Mulți oameni au auzit concepte precum proprietatea comună și comună. Unii oameni cred în mod eronat că sunt același lucru. De fapt, aceștia sunt doi termeni complet diferiți. Va fi util să știm care este diferența dintre proprietatea partajată și proprietatea în comun. Aceste informații vă vor scuti de multe întrebări și, în unele cazuri, vă vor ajuta chiar să evitați problemele legate de proprietățile imobiliare și drepturile asupra acestora.
Proprietatea comună este proprietatea care aparține a două persoane în același timp și nu este împărțită între ele. Acest lucru se întâmplă numai cu soții care sunt legal căsătoriți. În acest caz, proprietatea nu este împărțită în acțiuni, ci este considerată complet partajată.
Adică, atât soțul, cât și soția au aceleași drepturi la un apartament în același timp. Cu toate acestea, trebuie să plătească împreună pentru utilități, impozitul pe proprietate și alte plăți legate de casă.
Proprietatea devine comună după căsătorie. Acest lucru este valabil mai ales în cazul imobilelor dobândite după ce oamenii au intrat într-o uniune matrimonială. Dacă ambele persoane sunt un cuplu civil, adică nu și-au înregistrat oficial relația, atunci apartamentul lor nu va fi considerat proprietate comună. Și nu contează deloc dacă unul dintre ei l-a cumpărat sau ambii au contribuit cu bani.
Proprietatea comună este proprietate care este deținută de două sau mai multe persoane și este împărțită în acțiuni. Ele pot fi sau nu egale. Mai mult, poate fi distribuit nu numai între soți, ci chiar și între persoane care nu sunt proprietari.
Pentru a face acest lucru, trebuie să achiziționeze o parte din apartament sau să o primească în dar, prin moștenire sau într-un alt mod legal.
Trebuie să fie formalizate și acțiunile trebuie să fie clar delimitate și confirmate oficial. Apoi, o astfel de proprietate va fi considerată legală. Dacă diviziunea a avut loc numai în cuvinte și nu a fost înregistrată la o agenție guvernamentală, atunci aceasta nu va fi considerată valabilă.
Citește și Cu privire la cedarea proprietății în proprietate comună
Oamenii se întreabă adesea care este diferența dintre proprietatea comună comună a unui apartament și proprietatea comună. Întrebarea este cu adevărat importantă, iar diferențele sunt evidente. Apropo, va fi util să aflăm nu numai care sunt diferențele, ci și ce este mai bun din aceasta.
Rețineți că tipul general nu implică împărțirea în acțiuni. Deși, dacă se dorește, soții pot distinge între proprietate, încheind, de exemplu, un acord prenupțial. Dar acest lucru nu este necesar. Dar cota trebuie împărțită în mod clar pentru fiecare persoană. Mai mult, trebuie să fie înregistrat oficial.
Proprietatea pe acțiuni comune și proprietatea în comun vor diferi, de asemenea, prin faptul că primul tip este permis pentru orice persoană, indiferent de rudenie, iar al doilea este presupus doar pentru soți. Adică, numai persoanele care sunt căsătorite între ele au proprietăți comune.
O altă diferență este că, în cazul proprietății partajate, oamenii vor trebui să plătească impozite separat, precum și să plătească pentru utilități. Adică, suma de plătit va fi împărțită între toți proprietarii. Dar dacă proprietatea este comună, atunci oamenii vor plăti împreună, fără divizare.
În ceea ce privește stabilirea dreptului, atunci pentru proprietatea fracționată, trebuie să încheiați un acord pentru toți proprietarii și fiecare dintre ei trebuie să semneze o hârtie oficială. Dar cu tipul comun, faptul juridic va fi stabilit automat la achiziționarea de bunuri imobile.
În ceea ce privește vânzarea, în caz de coproprietate, proprietatea nu poate fi vândută prin decizia unei persoane. Ambii soți trebuie să fie de acord ca tranzacția să aibă loc. Dar dacă proprietatea este împărtășită, atunci oricare dintre proprietari își poate vinde partea, precum și o pot dona, schimba sau lăsa moștenire. Nu trebuie să solicitați consimțământul altor persoane.
Oamenii se întreabă adesea ce este mai bun, în comun sau în comun. De fapt, ambele sunt opțiuni bune. Totul depinde de situația specifică în care se află persoana respectivă. Dacă soții doresc ca acțiunile proprietății care le aparțin să fie împărțite în mod clar, atunci pot încheia un acord prenupțial. Datorită lui, va fi posibilă trecerea de la un tip general la unul comun. Acest lucru este necesar și în cazul unui divorț. Apoi, este urgent să se facă distincția între ceea ce aparține cui.
Majoritatea cetățenilor țării noastre au avut norocul de a fi proprietarul anumitor proprietăți: mașini, apartamente, case, căsuțe de vară, mobilier, articole de uz casnic și multe altele. Când vine vorba de dreptul la proprietate, ne referim de obicei la capacitatea proprietarului de a efectua orice acțiune cu bunurile sale. El le poate vinde, dona, schimba, schimba sau strica. Adesea, această decizie este luată de proprietarul articolului în mod independent (cu excepția cazului în care se aplică restricții stipulate în legislație).
Cu toate acestea, această regulă nu poate fi universală, deoarece există excepții de la aceasta. Dacă proprietatea nu aparține uneia, ci mai multor persoane (acțiuni comune și proprietate comună comună), atunci când se efectuează operațiuni cu participarea sa, este necesar acordul tuturor părților interesate.
Proprietatea comună este proprietatea deținută de două sau mai multe persoane. Adesea, acest lucru se aplică obiectelor și obiectelor care au trecut către proprietari ca moștenire prin lege.
Moștenitorii care au întocmit testamentul indică în mod clar moștenitorii unor lucruri și obiecte specifice. Cu toate acestea, dacă nu există un astfel de document, proprietatea este transferată moștenitorilor în conformitate cu procedura specificată în legislație. Există o ierarhie strictă numită coadă. De regulă, există mai mulți noi proprietari egali în fiecare dintre aceste cozi. Toți aceștia devin participanți la proprietatea comună, iar drepturile, oportunitățile și obligațiile lor sunt reglementate de Codul civil (CC).
În conformitate cu Codul civil, există o cotă comună și o coproprietate comună. Trăsătura lor comună este împărțirea drepturilor de proprietate între mai multe persoane, dar participanții la tipul de acțiune din relațiile de proprietate pot determina mărimea cotei lor, iar cu proprietatea comună comună acest lucru este imposibil.
În același timp, legea recunoaște proprietatea lor în proprietate comună comună dacă a fost semnat un acord special în momentul căsătoriei. Contractul de căsătorie poate determina valoarea cotei fiecăruia dintre soți. Aceștia pot chiar să renunțe la administrarea generală a contului, optând pentru un cont separat.
În același mod, oamenii care participă la o economie țărănească (fermă) sunt de acord între ei cu privire la mărimea acțiunilor pe care fiecare dintre ei le va deține. Cu alte cuvinte, în astfel de cazuri vorbim despre înlocuirea relațiilor de proprietate comună cu participarea la capital. Astfel de manipulări pot fi efectuate numai cu decizia unanimă a părților implicate. Metamorfoza inversă este imposibilă.
Desigur, participanții la astfel de relații de proprietate nu sunt întotdeauna legate între ele. Ca urmare a vânzării, complet străini pot deveni proprietari, dar în orice caz, fiecare dintre ei ar trebui să aibă grijă să construiască relații normale cu restul participanților. Acest lucru este dictat atât de regulile bunelor maniere, cât și de bunul simț elementar: mai devreme sau mai târziu va fi nevoie de asistența lor.
Pentru a înțelege mai bine normele juridice care guvernează relațiile de proprietate ale participanților la proprietatea comună, merită să ne îndreptăm spre sursa dreptului modern - jurisprudența romană antică. În scrierile romanilor, este indicat faptul că fiecare proprietar poate dispune de acțiunea asupra întregului lucru. Aceasta înseamnă că el nu deține o anumită parte din proprietate, ci o parte din dreptul la acest obiect sau articol. Astfel, proprietatea comună comună este proprietatea asupra dreptului de a dispune de proprietate, și nu asupra lucrului în sine.
Aplicarea practică a regulii descrise mai sus este următoarea: proprietarul unei pătrimi din cota în proprietatea comună comună a unei proprietăți (de exemplu, un apartament), a cărei suprafață este de 80 de metri pătrați. m, nu se poate considera proprietarul a 20 mp. m din această locuință. El are la dispoziție una dintre acțiunile din dreptul la întregul apartament, dar nu dreptul la un sfert din zonă.
