القيمة الضمنية- هذه هي قيمة العقار الذي تم استخدامه كضمان عند الحصول على قرض.
يعد التعهد حاليًا أحد أكثر الطرق شيوعًا لتأمين الالتزامات الائتمانية المبرمة. هناك أنواع عديدة من الضمانات ، ومع ذلك ، توفر الضمانات العقارية أكبر درجة من الموثوقية في تحديد مخاطر الائتمان. على وجه الخصوص - الرهن العقاري ينتمي إلى هذا النوع من الالتزام. بالإضافة إلى ارتفاع قيمة العقار ، لا يمكن نقله أو إخفاؤه أو التسبب في أضرار جسيمة بأي شكل من الأشكال.
بشكل عام ، يمكن اعتبار الوضع الاقتصادي اليوم مستقرًا تمامًا ، وبالتالي ، اكتسب سوق الإقراض أيضًا بعض الاستقرار. والآن يهدف نظام الضمانات إلى إنشاء ضمان لسداد الأموال وتأديب المقترض ، بدلاً من السداد المباشر للأموال المقدمة.
في الوقت نفسه ، غالبًا ما يتم إبرام اتفاقيات "رسمية" اليوم بشأن قيمة الضمان ، الأمر الذي يستتبع حتماً مستوى عالٍ من الخسائر إذا لم يقم العميل بإعادة الأموال. ونتيجة لذلك ، فإن شروط اختيار الضمانات المناسبة وتسجيلها تصبح أكثر صرامة وتفكيرًا. ولكن من أجل الحفاظ على كفاءة أنشطته وزيادتها ، يحتاج البنك إلى الوصول إلى مؤشر متوسط معين ، حيث يتم الحفاظ على جاذبية شروط الإقراض للعميل والمخاطر في حالة عدم عودة الأموال تصغير.
تعمل العلاقة بين البنك والعميل في إطار السمات الرئيسية للعلاقة النقدية. البضائع هي تلك الأموال التي يقدمها البنك للعميل ، ويتم استخدام العقار المرهون كدفعة. في الأساس ، يهتم المُقرض بأن يكون الحد الأدنى لقيمة العقار مساويًا ليس فقط لمبلغ القرض المقدم ، ولكن أيضًا للتكاليف أو العقوبات المحتملة المرتبطة به.
في حالة نظام الإقراض العقاري ، فإن كلمة "ملكية" تعني مفهومًا يتضمن ، بالإضافة إلى الأشياء المادية ، مختلف الأوراق المالية وحقوق الملكية. سيتم تقييم قيمة العقار المرهون على أساس الاختلاف بين نوعين منفصلين: القيمة السوقية ، التي تقيم العقار ككائن ككل ، وقيمة الضمان ، التي تحدد قيمة الممتلكات كوسيلة لتأمين الالتزامات.
من أجل إجراء تقييم لقيمة الضمان ، يمكن للبنك في كثير من الأحيان استخدام خدمات مؤسسة طرف ثالث تم جذبها بشكل خاص. على الرغم من أن ممارسة إنشاء وحدة خاصة داخل هيكلها الخاص ، والمتخصصة في تقييم الممتلكات المرهونة ، تستخدم حاليًا على نطاق واسع. بغض النظر عمن يجري التقييم بالضبط ، يتم أخذ الضمان في الاعتبار في العملية مع الأخذ في الاعتبار المخاطر التي تتعرض لها مؤسسة الائتمان ، والتي تتميز بهذا النوع المعين من الممتلكات.
بشكل عام ، قيمة الضمان هي قيمة العقار الذي سيتم بيعه فيه خلال الفترة الزمنية التي يحددها البنك ، في حالة عدم إعادة الأموال التي تم توفيرها بموجب الضمان.
على الرغم من حقيقة أن قيمة الضمان هي نوع مستقل من قيمة الممتلكات ، في نفس الوقت يمكن تسميتها جزء من القيمة السوقية ، مع الأخذ في الاعتبار جميع المخاطر المحتملة للبنك المرتبطة بهذا النوع من الممتلكات. سيشار إلى التكلفة الإجمالية لهذه المخاطر بخصم الضمان.
تدار
يمكن التحكم في هذا النوع من المخاطر لأن الضمان خاضع للتأمين ، وفي حالة الخسارة أو حدوث ضرر معين ، ستظل أموال القرض مضمونة. ومع ذلك ، لا يتم توفير التأمين على جميع الممتلكات ، لأنه في معظم الحالات غير مربح اقتصاديًا. يتم تنفيذه فقط عندما يتبين أن تكلفة تلك التدابير والإجراءات التي تهدف إلى تقليل المخاطر المحتملة أعلى بكثير من تكلفة التأمين. ولكن في الوقت نفسه ، لا يوفر التأمين أيضًا استردادًا كاملاً.
يمكن تصنيفها على أنها تدار بشروط ، لأن مثل هذه المخاطر تنطوي على نوع منفصل من الأصول ، والتي تتميز بظروف صعبة للبيع بتكلفة مناسبة في وقت قصير. يمكن التحكم في هذا النوع من المخاطر لأنه من الممكن تقدير فترة التعرض حتى قبل اتخاذ قرار إبرام اتفاقية قيمة التعهد ، مما يعني أنه يمكن رفضها في حالة المؤشرات المنخفضة للغاية. ويتم تحديد الاتفاقية من خلال حقيقة أنه غالبًا ما يتم الكشف عن أوقات التعرض المنخفضة بعد انتهاء العلاقة.
وهذا يشمل مختلف الصعوبات والعقبات القانونية عند تسجيل علاقة التعهد. لا يمكن التقليل من هذه المخاطر إلا من خلال إجراء تحليل عميق وشامل لجميع الشروط القانونية والتنظيمية الممكنة المتعلقة بالأصل.
