Za njihovo gradnjo, rekonstrukcijo, remont.
Najpogosteje investitorja pritegne kot stranko razvijalca specializirana organizacija, v čigar kadru so zaposleni s potrebnimi specialnostmi, veščinami in znanjem (uslužbenci službe tehničnega nadzora, predračun stroškov itd.).
Strankam-razvijalcem so podeljene pravice posesti, uporabe in razpolaganja s kapitalskimi naložbami za obdobje in v mejah pooblastil, določenih s pogodbo za kapitalska gradnja in (ali) državno naročilo v skladu z zakonodajo Ruske federacije.
Naročnik-razvijalec nosi materialno in drugo določeno veljavne zakonodaje in/ali pogodbeno odgovornost za predvidena uporaba sredstva investitorja, za kakovostno izvedbo gradbeno-montažnih in drugih del, opravljenih v času gradnje objekta, termine predaje objekta v obratovanje.
Naročnik-razvijalec praviloma prejme svoje pravice do sklenitve pogodbe z vlagateljem na konkurenčni podlagi.
Za izvajanje nalog naročnika za gradnjo objekta mora razvijalec imeti dostop do vrst del, ki vplivajo na varnost objektov kapitalske gradnje ( Urbanistični kodeks, je bilo licenciranje preklicano od 01.01.2010).
Naročnik razvijalec sklene pogodbo splošne pogodbe za izgradnjo objekta pogodbenik ali prevzame funkcije, ki so prisotne generalna pogodbena organizacija(vzdrževanje gradbišča, dobava, usklajevanje gradbena dela na mestu itd.). Hkrati lahko del dela izvede naročnik-razvijalec sam in za izvedbo določene vrste in delovnih paketov, pogodbe se sklepajo z gradbenimi organizacijami.
Glavne funkcije naročnika-razvijalca so naslednje:
V primeru, da se objekt gradi ne za potrebe države, ampak za druge, potem v skladu s tem ostanejo glavne funkcije naročnika za organizacijo gradbenega procesa in specifikacija obveznosti, ki so mu dodeljene z vključitvijo dodatnega oziroma skrajšanja obsega naročnikovih obveznosti je treba urediti v pogodbi med investitorjem in stranko.
Fundacija Wikimedia. 2010 .
Stranka (razvijalec)- pravna ali fizična oseba, ki jo vlagatelj (ali je investitor sam) pooblasti za izvedbo prodaje investicijski proces za gradnjo nepremičnin. Vir: TSN 12 316 2002: Prevzem in zagon za ...
kupec razvijalec- fizična ali pravna oseba, ki jo investitor pooblasti za izvedbo investicijski projekt. Vir … Slovarček-referenca izrazov tehnično dokumentacijo
STRANKA (RAZvijalec)- po definiciji Zveznega zakona "O arhitekturni dejavnosti" z dne 18. oktobra 1995 "državljan ali pravna oseba, ki namerava izvesti gradnjo, rekonstrukcijo arhitekturni objekt, za gradnjo katerega je potrebno dovoljenje za ... ... Veliki pravni slovar
V skladu z opredelitvijo zveznega zakona o arhitekturni dejavnosti z dne 18. oktobra 1995 državljan ali pravna oseba, ki namerava izvesti gradnjo, rekonstrukcijo arhitekturnega objekta, za gradnjo katerega je potrebno dovoljenje za ... ... Pravni slovar
- (RAZVOJATELJ), kot je opredeljeno v Zveznem zakonu o arhitekturnih dejavnostih z dne 18. oktobra 1995, državljan ali pravna oseba, ki namerava izvesti gradnjo, rekonstrukcijo arhitekturnega objekta, katerega gradnja zahteva dovoljenje ... .. . Pravni slovar
stranko- 4.9 organizacija strank ali oseba, ki prejme izdelek ali storitev OPOMBA 1 Stranka je lahko notranja ali zunanja za organizacijo. Opomba 2 Prirejeno po ISO 9000:2005. Opomba 3 Drugi izrazi … … Slovar-priročnik izrazov normativne in tehnične dokumentacije
stranka (tehnična stranka)- stranka (tehnična stranka): posameznik, ki deluje na strokovno podlago, ali pravna oseba, ki jo pooblasti razvijalec in v imenu izvajalca sklepa pogodbe o izvedbi inženirskih raziskav, o izdelavi projektiranja ... ... Slovar-priročnik izrazov normativne in tehnične dokumentacije
Razvijalec- 2.4. Nosilec projekta je pravna ali fizična oseba, ki gradi zgradbo ali objekt na dodeljeni ali pridobljeni lokaciji. Vir: TSN 12 304 99: Prevzem in zagon izvedenih gradbenih projektov. Glavni… Slovar-priročnik izrazov normativne in tehnične dokumentacije
graditelj (stranka)- 3.9 razvijalec (naročnik): Porabnik storitev za gradnjo, popravilo in rekonstrukcijo individualnih stanovanj ali drugih objektov, urejanje okolice sosednja ozemlja. Vir: GOST R 52059 2003: Gospodinjske storitve. Storitve popravil in…… Slovar-priročnik izrazov normativne in tehnične dokumentacije
stranko- (glej tudi razvijalca), kot je opredeljeno v Zveznem zakonu o arhitekturnih dejavnostih z dne 18. oktobra 1995, državljan ali pravna oseba, ki namerava izvesti gradnjo, rekonstrukcijo arhitekturnega objekta, katerega gradnja zahteva ... .. . Veliki pravni slovar
člani gradbena industrija so vedno med seboj povezani s pogodbenimi razmerji, ki jih ureja Civilni zakonik Ruske federacije. V tem članku bomo razmislili, kdo so naročnik, razvijalec, generalni izvajalec, izvajalec v gradbeništvu in delež odgovornosti, ki nosi vsak od njih.
