يعتمد النهج المقارن لتقييم العقارات على معلومات حول المعاملات الأخيرة مع كائنات مماثلة في السوق ومقارنة الممتلكات التي يتم تقييمها مع نظائرها.
الشرط الأولي لتطبيق نهج مقارن للتقييم العقاري هو وجود سوق عقارات متطور. إن التطور غير الكافي لهذا السوق ، بالإضافة إلى حقيقة أن العقار الذي يتم تقييمه متخصص أو له مزايا أو عوائق استثنائية لا تعكس الحالة العامة للسوق ، يجعل هذا النهج غير مناسب.
يعتمد النهج المقارن على ثلاثة مبادئ رئيسية للتقييم العقاري: العرض والطلب والاستبدال والمساهمة. بناءً على مبادئ تقييم العقارات هذه ، يستخدم النهج المقارن عددًا من الأساليب الكمية والنوعية لتسليط الضوء على عناصر المقارنة وقياس التعديلات على بيانات السوق للعقارات القابلة للمقارنة لنمذجة قيمة العقار الذي يتم تقييمه.
المبدأ الأساسي للنهج المقارن للتقييم العقاري هو مبدأ الاستبدال ، والذي ينص على أنه إذا كان هناك العديد من الأشياء المماثلة في السوق ، فلن يدفع المستثمر العقلاني أكثر من المبلغ الذي سيكلفه لشراء عقارات مماثلة. جدوى.
ضع في اعتبارك المراحل الرئيسية للتقييم العقاري باستخدام نهج مقارن.
المرحلة الأولى. تتم دراسة اتجاهات سوق العقارات وتطورها ، وخاصة الجزء الذي ينتمي إليه هذا الكائن. يتم تحديد كائنات العقارات الأكثر قابلية للمقارنة بالممتلكات التي يتم تقييمها ، والتي تم بيعها مؤخرًا نسبيًا.
المرحلة الثانية. يتم جمع المعلومات والتحقق منها على كائنات مماثلة ؛ يتم تحليل المعلومات التي تم جمعها ومقارنة كل كائن تمثيلي مع الكائن الذي تم تقييمه.
المرحلة الثالثة. بالنسبة للاختلافات المميزة في خصائص التسعير للأشياء التي تمت مقارنتها ، يتم إجراء تعديلات على أسعار مبيعات نظائرها القابلة للمقارنة.
المرحلة الرابعة. يتم الاتفاق على الأسعار المعدلة للأشياء المماثلة ويتم اشتقاق القيمة النهائية للقيمة السوقية للعقار على أساس نهج مقارن.
في المرحلة الأولى ، يكون تجزئة السوق ضروريًا ، أي تقسيم السوق إلى قطاعات ذات أغراض وموضوعات متشابهة.
كائنات مماثلة بواسطة:
الاستخدام المقصود
جودة؛
حقوق قابلة للتحويل
موقع؛
الخصائص البدنية.
مواضيع مماثلة بواسطة:
الملاءة الماليه؛
فرص التمويل؛
الدافع للاستثمار.
يجب أن تنتمي الكائنات القابلة للمقارنة إلى نفس الشريحة من سوق العقارات ، ويجب إجراء المعاملات معهم في ظل ظروف نموذجية لهذا القطاع:
فترة الاسترداد؛
استقلالية موضوعات الصفقة ؛
الدافع للاستثمار.
على وجه الخصوص ، يجب مراقبة النقاط التالية.
وقت التعرض - الوقت الذي يكون فيه العنصر في السوق. تختلف فترة العرض باختلاف قطاعات السوق وتعتمد إلى حد كبير على جودة العناصر. على سبيل المثال ، في موسكو ، يبلغ متوسط وقت التعرض للشقق السكنية حوالي شهر واحد ، بالنسبة لمباني المكاتب - من شهر ونصف إلى ثلاثة أشهر. إذا تم بيع العنصر لفترة زمنية أقصر بكثير من فترة التعرض القياسية ، فهذا يشير إلى سعر أقل من الواقع. إذا كان العنصر موجودًا في السوق لفترة أطول بكثير من فترة التعرض القياسية ، فإن السعر يكون مرتفعًا جدًا. في كلتا الحالتين ، الصفقة ليست نموذجية لقطاع السوق ولا ينبغي اعتبارها قابلة للمقارنة.
تعني استقلالية موضوعات المعاملة أن المعاملات لا تتم بسعر السوق ولا يمكن استخدام البيانات المتعلقة بها للمقارنة إذا كان البائع والمشتري:
هم في علاقة؛
ممثلون عن الشركة القابضة وشركة تابعة مستقلة ؛
لديهم ترابط مختلف ومصالح مشتركة ؛
تتم المعاملات مع أشياء مثقلة بضمانات أو التزامات أخرى ؛
متورطًا في بيع ممتلكات الموتى ؛
إنهم يشتغلون بالبيع من أجل تجنب التصرف في الممتلكات المرهونة ، إلخ.
يتم تحديد دافع الاستثمار من خلال:
دوافع المستثمرين المماثلة ؛
استخدام مماثل أفضل وأكثر كفاءة للأشياء ؛
درجة تدهور المبنى.
على سبيل المثال ، لا يمكن استخدام شراء مبنى لإنشاء مكتب فيه كقياس إذا كان من المخطط استخدام المبنى كفندق ، لأن الدخل المتوقع وتدفقات النفقات ستكون مختلفة.
لا يمكن استخدام الجسم ، الذي تزيد درجة تآكله عن 80٪ ، وفقًا لملفه الشخصي دون إجراء إصلاح شامل. لذلك ، فإن شراء مبنى به أكثر من 80٪ من البلى يأتي بدافع مختلف مقارنة بشراء مبنى به تآكل أقل. في الحالة الأولى ، هذا ، كقاعدة عامة ، هو شراء الحقوق لبناء منشأة جديدة.
المعايير الرئيسية لاختيار كائنات قابلة للمقارنة (نظائرها):
حقوق ملكية الممتلكات ؛
شروط التمويل
شروط البيع ووقت البيع ؛
موقع؛
الخصائص البدنية.
ملكية.
تعديل الملكية ليس أكثر من الفرق بين إيجار السوق وإيجار العقد ، حيث يتم تحديد الملكية الكاملة من خلال إيجار السوق والتمويل الحالي المتاح.
شروط تمويل الصفقة.
في ظل ظروف التمويل غير النمطية لمعاملة بيع وشراء العقارات (على سبيل المثال ، في حالة الإقراض الكامل) ، يلزم إجراء تحليل شامل ، ونتيجة لذلك يتم إجراء تعديل مناسب على سعر هذه المعاملة.
شروط البيع ووقت البيع.
نظرًا لأنه من الصعب حساب تعديل شروط التمويل والضرائب للحقوق والقيود القانونية القابلة للتحويل ، فضلاً عن شروط البيع ، فمن الأفضل ، إن أمكن ، عدم النظر في مثل هذه المعاملات للتحليل والمقارنة. خلاف ذلك ، يتم إجراء تصحيحات لهذه الخصائص أولاً.
وقت البيع- أحد العناصر الرئيسية للمقارنة بين المبيعات المماثلة. لتصحيح هذه الخاصية في سعر بيع كائن تناظري ، من الضروري معرفة اتجاهات الأسعار في سوق العقارات بمرور الوقت.
موقع- عنصر ضروري للمقارنة بين المبيعات المماثلة ، حيث أن لها تأثير كبير على قيمة العقار الذي يتم تقييمه.
الخصائص البدنيةمن الكائن العقاري - أبعاد ونوع ونوعية المواد وحالة ودرجة تدهور الكائن وغيرها من الخصائص ، والتي يتم تعديلها أيضًا.
نظرًا لاختلاف الكائنات في الحجم وعدد الوحدات المضمنة فيها ، عند مقارنة الأشياء المباعة مع الكائن الذي يتم تقييمه ، فإن الصعوبات الكبيرة أمر لا مفر منه ومن الضروري إحضار البيانات المتاحة إلى قاسم مشترك ، والذي يمكن أن يكون إما وحدة مادية (على سبيل المثال ، السعر لكل 1 م 2) أو الاقتصادي.