قبل إبرام العقد ، يجب إجراء تقييم مفصل والبحث عن جميع طرق التحكم الممكنة ، والتي سيتم إدخالها لاحقًا في البنود ذات الصلة من العقد.
يعد حسابها من أهمها ، حيث أن السيولة هي أحد المكونات التي يتم من خلالها حساب قيمة الضمان. اعتمادًا على حالة السوق في الوقت الحالي ، يمكن أن تكون السيولة لكل نوع فردي من الأصول المضمونة عالية (مع فترة بيع لا تزيد عن 30 يومًا) ، ومتوسطة (30-90 يومًا) ، ومنخفضة (90-180 يومًا) ) ، ميؤوس منها (أكثر من 180 يومًا) ... واعتمادًا على مؤشر السيولة ، يتم تحديد قيمة الضمان ، والتي تكون تقريبًا صفرًا في حالة السيولة السيئة.
يمكن تقديمها كنتيجة لمخاطر السيطرة على الممتلكات ، حيث يمكن أن يكون الاسترداد مستحيلاً نتيجة لثلاثة عوامل رئيسية: عدم وجود العنصر المرهون نفسه ، وعدم الوصول إلى تخزينه ، والصعوبات القانونية المتعلقة بالتحصيل معالجة.
يحدث بشكل رئيسي نتيجة انتهاكات في الاتفاقية أو غيرها من الوثائق الرسمية لعلاقة التعهد. نتيجة لذلك ، قد تبطل هذه العلاقة. يمكن تجنب ذلك إذا لجأت ، عند إبرام صفقة ، إلى خدمات التوثيق.
هذه المخاطر لا يمكن إدارتها بسبب حقيقة أن التقييم يتم مرة واحدة عند إبرام الاتفاقية ، وبعد ذلك ستستمر الشروط في العمل طوال مدة التزامات القرض بالكامل. لتقليل هذه المخاطر ، من الضروري ضمان المؤهلات العالية والمهنية للموظفين الذين يقومون بإجراء التقييم ، وكذلك إنشاء نظام تقييم موحد. هناك أيضًا إمكانية الدخول في مفاوضات من أجل إعادة تقييم الممتلكات ، ونتيجة لذلك ، تغيير قيمة الضمان.
ترتبط هذه المخاطر بصعوبة التنبؤ بحجم الطلب على هذا النوع من الممتلكات في المستقبل. لتقليل هذا النوع من المخاطر إلى الحد الأدنى ، من الضروري الدراسة الدقيقة والتنبؤ باحتمالية حدوث تغيير في سيناريو التطوير. ومع ذلك ، نادرًا ما تكون مثل هذه التنبؤات دقيقة بدرجة كافية ، وبالتالي ، فإن مثل هذا الخطر ينتمي إلى فئة لا يمكن السيطرة عليها.
يرتبط هذا الخطر بحذف بعض العوامل في عملية التقييم قبل إبرام العقد - على سبيل المثال ، وجود أي خلل في العقار أو ميزاته أو وجود حقوق عليه من أطراف ثالثة. من الممكن تقليل درجة هذا الخطر في حالة إجراء تحليل وتقييم أكثر شمولاً قبل إبرام اتفاقية التعهد.
ستستغرق حوالي 7 دقائق لقراءة هذا المقال.
سبق أن أجبنا على السؤال "كيف تحصل على قرض مضمون؟" - تحدث عن إجراءات الحصول على القروض المضمونة وأنواع الضمانات ومراحل تحصيل الديون.
تتناول هذه المقالة قيمة الضمان:
استمتع بالقراءة!
الضمان هو الممتلكات التي يقدمها المقترض ، والتي تستخدم كضمان للوفاء بشروط الصفقة المبرمة مع المُقرض. عادة ، نتحدث عن عقارات أو سيارات أو إلكترونيات أو مجوهرات أو أي شكل آخر من الممتلكات المملوكة رسميًا للمقرض. إذا رفض المقترض رفضًا قاطعًا سداد القرض الحالي ، فإن للمؤسسة المالية الحق الكامل في استخدام بيع الضمان لاسترداد الخسائر المحتملة.
متطلبات الضمان:
وبالتالي ، يعتبر القرض مضمونًا إذا كانت الضمانات المقدمة من العميل تتوافق تمامًا مع المتطلبات التي قدمها المقرض.
وتجدر الإشارة إلى أن بعض المؤسسات المالية تعقد إجراءات الإقراض من خلال طلب ضمانات إضافية من المرتهن. في الوقت نفسه ، يجب ألا تتجاوز قيمة العقار المقدم حجم القرض بشكل مفرط. عادة ما يكون سعر السوق للضمان أعلى بنسبة 20-30٪ من مبلغ القرض. هذا يكفي لسداد الديون المتأخرة.
يفترض تقييم الخبراء للضمان حساب القيمة السوقية الحالية ، لأن مفهوم ضمان القرض يعتمد بشكل مباشر على جودة الضمان الذي يقدمه المقترض. ستلبي الضمانات الكاملة متطلبات البنك فيما يتعلق بالجوانب المالية للمعاملة.
يجب أن تكون القيمة السوقية للضمان:
عادة ما يتعامل المقرضون مع قيمة الضمان كمجموع لجميع تكاليف القرض. لتحديد سعر السوق ، من الضروري إجراء تقييم شامل للضمانات. لهذا الغرض ، يتم تعيين الخبراء الموجودين ضمن موظفي مؤسسة الإقراض أو تقديم خدماتهم كمتخصصين مستقلين. يمكن استئجار شركات التقييم من قبل كل من المقرض والمقترض.