Există condiții în care un participant în proprietate comună comună poate deveni singurul proprietar al proprietății și poate avea, de asemenea, acces la procedura de asigurare a dreptului de a-și folosi partea.
Codul civil al Federației Ruse oferă tuturor proprietarilor următoarele opțiuni:
O cotă în dreptul de proprietate comună comună impune proprietarului obligația de a-și coordona acțiunile planificate cu toți ceilalți deținătorii de drepturi. Trebuie avut în vedere că, dacă participantul nu poate găsi o limbă comună cu cel puțin unul dintre ceilalți proprietari ai acțiunii (chiar și cel mai mic), toate acțiunile întreprinse de acesta cu obiectul vor fi considerate ilegale.
Luați în considerare o situație în care patru persoane împărtășesc proprietatea comună a unui teren cu mai mulți copaci. Unul dintre ei este interesat să folosească el însuși obiectul. Alții nu vor să o împărtășească sau să lucreze la ea; propunerea lor este de a închiria terenul. Din păcate, cu această formă de proprietate, votul nu poate fi o soluție a problemei, deoarece toți participanții, fără excepție, trebuie să fie de acord cu rezultatul final.
Cum poți ajunge la un numitor comun?
Dacă nu este posibil să se ajungă la un compromis, participantul la proprietatea pe acțiuni comune are dreptul de a se adresa justiției. Conform legii, reclamantul poate solicita (sau chiar cere) să i se ofere posibilitatea de a deține și utiliza o porțiune a terenului comun (sau orice altă proprietate) care este proporțională cu partea sa.
Dacă acest lucru nu este posibil, atunci alți participanți care dețin și folosesc proprietatea pot despăgubi reclamantul pentru costul acțiunii sale.
Nu există nicio lege conform căreia instanța ar putea forța unul dintre participanți să vândă obiectul comun sau să fie de acord să îl închirieze. Legislația civilă prevede încheierea unor astfel de contracte numai în mod voluntar. În ultimă instanță, o persoană poate vinde una dintre acele părți în care este împărțită proprietatea comună comună. Acest lucru se poate face ocolind consimțământul altor participanți, dar trebuie respectat dreptul de preempțiune.
O parte dintr-o proprietate comună comună este o parte a proprietății unei persoane. Acest lucru oferă creditorilor dreptul de a solicita recuperarea datoriilor în detrimentul valorii sale. Legea permite aplicarea acestor măsuri la colectarea datoriilor de la participanți și a proprietății comune și comune.
Realizarea determinării și evaluării obligatorii a unei acțiuni (dacă vorbim de coproprietate), precum și vânzarea acesteia, creditorii sunt obligați să țină cont de interesele legale ale altor părți. Ca și în cazul unei vânzări voluntare, participanții au prioritatea de a fi primii care licitează. Dacă această procedură nu este urmată și un străin cumpără acțiunea, tranzacția poate fi contestată după proces.
Având în vedere acest lucru, creditorul poate cere debitorului să-și vândă partea sa unuia dintre participanți. În aceste condiții, vânzarea proprietății în proprietate comună comună trebuie efectuată fără a subestima valoarea acesteia (ceea ce ar putea fi benefic pentru debitor și cumpărător). Această condiție vizează protejarea intereselor creditorului.
În cazul în care niciunul dintre participanți nu a arătat dorința de a cumpăra o altă acțiune, datoria trebuie rambursată prin vânzarea acesteia la o licitație publică. O astfel de măsură este menită să protejeze debitorul de subevaluarea deliberată a prețului, deoarece în cursul licitației are șansa de a obține suma maximă.
Interesant este faptul că creditorul nu are dreptul să cumpere acțiunea debitorului, deoarece poate încălca drepturile altor participanți. Când renunță la avantajele lor, intră în vigoare cerința legii privind organizarea licitațiilor. Procedura descrisă este relevantă numai dacă debitorul are o proprietate comună. Acest lucru nu poate fi în niciun caz aplicat celor care dețin acțiuni în proprietate comună. În acest caz, creditorul poate insista doar asupra alocării unei părți a debitorului pentru a colecta datoria de la acesta prin alte metode.
Fiind proprietarul oricărei proprietăți, o persoană își exprimă în mod firesc îngrijorarea cu privire la starea și siguranța acesteia. Nu numai că se bucură de drepturi și beneficii, dar poartă și o anumită responsabilitate. De exemplu, pe umerii lui se află îngrijorarea pentru întreținerea obiectelor și obiectelor, precum și riscurile asociate cu deteriorarea și moartea lor.
Principalele costuri includ:
Aceste nuanțe sunt relevante și pentru persoanele care dețin proprietăți comune sau comune. Proprietatea comună este un tip specific de active, prin urmare suma cheltuielilor este împărțită între proprietari proporțional cu mărimea acțiunii lor. Toți participanții trebuie să poarte obligații financiare, indiferent dacă folosesc facilitatea sau nu.
În cazurile în care unul dintre participanți nu dorește să plătească partea convenită din costul întreținerii facilității, alții pot recurge la colectarea forțată a sumei de bani.
Cu toate acestea, merită să faceți o rezervare pentru ca participanții să poată recurge la un proces doar dacă o casă în proprietate comună (sau alt obiect) poate fi grav deteriorată din cauza neplății unei părți a facturilor de utilități, a reparațiilor obligatorii sau a lucrărilor de restaurare. Tapițeria camerelor cu panouri scumpe nu va fi recunoscută ca lucrare necesară, prin urmare, nu are rost să ne așteptăm la compensare pentru costul acesteia.
Dacă doriți să rafinați sau să decorați proprietatea, va fi optim să obțineți un consimțământ scris pentru astfel de evenimente. Documentul va deveni o confirmare a unei decizii unanime și va permite celor care au efectuat aceste acțiuni să își crească cota proporțională cu investiția.
Ca orice altă proprietate, proprietatea comună este un obiect de moștenire, cadou, cumpărare / vânzare sau închiriere. Numai participantul însuși are dreptul să decidă ce să facă cu partea sa.
Cu toate acestea, regulile sunt reguli și trebuie respectate. Prin urmare, dacă dorește să-și vândă partea către un străin (care nu este membru al proprietății comune), vânzătorul trebuie să scrie și să trimită buletine informative altor proprietari. Acestea ar trebui să indice volumul și valoarea acțiunii vândute, precum și alte condiții. Scrisoarea poate fi livrată personal, contra semnăturii sau trimisă prin poștă.
În cazul în care niciunul dintre coproprietari nu este interesat să cumpere, un teren în proprietate comună (un alt obiect sau obiect) poate fi vândut oricărui cumpărător.
Trebuie să știți că participanții la proprietate comună pot reflecta dacă vor cumpăra sau nu o acțiune, în următoarele perioade de timp:
Proprietarii pot contesta legalitatea tranzacției în termen de trei luni de la finalizarea acesteia. Dacă au îndoieli, nu ar trebui să rateze acest termen, deoarece după ce instanța nu va lua în considerare cazul lor. Proprietarii trebuie să fie conștienți de faptul că nu vor putea realiza invalidarea tranzacției, fiind posibil doar transferul dreptului de proprietate către unul dintre participanți.
Particularitatea procedurii de donație, legat sau acordare cu titlu de gaj este că nu este necesară notificarea altor participanți. În orice caz, această tranzacție va fi recunoscută ca legală și valabilă.
Toate legile și reglementările descrise sunt valabile și în cazul în care obiectul proprietății publice partajate este terenul. Este adevărat, tranzacțiile cu astfel de bunuri imobiliare sunt asociate cu o gamă întreagă de caracteristici specifice.
În primul rând, trebuie remarcat faptul că numărul proprietarilor unor parcele poate ajunge la câteva sute. Acest lucru se datorează faptului că multe terenuri agricole au fost alocate în mod intenționat pentru a deveni proprietate comună a lucrătorilor fermelor de stat și a fermelor colective (după lichidarea organizațiilor).
Astăzi există un interes constant pentru astfel de site-uri. Unele dintre ele sunt folosite pentru cultivarea produselor, altele sunt folosite pentru construirea de case. Nu există interdicții privind vânzarea și cumpărarea de terenuri, cu toate acestea, există unele restricții privind revânzarea acțiunilor către terți (pentru a evita utilizarea risipitoare a resurselor).
Proprietarii, atunci când planifică o vânzare, un schimb sau un contract de leasing, apelează la restul participanților pentru a li se permite să aloce acțiunile lor de teren în proprietatea comună comună. Scopul acestei acțiuni nu este necesar să se indice, deoarece de fapt se aplică doar proprietarului acțiunii. Cel mai adesea devine:
Pentru a aloca o acțiune, este necesară o decizie a adunării deținătorilor de capitaluri proprii. Ei stabilesc locul unde va fi alocat terenul și îl desemnează pe planul de amplasament. Apoi vine rândul topografiei - o procedură efectuată de un inginer cadastral la sol. Cota alocată este îngrădită și i se atribuie un nou număr cadastral.
