, pentru a evita întâlnirile inutile, în prealabil telefonic, avertizează vânzătorul despre ce documente ar trebui să întocmească. Acest lucru va fi convenabil pentru ambele părți și va ajuta vânzătorul să pregătească documentele în avans.
În cele din urmă, faceți inspecția standard clasică a tuturor documentelor. Trebuie să aveți originale sau copii certificate în fața dvs. Nu li se permite niciun semn sau corectare. Toate documentele trebuie să fie semnate și ștampilate de către proprietar. Aceste criterii vă vor indica autenticitatea documentelor depuse.
Verificarea curățeniei unui apartament prin Rosreestr a devenit astăzi deosebit de simplă, deoarece puteți comanda un extras din Registrul de stat unificat, eliberare electronică sau informații online despre obiect. Ce se poate afla și stabili cu ajutorul acestui tip de document?
Pentru a obține informațiile indicate care sunt actualizate, procedați în felul următor:
Fraudele cu vânzarea de apartamente au devenit mai frecvente, așa că va vorbi despre avocatul Igor Kovalsky lista completa documente care trebuie verificate înainte de încheierea unui contract de vânzare-cumpărare:
Actele pentru apartament sunt parte esentiala verificarea noastră. Vă rugăm să rețineți că majoritatea dintre ele trebuie să fie în mâinile proprietarului și obținerea unora informatii suplimentare este un proces destul de simplu. Fiecare vânzător știe ce documente va trebui să arate cumpărătorului. Adică, dacă nu s-a pregătit pentru întâlnirea ta și nu a colectat datele necesare, acesta este un motiv de gândire.
Ultima actualizare ianuarie 2019
Cumpărarea unui apartament este o mare problemă. Acesta nu este un eveniment de o zi. Pentru a găsi o locuință curată din punct de vedere legal și a procesa corect achiziția unui apartament, aveți nevoie de ajutorul unui agent imobiliar sau a unui avocat în domeniul cifrei de afaceri imobiliare. Dar nu toată lumea are un avocat familiar sau un agent imobiliar în care se poate avea deplină încredere în această problemă.
Cu toate acestea, dacă știți cum să abordați corect această problemă, atunci nu totul este atât de dificil. În principiu, este ușor să faci totul singur sau să controlezi clar și competent munca unui agent imobiliar/avocat angajat. Deci, pentru achiziționarea cu succes a unui apartament, trebuie să parcurgeți trei etape:
Alegerea apartamentului potrivit este cheia unei achiziții de succes. Mai întâi trebuie să decideți asupra caracteristicilor locuinței:
În viitor, este necesar să se investigheze piața prețurilor pentru a mătura deoparte apartamente suspecte(dacă prețurile sunt prea mici) și nu lăsați vânzătorul intransigent să se stăpânească pe sine (dacă prețurile sunt excesiv de mari). Pentru a fi conștient preturile reale te poți uita la ziarul local cu anunțuri sau site-uri web regionale imobiliare.
După stabilirea prețului, trebuie luate în considerare opțiuni specifice. Este indicat să alegeți personal un apartament. Apelarea anunțurilor nu o va face. rezultatul dorit. De asemenea, nu ar trebui să aveți încredere orbește într-un agent imobiliar care vă va oferi opțiuni. cel mai bun caz- Daca gasesti apartamentul dorit prin prieteni. Acest lucru va elimina o mulțime de griji. Când inspectați un apartament, acordați atenție:
Dacă alegerea dvs. este decisă, atunci ar trebui să treceți la verificarea apartamentului pentru curățenia legală.
Aceasta este una dintre cele mai importante etape. Trebuie să depuneți diligență maximă pentru verificare, astfel încât să nu mai apară probleme și necazuri în viitor. Înainte de a cumpăra un apartament, asigurați-vă că verificați:
Vânzătorul trebuie să dețină documente legale și natura tehnica, și anume:
Sfat: În cazul în care proprietatea se bazează pe o hotărâre judecătorească, achiziționarea unui astfel de apartament trebuie tratată cu precauție extremă. La urma urmei, o astfel de decizie poate fi contestată și apartamentul va fi returnat. Fost proprietar. Dar îți vei primi banii înapoi?
Solicitați documente în originale și solicitați posibilitatea de a face copii ale acestora. Când examinați documentele pe cont propriu, acordați atenție:
Rețineți că în astfel de documente nu sunt permise ștergeri, ștergeri, corectări etc.. Dacă astfel de elemente sunt prezente, aveți grijă, este posibil să aveți un fals în mâini. Întrucât certificatele imobiliare nu au mai fost eliberate din 2015, pentru relevanță, cereți vânzătorului să comande un extras din registrul de stat al bunurilor imobiliare sau să îl solicitați singur.
