من خلال قبول المسؤولية الكاملة عن التزامات الكيان القانوني، يتحمل المشاركون في الشراكة العامة مخاطر كبيرة، سواء بالنسبة لعواقب أفعالهم في إدارة شؤون الشراكة أو تصرفات المشاركين الآخرين. لهذا هذا مننادرا ما يتم استخدام الكيان القانوني. ومع ذلك، فإن الشكل التنظيمي والقانوني للشراكة العامة يجعل من الممكن تبسيط الهيكل الإداري للمنظمة إلى حد كبير، ويزيد من جاذبية الكيان القانوني عند الدخول في المعاملات المتعلقة بالقرض، ويخلق أيضًا صورة "شفافة" وشركة ضميرية للمنظمة، والتي، بالطبع، زائد.
شراكة محدودة (شراكة محدودة). تم إنشاؤها من أجل الحد من المخاطر المرتبطة بالمشاركة في شراكة تجارية، مع الحفاظ على المزايا التي يوفرها هذا النوع الكيانات القانونيةوجذب موارد مالية إضافية.
في مثل هذه الشراكة، إلى جانب المشاركين الذين يقومون بأنشطة ريادة الأعمال نيابة عنها ويكونون مسؤولين عن التزامات الشراكة بجميع ممتلكاتهم (شركاء كاملين)، يوجد مشارك واحد أو أكثر من نوع مختلف - مستثمرون (شركاء محدودون) ). لا يتحمل المستثمر المسؤولية الكاملة عن التزامات الشراكة، لكنه يتحمل مخاطر الخسائر المرتبطة بأنشطة الشراكة، في حدود مبلغ المساهمة المقدمة. لا يقوم المستثمرون أيضًا بأنشطة ريادة الأعمال نيابة عن الشراكة (البند 1، المادة 82 من القانون المدني). إذا كان الاسم التجاري لشركة التوصية البسيطة يحتوي على اسم المستثمر، فإنه يصبح شريكاً متضامناً.
يتم توقيع الاتفاقية التأسيسية للشراكة المحدودة فقط من قبل الشركاء العامين. ولا يُشار فيه إلى حجم مساهمة كل شريك محدود، بل يتم تحديده الحجم الإجماليمساهماتهم. إن تغيير تركيبة المستثمرين لا يغير محتوى الاتفاقية التأسيسية.
ومع ذلك، فإن مشاركة المستثمر في الشراكة المحدودة تتلقى أيضًا التسجيل القانوني- يتم إبرام اتفاقية معه بشأن تقديم مساهمة أو اتفاقية أخرى بشأن المشاركة في الشراكة؛ بالإضافة إلى ذلك، تصدر الشراكة للمستثمر شهادة مشاركة. يمكن لهذه الطريقة لتسجيل المشاركة في الشراكة أن تضمن، من بين أمور أخرى، سرية مشاركة المستثمر في الشراكة.
لا يختلف الوضع القانوني للشركاء العامين في شراكة محدودة، وصلاحياتهم في إدارة وتسيير الشؤون في شراكة محدودة عن وضع وصلاحيات المشاركين في شراكة عامة. أما الشريك الموصي (المستثمر) فتقتصر حقوقه على فرصة الحصول على جزء من أرباح الشركة العائدة إلى حصته في رأس المال المشترك، والاطلاع على التقارير والأرصدة السنوية، ومغادرة الشراكة واستلام مساهمته، كما وكذلك تحويل حصته في رأس المال المشترك إلى مستثمر آخر أو إلى طرف ثالث.
لا يجوز للمستثمرين المشاركة في إدارة الشركة وتصريف شؤون الشركة، وكذلك الطعن في تصرفات الشركاء العموميين في إدارة وتسيير شؤون الشركة إلا بالوكالة. عند ترك الشراكة، لا يجوز للمستثمر الحصول على حصة في ممتلكات الشراكة (كشريك عام)، ولكن فقط المساهمة التي قدمها. ومع ذلك، في حالة تصفية الشركة، يكون للمستثمر حق الأولوية على الشركاء المتضامنين في الحصول على مساهمته من أموال الشركة المتبقية بعد استيفاء مطالبات الدائنين؛ بالإضافة إلى ذلك، يمكن للمستثمر المشاركة في توزيع رصيد التصفية مع الشركاء المتضامنين.
يجوز توسيع حقوق المودعين بموجب اتفاقية التأسيس، ولكن لا ينبغي أن يؤدي ذلك إلى تغيير فعلي في وضع المودعين ككيانات غير مشاركة في النشاط الرياديالشراكة وإدارتها. لا يمكن أن توجد الشراكة المحدودة إلا إذا كان لديها مستثمر واحد على الأقل. وبناء على ذلك، عندما يغادر جميع المستثمرين الشراكة، يتم تصفيتها أو تحويلها إلى شراكة عامة. في الممارسة المحلية، لا يتم استخدام هذا الشكل من الكيان القانوني على نطاق واسع.
تتولى الهيئة التنفيذية الوحيدة نيابة عن الشركة دون توكيل، تمثيلها في التداول المدني، في علاقات العمل. وتمارس هذه الهيئة صلاحيات لا تقع ضمن اختصاصاتها اجتماع عام(مجلس الإدارة والهيئة التنفيذية الجماعية، إذا كان تشكيلها منصوص عليه في الوثائق التأسيسية للشركة).
قد يكون الأساس القانوني لأنشطة الهيئة التنفيذية الوحيدة، بالإضافة إلى الوثائق التأسيسية للشركة، وثائق داخلية للشركة ( الأفعال المحلية)، وكذلك الاتفاقية المبرمة بين الشركة والفرد الهيئة التنفيذية. يمكن نقل الحق في ممارسة صلاحيات الهيئة التنفيذية الوحيدة - بقرار من الاجتماع العام للمشاركين - إلى المدير (رجل أعمال فردي أو مؤسسة تجارية)، والذي تم توقيع اتفاقية معه من قبل رئيس الاجتماع العام أو غيره الشخص المفوض من قبل المشاركين.
يتم التعرف على الشركة ذات المسؤولية الإضافية منظمة تجارية، مكونة من شخص واحد أو أكثر، وينقسم رأس مالها المصرح به إلى أسهم بأحجام تحددها المستندات التأسيسية، ويتحمل المشاركون فيها مجتمعين ومنفردين مسؤولية فرعية عن التزامات الشركة بمبلغ مضاعف من قيمة مساهماتهم في رأس المال المصرح به (البند 1 من المادة 95 من القانون المدني).
يتم تحديد المبلغ الإجمالي لمسؤولية جميع المشاركين من خلال الوثائق التأسيسية كمضاعف للحجم رأس المال المصرح به. القواعد الأخرى المنصوص عليها في القانون للشركات ذات المسؤولية المحدودة تنطبق أيضًا على الشركات ذات المسؤولية الإضافية. من هذا نستنتج أحيانًا أنه لا ينبغي تحديد الشركة ذات المسؤولية الإضافية في القانون المدني كشكل تنظيمي وقانوني مستقل، لأنها في جوهرها نوع من الشركات ذات المسؤولية المحدودة. ومن الناحية العملية، نادرا ما يستخدم هذا الشكل من الكيان القانوني.
يعد الشكل التنظيمي والقانوني لشركة المساهمة حاليًا من أكثر الأشكال شيوعًا؛ إنه مناسب من الناحية القانونية ويخلق الظروف اللازمة لتوحيد وعزل موارد الملكية لأوسع مجموعة من الناس. يتيح لك ذلك تركيز رأس مال كبير داخل الكيان القانوني، وهو أمر ضروري لتنفيذ المشاريع الكبيرة المشاريع الاقتصادية. يعد تداول أسهم الشركات المساهمة المفتوحة في أسواق الأوراق المالية وسيلة للتغيير المتنقل في نطاق تطبيق رأس المال، ويساعد أيضًا في تحديد القيمة الحقيقية القيمة السوقيةملكية الكيانات القانونية، وتحديد الاتجاهات في تنمية الاقتصادات الوطنية.
وينظم إنشاء الشركات المساهمة وأنشطتها، بالإضافة إلى القانون المدني، قانون الشركات المساهمة.
الشركة المساهمة هي منظمة تجارية ينقسم رأس مالها المصرح به إلى عدد معين من الأسهم؛ المشاركون في هذه الشركة غير مسؤولين عن التزاماتهم ويتحملون مخاطر الخسائر المرتبطة بأنشطة الشركة، في حدود قيمة الأسهم التي يمتلكونها (البند 1، المادة 96 من القانون المدني، البند 1، المادة 2 من القانون المدني). قانون الشركات المساهمة).
على النقيض من رأس المال المصرح به لشركة ذات مسؤولية محدودة، والمقسم إلى أسهم المشاركين فيها، والتي قد يختلف حجمها، فإن رأس المال المصرح به شركة مساهمةمقسمة على عدد معين من الاسهم يشهد كل سهم على قدر متساو من حقوق المالك (المساهم) فيما يتعلق بالشركة. يحق للشركات المساهمة فقط إصدار الأسهم.
يسمح شكل المساهمة في تنظيم الأعمال بحد أدنى من مشاركة المساهمين في إدارة وأنشطة الشركة نفسها، مما قد يؤدي إلى خسارة الأسهم لأصحاب عدد صغير من الأسهم إمكانية حقيقيةالسيطرة على إدارتها وأنشطتها. لذلك، ومن أجل حماية حقوق المساهمين الصغار (الأقلية)، قد يحدد قانون أو ميثاق الشركة المساهمة إما القيمة الإجمالية (الاسمية) للأسهم أو الحد الأقصى لعدد الأصوات التي تخص مساهمًا واحدًا.
يتم تسجيل المساهمين في سجل المساهمين الذي تحتفظ به الشركة نفسها أو نيابة عنها، منظمة متخصصة(موظف الإستقبال). في الشركة التي تضم أكثر من 50 مساهمًا، يجب أن يكون صاحب السجل هو المسجل (البند 3 من المادة 44 من قانون الشركات المساهمة). جميع أسهم JSC في الاتحاد الروسييتم تسجيلها وإصدارها في شكل غير مستندي، أي. يتم إثبات ملكية السهم بناءً على القيد في سجل المساهمين. واعتماداً على نطاق الحقوق المعتمدة بالأسهم، يميز القانون بين الأسهم العادية والمفضلة.
في المقابل، فإن السهم المفضل، كقاعدة عامة، لا يوفر لمالكه حقوق التصويت في الاجتماع العام للمساهمين. وفي الوقت نفسه أصحاب مشاركات مفضلةيحق لهم الحصول على أرباح الأسهم وكذلك قيمة التصفية (جزء من ممتلكات الشركة المساهمة المتبقية بعد الانتهاء من التسويات مع دائنيها عند التصفية) في حجم ثابت، المحددة في الميثاق. يجب ألا تتجاوز حصة الأسهم الممتازة في رأس المال المصرح به للشركة المساهمة 25%.