تستخدم وحدات المقارنة المختلفة في قطاعات مختلفة من سوق العقارات.
كوحدة اقتصادية للمقارنة عند تقييم المشاريع بناءً على نسبة الدخل وسعر البيع ، يمكن استخدام مضاعف الإيجار الإجمالي أو نسبة الرسملة المشتركة.
يعتمد تصنيف التعديلات المُدخلة على مراعاة طرق مختلفة لحساب وإجراء تعديلات على الفروق بين الشيء الذي يجري تقييمه والتماثلية المماثلة.
يتم إجراء تعديلات النسبة المئوية بضرب سعر بيع كائن تماثلي أو وحدة المقارنة الخاصة به بمعامل يعكس درجة الاختلافات في خصائص الكائن التماثلي والشيء الذي يتم تقييمه. إذا كان الكائن الذي يتم تقييمه أفضل من نظير مشابه ، فسيتم إضافة معامل متزايد إلى سعر الأخير ، إذا كان أسوأ - معامل تناقص.
تشمل تعديلات النسبة المئوية ، على سبيل المثال ، تعديلات الموقع والتآكل ووقت البيع.
تعديلات التكلفة:
1. التعديلات النقدية التي تم إجراؤها على وحدة المقارنة (1 هكتار ، وحدة الكثافة ، نسج واحد) تغير سعر الكائن المباع - التناظري بمقدار معين ، والذي يقيم الاختلاف في خصائص الكائن التناظري والجسم يجري تقييمها. يتم إجراء تصحيح إيجابي إذا كان الكائن الذي يتم تقييمه أفضل من نظير مماثل ، وإذا كان أسوأ ، يتم تطبيق تصحيح سلبي.
تشمل التعديلات النقدية التي تم إجراؤها على وحدة المقارنة تعديلات على الخصائص النوعية ، وكذلك التعديلات المحسوبة بالطرق الإحصائية.
2. التعديلات النقدية التي تم إجراؤها على سعر الشيء التناظري المباع ككل تغيره بمقدار معين ، حيث يتم تقدير الاختلاف في خصائص الكائن التناظري والشيء الذي يتم تقييمه.
يجب أن تتضمن التعديلات النقدية التي تم إجراؤها على سعر الكائن التناظري المباع ككل تعديلات لوجود أو عدم وجود تحسينات إضافية (امتدادات المستودعات ، ساحات الانتظار ، إلخ).
تُستخدم العديد من الطرق المختلفة للحساب وإجراء التعديلات ، من بينها ما يمكن تمييزه:
طرق تعتمد على تحليل مبيعات الزوج ؛
طرق الخبراء في الحساب والتعديل ؛
أساليب إحصائية.
يشير البيع المزدوج إلى بيع ملكيتين تكونان بشكل مثالي نسخة طبق الأصل من بعضهما البعض ، باستثناء معلمة واحدة (على سبيل المثال ، الموقع) ، والتي يفسر وجودها الفرق في سعر هذه العناصر. تتيح لك هذه الطريقة حساب الضبط للخاصية المذكورة أعلاه واستخدامها لضبط سعر بيع كائن تناظري مماثل لخاصية الموضوع وفقًا لهذه المعلمة.
طرق احتساب الخبراء والتعديلات.
أساس طرق الخبراء لحساب وإجراء التعديلات ، عادةً بالنسبة المئوية ، هو الرأي الشخصي للمُثمن حول مدى كون الكائن الذي يتم تقييمه أسوأ أو أفضل من نظير مماثل.
الطرق الإحصائية لحساب التصحيحات.
إن جوهر طريقة تحليل الارتباط-الانحدار هو إضفاء الطابع الرسمي المقبول على العلاقة بين التغيرات في أسعار الأشياء العقارية والتغيرات في أي من خصائصها.
هذه الطريقة شاقة وتتطلب سوقًا عقاريًا متطورًا إلى حد ما لاستخدامها ، حيث تتضمن الطريقة تحليل عدد كبير من العينات التمثيلية من قاعدة البيانات.
المرحلة الأخيرة من النهج المقارن هي تحليل الحسابات التي تم إجراؤها من أجل الحصول على القيمة النهائية لقيمة الكائن الذي يتم تقييمه. في هذه الحالة ، من الضروري:
تحقق بعناية من بيانات المبيعات القابلة للمقارنة المستخدمة في الحساب وقيمها المعدلة.
قم بإجراء تسوية للقيم المعدلة للمبيعات القابلة للمقارنة عن طريق حساب قيمة المتوسط المرجح (الوسط الحسابي).
يتم تعيين الوزن الأكبر للأسعار المعدلة لتلك النظائر المختارة ، والتي تم إدخال عدد أصغر وحجم التصحيحات عليها. بمعنى آخر ، عند التوفيق بين نتائج التعديلات ، فإن تلك النظائر الأكثر قابلية للمقارنة مع الكائن الذي يتم تقييمه سيكون لها وزن أكبر في تنسيق نتائج التعديلات.
من الممكن أيضًا حساب الكميات مثل الوضع والوسيط. يكون حساب الوسط الحسابي مبررًا إذا:
عدد نظائرها المختارة ضئيل ؛
أسعارها المعدلة قريبة جدا.
1. سيكون المتوسط المرجح الذي يحسبه المثمن في معظم الحالات هو سعر البيع النهائي المحتمل للممتلكات التي يتم تقييمها ،
تشمل عيوب النهج المقارن ما يلي:
1. فروق المبيعات.
2. صعوبة في جمع المعلومات عن أسعار البيع العملية.
3. صعوبة في جمع المعلومات حول الشروط المحددة للمعاملة.
4. الاعتماد على نشاط السوق.
5. الاعتماد على استقرار السوق.
6. صعوبة في التوفيق بين البيانات الخاصة بالمبيعات المختلفة بشكل كبير.
26.11.2008
جينياتولينا أ.
يعتمد النهج المقارن للتقييم العقاري على معلومات حول المعاملات الأخيرة مع كائنات مماثلة في السوق ومقارنة الممتلكات التي يتم تقييمها مع نظائرها.
علاوة على ذلك ، يتم إجراء تعديلات لمراعاة الاختلافات بين الكائن الذي تم تقييمه ونظائره. يتيح لك ذلك تحديد سعر البيع لكل نظير ، كما لو كان له نفس الخصائص الأساسية للعقار الذي يتم تقييمه. يمكّن السعر المعدل المثمن من استنتاج أن سعر البيع الأكثر ترجيحًا للعقارات المماثلة يعكس القيمة السوقية. بالطبع ، قد ينحرف سعر البيع الفعلي لشيء ما عن القيمة السوقية بسبب دافع المشاركين في الصفقة ، ودرجة وعيهم ، وشروط الصفقة. ومع ذلك ، في الغالبية العظمى من الحالات ، تميل أسعار المعاملات الفردية إلى عكس اتجاه السوق. بالنظر إلى أن نهج تقييم العقارات هذا يعتمد على مقارنة المبيعات ، فإنه يسمى مقارن. نظرًا لحقيقة أن النهج قيد الدراسة يستخدم بيانات عن المعاملات في السوق ، فإنه يُطلق عليه أيضًا اسم السوق.
يعتمد النهج المقارن على ثلاثة مبادئ رئيسية للتقييم العقاري: العرض والطلب والاستبدال والمساهمة.
مبدأ الاستبدال- لن يدفع المالك المحتمل المعقول لشيء عقاري مبلغًا أكبر من الحد الأدنى للسعر الذي يمكن من أجله شراء أو بناء شيء مشابه (مع مراعاة عامل الوقت). وبالتالي ، يتم تحديد الحد الأقصى لقيمة الكائن الذي يتم تقييمه من خلال الحد الأدنى لسعر الشراء لعنصر مشابه.
الأساس النظري لمبدأ الاستبدال هو مفهوم الاختيار العقلاني ، المعروف على نطاق واسع في النظرية الاقتصادية الحديثة ، والذي بموجبه يكون الاختيار العقلاني هو اختيار كيان اقتصادي يوفر الحد الأدنى من تكاليف الفرصة البديلة ، وتقليل الأرباح الضائعة فيما يتعلق بالتبني. لقرار معين.