Stranke pogodbe o delu z določenimi funkcijami in odgovornostmi so naročnik, investitor, generalni izvajalec, izvajalec gradbenih del. Glavna odgovornost je na ramenih generalnega izvajalca, ki je dolžan:
- uveljavljati prevzetih zavez generalni izvajalec naročnika;
- zagotoviti izpolnjevanje obveznosti, ki jih prevzame podizvajalec, s popolnim nadzorom nad njegovim obsegom dela, vključno s kakovostjo;
- zagotoviti varnost vseh prihajajočih del (gradbenih, geodetskih, montažnih itd.);
- zagotoviti varstvo okolja, požarno, sanitarno in okoljsko ter drugo varnost;
- uveljavljati projektno predračunsko dokumentacijo o gradnji, vključno z njeno registracijo in odobritvijo v državnih organih.
Na splošno morajo naročnik, razvijalec, generalni izvajalec, izvajalec gradbenih del spoštovati skupne interese in pogodbeno razmerje predvsem v okviru civilnega prava.
Če upoštevamo verižnega naročnika, razvijalca, generalnega izvajalca, izvajalca v gradbeništvu po členih, potem bo generalni izvajalec vedno izvajalec za naročnika in naročnik za podizvajalca. V tem primeru je lažje zapisati, da je generalni izvajalec glavni izvajalec vseh del na ključ, ki določajo stopnjo njegove odgovornosti. Za popolno razkritje Ta naslov, dajmo definicijo, kdo so s strokovnega vidika naročnik, razvijalec, generalni izvajalec, izvajalec v gradbeništvu.
Kot lahko vidite, so naročnik, razvijalec, generalni izvajalec, izvajalec gradbenih del med seboj povezani pojmi, hkrati pa so zapleteni pravni pojavi, ki imajo svojo podrejeno strukturo in lastne odgovornosti.
Naše podjetje samostojno opravlja funkcije generalnega izvajalca, z vodenjem projektov na ključ. Svojim naročnikom zagotavljamo tudi organizacijo projektov po tipu "naročnik-razvijalec" s celostnim izvajanjem vseh nalog gradbene industrije. Pokliči!
7. junija 2016 ·Saint Petersburg 26 845 6
Dragi Pavel Andreevich! Najprej morate razumeti posebnosti hierarhije v novi stavbi: naročnik, razvijalec, generalni izvajalec, izvajalec, podizvajalec! Pogosto obstajajo primeri, ko lahko več funkcij, na primer naročnik-graditelj-generalni izvajalec, opravlja isto podjetje. (z licencami in dovoljenja) Izvajalec izvaja praviloma nekaj določene vrste deluje. Na primer, urejanje okolice monolitna dela, ali dobava materialov (beton, armatura) itd. Razvijalec prek generalnega izvajalca (če je dogovorjen) z njim ne plača z denarjem, ampak s stanovanji! Torej izvajalec, da bi prej prišel do svojega denarja, pogosto prodaja stanovanja s popustom od 5 do 15 %!!! To je plus, vendar obstaja tudi minus: predpostavimo, da imata generalni izvajalec in izvajalec konflikt po izračunih (zaradi Nizka kvaliteta opravljeno delo ali sploh ni sprejet), in je že začel prodajati stanovanja iz pogodbe (potrebno je nahraniti delavce), ali pa je izvajalec opravil svoje delo, "zaveznik" pa ni uspel in zaradi tega , neizpolnjevanje rokov!
Tveganja so vsekakor prisotna in precej resna, tudi dvojna prodaja.
Ne bi smeli skleniti sporazuma, ne da bi najprej prebrali PD, dokumente, ki so jih izdali organi izvršilna oblast o gradbenem dovoljenju ter dokumentih (najemnina, lastništvo) o zagotavljanju in določitvi zemljišča za gradnjo, si oglejte dokumente, ki določajo vpletenost izvajalcev pri gradnji območja, ki vas zanima stanovanjski kompleks; dokumenti, ki potrjujejo razdelitev prostora med investitorje v obliki določenih stanovanj, dodeljenih vsakemu izvajalcu! Preučite odločitev o vključitvi razvojne organizacije in pogodbo za gradbena in inštalacijska dela. In kar je najpomembneje, transakcijski algoritem! Vse tukaj je treba natančno preučiti (sheme so lahko različne, odvisno od vrste pogodbe) ... in obstaja še veliko, veliko točk, ki jih boste pravilno izpolnili, če se obrnete na strokovnjaka.
S spoštovanjem, Ezhov A.V.
Praviloma to pomeni, da je razvijalec plačal del storitev pogodbene družbe s stanovanji. Ko izvajalci ponujajo, je cena nižja od cene razvijalca.
Čeprav je tu še vedno treba pogledati samega razvijalca, je lahko cena privlačna, sam objekt pa ima možnost, da bo na seznamih za dolgoročno gradnjo.
Tukaj je bolje pogledati vse na kompleksen način:
1. Primerjajte stroške stanovanj razvijalca z izvajalcem, včasih so izvajalci nekoliko višji, vendar je to redko
2. Poiščite največ informacij o razvijalcu in predmetu, ki jih lahko iščete na forumih, tudi na spbguru
3. Priporočljivo je, da greste v objekt in pogledate, kaj je tam, v kateri fazi, kako aktivno se gradi, in bolje je, da to storite ob delovnem dnevu ob delovni čas, saj ob vikendih v nekaterih objektih ljudje delajo minimalno.
Seveda obstaja razlika, vendar je v podrobnostih ... Glavna stvar je, da so dokumenti v redu - in pristojni strokovnjak bo razumel, od koga kupiti.
Nemogoče se je ne strinjati s prejšnjimi izjavami. Vendar pa se je pri izbiri med pogodbenim stanovanjem ali od graditelja po mojem mnenju treba voditi po privlačnosti cene in pravna čistost samo stanovanje, dokumenti. Do danes so zelo razširjeni primeri, ko izvajalci sami "rezervirajo" paket stanovanj od razvijalca, ne da bi "obesili" lastnino nase. V tem primeru bodo prodajne transakcije potekale v pisarni razvijalca (neposredna pogodba), plačilo preko r / računa. razvijalec, in cena - izvajalec. No, seveda, pristojni izvajalci za prodajo barter nepremičnin bodisi najamejo agencije, specializirane za prodajo takšnih stanovanj, bodisi najamejo zaposlenega - strokovnjaka za prodajo. Njihova naloga ni le iskanje končnega kupca, ampak tudi spremljanje objekta, napredka gradnje, konkurentov in izbire najbolj TEKOČNIH možnosti. Vsi dokumenti so skrbno pregledani. Posebej so določeni pogoji za izpolnjevanje obveznosti za dobavo in plačilo stanovanj.
