26.11.2008 جينياتولينا أ.

يعتمد النهج المقارن للتقييم العقاري على معلومات حول المعاملات الأخيرة مع خصائص مماثلة في السوق ومقارنة العقارات المقيمة مع نظائرها.

علاوة على ذلك ، يتم إجراء تعديلات لمراعاة الاختلافات بين الكائن الذي تم تقييمه ونظائره. هذا يجعل من الممكن تحديد سعر البيع لكل نظير ، كما لو كان له نفس الخصائص الأساسية مثل الكائن الذي يتم تقييمه. يمكّن السعر المعدل المثمن من استنتاج أن سعر البيع الأكثر ترجيحًا لعناصر مماثلة يعكس القيمة السوقية. بالطبع ، قد ينحرف سعر البيع الفعلي لشيء ما عن القيمة السوقية بسبب دافع أطراف الصفقة ، ودرجة وعيهم ، وشروط الصفقة. ومع ذلك ، في الغالبية العظمى من الحالات ، تميل أسعار المعاملات الفردية إلى عكس اتجاه السوق. بالنظر إلى أن هذا النهج للتقييم العقاري يعتمد على مقارنة المبيعات ، فإنه يطلق عليه المقارنة. نظرًا لحقيقة أن النهج المدروس يستخدم بيانات عن المعاملات في السوق ، فإنه يسمى أيضًا نهج السوق.

يعتمد النهج المقارن على ثلاثة مبادئ أساسية للتقييم العقاري: العرض والطلب والاستبدال والمساهمة.

مبدأ الاستبدال- لن يدفع المالك المحتمل المعقول للممتلكات مبلغًا أكبر من الحد الأدنى للسعر الذي يمكن من أجله شراء أو بناء عقار مشابه (مع مراعاة عامل الوقت). وبالتالي ، يتم تحديد التكلفة القصوى للعنصر الخاضع للتقييم من خلال الحد الأدنى لسعر الشراء لكائن مشابه.
الأساس النظري لمبدأ الاستبدال هو مفهوم الاختيار العقلاني ، المعروف على نطاق واسع في النظرية الاقتصادية الحديثة ، والذي وفقًا له من المنطقي اختيار كيان اقتصادي يوفر الحد الأدنى من تكاليف الفرصة البديلة ، وتقليل الربح المفقود فيما يتعلق بتبني قرار معين.

مبدأ المساهمة.المساهمة - المقدار الذي تزيد أو تنقص به قيمة كائن بسبب وجود أو عدم وجود أي عنصر. علاوة على ذلك ، يمكن أن يكون حجم هذه الزيادة (النقصان) إما أعلى أو أقل من تكلفة إنشائها.

مبدأ العرض والطلب... عند تحديد قيمة كائن ما ، يجب على المثمن فهم العوامل وكيفية تأثيرها على العرض والطلب في سوق العقارات ، وما هي التغييرات التي يمكن أن تحدث في هذه العوامل وكيف ستؤثر هذه التغييرات على قيمة هذا الكائن العقاري. ...

بناءً على مبادئ تقييم العقارات في النهج المقارن ، يتم استخدام عدد من الأساليب الكمية والنوعية للتمييز بين عناصر المقارنة وقياس التعديلات على بيانات السوق للأشياء القابلة للمقارنة لنمذجة قيمة الكائن المقدر.

تتم عملية تقييم العقار من خلال النهج المقارن على أربع مراحل:

مراحل

المرحلة 1

يتم دراسة اتجاهات الحالة والتطور في سوق العقارات وخاصة الجزء الذي ينتمي إليه هذا الكائن. يتم تحديد الأشياء الأكثر قابلية للمقارنة مع العقارات المقيمة ، والتي تم بيعها مؤخرًا نسبيًا.

المرحلة الثانية

يتم جمع المعلومات الخاصة بالأجسام التماثلية والتحقق منها ، ويتم تحليل المعلومات التي تم جمعها ومقارنة كل كائن تناظري بالكائن الذي تم تقييمه.

المرحلة 3

يتم تصحيح الاختلافات الموضحة في خصائص تسعير العقارات المماثلة في أسعار مبيعات النظائر المماثلة.

المرحلة الرابعة

يتم الاتفاق على الأسعار المعدلة للأشياء التناظرية ويتم عرض القيمة الإجمالية للقيمة السوقية للعقار على أساس نهج مقارن.

لحساب قيمة الكائن الذي تم تقييمه من خلال النهج المقارن ، يتم استخدام العديد من الطرق المختلفة: التجميع العام ، وطريقة تكلفة الاستبدال بالنظير ، والطرق القائمة على تحليل المبيعات المزدوجة ، وطرق الحساب الخبيرة ، والطرق الإحصائية.
يسلط فريدمان جاك وأوردواي ن. - مؤلفا الكتاب المدرسي "تحليل وتقييم العقارات المدرة للدخل" الضوء على طريقة التجميع العام.

التجمع العاميمكن استخدامها في سوق نشط حيث يمكن العثور على عدد كافٍ من المبيعات لتضييق نطاق السوق. تعتمد هذه الطريقة على وجود كائنات متجانسة نسبيًا. في هذه الحالة ، قد يقرر المثمن عدم إجراء تعديلات منفصلة ، ولكن لمقارنة الكائن الذي تم تقييمه ككل لتحديد ما إذا كان أفضل أو أسوأ من كل عنصر من العناصر القابلة للمقارنة. وبعد ذلك ، يتم إجراء تعديل تراكمي داخل المجموعة المحددة. هذا يلغي الحاجة إلى النظر بشكل منفصل في كل خاصية تميز الممتلكات التي يتم تقييمها من العقارات المماثلة المباعة.

الخبير الاقتصادي M.M. Soloviev في البرنامج التعليمي "نشاط التقييم" يأخذ في الاعتبار طرق مثل: طريقة تكلفة الاستبدال بالنظائر وطريقة المقارنة.

طريقة تكلفة الاستبدال بالنظير.في الطريقة المدروسة ، يتم إجراء التقييم على أساس الاختيار الأولي ومقارنة الكائن الذي تم تقييمه مع الكائنات التناظرية التي تم إنشاؤها بالفعل في وقت معين. بعد العثور على نظائرها ، يتم أخذ قيمة الاستبدال الخاصة بهم نتيجة للتقييم ، أي التكلفة التقديرية المحسوبة لهم في مشروع البناء.

يسلط فريدمان جاك وأوردواي ن. - مؤلفا الكتاب المدرسي "تحليل وتقييم العقارات المدرة للدخل" الضوء على طريقة التجميع العام. يمكن استخدامها في سوق نشط حيث يمكن العثور على عدد كافٍ من المبيعات لتضييق نطاق السوق. تعتمد هذه الطريقة على وجود كائنات متجانسة نسبيًا. في هذه الحالة ، قد يقرر المثمن عدم إجراء تعديلات منفصلة ، ولكن لمقارنة الكائن الذي تم تقييمه ككل لتحديد ما إذا كان أفضل أو أسوأ من كل عنصر من العناصر القابلة للمقارنة. وبعد ذلك ، يتم إجراء تعديل تراكمي داخل المجموعة المحددة. هذا يلغي الحاجة إلى النظر بشكل منفصل في كل خاصية تميز الممتلكات التي يتم تقييمها من العقارات المماثلة المباعة. في البرنامج التعليمي "نشاط التقييم" يأخذ في الاعتبار طرقًا مثل: طريقة تكلفة الاستبدال بالنظائر وطريقة المقارنة .. في الطريقة قيد الدراسة ، يتم إجراء التقييم على أساس الاختيار الأولي ومقارنة الكائن المقدر مع تم إنشاء كائنات تمثيلية بالفعل في وقت معين. بعد العثور على نظائرها ، يتم أخذ قيمة الاستبدال الخاصة بهم نتيجة للتقييم ، أي التكلفة التقديرية المحسوبة لهم في مشروع البناء.

وبالتالي ، يتم البحث عن النتيجة من خلال نظائر التصميم على الفور في شكل التكلفة النهائية المتكاملة. في حالات أخرى ، إذا كانت النظائر المحددة تختلف اختلافًا طفيفًا عن الكائن الذي تم تقييمه ، يتم تعديل تكلفتها.

يُنصح بتطبيق طريقة تكلفة الاستبدال بالنظائر عند العمل مع كائنات البناء العادية وظيفيًا ومعماريًا - مباني المدارس ، وبناء المساكن النموذجية ، إلخ. في ظل وجود خصائص غير مختلفة جوهريًا للأشياء التي تم تقييمها ، يتم اختيار نظائرها وتقديراتها وتعديلها مع مراعاة هذه الاختلافات.

الأساليب القائمة على تحليل المبيعات المزدوجة ؛

طرق الحساب والتعديل الخبراء ؛

أساليب إحصائية.

طريقة المبيعات المزدوجة:بيع زوج يعني بيع كائنين ، من الناحية المثالية نسخة طبق الأصل من بعضهما البعض ، باستثناء معلمة واحدة (على سبيل المثال ، الموقع) ، والتي يفسر وجودها الفرق في سعر العناصر. تتيح لك هذه الطريقة حساب التصحيح للخاصية المذكورة أعلاه واستخدامها لتعديل سعر بيع خاصية مماثلة لموضوع التقييم لهذه المعلمة. يتم تفسير التطبيق المحدود لهذه الطريقة من خلال تعقيد اختيار كائنات بيع الزوج ، والبحث عن كمية كبيرة من المعلومات ودراستها.

