Atunci când cumpără o locuință pe piața secundară, cetățenii se confruntă adesea cu o situație în care foștii proprietari „uită” sau, dintr-un motiv oarecare, nu vor să iasă din apartamentul pe care l-au vândut.
Pentru noul proprietar, aceasta este o durere de cap suplimentară. Deoarece „înregistrarea” acordă dreptul de a folosi o locuință, adică capacitatea de a locui în ea. În plus, în conformitate cu articolul 153 din Codul Locuinței al Federației Ruse, proprietarul, din momentul în care ia naștere dreptul de proprietate, este obligat să plătească pentru locuințe și utilități. Plățile se calculează pe baza contului personal al locuinței și a numărului de persoane înregistrate în aceasta. Cu alte cuvinte, noul proprietar va trebui să plătească apartamentul comunal pentru fostul proprietar, precum și membrii familiei acestuia, dacă aceștia sunt încă înscriși în apartament.
Înainte de a ne da seama cum să fii într-o astfel de situație, să ne rezervăm că acum termenul de „înregistrare” este ilegal. Am menționat acest lucru în articolul dedicat. Dar să-l folosim în acest articol de dragul simplității, presupunând înregistrarea de stat la locul de reședință .
Deci, un cetățean vinde un apartament. Proprietatea asupra acestuia este reziliată de la el. Locuinta are un nou proprietar. Și cea mai bună opțiune este atunci când fostul proprietar și rudele sale sunt externați înainte de încheierea contractului de cumpărare și vânzare. Dar, în practică, procesele de înregistrare a unei tranzacții și de radiere decurg adesea în paralel. În același timp, o condiție esențială a contractului de vânzare a spațiilor rezidențiale este obligația vânzătorului de a indica toate persoanele care își păstrează dreptul de a folosi acest spațiu după cumpărarea de către cumpărător (articolul 558 din Codul civil al Federației Ruse). ).
În plus, textul acordului include adesea o clauză prin care se stabilește obligația persoanelor înscrise în apartamentul vândut de a face check-out într-un anumit interval de timp. Și atunci când achiziționați un apartament pe o ipotecă, băncile, de regulă, vă cer să furnizați declarațiile notariale relevante.
Astfel, conform legii, fostul proprietar și membrii familiei acestuia trebuie să se radieze voluntar. Dar dacă acest lucru nu se întâmplă.
Potrivit articolului 304 din Codul civil al Federației Ruse, proprietarul poate cere eliminarea oricăror încălcări ale drepturilor sale, chiar dacă aceste încălcări nu au fost legate de privarea de proprietate.
În plus, partea a 2-a a articolului 292 din Legea civilă stabilește că transferul dreptului de proprietate asupra unei case de locuit sau a unui apartament către o altă persoană constituie temeiul încetării dreptului de folosință a spațiului de locuit de către membrii familiei proprietarului anterior.
Totuși, această dispoziție conține un postscript - „dacă legea nu prevede altfel”. Celălalt se referă la categoriile de cetățeni care nu pot fi externați sau este extrem de dificil. Astfel, este posibilă radierea din evidență a minorilor sau a persoanelor incapabile numai cu acordul autorității tutelare și tutelare.
Este imposibil să se noteze persoanele care au refuzat să privatizeze sau nu au putut participa la ea, dar la momentul comiterii sale erau în cote egale cu cel care a efectuat-o. De asemenea, este imposibilă radierea persoanelor care au primit dreptul de folosință a locuinței în baza contractului de rentă viageră și ca urmare a refuzului testamentar.
Dacă printre cei înregistrați nu există astfel de categorii de cetățeni, cea mai eficientă soluție a problemei va fi mersul în justiție.
Înainte de aceasta, avocații sfătuiesc să predea fostului proprietar o înștiințare scrisă, în care se indică faptul că acesta și-a pierdut dreptul de folosință a acestui spațiu de locuit și este obligat să-l părăsească. De remarcat, de asemenea, pe acesta se mai percep facturile de utilități, pe care noul proprietar este obligat să le plătească, dar intenționează să le încaseze de la fostul proprietar în instanță cu titlu de îmbogățire fără justă cauză.
