(FSO N 4) „(în continuare - standardul federal de evaluare) a fost elaborat ținând cont de standardele internaționale de evaluare și standardele federale de evaluare” Concepte generale de evaluare, abordări ale evaluării și cerințe pentru evaluare (FSO N 1) "," Scopul de evaluare și tipuri de valoare ( OFS N 2) "," Cerințe pentru raportul de evaluare (OSF N 3) "și conține cerințele pentru determinarea valorii cadastrale a bunurilor imobile.
2. Acest standard federal de evaluare este obligatoriu pentru a fi utilizat la determinarea valorii cadastrale.
La determinarea valorii cadastrale a obiectelor imobiliare, un evaluator trebuie să fie ghidat de cerințe suplimentare și (sau) proceduri pentru efectuarea unei evaluări stabilite de acest Standard Federal de Evaluare în legătură cu cerințele și (sau) procedurile stabilite de standardele federale de evaluare.
3. Prin valoarea cadastrală se înțelege valoarea de piață a obiectului imobil stabilit în procesul de evaluare cadastrală de stat, determinată prin metode de evaluare în masă, sau, în cazul în care este imposibilă determinarea valorii de piață prin metodele de evaluare în masă, valoarea de piață. determinată individual pentru un anumit obiect imobiliar în conformitate cu legislația privind activitățile de evaluare...
4. Valoarea cadastrală se determină atât pentru obiectele imobiliare de pe piața liberă, cât și pentru obiectele imobiliare, a căror piață este limitată sau absentă.
5. La determinarea valorii cadastrale, obiectele de evaluare sunt obiecte imobiliare, informatii despre care se afla in cadastrul imobiliar de stat de la data evaluarii.
6. În sensul prezentului Standard Federal de Evaluare, evaluarea imobiliară în masă este înțeleasă ca fiind procesul de determinare a valorii la gruparea obiectelor de evaluare cu caracteristici similare, în cadrul căruia sunt utilizate metode matematice și alte metode de modelare a valorii bazate pe abordări de evaluare.
7. Determinarea valorii cadastrale prin metode de evaluare în masă cuprinde următoarele etape:
încheierea unui acord de evaluare cadastrală, inclusiv o cesiune de evaluare cu o listă a obiectelor imobiliare de evaluat;
colectarea și analiza informațiilor de pe piața obiectelor de evaluare și justificarea alegerii tipului de model de evaluare a valorii cadastrale;
determinarea factorilor de preț ai obiectelor de evaluare;
colectarea de informații despre valorile factorilor de preț ai obiectelor de evaluare;
gruparea obiectelor de evaluare;
colectare de informații de piață;
construirea unui model de evaluare;
analiza calitatii modelului de evaluare;
calculul valorii cadastrale;
întocmirea unui proces-verbal de determinare a valorii cadastrale a obiectelor de evaluare.
II. Cerințe generale pentru determinarea valorii cadastrale
8. Valoarea cadastrală a obiectelor de evaluare se determină de la data formării listei obiectelor imobiliare în scopul evaluării cadastrale de stat.
9. Alegerea abordărilor, metodelor și modelelor de determinare a valorii cadastrale se realizează de către un evaluator și trebuie justificată. Determinarea valorii cadastrale a obiectelor de evaluare se realizează cu ajutorul modelării computerizate (modele) și (sau) fără aceasta.
10. La aplicarea metodelor de evaluare în masă, nu sunt luate în considerare tipurile de drepturi și restricții (grevale) asupra obiectelor de evaluare, cu excepția servituților stabilite prin lege sau alt act juridic de reglementare al Federației Ruse, o lege de reglementare. actul unei entități constitutive a Federației Ruse, un act juridic de reglementare al unui organism local de autoguvernare (în cazul în care evaluatorul nu are astfel de informații).
III. Colectarea de informații despre valorile factorilor de preț
și informații despre piață
11. Pentru a construi un model de evaluare, evaluatorul colectează informații de piață suficiente și de încredere despre obiectele imobiliare.
Atunci când construiește un model de evaluare, evaluatorul utilizează informații despre preț corespunzătoare nivelului predominant al prețurilor de pe piață.
12. În cazul unor informații de piață insuficiente pentru a construi un model de evaluare, se evaluează valoarea de piață, care este determinată individual pentru o anumită proprietate.
13. Colectarea informațiilor cu privire la valorile factorilor de preț care determină valoarea obiectelor de evaluare se realizează de către evaluator.
14. La determinarea valorii cadastrale, evaluatorul utilizează datele cuprinse în fondul de date al evaluării cadastrale de stat, precum și cadastrul imobiliar de stat, fondul de date pentru documentația de gospodărire a terenului, fondurile de date și bazele de date aflate la dispoziția organizațiilor. și instituțiile entității constitutive ale Federației Ruse și ale municipalităților. Este permisă utilizarea informațiilor din alte surse care conțin informații cu valoare probatorie.
15. Pentru un teren neamenajat, în lipsa unui tip de folosință permis stabilit, se adoptă tipul de folosință permis care asigură unui astfel de teren valoarea maximă de piață, ținând cont de amenajarea teritoriului și de urbanism.
Pentru un teren intravilan, in lipsa unui tip stabilit de folosinta permisa, tipul de folosinta permisa se presupune in functie de destinatia obiectelor imobiliare (cladiri, structuri) situate in cadrul acestui teren.
IV. Gruparea obiectelor de evaluare
16. La determinarea valorii cadastrale prin metode de evaluare în masă, toate obiectele de evaluare cuprinse în lista în scopul evaluării cadastrale de stat se împart în grupe de obiecte de evaluare pe baza analizei informațiilor despre piața obiectului de evaluare, fundamentarea cadastrală. modelul de evaluare a valorii, compoziția factorilor de preț și informații despre valorile factorilor de preț ai obiectelor de evaluare pentru fiecare tip de obiecte de cercetare ale evaluării. Setul de factori de preț ar trebui să includă doar acei factori care au un impact semnificativ asupra valorii obiectelor evaluate și pot fi determinați în mod fiabil și măsurați în mod obiectiv.
