الملكية المشتركة والمشتركة. الملكية المشتركة المشتركة. عندما تحدث مثل هذه العلاقة

يمكن لمواطني الاتحاد الروسي امتلاك عقارات في شكل ملكية مشتركة أو مشتركة. ما هو كل خيار من خيارات تسجيل سند الملكية؟

حقائق الملكية المشتركة

تحت ملكية مشتركةمن المعتاد فهم ملكية المواطنين (في أغلب الأحيان من قبل الزوجين) لبعض الممتلكات دون تقسيمها إلى حصص محددة. يمكننا القول أن 100٪ منها تعود للزوج والزوجة في نفس الوقت.

في حالة الملكية المشتركة ، يتشارك الزوجان أيضًا في إجراءات استخدام الملكية المشتركة. وتجدر الإشارة إلى أن الممتلكات التي يشتريها الزوج والزوجة بعد الزواج تصبح ملكية مشتركة بشكل افتراضي. لا يمكن تقاسمها إذا كان الزوجان لا يتفقان بطريقة تعاقدية لمنحها الوضع المناسب - عن طريق القسمة.

حقيقة أخرى رائعة حول الملكية المشتركة للزوج والزوجة: يمكن أن تميز العلاقة القانونية فقط للأشخاص الذين سجلوا زواجهم رسميًا. إذا كان الناس يعيشون في زواج مدني أو ، من حيث المبدأ ، ليس لديهم علاقة ، فلا يمكن أن يكون لديهم ملكية مشتركة لهذا الشيء أو ذاك.

عند امتلاك الممتلكات كممتلكات مشتركة ، يدفع الزوج والزوجة معًا الضرائب المنصوص عليها في التشريع المتعلق به ، ويتحملان تكاليف الصيانة - على سبيل المثال ، إذا كانت شقة ، فإن كلا الزوجين ملزمان في نفس الوقت بدفع فواتير الخدمات.

حقائق الملكية المشتركة

تحت ملكية مشتركةمن المعتاد فهم ملكية الزوجين للممتلكات ، مقسمة إلى حصص محددة. لذلك ، يمكن للزوج أن يمتلك 50٪ منه ، ويمكن للزوجة أن تمتلك الـ 50٪ الباقية. قد تختلف نسبة الأسهم - على سبيل المثال ، 25٪ و 75٪. لكن في الحالة العامة ، للزوجين حصص متساوية في الممتلكات.

وتجدر الإشارة إلى أنه ليس فقط الزوج والزوجة قد يكون لهما ملكية مشتركة ، ولكن أيضًا أي شخص آخر. ليس عليهم أن يكونوا أقارب لبعضهم البعض.

كما أشرنا أعلاه ، يحق للزوجين تسجيل الملكية في ملكية مشتركة من خلال توقيع اتفاقية. بدلا من ذلك ، عقد الزواج. من المهم أن يكون مشروعًا تمامًا - وإلا فقد يتم الاعتراف بنقل الملكية المشتركة إلى الملكية المشتركة على أنه غير قانوني.

في بعض الحالات ، يتم نقل الملكية المشتركة إلى الملكية المشتركة في إجراءات قضائية. في بعض الأحيان ، تحدد المحكمة أيضًا الحجم المحدد لأسهم الزوجين - إذا لم يتمكنوا من حل هذه المشكلة فيما بينهم. عادة ، في هذه الحالة ، يتم أخذ مبلغ المساهمات المالية الشخصية للزوج والزوجة في شراء الممتلكات في الاعتبار.

يحق للأزواج أو الشركاء في ملكية الممتلكات الذين هم في وضع مختلف بيع حصتهم في العقار دون اتفاق مع بعضهم البعض. علاوة على ذلك ، إذا أراد الزوج ، على سبيل المثال ، عرض الجزء الخاص به من الشقة للبيع ، فيحق للزوجة شرائه على سبيل الأولوية - قبل أي شخص آخر.

بعد تقسيم الممتلكات ، يدفع الزوج والزوجة بالتناسب - وفقًا لنصيبهما - الضرائب التي ينص عليها القانون على ذلك ، ويتحملان أيضًا تكاليف الصيانة.

مقارنة

يتمثل الاختلاف الرئيسي بين الملكية المشتركة والملكية المشتركة في أنه ، في الحالة الأولى ، لا يتم تحديد الأسهم في ملكية ممتلكات بعض الأشخاص - كقاعدة عامة ، الأزواج - من حيث النسبة المئوية. النوع الثاني من الملكية يفترض مسبقًا تقسيمًا مناظرًا لحقوق استخدام الممتلكات. ومن ثم ، تنشأ اختلافات أخرى بين أنواع ملكية الكائن قيد الدراسة.

بعد تحديد الفرق بين الملكية المشتركة والملكية المشتركة ، سنعكس الاستنتاجات في الجدول.

طاولة

بالإضافة إلى الملكية المشتركة المشتركة ، تتميز بحقيقة أن نفس الملكية في هذه الحالة تنتمي في نفس الوقت وبشكل مشترك إلى عدة أشخاص. ولكن هناك اختلافات كبيرة بين الملكية المشتركة والمشتركة المشتركة - سواء من وجهة نظر محتوى سلطات المالكين أو من وجهة نظر أسس نشوء العلاقات على الملكية المشتركة.

يتجلى الاختلاف في محتوى الصلاحيات في حقيقة أن المشاركين في الملكية المشتركة لهم نصيب في الحق في الملكية المشتركة ، في حين أن المشاركين في ضريبة الملكية المشتركة العامة متساوون في حقوق الملكية المشتركة ككل ، ولكن لا أحد منهم لديه حق الملكية المشتركة. نصيب في التصرف في نفس الممتلكات ... يتم تمييز المشاركات المقابلة أخيرًا فقط عند التقسيم أو التمييز. ولكن ، أولاً ، يتم تخصيص الحصة الحقيقية في الممتلكات ، وليس في حق الملكية فيها ، وثانيًا ، نتيجة للتقسيم أو الانفصال ، يتم إنهاء العلاقات على الملكية المشتركة إما كليًا أو من أجل مشارك. ما دامت الملكية المشتركة موجودة ، فهي لا تعرف الأسهم. السمة القانونية الرئيسية للملكية المشتركة هي أنها خالية من حقوق الملكية.

