المخاطر ، بالطبع ، سبب نبيل. لكن النشوة من شراء المساكن الذي طال انتظاره يمكن أن تكون قصيرة العمر إذا اتضح فجأة أن الشقة في خطر. من السهل جدا أن تفقدها. قال المحامي أوليغ سوخوف ، المحامي البارز في مركز فيرست كابيتال القانوني ، ما يجب أن يكون في حالة تأهب عند الشراء وما لا يجب حفظه.
إذا كانت أقل بنسبة 20٪ على الأقل من القيمة السوقية ، فيجب أن تؤخذ الصفقة على محمل الجد. كما تبين الممارسة ، من أجل بيع المساكن "غير النظيفة" بشكل أسرع وبضمان ، يقلل البائعون عديمو الضمير من تكلفتها. هذا له تأثير منوم على المشترين ، كثير من الناس ينسون مكان وجودهم عادة. جبن مجاني... من أجل عدم تخويف المشترين بوضوح بسعر منخفض ، يشير المحتالون (إذا تم بيع الشقة مباشرة من خلال الأفراد) إلى الحاجة إلى البيع العاجل لسبب ما. على سبيل المثال ، يحتاج الأقارب على الفور إلى نقود للعلاج ، أو فيما يتعلق بالمغادرة إلى مدينة أخرى أو في الخارج.
يحدث أن يقوم المحتالون ببيع شقة من خلال وكالة عقارية يُزعم أنها كبيرة ، ويغيرون حرفًا واحدًا في اسمها. على سبيل المثال ، "Incom +" أو "Miel 1". تتشابه أسماء هذه الشركات مع أسماء الوكالات المعروفة ذات السمعة الطيبة. شركة النسخ الاحتياطي مسجلة في مكتب الضرائب، تستأجر مكتبًا جيدًا في وسط المدينة لمدة أسبوع أو أسبوعين ، وتقوم بالإعلان في الجريدة وعلى الإنترنت عن البيع العاجل لشقة بسعر مخفض من وكالة عقارات "معروفة". هذه هي الحيلة التي يعضها المشتري. بطبيعة الحال ، لا تنتهي معاملات البيع والشراء هذه مع حفلة هووسورمينغ.
لسوء الحظ ، لا يلجأ الجميع إلى المتخصصين عند شراء المساكن. يؤمن الكثير من الناس بأنفسهم أو بالاسم الكبير لشركة لا تستطيع الغش. إن الرغبة في عقد صفقة "جيدة" بسعر رخيص يحفزها المحتالون أنفسهم ، الذين يقترحون للمشترين أن هناك طابورًا من الأشخاص المستعدين لشرائها وعلى استعداد لدفع دفعة مقدمة.
الخامس تدريب قانونىأكثر من مرة كانت هناك مواقف عندما اشترى فيها المشترون شقة ، نسوا كل شيء في العالم ، وبعد ذلك اتضح أنها كانت إما قيد الاعتقال (ليس هناك مشكلة في إزالتها لبعض الوقت للمحتالين) ، أو وثائق مزورةالتي سرعان ما أصبحت معروفة تطبيق القانون... يمكن أن تكون هذه قرارات مزورة للمحاكم والوصايا وشهادات وفاة وعقود. التوظيف الاجتماعيونقل الشقة وايضا وهمية اتفاقيات الاستثمارأو مستندات أخرى.
إذا اختبأوا من المشتري الذي يملك الشقة ، أو عرضوا البيع بالوكالة ، فهذا سبب جاد للقلق. من الأفضل رفض مثل هذه المعاملة الإشكالية على الفور أو إجراء فحص شامل. من الضروري التأكد من أصالة وصحة التوكيلات ، وكذلك دراسة تاريخ الشقة من حيث أصحابها السابقين ومصيرهم (غالبًا ما يحدث أن المالك نفسه ، لسبب ما ، هو غائب عن الصفقة ، ولكن بعد ذلك اتضح أنه لم يعد على قيد الحياة - يحدث هذا عادة عندما يتم بيع الشقق بموجب توكيلات مزيفة).
بالنسبة للتوكيل ، يمكن إلغاؤه في غضون دقائق قليلة ، ولكن ما الذي يمكن أن يؤدي إليه مثل هذا الإجراء؟ لنفترض أن المالك قام بتوكيل بيع شقته ، وأن الصفقة قيد الإعداد ، وهم ذاهبون إلى ملفات مطلوبة، يتم دفع ثمن الشقة في وديعة البنك ، ويتم تقديم العقود للتسجيل. في اليوم الثالث عشر أو الرابع عشر ، مباشرة قبل التسجيل نفسه ، يلغي المالك التوكيل الرسمي ، لكن لا أحد يبلغ عنه. تمر المعاملة من خلال تسجيل الدولة ، ويستلم البائع المحتال أمواله ، وفي اليوم التالي يذهب إلى المحكمة بمتطلبات الاعتراف باتفاقية الشراء والبيع صفقة غير صالحةبسبب عدم رغبة البائع في إتمام الصفقة ، الأمر الذي يؤكده إلغاء التوكيل الرسمي لبيع الشقة. بالطبع ، يمكن "التغلب" على هذه المتطلبات مع محامٍ مؤهل ، كما يقولون ، لكن مشتريهم سيفسدون أعصابهم تمامًا.