Pentru realizarea grupării, alegerea indicatorilor, a valorilor sau a unui interval de valori a acestor indicatori este fundamentată pentru atribuirea obiectelor de evaluare grupurilor corespunzătoare.
Obiectele imobiliare, a căror construcție nu a fost finalizată, nu pot fi încadrate în aceeași grupă cu obiectele imobiliare a căror construcție a fost finalizată.
17. Pentru fiecare grupă de obiecte de evaluare, evaluatorul ar trebui să aleagă un model de evaluare care să permită, pe baza informațiilor privind factorii de preț, să calculeze valoarea cadastrală a oricărui obiect de evaluare inclus în acest grup.
V. Construirea modelelor de evaluare
18. Pentru a construi un model de evaluare se poate folosi metodologia oricăreia dintre abordările de evaluare: cost, comparativ și profitabil. Alegerea unei abordări sau a refuzului justificat de a o utiliza este efectuată de evaluator pe baza caracteristicilor tipului de utilizare sau scopului permis, precum și a suficienței și fiabilității informațiilor disponibile de piață.
19. Alegerea unui model de evaluare constă în următorii pași:
alegerea structurii modelelor de evaluare (forme de comunicare între valoarea cadastrală și factorii de preț);
selectarea tipului final al modelului de evaluare, inclusiv pe baza analizei fiabilității informațiilor utilizate și a acurateții modelelor de evaluare.
20. În prezența unor informații suficiente și sigure cu privire la prețurile tranzacțiilor și ofertelor de cumpărare și vânzare a obiectelor de evaluare, calculul valorii cadastrale a obiectului de evaluare se realizează în principal pe baza unei abordări comparative.
Vi. Procedura de calcul a valorii cadastrale a obiectelor de evaluare
21. La aplicarea metodelor de evaluare în masă, valoarea cadastrală a obiectului de evaluare se determină prin substituirea valorilor factorilor de preț corespunzători obiectului dat de evaluare în modelul de evaluare ales de evaluator.
22. În cazul în care evaluatorul a folosit mai multe abordări la evaluare, rezultatele aplicării abordărilor ar trebui convenite pentru a determina valoarea finală a valorii obiectului de evaluare.
În cazul unei neconcordanțe semnificative în rezultatele calculării valorii cadastrale a obiectului de evaluare, obținute prin abordări diferite, evaluatorul trebuie să analizeze motivele neconcordanței rezultate.
Trebuie justificată metoda de reconciliere aleasă de evaluator, precum și tot ceea ce face evaluatorul în punerea în aplicare a reconcilierii rezultatelor judecății, ipotezele și informațiile utilizate. Dacă este folosit pentru a conveni asupra unei proceduri de cântărire, evaluatorul trebuie să justifice alegerea greutăților utilizate.
23. Pe baza rezultatelor determinării valorii cadastrale a obiectelor de evaluare se întocmește un proces-verbal de determinare a valorii cadastrale.
24. Procesul-verbal de determinare a valorii cadastrale trebuie întocmit în cel mult șapte luni de la data încheierii contractului de evaluare cadastrală.
STANDARD FEDERAL DE EVALUARE „Determinarea valorii cadastrale a obiectelor imobiliare (FSO nr. 4)”
I. Dispoziţii generale
1. Standardul federal de evaluare „Determinarea valorii cadastrale a obiectelor imobiliare (FSO nr. 4)” (denumit în continuare - standardul federal de evaluare) a fost elaborat ținând cont de standardele internaționale de evaluare și standardele federale de evaluare „Concepte generale de evaluare, abordări la evaluare și cerințele pentru evaluare (OFS nr. 1) "," Scopul evaluării și tipurile de valoare (OFS nr. 2) "," Cerințe pentru raportul de evaluare (OFS nr. 3) "și conține cerințe pentru determinarea valorii cadastrale a bunurilor imobile.
2. Acest standard federal de evaluare este obligatoriu pentru a fi utilizat la determinarea valorii cadastrale.
La determinarea valorii cadastrale a obiectelor imobiliare, un evaluator trebuie să fie ghidat de cerințe suplimentare și (sau) proceduri pentru efectuarea unei evaluări stabilite de acest Standard Federal de Evaluare în legătură cu cerințele și (sau) procedurile stabilite de standardele federale de evaluare.
3. Prin valoarea cadastrală se înțelege valoarea de piață a obiectului imobil stabilit în procesul de evaluare cadastrală de stat, determinată prin metode de evaluare în masă, sau, în cazul în care este imposibilă determinarea valorii de piață prin metodele de evaluare în masă, valoarea de piață. determinată individual pentru un anumit obiect imobiliar în conformitate cu legislația privind activitățile de evaluare.
4. Valoarea cadastrală se determină atât pentru obiectele imobiliare de pe piața liberă, cât și pentru obiectele imobiliare, a căror piață este limitată sau absentă.
5. La determinarea valorii cadastrale, obiectele de evaluare sunt obiecte imobiliare, informatii despre care se afla in cadastrul imobiliar de stat de la data evaluarii.
6. În sensul prezentului Standard Federal de Evaluare, evaluarea imobiliară în masă este înțeleasă ca fiind procesul de determinare a valorii la gruparea obiectelor de evaluare cu caracteristici similare, în cadrul căruia sunt utilizate metode matematice și alte metode de modelare a valorii bazate pe abordări de evaluare.