يتم حيازة واستخدام والتخلص من الممتلكات في الملكية المشتركة من قبل جميع المشاركين فيها. يمتلكون ويستخدمون الملكية المشتركة بشكل مشترك ، ما لم ينص على خلاف ذلك في اتفاق بينهم. عند إجراء صفقة للتخلص من الممتلكات المشتركة ، يلزم الحصول على موافقة إلزامية من المالكين المشاركين. من المهم الإشارة إلى القانون بشأن الحيازة والاستخدام "معًا" ، عند التخلص "بالموافقة". نظرًا لحقيقة أن المشاركين في الملكية المشتركة يشكلون أسرة أو مجتمع عمل عائلي له أهداف ومصالح مشتركة ، لم يتم إبرام الاتفاقات بينهم ، ولكن يمكن إبرامها. الترتيب "بموافقة جميع المشاركين" يفترض وجود اتفاق أو يفترض أن يكون كذلك.

يجوز لكل من المشاركين في الملكية المشتركة إبرام صفقات للتخلص من الممتلكات المشتركة ، ما لم يترتب على خلاف ذلك اتفاق بين جميع المشاركين. على سبيل المثال ، لا يمكن منح هذا الحق إلا لأحد المشاركين ، والذي يصدر له الآخرون توكيلًا رسميًا.

إذا كان أحد المشاركين في الملكية المشتركة غير قادر ، جزئيًا أو جزئيًا ، فعند إجراء معاملات بمشاركته من أجل حماية حقوقه ومصالحه ، يجب مراعاة المتطلبات الخاصة التي ينص عليها القانون. لذلك ، بالنسبة للمعاملات المتعلقة بالمساكن المخصخصة التي يعيش فيها القصر (بغض النظر عما إذا كانوا مالكين أو مالكين مشاركين أو أفراد عائلة المالكين ، بما في ذلك السابقون) ، والذين لديهم الحق في استخدام هذه المباني السكنية ، إذن مسبق من سلطات الوصاية والوصاية مطلوبة. تنطبق هذه القاعدة أيضًا على المسكن الذي لا يعيش فيه القاصر ، إذا كان لديه وقت الخصخصة حقوق متساوية في هذا المبنى مع المالك.

إذا أجرى أحد المشاركين في الملكية المشتركة صفقة للتخلص من الملكية المشتركة في حالة عدم وجود الصلاحيات اللازمة ، فلا يمكن إبطالها ، بناءً على طلب المشاركين الآخرين ، إلا إذا ثبت أن الطرف الآخر كانت المعاملة على علم بها أو كان ينبغي أن تكون على علم بها. هذه الصفقة لاغية ، حيث يتم فرض عبء الإثبات على الطرف الذي يتطلب إبطال الصفقة.

يطبق النظام القانوني للملكية المشتركة طالما أن القانون المدني أو القوانين الأخرى لا تنص على خلاف ذلك لأنواع معينة من الملكية المشتركة. لذلك ، فإن تطوير الأحكام المنصوص عليها في الفقرة 3 من الفن. 253 من القانون المدني للاتحاد الروسي والمستنسخة أساسًا في الفقرتين 2 و 3 من الفن. 35 من IC للاتحاد الروسي ، ينص على أنه لكي يقوم أحد الزوجين بإتمام معاملة التصرف في العقارات والمعاملة التي تتطلب التوثيق و (أو) التسجيل وفقًا للإجراء المنصوص عليه في القانون ، من الضروري الحصول على موافقة موثقة من الزوج الآخر. في حالة عدم وجود مثل هذه الموافقة ، يحق للزوج الآخر المطالبة بإعلان عدم صلاحية المعاملة في غضون عام من اليوم الذي علم فيه أو كان يجب أن يكون قد علم بالمعاملة.

الملكية المشتركة للزوجين

تنشأ الملكية المشتركة للزوجين فقط عند التسجيل. الحياة الأسرية الفعلية ، حتى لو كانت طويلة ، ولكن بدون تسجيل الزواج بشكل صحيح ، لا تنشئ ملكية مشتركة للممتلكات. في مثل هذه الحالات ، قد تكون هناك ملكية مشتركة للأشخاص الذين حصلوا ، من خلال العمل المشترك أو الأموال ، على بعض الممتلكات. سيتم تنظيم علاقات الملكية في هذه الحالات فقط من خلال القانون المدني.

يتم الاعتراف بالأشياء المنقولة وغير المنقولة المكتسبة من الدخل المشترك للزوجين كممتلكات مشتركة. تصبح هذه الأشياء ملكية مشتركة منذ اللحظة التي يتم فيها نقلها إلى أحد الزوجين. وبالتالي ، عندما يكتسب أحد الزوجين ممتلكات من شخص ثالث ، يكتسب الزوج الآخر أيضًا ملكية الشيء.

وينتمي أيضا الحق في الملكية المشتركة للزوجين إلى الزوج الذي قام ، أثناء فترة الزواج ، بتدبير شؤون المنزل أو رعاية الأطفال أو ، لأسباب وجيهة أخرى ، لم يكن لديه دخل مستقل. تشمل الأسباب المنطقية الأخرى المرض والخدمة العسكرية وظروف أخرى.

كل الممتلكات التي غسلت قبل الزواج، وكذلك وردت عن طريق الميراث أو بموجب اتفاقية تبرع أو غيرها المعاملات غير المبررة، و ممتلكات شخصية، باستثناء المجوهرات والكماليات ، هي ملك لكل من الزوجين. من ناحية أخرى ، يمكن أن تُنسب ملكية كل من الزوجين إلى الملكية المشتركة إذا تم ، أثناء الزواج ، إجراء استثمارات في الممتلكات المذكورة على حساب الملكية المشتركة للزوج الآخر ، مما أدى إلى زيادة كبيرة في قيمة خاصية. ومع ذلك ، لا تنطبق هذه القاعدة إلا عندما لا ينص الاتفاق بين الزوجين على خلاف ذلك (الفصلين 7 و 8 من RF IC).