ليس من غير المألوف أن يكون مالك الشقة مجنونًا أو عاجزًا أو قادرًا جزئيًا. هناك الكثير من القضايا في المحاكم حول تحدي أو إبطال صفقة بيع وشراء فقط للأسباب المذكورة أعلاه من جنون البائع أو عقله المحدود.
إذا استنتج من المستندات أن البائع قد تقدم في السن ، فإن حضوره في المعاملة ، بالإضافة إلى فحص عصبي نفسي قبل الصفقة مباشرة ، مطلوبان.
إذا تم "تسجيل" الشقة من قبل أشخاص يثيرون القلق (ليس فقط فيما يتعلق بالشيخوخة والصحة) ، وكانوا يمتلكون الشقة سابقًا ونقلها إلى البائع بموجب صفقة مجانية ، فيجب أيضًا فحصهم بعناية.
مثال على المعاملات المجانية هو التبرع. لنفترض أن امرأة مسنة أعطت ابنتها شقة ، وقررت الابنة بيعها ، وبعد البيع ذهبت الجدة إلى المحكمة وتطالب بإعادة الشقة إليها ، متذرعة بعدم الإرادة والرغبة عند إبرام اتفاق التبرع. إذا ثبت نقص الإرادة ، على سبيل المثال ، بسبب الحالة العقلية في وقت المعاملة ، فسيتم ترك المشتري بدون شقة بسبب اعتراف المحكمة بأن المعاملة المجانية غير صالحة.
سأعطي واحدة من الأمثلة الحديثة، وهو ما حدث لأحد عملائنا الذي اشترى شقة من بائع قادر جزئيًا ولكنه ذكي جدًا ، وما أدى إليه ذلك.
طرح بائع الشقة ، المسجل في مستوصف الأمراض العصبية والنفسية ، شقته للبيع بمكافأة صغيرة لصالح المشترين نسبيًا القيمة السوقية... تم العثور على المشترين بسرعة كبيرة ، ودفعوا 10 ملايين روبل للشراء. مباشرة بعد تسجيل اتفاقية البيع والشراء ، يذهب البائع إلى المحكمة ، ويتصرف بكفاءة واستقلالية كبيرة ، ولديه ممارسة طويلة الأمد لمثل هذه النزاعات ، ويصادر الشقة ويطلب إبطال الصفقة على أساس أنه ، ذو الأهلية القانونية المحدودة ، لم يقدم حسابا عن أفعاله وقت تسجيل العقد. بناءً على فحص الطب النفسي العصبي الشرعي ، تم تأكيد محدودية الأهلية القانونية للبائع ، وحكمت المحكمة لصالحه.
على فكرة
على الرغم من حقيقة أنه في مثل هذه النزاعات يتم تسجيل العقار مرة أخرى للبائع ولكن في الواقع لا يتم تحويله إليه حتى يتم إرجاع المبلغ المدفوع له مال- هذا لا يمنع البائع من التسجيل في الشقة والعيش فيها. يجد المشترون أنفسهم في موقف يكونون فيه أصحاب حقوق الطبع والنشر قانونًا ، ولكن ليسوا المالكين ولا يمكنهم التصرف في المسكن الذي دفعوا ثمنه فيه كليا، واستخدامه محدود بشكل كبير. من المستحيل استرداد الأموال من البائع لمثل هذه النزاعات. كما يستحيل الاستيلاء على شقة بغرض البيع بسبب هذا العقارهو مكان إقامة البائع الوحيد. صحيح أن البائع نفسه اقترح أن المشترين "يتخلفون عنهم" مقابل 5 ملايين روبل ، ولكن لا تزال النتيجة غير مريحة ، حيث اتضح أن الشقة قد تم نقلها بالفعل بسعر واحد ونصف.
كلما زاد عدد مالكي المنزل في فترة زمنية قصيرة ، زاد هذا القلق.
وهذا هو السبب. العديد من المحتالين هم محامون جيدون ولديهم دراية جيدة في كل من ممارسة إعداد المستندات وخصائص إجراء المعاملات. لكن مستوى تدريبهم القانوني ليس مرتفعًا لدرجة فهم تعقيدات الإجراءات القانونية بشأن المعاملات غير الصالحة. وكقاعدة عامة ، ليس لديهم فكرة عن ممارسة توضيح بعض أحكام العليا أو المحاكم الدستوريةالترددات اللاسلكية. لذلك ، يعتقد محتالو الشقة أنه بعد إجراء معاملة غير قانونية في الشقة ، سيقومون بتنفيذ عمليتين أو ثلاث عمليات أخرى ، وبالتالي "تنظيف" الشقة ، و عميل جديدسيعتبر حسن النية.