Dacă acest pas este ignorat, scriem o declarație de revendicare „Cu privire la pierderea dreptului de folosință a spațiilor rezidențiale și radiere”. Temeiul legal al revendicărilor vor fi normele de mai sus. Cererea se depune la domiciliul pârâtului. Este însoțit de un certificat de proprietate asupra unui imobil rezidențial, un contract de vânzare și cumpărare, un extras de la biroul de pașapoarte („certificat numărul opt”), o chitanță pentru plata taxelor de stat, o copie a cererii pentru pârât și alte documente necesare.
Majoritatea cererilor de radiere sunt soluționate în favoarea proprietarului. Pe baza hotărârii judecătorești primite, el poate scrie foștii proprietari, precum și să primească o recalculare a facturilor de utilități prin trimiterea unei cereri către societatea de administrare.
Denis! Acesta este un exemplu!
În numele Federației Ruse
Tribunalul orașului Ust-Ilimsk din regiunea Irkutsk, format din
președintele judecătorului Salykina E.Yu.,
cu secretarul ședinței de judecată Kudryashova T.V.,
cu participarea părților,
în lipsa unui procuror,
Examinând în ședință publică dosarul civil nr. „2-1166/2013 Mishina LS. către Otroshk I.I. privind încetarea dreptului de utilizare a spațiilor de locuit, evacuare, radiere,
INSTALAT:
Reclamanta Mishina L.S. În susținerea pretenției, aceasta a indicat că este proprietara apartamentului situat la adresa:<адрес>... Înregistrat în acest apartament și locuiește cu acordul ei cu ZZ.LL.AAAA Otroshok
II... I.I. nu este o rudă, un membru al familiei ei. Ea
a oferit în repetate rânduri reclamantei să se mute, dar pârâta nu a făcut-o
nu a făcut nicio încercare de a rezolva această problemă. În prezent
când a avut nevoie să vândă locuința controversată. CU
ținând cont de clarificarea obiectului revendicării din ZZ.LL.AAAA solicită instanței rezilierea dreptului de utilizare Otroshok AND.AND. intr-un apartament situat la:<адрес>, evacuati si radiati in apartamentul specificat.
La audiere Mishina L.S. cererea a fost susținută de argumentele cererii.
Pârâta Otroshok AND.AND.
cererea este admisă. Consecințele recunoașterii unei creanțe față de pârât
explicat, ei înțeleg. Este atașată o declarație scrisă de recunoaștere a creanței
materialele carcasei.
Instanța după audiere
explicațiile părților, concluzia procurorului privind satisfacerea cererii,
examinând probele cu înscrisuri, ajunge la următoarele concluzii.
În virtutea art. 39 din Codul de procedură civilă al Federației Ruse
pârâtul are dreptul să recunoască cererea. Instanța nu acceptă mărturisirea
cererea pârâtului, dacă aceasta este contrară legii sau încalcă drepturile și
interesele legitime ale altora
Conform acordului de trecere în proprietate a apartamentelor din ZZ.LL.AAAA Mishina L.S. este proprietarul apartamentului situat la:<адрес>.
Din certificatul Administrației formațiunii municipale Nevonsky № № din ZZ.LL.AAAA rezultă că Otroshok I.AND. este înregistrat în apartamentul de mai sus. cu ZZ.LL.AAAA.
Conform avertismentului de la ZZ.LL.AAAA Mishina L.S. a înființat Otroshka I.I. termen până la ZZ.LL.AAAA pentru eliberarea apartamentului în litigiu.
În virtutea părții 1, 2 din articolul 209 din Codul civil al Federației Ruse
proprietarul deține drepturile de proprietate, utilizare și dispoziție
proprietatea lor. Proprietarul are dreptul, la discreția sa, să se angajeze
in raport cu proprietatea sa, orice actiuni care nu contrazic
legea si alte acte juridice si nu incalca drepturile si protejate de lege
interesele altor persoane, inclusiv înstrăinarea proprietății lor în
proprietatea altora, transferul acestora, rămânând proprietar,
drepturi de a deține, folosi și dispune de proprietate, de a da
proprietatea ca gaj și împovărați-o în alte moduri, dispuneți de ea
in caz contrar.