مبدأ الاستثمار.المساهمة - المقدار الذي تزيد أو تنقص به قيمة الكائن بسبب وجود أو عدم وجود أي عنصر. في الوقت نفسه ، يمكن أن يكون حجم هذه الزيادة (النقصان) أعلى وأقل من تكلفة إنشائها.
مبدأ العرض والطلب. عند تحديد قيمة كائن ما ، يجب على المثمن فهم العوامل وكيفية تأثيرها على العرض والطلب في سوق العقارات ، وما هي التغييرات التي قد تحدث في هذه العوامل وكيف ستؤثر هذه التغييرات على قيمة هذه الخاصية. .
بناءً على مبادئ تقييم العقارات هذه ، يستخدم النهج المقارن عددًا من الأساليب الكمية والنوعية لتسليط الضوء على عناصر المقارنة وقياس التعديلات على بيانات السوق للعقارات القابلة للمقارنة لنمذجة قيمة العقار الذي يتم تقييمه.
تتم عملية إجراء التقييم العقاري باستخدام نهج مقارن في أربع مراحل:
تتم دراسة اتجاهات سوق العقارات وتطورها ، وخاصة الجزء الذي ينتمي إليه هذا الكائن. يتم تحديد كائنات العقارات الأكثر قابلية للمقارنة بالممتلكات التي يتم تقييمها ، والتي تم بيعها مؤخرًا نسبيًا.
يتم جمع المعلومات والتحقق منها على الكائنات التناظرية ، ويتم تحليل المعلومات التي تم جمعها ومقارنة كل كائن تناظري مع الكائن الذي يتم تقييمه.
يتم تعديل الاختلافات المحددة في خصائص التسعير للأشياء القابلة للمقارنة إلى أسعار مبيعات نظائرها القابلة للمقارنة.
يتم الاتفاق على الأسعار المعدلة للأشياء المماثلة ويتم اشتقاق القيمة النهائية للقيمة السوقية للعقار بناءً على نهج مقارن.
لحساب قيمة العنصر الذي يتم تقييمه ، يستخدم النهج المقارن العديد من الطرق المختلفة: التجميع العام ، وطريقة تكلفة الاستبدال بالنظائر ، والطرق القائمة على تحليل المبيعات المزدوجة ، وطرق الحساب الخبيرة ، والطرق الإحصائية.
يسلط فريدمان جاك وأوردواي ن. - مؤلفا الكتاب المدرسي "تحليل وتقييم العقارات المدرة للدخل" الضوء على طريقة التجميع العام.
التجمع العاميمكن استخدامها في سوق نشط حيث يمكن العثور على عدد كافٍ من المبيعات لتضييق نطاق سعر السوق. تعتمد هذه الطريقة على وجود كائنات متجانسة نسبيًا. في هذه الحالة ، قد يقرر المثمن عدم إجراء تعديلات فردية ، ولكن لمقارنة الممتلكات المقيمة ككل لتحديد ما إذا كانت أفضل أو أسوأ من كل خاصية قابلة للمقارنة. وبعد ذلك ، يتم إجراء تعديل تراكمي داخل المجموعة المحددة. هذا يلغي الحاجة إلى النظر بشكل منفصل في كل خاصية تميز الممتلكات التي يتم تقييمها من العقارات المماثلة المباعة.
الاقتصادي سولوفييف م. يتناول "نشاط التقييم" في الكتاب المدرسي طرقًا مثل: طريقة تكلفة الاستبدال بالنظائر وطريقة المقارنة.
طريقة تكلفة الاستبدال بالنظائر.في الطريقة قيد الدراسة ، يتم إجراء التقييم على أساس الاختيار الأولي والمقارنة بين الكائن الذي يتم تقييمه مع الكائنات التناظرية التي تم إنشاؤها بالفعل في وقت معين. بعد العثور على نظائرها ، يتم أخذ تكلفة استبدالها كنتيجة للتقييم ، أي التكلفة التقديرية المحسوبة لهم في مشروع البناء.
يسلط فريدمان جاك وأوردواي ن. - مؤلفا الكتاب المدرسي "تحليل وتقييم العقارات المدرة للدخل" الضوء على طريقة التجميع العام. يمكن استخدامها في سوق نشط حيث يمكن العثور على عدد كافٍ من المبيعات لتضييق نطاق سعر السوق. تعتمد هذه الطريقة على وجود كائنات متجانسة نسبيًا. في هذه الحالة ، قد يقرر المثمن عدم إجراء تعديلات فردية ، ولكن لمقارنة الممتلكات المقيمة ككل لتحديد ما إذا كانت أفضل أو أسوأ من كل خاصية قابلة للمقارنة. وبعد ذلك ، يتم إجراء تعديل تراكمي داخل المجموعة المحددة. هذا يلغي الحاجة إلى النظر بشكل منفصل في كل خاصية تميز الممتلكات التي يتم تقييمها من الأشياء المباعة المماثلة. في الكتاب المدرسي "نشاط التقييم" يأخذ في الاعتبار طرقًا مثل: طريقة تكلفة الاستبدال بواسطة نظائرها وطريقة المقارنة. في الطريقة قيد الدراسة ، يتم إجراء التقييم على أساس اختيار أولي ومقارنة الكائن الذي يتم تقييمه مع تم إنشاء الكائنات التناظرية بالفعل في هذا الوقت. بعد العثور على نظائرها ، يتم أخذ تكلفة استبدالها كنتيجة للتقييم ، أي التكلفة التقديرية المحسوبة لهم في مشروع البناء.
وبالتالي ، يتم البحث عن النتيجة من خلال نظائرها في التصميم على الفور في شكل التكلفة النهائية المتكاملة. في حالات أخرى ، إذا كانت النظائر المختارة مختلفة نوعًا ما عن الخاصية التي يتم تقييمها ، يتم تعديل قيمتها.
يُنصح بتطبيق طريقة تكلفة الاستبدال بواسطة نظائرها عند العمل مع كائنات البناء العادية وظيفيًا ومعماريًا - مباني المدارس ، وبناء المساكن النموذجية ، إلخ. إذا كانت هناك خصائص غير مختلفة جوهريًا للأشياء التي يتم تقييمها ، يتم اختيار نظائرها وتقديراتها وتعديلها مع مراعاة هذه الاختلافات.
الأساليب القائمة على تحليل المبيعات الزوجية ؛
طرق احتساب الخبراء والتعديلات.
أساليب إحصائية.
طريقة بيع الزوج:البيع المزدوج يعني بيع عقارين ، من الناحية المثالية نسخة طبق الأصل من بعضهما البعض ، باستثناء معلمة واحدة (على سبيل المثال ، الموقع) ، والتي يفسر وجودها الفرق في سعر العناصر. تتيح لك هذه الطريقة حساب الضبط للخاصية المذكورة أعلاه واستخدامها لضبط سعر بيع كائن تناظري مماثل لخاصية الموضوع وفقًا لهذه المعلمة. يتم تفسير التطبيق المحدود لهذه الطريقة من خلال تعقيد اختيار العناصر لبيع زوج ، والبحث عن كمية كبيرة من المعلومات ووضعها في الاعتبار.
طرق احتساب الخبراء والتعديلات.أساس طرق الخبراء لحساب وإجراء التعديلات ، عادةً بالنسبة المئوية ، هو الرأي الشخصي للمُثمن حول مدى كون الكائن الذي يتم تقييمه أسوأ أو أفضل من نظير مماثل.
عادةً ما تُستخدم طرق الاحتساب والضبط الاحترافية عندما يكون من المستحيل حساب تعديلات الدولار الدقيقة بشكل كافٍ ، ولكن هناك معلومات سوقية حول الفروق في النسبة المئوية.