يتم حل مسألة حبس الرهن على الممتلكات المشتركة للزوجين اعتمادًا على ما إذا كان أحد الزوجين فقط طرفًا في الالتزام أو كلاهما. إذا كنا نتحدث عن التزام أحد الزوجين ، فلا يمكن فرض التنفيذ إلا على الممتلكات الموجودة في ملكيته المنفصلة ، وكذلك على حصته في الملكية المشتركة. ولكن إذا كان من الممكن الاعتراف بالزوجين كطرف في الالتزام ، فيمكن عندئذ جباية التحصيل على كل من الممتلكات الموجودة في ملكية منفصلة لكل منهما ، وعلى الممتلكات المشتركة (الفصل 9 من RF IC).

الملكية المشتركة لأعضاء اقتصاد فلاحي (مزرعة). وفقًا للتشريع الحالي ، تنتمي ملكية اقتصاد الفلاحين (المزرعة) الملكية المشتركة.ومع ذلك ، فإن هذه القاعدة هي أحكام نهائية: في الاتفاق بين أعضاء المزرعة ، قد يتم إنشاء نظام مختلف لملكية ممتلكات المزرعة.

لا يحدد القانون المدني للاتحاد الروسي من يمكنه أن يكون عضوًا في مزرعة فلاحية.

في الفقرة 2 من الفن. يحدد 257 من القانون المدني للاتحاد الروسي أي ملكية مشتركة لمزرعة الفلاحين. لكن الصياغة المعروضة هنا تثير أيضًا عددًا من الأسئلة. على سبيل المثال ، ماذا تعني عبارة "قطعة الأرض الممنوحة لهذه المزرعة"؟ وفقًا للتشريع السابق ، تم توفير الموقع ، على الرغم من مراعاة عدد أعضاء المزرعة ، ولكن مع ذلك ، تم وضع قانون حكومي على الأرض (شهادة) على الأرض ، وما إلى ذلك. هل من الممكن ننطلق من حقيقة أن هذا الموقع تم توفيره على وجه التحديد للمزرعة كاتحاد عائلي وعمالي ، ولكن تم تسجيل العقار على الرأس؟ من المحتمل أن مثل هذا التفسير مسموح به من حيث المبدأ ، خاصة بالنسبة لمزارع الفلاحين التي أنشأها المزارعون الجماعيون السابقون وعمال المزارع التابعون للدولة ، أي من قبل الأشخاص الذين دخلوا المزرعة بحصصهم في الأرض. التشريع السابق ، في رأينا ، حرم هؤلاء الأشخاص بشكل غير معقول من حقوقهم في الأرض عندما دخلوا اقتصاد الفلاحين. إذا اعترفنا بهم كمشاركين في الملكية المشتركة (أو المشتركة) للأرض ، فعندئذٍ ستتم استعادة العدالة.

يمكن أن تكون الملكية فردية ومشتركة ومشتركة. كل من هذه الأشكال يترتب عليه عواقب قانونية خاصة ، والتي لا يفكر فيها الناس عند تسجيل الملكية على أنفسهم. إنها غير متوقعة بشكل خاص عند تسجيل الملكية المشتركة أو المشتركة. هذه ليست مجرد أسماء مختلفة - إنها أقدار مختلفة للأشياء والعقارات وحتى أصحابها.

عادة ما تنشأ النزاعات بين المالكين المشاركين للمباني السكنية والمنازل والبيوت الصيفية. يجدر الحديث بمزيد من التفصيل عن الفرق بين الملكية المشتركة والمشتركة للعقار من أجل فهم الاختلافات بين هذه المؤسسات والعمل بوعي كامل بالنتيجة النهائية.

علامات الملكية المشتركة والمشتركة

تسمح لك الملكية بالتصرف في الممتلكات الخاصة بك وامتلاكها واستخدامها بأي طريقة قانونية. هذا تعريف أبجدي للمحامي. ومع ذلك ، لا يمكن إلا للمالك الوحيد التصرف بحرية نسبية فيما يخصه. بالنسبة للملكية المشتركة والمشتركة ، وضع المشرعون عددًا من القيود. لكن قبل الحديث عنها ، عليك معرفة المقصود بهذه المصطلحات.

أولاً ، لنفترض أن هذه المفاهيم تتحد. أنظمة الملكية هذه عامة ، أي أنها تفترض أن للممتلكات عدة مالكين. تُسجل الملكية المشتركة للأشياء غير القابلة للتجزئة التي لا يمكن تقسيمها عينيًا دون تغيير ممتلكاتها والغرض منها. على سبيل المثال ، لا يمكنك تقسيم السيارة أو الشقة إلى أجزاء ، يمكن عمل ذلك على الورق فقط. بغض النظر عن عدد المالكين ، إما أنهم سيظلون شيئًا واحدًا ، أو سيكون من المستحيل استخدامهم.

معنى الملكية الجزئية للعقار واضح جزئيًا من الاسم: ينقسم العقار إلى أسهم ، لكل منها مالكها الخاص. له الحق في التصرف بحرية في الممتلكات فقط في حدود هذه الحصة. يجب على المساهمين تحديد مصير الشيء ككل فقط بالاتفاق المشترك. حتى إذا كان مالك الحصة الصغيرة جدًا لا يوافق على قرار المالكين الآخرين ، فيحق له منعها. يمكن أن تكون الملكية المشتركة عناصر ثابتة ومتحركة. ولكن في كثير من الأحيان يتم تسجيل ملكية الأسهم العامة للشقق والمنازل والمساكن الأخرى.

تعني الملكية المشتركة أيضًا أن هناك العديد من مالكي العقار ، لكن لا أحد لديه أسهم. كل شخص يمتلك كل شيء. وهم أيضًا يعملون ككل: يستخدمون معًا ، والأهم من ذلك ، يتخلصون معًا مما حصلوا عليه. لا يحق لأي من المالكين المشتركين ، وفقًا لتقديرهم الخاص ، البيع أو الرهن العقاري أو التبرع أو القيام بشيء آخر بهذه الممتلكات. بدون موافقة الشريك على الصفقة ، يستحيل تنفيذها.

