Ipoteca în temeiul legii este constituirea unui gaj asupra unui imobil în cazul în care această proprietate este construită cu ajutorul fondurilor de credit sau împrumuturi vizate de la o altă organizație financiară.
Este o consecință a apariției sau apariției unui anumit număr de factori care sunt precizați în Legea federală a Federației Ruse. Acest moment are loc dincolo de voința participanților, care se caracterizează prin transferul dreptului de proprietate asupra unor obiecte specifice de proprietate.
Ipoteca, in virtutea legii, incepe sa functioneze in lipsa contractului de ipoteca propriu-zis, in urmatoarele conditii:
De asemenea, apare în circumstanțe de natură juridică strict definite. Temeiurile sunt exclusiv clauzele și pozițiile contractului de ipotecă, care asigură obligațiile din contractul de împrumut sau din contractul de împrumut și în niciun caz nu pot deveni obligații de creanță independente separate.
Nu necesită înregistrare la notar și înregistrare la organele de stat și nu poate sta la baza rotației proprietarilor care revendică proprietatea.
Teoretic, creditele ipotecare sunt considerate drept unul dintre cele mai comune sisteme de creditare. Este benefic datorita caracteristicilor sale. În acest caz, are loc punerea în aplicare a gajului, în care obiectul rămâne în continuare în posesia proprietarului imobilului.
Dacă există un moment de neplată sau alte încălcări din partea împrumutatului, atunci este foarte convenabil ca creditorul să acționeze în domeniul juridic. Adică poate, în orice moment după o notificare scrisă adresată debitorului, să sechestreze garanția și să o vândă prin licitație sau prin alte modalități de rambursare a împrumutului prevăzute de lege.
Până în acest moment, complexul de proprietate sau imobil asupra căruia se constituie un credit ipotecar face obiectul utilizării, dar atunci când devine necesară retragerea acestuia, vânzarea acestuia are factori prohibitivi semnificativi.
În același context, trebuie făcută o distincție clară între categoriile legale „ipotecare” și „creditare ipotecară”:
La constatarea neîndeplinirii obligaţiei principale, atrage sechestrul asupra bunului ipotecat. În același timp, există drepturi preventive de răscumpărare a gajului arestat. La întocmirea unui contract ipotecar, se folosește un mecanism juridic suplimentar, dar foarte puternic, pentru a reduce radical riscurile financiare - un contract cuprinzător de asigurare ipotecară.
Temeiurile și punctele cele mai importante în domeniul apariției raporturilor de credit și al reglementării legale a acestora sunt poziții juridice legal stipulate și stabilite.
Caracteristicile contractului de credit ipotecar sunt descrise în mod clar și înțeles în întregime în legislația națională.
În conformitate cu paragrafele art. 130 din Codul civil al Federației Ruse, pot fi atrase ca gaj imobiliar numai complexe imobiliare sau integrale care au fost înregistrate în domeniul juridic stabilit prin actele de stat.
Aceasta include:
Cel mai important aspect al acordării unui credit ipotecar și al garantării randamentului acesteia final este solvabilitatea clientului, adică capacitatea de a rambursa integral și la timp obligațiile datoriei. Nivelul de bonitate este un excelent indicator predictiv al solvabilității clientului pentru viitorul previzibil.
Se calculează pe baza relației dintre indicatorii de conținut financiar. Conform recomandărilor practice ale principalilor finanțatori americani, economiștii interni au folosit sistemul celor cinci „si”.
Fiind una dintre cele mai importante părți ale programului de credit ipotecar, un credit ipotecar are multe aspecte pozitive pe care nu toți cei care doresc să cumpere o locuință în acest fel sunt familiarizați.
Până în prezent, instituțiile bancare folosesc două modele fundamentale ale mecanismului ipotecar - american și european. Ele se disting prin metoda de atragere a finanțelor:
Creditul ipotecar este un mecanism foarte profitabil din toate punctele de vedere. În primul rând, la întocmirea documentelor contractuale pentru împrumut, locuința devine simultan în proprietatea împrumutatului.