يمارس المساهم الحق في الانسحاب من الشركة والتنازل عن حقوقه كمشارك في JSC من خلال بيع (تبادل أو التبرع) لأسهمه. ليس لدى الشركة المساهمة أي التزامات ملكية تجاه المساهم الذي يقوم بنقل الأسهم؛ يقوم بسداد جميع المدفوعات مع الشخص الذي يشتري الأسهم. وبالتالي، فإن التغيير في تكوين المساهمين لا يؤدي إلى انخفاض في ملكية الشركة المساهمة، وهو ما يميز بشكل أساسي الشركة المساهمة عن الشركة ذات المسؤولية المحدودة ويشكل ميزة لشكل الأعمال المساهمة التنظيم من وجهة نظر ضمان حقوق الدائنين.
تحدث مسؤولية المساهمين عن التزامات هيئة الأوراق المالية فقط في هذه الحالة لا دفع كاملقيمة الأسهم التي يملكونها وتقتصر على الجزء غير المدفوع من قيمة هذه الأسهم. هذه المسؤولية تضامنية ومتعددة ويتم إنشاؤها لصالح حماية حقوق دائني الشركة المساهمة، الذين يعتمدون على حقيقة أن رأس المال المصرح به الذي أعلنته الشركة قد تم تكوينه بالفعل.
بالإضافة إلى ذلك، تحدث مسؤولية المساهمين عن التزامات الشركة بشكل ثانوي في حالة إعسار (إفلاس) الشركة من خلال خطأ المساهمين الذين لديهم الحق والفرصة لتحديد تصرفات الشركة (البند 3 من المادة 3) من قانون الشركات المساهمة). إنه على وشكبادئ ذي بدء ، حول كبار المساهمينأو المساهمين الذين يقومون بمهام الجهاز التنفيذي للشركة. وبخلاف ذلك، يتحمل المساهمون فقط مخاطر الخسارة التي تساوي قيمة الأسهم التي يمتلكونها. الشركة المساهمة ليست مسؤولة عن ديون مساهميها.
يوقع مؤسسو الشركة اتفاقية تحدد إجراءات أنشطتهم المشتركة لإنشاء كيان قانوني. ومع ذلك، فإن الوثيقة التأسيسية الوحيدة لشركة المساهمة هي ميثاقها، المعتمد من قبل اجتماع المؤسسين. لا يتم تضمين المعلومات حول مؤسسي الشركة ومساهميها في الميثاق. لذلك، في المستقبل، لن تؤثر التغييرات في تكوين المشاركين في الشركة (المساهمين) بأي شكل من الأشكال على محتوى هذه الوثيقة.
يتكون رأس المال المصرح به لشركة المساهمة من القيمة الاسمية للأسهم التي استحوذ عليها المساهمين. الحد الأدنى لحجميتم تحديد رأس المال المصرح به بموجب قانون الشركات المساهمة وهو مخصص للشركات المساهمة المفتوحة 1000 مرة على الأقل، وبالنسبة للشركات المساهمة المغلقة - 100 مرة على الأقل من مبلغ الحد الأدنى للأجور المحدد القانون الاتحاديفي التاريخ المحدد تسجيل الدولةالمجتمع (المادة 26).
وإلى أن يتم دفع رأس المال المصرح به بالكامل، لا يحق للشركة المساهمة الإعلان عن أرباح الأسهم ودفعها. بالإضافة إلى ذلك، حتى يتم دفع 50% من تكلفة الأسهم الموزعة على مؤسسي الشركة، لا يحق لها الدخول في معاملات لا تتعلق بتأسيسها، أي. تنفيذ الأنشطة التي أنشئت من أجلها.
كما هو الحال في الشركات التجارية الأخرى، في الشركة المساهمة يجب مراعاة القاعدة التي يتم بموجبها تحديد التكلفة صافي الموجوداتلا يمكن أن يكون أقل من مبلغ رأس المال المصرح به. إذا كان في نهاية الثانية وكل لاحقة السنة الماليةولم يتم مراعاة هذه القاعدة، فالشركة ملزمة بإعلان وتسجيل انخفاض في رأس المال المصرح به.
حاضِر التشريع الروسيمن الممكن إنشاء نوعين من الشركات المساهمة: مفتوحة ومغلقة. يوجد حاليًا حوالي 65 ألف شركة مساهمة مفتوحة وأكثر من 370 ألف شركة مساهمة مغلقة في بلدنا. كقاعدة عامة، تركز الشركات المساهمة المفتوحة على حجم أكبر بكثير من الموارد المالية والإنتاجية موارد العمل. غالبًا ما تتشكل المجتمعات المفتوحة على أساس ملكية مؤسسات الدولة المخصخصة.
يحق لشركة مساهمة مفتوحة (OJSC) إجراء اكتتاب مفتوح للأسهم التي تصدرها، أي. بيعها لعدد غير محدود من الناس. عدد المساهمين في هذه الشركة غير محدود. قد تخضع أسهم الشركات المفتوحة ل تداول الأسهم. وهذا يعني أنه يمكن لأي شخص أن يصبح عضوًا في الشركة، ويمكن أن يكون تكوين المساهمين متغيرًا للغاية، كما أن المشاركة في الشركة محفوفة بالمخاطر. ولذلك، فإن OJSC ملزمة بإدارة شؤونها علنًا: فهي تنشر سنويًا للمعلومات العامة تقارير سنوية, الميزانيات العمومية، حسابات الربح والخسارة.
تقوم الشركات المساهمة المغلقة (CJSC) بتوزيع الأسهم فقط بين مؤسسيها أو دائرة أخرى محددة مسبقًا من الأشخاص. ليس لديهم الحق في إجراء اكتتاب مفتوح للأسهم. يتمتع مساهمو شركة المساهمة المقفلة بحق الأولوية في شراء الأسهم التي يبيعها مساهمون آخرون في الشركة بسعر العرض لطرف ثالث، وانتهاك هذا الحق الاستباقي يتيح للمساهم فرصة المطالبة بنقل الحقوق و التزامات المشتري تجاهه. يحدد قانون الشركات المساهمة الحد الأقصى لعدد المشاركين في شركة مساهمة مغلقة - 50، إذا تم تجاوزه، فإن الشركة المساهمة المغلقة ملزمة بالتحول إلى شركة مفتوحة؛ وإلا كان عرضة للتصفية (البند 3، المادة 7 من القانون). وبشكل عام، فإن الوضع القانوني لشركة مساهمة مقفلة يشبه إلى حد كبير وضع الشركة ذات المسؤولية المحدودة.
ويجوز تحويل الشركة المساهمة من نوع ما إلى شركة مساهمة من نوع آخر، وذلك مع مراعاة القيود المنصوص عليها في القانون. يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن مثل هذا التحول لا يغير الشكل التنظيمي والقانوني للكيان القانوني (يظل شركة مساهمة) ولا تنظمه قواعد إعادة تنظيم الكيانات القانونية الواردة في الفصل. 4 حارس مرمى.
يحق للشركة المساهمة، بقرار من اجتماع المساهمين، زيادة أو تقليل حجم رأس مالها المصرح به. وفي هذه الحالة لا يجوز زيادة رأس المال المصرح به إلا بعد سداده كاملاً وبإحدى الطريقتين: زيادة القيمة الاسمية للأسهم أو الإصدار. أسهم إضافية.
يُسمح بوضع أسهم إضافية من خلال اكتتاب مفتوح أو مغلق. الاشتراك المغلق، على عكس الاشتراك المفتوح، يتضمن وضع الأسهم فقط بين دائرة معينة من الأشخاص. عند ممارسة الرياضة المفتوحة و الاشتراكات المغلقةللمساهمين حق الأولوية في شراء أسهم إضافية بمبلغ يتناسب مع عدد أسهم هذه الفئة (النوع) التي يمتلكونها. إجراءات ممارسة هذا الحق للمساهم أثناء الاكتتاب منصوص عليها في المادة. 41 من قانون الشركات المساهمة. يمنح انتهاك حق الشفعة للمساهم الفرصة لحمايته بالطرق المنصوص عليها في المادة. المادة 26 من قانون سوق الأوراق المالية: يجوز أن تطلب إبطال إصدار الأسهم، والمعاملات التي تتم أثناء طرح الأسهم، وتقرير عن نتائج إصدارها.
يمكن تخفيض حجم رأس المال المصرح به عن طريق تخفيض القيمة الاسمية للأسهم أو عن طريق شراء أسهم من قبل الشركة من أجل تقليل العدد الإجمالي لها، إذا كان هذا الاحتمال منصوص عليه في الميثاق. علاوة على ذلك، تلتزم الشركة المساهمة بإخطار دائنيها بهذا في موعد لا يتجاوز 30 يومًا من تاريخ هذا القرار، وكذلك نشر المعلومات ذات الصلة في منشور مطبوع مخصص لنشر بيانات تسجيل الدولة القانونية جهات. لا يتم تسجيل حالة التغييرات في ميثاق الشركة المتعلقة بانخفاض رأس المال المصرح به إلا في حالة وجود دليل على إخطار الدائنين.
الهيئة الإدارية العليا للشركة المساهمة هي الاجتماع العام للمساهمين. بالنسبة للشركات التي تضم أكثر من 50 مساهمًا، يعد إنشاء مجلس إدارة (مجلس إشراف) أمرًا إلزاميًا. وبالنسبة للمجتمعات الأخرى، تُترك هذه المسألة لتقدير المشاركين.
إذا تم إنشاء مجلس إدارة (مجلس إشرافي)، فيجب أن يحدد ميثاق الشركة اختصاصاته. في الوقت نفسه، لا يمكن أن يشمل اختصاص مجلس الإدارة القضايا التي هي من الاختصاص الحصري للاجتماع العام للمساهمين: التغييرات في الميثاق، وانتخاب مجلس الإدارة، ولجنة التدقيق (مدقق الحسابات)، وتشكيل الهيئات التنفيذية و الإنهاء المبكرصلاحياتهم (إذا لم يتضمن الميثاق هذه القضايا ضمن اختصاص مجلس الإدارة)، والموافقة على السنوي القوائم الماليةوتوزيع الأرباح والخسائر، واتخاذ القرارات بشأن إعادة التنظيم والتصفية خط كاملالمسائل الأخرى المشار إليها بالاختصاص الحصري للاجتماع العام بموجب قانون الشركات المساهمة. تجدر الإشارة إلى أن نطاق القضايا التي تدخل في اختصاص الاجتماع العام بموجب قانون الشركات المساهمة لا يمكن توسيعه بموجب الميثاق.
تتم إدارة الأنشطة الحالية من قبل الهيئة التنفيذية الوحيدة للشركة (المدير، المدير العام)؛ يُسمح أيضًا لشركة مساهمة أن يكون لها هيئة تنفيذية واحدة وهيئة جماعية (مجلس إدارة، إدارة). بالإضافة إلى ذلك، يمكن نقل المهام الإدارية لشركة JSC بموجب عقد إلى رجل أعمال فردي أو مؤسسة تجارية. الهيئة التنفيذية مسؤولة أمام الاجتماع العام للمساهمين ومجلس الإدارة (مجلس الإشراف) وتمارس صلاحيات لا تقع ضمن اختصاص هذه الهيئات بموجب القانون والميثاق.
محلي وظائف التحكميشرف على أنشطة الشركة لجنة التدقيق. يُطلب أيضًا من الشركات المفتوحة، وكذلك الشركات المساهمة التي تم إنشاؤها لتنفيذ أنواع معينة من الأنشطة، جذب مدقق حسابات مستقل سنويًا للتحقق والتأكد من صحة التقارير السنوية. القوائم المالية. تتم الموافقة على ترشيح مدقق الحسابات من قبل الاجتماع العام للمساهمين.