يعتبر القانون ما يلي ملكية مشتركة:

• ممتلكات الزوجين المكتسبة في الزواج (بشكل افتراضي ، إذا لم يتم اختيار نظام مختلف من قبل الزوجين) ؛
• ملكية المزرعة / الفلاحين (التقصير أيضا).

الاختلافات الرئيسية بين الملكية المشتركة والجزئية للشقة

سيكون من الأسهل فهم الاختلافات الكبيرة بين هذه الخيارات لامتلاك العقارات من خلال النظر إلى الجدول.

ما هو أكثر ربحية للزوجين

كما ذكرنا سابقًا ، إذا لم يفعل المواطنون المتزوجون شيئًا ، فسيتم اعتبار الممتلكات التي حصلوا عليها ملكًا للزوجين. إذا رغبت في ذلك ، يمكنهم إعادة تسجيله في مشاركة. ولكن قبل القيام بذلك ، عليك التفكير في إيجابيات وسلبيات هذه الخطوة.

عند الموافقة على تقسيم العقارات المشتركة إلى أسهم ، يجب أن يفهم الشركاء في الزواج أنه سيكون من الأصعب عليهم التحكم في التلاعب بزوجهم في الجزء الخاص بهم من المسكن. على سبيل المثال ، سيكون قادرًا على رهنها أو إعطائها أو توريثها لأي شخص ، والتي لن يعرفها الشريك الثاني حتى (حتى لحظة معينة). يحق للمساهم بيعها ، مع وجود قيد واحد فقط: يجب أولاً أن يعرض استردادها للمالك الشريك. فإن سكت لمدة شهر أو امتنع ، جاز لصاحب السهم بيعه لأي شخص. ولكن ليس أرخص من السعر المعروض للزوج الثاني.

من ناحية أخرى ، إذا تم تسجيل الملكية المشتركة للشقة باسم أحد الزوجين ، الذي يحب أحدهم الاقتراض ، فقد يكون من المربح أكثر لشريكه تسجيل الأسهم. ثم ، في حالة إعادة أموال الرهن قبل الأوان ، فإنها لا تنطبق على جميع الممتلكات ككل ، ولكن فقط على حصة المدين.

من المستحيل بالتأكيد الإجابة على السؤال الذي هو أفضل - الملكية المشتركة أو المشتركة للشقة. كل هذا يتوقف على الظروف المحددة. فهمها بكفاءة وتقديم أفضل خيار للمحامي. لذلك ، بالنسبة لأي تلاعب بممتلكاتك الخاصة ، خاصة عندما يتعلق الأمر بالعقار ، فمن الأفضل استشارة أحد المتخصصين. هذا سوف يساعد على تجنب العديد من المشاكل في المستقبل.

ينص التشريع الروسي على عدة خيارات لتنفيذ المواطنين لحق الملكية المشتركة - الملكية المشتركة للممتلكات ، وكذلك الملكية المشتركة. ما هي خصوصية كل منهم؟ ما هي مصادر القواعد التي تنظم العلاقات القانونية ذات الصلة للمواطنين؟ هل خصوصية الملكية المشتركة مهمة؟

ما هي الملكية المشتركة؟

وفقًا للمادة 244 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، فإن الملكية المشتركة هي بعض الممتلكات المملوكة لشخصين أو أكثر. قد يشمل موضوعها العقارات. هناك ملكية مشتركة وملكية مشتركة. في الحالة الأولى ، يقسم الملاك العقار في أسهم ثابتة. في الثانية ، موضوع الملكية المشتركة غير مقسم.

في بعض الحالات يتم تحديد الحصة العامة والملكية المشتركة على أساس أحكام القانون. على سبيل المثال ، يُعرّف القانون ملكية الأزواج أو المشاركين في مزرعة فلاحية على أنها ملكية مشتركة. في الوقت نفسه ، يمكن للمالكين الاتفاق فيما بينهم على تقسيم الممتلكات وتأمين هذا القرار ، إن أمكن ، بالطريقة المنصوص عليها في القانون.

ملكية مشتركة

دعونا نفكر بمزيد من التفصيل في تفاصيل هذه الفئة مثل الملكية المشتركة. يعني هذا النوع من الممتلكات ، على وجه الخصوص ، ليس فقط توزيع حقوق ملكية الأصول في الأسهم الثابتة ، ولكن أيضًا إمكانية جني الدخل النسبي من الاستخدام التجاري للممتلكات.

في الوقت نفسه ، يتعين على الأشخاص الذين يمتلكون ممتلكات على أساس الملكية المشتركة أن يتحملوا ، بما يتناسب مع حصتهم ، مسؤولية الحفاظ على الأصول.

يتم التعبير عن الملكية المشتركة في كسور أو نسب مئوية. فيما يتعلق بتعريف الأرقام المقابلة في المادة 245 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يُقال أن النسبة المقابلة معترف بها على أنها متساوية ، ما لم ينص القانون أو الاتفاق أو ممارسة العلاقات بين المالكين على خلاف ذلك.

يمكن تعديل حجم الأسهم بسبب ظهور ملاك جدد ، وكذلك تحديث العقار ، والدور الريادي الذي ينتمي إليه مالك معين ، ويمكن إثبات ذلك. علاوة على ذلك ، إذا كان من الممكن فصل التحسينات المقابلة للعقار بطريقة أو بأخرى ، فيمكن للشخص الذي قدمها أن يكتسب بشكل قانوني حق الملكية دون زيادة الحصة في الأصل الرئيسي.

يمارس كل من مالكي العقارات حق الملكية المشتركة بموافقة جميع المالكين الآخرين. إذا لم يكن من الممكن تحديد النوع المقابل من الإجماع ، فإن النزاعات تخضع لقرار المحكمة. في بعض الحالات ، كما لاحظ المحامون ، يمكن للمحكمة تسهيل حل النزاعات أيضًا في مجال التصرف في الملكية المشتركة.