هذه فكرة خاطئة خطيرة للغاية ، ليس فقط للمشترين ، ولكن للعديد من أصحاب العقارات أيضًا. لماذا يوجد سماسرة عقارات ، كثير من المحامين لا يفهمون الوضع مشتري صادق... سأشرح بإيجاز وبلغة مشتركة: لن يكون المشتري حسن النية أبدًا إذا تم نزع الشقة التي اشتراها من المالك الفعلي رغماً عنه (خداع ، تزوير ، محدودية الأهلية القانونية ، تهديدات ، أسباب أخرى كثيرة).
على فكرة. إن مؤسسة المشتري الحسن النية ، كما يؤكد جميع أصحاب العقارات تقريبًا ، لا تعمل في مصلحة المشتري ، ولكن في مصلحة المالكين السابقين.
يمكنك التحقق من المعلومات المتعلقة بالشقة من خلال فحص المقتطف من الولايات المتحدة سجل الدولةحقوق ملكية العقارات والمعاملات معها (USRR) على جميع المعاملات التي تتم فيما يتعلق بهذه الشقة ، بالإضافة إلى مقتطف موسع من دفتر المنزل.
سيكون من الجيد طلب ودراسة مستندات BTI بنفسك ، وعدم الوثوق بهذه العملية للبائع. لماذا ا؟ إذا تم إعادة تطوير الشقة ، فبدون وثائق BTI ، وبدون دراسة جواز السفر المساحي والتفسير ، لن يعرف المشتري أبدًا عن ذلك. علاوة على ذلك ، فإن هذه المستندات ليست إلزامية على الإطلاق لاتفاقية الشراء والبيع. ومع ذلك ، في المستقبل ، إذا تم العثور على خطوط حمراء تشير إلى إعادة تطوير غير قانونية ، فمن غير المرجح أن يكون المشتري مسرورًا بالحاجة إلى إنفاق أموال كبيرة على إصلاحات المساكن والأوراق من أجل دفع الغرامات وإحضار الشقة إلى الحالة الأصلية... في الوقت نفسه ، غالبًا ما يتم تنفيذ إعادة التطوير وإعادة المعدات بطريقة من أجل مواءمتها في من الناحية القانونيةعدة عشرات الآلاف من الدولارات ستكون مطلوبة.
سيكون التحقق من مستندات BTI مع الحالة الفعلية للشقة هو ضامن الاستلام معلومات ضرورية، مما يضمن مخاطر إعادة التطوير أو التجديد غير القانونية وغير المنسقة. مستندات BTI بتنسيق بالطريقة المعتادةمن المستحيل الحصول على شخص ليس المالك أو شخص "غير مسجل" في الشقة (باستثناء التوكيل ، بالطبع) وبدون وثيقة ملكية للشقة. ومع ذلك ، يمكن حل هذه المشكلات ، بما في ذلك عن طريق زيارة BTI مع ممثلي المشتري أو بنفسه مباشرة ، وعن طريق الاتصال المنظمات المتخصصةمن يمكنه تقديم شهادات من BTI حتى في حالة عدم وجود المستندات اللازمة.
ليس سراً أنه من أجل تجنب الضرائب ، يقلل البائعون من تكلفة الممتلكات المباعة عشرة أضعاف. لذلك ، إذا تم إلغاء أو إلغاء معاملتك لأي سبب من الأسباب ، فيمكنك فقط استرداد المبلغ المحدد في العقد. لتجنب مثل هذه المخاطر ، من الضروري تحويل الأموال بشكل صحيح من التصميم الصحيحالإيصالات.
لماذا يجب إعداد الإيصالات بشكل صحيح؟ لأن الإيصال هو مستند دين ، في حالة وجود أخطاء فيه أو نص لا يعكس الحالة الفعلية للأمور ، فقد يكون استرداد الأموال أمرًا مستحيلًا. على سبيل المثال ، في معظم الحالات ، عند بيع شقة ، يتم بيعها بتكلفة أعلى من تلك المحددة في العقد ، يوقع المشتري والبائع إيصالين ، أحدهما بتكلفة العقد ، والآخر بالفرق من التكلفة والواقع المبلغ المحول... بالنسبة للجزء الأكبر ، يتم إعداد الإيصال الثاني كتأكيد للأموال المستلمة مقابل المزعوم تحسينات لا تنفصمفي الشقة. ولكن أي نوع من التحسينات التي لا يمكن فصلها يمكن أن تكون إذا تجاوزت تكلفة المسكن نفسه عدة مرات؟ في هذه الحالة ، يتم تحرير الإيصال كمستند يهدف إلى التزام قد ينشأ على أنه خسارة ربح ، ولكن ليس كخسائر مباشرة.
دعني أخبرك بسر بسيط: محاكم الاتحاد الروسي لا تفي بالمطالبات المتعلقة بالأرباح الضائعة ، على الرغم من حقيقة أن الحقوق في مثل هذه الدعاوى ينص عليها القانون المدني. ببساطة ، من الصعب للغاية تحصيل الأموال على إيصال للالتزامات بسداد مبلغ المال مقابل التحسينات غير المنفصلة.