طرق حساب الخبراء والتعديل.أساس طرق الخبراء لحساب وإجراء التعديلات ، عادةً بالنسبة المئوية ، هو الرأي الشخصي للمثمن الخبراء حول مدى كون الكائن الذي يتم تقييمه أسوأ أو أفضل من نظير مماثل.
تُستخدم طرق الحساب والتعديل المتخصصة عادةً عندما لا يكون من الممكن حساب تعديلات الدولار الدقيقة بشكل كافٍ ، ولكن تتوفر معلومات السوق حول الفروق في النسبة المئوية.

أساليب إحصائية.يجب القول أنه عند تقييم العقارات بطريقة التحليل المقارن للمبيعات ، في عملية إجراء تعديلات للاختلافات بين الكائن الذي تم تقييمه وتماثله ، ليس من الممكن دائمًا حساب السعر المحتمل للكائن بدقة نسبيًا . إذا لم تستخدم مثل هذه الأساليب لحساب التصحيحات مثل تحليل انحدار الارتباط ، فيجب عليك تقديم أقل عدد ممكن من التصحيحات للاختلافات في خصائص الكائنات التي تمت مقارنتها.

طريقة تحليل الارتباط والانحدار.
يتمثل جوهر الطريقة في إضفاء الطابع الرسمي على العلاقة بين التغيرات في أسعار شيء ما والتغيرات في أي من خصائصه. هذه الطريقة شاقة وتتطلب سوقًا عقاريًا متطورًا بشكل كافٍ لتطبيقها. يتضمن تحليل عدد كبير من العينات التمثيلية من قاعدة البيانات.

نسبة الدخل إلى السعر.
تعتمد طريقة ربط السعر والدخل على افتراض أن مبلغ الدخل الناتج عن العقارات هو عامل تسعير ، وتعطي مقارنة السعر والدخل لكائنات مماثلة الأساس لاستخدام متوسط ​​النتائج عند تقييم عقار معين.

اعتمادًا على نوع الدخل الذي تجلبه العقارات ، يمكنك استخدام إجمالي مضاعف الإيجار (GRM) ، إجمالي نسبة الرسملة (OCC)

1) إجمالي مضاعف الإيجار (GRM) ، يُعرف أيضًا باسم مضاعف الدخل الإجمالي (GIM). هذا مؤشر يعكس نسبة سعر البيع والدخل الإجمالي للممتلكات. يتم استخدام إجمالي مضاعف الإيجار للعقارات التي يمكن تقدير الدخل الإجمالي المحتمل (GVR) أو الدخل الإجمالي الفعلي (GVD) بشكل موثوق به. تستخدم بعض الأسواق أيضًا مضاعف الإيجار الشهري الذي يمثل الدخل على أساس شهري وليس سنويًا. يتم حساب هذا المؤشر للأشياء العقارية المتشابهة ويستخدم كمضاعف للمؤشر المناسب للعنصر الذي تم تقييمه.

مراحل التقييم العقاري باستخدام مضاعف إجمالي الإيجار:

يتم تقدير الدخل الإجمالي للعنصر المقدر ، سواء كان محتملاً أو فعليًا ؛

يتم اختيار ما لا يقل عن ثلاثة نظائر للكائن الذي تم تقييمه ، والتي توجد لها معلومات موثوقة حول سعر البيع ومقدار الدخل المحتمل أو الفعلي ؛

لكل نظير ، يتم حساب إجمالي مضاعف الإيجار ؛

يتم تحديد BPM النهائي على أنه المتوسط ​​الحسابي لـ BPM المحسوب لجميع النظائر ؛

يتم احتساب القيمة السوقية للأشياء التي تم تقييمها على أنها ناتج لمتوسط ​​BPM والدخل الإجمالي الكافي المقدر للكائن الذي تم تقييمه.
يتم حساب القيمة السوقية المحتملة للممتلكات المقدرة باستخدام الصيغة:

SN = PVDots (DVDots) хВРМср (1)

حيث Cn هي القيمة السوقية المقدرة للعنصر المقدر ؛
PVDots - الدخل الإجمالي المحتمل من الكائن الذي تم تقييمه ؛
DVDots - الدخل الإجمالي الفعلي من الكائن المقدّر
ВРМср - إجمالي مضاعف الإيجار ؛
CA - سعر بيع عقار مشابه ؛

أو بالصيغة:

SN = PVDots (DVDots) x (Tsa1 / PDV1 + ... + Tsan / PVDan): n (2)

حيث Tsa1 هو سعر بيع أول عنصر مشابه ؛
PVD1 - الدخل الإجمالي المحتمل من أول كائن مشابه ؛
Цаn - سعر بيع الشيء المماثل من رقم n ؛
PVDan - الدخل الإجمالي المحتمل من الكائن المماثل من رقم n ؛
n هو عدد العناصر المتشابهة.

تعتبر GRM طريقة تقييم على أساس السوق للعقار الذي يولد الدخل ، حيث أنها تأخذ في الاعتبار أسعار المبيعات وإجمالي دخل الإيجار للعقارات المباعة في السوق.

لا ينبغي تعديل مضاعف الإيجار الإجمالي للراحة أو الاختلافات الأخرى الموجودة بين العقارات القابلة للمقارنة والقيمة. يعتمد حساب آلية إعادة إعمار غزة على مدفوعات الإيجار الفعلية وأسعار البيع السائدة في السوق. إذا كانت هناك اختلافات في وسائل الراحة أو مستويات الخدمة بين العقارات المقارنة والممتلكات التي يتم تقييمها ، فمن المفترض أن هذه الاختلافات قد تم احتسابها بالفعل في أسعار المبيعات ومعدلات الإيجار.

وبناءً على ذلك ، إذا كانت الممتلكات المماثلة أسوأ ، فإن سعر بيعها ومعدلات إيجاراتها أقل. لن يغير هذا النسبة الحسابية لإجمالي الدخل لسعر المبيعات.

ومع ذلك ، فإن العلاقة الرياضية لا تلغي الحاجة إلى اختيار قوي للكائنات القابلة للمقارنة.

الطريقة بسيطة للغاية ، لكن لها العيوب التالية:

يمكن استخدامها فقط في سوق عقارات متطور ونشط ، أي يجب أن يكون العقار الذي يتم تقييمه في سوق توجد فيه عمليات بيع وشراء منتظمة للممتلكات التنافسية بناءً على الدخل الذي تحققه.

لا يأخذ في الحسبان بشكل كامل الاختلاف في المخاطر أو معدلات عائد رأس المال بين موضوع التقييم والنظير المقارن ؛

كما أنه لا يأخذ في الاعتبار الفرق المحتمل في صافي الدخل التشغيلي للعقارات التي تمت مقارنتها.

2) إجمالي نسبة الرسملة (OCC) ، يُعرف أيضًا باسم المعدل الإجمالي (OAR). معدل العائد الإجمالي هو عنصر من عناصر نهج تقييم الدخل. يؤدي حساب معدل العائد الإجمالي بناءً على بيانات السوق إلى إزالة بعض الاعتراضات الرئيسية على آلية معالجة المظالم. لتحديد نسبة الرسملة الإجمالية من بيانات السوق ، يجب على المقيِّم اختيار العقارات المماثلة التي تم بيعها مؤخرًا مع تدفقات الدخل التي تتشابه في المخاطر والمدة مع تلك الموجودة في الممتلكات التي يتم تقييمها. يتيح ذلك للمُثمن استخدام الرسملة المباشرة من أجل تحويل صافي الدخل التشغيلي المتوقع إلى تقدير للقيمة السوقية. يتم تعريف الرسملة المباشرة على أنها تحويل صافي الدخل التشغيلي المتوقع إلى قيمة حالية واحدة عن طريق قسمة الدخل على نسبة مناسبة تعكس النسبة السائدة بين صافي الدخل التشغيلي وسعر البيع للسلع المماثلة المباعة في السوق.

عند استخدام نسبة الرسملة العامة ، يمكن تمثيل عملية تحديد سعر البيع المحتمل للكائن المقيَّم في شكل المراحل التالية:

يتم احتساب صافي الدخل التشغيلي من الممتلكات الجاري تقييمها ؛

يتم تحديد ثلاثة نظائر على الأقل للكائن الذي تم تقييمه ، والتي توجد لها معلومات موثوقة حول سعر البيع ومقدار صافي دخل التشغيل ؛

يتم إجراء التعديلات اللازمة لزيادة إمكانية مقارنة النظائر مع الكائن الذي تم تقييمه ؛

يتم حساب نسبة الرسملة الإجمالية لكل ضريبة ؛

يتم تحديد OCC النهائي باعتباره المتوسط ​​الحسابي لـ OCC المقدرة لجميع نظائرها ؛

يتم احتساب القيمة السوقية للعنصر المقدر على أنه نسبة صافي الدخل التشغيلي للعنصر المقدر إلى متوسط ​​QCC للنظير المحدد.