طرق تحديد قيمة الضمان:
بطبيعة الحال ، فإن أفضل خيار هو حساب قيمة الضمان من الصفر. في هذه الحالة ، سوف ينتبه المحترفون إلى العوامل الإضافية التي تؤثر على قيمة الضمان. على سبيل المثال ، لا تؤخذ التكاليف في الاعتبار في مرحلة التأمين ، وبالتالي فإن القيمة المقدرة لا تتوافق مع الواقع. يجب على الخبراء النظر في أي تكاليف مرتبطة بعملية الإقراض. تعتبر القيمة المثلى هي تكلفة الضمان ، والتي تغطي بالكامل التكاليف المحتملة ومدفوعات الفائدة والتكاليف الأخرى المخططة للحصول على قرض.
عادة ما تأخذ البنوك الكبيرة كضمان فقط الأشياء السائلة التي يوجد طلب مستمر عليها. نحن نتحدث عن ممتلكات لا ينبغي أن يسبب بيعها أي صعوبات خاصة. يعتبر المطلب الإلزامي أيضًا الإعداد والتنفيذ الصحيحين للوثائق وفقًا للتشريع الحالي.
يحاول المقرضون أن يأخذوا في الاعتبار حجم سعر الفائدة ومستوى السيولة الحالي للممتلكات. بالإضافة إلى ذلك ، قبل متابعة القرض ، يجب عليك تأمين الأشياء المقدمة كضمان. يسمح باستخدام العقار المعار كضمان كامل. على سبيل المثال ، يفترض قرض السيارة والرهن العقاري مسبقًا هذا الشكل من ضمان المعاملة.
عند إشراك متخصصين في تقييم الضمان ، عادة ما تخطط المؤسسة المالية لتلقي تقرير كامل ، والذي سيشير إلى المعلمات المحددة للضمانات ويبرر البيانات المتعلقة بقيمتها. المقرض يحتاج فقط إلى استنتاجات خبير. إذا كان السعر المقدر لا يتطابق مع معايير المعاملة ، فسوف ترفض المؤسسة المالية التمويل. سيتعين على المقترض المحتمل البحث عن ضمانات أخرى ، أو تقليل الشهية المالية عن طريق تقليل حجم القرض ومدة الإقراض.
مراحل تقييم الضمانات:
يتم تعيين المتطلبات الإضافية لأنشطة التقييم اعتمادًا على نوع الضمان. يلتزم الخبير بدراسة مجموعة المستندات الكاملة التي يقدمها المقترض بعناية ، بالإضافة إلى الضمان نفسه. عندما يتعلق الأمر بالعقارات أو الإلكترونيات أو المركبات ، يتم تقييم الحالة الفنية للعقار. في بعض الأحيان يتم استخدام المنتجات النهائية وأنواع مختلفة من المواد الخام كضمان ، لذلك يحتاج المقترض بالإضافة إلى ذلك إلى الحصول على الحق في استخدام المباني التي يتم تخزين هذه الأشياء فيها. وبالتالي ، فإن تقييم العقار المرهون يشمل أيضًا التحقق من المستندات.
يحاول المقرضون تقديم أنسب المتطلبات للضمانات ، لذلك غالبًا ما يبدأ المثمنون في عملهم من طلبات المؤسسات المالية. يستمر التقييم عادة من نصف ساعة إلى عدة أسابيع ، حسب نوع الضمان. إذا ظهرت أي مشاكل في مرحلة أداء هذا العمل ، فيجوز للمقترض رفض المزيد من التعاون مع المُقرض.
بعد مرحلة التقييم ، يمضي الطرفان في إبرام العقد. وفقًا لمثل هذه الوثيقة ، يقوم المقترض بتحويل الأموال المنقولة أو غير المنقولة إلى طرف آخر (المُقرض) من أجل تقديم ضمان لعودة الكلب. تتيح لك عملية الضمانات الوصول إلى شروط إقراض محسنة. يمكن للمقترض الذي يضمن المعاملة طوعًا التقدم بطلب للحصول على قروض طويلة الأجل.
يحدد العقد:
الشيء المستخدم لضمان المعاملة يظل ملكًا للمقترض. يحصل المقرض على حق الوصول إلى الضمان فقط في حالة انتهاك العميل للاتفاقية. يحظر على المقترض بيع العنصر المرهون أو التبرع به حتى نهاية اتفاقية القرض.
لا يحدث إجراء تحصيل الديون الإجباري إلا في حالة انتهاك العميل المتعمد لشروط الصفقة. أولاً ، يتم مصادرة الضمان ثم طرحه للمزاد من قبل المُقرض. يتم استخدام المبلغ المستلم ، الذي يتوافق مع القيمة المقدرة للممتلكات أو يتجاوز هذا المؤشر ، لسداد الدين. يتم إرجاع ما تبقى من عائدات بيع العقار وسداد القرض إلى المقترض.
إذا كانت الشركة بحاجة إلى قرض - وهي ممارسة شائعة عندما تكون الشركة في طور التطوير وليس تحديد الوقت - فأنت بحاجة إلى التفكير في الضمانات مسبقًا. تعامل جميع البنوك ، دون استثناء ، الضمانات على أنها المكون الرئيسي والمفضل للضمان للقرض. يعتبر تقييم الضمان أحد العناصر المهمة في آلية الضمان.
المتطلبات الرئيسية التي تفرضها البنوك على الرهن هي: أ) السيولة العالية ، مما يجعل من الممكن بيع العقار المرهون بسعر مقبول للبنك في أقصر وقت ممكن ؛ ب) سهولة نقل ملكية العقار المرهون ، مما يتيح للبنك سحبه بسرعة في الوقت المناسب دون تكاليف خاصة للتفكيك والنقل ؛ ج) أن تكون مملوكة للراهن بحق الملكية (إذا لم يكن ذلك رهنًا لطرف ثالث) ؛ د) التحرر من ؛ ه) إمكانية الوصول لتحديد الهوية بحيث يمكن التحقق منها في أي وقت.