FUNKCIJE IN NALOGE NAROČNIKA-RAZVAJALCA
STATUS NAROČNIKA-RAZVAJALCA
Stranke-razvijalci* - fizične in pravne osebe pooblaščen s strani investitorja za izvedbo investicijskih projektov.
* V nadaljevanju je naročnik razvijalec ZZ.
Stranke-razvijalci so lahko tudi investitorji. Hkrati se ne vmešavajo v podjetniške in (ali) druge dejavnosti drugih subjektov. investicijska dejavnost razen če je v sporazumu med njima določeno drugače.
Izbira PP in sklenitev sporazuma (pogodbe) z njim izvaja investitor predvsem na konkurenčni podlagi, ob prisotnosti praviloma sistema kakovosti v skladu z GOST R ISO 9000.
EA, ki ni investitor, ima pravico do lastništva, uporabe in razpolaganja s kapitalskimi naložbami za obdobje in v mejah pooblastil, določenih s sporazumom in (ali) državno pogodbo v skladu z zakonom. Ruska federacija.
AP, ki opravljajo ustrezne vrste del, morajo imeti licenco za pravico opravljanja svoje dejavnosti. Postopek za izdajo dovoljenj določi vlada Ruske federacije.
Pri izvajanju investicijskega projekta se del funkcij PP lahko prenese na katerega koli udeleženca v investicijskem procesu v skladu z dogovorom med njimi.
Dejavnost ZZ se konča po prijavi zagona objekta v lokalne avtoritete organov, razen če je v pogodbi z investitorjem določeno drugače.
ZZ opravlja svoje dejavnosti v skladu z zakonodajo Ruske federacije in zahtevami regulativnih dokumentov v gradbeništvu.
NALOGE STRANKE-RAZVAJALCA
Organizacija izvedbe investicijskega projekta (izvedba predprojektne priprave, analiza možnosti udeležencev investicije gradbeni proces, načrtovanje gradnje, vključno z načrtovanjem, raziskavami, raziskavami, razvojem, gradnjo in montažo, Zaključna dela, potresne raziskave in druga dela v zvezi z gradnjo in popravilom industrijskih in neproizvodni namen). Naloge PP lahko vključujejo celoten obseg organizacijskih in vodstvenih del, ki zagotavljajo gradnjo na ključ (na račun sredstev, ki se mu nakažejo po dogovoru z investitorjem). denar).
Zagotavljanje učinkovitosti kapitalske naložbe temelji na uporabi pri načrtovanju in gradnji progresivne proizvodnje in informacijske tehnologije, skladnost z normativi in standardi za projektiranje in gradnjo objektov, drugo individualne zahteve investitor za tehnični ravni in kakovost predmeta, ki omogoča doseganje konkurenčnega rezultata.
Obvezne zahteve so državni standardi zagotavljanje varnosti proizvodov, del in storitev za okolje, življenje, zdravje in premoženje ter druge zahteve, določene z zakonom Ruska federacija.
FUNKCIJE STRANKE-RAZVAJALCA
ZZ v procesu projektiranja, gradnje in zagona objekta opravlja naslednje funkcije.
PREDPROJEKTIRANJE IN NAČRTOVANJE GRADNJE
ZZ sklene pogodbo z investitorjem. Prevzame odgovornost za izvedbo investicijskega projekta v vseh fazah investicijskega procesa. Pogodba je pogodba med investitorjem in naročnikom, po kateri prvi nakaže sredstva, ta pa se zavezuje, da bo v zahtevanem roku izvedel dela pri izvedbi investicijskega projekta in opravljanje inženirskih storitev investitorju.
Oddaja, predvsem na podlagi konkurence, naročila za izvedbo del pri izvedbi investicijskega projekta. Kot izvajalec po pogodbi o delu in/oz državna pogodba sklenjeno v skladu s Civilnim zakonikom Ruske federacije, so vključene fizične in pravne osebe, ki imajo dovoljenja za opravljanje določenih vrst dejavnosti, pa tudi praviloma, če imajo sisteme kakovosti, ki temeljijo na GOST R ISO 9000.
ZAGOTAVLJANJE PROJEKTNE DOKUMENTACIJE IN ORGANIZACIJA GRADNJE
Opredeljuje faze načrtovanja. Izvaja izbor, predvsem na podlagi rezultatov pogodbenih ponudb, projektantska organizacija. Hkrati ZZ ocenjuje predlagane tehnično-ekonomske kazalnike načrtovanega objekta za gradnjo, podane v. nežna ponudba, tako dobro, kot organizacijski sistem upravljanje, vključno s sistemom nadzora kakovosti projektnih izdelkov v skladu z GOST R ISO 9000, finančno stanje projektantska organizacija.
Sklene z ustreznimi organizacijami, ki imajo dovoljenje za izvajanje gradbene dejavnosti, razvojne pogodbe projektna dokumentacija. RFP ob sklenitvi pogodbe določa zahteve glede časa razvoja, tehnične in ekonomske kazalnike, sestavo in obseg projektne dokumentacije, določa pogodbena cena dela, zavarovalni pogoji za tveganja v zvezi z izdelavo in izvedbo projektne dokumentacije, premoženjska odgovornost strank za neizpolnitev pogodbene obveznosti, pogoji uporabe in lastništva izdelane projektne dokumentacije, pogoji zaupnosti pri izvajanju pogodbe (pogodbe) in drugi pogoji.
Potrjuje projektno nalogo. Zagotavlja izhodiščne podatke za izdelavo projektne dokumentacije. Zagotavlja njihovo popolnost in kakovost. Zbiranje začetnih podatkov za projektiranje se lahko zaupa projektantski organizaciji.