Dmitri Balandin
Problema formării unei ipoteci în temeiul legii este clar definită de articolul 334 din Codul civil al Federației Ruse. Printre altele, toate problemele de credit ipotecar din țara noastră sunt supravegheate de Legea federală din 16 iulie 1998 nr. 102-FZ „Cu privire la ipotecă (garajul imobiliar)”, Legea federală nr. 188-FZ din 29 decembrie 2004 „ Codul locuinței al Federației Ruse”, Legea federală din 21 iulie 1997 nr. 122-FZ „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta”.
O ipotecă poate intra în vigoare atunci când a fost semnat anterior un acord de primire a fondurilor și a fost bazat pe un acord de gaj. Cu toate acestea, o ipotecă poate apărea și fără semnarea unui acord de gaj. De exemplu, atunci când moștenește o masă de proprietate, o persoană moștenește și datoriile testatorului. În acest caz vedem un exemplu viu al apariției unei ipoteci în condițiile legii.O ipotecă, în virtutea legii, se poate constitui la înstrăinarea unui obiect. Un exemplu este un contract de anuitate, în conformitate cu articolul 586 din Codul civil al Federației Ruse. Printre altele, conceptul de obligații de credit poate include și un acord privind plățile în rate pentru achiziționarea de bunuri imobiliare. Amintiți-vă că o ipotecă poate apărea chiar dacă nu aranjați ipoteca în sine ca un serviciu bancar.
Sunt necesare legi pentru a supraveghea și controla problema interacțiunii indivizilor în societate și a interacțiunii societății cu statul. Deci poți spune cu...
În conformitate cu articolul 334 din Codul civil al Federației Ruse, o ipotecă poate fi formată fără semnarea unui contract de împrumut. De exemplu, la întocmirea unui contract de rentă viageră,...
Înainte de botezul țării de către prințul Vladimir, Rusia Kievană era un stat păgân. În acele zile, toate legile nu erau scrise nicăieri, iar oamenii trăiau după obiceiuri străvechi. Dar când pe...
În conformitate cu partea 1 a art. 11 din Codul penal, o persoană care comite o infracțiune pe teritoriul Federației Ruse este supusă pedepsei penale și răspunderii penale, exclusiv ...
Aproape toată lumea visează să aibă propria lor casă, fie că este un apartament mic sau propria casă. În realitățile economice moderne, poate fi problematic să economisiți chiar și câțiva metri pătrați, ca să nu mai vorbim de posibilitatea gajării locuințelor existente. Din acest motiv, cetățenii trebuie să apeleze la bănci pentru un împrumut. Ipoteca în temeiul legii - un împrumut pentru construirea sau cumpărarea de locuințe, în care împrumutatul, conform contractului, transferă proprietatea ca garanție.
Esența conceptului este că cumpărătorul-împrumutatul transferă proprietatea către creditor ca garanție pentru îndeplinirea obligațiilor contractuale. În caz de forță majoră la cumpărător și incapacitatea de a achita datoria, împrumutatul are tot dreptul să vândă bunul gajat pentru acoperirea datoriei. O ipotecă legală este utilizată dacă nu este necesară întocmirea unui acord separat, dar există anumiți factori prevăzuți de lege.
Există un alt tip de ipotecă - în virtutea contractului. La prima vedere, poate părea că diferența dintre ele este mică, dar au diferențe cardinale între ele. O ipotecă în temeiul legii diferă de o ipotecă în temeiul unui contract prin faptul că, în prima versiune, apare din motive juridice, iar în a doua - pe baza unui acord reciproc. Ipoteca în temeiul legii se înregistrează automat la înregistrarea unei tranzacții de cumpărare și vânzare imobiliare, în virtutea unui acord - numai la aplicarea reciprocă a creditorului ipotecar și a creditorului.
