Navodila
Prvi pregled dokumente prodajalec, ali je res to, kar je. Potni listi so lahko ponarejeni, zato prosite druge, naj vam pokažejo dokumente identifikacijo, kot je polica zdravstvenega zavarovanja oz vozniško dovoljenje.
Če je oseba registrirana v tem stanovanju, si oglejte stran. V drugih dokumentih je treba navesti tudi naslov registracije. Idealna možnost bi bila, če greste v urad za potne liste in se osebno prepričate. Ne pozabite poklepetati s sosedi.
Če vam oseba ne vzbuja zaupanja ali izgleda kot odvisnik od alkohola, ga ne bojte prositi za potrdilo, da ni registriran v nevropsihiatrični ambulanti. Tako se boste izognili morebitnim sodnim postopkom za izpodbijanje prodajne pogodbe, saj je bila oseba v času sklenitve pogodbe nesposobna.
Preverite dokumente za lastništvo: privatizacijski akt, kupoprodajna pogodba, lastninsko potrdilo. V nobenem primeru ne kontaktirajte kopij in celo tistih, ki so notarsko overjene. Vse dokumente ki so vključeni v prodajno-nakupovalne posle, morajo biti predstavljeni v izvirni obliki.
Če oseba ni edina oziroma lastnica stanovanja, potem mora obstajati soglasje vseh solastnikov, ki je notarsko overjeno. Če je v stanovanju prijavljen otrok, potem mora biti prodajno dovoljenje skrbniškega odbora. Če je stanovanje pridobil, se pozanimajte, ali so za to zaprosili še dediči. Če prodajo stanovanja izvaja, potem se obvezno srečajte z lastnikom. Pojdite na stanovanjsko pisarno, nenadoma je v stanovanju ob prodaji prijavljen nekdo drug.
Zahtevajte do enotni register in ugotovite, ali je bilo to stanovanje predmet sodnega postopka. Če je primer potrjen, se posvetujte s strokovnjakom, če obstaja nevarnost ponovnega odprtja primera na podlagi novo odkritih dejstev. Oglejte si prejšnje ponudbe v zvezi s tem stanovanjem. Strokovnjaki menijo, da če je stanovanje prodano prvič v zadnjih treh letih, potem je ta transakcija varna, vendar odstotek tveganja ostaja.
Opomba
Če je stanovanje več let prehajalo od lastnika do lastnika, je bolje, da se s takšnim stanovanjem ne spuščate. Pozorno preberite vse točke, ki so natisnjene v pogodbi, v nobenem primeru ne podpisujte neznanih dokumentov, sicer tvegate, da boste prevarani.
Pozorno preučite vse podrobnosti o prodaji in nakupu. Ne bojte se postavljati vprašanj, ki vas zanimajo.
Viri:
Temeljita analiza pravne čistosti stanovanja pred nakupom v prihodnosti bo lastnika nepremičnine zaščitila pred morebitnimi težavami, povezanimi s pridobitvijo sekundarnega stanovanja. Poleg tega je taka analiza v moči ne le odvetnika, ampak tudi navadnega kupca.
Navodila
Ko ste iz večine ponudb na nepremičninskem trgu izbrali stanovanje, ki ga boste kupili, najprej preverite lastninsko listino zanj. Prosite najemodajalce, da vam pokažejo dokumente, ki jih imajo v rokah: prodajne in kupoprodajne pogodbe, menjavo, donacijo, najemno pogodbo (če obstaja), tako imenovano »zeleno« in tako naprej.
Vse natančno preglejte. Opozoriti vas moramo, če dokumenti vsebujejo spremembe, popravke, izbrise, ki niso notarsko overjeni ali podpise vseh oseb, ki so sodelovale pri pogodbah. Še posebej bodite previdni, če lastnik nepremičnine nujno proda nekaj, kar mu je pravkar podarjeno ali zapuščeno. kvadratnih metrov od osebe, ki ni njegov sorodnik. Ta situacija zahteva posebno skrb pri preverjanju dokumentov za katero koli vrsto nepremičnine.
Preverite zgodovino stanovanja, ki ga kupujete. Takšni podatki so prikazani v Enotnem državnem registru nepremičninskih pravic (Enotni državni register nepremičninskih pravic). Prikazuje vse transakcije, prenose lastništva, zasege te nepremičnine itd. Prosite lastnike, da vam pokažejo izpisek iz USRR, da se boste lahko prepričali, da je stanovanje pravno čisto v zadnjih 10-15 letih. Če v izjavi opazite njeno pogosto preprodajo in bivanje naslednjih najemnikov v njej med kratki roki- bolje bodite pozorni na druge nepremičnine. Povsem možno je, da tukaj z dokumentacijo ni vse v redu.
Nakup stanovanja je sam po sebi precej težaven in tvegan podvig, saj ima kupec možnost kupiti "nečisto" stanovanje. Težava je lahko različni dolgovi, ki se naknadno ponovno izdajo novemu lastniku. Kako se izogniti težavam in preveriti stanovanje pred nakupom, bomo izvedeli naprej.
Preverite potni list vašega prodajalca. Problem je v tem, da morda ni pristen. Neverodostojni potni listi so jasno določeni s sodobnim zakonom, njihov seznam pa je prikazan na spletni strani Ministrstva za notranje zadeve Rusije. Če se izkaže, da potni list ni veljaven, je bolje zavrniti transakcijo.