أساليب إحصائية.يجب أن يقال أنه عند تقييم العقارات باستخدام طريقة تحليل المبيعات المقارن ، في عملية إجراء تعديلات للاختلافات بين الكائن الذي يتم تقييمه وتماثله ، ليس من الممكن دائمًا حساب السعر المحتمل للكائن بدقة. إذا لم تستخدم مثل هذه الأساليب لحساب التصحيحات ، مثل تحليل الارتباط والانحدار ، فيجب عليك إدخال أقل عدد ممكن من التعديلات للاختلافات في خصائص الكائنات التي تمت مقارنتها.
طريقة تحليل الارتباط والانحدار.
يكمن جوهر الطريقة في إضفاء الطابع الرسمي المقبول على العلاقة بين التغيرات في أسعار شيء ما والتغيرات في أي من خصائصه. هذه الطريقة تستغرق وقتًا طويلاً وتتطلب سوقًا عقاريًا متطورًا بشكل كافٍ لتطبيقها. يتضمن تحليل عدد كبير من العينات التمثيلية من قاعدة البيانات.
نسبة الدخل إلى السعر.
تعتمد طريقة ارتباط السعر بالربح على افتراض أن مبلغ الدخل الناتج عن العقارات هو عامل تسعير ، وتوفر مقارنة السعر والدخل لعقارات مماثلة أساسًا لاستخدام متوسط النتائج عند تقييم عقار معين.
اعتمادًا على نوع الدخل الذي تجلبه العقارات ، يمكنك استخدام نسبة الرسملة المشتركة لمضاعف الإيجار (GRM)
1) إجمالي مضاعف الإيجار (GRM) ، يُعرف أيضًا باسم مضاعف الدخل الإجمالي (GIM). هذا مؤشر يعكس نسبة سعر البيع والدخل الإجمالي للممتلكات. يتم استخدام إجمالي مضاعف الإيجار للأشياء التي يمكن تقدير الدخل الإجمالي المحتمل (GTR) أو الدخل الإجمالي الفعلي (AR) بشكل موثوق به. تستخدم بعض الأسواق أيضًا مُضاعِف الأقساط الشهرية الذي يأخذ في الاعتبار الدخل على أساس شهري وليس سنوي. يتم حساب هذا المؤشر للأشياء العقارية المماثلة ويستخدم كمضاعف للمؤشر المناسب للعنصر قيد التقييم.
مراحل تثمين العقار باستخدام مضاعف الإيجار الإجمالي:
يتم تقدير الدخل الإجمالي للعنصر المقدر ، سواء كان محتملاً أو فعليًا ؛
يتم اختيار ما لا يقل عن ثلاثة نظائر للكائن الذي يتم تقييمه ، والتي توجد بشأنها معلومات موثوقة حول سعر البيع ومقدار الدخل المحتمل أو الفعلي ؛
لكل نظير ، يتم حساب إجمالي مضاعف الإيجار ؛
يتم تحديد BPM النهائي على أنه المتوسط الحسابي لـ BPM المحسوب لجميع النظائر ؛
يتم احتساب القيمة السوقية للممتلكات التي يتم تقييمها على أنها ناتج متوسط آلية معالجة المظالم والدخل الإجمالي الكافي المحسوب للممتلكات التي يتم تقييمها.
يتم حساب القيمة السوقية المحتملة للممتلكات التي يتم تقييمها بالصيغة التالية:
Sn \ u003d PVDots (DVDots) xVRMsr (1)
حيث Cn هي القيمة السوقية المقدرة للعقار الجاري تقييمه ؛
PVDots - الدخل الإجمالي المحتمل من الممتلكات التي يتم تقييمها ؛
DVDots - الدخل الإجمالي الفعلي من الكائن المقدر
VRMsr - إجمالي مضاعف الإيجار ؛
Tsa - سعر بيع عقار مشابه ؛
أو بالصيغة:
Sn \ u003d PVDots (DVDots) x (Tsa1 / MPE1 + ... + Tsan / PVDan): n (2)
حيث а1 - سعر بيع أول كائن مشابه ؛
PVD1 - الدخل الإجمالي المحتمل من أول كائن مشابه ؛
Tsn - سعر بيع الشيء المماثل من رقم n ؛
PVDan - الدخل الإجمالي المحتمل من الشيء المماثل من رقم n ؛
n هو عدد العناصر المتشابهة.
تعتبر GRM طريقة قائمة على السوق لتقييم الممتلكات المدرة للدخل لأنها تأخذ في الاعتبار أسعار البيع وإجمالي دخل الإيجار للعقارات المباعة في السوق.
لا ينبغي تعديل إجمالي مضاعف الإيجار من أجل الملاءمة أو الاختلافات الأخرى الموجودة بين العقارات القابلة للمقارنة والقيمة. يعتمد حساب GRM على مدفوعات الإيجار الفعلية وأسعار المبيعات السائدة في السوق. إذا كانت هناك اختلافات في وسائل الراحة أو مستويات الخدمة بين العقارات المماثلة والمقيّمة ، فمن المفترض أن هذه الاختلافات قد تم احتسابها بالفعل في أسعار البيع ومعدلات الإيجار.
وبناءً عليه ، إذا كانت الممتلكات المماثلة أسوأ ، فإن سعر بيعها ومعدلات إيجاراتها تكون أقل. لن تتغير النسبة الحسابية للدخل الإجمالي لسعر البيع.
ومع ذلك ، فإن النسبة الرياضية لا تلغي الحاجة إلى اختيار سليم للأشياء القابلة للمقارنة.
الطريقة بسيطة للغاية ، لكن لها العيوب التالية:
يمكن تطبيقه فقط في ظروف سوق عقارات متطور ونشط ، أي يجب أن يكون العقار الذي يتم تقييمه موجودًا في سوق حيث توجد عمليات بيع وشراء منتظمة للعقارات التنافسية بناءً على الدخل الذي تجلبه.
لا يأخذ في الحسبان بشكل كامل الاختلاف في المخاطر أو معدلات عائد رأس المال بين موضوع التقييم ونظيره المماثل ؛
كما أنه لا يأخذ في الاعتبار الاختلاف المحتمل تمامًا في صافي الدخل التشغيلي للأشياء التي تمت مقارنتها.
2) نسبة الرسملة الإجمالية (CCR) ، يُعرف أيضًا باسم المعدل الإجمالي (OAR). معدل العائد الإجمالي هو عنصر من نهج الدخل للتقييم. يؤدي حساب معدل العائد الإجمالي بناءً على بيانات السوق إلى إزالة بعض الاعتراضات الرئيسية على استخدام آلية معالجة المظالم. لتحديد نسبة الرسملة الإجمالية من بيانات السوق ، يجب على المثمن اختيار العقارات المماثلة التي تم بيعها مؤخرًا والتي لها تدفقات دخل مماثلة في المخاطر والمدة لتلك الخاصة بالعقار الخاضع. يتيح ذلك للمُثمن استخدام الرسملة المباشرة لتحويل صافي الدخل التشغيلي المتوقع إلى تقدير للقيمة السوقية. يتم تعريف الرسملة المباشرة على أنها تحويل صافي الدخل التشغيلي المتوقع إلى قيمة حالية واحدة عن طريق قسمة الدخل على نسبة مناسبة تعكس النسبة السائدة بين صافي الدخل التشغيلي وسعر البيع للعقارات المماثلة المباعة في السوق.
عند استخدام نسبة الرسملة العامة ، يمكن تقديم عملية تحديد سعر البيع المحتمل للممتلكات التي يتم تقييمها في شكل الخطوات التالية:
يتم احتساب صافي الدخل التشغيلي من الممتلكات التي يتم تقييمها ؛
يتم تحديد ما لا يقل عن ثلاثة نظائر للكائن الذي يتم تقييمه ، والتي توجد بشأنها معلومات موثوقة عن سعر البيع ومقدار صافي الدخل التشغيلي ؛
يتم إجراء التعديلات اللازمة لزيادة إمكانية مقارنة نظائرها مع الكائن الجاري تقييمه ؛
لكل ضريبة ، يتم حساب نسبة الرسملة الإجمالية ؛
يتم تحديد OCC النهائي باعتباره المتوسط الحسابي لـ OCC المحسوب لجميع نظائرها ؛
يتم حساب القيمة السوقية للعنصر المقدر على أنه نسبة صافي الدخل التشغيلي للكائن المقدر إلى متوسط OCC للنظائر المختارة.
