Uvod. 3
Poglavje 1. Postopek sklenitve gradbene pogodbe. 5
1.1. Pojem in pomen gradbene pogodbe. 5
1.2. Stranke gradbene pogodbe. 10
1.3. Bistveni pogoji gradbene pogodbe. šestnajst
2.1. Pravice in obveznosti strank. 22
2.2. Odgovornost strank. trideset
2.3. Oddaja in prevzem del. 32
2.4. Zagotavljanje kakovosti v gradbeni pogodbi. 34
Zaključek. 38
Seznam uporabljene literature .. 40
Glavna razlika med obravnavano pogodbo je najbolj popolno izražena v posebni obliki pogodbe o gradnji - gradnja "na ključ". Govorimo o primerih, ko pogodba, sklenjena med naročnikom in izvajalcem, predvideva, da slednji izvede cikel "projektiranje - gradnja, montaža in posebna gradbena dela, ki jih predvidevajo gradbeni predpisi in predpisi, - dajanje objekta v obratovanje." Po dogovoru med strankama lahko naročnik prevzame del obveznosti v zvezi z gradnjo (na primer zagotavljanje materialnih sredstev). Vendar pa je izvajalec hkrati še naprej odgovoren za prenos ustvarjenega objekta na ključ na stranko, saj je dolžan izročiti objekt pripravljen za obratovanje v skladu s pogodbenimi pogoji. Pri gradnji industrijskih objektov je izvajalec praviloma dolžan hkrati predložiti tehnični projekt, tehnično dokumentacijo in obratovalna navodila.
Ena od značilnosti pravne ureditve gradbene pogodbe je, da se lahko razmerja strank nadaljujejo po izročitvi rezultata dela. To se nanaša na prevzem obveznosti izvajalca po končani gradnji za zagotavljanje različnih vrst storitev v zvezi z obratovanjem objekta, med drugim kot so na primer usposabljanje naročnikovih zaposlenih, priprava različnih vrst obratovalnih navodil. , itd. Obseg, stroški in druge značilnosti tovrstnih storitev so opredeljene v sami gradbeni pogodbi. V teh primerih mislimo na sklenitev "ročno izdelane" pogodbe, ki se pogosto uporablja v mednarodni gradbeni praksi, pri kateri je izvajalec odgovoren ne le za dokončanje gradnje celotnega objekta, temveč tudi za prenos na osebje naročnika. tehnične in vodstvene veščine ter znanja, potrebna za uspešno delovanje objekta. ... Narava pogodbenega razmerja omogoča, da se v tak sporazum dodatno vključijo vse zadevne obveznosti in s tem zagotovijo uspešen rezultat strokovno opravljenih dejavnosti ter zagotovijo druge oblike naknadnega sodelovanja.
Praksa, namenjena razširitvi tradicionalnega obsega pogodbe, ki v njej zagotavlja elemente drugih pogodb, se zdaj odraža v Civilnem zakoniku Ruske federacije. Govorimo o vključitvi v 2. odstavek čl. 740 Civilnega zakonika Ruske federacije, ki je namenjen razjasnitvi bistva gradbene pogodbe, ki navaja, da lahko izvajalec prevzame obveznost, da zagotovi delovanje objekta, potem ko ga stranka sprejme v roku, določenem v pogodbi.
V pogodbo je dovoljeno vključiti pogoj, ki prepoveduje izvajalčevo obveznost, da na zahtevo naročnika in na njegove stroške odpravi pomanjkljivosti, za katere izvajalec ne bi smel odgovarjati. Če tak pogoj vsebuje pogodba, se bo izvajalec lahko razbremenil ustrezne obveznosti in odgovornosti za njeno kršitev le, če bo lahko dokazal, da odkrite pomanjkljivosti niso neposredno povezane s predmetom naročila oziroma je izvajalec ne more jih odpraviti iz razlogov, na katere ne more vplivati...
V takih situacijah govorimo o pogodbah, ki vključujejo elemente pogodbe in plačane storitve, kar pomeni, da na podlagi 3. odstavka čl. 421 Civilnega zakonika Ruske federacije zanje, razen če sporazum ne določa drugače ali izhaja iz bistva mešane pogodbe, je mogoče v ustreznem delu poleg pravil o gradbenih pogodbah uporabiti tudi člene poglavja o pogodbi o opravljanju storitev.
Najpomembnejša značilnost, ki jo je zakonodajalec vodil pri dodeljevanju gradbene pogodbe v poglavje »Pogodba«, je narava del in posebno področje, na katerem se izvajajo. Torej je pogodba o gradbeništvu pogodba, ki ima splošne značilnosti pogodbe, ki se uporablja na ustreznem področju ob upoštevanju njenih inherentnih posebnosti. Iz tega razloga je možno, da se za isto delo uporablja pogodbeni režim drugačne narave.
Za opredelitev ene ali druge vrste civilnopravnih pogodb, da bi jo ločili od drugih vrst, je treba določiti, kdo je lahko stranka te pogodbe.