7. Determinarea valorii cadastrale prin metode de evaluare în masă cuprinde următoarele activități:
II. Cerințe generale pentru determinarea valorii cadastrale
8. Valoarea cadastrală a obiectelor de evaluare se determină de la data formării listei obiectelor imobiliare în scopul evaluării cadastrale de stat.
9. Alegerea abordărilor, metodelor și modelelor de determinare a valorii cadastrale se realizează de către un evaluator și trebuie justificată. Determinarea valorii cadastrale a obiectelor de evaluare se realizeaza atat cu utilizarea modelarii (modelelor) pe calculator, cat si fara aceasta.
10. La aplicarea metodelor de evaluare în masă, în cazul în care evaluatorul nu dispune de astfel de informații, nu se iau în considerare tipurile de drepturi și restricții (grevale) asupra obiectelor de evaluare, cu excepția servituților stabilite prin lege sau alt act juridic de reglementare. al Federației Ruse, un act juridic de reglementare al unei entități constitutive a Federației Ruse, un act juridic de reglementare al unui organism guvernamental local.
III. Colectarea de informații despre valorile factorilor de preț și informații despre piață
11. Pentru a construi un model de evaluare, evaluatorul colectează informații de piață suficiente și de încredere despre obiectele imobiliare.
Atunci când construiește un model de evaluare, evaluatorul utilizează informații despre preț corespunzătoare nivelului predominant al prețurilor de pe piață.
12. În cazul unor informații de piață insuficiente pentru a construi un model de evaluare, se evaluează valoarea de piață, care este determinată individual pentru o anumită proprietate.
13. Colectarea informațiilor cu privire la valorile factorilor de preț care determină valoarea obiectelor de evaluare se realizează de către evaluator.
14. La determinarea valorii cadastrale, evaluatorul utilizează datele cuprinse în fondul de date al evaluării cadastrale de stat, precum și cadastrul imobiliar de stat, fondul de date pentru documentația de gospodărire a terenului, fondurile de date și bazele de date aflate la dispoziția organizațiilor. și instituțiile entității constitutive ale Federației Ruse și ale municipalităților. Este permisă utilizarea informațiilor din alte surse care conțin informații cu valoare probatorie.
15. Pentru un teren neamenajat, în lipsa unui tip de folosință permis stabilit, se adoptă tipul de folosință permis care asigură unui astfel de teren valoarea maximă de piață, ținând cont de amenajarea teritoriului și de urbanism.
Pentru un teren intravilan, in lipsa unui tip stabilit de folosinta permisa, tipul de folosinta permisa se presupune in functie de destinatia obiectelor imobiliare (cladiri, structuri) situate in cadrul acestui teren.
IV. Gruparea obiectelor de evaluare
16. La determinarea valorii cadastrale prin metode de evaluare în masă, toate obiectele de evaluare cuprinse în lista în scopul evaluării cadastrale de stat se împart în grupe de obiecte de evaluare pe baza analizei informațiilor despre piața obiectului de evaluare, fundamentarea cadastrală. modelul de evaluare a valorii, compoziția factorilor de preț și informații despre valorile factorilor de preț ai obiectelor de evaluare pentru fiecare tip de obiecte de cercetare ale evaluării. Setul de factori de preț ar trebui să includă doar acei factori care au un impact semnificativ asupra valorii obiectelor evaluate și pot fi determinați în mod fiabil și măsurați în mod obiectiv.
Pentru realizarea grupării, alegerea indicatorilor, a valorilor sau a unui interval de valori a acestor indicatori este fundamentată pentru atribuirea obiectelor de evaluare grupurilor corespunzătoare.
Obiectele imobiliare a căror construcție este în curs nu pot fi grupate împreună cu obiectele imobiliare a căror construcție este finalizată.
17. Pentru fiecare grupă de obiecte de evaluare, evaluatorul ar trebui să aleagă un model de evaluare care să permită, pe baza informațiilor privind factorii de preț, să calculeze valoarea cadastrală a oricărui obiect de evaluare inclus în acest grup.
V. Construirea modelelor de evaluare
18. Pentru a construi un model de evaluare se poate folosi metodologia oricăreia dintre abordările de evaluare: cost, comparativ și profitabil. Alegerea unei abordări sau a refuzului justificat de a o utiliza este efectuată de evaluator, pe baza caracteristicilor tipului de utilizare sau scopului permis, precum și a suficienței și fiabilității informațiilor de piață disponibile.
19. Alegerea unui model de evaluare constă în următorii pași:
20. În prezența unor informații suficiente și sigure cu privire la prețurile tranzacțiilor și ofertelor de cumpărare și vânzare a obiectelor de evaluare, calculul valorii cadastrale a obiectului de evaluare se realizează în principal pe baza unei abordări comparative.
Vi. Procedura de calcul a valorii cadastrale a obiectelor de evaluare
21. La aplicarea metodelor de evaluare în masă, valoarea cadastrală a obiectului de evaluare se determină prin înlocuirea valorilor factorilor de preț corespunzători obiectului de evaluare dat în modelul de evaluare, cu ajutorul căruia poate fi evaluat obiectul de evaluare dat.
22. În cazul în care evaluatorul a folosit mai multe abordări la evaluare, rezultatele aplicării abordărilor ar trebui convenite pentru a determina valoarea finală a valorii obiectului de evaluare.
În cazul unei neconcordanțe semnificative în rezultatele calculării valorii cadastrale a obiectului de evaluare, obținute prin abordări diferite, evaluatorul trebuie să analizeze motivele neconcordanței rezultate.
Trebuie justificată metoda de reconciliere aleasă de evaluator, precum și tot ceea ce face evaluatorul în punerea în aplicare a reconcilierii rezultatelor judecății, ipotezele și informațiile utilizate. Dacă este folosit pentru a conveni asupra unei proceduri de cântărire, evaluatorul trebuie să justifice alegerea greutăților utilizate.