De asemenea, puteți cere vânzătorului să comande documente de proprietate prin Rosreestr (cu sigiliul Rosreestr). Acest lucru este necesar pentru validare document separatîndoielnic.
Proprietarul însuși sau reprezentantul său are dreptul de a vinde apartamentul. procura legalizată. Vânzătorul poate fi:
Informațiile despre vânzător conțin:
Dacă ai de-a face cu un reprezentant, nu-ți pasă este necesar să vă întâlniți cu proprietarul (proprietarii) și să discutați problema acordului de principiu pentru vânzarea apartamentului, cereți un pașaport, rescrieți datele sau faceți o copie a acestuia. Întrebări tehnice poate fi tratat confident. Dacă vi se refuză o astfel de întâlnire, atunci poate că această înțelegere nu este de bun augur. Ar trebui verificată și valabilitatea împuternicirii. Vizitați notarul care a emis împuternicirea și aflați despre autenticitatea acesteia. Întrebați dacă a răspuns.
Fiți deosebit de vigilenți atunci când proprietarul (unul dintre proprietari) este un copil:
Acordați atenție căsătoriei vânzătorului. Cereți un certificat de căsătorie. Dacă apartamentul a fost cumpărat în timpul căsătoriei. Este necesară o întâlnire cu soția (soțul) vânzătorului, deoarece în orice caz vor trebui să fie de acord cu tranzacția.
La încheierea unei tranzacții, solicitați în orice caz consimțământul soțului (apartamentul a fost cumpărat în timpul căsătoriei sau înainte de căsătorie), inclusiv de la primul, deoarece absența unui astfel de consimțământ poate fi un motiv de litigiu.
După întâlnirea cu vânzătorul prin cunoscuți din poliție, executorii judecătoreşti verifică-i în mod privat reputația. Solicitați agentului imobiliar (dacă apelați la serviciile lui) să-și întrebe colegii dacă numele vânzătorului este cunoscut. Astfel, puteți evita să aveți de-a face cu un escroc.
Înainte de a încheia o tranzacție, toate persoanele trebuie evacuate din apartament (uneori este permisă indicarea în contract a obligației vânzătorului de a evacua persoanele înregistrate într-o perioadă scurtă de la tranzacție, dar este mai bine să nu vă creați astfel de dificultăți) , altfel vor avea dreptul de a locui după vânzare și evacuarea lor forțată va fi bătaie de cap.
Solicitați vânzătorului un nou certificat din pașaport despre absența persoanelor înregistrate. Dar rețineți că un astfel de certificat nu va conține informații despre persoanele externate temporar. Este despre despre:
Despre persoanele externate puteți afla din extrasul extins (de arhivă) din cartea casei. Luați-o împreună cu proprietarul și nu ezitați să întrebați ofițerul de pașapoarte despre astfel de persoane. Dacă apar astfel de cetățeni, aceștia își vor putea revendica dreptul de a locui în apartament chiar și după transferul acestuia către alt proprietar. Este dificil să scrii astfel de oameni chiar și prin instanță.
Toate litigiile legale cu privire la apartament pot fi luate în considerare în teritorial Curtea Civilă la adresa apartamentului. Informatii despre procese in raport cu proprietarul apartamentului puteti obtine:
Dacă apartamentul a venit la vânzător prin moștenire, nu ar fi de prisos să contactați un notar de la locul unde a fost deschisă moștenirea. Faceți o vizită la notar împreună cu proprietarul și aflați acolo despre absența altor solicitanți ai moștenirii.
Când apartamentul este închiriat arenei, se încheie un contract de închiriere, există o ipotecă sau arestări, apoi atunci când proprietarul se schimbă, astfel de sarcini și aresturi rămân în vigoare (deși în general este imposibil să se efectueze o tranzacție/înregistrare în timpul arestare). Acest lucru limitează drepturile cumpărătorului de a deține în totalitate locuințe. În plus, există riscul de a pierde total proprietatea. Prin urmare, atunci când cumpărați un apartament, astfel de circumstanțe nu ar trebui să fie.
La biroul de înregistrare puteți obține un extras din registrul de stat (sau pe internet la așa-numitul " hartă publică"). Acolo, într-o secțiune separată, sunt indicate toate informațiile despre sarcini. Dacă există înregistrări în acest sens, atunci nu ar trebui să ascultați scuzele vânzătorului. Vă recomandăm să refuzați un astfel de apartament.
