سعر السوق. مراحل معرفة القيمة السوقية. ما هي العوامل التي تؤثر على القيمة السوقية

وفي سياق تحليل سوق المساحات المكتبية في موسكو، تم اختيار ثلاثة عقارات مماثلة وعرضها للبيع في أكتوبر 2003. يتم عرض خصائص الكائنات المماثلة في الجدول أدناه.

الجدول 22. خصائص الخصائص القابلة للمقارنة

صفات	الكائن رقم 1	الكائن رقم 2	الكائن رقم 3
موقع			م تاجانسكايا، ش. تاجانسكايا
حق قابل للتحويل إلى المبنى	ملكية	ملكية	ملكية
عام من البناء
المساحة الإجمالية متر مربع	57,5	80	82,5
المساحة الصالحة للاستخدام، متر مربع	57,5	80	82,5
الغرض الوظيفي	مكتب	مكتب	مكتب
إمكانية الوصول إلى وسائل النقل	10 م.ب.	5 م.ب.	5 م.ب.
	الطابق الأول	الطابق الأول	الطابق الأول
	3	5	4
وجود مدخل منفصل	لا	هنالك	هنالك
	ظرف العمل	الانتهاء من اليورو	إصلاح قياسي
مصدر للمعلومات	"ميان"، الهاتف. 974-62-12	www.win.izrukvruki.ru، الهاتف. 713-51-63	www.domailudi.ru

الوضع القانوني هو نفسه بالنسبة لجميع العقارات المماثلة ويتوافق مع العقار المقيّم، وهو ما لا يتطلب تعديل الحقوق المنقولة إلى العقار. نظرًا لعدم وجود بيانات عن أسعار المعاملات الحقيقية، تم استخدام أسعار العرض في الحسابات، وبالتالي، لا يلزم أيضًا إجراء تعديلات على وقت البيع وشروط البيع وتمويل المعاملة.
تم تعديل أسعار العقارات المماثلة مع الأخذ بعين الاعتبار معالمها على النحو التالي:

P0 - التكلفة الأولية لكل متر مربع من كائن مشابه (سعر العرض)؛
Рcorr - التكلفة المعدلة لكل متر مربع من عقار مماثل؛
P1، P2، P3، P4، P5، P6، P7، P8 - تعديلات على الموقع، للمساومة، لسهولة الوصول إلى وسائل النقل، لموقع المبنى في المبنى، لمساحة المبنى، ل راحة طرق الوصول لوجود مدخل منفصل للحالة الفنية للكائن.
تصحيح الموقع.موقع العقار هو العامل الحاسم الذي يؤثر على قيمته. يتم إجراء تصحيح للموقع إذا تم اختيار كائنات قابلة للمقارنة داخل مناطق اقتصادية إقليمية مختلفة، وفي حالتنا لم يتم إجراء التصحيح.
تصحيح التداول.تختلف أسعار العرض للأشياء عن أسعار المعاملات الحقيقية في السوق الثانوية للمباني غير السكنية، والتي تتم عادة بأسعار أقل. وبناءً على البيانات التي قدمتها الشركات العقارية الرائدة، فإن أسعار العروض تختلف عن أسعار المعاملات الحقيقية عند مستوى 5-10%. تم تحديد التصحيح عند 5٪.
تعديل إمكانية الوصول إلى وسائل النقل.تم تحديد التعديل من أجل إمكانية الوصول إلى وسائل النقل باستخدام طريقة البيع الزوجي. فيما يلي مقدار التعديلات اعتمادًا على إمكانية الوصول إلى وسائل النقل في المبنى. في حالتنا، يتم تقديم التصحيح.

إمكانية الوصول إلى وسائل النقل		مقدار التعديلات،٪
5 دقائق.ص.	15، 20 دقيقة.	2%
5 دقائق.ص.	10، 15 دقيقة.	5%

تصحيح موقع المبنى في المبنى.تم تحديد تصحيح موقع المبنى في المبنى بطريقة البيع الزوجي. وفيما يلي حجم التعديلات حسب موقع المبنى في المبنى.

تصحيح المنطقة.تم تحديد تصحيح المنطقة بطريقة البيع الزوجي. وفيما يلي حجم التعديلات حسب مساحة الغرفة.

تعديل لراحة طرق الوصول.يتم إدخال تعديل لسهولة الوصول إلى الطرق في الحالات التي تختلف فيها خصائص هذه المعلمة للكائنات التي تم تقييمها ومقارنتها. في حالتنا، يتم تقديم التصحيح.
يتم حساب راحة طرق الوصول من قبل المتخصصين على مقياس من خمس نقاط:
5 نقاط - يتم توفير وصول المركبات إلى المنشأة من الشارع المركزي، ويوجد موقف سيارات؛
4 نقاط - من الممكن قيادة السيارات والشاحنات ليس من الشارع الرئيسي، وقوف السيارات؛
3 نقاط - دخول السيارات يتم على طول الشوارع ذات حركة المرور المحدودة، وقوف السيارات صعب؛
نقطتان - صعوبة الوصول بالسيارة، وأقرب موقف للسيارات 10 دقائق. سيرا على الاقدام.
تم تحديد التعديل من قبل أحد الخبراء بناءً على تحليل معلومات السوق في سوق المباني غير السكنية، وبالتالي فإن انخفاض النتيجة بمقدار نقطة واحدة يتميز بانخفاض في القيمة بنسبة 2٪.
تعديل لوجود مدخل منفصلتم تقديمه، لأن وجود مدخل منفصل يزيد من تكلفة الكائن. يتم تحديد التعديل من خلال فحص الخبراء بمستوى 3%.
تصحيح الحالة الفنية (مستوى التشطيب).بناءً على البيانات المنشورة على مواقع شركات البناء، وكذلك من المحادثات مع موظفي مؤسسات الإصلاح والبناء، مثل هاتف "Marathon". 964-44-38، هاتف "برومستروي 1". 367-56-31، هاتف "المارشال". 155-39-59، "القابضة للتجارة"، هاتف. 119-50-13، هاتف "الأولوية". 749-98-05 يمكن تقسيم الحالة الفنية ومستوى تشطيب المبنى (حسب تكوين العمل ودرجة تعقيده) إلى الفئات التالية:
الانتهاء من اليورو(ديكور حديث للمباني وفقًا لمتطلبات المعايير الأوروبية باستخدام أحدث تقنيات البناء وأفضل مواد التشطيب في الوقت الحالي). تتراوح تكلفة هذا النوع من الإصلاح (بما في ذلك مواد التشطيب) من 150 إلى 200 دولار لكل متر مربع.
إصلاح قياسي(تشطيب المبنى باستخدام التقنيات الكلاسيكية والمواد الحديثة). تبلغ تكلفة هذا النوع من الإصلاح (بما في ذلك مواد التشطيب) 100-150 دولارًا لكل متر مربع.
ظرف العمل(التجديد المحلي، الذي تم إجراؤه قبل بضع سنوات).
يتطلب إصلاحات تجميلية(وجود عيوب بسيطة في ديكور الغرفة). تكلفة الإصلاحات قبل إعادة المبنى إلى حالة العمل (بما في ذلك مواد التشطيب) هي 50 - 100 دولار لكل متر مربع.
يتطلب إصلاحات تجميلية مع عناصر العمل الرأسمالي(الغياب الكامل أو الجزئي لأي غطاء (الأرضية والجدار والسقف). تكلفة الإصلاحات حتى وصول حالة المبنى إلى حالة صالحة للعمل (بما في ذلك مواد التشطيب) هي 150-200 دولار لكل متر مربع.
يتطلب إصلاحًا كبيرًا(نقص أغطية الأرضيات والجدران والسقف). تكلفة الإصلاحات قبل إعادة المبنى إلى حالة العمل (بما في ذلك مواد التشطيب) هي 200-300 دولار لكل متر مربع.

الجدول 23. تحديد القيمة السوقية للعقار من خلال مقارنة المبيعات

صفات	الكائن رقم 1	الكائن رقم 2	الكائن رقم 3	موضوع التقييم
موقع	م بافيليتسكايا، أوزركوفسكايا ناب.	م كورسكايا ش. زيمليانو فال 14/16	م تاجانسكايا، ش. تاجانسكايا	محطة مترو بتروفسكايا، شارع بتروفسكايا، 7
الغرض الوظيفي	مكتب	مكتب	مكتب	مكتب
المساحة الإجمالية متر مربع	57,5	80	82,5	126
	$150 000	$255 000	$247 500
تكلفة 1 متر مربع بالدولار الأمريكي	$2 609	$3 188	$3 000
تصحيح الموقع ( ص1)	0%	0%	0%
تعديل للمساومة ( ص2)	-5%	-5%	-5%
إمكانية الوصول إلى وسائل النقل	10 م.ب.	5 م.ب.	5 م.ب.	10 م.ب.
تصحيح إمكانية الوصول إلى وسائل النقل ( ص3)	0%	0%	0%
موقع الغرفة في المبنى	الطابق الأول	الطابق الأول	الطابق الأول	الطابق الأول
تصحيح موقع المبنى في المبنى ( ص4)	0%	0%	0%
تصحيح المنطقة ( ص5)	-2%	-2%	-2%
راحة طرق الوصول في النقاط	3	5	4	5
تعديل لتسهيل الوصول إلى الطرق ( ص6)	4%	0%	2%
وجود مدخل منفصل	لا	هنالك	هنالك	هنالك
تصحيح الحضور (الغياب) ( ص7)	3%	0%	0%
تعديل النسبة المئوية الإجمالية	0%	-7%	-5%
الحالة الفنية للمباني ومستوى التشطيب	ظرف العمل	الانتهاء من اليورو	إصلاح قياسي	إصلاح قياسي
تعديل الحالة، دولار أمريكي لكل 1 متر مربع. م.( ص8)	150	-100	0
التكلفة المعدلة 1 متر مربع، دولار أمريكي/متر مربع.	$2 759	$2 864	$2 850
تكلفة 1 متر مربع. موضوع التقييم، دولار أمريكي/متر مربع.	$2 824

4.4. حساب تكلفة الكائن من خلال طرق نهج الدخل

إن تحديد القيمة السوقية للعقارات باستخدام طريقة الدخل يعتمد على مبدأ التوقع. ووفقا لهذا المبدأ، فإن المستثمر النموذجي، أي مشتري العقار، يكتسبه تحسبا لتلقي دخل مستقبلي من الاستخدام. وبالنظر إلى أن هناك علاقة مباشرة بين حجم الاستثمار والمنافع الناتجة عن الاستخدام التجاري للشركة المستثمر فيها، فإن قيمة العقار تعرف بأنها قيمة حقوق الحصول على الدخل الناتج عنه، أي القيمة يتم تعريف العقار على أنه القيمة الحالية للدخل المستقبلي الناتج عن كائن التقييم.
وميزة منهج الدخل بالمقارنة مع منهج التكلفة والمقارنة هو أنه يعكس نظرة المستثمر للعقار كمصدر للدخل إلى حد أكبر، أي أن جودة العقار هذه تؤخذ بعين الاعتبار كعامل التسعير الرئيسي . والعيب الرئيسي لنهج الدخل هو أنه، على عكس النهجين الآخرين، يعتمد على بيانات التنبؤ.
مراحل إجراء التقييم في هذا النهج:
* إعداد توقعات الدخل المستقبلي من تأجير المناطق التي يتم تقييمها لفترة الملكية وبناء على البيانات التي تم الحصول عليها تحديد إجمالي الدخل المحتمل (GRP).
LHP - يمثل الحد الأقصى للدخل الذي يمكن أن يحققه موضوع التقييم، مع تحميل 100٪ من المنطقة، دون مراعاة جميع الخسائر والنفقات. يعتمد LHP على مساحة العقار الذي يتم تقييمه وسعر الإيجار المحدد ويتم حسابه بواسطة الصيغة:

Ast - متوسط ​​سعر إيجار العقار الذي سيتم تقييمه،
ق - مساحة العقار المراد تقييمه .
* يعتمد التحديد على تحليل السوق للخسائر الناجمة عن عدم استغلال المساحة وفي تحصيل الإيجار وحساب إجمالي الدخل الفعلي.
كقاعدة عامة، لا تتاح للمالك على المدى الطويل فرصة استئجار 100٪ من مساحة البناء بشكل دائم. تحدث خسائر الإيجار بسبب العمالة الناقصة للممتلكات وعدم دفع الإيجار من قبل المستأجرين عديمي الضمير.
تتميز درجة عدم إشغال المستأجرين لعقار مربح بنسبة نقص الاستخدام، والتي يتم تحديدها بنسبة مقدار المساحة غير المؤجرة إلى مقدار المساحة الإجمالية التي سيتم تأجيرها. تسمى نسبة المساحة المؤجرة إلى المساحة الإجمالية المراد تأجيرها بعامل الحمولة. بالنسبة لقطاعات مختلفة من سوق العقارات، هناك عوامل تحميل نموذجية في السوق.
وبالتالي، يتم تحديد مقدار الخسارة في المساحة غير المأهولة إما بناءً على بيانات السوق، أو يتم حسابها لعقار معين باستخدام الصيغة:

KND - معامل نقص الاستخدام؛
Кn هي حصة المناطق التي سيتم تأجيرها، والتي يتغير المستأجرون فيها خلال العام؛
nc - متوسط ​​الفترة خلال العام اللازمة للعثور على مستأجرين جدد بعد مغادرة المستأجرين القدامى ؛
na هو إجمالي عدد فترات الإيجار في السنة.
وتعبر القيمة الناتجة لنسبة النقص في الاستخدام عن حصة AHH المفقودة نتيجة استحالة تأجير 100٪ لجميع المناطق المخصصة لهذه المنطقة من عقار معين. ومن ثم، هناك حاجة لضبط PVD ل عامل تحميل المنطقة (Kz)، والتي تم تعريفها على النحو التالي:
إن استحالة تحصيل الإيجار بالكامل تعني وضعًا نموذجيًا للسوق، حيث يوجد دائمًا مستأجرون عديمو الضمير، الذين، من خلال إخلاء المبنى، لا يسددون ديون الإيجار الخاصة بهم. التعبير الكمي لانخفاض الدخل الناتج عن عدم دفع الإيجار هو معامل خسارة الدخل بسبب عدم الدفع (معدل الدفع الناقص للمدفوعات) (Kn)، والذي يتم تحديده على أساس معلومات حول متوسط ​​خسائر المالكين من عدم دفع الإيجار من قبل المستأجرين لهذا النوع من المباني، والذي يتم التعبير عنه كنسبة مئوية من إجمالي الدخل المحتمل.
هكذا، نسبة تحصيل الرسوم (Kc)سيكون: إذن يتم حساب إجمالي الدخل الفعلي (GIR) وفقًا للمعادلة التالية:

تجدر الإشارة إلى أن الدخل الآخر المستلم من تشغيل العقار يتجاوز مدفوعات الإيجار، على سبيل المثال، لاستخدام الخدمات الإضافية - غسيل الملابس ومواقف السيارات، أي دخل آخر يمكن أن يعزى إلى دخل آخر أموال إضافية، إيصال والتي يمكن ربطها بالاستخدام العادي للعقار.
* حساب تكاليف تشغيل العقار الذي يتم تقييمه، والذي يعتمد على تحليل التكاليف الفعلية لصيانته و/أو التكاليف النموذجية في هذا السوق.
نفقات التشغيل (ER) هي النفقات اللازمة لضمان الأداء الطبيعي للمنشأة، وترتبط مباشرة باستلام إجمالي الدخل الفعلي.
تنقسم تكاليف التشغيل عادة إلى ثلاث مجموعات:
- ثابت مشروط؛
- المتغيرات الشرطية.
- تكاليف الاستبدال.
تشمل التكاليف الثابتة المشروطة التكاليف التي لا يعتمد مقدارها على درجة عبء العمل التشغيلي للمنشأة ومستوى الخدمات المقدمة. عادةً ما تتضمن هذه المجموعة ما يلي:
- ضريبة الأملاك؛
- أقساط التأمين (مدفوعات التأمين على الممتلكات)؛
- مدفوعات قطعة الأرض؛
- بعض عناصر التكاليف المتغيرة الثابتة فعليا.
تشمل التكاليف المتغيرة مشروطة التكاليف التي يعتمد مقدارها على عبء العمل التشغيلي للمنشأة ومستوى الخدمات المقدمة. عادةً ما تتضمن هذه المجموعة النفقات التالية:
- خدمات؛
- أعمال الإصلاح الحالية؛
- أجور موظفي الخدمة؛
- الضرائب على المرتبات؛
- للحماية من الحرائق والأمن؛
- للإعلان وإبرام اتفاقيات الإيجار؛
- للاستشارات والخدمات القانونية؛
- للإدارة؛
- نفقات أخرى.
تكاليف الاستبدال هي تكاليف الاستبدال الدوري للعناصر الهيكلية عالية التآكل للمبنى. عادة ما تشمل هذه العناصر:
- الأسقف والأرضيات وعناصر الديكور الداخلي والخارجي وحشوات النوافذ والأبواب والأجهزة بالإضافة إلى العناصر الهيكلية الأخرى ذات عمر الخدمة القصير؛
- المعدات الصحية والتجهيزات الكهربائية؛
- عناصر التحسين الخارجي - ممرات المشاة وطرق الوصول ومواقف السيارات والمناظر الطبيعية والأشكال المعمارية الصغيرة.
إن إدراج هذه المجموعة من التكاليف ضمن تكاليف التشغيل المرتبطة بالتشغيل العادي للمبنى يرجع إلى افتراض أن المالك سيقوم بتشغيل العقار بمستوى يتوافق مع اللوائح والمعايير الخاصة بهذا النوع من العقارات.
وبالتالي، يتم طرح القيمة المقدرة لمصاريف التشغيل من إجمالي الدخل الفعلي، ويكون الرقم الإجمالي هو صافي دخل التشغيل.
* إعادة حساب صافي دخل التشغيل إلى القيمة الحالية للكائن بعدة طرق، اعتمادًا على طريقة التقييم المختارة.
لتحديد القيمة الحالية لكائن ما، بناءً على صافي الدخل التشغيلي، من الممكن استخدام طريقتين:
- طريقة الرسملة المباشرة للدخل؛
- طريقة الرسملة حسب معدل العائد على رأس المال:
- طريقة الرسملة وفقا لنماذج الحساب؛
- طريقة التدفقات النقدية المخصومة.
وتستند هذه الأساليب على فرضية مفادها أن قيمة العقارات يتم تحديدها من خلال قدرة الممتلكات التي يتم تقييمها على توليد تدفقات الدخل في المستقبل. وفي كلتا الطريقتين، يتم تحويل الدخل المستقبلي من العقار إلى قيمته، مع الأخذ بعين الاعتبار مستوى المخاطرة الذي يتميز به هذا العقار. وتختلف هذه الأساليب فقط في الطريقة التي تتحول بها مصادر الدخل.
طريقة الكتابة بالأحرف الكبيرة المباشرة- طريقة لتحديد القيمة السوقية لكائن مربح، بناءً على التحويل المباشر للدخل الأكثر شيوعًا للسنة الأولى إلى قيمة بتقسيمه على نسبة الرسملة التي تم الحصول عليها على أساس تحليل بيانات السوق على نسبة صافي الدخل وقيمة الأصول المماثلة للشيء محل التقييم، والتي يتم الحصول عليها بطريقة الاستخراج السوقي.
وفي الوقت نفسه، ليست هناك حاجة لتقييم اتجاهات تغيرات الدخل مع مرور الوقت، وعند تقييم نسبة الرسملة، من الضروري مراعاة مكوناتها بشكل منفصل: معدل العائد على رأس المال ومعدل عائده. ومن المفترض أن يتم تضمين حساب كل هذه الاتجاهات والمكونات في بيانات السوق. مثل هذه النسخة الغربية الكلاسيكية من طريقة الرسملة المباشرة، والتي يتم فيها استخراج نسبة الرسملة من معاملات السوق، يكاد يكون من المستحيل تطبيقها في الظروف الروسية بسبب صعوبات جمع المعلومات (في أغلب الأحيان، تكون شروط وأسعار المعاملات معلومات سرية ). وبناء على ذلك، من الضروري عمليا استخدام الأساليب الجبرية لبناء معامل الرسملة، والتي تنص على تقييم منفصل لمعدل العائد على رأس المال ومعدل عائده.
تجدر الإشارة إلى أن طريقة الرسملة المباشرة تنطبق على تقييم الأصول التشغيلية التي لا تتطلب، في تاريخ التقييم، استثمارات كبيرة في مدة الإصلاحات أو إعادة البناء.
- طريقة لتحديد القيمة السوقية للكائن المدر للدخل، على أساس تحويل جميع التدفقات النقدية "رصيد النقود الحقيقية" التي يولدها خلال الفترة المتبقية من الحياة الاقتصادية، إلى قيمة عن طريق خصمها في التاريخ ويتم التقييم باستخدام معدل العائد على رأس المال المستخرج من سوق مخاطر الاستثمار البديل.
طريقة الرسملة وفقا لمعدل العائد على رأس المالله نوعان من وجهة نظر رسمية (رياضية):
طريقة التدفق النقدي المخصوم- طريقة الرسملة حسب معدل العائد على رأس المال، والتي من خلالها، من أجل تحديد القيمة السوقية باستخدام معدل العائد على رأس المال كسعر خصم، يتم تحديد التدفقات النقدية لكل سنة تشغيل للأصل الذي يتم تقييمه، بما في ذلك ويتم خصم التدفق النقدي من إعادة بيعها في نهاية فترة الاحتفاظ بشكل منفصل ثم يتم تجميعها.
طريقة الرسملة وفقا لنماذج الحساب- طريقة الرسملة وفقًا لمعدل العائد على رأس المال، حيث يتم، لتحديد القيمة السوقية، تحويل الدخل الأكثر شيوعًا للسنة الأولى إلى قيمة باستخدام نماذج حسابية رسمية للدخل والقيمة التي تم الحصول عليها على أساس التحليل اتجاهات التغيير في المستقبل.
يتم استخدام طريقة التدفق النقدي المخصوم إذا:
- من المفترض أن تختلف التدفقات المستقبلية بشكل كبير عن التدفقات الحالية؛
- توفر الأدلة لتبرير التدفقات النقدية العقارية المستقبلية.
- مصادر الدخل والنفقات موسمية.
- العقار الذي يجري تقييمه عبارة عن منشأة تجارية كبيرة متعددة الوظائف؛
- العقار قيد الإنشاء أو تم بناؤه للتو وتشغيله (أو تشغيله).
يتم استخدام طريقة الرسملة لنموذج الحساب إذا:
- تدفقات الدخل مستقرة لفترة طويلة من الزمن، وتمثل قيمة إيجابية كبيرة؛
- تنمو تدفقات الدخل بوتيرة ثابتة ومعتدلة.