V skladu z Civilnim zakonikom so naročniki gradnje lahko pravne in fizične osebe s finančnimi sredstvi (investitorji), pa tudi osebe, ki so specializirane za opravljanje tovrstnih del, so zaupnik naročnika, delujejo v njegovem imenu in v njegovih interesih med celoten investicijski cikel.
Izvajalci so lahko, prvič, ne glede na obliko lastništva, gradnjo in montažo, gradnjo, projektiranje in gradnjo ter druge organizacije in podjetja. Drugič, izvajalci so lahko tudi posamezniki ali posredniške organizacije, ki prevzamejo funkcije koordinacije del, so registrirane in ustrezno pridobljene licence za opravljanje gradbene dejavnosti. Licenciranje gradbene dejavnosti se izvaja z namenom varovanja pravic in interesov potrošnikov gradbenih proizvodov. Trenutno je v veljavi "Uredba o licenciranju gradbenih dejavnosti". Resolucija vlade Ruske federacije z dne 25. marca 1996 N 351 "O odobritvi Uredbe o licenciranju gradbenih dejavnosti" // SZ RF, april 1, 1996, št. 14, po katerem dovoljenja izdaja Ministrstvo za gradbeništvo ali drug izvršilni organ. Ta normativni akt določa, da se lahko gradbene dejavnosti na podlagi dovoljenj, ki jih izdajo izvršilni organi sestavnih subjektov Ruske federacije na ozemlju drugih sestavnih subjektov Ruske federacije, izvajajo po registraciji takih dovoljenj s strani izvršilnih organov. posameznih sestavnih subjektov Ruske federacije. Registracija se izvede v 30 dneh po predložitvi izvirnika licence s po potrebi preverjanjem podatkov, navedenih v dovoljenju, pogojev za opravljanje ustrezne vrste dejavnosti in varnostnih pogojev.
Zdaj bi rad povedal o takšni številki v gradbeni pogodbi kot inženirju, katerega praksa vključevanja v organizacijo gradnje bi morala najti svoje mesto v novih gospodarskih razmerah. "Inženir" je bil prvič omenjen v čl. 749 civilnega zakonika. Po mnenju M.I. Braginsky, je "do določene mere mogoče šteti formacijo, ki se je imenovala" vodenje podjetja v izgradnji ", zdaj pa" kupec-razvijalec "kot predhodnik takšne figure. in tamkajšnji "inženir" je bistvena razlika. Razmerje z "inženirjem" (podjetjem za gradbeništvo) temelji na komisijski pogodbi. Posledično "inženir" nastopa v imenu naročnika in s tem posledice njegovih dejanj padejo na stranko, medtem ko uprava in naročnik razvijalec delujeta v svojem imenu in se predvideva, da bosta predmet naknadno prenesla na osebo, ki bo z njim upravljala v njegovem imenu.
Pooblastila »inženirja« so izražena v pooblastilu ali, kar je bolj skladno z naravo razmerja z njegovo udeležbo, zapisana v sami pogodbi. V obeh primerih so lahko ta pooblastila na določen način omejena. Naročnik sam izbere "inženirja" (inženirsko podjetje), njegova izbira pa postane za izvajalca obvezna. Seveda pa to ne izključuje možnosti, da se stranki predhodno dogovorita o figuri "inženirja". Odgovornost za vsa pravna dejanja »inženirja« (inženirskega podjetja) nosi naročnik, če se ta dejanja izvajajo v okviru pooblastil »inženirja« (inženirskega podjetja). Praviloma je on sam (podjetje samo) odgovoren za svoja dejanska dejanja. Možna je varianta, v kateri funkcije "inženirja" opravlja zaposleni v organizaciji ali državljan kupec. Potem so za storjena nezakonita dejanja odgovorni po normah odškodninske odgovornosti. To se nanaša na čl. 1068, ki določa, da je pravna oseba ali državljan odgovoren za škodo, ki jo povzroči njihov zaposleni pri opravljanju delovnih (uradnih, uradnih) nalog.
Nevarnost uničenja gradbenega predmeta in materialov
Eden od glavnih znakov pogodbe, ki določa osnovo razmerja med strankama te pogodbe, je porazdelitev tveganja med njimi. Rešitev vprašanja v zvezi s pogodbo o delu sovpada s tisto, ki jo vsebujejo splošne določbe o pogodbi pogodbo.
V odstavku 1 čl. 741 Civilnega zakonika določa, da tveganje naključne izgube ali naključne poškodbe predmeta pogodbe (gradbenega predmeta) pred prevzemom s strani naročnika nosi izvajalec. Tveganje izvajalca vključuje, vendar ni omejeno na, posledice dejanj tretjih oseb. Vendar je treba opozoriti, da za razliko od čl. 705, ki obravnava razporeditev tveganja v zvezi z gradbeno pogodbo, čl. 741 vsebuje obvezna pravila. Če torej stranki v pogodbi odstopata od tega, bodo določbe tega člena še vedno veljale.