În conformitate cu partea 1 a articolului 30 din Codul locuinței al Federației Ruse
proprietarul imobilului de locuit exercita drepturile de proprietate, folosinta si
dispunerea locuinţelor care îi aparţin prin drept de proprietate în
în conformitate cu scopul său şi cu limitele utilizării sale, care
stabilite prin prezentul Cod.
În conformitate cu partea 1 a articolului 31 din Codul locuinței al Federației Ruse
membrii de familie ai proprietarului locuinței sunt cei care locuiesc
împreună cu acest proprietar în locuinţa lui
soțul, precum și copiii și părinții acestui proprietar. Alte
rudele, persoanele cu handicap aflate în întreținere și, în cazuri excepționale, altele
cetățenii pot fi recunoscuți ca membri ai familiei proprietarului dacă aceștia
infuzat de proprietar ca membri ai familiei sale.
În conformitate cu partea 1 a articolului 35 din Codul locuinței al Federației Ruse
în cazul încetării dreptului cetăţeanului de a folosi locuinţele pt
motivele prevăzute de prezentul Cod, alte federale
legi, contract, sau pe baza unei hotărâri judecătorești, acest cetățean
este obligat să elibereze spațiile de locuit corespunzătoare (stop
foloseste-l). Dacă acest cetățean, în termenul stabilit
de către proprietarul locuinței respective, nu scutește
locuința specificată, este supusă evacuării la cerere
proprietar pe baza unei hotărâri judecătorești.
Potrivit articolului 304 din Codul de procedură civilă al Federației Ruse
proprietarul poate cere eliminarea oricăror încălcări ale drepturilor sale, deși
indiferent care ar fi aceste încălcări, ele nu ar fi asociate cu deposedarea.
Luand in considerare
cele de mai sus, instanța concluzionează că pârâtul este proprietar
locuința contestată nu este și nici nu face parte din
familia proprietarului locuinței, locuiește într-un apartament controversat fără
legală pe baza a ceea ce încalcă interesele protejate legal și
dreptul reclamantului, care este lipsit de posibilitatea de a-l exercita pe deplin
dreptul ei de proprietate. Astfel, pretențiile pentru
încetarea dreptului de utilizare și evacuarea sunt supuse satisfacerii.
În conformitate cu articolul 7 din Lege
Al Federației Ruse din 25 iunie 1993 N 5242-1 „Cu privire la dreptul cetățenilor
Federația Rusă la libertatea de mișcare, alegerea locului de ședere și
rezidența în Federația Rusă „expulzarea unui cetățean al Rusiei
Federația de la înregistrarea la locul de reședință se face
de către autoritatea de înregistrare în caz de evacuare din locuința ocupată
spații sau recunoașterea dreptului de utilizare a spațiilor rezidențiale -
în baza unei hotărâri judecătoreşti care a intrat în vigoare.
În baza prevederilor Rezoluției
Al Guvernului Federației Ruse din 17 iulie 1995 N 713 „On
aprobarea regulilor de înregistrare și retragere a cetățenilor Federației Ruse "
înregistrarea la locul de ședere și la locul de reședință în
în cadrul Federației Ruse și lista funcționarilor responsabili
pentru înregistrare”, radierea se efectuează pe
în baza unei hotărâri judecătoreşti care a intrat în vigoare la evacuarea din
locuință ocupată sau recunoașterea dreptului de folosință
locuințe (clauza 30 sub. „e” din Reguli).
Cerințe despre
sunt supuse încetarea dreptului de folosință a spațiilor de locuit, evacuarea
satisfacţie. Decizia instanței de evacuare constituie temeiul retragerii
inculpatul de la înregistrare.
Ghidat de articolele 194-199 din Codul de procedură civilă al Federației Ruse,
Pretențiile lui Mishina L.S. a satisface.
Încetați dreptul de utilizare a locuințelor Otroshka I.I. spații de locuit situate la:<адрес>.