يتم اختيار نظائرها القابلة للمقارنة مع الكائن الجاري تقييمه في الجزء المقابل من سوق العقارات ؛ يتضمن تحديد الأشياء معايير مثل درجة المخاطر ومستوى الدخل وما إلى ذلك.
سيتم تحديد سعر البيع المحتمل للكائن المقدّر من خلال الصيغة:
Sn \ u003d CHODots / OKKsr (3)
حيث Сн هو سعر السوق المقدر للكائن المقدر ؛
CHODoc - صافي الدخل التشغيلي للتناظرية ؛
OKKav - متوسط نسبة الرسملة الإجمالية
أو محسوبة بالصيغة:
Sn \ u003d CHODots / (CHOD1 / C1 + ... + CHODn / Cn): n (4)
حيث CHOD1 - صافي الدخل التشغيلي من النظير الأول ؛
C1 - سعر النظير الأول ؛
CHODn - صافي الدخل التشغيلي من نظير رقم n ؛
Цn - سعر التناظرية من رقم n ؛
ن هو عدد نظائرها.
تتمثل ميزة إجراء الحساب هذا في أنه يعتمد على استخدام معلومات السوق ويسهل تنفيذه. مثل طريقة آلية معالجة المظالم ، تعتمد فعالية هذا النهج على جودة بيانات السوق التي يمكن جمعها والتحقق من صحتها.
وبالتالي ، فإن النهج المقارن لتقييم العقارات يعتمد على معلومات حول المعاملات الأخيرة مع كائنات مماثلة في السوق ومقارنة الممتلكات التي يتم تقييمها مع نظائرها.
غالبًا ما يتم استخدام هذا النهج ويعطي نتائج جيدة عند تقييم الأشياء التي توجد معلومات موثوقة حول أسعار معاملات البيع والشراء المكتملة أو حول أسعار عرض هذه الأشياء للبيع.
على سبيل المثال ، يتم تقييم الشقق بشكل أساسي من خلال طرق المقاربة ، نظرًا لأن عدد المعاملات التي تم إجراؤها وعدد عروض البيع والشراء كبير جدًا ، والأشياء نفسها متشابهة تمامًا ، أي البحث لنظائرها ليس بالأمر الصعب.
لتنفيذ جميع الأساليب المدروسة للنهج المقارن ، من الضروري:
وجود سوق عقارات متطور.
انفتاح السوق
توافر المعلومات حول المعاملات السابقة ؛
توافر الخدمات الخاصة التي تتراكم المعلومات.
وبالتالي ، يمكننا إبراز مزايا وعيوب الطريقة المقارنة:
الأهمية! نصوص المنشورات تخضع لحقوق التأليف والنشر. يرجى الاطلاع
زملائي الاعزاء! إذا كانت لديك مقالات ومنشورات وتعليقات مثيرة للاهتمام حول التشريعات ، فيمكنك نشرها على موقعنا على الإنترنت. للقيام بذلك ، يجب عليك إرسال المواد إلى العنوان المحدد بعلامة "منشورات على الموقع". مكفول الإسناد واحترام حقوق التأليف والنشر.
النهج المقارن للتقييم مجموعة من الطرق لتقدير القيمة بناءً على مقارنة موضوع التقييم مع نظائره ، والتي توجد بشأنها معلومات عن أسعار المعاملات معهم.
شروط تطبيق المنهج المقارن: 1. يجب ألا يكون الكائن فريدًا. 2. يجب أن تكون المعلومات شاملة ، بما في ذلك شروط إجراء المعاملات. 3. العوامل التي تؤثر على قيمة نظائرها للممتلكات التي يجري تقييمها يجب أن تكون قابلة للمقارنة.
يعتمد النهج المقارن على المبادئ التالية:- بدائل - الرصيد؛ - العرض والطلب.
مراحل النهج المقارن:
المرحلة 1
بحث السوق - تحليل لحالة واتجاهات السوق ، وخاصة الجزء الذي تنتمي إليه الممتلكات التي يتم تقييمها ؛ يتم تحديد العقارات الأكثر قابلية للمقارنة بالممتلكات التي يتم تقييمها ، والتي يتم بيعها مؤخرًا نسبيًا.
المرحلة الثانية
جمع والتحقق من دقة المعلومات عن نظائرها المعروضة للبيع أو التي تم بيعها مؤخرًا للممتلكات المعنية ؛ مقارنة الكائنات المماثلة مع الكائن المقيَّم.
المرحلة 3
تعديل أسعار مبيعات نظائرها المختارة وفقًا للاختلافات عن موضوع التقييم.
المرحلة الرابعة
تحديد قيمة كائن التقييم من خلال الموافقة على الأسعار المعدلة للأشياء التناظرية.
يجب أن تنتمي الكائنات القابلة للمقارنة إلى نفس المقطع ويجب إجراء المعاملات معهم وفقًا لشروط نموذجية لهذا الجزء:
زمن التعرض. فترة العرض - الوقت الذي يكون فيه الكائن في السوق ؛
استقلالية موضوعات الصفقة. الاستقلالية تعني أن المعاملات لا تتم بسعر السوق ، إذا كان البائع والمشتري: · مرتبطين ؛ · ممثلين عن الشركة القابضة وشركة تابعة مستقلة ؛ لديهم ترابط ومصالح متبادلة مختلفة ؛ تتم المعاملات بأشياء مثقلة برهن أو التزامات أخرى ؛ · يشتغلون ببيع عقارات المتوفين ، وما إلى ذلك ؛ - دوافع الاستثمار والتي تتحدد من خلال: · دوافع متشابهة لدى المستثمرين. استخدام مماثل أفضل والأكثر كفاءة للأشياء ؛ درجة تدهور المبنى.
المعايير الرئيسية لاختيار نظائرها الكائنات: 1. ملكية العقارات. تعديل حقوق الملكية هو الفرق بين إيجارات السوق وإيجارات العقد ، حيث يتم تحديد الملكية الكاملة على أساس إيجارات السوق والتمويل الحالي المتاح. 2. شروط تمويل الصفقة. في ظل ظروف التمويل غير النمطية للمعاملة ، من الضروري إجراء تحليل شامل ، ونتيجة لذلك يتم إجراء تعديل. 3. شروط البيع ووقت البيع. 4. الموقع. 5. الخصائص الفيزيائية.
من الضروري إجراء تعديل على المبيعات المماثلة لتحديد القيمة النهائية للممتلكات التي يتم تقييمها. يتم الحساب والتعديلات على أساس التحليل المنطقي للحسابات السابقة ، مع مراعاة أهمية كل مؤشر. الأهم هو التحديد الدقيق لعوامل التصحيح (انظر الشكل 3.2).
أنواع التعديلات
تعديلات النسبة المئويةيتم إجراؤها بضرب سعر بيع كائن تناظري أو وحدة مقارنته بمعامل يعكس درجة الاختلافات في خصائص الكائن التناظري والشيء الجاري تقييمه. إذا كان الكائن الذي يتم تقييمه أفضل من نظير مشابه ، فيتم إضافة معامل متزايد إلى سعر الأخير ، إذا كان أسوأ - معامل تنازلي.
تعديلات التكلفة:
أ) التصحيحات المطلقة ،قدم إلى وحدة المقارنة ، قم بتغيير سعر الكائن المباع - التناظري بمقدار معين ، والذي يقيم الاختلاف في خصائص الكائن التناظري والكائن الذي يتم تقييمه. يتم إجراء تصحيح إيجابي إذا كان الكائن الذي يتم تقييمه أفضل من نظير مماثل ، سلبي ، إذا كان أسوأ ؛
ب) التعديلات النقدية، ساهم في سعر الكائن التناظري المباع ككل ، قم بتغييره بمقدار معين ، حيث يتم تقدير الاختلافات في الخصائص.
تعديلات النسبة التراكميةبضرب كل تعديلات النسبة المئوية الفردية.