يتم اختيار النظائر المماثلة للكائن الذي يتم تقييمه في جزء من سوق العقارات المطابق للغرض ؛ يتضمن تحديد الكائن معلمات مثل درجة المخاطر ومستوى الدخل وما إلى ذلك.

سيتم تحديد سعر البيع المحتمل للممتلكات المقدرة من خلال الصيغة:

SN = CHODots / OKKsr (3)

حيث Cn هو سعر السوق المقدر لعنصر التقييم ؛
CHODots - صافي الدخل التشغيلي للتناظرية ؛
OKKsr - متوسط ​​نسبة الرسملة

أو محسوبة بالصيغة:

SN = CHODots / (CHOD1 / C1 + ... + CHODn / Cn): n (4)

حيث CHOD1 - صافي الدخل التشغيلي من النظير الأول ؛
Ц1 - سعر النظير الأول ؛
CHODn - صافي الدخل التشغيلي من النظير التاسع ؛
Цn - سعر التناظرية من رقم n ؛
n هو عدد النظائر.

تتمثل ميزة إجراء الحساب هذا في أنه يعتمد على معلومات السوق ويسهل تنفيذه. مثل طريقة آلية معالجة المظالم ، تعتمد فعالية هذا النهج على جودة بيانات السوق التي يمكن جمعها والتحقق من صحتها.

وبالتالي ، فإن النهج المقارن للتقييم العقاري يعتمد على معلومات حول المعاملات الأخيرة مع خصائص مماثلة في السوق ومقارنة العقارات المقيمة مع نظائرها.

غالبًا ما يتم استخدام هذا النهج ويعطي نتائج جيدة عند تقييم الأشياء التي توجد معلومات موثوقة حول أسعار معاملات البيع والشراء المكتملة أو أسعار عروض مثل هذه الأشياء للبيع.

على سبيل المثال ، يتم إجراء تقييم الشقق بشكل أساسي باستخدام طرق النهج المقارن ، نظرًا لأن كل من عدد المعاملات التي تم إجراؤها وعدد عروض البيع والشراء كبير جدًا ، والأشياء نفسها من نفس النوع تمامًا ، أي ، فإن البحث عن نظائرها ليس بالأمر الصعب.

لتنفيذ جميع الأساليب المدروسة للنهج المقارن ، من الضروري:

وجود سوق عقارات متطور.

انفتاح السوق

توافر المعلومات عن المعاملات السابقة ؛

وجود خدمات خاصة تتراكم فيها المعلومات.

وبالتالي ، يمكن إبراز مزايا وعيوب الطريقة المقارنة:

الأهمية! نصوص المنشورات تخضع لحقوق التأليف والنشر. لطفا أنظر

ندعو المؤلفين!

زملائي الأعزاء! إذا كانت لديك مقالات ومنشورات وتعليقات تشريعية مثيرة للاهتمام ، فيمكنك نشرها على موقعنا على الإنترنت. للقيام بذلك ، يجب عليك إرسال المواد إلى العنوان المحدد بعلامة "منشورات على الموقع". الإسناد والامتثال لحقوق التأليف والنشر مضمونان.

نهج (السوق) المقارنلتقييم الأشياء العقارية - مجموعة من الأساليب لتقدير قيمة العقارات بناءً على مقارنة كائن التقييم بأشياء مماثلة فيما يتعلق بها توجد معلومات حول أسعار المعاملات معهم.

يعتمد النهج المقارن للتقييم العقاري على معلومات حول المعاملات الأخيرة مع خصائص مماثلة في السوق ومقارنة العقارات المقيمة مع نظائرها. الشرط الأولي لتطبيق نهج مقارن للتقييم العقاري هو وجود سوق عقارات متطور.

يعتمد النهج المقارن على ثلاثة مبادئ أساسية للتقييم العقاري: العرض والطلب والاستبدال والمساهمة. بناءً على مبادئ تقييم العقارات في النهج المقارن ، يتم استخدام عدد من الأساليب الكمية والنوعية للتمييز بين عناصر المقارنة وقياس التعديلات على بيانات السوق للأشياء القابلة للمقارنة لنمذجة قيمة الكائن المقدر.

المبدأ الأساسي للنهج المقارن للتقييم العقاري هو مبدأ الاستبدال ، والذي ينص على أنه إذا كانت هناك عدة خصائص مماثلة في السوق ، فلن يدفع المستثمر العقلاني أكثر من المبلغ الذي سيكلفه للحصول على عقارات ذات فائدة مماثلة .

المعايير الرئيسية لاختيار الأشياء المماثلة (نظائرها) هي حقوق الملكية للعقار ، وشروط تمويل الصفقة ، وشروط ووقت البيع (العرض) ، وموقع الكائن العقاري ، والخصائص المادية للتقييم. موضوع.

شروط تطبيق المنهج المقارن للتقييم العقاري:

لا يجب أن يكون الكائن فريدًا ؛

يجب أن تكون المعلومات شاملة ، بما في ذلك شروط المعاملات ؛

يجب أن تكون العوامل التي تؤثر على قيمة النظائر المماثلة للعقار المقدر قابلة للمقارنة.

خطوات النهج المقارن:

بحث السوق - يتم إجراء تحليل لحالة واتجاهات السوق ، وخاصة الجزء الذي ينتمي إليه الكائن الذي تم تقييمه ؛ يحدد كائنات العقارات الأكثر قابلية للمقارنة مع تلك التي تم تقييمها ، والتي تم بيعها مؤخرًا نسبيًا.

2. جمع والتحقق من موثوقية المعلومات حول النظائر المقترحة للبيع أو التي تم بيعها مؤخرًا لكائن تقييم الممتلكات ؛ مقارنة الكائنات التناظرية مع الكائن المقيَّم. يقوم المثمن بجمع أكبر قدر ممكن من المعلومات حول بيع العقارات المماثلة. تشمل مصادر المعلومات: تسجيل المالكين ، والمعلومات من الزملاء ، والسجلات الرسمية والإحصاءات. عند جمع المعلومات ، يجب أن يتأكد المقيم من اكتمالها وموضوعيتها. معلومات عن تكلفة 1 متر مربع يجب أن تكون موجودة دون فشل. أمتار من مساحة الكائن ، وتاريخ المعاملة ، وموقع الكائن ، وشروط المعاملة وغيرها من المؤشرات التي يعتبرها المثمن ضرورية. يجب أن يتأكد المثمن من أن الصفقة تمت بين طرفين مستقلين وأن السعر المدفوع لم يتأثر بأي عوامل ، بما في ذلك العلاقة الوثيقة بين الطرفين. بالإضافة إلى ذلك ، يجب على المثمن فحص الشروط التي تم بموجبها التوصل إلى اتفاق بشأن مبلغ بيع الكائن أو الإيجار ، ومقارنة هذه القيم بمعلومات السوق حول هذه المسألة. قد يكون إيجار مبنى جديد ، على سبيل المثال ، في سوق العقارات مؤشرًا جيدًا ، لكن الصفقة بين الشركاء الملتزمين أو الأقارب قد لا تكون كذلك.

3. التعديلات المؤقتة. غالبًا ما يكون لدى المثمن معلومات حول المعاملات التي حدثت منذ عدة سنوات. في اقتصاد به تضخم مرتفع ، تحتاج إلى معرفة التاريخ الدقيق للمعاملة من أجل إجراء تعديلات رياضية أو نوعية عند تحليل البيانات.

4. تعديل أسعار مبيعات نظائرها المختارة وفقاً للاختلافات عن موضوع التقييم. في الممارسة الواقعية ، من الصعب العثور على خصائص متشابهة تمامًا من حيث الحجم والموقع والعمر والتصميم والتخطيط والمعلمات الأخرى. في هذه الحالة ، يجب على المقيم التعامل مع المشكلة من وجهة نظر أن أي معلومات أفضل من عدم وجود معلومات. بناءً على طبيعتها وعلى أساس خبرته الخاصة ، يحدد المثمن الاختلافات بين كائنات العقارات المقارنة ، ويعبر عنها في شكل قيمة. يجد المقيِّم هذه الاختلافات في موقع الأشياء ، ودرجة اهتراءها ، ويحدد الاختلافات في العديد من العوامل الأخرى.

تعديلات التكلفة:

أ) التصحيحات المطلقة ،المقدمة إلى وحدة المقارنة ، قم بتغيير سعر الكائن التناظري المباع بمقدار معين ، حيث يتم تقدير الفرق في خصائص الكائن التناظري والكائن المقيَّم. يتم إجراء تصحيح إيجابي إذا كان الكائن الذي تم تقييمه أفضل من نظير مماثل ، سلبي إذا كان أسوأ ؛

ب) التعديلات النقديةإضافة إلى سعر الكائن التناظري المباع ككل ، قم بتغييره بمقدار معين ، حيث يتم تقدير الاختلافات في الخصائص.

تعديلات النسبة المئويةيتم تقديمها بضرب سعر بيع الكائن التماثلي أو وحدة المقارنة الخاصة به بمعامل يعكس درجة الاختلافات في خصائص الكائن التماثلي والكائن المقيَّم. إذا كان الكائن الذي يتم تقييمه أفضل من نظير مشابه ، فسيتم إضافة معامل متزايد إلى سعر الأخير ، إذا كان أسوأ - معامل تنازلي.