4.4.1. مبررات اختيار طريقة منهج الدخل واحتساب قيمة العقار

مع الأخذ في الاعتبار أن العقار المعني لا يتطلب إصلاحات كبيرة، ومع الأخذ في الاعتبار أيضًا الاتجاهات الحالية في سوق العقارات التجارية في موسكو، فمن الممكن التنبؤ بتدفقات الدخل المتغيرة بسلاسة من استئجار العقار المعني، مما يسمح لنا لتقديم طلب لإعادة حساب الدخل المتوقع في طريقة رسملة القيمة الحالية وفقًا لنماذج الحساب (المشار إليها فيما بعد بطريقة رسملة الدخل).
تحديد إجمالي الدخل المحتمل

يعتمد حساب إجمالي الدخل المحتمل على تحليل أسعار الإيجار الحالية للعقارات المماثلة (أسعار الإيجار في السوق).
تم إجراء دراسة معدلات الإيجار للمباني المكتبية وفقًا لقواعد البيانات الإلكترونية لصحيفة "Iz ruk v ruki"، ومواقع الإنترنت الخاصة بالوكالات العقارية في موسكو، وما إلى ذلك.

الجدول 24. خصائص العقارات المماثلة لتحديد متوسط ​​أسعار إيجار العقار

صفات	موضوع التقييم	الكائن رقم 1	الكائن رقم 2	الكائن رقم 3	الكائن رقم 4
مصدر للمعلومات		شركة "المدينة الجديدة" هاتف. 771-72-80	شركة "انفست ريال" هاتف. 787-71-95	مجلة "العقارات والأسعار" العدد 36 هاتف. 915-56-53	شركة "المدينة الجديدة" هاتف. 363-26-38
موقع	محطة مترو بتروفسكايا، شارع بتروفسكايا، 7	م بافيليتسكايا، أوزركوفسكايا ناب.	م تاجانسكايا، ش. V. راديشيفسكايا	م تاجانسكايا، ش. م. الشيوعية، 21	م تاجانسكايا، ش. تاجانسكايا
المساحة الإجمالية متر مربع	126,0	220,0	205,0	500,0	160,0
راحة طرق الوصول في النقاط	5	4	4	4	5
إمكانية الوصول إلى وسائل النقل	10 م.ب.	10 م.ب.	3 م.ب.	10 م.ب.	10 م.ب.
موقع الغرفة في المبنى	الطابق الأول	الطابق 2	الطابق 2	الطابق 2	الطابق 2
مستوى التشطيب	إصلاح قياسي	ظرف العمل	إصلاح قياسي	ظرف العمل	إنهاء اليورو
معدل الإيجار، دولار أمريكي/م2/سنة	-	480	530	475	570
تصحيح الفرق في المساحة،٪	-	0%	0%	2%	0%
تعديل للموقع في المبنى،٪	-	3%	3%	3%	3%
تعديل لراحة طرق الوصول،٪	-	2%	2%	2%	0%
تعديل إمكانية الوصول إلى وسائل النقل،٪	-	0%	0%	0%	0%
تعديل لمستوى القطع، في٪	-	10%	0%	10%	-5%
إجمالي تعديل النسبة المئوية، %	-	15%	5%	17%	-2%
معدل الإيجار المعدل، دولار أمريكي/م2/سنة	$556	$552	$557	$556	$559

وبالتالي، سيتم تحديد معدل الإيجار للعقار على أنه متوسط ​​معدل الإيجار للعقارات المختارة، مع تعديله للتعديلات وسيتم تقريبه 556 دولار أمريكي/متر مربع/سنة.
يظهر تحليل السوق الذي تم إجراؤه أن متوسط ​​سعر الإيجار للمساحات المكتبية من الفئة "ب"، باستثناء ضريبة القيمة المضافة، هو 490 دولارًا للمتر المربع. م سنويا، فئة المساحات المكتبية "C" باستثناء ضريبة القيمة المضافة 297 دولارا لكل متر مربع. م في السنة (تم أخذ الحد الأقصى للنطاق المعروض في التحليل في الاعتبار، مع الأخذ في الاعتبار موقع الكائن الذي تم تقييمه)، ومن حيث، متوسط ​​​​سعر الإيجار للمبنى الذي يحتل موقعًا متوسطًا بين الفئة "ب" و المكاتب "ج" ستكون (مقربة) 400 دولار للمتر المربع. م في السنة.
وفقًا للتصنيف الوارد في هذا التقرير، يحتل عقار التقييم موقعًا متوسطًا بين مكاتب الفئتين "ب" و"ج"، وسيكون معدل الإيجار المحسوب للعقار المعتمد، باستثناء ضريبة القيمة المضافة وتكاليف التشغيل، حوالي 418 دولارًا أمريكيًا لكل مربع م في السنة. تشير هذه الحقيقة إلى صحة الكائنات القابلة للمقارنة المحددة وإمكانية استخدام قيمة معينة بشكل أكبر في الحسابات.
تحديد الخسائر المحتملة من وقت التوقف (التنزيل) للمباني والخسائر من تحصيل الإيجار
بالنسبة للعقارات المثمنة، ستكون نسبة النقص في الاستخدام 8.3%، ويتم تحديدها على أساس أن المالك يقضي شهراً في البحث عن مستأجر (1/12 × 100%) = 8.3% أو حصص 0.083. وبالتالي فإن عامل الحمولة سيكون ( كز) = 1 - 0,083 = 0,92 .
وفقا للممارسة المعمول بها، يتم دفع مدفوعات الإيجار مقدما (مدفوعات مقدما)، فيما يتعلق بهذا، فإن معامل تحصيل المدفوعات (Kc) يساوي 1.0.
تحديد تكاليف التشغيل
ويرد في الجدول أدناه حساب متوسط ​​تكاليف التشغيل السنوية. البيانات الأولية المقدمة من قبل العميل.

قائمة الخدمات	متوسط ​​التكلفة السنوية التي يدفعها المالك (بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة)
ضريبة الأملاك، فرك.	69399 فرك.
صيانة الحماية من الحرائق. الإشارة، فرك.	10768 فرك.
صيانة نظام تكييف الهواء والتهوية، فرك.	19137 فرك.
صيانة نقل إشارة الحريق عبر قناة الراديو، فرك.	751r.
صيانة أنظمة الوصول والمراقبة بالفيديو، فرك.	3280 فرك.
التدفئة، فرك.	23194 فرك.
فرك الماء البارد والساخن.	3568 فرك.
تنظيف المباني، فرك.	53525 فرك.
الأجهزة الأمنية، فرك.	53525 فرك.
إجمالي متوسط ​​تكاليف التشغيل السنوية، فرك.	237147 فرك.
الإجمالي، متوسط ​​تكاليف التشغيل السنوية، دولار أمريكي/متر مربع/سنة	$62

وينبغي أيضا أن يؤخذ في الاعتبار أنه في الظروف الحديثة، عادة لا يشكل المالكون صندوقا بديلا، ويتم دفع كامل مبلغ التكاليف النقدية بمبلغ مقطوع إذا لزم الأمر. تم التوصل إلى هذا الاستنتاج نتيجة محادثات مع أصحاب المباني والمباني غير السكنية.
تحديد صافي الدخل التشغيلي وحساب القيمة السوقية ضمن نهج الدخل
تتمثل طريقة رسملة الدخل في تحديد قيمة العقارات عن طريق تحويل صافي دخل التشغيل السنوي (أو المتوسط ​​السنوي) إلى القيمة الحالية.
صيغة الحساب الأساسية هي كما يلي:
يؤخذ معامل الرسملة مساوياً لمعامل الرسملة للتحسينات المحسوبة في إطار تحديد تكلفة قطعة الأرض.

الجدول 25. تحديد القيمة السوقية لكائن التقييم من خلال طريقة رسملة الدخل

فِهرِس	معنى
مساحة العقار المراد تقييمه ( س) ، متر مربع.	126,0
إيجار ( أشارع) ، دولار أمريكي / متر مربع / سنة	$556
الدخل الإجمالي المحتمل ( البولي إثيلين المنخفض الكثافة) , دولار أمريكي/سنة	$70 056
عامل تحميل الغرفة ( ك س)	0,92
معدل التحصيل ( ك س)	1,00
الدخل الإجمالي الفعلي ( دي في دي)، دولار أمريكي/سنة	$64 452
تكاليف التشغيل ( إير لكل متر مربع)، دولار أمريكي/متر مربع/سنة	$62
تكاليف التشغيل للعقار المراد تقييمه ( إير)، دولار أمريكي/سنة	$7 812
صافي الدخل التشغيلي ( تشود عنه)، دولار أمريكي/سنة	$56 640
نسبة الرسملة	16,63%
القيمة السوقية للكائن ( الخامس)، دولار	$340 589
القيمة السوقية للكائن(الخامس) , فرك .	10297708 فرك.

4.5. الموافقة على نتائج تقييم المنشأة

ونتيجة للتقييم من خلال ثلاث طرق، تم الحصول على البيانات الواردة في الجدول التالي.

الجدول 26. بيانات لمناهج التقييم الثلاثة

تتم مطابقة النتائج باستخدام طريقة التحليل الهرمي (HAI).
طريقة التحليل الهرمي هي إجراء منهجي لتمثيل العناصر التي تحدد جوهر أي مشكلة بشكل هرمي. وهو يتألف من تقسيم (تحليل) المشكلة إلى مكونات أبسط ومعالجة أحكام المثمن المتسلسلة بناءً على المقارنات المزدوجة.
ولأغراض هذا التقييم، يتم استخدام معايير المطابقة التالية:
أ. القدرة على عكس النوايا الفعلية للمستثمر والبائع المحتملين؛
ب- نوع وجودة ومدى البيانات التي يتم التحليل على أساسها.
ج. قدرة معلمات الأساليب المستخدمة على مراعاة تقلبات السوق.
د- القدرة على مراعاة السمات المحددة للكائن التي تؤثر على قيمته.
بعد عرض مشكلة التوفيق بين النتائج في شكل تسلسل هرمي، يتم تنفيذ التسلسل التالي من الإجراءات:
* يتم الكشف عن الأولويات في المعايير من خلال مقارنتها في أزواج. لهذا، يتم إنشاء مصفوفة متماثلة عكسيا، ويستخدم مقياس النسبة للمقارنة الزوجية. يتم إجراء المقارنات الزوجية من حيث هيمنة عنصر على آخر. ثم يتم التعبير عن هذه الأحكام بأعداد صحيحة، ويستخدم لذلك المقياس التالي:

الجدول 27. مقياس النسبة للمقارنة الزوجية

* علاوة على ذلك، يتم تحديد الوزن لكل معيار بالصيغة: W ij \u003d (Paij) 1 / n. حيث aij هي أهمية المعيار (الفهرس)
* يتم تسوية الأوزان الناتجة: W ij = W ij / W. وتمثل القيم التي تم الحصول عليها على هذا النحو القيمة النهائية لأوزان كل معيار.
* جارٍ تنفيذ الإجراء الموضح لتحديد الأولويات لكل بديل لكل معيار. وبذلك يتم تحديد قيم أوزان كل بديل.
* يتم حساب الأوزان النهائية لكل بديل والتي تساوي مجموع منتجات أوزان عوامل التسعير والأوزان المقابلة للبدائل لكل عامل.
وترد أدناه نتائج حساب معاملات الترجيح لتحديد القيمة السوقية للعين المثمنة في الملحق رقم (4) لهذا التقرير.

الجدول 28. حساب القيمة النهائية للقيمة السوقية لهدف التقييم

مناهج التقييم	سعر		معامل الوزن	التكلفة المعدلة
نهج التكلفة	10607714 روبل		0,2	2121543 فرك.
النهج المقارن	10758339 فرك.		0,4	4303336 فرك.
منهجية الدخل	10297708 فرك.		0,4	4119083 فرك.
القيمة النهائية للقيمة السوقية:					10543962 فرك.

يُنصح بتقريب القيمة الناتجة إلى أقرب ألف روبل:
القيمة السوقية للعقار (بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة بمعدل 20 بالمائة) هي (مقربة):
10544000 (عشرة ملايين وخمسمائة وأربعة وأربعون ألف روبل) أو
بسعر صرف بنك روسيا في تاريخ التقييم (30.235 روبل مقابل دولار أمريكي واحد)
348,735 (ثلاثمائة وثمانية وأربعون ألفاً وسبعمائة وخمسة وثلاثون دولاراً أمريكياً).

السعر المعياري للأرض هو مؤشر يميز تكلفة موقع بجودة وموقع معينين، بناءً على الدخل المحتمل لفترة الاسترداد المقدرة. يتم استخدامه في فرض الضرائب على المعاملات مع قطع الأراضي، وكذلك تحصيل رسوم الدولة عند وراثة الأرض والتبرع والحصول على قرض مصرفي بضمان قطعة أرض. يتم تحديد السعر المعياري سنويًا من قبل السلطات التنفيذية للكيانات المكونة للاتحاد الروسي للأراضي ذات الأغراض المختلفة للمناطق المقدرة أو المناطق الإدارية أو المستوطنات أو مجموعاتها. مع تطور سوق الأراضي، يمكن للحكومات المحلية، من خلال قراراتها، تحديد عدد مناطق التقييم وحدودها، وزيادة أو خفض السعر القياسي المحدد لقطعة الأرض، ولكن ليس أكثر من 25٪. يجب ألا يتجاوز السعر القياسي لقطعة الأرض 75% من سعر السوق لقطع الأراضي النموذجية للغرض المقابل.

القيمة المساحية لقطع الأراضي هي مؤشر قيمة محسوب مصمم لتحديد القاعدة الخاضعة للضريبة للأرض. يتم تسجيله في السجل العقاري كأحد المؤشرات الرئيسية. يجب أن يتم حساب القيمة المساحية لقطع الأراضي وفقًا للطرق التي طورتها دائرة المساحة الفيدرالية للأراضي.

إن سعر الأراضي للمباني والهياكل والهياكل، التي تحددها الكيانات المكونة للاتحاد الروسي عند بيع قطع الأراضي في ملكية الدولة أو البلدية، هو مؤشر قياسي يحدد سعر استرداد قطع الأراضي التي عليها المباني أو الهياكل أو المباني المملوكة للقطاع الخاص تقع الهياكل. يتم تحديد سعر الاسترداد بموجب القانون الاتحادي "بشأن سن قانون الأراضي في الاتحاد الروسي" في معدلات ضريبة الأراضي اعتمادًا على عدد المستوطنات. وفي المستوطنات التي يزيد عدد سكانها عن 3,000,000 نسمة، يتم تحديد سعر الأرض بمعدل خمسة إلى ثلاثين ضعف معدل ضريبة الأرض لكل وحدة مساحة قطعة أرض؛ في المستوطنات التي يتراوح عدد سكانها بين 500000 إلى 3000000 نسمة - بمبلغ يتراوح بين خمسة إلى سبعة عشر ضعف معدل ضريبة الأراضي لكل وحدة من مساحة الأرض؛ في المستوطنات التي يصل عدد سكانها إلى 500000 شخص - بمبلغ ثلاثة إلى عشرة أضعاف معدل ضريبة الأرض لكل وحدة مساحة الأرض (في بداية السنة التقويمية الحالية). يتم تحديد القيم المحددة لسعر الاسترداد من قبل الكيانات المكونة للاتحاد الروسي. وإلى أن يتم تحديد سعر الأرض من قبل كيان الاتحاد الروسي، يتم تطبيق الحد الأدنى المقابل لمعدل ضريبة الأرض. وفي الوقت نفسه، عند بيع قطعة أرض، قد يتم تطبيق عامل تصحيح على السعر، مع مراعاة الاستخدام الحالي.

بناء، هيكل، هيكل. يجب أن تتم الموافقة على عامل التصحيح للأنواع الرئيسية للاستخدام الحالي من قبل حكومة الاتحاد الروسي بمبلغ يتراوح بين 0.7 إلى 1.3. وفي الوقت الحالي، لا تتم الموافقة على هذه المعاملات من قبل الحكومة.

تُستخدم معايير تكلفة تطوير الأراضي الجديدة لتحل محل الأراضي الزراعية المسحوبة للاحتياجات غير الزراعية - للتعويض عن خسارة الإنتاج الزراعي في حالة سحب الأراضي الزراعية، ومراعي الغزلان، وهي ملكية حكومية أو بلدية، مقابل استخدامها لأغراض لا تتعلق بالزراعة؛ تغيير الغرض من الأراضي الزراعية ومراعي الرنة المملوكة للمواطنين أو الكيانات القانونية. كما أنها تستخدم في حساب حجم الأضرار الناجمة عن تدهور التربة والأراضي وتناثرها. تمت الموافقة عليه بموجب مرسوم من حكومة الاتحاد الروسي.

في تحليل مقارن لقيمة موضوع التقييم مع أسعار نظائره، استخدم المثمن بيانات عن أسعار العروض (العروض العامة) للأشياء المأخوذة من المصادر المفتوحة (المنشورات المطبوعة والمواقع الرسمية وما إلى ذلك). مثل هذا النهج، وفقا للمثمن، له ما يبرره من وجهة نظر المشتري المحتمل قبل قبوله. في ظل غياب قواعد بيانات (قوائم) متاحة بشكل مجاني بأسعار المعاملات الحقيقية، والتي يعتمد عليها المثمنون في معظم دول العالم في عملهم، فقد استنتج المثمن بحق أن بيانات العروض العامة هي الأقرب إلى الأسعار الحقيقية لعمليات البيع والشراء، وبالتالي تلبية متطلبات التشريع الروسي في مجال التقييم إلى أقصى حد.

وهكذا، في عملية الحسابات، استخدم المثمن البيانات المشار إليها في القانون المدني للاتحاد الروسي باعتبارها "عرضًا" و"عرضًا عامًا" (المادتان 435 و437). لذلك، يفترض المثمن افتراضيًا (مع مراعاة التعديلات المناسبة) أن الشخص "مقدم العرض يعتبر نفسه قد أبرم عقدًا مع المرسل إليه الذي سيقبل العرض".

في وقت التقييم، تم عرض العديد من نظائرها في السوق مع الموقع المقابل لموضوع التقييم. قام المثمن بتحليل البيانات الخاصة بالنظائر وتلخيصها في جدول الحساب.