Cu toate acestea, dacă vânzătorul este de acord să rezolve problema (de exemplu, să plătească ipoteca), atunci:
Când cumpărați un apartament, se poate dovedi că este îndatorat. Desigur, astfel de datorii trebuie plătite proprietarii anteriori. dar procese va fi pe numele noului proprietar. Se poate dovedi că plata curentă va fi compensată cu datorii și atunci cumpărătorul va fi debitor. Este posibil ca utilitățile publice să întrerupă curentul, gazul, apa etc. În ceea ce privește datoriile la contribuții pentru reparații capitale, aceste datorii au forță succesivă (adică sunt transferate noului proprietar). Astfel de consecințe pot fi evitate prin înțelegerea prezenței unei astfel de „zestre”.
Este nevoie de:
Apartamentul poate fi replanificat sau reechipat (instalarea unor unitati suplimentare mari electrice, gaze, hidro sau relocarea retelelor de inginerie si comunicatii). Astfel de modificări nu sunt întotdeauna legalizate. Prin urmare, atunci când inspectați apartamentul, verificați plan tehnic cu situația reală. Este mai bine să suni un angajat al BTI și să o faci împreună cu el.
Rețineți că în pașaport tehnic poate exista deja o ștampilă asupra inconsecvenței reamenajării, deci citiți acest document pentru mai multe detalii.
Rețineți că, dacă apartamentul este achiziționat fără reamenajare legală, atunci s-ar putea să fiți obligat să-l restaurați prin instanță. vederea anterioară apartamente, iar aceasta poate fi o cheltuială mare.
Când apartamentul este verificat, vă puteți da acordul pentru încheierea tranzacției și vă puteți pregăti pentru înregistrarea acesteia. Această procedură constă de obicei din următorii pași:
Nu este întotdeauna posibilă eliberarea documentelor sau colectarea sumei necesare pentru un apartament într-o singură zi. Prin urmare, pentru ca vânzătorul să nu primească mai mult de propunere profitabilă despre achiziție și nu a refuzat tranzacția cu dvs., este necesar să se stabilească legal acordul. Pentru a face acest lucru, puteți alege părți:
Toate aceste acțiuni trebuie documentate în scris și, de preferință, în fața martorilor. Și totuși cel mai mult mod eficient a lega vânzătorul cu sine este încheierea unui acord asupra unui depozit. Deoarece dacă proprietarul se răzgândește cu privire la vânzarea apartamentului, va trebui să plătească dimensiune dubla depozit. Dar cumpărătorul poate fi și el dezavantaj dacă refuză afacerea din motive lipsite de respect (nu a avut timp să strângă bani, și-a găsit un apartament mai bun etc.). Consecința acestui lucru va fi pierderea depozitului.
În primul rând, ar trebui să încheiați un contract de depozit, în care trebuie să specificați:
Contractul specificat trebuie semnat pe fiecare pagină și la sfârșitul textului. Contractul se face in doua exemplare pentru cumparator si vanzator.
În al doilea rând, se întocmește o chitanță despre faptul transferului depozitului, este scrisă de vânzător, indicând în ea:
Chitanța se întocmește manual într-un singur exemplar și se transferă cumpărătorului. Suma depozitului constituit este inclusa in pretul apartamentului.
Vânzătorul trebuie să întocmească documente pentru achiziționarea unui apartament, cumpărătorul plătește doar taxa de stat. Dimensiunea sa este de 2000 de ruble (alte dimensiuni sunt posibile în funcție de situația non-standard). Cu toate acestea, cumpărătorul trebuie să participe la întocmirea termenilor contractului de vânzare. Este de dorit ca un astfel de acord să fie prezentat unui avocat independent pentru verificare înainte de semnare. O astfel de consultare nu va fi costisitoare, dar vă va scuti de probleme la transmiterea documentelor la reg.upravlenie și cu utilizarea și proprietatea în continuare a apartamentului.
Următoarele informații trebuie incluse în contractul de vânzare-cumpărare:
De obicei, acestea sunt predate biroului de înregistrare sau MFC următoarea listă documente pentru achizitionarea unui apartament:
Poate fi necesar să se furnizeze documente aditionale la cumpărarea unui apartament, dacă acesta are legătură cu individualitatea tranzacției. Registratorul care acceptă documentele va informa despre aceste documente.
Semnarea documentelor și transferul de bani pentru un apartament se face cel mai bine în prezența unui registrator din departamentul de reglementare sau a unui notar (dacă contractul este certificat de acesta).
Nu uitați să obțineți o chitanță de la vânzător cu privire la transferul de bani și la absența cererilor de plată (compilată de vânzător însuși într-un singur exemplar în formă gratuită).