تبين الممارسة أن البنوك تهتم بشكل أساسي بالممتلكات المنقولة وغير المنقولة كضمان. يجب أن يكون هناك طلب ثابت عليها ويجب أن تنتمي إلى فئة السعر المتوسط حتى لا تكون هناك مشاكل في التنفيذ. تقبل البنوك كضمان:
اندلع الخلاف الرئيسي حول تحديد قيمة الضمان لحصة 38٪ في RAO NN. في ختام غرفة الحسابات ، تم التشكيك في رقم 170.1 مليون دولار أمريكي (771.74 مليار روبل: 4.537 - سعر صرف الدولار في ذلك الوقت). قيل إن هذا الرقم كان أقل من الواقع ، وفي الواقع ، يعتقد المدققون أن الحصة البالغة 38 في المائة كانت أعلى بكثير. في العقد الأصلي ، كان من الضروري ، كما هو مكتوب في الاستنتاج المذكور ، تحديد سعر أعلى بكثير. وأدت حقيقة أن هذا الرقم تبين أنه "تم التقليل من شأنه" إلى حقيقة أن الميزانية ، حسبما زُعم ، لم تتلق مبلغًا كبيرًا من المال بموجب اتفاقية التعهد. كان هذا ، في الواقع ، هو الأساس للتأكيد على أن الضرر قد لحق بالدولة: نتيجة التقليل من قيمة الضمان للحصة البالغة 38٪ في RAO NN.
ولكن لا يمكن تعليل ذلك إلا على أساس موقف عدم سداد القرض المتصور سابقًا - قيمة الضمان. كما بينا ، بذلت محاولات لإعادته. لذلك لا يوجد سبب للاعتقاد بأن الدولة لم تكن تنوي إعادة قيمة الضمان إلى ONEXIM للبنك على الإطلاق. إنه فقط في تلك الحالة بالذات في عام 1996 ، ببساطة لم يكن هناك أموال في الميزانية لهذا الغرض. وبالتالي ، إذا انطلقنا من الرغبة غير المشروطة للدولة في إعادة القيمة الجانبية ، فيجب تقييم دور أولئك الذين وقعوا الاتفاقية من جانب الحكومة بشكل مختلف. ينبغي للمرء أن "يشكر" على "التقليل من" هذه التكلفة. بعد كل شيء ، في النهاية ، سيتعين إعادة مبلغ أصغر نسبيًا من ميزانية الدولة. صحيح ، فقط إذا كان لا بد من القيام به. في الواقع ، هذا لم يحدث. حسنًا ، وإذا لم تتمكن من استرداد قيمة الضمان ، فكيف حدث ذلك بالفعل؟ في هذه الحالة ، ستصبح قيمة الضمان نفسها أحد عناصر حساب القيمة السوقية للحصة البالغة 38٪. تم تحديد نفس القيمة السوقية في هذه الحالة بغض النظر عن كيفية تقييم الضمان. هنا ، تم تطبيق قواعد مختلفة ، أي في أي نسبة تم الإعلان عن سعر شراء الحصة 38٪ إلى سعر البداية. هذا ما ورد في مقال كتبته M. Rozhkova في صحيفة Kommersant الساخنة في أعقاب المزاد لبيع هذه الكتلة من الأسهم: "Swift CJSC تم الاعتراف بها على أنها الفائز بمناقصة بيع الدولة كتلة من الأسهم (38٪) في RAO Norilsk Nickel "في 5 أغسطس (تمثل مصالح ONEXIM-MFK). عرضت هذه الشركة 236.18 مليون ECU لأسهم الجمعية ، وهو 105 مليون ECU أكثر من سعر البداية.
ومع ذلك ، فإن القيمة الضمانية لكتلة من الأسهم مرتبطة بطريقة معينة بسعر السوق. من الواضح أن قيمة الضمان يجب أن تكون أقل من الأخيرة. ويرجع ذلك إلى حقيقة أن المقرض ، الذي يحدد قيمة الضمان ، يسعى إلى تقليل مخاطر التخلف عن سداد القرض. وبالتالي ، يتم تحديد قيمة الضمان عند خصم معين فيما يتعلق بسعر السوق (القيمة السوقية). ومن ثم ، فمن الواضح أن تحديد قيمة الضمان يجب أن يعتمد دائمًا على فكرة القيمة السوقية للممتلكات ، وفي هذه الحالة ، حصة 38٪ في RAO NN.
يمكن للمرء أن يفكر في مسألة تكلفة كتلة 38٪ من الأسهم من وجهة نظر القانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري (رهن العقارات)" ، والذي تم أخيرًا تطبيقه بعد فترة قصيرة من المزاد لبيع الأسهم المعنية (وافق مجلس الاتحاد على هذا القانون في 7/9/1998). ولكن في وقت المزاد (08/05/1997) كان هذا القانون قد مر بالفعل بثلاث قراءات في مجلس الدوما وبالطبع كان معروفًا لمنظمي المزاد لبيع 38٪ من أسهم RAO NN. كان هذا مهمًا في تحديد قيمة الضمان.
كما تعلم ، "المؤسسة باعتبارها هدفًا للحقوق هي مجمع عقاري يستخدم لتنفيذ أنشطة ريادة الأعمال. يتم التعرف على المشروع كمجمع عقاري كعقار "(القانون المدني ، المادة 132). في الوقت نفسه ، تنص المادة 71 من القانون الاتحادي "بشأن الرهون العقارية (رهن العقارات)" على أن "رهن المشروع يمكن أن يؤمن التزامًا ، يكون مبلغه على الأقل نصف قيمة الممتلكات التي تنتمي إلى المؤسسة."