23. Pe baza rezultatelor determinării valorii cadastrale a obiectelor de evaluare se întocmește un proces-verbal de determinare a valorii cadastrale.
24. Procesul-verbal de determinare a valorii cadastrale trebuie întocmit în cel mult șapte luni de la data încheierii contractului de evaluare cadastrală.
Pentru a pune în aplicare prevederile Legii federale din 22 iulie 2010 nr. 167-FZ „Cu privire la modificările aduse Legii federale” privind activitatea de evaluare în Federația Rusă „și anumite acte legislative ale Federației Ruse” (Legislația colectată a Federația Rusă, 2010, Nr. 30, Art. 3998) Comand:
Aprobați standardul federal de evaluare atașat „Determinarea valorii cadastrale (FSO nr. 4)”.
I. Dispoziţii generale
1. Standardul federal de evaluare „Determinarea valorii cadastrale a obiectelor imobiliare (FSO nr. 4)” (denumit în continuare - standardul federal de evaluare) a fost elaborat ținând cont de standardele internaționale de evaluare și standardele federale de evaluare „Concepte generale de evaluare, abordări la evaluare și cerințele pentru evaluare (OFS nr. 1) "," Scopul evaluării și tipurile de valoare (OFS nr. 2) "," Cerințe pentru raportul de evaluare (OFS nr. 3) "și conține cerințe pentru determinarea valorii cadastrale a bunurilor imobile.
2. Acest standard federal de evaluare este obligatoriu pentru a fi utilizat la determinarea valorii cadastrale.
La determinarea valorii cadastrale a obiectelor imobiliare, un evaluator trebuie să fie ghidat de cerințe suplimentare și (sau) proceduri pentru efectuarea unei evaluări stabilite de acest Standard Federal de Evaluare în legătură cu cerințele și (sau) procedurile stabilite de standardele federale de evaluare.
3. Prin valoarea cadastrală se înțelege valoarea de piață a obiectului imobil stabilit în procesul de evaluare cadastrală de stat, determinată prin metode de evaluare în masă, sau, în cazul în care este imposibilă determinarea valorii de piață prin metodele de evaluare în masă, valoarea de piață. determinată individual pentru un anumit obiect imobiliar în conformitate cu legislația privind activitățile de evaluare.
4. Valoarea cadastrală se determină atât pentru obiectele imobiliare de pe piața liberă, cât și pentru obiectele imobiliare, a căror piață este limitată sau absentă.
5. La determinarea valorii cadastrale, obiectele de evaluare sunt obiecte imobiliare, informatii despre care se afla in cadastrul imobiliar de stat de la data evaluarii.
6. În sensul prezentului Standard Federal de Evaluare, evaluarea imobiliară în masă este înțeleasă ca fiind procesul de determinare a valorii la gruparea obiectelor de evaluare cu caracteristici similare, în cadrul căruia sunt utilizate metode matematice și alte metode de modelare a valorii bazate pe abordări de evaluare.
7. Determinarea valorii cadastrale prin metode de evaluare în masă cuprinde următoarele activități:
II. Cerințe generale pentru determinarea valorii cadastrale
8. Valoarea cadastrală a obiectelor de evaluare se determină de la data formării listei obiectelor imobiliare în scopul evaluării cadastrale de stat.
9. Alegerea abordărilor, metodelor și modelelor de determinare a valorii cadastrale se realizează de către un evaluator și trebuie justificată. Determinarea valorii cadastrale a obiectelor de evaluare se realizeaza atat cu utilizarea modelarii (modelelor) pe calculator, cat si fara aceasta.
10. La aplicarea metodelor de evaluare în masă, în cazul în care evaluatorul nu dispune de astfel de informații, nu se iau în considerare tipurile de drepturi și restricții (grevale) asupra obiectelor de evaluare, cu excepția servituților stabilite prin lege sau alt act juridic de reglementare. al Federației Ruse, un act juridic de reglementare al unei entități constitutive a Federației Ruse, un act juridic de reglementare al unui organism guvernamental local.
III. Colectarea de informații despre valorile factorilor de preț
și informații despre piață
11. Pentru a construi un model de evaluare, evaluatorul colectează informații de piață suficiente și de încredere despre obiectele imobiliare.
Atunci când construiește un model de evaluare, evaluatorul utilizează informații despre preț corespunzătoare nivelului predominant al prețurilor de pe piață.
12. În cazul unor informații de piață insuficiente pentru a construi un model de evaluare, se evaluează valoarea de piață, care este determinată individual pentru o anumită proprietate.
13. Colectarea informațiilor cu privire la valorile factorilor de preț care determină valoarea obiectelor de evaluare se realizează de către evaluator.
14. La determinarea valorii cadastrale, evaluatorul utilizează datele cuprinse în fondul de date al evaluării cadastrale de stat, precum și cadastrul imobiliar de stat, fondul de date pentru documentația de gospodărire a terenului, fondurile de date și bazele de date aflate la dispoziția organizațiilor. și instituțiile entității constitutive ale Federației Ruse și ale municipalităților. Este permisă utilizarea informațiilor din alte surse care conțin informații cu valoare probatorie.
15. Pentru un teren neamenajat, în lipsa unui tip de folosință permis stabilit, se adoptă tipul de folosință permis care asigură unui astfel de teren valoarea maximă de piață, ținând cont de amenajarea teritoriului și de urbanism.
Pentru un teren intravilan, in lipsa unui tip stabilit de folosinta permisa, tipul de folosinta permisa se presupune in functie de destinatia obiectelor imobiliare (cladiri, structuri) situate in cadrul acestui teren.