دع تكلفة الكائن المقيَّم = X ؛

تكلفة القطعة المباعة = 1.0 (100٪).

إذا كان الكائن أفضل بنسبة 15٪ من نظيره ، فيجب أن يرتفع سعر الجهاز التناظري بنسبة 15٪

س = (1.0 + 0.15) * 1 = 1.15.

إذا كان العنصر أسوأ بنسبة 15٪ من نظيره ، فيجب أن ينخفض ​​سعر الجهاز التناظري بنسبة 15٪

س = (1.0 - 0.15) * 1 = 0.85.

إذا كان التناظرية أفضل من الكائن الذي تم تقييمه بنسبة 15٪ ، فيجب أن ينخفض ​​سعر التناظرية

1.0 = (1.0 + 0.15) * س ؛ ...

إذا كان التناظرية أسوأ من الكائن الذي تم تقييمه بنسبة 15٪ ، فيجب أن يرتفع سعر التناظرية

1.0 = (1.0 - 0.15) * س ؛
.

يتم استخدام تقنيات التعديل الخبراء عندما لا يمكن إجراء تعديلات نقدية.

5. تحديد قيمة كائن تثمين الملكية من خلال الموافقة على الأسعار المعدلة للأشياء التناظرية. تتطلب مسألة قابلية مقارنة بيانات كائنين من العقارات المقارنة اعتبارًا خاصًا ، لأنه على الرغم من تشابه المعلمات المختلفة للممتلكات التي يتم تقييمها ونظائرها في السوق ، هناك احتمال للوصول إلى استنتاج خاطئ حول القيمة . حجم العقار الذي يتم تقييمه وعمره وعوامل أخرى ، يجب على المثمن المقارنة مع عوامل مماثلة لخصائص مماثلة ، وإجراء تعديلات من حيث القيمة والأخذ في الاعتبار في مزيد من التحليل.

يتضمن النهج المقارن طريقتين رئيسيتين: التحليل المقارن المباشر للمبيعات وإجمالي مضاعف الإيجار. طريقة قياس الأداء الأكثر شيوعًا في مجموعة قياس الأداء هي طريقة قياس المبيعات المباشرة. تتكون هذه الطريقة من تحليل المعاملات الفعلية لبيع وشراء العقارات ومقارنة الأشياء التي أجريت من أجلها هذه المعاملات مع الممتلكات التي يجري تقييمها. تعتمد طريقة تقييم العقارات هذه على مبدأ الاستبدال ، والذي ينص على: لن يشتري المشتري عقارًا إذا تجاوزت قيمته تكلفة الحصول على عقار مماثل في السوق بنفس المنفعة. لذلك ، من المفترض أن الأسعار التي حدثت بها معاملات البيع والشراء لشيء مشابه أو مشابه للممتلكات التي يتم تقييمها في سوق العقارات تعكس قيمتها السوقية.

عند استخدام طريقة التحليل المقارن المباشر للمبيعات ، يقوم المثمن الخبير بتحليل العقارات المماثلة التي تم بيعها مؤخرًا في القطاع ذي الصلة من سوق العقارات وإجراء تعديلات الأسعار للاختلافات بين العقارات المقدرة والمقارنة. نتيجة لهذا الإجراء ، يتم تحديد سعر البيع لكل عنصر قابل للمقارنة كما لو كان ، عند البيع ، له نفس الخصائص الأساسية مثل العنصر الذي يتم تقييمه.

تتمثل إحدى طرق تحديد حجم التصحيح لأي خاصية في تحليل المبيعات الزوجية. يتكون من مقارنة وتحليل عدة أزواج من المبيعات القابلة للمقارنة. في هذه الحالة ، المبيعات المزدوجة هي مبيعات كائنين عقاريين متطابقين تقريبًا ، باستثناء خاصية واحدة ، والتي يجب على المثمن الخبير تقييمها لاستخدامها كتعديل على السعر الفعلي لخاصية مماثلة.

على سبيل المثال

المعلومات التالية عن مبيعات السوق معروفة:

حدد:

تصحيح الاختلافات في المنطقة.

التكيف مع وجود حديقة.

تعديل لوجود مرآب لتصليح السيارات.

1. لتحديد تصحيح الاختلاف في المنطقة ، قارن بين الشكلين 1 و 3. 55000-44000 = 11000 نقوم بتعديل الفرق في المساحة في الجدول. علاوة على ذلك ، إذا كان الكائن أفضل من نظيره ، فيجب أن يرتفع سعر التناظرية ؛ إذا كان الكائن أسوأ من نظيره ، فيجب أن ينخفض ​​سعر التناظرية. نظرًا لأن التناظرية 3 أفضل من الكائن 1 في المنطقة ، فإن التصحيح يكون بعلامة (-).

2. لتحديد تعديل وجود مرآب لتصليح السيارات ، قارن الكائنات 1 و 2. 44000-40000 = 4000. نقوم بإجراء تعديل لوجود مرآب في الجدول. نظرًا لأن الكائن 1 أفضل من نظير 2 من حيث وجود مرآب ، فإن التصحيح يذهب بعلامة (-).

3. لتحديد تعديل وجود حديقة ، قارن بين الشكلين 2 و 4. 40-39 = 1 طن. نجري تعديلاً لوجود حديقة في الطاولة. نظرًا لأن الكائن 1 أفضل من نظير 4 من حيث وجود حديقة ، يتم إجراء التصحيح بعلامة (-).

نحسب التعديلات الإجمالية لجميع نظائرها.

نحدد تكلفة الكائن ، مع مراعاة الأسعار المعدلة للنظير.

التحليل المقارن المباشر هو الأكثر قابلية للتطبيق على القطاعات المتطورة في سوق العقارات ، مثل سوق الإسكان.

كجزء من النهج المقارن للتقييم العقاري ، يتم أيضًا استخدام طريقة مضاعف الإيجار الإجمالي.

مضاعف الإيجار الإجمالي (GRM) هي نسبة سعر البيع إلى إجمالي الدخل المحتمل أو الدخل الفعلي.

لتطبيق هذه الطريقة ، يجب عليك:

تقدير الدخل الإجمالي للسوق الناتج عن الغرض ؛

تحديد نسبة الدخل الإجمالي من الكائن الذي تم تقييمه إلى سعر المبيعات للمبيعات المماثلة من نظائرها ؛

اضرب الدخل الإجمالي من الكائن المقيَّم بمتوسط ​​قيمة BPM بالنظائر.

يتم حساب سعر البيع المحتمل باستخدام الصيغة

مثال

حساب BPM

يمكن لعب دور BPM من خلال نسبة الرسملة الإجمالية (CCR).

JCC هي نسبة صافي دخل التشغيل إلى سعر البيع.

في هذه الحالة

;

مثال

حساب OCC

فوائد النهج المقارن:

تعكس التكلفة النهائية آراء البائعين والمشترين النموذجيين ؛

تنعكس التغيرات في الظروف المالية والتضخم في أسعار المبيعات ؛

مؤرض بشكل ثابت

يتم إجراء تصحيحات للاختلافات بين العناصر المقارنة ؛

إنه سهل الاستخدام ويعطي نتائج موثوقة.

عيوب النهج المقارن:

فروق المبيعات

صعوبة جمع المعلومات عن أسعار البيع العملية ؛

مشكلة جمع المعلومات حول شروط محددة للمعاملة. ؛

الاعتماد على نشاط السوق ؛

الاعتماد على استقرار السوق ؛

صعوبة في التوفيق بين البيانات الخاصة بالمبيعات المختلفة بشكل كبير.

يعتمد النهج المقارن للتقييم العقاري على معلومات حول المعاملات الأخيرة مع خصائص مماثلة في السوق ومقارنة العقارات المقيمة مع نظائرها.

الشرط الأولي لتطبيق نهج مقارن للتقييم العقاري هو وجود سوق عقارات متطور. إن التخلف في هذا السوق ، بالإضافة إلى حقيقة أن الممتلكات المقيمة متخصصة أو لها مزايا أو أعباء استثنائية لا تعكس الحالة العامة للسوق ، تجعل استخدام هذا النهج غير مناسب.

يعتمد النهج المقارن على ثلاثة مبادئ أساسية للتقييم العقاري: العرض والطلب والاستبدال والمساهمة. بناءً على مبادئ تقييم العقارات في النهج المقارن ، يتم استخدام عدد من الأساليب الكمية والنوعية للتمييز بين عناصر المقارنة وقياس التعديلات على بيانات السوق للأشياء القابلة للمقارنة لنمذجة قيمة الكائن المقدر.

المبدأ الأساسي للنهج المقارن للتقييم العقاري هو مبدأ الاستبدال ، والذي ينص على أنه إذا كانت هناك عدة خصائص مماثلة في السوق ، فلن يدفع المستثمر العقلاني أكثر من المبلغ الذي سيكلفه للحصول على عقارات ذات فائدة مماثلة .

دعونا ننظر في المراحل الرئيسية للتقييم العقاري باستخدام نهج مقارن.