Evacuați Otroshka I.I. din spațiile de locuit situate la:<адрес>.
Adevărata decizie despre
evacuare Otroshka I.AND. este baza pentru a-l scoate din
inmatriculare intr-un imobil de locuit situat la:<адрес>.
Decizia instanței poate
poate fi atacată la Tribunalul Regional Irkutsk în termen de o lună de la data acesteia
adoptarea în formă definitivă prin tribunalul orașului Ust-Ilimsk.
Președintele judecător E.Yew. Salykina
Decizia a intrat în vigoare legală
Una dintre surprizele neplăcute la cumpărarea unui apartament pe piața secundară este prezența cetățenilor înscriși în acesta. Este bine dacă devin cunoscuți în stadiul tranzacției. Dar uneori noul proprietar află despre „balast” mult mai târziu.
Astăzi vă voi spune despre particularitățile unor astfel de tranzacții - unii cetățeni sunt cu adevărat interesați de ele, deoarece prețul unui apartament scade semnificativ. Vom vorbi și despre situații în care cumpărătorul a aflat mai târziu despre colegii de cameră: cum să evacuați forțat chiriașii, este întotdeauna realist și este posibil să abandonați locuința achiziționată.
Prezența persoanelor înscrise în incintă nu împiedică vânzarea bunurilor imobile, dar introduce unele restricții (grevale) asupra capacității proprietarului de a dispune de un astfel de apartament. Adesea, prezența persoanelor înregistrate nu sperie cumpărătorii, iar aceștia merg la astfel de oferte, deoarece prețul este ajustat în jos cu 15-20%.
Nu vă voi spune toată procedura de cumpărare a imobilului. Să vorbim doar despre diferențele dintre cumpărarea unui apartament cu persoane înregistrate și cumpărarea unei locuințe „curate”.
1. Ca și în cazul oricărei tranzacții imobiliare, între cumpărător și vânzător se încheie un acord scris în conformitate cu regulile generale prevăzute la art. 549-558 din Codul civil al Federației Ruse. O atenție deosebită trebuie acordată cerințelor paragrafului 1 al art. 558 din Codul civil:
« O condiție esențială a contractului de vânzare a unui imobil rezidențial, apartament, parte dintr-o clădire rezidențială sau apartament în care persoanele care păstrează în conformitate cuprin legedreptul de a folosi această locuință după cumpărarea acesteia de către cumpărător este o listă a acestor persoane care indică drepturile lor de utilizare a locuinței vândute.”
Astfel, termenii esențiali ai acordului sunt obiectul acestuia, prețul și - spre deosebire de o tranzacție imobiliară fără grevă - o listă a persoanelor înscrise în apartament.
2. Nu numai dreptul de proprietate asupra imobilului este supus înregistrării în Rosreestr, ci și grevarea în sine. Clauza 1 a art. 131 din Codul civil al Federației Ruse:
„Dreptul de proprietate și alte drepturi reale asupra bunurilor imobile, restricțiile asupra acestor drepturi, apariția, transferul și încetarea acestora sunt supuse înregistrării de stat în registrul unificat de stat de către organele care efectuează înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și tranzacțiile cu acesta. ."
Clauza 1 a art. 8.1 din Codul civil al Federației Ruse:
„Drepturile care asigură dreptul de proprietate asupra obiectului drepturilor civile unei anumite persoane, restricțiile asupra acestor drepturi și sarcinile de proprietate (dreptul de proprietate) sunt supuse înregistrării de stat”.
Astfel, atunci cand cumparam un apartament cu persoane inregistrate, citim cu atentie contractul si verificam informatiile introduse in Rosreestr. Dacă proprietarul promite să părăsească locuința în viitorul apropiat, termenii de radiere a lui și a rudelor sale ar trebui să fie specificate în acord.
Sfat: atunci când cumpărați un apartament, luați un extras extins din Cartea casei de la un angajat al biroului de pașapoarte sau prin intermediul MFC. Acesta va indica în mod clar numărul de persoane înregistrate și motivele înregistrării acestora în sediu.