În termeni simpli, pentru o ipotecă contractuală, orice imobil al debitorului acționează ca garanție ca garanție în cadrul unui contract de împrumut. O ipotecă legală apare atunci când proprietatea care este cumpărată este dată împrumutătorului drept garanție, indiferent dacă este construită sau cumpărată pe piața secundară. De fapt, acesta este un credit țintit pentru achiziționarea unei locuințe.
Întrucât creditarea pentru locuințe este un sistem complex de înțelegeri reciproce între părți, toate procedurile sunt reglementate prin acte legislative adoptate în momente diferite. Pe lângă Legea federală 102-FZ „Cu privire la ipotecă (garajul imobiliar)”, există un număr considerabil de acte care stau la baza apariției activităților ipotecare, dar printre cele principale merită evidențiate următoarele:
Când apare o ipotecă legală, apar anumite garanții și obligații de proprietate. Există un număr mare de situații în care pot apărea aceste circumstanțe - aceasta este achiziția unui apartament, o casă separată, un teren și obiecte similare exclusiv cu implicarea fondurilor împrumutate de la bancă. Același lucru este valabil și pentru construcția de imobile, dacă se realizează cu bani alocați de o instituție de credit.
Garajul în temeiul legii imobiliare se aplică numai locuințelor care sunt deținute de persoane fizice sau juridice. În ceea ce privește locuințele de stat și municipale, aceasta nu poate participa la ipoteca. Este important de înțeles că o parte dintr-un apartament sau o casă rezidențială poate acționa și ca gaj, dar numai dacă este o cameră izolată destinată locuinței.
După cum sa menționat deja, o ipotecă este un împrumut care este acordat unui cetățean pentru achiziționarea de bunuri imobiliare, iar aici locuința achiziționată acționează ca o garanție directă, care este prevăzută separat în contract. Creditorul dobândește dreptul la imobil pe durata plății datoriilor, deși ipotecarul locuinței are dreptul de a locui acolo.
La încheierea unui contract de închiriere se naște și ipoteca în temeiul legii, atunci când beneficiarul chiriei își transferă locuința în proprietatea altei persoane care este plătitoarea chiriei (toate acestea se întocmesc la notar). Pentru înțelegere, putem da un exemplu: o persoană își transferă apartamentul unui cetățean care se obligă să-i îngrijească și să-i asigure tot ce este necesar până la moartea sa. Dreptul de proprietate trece după încheierea contractului de închiriere, dar grevarea este valabilă până la decesul chiriașului, după care grevarea trebuie înlăturată.
Un exemplu clar este achiziționarea de locuințe în construcție pe credit. De altfel, obiectul nu a fost încă ridicat, însă, împrumutatul, în calitate de acționar, are dreptul la acesta, întrucât a efectuat o plată inițială. Restul banilor îl împrumută de la o instituție de credit, dar banca cere garanții pentru a obține o ipotecă. Cu toate acestea, întrucât obiectul nu a fost încă înregistrat, acesta nu poate acționa ca garanție. Din acest motiv, se emite un gaj al drepturilor de proprietate, iar ulterior acesta este înlocuit cu locuințe construite.
Pentru înregistrare, puteți apela la serviciile unui broker ipotecar sau puteți face totul singur. Mai întâi trebuie să contactați instituția de credit pentru a clarifica pe cât de mult puteți conta. După aceea, puteți începe să căutați o opțiune potrivită. Apoi, trebuie să încheiați un acord preliminar cu vânzătorul și să furnizați pachetul necesar de documente pentru a fi luate în considerare de către instituția de credit.
După ce ați transferat toate actele, va trebui să așteptați o decizie, deoarece toate documentele vor fi verificate cu atenție. Dacă rezultatul situației este pozitiv, se va putea semna un contract de vânzare, care trebuie să indice că proprietatea este achiziționată parțial pentru fonduri de credit. După aceea, se va face înregistrarea ipotecii și a dreptului de proprietate asupra locuinței, iar vânzătorul își va putea primi banii.