Zadeva je nekoliko bolj zapletena, če nastopa v imenu prodajalca tretja oseba... Za noter v tem primeru potekalo v polni meri zakona, zelo pomembno je imeti pooblastilo, katerega vzorec lahko.
To morate dokazati, da dokažete odsotnost zlonamerne namere. Upoštevajte, da je pooblastilo notarsko overjeno, ker brez notarsko overitev to ne pomeni nič. Vprašajte, zakaj prodajalec sam ni prisoten pri transakciji in zakaj tretja oseba nastopa v njegovem imenu. Odgovor mora biti jasen in jedrnat, brez vprašanj.
V pooblastilu preberite tudi, kakšne pravice ima pooblaščenec. Ali lahko oseba pred vami dobi denar za stanovanje ali pa so njegove možnosti omejene le na pogajanja.
Obstajajo situacije, ko nesposoben prodajalec poskuša prodati dom po nizki ceni. Če po prvem osebnem srečanju obstajajo dvomi o njegovi ustreznosti, se lahko pogovorite s sosedi ali sorodniki prodajalca, če želite izvedeti več o njegovem življenju. Toda v najboljšem primeru zavrnite nakup takega doma.
Če imate še vedno vprašanja ali vam prodajalec ni posredoval nobenih dokumentov, jih lahko zahtevate. Če išče razloge, da vam ne pokaže nobenih dokumentov, potem je vredno razmisliti o njegovi poštenosti. Obvezno se pogovorite s prodajalcem - postavljajte mu vprašanja, opazujte njegovo reakcijo. Reakcija poštene osebe na katero koli vprašanje o stanovanju ne bo povzročila agresije ali zanikanja, če pa vas želi zavajati, lahko oseba gradi nejasne odgovore in poskuša podatke na vse možne načine skriti.
Za začetek se seznanite z dokumenti, ki jih bo prodajalec zagotovil, nato pa, da bi dobili popolno sliko stanovanja in njegove "preteklosti", vprašajte druge. totalna teža zahtevani podatki izgledajo tako na naslednji način:
Če prodajalec trenutno nima nobenih dokumentov, nam sporočite, da boste transakcijo pripravljeni zaključiti šele, ko vam bodo predloženi vsi dokumenti. Seveda, da se izognete nekoristnim sestankom, prodajalca vnaprej po telefonu obvestite, katere dokumente naj pripravi. To bo priročno za obe strani in bo prodajalcu pomagalo pripraviti dokumente vnaprej.
Na koncu izvedite klasičen standardni pregled vseh papirjev. Pred seboj morate imeti originale ali overjene kopije. Na njih niso dovoljene kakršne koli opombe ali popravki. Vse dokumente mora lastnik podpisati in zapečatiti. Ta merila vam bodo pokazala pristnost predloženih dokumentov.
Preverjanje čistoče stanovanja prek Rosreestra je danes postalo še posebej enostavno, saj lahko naročite izpisek iz USRR, elektronsko vprašanje oz spletne informacije o objektu. Kaj je mogoče ugotoviti in ugotoviti s pomočjo tovrstnega dokumenta?
Za pridobitev navedenih informacij, ki so trenutno aktualne, sledite tem korakom:
Goljufije s prodajo stanovanj so vse pogostejše, zato bo govoril odvetnik Igor Kovalsky celoten seznam dokumenti, ki jih je treba preveriti pred sklenitvijo kupoprodajne pogodbe:
Dokumenti za stanovanje so bistveni del naše preverjanje. Upoštevajte, da mora biti večina teh v rokah lastnika, nekaj pa jih prejme Dodatne informacije je dokaj preprost postopek. Vsak prodajalec ve, katere dokumente bo moral pokazati kupcu. Se pravi, če se ni pripravil na vaše srečanje in ni zbral potrebnih podatkov, je to razlog za razmišljanje.
Nazadnje posodobljeno januarja 2019
Nakup stanovanja je zelo resna zadeva. Ta dogodek ni en dan. Za iskanje zakonito čistega stanovanja in pravilno ureditev nakupa stanovanja je potrebna pomoč nepremičninskega posrednika ali odvetnika na področju prometa z nepremičninami. Toda vsi nimajo znanega odvetnika ali nepremičninskega posrednika, ki bi mu lahko v tej zadevi popolnoma zaupali.
Vendar, če veste, kako pravilno pristopiti k rešitvi tega vprašanja, potem ni vse tako težko. Načeloma je enostavno vse narediti sami ali jasno in kompetentno nadzorovati delo najetega nepremičninskega posrednika / odvetnika. Torej, za uspešen nakup stanovanja morate iti skozi tri faze:
Pravilna izbira stanovanja je ključ do uspešnega nakupa. Najprej se morate odločiti o značilnostih ohišja:
V prihodnosti je treba raziskati trg cen, da bi pometli sumljiva stanovanja(če so cene prenizke) in ne dovolite, da bi se brezkompromisni prodajalec prijel (če so cene previsoke). Zavedati se trenutne cene si lahko ogledate lokalni časopis z malimi oglasi ali regionalna spletna mesta za nepremičnine.
Po oceni je treba razmisliti o posebnih možnostih. Priporočljivo je, da izberete stanovanje z lastnimi očmi. Oglasi za klicanje vam ne bodo dovolili želeni rezultat... Prav tako ne smete slepo zaupati nepremičninskemu posredniku, ki bo ponudil možnosti. Najboljši primer- če najdeš stanovanje, ki ga potrebujete prek prijateljev. To bo odpravilo veliko skrbi. Pri pregledu stanovanja bodite pozorni na:
Če je vaša izbira odločena, potem morate nadaljevati s preverjanjem stanovanja glede pravne čistosti.