هذا شرط حد مهم للغاية لتحديد القيمة السوقية. لقد لاحظنا بالفعل أن قيمة الضمان للحصة 38٪ كانت
نيكولاي فولخينفصل من كتاب المتعهد. كل شيء عن التعهدات المصرفية من الشخص الأول "
دار النشر "مان وإيفانوف وفيربر"
مع الأخذ في الاعتبار عدم رغبة مالك البضاعة في دفع رسوم إضافية ومهمة دائرة الجمارك لضمان دفع الرسوم على القيمة الحقيقية للبضائع ، يمكن افتراض أن القيمة المعلنة في اتفاقية مكافحة التصحر تقترب من القيمة السوقية. إذا تجاهلنا الحالات المحتملة لتشويه القيمة بسبب عنصر الفساد والاحتيال ، فيمكن عندئذٍ استخدام دائرة مكافحة التصحر كمصدر للمعلومات من قبل خدمة التعهدات. ومع ذلك ، عند استخدام CCD ، يجب أن يوضع في الاعتبار أن القيمة الجمركية قد تشمل: مكافأة الوسطاء ، وتكاليف التعبئة والتغليف / التغليف / التأمين ، وتكاليف النقل ، ورسوم الترخيص.
يمكن استخدام مصادر المعلومات المدرجة حول القيمة السوقية للعقار من قبل خدمة الرهن العقاري وفقًا للقيود المذكورة أعلاه. أصح مصدر للمعلومات هو "مصادر المعلومات الخارجية" ، أي العروض العامة في وسائل الإعلام. تتيح لنا إمكانية عرض الأسعار وتصحيح الأسعار عبر الإنترنت بناءً على مجموعة العروض الكاملة التأكيد: في هذه الحالة ، ستكون القيمة الناتجة هي القيمة السوقية. في هذه الحالة ، يجب مراعاة شروط تكوين القيمة.
شروط التسليم
عند تقييم العقارات في السوق المحلي ، من الضروري فهم شروط تشكيل الأسعار المعلنة من قبل المشاركين في السوق. يمكن أن يكون هذا السعر وفقًا لشروط الاستلام الذاتي من إقليم مصنع التصنيع خارج حدود الاتحاد الروسي ، أو السعر مع مراعاة جميع الرسوم والمدفوعات على حدود الاتحاد الروسي ، أو سعر العقار في موقع مشارك في السوق المحلي ، مع مراعاة التسليم للمستهلك النهائي. تم تحديد حقوق والتزامات الأطراف بموجب عقد البيع فيما يتعلق بشروط تسليم الممتلكات على المستوى الدولي في Incoterms 2010 (Incoterms 2010). هذه هي القواعد الدولية المعترف بها من قبل السلطات الحكومية كتفسير للمصطلحات الأكثر قابلية للتطبيق في التجارة الدولية. ستسمح معرفة المصطلحات الأساسية لـ Incoterms 2010 للضمانات بالتحدث مع المشاركين في السوق على نفس المستوى.
نظام السعر
يتم تفسير اعتماد القيمة على عدد وحدات الممتلكات من قبل المشاركين في السوق في نظام أسعار الجملة والتجزئة. يجب تحليل فكرة سعر العقار ، التي عبر عنها المشارك في السوق ، من حيث ما إذا كان سعر الجملة أو سعر التجزئة. إذا قام البنك بفرض الرهن على الرهن ، فإن تكاليف بيع العقار في نسخ منفصلة وفي قطعة واحدة ستكون مختلفة. لذلك ، يجب على الراهن أن يأخذ في الاعتبار اعتماد تكلفة النسخة الواحدة على عدد وحدات الملكية في بند التسمية.
عند إجراء مقابلة مع أحد مصادر المعلومات ، يتم أيضًا العمل على مسألة توفر نظام الخصومات. إذا تم الكشف عن تأثير نظام الخصومات المعتمد في السوق على موضوع التقييم ، فيجب أيضًا أخذ هذا الاعتماد في الاعتبار عند حساب التكلفة.
مكونات التكلفة
قد لا يشمل السعر الذي يشير إليه المشاركون في السوق أو المحدد في اتفاقية الشراء والبيع سعر موضوع الصفقة المقترحة فحسب ، بل يشمل أيضًا سعر الخدمات الإضافية ، على سبيل المثال ، خدمة ما بعد الضمان ، والتأمين ، وتدريب الموظفين ، والإصلاحات ، أجزاء إضافية ، إلخ. لذلك ، في وثيقة أسس حقوق الملكية لموضوع الرهن ، لا تتم دراسة التكلفة فقط ، ولكن أيضًا تكوين الممتلكات والخدمات المقدمة في مواصفات العقد. عند فرض الرهن ، لن يكون البنك قادرًا على بيع مكون الخدمة ، وبالتالي ، لن يأخذ ذلك في الاعتبار في قيمة الضمان.
تختلف المجموعة الكاملة من الآلات والمعدات والسفن حتى داخل نفس السلسلة. يمكن للمالك ترقية المعدات بشكل مستقل. لم يتم تسجيل هذه التحسينات في الوثائق الفنية ووثائق التأسيس القانونية وفي اتفاقية الرهن. عند تقييم مثل هذا الضمان ، سينتقل البنك من التكوين الأساسي.
بالانتقال إلى التكنولوجيا لتقييم الضمانات ، يجب أن نناقش الاختلاف في عمل ومهام المثمن المستقل والضمانات. لفضح الصور النمطية ، سأشير على الفور إلى أن الغالبية العظمى من الضمانات عبارة عن مُثمنين مستقلين سابقين أو على الأقل أشخاص حاصلون على تعليم عالٍ في مجال التقييم.
الاختلاف الرئيسي في المنتج النهائي. ينتهي عمل المثمن المستقل عند تحديد التكلفة وإعداد تقرير التقييم ، بينما تنتهي دورة العمل مع الضمان عند سداد منتج القرض. من المهم بالنسبة للضمانات أن تكون الدلتا في قيمة الضمان عند التقييم الأولي وفي حالة البيع القسري في حدها الأدنى ، مما يؤكد كفاءة الضمان.