التعديل في الشكل التجمع العامعادة ما تستخدم في سوق العقارات المتقدمة حيث يوجد عدد كبير من المبيعات. يتم إجراء التعديل التراكمي داخل المجموعة المحددة من الخصائص القابلة للمقارنة.
تسلسل التعديل: 1. تعديل شروط التمويل. 2. تعديل شروط البيع الخاصة. 3. تعديل وقت البيع. 4. تصحيح الموقع. 5. تصحيح الخصائص الفيزيائية.
مزايا النهج المقارن: 1. تعكس التكلفة النهائية رأي البائعين والمشترين النموذجيين. 2. تعكس أسعار المبيعات التغيرات في الأوضاع المالية والتضخم. 3. مبررة إحصائيا. 4. يتم إجراء تعديلات للاختلافات في العناصر المقارنة. 5. سهل الاستخدام نسبيًا ويعطي نتائج موثوقة.
عيوب النهج المقارن: 1. فروق المبيعات. 2. صعوبة في جمع المعلومات عن أسعار البيع العملية. 3. صعوبة في جمع المعلومات حول الشروط المحددة للمعاملة. 4. الاعتماد على نشاط السوق. 5. الاعتماد على استقرار السوق. 6. صعوبة في التوفيق بين البيانات الخاصة بالمبيعات المختلفة بشكل كبير.
طرق تقدير مقدار التعديل المستخدم في المنهج المقارن.
الأساليب الكمية.
طريقة مطابقة الحقائق ، مجموعة مختارة من نظائرها في السوق: واحدة تحتوي على عناصر لكل تصحيح مطلوب ، والثانية بدونها.
النظرية الأساسية للطريقة: إذا كان هناك اختلاف واحد فقط بين نظيرتين ، فإن الفرق في السعر يُعزى إلى هذا العنصر. يمكن استخدام الطريقة في حالة وجود عدة اختلافات. مع إدخال عدد كبير من التصحيحات ، تقل الدقة.
تحليل السوق الثانوية. عندما يجعل تضخم السوق على المبيعات الحالية من المستحيل تحليل مجموعة البيانات المزدوجة. يتم احتساب التعديل على أساس البيانات التي لا تتعلق مباشرة بموضوع التقييم ونظائرها.
طريقة تحليل التكلفة. يتم تقدير التعديلات على أساس تحليل التكلفة ، لإنشاء عنصر فردي للكائن ، مع مراعاة الاستهلاك ، ومع ذلك ، يلزم التحقق من بيانات السوق.
طريقة تحليل الانحدار. يتم إنشاء الرسوم البيانية ، واشتقاق الصيغة من خلال الاختلافات التابعة في الميزات. يتم استخدامه عندما يكون الكمي مستحيلًا ، ثم نوعيًا.
تعتمد الأساليب على ترتيب الخصائص النوعية (أفضل ، أفضل قليلاً ، متساوٍ ، أسوأ قليلاً ، أسوأ بكثير)
بالنسبة للتحليل المقارن ، يتم دراسة نظائرها لتحديد ما إذا كان التأثير على قيمة العناصر المقارنة أكبر من أو يساوي أو ناقصًا فيما يتعلق بموضوع التقييم. يشبه الجوهر طريقة المطابقة الزوجية ، فقط في مثال التقييمات النوعية.
تحليل التوزيع. يتم توزيع النظائر بترتيب التغيير الرتيب في موضوع التقييم. ثم حدد مكان العنصر الذي تم تقييمه في سلسلة من المبيعات المقارنة.
استطلاعات الخبراء الفردية.
تقنية لإجراء التعديلات في النهج المقارن.
يتم إجراء تعديلات على خصائص تسعير الأشياء التناظرية. فقط الكائنات التناظرية هي التي تخضع لعمليات الضبط. لا يتم تعديل الموضوع أبدًا.
السؤال الرئيسي الذي يتعين حله في هذه المرحلة هو: كم ستكون التكلفة التناظرية إذا كانت لها نفس خصائص موضوع التقييم.
القاعدة الأساسية لإجراء التعديلات: إذا كان التناظرية أفضل من موضوع التقييم ، فسيتم إجراء تعديل نزولي أو سلبي (بعلامة ناقص) ؛ إذا كان التناظرية أسوأ من موضوع التقييم ، يتم إجراء تعديل إيجابي.
عند إجراء التعديلات ، من الضروري تصحيح كل خاصية ممتازة - عنصر المقارنة.
مجموعات عناصر المقارنة:
العناصر المتعلقة بشروط الصفقة وحالة السوق (الحقوق ، شروط التمويل ، تاريخ البيع ، شروط الصفقة)
العناصر المرتبطة مباشرة بالكائن (الخصائص ، إلخ)
بالنسبة لمجموعات عناصر المقارنة ، يمكن تطبيق تسلسل مختلف من التعديلات (على أساس مستقل أو تابع)
التسلسل المعتمد: يتم إجراء تعديلات على نتيجة السعر المعدل السابق ؛ ترتيب عناصر المقارنة (الحقوق ، شروط التمويل ، شروط البيع ، تاريخ البيع).
تعديل مستقل. تعديلات لكل عنصر ، محسوبة على أساس النتيجة التي تم الحصول عليها بعد تعديل ظروف السوق بدون ترتيب معين.
طرق النهج المقارن.
1) طريقة التحليل المقارن للمبيعات - تقييم قيمة الشيء (قيمة العقار) من خلال مقارنة أسعار المبيعات الحديثة لأشياء مماثلة. في إطار الطريقة: يقومون بتحليل حالة السوق لأشياء مماثلة وجمع معلومات موثوقة عنها ؛ تحديد القسطل. وحدات مقارنة الكائن والمقارنة. تحليل لكل وحدة ؛ تخصيص العناصر الضرورية للمقارنة ؛ مقارنة الكائن الذي تم تقييمه والأشياء المحددة للمقارنة من أجل تعديل أسعار البيع الخاصة بهم أو استبعادهم من قائمة المقارنة ؛ يؤدي عدد من المؤشرات المعدلة لقيمة الأشياء التي تمت مقارنتها إلى قيمة واحدة أو إلى نطاق القيمة السوقية لشيء التقييم. هذه الطريقة مناسبة في وجود كمية كبيرة من المعلومات الموثوقة وغالبًا ما يتم دمجها مع طرق التقييم الإحصائي. ميزته الرئيسية هي إمكانية الحصول على نتيجة تعكس بدقة أكبر موقف السوق من موضوع التقييم. ترجع الصعوبات في تقييم قيمة الشيء إلى حقيقة أنه لا يوجد حتى شيئان متشابهان تمامًا. بالإضافة إلى ذلك ، من الضروري مراعاة المعاملات التي تتوافق مع تعريف القيمة السوقية ، أي تلك التي لا تتأثر بعوامل غير السوق. عند بيع أشياء عالية الغلة ، غالبًا ما تكون المعلومات المتعلقة بخصائصها الاقتصادية وظروف البيع غير متوفرة أو غير كاملة ، لذلك ، في مثل هذه الحالات ، لا يمكن إلا "تحديد" النطاق ، حيث من المرجح أن تكون قيمة السوق يكون.
2) طريقة الإيجار الإجمالي. بناء على وجود علاقة مباشرة بين سعر البيع ودخل الإيجار المقابل. يتم قياس هذه العلاقة بواسطة المضاعف. (معامل الإيجار الإجمالي). يتم استخدامه في تقييم العقارات التي يمكن أن تولد الدخل.
BPM هي نسبة سعر بيع شيء ما إلى الدخل الإجمالي المحتمل أو الفعلي. اعتمادًا على الموقف ، يتم تطبيق قيمة BPM للنظائر لتحديد BPM للكائن ، يتم تطبيق إجراءات التوفيق بين النتائج.
يتم حساب سعر البيع المحتمل بالصيغة: С = Pvd * BPM
PVD - الدخل الإجمالي من الكائن المقيَّم ؛ GRM هو متوسط إجمالي مضاعف الإيجار.
خطوات الطريقة:
اختيار نظائرها.