To je ena najpomembnejših stopenj. Pri preverjanju bi morali posvetiti največjo skrb, da v prihodnosti ne bo težav in težav. Pred nakupom stanovanja obvezno preverite:
Prodajalec mora imeti dokumente o pravni in tehnične narave, in sicer:
Nasvet: V primeru, da je lastništvo na podlagi sodne odločbe, je treba k nakupu takšnega stanovanja ravnati skrajno previdno. Konec koncev se je na takšno odločitev mogoče pritožiti in stanovanje bo vrnjeno. nekdanji lastnik... Toda ali vam bodo denar vrnili?
Zahtevajte dokumente v izvirnikih in prosite za možnost, da iz njih naredite kopije. Pri samostojnem pregledu dokumentov bodite pozorni na:
Upoštevajte, da v takih dokumentih niso dovoljeni izbrisi, lise, popravki itd. Če so takšni elementi prisotni, bodite pozorni, morda imate v rokah ponaredek. Ker od leta 2015 ni bilo izdanih nobenih potrdil za nepremičnine, za ustreznost prosite prodajalca, da naroči izpisek iz državnega registra nepremičnin ali ga zahtevajte sami.
Prav tako lahko prosite prodajalca, da naroči lastninske dokumente prek Rosreestra (s pečatom Rosreestra). To je potrebno za potrditev. ločen dokument vprašljivo.
Lastnik oziroma zastopnik stanovanja ima pravico prodati stanovanje. notarsko overjeno pooblastilo... Prodajalec je lahko:
Podrobnosti prodajalca vključujejo:
Če imate opravka s predstavnikom, vam je vseeno se je treba sestati z lastnikom(-i) in razpravljati o vprašanju načelnega dogovora za prodajo stanovanja, prosite, da pokažete svoj potni list, prepišite podatke ali naredite kopijo. Tehnične težave je mogoče obravnavati zaupnik... Če vam takšno srečanje zavrnejo, potem morda ta posel ne obeta dobro. Prav tako je treba preveriti veljavnost pooblastila. Obiščite notarja, ki je izdal pooblastilo, in se pozanimajte o njegovi veljavnosti. Vprašaj, če se je odzvala.
Bodite še posebej pozorni, ko je lastnik (eden od lastnikov) otrok:
Bodite pozorni na poroko prodajalca. Zahtevajte poročni list. Če je bilo stanovanje kupljeno med poroko. Sestanek s prodajalčevo ženo (možem) je nujen, saj se bosta v vsakem primeru morala strinjati s poslom.
Pri sklenitvi posla v vsakem primeru zahtevajte soglasje zakonca (stanovanje je bilo kupljeno v zakonu ali pred njim), tudi od prvega, saj je pomanjkanje takega soglasja lahko razlog za sodni spor.
Po srečanju s prodajalcem prek znancev na policiji, pri sodni izvršitelji zasebno preveri njegov ugled. Prosite nepremičninskega posrednika (če uporabljate njegove storitve), naj svoje kolege vpraša, ali se sliši ime prodajalca. Tako se boste lahko izognili poslu s prevarantom.
Pred sklenitvijo posla je treba vse osebe odpustiti iz stanovanja (včasih je dovoljeno v pogodbi navesti obveznost prodajalca, da v kratkem času po transakciji izseli registrirane osebe, vendar je bolje, da ne ustvarite takšne težave zase), sicer bodo imeli pravico ostati po prodaji in bo njihova prisilna izselitev postala vaš glavobol.
Prosite prodajalca za novo potrdilo iz potnega lista o odsotnosti registriranih oseb. Vendar ne pozabite, da takšno potrdilo ne bo vsebovalo podatkov o začasno odpuščenih osebah. je O:
O odpuščenih lahko izveste iz razširjenega (arhivskega) izpiska iz hišne knjige. Pridobite ga pri najemodajalcu in ne oklevajte in vprašajte uradnika za potne liste o takih osebah. Če se bodo takšni državljani znašli, bodo lahko svojo pravico do bivanja v stanovanju izjavili tudi po prenosu na drugega lastnika. Takšne ljudi je težko izpisati tudi na sodišču.
Vse pravne spore o stanovanju je mogoče obravnavati na ozemlju civilno sodišče na naslovu stanovanja. Informacije o sodni spor v zvezi z lastnikom stanovanja lahko dobite:
Če je stanovanje prišlo k prodajalcu po dedovanju, ne bo odveč, da se obrnete na notarja na kraju odprtja dediščine. Z lastnikom obiščite notarsko pisarno in se tam pozanimajte o odsotnosti drugih upravičencev do dediščine.
Ko se stanovanje oddaja v areni, se sklene najemna pogodba, pride do hipoteke ali aretacije, potem pa ob spremembi lastnika takšne obremenitve in rubež ostanejo v veljavi (čeprav je praviloma nemogoče izvesti posel/registracijo pod aretirati). To omejuje pravice kupca do popolnega lastništva doma. Poleg tega obstaja nevarnost popolne izgube lastnine. Zato pri nakupu stanovanja takšnih okoliščin ne bi smelo biti.