ينص قانون خاص على إمكانية إنشاء وتشغيل شركات مساهمة للعمال (الشركات الشعبية) في الاتحاد الروسي.
تنطبق القواعد الخاصة بالشركات المساهمة المغلقة على هذا النوع من الشركات المساهمة، ولكن مع ميزات مهمة.
لا يمكن إنشاء مؤسسة شعبية إلا من خلال تحويل منظمة تجارية، باستثناء المؤسسات الوحدوية التابعة للدولة والمؤسسات الوحدوية البلدية والشركات المساهمة المفتوحة التي يمتلك موظفوها أقل من 49٪ من رأس المال المصرح به. يتم اتخاذ قرار الإنشاء من قبل المشاركين في منظمة تجارية بما لا يقل عن ثلاثة أرباع الأصوات من رواتبهم، ولا يعتبر صالحًا إلا إذا وافق موظفو المنظمة على هذا التحول. اتفاقية التأسيس مؤسسة وطنيةيجب أن يتم التوقيع عليه من قبل جميع الأشخاص الذين يقررون أن يصبحوا مساهمين فيه. لا يمكن أن يقل متوسط عدد الموظفين في المؤسسة الوطنية عن 51 شخصاً (لا يجوز أن يكون 10% منهم من المساهمين كحد أقصى).
يجب ألا يتجاوز عدد المساهمين في المؤسسة الوطنية 5 آلاف، وإلا يجب عليها، خلال سنة، جعل هذا العدد متوافقا مع متطلبات القانون أو التحول إلى منظمة تجارية من شكل مختلف. يجب أن يكون الحد الأدنى لرأس المال المصرح به للمؤسسة الوطنية 1000 الحد الأدنى للأجور على الأقل.
يحق للمشروع الشعبي أن ينتج فقط مشاركات عادية. ويولي القانون اهتماما خاصا لنسبة عدد أسهم الموظفين في رأس المال المصرح به للشركة الوطنية. يجب أن يمتلك الموظفون أكبر عدد ممكن من أسهم المؤسسة الوطنية التكلفة الاسميةوالتي تشكل أكثر من 75% من رأس المال المصرح به. حصة أسهم المؤسسة الوطنية في الرقم الإجمالييجب أن تكون الأسهم التي قد يمتلكها موظف المنظمة التجارية المتحولة وقت إنشائها مساوية لحصة أجره في المبلغ الإجمالي لأجور الموظفين خلال الأشهر الـ 12 السابقة لإنشاء المؤسسة الوطنية. لا يجوز لأحد المساهمين في شركة شعبية، وهو موظف فيها، أن يمتلك عددًا من الأسهم التي تتجاوز قيمتها الاسمية 5% من رأس المال المصرح به لمؤسسة الشعب. وفي حالة تجاوز المبلغ المحدد، تلتزم المؤسسة الوطنية بإعادة شراء الأسهم "الإضافية" منها، ويلتزم المساهم الموظف ببيعها إلى المؤسسة الوطنية. عندما يتم فصل أحد المساهمين الموظفين، تخضع أسهمه أيضًا للبيع الإلزامي إلى المؤسسة، التي تقوم بتوزيعها على المساهمين المتبقين من الموظفين. ويحظر القانون بيع أسهم أي مؤسسة شعبية في ميزانيتها العمومية إلى المدير العام للمؤسسة الشعبية ونوابه ومساعديه وأعضاء مجلس الإشراف وأعضاء لجنة المراقبة.
إن صلاحيات الاجتماع العام للمساهمين في مؤسسة شعبية ولجنة التدقيق (الرقابة) التابعة لها موسعة للغاية، في حين أن اختصاص مجلس الإشراف (مجلس الإدارة) والمدير العام محدود في المقابل. علاوة على ذلك، وبغض النظر عن عدد الأسهم المملوكة، فإن لكل مساهم صوتًا واحدًا فقط في الاجتماع العام (في معظم القضايا).
يتم إنشاء مؤسسة وحدوية بقرار من مالك العقار الذي تمثله الدولة ذات الصلة أو هيئة البلديةمخول باتخاذ مثل هذا القرار وفقًا للقوانين التي تحدد اختصاصات هذه الهيئة.
الوثيقة التأسيسية مؤسسة وحدويةهو الميثاق المعتمد من قبل الهيئة التي اتخذت قرار إنشاء المؤسسة. بموجب التعليمات المباشرة للفقرة 2 من الفن. 52 من القانون المدني، يجب أن تحدد الوثيقة التأسيسية للمؤسسة الوحدوية موضوع وأهداف أنشطتها. الأهلية القانونية للمؤسسات الوحدوية خاصة. لديهم الحق في الانخراط فقط في تلك الأنواع من أنشطة ريادة الأعمال، والحق في الانخراط فيها منصوص عليه في الميثاق، وإجراء المعاملات اللازمة لتحقيق الأهداف القانونية.
الهيئة التنفيذية الوحيدة للمؤسسة الوحدوية هي الهيئة الوحيدة - المدير (المدير العام). يتم تعيينه في المنصب وعزله من المنصب من قبل المالك أو من يفوضه المالك، ويكون مسؤولاً أمامه (البند 4 من المادة 113 من القانون المدني). يتم تحديد إجراءات تعيين المدير في المنصب وإجراءات تغيير وإنهاء عقد العمل معه في ميثاق المؤسسة الوحدوية.
يجب أن يحتوي ميثاق المؤسسة الوحدوية أيضًا على معلومات حول حجم رأس المال المصرح به (إذا كان سيتم إنشاؤه)، وعن إجراءات ومصادر تكوينها، وعن توجيهات استخدام الأرباح التي تتلقاها المؤسسة الوحدوية، وغيرها المنصوص عليها في القانونذكاء.
مؤسسة وحدوية تقوم على حق الإدارة الاقتصادية، وفقًا لمحتوى هذا الحق، تتصرف بشكل مستقل في المنتجات التي تنتجها، وكذلك ممتلكات متنقلةتحت سيطرتها الاقتصادية، ما لم ينص القانون على خلاف ذلك. لا يجوز للمؤسسة التصرف في العقارات إلا بموافقة المالك. في الوقت نفسه، لا ينبغي للمعاملات المتعلقة بالتخلص من الممتلكات المخصصة للمؤسسة أن تحرمها من فرصة القيام بالأنشطة القانونية. يحق لمالك عقار مثل هذه المؤسسة الحصول على جزء من الربح من استخدام الممتلكات المنقولة إلى المؤسسة للإدارة الاقتصادية.
مالك ملكية مؤسسة وحدوية تعتمد على حق الإدارة الاقتصادية غير مسؤول عن التزامات المؤسسة. الاستثناء هو المسؤولية الفرعية للمالك في حالة إعسار (إفلاس) مؤسسة وحدوية تحدث نتيجة لاتباع تعليمات المالك. يتم تحديد الحد الأدنى لحجم رأس المال المصرح به لهذه المؤسسات الوحدوية بموجب قانون المؤسسات الوحدوية الحكومية والبلدية. بحلول وقت تسجيل الدولة لمؤسسة وحدوية، يجب أن يدفع المؤسس رأس مالها المصرح به بالكامل.
المؤسسة الوحدوية على أساس القانون الإدارة التشغيلية(مؤسسة مملوكة للدولة) هي منظمة تجارية تنفذ أنشطة تجارية على أساس الممتلكات الموجودة في ملكية الدولة أو البلدية ودخل المؤسسة. يتم تنفيذ أنشطة المؤسسة المملوكة للدولة وفقًا لتقدير الإيرادات والنفقات المعتمدة من قبل مالك العقار. يحق للمالك أيضًا الاستيلاء على الممتلكات الزائدة أو غير المستخدمة أو التي يساء استخدامها من المؤسسة، وتقديم أوامر إلزامية إلى المؤسسة لتوريد السلع وأداء العمل وتقديم الخدمات لاحتياجات الدولة والبلدية، وتحديد إجراءات توزيع دخل المؤسسة المملوكة للدولة.
وكما يلي من سلطة الإدارة التشغيلية فإنه لا يمكنها التصرف في الممتلكات المخصصة للمؤسسة (الحقيقية والمنقولة) إلا بموافقة مالك هذا العقار وفي الحدود التي لا تحرم المؤسسة من فرصة التنفيذ هو - هي الأنشطة القانونية. تبيع الشركة منتجاتها بشكل مستقل.
إذا كانت ملكية مؤسسة مملوكة للدولة غير كافية، فإن مالك ممتلكاتها يتحمل مسؤولية فرعية عن التزامات المؤسسة (البند 5 من المادة 115 من القانون المدني)، وبالتالي فإن رأس المال المصرح به للمؤسسة المملوكة للدولة ليس كذلك شكلت.
تتم إعادة تنظيم أو تصفية المؤسسة الوحدوية بقرار من المالك. ومن الممكن أيضا التصفية القسريةعلى الأسس التي يحددها القانون، بما في ذلك (بالنسبة للمؤسسات القائمة على حق الإدارة الاقتصادية) على الأسس وبالطريقة المنصوص عليها في القانونحول الإعسار (الإفلاس).
تغيير في نوع المؤسسة الوحدوية (أي تغيير في وضع مؤسسة مملوكة للدولة إلى وضع مؤسسة على أساس حق الإدارة الاقتصادية، والعكس صحيح)، وكذلك نقل ملكية الخاصية المخصصة لها لمالك آخر، ليست إعادة تنظيم. يتم الحفاظ على الشكل التنظيمي والقانوني للمؤسسة الوحدوية في هذه الحالات.
الشراكات التجارية يمكن إنشاؤها في شكل شراكة عامة وشراكة محدودة.
خصائص الشراكة العامة
شراكة كاملة هي منظمة تجارية أبرم المشاركون فيها اتفاقية مع بعضهم البعض لإنشاء مؤسسة للإدارة المشتركة لأنشطة اقتصادية معينة.
1. المشاركون ن الشراكة العامةنكون أصحاب المشاريع الفرديةو/أو المنظمات التجارية. وفي الوقت نفسه، يحتفظون بالاستقلال الكامل وحقوق الكيان القانوني.
2. مصدر تكوين ملكية الشراكة هو مساهمات المشاركين فيها.
3. يتم توزيع الأرباح والخسائر بين المشاركين بما يتناسب مع حصصهم في رأس المال.
4. يتم التعرف على نشاط ريادة الأعمال للمشاركين فيه على أنه نشاط الشراكة نفسها ككيان قانوني.
5. إذا لم تكن هناك ممتلكات كافية للشراكة لسداد ديونها، يتم تلبية مطالبات الدائنين على حساب الممتلكات الشخصية لأي من المشاركين (أو جميعهم معًا)، أي. المسؤولية الفرعية المشتركة.
6. يمكن لرجل أعمال فردي أو مؤسسة تجارية أن يكون عضوًا في شراكة عامة واحدة فقط.
7. في الاجتماع العام، يكون لكل مشارك صوت واحد. عند مغادرة الشراكة، يحصل المشارك على حصة من الممتلكات تعادل حصته في رأس المال. وفي هذه الحالة، يساهم المشاركون الباقون بالمبلغ المدفوع للمشارك الذي غادر، أو يخفضون مبلغ رأس المال. من الممكن أيضًا تجميع الممتلكات على أساس اتفاقية نشاط مشترك.