Înregistrarea unei ipoteci legale se realizează fără perceperea unei taxe de stat. În plus, nu este nevoie să scrieți o declarație comună. Înregistrarea de stat atribuie împrumutatului anumite drepturi de proprietate, care este în mod necesar înregistrat în Rosreestr. Un punct important este că înregistrarea contractului are loc concomitent cu înregistrarea dreptului de proprietate. Data înregistrării este ziua în care s-a făcut o înscriere în registrul drepturilor asupra bunurilor imobile lichide.
Dacă ne întoarcem la legislație, putem observa că nu orice proprietate poate face obiectul unei ipoteci. Este interzisă, de exemplu, transferul proprietății aparținând statului cu titlu de garanție. Pentru locuințe, unde proprietarii sunt minori, se aplică o abordare specială. Iată o listă cu ceea ce se poate angaja:
Deoarece achiziția de bunuri imobiliare are multe capcane, creditorii încearcă să se protejeze în toate modurile posibile. Pentru a face acest lucru, se aplică restricții ipotecare în temeiul legii, care apar imediat după înregistrare. Grevarea dreptului este o garanție pe care împrumutatul o va deconta cu instituția de credit pentru fondurile împrumutate și le va restitui la momentul stabilit prin contractul de ipotecă cu o anumită marjă.
Există întotdeauna posibilitatea ca un debitor ipotecar să nu poată rambursa datoria, iar motivele pentru aceasta pot fi diferite. Pentru a evita acest lucru, este necesară o verificare calitativă a capacității de plată a solicitantului. Pentru a face acest lucru, se realizează subscriere sau, în termeni simpli, o evaluare a capacității cetățeanului de a deservi creditul ipotecar care i-a fost acordat. În acest fel se determină cuantumul împrumutului, termenul acordării acestuia, rata dobânzii și alte criterii esențiale.
Se calculează în funcție de relația indicatorilor financiari. Pe baza experienței specialiștilor americani. Metoda se numește sistemul de cinci „si” (din litera engleză „C”, cu care încep toate cele cinci componente de subscriere):
După cum arată practica, clienților care solicită un credit pentru locuințe sunt impuse cerințe mai puțin stricte, dar asta nu înseamnă că aceștia nu își verifică solvabilitatea. Tabelul de mai jos prezintă principalii indicatori în funcție de care se desfășoară procesul de subscriere:
| Coeficient | Decriptare | Descriere |
| plata/venitul | raportul dintre plățile împrumutului și venitul pentru o anumită perioadă |
|
| pasive/venituri | raportul dintre cheltuielile împrumutatului cu obligațiile ipotecare și venitul total care se ia în considerare |
|
| împrumut/garanție | raportul dintre suma împrumutului și costul obiectului împrumutat |
|
| valoarea de credit/lichidare | raportul dintre valoarea creditului și valoarea minimă pentru care garanția poate fi vândută |
Pentru ca creditorul să ia o decizie pozitivă cu privire la acordarea unui împrumut, este necesar ca valorile de mai sus să aibă următoarele numere:
Majoritatea instituțiilor de credit au proprii lor indicatori, deci nu există valori exacte. În funcție de regiune, de mărimea salariului mediu pentru subiect și de alte circumstanțe, acești coeficienți pot fluctua.
Diferitele state au propriile lor caracteristici ale unui credit ipotecar. În funcție de cadrul legislativ și practica stabilită, se formează propriul nostru model de creditare pentru locuințe. În Rusia, de exemplu, trăsăturile distinctive sunt utilizarea capitalului de maternitate sau a creditelor ipotecare militare. În plus, situația economică actuală și riscurile ipotecare își impun și caracteristici proprii - ratele oferite de băncile autohtone sunt de aproape 10 ori mai mari decât cele din străinătate.