741. člen zakonika ne ureja vprašanja nevarnosti naključne izgube ali naključne poškodbe materialov in opreme, ki se prenese za predelavo ali predelavo stvari (na primer za obnovo stavbe). To pomeni, da je ta problem urejen s 1. odstavkom čl. 705 (zlasti stranka, ki zagotavlja materiale, nosi ustrezno tveganje).
Posebno pravilo, ki nima analogije v splošnih določbah, zapisanih v 2. odstavku čl. 741 Kodeksa označuje posledice uničenja ali poškodbe predmeta zaradi slabe kakovosti materiala (delov, konstrukcij) ali opreme, ki jo je zagotovil naročnik, ali zaradi izvršitve napačnih navodil stranke.
V takih primerih ima naročnik pravico do plačila celotnega predračuna dela, vendar le pod pogojem, da so izpolnjene zahteve iz 1. 716 civilnega zakonika. Tako mora izvajalec najprej dokazati, da je neustrezna kakovost materialov ali izpolnjevanje napačnih navodil naročnika povzročilo uničenje objekta in drugič, on, izvajalec, je izpolnil svojo dolžnost, da opozori naročnika na neustreznost oz. slaba kakovost materiala, ki ga je zagotovil naročnik, ali morebitne škodljive posledice za izvajalca izpolnjevanja naročnikovih navodil o načinu izvajanja del ter izpolnjene druge zahteve iz odst. 1 in 2 žlici. 716 civilnega zakonika. Razume se, da je izvajalec po ustreznem opozorilu prekinil dela in jih začel šele s prejemom naročnikove potrditve, v primeru odsotnosti te potrditve pa šele po izteku razumnega roka za odgovor. Vendar pa izpolnjevanje teh zahtev ni vedno dovolj. Izvajalec je upravičen (3. člen 716. člena) v primeru, da naročnik kljub opozorilu ne zamenja neuporabnih materialov, opreme, tehnične dokumentacije, ne spremeni navodil o načinu izvajanja del ali ne vzame drugih potrebnih ukrepov za odpoved pogodbe in povrnitev škode ... Če pa se kasneje izkaže, da je bila neustrezna kakovost del posledica prav okoliščin, ki jih je izvajalec navedel v svojem obvestilu, je slednji prikrajšan za možnost sklicevanja na dejstvo, da je ravnal po navodilih naročnika. . V določenih okoliščinah, določenih v odstavku 3 čl. 716 je treba pravico do zavrnitve izvedbe razumeti kot obveznost izvajalca.
Zavarovanje tveganj
V novih pogojih obstoja gradbene pogodbe postaja vse bolj pomembno vprašanje zavarovanja različnih vrst tveganj, ki ležijo na ustrezni strani. Zavarovanje se izvaja v interesu obeh strank - tistega, na katerega pade tveganje, saj ob nastanku zavarovalnega dogodka ne utrpi škode, ki bi presegala skupni znesek zavarovalne premije, ki jo je plačala, in njene nasprotne stranke. , ki pridobi resnično jamstvo za prejem zavarovalne vsote ob nastopu okoliščin, ki predstavljajo zavarovalni dogodek ... Tovrstno jamstvo se izraža v domnevno visoki solventnosti zavarovalnic, ki jo zagotavljajo različna pravila zavarovalne zakonodaje.
Zavarovanje lahko krije na podlagi 1. odstavka čl. 742 Civilnega zakonika, najprej nevarnost nenamerne smrti ali nenamerne škode na vsem premoženju, ki se uporablja pri gradnji, vključno z različnimi materiali in opremo, pa tudi sam gradbeni objekt. Za materiale za gradnjo velikih objektov se lahko uporablja zavarovanje po splošni polici (941. člen). Druga vrsta iz istega odstavka 1 čl. 742, je zavarovanje odgovornosti za povzročitev škode življenja, zdravja ali premoženja tretjih oseb pri gradnji. Izvaja se predvsem v korist potencialnih žrtev. Lahko pa je še posebej zanimiva za izvajalca kot osebo, ki je v takih primerih povzročitve škode pozvana k odgovornosti. Zlasti znesek premij, ki jih plača izvajalec v zvezi s to vrsto zavarovanja, se lahko po pogojih pogodbe v določenih okoliščinah (na primer, če je odgovornost do tretjih oseb nastala brez krivde izvajalca) vključi v skupni stroški gradnje.
V pogodbi, ki določa potrebo po zavarovanju, je priporočljivo navesti njegove vrste, zavarovalna tveganja, zavarovalno vsoto in zavarovalne pogoje. V zvezi s tem je prvi odstavek čl. 742 zahteva, da stranka nasprotni stranki predloži dokazila o sklenitvi zavarovalne pogodbe pod pogoji, določenimi s pogodbo (zlasti o višini zavarovalne vsote in zavarovanih tveganjih). Podatki o zavarovalnici iz istega predpisa predpostavljajo potrditev zanesljivosti zavarovalnice, ki jo je izbrala stranka.