في سياق التحليل، تم إجراء تعديلات على أسعار نظائرها للاختلافات الموجودة بين نظائرها وموضوع التقييم. يتم إجراء تعديل سلبي إذا كان التماثلي، وفقًا لهذا المؤشر، متفوقًا على موضوع التقييم، ويتم إجراء تعديل إيجابي إذا كان التماثلي، وفقًا لهذا المؤشر، أدنى منه.

لحساب القيمة السوقية لكائن التقييم، تم اختيار 1 متر مربع كوحدة للمقارنة.

في وقت التقييم، تم اختيار العناصر التالية، القابلة للمقارنة في خصائصها مع موضوع التقييم.

فِهرِس	موضوع التقييم	التناظرية رقم 1	التناظرية رقم 2	التناظرية رقم 3	التناظرية رقم 4	التناظرية رقم 5
محلية	مدينة يكاترينبورغ	مدينة يكاترينبورغ	مدينة يكاترينبورغ	مدينة يكاترينبورغ	مدينة يكاترينبورغ	مدينة يكاترينبورغ
شارع	اِصطِلاحِيّ	فاتوتين	سيدوف	تافاتويسكايا	تشيسيناو	بيليمبايفسكايا
رقم الدار
سعر العرض، فرك.						3.685000
السعر 1 متر مربع، فرك.
تعديل للمساومة،٪
صفقة أو عرض مثالي	يعرض	يعرض	يعرض	يعرض	يعرض	يعرض
تعديل لنوع المعاملة %
الموقع (نطاق السعر)
قيمة التصحيح للموقع، %
نوع المنزل	XP	XP	XP	XP	XP	XP
قيمة التصحيح لنوع المنزل %
مادة الجدار	قالب طوب	قالب طوب	قالب طوب	قالب طوب	لوحة	قالب طوب
قيمة التصحيح لمواد الجدار،٪
عدد الغرف
قيمة التصحيح لعدد الغرف %
أرضية	3/5	4/5	5/5	2/5	2/5	1/5
عدد الطوابق
قيمة التصحيح لكل طابق،٪
المساحة الإجمالية، متر مربع.			55.4	54.3
قيمة التصحيح للمساحة الإجمالية %
منطقة المطبخ، متر مربع.
قيمة التصحيح لمنطقة المطبخ،٪
حالة الشقة	معيار	معيار	معيار	معيار	معيار	معيار
قيمة التعديل على حالة الشقة فرك.
التكلفة المعدلة 1 متر مربع م، فرك.
متوسط ​​تكلفة 1 مربع. م، فرك.
القيمة السوقية للكائن المثمن اعتبارًا من تاريخ التقييم، فرك.

الخلاصة: وفقا للنهج المقارن، فإن القيمة السوقية لموضوع التقييم هي: 3399836 روبل.

خاتمة

يتناول الفصل الأول من العمل مفهوم النشاط المساحي وإطاره التنظيمي في جميع الجوانب، وأساس تكوين الخطة الفنية، وخطة الحدود، وجواز السفر المساحي.

الخطة الفنية هي وثيقة تستنسخ معلومات معينة تم إدخالها في السجل العقاري للدولة، وتشير إلى معلومات حول المبنى أو الهيكل أو المبنى أو كائن البناء قيد التنفيذ، اللازمة لتسجيل مثل هذا العقار، أو معلومات حول جزء أو أجزاء من مثل هذا الكائن العقاري، أو المعلومات الجديدة اللازمة للدخول في السجل العقاري للدولة حول مثل هذا العقار الذي تم تخصيص رقم مساحي له.

وقد تطرقنا في الفصل الثاني إلى تقييم العقارات، وثلاثة مقاربات له:

نهج التكلفة؛

النهج المقارن

منهجية الدخل.

يعتمد نهج التكلفة على افتراض أن المستثمر الحكيم لن يدفع مقابل العقارات أكثر من المبلغ الذي سيكلفه الحصول على قطعة أرض مماثلة وبناء مبنى لعقارات استهلاكية مماثلة.

يعتمد النهج المقارن على افتراض أن المشتري المعقول لن يدفع مقابل شيء ما أكثر من المبلغ الذي يمكنه شراء شيء له منفعة مماثلة في السوق المفتوحة.

يعتمد نهج الدخل على التأكيد على أن المشتري المعقول لن يدفع مقابل أي شيء أكثر من المبلغ الذي سيجلبه العقار الذي يتم تقييمه في المستقبل في شكل صافي الدخل، معدلا لمخاطر الاستثمار.

يعد تكوين القيمة النهائية لقيمة الكائن الذي يتم تقييمه إحدى المراحل المهمة في عملية التقييم. ويمكن استخدام طريقتين لذلك: طريقة الترجيح الرياضي، والتي تستخدم الترجيح المئوي، وطريقة الترجيح الذاتي، وفيها يصف المثمن العوامل التي تؤثر على قيمة موضوع التقييم، ويستمد القيمة بناء على رأيه ورأيه. الحجج الشخصية. نتيجة للوزن، يتم تحديد القيمة السوقية لكائن التقييم.

وفقا للهدف في الفصل الثاني من هذه الرسالة، تم جمع المعلومات اللازمة حول موضوع الدراسة لمزيد من التحليل والتقييم.

بعد دراسة المعلومات حول كائن التقييم، تم إجراء تحليل إقليمي، وتحليل سوق الأراضي وسوق العقارات المكتبية، حيث أن الكائن المثمن له غرض مكتبي.

وفقا لهدف الأطروحة، تم الحصول على القيمة السوقية لكائن التقييم، الشقة.

استنادا إلى نتائج العمل المنجز، من الضروري ملاحظة أن المشكلة الكبيرة في تقييم العقارات هي التوجه الكامل للسوق. ويمكن ملاحظة ذلك في مثال بسيط - استخدام طريقة تحليل المبيعات المقارن في إطار النهج المقارن. في هذه الحالة، يتم جمع معلومات عن معاملات الشراء والبيع الأخيرة لأشياء مماثلة فيما يتعلق بالأشياء المثمنة، والتي لا يستطيع المثمن خلالها الحصول على معلومات موثوقة بنسبة مائة بالمائة حول هذه الأشياء (الخصائص الفيزيائية، الموقع، الحالة، وما إلى ذلك)، حيث لا يمكنه التحقق شخصيًا من كل من الكائنات التناظرية المختارة للتقييم. يتم استنفاد اكتمال المعلومات الواردة فقط من خلال المحادثة، أي أنها تعكس وجهة نظر طرف مهتم واحد فقط - البائع.

وباستخدام طريقة التقييم المقارن، أظهرت الحسابات أن القيمة السوقية لكائن التقييم اعتبارا من 20.03.2015. يكون 3.399.836 فرك.

بشكل منفصل، تجدر الإشارة إلى أن نشاط التقييم ككل هو ذاتي، لأن أي منظمة أو شركة تقييم، باستخدام معايير التقييم المقبولة عموما، لديها منهجية التقييم المتقدمة الخاصة بها. هذه الحقيقة لا يمكن إلا أن تؤثر على نتائج التقييم. ونتيجة لذلك، فإن التقييم، أي نتيجته (تحديد السوق، الرهن العقاري، قيمة الاستثمار، وما إلى ذلك)، الذي تقوم به عدة شركات، كقاعدة عامة، يختلف عن بعضها البعض، مما قد يسبب نزاعات حول صحة سلوكه وكذلك صحة أحدهما أو من ناحية أخرى، والأهم من ذلك، يعطي سببًا للتفكير في التقييم للعميل المحتمل.

فهرس

1. القانون الاتحادي "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي" بتاريخ 29 يوليو 1998 رقم 135-FZ

2. موقع الدعم القانوني "Consultant Plus" Consultant.ru/

3. بوابة المعلومات والقانونية base.garant.ru/

4. منتدى ROO sroroo.ru

5. الموسوعة en.wikipedia.org

6. دستور الاتحاد الروسي

8. القانون الاتحادي "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي" بتاريخ 29 يوليو 1998 رقم 135-FZ

9. القانون الاتحادي "بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها" بتاريخ 21 يوليو 1997 رقم 122-FZ

11. تمت الموافقة على معايير التقييم الفيدرالية رقم 1، رقم 2، رقم 3. وزارة التنمية الاقتصادية الروسية، 20 يوليو 2007، رقم 4، تمت الموافقة عليها. وزارة التنمية الاقتصادية في روسيا

12. معايير التقييم الدولية. الطبعة السابعة / ترجمة من الإنجليزية. I. L. Artemenkova وآخرون - م: الجمعية الروسية للمثمنين، 2006. - 414 ص.

13. تقييم العقارات: كتاب مدرسي / ت.ج. كاسيانينكو وآخرون - م: كنوروس، 2010.

14. بوابة المثمنين Valuer.ru

15. مقدر المكتبة labrate.ru

16. الموقع الفيدرالي لـ Rosreestr rosreestr.ru

17. بوابة المعلومات الجغرافية gisa.ru

18. منتدى المهندسين المساحيين zemlemaster.ru

19. المكتبة المساحية books.cadastre.ru

20. منتدى البناء http://brigadastroi.ru/

21. البوابة الدولية للمثمنين proocenka.ru

22. مستودع وثائق الصحيفة الروسية rg.ru

23. الكلية الوطنية للمثمنين nkso.ru

24. مركز التحليل والخبرة الاقتصادية ceae.ru

25. الموسوعة الأكاديمية Official.academic.ru

26. مؤشر السوق العقاري

المرفق 1

القوانين الفدرالية:

1. القانون الاتحادي رقم 250-FZ المؤرخ 23 يوليو 2013 "بشأن تعديلات بعض القوانين التشريعية للاتحاد الروسي فيما يتعلق بتسجيل الدولة للحقوق والتسجيل المساحي للعقارات"

2. القانون الاتحادي رقم 334-FZ المؤرخ 21 ديسمبر 2009 "بشأن تعديلات بعض القوانين التشريعية للاتحاد الروسي"

3. القانون الاتحادي رقم 221-FZ المؤرخ 24 يوليو 2007 "بشأن السجل العقاري للدولة"

4. القانون الاتحادي رقم 221-FZ المؤرخ 21 يوليو 2014 "بشأن تعديلات الفصل 25.3 من الجزء الثاني من قانون الضرائب في الاتحاد الروسي"

5. الطلبات

6. أمر وزارة التنمية الاقتصادية في روسيا بتاريخ 08.04.2014 رقم 212 "بشأن التعديلات على تكوين لجنة الاستئناف للنظر في طعون الأشخاص المتقدمين للحصول على شهادة تأهيل مهندس مساحي، والتي تم تشكيلها بأمر من وزارة التنمية الاقتصادية التنمية الاقتصادية لروسيا بتاريخ 2011/07/30 رقم 344"

7. أمر وزارة التنمية الاقتصادية في روسيا بتاريخ 18 مارس 2014 رقم 136 "بشأن التعديلات على أمر وزارة التنمية الاقتصادية في روسيا بتاريخ 22 يناير 2010 رقم 23"

8. أمر وزارة التنمية الاقتصادية في روسيا بتاريخ 25 ديسمبر 2012 رقم 812 "بشأن التعديلات على أمر وزارة التنمية الاقتصادية في روسيا بتاريخ 30 يوليو 2010 رقم 344".

9. أمر وزارة التنمية الاقتصادية بتاريخ 18.07.2012 رقم 437 "بشأن التعديلات على أمر وزارة التنمية الاقتصادية في روسيا بتاريخ 22.01.2010 رقم 23".

10. أمر وزارة التنمية الاقتصادية في روسيا بتاريخ 04.04.2011 رقم 145 "بشأن التعديلات على تكوين لجنة الاستئناف للنظر في طعون الأشخاص المتقدمين للحصول على شهادة تأهيل مهندس مساحي، والتي تم تشكيلها بأمر من وزارة التنمية الاقتصادية التنمية الاقتصادية لروسيا بتاريخ 2010/07/30 رقم 344”.

11. أمر وزارة التنمية الاقتصادية في روسيا بتاريخ 20 سبتمبر 2010 رقم 444 "بشأن الموافقة على إجراء الاحتفاظ بسجل الدولة لمهندسي المساحية وإجراءات تقديم المعلومات حول مهندس المساحية الواردة في سجل الدولة للمهندسين المساحيين المهندسين ".

12. أمر وزارة التنمية الاقتصادية في روسيا بتاريخ 30 يوليو 2010 رقم 344 "بشأن تنظيم العمل في وزارة التنمية الاقتصادية في روسيا للنظر في طعون الأشخاص الذين يتقدمون للحصول على شهادة تأهيل مهندس مساحي".

13. أمر وزارة التنمية الاقتصادية في روسيا بتاريخ 12.07.2010 رقم 290 "بشأن التعديلات على أمر وزارة التنمية الاقتصادية في الاتحاد الروسي بتاريخ 22.01.2010 رقم 23".

14. أمر وزارة التنمية الاقتصادية في روسيا بتاريخ 15 مارس 2010 رقم 99 "بشأن الموافقة على برنامج امتحان التأهيل للامتثال لمتطلبات المهندسين المساحيين".

15. أمر وزارة التنمية الاقتصادية في روسيا بتاريخ 03.03.2010 رقم 83 "بشأن تحديد شكل شهادة تأهيل مهندس مساحي وإجراءات إصدار شهادات تأهيل مهندسي المساحية".

16. أمر وزارة التنمية الاقتصادية في روسيا بتاريخ 22 يناير 2010 رقم 23 "عند الموافقة على اللائحة التنظيمية الخاصة بالتكوين، وإجراءات لجنة التأهيل لشهادة الامتثال لمتطلبات التأهيل للمهندسين المساحيين، وإجراءات إجراء امتحان التأهيل للامتثال لمتطلبات التأهيل لمهندسي المساحية، في قائمة الوثائق المقدمة في وقت واحد مع طلب الحصول على شهادة تأهيل مهندس المساحية.

17. أمر Rosreestr بتاريخ 23 يونيو 2011 رقم P/232 "بشأن إدخال نظام معلومات آلي في التشغيل التجاري للحفاظ على سجل الولاية لمهندسي المساحة في الخدمة الفيدرالية لتسجيل الدولة والمساحة ورسم الخرائط"

18. أمر Rosreestr بتاريخ 28 ديسمبر 2010 رقم P / 683 "بشأن تنظيم العمل لتوفير المعلومات حول مهندس المساحية الواردة في سجل الدولة لمهندسي المساحية".

19. أمر Rosreestr بتاريخ 24 أغسطس 2010 رقم P / 459 "بشأن إدخال نظام المعلومات الآلي في التشغيل التجاري لإصدار شهادات المهندسين المساحيين".

20. أمر Rosreestr بتاريخ 25 ديسمبر 2014 P / 636 "بشأن اللجنة الدائمة لـ Rosreestr لتطوير وتحديث الأسئلة مع الإجابات لاجتياز امتحان التأهيل للامتثال لمتطلبات التأهيل لمهندسي المساحية"

21. أمر Rosreestr بتاريخ 26 يوليو 2013 رقم 09-04083 / 13 "بشأن إنشاء مسودة خوارزمية لإزالة الإدخالات الخاطئة من لجنة ممتلكات الدولة

22. الرسائل والأساليب والوثائق المعيارية الأخرى

23. خطاب وزارة التنمية الاقتصادية في روسيا رقم 1347-PK/D23 بتاريخ 29 يناير 2014 و"توضيحات وزارة التنمية الاقتصادية في روسيا بشأن بعض أحكام القانون الاتحادي رقم 250-FZ بتاريخ 23 يوليو، 2013"

24. خطاب وزارة المالية الروسية بتاريخ 2 نوفمبر 2010 رقم 02-04-09/4307 (بشأن مسألة إضافة رسوم الدولة لإصدار شهادة تأهيل مهندس مساحي)

25. خطاب وزارة التنمية الاقتصادية في روسيا بتاريخ 05.08.2010 رقم D23-3031 "بشأن عدد الأسئلة لاجتياز امتحان التأهيل للامتثال لمتطلبات المهندسين المساحيين"

26. خطاب وزارة التنمية الاقتصادية الروسية بتاريخ 1 يونيو 2010 رقم 8883-IM / D23 "بشأن تحصيل رسوم الدولة لإصدار شهادات تأهيل مهندسي المساحة"

27. رسالة إلى رؤساء الهيئات الإقليمية في روسريستر

28. خوارزمية استبعاد الإدخالات الخاطئة من لجنة أملاك الدولة (مسودة)

29. خطاب رقم 09-المرجع 02903-GE 15

30. الرسالة رقم 09-المرجع. 00681-GE_15

الملحق 2

"قائمة اللوائح والوثائق والقوانين والأفعال"

28 ديسمبر 2010 N 431-FZ 22 يوليو 2010 N 167-FZ معيار التقييم الفيدرالي "تحديد القيمة المساعية للكائنات العقارية (FSO N 4)" بتاريخ 22 أكتوبر 2010 N 508Dord بتاريخ 22 أكتوبر 2010 N 509Dord بتاريخ 7 مايو 2010 N 166 27 ديسمبر 2009 N قرار 343-FZ بتاريخ 23 يوليو 2009 N 58 قانون 7 مايو 2009 N تعريف 91-FZ بتاريخ 10 فبراير 2009 N 461-O-ORDER بتاريخ 27 مايو 2009 N 142 خطاب رقم 09-3616-MP بتاريخ 11 مايو 2010

القانون الاتحادي رقم 224-FZ المؤرخ 27 يوليو 2010 "بشأن مكافحة إساءة استخدام المعلومات الداخلية والتلاعب بالسوق وتعديل بعض القوانين التشريعية للاتحاد الروسي"

متطلبات تقرير التقييم (FSO N 3) الغرض من التقييم وأنواع التكلفة (FSO N 2)

مفاهيم عامة للتقييم وأساليب ومتطلبات إجراء التقييم (FSO N 1) أمر مؤرخ في 6 مارس 2008 رقم 63 (بشأن الموافقة على نموذج تقرير الوكالة الفيدرالية لإدارة الممتلكات الفيدرالية بشأن إبرام وتنفيذ اتفاقيات الاستثمار ROV فيما يتعلق بالأشياء العقارية المملوكة فدراليًا )

أمر مؤرخ في 6 مارس 2008 رقم 60 (بشأن الموافقة على إجراءات وشروط المنافسة لاختيار منظم تقديم العطاءات لجذب الاستثمارات المتعلقة بالأشياء العقارية في الملكية الفيدرالية)

أمر مؤرخ في 6 مارس 2008 رقم 61 (بشأن الموافقة على النموذج القياسي لاتفاقية الاستثمار فيما يتعلق بالأشياء العقارية في الملكية الفيدرالية)

الأمر المؤرخ 6 مارس 2008 رقم 62 (بشأن الموافقة على إجراءات تنظيم وعقد المزادات للحق في إبرام اتفاقيات الاستثمار فيما يتعلق بالأشياء العقارية في الملكية الفيدرالية)

الأمر رقم 64 بتاريخ 6 مارس 2008 (بشأن الموافقة على التعيين القياسي لتقييم القيمة السوقية للحق في إبرام عقود الاستثمار المتعلقة بالممتلكات العقارية المملوكة اتحاديًا)

مرسوم حكومة الاتحاد الروسي رقم 505 بتاريخ 10.08.2007

معلومات عن إجراءات تمديد صلاحية تراخيص أنشطة التقييم

معلومات حول إجراءات إعادة إصدار التراخيص لأنشطة التقييم

متطلبات التدريب المتقدم في مجال أنشطة التقييم

بشأن الموافقة على الخطة الموحدة لعمليات التفتيش على المرخص لهم للربع الثاني من عام 2003، قائمة مسؤولي وزارة علاقات الملكية في الاتحاد الروسي وهيئاتها الإقليمية المخولة بوضع بروتوكولات بشأن الجرائم الإدارية تكوين مجلس تقييم المستهلكين الخدمات التابعة لوزارة علاقات الملكية في الاتحاد الروسي

اللوائح الخاصة بمجلس مستهلكي خدمات التقييم التابعة لوزارة علاقات الملكية في الاتحاد الروسي

بشأن توفير المعلومات من قبل الكيانات القانونية وأصحاب المشاريع الفردية المرخص لهم للقيام بأنشطة التقييم قائمة المؤسسات التعليمية

مقتطف من دليل مؤهلات المناصب

قرار حكومة الاتحاد الروسي بتاريخ 6 يوليو 2001 رقم 519 "بشأن الموافقة على معايير التقييم".