يجب عليك التحقق مما إذا كنت ستشتري منزلًا بـ "غير مرئي"؟ للقيام بذلك ، من الضروري دراسة التاريخ الممتد للشقة بعناية: "التسجيل" (التسجيل) في المسكن و "الخروج" (الإزالة من محاسبة التسجيل) تخضع للتحقيق على أساس وثيقة من FMS (مكتب الجوازات) - دفتر المنزل. وفقًا لذلك ، من الممكن إثبات وجود أو عدم وجود أطفال قاصرين يقيمون في الشقة ، متى وأين غادروا ، وكذلك الأشخاص في أماكن الاحتجاز. إذا تم تسجيل الأطفال في دور الأيتام الاجتماعية ، فسيكون بيع هذه الشقة 100٪ معاملة غير مهمة (غير صالحة). تقوم النيابة العامة وسلطات الوصاية والوصاية بمراقبة أماكن المعيشة هذه وإعادتها إلى الأطفال من خلال المحاكم.
تنشأ علاقات مماثلة مع الشقق التي شُطب منها الأشخاص الموجودون في أماكن سلب الحرية من سجل التسجيل. عند شراء شقة ، والتحقق من المستخرج الممتد من سجل المنزل ، يجب الانتباه إلى المعلومات حول ما إذا كان شخص ما قد "خرج" من الشقة التي تم بيعها بعد عام 1995 فيما يتعلق بالخدمة في السجن. يحتفظ هؤلاء المواطنون بالحق في السكن ، بغض النظر عن المدة التي حصلوا عليها. إذا تمت خصخصة الشقة التي يعيش فيها الشخص المحتجز حاليًا ، أو كان أحد مالكيها المشاركين ، فلا يمكن التصرف فيها إلا بموافقته. وهكذا ، يضمن القانون حق هؤلاء الأشخاص في السكن ، ويمكن لأولئك الذين عادوا من أماكن السجن الانتقال إليها و "التسجيل" والعيش في شقة. في الوقت نفسه ، يمكن أحيانًا الحصول على المعلومات المحددة بدقة من خلال مقتطف موسع من سجل المنزل ، لأنه في المقتطفات العادية التي يتم توفيرها للمعاملة ، لا توجد ملاحظات حول عبء المسكن من حيث التوافر المنشأة بموجب القانونحقوق الإقامة للسجين المسرح.
إذا كان المالك متزوجًا أو كان متزوجًا ، فمن الضروري التحقق من تواريخ اختتامه وفسخه ، وتاريخ وأسباب شراء الشقة من قبل المالك. إذا تم شراء المنزل أثناء الزواج ، فيكون للزوجين الحق فيه ، بغض النظر عمن تم تسجيله. من الضروري طلب موافقة الزوج الثاني على بيع الشقة. خلاف ذلك ، قد يكون هناك خطر اقتطاع العقار مع النصف الآخر من البائع.
نفس المصير ينتظر المشتري إذا اشترى شقة (تم شراؤها أثناء الزواج) من أحد الزوجين ، إذا فسخ الزواج ، ولكن لم تمر ثلاث سنوات على فسخه. الزوج السابقله الحق في الذهاب إلى المحكمة والمطالبة بحقوقه في جزء من الشقة التي اشتريتها.
انتبه لهذه النقطة في وثائق الملكية انتباه خاص... إذا كانت الشقة المختارة موروثة ، فأنت بحاجة بالتأكيد إلى السؤال على أي أساس - الإرادة أو الميراث بموجب القانون.
قواعد الميراث حسب القانون والوصية مختلفة. في وجود وصية ، الأشخاص الذين لهم الحق حصة إجباريةالمورث ومن يعولهم الموصي. يجب إنشاء دائرة هؤلاء الأشخاص ، وإلا فسيكون بإمكانهم المطالبة بحصة كبيرة من الميراث في المحكمة ، وستمنح المحكمة هذه الحصة لهم. سيُجبر المالك الجديد للشقة على مشاركة المباني المشتراة مع هؤلاء المتقدمين. بالإضافة إلى ذلك ، من الضروري الانتباه إلى من ومتى يتم وضع الوصية ، حيث يمكن الطعن فيها من قبل الورثة غير الراضين من الدرجة الأولى ، الذين حُرموا من الميراث بالإرادة. علاوة على ذلك ، من الضروري تحديد الحالة الصحية بشكل عام ، و الحالة العقليةالموصي الذي نفذ الوصية. منذ زينت في كثير من الأحيان كبار السنتبطل المحكمة الوصايا.
عند اتخاذ قرار بشأن شراء شقة موروثة ، يجب أن تكون مستعدًا لحقيقة أن بعض الورثة قد يتقدمون بطلب إلى المحكمة لاستعادة الموعد النهائي الضائع للدخول في الميراث. أو ، في غضون ثلاث سنوات ، قد يظهر شخص بالغ "مجهول المصير" مطالب بالميراث بشكل غير متوقع ، ويكون قادرًا على إثبات حقوقه. ثم يتم إبطال جميع المعاملات التي تتم مع الشقة بعد قبول الميراث.