8. إذا بقي أحد المشاركين في شركة تضامن، فإنه يلتزم بتحويلها إلى شركة مساهمة أو شركة ذات مسؤولية محدودة أو شركة ذات مسؤولية إضافية خلال 6 أشهر.
9. الوثيقة التأسيسية الوحيدة هي مذكرة التأسيس. الشراكة لا تخلق هيئات تعبر عن إرادتها خارجيا.
10. لا يوجد حد أدنى لرأس المال المنصوص عليه في القانون.
مزايا:
1. من الممكن أن تتراكم أموال كبيرةالخامس وقت قصير;
2. يجوز لكل عضو في الشراكة المشاركة في أنشطة ريادة الأعمال نيابة عن الشراكة؛
3. الشراكات العامة أكثر جاذبية للدائنين.
4. من الممكن الحصول على المزايا الضريبية.
عيوب:
1. يجب أن تكون هناك علاقة ثقة بين الشركاء المتضامنين.
2. لا يجوز أن تكون الشراكة شركة لشخص واحد.
3. في حالة الإفلاس، يكون كل عضو في الشراكة مسؤولاً عن التزاماته ليس فقط بالمساهمة، ولكن أيضًا بالممتلكات الشخصية.
السمات المميزة لشركة الإيمان
شراكة الإيمان (شراكة محدودة) هو نوع من الشراكة العامة مع بعض الميزات.
1. تتكون من مجموعتين من المشاركين: الشركاء العامون والمستثمرون. يقوم الشركاء العامون بأنشطة تجارية نيابة عن الشراكة نفسها ويتحملون مسؤولية غير محدودة ومشتركة عن التزامات الشراكة.
2. يمكن للمستثمرين أن يكونوا أي كيانات قانونية و/أو أفراد. يقدم المستثمرون مساهمات فقط في ممتلكات الشراكة، لكنهم ليسوا مسؤولين عن ممتلكاتهم الشخصية عن التزاماتها. ولا يحق لهم المشاركة في إدارة شؤون الشركة والتصرف نيابة عنها، ولكن يحق لهم التعرف على أنشطتها المالية.
3. للمستثمرين الحق في الحصول على حصة من الأرباح تتناسب مع ودائعهم. يمكنهم الانسحاب بحرية من الشراكة مع استلام مساهمتهم. ويجوز لهم نقل حصتهم إلى مستثمر آخر أو طرف ثالث دون موافقة الشراكة أو الشركاء العامين.
4. الوثيقة التأسيسية هي أيضا مذكرة تأسيس، والتي تم التوقيع عليها فقط من قبل الرفاق الكاملين.
5. يمكن للمستثمر ترك الشراكة في أي وقت، وفي هذه الحالة لا يحصل إلا على مساهمته في رأس المال، ولكن لا يحق له الحصول على جزء من العقار يتناسب مع حصته في رأس المال.
فوائد الشراكة في الإيمان:
1. نفس الشيء بالنسبة لشركة التضامن.
2. لزيادة رأس المال، يمكنهم جذب الأموال من المستثمرين.
مساوئ الشراكة في الإيمان:
1. نفس الشيء بالنسبة لشركة الشراكة العامة.
أنواع الشراكات التجارية:
1.الشراكة العامة- منظمة تجارية يشارك المشاركون فيها (الشركاء العامون)، وفقًا للاتفاقية المبرمة بينهم، في أنشطة ريادة الأعمال ويتحملون المسؤولية الكاملة عن جميع الممتلكات (بما في ذلك الشخصية) المملوكة لهم.
2. شراكة الإيمان(التلفزيون - شراكة محدودة) يشمل الشركاء العامين والمستثمرين (شركاء محدودين). وضع الرفاق الكامل مشابه الشراكة الكاملة. لا يشارك الشركاء المحدودون في الأنشطة التجارية ويتحملون مخاطر خسائر الشراكة بقدر مساهماتهم.
3. تعتبر الشركة التجارية شركة تابعة،إذا كان لدى شركة تجارية (رئيسية) أو شراكة أخرى الفرصة لتحديد قراراتها. يتم تعيين الشركة التجارية الرئيسية أو الشراكة المسؤولية الكاملة أو الفرعية عن نتائج أنشطة الشركة التابعة. شركة اقتصادية.
4. يتم التعرف على الشركة التجارية على أنها تابعة،إذا كانت شركة أخرى (تشارك في شؤونها) تمتلك أكثر من عشرين بالمائة من أسهم التصويت أو عشرين بالمائة من رأس المال المصرح به لشركة ذات مسؤولية محدودة.
القيمة الضمنية– هذه هي قيمة العقار الذي كان بمثابة ضمان عند الحصول على القرض.
الكفالة هي حاليا واحدة من أكثر الأساليب الشعبيةتوفير السجناء التزامات الائتمان. صِنف الممتلكات الجانبيةالكثير جدًا، ولكن أكبر درجة من الموثوقية في التحديد مخاطر الائتمانيوفر الأمن العقاري. وعلى وجه الخصوص، يشمل هذا النوع من الالتزام الرهن العقاري. لأنه، بالإضافة إلى ارتفاع تكلفة العقارات، لا يمكن نقلها أو إخفاؤها أو التسبب في ضرر كبير بأي شكل من الأشكال.
عمومًا الوضع الاقتصادياليوم يمكن أن يسمى مستقرا تماما، وبالتالي اكتسب سوق الإقراض أيضا بعض الاستقرار. والآن يهدف نظام الضمانات إلى إنشاء ضمان لسداد الأموال وتأديب المقترض أكثر من السداد المباشرمتاح مال.
في الوقت نفسه، غالبًا ما يتم إبرام اتفاقيات قيمة الضمانات "الرسمية" اليوم، وهو ما يستلزم حتماً مستوى عالالخسائر إذا لم يقوم العميل بإرجاع الأموال. ونتيجة لذلك، أصبحت شروط اختيار الضمانات المناسبة وتنفيذها أكثر صرامة ومدروسة. ولكن من أجل الحفاظ على كفاءة أنشطته وزيادتها، يحتاج البنك إلى الوصول إلى مؤشر متوسط معين يتم من خلاله الحفاظ على جاذبية شروط الإقراض للعميل وتكون المخاطر في حالة عدم سداد الأموال يتم التقليل منها بما فيه الكفاية.
العلاقة بين البنك والعميل تعمل في إطار الميزات الأساسية العلاقات النقدية. والبضائع هي الأموال التي يقدمها البنك للعميل، والدفع هو الضمان. المقرض مهتم بشكل رئيسي الحد الأدنى من التكلفةكانت الملكية مساوية ليس فقط لمبلغ القرض المقدم، ولكن أيضًا للتكاليف أو العقوبات المحتملة المرتبطة به.
وفي حالة نظام الإقراض الضماني، فإن كلمة "ملكية" تعني ضمنا مفهوما يشمل أيضا، بالإضافة إلى الأشياء المادية، مختلف الأوراق المالية وحقوق الملكية. سيتم تقييم قيمة العقار الضماني على أساس التمييز بين نوعين منفصلين: القيمة السوقية، والتي تقيم العقار كشيء ككل، وقيمة الضمان، والتي تحدد قيمة العقار كشيء. وسائل تأمين الالتزامات.
من أجل تقييم قيمة الممتلكات الإضافية، في كثير من الأحيان يمكن للبنك استخدام خدمات موظف متخصص منظمة طرف ثالث. على الرغم من ممارسة إنشاء الداخلية الهيكل الخاص وحدة خاصة، متخصصة في تقييم الضمانات. بغض النظر عمن يقوم بالضبط بالتقييم، يتم أخذ الممتلكات الإضافية في الاعتبار في العملية مع الأخذ في الاعتبار المخاطر منظمة الائتمانوالتي تعتبر مميزة خصيصًا لهذا النوع من العقارات.
وبشكل عام، تمثل قيمة الضمان قيمة العقار الذي سيتم بيعه به خلال المدة التي يحددها البنك، في حالة عدم إعادة الأموال المضمونة به.
على الرغم من أن قيمة الضمان هي نوع مستقل من قيمة العقار، إلا أنه في نفس الوقت يمكن تسميتها جزءًا من القيمة السوقية، مع مراعاة جميع المخاطر المرتبطة بهذا النوع من العقارات بالنسبة للبنك. التكلفة الإجماليةمن هذه المخاطر سوف يسمى خصم الضمانات.
تمكنت
يمكن التحكم في هذا النوع من المخاطر لأن الضمانات مؤمنة، وفي حالة الخسارة أو الضرر المؤكد، ستظل أموال القرض مضمونة. ومع ذلك، لا يتم التأمين على جميع الممتلكات، لأنه في معظم الحالات لا يكون ذلك مجديًا اقتصاديًا. ويتم تنفيذه فقط عندما يتبين أن تكلفة تلك التدابير والإجراءات التي تهدف إلى الحد من المخاطر المحتملة أعلى بكثير من تكلفة التأمين. ولكن في الوقت نفسه، لا يوفر التأمين أيضًا السداد الكامل.
يمكن تصنيفها على أنها قابلة للإدارة بشكل مشروط، حيث أن مثل هذه المخاطر تنطوي على نوع منفصل من الأصول، والذي يتميز بظروف صعبة للبيع بالتكلفة المناسبة في وقت قصير. يمكن التحكم في هذا النوع من المخاطر لأنه يمكن تقييم فترة التعرض حتى قبل اتخاذ قرار بإبرام اتفاقية قيمة الضمانات، مما يعني أنه من الممكن الرفض إذا كان الأمر كذلك. مؤشرات منخفضة. ويتم تحديد الاتفاقية من خلال حقيقة أنه في كثير من الأحيان شروط منخفضةيتم الكشف عن التعرض بعد انتهاء العلاقة.
وهذا يشمل الصعوبات والعقبات القانونية المختلفة عند تسجيل العلاقات الجانبية. ولا يمكن التقليل من هذه المخاطر إلا من خلال إجراء تحليل عميق وشامل لجميع الشروط القانونية والتنظيمية المحتملة المتعلقة بأصل معين.
قبل إبرام العقد، يجب إجراء تقييم تفصيلي وبحث للجميع الطرق الممكنةالسيطرة، والتي سيتم تضمينها لاحقًا في البنود ذات الصلة من العقد.
ويعتبر حسابها من أهم العناصر، حيث أن السيولة هي أحد المكونات التي يتم من خلالها حساب قيمة الضمان. اعتمادًا على حالة السوق في الوقت الحالي، سيولة كل منها نوع منفصليمكن أن تكون أصول الضمان مرتفعة (مع فترة بيع لا تزيد عن 30 يومًا)، ومتوسطة (30-90 يومًا)، ومنخفضة (90-180 يومًا)، وسيئة (أكثر من 180 يومًا). واعتماداً على مؤشر السيولة، يتم تحديد قيمة الضمان، والتي في حالة السيولة اليائسة تكون عملياً صفر.
ويمكن تقديمه كنتيجة لمخاطر مراقبة الملكية، حيث قد يكون تحصيلها مستحيلا نتيجة لثلاثة عوامل رئيسية: غياب الضمان نفسه، وعدم القدرة على الوصول إلى تخزينه، والصعوبات القانونية المتعلقة بعملية التحصيل.