القانون الاتحادي رقم 135-FZ "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي" بتاريخ 29 يوليو 1998 بشأن ترخيص أنشطة التقييم

الملحق 3

مثال على مخطط الطابق

إرسال عملك الجيد في قاعدة المعرفة أمر بسيط. استخدم النموذج أدناه

سيكون الطلاب وطلاب الدراسات العليا والعلماء الشباب الذين يستخدمون قاعدة المعرفة في دراساتهم وعملهم ممتنين جدًا لك.

نشر على http://www.allbest.ru/

مقدمة

1. معلومات عامة

1.1 الحقائق والاستنتاجات الرئيسية

1.4 الغرض من التقييم

1.5 إجراءات التقييم

2.2 تحليل قطاع البناء في مدينة منطقة زلاتوست في عام 2009

2.3 تحليل سوق الإسكان في زلاتوست

2.5 وصف الكائن

3.1 اختيار الكائنات التناظرية

3.2 تعريف التعديلات

4.1 طريقة الكتابة بالأحرف الكبيرة

5.2 حساب تكلفة الاستبدال الكاملة (PVC) للعقار

6. توحيد النتائج

خاتمة

فهرس

مقدمة

بناء كائن تكلفة العقارات

مع تطور اقتصاد السوق، أصبح تقييم العقارات ذا أهمية متزايدة. وتتحدد أهمية هذا النوع من نشاط التقييم من خلال التوسع في قطاع العقارات الخاصة والحاجة إلى زيادة الاستثمار.

وتجدر الإشارة إلى أن العقارات تتميز، كقاعدة عامة، بعدد كبير من المعلمات المختلفة. ولتحليلها المقارن، من الضروري استخدام الأساليب الاقتصادية والرياضية.

عدد العقارات في الدولة وحتى في منطقة منفصلة كبير جدًا.

يعد تحديد القيمة السوقية للعقارات عملية معقدة وفريدة من نوعها، حيث يكاد يكون من المستحيل العثور على عقارين متطابقين تمامًا. حتى في حالة تشييد المباني وفقًا لنفس المشروع القياسي، ولكنها تقع على قطع أرض مختلفة، فقد تختلف تكلفتها بشكل كبير.

وبالتالي، فإن الغرض من هذه الدورة التدريبية هو تقييم العقار - شقة من غرفتين، وكذلك حساب قيمتها السوقية.

يشمل سوق العقارات في روسيا الآن الشقق والغرف السكنية ومباني المكاتب والمباني والمباني للأغراض الصناعية والتجارية والأكواخ والبيوت الصيفية والمنازل الريفية مع قطع الأراضي. هناك أيضًا قطع أراضي شاغرة في سوق العقارات. وفي الوقت نفسه، ينبغي أن تؤخذ في الاعتبار الخصائص الإقليمية لسوق العقارات.

لتحقيق التقييم العقاري الأكثر دقة، من الضروري استخدام ثلاث طرق رئيسية: تحليل المبيعات المكلف والمربح والمقارن.

1. معلومات عامة

1.1 الحقائق والاستنتاجات الرئيسية

اسم الشيء المثمن: عقار – شقة من غرفتين.

الموقع: زلاتوست، حي مولوديوزني، 35، شقة. 24.

عميل التقييم: ناتاليا سيرجيفنا موروزوفا، المقيمة في العنوان: زلاتوست، حي مولوديوزني، 35، شقة. 24.

أصحاب العقار المثمن: إيفانوف بيتر سيرجيفيتش، مسجل في العنوان: زلاتوست، شارع غاغارين، 1، شقة. 1.

المقدر: CJSC INSI، 456200، Zlatoust، st. روميانتسيفا، 23. رخصة القيام بأنشطة التقييم رقم السلسلة 001568 بتاريخ 2005/04/10.

الغرض من التقييم: تحديد القيمة السوقية اعتبارًا من 06 سبتمبر 2010. للعرض على البنك التجاري "VTB" (فرع زلاتوست) من أجل استخدام موضوع التقييم في برنامج الإقراض العقاري.

قائمة المستندات المقدمة من العميل، والتي تعكس الخصائص الكمية والنوعية لموضوع التقييم:

1. شهادة جمعية زلاتوست التعاونية للإسكان والبناء رقم 30 (نسخة).

2. شهادة تسجيل الملكية (نسخة).

3. جواز السفر الفني (نسخة).

1.2 شهادة جودة التقييم

يشهد المثمن الذي قام بهذا العمل حسب علمه واعتقاده بما يلي:

إن البيانات والحقائق الواردة في هذا التقرير صحيحة وصحيحة؛

تتوافق التحليلات والاستنتاجات الواردة في التقرير مع الافتراضات والقيود المقدمة وهي آراء مستقلة ومهنية؛

ليس لدى المثمن أي مصلحة عقارية حالية أو مستقبلية في الشيء المثمن، ولا يوجد أي التزام إضافي (باستثناء الالتزام بموجب اتفاقية التقييم) فيما يتعلق بأي من الأطراف المرتبطة بالشيء المثمن، وليس لديه أيضًا مصلحة ذاتية و التحيز ضد الأطراف المعنية؛

لا يرتبط الدفع مقابل خدمات المثمن بتحديد القيمة النهائية للكائن ولا يرتبط بقيمة محددة مسبقًا أو قيمة محددة لصالح العميل؛

لم تكن عملية التقييم مبنية على الحد الأدنى أو متطلبات السعر المنصوص عليها؛

تم الحصول على التحليل والآراء والاستنتاجات، وتم إعداد التقرير بما يتوافق تمامًا مع القانون الاتحادي "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي" ومعايير التقييم الإلزامية للاستخدام من قبل كيانات التقييم.

1.3 الافتراضات والشروط المقيدة

تم إعداد تقرير التقييم وفق الافتراضات التالية:

1. المثمن غير مسؤول عن الوصف القانوني لحقوق العقار محل التقييم أو عن المسائل المتعلقة باعتبار حقوق الملكية.

2. يفترض المثمن عدم وجود أي حقائق مخفية تؤثر على التقييم وحالة الممتلكات والهياكل والتربة. والمحلل ليس مسؤولا عن وجود مثل هذه الحقائق المخفية، ولا عن ضرورة الكشف عنها.

3. تعتبر المعلومات التي حصل عليها المثمن والواردة في التقرير موثوقة. ومع ذلك، لا يستطيع المقيم ضمان الدقة المطلقة للمعلومات، لذلك يتم الإشارة إلى مصدر المعلومات لجميع المعلومات.

4. عند تقييم شقة، يسترشد المثمن بافتراض أن تكلفة كائن التقييم تأخذ في الاعتبار تكلفة قطعة الأرض التي تقع عليها الخنفساء السكنية، ويفترض أن قطعة الأرض هذه سيتم تشكيلها وإضفاء الطابع الرسمي عليها في وفقا للقانون المعمول به.

تم إعداد تقرير التقييم وفقاً للشروط التقييدية التالية:

1. لا يمكن الاعتماد على هذا التقرير إلا في مجمله وللأغراض المذكورة فيه فقط.

2. ولا يلزم المثمن الحضور أمام المحكمة أو الإدلاء بشهادته بأية طريقة أخرى حول التقدير إلا بناء على أمر رسمي من المحكمة.

3. لا يكون رأي المثمن في القيمة السوقية للقطعة سارياً إلا في تاريخ التقييم. لا يتحمل المثمن أي مسؤولية عن التغيرات في العوامل الاقتصادية والقانونية وغيرها التي قد تنشأ بعد هذا التاريخ وتؤثر على وضع السوق، وبالتالي القيمة السوقية للكائن.

4. يشير الرأي حول القيمة الواردة في التقرير إلى موضوع التقييم ككل. ويعتبر أي ارتباط لجزء من التكلفة بأي جزء من الشيء غير قانوني إلا إذا تم تحديده في التقرير.

5. يحتوي تقرير التقييم على الرأي المهني للمثمن فيما يتعلق بالقيمة السوقية للقطعة ولا يشكل ضمانة بأن القطعة سيتم بيعها في السوق الحرة بسعر يساوي قيمة القطعة المشار إليها في هذا التقرير.

1.4 الغرض من التقييم

الغرض من التقييم: تحديد القيمة السوقية لشقة من غرفتين تقع في العنوان: زلاتوست، حي مولوديوزني، 35، شقة. 24، اعتبارًا من 06.09.2010 للعرض على البنك التجاري "VTB" (فرع زلاتوست) من أجل استخدام موضوع التقييم في برنامج الإقراض العقاري.

وفقا للمادة 3 من القانون الاتحادي الصادر في 29.07.1998. رقم 135-FZ "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي"، يُفهم مصطلح "القيمة السوقية للعقار". "... السعر الأكثر احتمالا الذي يمكن به التصرف في هذا الشيء في السوق المفتوحة في بيئة تنافسية، عندما يتصرف أطراف الصفقة بشكل معقول، ولديهم جميع المعلومات اللازمة، ولا تنعكس أي ظروف استثنائية في قيمة سعر الصفقة، أي. عندما: لا يكون أحد طرفي المعاملة ملزمًا بتصرف موضوع التقييم، ولا يكون الطرف الآخر ملزمًا بقبول التنفيذ؛ أطراف المعاملة يدركون جيدًا موضوع المعاملة ويتصرفون وفقًا لمصالحهم الخاصة؛ يتم عرض الكائن في السوق المفتوحة في شكل عرض عام؛ أن يكون سعر المعاملة أجراً معقولاً للشيء محل التقييم، ولم يكن هناك إكراه على إتمام المعاملة فيما يتعلق بأطراف الصفقة من قبل أي شخص؛ يتم التعبير عن الدفع مقابل موضوع التقييم في شكل نقدي.

ويعني هذا التعريف انتقال الملكية من البائع إلى المشتري بالشروط التالية:

1. يتصرف البائع والمشتري ضمن القانون.

2. يكون كلا طرفي الصفقة إما على علم جيد أو يتم استشارتهما حول موضوع الصفقة ويتصرفان بما يحقق مصالحهما على أفضل وجه.

3. أن يكون العقار معروضًا في السوق المفتوحة لمدة كافية من الوقت.

4. الدفع غير مصحوب بشروط إضافية.

5. ألا يكون سعر الصفقة نتيجة إقراض خاص أو امتياز في البيع لأي من الأطراف المشاركة في الصفقة.

1.5 إجراءات التقييم

يتضمن إجراء التقييم المقبول عمومًا الأداء المتسق للإجراءات المؤهلة التي تضمن الحصول على مؤشرات سليمة اقتصاديًا لقيمة الكائن الذي يتم تقييمه.

كمتطلبات أساسية للتقييم، يعد جمع وتحليل البيانات العامة حول الكائن الذي تم تقييمه أمرًا إلزاميًا:

تحديد موضوع التقييم، أي. تحديد التفاصيل والموقع والخصائص الرئيسية للكائن الذي تم تقييمه.

تحديد تاريخ التقييم، أي. تحديد النقطة الزمنية التي يكون فيها رأي المثمن في قيمة كائن التقييم صالحًا.

يتم اختيار نوع القيمة وحقوق الملكية التي يجب تحديدها، أي. تحديد الغرض من التقييم كدراسة.

يتم توضيح مجالات استخدام نتائج التقييم، أي. يتم تحديد وظيفة (غرض) التقييم.

وبناءً على الصياغة والنتائج، يتم جمع وتحليل البيانات التي قد تؤثر على قيمة العقار الذي يتم تقييمه.

بناءً على البيانات التي تم الحصول عليها، يتم الاختيار، ويتم تطبيق طرق التقييم التقليدية: مكلفة، وسوقية، ومربحة.

2. تحليل موضوع التقييم وبيئته

في وقت تحديد القيمة السوقية، يكون موضوع التقييم عبارة عن شقة من غرفتين تقع في العنوان: Zlatoust, Molodezhny Quarter, 35, apt. 24. تم حساب القيمة السوقية لهذا العقار على أساس متوسط ​​القيمة السوقية لمتر مربع واحد من الشقق المكونة من غرفتين والمشابهة للكائن محل التقييم، والواقعة في مناطق مماثلة للعقار المثمن.

مصادر تقييم الكائن هي:

1. المعلومات المقدمة من قبل العميل.

2. استشارات المتخصصين - السماسرة.

3. قواعد بيانات عن عقارات الشركات العقارية في مدينة زلاتوست.

4. البيانات الإحصائية.

5. وسائل الإعلام.

2.1 الخصائص الطبيعية والمناخية للمنطقة

تنتمي مدينة زلاتوست إلى منطقة مناخية ذات مناخ قاري، يتميز بشتاء معتدل البرودة (4-5 أشهر) وصيف حار معتدل (2-3 أشهر).

مناخ المنطقة قاري، والرياح السائدة غربية وجنوبية غربية، ويبلغ متوسط ​​درجة حرارة الهواء السنوية 2.0 درجة مئوية، ومتوسط ​​درجة الحرارة في شهر يوليو 15-20 درجة مئوية، ومتوسط ​​درجة الحرارة في الفترة الأبرد -15-20. ج. العمق المعياري لتجميد التربة هو 0.5 -0.8 م.

2.2 تحليل قطاع البناء في مدينة زلاتوست عام 2009

لعام 2009 وتم تشغيل 0.9 ألف مبنى سكني وغير سكني بمساحة إجمالية 0.9 مليون متر مربع في المنطقة. م.

وقامت المنظمات بمختلف أشكال الملكية، بما في ذلك المطورين الأفراد، ببناء 4.7 ألف شقة بمساحة إجمالية قدرها 0.1 مليون متر مربع على حساب جميع مصادر التمويل. م.

بناها السكان على نفقتهم الخاصة وقروضهم 22.6% من مساحة جميع الشقق المخصصة.

في عام 2009 تم تشغيل المرافق الاجتماعية على أراضي المدينة:

المستشفى والعيادة الخارجية - 300 سرير و400 زيارة لكل وردية، على التوالي، منشأة رياضية واحدة؛

مؤسسة من نوع النادي تتسع لـ 100 مقعد.

2.3 تحليل سوق الإسكان في مدينة زلاتوست

يشير الوضع الحالي في سوق العقارات إلى وجود طلب محتمل كبير من السكان على السكن. وفي الوقت نفسه، فإن الطلب الفعال الحقيقي أقل بكثير من الطلب المحتمل، لأنه على الرغم من نمو دخل السكان، فإن المستوى العام للمعيشة لا يزال منخفضا للغاية.

ولتقييم القدرة على تحمل تكاليف السكن، يتم استخدام نسبة تكلفة المتر المربع ودخل الفرد الشهري للأسرة. تظهر حسابات هذا المؤشر أن تكلفة الشقة ذات الأسعار المعقولة يجب أن تكون مساوية لإجمالي دخل الأسرة. تظهر حسابات هذا المؤشر أن تكلفة الشقة ذات الأسعار المعقولة يجب أن تكون مساوية لإجمالي دخل الأسرة لمدة ثلاث إلى أربع سنوات. بحسب المركز الصحفي لإدارة مدينة زلاتوست عام 2009. كان متوسط ​​​​الراتب الشهري للمواطن العامل زلاتوست 8400 روبل.

في معرض حديثه عن الإمكانات العالية للطلب المؤجل على المباني السكنية، تجدر الإشارة إلى أنه لا يمكن أن يصبح حقيقيا إلا بعد خفض معدلات الرهن العقاري.

في التوقعات لهذا العام - ارتفاع أسعار المساكن في قطاع الشقق المكونة من غرفتين وثلاث غرف.

لقد كان الحصول على السكن ولا يزال المشكلة الأولى بالنسبة لـ 60٪ من المواطنين. ومع ذلك، فإن غالبية السكان في زلاتوست (على الرغم من تطور الإقراض العقاري) لا يزالون غير قادرين على شراء السكن. يمكن تسليط الضوء على الأسباب الرئيسية: انخفاض الملاءة المالية للسكان؛ حماسة البنائين المفرطة لتوسيع مساحة الشقق، مما يجعلها غير ميسورة التكلفة؛ الدخل "الرمادي" لأفراد الأسرة العاملة؛ ارتفاع أسعار الفائدة على الرهن العقاري.

لهذه الأسباب، فإن الطلب الأكبر هو على المساكن الصغيرة الحجم وغير المكلفة (شقق من غرفة واحدة أو غرفتين، وبيوت داخلية، و"عائلات صغيرة"، و"مهاجع"). تأكيد هذه الحقيقة هو أعلى معدل نمو في هذا القطاع.

هناك مكانة ضخمة غير مأهولة - بناء مساكن غير مكلفة وصغيرة الحجم وبأسعار معقولة للعائلات الشابة. هذا الجزء هو المحدد حاليًا. ومن الواضح أنه مع تطور قروض البناء، فإن الطلب على المساكن من هذا النوع سيزداد.

يهدف الحجم الرئيسي للمعاملات إلى تحسين الظروف المعيشية - من خلال البيع ثم الشراء اللاحق.

نظرًا لأن غالبية السكان لا تتاح لهم الفرصة لشراء مساكن باهظة الثمن بمساحة أكبر، فإن الطلب على الشقق المكونة من غرفة واحدة أو غرفتين هو الأكثر طلبًا. الشقق المكونة من ثلاث غرف هي أقل طلبًا، وتشكل الشقق المكونة من أربع وخمس غرف حصة ضئيلة في هيكل الطلب (الجدول 1).

هيكل الطلب في سوق العقارات بنسبة %

الجدول 1

تم إجراء التحليل على أساس بيانات CJSC INSI ويعكس بشكل عام الاتجاه العام في السوق.

في الوقت الحالي، يؤدي ارتفاع الأسعار إلى استقرار المستوى المنخفض للملاءة المالية للسكان والإمكانات العالية للمقترحات المقدمة من المطورين.

ديناميات تكلفة متر مربع واحد من السكن في مدينة زلاتوست في الفترة 2004-2009. الواردة في الجدول 2.

متوسط ​​القيمة السوقية للمتر المربع الواحد من المساكن في مدينة زلاتوست، ألف روبل/متر مربع. م.

الجدول 2

يناير 20043	يناير 2005	يناير 2006	يناير 2007	يناير 2008	يناير 2009

تم إجراء تحليل ديناميكيات أسعار الشقق في مدينة زلاتوست من قبل المجموعة التحليلية التابعة لشركة CJSC INSI. تم إجراء التحليل على أساس قواعد بيانات الشركات العقارية التابعة لرابطة السماسرة والخبراء في منطقة تشيليابينسك.

بالنسبة للحسابات، استخدم المتخصصون عينات من الشقق ذات التخطيطات المحسنة والقديمة في جميع مناطق المدينة، بما في ذلك محيط مدينة زلاتوست (أورزومكا، ميدفيديفكا، وغيرها). تم إجراء الحسابات للشقق المكونة من 1،2،3 غرف.

2.4 وصف موقع الموضوع المراد تقييمه

يقع موضوع التقييم في المنطقة الإدارية الإقليمية لمدينة زلاتوست، حي مولوديوزني، في المنطقة الصغيرة الأولى.

تم بناء المنطقة الصغيرة بمباني شاهقة حديثة ولديها تقاطع مواصلات جيد.

على بعد مسافة قصيرة من المنزل حيث يقع التقييم، توجد سينما كوزموس، ومحلات تجارية للمنتجات الصناعية والغذائية، وتعاونية المرآب، وموقف للسيارات. يوجد موقف للحافلات في مكان قريب. توجد في هذه المنطقة مدارس فرعية من كلية تشيليابينسك ITSYL. للبيع بشكل رئيسي شقق في منازل 12 سلسلة، 86 سلسلة.

الجدول 3

	موقع:	زلاتوست، حي مولوديوزني، 35، شقة. 24
	توافر الشبكات (إمدادات المياه والصرف الصحي والكهرباء)	يقع في منطقة ذات بنية تحتية هندسية متطورة
	تضاريس	هادئ
	التركيز التجاري
	غاية	مبنى سكني
	وجود المباني بالقرب من الكائن المقدر	المباني السكنية والمحلات التجارية والمقاهي والجراجات
	وجود مساحات خضراء
	حالة البيئة	مرض

2.5 وصف الكائن

الكائن في وقت التقييم عبارة عن شقة من غرفتين تقع في الطابق الثالث من مبنى سكني مكون من 9 طوابق.

حاليًا، يتم تشغيل كائن التقييم كشقة سكنية.

شقة من غرفتين على العنوان: زلاتوست، حي مولوديوزني، 35، شقة. 24 ينتمي إلى Ivanov Peter Sergeevich على أساس شهادة ZZhSK رقم 30، والتي تم تأكيدها من خلال شهادة تسجيل الدولة للملكية.