الأمر متروك للمشتري ليقرر ما إذا كان يريد شراء هذه المساكن أم لا. وإذا مضى أقل من ثلاث سنوات على قبول الميراث ، فمن الأفضل رفض مثل هذه المعاملة.
خيار آخر: في حالات مماثلةتوقيع اتفاقية مع بائع الشقة ، والتي سيتعهد بموجبها بالتزامات في المستقبل ، في حالة ظهور ورثة آخرين يطالبون بالميراث واستعادوا حقوقهم فيه ، قم بتحويل جزء متناسب من مبلغ الميراث إليهم. تلقي الأموال للعقار.
يمكن العثور على هذه المعلومات عن طريق إرسال طلب إلى Rosreestr (يتم تقديم الإجابة في غضون 5 أيام) ، وكذلك عند الطلب إلى المكتب الشؤون المدنيةإلى المحكمة في موقع هذا العقار. إذا كان هناك نزاع يتعلق بعنصر عقاري أو في وجود رهن واحد أو آخر ، فيجب التخلي عن المعاملة ، أو استشارة محام مختص فيما يتعلق بعواقب النزاع أو الأعباء التي نشأت. بناءً على نتائج المعلومات الواردة ، يجدر تحديد ما إذا كان الأمر لا يزال يستحق الدخول في صفقة في المستقبل أم لا. وإذا قررت ما هو يستحق ، فما المقدار الممكن لتقليل قيمة الممتلكات المكتسبة.
لم يعد المشترون يبحثون عن شقق. الباعة يبحثون عن مشترين اليوم. حقائق السوق هي كما يلي: يتم تحديث حجم العرض أسبوعيا السجل التاريخي، وبدأت فترة التعرض تتجاوز ستة أشهر. ومع ذلك ، إذا ارتكبت أخطاء أثناء بيع شقة أثناء أزمة ، فقد "تعلق" الشقة للبيع لفترة أطول.
يجب أن يكون بيع شقة في أزمة ، عندما يكون سوق الإسكان الثانوي "ذا قيمة" ، ماهراً. ومع ذلك ، فإن جميع بائعي العقارات الثانوية تقريبًا يرتكبون أخطاء ، كما يقول أصحاب العقارات.
يسمى هذا الخطأ اليوم بالمفتاح والخطأ القاتل. النقطة المهمة هي أن البائعين ليس لديهم الوقت لمتابعة السوق. في ربيع عام 2015 ، بدأت أسعار المساكن الثانوية تظهر انخفاضًا. وفقًا لـ UPN ، يفقد الإسكان الثانوي في يكاترينبرج 0.2 ٪ كل أسبوع. اتضح أن أسبوعيا شقة استوديويصبح أرخص بمقدار 6000 روبل ، ثلاثة روبل - 10000 روبل. وبالتالي ، مع متوسط فترة تعرض تبلغ 6.5 شهرًا ، ستفقد الشقة سعرها 250000 روبل. وذلك بشرط ألا يتسارع معدل الانخفاض في الأسعار.
إيغور براخ
يحجم البائعون عن خفض أسعار الشقق. إنهم يقدمون بعض التنازلات ، لكن ليس بالمبالغ المطلوبة اليوم. إذا خفضت اليوم بمقدار 50000 روبل وانتظرت أكثر ، فسيتعين عليك خفض السعر مرة أخرى لمدة ثلاثة أو أربعة أسابيع.
إن المبالغة في سعر الشقة اليوم وتعديلها حسب استجابة العملاء هو خطأ استراتيجي. في الظروف المتغيرة ، لن يستغرق الأمر أسبوعًا أو أسبوعين ، بل يستغرق شهرًا لانتظار الردود الأولى. سيتمكن البائع من التأكد من أن السعر مبالغ فيه فقط عندما سعر السوقالكائن سوف يسقط بأكثر من 40 ألف روبل.
هناك ظرف آخر. ينتبه المشترون إلى الفترة التي تكون فيها الشقة معروضة للبيع. إذا لم تكن الشقة معروضة للبيع لفترة طويلة ، فهناك شكوك بأنها غير سائلة ، أو أن الشقة بها مشاكل قانونية.
ناتاليا ديفكينا
يصبح الكائن غير واضح بمرور الوقت. يفضل المشترون الأشياء التي تم بيعها للتو أكثر من تلك التي تم تعليقها لمدة ستة أشهر. السؤال الذي يطرح نفسه على الفور: ما هو سبب ذلك بيع طويل: حالة سيئةأو مشاكل خطة قانونية؟ على سبيل المثال ، اتصل بنا العملاء مؤخرًا: لقد طرحوا بشكل مستقل شقة للبيع مرة أخرى في يناير وما زالوا غير قادرين على بيعها.