Usklajevanje s projektantsko organizacijo koledarski načrt izvajanje del in izdajo projektne dokumentacije, spremlja njeno izvedbo.
Izvaja nadzor nad zagotavljanjem zahtevane ravni kakovosti projektantskih rešitev v procesu izdelave in izvedbe projektne dokumentacije ter prevzema, hrambe in prenosa s strani izvajalcev delovna dokumentacija.
Organizira obravnavo in potrditev arhitekturno-urbanističnih rešitev projektiranih objektov v organih upravljanja arhitekture.
Zagotavlja strokovnost projektne dokumentacije, vključno z državno okoljsko ekspertizo za oceno vpliva projektiranega objekta na okolje, za kar določi izpitne organe in sklepa ustrezne sporazume.
Organizira po ustaljenem postopku usklajevanje, potrditev in ponovno potrditev projektne dokumentacije ter vnos sprememb v projektno dokumentacijo na podlagi pripomb pregleda.
Na področju organizacije gradnje:
izbere, predvsem na podlagi rezultatov pogodbenih razpisov, generalnega izvajalca (izvajalca) za gradnjo. Naročnik projektant pri izbiri generalnega izvajalca (izvajalca) oceni pogoje za gradnjo objekta, navedene v razpisni ponudbi, tehnologijo gradbenih in instalacijskih del, ki jih izvaja izvajalec, opremo. potrebno opremo in vozil, notranji sistem nadzor kakovosti gradbeni proizvodi praviloma ob upoštevanju zahtev GOST R ISO 9000 (gradbena in inštalacijska dela, gradbeni materiali in strukture), ugled in finančno stanje izvajalca;
zaključuje z generalni izvajalec(izvajalec) pogodba o kapitalski gradnji, širitvi, rekonstrukciji oz tehnična prenova podjetja, zgradbe in objekti. Naročnik projektant ob sklenitvi pogodbe določi zahteve glede časa gradnje in kakovosti zgrajenega objekta, določi faze gradnje, v skladu s projektno dokumentacijo upošteva sestavo in nabor gradbenih materialov, konstrukcij, tehnološko opremo in druge vrste materialnih sredstev dobavi izvajalec, postopek naročanja, določa pogodbeno ceno del, pogoje za zavarovanje nevarnosti v zvezi z gradnjo, premoženjsko odgovornost strank za neizpolnjevanje pogodbenih obveznosti, pogoje zaupnosti pri izvajanju pogodbe ipd. . Naročnik-razvijalec lahko nastopa kot generalni izvajalec, če ima dovoljenje za ustrezno vrsto gradbene dejavnosti;
naročnik-razvijalec se dogovori o seznamu podizvajalcev, ki jih generalni projektant in generalni izvajalec vključita za izvedbo del na investicijskem projektu;
sprejme odločitev o potrebi po arhitekturnem nadzoru projektantske organizacije nad gradnjo objektov, sklene pogodbo za njegovo izvedbo in oblikovanje za to potrebne pogoje;
ureja nesoglasja, ki nastanejo pri izvedbi investicijskega projekta, vključno s terjatvami do projektantske organizacije, generalnega izvajalca gradbenih del in drugih organizacij, ki jih sodeluje naročnik projektant, o plačilu kazni (globe, denarne kazni) zaradi neizpolnitve ali nepravilne izpolnitve pogodbenih obveznosti;
organizira delo na prilagoditvi projektne dokumentacije v zvezi s spremembo regulativni okvir za projektiranje, gradnjo in obratovanje objektov v gradnji, pripombe in predloge v postopku gradnje in zagona objektov.
FINANCIRANJE GRADBENIŠTVA
Naročnik-razvijalec preveri dokumente, ki jih za opravljeno delo, dostavljene izdelke in opravljene storitve predložijo za plačilo organizacije, ki jih je pritegnila stranka (razvijalec).
Sprejema in plača delo na podlagi podpisanih dokumentov o obsegu in stroških opravljenega dela.
Financiranje in kreditiranje kapitalskih naložb v gradnjo javnih objektov na račun sredstev zvezni proračun se izvajajo v skladu s Pravilnikom o financiranju in posojanju kapitalske gradnje na ozemlju Ruske federacije, ki ga je odobrila Vlada Ruske federacije.
Vodi računovodske, operativne in statistične evidence, sestavlja in oddaja poročila o vseh vrstah dejavnosti v skladu s potrjenimi standardi po ustaljenem postopku. roki.
Zagotavlja prejem prenosov lastniškega kapitala (prispevkov) tretje osebe(investitorji) za gradnjo objektov in njihovo uporabo za financiranje te gradnje.
Predlaga vlagatelju poročila o porabi finančnih sredstev, o potrebi po finančna sredstva na naslednje obdobje, kot tudi na zahtevo operativne informacije o izvedbi investicijskega projekta (stanje izgradnje), kot tudi druga poročanja, določeno s pogodbo z investitorjem.
Sklene z zavarovalnicami, ki izvajajo pravne podlage izvajanje ustreznih zavarovanj, zavarovalnih pogodb v zvezi z razvojem in izvedbo investicijskega projekta.
Zagotavlja pravočasno odpiranje financiranja in pravočasno plačilo dela po pogodbah (pogodbah) z izvajalci (za izdelavo projektne dokumentacije, pogodbena gradbena dela, dobavo opreme in druge pogodbe za izvedbo investicijskega projekta).
LOGISTIKA
Naročnik-razvijalec zagotavlja gradnjo objektov s posebno tehnološko in drugo opremo in materiali, če mu je ta dobava dodeljena v skladu s pogodbo (pogodbo) z izvajalcem. V ta namen sklepa s proizvodnimi podjetji ali organizacijami, ki izvajajo dobave, pogodbe za dobavo gradbenih materialov, konstrukcij, tehnološke opreme in drugih vrst materialnih virov. Pri sklenitvi pogodbe (pogodbe) naročnik-razvijalec določi zahteve glede časa, obsega dobave in kakovosti dobavljenih materialno-tehničnih virov, določi zaporedje njihove dobave, pogoje za zavarovanje tveganj, povezanih z materialno-tehnično podporo. investicijskega projekta, premoženjska odgovornost strank za neizpolnitev pogodbenih obveznosti, pogoji zaupnosti pri izvajanju pogodbe (pogodbe).