الخصائص التقنية لموضوع التقييم

الجدول 4

سنة بناء المنزل
عدد الغرف
ارضيات المنزل
مواد جدار المنزل	لوحة
المساحة الإجمالية / مساحة الشقة	50.6 متر مربع / 49.7 متر مربع
منطقة المعيشة في الشقة
منطقة لوجيا / شرفة معينة
الديكور الداخلي لأجزاء من المبنى
غرفة المعيشة	13.20 متر مربع، السقف - تبييض، الجدران - ورق الجدران، الأرضية - مشمع
غرفة المعيشة	17.10 مترًا مربعًا، السقف - التبييض، الجدران - ورق الحائط، الأرضية - المشمع
	7 متر مربع، السقف - تبييض، الجدران - ورق جدران جزئي، بلاط، أرضية - مشمع
	2.60 متر مربع، السقف - تبييض؛ الجدران - بلاط السيراميك، تبييض؛ الأرضية - بلاط السيراميك
	1.40 متر مربع، السقف - البياض، الجدران - البلاط، الأرضية - بلاط السيراميك
	7.3 متر مربع، السقف - تبييض، الجدران - ورق الجدران، الأرضية - مشمع
المدمج في خزانة
معلومات إضافية	تم تصنيف حالة الشقة على أنها بحاجة إلى الإصلاح

3. حساب قيمة موضوع التقييم في إطار طريقة (السوق) المقارنة

يعتمد هذا النهج في التقييم على معلومات حول معاملات السوق الأخيرة أو الأشياء المعروضة للبيع. وهو يقوم على مبدأ الاستبدال، الذي ينص على أن المشتري العقلاني لن يدفع مقابل عقار معين أكثر من تكلفة الحصول على عقار آخر بنفس المنفعة.

عند استخدام أسلوب مقارنة المبيعات للتقييم، يتم عادةً استخدام الخطوات التالية:

دراسة السوق وعروض بيع تلك الأشياء العقارية الأكثر مقارنة بالعقار الذي يتم تقييمه؛

جمع المعلومات والتحقق منها عن كل عقار محدد حول سعر البيع والسعر المطلوب والدفع مقابل المعاملة والخصائص المادية والموقع وأي شروط للمعاملة؛

تحليل ومقارنة كل قطعة مع القطعة التي يتم تقييمها حسب وقت البيع والموقع والخصائص الفيزيائية وشروط البيع؛

تعديل أسعار البيع أو الأسعار المطلوبة لكل عقار قابل للمقارنة وفقاً للفروق القائمة بينها وبين العقار محل التقييم؛

التوفيق بين الأسعار المعدلة للعقارات المماثلة واشتقاق مؤشر لقيمة العقار الذي يتم تقييمه.

حتى الآن، تعد طريقة مقارنة مبيعات السوق طريقة تعطي القيمة السوقية الحقيقية للشقة.

3.1 اختيار الكائنات التناظرية

في مبيعات العقارات المشابهة للعقار الذي يتم تقييمه، تكون المعلومات المتعلقة بالخصائص الاقتصادية وشروط البيع غير متوفرة عمليا أو غير كاملة، وبما أنه في التاريخ الحالي لا توجد معلومات موثوقة كافية عن المبيعات الأخيرة للعقارات المشابهة للعقار الذي يتم تقييمه، كما تم اختيار العقارات المعروضة للبيع للمقارنة.

بناءً على تحليل وسائل الإعلام المتخصصة ومسح الشركات العقارية في مدينة زلاتوست، تم اختيار الكائنات التالية، المشابهة لموضوع التقييم من حيث ميزات تصميمها.

ولإجراء تحليل مقارن، تم اختيار العناصر المماثلة التالية، والتي يتزامن تاريخ تعرضها لسوق العقارات مع تاريخ التقييم:

الكائن رقم 1. شقة من غرفتين (جريدة "عدد الإسكان" بتاريخ 2010/8/13).

خصائص الشقة: الطابق الأول من مبنى سكني مكون من 9 طوابق، سلسلة 121؛ المساحة الإجمالية للشقة - 51 متر مربع. م. حالة النهاية مرضية. نوع القانون: ملكية.

تكلفة الشقة: 820.000 روبل.

الكائن رقم 2. شقة من غرفتين (جريدة "عدد الإسكان" بتاريخ 2010/8/13).

الموقع: زلاتوست، ش. 40 عاما من النصر.

خصائص الشقة: الطابق الرابع من مبنى سكني مكون من 9 طوابق، سلسلة 121؛ المساحة الإجمالية للشقة - 55 متر مربع. م. حالة النهاية مرضية. نوع القانون: ملكية.

تكلفة الشقة: 930.000 روبل.

الكائن رقم 3. شقة من غرفتين (جريدة "عدد الإسكان" بتاريخ 2010/8/22).

الموقع: زلاتوست، ش. 40 عاما من النصر.

مميزات الشقة: طابق ثالث في عمارة سكنية مكونة من 9 طوابق، المساحة الإجمالية للشقة 52 متر مربع. م. حالة النهاية مرضية. نوع القانون: ملكية.

الكائن رقم 4. شقة من غرفتين (جريدة "عدد الإسكان" بتاريخ 2010/8/13).

الموقع: زلاتوست، ش. 40 عاما من النصر.

خصائص الشقة: الطابق الثاني من مبنى سكني مكون من 9 طوابق، سلسلة 121؛ المساحة الإجمالية للشقة - 52 متر مربع. م. حالة النهاية مرضية. نوع القانون: ملكية.

تكلفة الشقة: 950.000 روبل.

3.2 تعريف التعديلات

العناصر المشتركة للمقارنة هي: حقوق الملكية التي يتم تقييمها، وشروط التمويل، وشروط البيع، وتاريخ البيع، والموقع، والخصائص المادية.

نظرًا لأن جميع نظائر الأشياء المختارة للمقارنة هي على حق الملكية، ومعروضة للبيع في ظل ظروف تمويل نموذجية، ولها نفس شروط البيع، فإن المثمنين لم يجروا تعديلات على العناصر الثلاثة الأولى.

تعديل المساومة. يتم طرح أشياء مماثلة للبيع بسعر العرض. يجوز للبائع تعديل السعر الفعلي لمعاملة الشراء والبيع خلال المفاوضات الأولية بين المشتري والبائع. وبحسب الشركات العقارية فإن متوسط ​​سعر المساومة هو 4%. ولذلك، بالنسبة لجميع النظير، يتم قبول التصحيح الهبوطي بنسبة -4٪.

تعديل الموقع. يُفهم الموقع على أنه درجة جاذبية موقع الكائن فيما يتعلق بسهولة الوصول وتدفقات حركة المرور والقرب من مراكز الأعمال. تقع جميع الأشياء المماثلة في الشارع. 40 عاما من النصر. موقع هذا الشارع من حيث الجاذبية يتوافق مع حي مولوديوزني. ولذلك، فإن تعديل الموقع لهؤلاء الأقران هو 0.

تصحيح للحالة الفنية. جميع الكائنات التناظرية لها حالة مشابهة لكائن التقييم. وبالتالي فإن تعديل الحالة الفنية لهم هو 0.

التعديل لمساحة الشقة. مساحة الشقة 50.6 متر مربع. م جميع الكائنات التناظرية لها مساحات تتوافق في الحجم مع مساحة كائن التقييم. وبناء على ذلك يؤخذ التعديل لمساحة الشقة يساوي 0.

تعديل الكلمة. يقع الجسم التناظري رقم 1 الذي تم اختياره للحساب في الطابق الأول. توجد أشياء مماثلة رقم 2 ورقم 3 ورقم 4 وموضوع التقييم في الطوابق الوسطى. وفقًا لأصحاب العقارات، فإن تكلفة المتر المربع لشقة من غرفتين تقع في الطابق الأول والأخير أقل بنسبة 3٪ من تكلفة المتر المربع لشقة مماثلة تقع في الطابق الأوسط. ولذلك، بالنسبة للنظير رقم 1، يُقبل تصحيح متزايد يساوي 3%.

حساب القيمة السوقية لكائن التقييم في إطار الطريقة المقارنة موضح في الجدول 5.

حساب القيمة السوقية لكائن التقييم في إطار الطريقة المقارنة

الجدول 5

اسم	موضوع التقييم
موقع	حي الشباب، 35	40 عاما من النصر	40 عاما من النصر	40 عاما من النصر	40 عاما من النصر
المساحة الإجمالية، متر مربع.
سعر البيع، فرك.
سعر البيع فرك./متر مربع.
تعديل السوق رقم
التعديل مع مراعاة المساومة،٪
/sq.m.
التعديل مع الأخذ في الاعتبار موقع موضوع التقييم،٪
السعر بعد التعديل فرك./متر مربع.
منطقة الشقة
تصحيح للمنطقة،٪
السعر بعد التعديل فرك./متر مربع.
الطابق/ عدد الطوابق
التعديل لكل طابق،٪
السعر بعد التعديل فرك./متر مربع.
تعديل الشرفة، %
السعر بعد التعديل فرك.
التعديل مع مراعاة الحالة الفنية لموضوع التقييم،٪
السعر بعد التعديل فرك.
تكلفة الكائن، فرك./sq.m.
تكلفة الكائن، فرك.

وبالتالي، فإن القيمة السوقية لشقة من غرفتين تقع على العنوان: Zlatoust، Molodezhny Quarter، 35، apt. 24، تم حسابها في إطار المنهج المقارن بمقارنة مبيعات السوق مع مراعاة القيود والافتراضات اعتبارا من 06 سبتمبر 2010. هو: 850181 روبل.

4. حساب قيمة موضوع التقييم في إطار طريقة الدخل

يعتمد نهج الدخل على مبدأ التوقع، الذي ينص على أن جميع التكاليف اليوم هي انعكاس للمنافع المستقبلية.

عند تطبيق هذا النهج، يتم تحليل قدرة العقارات على توليد دخل معين، والذي يتم التعبير عنه عادة في شكل دخل من التشغيل ودخل من البيع. يقوم المستثمر بشراء عقار يمكن أن يدر دخلاً بالسعر الحالي مقابل قدرته على توليد دخل من الاستخدام التجاري والبيع اللاحق في المستقبل.

يتم استخدام تقنية الرسملة والخصم لتقييم قيمة العقارات المربحة. يسمح نهج الرسملة، استنادا إلى البيانات المتعلقة بالدخل ومعدل الرسملة في وقت التقييم أو العميل المحتمل، باستخلاص نتيجة حول قيمة الكائن. يتم استخدام أسلوب الخصم لجلب تدفق الدخل والتكاليف الموزعة بمرور الوقت إلى نقطة واحدة من أجل الحصول على القيمة الحالية للكائن المدر للدخل.

تعد طريقة الرسملة المباشرة مناسبة أكثر للأشياء التي تولد دخلاً بمبالغ من الدخل والنفقات يمكن التنبؤ بها بشكل ثابت. تعتبر طريقة خصم المقبوضات النقدية أكثر ملاءمة للمنشآت المدرة للدخل التي لديها تدفقات دخل ومصروفات غير مستقرة.

ويتم اختيار صافي الدخل التشغيلي كمؤشر يصف الدخل المستقبلي. هذا هو أحد أنواع التدفق النقدي، الذي يصف بشكل أفضل قيمة العقارات للشركات التي يتمثل نشاطها الرئيسي في صيانة العقارات المبنية وتأجيرها.

4.1 طريقة الكتابة بالأحرف الكبيرة

تسمح طريقة الرسملة، بناءً على بيانات الدخل ومعدل الرسملة في وقت التقييم أو العميل المحتمل، باستخلاص نتيجة حول قيمة الكائن. تم اختيار صافي الدخل التشغيلي كمؤشر يصف الدخل المستقبلي.

يتم حساب قيمة العقار بالصيغة:

V - القيمة الحالية للعقار؛

NOI - قيمة صافي الدخل السنوي التشغيلي المتوقع؛

Ro - معدل الرسملة.

يتضمن إجراء الحساب التسلسل التالي:

تحديد الدخل المتوقع من جميع مصادر الدخل الإجمالي المحتمل؛

تحديد الخسائر المحتملة من التوقف (ليس عبء العمل) للمباني والخسائر في تحصيل الإيجار لحساب إجمالي الدخل الفعلي؛

تحديد نفقات التشغيل.

تحديد صافي دخل التشغيل عن طريق طرح جميع النفقات من إجمالي الدخل؛

تحديد معدل الرسملة.

حساب القيمة الحالية للكائن.

وفيما يلي لمحة موجزة عن التوقعات. النفقات، وتحليل نسبة الرسملة، والافتراضات الأخرى المرتبطة مباشرة بنهج الدخل.

تحديد الدخل الإجمالي المحتمل. إجمالي الدخل المحتمل هو الدخل الناتج عن العقارات عندما تكون المناطق المخصصة للإيجار مشغولة بالكامل. بشكل عام، يتم تعريف الدخل من استخدام العقارات على أنه الدخل السنوي الثابت من كامل العقار المؤجر في ظل ظروف السوق العادية.

في سياق تحليل سوق العقارات في مدينة زلاتوست (مساحة 40 شارع ليت بوبيدي - حي مولودجني)، تبين أن تكلفة استئجار شقق من غرفتين مماثلة للعقار الموضوع هي في حدود 5500 - 6500 روبل، حسب الموقع والأرضية وحالة الشقق. بالنسبة للكائن الذي يتم تقييمه، سنأخذ تكلفة الإيجار بمبلغ 6000 روبل. كل شهر.

تحديد الدخل الإجمالي الفعلي. إجمالي الدخل الفعلي هو إجمالي الدخل المحتمل الذي يتم تخفيضه بسبب الوظائف الشاغرة، وليس قبل تلقي المدفوعات والإيرادات الأخرى. مقدار النقص في الاستخدام يساوي معدل إيجار شهري واحد (6000 روبل).

تحديد مصروفات التشغيل. نفقات التشغيل هي التكاليف السنوية المتكررة لصيانة الممتلكات والتي تعزى مباشرة إلى توليد إجمالي الدخل الفعلي. تتكون المصاريف التشغيلية من المصاريف الثابتة والمتغيرة.

نفقات التشغيل الثابتة مستقلة عن معدل نقص الاستخدام وتشمل الضرائب العقارية.

مصاريف التشغيل المتغيرة هي مصاريف سنوية متكررة تعتمد على مبلغ فواتير الخدمات.

تعريف التكاليف الثابتة. تشمل النفقات الثابتة دفع ضريبة الأملاك وفقًا للقانون المعمول به (300 روبل لكائن التقييم).

تعريف التكاليف المتغيرة. سيتم احتساب تكاليف المرافق للكائنات من نفس النوع في الحسابات على أنها تساوي 1000 روبل. شهريًا على أساس أن شخصين إلى ثلاثة أشخاص يعيشون في شقة من غرفتين.

تحديد معدل الرسملة. يتم حساب معدل الرسملة على أنه نسبة صافي دخل التشغيل إلى التكلفة الإجمالية للكائن للأشياء المماثلة لتلك التي يتم تقييمها. ويبين الجدول 6 حساب معدل الرسملة.

حساب معدل الرسملة

الجدول 6

خصائص الكائن ونظائره	التناظرية رقم 1	التناظرية رقم 2	التناظرية رقم 3	التناظرية رقم 4
	شارع. 40 عاما من النصر	شارع. 40 عاما من النصر	شارع. 40 عاما من النصر	شارع. 40 عاما من النصر
سعر الإيجار، فرك.
صافي الدخل السنوي التشغيلي، فرك.
سعر البيع، فرك.
معدل الرسملة، ٪
معامل الوزن
معدل الرسملة النهائي، %

سيتم أخذ قيمة معدل الرسملة في حسابات أخرى عند مستوى 5.5%. ويرد حساب صافي الدخل التشغيلي في الجدول 7.

حساب صافي الدخل التشغيلي

الجدول 7

ويبين الجدول 8 حساب القيمة السوقية باستخدام طريقة الرسملة المباشرة للدخل.

حساب القيمة السوقية باستخدام طريقة الرسملة المباشرة للدخل

الجدول 8

وبالتالي فإن تكلفة شقة من غرفتين تقع على العنوان: Zlatoust، Molodezhny Quarter، 35، apt. 24، المحددة ضمن نهج الدخل اعتبارا من 06 سبتمبر 2010. هو 849436 روبل.

5. حساب قيمة موضوع التقييم في إطار طريقة التكلفة

تعتمد طريقة التكلفة على مبدأ الاستبدال، والذي بموجبه لن يدفع المستثمر مقابل العقار أكثر من تكلفة بناء عقار بنفس الجودة دون تأخير لا مبرر له.

تُظهر طريقة التكلفة تقييمًا لتكلفة الاستبدال الكاملة (FVR) لكائن ما، مطروحًا منها الاستهلاك، وزيادة القيمة السوقية للأرض.

عند استخدام هذه الطريقة، يتكون إجراء التقييم من الخطوات التالية:

1. احتساب القيمة السوقية لقطعة الأرض المتوفرة خالية من التحسينات مع مراعاة الاستخدام الأمثل والأكثر كفاءة لها.

2. حساب تكلفة إنشاء مرافق جديدة مماثلة - تحديد إجمالي تكلفة الاستبدال (PVC) للمنشآت اعتبارًا من التاريخ الفعلي للتقييم.

3. تحديد قيمة إجمالي البلى المتراكم للمباني والمنشآت.

4. حساب تكلفة الاستبدال المتبقية للأشياء عن طريق تخفيض تكلفة الاستبدال الإجمالية عن طريق إجمالي الاستهلاك المتراكم.

5. إضافة قيمة قطعة الأرض إلى تكلفة الاستبدال المتبقية المحسوبة للمباني والمنشآت.

5.1 تحديد قيمة قطعة الأرض

وكقاعدة عامة، عند تقييم القيمة السوقية لقطع الأراضي، يتم استخدام طريقة مقارنة المبيعات، طريقة التخصيص، طريقة التوزيع، طريقة رسملة إيجار الأراضي، الطريقة المتبقية، طريقة الاستخدام المقصود ("توصيات منهجية لتحديد القيمة السوقية لقطع الأراضي" قطع الأراضي ") المستخدمة.

تعتمد طريقة مقارنة المبيعات وطريقة التخصيص وطريقة التوزيع على المنهج المقارن. تعتمد طريقة رسملة إيجار الأراضي والطريقة المتبقية وطريقة الاستخدام المقصود على نهج الدخل. يتم استخدام عناصر نهج التكلفة من حيث حساب تكلفة إعادة إنتاج أو استبدال تحسينات الأراضي في الطريقة المتبقية وطريقة التخصيص.

موضوع التقييم هو شقة تقع في مبنى متعدد الطوابق. اعتبارًا من تاريخ التقييم، لا توجد مستندات ملكية لقطعة الأرض تحتوي على معلومات عن مساحة قطعة الأرض المتعلقة بالمبنى بأكمله ككل وبكائن التقييم، ولم يتم تحديد نوع الحق - حق الإيجار ، حق الملكية أو الاستخدام الدائم. ولذلك، لم يتم حساب تكلفة قطعة الأرض في إطار هذا التقرير.

عند تقييم شقة، يسترشد المثمن بافتراض أن تكلفة كائن التقييم تشمل تكلفة قطعة الأرض التي يقع عليها المبنى السكني، ويفترض أن قطعة الأرض هذه سيتم تشكيلها وإضفاء الطابع الرسمي عليها وفقًا للقانون المعمول به .

5.2 حساب قيمة استبدال العقار

تكلفة الاستبدال هي تكلفة إنشاء كائن تماثلي يكرر كائن التقييم تمامًا، مع مراعاة جميع المزايا والعيوب الموجودة فيه، ويتم تحديدها على أنها تكلفة الكائن بالأسعار في تاريخ إنشاء التماثلي هدف. ككائن تناظري، يتم النظر في مبنى نموذجي له نفس الغرض الوظيفي مثل الكائن الذي تم تقييمه، والحل الأكثر تشابهًا لتخطيط المساحة والتصميم.