2. člen čl. 742 civilnega zakonika, ki navaja, da zavarovanje zadevne osebe ne odvezuje obveznosti, da sprejme potrebne ukrepe za preprečitev nastanka zavarovalnega dogodka, je pomemben, ker omogoča stranki, v čigar korist je bilo zavarovanje sklenjeno, izterjava. od nasprotne stranke znesek škode, ki ni pokrita z zavarovalno odškodnino (na voljo predvsem glede na pogodbeno zavarovanje). Pri zavarovanju odgovornosti za škodo drugim se je treba ravnati po čl. 931.
Vprašanje trenutka prenosa lastništva
Vprašanje porazdelitve tveganja temelji na bolj splošnem: v kateri točki postane stranka lastnik predmeta pogodbe? Po našem mnenju opredelitev pogodbe v civilnem zakoniku ne kot dela, temveč kot doseganja rezultata dela, nam omogoča sklepati, da kupec pridobi lastništvo nad proizvedenim predmetom šele od trenutka, ko ga je sprejel od pogodbenik. Takšna odločitev verjetno ne bo povzročila dvoma, če se uporablja na primer za gospodinjsko pogodbo. Pomeni, da je izvajalec pred dostavo, na primer, krojaču obleke, ki mu je bila naročena, njen lastnik in s tem lahko naročnik z njo razpolaga šele od trenutka, ko je obleka prejela.
Kapitalska gradnja je druga stvar. Poleg kompleksnosti tovrstnih razmerij je treba upoštevati, da je pred sprejetjem civilnega zakonika tu očitno delovalo nasprotno načelo. Od leta 1932 se je zmanjševalo na naslednje: stavba, ki se postavlja, je last naročnika P. 5 Resolucije Vseruskega centralnega izvršnega odbora in Sveta ljudskih komisarjev RSFSR z dne 1. avgusta 1932 "O določitvi zemljiških parcel ustanovam, podjetjem in organizacijam socializiranega sektorja za gradnjo na pravici trajne uporabe" - SU RSFSR, 1932, N 66, čl. 295 .. Neposredna posledica te odločitve je bila razporeditev nevarnosti nenamerne smrti predmeta gradbene pogodbe na začetku, neposredno nasprotna tisti, ki jo zdaj vsebuje civilni zakonik.
V odstavku 48 Pravilnika o pogodbah za kapitalsko gradnjo je Resolucija Sveta ministrov ZSSR z dne 24. decembra 1969 - SP ZSSR, 1970, N 2, str. 11., v zvezi s primerom uničenja predmeta pogodbe zaradi naravne nesreče, je bilo ugotovljeno: "Naročnik je dolžan izvajalcu plačati stroške del, ki jih je opravil pred naravno nesrečo."
Pojav novih gospodarskih in pravnih oblik gradnje je privedel do pojava številnih akutnih problemov, ki se v prejšnjih pogojih enotnega modela pogodbe o kapitalski gradnji sploh niso pojavljali ali pa so bili relativno enostavno rešeni.
Če na podlagi čl. 219 Civilnega zakonika lastnina nepremičnine nastane od trenutka vpisa, do takrat se pripadajoči predmet ne more šteti za nepremičnino, kar E.A. Sukhanov Komentar prvega dela Civilnega zakonika Ruske federacije za podjetnike. - M .: Fundacija "Pravna kultura", Uredniški odbor revije "Ekonomija in pravo", 1995, str. 241 .. Gradbeni objekt je torej neke vrste lastninski kompleks, ki deluje kot določena enota. Lastništvo tega predmeta od naročnika nastane od trenutka njegovega prevzema od izvajalca, kar je nedvomno. Težave so pri določanju predmeta pravice na gradbenem objektu pred njegovim prenosom v skladu s čl. 753 civilnega zakonika.
Za ponazoritev glavnih težav si oglejmo precej preprost, na prvi pogled in seveda tipičen primer.
Gradbena organizacija RSU JSC "Sintez", ki je prejela zemljišče za razvoj v mestu Mikhailovsk, Stavropolsko ozemlje, je sklenila pogodbo z JSC "Kanels", ki deluje kot stranka, za gradnjo 16-stanovanjske stanovanjske stavbe. .
Stranka je imela sklenjeno pogodbo z migracijsko službo, po kateri se je zavezal, da bo zagotovil gradnjo na stroške slednje in ji prenesel stanovanjsko stavbo.
Ker jih stranka, ko je sprejela naslednjo stopnjo dela, ni plačala v celoti (s sredstvi migracijske službe), je bila pogodba po dolgem dopisovanju prekinjena, objekt pa je ostal nedokončan.
Izvajalec je zoper JSC "Canels" vložil tožbo na sodišču za izterjavo zneska dolga za prevzeto delo, pa tudi stroškov varovanja objekta po prenehanju gradnje in zaradi pomanjkanja sredstev od tožene stranke zahteval zapleniti sam gradbeni objekt.
Seveda se je najprej pojavilo vprašanje, kdo je lastnik lastninske pravice na predmetu.