بيع الممتلكات المشتركة المشتركة لديها عدد من الميزات. لذلك ، على سبيل المثال ، إذا قرر أحد المالكين بيع حصته ، فيحق للمالكين الآخرين الحصول عليها بترتيب أولوية. هذه هي أحكام المادة 250 من القانون المدني للاتحاد الروسي. ولكن فقط إذا كنا لا نتحدث عن البيع من خلال مزاد علني. إذا خالف أحد المالكين هذه القاعدة ، فيمكن للمالكين الآخرين الطعن في نتائج المعاملة من خلال المحاكم.

لاحظنا أعلاه أن كل مالك يمتلك العقار في أسهم له الحق في الاعتماد على الدخل من الاستخدام التجاري للأصول. دعونا نفكر في هذا الجانب بمزيد من التفصيل.

توزيع الدخل من الملكية المشتركة

وبالتالي ، يحق للمالك ، وفقًا لأحكام المادة 248 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، التوزيع النسبي لأي دخل ناتج عن استخدام الممتلكات المملوكة بشكل مشترك - ما لم تنص الاتفاقات المبرمة على خلاف ذلك - أصحاب. في الوقت نفسه ، إذا تلقى الشخص نوعًا مناسبًا من الدخل ، فإنه ملزم أيضًا بدفع ضريبة عليه بنسب مماثلة ، وتحمل التكاليف المرتبطة بصيانة الممتلكات وضمان وظيفتها.

قسم وقسم

ضع في اعتبارك الآليات التي تعكس إنهاء الملكية المشتركة. هناك اثنان منهم في الممارسة الروسية - قسم وقسم.

إذا كنا نتحدث عن التقسيم ، ففي إطار هذه الآلية ، يتم إنهاء الملكية المشتركة فيما يتعلق بجميع مالكي الممتلكات. بدوره ، يعني الانفصال عن الملكية المشتركة المشتركة أن شخصًا واحدًا فقط يترك الممتلكات. ينص القانون على مجموعة متنوعة من الأسباب لتنفيذ كلا الإجراءين. لذلك ، على سبيل المثال ، يمكن أن يتم تقسيم الملكية المشتركة أو التخصيص على أساس الموافقة المتبادلة لجميع المالكين. خيار آخر هو بحكم قرار من المحكمة. من الممكن أيضًا فصلها عند المطالبة من الدائنين أثناء التحصيل.

تنص المادة 252 من القانون المدني للاتحاد الروسي على أنه يجب تنفيذ قسم أو قسم عينيًا ، إذا كان ذلك ممكنًا ولا يتعارض مع قواعد القانون. ومع ذلك ، إذا تعذر تنفيذ الإجراء المقابل ، فيحق للمالك ، الذي يجب أن يحصل على نصيبه من الممتلكات نتيجة التقسيم أو التخصيص ، الاعتماد على التعويض المالي. في بعض الحالات ، يتم تفعيل هذه الآلية على أساس قرار من المحكمة. بعد تلقي التعويض ، يتوقف الشخص عن المشاركة في الملكية المشتركة للممتلكات.

ملكية مشتركة

بعد دراسة ماهية الملكية المشتركة ، ضع في اعتبارك خصائص الملكية المشتركة. السمة المميزة لها هي أن الملاك يقومون بإدارة مشتركة للعقار ، ولا توجد أسهم. ومع ذلك ، يحق للمالكين الاتفاق على بعض التمايز في استخدام الممتلكات. بطريقة أو بأخرى ، يمكن لأحد المالكين التصرف في الممتلكات من خلال تنسيق نواياه مع المالكين الآخرين. في الوقت نفسه ، يمكن لأي مالك إبرام معاملات يكون موضوعها التخلص من الأصول المقابلة. ومع ذلك ، إذا لم ينسق إجراءاته مع المالكين الآخرين ، فقد يبطل الاتفاق المبرم في المحكمة.

قسم وقسم

من حيث المبدأ ، فإن قواعد التقسيم والانفصال عند التعامل مع الملكية المشتركة مماثلة لتلك التي تتضمن الحق في الملكية المشتركة. ومع ذلك ، مباشرة قبل تنفيذ الإجراءات المناسبة ، يجب على المالكين تحديد حجم الأسهم لكل منها بشكل مشترك. إذا فشلوا في القيام بذلك من خلال اتفاق ، فسيتعين الفصل في القضية في المحكمة.

الملكية المشتركة بين الزوجين

الملكية المشتركة للمواطنين المتزوجين لها تفاصيلها الخاصة. ينعكس ذلك في المادة 256 من القانون المدني للاتحاد الروسي. وتقول إن الملكية المشتركة معترف بها كممتلكات حصل عليها الزوجان بعد تسجيل الزواج ، ولكن في حالة عدم وجود شروط أخرى في عقد الزواج. أي أن العقد من النوع المناسب قد يبدو مثل عقد ملكية مشتركة ، يعكس تقسيم الملكية ، على سبيل المثال ، شقة ، بنسب كذا وكذا.

ومن الممكن أيضًا أن يتم تحديد النوع المقابل للممتلكات نتيجة للزيادة الكبيرة في قيمة الممتلكات الفردية للزوج أو الزوجة أثناء الزواج. في المقابل ، إذا كان الزوجان يعيشان في زواج مدني ، أي بدون تسجيل مناسب ، فإن ممتلكاتهما تُعرَّف عمومًا على أنها منفصلة.

الملكية المشتركة للمزارعين

كما أن للملكية المشتركة للمشاركين في المشروعات الفلاحية والمزارع خصوصية معينة. الأحكام المقابلة منصوص عليها في المادة 257 من القانون المدني للاتحاد الروسي. وفقًا للقانون ، تكون ملكية المزارعين ملكية مشتركة ، ما لم ينص على خلاف ذلك في الاتفاقات المبرمة بينهم أو بموجب أحكام القوانين ذات الصلة. يحق للمشاركين في مشروع فلاح أو مزرعة استخدام الممتلكات عن طريق التفاوض مع بعضهم البعض. في الوقت نفسه ، لا يمكن إبرام المعاملات ، التي يكون موضوعها ملكية مشتركة للمزارعين ، إلا عن طريق وكلاء أو رؤساء المزارع.