وينشأ بشكل رئيسي نتيجة لانتهاكات العقد أو المستندات الأخرى التي تضفي الطابع الرسمي على علاقة الضمانات. بالتالي، علاقات مماثلةقد يتم إعلان أنها غير صالحة. يمكن تجنب ذلك إذا كنت تستخدم خدمات التوثيق عند إبرام المعاملة.
لا يمكن التحكم في هذه المخاطر نظرًا لأن التقييم يتم مرة واحدة عند إبرام العقد، وبعد ذلك ستستمر الشروط في التطبيق طوال مدة التزامات القرض بأكملها. لتقليل مثل هذا الخطر، من الضروري ضمان المؤهلات العالية والكفاءة المهنية للموظفين الذين يقومون بالتقييم، وكذلك إنشاء نظام تقييم موحد. كما أن هناك إمكانية الدخول في مفاوضات بهدف إعادة تقييم العقار، وبالتالي تغيير قيمة الضمانات.
ويرتبط هذا الخطر بصعوبة التنبؤ بحجم الطلب على هذا النوع من العقارات في المستقبل. لتقليل هذا النوع من المخاطر، من الضروري الدراسة بعناية ووضع توقعات احتمالية حول التغييرات في سيناريو التطوير. ومع ذلك، نادرًا ما تكون هذه التوقعات دقيقة تمامًا، ولهذا السبب يتم تصنيف مثل هذا الخطر على أنه لا يمكن السيطرة عليه.
ويرتبط هذا الخطر بالإغفال في عملية التقييم قبل الدخول في العقد. العوامل الفردية– مثلاً وجود أي عيب في العقار أو مميزاته أو وجود حقوق عليه لدى الغير. يمكن التقليل من هذا الخطر من خلال تحليل وتقييم أكثر شمولاً قبل الاستنتاج. اتفاق الضمانات.
أي عقار يتم تقديمه كضمان يجب أن يخضع لتقييم قيمته وتحديد مبلغ القرض المقدم كضمان. يمكن إجراء تقييم الممتلكات المقدمة للبنك كضمان للحصول على قرض من قبل متخصصين في أعمال الضمان في البنك، والمتخصصين ذوي الصلة قسم الائتمانالذين يقومون بتقييم الممتلكات، والاستشاريون الخبراء والمثمنون الذين يستعين بهم البنك على أساس تعاقدي لإجراء فحص الممتلكات، وكذلك المثمنين المستقلينوشركات التقييم - المواضيع أنشطة التقييمالذين لديهم الشهادة أو الترخيص المناسب لأداء أعمال التقييم، مع إعطاء الحق في إجراء تقييم مستقل. في عملية تقييم الممتلكات، كقاعدة عامة، يتم تحديد ثلاثة أنواع من القيمة: السوق والضمانات والتصفية.
القيمة السوقية - القيمة التي يمكن من خلالها التصرف المحتمل لموضوع التقييم في سوق ممتلكات مماثلة في تاريخ التقييم بموجب اتفاقية مبرمة بين المشتري والبائع، بعد القيام بالأنشطة التسويقية المناسبة، بشرط أن يتصرف كل طرف عن علم، بحكمة ودون إكراه.
قيمة التصفية هي القيمة التي يمكن الحصول عليها إذا تم بيع العقار خلال فترة أقصر بكثير من فترة التعرض لهذا العقار، والتي يمكن خلالها بيعه بسعر يساوي القيمة السوقية.
قيمة الضمان هي القيمة السوقية للعقار، مخصومة اعتبارًا من تاريخ التقييم، ويتم تحديدها اعتبارًا من تاريخ انتهاء اتفاقية الرهن المنصوص عليها لغرض إبرام اتفاقية رهن الممتلكات.
أرز. 8.3. الخامس إجراءات تقييم الممتلكات المقدمة كضمان للبنك
اعتمادًا على متطلبات المقترض أو البنك، قد يحدد موضوع نشاط التقييم أثناء التقييم واحدًا أو أكثر من أنواع القيمة (السوق، السوق والضمانات، السوق والتصفية). في تنفيذ تقييم مستقلبالنسبة للبنك (الفرع)، من الضروري لموضوع نشاط التقييم تحديد نوعين من قيمة الممتلكات المقدمة كضمان - السوق والضمانات (التصفية).
قد يبدو الإجراء العام لتقييم الممتلكات المقدمة كضمان للبنك كما هو موضح في الشكل 8.3.
في الممارسة المصرفية التكلفة الحقيقيةيجب ألا تقل الممتلكات المرهونة، كقاعدة عامة، عن حجم القرض والتكاليف المرتبطة بالتنفيذ اتفاقية قرضواتفاقيات التعهد وما شابه ذلك. المبلغ المطلوبالأمن لكل المعاملات الائتمانيةيمكن تحديدها بواسطة الصيغة:
حيث C3ab هو مقدار الأمان؛
سوس. - جزء من مبلغ الضمان لقيمة الضمان على شكل الضمان الرئيسي.
سدود.3. - جزء من مبلغ الضمان لقيمة الضمان على شكل ضمان إضافي.
الضمان الأساسي هو الضمان الذي يضمن القرض. وفي هذه الحالة يمكن للبنك أن يضيف إلى الضمان الرئيسي ما يلي:
المباني السكنية وغير السكنية.
الشركات كمجمعات ملكية متكاملة؛
معدات؛
البضائع (المواد الخام، المنتجات نصف المصنعة، المكونات، المنتجات النهائيةإلخ)؛
مركبات؛
حقوق الملكية لأموال المقترض المودعة في حساب وديعة لدى البنك الدائن؛
الضمانات القانونية و فرادى، مغطاة بالأموال المودعة لدى البنك الدائن؛
الوعد بالبناء غير المكتمل بنسبة إنجاز لا تقل عن 95%؛
القيم الأخرى التي يحددها البنك.
الضمان الإضافي (الثانوي) هو الضمان الذي يستخدم لتكملة الضمان الأساسي والتعويض عن نقاط ضعفه. ضمانات إضافية مؤسسة مصرفيةيمكن أن تدخل:
العقارات المخصصة للأغراض الزراعية (باستثناء حالات تسجيل مجمعات عقارية بأكملها كضمان)؛
حصاد الفترات المقبلة.
الماشية (الحيوانات التي يتم تربيتها وتسمينها)؛
أجهزة الكمبيوتر والأجهزة المنزلية والمكتبية، وغيرها من الأشياء الثمينة التي تحددها المؤسسة المصرفية.
عند تحديد المبلغ الإجمالي للضمانات المقبولة من قبل البنك، يتم تحديد النسبة (بالنسبة المئوية) بين الضمانات الرئيسية والإضافية، والتي تعطي في المجموع 100%. كما يتم تحديد عدد المرات التي يجب أن تتجاوز فيها الضمانات الرئيسية والإضافية مبلغ القرض المقدم. ويمكن تحديد هيكل الضمانات من قبل البنك اعتمادا على الحالة الماليةوفئة المقترض حسب تصنيف الموثوقية. وفي ظل هذه الظروف، سيكون هيكل الضمانات على النحو التالي (الجدول 8.1).
الجدول 8.1. الخامس
يتم تحديد سعر الضمان للعقار من قبل البنك والمقترض، مع الأخذ في الاعتبار استنتاجات تقييم خبير مستقل، المسجلة في تقرير الفحص. وفي الوقت نفسه، قد يكون سعر الوديعة أقل سعر، تحددها الخبرة، حيث أن البنك يمكنه التنبؤ بخصوصية التأثير عوامل السوقوالتكاليف المرتبطة بالمبيعات.
تخضع الممتلكات المرهونة لمؤسسة مصرفية، كقاعدة عامة، للتأمين بقيمة الضمان (التصفية) لصالح البنك طوال مدة اتفاقية القرض بأكملها. بالإضافة إلى ذلك، يمكن أيضًا توفير فترة إضافية (شهر، ربع سنوي، وما إلى ذلك) في حالة الحاجة إلى حبس الرهن على الممتلكات المرهونة إذا لم يقوم المقترض بإعادة أموال القرض المقدمة والفوائد لاستخدامها.
عندما يقوم المقترض بسداد جزء من القرض بموجب اتفاقية القرض (مرة واحدة قرض عاجلأو غير محبة خط ائتمان) بنك تخفيض ممكنحجم الضمان بمقدار الخصم النزولي. وفي هذه الحالة، يجب أن ينعكس هذا الشرط في اتفاقية التعهد.
إذا كانت اتفاقية الضمان تنص على إمكانية تخفيض مبلغ الضمان، فسيتم حساب الخصم باستخدام الصيغة:
حيث SKpog. - مبلغ القرض المسدد بموجب اتفاقية القرض؛
ك - مبلغ القرض بموجب اتفاقية القرض.
لتقدير قيمة الأسهم المرهونة يتم تقديم المستندات التالية إلى البنك فيما يتعلق بموضوع الرهن (الأسهم):
1. عند إقراض مقترض بضمان أسهمه المصدرة:
وثيقة تثبت ملكية المقترض (أو ضامن ممتلكاته) للأسهم (شهادات الأسهم، مقتطفات من سجلات أصحاب الأوراق المالية المسجلة). وفي هذه الحالة يبقى المستند الأصلي في البنك (الفرع) ويرفق بالمستندات الأخرى المحددة في هذه الفقرة (إذا كان موضوع الرهن أسهم مصدرة بشكل مستندي، يتم إرجاع شهادة الأسهم إلى المالك بعد استيفاء المقترض شروط اتفاقية القرض أو في حالة رفض إصدار القرض)؛
شهادة المسجل بشأن تعريفات خدمات التسجيل؛
نسخ موثقة من المستندات التأسيسية للمصدر (في حالة أن المقترض ليس عميلاً للبنك)؛
محضر قرار الاجتماع العام للمساهمين أو الهيئة التنفيذية الأخرى للشركة (شريطة أن ينص ميثاق المُصدر على إمكانية قيام الهيئة التنفيذية باتخاذ مثل هذه القرارات) فيما يتعلق بنقل الأسهم كضمان.
2. عند إقراض مقترض مضمون بأسهم مصدرين آخرين:
وثيقة تثبت ملكية المقترض (أو ضامن ممتلكاته) للأسهم (شهادات الأسهم، مقتطفات من سجلات أصحاب الأوراق المالية المسجلة). وفي هذه الحالة يبقى المستند الأصلي في البنك (الفرع) ويرفق بالمستندات الأخرى المحددة في هذا البند من الأسهم (إذا كانت الضمانات عبارة عن أسهم مصدرة في شكل مستندي، يتم إرجاع شهادة الأسهم إلى المالك بعد استيفاء المقترض شروط اتفاقية القرض أو في حالة رفض إصدار القرض) ;
معلومات حول المسجل (أشر إلى العنوان القانونيوالهاتف والفاكس، بالإضافة إلى رقم وتاريخ إصدار الإذن بالاحتفاظ بسجل لأصحاب الأوراق المالية المسجلة الصادرة عن لجنة الدولة للأوراق المالية وسوق الأوراق المالية)؛
نسخ موثقة من شهادات تسجيل إصدار أسهم المصدر لدى لجنة الأوراق المالية وسوق الأوراق المالية الحكومية؛
شهادة من المسجل بشأن تعرفات خدمات التسجيل.