مدة إعداد الرأي حول تقييم الضمان من خلال التعهد هي 2-4 أيام عمل. هذا ناقل بنكي ، ولا فرق بين ما إذا كان الضامن يعد رأيًا بشأن تقييم عدة قطع من المعدات أو معمل معالجة الغاز. في الختام ، يجب أن تقدم الضمانات ، بالإضافة إلى احتساب التكلفة ، تحليلًا قانونيًا للضمانات ، وتحديد المخاطر والسيولة المرتبطة بها. يقوم المحضر بإعداد 3-6 استنتاجات من هذا القبيل في الأسبوع. يعتبر نموذج البنك الذي يعمل مع خدمة الضمانات الخاصة به أكثر ربحية من الناحية الاقتصادية من الاستعانة بمصادر خارجية لتقييم الضمانات. يتم تعيين مثمنين مستقلين من قبل البنوك لتقييم الأنواع الضخمة والمعيارية من الضمانات (الرهن العقاري) ، في حالة وجود نزاعات محتملة مع المرتهن (تقييم الأعمال ، وتقييم الأصول المتعثرة) أو في الحالات التي يكون فيها التقييم المستقل مطلوبًا بموجب القانون
بناء على الفن. رقم 8 من القانون الاتحادي "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي" المؤرخ 29 يوليو 1998 رقم 135-FZ ، "إن تقييم أشياء التقييم إلزامي في حالة أن أهداف التقييم تنتمي كليًا أو جزئيًا إلى الاتحاد الروسي ، الكيانات المكونة للاتحاد الروسي أو البلديات ، بما في ذلك:
بالإضافة إلى ذلك ، وفقًا للفن. 70 FZ "On Mortgage" بتاريخ 16 يوليو 1998 برقم 102-FZ ، عند رهن مجمع عقاري لمؤسسة ، يلزم "رأي مدقق حسابات مستقل حول تكوين وقيمة الممتلكات العائدة للمؤسسة". في هذه الحالة ، من الممكن أيضًا جذب مُثمن مستقل من قبل المدقق لتقييم المجمع العقاري.
تستند مناهج وطرق تقييم التعهدات التي يستخدمها الضمان إلى تشريعات الاتحاد الروسي في مجال أنشطة التقييم. في الوقت نفسه ، فإن الضمان ، على عكس المثمن ، ليس ملزماً بتقييم الضمان بدقة ضمن الإطار الذي يحدده القانون. وفقًا لأمر وزارة التنمية الاقتصادية في روسيا "بشأن الموافقة على معيار التقييم الفيدرالي" مفاهيم التقييم العامة ، ومقاربات التقييم ومتطلبات إجراء التقييم (FSO رقم 1) "" بتاريخ 20 يوليو 2007 رقم 256 ، يتم استخدام ثلاث طرق عند تقييم الممتلكات: مربحة ، ومقارنة ، ومكلفة.
نهج الدخل - "مجموعة من الأساليب لتقدير قيمة بند التقييم ، بناءً على تحديد الدخل المتوقع من استخدام عنصر التقييم". المصطلح الرئيسي هنا هو "متوقع" ، أي المفترض ، المتوقع. يجب تقليل المكون الاحتمالي في تقييم الضمان. في ظل الظروف الاقتصادية النموذجية ، لا يهتم البنك باستخراج الدخل من الضمان في حالة الرهن ، لأنه ليس نشاطاً أساسياً بالنسبة له. لذلك ، يتم استخدام نهج الدخل من قبل خدمة الرهن العقاري كوسيلة مساعدة.
من غير المناسب استخدام نهج الدخل عند تقييم أنواع بسيطة من الأمن: المركبات ، المركبات ذاتية الدفع ، القطع الفردية من المعدات ، العقارات السكنية. تستخدم خدمة الرهن نهجًا مربحًا عند تقييم الضمانات المعقدة: المجمعات العقارية ، وكتل الأسهم ، ومصالح المشاركة ، والعقارات المربحة.
حالة عملية
مثال جيد يوضح الاختلاف في تصور الضمانات وأساليب تقييمها من قبل المثمن المستقل والضمانات هو الحال مع autodrome. كما خمنت ، تم تقديم autodrome كضمان للقرض المطلوب. منصة القيادة المؤتمتة بالكامل تحاكي القيادة بأمانة في بيئات حضرية حقيقية. سمح غياب المنافسة للمتعهد بالحصول على أرباح فائقة من تشغيل autodrome. اتضح أن آراء الراهنين والمثمنين حول قيمة الضمان عكس القطبية.
المثمن المستقل يطبق نهج الدخل. استند حسابها على دخل المتعهد من تعليم السكان القيادة. دون الخوض في تقنية الحساب ، دعونا نحدد مستوى القيمة المستلمة - 70 مليون روبل.
بدأت خدمة الرهن التقييم بفحص المستندات القانونية. وفقًا لشهادة الملكية ، تم عرض بناء "مضمار" كضمان. حدد جواز السفر الفني لـ BTI تكوين الممتلكات - موقع أسفلت. اسأل نفسك: "ما الذي يتم تقديمه بالضبط كتعهد؟" تم إنشاء التدفق النقدي الذي يستخدمه المثمن من قبل كيان قانوني لديه ، بالإضافة إلى autodrome ، عقود طويلة الأجل مع مدارس القيادة في المدينة. ومع ذلك ، لم يتم عرض حصص المشاركة في الكيان القانوني كضمان. تم تجهيز أوتودروم بمعدات باهظة الثمن ، لكن الضمانات لم تشملها أيضًا. بلغ متوسط تكلفة حلبات السباق غير المجهزة ، بناءً على دراسة العروض ، 5 ملايين روبل. تم تأكيد التكلفة التي تم الحصول عليها من خلال نهج السوق بشكل إضافي في المعلومات المتعلقة بتكاليف بناء autodrome المنشورة على موقع الويب الخاص بالمقرض.
من أجل تسوية الدلتا في القيمة ، اقترحت خدمة التعهد للبنك بالإضافة إلى العمل على مسألة التعهد بنسبة 100 ٪ من أسهم المشاركة ومعدات autodrome.