Izvaja prevzem, knjigovodstvo in ustrezno skladiščenje opreme, izdelkov in materiala v skladišču ter njihov prenos na montažo ali v delo.
Uveljavlja reklamacije proizvodnim obratom ali dobaviteljem v primeru ugotovitve nepopolnosti ali napak na opremi in aparatih, glede kakovosti materialov ter njihove nepravočasne dobave in kratke dobave.
IZBIRA ZEMLJIŠČA IN RAZVOJ GRADBIšč
Stranka-razvijalec se obrne na lokalne oblasti z zahtevo za zagotovitev zemljišča za gradnjo objekta. V vlogi je treba praviloma navesti: namen in pogoje uporabe zemljiške parcele, vrsto in obseg predlagane gradnje, približno površino parcele.
Sestavi akt o rezervaciji zemljiške parcele za projektantska in geodetska dela.
Pripravi dokumente za dodelitev zemljišča (vključno s pravico do uporabe in lastništva zemljišča).
Od ustreznih operativnih organizacij pridobi dovoljenja za:
delo v coni nadzemnih vodov daljnovodi, komunikacijski vodi na prednostni poti železnice, na mestih prehoda podzemne komunale(kabel, plin, kanalizacija) in drugi, ki se nahajajo na gradbišče;
uporaba v času gradnje električne energije, plina, vode in pare iz obstoječih virov v skladu s projektom organizacije gradnje v primeru, da naročnik - razvijalec nima lastnih objektov za oskrbo s plinom, vodo, paro in energijo;
krčenje gozdov in ponovna zasaditev dreves, in potrebnih primerih- za prenos vozovnic za sečnjo.
Preseli državljane, ki živijo v hišah, ki so predmet rušenja, prenosa ali rekonstrukcije. Državljanom po potrebi povrne stroške zaseženih nasadov in pridelkov sadja in jagodičja, kot jih določa veljavna zakonodaja, ter stroške tistih, ki jih je treba porušiti. stanovanjske stavbe in stavbe, ki jim pripadajo na lastninskih pravicah.
Preverja izračune ostanka Knjigovodska vrednost porušene stavbe in objekte ter upravičenost njegove vključitve v predračunsko dokumentacijo za gradnjo. Ustvari geodetsko sredinska osnova za gradnjo.
Registri pri organih državnega arhitekturnega nadzora uradniki, izvaja tehnični nadzor gradnje, ter pridobi dovoljenje za izvajanje gradbeno-inštalacijskih del.
NADZOR NAD GRADNJE
Naročnik razvijalec usklajuje z ustreznimi organizacijami vprašanja v zvezi z montažo, testiranjem in registracijo proizvodne in tehnološke opreme, procesnih žerjavov, dvižnih mehanizmov, parnih kotlov in druge opreme in naprav, ki delujejo pod tlakom.
Izvaja kontrolo in tehnični nadzor nad gradnjo, skladnostjo obsega in kakovosti opravljenega dela s projektno dokumentacijo, stroški in časom del s pogoji pogodbe.
Pri izvajanju tehnični nadzor Razvijalec je odgovoren za:
- nadzor skladnosti gradbenih in instalacijskih del, uporabljenih konstrukcij, materialov in dobavljene opreme oblikovalske odločitve, zahteve gradbene kode in pravila, standardi, specifikacije in drugi regulativni dokumenti. (Naročnik-razvijalec lahko opravljanje funkcij tehničnega nadzora zaupa projektantski organizaciji. V tem primeru se združita funkcija tehničnega in arhitekturnega nadzora);
- pravočasno ukrepanje in spremljanje odprave ugotovljenih napak v projektni dokumentaciji, njeno revizijo (če je potrebno) in preprečevanje nerazumnega povečanja stroškov gradnje;
- preverjanje razpoložljivosti dokumentov, ki potrjujejo kakovost konstrukcij, izdelkov in materialov, uporabljenih v gradbeništvu ( tehnični potni listi, certifikati, rezultati laboratorijskih preiskav itd.);
- nadzor izvajanja geodetska dela v izgradnji;
- pregled in ocenjevanje, skupaj z zaposlenimi v gradbenih in instalacijskih organizacijah, opravljenega dela in konstrukcijskih elementov, skritih pri izdelavi naknadnega dela, ter zagotavljanje zahtev za prepoved proizvodnje nadaljnje delo pred izdajo potrdil za certificiranje skrita dela;
- izvedba takoj, ko je pripravljena s sodelovanjem predstavnikov splošnih naročnikov in specializiranih (inštalacijskih) organizacij ter projektantskih organizacij vmesnega prevzema kritične strukture zgradbe in konstrukcije - nosilci in razponi mostov, rezervoarjev, konstrukcij, nosilnih kovin in armiranobetonske konstrukcije itd.;
- sodelovanje pri inšpekcijskih pregledih, ki jih izvajajo organi državni nadzor, nadzor zgradbe stanje in skladnost z zasnovo opreme, dobavljene za vgradnjo, pri ocenjevanju kakovosti njene namestitve, pri kompleksnem testiranju in prevzemu;
- nadzor skladnosti obsega in kakovosti izvedenih in za plačilo predloženih gradbenih in montažnih del delovne dokumentacije;
- evidentiranje obsegov in stroškov prevzetih in plačanih gradbenih in instalacijskih del ter obsegov in stroškov slabo izvedenih gradbeno-inštalacijskih del s strani izvajalca ter stroškov odprave napak in predelav;
- nadzor razpoložljivosti in pravilnosti vodenja primarne izvedbene tehnične dokumentacije (izvedbene sheme, instrumentalno fotografiranje montiranih konstrukcij, delov stavb, objektov in inženirske komunikacije, splošnih in posebnih delovnih dnevnikih) in spremembah le-tega v zvezi z ugotovljenimi pomanjkljivostmi in napakami pri izdelavi gradbenih in instalacijskih del;
- spremljanje izvajanja s strani gradbenih in instalacijskih organizacij navodil in navodil avtorskega nadzora in organov državnega gradbenega nadzora ter zahtev tehničnega nadzora naročnika-gradbenika v zvezi z vprašanji kakovosti gradbenih in instalacijskih del ter objektov, izdelkov, materialov in uporabljeno opremo, ki zagotavlja pravočasno odpravo napak in pomanjkljivosti, ugotovljenih pri prevzemu določenih vrst del, konstrukcijskih elementov zgradb, objektov in objektov na splošno;