IV. Gruparea obiectelor de evaluare
16. La determinarea valorii cadastrale prin metode de evaluare în masă, toate obiectele de evaluare cuprinse în lista în scopul evaluării cadastrale de stat se împart în grupe de obiecte de evaluare pe baza analizei informațiilor despre piața obiectului de evaluare, fundamentarea cadastrală. modelul de evaluare a valorii, compoziția factorilor de preț și informații despre valorile factorilor de preț ai obiectelor de evaluare pentru fiecare tip de obiecte de cercetare ale evaluării. Setul de factori de preț ar trebui să includă doar acei factori care au un impact semnificativ asupra valorii obiectelor evaluate și pot fi determinați în mod fiabil și măsurați în mod obiectiv.
Pentru realizarea grupării, alegerea indicatorilor, a valorilor sau a unui interval de valori a acestor indicatori este fundamentată pentru atribuirea obiectelor de evaluare grupurilor corespunzătoare.
Obiecte imobiliare a căror construcție este în curs de desfășurare, nu pot fi atribuite grupurilor împreună cu obiecte imobil, a cărui construcție a fost finalizată.
17. Pentru fiecare grupă de obiecte de evaluare, evaluatorul ar trebui să aleagă un model de evaluare care să permită, pe baza informațiilor privind factorii de preț, să calculeze valoarea cadastrală a oricărui obiect de evaluare inclus în acest grup.
V. Construirea modelelor de evaluare
18. Pentru a construi un model de evaluare se poate folosi metodologia oricăreia dintre abordările de evaluare: cost, comparativ și profitabil. Alegerea unei abordări sau a refuzului justificat de a o utiliza este efectuată de evaluator, pe baza caracteristicilor tipului de utilizare sau scopului permis, precum și a suficienței și fiabilității informațiilor de piață disponibile.
19. Alegerea unui model de evaluare constă în următorii pași:
20. În prezența unor informații suficiente și sigure cu privire la prețurile tranzacțiilor și ofertelor de cumpărare și vânzare a obiectelor de evaluare, calculul valorii cadastrale a obiectului de evaluare se realizează în principal pe baza unei abordări comparative.
Vi. Procedura de calcul a valorii cadastrale a obiectelor de evaluare
21. La aplicarea metodelor de evaluare în masă, valoarea cadastrală a obiectului de evaluare se determină prin înlocuirea valorilor factorilor de preț corespunzători obiectului de evaluare dat în modelul de evaluare, cu ajutorul căruia poate fi evaluat obiectul de evaluare dat.
22. În cazul în care evaluatorul a folosit mai multe abordări la evaluare, rezultatele aplicării abordărilor ar trebui convenite pentru a determina valoarea finală a valorii obiectului de evaluare.
În cazul unei neconcordanțe semnificative în rezultatele calculării valorii cadastrale a obiectului de evaluare, obținute prin abordări diferite, evaluatorul trebuie să analizeze motivele neconcordanței rezultate.
Trebuie justificată metoda de reconciliere aleasă de evaluator, precum și tot ceea ce face evaluatorul în punerea în aplicare a reconcilierii rezultatelor judecății, ipotezele și informațiile utilizate. Dacă este folosit pentru a conveni asupra unei proceduri de cântărire, evaluatorul trebuie să justifice alegerea greutăților utilizate.
23. Pe baza rezultatelor determinării valorii cadastrale a obiectelor de evaluare se întocmește un proces-verbal de determinare a valorii cadastrale.
24. Procesul-verbal de determinare a valorii cadastrale trebuie întocmit în cel mult șapte luni de la data încheierii contractului de evaluare cadastrală.
Ordinul Ministerului Dezvoltării Economice al Federației Ruse din 22 octombrie 2010 N 508
„La aprobarea standardului federal de evaluare” Determinarea valorii cadastrale (FSO N 4) „
În conformitate cu articolul 20 din Legea federală din 29 iulie 1998 N 135-FZ „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă” (Legislația colectată a Federației Ruse, 1998, N 31, Art. 3813; 2006, N 31, Art. .3456;2010, N 30, Art. 3998) Dispun:
Să aprobe standardul federal de evaluare atașat „Determinarea valorii cadastrale (FSO N 4)”.
Standard federal de evaluare
„Determinarea valorii cadastrale a obiectelor imobiliare (FSO N 4)”
(aprobat prin ordin al Ministerului Dezvoltării Economice al Federației Ruse din 22 octombrie 2010 N 508)
I. Dispoziţii generale
1. Standardul federal de evaluare „Determinarea valorii cadastrale a obiectelor imobiliare (FSO N 4)” (denumit în continuare – standardul federal de evaluare) a fost elaborat ținând cont de standardele internaționale de evaluare și standardele federale de evaluare „Concepte generale de evaluare, abordări ale evaluare și cerințe pentru evaluare (FSO N 1) "," Scopul evaluării și tipuri de valoare (FSO N 2) "," Cerințe pentru raportul de evaluare (FSO N 3) "și conține cerințele pentru determinarea valorii cadastrale de bunuri imobiliare.
2. Acest standard federal de evaluare este obligatoriu pentru a fi utilizat la determinarea valorii cadastrale.
La determinarea valorii cadastrale a obiectelor imobiliare, un evaluator trebuie să fie ghidat de cerințe suplimentare și (sau) proceduri pentru efectuarea unei evaluări stabilite de acest Standard Federal de Evaluare în legătură cu cerințele și (sau) procedurile stabilite de standardele federale de evaluare.
3. Valoarea cadastrală a unui obiect imobiliar se determină în scopurile prevăzute de legislația Federației Ruse, inclusiv în scopuri fiscale, pe baza informațiilor de piață și a altor informații legate de caracteristicile economice ale utilizării imobilului. obiect imobiliar, fara a lua in considerare alte drepturi de proprietate decat cele de proprietate.obiect imobiliar.