Zdi se, da v vsakem primeru tožnik na podlagi čl. 359-360 Civilnega zakonika Ruske federacije ima pravico zadržati stvar kot upnik proti krivemu dolžniku, do njene izvršitve na način, predpisan za zastavo. Vendar je povsem očitno, da je še vedno treba ugotoviti pripadnost stvari, prvič, za pravilno navedbo nominalnega prodajalca in razdelitev davčnih obveznosti pri prodaji, in drugič, za izpolnjevanje zahtev iz odst. 6. čl. 350 Civilnega zakonika Ruske federacije, ki zahteva vrnitev preostalega izkupička od prodaje zneska hipotekarju (v tem primeru lastniku), še posebej, ker so stroški predmeta očitno presegali znesek dolg. Poleg tega je položaj poslabšala prisotnost drugega upnika istega dolžnika - službe za migracije.
Vprašanja pravice do predmeta gradbene pogodbe zakon neposredno ne rešuje, vsebina pogodbenih pravil pa ne omogoča enoznačne razlage.
Kot piše K. Sklovsky, »odprava prej obstoječega pravila superfities solo cedit (kar sodi na površje) v naši zakonodaji, ki je bil poseben primer pravila »pripadnost, sledi glavnemu« (po katera nepremičnina je pripadala lastniku zemljišča), izključuje najbolj naraven potek sklepanja pri gradnji, po katerem je dovolj, da se določi lastnik zemljišča in s tem prejudicira vsa druga vprašanja, ter s tem odstrani posebnosti gradnje. pogodbe v zvezi s tem, zaradi česar je treba iskati rešitev v pogodbenem pravu kot celoti "Sklovsky KI Pravica do gradbenega objekta // "Zakonodaja", 1997, št. 3, str. 20 ..
Pravilo čl. 219 Civilnega zakonika Ruske federacije o trenutku nastanka lastništva novonastale nepremičnine od trenutka njene državne registracije, kot da izključuje lastnino izvajalca (ne da bi to vplivalo na premičnine), prav tako ne rešuje vseh vprašanja, ki se porajajo, saj je »gradbeni objekt« kot ima določeno enotnost lastnine že pred možnostjo, da ga prepozna kot zgradbo, objekt ali drugo nepremičnino, že vključen v civilni promet in lahko služi kot predmet transakcij (zastave in drugi, vključno s tistimi, določenimi v členih 360, 712, 720 (člen 6), 729, 742 Civilnega zakonika Ruske federacije). Vendar pa moramo v nadaljevanju, ko govorimo o lastništvu predmeta, seveda vedno upoštevati normo čl. 219 Civilnega zakonika Ruske federacije in razumeti, da ker ni registracije, morda ne gre za lastništvo nepremičnine, ampak za lastništvo polne pravice do predmeta gradbene pogodbe, predvsem pa pravice do odstraniti.
Dilema je naslednja: pred prenosom objekta je lahko bodisi v lasti izvajalca bodisi v lasti naročnika. Posledično v času izvršitve pogodbe (prenos stvari na kupca) pride do lastninskega prenosa, v drugem pa je to le prenos lastništva.
M.I. Braginsky je pokazal, da ima to vprašanje v našem pravu težko zgodovino in je bilo v različnih obdobjih rešeno na različne načine. Navaja argumente, predstavljene v procesu priprave zakonodajne reforme leta 1982: "Neposredna naloga bi morala biti, da izvajalcu naložimo nevarnost nenamernega uničenja predmeta naročila. da je rezultat resnično postal predmet pogodbe. pogodbo." V zvezi s tem M.I. Braginsky meni, da norma odstavka 2 čl. 703 Civilnega zakonika Ruske federacije, na podlagi katerega "izvajalec svoje pravice prenese na stranko", potrjuje, da zakonodajalec prizna lastnika stvari pred takšnim prenosom izvajalca na MI Braginsky. Pogodba / Civilni zakonik Ruske federacije. Drugi del. Besedilo, komentarji, abecedno-predmet odlok. // Ed. Kozyr O.M., Makovsky A.L., Khokhlova S.A. M., 1996. S. 368 .. Nedvomno je to pravilo resen argument v prid tega pristopa, kljub temu, da zakonodajalec še vedno ni navedel, katere pravice se prenašajo.
Prav to razlago lahko najdemo v sodni praksi. Na primer, presoja zahtev stranke, ki je zagovarjala lastništvo dela nedokončane stavbe (nastal je spor v zvezi s prodajo stavbe s strani izvajalca tretji osebi, ta pa je stavbo dokončal in prodal). štiri pravne osebe na podlagi skupne lastnine), predsedstvo vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije je navedlo, da "lastninska pravica na spornem objektu nastane od trenutka, ko izvajalec prenese stavbo na naročnika po dokončanju Zato tožnik ni imel lastninske pravice na nedokončanem gradbenem projektu" Vestnik Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije. 1996. N 9. S. 81.
Sklep je bil sprejet z uporabo norm čl. 95 Osnov civilne zakonodaje, ki ne vsebujejo bistvenih razlik od norm čl. 703 Civilnega zakonika Ruske federacije. Glede na to, da civilni zakonik vsekakor uvaja nove in drugačne določbe v ureditev pogodbe, ni mogoče izključiti, da bi bilo stališče, izraženo v tem sklepu, lahko drugačno v odnosu do civilnega zakonika.