حساب BPM
التوفيق بين المعرفة المستلمة لـ BPM ، لتحديد قيمة BPM واحدة أو مجموعة من قيم BPM التي يمكن تطبيقها على الكائن الذي تم تقييمه ؛
تحديد الأشياء المماثلة من حيث الإيجار ؛
تحليل نظائرها ومقارنتها بالخصائص المقابلة لموضوع التقييم ؛
حساب التعديلات للحصول على قيمة دخل إيجار السوق للعقار الجاري تقييمه ؛
حساب قيمة موضوع التقييم حسب المعادلة.
عيوب الطريقة:
التطبيق فقط في أسواق العقارات المربحة النشطة ؛
لا يتم أخذ الاختلاف في المخاطر بين موضوع التقييم ونظائرها في الاعتبار
لا يتم أخذ الاختلاف في NOR في الاعتبار
طرق التحليل المقارن للأشياء العقارية
مقارنة، أو طريقة السوق لتقييم العقاراتيستند إلى مقارنة أسعار المبيعات الأخيرة لأشياء ذات فائدة مماثلة. تعتمد هذه الطريقة على الفرضية القائلة بأن المشتري المطلع لن يدفع مقابل شيء ما أكثر من الحد الأقصى لسعر كائن ذي فائدة مماثلة. في إطار النهج ، يتم تمييز طريقتين لتحديد قيمة الممتلكات - طريقة مقارنة المبيعاتو طريقة الإيجار الإجمالي. خوارزمية طريقة تحليل المبيعات المقارنة هي كما يلي:
- تحديد المعاملات الأخيرة مع أشياء مماثلة لتلك التي يجري تقييمها ؛
- التحقق من المعلومات والمعاملات: تأكيد مبلغ المعاملة من قبل أحد المشاركين المباشرين وتحديد شروط البيع ؛
- تعديل التكلفة مع مراعاة الفروق القائمة. التصحيح ضروري ، لأنه يكاد يكون من المستحيل العثور على كائنات متطابقة تمامًا. لهذا السبب نادرًا ما تستخدم هذه الطريقة فيما يتعلق بالعقارات التجارية - يكاد يكون من المستحيل العثور على نظير ، كما أنها لا تأخذ في الاعتبار الدخل المتوقع. يتم تعويض هذا النقص بطريقة الإيجار الإجمالي. يكمن جوهر هذه الطريقة في حقيقة أن سعر كائن ما يتم تحديده مع مراعاة الدخل المحتمل من تأجيره. للحساب بهذه الطريقة ، يتم تحديد المعامل - إجمالي مضاعف الإيجار. يتم العثور عليها من خلال نسبة سعر كائن معروض للبيع إلى مبلغ الدخل الإجمالي الذي يمكن الحصول عليه من تأجير شيء لفترة محددة (شهر ، ربع ، سنة). سيتم تحديد قيمة الكائن بضرب إجمالي دخل الإيجار المقدر للممتلكات التي يتم تقييمها بالقيمة المقابلة للمضاعف. في هذه الحالة ، يجب أن تتطابق فترة حساب مبلغ الدخل الإجمالي وقيمة المضاعف. هذه الطريقة شائعة جدًا في ممارسة التقييم نظرًا لملاءمتها وبساطتها. تتمثل مزايا هذا النهج في تقييم العقارات في استخدام البيانات الفعلية المقابلة للوضع الحالي لسوق العقارات ، مما يقلل بشكل كبير من خطأ التقييم.
نهج (السوق) المقارن
النهج المقارنللتقييم عبارة عن مجموعة من طرق التقييم تعتمد على مقارنة موضوع التقييم مع نظائره ، والتي توجد بشأنها معلومات عن أسعار المعاملات معهم.
شروط تطبيق المنهج المقارن:
1. يجب ألا يكون الكائن فريدًا.
2. يجب أن تكون المعلومات شاملة ، بما في ذلك شروط إجراء المعاملات.
3. العوامل التي تؤثر على قيمة نظائرها للممتلكات التي يجري تقييمها يجب أن تكون قابلة للمقارنة.
يعتمد النهج المقارن على المبادئ التالية:- بدائل - الرصيد؛ - العرض والطلب.
المرحلة 1بحث السوق - تحليل لحالة واتجاهات السوق ، وخاصة الجزء الذي تنتمي إليه الممتلكات التي يتم تقييمها ؛ يتم تحديد كائنات العقارات الأكثر قابلية للمقارنة بالممتلكات التي يتم تقييمها ، والتي تم بيعها مؤخرًا نسبيًا.
المرحلة الثانيةجمع والتحقق من دقة المعلومات عن نظائرها المعروضة للبيع أو التي تم بيعها مؤخرًا لكائن التقييم ؛ مقارنة الكائنات المماثلة مع الكائن المقيَّم.
المرحلة 3تعديل أسعار مبيعات نظائرها المختارة وفقًا للاختلافات عن موضوع التقييم.
المرحلة الرابعةتحديد قيمة كائن التقييم من خلال الموافقة على الأسعار المعدلة للأشياء التناظرية.
يجب أن تنتمي الكائنات القابلة للمقارنة إلى نفس المقطع ويجب إجراء المعاملات معهم وفقًا لشروط نموذجية لهذا الجزء:
زمن التعرض. فترة العرض - الوقت الذي يكون فيه الكائن في السوق ؛
استقلالية موضوعات الصفقة. الاستقلال يعني أن المعاملات لا تتم بسعر السوق إذا كان البائع والمشتري:
هم في علاقة؛
· ممثلين عن الشركة القابضة وشركة تابعة مستقلة.
لديهم ترابط ومصالح متبادلة مختلفة ؛
· تتم المعاملات بأشياء مثقلة برهن أو التزامات أخرى ؛
· تزاول بيع عقارات المتوفين ونحو ذلك ؛
دوافع الاستثمار ، والتي يتم تحديدها من خلال:
· دوافع مماثلة للمستثمرين.
· استخدام مماثل أفضل وأكثر كفاءة للأشياء ؛
· درجة تدهور المبنى.
يطلق عليه طريقة تفرد السوق. طريقة السوق هي طريقة لتقدير القيمة السوقية للعقار بناءً على بيانات المبيعات الحديثة.
النهج المقارن هو أحد الأساليب الثلاثة لتقييم العقارات ويتم تمثيله فيه بطريقة التحليل المقارن المباشر للمبيعات (نهج مقارنة المبيعات) أو باختصار بطريقة المبيعات المماثلة (SME).
يعتمد نهجان آخران - مربح ومكلف - بشكل كبير على معلومات السوق:
- في نهج الدخل ، بناءً على بيانات السوق ، يتم تحديد نسب الرسملة ومعدلات الخصم ؛
- في نهج التكلفة ، الذي يتطلب تحديد تكلفة الاستبدال أو تكلفة الاستعادة ، يعتمد المثمن على أسعار السوق لمواد البناء والعمالة ، ومعلومات السوق عن التكاليف العامة ومستوى ربح ريادة الأعمال.
ومع ذلك ، نظرًا لأن خطة عمل البحر المتوسط تستند إلى مقارنة مباشرة للكائن الذي يتم تقييمه (OO) مع أشياء أخرى مماثلة تم بيعها مؤخرًا ، فإن النهج المقارن الذي يُطلق عليه غالبًا نهج السوق ، و MAP - طريقة معلومات السوق.
عند استخدام الشركات الصغيرة والمتوسطة ، فإن المثمن يأخذ في الاعتبار المقارنات (OCs) التي تم بيعها مؤخرًا في قطاع معين من السوق ، ثم يقوم بإجراء تعديلات على الاختلافات في خصائص المقارنة والتقييم. نتيجة لذلك ، يتم تحديد سعر البيع لكل عنصر مقارنة ، كما لو كان له نفس الخصائص الأساسية مثل موضوع التقييم أثناء البيع. يسمح السعر المعدل للمثمن باستنتاج القيمة التي من المحتمل أن تكون قيمة العقار في السوق.
يمكن تمثيل ما سبق بالصيغة
CPOS ± K = RSOO ،
أين
POS - سعر بيع موضوع المقارنة ؛
ك - تعديل (تعديل) تراكمي على سعر بيع موضوع المقارنة ؛
RSOO - القيمة السوقية لشيء التقييم.