Dacă banii sunt transferați înainte ca documentele să fie depuse la biroul de înregistrare, atunci vânzătorul poate să nu se prezinte la biroul de înregistrare pentru a înregistra vânzarea unui apartament sau, în alt mod, să întârzie sau chiar să refuze finalizarea tranzacției. Și chiar dacă există chitanță pentru transferul de bani, va fi problematic să le returnezi și, poate, doar prin instanță.
În cazul în care transferul se efectuează după depunerea documentelor pentru înregistrare, atunci, în virtutea legii, apartamentul va fi ipotecar cu vânzătorul. După aceea, vor apărea dificultăți suplimentare în rambursarea acestuia. Adevărat, contractul poate indica faptul că ipoteca nu se aplică prin lege (dar vânzătorii nu sunt de acord cu o astfel de condiție).
Prin urmare, respectați mijlocul de aur - transferați bani în timpul livrării documentelor.
Când un apartament este cumpărat pentru bani creditați, banca face cel mai adesea decontări cu vânzătorul. Apartamentul va fi gajat la banca. Banca își va prezenta în prealabil cerințele pentru pregătirea și lista documentelor pentru achiziționarea unui apartament și ulterior le va aproba. Reprezentanții băncilor vor participa la înregistrare. Tranzacția va fi controlată de un avocat bancar, astfel încât nu vor fi probleme cu actele pentru achiziționarea unui apartament și înregistrarea acestora.
După predarea documentelor, se eliberează o chitanță de la registrator (specialist MFC). Indică data primirii documentelor finalizate.
LA numărul specificat trebuie să veniți la reg.upravlenie și să ridicați certificatul și documentele justificative pentru apartament. Din acel moment, devii proprietarul deplin al proprietății.
Contractul de vânzare a unui apartament este întocmit într-un mod simplu scrisși semnat de părți. În circumstanțe normale, acest lucru este suficient pentru a finaliza cu succes tranzacția și a trece înregistrarea de stat a dreptului de proprietate a cumpărătorului.
Totuși, legea impune ca contractul de vânzare-cumpărare să fie certificat de un notar în fara esec in urmatoarele cazuri:
Dacă vârsta unui minor este de la 14 la 18 ani, atunci el face tranzacția în mod independent, dar cu acordul scris:
În orice caz, este necesar și un consimțământ scris pentru tranzacționarea autorității de tutelă și tutelă.
Cumpararea si vanzarea este certificata de orice notar care actioneaza in regiunea in care se afla apartamentul de vanzare.
Este indicat sa contactati biroul notarial situat în același localitate unde este apartamentul.
Chiar daca certificarea notariala nu este ceruta de lege, este totusi mai bine sa apelezi la serviciile unui notar, este mult mai fiabil si mai linistit.
Cumpărătorul și vânzătorul trebuie să se reunească notarului și să prezinte acestuia:
Notarul explică semnificația tranzacției și consecințele încheierii acesteia. Verifică legitimitatea acestuia. Și în lipsa oricăror bariere legale, atestă contractul cu o inscripție specială și o marcă în documentația notarială (revista, registru, baza de date electronică).
Costul serviciilor nu poate depăși 50 de mii de ruble.
Limita superioară de plată este de 100.000 de ruble.
Notarul ia in calcul suma contractului specificata in textul proiectului. Dar dacă acest preț este mai mic decât prețul cadastral, atunci notarul calculează serviciul pe baza valoarea cadastrală apartamente.
De asemenea, notarul percepe un tarif pentru serviciile de tehnică și natura juridica variind de la 2500 la 5000 de ruble.
Documentele de înregistrare pot fi depuse chiar dvs.:
Procedura de depunere a documentelor și lista acestora este descrisă mai sus. De asemenea, puteți cere notarul care a certificat tranzacția să depună documente pentru înregistrare și să le primească pentru dvs. Pentru asta mai ai nevoie de:
După aceea, notarul organizează în mod independent livrarea și primirea documentelor în RosReestre.
Dacă aveți întrebări despre subiectul articolului, nu ezitați să le întrebați în comentarii. Vă vom răspunde cu siguranță la toate întrebările în câteva zile. Cu toate acestea, citiți cu atenție toate întrebările și răspunsurile la articol, dacă o întrebare similară are un răspuns detaliat, atunci întrebarea dvs. nu va fi publicată.
94 de comentarii
Cum să verificați curățenia unui apartament atunci când cumpărați pe cont propriu, esența verificării riscurilor, cum să o faceți (cu exemple juridice), documente verificate, un videoclip de la un avocat despre riscurile, nuanțele și caracteristicile verificării.