Da se določena črta še ni oblikovala, je očitno mogoče sklepati iz druge odločitve Vrhovnega arbitražnega sodišča: v pogodbo o delu je bila vključena klavzula, po kateri v primeru nefinanciranja predmeta s strani naročnika se "njegove pravice in delež stanovanj" prenesejo na drugo osebo ali izvajalca. Toda ko je izvajalec zahteval izpolnitev tega pogoja pred izvedbo pogodbe, je predsedstvo vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije to zahtevo zavrnilo in navedlo, da ni pravne podlage za prisilni prenos pravic s stranke na naročnika. izvajalec Vestnik Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije. 1996. N 11. S. 58-59 .. Če bi sodišče trdno stalo pri predmetu, ki pripada izvajalcu, bi to v odločbi nedvomno našlo odsev, čeprav je šlo predvsem za razpolaganje s pravicami izvajalca. obveznost. Dejansko bi se v tem primeru predpostavljalo, da "delež stanovanj" pripada izvajalcu brez dodatnih pogojev, dokler se ne izvede prenos končnega objekta.
Iz tega izhajajoča pravica izvajalca, da razpolaga s predmetom, preden ga izroči stranki po lastni presoji, tudi z odtujitvijo tretjim osebam, ima tako daljnosežne praktične posledice, da to seveda ni več mogoče. dvomiti o pomembnosti vprašanja ali ga oceniti kot izključno akademski interes.
Vendar pa obstajajo nekateri dvomi, ki nam še vedno ne omogočajo, da bi šteli, da je problem rešen.
Prvič, na podlagi čl. 705 Civilnega zakonika Ruske federacije je izvajalcu zaupana nevarnost nenamernega uničenja predmeta pogodbe, preden se izroči stranki (pri tem je zakonodajalec sledil razumnim priporočilom M. I. Braginskyja). Če pa naj bi bil izvajalec lastnik stvari, potem tveganja ni treba posebej prenašati nanj, saj tukaj neposredno dejanje čl. 211 Civilnega zakonika Ruske federacije. Posledično to pravilo ne potrjuje toliko lastnine izvajalca, kolikor jo postavlja pod vprašaj.
Drugič, v skladu s čl. 729 Civilnega zakonika Ruske federacije ima stranka pravico zahtevati, da se rezultat nedokončane izdelave prenese nanj v primeru odpovedi pogodbe pred izvedbo. Na čem temelji taka zahteva, če naj bi bil izvajalec lastnik stvari?
Tretjič, ni jasno, v čem je smisel izvajalcu zagotavljati pravico pridržanja stvari in predvsem pravico do njene prodaje po pravilih, določenih za zastavo, t.j. za stvar nekoga drugega (členi 712, 360 Civilnega zakonika Ruske federacije), če je njen lastnik. Enako logiko je mogoče zaslediti v normi 6. odstavka čl. 720 Civilnega zakonika Ruske federacije: če se stranka izogne prejemu stvari, se ta proda, izkupiček, zmanjšan za vsa plačila izvajalcu, pa se položi na ime stranke. Ta vrstni red velja samo za stvari drugih ljudi.
Četrtič, nemogoče je ugotoviti nastanek lastništva izvajalca, niti ekonomsko niti pravno.
Z ekonomskega vidika, če je naročnik od trenutka sklenitve pogodbe dolžan plačati delo, potem je hkrati izključena pravica izvajalca do plačila za delo in materialni rezultat tega dela. očitne osnove.
S pravnega vidika ni jasno, na kakšni podlagi izvajalec postane lastnik. Na splošno, če zanemarimo analizo možnosti, ko je bilo gradivo preneseno na eno ali drugo pogodbeno stranko, ki načeloma ne more spremeniti bistva problema, potem je osnova za nastanek lastništvo mora biti izdelava (proizvodnja) stvari (člen 1 člena 218 Civilnega zakonika Ruske federacije). In tu, kot kaže, najdemo odločilno okoliščino: na podlagi navedene norme izdelava stvari povzroči lastninsko pravico proizvajalcu šele, ko jo slednji ustvari zase.
Očitno je bistvo, posebnost pogodbe, ki jo razlikuje od števila drugih pogodb, ravno v tem, da je stvar ustvarjena za drugega. Posledično je na podlagi prvega odstavka čl. 218 Civilnega zakonika Ruske federacije ne velja za izvajalca in se, nasprotno, uporablja za stranko (tako kot prenos stvari na komisionarja neposredno povzroči lastninsko pravico komitenta, saj komisionar deluje v interesu drugih).
Če je temu tako in izvajalec ne more biti lastnik stvari, je treba pred prenosom stvari ugotoviti naravo pogodbenikove pravice do stvari.
Na primer, če naročniku naložimo stroške ohranjanja gradnje brez krivde stranke (člen 752 Civilnega zakonika Ruske federacije), lahko sklepamo, da je predmet ustvarjen posebej za stranko.