وبالتالي ، فإن هذا النهج لتقييم القيمة السوقية ينطوي على. أن السوق سيحدد سعر العقار الذي يتم تقييمه بنفس الطريقة التي يتم بها تقييم العقارات المماثلة والمنافسة التي تم بيعها مؤخرًا في قطاع معين من السوق. ومع ذلك ، تتطلب الطريقة تحليلًا دقيقًا للمبيعات المماثلة.
الشرط الرئيسي لتطبيق نهج مقارن في تقييم العقارات هو نشاط سوق العقارات وتوافر معلومات عالية الجودة عن المعاملات مع كائنات مماثلة - وجود سوق استثماري نشط لنوع العقار المعروض للبيع ، مع عدد كبير من المعاملات الحديثة والموثوقة.
تعطى الأفضلية له بسبب تلقي خصائص السعر المباشر في التقييم:
- المباني السكنية لأسرة واحدة ؛
- عقارات الشركات الخاصة الصغيرة ؛
- قطع أراضي غير مطورة (مع سوق أراضي مطور). يعد استخدام النهج المقارن غير مناسب عندما:
- إن سوق العقارات في المنطقة التي ينتمي إليها الشيء المقدر لم يتم تطويره بشكل كافٍ ؛
- معلومات عن أسعار المعاملات وخصائص الأشياء التماثلية غير متاحة للمثمن ؛
- الغرض يحمل فوائد اقتصادية أو عوائق نادرة في هذا السوق ؛
- انتهاك شروط معاملة السوق النموذجية (الممتلكات ذات الأغراض الخاصة أو الممتلكات التي يتم تقييمها فريدة من نوعها ، أثناء التصفية ، أو البيع للأقارب أو الشركاء ، وما إلى ذلك).
وبالتالي ، فإن نطاق النهج المقارن واسع للغاية. يمكن تطبيقه على تقييم جميع أنواع العقارات ، بشرط أن يتم تداول العقارات المماثلة بنشاط في السوق في الفترة القريبة من تاريخ التقييم. علاوة على ذلك ، فإن هذا النهج هو الذي يعطي التقييم الأكثر موضوعية ، مع مراعاة حالة السوق قدر الإمكان. كقاعدة عامة ، يتم استخدام النهج المقارن بشكل نشط لتقييم العقارات السكنية والتجارية ؛ من الصعب تطبيقه على تقييم الأشياء المتخصصة والعقارات العاملة كجزء من المجمع العقاري للمؤسسات الصناعية.
بالإضافة إلى التخصيص المباشر (تقدير القيمة السوقية) ، يمكن استخدام النهج المقارن لتقدير معدلات الإيجار ، واستهلاك التحسينات أو تكلفة إنشائها ، ومعدلات الإشغال والمعايير الأخرى اللازمة لتقييم العقارات باستخدام مناهج أخرى.
نظرًا لأن الطريقة تعتمد على بيانات التجارة السابقة ، فإن قراءات القيمة المستندة إلى التداولات السابقة يمكن أن تكون مضللة إذا كان السوق يتحرك بسرعة كبيرة.
تعتمد دقة هذا النهج على جودة البيانات التي تم جمعها ؛ ومع ذلك ، حتى إذا لم يتم استخدام MSP ولكن يوفر فقط نتائج إرشادية ، فلا يزال يتعين على المقيم الإبلاغ عن بيانات المبيعات المقارنة التي تم جمعها في تقريره.
يعتمد هذا النهج على مبادئ مجموعة السوق: نسبة العرض والطلب ، والمساهمة ، والاعتماد ، والتغيير ، والتناسب (التوازن) ، وكذلك مبادئ الإحلال والتوقع.
عند شراء كائن ، يسترشد المشتري (المستثمر) بمبدأ الاستبدال ، الذي ينص على أن قيمة موضوع التقييم لا تتجاوز الحد الأدنى لسعر كائن تناظري بخصائص مماثلة (عوامل التسعير).
سعر السوق للعقاريتم تشكيلها في عملية التفاعل بين البائعين والمشترين ، وكذلك الدائنين الذين يزيدون مقدار موارد الاستثمار ويؤثرون على أسعار السوق بمساعدة شروط التمويل المعمول بها. تحدد نسبة العرض والطلب ديناميكيات أسعار السوق لعقار معين. يؤدي تجاوز الطلب إلى زيادة الأسعار ، ويصاحب زيادة العرض انخفاض في الأسعار. تتغير نسبة العرض والطلب في سوق العقارات الإقليمية باستمرار ، على الرغم من حقيقة أن العرض يميل إلى تلبية الطلب. السبب الرئيسي وراء عدم التوازن هو عدم الاستقرار الديموغرافي ، والتقلبات في القوة الشرائية للمستثمرين ، والتغيرات في التفضيلات ومتطلبات صفات المستهلك من العقارات. المثمن ملزم بتحليل اتجاهات السوق وتأثيرها على ديناميكيات أسعار كائنات العقارات المتنافسة.
ينتج عن النهج المقارن ، في ظل البيانات الكافية ، نتائج تقييم جيدة ، والأهم من ذلك ، يمكن تفسيرها بسهولة. هذا هو السبب في أنهم يحاولون استخدامه حتى في حالة عدم وجود بيانات كافية بشكل واضح للحصول على تقديرات موثوقة للنقاط. باستخدام كمية محدودة من البيانات ، يتيح لك هذا الأسلوب الحصول على النطاق الذي يمكن أن تكون فيه القيمة المقدرة. هذه المعلومات مفيدة أيضًا للتحقق من مناهج التقييم الأخرى.
يفترض تطبيق النهج المقارن سلسلة معينة من الإجراءات. ضع في اعتبارك مراحل تطبيق الشركات الصغيرة والمتوسطة.
1. أبحاث السوق واختيار العقارات الأكثر قابلية للمقارنة مع الممتلكات التي يتم تقييمها وبيعها مؤخرًا في السوق ذات الصلة. من الضروري التحقق مما إذا كان الكائن المباع يقع في نفس منطقة السوق التي يوجد بها موضوع التقييم ، وما إذا كانت متشابهة في العمر والحجم ، ومدى تشابه الظروف الاقتصادية والمالية في تاريخ البيع وتاريخ التقييم.
2. جمع والتحقق من موثوقية المعلومات الخاصة بالمعاملات لكل كائن محدد. يجب تأكيد بيانات مبيعات العقارات المماثلة من قبل أحد المشاركين الرئيسيين في المعاملة (المشتري أو البائع) أو وكيل معتمد. يجب أن تسبب المبيعات السريعة والمعاملات بين الأطراف ذات الصلة الوثيقة (الأبناء والآباء والزوج والزوجة ، وما إلى ذلك) الشك (في المعاملة غير النمطية).
3. اختيار وحدات المقارنة اللازمة وإجراء تحليل مقارن لكل وحدة. يتم إجراء المقارنة بين العناصر القابلة للمقارنة المحددة (الكائنات التناظرية) مع موضوع التقييم وفقًا لعدد من المعلمات ، والتي تسمى عناصر المقارنة.
4. إجراء تعديلات (تعديلات) على أسعار البيع لكل عنصر قابل للمقارنة بما يتوافق مع الفروق بينه وبين الشيء الجاري تقييمه ، أي وفق عناصر المقارنة التي تراعي هذه الفروق. في نفس الوقت ، يتم إجراء تعديلات على أسعار مبيعات العقارات المماثلة. يجب إجراء تعديلات من أجل التعديلات الزمنية (اعتبارًا من تاريخ التقييم) ، والتعديلات الخاصة بالموقع والاختلافات الحالية في الخصائص (مثل الاستخدام والحجم والشكل والخصائص المادية والعوامل الاجتماعية والخصائص الاقتصادية وما إلى ذلك).
5. الموافقة على أسعار البيع المعدلة للعقارات المماثلة للحصول على مؤشر واحد (قيمة) للقيمة السوقية للعقار الجاري تقييمه.