4. Valoarea cadastrală se determină atât pentru obiectele imobiliare de pe piața liberă, cât și pentru obiectele imobiliare, a căror piață este limitată sau absentă.
5. La determinarea valorii cadastrale, obiectele de evaluare sunt obiecte imobiliare, informatii despre care se afla in cadastrul imobiliar de stat de la data evaluarii.
6. În sensul prezentului Standard Federal de Evaluare, evaluarea imobiliară în masă este înțeleasă ca fiind procesul de determinare a valorii la gruparea obiectelor de evaluare cu caracteristici similare, în cadrul căruia sunt utilizate metode matematice și alte metode de modelare a valorii bazate pe abordări de evaluare.
7. Determinarea valorii cadastrale prin metode de evaluare în masă cuprinde următoarele etape:
încheierea unui acord de evaluare cadastrală, inclusiv o cesiune de evaluare cu o listă a obiectelor imobiliare de evaluat;
colectarea și analiza informațiilor de pe piața obiectelor de evaluare și justificarea alegerii tipului de model de evaluare a valorii cadastrale;
determinarea factorilor de preț ai obiectelor de evaluare;
colectarea de informații despre valorile factorilor de preț ai obiectelor de evaluare;
gruparea obiectelor de evaluare;
colectare de informații de piață;
construirea unui model de evaluare;
analiza calitatii modelului de evaluare;
calculul valorii cadastrale;
întocmirea unui proces-verbal de determinare a valorii cadastrale a obiectelor de evaluare.
II. Cerințe generale pentru determinarea valorii cadastrale
8. Valoarea cadastrală a obiectelor de evaluare se determină de la data formării listei obiectelor imobiliare în scopul evaluării cadastrale de stat.
9. Alegerea abordărilor, metodelor și modelelor de determinare a valorii cadastrale se realizează de către un evaluator și trebuie justificată. Determinarea valorii cadastrale a obiectelor de evaluare se realizează cu ajutorul modelării computerizate (modele) și (sau) fără aceasta.
10. Evaluarea cadastrală se efectuează fără a ține seama de restricțiile (grevațiile) obiectului imobiliar, cu excepția restricțiilor (grevațiunilor) stabilite în interesele de drept public în raport cu obiectul imobiliar aferente reglementării folosinței. (inclusiv zonarea) teritoriilor, protecția de stat a obiectelor de patrimoniu cultural, protecția mediului, asigurarea siguranței populației sau a Federației Ruse.
III. Colectarea de informații despre valorile factorilor de preț și informații despre piață
11. Pentru a construi un model de evaluare, evaluatorul colectează informații de piață suficiente și de încredere despre obiectele imobiliare.
Atunci când construiește un model de evaluare, evaluatorul utilizează informații despre preț corespunzătoare nivelului predominant al prețurilor de pe piață.
12. În cazul unor informații de piață insuficiente pentru a construi un model de evaluare, se evaluează valoarea de piață, care este determinată individual pentru o anumită proprietate.
13. Colectarea informațiilor cu privire la valorile factorilor de preț care determină valoarea obiectelor de evaluare se realizează de către evaluator.
14. La determinarea valorii cadastrale, evaluatorul utilizează datele cuprinse în fondul de date al evaluării cadastrale de stat, precum și cadastrul imobiliar de stat, fondul de date pentru documentația de gospodărire a terenului, fondurile de date și bazele de date aflate la dispoziția organizațiilor. și instituțiile entității constitutive ale Federației Ruse și ale municipalităților. Este permisă utilizarea informațiilor din alte surse care conțin informații cu valoare probatorie.
15. Pentru un teren neamenajat, în lipsa unui tip de folosință permis stabilit, se adoptă tipul de folosință permis care asigură unui astfel de teren valoarea maximă de piață, ținând cont de amenajarea teritoriului și de urbanism.
Pentru un teren intravilan, in lipsa unui tip stabilit de folosinta permisa, tipul de folosinta permisa se presupune in functie de destinatia obiectelor imobiliare (cladiri, structuri) situate in cadrul acestui teren.
IV. Gruparea obiectelor de evaluare
16. La determinarea valorii cadastrale prin metode de evaluare în masă, toate obiectele de evaluare cuprinse în lista în scopul evaluării cadastrale de stat se împart în grupe de obiecte de evaluare pe baza analizei informațiilor despre piața obiectului de evaluare, fundamentarea cadastrală. modelul de evaluare a valorii, compoziția factorilor de preț și informații despre valorile factorilor de preț ai obiectelor de evaluare pentru fiecare tip de obiecte de cercetare ale evaluării. Setul de factori de preț ar trebui să includă doar acei factori care au un impact semnificativ asupra valorii obiectelor evaluate și pot fi determinați în mod fiabil și măsurați în mod obiectiv.
Pentru realizarea grupării, alegerea indicatorilor, a valorilor sau a unui interval de valori a acestor indicatori este fundamentată pentru atribuirea obiectelor de evaluare grupurilor corespunzătoare.
Obiectele imobiliare, a căror construcție nu a fost finalizată, nu pot fi încadrate în aceeași grupă cu obiectele imobiliare a căror construcție a fost finalizată.
17. Pentru fiecare grupă de obiecte de evaluare, evaluatorul ar trebui să aleagă un model de evaluare care să permită, pe baza informațiilor privind factorii de preț, să calculeze valoarea cadastrală a oricărui obiect de evaluare inclus în acest grup.
V. Construirea modelelor de evaluare
18. Pentru a construi un model de evaluare se poate folosi metodologia oricăreia dintre abordările de evaluare: cost, comparativ și profitabil. Alegerea unei abordări sau a refuzului justificat de a o utiliza este efectuată de evaluator, pe baza caracteristicilor tipului de utilizare sau scopului permis, precum și a suficienței și fiabilității informațiilor de piață disponibile.