Acționarul este obligat să informeze publicul cu privire la intenția sa de a aloca o acțiune și de a organiza o ședință de proprietari. El poate folosi orice canal media local care îi este convenabil (ziare, radio, televiziune).
Acționarii adunați aprobă proiectul planului de delimitare, întocmesc un protocol și semnează un act privind aprobarea limitelor noului site. Proprietarul acțiunii alocate primește alte documente de la Rosreestr.
Ca urmare a utilizării independente a unui obiect comun de către toți proprietarii, vânzarea sau închirierea acestuia, aceștia primesc un anumit venit. Deoarece proprietatea este comună, banii nu pot aparține cuiva singur.
De fapt, întrebarea despre ce parte a venitului se datorează fiecărui acționar nu este reglementată de lege. Ei rezolvă această problemă între ei în procesul de negocieri și discuții. Statul stabilește doar procedura de documentare a deciziei participanților la proprietatea comună cu privire la distribuția veniturilor lor.
Adesea, fondurile primite sunt împărțite între proprietarii de proprietăți proporțional cu mărimea acțiunilor lor. În același timp, ar trebui să se țină seama de eforturile depuse de fiecare dintre ei pentru a genera venituri. Adesea, proprietarul unei acțiuni mici care a finalizat o cantitate mare de muncă (de exemplu, necesară procesării unui teren comun, vânzarea sau închirierea acestuia), se poate baza pe o parte substanțială a profitului.
Proprietarii ar trebui să acorde o atenție deosebită modului în care va fi documentată proprietatea comună vândută. Contractul de cumpărare nu poate conține pur și simplu o instrucțiune de a transfera bani către unul dintre proprietari. La urma urmei, acest lucru nu vă permite să efectuați un calcul corect și fiabil al deducerilor fiscale.
Proprietarii sunt obligați să încheie între ei un acord sau un acord suplimentar care vine împreună cu contractul de cumpărare și vânzare. După ce au indicat în acest document toate datele privind distribuirea fondurilor primite de aceștia, acestea vor veni în conformitate cu legea.
Mulți participanți la proprietate comună comună, confruntați cu necesitatea de a efectua orice tranzacții cu partea lor din proprietate, au dificultăți în respectarea tuturor legilor și reglementărilor. Acest lucru nu este surprinzător, deoarece în viața de zi cu zi oamenii nu se confruntă atât de des cu legislația în domeniul proprietății și nu pot naviga rapid în numeroasele nuanțe ale afacerii lor.
Situația este uneori complicată de relațiile tensionate dintre proprietari sau de refuzul lor de a face compromisuri. Pentru ca toate acțiunile întreprinse să fie legale, corecte și să nu poată fi contestate, este mai bine să contactați un avocat. Asistența calificată facilitează și accelerează foarte multe proceduri, mai ales atunci când este vorba de instanțe atunci când este necesară soluționarea litigiilor de proprietate.
În cazul proprietății partajate, cedarea, utilizarea și proprietatea imobilelor sunt posibile numai cu acordul tuturor proprietarilor săi și indiferent de mărimea ponderii fiecăruia dintre ei.
În absența unui astfel de consimțământ, este imposibil să faceți reamenajare în apartament, nu poate fi vândut etc. Desigur, legea nu interzice vânzarea de metri pătrați, dar ceilalți participanți la proprietatea comună vor avea dreptul preferențial de a le achiziționa, altfel tranzacția poate fi invalidată ... Trebuie să anunțați vecinii în scris despre vânzarea acțiunii dvs. și să indicați prețul. Această regulă se aplică așa-numitelor tranzacții plătite (cumpărare și vânzare), proprietarul își poate dona acțiunea fără consimțământul celorlalți (tranzacție gratuită).
În viață, există momente în care vânzarea unui apartament unui coproprietar este vital necesară, în timp ce celălalt nu își dă acordul. Poate fi încăpățânare banală, egoism sau chiar răzbunare. Problema va trebui rezolvată în instanță. Puteți răscumpăra forțat o acțiune de la unul dintre coproprietari sau puteți realiza alocarea unei acțiuni în natură. Dar aici vor conta importanța acțiunii răscumpărate, semnificația acesteia pentru proprietar și fezabilitatea tehnică a separării acesteia în natură.
Cetățenii confundă adesea conceptul de acțiuni în proprietatea comună cu procedura stabilită pentru utilizarea acestor proprietăți.
De exemplu, trei proprietari dețin un apartament cu trei camere, 1/3 de persoană. Fiecare dintre ele ocupă o cameră, crezând din greșeală că aceste camere sunt exact părțile lor în proprietatea comună comună. De fapt, nu este cazul. Fiecare dintre cei trei proprietari, dacă se dorește, poate deține și utiliza oricare dintre camere cu aceleași drepturi ca și ceilalți proprietari. Aș dori să adaug că, în caz de proprietate comună, dreptul la o parte din proprietate este aproape întotdeauna fixat pe hârtie, ceea ce nu se poate spune despre coproprietate. În plus, din iunie 2016, vânzarea acțiunilor necesită o certificare notarială.
În caz de coproprietate, proprietatea poate fi înregistrată la unul dintre coproprietari, dar, potrivit legii, ceilalți proprietari au același drept de a deține și dispune de proprietate ca și proprietarul titlului. Codul familiei stabilește proprietatea comună pentru soți asupra bunurilor imobile dobândite în comun în căsătorie.
Svetlana Korotina, avocat la ONG-ul „Chaika și colegii”
Auzim adesea cum soții, atunci când împart bunurile achiziționate în comun, își spun reciproc: „Aceasta este a mea, pentru că este înregistrată pentru mine (apartamente, mașini etc.)”. De fapt, în caz de coproprietate, indiferent cui este înregistrată proprietatea, toate acestea sunt considerate a aparține tuturor proprietarilor în mod egal. Dacă se dorește, o acțiune poate fi separată de proprietatea comună și acest lucru va duce la apariția proprietății comune. De asemenea, soții pot crea proprietate comună, de exemplu, prin cumpărarea unui apartament în părți egale sau prin încheierea unui contract de căsătorie.
În practica judiciară, există adesea probleme cu împărțirea proprietății comune și comune. Dacă, de regulă, doi proprietari sunt prezenți în timpul împărțirii proprietății soților și este mai ușor pentru părți să fie de acord, atunci în cazul în care există mulți proprietari, nu este întotdeauna posibil să se rezolve problema chiar și în instanță . Avocații sfătuiesc, înainte de a dobândi o cotă din dreptul la un apartament, o casă sau alt obiect imobiliar, să se gândească cu atenție la toate și să se consulte cu specialiști.
Materialul a fost pregătit cu asistența Agenției Spațiale Naționale „Chaika și Colegii”
Camera cadastrală a spus totul despre mecanismele de determinare a valorii cadastrale a terenului și despre modul în care îl puteți contesta dacă este necesar.
O semnătură electronică este necesară nu numai pentru oamenii de afaceri și persoanele care lucrează cu un volum mare de documente. Cum să deveniți proprietarul unei semnături electronice și care sunt avantajele acesteia?
În 2017, înregistrarea dreptului de proprietate asupra unui apartament se efectuează în conformitate cu noua lege nr. 218-FZ „Înregistrarea de stat a bunurilor imobile”. S-au schimbat regulile și care documente nu mai sunt necesare?
Certificat El Nr. FS77-43791 din 7 februarie 2011 emis de Serviciul Federal pentru Supravegherea Comunicațiilor, Tehnologiei Informației și Mass-Media (Roskomnadzor)
Proprietate comună soții sunt prevăzuți de normele legislative ale Federației Ruse la egalitate cu cea comună. Este pornit dreapta proprietate pe acțiuni comune achiziționarea de bunuri imobiliare și alte bunuri valoroase este adesea formalizată. Care este diferența dintre aceste moduri și de ce uneori este preferabilă proprietatea partajată, vom spune în articolul nostru.
Acțiune comună și proprietate comună comună sunt de aceeași natură: ambele implică o pluralitate de proprietari ai aceleiași proprietăți. Mai mult, fiecare dintre ele are și propriile sale trăsături distinctive.
Interpretarea dreptului proprietate pe acțiuni comune Codul civil al Federației Ruse presupune determinarea inițială a cotelor de proprietate asupra proprietății, care pot fi fie egale, fie inegale. Înstrăinarea proprietății se face de către soți în limitele acțiunilor lor.