V registracijskem uradu lahko dobite izpisek iz državnega registra (ali na internetu na t.i. " Javni zemljevid Tam so v posebnem razdelku navedeni vsi podatki o obremenitvah.Če obstajajo zapisi o tem, potem ne smete poslušati izgovorov prodajalca.Priporočamo, da takšno stanovanje zavrnete.
Če pa se prodajalec strinja, da bo rešil težavo (na primer odplačal hipoteko), potem:
Pri nakupu stanovanja se lahko izkaže, da je v dolgovih. Seveda je treba takšne dolgove plačati nekdanji lastniki... ampak tožbe bo prišel na ime novega lastnika. Lahko se izkaže, da se bo tekoče plačilo pobotalo z dolgovi in potem bo kupec dolžnik. Možno je, da bodo komunalne službe izklopile elektriko, plin, vodo itd. Pri dolgovih za prispevke za kapitalska popravila imajo ti dolgovi sukcesivno veljavo (tj. se prenesejo na novega lastnika). Takšnim posledicam se je mogoče izogniti z razumevanjem prisotnosti takšne "dote".
To zahteva:
Stanovanje je možno preurediti ali opremiti (namestitev dodatnih velikih električnih, plinskih, hidravličnih enot ali prestavitev inženirskih in komunikacijskih omrežij). Takšne spremembe niso vedno legalizirane. Zato pri pregledu stanovanja preverite tehnični načrt z dejansko nastavitvijo. Bolje je, da pokličete uslužbenca ZTI in to storite skupaj z njim.
Upoštevajte, da v tehnični potni list morda že obstaja žig o nedoslednosti prenove, zato ta dokument podrobneje preučite.
Upoštevajte, da če je stanovanje kupljeno brez legalizirane prenove, boste morda prisiljeni obnoviti na sodišču star videz stanovanj, kar je lahko velik strošek.
Ko je stanovanje pregledano, lahko podate soglasje k sklenitvi posla in se pripravite na njegovo registracijo. Ta postopek je običajno sestavljen iz naslednjih korakov:
Ni vedno mogoče izpolniti dokumentov v enem dnevu ali zbrati zahtevanega zneska za stanovanje. Zato, da prodajalec ne prejme več kot donosna ponudba ob nakupu in ni zavrnil transakcije z vami, je treba pravno urediti dogovor. Če želite to narediti, lahko izberete strani:
Vsa ta dejanja je treba opraviti pisno in po možnosti pred pričami. In vendar največ učinkovit način zavezati prodajalca nase je sklenitev depozitne pogodbe. Ker če si lastnik premisli o prodaji stanovanja, bo moral plačati dvojna velikost polog. Lahko pa je tudi kupec neugoden položaj, če zavrne posel iz nespoštljivih razlogov (ni imel časa zbrati denarja, našel boljše stanovanje itd.). Posledica tega bo izguba depozita.
Najprej morate skleniti depozitno pogodbo, v kateri morate navesti:
Navedeni dogovor mora biti podpisan na vsaki strani in na koncu besedila. Pogodba je sestavljena v dveh izvodih za kupca in prodajalca.
Drugič, o dejstvu prenosa depozita se sestavi potrdilo, prodajalec ga napiše in v njem navede:
Račun se sestavi ročno v enem izvodu in izroči kupcu. Znesek vplačanega varščine je vključen v ceno apartmaja.
Prodajalec mora pripraviti dokumente za nakup stanovanja, kupec plača le državno pristojbino. Njegova velikost je 2000 rubljev (možne so tudi druge velikosti, odvisno od nestandardne situacije). Pri pripravi pogojev prodajne pogodbe pa mora sodelovati kupec. Priporočljivo je, da se tak sporazum pred podpisom predloži v preverjanje neodvisnemu odvetniku. Takšno posvetovanje ne bo drago, vendar vas bo rešilo težav pri oddaji dokumentov v območni urad ter pri nadaljnji uporabi in lastništvu stanovanja.
V kupoprodajni pogodbi stanovanja je treba navesti naslednje podatke:
Običajno se preda registracijski urad ali MFC naslednji seznam dokumenti za nakup stanovanja:
Morda bo treba zagotoviti dodatni dokumenti pri nakupu stanovanja, če je to povezano z individualnostjo posla. Takšne dokumente bo prijavil registrar, ki dokumente prejme.
Bolje je, da podpišete dokumente in nakažete denar za stanovanje v prisotnosti registrarja v območni pisarni ali notarja (če pogodbo potrdi on).
Ne pozabite od prodajalca prejeti potrdila o nakazilu denarja in o odsotnosti zahtevkov za plačilo (ki ga v prosti obliki sestavi prodajalec sam v enem izvodu).
Če je denar nakazan pred predložitvijo dokumentov na registrski urad, prodajalec ne sme priti na registrski urad, da bi prijavil prodajo in nakup stanovanja, ali kako drugače odlašati ali celo zavrniti izvedbo posla. In tudi če obstaja potrdilo o nakazilu denarja, ga bo težavno vrniti in morda le prek sodišča.
V primeru, ko se prenos izvede po predložitvi dokumentov za registracijo, bo stanovanje na podlagi zakona v hipoteki prodajalca. Po tem se bodo pojavile dodatne težave pri njegovem odplačevanju. Res je, sporazum lahko nakazuje, da se hipoteka ne uporablja na podlagi zakona (vendar se prodajalci s takšnim pogojem ne strinjajo).
Zato se držite zlate sredine - nakažite denar med predložitvijo dokumentov.