المرحلة الأولى. يتم دراسة اتجاهات الحالة والتطور في سوق العقارات وخاصة الجزء الذي ينتمي إليه هذا الكائن. يتم تحديد الأشياء الأكثر قابلية للمقارنة مع العقارات المقيمة ، والتي تم بيعها مؤخرًا نسبيًا.

المرحلة الثانية. يتم جمع المعلومات المتعلقة بالأشياء التماثلية والتحقق منها ؛ يتم تحليل المعلومات التي تم جمعها ومقارنة كل كائن تناظري مع الكائن الذي تم تقييمه.

المرحلة الثالثة. بالنسبة للاختلافات المميزة في خصائص التسعير للأشياء التي تمت مقارنتها ، يتم إجراء تعديلات على أسعار مبيعات النظائر المماثلة.

المرحلة الرابعة. يتم الاتفاق على الأسعار المعدلة للأشياء التناظرية ويتم عرض القيمة الإجمالية للقيمة السوقية للعقار على أساس نهج مقارن.

في المرحلة الأولى ، من الضروري تقسيم السوق ، أي تقسيم السوق إلى قطاعات ذات أغراض وموضوعات متشابهة.

كائنات مماثلة بواسطة:

الاستخدام المقصود؛

جودة؛

حقوق قابلة للتحويل

موقع؛

الخصائص البدنية.

مواضيع مماثلة بواسطة:

الملاءة الماليه؛

فرص التمويل

دافع الاستثمار.

يجب أن تنتمي العقارات القابلة للمقارنة إلى نفس الشريحة من سوق العقارات ، ويجب إجراء المعاملات معهم وفقًا لشروط نموذجية لهذا القطاع:

فترة الاسترداد؛

استقلالية موضوعات الصفقة ؛

دافع الاستثمار.

على وجه الخصوص ، يجب مراقبة النقاط التالية.

وقت التعرض - الوقت الذي يكون فيه الكائن في السوق. تختلف فترة التعرض باختلاف قطاعات السوق وتعتمد إلى حد كبير على جودة العناصر. على سبيل المثال ، يبلغ متوسط ​​فترة التعرض للشقق السكنية في موسكو شهرًا تقريبًا ، بالنسبة لمباني المكاتب - من شهر ونصف إلى ثلاثة أشهر. إذا تم بيع العنصر لفترة زمنية أقصر بكثير من فترة التعرض القياسية ، فهذا يشير إلى سعر أقل من الواقع. إذا كان العنصر موجودًا في السوق لفترة أطول بكثير من فترة التعرض القياسية ، فإن السعر يكون مبالغًا فيه. في كلتا الحالتين ، لا تعتبر المعاملة نموذجية لقطاع السوق ولا ينبغي اعتبارها قابلة للمقارنة.

تعني استقلالية موضوعات المعاملة أن المعاملات لا تتم بسعر السوق ولا يمكن استخدام البيانات المتعلقة بها للمقارنة إذا كان البائع والمشتري:

هي في علاقة عائلية.

ممثلون عن الشركة القابضة وشركة تابعة مستقلة ؛

لديهم ترابط مختلف ومصالح متبادلة ؛

تتم المعاملات بأشياء مثقلة برهن أو التزامات أخرى ؛

تعمل في بيع ممتلكات الأشخاص المتوفين ؛

إنهم يشتغلون بالبيع من أجل تجنب التصرف في الممتلكات المرهونة ، إلخ.

يتم تحديد دافع الاستثمار من خلال:

دوافع مماثلة للمستثمرين ؛

الاستخدام المماثل الأفضل والأكثر كفاءة للمرافق ؛

درجة تدهور المبنى.

على سبيل المثال ، لا يمكن استخدام شراء مبنى لتنظيم مكتب فيه كنظير إذا كان من المخطط استخدام المبنى كفندق ، لأن التدفقات المتوقعة للإيرادات والمصروفات ستكون مختلفة.

لا يمكن استخدام الجسم ، الذي تزيد درجة تآكله عن 80٪ ، وفقًا لملفه الجانبي دون إجراء إصلاحات كبيرة. لذلك ، فإن شراء مبنى به أكثر من 80٪ من البلى يحدث بدافع مختلف مقارنة بشراء مبنى به تآكل أقل. في الحالة الأولى ، هذا ، كقاعدة عامة ، هو شراء الحقوق لبناء منشأة جديدة.

المعايير الرئيسية لاختيار الكائنات المماثلة (النظير):

حقوق الملكية؛

شروط التمويل

شروط وأحكام البيع ؛

موقع؛

الخصائص البدنية.

ملكية.

تعديل الملكية ليس أكثر من الفرق بين إيجار السوق والإيجار التعاقدي ، حيث يتم تحديد الملكية الكاملة أيضًا من خلال إيجار السوق والتمويل الحالي المتاح.

شروط تمويل الصفقة.

في حالة وجود شروط غير نمطية لتمويل صفقة لبيع وشراء كائن عقاري (على سبيل المثال ، في حالة الائتمان الكامل) ، يلزم إجراء تحليل شامل ، ونتيجة لذلك يتم إجراء تعديل مناسب على سعر هذه الصفقة.

شروط البيع ووقت البيع.

نظرًا لأنه من الصعب حساب تعديل شروط التمويل والضرائب للحقوق والقيود القانونية المنقولة ، وكذلك شروط البيع ، فمن الأفضل عدم النظر في مثل هذه المعاملات للتحليل والمقارنة إن أمكن. خلاف ذلك ، يتم إجراء تصحيحات لهذه الخصائص أولاً.

وقت البيعهي أحد العناصر الرئيسية لمقارنة المبيعات المماثلة. لإجراء تعديل على هذه الخاصية في سعر بيع كائن تناظري ، من الضروري معرفة اتجاهات تغيرات الأسعار في سوق العقارات بمرور الوقت.

موقع- عنصر ضروري للمقارنة بين المبيعات المماثلة ، حيث أن لها تأثير كبير على قيمة الممتلكات المقيمة.

الخصائص البدنيةكائن عقاري - حجم ونوع ونوعية المواد وحالة ودرجة تدهور الكائن والخصائص الأخرى ، والتي يتم تعديلها أيضًا.

نظرًا لاختلاف الكائنات في الحجم وعدد الوحدات المضمنة فيها ، فلا مفر من وجود صعوبات كبيرة عند مقارنة الأشياء المباعة مع الكائن المقيَّم ، ويلزم إحضار البيانات المتاحة إلى قاسم مشترك ، والذي يمكن أن يكون إما وحدة مادية (على سبيل المثال ، السعر لكل 1 م 2) ، أو اقتصادي ...

تستخدم وحدات المقارنة المختلفة في قطاعات مختلفة من سوق العقارات.

يمكن استخدام مضاعف الإيجار الإجمالي أو نسبة الرسملة الإجمالية كوحدة اقتصادية للمقارنة عند تقييم المشاريع بناءً على نسبة الدخل وسعر البيع.

يعتمد تصنيف التعديلات المُدخلة على الأخذ في الاعتبار طرق الحساب المختلفة وإجراء التعديلات على الفروق بين الممتلكات التي يجري تقييمها والتماثلية المماثلة.

يتم إجراء تعديلات النسبة المئوية بضرب سعر بيع الكائن التماثلي أو وحدة المقارنة الخاصة به بمعامل يعكس درجة الاختلافات في خصائص الكائن التماثلي والكائن الذي تم تقييمه. إذا كان الكائن الذي يتم تقييمه أفضل من نظير مشابه ، فسيتم إضافة معامل ارتفاع إلى سعر الأخير ، إذا كان أسوأ - معامل تناقص.

تشمل تعديلات النسبة المئوية ، على سبيل المثال ، تعديلات الموقع والاستهلاك ووقت البيع.

تعديلات التكلفة:

1. التصحيحات النقدية التي تم إجراؤها على وحدة المقارنة (هكتار واحد ، وحدة كثافة ، نسج واحد) ، وتغيير سعر الكائن التناظري المباع بمقدار معين ، حيث يكون الاختلاف في خصائص الكائن التناظري والكائن المقيَّم مقدر. يتم إجراء تصحيح إيجابي إذا كان الكائن الذي تم تقييمه أفضل من نظير مماثل ، وإذا كان الأمر أسوأ ، يتم تطبيق تصحيح سلبي.

تشمل التصحيحات النقدية التي تم إجراؤها على وحدة المقارنة تصحيحات للخصائص النوعية ، بالإضافة إلى التصحيحات المحسوبة بالطرق الإحصائية.

2. التعديلات النقدية التي تم إجراؤها على سعر الشيء التماثلي المباع ككل تغيره بمقدار معين ، حيث يتم تقدير الفرق في خصائص الكائن التناظري والجسم المقيَّم.

يجب أن تتضمن التعديلات النقدية التي تم إجراؤها على سعر الكائن التناظري المباع ككل تعديلات لوجود أو عدم وجود تحسينات إضافية (امتدادات المستودعات ، ساحات الانتظار ، إلخ).

يتم استخدام العديد من الطرق المختلفة للحساب وإجراء التعديلات ، من بينها ما يلي:

الأساليب القائمة على تحليل المبيعات المزدوجة ؛

طرق حساب الخبراء والتعديل ؛

أساليب إحصائية.