- Sodelovanje pri preverjanjih kakovosti, ki jih izvajajo sprejemne komisije posamezne strukture in enote, vrste gradbenih in instalacijskih del, opreme in mehanizmov ob njihovem prevzemu;
- sodelovanje pri pregledu objektov, stavb in objektov, ki so predmet konservacije, in pripravi dokumentacije za konzervacijo ali začasno prekinitev gradnje podjetij, stavb in objektov ter pri ocenjevanju tehnično stanje predmeti, ko se prenesejo gradbenim in inštalacijskim organizacijam za nadaljevanje del;
- sodelovanje pri inšpekcijskih pregledih, ki jih izvajajo organi državnega nadzora in gradbenega nadzora ter investitorske komisije;
- obveščanje organov državnega nadzora in gradbenega nadzora o vseh primerih izredno stanje na gradbiščih in obseg del za odpravo nesreč;
- zagotavlja izvedbo geodetskih meritev deformacij temeljev stavb in objektov, predvidenih s projektom, izvajanje nadzora geodetske raziskave in na podlagi njihovih rezultatov uporaba vseh sprememb izvršne oblasti glavni načrt
SPREJEM V OBRATOVANJE ZAKLJUČENIH OBJEKTOV
Naročnik-razvijalec skupaj z generalnim izvajalcem:
je Zahtevani dokumenti sprejemna komisija za zaključene gradbene projekte;
dokumentacijo o sprejemu predmetov v obratovanje za hrambo prenese uporabniku predmeta, razen če je z regulativnimi dokumenti lokalnih oblasti in / ali pogodbo (pogodbo) z investitorjem določeno drugače;
sodeluje pri delu sprejemne komisije za prevzem in zagon objektov, zgrajenih na stroške proračunska sredstva;
ustvarja v imenu vlagatelja sprejemna komisija in od izvajalca prevzema dela, končana z gradnjo objektov, zgrajenih na stroške podjetij, zasebnih investitorjev in drugih zunajproračunskih sredstev, razen če je v pogodbi (pogodbi) med investitorjem in naročnikom-razvijalcem določeno drugače;
izvaja zagon sprejeti predmet in prijavi zagon objekta pri lokalnih organih na način, ki ga ti predpišejo;
določa način delovanja objekta v obdobju testiranja in prevzema;
zaprosi organe državnega nadzora za pridobitev mnenja o predmetu, predloženem v sprejem;
prenese dokončane gradbene objekte na investitorja ali uporabniške organizacije, ki jih pooblasti investitor, oz določi investitor po vrstnem redu jih predloži v izvedbo;
sprejema od izvajalca po zakonu zapuščena gradbišča s sprejetjem ukrepov za varnost opravljenega dela.
Lahko tudi nastopa dodatne funkcije:
- zbiranje izhodiščnih podatkov in potrditev tehničnih pogojev;
- inženirske storitve;
- razvoj sistema ohranjanja gradbena tveganja, izbira zavarovalnice, pogajanja o zavarovalnih pogojih.
PRAVICE STRANKE-RAZVAJALCA
Naročnik-razvijalec ima za izvajanje nalog, ki so mu dodeljene, pravico:
zastopati investitorja v zavodih, organizacijah in podjetjih pri izvedbi investicijskega projekta;
odloča in vodi korespondenco o vprašanjih tehnično-ekonomskih ocen in izračunov investicij, izvajanja razpisov in javnih naročil, sklepanja pogodb (pogodb) za izdelavo projektne dokumentacije, delovnih pogodb (pogodb) za kapitalsko gradnjo in drugih pogodb (pogodb);
angažirati pristojne strokovnjake in organizacije kot strokovnjake in svetovalce za preverjanje stanja izvedbe investicijskega projekta, izdelavo projektne dokumentacije, gradnjo, dobavo in montažo opreme ipd., skladnost z določenimi roki za izvedbo investicijskega projekta in produkta kakovost v vseh fazah naložbeni cikel v času veljavnosti pogodbe (pogodbe) za izvedbo investicijskega projekta;
ustaviti proizvodnjo katere koli vrste del, če se izvajajo z odstopanjem od zahtev projekta in pravil, določenih s pogodbami;
zahtevajo izvajalce in druge izvajalce del (projektantska organizacija, splo gradbeni izvajalec) utemeljitev vrednosti predlagane cene del (izdelava projektne dokumentacije, izvedba gradbeno-montažnih in drugih del in storitev);
končati v enostransko na lastno pobudo sporazume (pogodbe) z udeleženci investicijskega projekta v primeru nemotiviranega povečanja pogojev opravljanja dela z njimi, v primeru neizpolnjevanja zahtev glede kakovosti izdelkov, projektne dokumentacije, gradbenih in instalacijskih del, dobavljeno opremo in druge vrste del ter v primeru odvzema dovoljenj za gradbeno dejavnost;
prenos upravljanja investicijskega projekta na drugo pravno osebo ali državljana (vodja projekta), ki je pooblaščenci naročnika in nastopa v njegovem imenu ter zastopa njegove interese ves čas veljavnosti pogodbe za izvedbo investicijskega projekta;
vzpostavlja neposredne stike s projektantskimi in gradbenimi podizvajalci in svetovalci, ki jih angažirajo, ob pisnem soglasju generalnega projektanta in generalnega izvajalca;
uporablja projektno dokumentacijo po lastni presoji v skladu z veljavno zakonodajo, razen če je v pogodbi o izdelavi projektne dokumentacije in pogodbi z investitorjem določeno drugače;
nadaljevati financiranje izvedbe investicijskega projekta na račun lastnih ali izposojenih sredstev v primeru začasne prekinitve financiranja investitorja, s pridobitvijo pravic delno lastništvo predmet na vložena sredstva, na podlagi dodatni dogovor z investitorjem.