وتم تحديد تكلفة استبدال بناء جسم تناظري باستخدام المعلومات الأقاليمية والنشرة التحليلية "مؤشرات الأسعار في البناء" الصادرة عن INVEST. تحتوي هذه النشرة على مؤشرات التكلفة لبناء وحدة قياس (مساحة 1 متر مربع) لمختلف المباني القياسية في مستوى أسعار منطقة موسكو (باستثناء ضريبة القيمة المضافة). مؤشرات تكلفة 1 مربع. يتم تحديد م من المساحة الإجمالية مع الأخذ بعين الاعتبار مؤشرات الأسعار الحالية للموارد المادية المستهلكة في البناء، من حيث الأجور وبنود التكلفة الأخرى. تأخذ المؤشرات في الاعتبار متوسط ​​التكاليف في حجم جميع فصول حساب التقدير الموحد لتكلفة البناء، بما في ذلك: التكاليف العامة والوفورات المخططة؛ التكاليف المرتبطة بإنتاج العمل في فصل الشتاء؛ تكاليف أخرى، ناقص المبالغ، مثل: تكاليف المباني والهياكل المؤقتة، وصيانة الشوارع والتخلص من القمامة، وتكاليف تطبيق نظام المكافآت التدريجية لمكافآت عمال البناء والتركيب (CEW) وتوظيف العمال، وتكاليف التصميم وأعمال المسح وإشراف المؤلف، لصيانة أجهزة العميل، وتكلفة النفقات غير المتوقعة، وما إلى ذلك.

مؤشرات تكلفة 1 مربع. يمكن ترجمة م من المساحة الإجمالية في مستوى الأسعار في منطقة موسكو إلى مستوى الأسعار في المناطق الأخرى باستخدام معاملات INVEST الإقليمية عن طريق ضرب التكلفة المقدرة لظروف منطقة موسكو في المعامل المناسب.

يتم حساب تكلفة الكائن وفقًا للمعادلة التالية:

ج=S*V*K*kPP*kVAT،

ج - إجمالي تكلفة الاستبدال (PVA) للكائن؛

S - تكلفة البناء لكل وحدة قياس (مساحة 1 متر مربع) لمختلف المباني القياسية في مستوى أسعار منطقة موسكو (باستثناء ضريبة القيمة المضافة)؛

V هي مساحة الكائن؛

ك - المعامل الإقليمي؛

kPP - معامل مع الأخذ في الاعتبار ربح المؤسسة. إن الحصول على الأرض وإجراء التحسينات عليها ومن ثم بيعها هو عمل يتطلب الأجر. الربح الريادي هو المبلغ المطلوب لزيادة الإيرادات على إجمالي تكاليف البناء، مما يسمح لنا بتسمية هذا المشروع بأنه مبرر ماليًا للمطور. يعكس ربح رجل الأعمال تكاليف إدارة وتنظيم البناء، ويعبر عن مساهمة المطور، الذي يقوم بفحص البناء ويتحمل المخاطر المرتبطة بالبناء، والتي تعتبر كبيرة جدًا في سوق مدينة زلاتوست. وأظهر تحليل هذا القطاع من سوق العقارات أن مستوى ربح هذه الشركات يتراوح بين 20% إلى 50%، حسب حجم وطبيعة أعمال البناء والتركيب. واستنادًا إلى التحليل وأبحاث السوق، تم تحديد مقدار الربح التجاري للعقار الذي يتم تقييمه بنسبة 45% (kPP=1.45)؛

kVAT - معامل مع مراعاة ضريبة القيمة المضافة بمبلغ 18٪ (كيلو ضريبة القيمة المضافة = 1.18).

حساب تكلفة استبدال الكائن في تاريخ التقييم

الجدول 9

5.3 حساب التآكل المتراكم

تتضمن طريقة التكلفة تحديد ثلاثة أنواع من التآكل: التآكل المادي والوظيفي والخارجي، والذي سيتم خصمه في شكل قيمة من تكلفة الاستبدال.

التدهور الجسدي. في ظل التآكل المادي للهياكل والعناصر وأنظمة المعدات الهندسية والمبنى ككل، يجب على المرء أن يفهم فقدان صفاته الفنية والتشغيلية الأصلية نتيجة لتأثير العوامل الطبيعية والمناخية والنشاط البشري. تم حساب التآكل الجسدي على أساس نتائج الفحص البصري الذي أجراه موظفو CJSC INSI. نتيجة للفحص البصري لكائن التقييم، يُفترض أن نسبة التآكل الجسدي هي 11%.

يتم تحديد التدهور الوظيفي للمبنى من خلال فقدان القيمة نتيجة لعدم اتساق المشروع والمواد وقوانين البناء والتصميم مع المتطلبات الحديثة وينتج عن: أوجه القصور التي تتطلب إضافة العناصر؛ وأوجه القصور التي تتطلب استبدال أو تحديث العناصر؛ أوجه القصور التي تتطلب إزالة العناصر.

إن الإهلاك الوظيفي لهدف التقييم هذا غير مهم، ويمكن اعتباره مساوياً للصفر.

الاستهلاك الخارجي - انخفاض قيمة الممتلكات بسبب التغيرات في البيئة الخارجية: المعايير الاجتماعية للمجتمع، والظروف التشريعية والمالية، والوضع الديموغرافي، والوضع البيئي وغيرها من المعايير النوعية للبيئة. التآكل الخارجي للكائن الذي تم تقييمه غير مهم، ويمكن اعتباره مساويا للصفر.

5.4 حساب قيمة موضوع التقييم بطريقة التكلفة

حساب قيمة موضوع التقييم بطريقة التكلفة.

الجدول 10

وبالتالي فإن تكلفة شقة من غرفتين تقع على العنوان: Zlatoust، Molodyozhny Quarter، 35، apt. 24، محسوبة ضمن طريقة التكلفة، مع مراعاة القيود والافتراضات اعتبارًا من 06 سبتمبر 2010. هو: 666962 روبل.

6. توحيد النتائج

قد تختلف نتائج الطرق المستخدمة في هذا التقرير حسب موثوقية وجودة المعلومات المستخدمة لكل طريقة. تم استخدام نهج المتوسط ​​المرجح لاختيار التكلفة النهائية على أساس عوامل من نتائج وسيطة متعددة، حيث يتم تعيين عامل الترجيح لنتائج كل من الطرق المطبقة.

يتم تحديد عوامل الترجيح بناءً على ما يلي:

عند استخدام طريقة المقارنة، يتم الحصول على نتيجة التقييم بشكل رئيسي على أساس أسعار العطاءات، وهي معايير دقيقة إلى حد ما؛

يتمثل ضعف طريقة الدخل في عدم وجود اعتماد واضح لمعدلات إيجار الشيء المؤجر على جودته؛

تعتبر طريقة التكلفة مفيدة بشكل أساسي لتقييم الأشياء الفريدة من نوعها في نوعها والغرض منها، والتي لا يوجد لها سوق، أو الأشياء التي لا تحتوي على الكثير من التآكل.

أثناء تطبيق الطرق المختلفة لتحديد قيمة الأشياء الخاضعة للتقييم تم الحصول على النتائج التالية الموضحة في الجدول 11.

جدول اتفاق النتائج

الجدول 11

عند تقييم الكائن، تم تطبيق جميع الأساليب الممكنة لتقييم القيمة السوقية. استنادا إلى المعلومات المتاحة (التي تم الحصول عليها) والبيانات التي تم الحصول عليها نتيجة لهذا التحليل باستخدام منهجيات التقييم الأكثر ملاءمة، يمكن استخلاص الاستنتاج التالي:

القيمة السوقية لشقة من غرفتين تقع في العنوان: Zlatoust، Molodezhny Quarter، 35، apt. 24 مع الأخذ في الاعتبار الفروض الموضوعة والشروط المقيدة اعتبارا من 06 سبتمبر 2010. هو 830.000 روبل، مع مراعاة التقريب المقبول.

خاتمة

بموجب عقد التقييم رقم 1 بتاريخ 06/09/2010. قام المتخصصون في CJSC "INSI" بتقييم القيمة السوقية لشقة من غرفتين بمساحة إجمالية قدرها 50.6 متر مربع. م ، يقع في الطابق الثالث من منزل مكون من 5 طوابق على العنوان: Zlatoust، Molodezhny Quarter، 35، apt. 24.

يتم تحديد القيمة السوقية للعقار وفقًا للقانون الاتحادي "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي" ومعايير التقييم الإلزامية لكيانات نشاط السوق.

ومع الأخذ في الاعتبار جميع الافتراضات والقيود التي وردت في التقرير، فإن الدراسات والتحليلات التي أجريت تؤدي إلى الاستنتاج التالي:

القيمة السوقية لشقة من غرفتين بمساحة إجمالية 50.6 متر مربع. م.، وتقع في العنوان زلاتوست، حي مولودجني، 35، شقة. 24 مع مراعاة الفروض والشروط الحدية وذلك اعتباراً من 2010/06/09. هو 830.000 روبل.

فهرس

1. القانون المدني للاتحاد الروسي.

2. القانون الاتحادي للاتحاد الروسي بتاريخ 29 يوليو 1998 رقم 135-FZ "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي".

3. المعايير الفيدرالية للتقييم FSO رقم 1، FSO رقم 2، FSO رقم 3.

4. مدونة معايير التقييم ROO، 2005.

5. غريغوريف في. في.، فيدوتوفا إم. إيه. تقييم المؤسسة: النظرية والتطبيق. م: إنفرا م، 2007. 320 ص.

6. تقييم الأعمال: كتاب مدرسي / إد. اي جي. جريازنوفا، م.أ. فيدوتوفا. الطبعة الثانية، المنقحة. وإضافية م.: المالية والإحصاء، 2004. ص 736.

7. الأساليب الكمية للتحليل المالي / أد. س.ج. براون وإم.بي. كريتزمان، العابرة. من الانجليزية. م: إنفرا م، 2006. 336 ص.

8. كوفاليف ف. التحليل المالي: إدارة الأموال. اختيار الاستثمارات. تحليل التقارير. الطبعة الثانية. مُراجع وإضافية م.: المالية والإحصاء، 2007.

9. مؤشرات التضخم لتكلفة الأصول الثابتة، التي طورتها ونشرتها لجنة الإحصاء الحكومية في روسيا.

10. سيميونوفا ن. طرق التقييم والخبرة الفنية للعقارات. روستوف/د، 2006.

11. فيدوتوفا م. كم تكلفة الأعمال؟ طرق التقييم. م: منظور.

12. تنظيم وطرق تقييم المؤسسات / إد. في و. كوشكين. م: "إيكف" إيكموس "، 2008.

13. كولايكو ن.أ. تقييم الاعمال. VSHPP، موسكو، 2006.

14. كوفاليف أ.ب. كيفية تقييم ممتلكات الشركة. م: فينستاتينفورم، 2006.

15. تقييم المؤسسة (الأعمال). الكتاب المدرسي الذي حرره ن.أ. عبد اللهيفا، ن.أ. كولايكو. دار النشر "إيكموس"، 2008.

16. سوق الأوراق المالية. الأكاديمية الاقتصادية الروسية. بليخانوف، أد. في.أ. جالانوفا، أ. باسوف.

17. أساسيات نشاط ريادة الأعمال في سوق العقارات، سانت بطرسبرغ، S.N. ماكسيموف.

19. تشيرنياك أ.ف. تقييم العقارات في المناطق الحضرية. موسكو: الأدب التجاري الروسي، 2006.

20. نوفيكوف بي.دي. سوق وتقييم العقارات في روسيا. م: "الامتحان"، 2008.

21. بولديريف في. إس، جالوشكا إيه إس، فيدوروف إيه إي. مقدمة في نظرية التثمين العقاري. م: مركز الإدارة والتقييم والاستشارات، 2006.

22. إدارة أملاك الدولة. الكتاب المدرسي / إد. في و. كوشكين. م: إيكموس، 2002.

مستضاف على Allbest.ru

...

وثائق مماثلة

الطرق الرئيسية لتحديد قيمة العقار. تقييم القيمة السوقية للكائن باستخدام طرق الدخل والمقارنة والتكلفة. معلومات موجزة عن موقع موضوع التقييم. حساب القيمة النهائية لتكلفة الأشياء.

ورقة مصطلح، تمت إضافتها في 24/09/2013


الجوهر الاقتصادي لأساليب التقييم العقاري المكلفة والمربحة والسوقية. تحديد مستوى الدخل من الاستخدام التجاري كأساس لطريقة الدخل في تقييم العقارات. رسملة الدخل وحساب قيمة العقارات.

تمت إضافة العرض بتاريخ 29/12/2014


ميزات العقارات كموضوع للتقييم. أنواع القيمة المحددة في تقييم العقارات. حساب قيمة العقار "مجمع المباني" باستخدام طرق في إطار مقاربات المقارنة والتكلفة والدخل. تقنية إلوود.

ورقة مصطلح، أضيفت في 14/12/2010


وصف موجز لموضوع التقييم - المباني المكتبية. - تحديد تكلفة الاستبدال الكاملة والاستهلاك المتراكم. تعديل أسعار بيع الأشياء المماثلة - نظائرها. إجمالي دخل الإيجار المحتمل والفعلي.

ورقة مصطلح، تمت إضافتها في 14/03/2015


معايير التقييم المطبقة. معلومات عن عميل التقييم وعن المثمن. تحديد قيمة الشيء المثمن في إطار منهج الدخل. حساب تكلفة الكائن في إطار النهج المقارن. رفض استخدام نهج التكلفة.

ورقة بحثية، تمت إضافتها في 13/01/2015


تحديد ووصف موضوع التقييم. استخدام منهج المقارنة والتكلفة والدخل في التقييم العقاري. تخفيض مؤشرات التكلفة التي تم الحصول عليها في التقييم النهائي لقيمة العقارات وتحديد القيمة السوقية للكائن.

ورقة مصطلح، أضيفت في 14/11/2013


خصوصيات تقييم الأشياء الجانبية. تحليل استخدام الأراضي. تحديد القيمة السوقية لكائن التقييم على أساس التكلفة والمقارنة والدخل. مبررات نسبة السيولة والاستنتاج النهائي بشأن القيمة.

أطروحة، أضيفت في 19/12/2011


التقييم العقاري: المفاهيم الأساسية والأساليب والأساليب والمشاكل ومبادئ التقييم. تحديد القيمة السوقية ضمن منهج التكلفة والسوق والدخل. توصيات لإدارة وزيادة القيمة السوقية للكائن.

أطروحة، أضيفت في 15/11/2009


هيكل قيمة العقار حسب العناصر. تحديد قيمة الأعمال التجارية في إطار النهج المكلفة والمربحة والمقارنة. مراحل تقييم الأعمال. عملية تنسيق نتائج تكلفة تقييم الأعمال.

أعمال المراقبة، تمت إضافتها في 2016/02/10


تحليل الاستخدام الأكثر كفاءة للعقارات. تحديد قيمة المبنى من خلال طرق مختلفة للتثمين العقاري. استخدام نهج التكلفة والمقارنة والدخل. إعداد التقييم النهائي لقيمة العقارات.

3.1 حساب قيمة موضوع التقييم على أساس النهج المقارن

يعمل هذا النهج على تقييم القيمة السوقية لكائن ما بناءً على بيانات المعاملات التي تتم في السوق. يأخذ هذا في الاعتبار العقارات المماثلة التي تم بيعها أو على الأقل عرضها للبيع. ثم يتم إجراء التعديلات، ما يسمى بتعديلات الاختلافات الموجودة بين الكائنات التي تم تقييمها والأشياء القابلة للمقارنة.

القاعدة الرئيسية في اختيار نظائرها: يجب أن تكون الكائنات المقارنة نظائرها تصنيفية فيما يتعلق بالكائن الذي يتم تقييمه؛ يعد التشابه الوظيفي شرطًا ضروريًا ولكنه غير كافٍ للتقييم بناءً على نهج مقارن. نظائر التصنيف، كقاعدة عامة، لها قيم مختلفة من المعلمات التقنية الرئيسية، أي أن لديها درجة مختلفة من التشابه البارامترى مع الكائن الذي يتم تقييمه.

يتيح لك السعر المعدل تحديد سعر البيع الأكثر احتمالاً للعقار الذي يتم تقييمه، كما لو كان معروضًا في سوق مفتوح وتنافسي. في ظروف سوق المبيعات "السلبي"، يمكن أيضًا استخلاص بعض الاستنتاجات من المعلومات المتعلقة بأسعار العروض، والتي تميز حقيقة وجود مثل هذه الأشياء في سوق العروض.

يمكن تنفيذ النهج المقارن للتقييم بطرق الحساب التالية:

1) طريقة المقارنة المباشرة مع التناظرية

المقارنة مع نظير قريب (لا يوجد لدى نظير قريب اختلافات في التصميم والمعايير الرئيسية: قد تكون هناك اختلافات طفيفة في المواد، وتحسينات في التصميم بسبب اختلاف الشركات المصنعة؛ ويتم حساب تكلفة الاستبدال في هذه الحالة كسعر نظير قريب، معدل باستخدام التعديلات "التجارية".

المقارنة مع نظير له اختلافات حدودية (في هذه الحالة، تتم إضافة تعديلات الاختلافات البارامترية إلى التعديلات التجارية)

2) طريقة الخصائص النوعية الاتجاهية (يتم استخدامها عندما يكون من الضروري، أثناء التقييم، إجراء العديد من التعديلات لمختلف المعلمات، ويكون من الصعب أو المستحيل تحديد أسعار المعلمات ومعاملات الكبح بسبب نقص المعلومات؛ ومتى يمكن اختيار نظيرين على الأقل للكائن الذي تم تقييمه، ويجب أن يشغل الكائن المقدر موقعًا متوسطًا بين نظيرين؛ في هذه الطريقة، يتم تحديد اتجاه تأثير التعديل على القيمة فقط - زيادة أو تقليل التكلفة )

3) طريقة الحساب باستخدام نماذج الانحدار الارتباطي (الطريقة مناسبة لتقييم مجموعة كبيرة بما فيه الكفاية من الكائنات من نفس النوع والتي تختلف في قيم المعلمات الفردية؛ يتم إنشاء علاقة منتظمة بين السعر والتقنية الرئيسية و المعلمات الوظيفية؛ غالبًا ما يتم وصف هذه العلاقة رياضيًا بواسطة دالة خطية أو قوة)

ومن أساليب النهج المقارن، تم اختيار طريقة المقارنة المباشرة مع التماثلية (مع التماثلية القريبة). تعتمد هذه الطريقة على مبدأ مفاده أن المشتري ذو المعرفة لن يدفع مقابل عقار ما أكثر من سعر شراء عقار آخر له نفس المنفعة. وفي الوقت نفسه، يتم تحديد القيمة السوقية لكائن التقييم على أساس بيانات أسعار السوق لعناصر عقارية مماثلة معروفة الأسعار.

لكل آلة في الخط، تم اختيار نظائرها الجديدة بأسعار معروفة، ثم تم تعديل أسعار نظائرها مع مراعاة الاختلافات في المعلمات بين الكائن المقدر والكائن التناظري.

نظرًا لأن أسعار نظائرها تم أخذها وفقًا لصيغة CIP (إلى الحدود مع روسيا)، فمن أجل الحصول على تكلفة الاستبدال الكاملة (PSZ) في موقع الكائنات، تمت إضافة تكلفة التسليم والمدفوعات الجمركية إلى السعر المعدل من نظائرها.

تم تحديد التكلفة الإجمالية لاستبدال آلة أو قطعة من المعدات في موقع الخط المقدر بواسطة الصيغة:

- سعر النظير الجديد لتاريخ معين من الزمن؛

- معامل وصول سعر النظير إلى تاريخ التقييم (نظرًا لأن تاريخ صلاحية الأسعار المأخوذة من نظائرها بالعملة الأجنبية لم يختلف كثيرًا عن تاريخ التقييم، وفي هذه الحالة = 1)؛

- تصحيح المعاملات البارامترية، مع مراعاة الاختلافات في قيم المعلمات التقنية للكائن الذي تم تقييمه وما يماثله؛

– تكلفة تسليم الشيء الذي يتم تقييمه من الحدود إلى موقعه (بما في ذلك المدفوعات الجمركية)

يتم حساب تصحيح المعاملات البارامترية بواسطة الصيغة:

) ثنائية (2)

-قيم أنا- المعلمة للكائن الذي تم تقييمه والتناظرية، على التوالي؛

ثنائية- الأس الذي يعكس قوة تأثير المعلمة على تكلفة ما يسمى "معامل الكبح".

بالنسبة للآلات التكنولوجية الرئيسية، تم اختيار المعلمات التالية كمعلمات تسعير، والتي تم بموجبها إجراء التعديلات:

الحجم الرئيسي لقطعة العمل المعالجة، مم ()

عدد المناشير المثبتة ()

الطاقة، كيلوواط ()

تم تحديد معاملات الكبح بناءً على تحليل البيانات الخاصة بآلات النجارة وكانت: ب 1 =0,7; ب 2 =0,4; ب 3 =0,3.