A avea bani pentru a cumpăra un apartament este doar jumătate din luptă. A ști să nu le pierzi și să investești profitabil este al doilea. Dacă înveți cum să verifici un apartament pentru curățenia legală, atunci măcar vei avea un somn odihnitor.
Dar, în orice caz, dacă tu însuți nu îndrăznești să verifici toate documentele privind puritatea legală a apartamentului pentru că pur și simplu nu ești sigur de cunoștințele tale, consultă un avocat, este gratuit.
verifica proprietatea apartamentului
verificarea proprietarului (proprietarilor) apartamentului
Verificăm dreptul de proprietate asupra apartamentului (video)
1. Primul și principal document pentru verificarea purității legale a apartamentului este Certificatul de înregistrare a dreptului de proprietate. De la sine, niciunul forță juridică nu transporta, deoarece doar informeaza unde sa cauti informatii despre proprietar si apartament. Dar oferă și informații valoroase.
Din Mărturie poți învăța:
1. De câte ori a fost eliberat certificatul actualului proprietar.
De exemplu, îl poate primi de mai multe ori pe tot timpul în care deține un apartament. Motivele pot fi pierderea Certificatului, anularea ipotecii, erori de registrator etc.
2. Document-bază care confirmă dreptul de proprietate asupra apartamentului actualului proprietar. Motivele pot fi multe: privatizare, vânzare, hotărâre judecătorească, moștenire etc. În funcție de ce anume a stat la baza dobândirii dreptului de proprietate asupra apartamentului, veți continua să verificați apartamentul.
De exemplu, dacă baza dreptului de proprietate a fost privatizarea, atunci trebuie să verificați dacă toți membrii familiei, în special minorii, au participat la aceasta sau au scris un refuz. În rest, conform legii, au dreptul resedinta pe viata in apartament.
Și este puțin probabil să vă placă un astfel de cartier după ce cumpărați un apartament.
Verificarea altor solicitanți pentru un apartament
Cine mai poate revendica apartamentul vanzatorului, pe langa proprietarul indicat in Certificat sau in documentul-fundatie.
Este vorba, în primul rând, de rudele proprietarului (părinți, soți, frați, surori), care din cauza împrejurărilor au fost externate temporar din apartament. De exemplu:
Cum să identifici cei externați temporar
Vă va ajuta un extras din cartea casei, care poate fi comandată și primită doar de proprietarul însuși. Citiți mai multe despre asta în articolul Cum să luați un extras din cartea casei.
Verificarea moștenitorilor
În cazul în care Certificatul indică faptul că proprietarul a dobândit dreptul de proprietate prin moștenire, aflați dacă mai există solicitanți pentru apartamentul pe care îl cumpărați. Pentru a face acest lucru, contactați notarul care a deschis moștenirea și luați de la acesta un extras din carnetul notarial.
Din extras iti va deveni clar daca restul rudelor au scris renuntarea la mostenire sau nu.
3. Numele, prenumele și patronimul, precum și detaliile pașaportului proprietarului, vârsta acestuia.
Nu mai puțin decât informatie pretioasa, care vă va ajuta să preveniți pretenții asupra apartamentului de către alte persoane îndreptățite la acesta, după ce îl cumpărați.
De exemplu, numele de familie din Certificat și din pașaportul proprietarului poate diferi dacă s-a căsătorit și și-a schimbat numele de familie. Și asta înseamnă că trebuie să verificați dacă are dreptul la un apartament fostul soț iar dacă da, atunci ia de la el un acord legal de vânzare.
Există și alte nuanțe pe care aceste informații vă permit să le verificați - ele afectează suspendarea tranzacției.
4. Certificatul va arata ce fel de drept are acest proprietar pentru apartament, a carui curatenie o verificati. Acest articol din Certificat vă va informa dacă acest apartament are unul sau mai mulți proprietari, pe cine altcineva să fie implicat în tranzacție.
De exemplu: dacă este indicată „proprietate în 1/2 acțiune” sau o acțiune comună sau comun comun, atunci există și alți coproprietari cu care trebuie să faceți cunoștință și aceștia trebuie să fie prezenți la tranzacție.
5. Certificatul precizează clar ce fel de proprietate cumpărați: un apartament, o cameră sau o cameră dintr-o secție. Nu vă lăsați păcăliți de prețul apartamentului, deoarece în funcție de tipul proprietății - prețul corespunzător. Acestea. O cameră ar trebui să coste cu siguranță mai puțin decât un apartament.
De exemplu, se vinde un „cămin” cu drepturi depline, adică un mini-apartament la prețul corespunzător. Și uitându-te la Certificat, înțelegi că nu scrie „apartament”, ci „cameră”. Aceasta înseamnă că costul unui astfel de „apartament” ar trebui să fie deja semnificativ mai mic.