Ko se stanovanje kupi za kreditni denar, banka najpogosteje opravi poravnave s prodajalcem. Stanovanje bo zastavila banka. Banka bo predhodno predstavila svoje zahteve za pripravo in seznam dokumentov za nakup stanovanja in jih nato odobrila. Pri registraciji bodo sodelovali predstavniki banke. Transakcijo bo nadzoroval odvetnik banke, tako da ne bo težav s papirologijo za nakup stanovanja in njihovo prijavo.
Po predaji dokumentov se izda potrdilo registrarja (specialist MFC). Označuje datum prejema dokončanih dokumentov.
TO določeno številko morate priti v območno pisarno in prevzeti potrdilo in temeljne dokumente za stanovanje. Od tega trenutka naprej postanete polnopravni lastnik doma.
Kupoprodajna pogodba stanovanja je sestavljena na preprost način pisanje in podpisan s strani strank. V normalnih okoliščinah je to dovolj za uspešno dokončanje transakcije in prehod državne registracije lastništva kupca.
Vendar zakon zahteva, da se prodajna pogodba overi pri notarju obvezno v naslednjih primerih:
Če je mladoletnik star od 14 do 18 let, potem transakcijo opravi sam, vendar s pisnim soglasjem:
Vsekakor je potrebno tudi pisno soglasje organa skrbništva in skrbništva k transakciji.
Nakup in prodajo potrdi kateri koli notar, ki deluje v regiji, kjer se nahaja stanovanje, ki se prodaja.
Priporočljivo je kontaktirati notarska pisarna ki se nahajajo v istem kraj kje je stanovanje.
Tudi če notarsko overitev zakonodaja ne zahteva, se je vseeno bolje zateči k storitvam notarja, saj je veliko bolj varno in varno.
Kupec in prodajalec morata skupaj priti k notarju in mu predložiti:
Notar razloži pomen posla in posledice njegove sklenitve. Preverja njegovo zakonitost. In če ni pravnih ovir, pogodbo potrdi s posebnim napisom in oznako v notarski dokumentaciji (revija, register, elektronska baza podatkov).
Stroški storitev ne smejo biti višji od 50 tisoč rubljev.
Zgornja meja plačila je 100.000 rubljev.
Notar upošteva znesek pogodbe, ki je določen v besedilu projekta. Če pa je ta cena nižja od katastrske, potem notar na podlagi izračuna storitev katastrska vrednost apartmaji.
Prav tako notar zbira tarifo za storitve tehničnih in pravne narave v razponu od 2500 do 5000 rubljev.
Dokumente za registracijo lahko oddate:
Postopek za predložitev dokumentov in njihov seznam je opisan zgoraj. Prav tako lahko zaprosite notarja, ki je potrdil transakcijo, da predloži dokumente v registracijo in jih prejme namesto vas. Če želite to narediti, potrebujete dodatno:
Po tem notar samostojno organizira dostavo in prejem dokumentov v RosReestr.
Če imate kakršna koli vprašanja o temi članka, jih ne oklevajte in jih postavite v komentarjih. V nekaj dneh vam bomo zagotovo odgovorili na vsa vaša vprašanja. Vendar pa pozorno preberite vsa vprašanja in odgovore na članek, če obstaja podroben odgovor na takšno vprašanje, potem vaše vprašanje ne bo objavljeno.
94 komentarjev
Kako preveriti čistočo stanovanja pri samostojnem nakupu, bistvo preverjanja tveganj, kako to storiti (z pravni primeri), preverjeni dokumenti, videoposnetek odvetnika o tveganjih, niansah in značilnostih preverjanja.
Imeti denar za nakup stanovanja je le polovica uspeha. Drugo je vedeti, kako jih ne izgubiti in kako donosno vlagati. Če se naučite preveriti stanovanje glede pravne čistosti, potem vam je vsaj miren spanec zagotovljen.
A v vsakem primeru, če si sami ne upate preveriti vseh dokumentov o pravni čistosti stanovanja zaradi dejstva, da preprosto niste prepričani v svoje znanje, se posvetujte z odvetnikom, brezplačno.
preverite lastništvo stanovanja
preverjanje lastnika (-ov) stanovanja
Preverimo lastništvo stanovanja (video)
1. Prvi in glavni dokument za preverjanje pravne čistoče stanovanja - Potrdilo o registraciji lastništva. Samo po sebi ne pravno moč ne nosi, ker le obvešča, kje iskati podatke o lastniku in stanovanju. Vendar daje tudi dragocene informacije.
Iz pričevanja se lahko naučite:
1. Kolikokrat je bilo izdano potrdilo trenutnemu lastniku.
Na primer, lahko ga prejme večkrat v celotnem obdobju lastništva stanovanja. Razlogi so lahko izguba potrdila, izbris hipoteke, napake vpisnikov itd.
2. Dokument-podlaga, ki potrjuje lastništvo stanovanja trenutnega lastnika. Razlogov je lahko veliko: privatizacija, kupoprodaja, sodna odločba, dedovanje itd. Glede na to, kaj točno je bila podlaga za pridobitev lastništva stanovanja, boste stanovanje še naprej preverjali.
Na primer, če je bila osnova lastništva privatizacija, potem morate preveriti, ali so v njej sodelovali vsi družinski člani, zlasti mladoletniki, ali napisali zavrnitev. Sicer pa imajo po zakonu pravico doživljenjsko prebivališče v stanovanju.
In po nakupu stanovanja vam takšna soseska verjetno ne bo všeč.