Ce se întâmplă dacă nu știai despre prezența persoanelor înregistrate? Deși sarcinile sub formă de cetățeni înregistrați sunt supuse înregistrării la Rosreestr a drepturilor imobiliare, nu fiecare proprietar de apartament le declară registratorului. Deci situația iese în practică atunci când „suflete moarte” sau chiar rezidenți adevărați sunt dobândiți împreună cu sediul. Ce se întâmplă dacă contractul a fost deja încheiat și apartamentul a trecut în proprietatea dumneavoastră?
Iată ce spune Codul civil despre astfel de tranzacții (clauza 1 a articolului 460 din Codul civil al Federației Ruse):
„Vânzătorul este obligat să transfere bunurile către cumpărător liber de orice drept al terților, cu excepția cazului în care cumpărătorul a fost de acord să accepte bunurile grevate cu drepturile terților.
Neîndeplinirea de către vânzător a acestei obligații conferă cumpărătorului dreptul de a cere o reducere a prețului mărfurilor sau rezilierea contractului de vânzare, dacă nu se dovedește că cumpărătorul cunoștea sau ar fi trebuit să cunoască drepturile terților. părți la aceste bunuri.”
Adică, dacă ați cumpărat un apartament fără să știți că acolo locuiesc oameni, ar trebui să procedați după cum urmează.
Locuitorii care erau rude ale fostului proprietar pierd dreptul de a folosi spațiile, deoarece proprietarul se schimbă (clauza 2 din articolul 292 din Codul civil al Federației Ruse).
Cum să negociezi o evacuare cu persoanele care locuiesc într-un apartament cu un contract de închiriere pe durată nedeterminată? În acest caz, contractul dintre locator și locatar nu încetează (clauza 1 a articolului 617 din Codul civil al Federației Ruse). Noul proprietar ar trebui să-i sfătuiască pe chiriași să se mute cu trei luni înainte de a ieși. La paragraful 2 al art. 610 din Codul civil al Federației Ruse spune:
„Dacă termenul de închiriere nu este specificat în contract, contractul de închiriere se consideră încheiat pe perioadă nedeterminată.
În acest caz, fiecare dintre părți are dreptul de a se retrage din contract în orice moment, notificând celeilalte părți despre aceasta cu o lună în avans, iar în cazul închirierii unui imobil, cu trei luni înainte.”
Dacă nu știți cum să negociați o evacuare, încercați să aveți o conversație constructivă cu chiriașii și indicați-i dispozițiile de mai sus din Codul civil, în baza cărora aveți tot dreptul să forțați persoanele nedorite să se mute.
Situația devine mai complicată dacă contractul de închiriere este încheiat pentru o anumită perioadă. Rămâne doar să aștepți sfârșitul sau să convingi cu chiriașul să părăsească incinta la un moment convenabil pentru el.
Amintiți-vă: rezilierea din timp a contractului poate implica pierderi suplimentare asociate cu o încălcare semnificativă a termenilor contractului (chiriașul în acest caz are tot dreptul de a depune o cerere în instanță în baza clauzei 5 a articolului 453 din Codul civil al Federației Ruse).
Pe baza încălcărilor semnificative ale drepturilor cumpărătorului, o persoană care nu știa că proprietatea a fost grevată are dreptul de a cere ca tranzacția să fie declarată nulă. Temeiul juridic al contestației este clauza 2 din art. 179 din Codul civil al Federației Ruse:
„O tranzacție efectuată sub influența înșelăciunii poate fi declarată nulă de instanță la cererea victimei.
Înșelăciunea este, de asemenea, considerată a fi tăcerea deliberată cu privire la împrejurările pe care persoana ar fi trebuit să le raporteze cu conștiinciozitatea care i-a fost cerută în condițiile cifrei de afaceri.”
Cererea este depusă la o instanță de jurisdicție generală în termen de un an după ce cumpărătorul a aflat despre înregistrarea altor persoane în apartament (clauza 2 a articolului 181 din Codul civil al Federației Ruse). În procesul de examinare a cauzei, reclamantul trebuie să facă dovada că nu a cunoscut și nu a putut ști despre cetățenii înscriși în sediu.