Iz tega sledi, da ima naročnik skupaj z izvajalcem pravico, da zagovarja predmet pred tretjimi osebami, katerega pomembnosti je težko oporekati. Hkrati pa naročnikovi poskusi, da bi mimo pravnega reda prevzel predmet v posest, dajejo izvajalcu tudi pravico do obrambe zoper naročnika na podlagi čl. 305 Civilnega zakonika Ruske federacije (takšni spori se pojavljajo v praksi).
Izvajalčeva posest, okrepljena z zadrževalno pravico in pravico do prodaje predmeta v zastavo, pa ne dobi značaja lastninske pravice in ostaja zavezujoča pravica. V skladu s tem moramo priznati, da izvajalec nima pravice razpolagati z gradbenim objektom kot s svojim.
Obstoj takšne pravice torej kupec priznava. Pri odsvojitvi nedokončanega objekta torej naročnik ne prenese lastništva (in brez odpovedi pogodbe je to nemogoče, saj je lastništvo izvajalca zaščiteno, kot smo videli, z lastninsko pravico), ob upoštevanju, da skupaj z drugimi pravicami pridobi pridobitelj pravico zahtevati prenos stvari nanj v skladu s čl. 703, 720 Civilnega zakonika Ruske federacije (po zaključku dela) ali iz čl. 729 Civilnega zakonika Ruske federacije (če je pogodba predčasno odpovedana). V tem primeru je trenutek, ko nastane pridobiteljeva lastninska pravica, določen po pravilih čl. 223 Civilnega zakonika Ruske federacije.
Torej izvajalec po besedah K. Sklovskyja nima pravice razpolagati z gradbenim objektom kot svojim, ampak ima le lastninsko pravico do njega, ki pa je zaščitena kot polnopravno lastništvo pred tretje osebe, tudi zoper naročnika, če na primer ta neutemeljeno poskuša prevzeti nedokončano gradnjo. Po našem mnenju se lahko s tem stališčem popolnoma strinjamo.
Stopnja pravne zaščite njenih udeležencev je odvisna od tega, kako pravno kompetentni bodo pogoji pogodbe o gradbenih delih.
Pogodba o gradnji, tako kot katera koli druga gospodarska pogodba, vključuje številne pravne značilnosti, katerih poznavanje vam omogoča, da dobite predstavo o strukturi pravnih razmerij njenih udeležencev. Pojem gradbene pogodbe zakonodajalec razkrije v čl. 740 Civilnega zakonika Ruske federacije, v skladu s katerim se "izvajalec na podlagi gradbene pogodbe zaveže zgraditi določen objekt ali izvesti druga gradbena dela po navodilih naročnika v roku, določenem v pogodbi, in naročnik se zavezuje, da bo izvajalcu ustvaril potrebne pogoje za izvedbo del, sprejetje rezultata in plačilo dogovorjene cene.« Gradbena pogodba se sklene za gradnjo ali rekonstrukcijo podjetja, stavbe (vključno s stanovanjsko stavbo), objekta ali drugega objekta, pa tudi za izvedbo montažnih, zagonskih in drugih del, ki so neločljivo povezana z objektom v gradnji. Po civilnem pravu veljajo pravila o gradbeni pogodbi tudi za kapitalna popravila stavb in objektov, če pogodba ne določa drugače. V primerih, določenih s pogodbo, se izvajalec zavezuje, da bo zagotovil obratovanje objekta po prevzemu s strani naročnika v roku, določenem s pogodbo. Opozoriti je treba, da kadar se po gradbeni pogodbi izvajajo dela za zadovoljevanje gospodinjskih ali drugih osebnih potreb državljana-odjemalca, potem veljajo pravila 2. odstavka poglavja 37 Civilnega zakonika Ruske federacije o pravicah stranka po gospodinjski pogodbi velja za tak dogovor.Gradbena pogodba je pogodba, po kateri se izvajalec zaveže, da bo v določenem roku zgradil in predal objekt ali izvedel druga gradbena dela v skladu s projektantsko-predračunsko dokumentacijo, naročnik pa se zavezuje, da bo izvajalcu zagotovil gradbišče (obseg del), prenese odobreno projektno in predračunsko dokumentacijo, če ta obveznost ni dodeljena izvajalcu, sprejme objekt ali dokončana gradbena dela in jih plača (1. del 875. člena Civilnega zakonika).
Gradbena pogodba se sklene za novogradnjo, remont, rekonstrukcijo (tehnična prenova) podjetij, zgradb (zlasti stanovanjskih), objektov, inštalacij, zagona in drugih del, ki so neločljivo povezana z lokacijo objekta.
Pravni namen pogodbe- izvajati gradnjo, rekonstrukcijo, remont objektov, zgradb, objektov in jih predati naročniku.
Pravne značilnosti pogodbe- dvostranski, sporazumni, kompenzirani.
Ta pogodba je vrsta pogodbe o delu.