Preverjanje drugih prosilcev za stanovanje
Kdo še lahko izpolnjuje pogoje za prodajalčevo stanovanje, razen lastnika, navedenega v potrdilu ali na podlagi dokumenta.
Najprej so to sorodniki lastnika (starši, zakonci, bratje, sestre), ki so bili zaradi nastalih okoliščin začasno odpuščeni iz stanovanja. Na primer:
Kako prepoznati začasno odpuščenega
V pomoč vam bo izpisek iz hišne knjige, ki ga lahko naroči in prejme le lastnik sam. Več o tem si preberite v članku Kako vzeti izpisek iz hišne knjige.
Preverjanje dedičev
Če je v potrdilu navedeno, da je lastnik pridobil lastninsko pravico z dedovanjem, se pozanimajte, ali še obstajajo prosilci za stanovanje, ki ga kupujete. Če želite to narediti, se obrnite na notarja, ki je odprl dediščino, in od njega vzemite izpisek iz notarske knjige.
Iz izvlečka vam bo jasno, ali so ostali sorodniki napisali odpoved dediščini ali ne.
3. Priimek, ime in patronim, pa tudi podatki o potnem listu lastnika, njegova starost.
Nič majn dragocene informacije ki vam bo pomagal preprečiti drugim upravičenim osebam, da bi zahtevali stanovanje po nakupu.
Na primer, priimek v potrdilu in v potnem listu lastnika se lahko razlikuje, če se je poročila in spremenila priimek. To pomeni, da morate preveriti, ali imate pravico do stanovanja nekdanji zakonec in če je tako, vzemite od njega notarsko overjeno soglasje za prodajo.
Obstaja še nekaj odtenkov, ki jih te informacije dajejo za preverjanje - vplivajo na prekinitev transakcije.
4. Iz potrdila bo razvidno, kakšne pravice ima ta lastnik do stanovanja, katerega čistočo preverjate. Ta točka v potrdilu vam bo povedala, ali ima to stanovanje enega lastnika ali več lastnikov, koga še vključiti v transakcijo.
Na primer: če piše "premoženje v 1/2 deležu" ali splošni delež ali splošna skupnost, potem obstajajo še drugi solastniki, s katerimi se morate seznaniti in naj bodo prisotni pri transakciji.
5. V potrdilu je jasno navedeno, kakšno nepremičnino kupujete: stanovanje, sobo ali sobo v delu. Naj vas cena stanovanja ne zavede, saj je odvisno od vrste nepremičnine - ustrezna cena. tiste. Soba bi morala biti zagotovo cenejša od stanovanja.
Na primer, prodaja se polnopravna "dnevna soba", torej mini stanovanje po ustrezni ceni. In če pogledate potrdilo, razumete, da ne piše "stanovanje", ampak "soba". To pomeni, da bi morali biti stroški takšnega »stanovanja« že bistveno nižji.
Več o tem, kako preveriti čistočo stanovanja in ne le v 10 videoposnetkih
6. V potrdilu je naveden datum vpisa lastninske pravice in s tem zastaralni rok lastništva stanovanja. Od tega vam ni niti hladno niti vroče, a če lastniki vztrajajo pri transakciji za "milijon dolarjev", potem morda samo gledajo na ta datum.
Na primer, izdaja potrdila in registracija lastništva sta lahko datirana na različne datume.
7. Obremenitve in zgodovina stanovanjskih transakcij. Potrdilo morda ne nakazuje neposredno prisotnosti bremen na stanovanju, vendar jih morate preveriti. Če želite to narediti, morate v najbližji podružnici MFC ali podružnici Rosreestr vzeti izpisek iz enotnega državnega registra.
Zgodovino stanovanjskih transakcij boste izvedeli tudi iz izjave USRR, vendar lahko to možnost izkoristi le lastnik sam.
Osnovni dokument in kaj lahko izveste
Dokumentov je lahko več vrst, odvisno od tega, kako je bilo lastništvo pridobljeno. Ne glede na to, ali je šlo za privatizacijo, prodajo in nakup, zamenjavo ali najem, odločbo sodišča ali delniško pogodbo.
Ampak nekako obstaja splošne informacije, kar morate videti, če se odločite preveriti lastništvo stanovanja:
Na primer, stanovanja, za katera je bila lastninska pravica pridobljena pred letom 1996, morajo imeti dve pečati ZTI (biroja tehnični inventar), in po letu 1998 - pečat orgel Rosreestr.
To sta dva glavna dokumenta, na podlagi katerih lahko ob nakupu preverite pravno čistost stanovanja.
V pomoč bosta tudi katastrski potni list in tehnični načrt
Katastrski potni list in tehnični načrt z razlago vam bosta pomagala ugotoviti, ali je v stanovanju prenova in ali je legalizirana. Če pri pregledu stanovanja in spoznavanju tehničnega načrta opazite nedoslednosti v postavitvi, ne oklevajte in pri lastniku preverite, zakaj imajo prostor in kje so dokumenti o legalizirani prenovi.
to pomembna točkaše posebej, če kupujete stanovanje na hipoteko, ker banka morda ne bo odobrila stanovanja z nelegalno prezidavo. Poleg tega, če prenova ni legalizirana, jo boste morali po nakupu legalizirati (in to je čas in dodatni odpadki) ali vse vrniti v prvotno stanje.
Pooblastilo za prodajo
Če se odločite za nakup stanovanja po pooblastilu, se prepričajte, da je veljavno. Dejstvo je, da ga lastnik lahko kadar koli prekliče.