Citiți mai multe despre cum să verificați curățenia apartamentului și nu numai în 10 videoclipuri
6. Certificatul indică data înregistrării dreptului de proprietate și, prin urmare, termenul de prescripție pentru deținerea unui apartament. Nu ești nici frig, nici cald din cauza asta, dar dacă proprietarii insistă să efectueze o tranzacție de „milion de dolari”, atunci poate că pur și simplu se uită la data greșită.
De exemplu, eliberarea Certificatului și înregistrarea dreptului de proprietate pot fi datate la date diferite.
7. Grevele și istoricul tranzacțiilor din apartament. Este posibil ca Certificatul să nu menționeze în mod direct că există o grevare pe apartament, dar ar trebui să le verificați. Pentru a face acest lucru, la cea mai apropiată sucursală a MFC sau la filiala Rosreestr, trebuie să luați un extras din USRR.
Veți afla și istoricul tranzacțiilor din apartament din extrasul USRR, dar doar proprietarul însuși poate lua o astfel de opțiune.
Document-fundament și ceea ce se poate învăța
Pot exista mai multe tipuri de documente, în funcție de modul în care a fost dobândită dreptul de proprietate. Fie că a fost vorba de privatizare, vânzare, schimb sau închiriere, o hotărâre judecătorească sau un acord de acțiuni.
Dar oricum, există informatii generale, pe care trebuie să-l vedeți dacă vă decideți să verificați dreptul de proprietate asupra apartamentului:
De exemplu, apartamentele pentru care proprietatea a fost dobândită înainte de 1996 trebuie să aibă două ștampile ale ITO (Biroul). inventarul tehnic), iar după 1998 - sigiliul Rosreestr.
Acestea sunt două documente principale pe baza cărora puteți verifica puritatea legală a apartamentului la cumpărare.
Pașaportul cadastral și planul tehnic vor ajuta și ele
Un pașaport cadastral și un plan tehnic cu o explicație vă vor ajuta să aflați dacă există o reamenajare în apartament și dacă este legală. Dacă la inspectarea apartamentului și la familiarizarea cu planul tehnic, observați neconcordanțe în aspect, nu ezitați să verificați cu proprietarul de ce au loc și unde sunt documentele privind reamenajarea legală.
Acest punct important mai ales dacă cumpărați un apartament pe bază de ipotecă, deoarece banca poate să nu aprobe un apartament cu reamenajare ilegală. În plus, dacă reamenajarea nu este legalizată, atunci după achiziție va trebui să o legalizați (și aceasta este timp și deșeuri suplimentare) sau să returnați totul la starea inițială.
Procura de vânzare
Dacă decideți să cumpărați un apartament prin procură, atunci asigurați-vă că acesta este valabil. Cert este că proprietarul îl poate retrage în orice moment.
1. Pașaportul proprietarului este documentul principal pentru dvs. atunci când verificați proprietarul apartamentului. Din pașaport, puteți afla informații precum vârsta proprietarului, componența familiei acestuia, căsătoriile valabile sau desfăcute. Cum te va ajuta asta? De exemplu, va exista motive să întrebați. Copiii indicați în pașaport au dreptul la apartament.
De exemplu, la cumpărarea unui apartament, proprietarul a folosit un credit ipotecar, apoi a plătit-o și a aplicat capitalul matern, ceea ce înseamnă că și copiii au o cotă în apartament în mod implicit. Proprietarul însuși poate să nu se gândească la asta, dar trebuie să o faci.
2. Adeverință de la PND (dispensar psiho-neurologic)
Vă va ajuta dacă verificați curățenia legală a unui apartament care se vinde cu reducere, deoarece proprietarii sunt marginalizați (dependenți de droguri sau alcoolici). Nu este de prisos să le ceri să ia un certificat.
Cu toate acestea, ar trebui să țineți cont de faptul că este posibil să nu fie înregistrați, deși pot fi de fapt „nu în sine”, și doar instanța are dreptul să-i recunoască drept incompetenți. Dar va fi de prisos să joci în siguranță.
Dacă proprietarul (coproprietarul) este înregistrat la PND, atunci este mai bine să refuzați achiziția - aceasta va fi recunoscută ca nevalidă!
3 Verificarea datoriilor pentru apartament
Pe piața imobiliară s-a stabilit de mult un obicei: înainte de a vinde un apartament, proprietarul trebuie să plătească toate datoriile la facturile de utilități pentru apartamentul vândut.
Pentru a dovedi absența datoriilor, acesta pune la dispoziție cumpărătorului un document, așa-zisul. Un certificat de vânzare, care indică aceste informații.