Sistemul american și-a început formarea în urmă cu mai bine de o sută de ani. Ideea sa principală este că atunci când achiziționează bunuri imobiliare, și aceasta este practic cumpărarea și vânzarea pe piața secundară, banca ipotecară furnizează suma lipsă. El revinde apoi datoria unei agenții de credit ipotecar, care emite valori mobiliare care sunt ulterior tranzacționate la bursă. Plățile aferente acestora sunt fonduri returnate de către împrumutat.
În Europa și în multe țări în curs de dezvoltare, modelul german de creditare pentru locuințe a fost adoptat ca bază. Esența acestuia constă în faptul că clientul își deschide un cont bancar, unde face deduceri până ajung la un anumit nivel. De regulă, acesta este aproximativ jumătate din costul locuinței achiziționate. După aceea, banca îi va acorda un împrumut pentru suma lipsă, luând drept garanție proprietatea achiziționată. În plus, statul compensează cetățeanul cu aproximativ 10% din costul locuinței sub formă de subvenție.
În diverse instituții financiare, condițiile de acordare a creditelor pentru locuințe au atât caracteristici comune, cât și unele diferențe. O condiție prealabilă pentru toți creditorii este asigurarea proprietății, care nu contravine legii, confirmarea veniturilor împrumutatului și o evaluare independentă a bunurilor imobiliare. Toți ceilalți parametri pot varia.
In functie de valoarea obiectului, banca acorda clientului un imprumut. De regulă, împrumutatul este obligat să depună singur o anumită sumă. Acest indicator depinde numai de creditor, dar în mare parte este de cel puțin 10% din costul locuinței. Uneori, banca finanțează și 100% din cost, dar astfel de programe există prin acord cu firme de construcții care sunt parteneri cu creditorul.
După cum sa menționat deja, dobânda oferită de băncile rusești lasă de dorit. Depinde direct de nivelul inflației din țară și de rata cheie a Băncii Centrale. În prezent, indicatorul său s-a dezvoltat la nivelul de 10-12% pe an, deși unii creditori pot găsi alte cifre. Totuși, nu uitați că rata redusă poate fi asociată cu alte taxe asociate cu revizuirea documentelor sau emiterea unui credit ipotecar.
Există două tipuri de plăți pentru achitarea datoriilor. Cu o metodă diferențiată, organismul de împrumut este împărțit în părți egale, iar la soldul datoriei se percepe dobândă. Această metodă de rambursare este benefică în cazul în care clientul ia un împrumut țintă pentru o sumă mică și o perioadă scurtă, deoarece la etapa inițială plățile creditului sunt foarte mari. Suma plății anuității este calculată după o anumită formulă. Ca urmare, sume egale sunt percepute pe toată perioada de împrumut.
Dacă un cetățean intenționează să folosească un credit pentru locuințe, el trebuie să îndeplinească anumiți parametri. Banca atrage imediat atenția asupra unui istoric de credit pozitiv, întrucât împrumutul emis este mare, iar creditorul este interesat să-l ramburseze. Vechimea în muncă la ultimul loc de muncă trebuie să fie de cel puțin 6 luni, iar vârsta clientului trebuie să fie de 21–65 de ani. Este de menționat imediat că parametrii dați au valori medii, deoarece fiecare bancă are dreptul să-și prezinte propriile cerințe.
Pentru cetățenii care achiziționează proprietăți imobiliare prin împrumut, conform legislației ruse, se prevede o deducere fiscală. În termeni simpli, aceasta este o rambursare a unei părți din impozitul pe venit plătit. Suma are anumite restricții în funcție de prețul apartamentului achiziționat (nu mai mult de 2 milioane de ruble). În prezent, suma maximă posibilă de rambursare este de 260.000 de ruble.
Presupunând că după plata întregii sume datorate creditorului cu dobândă, grevarea va fi înlăturată automat, împrumutatul se înșală foarte mult. După finalizarea plăților, trebuie să efectuați independent această procedură. Trebuie să contactați USRR cu o cerere de eliberare a unui nou certificat de proprietate, totuși, pentru aceasta va trebui să furnizați un anumit pachet de documente, care include în mod necesar un document care indică decontarea completă cu creditorul.