Important! Între capital comun și diferență de capitaluri proprii nu. Conform dreptului civil, aceste concepte sunt identice.
Proprietatea comună a soților nu implică alocarea de acțiuni, iar cedarea proprietății se efectuează de către soți în comun, pe baza principiului bunei-credințe.
La cererea soților sau a unui terț interesat, proprietatea în proprietatea lor comună poate fi împărțită. Acțiunile obținute ca urmare a acestui formular de separare proprietate pe acțiuni comune.
Proprietate comună soții se formează atunci când nu sunt legale (stabilite prin normele legislației familiale ale Federației Ruse), dar proprietății lor li se aplică un regim contractual. Prin voința soților, acest lucru se întâmplă:
În acest din urmă caz, un regim juridic se poate aplica unei părți din proprietatea soților și un regim contractual pentru cealaltă parte.
Important! Pe lângă stabilirea voluntară proprietate pe acțiuni comune există și unul obligatoriu, care are loc în instanță.
Între proprietate comună și diferență de proprietate comunăîntr-o măsură mai mare se manifestă tocmai în raport cu imobilele. Acest lucru se datorează faptului că proprietatea asupra bunurilor imobile, împreună cu drepturile, stabilește și obligații pentru întreținerea bunurilor.
Al doilea factor care joacă un rol în faptul că soții depun eforturi pentru o delimitare mai clară a acțiunilor de proprietate asupra imobilelor este valoarea sa. Prețul imobilelor este de obicei ridicat și, prin urmare, afectează semnificativ interesele părților.
Luând în considerare acest lucru, legislația civilă a Rusiei stabilește o ordine specială de cedare a bunurilor imobile, abaterea de la principiul bunei-credințe, care este postulatul proprietății comune și o deosebește de proprietatea comună. Vorbim despre cerința unui consimțământ notarial al celui de-al doilea soț pentru o tranzacție cu proprietăți care constituie proprietate comună comună. Cu toate acestea, abaterea de la principiul prezumției de bună credință nu anulează alte semne de proprietate comună (și diferențele sale față de proprietate pe acțiuni comune), inclusiv egalitatea soților în cedarea bunurilor.
Încetarea regimului de proprietate comună și tranziția către proprietate pe acțiuni comune poate apărea datorită faptului că:
Prin acordul comun al soților, acțiunile pot fi determinate atât proporțional cu contribuția lor la crearea (achiziționarea) proprietății, cât și disproporționat. În stabilirea acțiunilor, instanța procedează în majoritatea cazurilor tocmai din proporțiile contribuției fiecărui soț.
Alocarea cotei fiecăruia dintre soți duce la faptul că primesc dreptul de a dispune în mod independent de partea lor din proprietate și de a dobândi dreapta proprietate pe acțiuni comune... Trebuie amintit că al doilea soț are dreptul să achiziționeze mai întâi o acțiune care nu îi aparține, dacă al doilea soț decide să o vândă.
În plus, alocarea unei acțiuni va duce la delimitarea responsabilităților pentru întreținerea proprietății. În special, acest lucru se aplică la plata impozitelor de la proprietate pe acțiuni comune, asigurare de proprietate, precum și cheltuieli de utilitate, funcționare și alte cheltuieli.
Trebuie remarcat în special faptul că, în cazul în care condițiile de deținere a bunurilor comune sunt stabilite printr-un contract de căsătorie, atunci la recunoașterea acestuia ca invalid sau reziliat (atât printr-o hotărâre judecătorească, cât și prin acordul reciproc al soților), părțile revin la regim.
Dacă proprietatea comună a fost stabilită printr-un acord individual (de exemplu, achiziționarea unui apartament), atunci decizia părților sau a autorităților judiciare nu poate modifica decât dimensiunea acțiunilor, în timp ce proprietatea comună nu mai poate fi stabilită. Singura modalitate prin care părțile pot reveni la proprietatea în comun este de a contesta întreaga tranzacție și a o invalida - cu toate acestea, pentru aceasta, părțile trebuie să aibă circumstanțe foarte convingătoare.
Articolele nu sunt consultanță juridică. Orice recomandări sunt opiniile private ale autorilor și ale experților invitați.
O dată pe săptămână vă vom trimite o scrisoare cu cele mai interesante articole.
Terenuri de vânzare - Moscova 356 500 RUB.
Terenuri de vânzare - Moscova 361 122 RUB.
Terenuri de vânzare - Moscova 481 840 RUB.
Terenuri de vânzare - Moscova 469 680 RUB.
Terenuri de vânzare - Moscova 419 350 RUB.
Teren SHN de vânzare - Moscova 497 500 RUB.
Apartament de vânzare - Moscova 20.700.000 RUB.
Apartament de vânzare - Moscova 6 975 318 RUB.
Cabană de vânzare - Moscova 6 515 000 RUB.
Apartament de vânzare - Moscova 32 389 453 RUB.
Unul dintre cele mai complicate concepte ale dreptului civil este proprietatea comună, care prevede proprietatea comună a proprietății comune indivizibile de către mai multe persoane în părți egale sau inegale.
De obicei, o astfel de proprietate înseamnă proprietăți imobiliare - o casă, spațiu de locuit urban sau teren. Având în vedere faptul că proprietatea imobiliară este un capital material valoros, întrebările legate de proprietatea sa de către mai mulți proprietari cauzează deseori dispute ireconciliabile și obligă proprietarii să se adreseze unei instanțe rusești, unde va fi luat în considerare dreptul de proprietate comună comună a membrilor familiei.
Care este diferența dintre proprietatea comună și proprietatea comună? Al doilea împarte în mod clar părți ale proprietății comune între soți, alocând câte o parte fiecăruia dintre ei. În același timp, se stabilesc relații contractuale între soți și sunt indicate în mod clar drepturile și obligațiile proprietarilor, potrivit cărora ambii își asumă partea lor din obligațiile de întreținere și întreținere a proprietății (de exemplu, costurile de reparație, plata facturilor de utilități etc.)
Ce este proprietatea încrucișată? Spre deosebire de celălalt, proprietatea comună este proprietatea deținută de ambii soți fără o definiție clară a unei părți pentru fiecare. Acestea. drepturile atât ale soțului, cât și ale soției asupra proprietății aparținând amândurora sunt egale, iar toate obligațiile părților în ceea ce privește întreținerea, cheltuielile și alte costuri sunt distribuite între ele prin acord oral, conform așa-numitelor. principiul bunei credințe. În timp ce un acord verbal poate implica proprietate comună (de exemplu, pentru reparații minore), acesta din urmă este mai formal.
În general, proprietatea comună dobândită atunci când soții sunt deja oficial căsătoriți este considerată automat proprietate comună, iar ambii soți beneficiază de drepturi egale de proprietate. În acest caz, este imposibil să vindeți o parte din casă sau apartament fără acordul scris al soțului. Adică, diferența dintre un apartament comun și un apartament comun constă în definirea formală a părților între coproprietari.
Trecerea imobilului comun la imobilul comun se numește „alocarea unei acțiuni”, ceea ce duce automat la delimitarea drepturilor și obligațiilor părților de a menține proprietatea între soți. Pentru a vă exercita dreptul de proprietate comună asupra imobilelor, casei sau terenurilor, aveți nevoie de:
Ultimul caz este de dorit pentru soții care se află în așa-numitul. cununia civila. Dacă, atunci când cumpără bunuri imobiliare în care se presupune că locuiește împreună, un bărbat și o femeie au contribuit cu părți egale sau asimetrice din fondurile lor personale, atunci este recomandabil să încheiați un acord, care să indice proprietatea proporțională a bunurilor imobile de către fiecare a soților. Dacă este necesar (în cazul unei întreruperi în relații, vânzarea unui apartament), pe baza unui contract, soții vor avea dreptul de proprietate comună comună și vor primi partea lor din bani atunci când imobilul este vândut.
Dreptul la proprietatea comună este reglementat de Codul civil al Federației Ruse, care stabilește o procedură specială pentru eliminarea proprietății comune. În momentul tranziției imobilelor de la statutul comun la statutul comun, costurile întreținerii acestuia sunt distribuite proporțional între soți. De exemplu, dacă soții dețin acțiuni egale într-un apartament, atunci facturile comune de proprietate și utilități, precum și impozitele în cazul vânzării de bunuri imobile, sunt distribuite între ele în părți egale. Dacă soțul deține 70%, iar soția deține proprietatea comună în valoare de 30%, atunci fiecare dintre ei își face propria parte din plăți în această proporție.