1. Lastniški potni list je glavni dokument za vas pri preverjanju lastnika stanovanja. Iz potnega lista lahko ugotovite podatke, kot so starost lastnika, sestava njegove družine, veljavne ali razpuščene zakonske zveze. Kako vam bo to pomagalo? Na primer, obstaja razlog za vprašanje. Ali imajo otroci, navedeni v potnem listu, pravico do stanovanja?
Lastnik je na primer pri nakupu stanovanja uporabil hipoteko, jo nato odplačal in zaprosil materinski kapital, kar pomeni, da imajo privzeto delež v stanovanju tudi otroci. Lastnik morda niti ne razmišlja o tem, vendar morate.
2. Potrdilo PND (psiho-nevrološke ambulante)
Pomagalo vam bo, če preverite pravno čistočo stanovanja, ki se prodaja s popustom, saj so lastniki marginalizirani (odvisniki od drog ali alkoholiki). Ni odveč, če jih prosite za referenco.
Vendar ne pozabite, da morda niso registrirani, čeprav v resnici morda "niso sami po sebi", in le sodišče ima pravico priznati, da so nepristojni. Odveč pa bo, če bi igrali na varno.
Če je lastnik (solastnik) prijavljen pri PND, potem je bolje, da zavrnete nakup - bo razveljavljen!
3 Preverjanje dolgov za stanovanje
Na nepremičninskem trgu je že dolgo uveljavljena navada: pred prodajo stanovanja mora lastnik plačati vse komunalne račune za prodano stanovanje.
Za dokazovanje odsotnosti dolgov kupcu posreduje dokument, t.i. Referenca prodaje, ki navaja te podatke.
Potrdilo prejme od hišne uprave ali od računovodstva svojega HOA. Hkrati se morate zavedati, da pogosto podatki o dolgu za električno energijo niso navedeni v potrdilu o prodaji. V zvezi s tem je treba amandma o odsotnosti dolgov za električno energijo jemati ločeno.
Dodatna plačila:
V prodajni pogodbi obvezno navedite, da vam prodajalec stanovanje prenese brez dolgov. V primeru, da bo ugotovil drugače, jih bo dolžan plačati.
Če prodajalec ne more sam plačati svojih dolgov, na primer, če stanovanje kupite od marginalcev, potem morate vključiti znesek dolgov, ki jih plačate nekdanji lastnik v stroških stanovanja in to navedite v kupoprodajni pogodbi.
Mimogrede, kupci imajo pogosto vprašanje, na primer, prodajalec je pred transakcijo plačal vse dolgove na računih za komunalne storitve. Šli ste na posel, nato registracija lastništva in pred prenosom ključev od stanovanja traja na primer 1 mesec.
Končni video
Kdo bi moral v tem primeru plačati komunalne storitve... Navsezadnje je stanovanje že v lasti kupca, v resnici pa je prodajalec živel v njem 1 mesec!
Danes ste se naučili, kako samostojno preveriti čistočo doma za kupca, katere dokumente prositi lastnika, da preveri pravno čistočo stanovanja.
Srečno nakupovanje!
Nakup stanovanja je resen podvig. Izvajati zakonito dober posel je precej težko, saj nakup nepremičnine spremljajo tveganja soočenja z goljufi. Kako se zaščititi pred višjo silo, na kaj biti pozoren pri nakupu stanovanja? O tem boste izvedeli iz našega članka.
Nakup stanovanja se začne s pregledom stanovanja in območja, ki meji na hišo. Bilo je v prvi fazi bodoči kupec odloči, ali mu je stanovanje všeč ali je bolje poiskati boljšo možnost.
Druga faza je preverjanje pravne čistosti nepremičnine. V interesu kupca je, da upošteva vse nianse, da ga po transakciji ne bi prevzel nenaden pojav daljnih sorodnikov in honorarnih lastnikov stanovanja. Vzporedno s preverjanjem dokumentov mora kupec oceniti neposrednega prodajalca.
Civilnopravni posli z nakupom nepremičnine temeljijo na sklenitvi pogodbe o prodaji in nakupu stanovanja (člen 550 Civilnega zakonika Ruske federacije). Pogodba je sestavljena v pisni obliki in podpisana s strani obeh strank v transakciji. Zakon dovoljuje izključno prostovoljni zapor podobni sporazumi- v nasprotnem primeru se posel razglasi za nično in se nanj lahko pritoži na sodišču.
V skladu z odstavkom 1 čl. 551 Civilnega zakonika Ruske federacije stranki sestavita kupoprodajno pogodbo prenosni list... Pogodba je podlaga za prenos stanovanja s prejšnjega upravitelja na novega lastnika. Pravna razmerja zahtevajo registracijo pri Rosreestru ali podružnici Moji dokumenti (prej MFC). Po državna registracija stanovanjske pravice na nepremičnini se prenesejo s prodajalca na kupca.
Predmet preverjanja standardni paket dokumenti za nepremičnine. Odsotnost ali dvomljivost katerega koli dokumenta bi morala opozoriti kupca.
Dokumenti, ki jih je treba preveriti:
Posebna pozornost je namenjena izpisu iz hišne knjige in potrdilu o prenosu stanovanjskih pravic. V prvem primeru boste izvedeli, ali so poleg prodajalca še drugi prosilci za stanovanje. Potrdilo se preveri glede na izpisek, primerjava pa pokaže, ali so bile kršene pravice drugih lastnikov. Prav tako ne bo odveč vzeti potrdila o odsotnosti dolgov za stanovanjske in komunalne storitve.