Credit ipotecar(din latinescul hypotheca - gaj, din greaca hypoteke) este un tip de gaj in care imobilul este gajat, dar in acelasi timp ramane in proprietatea debitorului. În cazul în care debitorul nu își îndeplinește obligațiile, creditorul are dreptul de a primi satisfacție prin vânzarea acestui bun.
Este necesar să se facă distincția între conceptele de ipotecă și, în care un credit este emis de o bancă garantată cu imobiliare. Creditul ipotecar este una dintre componentele sistemului ipotecar. La primirea unui împrumut pentru achiziționarea de bunuri imobiliare, proprietatea achiziționată în sine este ipotecata (gaj) la bancă ca garanție de rambursare a împrumutului.
Sunt apelate servicii de selectare, executare și primire a creditelor ipotecare brokeraj ipotecar. Intermedierea ipotecare se realizează de către un specialist instruit pentru această activitate - Broker de credit ipotecar.
Ipoteca este, de asemenea, un gaj al imobilului deja existent al proprietarului în vederea obținerii unui credit sau împrumut, care va fi folosit fie pentru reparații, fie pentru construcție, fie pentru alte nevoi la discreția împrumutatului-debitor.
În cazul neîndeplinirii obligației principale, executarea se percepe numai asupra imobilului gajat, iar creditorul gajist are drept de prioritate să-și satisfacă creanțele față de ceilalți creditori ai debitorului.
Legislația actuală prevede două tipuri de motive pentru apariția unei ipoteci:
Ipoteca în temeiul legii (ipoteca legala) este o ipotecă care ia naștere la producerea unor fapte prevăzute de lege, indiferent de voința părților cu privire la apariția unei ipoteci, la transferul dreptului de proprietate asupra unui imobil de la o persoană la alta, mai precis la dobândirea acest drept de către un nou proprietar, dar cu apariția obligatorie a faptelor statutare.
O ipotecă de drept apare în următoarele cinci cazuri principale și comune:
Ipoteca prin contract (ipoteca contractuala) este o ipotecă care ia naștere pe baza unui contract de ipotecă (ipoteca de imobil).
Un contract de ipotecă nu este o obligație independentă, ci constă în garantarea unei obligații în baza unui contract de împrumut, a unui contract de împrumut sau a unei alte obligații.
O ipotecă în temeiul legii diferă de o ipotecă care ia naștere pe baza unui acord numai prin aceea că prima ia naștere în virtutea unei indicații directe în lege și este înregistrată automat împreună cu un alt acord chiar și fără cererea părților, în timp ce un ipoteca în virtutea unui acord este supusă înregistrării la cererea separată a părților. Întrucât o ipotecă prin lege ia naștere cu un împrumut direcționat pentru achiziționarea unei locuințe, la înregistrarea unei astfel de ipoteci, proprietarul imobilului se schimbă și, mai precis, o astfel de ipotecă ia naștere concomitent cu achiziționarea imobilului de către debitor.
Proprietatea care poate face obiectul ipotecii este definită la articolul 5 din Legea privind ipoteca - lucruri imobile specificate la articolul 130 din Codul civil al Federației Ruse, ale căror drepturi sunt înregistrate în modul stabilit pentru înregistrarea de stat a drepturilor reale. patrimoniu și tranzacții cu acesta.
Aceste lucruri includ:
Evaluarea solvabilității debitorului (subscriere) este o evaluare a capacității Clientului de a deservi creditul ipotecar emis, adică calculul sumei împrumutului pe care împrumutatul o va putea rambursa, ținând cont de caracteristicile împrumutatului însuși (tipul de muncă, venitul lunar și posibilitatea confirmării acestuia, prezența co-debitorilor sau garanților, componența familiei, prezența persoanelor minore în întreținere etc.). Clientul parcurge procedura de subscriere de două ori: atunci când contactează un broker de credit ipotecar (este efectuat de subscriitorul companiei de brokeraj) înainte de a încheia un contract de prestare de servicii și, de asemenea, la bancă (realizat de analiștii de credit ai băncii) atunci când se analizează o cerere pentru un credit ipotecar.