عند تقديم قرض مضمون بالأسهم، يمكن للمؤسسات المصرفية تحديد قوائم معايير اختيار الاستثمار مؤسسات جذابةوالتي يمكن للبنك استخدام أسهمها كضمان للإقراض (الملحق 33). وفي الوقت نفسه، يجوز للبنوك فرض شروط فيما يتعلق بالضمانات غير الموصى بها أو المحظورة. على سبيل المثال، قد لا يوصى بقبول الأسهم كضمانات تحتفظ بها الجهة المصدرة نفسها بسجلات مالكي الأوراق المالية المسجلة، وقد يُحظر قبول الأسهم المثقلة بالتزامات.
يتم تقييم الأسهم المرهونة كضمان من قبل البنك على أساس المعتمد المنهجية الداخلية. وفي الوقت نفسه، تقوم المؤسسات المصرفية بما يلي:
1) تقييم قيمة ضمانات الأسهم التي لها عروض أسعار مؤسسية سوق الأوراق الماليةأوكرانيا؛
2) تقييم قيمة الضمانات لمجموعة من الأسهم التي ليس لها تداول نشط في سوق الأوراق المالية المؤسسي.
يتم إجراء تقديرات قيمة الضمانات للأسهم المتداولة في سوق الأوراق المالية المؤسسية بناءً على تحليل قيمتها. قيمة سعر الصرفوالتي يتم تحديدها بناءً على نتائج التداول في أنظمة معلومات التداول (OTC نظام التداول(PFTS)) وفي البورصات.
يتضمن تطبيق طريقة تقييم الأسهم بناءً على قيمتها السوقية (التبادلية) إجراء ثلاث حسابات مستقلة:
1. احسب تكلفة السهم الواحد بناءً على متوسط السعر والمشتريات خلال آخر 180 يومًا. عند استخدام هذه الطريقة، يتم حساب متوسط سعر شراء السهم على أساس البيانات الإحصائية عن حجم المعاملات المبرمة من الناحية النقدية والكمية في سوق الأوراق المالية المؤسسي.
يتم تحديد متوسط سعر شراء سهم واحد خلال آخر 180 يومًا بواسطة الصيغة:
حيث السعر هو متوسط سعر شراء سهم واحد خلال آخر 180 يومًا (اللعبة)؛
Si - حجم تداول هذه الأسهم لليوم الأول (UAH)؛
Qi هو حجم تداول هذه الأسهم لليوم الأول (وحدات).
2. احسب تكلفة السهم الواحد بناءً على متوسط سعر الشراء خلال آخر 30 يومًا. في هذه الحالة، يتم تحديد متوسط سعر شراء سهم واحد خلال آخر 30 يومًا بواسطة الصيغة:
حيث Izo هو متوسط سعر شراء سهم واحد خلال آخر 30 يومًا (UAH)؛
5/ - حجم التداول على هذه الأسهم لليوم الأول (UAH)؛
()، - حجم التداول على هذه الأسهم لليوم الأول (قطعة).
3. حساب تكلفة السهم الواحد على أساس متوسط سعر الشراء لآخر يوم تم فيه تنفيذ هذه الصفقة في سوق الأوراق المالية المؤسسي. لحساب التكلفة | كتلة الأسهم بناءً على متوسط سعر الشراء في اليوم الأخير الذي تم فيه تسجيل هذه المعاملة في PFTS، يتم استخدام الصيغة:
أين هو متوسط سعر شراء سهم واحد في اليوم الأخير الذي تم فيه تسجيل هذه المعاملة في PFTS (UAH)؛
5/- حجم التداول لهذه الأسهم لليوم /اليوم (UAH);
Qi - حجم تداول هذه الأسهم لليوم الأول (وحدات).
يمكن أن يكون عدد الصفقات التي يتم اتخاذها لحساب متوسط سعر شراء الأسهم لمدة 30 يومًا، على سبيل المثال، 4 صفقات على الأقل، كما يمكن أن يصل عدد الصفقات التي يتم اتخاذها لحساب متوسط سعر شراء الأسهم لمدة 180 يومًا إلى الأقل 20.
بشرط أن يكون عدد المعاملات الحقيقية أقل من 4 (20). أو تمت آخر معاملة على الأسهم قبل أكثر من 10 أيام من تاريخ التقييم، ثم يتم استخدام طرق الدخل والميزانية العمومية لتقدير قيمة الأسهم، بالإضافة إلى حساب متوسط سعر شراء الأسهم. وفي نفس الوقت لحساب القيمة المقدرةالحزمة، يتم قبول أدنى سعر.
يتم تحديد قيمة كتلة الأسهم المرهونة للبنك بالصيغة:
حيث VPa هي القيمة المقدرة لكتلة الأسهم (UAH)؛
T هو أصغر تقديرات Zuo. تشيو. ج، (هريفنا)؛
ك - عدد الأسهم المقدمة كضمان (قطع)؛
إذا لم تكن أسهمها مدرجة في سوق الأوراق المالية، أو لم يتم تنفيذها الشروط اللازمةبالنسبة لعدد المعاملات الحقيقية، ثم لحساب متوسط السعرالأسهم، فمن الضروري تطبيق أساليب تقييم الدخل والميزانية العمومية.
لتقييم قيمة الضمانات للأسهم التي ليس لها تداول نشط في سوق الأوراق المالية المؤسسية في المنطقة، يتم استخدام ما يلي:
1. طريقة العائد.
يتضمن تقدير قيمة كتلة الأسهم باستخدام هذه الطريقة تحليل الحجم الأرباح السنويةناقص الضريبة على الأرباح التي حصلت عليها المنشأة خلال السنتين الأخيرتين وعن الفترة المحاسبية الأخيرة من بداية السنة الحالية.
يتم تحديد القيمة المقدرة لكتلة الأسهم باستخدام الصيغة:
حيث VPp هي قيمة كتلة الأسهم بناءً على طريقة الربحية؛
Bp - المبلغ المقدر لمتوسط الدخل السنوي للسنتين السابقتين وللفترة المحاسبية الأخيرة من بداية العام الحالي، مطروحًا منه ضريبة الدخل (UAH)؛
ج - معدل الرسملة.
ف - حجم حصة كتلة الأسهم فيها رأس المال المصرح بهشركة تجارية مرهونة للبنك.
يتم تحديد متوسط الربح السنوي المقدر (BP) بالصيغة:
حيث Bzp هو ربح شركة تجارية للفترة المحاسبية الأخيرة من بداية العام الحالي مطروحًا منه ضريبة الدخل (UAH)؛
l^-v - عدد الأرباع في الأخير فترة المحاسبةمنذ بداية العام الحالي؛
Bpi - ربح شركة تجارية للعام السابق مطروحًا منه ضريبة الدخل (UAH)؛
Bp2 - ربح شركة تجارية للسنة السابقة السنة الماضيةناقص ضريبة الدخل (UAH) ؛
يعكس معدل الرسملة (C) ربحية استثمار رأس المال في أسهم الشركة المساهمة المفتوحة المحددة.
إذا كانت القيمة المقدرة لمتوسط الربح السنوي للمؤسسة (BP) سالبة، فلن يتم تنفيذ القيمة المقدرة لكتلة الأسهم باستخدام طريقة الربحية.
2. طريقة الميزانية العمومية.
يعكس حساب قيمة كتلة الأسهم باستخدام هذه الطريقة سعر أسهم شركة مساهمة مفتوحة، بناءً على القيمة الدفترية لأصولها والتزاماتها بناءً على بيانات الميزانية العمومية للمؤسسة لآخر فترة تقرير:
حيث VPb هي قيمة كتلة الأسهم التي تحددها طريقة الميزانية العمومية؛
ب1 - قيمة الكتابالأصول الثابتة مطروحًا منها إهلاكها (UAH)؛
لذلك - القيمة الدفترية القوى العاملة(يساوي مجموع القسمين الثاني والثالث من أصول الميزانية العمومية للمؤسسة) (UAH) ؛
ك - التكلفة حسابات قابلة للدفع(هريفنا)؛
د- ميؤوس منها الحسابات المستحقة(هريفنا)؛
ف - حصة كتلة الأسهم في رأس المال المصرح به للمصدر.
بعد حساب قيمة كتلة الأسهم باستخدام طريقة الربحية وطريقة الميزانية العمومية، من الضروري اختيار أصغر قيمة، والتي سيتم استخدامها في المستقبل كقيمة القيمة المقدرة لكتلة الأسهم المرهونة.
واستناداً إلى تحديد قيمة كتلة الأسهم المقدمة كضمان، تقوم المؤسسة المصرفية بحساب مبلغ القرض الذي يمكن إصداره مقابل الأسهم. في هذه الحالة، القيمة المقدرة لكتلة الأسهم التي تم الحصول عليها نتيجة للحساب باستخدام الطرق المشار إليها هي مبلغ الرهن.
للقبول البنكي قرار نهائيعند إصدار قرض بمبلغ المحدد من قبل المقترض، يجب أن يستوفي مبلغ القرض المعلن المتطلبات التالية:
أ) إذا كانت الضمانة عبارة عن أسهم الشركات المدرجة في المستوى الأول من قائمة PFTS، يتم حساب مبلغ القرض باستخدام الصيغة:
حيث 5k. - مجموع قرض ممكنوالفائدة؛
OP - مبلغ موضوع التعهد، الذي يتم تحديده بواسطة طريقة متوسط قيمة السوق (سعر الصرف) للأسهم (UAH)؛
0.5 هو عامل تعديل يأخذ في الاعتبار التكاليف المحتملة للبنك عند بيع الممتلكات المرهونة ومخاطر انخفاض قيمة الأسهم.
ب) إذا كانت الضمانات عبارة عن أسهم الشركات المدرجة في المستويين الثاني والثالث من قائمة PFTS أو التي لا يتم تداولها بشكل نشط في سوق الأوراق المالية (غير مدرجة في قائمة PFTS)، يتم حساب مبلغ القرض باستخدام الصيغة:
حيث Z"cr هو مبلغ القرض والفائدة المحتملة؛
OP - مبلغ العنصر المرهون، الذي يتم تحديده بواسطة طريقة متوسط القيمة السوقية (سعر الصرف) للأسهم أو بطريقة تحديد قيمة الضمانات للأسهم التي لا يتم تداولها بشكل نشط في سوق الأوراق المالية (UAH)؛
0.25 هو عامل تعديل يأخذ في الاعتبار التكاليف المحتملة للبنك عند بيع الممتلكات المرهونة ومخاطر انخفاض قيمة الأسهم.
إذا كان مبلغ القرض الذي طلبه المقترض والفائدة عليه غير مرضية المتطلبات المحددة، فيجب زيادة مبلغ الضمان.
أجرى أحد موظفي القسم المعني في البنك، وفقًا للمنهجية المعمول بها، بحثًا حول قيمة كتلة الأسهم ووضع استنتاج مكتوب حول نتائج التقييم. ويجب أن تحتوي على المعلومات التالية:
الاسم الكامل للمصدر الذي يتم رهن أسهمه، وشكل الإصدار، والنوع والفئة، والقيمة الاسمية.