نهج التكلفة - "مجموعة من الأساليب لتقييم قيمة الشيء المقدر ، بناءً على تحديد التكاليف اللازمة لإعادة إنتاج أو استبدال كائن التقييم ، مع مراعاة الاستهلاك والتقادم". من الناحية النظرية ، هذا صحيح ، ولكن من الناحية العملية ، لا تعكس الحسابات التي تستخدم مؤشرات UPVS و KO-INVEST القيمة السوقية الحقيقية للأشياء الجانبية.
مثال
يتقدم مالك صالة المستودعات بطلب للحصول على قرض. محطة مستودع ممتازة. المجموعة الأولى من رأس المال. حل التصميم يلبي جميع المتطلبات الحديثة. بلغت تكاليف البناء 100 مليون روبل. جميع التقديرات متوفرة ، والتكاليف موثقة. تؤكد نتائج التقييم باستخدام نهج التكلفة التكلفة المقدرة ، من بقية الأساليب في تقرير التقييم ، رفضًا مبررًا. تقدم خدمة التعهد نتيجة سلبية - يتم تحديد القيمة السوقية لتكون قريبة من الصفر. ينصب التركيز على موقع محطة المستودعات ، التي تم بناؤها بدون بنية تحتية على مسافة مئات الكيلومترات من الطرق السريعة الفيدرالية.
من بين الجهاز الكامل لأساليب نهج التكلفة ، يستخدم الضمانات طريقة صافي الأصول عند تقييم مجموعات الأسهم ومصالح المشاركة ، بينما تتم إعادة حساب بنود الميزانية العمومية باستخدام نهج السوق.
النهج المقارن - "مجموعة من الأساليب لتقدير قيمة الكائن المقدر ، بناءً على مقارنة الكائن المقدر مع الكائنات - نظائر كائن التقييم ، والتي توجد معلومات عن الأسعار الخاصة بها.
كائن - يتم التعرف على التناظرية لموضوع التقييم لغرض التقييم ككائن مشابه لموضوع التقييم من حيث الخصائص الاقتصادية والمادية والتقنية الرئيسية وغيرها من الخصائص التي تحدد قيمتها ". نهج المقارنة والأساليب المتضمنة فيه هي الأدوات الرئيسية المستخدمة من قبل خدمة الضمان في تقييم الضمانات.
ملخص موجز لمبادئ خدمة التعهد مع تقرير تقييم المثمن المستقل في الجدول. واحد
فاتورة غير مدفوعة. واحد.تقنية للعمل مع تقارير المثمنين المستقلين
| درست دون أن تفشل | ما هي القيود عند استخدام تقرير التقييم |
|---|---|
|
|
محادثة بين دائنين:
- اسمع ، من المستحيل العمل مع هذه الضمانات. كل ممتلكاتهم غير سائلة.
- لا ، لديهم سائل.
ما يمكنك تمزيقه بيديك وبيعه بالقرب من المترو هو السيولة.
مصطلح "السيولة" فيما يتعلق بموضوع الرهن يميز إمكانية وسرعة بيع الممتلكات في حالة الرهن. منطقة المشكلة في استنتاجات مقدمي الرهينة هي تصنيف السيولة وشرح أسباب الفئة المخصصة. تلخيصًا لهذه الممارسة ، يمكن صياغة المكونات التالية للسيولة:
لتسهيل الإدراك ، سأقدم أمثلة عملية لمكونات "السيولة".
قدرة السوق ، معاملة "نموذجية"
تبحث المقالة في مطابقة حجم العقار المرهون مع شروط المعاملات النموذجية في السوق. يدرس المتعهد جاهزية السوق المحلي "لاستيعاب" حجم العقارات المعروضة كرهن. تم العثور على مورد الوقت المطلوب لبيع الحجم المدروس للممتلكات في ظروف السوق.
1. في فرع بنك تومسك ، تم تقديم الفودكا "T" كضمان. ما الذي يمكن أن يكون أكثر سيولة من زجاجة فودكا في سيبيريا؟ لا شئ. كما رأى المتعهد نفس الشيء عند صياغة اتفاق التعهد. عندما تم الحجز ، أصبح مبلغ الرهن واضحًا. كان مطلوبًا بيع التركيبة السلعية للفودكا. لم تستطع المدينة شرب مثل هذا الحجم من الكحول في ستة أشهر ، حتى لو بدأ جميع سكان المدينة ، بمن فيهم الأطفال ، في شرب الكحول. لم يسمح ختم المكوس الإقليمي والعلامة التجارية المحلية ببيع الكحول في منطقة أخرى.
ملخص.لا تساوي سيولة زجاجة الفودكا سيولة مزيج المنتجات مع الفودكا المقيدة بضريبة الإنتاج والعلامة التجارية الإقليمية.
2. اعتبر البنك "O" تعهد ورشة الإنتاج الرئيسية لـ OJSC Prom-Tractor. المؤسسة هي واحدة من أربع شركات رائدة على مستوى العالم في إنتاج معدات الجرافة. تجاوزت مساحة الورشة عدة عشرات الآلاف من الأمتار المربعة. م بحساب القيمة السوقية للمحل ، طبقت الضمانات الإقليمية نهجا مقارنا. كشف فحص تكلفة المكتب الرئيسي عن مبالغة ستة أضعاف. اتضح أن الضمانات كانت تبحث عن نظائرها المتوفرة في السوق ، أي مباني المستودعات التي تبلغ مساحتها عدة مئات من الأمتار المربعة. تم تحديد تكلفة ورشة العمل بعد التشاور مع وزارة الممتلكات في جمهورية تشوفاشيا.
ملخص.أثر التقييم غير الصحيح لمطابقة الكائن المقيَّم مع العقود القياسية في السوق على فئة السيولة وقيمة عنصر الضمان.