ODGOVORNOST LASTNIKA-RAZVAJALCA
Naročnik razvijalec nosi celotno premoženjsko in drugo odgovornost, predvideno z zakonom, na:
izpolnjevanje vseh obveznosti iz pogodbe z investitorjem in pogodb z izvajalci (za izdelavo projektne dokumentacije, pogodbena gradbena in inštalacijska dela in druge vrste del);
kakovost investicijskega projekta, sprejetega in plačanega v določenih rokih (projektna dokumentacija, zgrajeni objekt in druge vrste investicijskih projektov);
izpolnjevanje obveznosti glede pogojev zagona objektov;
izpolnjevanje obveznosti, določenih v pogodbah med udeleženci pri izvedbi investicijskega projekta. Stranke drugim izvajalcem povrnejo izgube, vključno z izgubljenim dobičkom, ki nastanejo zaradi prenehanja izpolnjevanja njihovih obveznosti po pogodbah z njimi;
izvajanje funkcij in uporaba pravic, podeljenih naročniku-razvijalcu.
V normativni dokumenti različnih ravneh podana je definicija tako naročnika kot razvijalca. Toda z mejami teh konceptov in funkcijami oseb, ki jim ustrezajo, se pojavijo težave. Ne vsi zakonodajnih virov enako opredelijo vlogo razvijalca, pri nekaterih pa takšna številka sploh ni upoštevana. Poleg tega lahko funkcionalni razvijalec prevzame funkcije stranke. Vse to vodi v dejstvo, da se funkcije stranke in razvijalca pogosto združijo. Vendar pa takšna povezava ni vedno mogoča.
Torej »Pravilnik o naročniku pri gradnji objektov za državne potrebe", ki je v Rusiji veljal od leta 2001, prekliče prej obstoječe "Predpise o naročniku-razvijalcu" iz leta 1988 in ureja funkcije, pravice in obveznosti ločene osebe stranke, čeprav je v tem prisotna tudi definicija razvijalca. regulativni dokument. Zato pri gradnji objektov, ki niso za državne potrebe in v primerih, ko naročnik in izvajalec kot dva različna gospodarska subjekta vstopata v poslovni odnos, je treba določiti jasno razliko med njima.
Vprašanje ugotavljanja razlike med funkcijami različni igralci v gradbeništvu se ne zmanjša le na ustvarjanje najbolj učinkovit model delo na projektu. (Čeprav tipizirane izkušnje in dobro uveljavljene interakcijske sheme poenostavljajo dejavnosti udeležencev in pomagajo preprečiti številne napake). Pri vodenju gospodarskih sporov je pomembna rešitev vprašanja z opredelitvijo meja pravic in odgovornosti. In ker se bodo pravosodni organi, ki sprejemajo odločitve, pri izbiri ravnali po določbah regulativnih dokumentov, se je treba obrniti na primarne vire.
Različno zvezni zakoni skrb različne vidike gradbene dejavnosti.
Zahteve zakonov se odražajo v različnih kodeksih in predpisih, ki veljajo na ozemlju Rusije. Zvezni zakon 372 "O spremembah urbanističnega kodeksa Ruske federacije ..." pojasnjuje tudi koncept razvijalca in tehnične stranke, povezane z njim.
Razvijalec je v skladu z Urbanističnim zakonikom Ruske federacije, spremenjenim leta 2016, fizična ali pravna oseba, ki zagotavlja gradnjo, remont, rekonstrukcija, inženirska raziskava in priprava projektne dokumentacije za to na zemljišču v njegovi lasti (razvijalec) ali na mestu drugega imetnika pravice. Med slednje sodijo imetniki pravic, ki so jim bila prenesena pooblastila države oz občinski odjemalec za gradnjo.
V primeru takšnega prenosa pooblastil se obseg funkcij razvijalca in državnega odjemalca križa. Hkrati zakonik v svoji definiciji določa številne formalne omejitve za gradnjo na mestu drugega imetnika pravice, torej definicija pravi:
Od julija 2017 16. odstavek čl. 1 zakonika na podlagi zveznega zakona 372 se spremenijo. Zlasti je navedeno, da ima razvijalec pravico prenesti svoje funkcije na tehničnega naročnika (če te funkcije določa zakonodaja o urbanistične dejavnosti).
Kodeks niti konceptualno niti funkcionalno ne ločuje izrazov "razvijalec" in "kupec". Hkrati se loči pojem "tehnična stranka". Kot je bilo spremenjeno pred julijem 2017, bi lahko bila tehnična stranka pravna in fizična oseba, ki bi delovala na strokovni podlagi. Od druge polovice leta 2017 je lahko tehnična stranka le pravna oseba, ki jo pooblasti razvijalec. Tehnična stranka lahko v imenu razvijalca sklepa pogodbe:
Poleg tega tehnični naročnik potrdi projektno dokumentacijo in podpiše dokumente, ki so potrebni za pridobitev dovoljenj za zagon.
Pomembno je, da funkcije tehnične stranke po tej izdaji lahko opravlja le član samoregulativna organizacija na ustreznih področjih inženirskih raziskav, projektiranja, gradnje, rekonstrukcije, remonta objektov kapitalne gradnje. Obstajajo pa nekatere izjeme, ko članstvo v samoregulativnih organizacijah ni potrebno (47. člen, točka 2.1, 48. člen, točka 4.1, 52. člen, točka 2.2).