معلومات عن تسجيل الأسهم لدى لجنة الأوراق المالية وسوق الأوراق المالية بالولاية (رقم وتاريخ التسجيل، هيئة لجنة الأوراق المالية وسوق الأوراق المالية بالولاية التي قامت بالتسجيل)؛
عدد الأسهم في الحزمة، وحصتها في رأس المال المصرح به؛
أولوية الأسهم المرهونة على أسهم الإصدارات الأخرى للمصدر (للأسهم الممتازة).
توفر عروض الأسعار في سوق مؤسسي، ومتوسط سعر المعاملات للأسهم على مدار آخر 180 و30 يومًا و السعر الاخيرمعاملات الأسهم؛
حساب قيمة كتلة الأسهم المرهونة كضمان ومبلغ القرض المحتمل الذي يمكن إصداره للمقترض (نتائج حساب القيمة المقدرة لكتلة الأسهم مرفقة بالنتيجة وهي جزء لا يتجزأ منها) ;
الاستنتاجات المنطقية بشأن العوامل التي قد تؤثر على قيمة الحزمة، والتقييم المتوقع للأسهم في الفترة القادمة(شهر، ربع، ستة أشهر).
يُرسل استنتاج مكتوب بنتائج تقدير قيمة كتلة الأسهم، موقع من رئيس الإدارة المختصة، إلى قسم الائتمانالمؤسسة المصرفية لاتخاذ القرار النهائي بشأن منح القرض.
التقييمات العقاراتكموضوع للضمان يجب أن يأخذ في الاعتبار الجوانب التالية:
1. يتم تحديد سعر البيع المتوقع للعقار، والذي قد يختلف عن السعر الفعلي سعر السوق. عند تحديد قيمة الضمان، عليك أن تأخذ في الاعتبار خصائصه طويلة الأجل والدخل الذي يمكن أن يجلبه الضمان لأي مالك في الأعمال العادية. لا ينبغي للمرء أن يأخذ في الاعتبار العوامل المتقلبة التي قد تزيد من القيمة الحالية (اعتبارات المضاربة، المصالح الذاتية فرديإلخ).
2. تهتم الجهات المقرضة، في المقام الأول، بسعر بيع الضمان في تاريخ حبس الرهن المحتمل، وليس فقط في تاريخ إبرام اتفاقية القرض.
3. سعر الودائعدائما أقل من سعر البيع المتوقع. كقاعدة عامة، هو 50-80٪ من سعر البيع. يهدف تخفيض سعر الضمان مقارنة بسعر البيع إلى ضمان سيولة كافية للضمان في حالة بيعه القسري.
4. يجب أن تكون المؤسسة المصرفية مشاركة إلزامية في تحديد سعر الضمان.
5. يمكن تحديد سعر الوديعة مع وبدون ضريبة القيمة المضافة. للراحة، يُنصح باستخدام الأسعار بدون ضريبة القيمة المضافة، والتي، إذا لزم الأمر، يمكنك التبديل بسهولة إلى الأسعار مع ضريبة القيمة المضافة.
يمكن إجراء تقييم العقارات باستخدام الطرق التالية:
1. طريقة تكلفة الدخل.
ووفقا لهذه الطريقة، يتم تحديد سعر العقار على أنه قيمة الدخل المحتمل (الإيجار، الربح) الذي سيحصل عليه مالك هذا العقار. ونظراً لأن قيمة العقار في هذه الحالة يتم تحديدها من خلال رسملة الدخل المتوقع منه، فإن هذه الطريقة تسمى أيضاً طريقة الدخل المرسمل.
عند حساب سعر كائن ما باستخدام طريقة تكلفة الدخل، يتم تحديد ما إذا كان هذا الدخل مدى الحياة أم مؤقتًا. يتم توفير الدخل مدى الحياة من خلال الأشياء التي ليس لها فترة استخدام محددة (على سبيل المثال، قطعة أرض). الدخل المؤقت يأتي من الأشياء ذات لفترة معينةالاستخدام (على سبيل المثال، مزارع الفاكهة المعمرة).
يعتمد سعر الكائن الذي يدر دخلاً مدى الحياة على نسبة الدخل السنوي المحتمل من الكائن إلى معدل الخصم المقابل (معدل الرسملة). الدخل المحتمل هو الدخل العاديوالتي يمكن الحصول عليها عند استخدام الشيء المثمن للغرض المقصود منه بعد خصم الضرائب وغيرها النفقات المحتملةوالتي يلتزم متلقي الدخل بتحملها وفقًا للتشريعات والعقود الحالية المتعلقة باستخدام موضوع التقييم.
ويتم تحديد معدل الخصم قدر الإمكان سعر الفائدة على الودائعتم تخفيضها مع مراعاة الضريبة على دخل الودائع وفقًا للتشريعات الحالية وتعديلها مع مراعاة توازن المخاطر المرتبطة بإيداع الأموال واستخدام الكائن المقدر للغرض المقصود منه. للحصول على مبرر مناسب، يمكن استخدام طرق أخرى لتحديد معدل الخصم.
يعتمد سعر الشيء الذي يدر دخلاً مؤقتًا على خصم (حساب القيمة الحالية) الممكنة الدخل السنويمن الكائن أثناء استخدامه في المستقبل، وكذلك القيمة المتبقية (التصفية) للكائن، مع مراعاة تكاليف التصفية.
2. الطريقة التكلفة المقارنة(طريقة مقارنة المبيعات).
ووفقاً لهذه الطريقة، يتم تحديد قيمة العقار بناءً على المقارنة مع أسعار السوق الفعلية لأشياء عقارية مماثلة ذات غرض مماثل، والتي تختلف عن بعضها البعض بخصائص معينة. يمكن أن تكون هذه العلامات داخلية (قد تختلف قطع الأراضي المنزلية في الخصوبة والحالة البيئية والإغاثة والتكوين) وخارجية (وجود أو عدم وجود أعباء، ظروف مختلفةوضع أو استخدام أو بيع الأشياء). وإذا تم استخدام هذه الطريقة، فيجب تعديل أسعار السوق الفعلية وفقًا لذلك.
3. طريقة تحديد القيمة على أساس التكاليف (طريقة التكلفة).
ووفقا لهذه الطريقة يتم تحديد قيمة العقار مع الأخذ بعين الاعتبار المصروفات الفعليةمالك الشيء لإنشائه أو حيازته مطروحًا منه الإهلاك. يتم توثيق النفقات التي يتكبدها المالك. إذا كان مالك الكائن مطالبًا بالاحتفاظ بسجلات محاسبية وفقًا للتشريعات الحالية، فيمكن تقييم الكائن بقيمته الدفترية المتبقية المنعكسة في البيانات المالية. يتم فهرسة قيمة العقار مع مراعاة التضخم. أحد أشكال طريقة تحديد التكلفة على أساس التكلفة هو أسلوب يتضمن قيام المثمن بحساب التكاليف المحتملة لإنشاء كائن بالأسعار الحالية مطروحًا منها الاستهلاك.
تجدر الإشارة إلى أن الطرق المذكورة لتقييم العقارات تُستخدم بشكل أساسي معًا. ولكن اعتمادا على كائن التقييم المختار، قد يكون لديهم حالة مختلفة: يتم انتخاب أحدهما ليكون الرئيسي والآخر مساعدًا. الاستثناء هو الموقف الذي يكون فيه التقييم ممكنًا فقط باستخدام طريقة واحدة (الجدول 8.2).
الجدول 8.2. الخامس تقييم العقارات
طريقة تكلفة الدخل هي الطريقة الرئيسية عند تقييم الأشياء التي يتم إنشائها أو اقتنائها بغرض تحقيق الربح (الإيجار). وتشمل هذه الأشياء المؤسسات وأقسامها الهيكلية كمجمعات ملكية متكاملة؛ الأراضي الزراعية المخصصة للإنتاج المنتجات التجارية; قطع الأراضي المربحة الأخرى؛ المباني والهياكل المربحة. وفي الوقت نفسه، تعتبر طريقة تكلفة الدخل هي الطريقة الوحيدة لتقييم الدخل قطع ارضفي غياب الأدلة والمعلومات الكافية عن معاملاتهم. يمكن استخدام طرق أخرى لتقييم الأشياء المدرة للدخل كطرق مساعدة.
طريقة التكلفة المقارنة هي الطريقة الرئيسية عند تقييم الأشياء غير المربحة أو الأشياء التي لا تكون ربحيتها ذات أهمية حاسمة. وتشمل هذه الكائنات المباني السكنية الفردية والشقق الخاصة؛ قطع الأراضي الشخصية؛ قطع الأراضي المخصصة للتنمية السكنية الفردية؛ بيوت البلدوالمؤامرات. وبالإضافة إلى ذلك، فإن طريقة التكلفة المقارنة هي الطريقة الوحيدة لتقييم قطع الأراضي غير المربحة. ويمكن استخدامه أيضًا كوسيلة مساعدة في تقييم العقارات المربحة.
يمكن استخدام طريقة التقييم على أساس التكلفة في تقييم الأشياء التي من صنع الإنسان كطريقة أساسية (أو ثانوية). الاستثناء هو تقييم الأشياء غير المربحة التي أنشأها الإنسان، في غياب معلومات حول معاملتها: في هذه الحالة، طريقة تحديد القيمة على أساس التكاليف هي الطريقة الوحيدة.
إذا كانت طريقة التقييم الرئيسية هي طريقة تكلفة الدخل، فإن الطريقة المساعدة هي طريقة التكلفة المقارنة، وإذا كان من المستحيل استخدامها، فإن طريقة تحديد القيمة على أساس التكاليف. إذا كانت طريقة التقييم الرئيسية هي طريقة التكلفة المقارنة، يتم استخدام طريقة تحديد التكلفة على أساس التكاليف كطريقة مساعدة.
في حالة الانحرافات الطفيفة بين التقييمات التي تحددها طرق مختلفة (لا يتجاوز انحراف التقييم الذي تحدده الطريقة المساعدة 10٪ من التقييم الذي تحدده الطريقة الرئيسية)، مزيد من الطلبالتقييمات هي:
إذا كانت الطريقة الرئيسية هي تكلفة الدخل و القيمة النقديةلكائن يتم تحديده بهذه الطريقة أقل من التقدير المحدد بالطرق المساعدة، يتم قبول التقدير المحدد بالطريقة الرئيسية، وإذا كان التقدير المحدد بالطريقة الرئيسية أعلى، يتم تحديد متوسط قيمة التقديرين ,
وإذا كانت الطريقة الرئيسية هي طريقة التكلفة المقارنة، فإنه يتم استخدام التقييم الذي تحدده هذه الطريقة.
إذا كانت الانحرافات بين التقديرات أكثر من 10%، تخضع نتائج التقييم باستخدام كلا الطريقتين التحقق الإضافيعلى مدى صحتها.
وبناء على كل من هذه الأساليب، يتم تطوير طرق مختلفة لتقييم العقارات. عند تحديد سعر البيع، يتم أخذ الغرض المستقبلي للكائن في الاعتبار (على سبيل المثال، قطعة الأرض التي يتم تقييمها مخصصة لإنتاج المنتجات الزراعية أو مخصصة للأفراد تطوير المساكن). يمكن تحديد أسعار المبيعات على أنها حالية (اعتبارًا من تاريخ التقييم) أو محتملة (يتم تحديدها اعتبارًا من تاريخ مستقبلي محدد).