În practică, disputele și conflictele apar adesea între soții sau rudele divorțate - coproprietari de bunuri pe tema utilizării în comun a imobilelor. Aceste aspecte sunt reglementate de Codul civil al Federației Ruse, dacă există dezacorduri între părți, una dintre ele are dreptul să depună o cerere în instanță și să inițieze stabilirea procedurii de utilizare a apartamentului, să stabilească procedura de utilizare terenul sau apartamentul din contract. În cursul soluționării conflictului, federația, reprezentată de autoritatea judiciară, poate atribui o cameră izolată sau accesibilă pentru fiecare coproprietar. Dacă una dintre camere este mai mare decât cealaltă, atunci coproprietarul, care a obținut o cameră mai mare, poate fi obligat să plătească o sumă mai mare la plata facturilor de utilități sau să suporte mai multe cheltuieli pentru menținerea casei în proprietate comună.
Vânzarea unui apartament în proprietate comună, în conformitate cu Codul civil al Federației Ruse, ar trebui efectuată cu prioritate unui alt soț, coproprietar al unui apartament sau casă. Adică, un soț sau o soție, după ce a decis să își exercite dreptul la o acțiune, trebuie să ofere în primul rând cumpărarea soției lor, care este proprietarul unei alte părți a proprietății comune. Prioritatea în favoarea soțului este stabilită pe baza faptului că proprietatea comună - un apartament sau o casă - este proprietate indivizibilă și în absența unui acord între părți va fi foarte dificil să vândă proprietatea prin vânzarea părții sale către o terță parte parte. Este rar ca un cumpărător să dorească să achiziționeze o parte din proprietate, deoarece este dificil să împărtășești proprietatea cu persoane necunoscute. Pentru a vă exercita dreptul, aveți nevoie de o baie separată, o bucătărie mare etc.
Cu toate acestea, oricare dintre coproprietari are dreptul să vândă proprietatea comună sub forma unei părți care îi aparține. Dacă proprietarul este hotărât să-și vândă proprietatea imobiliară, atunci trebuie să anunțe coproprietarul, oferindu-i să cumpere o parte din aceasta, indicând termenii doriti ai tranzacției. În cazul în care a doua parte refuză să cumpere sau nu acționează, atunci inițiatorul vânzării trebuie să anunțe oficial cealaltă parte despre intenția sa, trimițându-i un mesaj scris cu cerința obligatorie de notificare a primirii. Dacă, în termen de o lună de la data primirii mesajului, coproprietarul nu ia nicio măsură, atunci proprietarul are dreptul să-și vândă acțiunea către terți.
Proprietatea pe acțiuni comune a unui teren prezintă mai puține dificultăți pentru punerea în aplicare a proprietarilor, dar în realitate, procedura de alocare și vânzare a unei părți a unui teren poate diferi. Dacă unul dintre proprietarii parcelei de teren dorește să-și izoleze propria cotă în scopul vânzării sau să dispună de aceasta la propria discreție (dacă nu este mulțumit de procedura de utilizare a parcelei de teren), atunci va trebui să să parcurgă o serie de proceduri legale și birocratice, inclusiv:
În primul caz, este posibil să se încheie un acord între proprietari pentru alocarea unei părți din parcelă, în care se formează un parcel nou, ale cărui dimensiuni sunt stabilite în proporție egală cu partea fostului coproprietar. Pe baza acestui fapt, fostul coproprietar, din a cărui inițiativă a avut loc alocarea, apare un drept legal de proprietate asupra noii parcele alocate. În același timp, proprietatea comună originală, terenul, rămâne în aceleași condiții de proprietate comună de către alți proprietari (copii, frați și surori) în limitele modificate. Redistribuirea acțiunilor după modificarea dimensiunii parcelei între proprietarii rămași are loc în aceleași proporții în care au deținut parcela înainte de alocare. Se păstrează și procedura stabilită pentru utilizarea terenului.
Proprietatea partajată asupra terenurilor în alocarea uneia dintre părțile site-ului este, de asemenea, asociată cu costuri birocratice. Pentru a oficializa alocarea unei acțiuni, este necesar să se efectueze inspecții și alte proceduri care sunt autorizate să fie efectuate numai de angajații departamentului funciar, plan cadastral sau ITO. După finalizarea procedurii de alocare, noul site va trebui să fie reînregistrat în evidența cadastrală, ceea ce implică multe costuri suplimentare.
Datorită faptului că vânzarea proprietății conține numeroase nuanțe de natură juridică, mulți coproprietari sunt interesați de întrebarea modului de vânzare a unui apartament. Codul fiscal prevede plata a 13% din încasările din vânzarea unui obiect. Pentru a evita depășirea costurilor, puteți încheia un contract de cumpărare și vânzare cu fiecare dintre coproprietari sau puteți încheia o tranzacție cu mai multe persoane din partea vânzătorului în același timp, apoi puteți transfera apartamentul sau casa vândută către eliminarea noului cumpărător.
Principalele dificultăți apar în astfel de cazuri:
În aceste cazuri, spațiul comun comun de locuit poate fi vândut unei terțe părți, ocolind dreptul preventiv de cumpărare, dar de fapt acest pas este însoțit de un risc mare, deoarece tranzacția poate fi declarată invalidă.
Proprietatea poate fi individuală, comună și comună. Fiecare dintre aceste forme implică consecințe juridice speciale, la care oamenii nu se gândesc la înregistrarea proprietății lor. Acestea sunt deosebit de neașteptate la înregistrarea proprietății comune sau comune. Acestea nu sunt doar nume diferite - sunt destine diferite ale lucrurilor, imobiliare și chiar proprietarii lor.
Disputele apar de obicei între coproprietari de spații rezidențiale, case, cabane de vară. Merită să vorbim mai detaliat despre diferența dintre proprietatea comună și cea comună asupra imobilelor, pentru a înțelege diferențele dintre aceste instituții și a acționa cu deplină conștientizare a rezultatului final.
Proprietatea vă permite să dispuneți, să dețineți și să utilizați proprietatea în orice mod legal. Aceasta este o definiție alfabetică pentru un avocat. Cu toate acestea, numai singurul proprietar poate dispune relativ liber de ceea ce îi aparține. Pentru proprietatea comună și comună, legiuitorii au prevăzut o serie de restricții. Dar, înainte de a vorbi despre ele, trebuie să aflați ce se înțelege prin acești termeni.
Și mai întâi, să spunem că aceste concepte se unesc. Aceste regimuri de proprietate sunt generale, adică presupun că proprietatea are mai mulți proprietari. Proprietatea comună este înregistrată pentru lucruri indivizibile care nu pot fi împărțite în natură fără a le schimba proprietățile și scopul. De exemplu, nu puteți împărți o mașină sau un apartament în părți, se poate face doar pe hârtie. Indiferent de numărul de proprietari, aceștia fie vor continua să fie un singur lucru, fie va fi imposibil să-i folosiți.
Înțelesul dreptului de proprietate fracționară asupra imobilelor este parțial clar din nume: proprietatea este împărțită în acțiuni, fiecare dintre acestea având propriul proprietar. El are dreptul de a dispune liber de proprietate numai în limitele acestei acțiuni. Acționarii ar trebui să stabilească soarta unui lucru în întregime numai de comun acord. Chiar dacă proprietarul unei acțiuni foarte mici nu este de acord cu decizia celorlalți coproprietari, are dreptul să o blocheze. Proprietatea partajată poate fi atât bunuri imobile, cât și bunuri mobile. Dar, mai des, proprietatea pe acțiuni comune este înregistrată pentru apartamente, case și alte locuințe.
Proprietatea în comun implică, de asemenea, că proprietatea are mai mulți proprietari, dar nimeni nu are acțiuni. Toată lumea deține totul. Și acționează, de asemenea, ca un întreg: folosesc împreună și, cel mai important, împreună dispun de ceea ce au dobândit. Niciunul dintre coproprietari nu are dreptul, la propria lor discreție, să vândă, să ipoteceze, să doneze sau să facă altceva cu o astfel de proprietate. Fără aprobarea tranzacției de către coproprietar, este imposibil să o efectuați.