Recunoașterea tranzacției ca invalidă este baza pentru returnarea banilor către cumpărător. Punctul 2, art. 167 din Codul civil al Federației Ruse:
„Dacă tranzacția este invalidă, fiecare dintre părți este obligată să restituie celeilalte tot ceea ce a primit în cadrul tranzacției”.
Dacă nu doriți să vă despărțiți de apartament și vă gândiți cum să evacuați forțat chiriașii, ar trebui să mergeți la instanța de la locația imobilului.
Dreptul proprietarului permite cumpărătorului să dispună de proprietate la propria discreție, inclusiv să solicite altor persoane să nu interfereze cu utilizarea proprietății.
Cererea se întocmește în scris conform regulilor art. 131, 132 Codul de procedură civilă al Federației Ruse. Procesul cere:
La cerere se anexează un pașaport, acte pentru un apartament, un extras din USRN, un extras din cartea casei și alte materiale legate de caz. Înainte de a merge în instanță, se plătește o taxă de stat, cuantumul acesteia este de 300 de ruble (paragraful 3 al paragrafului 1 al articolului 333.19 din Codul fiscal al Federației Ruse). Chitanța trebuie atașată cererii.
Atunci când cumpără un apartament pe piața secundară, un potențial cumpărător este obligat să acorde o atenție sporită verificării documentelor pentru a determina gradul de puritate legală a tranzacției. O atitudine superficială față de această problemă poate duce la achiziționarea unui apartament cu „surprize”, ale cărui consecințe pot fi destul de imprevizibile. În acest articol, experții portalului site-ului iau în considerare riscul achiziționării unui apartament în care, la momentul vânzării, sunt înscrise persoane care își păstrează dreptul de ședere și după vânzarea unui imobil.
Nu poate fi numit o raritate când, la ceva timp după achiziționarea unui apartament, noul proprietar află că în spațiul său de locuit sunt înscriși persoane despre care nu auzise până acum. Desigur, despre aceste persoane nu se spune nimic, vânzătorul nu a menționat nici existența lor. Desigur, primul lucru este decizia de a anula aceste persoane, de a le anula în modul prescris, deoarece, în primul rând, numărul de persoane înregistrate afectează direct suma plății pentru utilități și, în al doilea rând, în timpul tranzacțiilor ulterioare cu real moșie, din nou Probleme.
Cu toate acestea, în curând devine clar că nu este atât de ușor (sau chiar imposibil) să faceți acest lucru, deoarece „vecinii” au dreptul legal nu numai să se înregistreze, ci și să locuiască în acest apartament. De regulă, nimeni nu pretinde că locuiește împreună în astfel de cazuri, dar nimeni nu se grăbește să verifice. Într-o serie de cazuri, noul proprietar i se cere o „despăgubire” pentru faptul că persoana înregistrată anterior este eliminată voluntar din registru, iar uneori tranzacția este invalidată.
Cum se face că după transferul dreptului de proprietate asupra apartamentului, alte persoane își păstrează dreptul de folosință și ședere? Există mai multe categorii de cetățeni care sunt protejați de lege pentru ca nimeni, sub nicio formă, să nu-i poată priva de singura lor locuință. În acest caz, prevederile legislației sunt o armă a fraudelor care operează cu aceleași acte legislative în interes propriu.
Acest lucru nu înseamnă că faptul de disponibilitate pe spațiul de locuit nu poate fi verificat. Cu toate acestea, este destul de dificil să se efectueze o astfel de verificare fără proprietarul actual al imobilului, cel puțin folosind canale oficiale - Serviciul Federal de Migrație, cooperativa de locuințe, biroul de pașapoarte. Iar această împrejurare dă naștere la oportunități pentru diverse speculații din partea proprietarului casei.
Informațiile necesare verificării trebuie să fie cuprinse într-un extras extins din registrul casei, însă acest extras poate fi obținut doar de proprietarul locuinței. Biroul de pașapoarte și FMS nu vor furniza astfel de informații unui străin, deoarece acestea aparțin categoriei de date cu caracter personal, care sunt protejate de prevederile relevante ale legii.