قبل بضعة أشهر ، تقرر المساومة على الأكثر آخر لحظة، وبعد ذلك يكون الأطراف على استعداد للمصافحة وعقد صفقة. اليوم ، يطلب المشترون ، الذين يشعرون بأنهم سادة الموقف ، الحصول على خصم في البداية مكالمة هاتفية... إذا لم تسر المحادثة حول الخصم بشكل جيد ، يفقد المشتري الاهتمام على الفور بالعنصر ويرفض الذهاب لرؤية الشقة. وبالمناسبة ، نما متوسط الخصم.
إيغور براخ
النائب المدير العام AN "LiKom"
زادت خطوة المساومة. في السابق ، في المتوسط ، كان من المعتاد العائد من 50 إلى 80 ألف روبل لكل شقة. والآن - من 100 ألف روبل أو أكثر. بالنسبة لبعض الشقق ، يمكن أن يصل الخصم إلى 500 ألف روبل. على سبيل المثال ، عقدنا مثل هذه الصفقة مؤخرًا. إذا تحدث عنها أشياء باهظة الثمن، إذن ، على سبيل المثال ، يمكن أن يصل الخصم على البيوت إلى مليون ، وحتى اثنين أو حتى ثلاثة ". إذا كان البائع ينوي بيع ممتلكاته ، فسوف يفعل كل شيء للتفاوض مع المشتري الحقيقي. السوق اليوم "مشترين" ، يُترك البائعون لقياس هذا الوضع ومقابلة المشترين الحقيقيين.
يحتاج المشتري اليوم إلى الاهتمام بشيء ما. يتعين على مالك الشقة التنافس مع 11400 بائع آخر.
ناتاليا ديفكينا
المدير التنفيذي لمكتب عقارات OOO Zyryanova
في الآونة الأخيرة ، كانت هناك حالة عندما قال المشتري إنه سيشتري شقة إذا تم ترك وحدات المطبخ. يجب أن يفهم البائع أنه ليس لديه ثلاثة أو أربعة عروض من هذا القبيل ، وإذا كان للمشتري أي مصلحة ، فعليه أن يقدم نوعًا من المكافأة. علاوة على ذلك ، خلفية مفيدة وليست جميلة ، ولكن ، على سبيل المثال ، العناصر الداخلية - قاعة المدخل وخزانة الملابس. في هذه الحالة ، سيبدو الكائن أكثر إثارة للاهتمام في عدد من الأشياء الأخرى.
في سوق البائع ، كان المشترون "أيادي ملتوية" ، وافقوا على المخاطرة والخسائر المالية. ومع ذلك ، فقد تغير كل شيء بشكل أساسي. في حالة اختيار شقة من 11400 خيار ، يفضل المشترون التعامل مع البائعين الذين لا يكرهون مع السلطات الضريبية.
الحقيقة هي أنه إذا تجاوزت تكلفة الشقة مليون روبل ، عند البيع ، يلتزم البائع بدفع ضريبة الدخل بمبلغ 13 ٪ من تكلفة الشقة. عند بيع "odnushka" البسيط ، يلتزم البائع بتحويل حوالي 400000 روبل على نفقة الدولة. من أجل "تحسين" الضرائب ، غالبًا ما يلجأ الملاك إلى التقليل من تكلفة الشقة في اتفاقية الشراء والبيع إلى مليون روبل.
بالنسبة للمشتري ، هذه مخاطر. يحصل البائع على ثلاثة إلى خمسة مبالغ أكثر من مليون روبل ، لكن هذه الحقيقة تنعكس فقط في الإيصال. مصطلح عام فترة التقادمالتي أنشأتها الفن. 196 من القانون المدني للاتحاد الروسي وتساوي ثلاث سنوات. خلال هذه الفترة ، يحق للبائع أو الأشخاص الآخرين (الأقارب ، الورثة ، الذين انتهكت حقوقهم أثناء البيع) الإجراءات القضائيةالطعن في المعاملة أو إعلانها باطلة وباطلة. إذا فازوا بالقضية ، فسيضطر البائع والمشتري إلى إعادة كل شيء بسبب بعضهما البعض بموجب العقد ، أي مليون روبل. لن يكون من السهل استعادة جميع الأموال المحولة. للعدالة ، يحق للمشتري اللجوء إلى المحكمة. لكن سؤال كبيرما إذا كانت المحكمة ستقبل الإيصالات للنظر فيها أو ستسترشد فقط باتفاقية الشراء والبيع.
بالإضافة إلى ذلك ، لن يستلم المشتري خصم الممتلكاتكليا. من هذه الصفقة ، ستعيد الدولة 13 ٪ من مليون روبل فقط ، أي 130.000 روبل بدلاً من 260.000 روبل كحد أقصى.
في يكاترينبورغ ، يباع كل شيء بشرط "في الصباح - نقود ، في المساء - كراسي". بمعنى آخر ، يتم تحويل أموال الشقة بالكامل على الفور ، ولا ينشأ حق الملكية (أو لا ينشأ) إلا بعد 10 أيام. لطالما كره المشترون مثل هذه الإجراءات ، لكن المشترين من موسكو وسانت بطرسبرغ فقط رفضوا بحزم المعاملات بهذه الشروط. اليوم ، يمكن أن يؤدي عناد البائعين إلى فقدان المشتري.