عند تقييم خط إنتاج أعواد الآيس كريم، قام المثمن بالاستفسار من الشركات المصنعة، حيث تم الحصول على معلومات عن أسعار المعدات. بالنسبة لوحدات المعدات التي تم عرض أسعارها من قبل الشركات المصنعة الأجنبية، لم يتم إجراء تعديل حدودي (كما هو الحال بالنسبة للأشياء المتطابقة).

تم تحديد تكلفة تسليم المعدات إلى موقعها على أساس تعريفات النقل: مع حجم البضائع من 82 إلى 92 م 3، تبلغ تعريفات التسليم من ألمانيا إلى روسيا 2500 دولار. تم حساب تكاليف النقل لكل قطعة مع الأخذ في الاعتبار حجمها الإجمالي. المدفوعات الجمركية ورسوم الاستيراد لمعدات النجارة التكنولوجية وفقًا للتعريفة الجمركية للاتحاد الروسي، المعتمدة بموجب مرسوم حكومة الاتحاد الروسي المؤرخ 30 نوفمبر 2001 رقم 830 (بصيغته المعدلة في 08 ديسمبر 2010)، هي 5 %. معدل ضريبة القيمة المضافة في تاريخ التقييم هو 18%.

تم تحديد القيمة السوقية المتبقية (ORV) في تاريخ التقييم على أساس سعر التكلفة المحسوب أعلاه وعامل الاستهلاك:

) (3)

- معامل الاستهلاك التراكمي للشيء الخاضع للتقييم في تاريخ المعاينة.

يتم حساب معامل الاستهلاك التراكمي لموضوع التقييم بالصيغة:

معامل التآكل الجسدي

معامل الاستهلاك الوظيفي (الأخلاقي) ؛

– معامل الاستهلاك الخارجي (الاقتصادي).

المعدات التي يتم تقييمها على أنها جديدة، تم تشغيلها في أبريل 2008. تاريخ التقييم هو يوليو 2011. وبالتالي، فإن العمر الزمني للمعدات هو 3 سنوات و3 أشهر (3.25 سنة).

معدل الاستهلاك السنوي لمعدات النجارة هو 10٪ (رمز ENAO 44500 وفقًا لمعدلات الاستهلاك الموحدة التي وافق عليها مجلس وزراء اتحاد الجمهوريات الاشتراكية السوفياتية بتاريخ 22 أكتوبر 1990 رقم 1072). إذا استرشدت بهذه المعايير، فإن معامل التآكل في تاريخ التقييم يساوي:

ينتمي خط الأعمال الخشبية إلى مجموعة الاستهلاك VI (رمز OKOF 14 2922645)، وفقًا لتصنيف الأصول الثابتة، المعتمد بموجب مرسوم حكومة الاتحاد الروسي بتاريخ 01.01.2002 رقم 1 (بصيغته المعدلة في 10.12.2010) . يتم اختيار العمر الإنتاجي لمجموعة الإهلاك السادسة في حدود من 10 إلى 15 سنة.

معامل التآكل الوظيفي (الأخلاقي) للخط يساوي 0٪. اعتبارًا من تاريخ التقييم، يستمر إنتاج هذه الخطوط وبيعها من قبل الشركة المصنعة بالأسعار المعلنة، لذلك لا يتم ملاحظة التقادم.

كما أن معامل الاستهلاك الخارجي (الاقتصادي) يساوي 0٪. هناك طلب كبير على خطوط إنتاج أعواد الآيس كريم، كما يتضح من عرض الشراء الذي يمكن العثور عليه في بعض مواقع الإنترنت.

يوضح الجدول 3 حساب القيمة السوقية المتبقية (بما في ذلك الاستهلاك) لخط إنتاج أعواد الآيس كريم باستخدام طريقة المقارنة المباشرة.

الجدول 3 - حساب القيمة السوقية لكائن ما عن طريق المقارنة المباشرة مع نظير (مع نظير قريب)

رقم المخزون

تحديد المعدات

مورد المعدات

وقت الإدخال (الشهر، السنة)

التناظرية (اسم الجهاز والطراز)

سعر التناظرية الجديدة، فرك.

السعر التناظري المعدل، فرك.

تكلفة التوصيل، فرك.

التعرفة الجمركية، ٪.

ماكينة نشر SV4200

ماكينة القطع المتقاطعة TR400

آلة طحن الألواح، PROQUA

آلة الطحن، PROQUA2811

آلة الرف الخاصة،

آلة القطع فورناتا 1300/3/18.5

أسطوانة التلميع، E34

آلة شحذ، Rondomat168

آلة شحذ، Rondomat950

ماكينة ضغط القوالب، BRIO 280

نوروود الهندسية ApS

آلة كاسيت عصا، BA2

نوروود الهندسية ApS

وحدة التغليف الحراري MP-ZD

التكلفة الإجمالية (باستثناء ضريبة القيمة المضافة)

6 428 315

7 585 411

3.2 حساب قيمة موضوع التقييم على أساس نهج التكلفة

يتم تطبيق نهج التكلفة بشكل أساسي على الأشياء الأصلية من الآلات والمعدات والمركبات، والتي غالبًا لا يكون لها نظائرها القريبة.

يتطلب نهج التكلفة تحديد عدة أنواع من استهلاك الممتلكات التي يتم تقييمها: الاستهلاك المادي والوظيفي والإهلاك الناتج عن التأثيرات الخارجية أو الاستهلاك الاقتصادي، لأن تحدد أساليب نهج التكلفة أولا التكلفة الكاملة للاستنساخ (PSV)، ثم القيمة السوقية المتبقية (مع مراعاة الاستهلاك).

على الرغم من أن القيمة المقدرة على أساس نهج التكلفة يمكن أن تختلف بشكل كبير عن القيمة السوقية، إلا أن هناك العديد من الحالات التي يكون فيها هذا النهج مبررًا. عند استخدام نهج التكلفة، يتم تحديد تكلفة إعادة إنتاج أو استبدال كائن ما عن طريق طرح إجمالي الاستهلاك من تكلفة استبدال الكائن (تكلفة الكائن باعتباره جديدًا).

تكلفة إعادة إنتاج الشيء المثمن هي مجموع التكاليف في أسعار السوق الموجودة في تاريخ التقييم، لإنشاء كائن مطابق للكائن المثمن، باستخدام مواد وتقنيات مماثلة، مع الأخذ في الاعتبار انخفاض قيمة الشيء المثمن. الكائن المقدر.

تكلفة الاستنساخ تميز بدقة القيمة الحالية لكائن معين، ولكن تحديدها غالبا ما يكون مستحيلا. أولاً، بسبب التصميم المستمر والتغيرات التكنولوجية، لم تعد الآلات من نفس الطراز، والتي تم إنتاجها في أوقات مختلفة، نسخة طبق الأصل من بعضها البعض. ثانيًا، قد يتبين أن نموذج الآلة التي يتم تقييمها قد تم إيقافه. كلما كان الكائن الذي يتم تقييمه أقدم، كلما زاد عدد الافتراضات التي يجب وضعها عند تقديره باستخدام نهج التكلفة.

تكلفة استبدال الشيء المثمن هي مجموع تكاليف إنشاء شيء مماثل للشيء المثمن، بأسعار السوق الموجودة في تاريخ التقييم، مع مراعاة استهلاك الشيء المثمن.

بمعنى آخر، تُفهم تكلفة استبدال الكائن الذي يتم تقييمه على أنها الحد الأدنى لتكلفة التصنيع (بالأسعار الحالية) أو الحصول على كائن مماثل في سوق حرة ومفتوحة وتنافسية يكون أقرب ما يمكن إلى الكائن المعني من حيث لجميع الخصائص الوظيفية والتصميمية والتشغيلية التي تعتبر مهمة من وجهة نظر استخدامه الحالي.

يمكن تنفيذ نهج التكلفة للتقييم بطرق الحساب التالية:

1) طريقة الفهرسة باستخدام مؤشرات الأسعار من نوع التكلفة (يتم الحصول على تكلفة النسخ الكاملة اعتبارًا من تاريخ التقييم عن طريق ضرب القيمة الدفترية (الأصلية أو البديلة) في المؤشر التصحيحي)؛

2) الطرق المعتمدة على حساب التكلفة

طريقة حساب سعر كائن متجانس (تناظري هيكلي) (يتم اختيار مماثل هيكلي للكائن الذي يتم تقييمه، وقد يختلف هذا التناظري الهيكلي في التطبيق ويستخدم بشكل عام في صناعة أخرى، أي أنه يعتمد على افتراض أن التكلفة الإجمالية لتصنيع الكائن الذي يتم تقييمه قريبة من إجمالي تكلفة إنتاج كائن متجانس؛ أولا، يتم حساب التكلفة الكاملة لكائن متجانس على أساس سعره، مع الأخذ في الاعتبار الربحية المحتملة؛ ثم، يتم حساب التكلفة الكاملة للكائن الذي يتم تقييمه، وتعديل التكلفة الإجمالية للكائن المتجانس بمقدار 1-3 عوامل إنتاج؛ وأخيرًا، يتم حساب التكلفة الإجمالية لإعادة إنتاج الكائن الذي يتم تقييمه على أساس ربحية المبيعات للكائن الذي يتم تقييمه) ;

طريقة الحساب الإجمالي (الابتدائي) (يُنصح بها عندما يتم تجميع الكائن الذي يتم تقييمه من عدة أنواع من الأجزاء القياسية؛ وفي الوقت نفسه، يمكن شراء هذه الأجزاء، وأسعارها معروفة، ولكن بشرط أن يكون التجميع ليست شاقة للغاية؛ يتم تحليل هيكل الكائن الذي يتم تقييمه أثناء الحساب، - يتم إنشاء قائمة الوحدات والتجمعات، ويتم جمع المعلومات عن أسعار هذه الوحدات، والتي تتم معايرتها بعد ذلك وفقًا لذلك والتكلفة الإجمالية للكائن يتم تحديد التقييم)

طريقة الحساب وفقًا للمعايير المجمعة (يتم استخدام هذه الطريقة عند إنشاء منتجات جديدة؛ يمكن استخدام هذه الطريقة إذا كانت هناك وثائق بناءة لموضوع التقييم؛ معايير التكلفة المجمعة - مؤشر لاستهلاك المورد لكل وحدة عامل يؤثر تكلفة موضوع التقييم؛ العوامل التي تؤثر على التكلفة يمكن أن تكون: كتلة الهيكل، قوة المنتج، حجم منطقة العمل، وما إلى ذلك؛ في الصناعات المختلفة، يتم تشكيل المعايير بشكل مختلف اعتمادًا على تفاصيل المنتج وتكنولوجيا الإنتاج)؛

3) طرق نمذجة التبعيات الإحصائية لنوع التكلفة

طريقة الحساب وفقًا لمؤشرات تكلفة محددة (هناك علاقة مباشرة صارمة بين السعر والمعلمات؛ مؤشر تكلفة محدد يميز قيمة التكلفة لكل وحدة من مؤشر التكلفة؛ المؤشرات الأكثر تميزًا لنوع التكلفة: كتلة الهياكل، الأبعاد، الحجم والقوة للحساب يتم تشكيل عينة من الكائنات المتشابهة في التصميم بقيم مختلفة لمؤشر التكلفة والأسعار المعروفة لهذه الكائنات) ؛

طريقة الحساب باستخدام نماذج انحدار الارتباط (هذه الطريقة هي حالة خاصة لحل مشاكل التقييم، عندما يتم استخدام مؤشرات التكلفة كعوامل تؤثر على التكلفة؛ في ممارسة التقييم، تُستخدم نماذج انحدار الارتباط المزدوج على نطاق واسع، والتي تتضمن تحديد وجود وشكل الارتباط بين المؤشر الفعال وأحد خصائص العامل الرئيسية من خلال معالجة البيانات على العينة الإحصائية المتوفرة من الآلات والمعدات).

ومن بين طرق منهج التكلفة تم اختيار طريقة الفهرسة باستخدام مؤشرات الأسعار من نوع التكلفة.

في طريقة الفهرسة، يتم الحصول على التكلفة الكاملة للنسخ (PSV) في تاريخ التقييم عن طريق ضرب الميزانية العمومية (الأصلية أو البديلة) في المؤشر التصحيحي:

- التكلفة الأولية في وقت الشراء؛

– المؤشر التصحيحي (مؤشر الانكماش).

يتم تحديد المؤشر التصحيحي في هذه الحالة بالصيغة:

– مؤشر الأسعار الأساسي اعتبارًا من تاريخ التقييم (شهر – شهر، سنة – سنة)؛

-مؤشر الأسعار الأساسي بتاريخ صلاحية القيمة الدفترية (شهر – شهر – سنة).

تم تنفيذ طريقة الفهرسة طويلة المدى باستخدام أسعار المنتجات الهندسية. للقيام بذلك، استخدمنا بيانات عن أسعار السلسلة السنوية للمنتجات الهندسية، والتي يتم نشرها بانتظام في منشورات Rosstat وتظهر التغيرات في الأسعار للفرد مقارنة بـ 31 ديسمبر من العام السابق.

تمت إعادة حساب مؤشرات أسعار السلسلة إلى مؤشرات أساسية من خلال ضربها المتتالي. ويبين الجدول 4 الأرقام القياسية لأسعار السلسلة السنوية للمنتجات الهندسية وفقاً لبيانات Rosstat لمدة 21 عاماً، وعلى أساسها تم حساب المؤشرات الأساسية السنوية بالنسبة إلى 31/12/1991.

ويبين الجدول نفسه متوسط ​​المكاسب الشهرية في مؤشر الأسعار الأساسي خلال كل عام، وذلك بتقسيم الفرق بين المؤشر في 31 ديسمبر من ذلك العام والمؤشر في 31 ديسمبر من العام السابق على 12.

	مؤشر السلسلة السنوي	المؤشر الأساسي السنوي	متوسط ​​النمو الشهري للمؤشر الأساسي
		20792,98
		26071,68

الرقم القياسي الأساسي للأسعار في تاريخ تسجيل القيمة الدفترية المفهرسة:

– مؤشر الأسعار الأساسي كما في 31 ديسمبر من السنة السابقة مقارنة بالسنة التي تم تسجيل القيمة الدفترية فيها؛

– متوسط ​​النمو الشهري للمؤشر الأساسي في السنة التي تكون فيها القيمة الدفترية ثابتة؛

– رقم الشهر في تاريخ تسجيل القيمة الدفترية.

يتم حساب مؤشر السعر الأساسي في تاريخ التقييم على النحو التالي:

- مؤشر الأسعار الأساسي في 31 ديسمبر من السنة السابقة مقارنة بالسنة التي تم فيها التقييم؛

- متوسط ​​الزيادة الشهرية في المؤشر الأساسي في السنة التي تم فيها إجراء التقييم؛

– رقم الشهر في تاريخ التقييم.

تم تسليم جزء من معدات الخط في أبريل 2008، والجزء الآخر في يونيو 2008.

تم الحصول على الرقم القياسي للأسعار الأساسية في تاريخ تسجيل التكلفة التاريخية (أبريل 2008) عن طريق الحساب باستخدام الصيغة (7):

تم الحصول على الرقم القياسي للأسعار الأساسية في تاريخ تسجيل التكلفة التاريخية (يونيو 2008) عن طريق الحساب باستخدام الصيغة (7):

تم حساب الرقم القياسي الأساسي للأسعار اعتباراً من تاريخ التقييم (يوليو 2011) باستخدام الصيغة (8):

تم الحصول على المؤشر التصحيحي في تاريخ تسجيل التكلفة الأولية (أبريل 2008) عن طريق الحساب باستخدام الصيغة (6):

تم الحصول على المؤشر التصحيحي في تاريخ تسجيل التكلفة الأولية (يونيو 2008) عن طريق الحساب باستخدام الصيغة (6):

فهرسة القيمة الدفترية الأولية تعطي قيمة EPV في مكان استخدام الكائن في تاريخ التقييم. تتضمن مهمة تقييم الخط الحصول على تكلفة المعدات المعدة للبيع. لذلك، يصبح من الضروري تحديد PSV للبيع في موقع الكائن. للقيام بذلك، يتم خصم تكلفة التفكيك والأعمال الأخرى اللازمة لإعداد المنشأة للبيع من PSV في مكان الاستخدام.

تبلغ تكلفة تفكيك المعدات المعدة للبيع 50% من تكلفة تركيب هذه المعدات.

يمكن حساب تكلفة تركيب معدات الأعمال الخشبية عند مستوى 2.3٪ من PSV وفقًا لبيانات شركة "Co-invest": (مؤشرات الأسعار في البناء // نشرة معلوماتية وتحليلية "Co-invest". - 2011 - العدد 76، ص 146-157). ويترتب على ذلك أن تكلفة التفكيك والتحضير لبيع العمل للخط المقدر يمكن أن تساوي حوالي 1.15٪ من DPV في مكان الاستخدام.

ويتم الحصول على القيمة السوقية (مع مراعاة الإهلاك) على أساس قيمة IPV للبيع مطروحا منها الإهلاك المحسوبة بالصيغة (3)، وكما في حالة التقييم بالمنهج المقارن فقد تم افتراض أن معامل الإهلاك المادي للقيمة السوقية (مع مراعاة الإهلاك) الخط هو 32.5%، ولا تؤخذ في الاعتبار أنواع الإهلاك الأخرى.

يوضح الجدول 5 حساب القيمة السوقية لخط إنتاج أعواد الآيس كريم بناءً على نهج التكلفة.

جدول 5 - حساب القيمة السوقية لكائن التقييم بطريقة الفهرسة باستخدام مؤشرات الأسعار من نوع التكلفة

رقم المخزون

تحديد المعدات

مورد المعدات

وقت الإدخال (الشهر، السنة)

التكلفة الأولية، فرك.

مؤشر السعر الأساسي في وقت الدخول

مؤشر الأسعار الأساسي في تاريخ التقييم

مؤشر التصحيح

ايندهوفن في مكان الاستخدام، فرك.

تكلفة التفكيك إلى PSV،٪

ايندهوفن للبيع في الموقع، فرك.

معامل التآكل المادي،٪

القيمة المتبقية (باستثناء ضريبة القيمة المضافة)، فرك.

ماكينة نشر الرف، FORMATA 1010/3/30

آلة القطع، EXAKTA 3350

آلة طحن الألواح، PROQUA

آلة طحن الألواح، PROQUA

آلة الرف الخاصة،

أسطوانة تلميع، بولييرا 7010

ماكينة شحذ المناشير والقواطع RS2

ماكينة شحذ المناشير والقواطع RS2000/SA

ماكينة ضغط القوالب، BP130

آلة كاسيت عصا، BA2

نوروود الهندسية ApS

آلة كاسيت عصا، BA2

نوروود الهندسية ApS

التكلفة الإجمالية (باستثناء ضريبة القيمة المضافة)

4 793 392

التكلفة الإجمالية (مع ضريبة القيمة المضافة بنسبة 18%)

5 656 203

3.3 حساب قيمة موضوع التقييم على أساس نهج الدخل

بشكل عام، يتمثل نهج الدخل في تحديد القيمة الحالية لكائن من الممتلكات كمجموعة من الدخل المستقبلي من استخدامه. لتطبيق نهج الدخل، من الضروري التنبؤ بالدخل المستقبلي لعدد من السنوات التي سيتم خلالها تشغيل العقار الذي يتم تقييمه. من المستحيل حل هذه المشكلة بشكل مباشر فيما يتعلق بالآلات والمعدات والمركبات، حيث يتم إنشاء الدخل من خلال النظام الإنتاجي والتجاري بأكمله، وجميع أصوله، والتي لا تشمل الآلات والمعدات فحسب، بل أيضًا العقارات ورأس المال العامل والأصول غير الملموسة أصول. علاوة على ذلك، يمكن أن يكون لنظام الإنتاج والتجارة شكل تنظيمي مختلف، فقد يكون مؤسسة مستقلة أو ورشة عمل أو موقع أو خدمة أو وحدة أعمال أخرى داخل المؤسسة. ولذلك، فإن تطبيق نهج الدخل لتقييم الآلات والمعدات والمركبات يتم على مراحل.

أولا، يتم حساب صافي الدخل من تشغيل النظام الإنتاجي والتجاري بأكمله. بعد ذلك، إما يتم تحديد تكلفة النظام بأكمله وعزل تكلفة مجمع الآلة منه بطريقة أو بأخرى، أو، أولاً، يتم عزل ذلك الجزء منه الذي تم إنشاؤه مباشرة بواسطة مجمع الآلة عن الشبكة الدخل، وعندها فقط يتم تحديد تكلفة مجمع الماكينات نفسه من هذا الجزء من الدخل.