Legea consideră următoarele drepturi comune:
Va fi mai ușor să înțelegeți diferențele semnificative dintre aceste opțiuni pentru deținerea imobilelor, uitându-vă la tabel.
| Criterii de diferență | Care este diferența | |
| Proprietatea comună asupra unei locuințe | Proprietatea comună asupra locuințelor | |
| Prezența acțiunilor. | Există. | Întocmit fără a defini acțiuni. |
| Cine are dreptul de a emite. | Orice persoana. | Doar soții. |
| Capacitatea de a dispune de proprietate fără acordul coproprietarilor. | Numai în ceea ce privește cota lor în apartament (casă, cameră). | Nu există o astfel de posibilitate. |
| Înregistrare. | Fiecare acțiune este înregistrată pentru un anumit proprietar, despre care i se eliberează un certificat corespunzător. | Bunurile imobile pot fi înregistrate în totalitate la un soț, ceea ce nu îi conferă dreptul de a dispune de ele fără acordul celuilalt coproprietar. |
| Dovada dreptului. | Este întotdeauna confirmat de un document privind dreptul de proprietate (care indică mărimea acțiunii). | Dreptul soților de a deține în comun apartamentul cumpărat este uneori confirmat nu de hârtie, ci de lege, ceea ce implică faptul că al doilea soț îl are. |
După cum sa menționat deja, dacă cetățenii căsătoriți nu fac nimic, atunci proprietatea pe care au dobândit-o va fi considerată proprietatea soților. Dacă se dorește, îl pot înregistra din nou într-o acțiune. Dar înainte de a face acest lucru, trebuie să luați în considerare avantajele și dezavantajele acestui pas.
Atunci când sunt de acord să împartă proprietățile imobiliare comune în acțiuni, partenerii de căsătorie trebuie să înțeleagă că le va fi mai dificil să controleze manipularea soțului lor cu partea lor din locuință. De exemplu, el va putea să-l angajeze, să-l dea sau să-l lase legăturii oricărei persoane, despre care cel de-al doilea coproprietar nici măcar nu va ști (până într-un anumit moment). Acționarul are dreptul să-l vândă, însă, cu singura restricție: trebuie mai întâi să ofere răscumpărarea coproprietarului. Dacă tace o lună sau refuză, atunci proprietarul acțiunii îl poate vinde oricui. Dar nu mai ieftin decât prețul oferit celui de-al doilea soț.
Pe de altă parte, dacă proprietatea comună a unui apartament este înregistrată pe numele unui soț, dintre care unul îi place să se îndatoreze, să ia împrumuturi, atunci ar putea fi mai profitabil pentru partenerul său să înregistreze acțiuni. Apoi, în caz de returnare prematură a fondurilor de colectare, acestea nu se aplică tuturor bunurilor în ansamblu, ci doar părții debitorului.
Este cu siguranță imposibil să răspunzi la întrebarea care este mai bună - acțiune sau proprietate comună a unui apartament. Totul depinde de circumstanțele specifice. Înțelegeți-i cu competență și oferiți cea mai bună opțiune pentru un avocat. Prin urmare, pentru orice manipulare a proprietății dvs., mai ales atunci când vine vorba de proprietăți imobiliare, este mai bine să consultați un specialist. Acest lucru va ajuta la evitarea multor probleme în viitor.
2.1. DEFINIȚIA PROPRIETĂȚII GENERALE ACȚIONATE
Proprietatea pe acțiuni comune este proprietatea care este în proprietatea comună cu determinarea ponderii fiecăruia dintre participanți și dreptul coproprietarului de a primi o anumită parte din venituri din utilizarea proprietății, precum și obligația sa de a suporta o anumită parte din costurile menținerii proprietății comune.
Ponderea este exprimată ca fracție sau procent. Conform paragrafului 1 al art. 245 din Codul civil, cotele participanților sunt presupuse a fi egale, cu excepția cazului în care rezultă altfel dintr-o lege, un acord sau esența relațiilor care s-au dezvoltat între ei.
Mărimea acțiunii se poate modifica din diverse motive: modificări ale compoziției participanților, îmbunătățiri ale proprietății etc.
Conform paragrafului 3 al art. 245 din Codul civil, atunci când aduce îmbunătățiri proprietății în conformitate cu procedura stabilită, participantul are dreptul de a-și crește cota proporțional cu creșterea valorii proprietății comune, dacă îmbunătățirea este inseparabilă sau dobândește dreptul de proprietate la o îmbunătățire separabilă fără a-și crește cota.
Conform art. 247 GK Exercitarea dreptului de proprietate comună comună are loc de comun acord de către toți proprietarii. Dacă nu există un acord cu privire la proprietatea sau utilizarea proprietății comune, fiecare participant are dreptul să soluționeze litigiul în instanță. Dacă nu există un acord cu privire la înstrăinarea proprietății comune, litigiul nu poate fi soluționat de instanță.
Proprietarul are dreptul să-și asigure posesia și să folosească o parte din proprietatea comună proporțional cu partea sa și, dacă acest lucru este imposibil, să solicite compensații corespunzătoare de la alți participanți. Dreptul coproprietarului la acțiunea care i-a fost alocată pentru deținere și utilizare este unul real și, dacă este formalizat în mod corespunzător, este protejat de încălcări de către proprietarii de alte acțiuni.
Fiecare dintre coproprietari are dreptul de a dispune independent doar de partea sa din dreptul de proprietate comună.
În Codul civil al Federației Ruse sunt consacrate două tipuri de proprietate comună: comună și comună (clauza 2, articolul 244). Proprietatea comună se numește proprietate comună atunci când fiecare dintre participanții săi deține o anumită acțiune. În proprietatea comună comună, acțiunile participanților săi nu sunt predeterminate; ele sunt fixate numai atunci când proprietatea comună este divizată sau separată de aceasta. În consecință, proprietatea comună este adesea denumită neproprietate.
Fiecare participant la proprietatea comună comună și, în cele din urmă, la proprietatea comună comună - atunci când este divizat sau separat de aceasta - are dreptul la o acțiune. Fiecare coproprietar deține o parte din proprietatea tuturor bunurilor comune. Dreptul fiecărui coproprietar nu se limitează la nicio parte specifică a unui lucru comun, ci se aplică întregului lucru. Obiectul acestui drept ca drept de proprietate este un lucru. Specificul proprietății comune este acela că mai multe persoane dețin dreptul de proprietate asupra aceluiași obiect material.
Proprietatea comună poate apărea din orice motiv permis de lege sau contract. Legea nu prevede o listă exhaustivă a motivelor apariției acesteia. Prin acordul participanților la proprietatea comună comună și, dacă nu se realizează, prin hotărâre judecătorească, proprietatea comună poate fi stabilită asupra proprietății lor comune: este permisă transferarea proprietății din regimul proprietății comune comune în regimul proprietate comună comună.
Compoziția participanților la proprietatea comună comună, care poate reprezenta diferite forme și tipuri de proprietate, nu este limitată de lege. Este permisă proprietatea partajată nu numai a cetățenilor, ci și a cetățenilor și persoanelor juridice, cetățenilor și statului, persoanelor juridice și statului, altor subiecți ai dreptului civil în orice combinație.
Formarea unei proprietăți comune comune este posibilă numai în cazurile prevăzute direct de lege. Trecerea de la regimul acțiunii comune la regimul proprietății comune comune este, din nou, posibilă numai atunci când legea o permite. Relațiile de proprietate comună comună au mult mai mult un caracter de încredere personală decât relațiile de proprietate comună comună și, prin urmare, cercul participanților la proprietatea comună comună trebuie să fie inevitabil limitat.
În proprietatea comună, măsurarea cantitativă a cotei este importantă. Acest lucru este necesar pentru repartizarea între coproprietari a veniturilor aduse de proprietatea comună și cheltuielile efectuate pentru aceasta, pentru a determina ce poate pretinde coproprietarul atunci când proprietatea comună este divizată sau când este separată de aceasta . În plus, dimensiunea acțiunii se schimbă de-a lungul existenței proprietății comune. Poate crește sau scădea datorită schimbărilor în componența participanților la proprietatea comună, îmbunătățirilor proprietății comune și o serie de alte circumstanțe care trebuie luate în considerare.
Acțiunile participanților la proprietatea comună sunt considerate egale, cu excepția cazului în care rezultă altfel dintr-o lege, un acord sau esența relațiilor care s-au dezvoltat între ei. Prin acordul tuturor coproprietarilor, procedura de determinare și modificare a acțiunilor acestora poate fi stabilită în funcție de contribuția fiecăruia dintre aceștia la formarea și creșterea proprietății comune. În cazul în care coproprietarul a adus îmbunătățiri proprietății comune, atunci soarta îmbunătățirilor și impactul acestora asupra dimensiunii părții coproprietarului în proprietate depinde dacă, în primul rând, procedura stabilită a fost urmată la efectuarea îmbunătățirilor și, în al doilea rând, dacă îmbunătățirile sunt inseparabile sau separabile. Dacă îmbunătățirile sunt inseparabile și când au fost făcute, s-a respectat procedura stabilită, atunci coproprietarul care a făcut îmbunătățirile poate cere o creștere a dimensiunii ponderii sale proporțional cu creșterea valorii proprietății comune. Dacă nu s-a urmat procedura de realizare a îmbunătățirilor inseparabile, atunci coproprietarul nu are dreptul să ceară o creștere a dimensiunii acțiunii sale. În ceea ce privește îmbunătățirile separabile, acestea, dacă nu se prevede altfel prin acordul coproprietarilor, devin proprietatea celui care le-a făcut. Astfel, introducerea unor astfel de îmbunătățiri, întrucât sunt separabile, nu dă dreptul în sine să solicite o creștere a ponderii.