آنا ميكوشينا
تختلف ممارسة التسويات المتبادلة في يكاترينبورغ اختلافًا جوهريًا عن تلك المعتمدة في موسكو ، حيث معظمتتم المعاملات بمساعدة خلايا البنك. وعندما يأتي المشترون من تلك المناطق ، فإنهم يتساءلون كيف يتم ترتيب كل شيء هنا - يتعامل الجميع مع كيس من المال. في أغلب الأحيان ، يمكن إقناع المالكين بإجراء حسابات بعد التسجيل. كبار السن هم عادة محافظون.
يتم استخدام مخطط التسوية قبل الذهاب إلى Rosreestr لزيادة حماية مصالح البائع. ومع ذلك ، هناك مخططان على الأقل يحميان كلا الجانبين. أولهم هو تنفيذ التسويات المتبادلة من خلال صندوق الإيداع الآمن(يمكنك قراءة المزيد عن هذا).
الطريقة الثانية هي إجراء معاملة برهن. يسجل الرهن على الشيء بحكم القانون. ومع ذلك ، فإن المُقرض ليس البنك ، بل البائع. بعد تسجيل الحق ، لن يتم رفع العبء إلا بعد إجراء الحسابات بالكامل. علاوة على ذلك ، يتم تصنيف المعاملة كرهن ، وفترة التسجيل أقصر مرتين من المعتاد.
يتم تشجيع البائعين على الحفاظ على المؤامرات والابتسام في ظروف غامضة أثناء العرض. القاعدة تعمل هنا: كل ما يقال يمكن استخدامه ضدك. لقد ثبت تجريبياً أن المشترين يخافون من القصص عن الأقارب الذين لقوا حتفهم في شقة ، وتسرب السقف والجيران غير الموثوق بهم.
أليكسي بوزيريف
وسيط عقاري AN "Link"
غالبًا ما يعتقد البائع أنه يمدح الشقة ، لكنه في الحقيقة يقول شيئًا لا ينبغي للمشتري أن يعرفه. على سبيل المثال ، غرفة معروضة للبيع في شقة من ثلاث غرف، غرفتان يشغلها الجيران - عائلة مزدهرة. كل شيء عظيم. تتحدث عن الشقة ، ويضيف البائع بين الأوقات: "وسيحصل الجيران قريبًا على شقة ويخرجون منها". وهذا كل شيء! البطاقات مشوشة. يمكنك أن تطلب من البائع عدم التحدث عن ذلك مرة أخرى ، ولكن في المرة القادمة سيكشف شيئًا مختلفًا. من الأفضل للبائع التحدث إلى المشتري بأقل قدر ممكن.
يجب ألا يكون هناك سلبي في الفحص الأول. لذلك ، يوصى بإجراء الحد الأدنى من التحولات قبل عرض الكائن للبيع في شقة. يمكنك البدء بترتيب الأشياء في شقتك. يجب أن تبدو الشقة نظيفة ومرتبة. يوصى بإزالة المتعلقات الشخصية من الأماكن المرئية وإخفاء آثار التسريبات.
ايرينا سانغالوفا
رئيس سكني و عقارات الضواحيمن شركة "BK_REVENTION"
يجدر الاستثمار في الإصلاحات التجميلية إذا حدث شيء ما في الشقة وتحتاج إلى التخلص من العواقب. على سبيل المثال ، سكب الجيران من الأعلى - هناك آثار للتسرب على السقف. سيكون لدى المشترين أسئلة على الفور: هل سيحدث مرة أخرى ، ما مدى موثوقية هؤلاء الجيران؟ في حالة تلف خلفية الشاشة بشدة ، يوصى بـ "تحديثها". ليس من المنطقي إجراء إصلاحات كاملة وتغيير السباكة.
يتم اختيار الشقق مع القلب. من أجل "ربط" المشتري ، يوصى بوصف الشقة بالحب والإرفاق صور عالية الجودة... اليوم تقريبًا لا أحد يذهب في "موعد" مع شقة عمياء.
ديمتري جوسيف
مدير عام مجموعة شركات اليرماركا
يشاهد المشتري مئات الإعلانات يوميًا. وفقًا لبحثنا ، يتم مشاهدة الكائن الذي يحتوي على صورة بنسبة 60 ٪ أكثر من المشاهدة بدون صورة. من الناحية المثالية ، إذا كان الكائن يحتوي على 7 صور: واجهة المنزل ، صورة للفناء (إذا كان لديك نافذة بلاستيكية مزدوجة الزجاج ، التقط صورة مع التقاط النافذة) ، صورة للمدخل ، الممر ، المطبخ ، الحمام ، الغرفة ... إذا لم يكن لديك صورة ، و وصف مفصلإلى الكائن ، ثم نادرًا ما يتم استدعاؤك.
يمكن أن يعزز الفيديو المكون المرئي. يمكنك خلعه بهاتفك أو الكاميرا. تسمح لك معظم لوحات الرسائل على الإنترنت بنشر مقاطع فيديو في إعلاناتك.