19. Alegerea unui model de evaluare constă în următorii pași:
alegerea structurii modelelor de evaluare (forme de comunicare între valoarea cadastrală și factorii de preț);
selectarea tipului final al modelului de evaluare, inclusiv pe baza analizei fiabilității informațiilor utilizate și a acurateții modelelor de evaluare.
20. În prezența unor informații suficiente și sigure cu privire la prețurile tranzacțiilor și ofertelor de cumpărare și vânzare a obiectelor de evaluare, calculul valorii cadastrale a obiectului de evaluare se realizează în principal pe baza unei abordări comparative.
Vi. Procedura de calcul a valorii cadastrale a obiectelor de evaluare
21. La aplicarea metodelor de evaluare în masă, valoarea cadastrală a obiectului de evaluare se determină prin substituirea valorilor factorilor de preț corespunzători obiectului dat de evaluare în modelul de evaluare ales de evaluator.
22. În cazul în care evaluatorul a folosit mai multe abordări la evaluare, rezultatele aplicării abordărilor ar trebui convenite pentru a determina valoarea finală a valorii obiectului de evaluare.
În cazul unei neconcordanțe semnificative în rezultatele calculării valorii cadastrale a obiectului de evaluare, obținute prin abordări diferite, evaluatorul trebuie să analizeze motivele neconcordanței rezultate.
Trebuie justificată metoda de reconciliere aleasă de evaluator, precum și tot ceea ce face evaluatorul în punerea în aplicare a reconcilierii rezultatelor judecății, ipotezele și informațiile utilizate. Dacă este folosit pentru a conveni asupra unei proceduri de cântărire, evaluatorul trebuie să justifice alegerea greutăților utilizate.
23. Pe baza rezultatelor determinării valorii cadastrale a obiectelor de evaluare se întocmește un proces-verbal de determinare a valorii cadastrale.
MINISTERUL DEZVOLTĂRII ECONOMICE
FEDERAȚIA RUSĂ
(MINISTERUL DEZVOLTĂRII ECONOMICE AL RUSIEI)
STANDARD FEDERAL DE EVALUARE
„Determinarea valorii cadastrale a obiectelor imobiliare
(OFS nr. 4) "
I. Dispoziţii generale
1. Standardul federal de evaluare „Determinarea valorii cadastrale a obiectelor imobiliare (FSO nr. 4)” (în continuare - standardul federal de evaluare) a fost elaborat ținând cont de standardele internaționale de evaluare și standardele federale de evaluare „Concepte generale de evaluare, abordări de evaluare și cerințe de evaluare ()” , „Scopul evaluării și tipuri de valoare ()”, „Cerințe pentru raportul de evaluare ()” și conține cerințele pentru determinarea valorii cadastrale a imobilului.
2. Acest standard federal de evaluare este obligatoriu pentru a fi utilizat la determinarea valorii cadastrale.
La determinarea valorii cadastrale a obiectelor imobiliare, un evaluator trebuie să fie ghidat de cerințe suplimentare și (sau) proceduri pentru efectuarea unei evaluări stabilite de acest Standard Federal de Evaluare în legătură cu cerințele și (sau) procedurile stabilite de standardele federale de evaluare.
3. Prin valoarea cadastrală se înțelege valoarea de piață a obiectului imobil stabilit în procesul de evaluare cadastrală de stat, determinată prin metode de evaluare în masă, sau, în cazul în care este imposibilă determinarea valorii de piață prin metodele de evaluare în masă, valoarea de piață. determinată individual pentru un anumit obiect imobiliar în conformitate cu legislația privind activitățile de evaluare.
4. Valoarea cadastrală se determină atât pentru obiectele imobiliare de pe piața liberă, cât și pentru obiectele imobiliare, a căror piață este limitată sau absentă.
5. La determinarea valorii cadastrale, obiectele de evaluare sunt obiecte imobiliare, informatii despre care se afla in cadastrul imobiliar de stat de la data evaluarii.
6. În sensul prezentului Standard Federal de Evaluare, evaluarea imobiliară în masă este înțeleasă ca fiind procesul de determinare a valorii la gruparea obiectelor de evaluare cu caracteristici similare, în cadrul căruia sunt utilizate metode matematice și alte metode de modelare a valorii bazate pe abordări de evaluare.
7. Determinarea valorii cadastrale prin metode de evaluare în masă cuprinde următoarele etape:
încheierea unui acord de evaluare cadastrală, inclusiv o cesiune de evaluare cu o listă a obiectelor imobiliare de evaluat;
colectarea și analiza informațiilor de pe piața obiectelor de evaluare și justificarea alegerii tipului de model de evaluare a valorii cadastrale;
determinarea factorilor de preț ai obiectelor de evaluare;
colectarea de informații despre valorile factorilor de preț ai obiectelor de evaluare;
gruparea obiectelor de evaluare;
colectare de informații de piață;
construirea unui model de evaluare;
analiza calitatii modelului de evaluare;
calculul valorii cadastrale;
întocmirea unui proces-verbal de determinare a valorii cadastrale a obiectelor de evaluare.
II. Cerințe generale pentru determinarea valorii cadastrale
8. Valoarea cadastrală a obiectelor de evaluare se determină de la data formării listei obiectelor imobiliare în scopul evaluării cadastrale de stat.
9. Alegerea abordărilor, metodelor și modelelor de determinare a valorii cadastrale se realizează de către un evaluator și trebuie justificată. Determinarea valorii cadastrale a obiectelor de evaluare se realizează cu ajutorul modelării computerizate (modele) și (sau) fără aceasta.