În plus, informațiile conținute în declarație pot deveni depășite din motivul că, după ce au fost primite, în apartament a fost înscris altcineva. Cu alte cuvinte, dacă proprietarul apartamentului însuși oferă un extras, atunci relevanța acestuia poate fi pusă la îndoială. Totodata se poate obtine un extras printr-o imputernicire emisa direct pentru aceasta (pentru obtinerea unui certificat de persoane inregistrate in apartament in momentul de fata). La primirea certificatului, prezența personală a proprietarului nu este necesară, însă nu toată lumea știe despre o astfel de posibilitate.
În cazul în care proprietarul dorește să vândă apartamentul „cu o greutate” sub formă de persoane înregistrate (lăsându-l pe noul proprietar să se ocupe singur de ele), poate insista asupra condițiilor minime ale tranzacției și, în același timp, poate oferi un preț bun. Desigur, va fi prea ocupat pentru a vizita instituții cu un potențial cumpărător (va exista și o lipsă catastrofală de timp pentru eliberarea unei împuterniciri). În ultimă instanță, poate fi furnizat un scurt extras (nu toate datele sunt indicate în această opțiune), un extras învechit și asigurări calde că toate documentele sunt de fapt în perfectă ordine.
Un cumpărător credul, sedus de un preț atractiv, uneori nici măcar nu știe despre posibile probleme și, prin urmare, de multe ori nici măcar nu încearcă să verifice. Pentru a vă proteja de vecinii neaștepți, este recomandat să insistați asupra oportunității de a verifica totul, indiferent de gradul de angajare al vânzătorului apartamentului. Mai mult, de fapt, eliberarea unei procuri durează foarte puțin timp.
Din consecintele cumpararii unui apartament nu este in intregime curat (din punct de vedere legal), se poate asigura un contract de vanzare corect intocmit. În primul rând, cumpărătorul trebuie să știe că, în conformitate cu prevederile legii (articolul 558 din Codul civil al Federației Ruse), contractul de cumpărare și vânzare trebuie să conțină o clauză care să enumere persoanele îndreptățite să locuiască sau să folosească locuința. spatiu in momentul vanzarii apartamentului.
În cazul în care această clauză nu este prezentă, contractul este automat considerat invalid, iar recunoașterea tranzacției ca fiind ilegală se poate realiza cu ușurință în instanță. După aceea, apartamentul va fi restituit proprietarului anterior, iar cumpărătorul, prin hotărâre judecătorească (și în ordinea stabilită de acesta), îi va primi banii înapoi.
Pe lângă acest punct, trebuie menționat faptul că toate persoanele înregistrate pe spațiul de locuit la momentul vânzării apartamentului trebuie să verifice într-un anumit timp. Această clauză face posibilă atribuirea vânzătorului responsabilității pentru disimularea informațiilor privind drepturile terților, făcând astfel posibilă nu numai încetarea tranzacției prin instanță, ci și aducerea acestuia în fața justiției în temeiul unui număr de articole, principalul dintre care va fi articolul despre fraudă.
Pe de altă parte, rezilierea tranzacției poate duce la consecințe care vor fi neașteptate pentru cumpărător. Apartamentul este un obiect static, prin urmare, în urma unei hotărâri judecătorești, nu este greu să îl restituiți fostului proprietar, ceea ce nu se poate spune despre banii care ar fi putut fi cheltuiți până la momentul judecății. Vânzătorul nu va refuza să returneze banii, însă este posibil ca întreaga sumă să nu fie disponibilă. In acest caz, instanta poate impune o grevare asupra apartamentului si fostul proprietar nu il va putea vinde pana cand banii nu vor fi platiti cumparatorului. Dar va putea locui în acest apartament cât dorește, plătind în mod regulat cumpărătorului suma minimă stabilită de instanță.