Primește un certificat în conducerea casei sau în departamentul de contabilitate al HOA. În același timp, trebuie să fiți conștienți de faptul că informațiile despre datoriile de energie electrică nu sunt adesea indicate în Certificatul de vânzare. În acest sens, modificarea privind absența datoriilor pentru energie electrică trebuie luată separat.
Plăți suplimentare:
Asigurați-vă că indicați în contractul de vânzare că vânzătorul vă transferă apartamentul fără datorii. Dacă se va dovedi altfel, va fi obligat să le plătească.
Dacă vânzătorul nu își poate plăti propriile datorii, de exemplu, dacă cumpărați un apartament de la cei marginalizați, atunci trebuie să includeți suma datoriilor pentru care plătiți Fost proprietarîn prețul apartamentului și indicați acest lucru în contractul de vânzare.
Apropo, cumpărătorii au adesea o întrebare, de exemplu, vânzătorul a plătit toate datoriile pentru facturile de utilități înainte de tranzacție. Ați mers la o înțelegere, apoi înregistrarea dreptului de proprietate și înainte de transferul cheilor la apartament durează, de exemplu, 1 lună.
Videoclip final
Pentru cine ar trebui să plătească în acest caz utilitati publice. La urma urmei, apartamentul este deja deținut de cumpărător, dar de fapt vânzătorul a locuit în el timp de 1 lună!
Astăzi ați învățat cum să verificați în mod independent curățenia unei case pentru un cumpărător, ce documente să cereți proprietarului să verifice curățenia legală a unui apartament.
Cumparaturi fericite!
Cumpărarea unui apartament este o acțiune serioasă. Implementați legal o afacere inteligentă destul de dificilă, deoarece achiziția de imobile este însoțită de riscurile întâlnirii cu escroci. Cum să te protejezi de forța majoră, ce să cauți atunci când cumperi un apartament? Veți afla despre asta din articolul nostru.
Cumpărarea unei locuințe începe cu o inspecție a locuinței și a teritoriului adiacent casei. Este la prima etapă viitor cumpărător decide dacă îi place apartamentul sau este mai bine să găsească o variantă mai bună.
A doua etapă este verificarea purității juridice a proprietății. Este în interesul cumpărătorului să țină cont de toate nuanțele, astfel încât după tranzacție să nu fie surprins de apariția bruscă a rudelor îndepărtate și a proprietarilor cu jumătate de normă ai apartamentului. În paralel cu verificarea documentelor, cumpărătorul trebuie să evalueze vânzătorul direct.
Tranzacțiile de drept civil cu achiziționarea de bunuri imobiliare se bazează pe încheierea unui contract de cumpărare și vânzare de apartamente (articolul 550 din Codul civil al Federației Ruse). Acordul este întocmit în scris și semnat de ambele părți la tranzacție. Legea permite doar închisoarea voluntară acorduri similare– în caz contrar, tranzacția este recunoscută ca nulă și poate fi atacată cu recurs în instanță.
Potrivit paragrafului 1 al art. 551 din Codul civil al Federației Ruse, părțile la contractul de vânzare întocmesc act de transfer. Acordul servește drept bază pentru transferul apartamentului de la fostul manager la noul proprietar. Relațiile juridice necesită înregistrarea la Rosreestr sau la filiala My Documents (fostă MFC). După înregistrare de stat drepturile de proprietate asupra apartamentelor se transferă de la vânzător la cumpărător.
Sub rezerva verificării pachet standard documente imobiliare. Absența sau dubiul oricărui document ar trebui să alerteze cumpărătorul.
Documente de verificat:
O atenție deosebită este acordată unui extras din cartea casei și unui certificat de transfer al drepturilor de locuință. In primul caz vei afla daca mai sunt si alti solicitanti pentru apartament, pe langa vanzator. Certificatul este verificat cu extrasul, iar comparația arată dacă drepturile altor proprietari au fost încălcate. Nu va fi de prisos să luați și un certificat de lipsă de datorii pentru locuințe și servicii comunale.
Verificarea apartamentului nu este completă fără studierea documentelor de titlu. Sul documentele necesare cuprinse în certificatul de proprietate (furnizat de vânzător). Absența unui document din listă este un motiv clar pentru a trimite o cerere către Rosreestr. Este posibil ca hârtia să fi fost pierdută în timpul mutării. Dar dacă documentele nu sunt găsite, nu ezitați să refuzați să cumpărați un astfel de apartament!
Certificatul și documentele de titlu conțin următoarele informații:
Sunt supuse verificării numai originalele, care trebuie verificate cu copii legalizate. Fi atent la sigilii de stat, ștampile și semnăturile persoanelor autorizate.