بيع زوج يعني بيع كائنين ، من الناحية المثالية نسخة طبق الأصل من بعضهما البعض ، باستثناء معلمة واحدة (على سبيل المثال ، الموقع) ، والتي يفسر وجودها الفرق في سعر هذه العناصر. تتيح لك هذه الطريقة حساب التصحيح للخاصية المذكورة أعلاه واستخدامها لتعديل سعر بيع خاصية مماثلة لموضوع التقييم لهذه المعلمة.

طرق حساب الخبراء والتعديل.

أساس طرق الخبراء لحساب وإجراء التعديلات ، عادةً بالنسبة المئوية ، هو الرأي الشخصي للمثمن الخبراء حول مدى كون الكائن الذي يتم تقييمه أسوأ أو أفضل من نظير مماثل.

الطرق الإحصائية لحساب التصحيحات.

يتمثل جوهر طريقة تحليل الارتباط-الانحدار في إضفاء الطابع الرسمي على العلاقة بين التغيرات في أسعار الأشياء العقارية والتغيرات في أي من خصائصها.

هذه الطريقة شاقة ، ويتطلب استخدامها سوقًا عقاريًا مطورًا بشكل كافٍ ، حيث تتضمن الطريقة تحليل عدد كبير من العينات التمثيلية من قاعدة البيانات.

المرحلة الأخيرة من النهج المقارن هي تحليل الحسابات التي تم إجراؤها من أجل الحصول على القيمة النهائية لقيمة الكائن المقيَّم. في هذه الحالة ، من الضروري:

تحقق بعناية من أرقام المبيعات القابلة للمقارنة المستخدمة في الحساب وقيمها المصححة.

التوفيق بين القيم المعدلة للمبيعات القابلة للمقارنة عن طريق حساب قيمة المتوسط ​​المرجح (الوسط الحسابي).

يتم تعيين الوزن الأكبر للقيم المعدلة لأسعار تلك النظائر المختارة ، والتي تم إدخال كمية أصغر وكمية من التعديلات. بمعنى آخر ، تلك النظائر الأكثر قابلية للمقارنة مع الكائن الذي يتم تقييمه سيكون لها وزن أكبر في الموافقة على نتائج التعديلات.

من الممكن أيضًا حساب كميات مثل الوضع والوسيط. يكون حساب الوسط الحسابي مبررًا إذا:

عدد النظائر المختارة ضئيل ؛

قيم أسعارها المعدلة قريبة بدرجة كافية.

1. سيكون المتوسط ​​المرجح الذي يحسبه المثمن في معظم الحالات هو سعر البيع النهائي المحتمل للممتلكات المقدرة ،

تشمل عيوب النهج المقارن ما يلي:

1. الاختلافات في المبيعات.

2. صعوبة جمع المعلومات عن أسعار البيع العملية.

3. مشاكل في جمع المعلومات حول شروط محددة للمعاملة.

4. الاعتماد على نشاط السوق.

5. الاعتماد على استقرار السوق.

6. صعوبة في التوفيق بين البيانات الخاصة بالمبيعات المختلفة بشكل كبير.

النهج المقارن - مجموعة من الأساليب لتقييم قيمة كائن ما بناءً على مقارنة الكائن المقيَّم بأشياء مماثلة لها معلومات حول أسعار المعاملات معها. يعتمد النهج المقارن على مبدأ الاستبدال أعلاه ، وغالبًا ما تسمى القيمة التي يتم الحصول عليها بمساعدته تكلفة الاستبدال.

تعتبر طرق النهج المقارن فعالة بشكل خاص عندما يكون هناك سوق نشط للعقارات المماثلة. إذا كانت معلومات السوق ضعيفة ، وعمليات الشراء والبيع غير منتظمة ، فإن السوق محتكر للغاية ، ثم تصبح التقديرات بهذه الأساليب غير دقيقة ومستحيلة في بعض الأحيان. ومع ذلك ، فإن طرق النهج المقارن هي التي تعطي فكرة عن القيمة السوقية الحقيقية للكائن.

نهج السوق هو الأكثر قابلية للتطبيق لتلك الأنواع من الآلات والمعدات التي لديها سوق ثانوي متطور: السيارات وأنواع كثيرة من أدوات الآلات والسفن والطائرات وغيرها من المعدات التسلسلية القياسية. تعتمد الطريقة على تحديد أسعار السوق التي تعكس بشكل مناسب قيمة قطعة من المعدات في حالتها الحالية.

يتم مسح أسعار النظائر من التشوهات العرضية والتضارب مع الظروف العادية للبيع عن طريق إجراء ما يسمى بالتعديلات التجارية. بعد اكتمال التحضير ، تتم معالجة معلومات السعر بطريقة أو بأخرى ، مما يؤدي في النهاية إلى الحصول على القيمة المطلوبة للعنصر.

السؤال المهم عند تطبيق النهج المقارن هو الاختيار الصحيح لموضوع المقارنة (تناظري). القاعدة الرئيسية هي أن موضوع المقارنة لا يجب أن يكون له تشابه وظيفي فحسب ، بل تشابه تصنيف مع الكائن الذي يتم تقييمه ، أي يجب أن ينتمي الكائن المقيَّم وموضوع المقارنة إلى نفس مجموعة تصنيف الآلات حسب الغرض ، ومبدأ التشغيل ، والتصميم ، وقيم معلمات التسعير الرئيسية.

لإجراء تقييم ، يلزم تقديم معلومات حول الأسعار والخصائص التقنية لأجسام المقارنة المختارة.

المثمن ملزم بالإشارة في تقرير التقييم إلى المستندات المحددة التي استخرج منها معلومات حول أسعار عناصر المقارنة.

الحد الأدنى من المعلومات التي تحتاجها حول كل سعر:

لحظة عمل السعر الثابت ؛

الوحدة النقدية التي يتم التعبير عن السعر بها ؛

طبيعة السعر حسب مصدر المنشأ (سعر العرض ، وسعر المعاملة ، وما إلى ذلك) ؛

مكان البيع (المرجع الإقليمي) ؛

حالة الشيء من حيث التآكل البدني ووقت تصنيعه ؛

ضريبة القيمة المضافة متضمنة في السعر ؛

التواجد في سعر النقل والتخزين والتكاليف الأخرى (مصطلح مجاني) ؛

توافر الخصومات والرسوم الإضافية على السعر. شروط البيع؛ المبدأ الرئيسي المستخدم هو الترتيب

يجب أن يتم:

مع نسخة طبق الأصل تباع في ما بعد البيع ؛

مع نظير تقريبي يباع في السوق الثانوية ، مع إجراء تعديلات للاختلافات في خصائص المستهلك والاختلافات في التصميم ؛

مع معدات جديدة مماثلة معدلة للبلى في حالة عدم وجود ما بعد البيع.

ذكر أعلاه أن نهج السوق يقوم على مبدأ المقارنة. عند اختيار النظير ، يتم إعطاء الأفضلية لوحدات الآلات والمعدات التي ، مثل موضوع التقييم ، يتم إنتاجها بواسطة نفس الشركة المصنعة وفي نفس البلد.

بعد مقارنة وتحديد جميع عوامل الاختلاف ، يجب على المثمن إجراء تعديلات على قيمة الكائنات التناظرية. يجب التأكيد بشكل خاص على أن جميع التعديلات تشير إلى النظير وليس إلى موضوع التقييم.

يُنصح بالترتيب التالي للتعديلات:

تعديلات على الأسعار للاختلافات في شروط البيع.

تصحيحات للمقارنة الفنية.

تتميز تصحيحات المقارنة الفنية بما يلي:

الحجم القياسي (القوة ، القدرة الاستيعابية ، الأداء) ؛

مجموعة كاملة (توافر أجهزة وأجهزة إضافية) ؛

سن؛

جودة؛

حالة ودرجة التآكل البدني ؛

موقع الكائن عند البيع (في مكان استخدامه ، في مستودع التاجر).

يتم تنفيذ نهج مقارن لتقييم تكلفة الآلات والمعدات بالطرق التالية:

طريقة مؤشر الأسعار ، أو فهرسة عامل الوقت

1. طريقة مؤشرات الأسعار ، أو فهرسة عامل الوقت ؛

التوقعات هي العمود الفقري لأي نظام تداول ، لذلك ، يمكن أن يجعلك حسن الأداء ثريًا بشكل باهظ.

2. طريقة المقارنة المباشرة مع كائن مماثل ؛

3. طريقة المقارنة المباشرة مع كائن مشابه ؛

4. طريقة المقارنة المباشرة مع الأشياء المماثلة مع إدخال التعديلات النوعية المستهدفة ؛

5. طريقة الحساب لمؤشرات محددة ونماذج الارتباط ؛

هذه الطريقة قابلة للتطبيق في حالة معرفة الكائن المُقدر سعره في الماضي ، وبالتالي ، تنشأ المهمة لإعادة حساب هذا السعر اعتبارًا من تاريخ التقييم.