Conținutul dreptului la proprietatea comună comună este constituit de puterile coproprietarilor de a deține, utiliza și dispune de proprietatea comună. Fiecare coproprietar, atunci când își exercită dreptul la proprietate comună, indiferent de mărimea acțiunii sale, are un vot. Exercitarea dreptului de proprietate comună ar trebui să aibă loc cu acordul reciproc al tuturor coproprietarilor. Dacă nu se ajunge la un acord, atunci determinarea consecințelor dezacordurilor apărute depinde dacă acestea se referă la exercitarea puterilor de a deține și utiliza proprietatea comună sau a puterii de a dispune. Dacă coproprietarii nu au fost de acord cu privire la proprietatea și utilizarea proprietății comune, atunci fiecare dintre aceștia, cel puțin rămânând la singular, poate merge în instanță. Bazele și metodele de divizare și separare sunt diferite. Împărțirea și separarea pot avea loc, atât prin acordul comun al coproprietarilor, cât și printr-o hotărâre judecătorească. Separarea unei acțiuni de proprietatea comună are loc la cererea nu numai a coproprietarului alocat, ci și a creditorilor pentru executarea silită a proprietății debitorului. Împărțirea și împărțirea, dacă este permisă de lege și posibilă fără daune disproporționate asupra bunurilor, se efectuează prin împărțirea unei acțiuni în natură. Dacă alocarea unei acțiuni în natură este imposibilă, coproprietarul alocat primește compensații bănești sau de altă natură. Decontările între coproprietari au loc, de asemenea, atunci când proprietatea în natură nu poate fi alocată în conformitate cu mărimea acțiunii deținute de fiecare dintre ei. Împărțirea proprietății comune și separarea de aceasta trebuie să aibă loc proporțional cu acțiunile deținute de coproprietari.
În conformitate cu principiul consimțământului reciproc, care este necesar atunci când se exercită dreptul de a dispune de proprietate comună, plata oricărei compensații către participantul său de către restul coproprietarilor în loc de alocarea unei acțiuni în natură este permisă numai cu acordul său . În același timp, prin derogare de la această regulă, se prevede că, atunci când ponderea coproprietarului este nesemnificativă, nu poate fi distinsă în natură și coproprietarul nu are un interes semnificativ în utilizarea proprietății comune, instanța poate , chiar și în absența consimțământului său, obligă ceilalți participanți la proprietatea comună să îi plătească despăgubiri. Odată cu primirea compensației de la proprietar, proprietarul își pierde dreptul la o cotă în proprietatea comună (paragrafele 4 și 5 ale articolului 252 din Codul civil).
2.2. ELIMINAREA PROPRIETĂȚII COMUNE
Pentru a răspunde la întrebarea ordinii în care se dispune proprietatea comună comună, în primul rând, ar trebui să ne familiarizăm cu conceptul de proprietate comună. Deci, dacă proprietatea este deținută de două sau mai multe persoane, aceasta le aparține în baza proprietății comune (articolul 244 din Codul civil al Federației Ruse), în timp ce cota fiecărui proprietar poate fi determinată (proprietate comună) sau nedeterminată (proprietate comună).
Eliminarea proprietății în proprietate comună comună se realizează de comun acord de către toți participanții săi. Adică, proprietarul poate dispune de partea sa în proprietate, ținând cont de următoarea regulă: atunci când vinde o acțiune în proprietate comună către un străin, ceilalți participanți la proprietate comună au dreptul preventiv de a cumpăra acțiunea vândută la preț pentru care este vândut și în alte condiții egale, cu excepția vânzărilor la licitație publică (articolul 250 din Codul civil al Federației Ruse). Astfel, vânzătorul acțiunii este obligat în scris să notifice ceilalți participanți la proprietatea comună cu privire la intenția de a vinde acțiunea sa către o parte externă, indicând prețul și alte condiții pe care le vinde. Și numai atunci când ceilalți participanți la proprietate comună refuză să cumpere o cotă de proprietate (pentru bunuri imobile în decurs de o lună și pentru bunuri mobile în termen de zece zile de la data notificării), vânzătorul are dreptul de a vinde acțiunea sa oricărei persoane .
În același timp, un participant la proprietate comună (proprietatea este împărțită în acțiuni) își poate promite partea sa în dreptul la proprietate comună fără acordul altor proprietari. În cazul executării silită a unei părți din proprietatea comună, se păstrează interesele celorlalți proprietari. Astfel, conform articolului 255 din Codul civil al Federației Ruse, ceilalți proprietari își păstrează dreptul de cumpărare preventivă a acțiune vândută. Și numai dacă restul participanților la proprietatea comună refuză să dobândească cota debitorului, creditorul are dreptul să ceară, în instanță, executarea silită a cotei debitorului în dreptul de proprietate comună prin vânzarea acestei acțiuni la o licitație publică.
În conformitate cu art. 245 din Codul civil al Federației Ruse, dacă acțiunile participanților la proprietatea comună comună nu pot fi stabilite în baza legii și nu sunt stabilite prin acordul tuturor participanților săi, acțiunile sunt considerate egale. Participanții la deținerea de acțiuni comune pot stabili, de comun acord, modul în care se va modifica dimensiunea cotei lor în cazul contribuțiilor fiecăruia dintre ei la educație și la creșterea proprietății comune.
Un participant la o proprietate comună care a adus îmbunătățiri inseparabile acestei proprietăți pe cheltuiala sa în conformitate cu procedura stabilită pentru utilizarea proprietății comune, are dreptul la o creștere corespunzătoare a ponderii sale în dreptul la proprietatea comună.
Îmbunătățirile separate ale proprietății comune, cu excepția cazului în care se prevede altfel prin acordul participanților la proprietatea comună comună, vor deveni proprietatea participantului care le-a făcut.
Eliminarea proprietății în proprietate comună comună se efectuează de comun acord de către toți participanții săi. Fiecare participant la proprietatea comună este obligat să participe la plata impozitelor, taxelor și a altor plăți pentru proprietatea comună, proporțional cu partea sa, precum și la costurile de întreținere și conservare a acesteia.
Cu toate acestea, un participant la o proprietate comună comună are dreptul, la discreția sa, să vândă, să doneze, să lase moștenire, să gajeze partea sa sau să dispună de ea în alt mod. În cazul în care un participant în proprietate comună își vinde partea către un străin, el este obligat să respecte dreptul preventiv de a cumpăra alți participanți, notificându-i vânzarea viitoare (articolul 250 din Codul civil al Federației Ruse).
Atunci când o acțiune este vândută cu încălcarea dreptului preventiv de cumpărare, orice alt participant la deținerea acțiunii are dreptul de a cere, în termen de trei luni, în instanță transferul drepturilor și obligațiilor cumpărătorului către acesta.
Unul dintre cele mai complicate concepte ale dreptului civil este proprietatea comună, care prevede proprietatea comună a proprietății comune indivizibile de către mai multe persoane în părți egale sau inegale.
De obicei, o astfel de proprietate înseamnă proprietăți imobiliare - o casă, spațiu de locuit urban sau teren. Având în vedere faptul că proprietatea imobiliară este un capital material valoros, întrebările legate de proprietatea sa de către mai mulți proprietari cauzează deseori dispute ireconciliabile și obligă proprietarii să se adreseze unei instanțe rusești, unde va fi luat în considerare dreptul de proprietate comună comună a membrilor familiei.
În același timp, Codul civil al Federației Ruse are un concept similar - imobiliar comun. Acestea sunt definiții apropiate, dar nu identice, ale Codului civil al Federației Ruse, există o diferență semnificativă între ele. Pe lângă proprietatea pe acțiuni comune a unui apartament, casă sau teren, proprietatea comună este de obicei luată în considerare în raport cu persoanele care sunt oficial căsătorite. Soții pot fi coproprietari de bunuri imobiliare atât pe baza proprietății comune comune, cât și a proprietății comune.
Care este diferența dintre proprietatea comună și proprietatea comună? Al doilea împarte în mod clar părți ale proprietății comune între soți, alocând câte o parte fiecăruia dintre ei. În același timp, se stabilesc relații contractuale între soți și sunt indicate în mod clar drepturile și obligațiile proprietarilor, potrivit cărora ambii își asumă partea lor din obligațiile de întreținere și întreținere a proprietății (de exemplu, costurile de reparație, plata facturilor de utilități etc.)