Scurtă descriere a procedurii de subscriere în bancă. Calculul coeficienților:
Aceste rate au fost elaborate de bănci împreună cu Agenția Federală pentru Împrumut Ipotecar pentru Locuințe, pe baza experienței Statelor Unite și a țărilor europene. Acest set de indicatori reflectă imaginea completă a solvabilității împrumutatului și, de asemenea, vă permite să standardizați procedura de aprobare și emitere a unui credit ipotecar. În fiecare program bancar, acești coeficienți sunt aprobați în prealabil, dar în unele cazuri pot fi ajustați, de exemplu, după metoda de confirmare a veniturilor. C / C, O / D și P / D pot varia în funcție de subiectul Federației Ruse, de mărimea salariului mediu și de preferințele unei anumite bănci.
După efectuarea calculului în funcție de acești coeficienți, se selectează de obicei suma minimă, care va fi suma împrumutului. Venitul și modul în care se confirmă sunt unul dintre principalii factori care afectează valoarea creditului. Majoritatea băncilor înțeleg că nu toate veniturile viitorilor împrumutați se reflectă în contabilitatea angajatorului, așa că dezvoltă diverse modalități de confirmare a veniturilor, de exemplu: o declarație de venit în formă liberă.
Împrumutul se acordă pe o perioadă lungă (până la 50 de ani). Rata dobânzii la un credit ipotecar este mai mică decât la alte tipuri de credite. Debitorul unui credit ipotecar trebuie să aibă așa-numitul „avans” - o parte din costul imobilului achiziționat fără a lua în considerare creditul ipotecar (deși această condiție nu este necesară în unele bănci). Mărimea avansului afectează de obicei rata dobânzii a împrumutului și variază de la 0% la 70% din valoarea proprietății ipotecare. Banca propune o serie de cerințe speciale pentru împrumutatul unui credit ipotecar: confirmarea veniturilor, experiența de lucru continuă etc. Participanții obligatorii la creditarea ipotecară sunt companiile de asigurări și evaluare care asigură băncii securitatea tranzacției. Rambursarea unui credit ipotecar se efectuează de obicei în plăți egale - anuități. Cuantumul unei astfel de plăți permanente de anuitate (A) se calculează prin formula.
Înregistrarea unui contract ipotecar; Atenție la întocmirea contractelor; Merită să aranjați o ipotecă?
Dintre numeroasele modalități de a lua un apartament pe credit, o ipotecă în virtutea legii este cea mai controversată și riscantă metodă. Dar uneori această metodă este singura posibilă atât pentru debitor, cât și pentru creditor.
Dacă imobilul este achiziționat în detrimentul fondurilor de credit, atunci există două variante legislative pentru înregistrarea unei sarcini, două: o ipotecă în temeiul legii și în virtutea unui acord: diferențele dintre aceste metode sunt mici, dar fundamentale.
La înregistrarea unui imobil ca gaj în cadrul procedurii ipotecare în temeiul unui acord, informațiile despre grevare sunt înscrise în registru pe baza unui contract de gaj (ipotecă) concomitent cu înregistrarea unui acord de achiziție de imobil. În acest caz, întotdeauna se întocmește un contract de ipotecă sau se emite o ipotecă.
Ipoteca în temeiul legii Codului civil al Federației Ruse este definită ca înregistrarea de stat a unui contract de cumpărare de bunuri imobiliare, care conține o obligație ipotecară. Poate fi orice fel de acord, dar cel mai adesea este un contract de vânzare. Extrasul privind drepturile asupra unui astfel de obiect va indica restricțiile existente cu privire la grevarea dreptului: ipotecă în temeiul legii.