الفترة الزمنية بين التاريخ الذي تكون فيه التكلفة ثابتة وتاريخ التقييم تقاس بعدد الأشهر ، ثم يتم تحديد تكلفة الكائن في تاريخ التقييم من خلال الصيغة:

طريقة المقارنة المباشرة مع الكائن المتطابق

الكائن المطابق هو كائن من نفس النموذج (التعديل) مثل الكائن المقيَّم ؛ ليس له اختلافات عن الكائن المقيَّم من حيث التصميم والمعدات والمعلمات والمواد المستخدمة.

يعمل سعر الكائن المماثل كأساس لتعيين قيمة الكائن المقيَّم. تكلفة الاستبدال الكاملة تساوي سعر عنصر مماثل مخفضًا لشروط البيع العادي وشروط التقييم باستخدام ما يسمى بالتعديلات التجارية (التعديلات).

يمكن تصنيف التعديلات التجارية إلى ثلاث مجموعات حسب محتواها:

1. التعديلات التي تلغي شروط البيع غير النمطية (أوقات التسليم السريع ، وفترة الضمان ، والخصومات ، والتجميع ، والخدمات الإضافية ، وما إلى ذلك)

2. تصحيح وجود ضريبة القيمة المضافة والضرائب الأخرى.

3. تصحيح عامل الوقت. يتم تنفيذ تعديلات المجموعتين الثانية والثالثة عمليا

دائمًا ، والأول - بشكل انتقائي ، مع مراعاة اليقين والأهمية.

مقارنة مباشرة مع كائن مشابه.

في هذه الطريقة ، بالإضافة إلى التعديلات التجارية ، يتم أيضًا إدخال تعديلات على الفروق المعيارية في سعر التناظرية.

من الناحية العملية ، غالبًا ما تختلف النظائر المختارة في القوة والأداء عن الجهاز - موضوع التقييم. في هذه الحالة ، لتحديد التعديل ، يتم استخدام العلاقة بين الأسعار (تكاليف التصنيع) والمعلمة الرئيسية للآلات ، على وجه الخصوص ، الاعتماد على الطاقة:

NS. - الأس ، ويطلق عليه غالبًا معامل تأخر السعر ، والذي يعتمد على نوع معين من الأجهزة الفنية.

قيم الأس ( NS)في الصيغة (1) يتم تحديدها لعدد من منتجات الهندسة الميكانيكية على أساس دراسات خاصة ، بالإضافة إلى سنوات عديدة من الممارسة. لذلك ، بالنسبة للجرارات ذات الطاقة المتوسطة ، يتم استخدام قيمة 0.72 ، للحفارات - 0.8 ، لأجهزة البثق المستخدمة في معالجة مواد البوليمر ، 0.6-0.7 ، إلخ.

تستخدم الصيغة (6) على نطاق واسع بسبب بساطتها وموثوقيتها العالية. في الوقت نفسه ، يجب ألا يغيب عن البال أن مثل هذا النهج يتطلب كميات كبيرة من معلومات السوق واستخدام طرق مناسبة لمقارنة الأشياء. بمعنى آخر ، يجب أن يمتلك المثمن قاعدة بيانات واسعة ومحدثة باستمرار على العديد من أنواع الأجهزة التقنية. علاوة على ذلك ، يجب جمع هذه المعلومات باستمرار ، كما لو كانت للمستقبل ، لأنه في الممارسة المحلية الحقيقية يجب على المثمن العمل مع مجموعة متنوعة من أنواع الآلات والمعدات ، وكل تقييم لاحق ، كقاعدة عامة ، يحدث في طريقة مختلفة تمامًا. فرع التكنولوجيا.

تنقسم تصحيحات الاختلافات البارامترية إلى نوعين:

تعديلات التصحيح (عن طريق إجراء تعديل سعر مطلق) ؛

تعديلات العوامل (يتم إجراؤها بضرب السعر الأصلي في عامل التصحيح) ؛

نظرًا لأنه في المقارنة المباشرة ، يتم إجراء كل من تعديلات التصحيح والمعامل ، فإن النتيجة النهائية تعتمد على تسلسل إدخالها. هناك إجراء موحد لإجراء التعديلات:

1. أولاً ، يتم إجراء تعديلات تجارية من أجل جعل سعر التناظرية لشروط التقييم.

2. تصحيحات لأجهزة إضافية.

3. تصحيح المعلمات المساعدة.

4. تصحيح العوامل للمعلمات الرئيسية.

طريقة المقارنة المباشرة مع الأشياء المتشابهة بإدخال تعديلات نوعية موجهة

يمكن تطبيق الطريقة عندما يمكن تحديد نظيرتين على الأقل للكائن الذي تم تقييمه. علاوة على ذلك ، فإن الكائن الذي تم تقييمه ، من حيث خصائصه التقنية ، وبالتالي من حيث التكلفة ، يحتل موقعًا وسيطًا بين نظرائه.

نتيجة للمقارنة ، يتلقى التناظرية قدرًا معينًا من التعديلات المتزايدة والمتناقصة.

تكمن تكلفة الكائن المقدر في الفترة الفاصلة بين أسعار النظائر ، مع مراعاة التعديلات.

طريقة الحساب لمؤشرات محددة ونماذج الارتباط

هذه الطريقة مناسبة للاستخدام عندما تحتاج إلى تقييم مجموعة كبيرة من الكائنات من نفس النوع والتي تختلف في قيم المعلمات الفردية.

تتوافق هذه الطريقة تمامًا مع الطريقة المماثلة الموضحة في نهج التكلفة (انظر أعلاه).

تُستخدم طرق المقاربة الموصوفة أعلاه بشكل أساسي عند تقييم الآلات الفردية وقطع المعدات. يتم تحديد اختيار الطريقة حسب طبيعة الكائن وشروط استخدامه وقاعدة معلومات كاملة عن أسعار ومعايير عينات مماثلة من الآلات والمعدات.

طرق النهج المقارن لها عيوبها:

يتم تحديد الموثوقية من خلال اكتمال ودقة معلومات السوق ؛

مطلوب سوق متطور ومفتوح لبيع الآلات والمعدات ؛

كثافة العمالة للتقييمات المتعددة ؛

بعض التسامح في القيمة المقدرة نتيجة التعديلات ؛

إن التقييم الموثوق للعقار هو عمل شاق يقوم به متخصصون على درجة عالية من الكفاءة. في سياقها ، بناءً على طلب العميل ، يتم تقييم القيمة السوقية للعنصر أو الحقوق الخاصة به. المثمن هو الذي يجري التحليل ويختار نهجًا أو مجموعة من الأساليب للتقييم المقبولة في موقف معين. ما هو النهج المقارن للتقييم العقاري؟ ما هي أساليبها ومزاياها وعيوبها؟ في أي سوق يقدم أكثر النتائج دقة؟ دعنا نتحدث عنها اليوم.

تقييم القيمة السوقية للعقار

السمة الرئيسية التي يتم من خلالها تصنيف الأشياء على أنها غير منقولة هي ارتباطها القوي بالأرض. العقارات هي قطع الأراضي وأي مباني ومنشآت ومباني سكنية وغير سكنية وأشياء طبيعية وما إلى ذلك.

يمكن للمالك استخدام ON (كائن عقاري) لكل من الاحتياجات الشخصية ولتحقيق الربح. يمكن تأجيرها أو رهنها أو بيعها أو التبرع بها أو مبادلتها أو توريثها ، وما إلى ذلك. لذلك ، في بعض الأحيان تحتاج فقط إلى معرفة القيمة السوقية الحقيقية لتكنولوجيا المعلومات في الوقت الحالي.

يقوم المتخصص بهذا العمل باستخدام الأساليب التي وضعتها معايير تقييم الدولة.

في المجموع ، يستخدم التقييم ثلاثة مناهج:

• مكلفة (طرق نهج التكلفة في تقييم العقارات) ؛
• مقارنة.

كل من هذه الأساليب لها أساسها المنهجي الخاص. دعونا نحلل باستمرار نهجًا مقارنًا للتقييم وطرقه لتحديد قيمة الشيء.

النهج المقارن (SP)

عندما يريد المالك البدء في بيع ممتلكاته ، فإنه يحدد قيمتها الأولية ، دون أن يعرف ذلك ، باستخدام مشروع مشترك. يمكن القيام به بنفسك. يبحث المالك في المواقع المتخصصة عن أشياء مشابهة لأشياءه ، ويقارن خصائصها ، ومدة فترة البيع ، ويستخلص استنتاجات حول التكلفة التي يمكن من خلالها بيع الشيء. هذا هو النهج المقارن.

يتم حساب القيمة السوقية من خلال مقارنة أسعار العناصر التناظرية. يفهم البائع المناسب أنه عندما يكون هناك شيئان أو أكثر في السوق يلبيان بشكل متساوٍ احتياجات المشتري ، فمن غير المعقول على الأقل تحديد سعر أعلى.

المسلمات الأساسية

يعتمد المشروع المشترك على بيانات عن المعاملات مع العقارات المماثلة التي أجريت بالفعل في الماضي القريب وعلى العلاقة بين العقارات المقيمة مع نظائر مماثلة.

نقطة البداية لقرار المثمن لاستخدام المشروع المشترك هي النشاط الحالي لذلك الجزء من سوق العقارات ، والذي يعد موضوع التقييم (PO) جزءًا منه.

المبادئ الأساسية للمشروع المشترك:

• العرض والطلب؛
• الاستبدال؛
• مساهمة.