Preverjanje stanovanja ni popolno brez preučevanja lastninskih dokumentov. Pomaknite se potrebnih papirjev vsebovano v lastniškem potrdilu (ki ga zagotovi prodajalec). Odsotnost dokumenta s seznama je jasen razlog za pošiljanje zahteve na Rosreestr. Možno je, da se je papir med premikanjem izgubil. Če pa dokumentov ne najdete, lahko zavrnete nakup takega stanovanja!
Potrdilo in naslovni dokumenti vsebujejo naslednje podatke:
Preverjanju so predmet le izvirniki, ki jih je treba overiti z notarsko overjenimi kopijami. Bodi pozoren na državni pečati, žige in podpise pooblaščenih oseb.
Pravno »čistost« nepremičnine, je tudi zgodovina, je mogoče prepoznati po izpisku iz USRN. Vzorec potrdila vsebuje podatke o aretaciji stanovanja, prepovedi transakcij, pa tudi podatke o predhodno sklenjenih poslih.
Prepogosta preprodaja stanovanja običajno kaže, da je prihajajoči nakup nedonosen. Pomanjkanje informacij o stanovanju v USRN, nasprotno, povečuje možnosti za uspešna prodaja nastanitev. Prošnja za potrebne informacije predložiti občini, kjer se nepremičnina nahaja.
Enako pomembna je skladnost stanovanja s stanovanjskimi predpisi. Preveriti katastrske informacije, prosite lastnika, da predloži dokumente iz ZTI. Bodite pozorni na načrt - nakazuje možne spremembe prenova. Iz dokumentov lahko razberete, ali so bile spremembe že vnaprej legalizirane ali je lastnik dobil dovoljenje občine.
Ne zapletajte se z ohišjem, kjer je struktura zlomljena nosilne stene... Poleg tega mimo stanovanj z nezakonitimi in nedovoljena prenova... V skladu s čl. 7.21 Zakonika o upravnih prekrških Ruske federacije, neusklajeno prestrukturiranje bivalne prostore se kaznujejo z globo v višini od 1.000 do 2.500 rubljev z zahtevo po odpravi kršitev. V tem primeru bo vsa krivda padla na ramena kupca kot bodočega upravitelja nepremičnine.
Prijavljene osebe živijo v stanovanju, dokler lastnik nepremičnine ne proda kupcu. Izpust se zgodi vnaprej, vendar se lahko na obzorju nenadoma pojavijo tretje osebe:
Za preprečevanje težav s pravicami tretjih oseb lahko poskrbite s pregledom razširjene pomoči. Dokument se izda v uradu za potne liste na zahtevo osebe.
Pred podpisom prodajne pogodbe obvezno preverite identiteto prodajalca. Podatki o potnem listu, ki so jim bili predloženi, se morajo ujemati s podatki v potrdilu o lastništvu stanovanja. Prosite prodajalca, da naredi kopije svojega potnega lista, da preveri podatke pri migracijski službi.
Situacije nastanejo, ko kupec dvomi v prodajalca. V tem primeru vljudno prosite za potrdilo nevropsihiatrične ambulante o odsotnosti registracije. Z zahtevo ni nič narobe, vendar morate biti pripravljeni na kakršno koli reakcijo prodajalca.
Ogled stanovanja je lahko pregleden (površen) ali detajlen. Namen ankete je preučiti značilnosti stanovanja na to temo primerne pogoje prebivališče. Kupcu na primer ne bo takoj všeč postavitev oziroma ne bo zadovoljen s skupno kopalnico.
Natančen pregled se opravi po anketi, običajno po nekaj dneh, kot pravijo, s svežim videzom. Med podrobno študijo tehnične značilnosti stanovanja, pregledati vtičnice, omrežni inženiring, delo pultov in drugih delov hiše. Podroben pregled pomeni skorajšnjo sklenitev prodajne pogodbe.
Pomen pregleda stanovanja je predvsem v ugotavljanju pomanjkljivosti. V prihodnosti bo to pomagalo znižati ceno stanovanj ali zahtevalo odpravo težav na račun prodajalca.
Bodite pozorni na naslednje parametre:
Preskakovanje pomembne podrobnosti pred sklenitvijo pogodbe tvegate izgubo financ za odpravo nepopolnosti.
Včasih lahko v oglasih najdete besedno zvezo "barantanje je primerno" - dobro znan signal, da prodajalec ponuja popust. Vendar ni vse tako preprosto, kot se zdi na prvi pogled. približno 80 % moderna stanovanja na sekundarni trg stanovanja so precenjena. O ceni se morate začeti pogajati šele po ogledu nepremičnine, ne pa prej. zakaj? Popust je zagotovljen le, če so ugotovljene pomanjkljivosti v stanovanju in ne le en stavek v oglasu.
Poudarite neskladje med resničnim in navedenim stanjem. Na primer, površina kuhinje, navedena v oglasu, je 10 kvadratnih metrov. metrov, v resnici pa le 9,6 kvadratnih metrov. metrov. Ali pa je prodajalec navedel eno razdaljo do najbližjega metroja, vendar je pot veliko daljša. Končno se osredotočite na nepomembno videz skozi okno. Naj velikost popusta ne bo milijon, ampak nekaj tisoč rubljev, po drugi strani pa boste prihranili pri nakupu doma.