وجود حواجز ادارية
يوفر سيناريو العمل مع مصدر معلومات حول التعهد تحليلاً لدرجة تأثير الحكومة على السوق لكائن مرهون (المستوى الفيدرالي ، الإقليمي ، البلدي). يتم التحقق من الحاجة إلى التراخيص والتصاريح الخاصة ودفع الضرائب / الرسوم والمدفوعات الأخرى عند تنفيذ الضمان المقترح. قد يكون تحديد السيولة هو الحاجة إلى تسجيل الملكية مع الوكالات الحكومية ، وشهادة.
1. سلسلة متاجر كبيرة تقدم طلبًا إلى أحد البنوك للحصول على منتج مقرض. تم اقتراح معدات عدة مئات من الوحدات النقدية كضمان. المعدات مستوردة وجديدة. تتوفر مستندات أساس الملكية ، بما في ذلك تأكيد الدفع. للوهلة الأولى ، إنه تعهد خالٍ من المتاعب. كشف فحص الرهن عن خصوصية معدل دوران هذا النوع من العقارات في السوق. عند إجراء معاملات البيع والشراء بالمعدات ، كان مطلوبًا إلغاء الضرائب والتسجيل الضريبي والضريبي. مع الأخذ في الاعتبار الحاجة إلى الخدمة في "المنظمات المتخصصة" ، والأعطال الدورية لوحدات ECZL والطابعات الحرارية ، كان السوق الثانوي غائبًا عمليًا. من الأسهل شراء آلة جديدة.
ملخص.قد يؤدي تقييم الضمانات دون تحليل السيولة إلى تحديد القيمة بشكل غير صحيح. في حالة حبس الرهن ، سيضطر البنك إلى بيع معدات تسجيل النقدية بأسعار إغراق.
2. من الأمثلة الكلاسيكية على الحواجز الإدارية ملكية مجموعة المكوس: منتجات النفط ، والتبغ ، والمنتجات المحتوية على الكحول.
الميزات الوظيفية والقيود
قد تكون الممتلكات المعروضة للضمانات محدودة في معدل دوران السوق بسبب قيود وظيفية صريحة أو ضمنية.
يتم التحدث عن مصدر المعلومات إلى:
1. كان البنك يدرس إمكانية إقراض شركة فحم. وقدمت محطات راديو Motorola كضمان: أنظمة راديو فردية لعمال المناجم ومحطات إرسال ومحطات راديو متنقلة. معدات جديدة ورائعة. جميع المستندات التي تؤكد الملكية متوفرة.
وكشف الفحص أن الإذاعات تعمل على ثلاثة ترددات. احتلت شركة منافسة وخدمات خاصة اثنان من نطاقات التردد المتاحة وظيفيًا في المنطقة. ونتيجة لذلك ، فإن شريحة ضيقة من السوق للمشترين المحتملين بسبب قيود وظيفية واضحة.
2. عند تسجيل الدخول إلى مطار "تولماتشيفو" في نوفوسيبيرسك ، تم تقديم معدات التفتيش كضمان. أتاحت المقابلات مع المشاركين في السوق إثبات أن هذه المعدات المستخدمة لن يتم شراؤها من قبل المطارات الكبيرة ، لأنه عندما يتم توفيرها من قبل الشركة المصنعة الأصلية ، ستكون جميع المسؤولية في حالة الطوارئ تقع عليها ، وعند شراء المعدات المستعملة - على أمن المطار الخدمات. لذلك ، تقوم خدمات أمن الطيران بشكل غير رسمي بحظر المعاملات باستخدام معدات التفتيش المستخدمة. هذا هو قيد وظيفي كامن يؤثر على سيولة الضمان.
الملكية ذات الأهمية الاجتماعية
يتم النظر في الأهمية الاجتماعية للكائن المرهون ، وإمكانية الرهن دون مخاطر على سمعة البنك.
1. تم تسجيل موكب مدينة تولا لخدمة حركة الركاب. سقطت حديقة حافلات الركاب في المدينة لتقديم الدعم. السيارة ، من الناحية النظرية ، وديعة "شفافة". أعد المتعهد نتيجة إيجابية. في مرحلة الاتفاق مع رئيس الدائرة تم الكشف عن خطأ جسيم. تم إجراء مقابلات مع مشغلي السوق فقط من منظور المشتري المحتمل. لم يتم التنبؤ بالعواقب في حالة الحاجة إلى بيع العقار. أثبتت تفاصيل المشروع أن القافلة هيمنت على سوق نقل الركاب المحلي وقدمت خدمات لفئات مميزة من المواطنين: المتقاعدين وأطفال المدارس والطلاب. بالإضافة إلى ذلك ، استبعدت ممارسات السوق بيع أسطول المركبات الذي تم تقييمه مقابل "نقود حقيقية". يعتبر جميع المشترين المحتملين للعدد المعلن من الحافلات مخططات تأجير فقط.
2. يمكن أن يكون التوضيح للرهن بملكية ذات أهمية اجتماعية:
ترد قائمة قصيرة بالأشياء المهمة اجتماعيًا في البند 6 من الفن. 129 FZ "بشأن الإعسار (الإفلاس)" رقم 127-FZ بتاريخ 26.10.2002.
في وضع اللمسات الأخيرة على القسم الخاص بمكونات السيولة ، سأقدم قاعدتين للمتخصصين الذين يعملون مع الضمان:
بشكل عام ، هناك ثلاث فئات من السيولة: متوسطة ومرضية وسيولة مرضية. يمكن أن تكون مدة تنفيذ التعهد في الفئتين الأوليين خلال 180 يومًا ، وفي الفئة الثالثة تزيد عن 180 يومًا.
Block EKZL - كتلة ذاكرة مع شريط تحكم إلكتروني محمي. الغرض منه هو تحديد المبالغ المالية في ذاكرة السجل النقدي.