Ce este proprietatea încrucișată? Spre deosebire de celălalt, proprietatea comună este proprietatea deținută de ambii soți fără o definiție clară a unei părți pentru fiecare. Acestea. drepturile atât ale soțului, cât și ale soției asupra proprietății aparținând amândurora sunt egale, iar toate obligațiile părților în ceea ce privește întreținerea, cheltuielile și alte costuri sunt distribuite între ele prin acord oral, conform așa-numitelor. principiul bunei credințe. În timp ce un acord verbal poate implica proprietate comună (de exemplu, pentru reparații minore), acesta din urmă este mai formal.
În general, proprietatea comună dobândită atunci când soții sunt deja oficial căsătoriți este considerată automat proprietate comună, iar ambii soți beneficiază de drepturi egale de proprietate. În acest caz, este imposibil să vindeți o parte din casă sau apartament fără acordul scris al soțului. Adică, diferența dintre un apartament comun și un apartament comun constă în definirea formală a părților între coproprietari.
Trecerea imobilului comun la imobilul comun se numește „alocarea unei acțiuni”, ceea ce duce automat la delimitarea drepturilor și obligațiilor părților de a menține proprietatea între soți. Pentru a vă exercita dreptul de proprietate comună asupra imobilelor, casei sau terenurilor, aveți nevoie de:
Ultimul caz este de dorit pentru soții care se află în așa-numitul. cununia civila. Dacă, atunci când cumpără bunuri imobiliare în care se presupune că locuiește împreună, un bărbat și o femeie au contribuit cu părți egale sau asimetrice din fondurile lor personale, atunci este recomandabil să încheiați un acord, care să indice proprietatea proporțională a bunurilor imobile de către fiecare a soților. Dacă este necesar (în cazul unei întreruperi în relații, vânzarea unui apartament), pe baza unui contract, soții vor avea dreptul de proprietate comună comună și vor primi partea lor din bani atunci când imobilul este vândut.
Dreptul la proprietatea comună este reglementat de Codul civil al Federației Ruse, care stabilește o procedură specială pentru eliminarea proprietății comune. În momentul tranziției imobilelor de la statutul comun la statutul comun, costurile întreținerii acestuia sunt distribuite proporțional între soți. De exemplu, dacă soții dețin acțiuni egale într-un apartament, atunci facturile comune de proprietate și utilități, precum și impozitele în cazul vânzării de bunuri imobile, sunt distribuite între ele în părți egale. Dacă soțul deține 70%, iar soția deține proprietatea comună în valoare de 30%, atunci fiecare dintre ei își face propria parte din plăți în această proporție.
Trebuie remarcat faptul că dreptul la proprietatea comună este un concept abstract și este imposibil să separați fizic obiectul imobiliar care se află în acțiune. Întrebarea cum să împărțiți un apartament între proprietari este una formală, care este de obicei asociată cu vânzarea de bunuri imobiliare. Vânzarea acțiunilor are loc de obicei în timpul vânzării unui apartament sau a unei case, în care soții primesc partea lor din încasări proporțional cu partea lor din proprietatea comună. Dacă soții locuiesc într-un apartament în care o cameră are 20 mp m., iar al doilea - 15 mp m., atunci aceasta nu este o diferență semnificativă și nu este o bază pentru revendicări reciproce și pentru a merge în instanță. Părțile trebuie să convină oral și să stabilească procedura de utilizare a locuințelor. În primul rând, aceasta se referă la proprietatea comună comună, care nu poate fi divizată fizic (baie, bucătărie, coridor).
În practică, disputele și conflictele apar adesea între soții sau rudele divorțate - coproprietari de bunuri pe tema utilizării în comun a imobilelor. Aceste aspecte sunt reglementate de Codul civil al Federației Ruse, dacă există dezacorduri între părți, una dintre ele are dreptul să depună o cerere în instanță și să inițieze stabilirea procedurii de utilizare a apartamentului, să stabilească procedura de utilizare terenul sau apartamentul din contract. În cursul soluționării conflictului, federația, reprezentată de autoritatea judiciară, poate atribui o cameră izolată sau accesibilă pentru fiecare coproprietar. Dacă una dintre camere este mai mare decât cealaltă, atunci coproprietarul, care a obținut o cameră mai mare, poate fi obligat să plătească o sumă mai mare la plata facturilor de utilități sau să suporte mai multe cheltuieli pentru menținerea casei în proprietate comună.
Vânzarea unui apartament în proprietate comună, în conformitate cu Codul civil al Federației Ruse, ar trebui efectuată cu prioritate unui alt soț, coproprietar al unui apartament sau casă. Adică, un soț sau o soție, după ce a decis să își exercite dreptul la o acțiune, trebuie să ofere în primul rând cumpărarea soției lor, care este proprietarul unei alte părți a proprietății comune. Prioritatea în favoarea soțului este stabilită pe baza faptului că proprietatea comună - un apartament sau o casă - este proprietate indivizibilă și în absența unui acord între părți va fi foarte dificil să vândă proprietatea prin vânzarea părții sale către o terță parte parte. Este rar ca un cumpărător să dorească să achiziționeze o parte din proprietate, deoarece este dificil să împărtășești proprietatea cu persoane necunoscute. Pentru a vă exercita dreptul, aveți nevoie de o baie separată, o bucătărie mare etc.
Cu toate acestea, oricare dintre coproprietari are dreptul să vândă proprietatea comună sub forma unei părți care îi aparține. Dacă proprietarul este hotărât să-și vândă proprietatea imobiliară, atunci trebuie să anunțe coproprietarul, oferindu-i să cumpere o parte din aceasta, indicând termenii doriti ai tranzacției. În cazul în care a doua parte refuză să cumpere sau nu acționează, atunci inițiatorul vânzării trebuie să anunțe oficial cealaltă parte despre intenția sa, trimițându-i un mesaj scris cu cerința obligatorie de notificare a primirii. Dacă, în termen de o lună de la data primirii mesajului, coproprietarul nu ia nicio măsură, atunci proprietarul are dreptul să-și vândă acțiunea către terți.
Proprietatea pe acțiuni comune a unui teren prezintă mai puține dificultăți pentru punerea în aplicare a proprietarilor, dar în realitate, procedura de alocare și vânzare a unei părți a unui teren poate diferi. Dacă unul dintre proprietarii parcelei de teren dorește să-și izoleze propria cotă în scopul vânzării sau să dispună de aceasta la propria discreție (dacă nu este mulțumit de procedura de utilizare a parcelei de teren), atunci va trebui să să parcurgă o serie de proceduri legale și birocratice, inclusiv:
În primul caz, este posibil să se încheie un acord între proprietari pentru alocarea unei părți din parcelă, în care se formează un parcel nou, ale cărui dimensiuni sunt stabilite în proporție egală cu partea fostului coproprietar. Pe baza acestui fapt, fostul coproprietar, din a cărui inițiativă a avut loc alocarea, apare un drept legal de proprietate asupra noii parcele alocate. În același timp, proprietatea comună originală, terenul, rămâne în aceleași condiții de proprietate comună de către alți proprietari (copii, frați și surori) în limitele modificate. Redistribuirea acțiunilor după modificarea dimensiunii parcelei între proprietarii rămași are loc în aceleași proporții în care au deținut parcela înainte de alocare. Se păstrează și procedura stabilită pentru utilizarea terenului.
Proprietatea partajată asupra terenurilor în alocarea uneia dintre părțile site-ului este, de asemenea, asociată cu costuri birocratice. Pentru a oficializa alocarea unei acțiuni, este necesar să se efectueze inspecții și alte proceduri care sunt autorizate să fie efectuate numai de angajații departamentului funciar, plan cadastral sau ITO. După finalizarea procedurii de alocare, noul site va trebui să fie reînregistrat în evidența cadastrală, ceea ce implică multe costuri suplimentare.
Datorită faptului că vânzarea proprietății conține numeroase nuanțe de natură juridică, mulți coproprietari sunt interesați de întrebarea modului de vânzare a unui apartament. Codul fiscal prevede plata a 13% din încasările din vânzarea unui obiect. Pentru a evita depășirea costurilor, puteți încheia un contract de cumpărare și vânzare cu fiecare dintre coproprietari sau puteți încheia o tranzacție cu mai multe persoane din partea vânzătorului în același timp, apoi puteți transfera apartamentul sau casa vândută către eliminarea noului cumpărător.
Principalele dificultăți apar în astfel de cazuri:
În aceste cazuri, spațiul comun comun de locuit poate fi vândut unei terțe părți, ocolind dreptul preventiv de cumpărare, dar de fapt acest pas este însoțit de un risc mare, deoarece tranzacția poate fi declarată invalidă.