.Stranke gradbene pogodbe - izvajalec in naročnik.Subjekti te pogodbe so lahko ne samo pravne osebe, temveč tudi fizične osebe, vključno s tujimi državljani. Udeleženec v razmerjih, ki izhajajo iz gradbene pogodbe, je lahko investitor - subjekt, ki se odloči vložiti lastne, izposojene in privabljene premoženjske in intelektualne vrednosti v naložbene objekte. Pridobitev dovoljenja za izvajanje gradbenih del za novogradnjo, širitev, rekonstrukcijo, tehnično preopremanje, obnovo in remont objektov je obvezna za vse gradbene subjekte, ne glede na lastništvo, resorno pripadnost in vire financiranja.
Dovoljenje za izvajanje gradbenih del daje Državni inšpektorat za arhitekturno in gradbeni nadzor, ki vodi evidenco izdanih dovoljenj. Brez predpisanega dovoljenja je prepovedano izvajati gradbena dela.
Bistven pogoj gradbena pogodba je dostopnost projektno-računske dokumentacije, ki določa obseg in vsebino del ter druge zahteve za delo ter predračun, ki določa ceno del.
Odsotnost projektantsko-ocenske dokumentacije po pogodbi o delu je podlaga za njeno priznanje kot nesklenjene.
Predmet pogodbe gradbena pogodba (končni rezultat izvajalčeve dejavnosti) je ustrezen gradbeni objekt, ki ga izvajalec preda naročniku, po podizvajalski pogodbi pa celoten sklop določenih del. Gre za doseganje individualno določenega materialnega rezultata v obliki zgrajene ali rekonstruirane stavbe ali drugega gradbenega objekta, izvedenega kompleksa inštalacijskih in drugih gradbenih del na objektu kot celoti, in je gradbena pogodba usmerjena.
Predmet pogodbe je določen z imenom (gradnja določenega objekta, rekonstrukcija podjetja) in sklicevanjem na izvedbo del v skladu z izdelano projektno in predračunsko dokumentacijo.
Pogodbena cena je strošek gradbenih proizvodov (opravljenega dela). Določa se na pogodbeni podlagi. Cena je določena na podlagi osnovne stopnje ocenjenega stroška in dodatnih stroškov izvajalca (povečanje stroškov materialnih sredstev, nabavnih in trženjskih pribitkov pri prodaji preko posrednikov ipd.). Presežek stroškov v primerjavi s ceno, določeno v pogodbi brez dogovora z naročnikom, izvajalec nadomesti na svoje stroške.
Oblika pogodbe- napisano.
Pravice in obveznosti strank.
Izvajalec je dolžan:
1. V določenem roku zgraditi objekt ali izvesti druga gradbena dela v skladu s projektno-predračunsko dokumentacijo.
2. Izvajati materialno tehnično podporo gradnje, razen če je z gradbeno pogodbo določeno drugače.
3. Zavarovati gradbeni objekt. Izvajalec je dolžan skleniti zavarovalno pogodbo za gradbeni objekt ali sklop del, če gradbena pogodba ne določa drugače.
4. Zagotavljanje kakovosti v gradbeni pogodbi. Izvajalec jamči, da bo gradbeni objekt v garancijski dobi dosegel kazalnike, določene v projektno-ocenski dokumentaciji in možnost obratovanja objekta v skladu s pogodbo, razen če je z gradbeno pogodbo določeno drugače. Garancijski rok je deset let od dneva prevzema predmeta s strani naročnika, razen če je s pogodbo ali zakonom določen daljši garancijski rok.
5. Predati predmet ali druga gradbena dela naročniku v roku, določenem s pogodbo.
6. Pravočasno odpraviti pomanjkljivosti in ugotovljene napake
v procesu sprejemanja dela, pa tudi za odpravo pomanjkanja
ki storjeno po njegovi krivdi (ali po krivdi podizvajalcev) in ugotovljeno v garancijskem roku.
Kupec je dolžan:
1. Izvajalcu zagotovite gradbišče (obseg dela).
2. Izvajalcu zagotoviti storitve v zvezi z oskrbo z energijo in vodo
duh itd.
S pogodbo se lahko naročniku naloži obveznost pomoči izvajalcu pri oskrbi gradnje z vodo, elektriko ipd. ter pri opravljanju drugih storitev.
3. Sprejmite predmet.
Naročnik organizira in izvede prevzem del na lastne stroške, če pogodba ne določa drugače. Predstavniki državnih organov in organov lokalne samouprave morajo sodelovati pri prevzemu del v primerih, določenih z zakonom ali drugimi regulativnimi pravnimi akti.
Prenos del s strani izvajalca in njihov prevzem s strani naročnika se formalizira z aktom, ki ga podpišeta obe stranki. Če ena od sto con zavrne podpis akta, je to navedeno v aktu in ga podpiše druga stranka.
Akt, ki ga podpiše ena stranka, lahko sodišče prizna za neveljaven le, če sodišče prizna razloge za zavrnitev podpisa druge stranke za utemeljene.
Naročnik ima pravico zavrniti prevzem del v primeru pomanjkljivosti, ki izključujejo možnost uporabe objekta za namen, določen v pogodbi in jih izvajalec, naročnik ali tretja oseba ne morejo odpraviti.
4. Plačajte za delo.
naročilo; plačila za opravljeno delo izvajalca se določi sporazumno.