10. La aplicarea metodelor de evaluare în masă, nu sunt luate în considerare tipurile de drepturi și restricții (grevale) asupra obiectelor de evaluare, cu excepția servituților stabilite prin lege sau alt act juridic de reglementare al Federației Ruse, o lege de reglementare. actul unei entități constitutive a Federației Ruse, un act juridic de reglementare al unui organism local de autoguvernare (în cazul în care evaluatorul nu are astfel de informații).
III. Colectarea de informații despre valorile factorilor de preț și informații despre piață
11. Pentru a construi un model de evaluare, evaluatorul colectează informații de piață suficiente și de încredere despre obiectele imobiliare.
Atunci când construiește un model de evaluare, evaluatorul utilizează informații despre preț corespunzătoare nivelului predominant al prețurilor de pe piață.
12. În cazul unor informații de piață insuficiente pentru a construi un model de evaluare, se evaluează valoarea de piață, care este determinată individual pentru o anumită proprietate.
13. Colectarea informațiilor cu privire la valorile factorilor de preț care determină valoarea obiectelor de evaluare se realizează de către evaluator.
14. La determinarea valorii cadastrale, evaluatorul utilizează datele cuprinse în fondul de date al evaluării cadastrale de stat, precum și cadastrul imobiliar de stat, fondul de date pentru documentația de gospodărire a terenului, fondurile de date și bazele de date aflate la dispoziția organizațiilor. și instituțiile entității constitutive ale Federației Ruse și ale municipalităților. Este permisă utilizarea informațiilor din alte surse care conțin informații cu valoare probatorie.
15. Pentru un teren neamenajat în lipsa unui tip de folosință permis stabilit se adoptă tipul de folosință permis care asigură unui astfel de teren valoarea maximă de piață, ținând cont de amenajarea teritoriului și de urbanism. de obiecte imobiliare (cladiri, structuri) situate in cadrul acestui teren.
IV. Gruparea obiectelor de evaluare
16. La determinarea valorii cadastrale prin metode de evaluare în masă, toate obiectele de evaluare cuprinse în lista în scopul evaluării cadastrale de stat se împart în grupe de obiecte de evaluare pe baza analizei informațiilor despre piața obiectului de evaluare, fundamentarea cadastrală. modelul de evaluare a valorii, compoziția factorilor de preț și informații despre valorile factorilor de preț ai obiectelor de evaluare pentru fiecare tip de obiecte de cercetare ale evaluării. Setul de factori de preț ar trebui să includă doar acei factori care au un impact semnificativ asupra valorii obiectelor evaluate și pot fi determinați în mod fiabil și măsurați în mod obiectiv.
Pentru realizarea grupării, alegerea indicatorilor, a valorilor sau a unui interval de valori a acestor indicatori este fundamentată pentru atribuirea obiectelor de evaluare grupurilor corespunzătoare.
Obiectele imobiliare a căror construcție este în curs nu pot fi încadrate în aceeași grupă cu obiectele imobiliare a căror construcție a fost finalizată.
17. Pentru fiecare grupă de obiecte de evaluare, evaluatorul ar trebui să aleagă un model de evaluare care să permită, pe baza informațiilor privind factorii de preț, să calculeze valoarea cadastrală a oricărui obiect de evaluare inclus în acest grup.
V. Construirea modelelor de evaluare
18. Pentru a construi un model de evaluare se poate folosi metodologia oricăreia dintre abordările de evaluare: cost, comparativ și profitabil. Alegerea unei abordări sau a refuzului justificat de a o utiliza este efectuată de evaluator, pe baza caracteristicilor tipului de utilizare sau scopului permis, precum și a suficienței și fiabilității informațiilor de piață disponibile.
19. Alegerea unui model de evaluare constă în următorii pași:
alegerea structurii modelelor de evaluare (forme de comunicare între valoarea cadastrală și factorii de preț);
selectarea tipului final al modelului de evaluare, inclusiv pe baza analizei fiabilității informațiilor utilizate și a acurateții modelelor de evaluare.
20. În prezența unor informații suficiente și sigure cu privire la prețurile tranzacțiilor și ofertelor de cumpărare și vânzare a obiectelor de evaluare, calculul valorii cadastrale a obiectului de evaluare se realizează în principal pe baza unei abordări comparative.
Vi. Procedura de calcul a valorii cadastrale a obiectelor de evaluare
21. La aplicarea metodelor de evaluare în masă, valoarea cadastrală a obiectului de evaluare se determină prin substituirea valorilor factorilor de preț corespunzători obiectului dat de evaluare în modelul de evaluare ales de evaluator.
22. În cazul în care evaluatorul a folosit mai multe abordări la evaluare, rezultatele aplicării abordărilor ar trebui convenite pentru a determina valoarea finală a valorii obiectului de evaluare.
În cazul unei neconcordanțe semnificative în rezultatele calculării valorii cadastrale a obiectului de evaluare, obținute prin abordări diferite, evaluatorul trebuie să analizeze motivele neconcordanței rezultate.
Trebuie justificată metoda de reconciliere aleasă de evaluator, precum și tot ceea ce face evaluatorul în punerea în aplicare a reconcilierii rezultatelor judecății, ipotezele și informațiile utilizate. Dacă este folosit pentru a conveni asupra unei proceduri de cântărire, evaluatorul trebuie să justifice alegerea greutăților utilizate.
23. Pe baza rezultatelor determinării valorii cadastrale a obiectelor de evaluare se întocmește un proces-verbal de determinare a valorii cadastrale.
24. Procesul-verbal de determinare a valorii cadastrale trebuie întocmit în cel mult șapte luni de la data încheierii contractului de evaluare cadastrală.
| Discutați FSO-4 pe forum - |