يحتوي قسم ملكية المزرعة أيضًا على تفاصيله الخاصة. على وجه الخصوص ، إذا كان المقصود بفصل أحد المشاركين في الاقتصاد ، فعندئذ ، كما يلاحظ بعض المحامين ، في كثير من الحالات لا يمكنه أخذ نصيبه في قطعة الأرض. ومع ذلك ، يحق له الحصول على تعويض نقدي ، يتم تحديد إجراء الحساب بالاشتراك مع مزارعين آخرين أو المحكمة.

بعد دراسة تفاصيل الملكية المشتركة ، يمكننا التحقيق في الجانب الذي يعكس ممارسة التصرف في الملكية المشتركة. ما نوع الفروق الدقيقة التي تتميز بها الإجراءات المعنية؟ بادئ ذي بدء ، يمكن ملاحظة أنه على الرغم من حقيقة أن القانون يحدد بالتفصيل الكافي القواعد المتعلقة بتوزيع الأجزاء في ملكية الممتلكات ، فمن الناحية العملية ، قد يكون من الصعب ممارسة الحق في التصرف في الممتلكات في الأسهم . خذ العقارات كمثال.

ممارسة التخلص من الأسهم: إجراء البيع

إذا أنشأت مجموعة من الأشخاص ملكية مشتركة مشتركة لشقة ، فكيف يمكن لكل منهم التصرف في العقار عمليًا؟ لنأخذ أحد أكثر السيناريوهات شيوعًا - مبيعات المنازل.

إذا كنا نتحدث عن بيع الشقة بالكامل ، فإن موافقة جميع الملاك مطلوبة. نفس الشيء مطلوب إذا أراد الشخص ، على سبيل المثال ، رهن عقار. لا يهم عدد الأشخاص الذين يتفقون - حتى لو كان أحدهم ضده ، فلا يمكن إتمام الصفقة.

في الوقت نفسه ، كما لاحظ المحامون ، حتى المحكمة ليس لها الحق في إجبار الشخص على الموافقة على بيع المسكن الذي لديه نصيب فيه. في الوقت نفسه ، تفترض الملكية المشتركة للشقة أن للشخص الحق في التصرف في الجزء الخاص به في الحيازة كما يشاء. صحيح ، في هذه الحالة ، قد تنشأ صعوبات في تحديد الحصة الطبيعية الفعلية. ما هي السيناريوهات التي يمكن أن تكون؟

إذا تم تأسيس ملكية مشتركة فيما يتعلق بشقة من غرفة واحدة ، فمن الناحية العملية ، يصعب تخصيص الجزء المقابل ، كما لاحظ المحامون. ومع ذلك ، إذا كانت هناك ملكية مشتركة لمنزل به عدة شقق ، فإن الإجراء المقابل ، بدوره ، يكون حقيقيًا تمامًا. خاصة إذا كان عدد الغرف فيه ، على سبيل المثال ، متناسبًا مع عدد المالكين. وبالتالي ، فإن العقارات ، من وجهة نظر التنفيذ العملي لإجراءات بيع السهم ، يجب أن تكون قابلة للقسمة.

في بعض الحالات ، عند تخصيص جزء من العقارات ، يجوز استقطاب متخصصين أكفاء ومستعدين لإجراء التقسيم الصحيح لمساحة المعيشة. آلية أخرى هي الذهاب إلى المحكمة. كقاعدة عامة ، بعد نتائج مثل هذه الجلسات ، يتلقى المالك قدرًا معينًا من الأمتار المربعة في تلك الأجزاء من الشقة التي تعكس ، من وجهة نظر تشغيلية ، الراحة الكاملة للعيش فيها. في بعض الحالات ، يجوز للمحكمة ، على سبيل المثال ، أن تمنح الشخص غرفة كاملة وفي نفس الوقت تمنحه الحق في استخدام الحمام والمطبخ والرواق بطريقة مشتركة.

كما أشرنا سابقًا ، يحق لأصحاب الشقة الآخرين شراء الحصة. في هذه الحالة ، يجب على المشارك في ملكية الأسهم المشتركة التحذير من نيته بيع حصة المالكين الآخرين كتابيًا ، ثم الانتظار لمدة شهر لاتخاذ قرارهم. في هذه الحالة ، يجب أن يكون سعر البيع الفعلي هو نفسه المعلن وقت تقديم المستند ذي الصلة إلى المالكين المشاركين. إذا أراد شخص بيع حصته في الشقة بسعر أرخص ، فعليه مرة أخرى أن يعرض على مالكيها الآخرين شرائها.

إذا باع شخص ما حصته في الشقة لأطراف ثالثة دون أن يعرض استردادها إلى المالكين المشاركين ، فقد يتم الطعن في المعاملة المقابلة في المحكمة. نتيجة لذلك ، سيُلزم المالك بإعادة الأموال إلى المشتري ، بعد أن استعاد الحق في امتلاك حصته في المقابل.

ممارسة إدارة حصة: الإيجار

سيناريو آخر يمكن مواجهته في الممارسة هو توفير حصة في شقة للإيجار. بموجب القانون ، يمكن تنفيذ مثل هذا الإجراء بموافقة جميع المالكين المشاركين. ومع ذلك ، من الناحية العملية ، غالبًا ما يتم إبرام مثل هذه المعاملات فقط مع الشخص الذي وجد مستأجرًا مناسبًا. هل هو قانوني؟ وفقًا للعديد من المحامين ، لا.

وبالتالي ، إذا تم نقل الأشخاص الذين أبرم أحد المالكين معهم اتفاقية إيجار إلى الشقة ، فيحق للمالكين الآخرين طردهم عن طريق الاتصال بالشرطة. في الوقت نفسه ، كما لاحظ المحامون ، نادرًا ما يتم القيام بذلك من الناحية العملية ، حيث يمكن للمالك إقناع الشرطة ، نسبيًا ، أن أقاربه من النمسا قد جاؤوا إليه. وفقًا للقانون ، لا يمكن لأحد أن يمنع ترسيخهم في أمر الإقامة المؤقتة.