V Civilni zakonik pri opisu odnosov z udeleženci v gradbenem procesu se uporablja pojem "stranka". Tu je naročnik ena od pogodbenih strank, ki daje nalogo drugi pogodbeni stranki - izvajalcu - in se zavezuje, da bo sprejel rezultat dela in plačal delo (702. člen).
Isti kodeks glede izvedbe pogodbe gradbena pogodba dodatno zavezuje naročnika, da pravočasno zagotovi zemljišče za gradnjo (1. točka 747. člena). Poleg tega mora naročnik (v skladu s pogodbo) izvajalcu prenesti v uporabo stavbe, potrebne za delo, zagotoviti prevoz blaga na njegov naslov, oskrbo s paro in vodo ter električno energijo (2. odstavek 747. člena).
Ta članek opisuje dolžnost, ki temelji na dejstvu, da:
Na podlagi tega je treba figuro naročnika poistovetiti s figuro razvijalca kot predmet urbanističnega načrtovanja. V praksi gradbenih dejavnosti se za takšno osebo uporablja ime naročnika-razvijalca.
"Predpisi o naročniku pri gradnji objektov za državne potrebe" so bili odobreni z resolucijo Gosstroja Ruske federacije leta 2001. Poleg urejanja funkcij, pravic in odgovornosti naročnika Uredba daje dve ločeni opredelitvi figur naročnika in razvijalca:
Tu so tri glavne razlike:
Iz tega izhaja, da če se pravna oseba, ki ima v lasti zemljišče (lastniško ali najemno), odloči za izvedbo gradbenega programa in se hkrati samostojno vključi v izvedbo projekta, bosta vlogi razvijalca in naročnika biti združeni v isti subjekt, kar bo dalo formalno pravico, da se takšna oseba imenuje stranka-razvijalec. Če kateri od pogojev ni izpolnjen (na primer, subjekt je posameznika), potem obstajajo dvomi o pravni veljavnosti takega združenega imena.
Glede na dejstvo, da je v Urbanističnem zakoniku (rev. 2016) nosilec projekta opredeljen kot posameznik in kot pravna oseba, je treba vprašanje v tem delu značilnosti predmeta predložiti v obravnavo. sodstvo v primeru poslovnega spora iz te zadeve.
Del zmede pri vprašanju meja pooblastil in funkcij naročnika-razvijalca vnaša obstoj v rusko govorečem prostoru interneta veljavne določbe o naročniku-razvijalcu, ki je ohranil podobno ime dokument, ki je v Rusiji od leta 2001 postal neveljaven. Takšna uredba je na primer v veljavi v Kazahstanu. V tem državni standard, med drugim so predstavljene definicije naročnik-razvijalec v eni osebi, državni naročnik v drugi:
pogosto na Ruski forumi prav ta definicija naročnika-razvijalca (v skrajšani obliki) se navaja kot dokaz v sporih o enotnosti vlog subjekta. Vendar pa je s pravnega vidika napačno uporabljati zakonodajo Republike Kazahstan pri obravnavi vprašanj, povezanih z ruskimi pravnimi normami.
Poleg tega je z istega pravnega vidika napačno navajati kot dokaz norme zastarelih dokumentov (na primer Pravilnik iz leta 1988 o naročniku-gradbeniku) ali definicije, podane v različnih slovarjih in referenčnih knjigah. Takšni viri so sprejemljivi za osebno seznanitev s problematiko, vendar pri reševanju gospodarskih sporov pravno področje so svetovalne, včasih pa tudi sporne (če avtor referenčnega članka v njem izrazi svoje zasebno mnenje). Obveznost pridobijo le tisti pojmi, ki so odobreni z zakonom in dešifrirani v besedilih s pomočjo receptov.
Pri reševanju terminološke problematike ne izstopa pravna, temveč filistična uporaba terminologije v gradbeništvu (ki se pogosto izkaže za zelo blizu zakonsko uveljavljenim pojmovnim normam). Torej, v običajni praksi gradnje nedržavnih objektov, da bi subjekt opredelili z izrazom "naročnik-razvijalec", je običajno dovolj, da ima organizacija zemljišče in, ko se je odločila, da bo na njem zgradila objekt, se sama ukvarja z izvedbo gradnje. Pogosto v podobni primeri, takšno podjetje prevzame tudi funkcije generalnega izvajalca, ki izvaja popoln nadzor vse gradbene procese, ki samostojno izvajajo dela in/ali vključujejo podizvajalce. Če hkrati podjetje vlaga v gradnjo lastna sredstva, potem se naštetim vlogam doda še vloga investitorja.
Kombinacija funkcij v gradbeništvu daje kompleksne konstrukte, pri katerih je naročnik lahko tako investitor kot razvijalec, izvajalec pa je lahko hkrati razvijalec, generalni izvajalec in podizvajalec itd. Na splošno je v vsakdanjem dojemanju funkcija prednost pred pravnimi tankostmi. Ker pa zakonodaja ureja dejanske realnosti življenjskih procesov, obstaja delno ali popolno sovpadanje običajnega in pravnega stališča do tega vprašanja.
Ob upoštevanju sprememb Urbanističnega zakonika je lahko izvajalec gradnje izvajalec ali samostojni podjetnik posameznik ali pravna oseba, ki je sklenila gradbeno pogodbo. Gradbenik po pogodbi o izvajalcu lahko izvaja gradnjo, če je član samoregulativne organizacije na področju svetovanja pri gradnji, rekonstrukciji, remontu, pa tudi pravne osebe, vključene v določene faze gradbenih del oz. samostojni podjetniki. Takšne osebe lahko sodelujeta tako razvijalec kot tehnični naročnik.
Ker so v praksi in regulativnih dokumentih funkcionalno pogosto identificirani kupci in razvijalci, lahko upoštevamo obseg nalog te figure v gradbeništvu kot celoti.
Glavne funkcije razvijalca-stranke vključujejo:
Kompleksni scenarij sodobnega gradbenega procesa z zabrisovanjem meja klasičnih konstrukcij in scenarijev vodi do delne kombinacije nekaterih funkcij investitorjev, naročnikov, razvijalcev, generalnih izvajalcev in podizvajalcev.