عند تحليل نتائج التقييم، يجب عليك أيضًا الانتباه إلى حقيقة أن هذه النتائج يجب أن تتوافق مع النطاق السعري ( إيجار) إلى كائنات مماثلة في المنطقة. يمكن الحصول على معلومات حول أسعار العقارات من المصادر التالية: المشاورات مع الشركات العقارية؛ المنشورات والأدوات العقارية الإقليمية وسائل الإعلام الجماهيرية; المزادات والمناقصات المفتوحة؛ الإنترنت وأكثر من ذلك.
لا تستخدم المؤسسات المصرفية دائمًا خدمات شركات التقييم المستقلة. وفي هذه الحالة، يقومون بتقييم الضمان لوحدنا. من المعروف أن العديد من البنوك لديها مثمنين مؤهلين للغاية ضمن موظفيها. إن إنشاء قسم تقييم الضمانات الخاص بك في أحد البنوك له عدد من المزايا والعيوب. على وجه الخصوص، تشمل المزايا ما يلي:
إن إمكانية تأثير المقترض على نتيجة التقييم من أجل تضخيمها مستبعدة عمليا؛
تنشأ فرصة ميزة تنافسيةقبل البنوك الأخرى منذ مرحلة النظر في الطلب المقترض المحتمللا تتحمل تكلفة التقييم جانبية;
وبالتوازي مع التقييم، يمكن لموظفي البنك تحديد سيولة الضمانات.
ومن بين العيوب ما يلي:
تكون تكاليف الاحتفاظ بقسم التقييم في معظم الحالات أعلى من التعاقد بانتظام مع شركة تقييم مستقلة؛
وتتحمل المؤسسة المصرفية كافة تكاليف تقييم الضمانات. يمارس الخدمات المصرفيةيظهر أن ليس كل الخدمات المصرفية
المؤسسات راضية عن التعاون مع شركات التقييم ويتم التحقق من التقارير المقدمة من قبل المثمنين، في معظم الحالات، من قبل موظفي البنك.
عند التعامل مع البنوك وشركات التقييم، قد تنشأ المشاكل التالية:
1. نزاهة المثمن.
يهتم المقترض المحتمل (هو الذي يطلب التقييم في معظم الحالات) بضمان تعظيم القيمة المقدرة لممتلكاته. المؤسسة المصرفية غير راضية عن هذا النهج، لأنه في حالة عدم سداد القرض، سيتعين عليها سداد الخسائر عن طريق بيع الضمان. ونظرًا للمبالغة في تقدير قيمة الضمان، فإن مبلغ القرض المقدم سيكون أكبر السعر الحقيقيالضمانات، واحتمالية أن يتمكن البنك من تغطية خسائره بمثل هذا القرض منخفضة.
ترجع هذه المشكلة إلى تضارب المصالح بين المقترض والبنك، حيث أن الأول مهتم بالحد الأقصى لمبلغ القرض مقابل الحد الأدنى من الضمانات، والأخير مهتم بالتأكد من أن عائدات بيع الضمانات تغطي ديون المقترض. ولحل هذه المشكلة، يجب على المؤسسة المصرفية أن تختار بشكل مستقل شركات التقييم التي يمكن أن تثق في تقاريرها. وفي الوقت نفسه، يجب أن يفهم المثمنون أن عميلهم هو مؤسسة مصرفية (على الرغم من أن المقترض يدفع مقابل خدمات التقييم) وهناك احتمال لخسارته كعميل يقدم أوامر للتقييم.
2. كفاءة المثمن.
قد تشير المبالغة في تقدير القيمة المقدرة أيضًا إلى وجود أخطاء في أنشطة المثمنين. يكمن جوهر هذه المشكلة في المستوى المهني المنخفض للمثمنين أو إهمالهم لعملهم. يمكن حل هذه المشكلة عن طريق اختبار المثمنين فيما يتعلق بمدى ملاءمتهم المهنية. وفي الوقت نفسه، من الممكن إنشاء دائرة ضيقة من شركات التقييم المعتمدة من قبل البنك، والتي سيتم التحقق من مدى احترافية الموظفين.
3. المحتوى المعلوماتي لتقرير التقييم.
سبب نقص المعلومات في تقارير شركات التقييم، كقاعدة عامة، هو عدم كفاية مشاركة المؤسسة المصرفية في تحديد مهام التقييم. وينبغي أن تشارك البنوك في اتفاقية التقييم، حيث ستكون قادرة على تحديد جميع العناصر وإدراجها بوضوح الأسئلة الضروريةعلى تقدير تكلفة البند لدعم مهام التقييم.
وهكذا، من بين الشروط الرئيسية تعاونيجب على البنك وشركة التقييم تسليط الضوء على:
الحاجة إلى تكوين مجموعة من شركات التقييم المعتمدة التي تثق بها المؤسسة المصرفية لتقييم الضمانات. في هذه الحالة، يمكنك الإعلان عن مسابقة لاختيار شركة تقييم، وتحديد معايير اختيار معينة (على سبيل المثال، خبرة في السوق لمدة ثلاث سنوات على الأقل، وجود متخصصين مؤهلين تأهيلا عاليا). عند اختيار شركة التقييم، يجب على البنك الاهتمام بجودة التقييم، وكذلك تكلفة الخدمات المقدمة وسرعة تقديمها؛
الحاجة إلى التفتيش المنتظم على شركات التقييم المعتمدة للتأكد من نزاهتها والكفاءة.
خاتمة اتفاق ثلاثيلتقدير الضمانات، والتي يجب أن تشمل الجميع المتطلبات الضروريةالبنك إلى تقرير التقييم.
لذلك، قبل وضع اتفاقية ضمان وتنفيذ إجراءات منح القرض، يجب على المنظمة المصرفية تحديد قيمة العقار المقدم كضمان ومدى كفاية هذا العقار لمبلغ القرض المقدم. إذا كانت قيمة الضمان المقدم من المقترض غير كافية، فقد تطلب البنوك ضمانات إضافية لسداد القرض.
اندلع النزاع الرئيسي حول تحديد قيمة الضمانات لحصة 38 بالمائة في RAO NN. وفي ختام غرفة الحسابات تم التشكيك في رقم 170.1 مليون دولار أمريكي (771.74 مليار روبل: 4.537 - سعر صرف الدولار في ذلك الوقت). وقيل إن هذا الرقم تم التقليل من شأنه، وفي الواقع، اعتقد المدققون أن حزمة الـ 38 بالمائة كانت تستحق أكثر بكثير. في العقد الأصلي كان ذلك ضروريا، مكتوبا الاستنتاج المذكور، قم بتثبيت أكثر من ذلك بكثير غالي السعر. أدت حقيقة أن هذا الرقم "تم التقليل من شأنه" إلى حقيقة أن الميزانية تلقت أقل بموجب اتفاقية الضمان كمية كبيرةمال. كان هذا، في الواقع، هو الأساس لادعاء الضرر الذي لحق بالدولة: نتيجة للتقليل من قيمة الضمانات لحصة 38 بالمائة في RAO NN.
ولكن لا يمكن تفسير ذلك إلا من خلال موقف عدم سداد القرض المحدد مسبقًا - قيمة الضمان. وكما أظهرنا بالفعل، جرت محاولات لإعادتها. لذلك لا يوجد سبب للاعتقاد بأن الدولة لم تكن تنوي إعادة قيمة الضمانات إلى بنك أونيكسيم على الإطلاق. إنه فقط في هذا الوضع بالذات في عام 1996، لم يكن هناك أموال في الميزانية لهذا الغرض. وبالتالي، إذا انطلقنا من رغبة الدولة غير المشروطة في إعادة قيمة الضمانات، فيجب تقييم دور الذين وقعوا على الاتفاقية من جانب الحكومة بشكل مختلف. وينبغي للمرء أن يكون "شاكراً" لأنه "خفض" هذه التكلفة. بعد كل شيء، في النهاية، يعود من الموازنة العامة للدولةكان سيتطلب مبلغًا أقل نسبيًا. صحيح، فقط إذا كان لا بد من القيام بذلك. في الواقع، هذا لم يحدث. حسناً، ماذا لو لم يكن من الممكن إعادة قيمة الضمان كما حدث بالفعل؟ وفي هذه الحالة، فإن قيمة الضمان نفسها ستصبح أحد العناصر في حساب القيمة السوقية للحصة البالغة 38 في المائة. تم تحديد القيمة السوقية نفسها في هذه الحالة بغض النظر عن كيفية تقييم الضمانات. وهنا ظهرت قواعد أخرى، وهي تحديدًا نسبة سعر شراء حصة 38% إلى السعر المبدئي. هذا ما لوحظ في المقال الذي كتبته م. روجكوفا في صحيفة كوميرسانت في أعقاب مزاد بيع هذه الكتلة من الأسهم: "الفائز في مسابقة بيع كتلة أسهم الدولة ( تم الاعتراف بنسبة 38٪ من شركة RAO Norilsk Nickel في 5 أغسطس على أنها Swift CJSC." (يمثل مصالح ONEXIM-IFC). عرضت هذه الشركة 236.18 مليون وحدة نقدية أوروبية لأسهم الجمعية، وهو ما يزيد عن 105 مليون وحدة نقدية أوروبية سعر البداية».
ومع ذلك، فإن قيمة الضمانات لمجموعة من الأسهم ترتبط بطريقة معينة بسعرها في السوق. ومن الواضح أن قيمة الضمان يجب أن تكون أقل من الأخيرة. ويفسر ذلك حقيقة أن المُقرض، من خلال تحديد قيمة الضمان، يسعى إلى تقليل مخاطر عدم سداد القرض. وبالتالي، يتم تحديد قيمة الضمان بخصم معين بالنسبة لسعر السوق (القيمة السوقية). ويتضح من هذا أن تحديد قيمة الضمان يجب أن يعتمد دائما على فكرة عن القيمة السوقية للعقار، بما في ذلك في هذه الحالة- حصة 38 بالمائة في RAO NN.
يمكن للمرء أن ينظر في مسألة قيمة حصة 38 في المائة من وجهة نظر القانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري (رهن العقارات)"، والذي دخل حيز التنفيذ أخيرًا بعد وقت قصير من مزاد بيع الأسهم في سؤال (تمت الموافقة على هذا القانون من قبل مجلس الاتحاد في 9 يوليو 1998). ولكن في وقت المزاد (1997/08/05)، كان هذا القانون قد أقر بالفعل ثلاث قراءات في مجلس الدوما، وبالطبع، كان معروفًا لمنظمي المزاد لبيع حصة في 38٪ من RAO ن. وكان هذا مهما عند تحديد قيمة الضمانات.
وكما هو معروف، "يتم الاعتراف بالمؤسسة باعتبارها كائنًا للحقوق مجمع العقاراتتستخدم لتنفيذ الأنشطة التجارية. يتم الاعتراف بالمؤسسة كمجمع عقاري على أنها عقار" (القانون المدني، المادة 132). في الوقت نفسه، تنص المادة 71 من القانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري (رهن العقارات)" على أنه "يمكن استخدام رهن المؤسسة لتأمين التزام لا يقل مبلغه عن نصف قيمة الممتلكات ذات الصلة إلى المؤسسة."
هذا شرط حدودي مهم جدًا لتحديد القيمة السوقية. لقد لاحظنا بالفعل أن قيمة الضمانات لحصة 38 بالمائة كانت