بالطبع ، يمكن لأصحاب الملكية غير الراضين أيضًا الذهاب إلى المحكمة. ومع ذلك ، حتى إذا فازوا بالقضية ، فإن القرار المقابل سوف يعمل ، كما يلاحظ بعض المحامين ، فقط فيما يتعلق بمجموعة محددة من الأشخاص الذين انتقلوا إلى المبنى بموجب اتفاقية إيجار منفصلة. إذا أبرم أحد مالكي الشقق اتفاقية إيجار جديدة ، فعندئذ من أجل طرد أولئك الذين حصلوا على حق العيش في الشقة بطريقة تتعارض مع القانون ، سوف تحتاج إلى اللجوء إلى المحكمة مرة أخرى. لذلك ، فإن مثل هذا الإجراء ، كما لاحظ العديد من المحامين ، ليس له أهمية عملية في كثير من الأحيان.

الملكية المشتركة للأرض

درسنا جوانب كيفية تحديد الملكية المشتركة والمشتركة للمساكن. في الوقت نفسه ، قد تكون العلاقة القانونية ذات الصلة محددة إذا كان موضوعها قطع أرض. في بعض الفروق الدقيقة ، يتم تنظيم الملكية العامة للأرض على أساس مبادئ تختلف عن تلك التي تميز العقارات على وجه الخصوص. دعونا نفكر في هذا الجانب بمزيد من التفصيل.

وفقًا للقانون ، يمكن للروس امتلاك الأراضي بشكل فردي وبحق الملكية المشتركة - إذا كان هناك مالكان أو أكثر. التنظيم القانوني للملكية المعنية يشبه بشكل عام فئات أخرى من الممتلكات. لذلك ، على سبيل المثال ، هناك ملكية مشتركة لقطعة أرض ، وهناك ملكية مشتركة.

على غرار القواعد العامة المنصوص عليها في التشريع الروسي ، ستكون الأرض في ملكية مشتركة ، ما لم ينص القانون على آليات يتم بموجبها تشكيل الملكية المشتركة. أيضًا ، إذا اتبعت أحكام المادة 244 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، فإن الملكية المشتركة تنشأ إذا كان موضوعها غير قابل للتجزئة ، أي لا يخضع للتوزيع العيني دون تغيير الخصائص الوظيفية أو بموجب القانون. كما يلاحظ بعض المحامين ، تنطبق القاعدة الثانية فقط على العلاقات القانونية في مجال قانون الأراضي. أي أن قطعة الأرض ذات الملكية المشتركة - ما لم ينص القانون على خلاف ذلك - تخضع للتوزيع العيني الصحيح.

مثال على حالة يتم فيها وصف الملكية المشتركة بشكل مباشر في الإجراءات القانونية هو سيناريو المزارع الذي درسناه أعلاه. وفقًا للمادة 257 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، تعود الملكية المشتركة للمزارعين ، بما في ذلك قطعة الأرض ، إلى جميع أعضاء الجمعية على أساس الملكية المشتركة. ومع ذلك ، يتم ذلك إذا لم يوافق المزارعون أنفسهم على توزيع الأرض بموجب اتفاقيات أخرى.

وبالتالي ، تنتمي هذه القاعدة القانونية إلى فئة التصرف. في الوقت نفسه ، كما يلاحظ بعض المحامين ، في قانون "اقتصاد الفلاحين (المزرعة)" كان هناك حكم يقضي بتقاسم الملكية العامة للمزارعين ، ما لم يكن هناك قرار بالإجماع من أعضاء الجمعية لنقل إلى الملكية المشتركة. أي أننا نشهد بعض التطور التشريعي في هذا المجال.

وفقًا للتشريعات ، هناك 3 أشكال لملكية العقارات. عندما يكون المنزل مملوكًا بشكل حصري لمالك واحد ، فهو شكل فردي من أشكال الملكية. ومع ذلك ، تسود أشكال أخرى اليوم.

على سبيل المثال ، تتمثل إحدى ميزات الملكية المشتركة في حقيقة أنه يتم تخصيص حصة محددة بشكل واضح من الممتلكات لكل مالك مشارك. إذا قارناه بالشكل المشترك ، فمن الجدير بالذكر أن الخاصية ليست محددة في أجزاء.

ما هي الملكية المشتركة؟

الملكية المشتركة تعني الملكية المتزامنة للعقار من قبل عدة أشخاص. في الوقت نفسه ، لا يتم تقسيم العقارات المملوكة إلى أسهم محددة. على سبيل المثال ، عندما تكون الشقة مملوكة للزوج والزوجة ، فإنها مملوكة بنسبة مائة بالمائة لكلا الزوجين في نفس الوقت.

يعتمد هذا الشكل من الملكية على تقسيم إجراءات استخدام الملكية المشتركة. بالنسبة للزوجين ، تصبح الملكية المشتركة تلقائيًا تلك الممتلكات التي يتم الحصول عليها بعد الزواج.

يمكن أن تصبح حصة فقط عندما يرغب الزوجان في إجراء تخصيص ، أي إعطاء العقار وضعًا محددًا. يمكن تمييز العديد من الميزات:

1. وتجدر الإشارة أيضًا إلى أن الملكية المشتركة لا يمكن أن تكون إلا مع الزوجين الرسميين. إذا كان الناس يعيشون معًا بدون علاقة أو في زواج مدني ، فلا يمكن أن يكون لديهم ملكية مشتركة بشكل افتراضي.
2. تُلزم الملكية المشتركة للشقة الزوج والزوجة بدفع ضرائب الملكية بشكل مشترك بموجب أحكام القانون. يدفعون معًا مقابل صيانتها ، على سبيل المثال ، يتحملون مسؤولية قيد فواتير الخدمات العامة.

ما هي الملكية المشتركة؟

د الممتلكات المهجورة تعني ملكية عدة أشخاص في نفس الوقت. من المهم أن نفهم أن الممتلكات مقسمة إلى أسهم معينة. على سبيل المثال ، قد يكون للزوج 50٪ وكذلك زوجته. ومع ذلك ، يمكن أن تختلف النسبة أيضًا ، على سبيل المثال ، 75٪ و 25٪ ، 60٪ و 40٪ ، وهكذا.