بناءً على هذه المبادئ ، تم تطوير طرق تقييم خاصة لحساب القيمة السوقية للبرنامج.

أساليب

يتضمن النهج المقارن استخدام 3 طرق لتقييم العقارات والاتفاق على نتائجها لتحديد القيمة السوقية لموضوع التقييم.

طريقة قياس المبيعات (SAP)

يتم تحديد التكلفة من خلال تحليل المبيعات الأخيرة للعقارات التي يمكن مقارنتها بتلك المقدرة بعد إجراء التعديلات المناسبة على تكلفة الفروق بينهما.

خوارزمية الحساب:

1. البحث عن معلومات حول المبيعات الأخيرة للسلع المماثلة في قطاع السوق ذي الصلة ؛
2. تحليل موثوقية المعلومات ؛
3. تعديل تكلفة الأشياء القابلة للمقارنة للاختلافات التي تولد الأسعار ؛
4. تسوية البيانات عن طريق النظير والحصول على قيمة الكائن (القيمة المتوسطة ، القيمة المتوسطة ، القيمة الأكثر شيوعًا).

يعتبر اتفاق نتائج المقارنة من النقاط المهمة في هذه الطريقة. غير مسموح بالمتوسط ​​الحسابي البسيط للبيانات المستلمة. من الضروري دراسة كل نتيجة بشكل تحليلي والتوصل إلى نتيجة ذات أسس جيدة.

تمثل القيمة النهائية للتكلفة استنتاجًا تم التحقق منه بواسطة المثمن بناءً على تحليل جميع المعلومات المتاحة والخبرة المهنية الشخصية.

يعتبر SAP مثاليًا لتقييم المساكن ، أي قطاع من السوق يتم فيه إجراء عدد كبير من المعاملات مع كائنات مماثلة.

مثال بدائي لاستخدام SAP لتقييم شقة ، تم إعطاؤه للتو لفهم جوهر الطريقة.

البيانات الأولية لموضوع التقييم:

• شقة من غرفتين
• منطقة سكن
• المساحة الإجمالية / منطقة المعيشة / المطبخ - 58/29/8 متر مربع ؛
• نوع التصميم - سترة ؛
• الطابق الأول
• تجديد.
• منزل من الطوب مكون من 9 طوابق تم بناؤه في عام 1998 ؛
• 2 مصعد (ركاب وشحن) ؛
• حر قانونيًا وجسديًا ؛
• محطة النقل العام - 3 دقائق من المنزل ؛
• توافر مواقف للسيارات في الفناء ؛
• د / حديقة ، مدرسة - على مسافة قريبة ؛
• مستوصف - قريب
• سوبر ماركت في المنزل.

تم العثور على معلومات حول المعاملات مع 5 عقارات مماثلة تم بيعها خلال الشهرين الماضيين.

لاحظ الاختلافات بين النظائر فيما يتعلق بموضوع التقييم.:

• التناظرية 1 - 1700000 روبل. عدم وجود مصعد - 300000 روبل.
• التناظرية 2 - 1900000 روبل. مطلوب بديل - 100000 روبل.
• التناظرية 3 - 1890000 روبل. الطابق السادس –200000 روبل.
• التناظرية 4 - 1800000 روبل. المساحات 62/31/11 متر مربع. - 250000 روبل.
• التناظرية 5 - 1980.000 روبل. المركز - 250000 روبل.

دعنا نحسب تكلفة الكائن المقدر:

1700000 + 300000 + 100000 + 200000 - 250000 - 250000 = 1800000 روبل.

في الواقع ، الحساب بالطبع أكثر تعقيدًا. في هذا المثال ، لم يتم إجراء تقييم سوقي للعوامل ، ولكن تم رفعه ببساطة.

طريقة مضاعف الإيجار الإجمالي

تعتمد الطريقة على فرضية وجود علاقة مباشرة بين سعر بيع شيء ما ودخل الإيجار المحتمل من تأجيره. أي أنه كلما زاد دخل الإيجار المحتمل ، زادت تكلفة العقار.

في وذمة وحدة المقارنة ، تتضمن هذه الطريقة استخدام BPM. إنه يساوي نسبة سعر الشيء المباع إلى إجمالي الدخل من استخدامه للأغراض التجارية.

خوارزمية الحساب:

1. نحدد دخل إيجار السوق من الكائن لمدة 12 شهرًا ، أي أننا نقدر مقدار تأجيره فعليًا ، على سبيل المثال ، مقابل 300 روبل. في العام
2. نحدد BPM بناءً على معاملات السوق الأخيرة (يمكن للمثمن نفسه حسابها بناءً على المعاملات الأخيرة ، ولكن من الأسهل استخدام البيانات الإحصائية للمنطقة ، إذا كانت متوفرة ، فليكن 20) ؛
3. حساب قيمة موضوع التقييم بضرب دخل إيجار السوق من الكائن في BPM.

بالتطبيق على البيانات في مثالنا ، ستكون تكلفة الكائن 6000 طن. (300 * 20 روبل روسي).

لا تتطلب طريقة BPM تصحيحات إضافية للاختلافات في خصائص الكائن ونظائره. هذا مؤشر نسبي تم فيه أخذ هذه الميزات في الاعتبار في البداية.

طريقة نسبة الرسملة الإجمالية (CFC)

ينطبق OCC على صافي الدخل التشغيلي للممتلكات (NOR).

NPR هو إجمالي الدخل الفعلي (إجمالي الدخل) الذي تُخصم منه نفقات التشغيل السنوية. تشمل نفقات التشغيل جميع النفقات التي بدونها لن يتمكن الكائن من العمل بشكل طبيعي (فواتير الخدمات ، والصيانة ، والإصلاحات ، وما إلى ذلك).

يتم حساب DVD على أنه مجموع الدخل الإجمالي المحتمل (LDP) والدخل من الخدمات الإضافية ، مطروحًا منه الخسائر من الأرباح المفقودة.

LDPE هو الدخل الذي يمكن الحصول عليه عند تأجير عقار دون توقف. يعتمد على مساحة الكائن وسعر الإيجار. وفقًا لذلك ، إذا كان الكائن خاملاً ، يتم إنشاء ربح مفقود.

يتم تحديد OCC من خلال نسبة NOD للكائن التماثلي إلى سعره ويتم استخدامه كمقسوم على NOD للكائن المقدر.

خوارزمية الحساب:

1. حساب NPR للكائن المقيَّم ؛
2. اختيار نظائرها (من 3 كائنات أو أكثر) ، والتي توجد لها بيانات من مصادر موثوقة حول سعر البيع الفعلي ومقدار NPR ؛
3. تعديلات لزيادة تشابه النظائر مع موضوع التقييم ؛
4. حساب منفصل لـ OCC لكل تماثلي ؛
5. تحديد OCC العام (المتوسط ​​الحسابي لجميع نظائرها) ؛
6. حساب القيمة السوقية كحاصل قسمة من قسمة صافي القيمة الحالية للعنصر المقدر إلى متوسط ​​QCC بناءً على النظير المحدد.

لنلقي نظرة على مثال.

من الضروري تقييم القيمة السوقية للكائن ، حيث يبلغ NPP في فترة التنبؤ 250.000 ألف روبل.

لنفترض أن هناك معلومات تم التحقق منها حول ثلاثة نظائر:

• التناظرية 1: CHOD - 330000 روبل ، القيمة السوقية - 1200000 روبل ؛
• التناظرية: CHOD - 360،000 روبل ، القيمة السوقية - 1،250،000 روبل ؛
• التناظرية 3: CHOD - 370000 روبل ، القيمة السوقية - 1400000 روبل.

احسب QQC لموضوع التقييم:

(330 /1 200 + 360 /1 250 + 370 /1 400) : 3 = 0,276

سعر البيع - 1،278،000 روبل. (353000 روبل * 0.276).

تحليل النتائج

عند تقييم الأنشطة ، من المهم أن تكون قادرًا على تقييم النتائج التي تم الحصول عليها باستخدام طرق SP المختلفة. يعرف المقيِّم المتمرس مقدار الوزن الذي تتخذه كل طريقة عند تقييم كائن معين.

إذا كان من الممكن تقييم العقار باستخدام جميع الطرق الثلاثة (وهذا ليس هو الحال دائمًا) ، فستكون هناك حاجة إلى مرحلة الاتفاق على النتائج ، والتي سيتم خلالها تحديد الحد الأقصى للسعر المحتمل.

يتم حساب القيمة السوقية من خلال مقارنة أسعار العناصر التناظرية.

خلاف ذلك ، يتم اتخاذ قرار مسبب برفض استخدام طريقة أو طريقة أخرى للتقييم.

رفض استخدام المنهج المقارن (JV)

JV هي واحدة من أكثر الأساليب موثوقية وسهلة الاستخدام لتحديد القيمة السوقية للأشياء العقارية. العيب الوحيد ولكن العيب الرئيسي لهذا النهج هو عدم وجود سوق عقارات متطورة في القطاع المطلوب. في مثل هذه الظروف ، يجب التخلي عن استخدام المشروع المشترك. بعد كل شيء ، يمكنك فقط مقارنة الكائنات غير الفريدة.