Pentru a preveni acest lucru, este necesar să se prevadă în contract o clauză privind procedura de returnare a bunurilor și a fondurilor în cazul în care una dintre părți nu își îndeplinește obligațiile, atunci când tranzacția este reziliată sau declarată nulă în instanță. În plus, trebuie să înțelegeți că va fi extrem de dificil să se realizeze descărcarea tuturor persoanelor sau restituirea banilor (chiar și ca urmare a demersului în justiție) dacă, conform contractului, toate obligațiile părților sunt considerate îndeplinite. .
Adică contractul trebuie să indice până în ce moment este valabil - până la momentul reînregistrării, până la momentul plății etc. Conform legii, contractul de vânzare este reziliat, iar toate obligațiile se consideră îndeplinite numai după data semnarea actului de acceptare și transfer al bunurilor imobile (cu excepția cazului în care se prevede altfel în contract). Prin urmare, chiar și după înregistrarea unei schimbări de proprietate, contractul continuă să funcționeze dacă actul nu este semnat.
Pentru a obține radierea în justiție a persoanelor (aparținând categoriilor enumerate mai sus) este necesară adunarea unor argumente foarte convingătoare. Până la urmă, legea stabilește în mod ambiguu că aceste persoane își păstrează dreptul de folosință și ședere acordat anterior, cu excepția cazurilor izolate.
Este necesar să se demonstreze că înregistrarea a fost de natură fictivă și că persoanele înregistrate nu locuiesc în prezent pe acest spațiu de locuit, aceasta este practic singura cale, întrucât nu există alte mecanisme care să nu permită radierea. În această etapă, trebuie să contactați un avocat calificat, toate încercările de a rezolva în mod independent problemele pot fi în zadar. Cu toate acestea, în practica judiciară există numeroase exemple în care instanța a dat dreptate reclamantului pe această problemă.
Deci, strângând documente pentru transferul cauzei în instanță, trebuie în primul rând să pregătiți o declarație de revendicare, care se numește: „Declarație de creanță pentru pierderea dreptului de utilizare a spațiului de locuit și radiere”. În plus, veți avea nevoie de:
Motivul contestației, care trebuie indicat în întâmpinare, este necesitatea litigiului ca singura modalitate de obținere a temeiului radierii acestor persoane. Motivul pentru acest motiv este prevederea „Regulilor pentru scoaterea de la înregistrare a cetățenilor ruși”, care indică în mod direct că este posibil să se scoată din registru un cetățean care are dreptul legal de a fi înregistrat într-un apartament numai pe baza unei decizii a unei autorități executive judiciare.
După ce instanța examinează materialele depuse, se desemnează o ședință de judecată, la care se ia o hotărâre în favoarea reclamantului sau în favoarea pârâtului. Indiferent de hotărârea luată, părțile pot face recurs împotriva acesteia în termenul prevăzut (decizia va intra în vigoare la o lună de la adoptarea ei, art. 209 din Codul de procedură civilă al Federației Ruse).
În situația în care hotărârea este luată în favoarea reclamantului, adică instanța va emite o ordonanță de scoatere din registru a persoanelor indicate în cererea de chemare în judecată, rămâne de pus în aplicare prezenta hotărâre. Soluția optimă pentru noul proprietar al apartamentului ar fi un apel personal la biroul de pașapoarte cu cerere de radiere.
O tranzacție de vânzare-cumpărare este considerată destul de simplă, ceea ce îi permite să fie pregătită și realizată cu succes chiar și de către un nespecialist. Cu toate acestea, atunci când pregătiți o afacere pe cont propriu, orice punct poate fi omis, ceea ce este potențial cauza diferitelor probleme.
Singura modalitate fiabilă de a preveni circumstanțele descrise în acest articol, conform experților, site-ul este de a face o înțelegere cu participarea unui angajat al unei agenții imobiliare profesionale sau al unei firme de avocatură. Lista documentelor care sunt colectate de profesioniști la pregătirea unei tranzacții, în orice caz, include documente care confirmă absența înregistrării terților.
Contractul încheiat între client și agenție presupune o verificare cuprinzătoare a purității juridice a tranzacției, iar angajații companiilor care își prețuiesc reputația (puteți contacta orice companie mare) nu fac astfel de greșeli.