من المهم أن نفهم أنه ليس بإمكان الزوجين فقط امتلاك عقار مشترك. يمكن أن يكون المشاركون أقارب ، لكن هذا ليس مطلوبًا. على سبيل المثال ، بناء الأسهم والرهون العقارية. يدخل الأشخاص غير المألوفين تمامًا مع بعضهم البعض عقدًا للمشاركة في البناء المشترك.

من أجل تقسيم ممتلكات الزوجين إلى حصص محددة ، يجب أن يوقعوا اتفاقية خاصة ، وأفضل خيار يمكن أن يسمى عقد الزواج. الشيء الرئيسي هو أن الاتفاقية الموقعة شرعية بكل المعايير ، وإلا فقد لا يكون لها قوة قانونية.

يحدث أن الملكية المشتركة لا يمكن أن تصبح ملكية مشتركة إلا من خلال إجراء قضائي. غالبًا ما يتعين على القضاء تحديد حجم الأسهم التي سيحصل عليها الأزواج إذا لم يتمكنوا من حل المشكلة دون مساعدة.

لتحديد حقيقة امتلاك حصة معينة ، يتم أخذ المبلغ المنفصل لمساهمة الزوجة أو الزوج في حيازة الممتلكات في الاعتبار.

من بين السمات الرئيسية لهذا الشكل من الملكية الفروق الدقيقة التالية:

1. للملاك المشتركين كل الحق في بيع حصتهم من الممتلكات دون اتفاق مع بعضهم البعض.
2. إذا قرر الزوج بيع الجزء الخاص به من الشقة ، تحصل زوجته تلقائيًا على الحق الأساسي في شرائه ، أي الشراء قبل الأشخاص الآخرين.
3. يعتمد مقدار الضرائب المفروضة على ملكية العقارات على الحصة المملوكة لشخص معين. وفقًا لتوزيع الأسهم ، يتحمل الملاك أيضًا تكاليف صيانة المسكن أو الممتلكات الأخرى.

في حالة الملكية المشتركة ، لا يتم تقسيم تكلفة القرض ، بغض النظر عن الدفع الذي سيتم استخدامه -.

ماهو الفرق؟

يتمثل الاختلاف الرئيسي بين الملكية المشتركة والملكية المشتركة في حقيقة أنه في الحالة الثانية لا يمكن التعبير عن حق الملكية كنسبة مئوية. هذا التمييز يمكن أن يسمى مفتاح واحد.

يتميز الخيار الأول بتقسيم حق الانتفاع بالممتلكات. يعرف كل شريك ملكية حصة الملكية التي تخصه.

بشكل عام ، من الجدير بالذكر أن كلا شكلي الملكية يعنيان الحيازة المتزامنة للممتلكات من قبل عدة أشخاص في وقت واحد. ومع ذلك ، هناك اختلافات أكثر بكثير بين الحصة والأشكال المشتركة:

1. لا يجوز حيازة الملكية المشتركة إلا للأزواج الذين قاموا بتسجيل زواجهم رسميًا. يمكن لأي شخص أن يصبح طرفًا في اتفاقية المساهمين ، بغض النظر عن الروابط الأسرية.
2. في شكل ملكية مشترك ، يدفع الملاك المشتركون جميع الضرائب وتكاليف الممتلكات ، ولكن في شكل ملكية مشتركة ، يتم تقسيم المسؤولية المادية وفقًا للتقسيم إلى أسهم ملكية.
3. في حالة الملكية المشتركة ، لا يحتاج الزوجان إلى التوقيع على أي أوراق إضافية. كل شيء يتم الحصول عليه بعد الزواج الفعلي يُحال تلقائيًا إلى هذه القاعدة. تصبح الملكية ملكية مشتركة فقط بعد توقيع اتفاقية ، مما يشير إلى نسبة الأسهم.
4. في حالة الملكية المشتركة ، يمكن للزوجين فقط أن يقرروا بيع العقار بشكل متبادل ، بينما تسمح الملكية الجزئية للمالك بالتصرف بشكل مستقل في الجزء المخصص له.

وبالتالي ، فإن الفرق بين الملكية المشتركة والمشتركة ملموس ، وينبغي النظر إلى المفاهيم كمصطلحين منفصلين ، غير مرتبطين ببعضهما البعض. ما هو الأفضل يمكن تقريره فقط في حالة معينة.

يمكن تقسيم الملكية المشتركة عند الطلاق. أساس تحديد حصة كل من الزوجين مأخوذ من مساهمتهما المنفصلة في شراء العقارات (حتى لو تم استخدامها) ، وسيارة وممتلكات أخرى. ما هي الصعوبة؟

في هذا الصدد ، تكون الملكية المشتركة أقل جاذبية مما كانت عليه في حالة الملكية المشتركة ، عندما يتم تنظيم كل شيء بموجب اتفاقية خاصة. من الأفضل ألا تحال القضية المتعلقة بتقسيم الملكية إلى المحكمة ، إذا توصل الملاك المشتركون إلى اتفاق عام دون مساعدة خارجية.

ينبغي إيلاء اهتمام خاص لتلك الحالات التي يتم فيها تقسيم العقار على أزواج متزوجين ينشأ فيها طفل قاصر. تراقب سلطات الوصاية هذه العمليات بعناية ، لأنه لا ينبغي ترك الطفل دون مكان للعيش فيه ليوم واحد. ولهذا يجب تدوين أي اتفاق بين الزوج السابق كتابة.

إذا قرر أحد الزوجين التصرف في الممتلكات بشكل مستقل ، على الرغم من الاتفاقية الحالية ، يعتبر هذا انتهاكًا صارخًا لشروط الصفقة ، وبالتالي ، يمكن إلغاؤها من خلال المحكمة.

وفقًا للقانون ، يجب تقسيم المساكن المملوكة بشكل مشترك بعد الطلاق على مدى السنوات الثلاث القادمة. إذا انتهى الوقت ، فلا فائدة من الاتصال بالسلطات المختصة. يمكن أن يكون الاستثناء غير قانوني فقط ، والذي تم الكشف عنه في سياق تحقيق قضائي.

يمكن استعادة المصطلح فقط بشرط عدم الاتساق الواضح مع الإطار التشريعي الحالي.