عند تطبيق أساليب نهج الدخل، ينبغي مراعاة مبدأ الاستخدام الأكثر كفاءة للكائن، والذي يتم بموجبه تحديد تكلفة مجمع الماكينات لخيار التشغيل هذا، عندما يتم ضمان أكبر عائد له ويتم الكشف عن وظائفه بشكل كامل . وبطبيعة الحال، ينبغي أن يكون هذا الخيار قابلا للتحقيق عمليا. بالنسبة لحالة الاستخدام هذه، يمكنك توقع أعلى سعر. هناك أيضًا حالات يتم فيها تشغيل مجمع الماكينات بكفاءة أكبر، حيث يتم تجهيزه بأي أجهزة أو وحدات، ثم يتم إجراء التقييم مع مراعاة هذا التعديل التحديثي.

في جميع أساليب منهج الدخل، يتم تحديد ما يسمى بصافي الدخل التشغيلي (NOR). يتم حساب صافي الدخل عمومًا على أنه الفرق بين المقبوضات النقدية في شكل عائدات أو إجمالي الدخل من بيع المنتجات (الأعمال والخدمات) ومجموع تكاليف إنتاج وبيع المنتجات. علاوة على ذلك، لا يتم تضمين رسوم الاستهلاك في التكلفة. وبالتالي، من أجل حساب صافي الدخل لفترة معينة، تحتاج إلى: 1) تحديد الإيرادات عن طريق ضرب سعر البضائع المنتجة في حجم المبيعات من الناحية المادية؛ 2) حساب تكاليف إنتاج وبيع المنتجات.

الحالي، أي. القيمة الحالية للعقار هي مجموع صافي الدخل الذي حصل عليه المستثمر لفترة الملكية اللاحقة لهذا الكائن. ومع ذلك، فإن الجمع المباشر للدخل المستقبلي المتعدد الأوقات غير مقبول، لذلك، قبل الجمع، يتم إحضار الدخل إلى نقطة زمنية واحدة باستخدام تقنية معروفة في نظرية الفائدة المركبة تسمى الخصم.

الخصم هو تخفيض قيمة الأموال المستقبلية عند تحويلها إلى أموال اليوم. ويأتي الخصم من حقيقة أن رأس المال المتداول يبدو أنه يتزايد من تلقاء نفسه، وهذا يجعل المال أرخص.

يمكن تنفيذ نهج الدخل في التقييم بطرق الحساب التالية:

1) طريقة صافي الدخل المخصوم (يتم تنفيذ الطريقة بتسلسل الخطوات التالية:

المرحلة 1. يتم تحديد مجمع الماكينات لنظام الإنتاج والنظام التجاري (المؤسسة، ورشة العمل، الموقع)، والذي على أساسه يتم إنتاج منتج نهائي معين (أو يتم تنفيذ الخدمات النهائية) والذي يجب تقييمه ككل.

المرحلة 2. تحديد القيمة الحالية لنظام الإنتاج التجاري.

المرحلة 3. يتم تحديد تكلفة مجمع الآلات عن طريق طرح تكلفة العقارات (المباني والهياكل) من تكلفة الإنتاج والنظام التجاري بأكمله.

المرحلة 4. إذا كنت بحاجة إلى تحديد تكلفة قطعة فردية من المعدات كجزء من مجمع الماكينة.

2) طريقة الرسملة المباشرة للدخل (يتضمن تسلسل الطريقة الخطوات التالية:

المرحلة 1. قم بتنفيذ نفس العمل كما في المرحلة 1 من طريقة صافي الدخل المخصوم الموضحة أعلاه.

المرحلة الثانية: تحديد الجزء من صافي الدخل العائد للعقارات (المباني والمنشآت).

المرحلة 3. تحسب طريقة الباقي الجزء من صافي الدخل المنسوب إلى مجمع الآلات.

المرحلة 4. يتم تحديد تكلفة مجمع الماكينات بطريقة الرسملة المباشرة.

3) طريقة التناظرية الوظيفية ذات الفعالية المتساوية (على عكس الطرق الأخرى المذكورة أعلاه لنهج الدخل، تسمح لك هذه الطريقة بتقدير قيمة كائن ما دون اللجوء إلى حساب صافي الدخل؛ وبالتالي يصبح من الممكن تقدير عند استخدام كائن يتم تنفيذ الأعمال الوسيطة (العمليات)، تتضمن أسعار هذه الطريقة اختيار تمثيل وظيفي (كائن أساسي) يمكنه أداء نفس الوظائف (العمليات، الأعمال) مثل الكائن الذي تم تقييمه، ولكنه قد يختلف عنه في التصميم والأداء وعمر الخدمة وجودة المنتج والمؤشرات الأخرى؛ كل هذه الاختلافات يتم التعبير عنها لاحقًا في الفرق بين النتائج والتكاليف؛ تكلفة (سعر) التناظرية الأساسية في تاريخ التقييم معروفة أيضًا).

يعتبر خط إنتاج أعواد الآيس كريم الذي تم تقييمه بمثابة مجمع آلات قادر على إنتاج المنتجات (أعواد الآيس كريم بأبعاد 10×2×93 و10×2×113 ملم) وبالتالي توليد الدخل من بيع هذه المنتجات.

ومن أساليب نهج الدخل، تم اختيار طريقة الرسملة المباشرة للدخل لتقييم الخط.

يتم حساب التكلفة الإجمالية للاستخدام (PSP) في موقع الخط وتشغيله على النحو التالي:

(10)

-متوسط ​​صافي دخل التشغيل السنوي (CHOD) الناتج عن مجمع الآلات (الخط)؛

- معامل رسملة الدخل، والذي يحسب باعتباره الوظيفة السادسة للوحدة النقدية؛

- معدل الخصم؛

- العمر الإنتاجي لمجمع الآلة.

يتم حساب CHOD من مجمع الآلة بالصيغة:

(11)

-الإيرادات من بيع المنتجات لهذا العام؛

-الدخل الإجمالي من الإيجار المحتمل للمباني التي يقع فيها مجمع الآلات، أي. "الربح الضائع"؛

- متوسط ​​التكاليف السنوية المرتبطة بتشغيل مجمع الآلات (بدون الإهلاك).

يتم تقليل PSP المحسوب في مكان التشغيل من خلال تكلفة التفكيك والأعمال الأخرى، ونتيجة لذلك نحصل على PSP للبيع.

يتم الحصول على القيمة السوقية المتبقية (بما في ذلك الإهلاك) على أساس نظام تخطيط موارد المؤسسات (ERP) الذي سيتم بيعه مطروحًا منه الإهلاك. وكما في حالة التقييم بطريقة المقارنة، فقد افترض أن معامل التآكل المادي للخط هو 32.5%، ولم تؤخذ في الاعتبار أنواع التآكل الأخرى.

يوضح الجدول 6 حساب القيمة السوقية لخط إنتاج أعواد الآيس كريم بناءً على نهج الدخل.

الجدول 6 - حساب القيمة السوقية لكائن التقييم باستخدام طريقة الرسملة المباشرة للدخل.

فِهرِس	قيمة المؤشر	إجراء الحساب
1. الإيرادات من مبيعات المنتجات، فرك.		ويبلغ حجم الإنتاج (المبيعات) سنوياً 132.000 ألف قطعة؛ السعر 50 فرك./قطعة.
2. الدخل الإجمالي من الإيجار المحتمل للمباني، فرك.		مساحة الغرفة 200 م2 ؛ الإيجار 3000 فرك. لكل 1 م 2 في السنة
3. تكاليف التشغيل السنوية (باستثناء رسوم الاستهلاك)، فرك.		حسب الحساب: تكلفة الكتل الخشبية والمواد الأخرى والأجور وما إلى ذلك.
4.CHOD من مجمع الآلات، فرك.
5. نسبة الرسملة		F 6 (ص=16%، ن=10 سنوات)
6. PSP في مكان الاستخدام، فرك.
7. تكلفة تفكيك الخط وتجهيزه للبيع فرك.		1.15 من مزود خدمة الدفع في مكان الاستخدام (انظر البند 3.2.2)
8. PSP للبيع، فرك.
9. معامل التآكل البدني
10.التكلفة الإجمالية (باستثناء ضريبة القيمة المضافة)، فرك.	4 607 722
11.التكلفة الإجمالية (مع ضريبة القيمة المضافة بنسبة 18%)	5 437 112

وتحدد قيمة تصفية الأشياء على أساس قيمتها السوقية طبقا لمفهوم البيع الجبري والمعجل للأشياء. تم إجراء الحساب باستخدام "التوصيات المنهجية لتقييم الملكية وحقوق الملكية في ظروف البيع القسري وفترة التعرض المخفضة (استنادًا إلى طريقة GMLV)"، التي طورتها شركة Galasyuk V.V. وجالاسيوك ف.

يتم تحديد قيمة تصفية الكائن على أساس قيمته السوقية وفقا للصيغة:

حيث V L هي القيمة الإنقاذية لكائن التقييم المقابلة لفترة محددة من تعرضه (t f)، وهي أقصر من فترة تعرض طويلة بشكل معقول؛

V م - القيمة السوقية لموضوع التقييم، مخفضة بمقدار التكاليف المرتبطة ببيع الضمانات؛

k L هي نسبة التصفية والقيمة السوقية لكائن التقييم؛

ر د - فترة الخصم (سنوات)؛

م هو عدد فترات استحقاق الفائدة خلال السنة؛

i هو معدل الخصم السنوي المستخدم في حساب قيمة الإنقاذ (معبرًا عنه بكسر عشري)؛

K e هو معامل يأخذ في الاعتبار تأثير مرونة الطلب السعرية على القيمة الإنقاذية للكائن المثمن.

الخطوة الأولى في تحديد قيمة التصفية لكائن ما هي تحديد القيمة السوقية، مخفضة بمقدار التكاليف المرتبطة ببيع الضمان. يتم تحديد القيمة السوقية لكائن التقييم (Vm) وفقًا لمتطلبات التشريع الحالي.

يتم تحديد القيمة السوقية لكائن التقييم في الفقرة 8 من هذا التقرير ويتم عرضها في الجدول 30.

التكاليف المرتبطة ببيع الضمانات. يتكون هذا البند من النفقات من مصاريف مثل عمولات المثمنين والمحامين والاستشاريين والتكاليف الإدارية حتى الانتهاء من التصفية وما إلى ذلك. يتم أخذ مستوى هذه التكاليف بما يعادل 10٪ من القيمة السوقية المستلمة.

الخطوة الثانية في تحديد قيمة الإنقاذ لجسم ما هي تحديد فترة تعرض طويلة بشكل معقول لهذا الكائن. يمكن تحديد فترة طويلة بشكل معقول من التعرض لموضوع التقييم (t r) بناءً على معلومات السوق المتاحة أو من خلال إجراء دراسات استقصائية لمشغلي السوق والمتخصصين ذوي الصلة، وما إلى ذلك.

تم تحديد فترة التعرض بناءً على سيولة هذا العقار. وفقا لمراجعات سوق العقارات التجارية لوكالات تولا، من أجل تقييم الأشياء المشابهة لتلك التي يتم تقييمها من حيث الحجم والغرض للعثور على مشتريها، يلزم فترة عرض مدتها 6 أشهر. وبالتالي، ر \u003d 6 / 12 \u003d 0.5 (سنوات).

المرحلة الثالثة في تحديد القيمة الإنقاذية لجسم ما هي تحديد فترة تعرض ثابتة لهذا الكائن (t f).

يجب أن يؤخذ في الاعتبار أنه إذا كان هناك إكراه اقتصادي داخلي لتنفيذ الكائن، فإن هذا الأخير يحدد مسبقًا الحاجة إلى تحديد الحد الأدنى الممكن لفترة التعرض الثابتة للكائن (t f)، والتي يمكن أن تساوي الصفر بشكل مشروط: t f = 0 .

وفقًا لتعليمات البنك المركزي المؤرخة 26 مارس 2004 رقم 254-P "بشأن إجراءات تكوين احتياطيات من قبل المؤسسات الائتمانية للخسائر المحتملة على القروض والقروض والديون المعادلة" ، يمكن اعتبار القرض مضمونًا وعلى وجه الخصوص، إذا كانت جميع المستندات القانونية المتعلقة بضمانات حقوق البنك محررة بحيث لا تتجاوز المدة اللازمة لتحقيق الرهن 180 يومًا من اليوم الذي يصبح فيه تحقيق حقوق الرهن ضروريًا. للبنك. تنشأ الحاجة إلى ممارسة الحقوق الضمانية في موعد لا يتجاوز اليوم الثلاثين من تأخير المقترض للمدفوعات التالية للبنك على أصل المبلغ أو الفائدة. نظرًا لسيولة العقار الذي يتم تقييمه، يتم أخذ t f في حالتنا بمبلغ 90 يومًا (في الحسابات الإضافية - 3 أشهر). وبالتالي، ر \u003d 3 / 12 \u003d 0.25 (سنوات).

الخطوة الرابعة في تحديد القيمة الإنقاذية لجسم ما هي حساب فترة الخصم (t d)، والتي يتم تنفيذها باستخدام نتائج تحديد فترة تعرض طويلة بشكل معقول (t r) وفترة تعرض ثابتة (t f)، وفقًا لـ الصيغة:

وبالتالي، td = 0.5 - 0.25 = 0.25 (سنوات).

الخطوة الخامسة في تحديد قيمة الإنقاذ لكائن ما هي تحديد معدل الخصم السنوي المستخدم في حساب قيمة الإنقاذ.

أي كائن عقاري له فترة محدودة يكون تشغيله خلالها مجديا اقتصاديا. يجب أن يكون الدخل الناتج عن العقار خلال هذه الفترة كافياً من أجل:

التأكد من مستوى العائد المطلوب على رأس المال المستثمر (معدل العائد أو معدل الخصم)؛

استرداد الاستثمار الأولي للمالك (العائد على معدل رأس المال).

ووفقا لهذا، يتضمن معدل الرسملة عنصرين - معدل العائد على رأس المال (معدل الخصم) والعائد على رأس المال.

في الفقرة 7.4. في هذا التقرير، قام المثمنون بتحديد معدل الرسملة باستخدام طريقة استخراج السوق، مع الأخذ بعين الاعتبار مضاعف الإيجار الإجمالي. ويبلغ معدل الرسملة 14.62% للعقارات التجارية. وبالتالي، لتحديد معدل الخصم، من الضروري حساب معدل العائد على رأس المال.

يتمتع الكائن العقاري بفترة محدودة (محدودة) من الحياة الاقتصادية (الفترة التي يكون فيها تشغيل الكائن ممكنًا ماديًا ومربحًا اقتصاديًا). يجب أن يعوض الدخل الناتج عن العقار فقدان قيمته من قبل الكائن بنهاية عمره الاقتصادي. ومن الناحية الكمية، يتم التعبير عن مبلغ الدخل المطلوب لهذا التعويض من خلال معدل عائد رأس المال.

هناك ثلاث طرق لحساب معدل العائد على رأس المال:

1. عائد رأس المال بطريقة القسط الثابت (طريقة رينغ): يتضمن عائد رأس المال على أقساط متساوية على مدى عمر الأصل، معدل العائد في هذه الحالة هو الحصة السنوية من رأس المال الأولي المخصوم إلى صندوق تعويضات بدون فوائد .

2. عائد رأس المال في صندوق التعويضات وسعر الفائدة الخالي من المخاطر (طريقة هوسكولد): يفترض أن صندوق التعويضات يتكون بأقل سعر ممكن - معدل "الخالي من المخاطر".

3. عائد رأس المال عند صندوق الاسترداد ومعدل العائد على الاستثمار (طريقة إنوود): يفترض أن صندوق الاسترداد يتكون بمعدل فائدة يساوي معدل العائد على الاستثمار (سعر الخصم).

ويستخدم هذا التقييم طريقة هوسكولد، والتي تعتبر، بحسب المثمنين، الأكثر ملاءمة لظروف الاستثمار في روسيا.

حيث NVK - معدل عائد رأس المال،٪؛

i هو المعدل الخالي من المخاطر؛

n هو متوسط ​​فترة ملكية الكائن. وافترض المثمنون أن مدة ملكية العقار الذي يجري تقييمه ستكون 20 عاما.

لتحديد المعدل الخالي من المخاطر، يمكنك استخدام كل من المؤشرات الأوروبية المتوسطة للعمليات الخالية من المخاطر والمؤشرات الروسية.

من المعتاد اعتبار الأدوات التالية معدلات خالية من المخاطر المحتملة داخل الاتحاد الروسي:

أسعار الفائدة على ودائع سبيربنك في الاتحاد الروسي وغيرها من البنوك الروسية الموثوقة. إن تطبيق أسعار الفائدة على ودائع بنك التوفير في الاتحاد الروسي والبنوك الروسية الأخرى محدود للغاية بسبب الفترات القصيرة التي يتم فيها قبول الودائع (كقاعدة عامة، تصل إلى سنتين إلى ثلاث سنوات). كل هذا يضيق من إمكانيات استخدام هذه الأدوات؛

الأدوات المالية الغربية (السندات الحكومية للدول المتقدمة، الليبور). تعود الصعوبات في استخدام سعر ليبور (سعر الليبور بين البنوك - سعر سوق لندن بين البنوك لتقديم القروض) إلى قصر مدته (لا تزيد عن سنة واحدة)، فضلاً عن ارتفاع مستويات المخاطر مقارنة بالاستثمارات في الأوراق المالية الحكومية. من بين السندات الحكومية في ممارسة التقييم، من الأنسب استخدام سندات الخزانة الأمريكية لمدة 10 سنوات؛

أسعار الفائدة على القروض بين البنوك الروسية (MIBID، MIBOR، MIACR). يتم احتساب الأسعار لمدة من يوم واحد إلى سنة واحدة. ومن الواضح أن استخدام قيم هذه المعدلات لحساب العوائد الخالية من المخاطر ليس مناسبا، ويرجع ذلك في المقام الأول إلى طبيعتها قصيرة الأجل. بالإضافة إلى ذلك، فإن الربحية المضمنة في القروض بين البنوك تأخذ في الاعتبار مخاطر عدم سدادها، مما يستلزم أيضًا رفض استخدام هذه الأداة في عملية التقييم؛

معدل إعادة التمويل - سعر الفائدة الذي يستخدمه البنك المركزي عند تقديم القروض للبنوك التجارية في سياق إعادة التمويل. ربما لا يمكن تطبيق هذا المعدل، في جوهره الاقتصادي، إلا عند تقييم المؤسسات المالية، ويعتبر معدل إعادة التمويل أداة للسياسة النقدية للبنك المركزي، وبالتالي، يستخدمه الأخير للتأثير بشكل هادف على الأوضاع المالية والاقتصادية. القطاع المصرفي ولا يعكس دائمًا الوضع الحقيقي في السوق؛

العائد الفعلي حتى تاريخ استحقاق السندات الحكومية للاتحاد الروسي. تتمثل السندات الحكومية للاتحاد الروسي في الأدوات المالية بالروبل والعملات الأجنبية. خلال الأزمة المالية والاقتصادية، انخفضت الثقة في سندات الروبل لأكبر الشركات الروسية بشكل كبير، لذلك في الوقت الحالي من الصعب جدًا اعتبارها استثمارات خالية من المخاطر. وفي هذا الصدد، يستخدم هذا التقرير متوسط ​​العائد الفعلي حتى تاريخ الاستحقاق على سندات الروبل الحكومية باعتباره المعدل الخالي من المخاطر.

بناءً على تحليل البيانات من موقع www.rusbonds.ru، تم اختيار وزارة المالية في الاتحاد الروسي باعتبارها المُصدر الأكثر موثوقية. لعروض أسعار السندات الحكومية المقومة بالروبل مع فترات استحقاق في 2012-2027. اعتبارًا من 15 فبراير 2012، تم تحديد متوسط ​​معدلات العائد الفعلي حتى تاريخ الاستحقاق. ويستخدم الوسط الحسابي لهذه القيم كمعدل الخالي من المخاطر في تحديد معدل العائد على رأس المال.

الشكل 2 - أسعار السندات الحكومية ذات فترات الاستحقاق في 2012 - 2027

الجدول 31. حساب متوسط ​​العائد الفعلي حتى تاريخ الاستحقاق على السندات الروسية ذات تواريخ الاستحقاق 2012 - 2027