Legislativ, problemele ipotecare sunt reglementate de Legea federală „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta” nr. 122-FZ din 21 iulie 1997, precum și Legea federală „Cu privire la ipoteca (garajul imobiliar) ” Nr 102-FZ din 16 iulie 1998.
Baza creării unei înscrieri în registrul de sarcini este înregistrarea de stat a contractului de vânzare, care conține informații că achiziția a fost efectuată pe cheltuiala fondurilor împrumutate.
În termeni simpli, o obligație ipotecară (grevare) este înscrisă în registru atunci când un nou proprietar vine la oficiul teritorial din Rosreestr cu un acord de transfer al dreptului de proprietate pentru a reînregistra imobilul cumpărat pe numele său.
În cazul în care informațiile specificate în contractul de cumpărare și vânzare imobiliară nu sunt suficiente pentru a introduce o grevare în registrul de stat, atunci debitorul gajist și creditorul gajist pot depune o cerere comună pentru înregistrarea unei obligații ipotecare. Este însoțit de contractul de împrumut sau contractul de împrumut relevant.
Prin acordul comun al părților la tranzacție, înregistrarea unei sarcini ipotecare în Rosreestr nu poate fi aplicată. În acest scop, o clauză corespunzătoare este prescrisă în contractul de vânzare a proprietății.
Ipotecile cu putere de lege pot apărea în următoarele situații:
Citiți întotdeauna cu atenție contractele de credit ipotecar și de împrumut pentru a nu cădea în mâinile escrocilor. Piața imobiliară, în special în orașele mari, este o sursă ilegală de venit pentru un număr foarte mare de elemente criminale, așa că încercați să tranzacționați prin agenții imobiliare cunoscute și notari de renume.
Este dificil de subliniat avantajele și dezavantajele cauțiunii statutare, deoarece eventualele neprevăzute pot fi atât negative, cât și pozitive, în funcție de punctul de vedere al cărui punct de vedere să fie luat ca bază.
Luați în considerare principalele capcane în executarea unei obligații ipotecare conform legii.
1. Întocmirea unui singur contract de vânzare a bunurilor imobile. Absența unui contract de ipotecă reduce costurile financiare ale cumpărătorului și vânzătorului în tranzacție, dar implică riscuri pentru creditor, care nu are drepturi de gaj înainte de înregistrarea acordului la Rosreestr.
În plus, există posibilitatea de contestare ulterioară a achiziției de imobil în instanță, în urma căreia imobilul este restituit vânzătorului, iar creditul, împreună cu evidența ipotecară în USRR, continuă să rămână la proprietate. cumpărător-împrumutat.
2. Riscul de neplată a cazierului ipotecar după rambursarea creditului. Poate apărea o situație atunci când cumpărătorul a rambursat integral suma împrumutului, dar nu poate confirma acest fapt din cauza absenței sau dispariției creditorului, combinată cu lipsa documentelor justificative. Ca urmare, gajul poate deveni „perpetuu” și devine aproape imposibil de eludat restricțiile existente privind grevarea dreptului (ipoteca în temeiul legii).
3. Rezilierea ipotecii până la rambursarea integrală a întregii sume a creditului. Această situație poate apărea dacă proprietatea a fost vândută din cauza neplatei împrumutului de către împrumutat.
După vânzarea proprietății ipotecate, obligațiile împrumutatului față de bancă se consideră rambursate. Cu toate acestea, încasările din vânzare ar putea să nu fie suficiente pentru a rambursa soldul împrumutului. În această situație, banca devine partea afectată.
4. Contestarea unui credit ipotecar. Din cauza cunoștințelor juridice reduse ale populației, mulți nu înțeleg esența actelor semnate la cumpărarea imobilului. Drept urmare, oamenii cred că contractul de vânzare-cumpărare nu este o bază pentru un gaj de proprietate și încearcă să-i conteste valabilitatea în instanță. Ca urmare, apare un litigiu nedorit pentru creditor.