„Puritatea” legală a imobilului, este și istorie, este recunoscută printr-un extras din USRN. Exemplul de certificat conține informații despre arestarea apartamentului, interdicții privind tranzacțiile, precum și informații despre tranzacțiile încheiate anterior.
Revânzarea prea frecventă a locuințelor indică, de obicei, neprofitabilitatea achiziției viitoare. Lipsa de informații despre apartamentul din USRN, dimpotrivă, crește șansele de vânzare reușită locuințe. Cerere pentru informatie necesara depusă la primăria unde se află proprietatea.
La fel de importantă este și conformitatea apartamentului cu reglementările locative. Pentru a verifica informatii cadastrale, cereți proprietarului să furnizeze documente din ITO. Acordați atenție planului - indică posibile modificări reamenajare. Din documente puteți afla dacă modificările au fost legalizate în prealabil sau proprietarul a primit permisiunea de la primărie.
Nu vă încurcați cu carcasa unde structura este spartă ziduri portante. Mai mult, treci pe lângă apartamente cu ilegale și reamenajare neautorizată. În conformitate cu art. 7.21 din Codul contravențiilor administrative al Federației Ruse, reorganizări inconsecvente spaţii de locuit se pedepsesc cu o amendă în valoare de la 1.000 la 2.500 de ruble cu obligația de a elimina încălcările. În acest caz, toată vina va cădea pe umerii cumpărătorului, în calitate de viitor administrator al proprietății.
Persoanele înregistrate locuiesc în apartament până când proprietarul vinde proprietatea cumpărătorului. Un extras are loc în avans, cu toate acestea, terți pot apărea brusc la orizont:
Vă puteți ocupa de prevenirea problemelor cu drepturile terților citind ajutorul extins. Documentul se eliberează la biroul de pașapoarte la solicitarea persoanei.
Asigurați-vă că verificați identitatea vânzătorului înainte de a semna un contract de vânzare. Datele pașaportului care le sunt prezentate trebuie să se potrivească cu informațiile din certificatul de proprietate al apartamentului. Cereți vânzătorului să facă copii ale pașaportului său pentru a verifica informațiile din serviciul de migrare.
Există situații în care cumpărătorul se îndoiește de vânzător. În acest caz, cereți politicos un certificat de la dispensarul psiho-neurologic privind absența înregistrării. Nu există nimic rușinos în cerere, dar trebuie să fiți pregătit pentru orice reacție din partea vânzătorului.
Inspecția apartamentului poate fi sondaj (superficial) sau detaliat. Sondajul își propune să studieze caracteristicile apartamentului pe acest subiect conditii adecvateşedere. De exemplu, cumpărătorului nu îi va plăcea imediat aspectul sau nu va fi mulțumit de baia comună.
O examinare detaliată se efectuează după o examinare generală, de obicei după câteva zile, după cum se spune, cu un aspect proaspăt. În timpul unui studiu detaliat caracteristici tehnice apartamente, inspectați prizele, inginerie de rețea, munca contoarelor și a altor părți ale casei. O inspecție detaliată se traduce printr-o încheiere rapidă a contractului de vânzare.
Importanța inspectării unui apartament constă în primul rând în identificarea deficiențelor. În viitor, acest lucru va ajuta la scăderea prețului locuințelor sau va solicita eliminarea problemelor pe cheltuiala vânzătorului.
Acordați atenție următorilor parametri:
sărind peste detalii importante inainte de incheierea contractului risti sa pierzi finante pentru a elimina deficientele.
Uneori, în reclame puteți găsi expresia „târguirea este adecvată” - un semnal binecunoscut că vânzătorul oferă o reducere. Dar nu totul este atât de simplu pe cât ar părea la prima vedere. Aproximativ 80% apartamente moderne pe piață secundară locuințele sunt prea scumpe. Trebuie să începeți să vă tocmei despre preț numai după ce ați inspectat proprietatea, dar nu înainte. De ce? Reducerea este oferită numai atunci când sunt identificate deficiențe în locuințe și nu doar o singură frază în anunț.
Concentrați-vă pe discrepanța dintre starea de fapt reală și cea declarată. De exemplu, suprafața de bucătărie indicată în anunț este de 10 mp. metri, dar de fapt doar 9,6 metri pătrați. metri. Sau vânzătorul a indicat o distanță până la cel mai apropiat metrou, dar călătoria este mult mai lungă. În cele din urmă, concentrați-vă pe ceea ce nu este important aspect de la fereastră. Mărimea reducerii să nu fie de un milion, ci de câteva mii de ruble, dar veți economisi la cumpărarea unei case.