لا يمكنك البيع اليوم بدون نهج خاص. يفتقر البائعون أحيانًا إلى البراعة للنظر إلى ممتلكاتهم من زاوية مختلفة وأكثر فائدة.
ناتاليا ديفكينا
المدير التنفيذي لمكتب عقارات OOO Zyryanova
لا يفهم البائعون دائمًا كيفية توليد الطلب على ممتلكاتهم. على سبيل المثال ، طرح شقة للبيع بتنسيق مختلف. على سبيل المثال ، يتم بيع شقة من غرفة واحدة ، لكنها في الواقع مطبخ وغرفة معيشة وغرفة صغيرة ("لوري" ، - تقريبا. إد.) ، ثم يمكن عرضها كشقة من غرفتين. وفي الجزء المكون من غرفتين - سيكون هذا هو الأكثر خيار رخيص، سوف ينتبهون إليه على الفور.
لا ينوي المشتري الانتظار اليوم. إذا لم تكن المستندات جاهزة ، يمكن للمشتري البدء في البحث عن خيارات أخرى. يوصي السماسرة بأن تقوم أولاً بترتيب جميع الأوراق ، وبعد ذلك فقط تعرض الشقة للبيع.
إيغور براخ
نائب المدير العام لأكاديمية العلوم "ليكوم"
إذا جاء المشتري ، فلن يرغب في الانتظار طويلاً حتى يكمل البائع جميع المستندات. اختيار الكائنات كبير ، ويمكن إعطاء الأفضلية للكائن الأكثر نظافة و مستندات جاهزة. جواز سفر مساحيتفعل في أسبوع. ولكن إذا كانت الغرفة معروضة للبيع ، فإن التنازل عن حق الشفعة في شراء الغرفة من قبل الجيران يتم إضفاء الطابع الرسمي عليه مسبقًا ، إذا لم يكونوا مستعدين لإصدار رفض كتابي لك. يستغرق الأمر وقتًا طويلاً عندما تكون الغرف المجاورة ملكًا للبلدية.
على الرغم من أن إعادة التطوير غير القانوني لا تشكل عقبة أمام بيع شقة ، إلا أنها تضيق دائرة المشترين المحتملين.
آنا ميكوشينا
خبير عقارات لأكاديمية العلوم "المنطقة-السوق"
يعتمد الكثير على طبيعة إعادة التطوير. إذا تم إجراء الحد الأدنى من التحولات في الشقة ، فقد لا ينتبه البعض لها. لكن يجب أن نكون مستعدين لحقيقة أن المشتري قد يكون ساخطًا. في الوقت الحالي لدينا "سوق للمشتري" ، يجب أن نعتز بكل من أبدى اهتمامًا ونعتز به.
لا توافق جميع البنوك على إقراض الشقق مع إعادة تطوير غير قانونية. وحتى إذا تمت الموافقة على القرض ، فسيكون المقترض ملزمًا بإضفاء الشرعية على التحول في غضون عام. سيتعين على المشتري جمع المستندات والالتفاف حول المكاتب الحكومية. من غير المرجح أن يرضي مثل هذا الاحتمال أحداً.
كتالوج الماجستير ، شركات البناءوالكتائب في ديفاندي:
إذا كان العقار موجودًا ، فوفقًا للقواعد الجديدة يجب توثيق العقد.
بعد ذلك ، يتم تقديم المستند إلى Rosreestr مع بقية الورقة. يمكن لأطراف الصفقة القيام بذلك شخصيًا أو نقلهم من خلال مركز متعدد الوظائف... بالنسبة لتحويل الأموال ، يجب أن يتفق المالك والمشتري على ذلك مقدمًا. يمكن أن يكون المال تحويلها إلى حساب جاري أو تسليمها شخصيًا أو من خلال صندوق ودائع آمن.
تختلف المصاريف الإضافية للأطراف في تنفيذ الصفقة. إذا كانت هناك حاجة لخدمات كاتب العدل ، يدفع المشتري مقابلها. التكلفة التقريبية حوالي 1٪ من سعر السكن. يجب أن يدفع كلا الطرفين واجب الدولة لتسجيل العقد ، وتقسيم المبلغ بينهما.
أيضًا ، يجب على البائع الدفع من المبلغ المستلم إذا كان العقار مملوكًا له لمدة تقل عن 5 سنوات.
يجب صياغة عقد البيع وفقًا للقواعد التي ينص عليها القانون المدني. تتضمن الوثيقة بالضرورة الشروط الأساسية:
من المستحسن إرفاق العقد.
لإكمال المعاملة ، يتعين على الأطراف تقديم:
تتضمن المستندات الإضافية الموافقة على معاملة المالكين المشاركين أو سلطات الوصاية. للمشتري الحق في أن يطلب من صاحب مكان المعيشة:
لمعلوماتك: إذا رفض المالك إبراز هذه الأوراق ، فمن المحتمل حدوث تزوير في الشقة.
يجب دائمًا تنفيذ المعاملات العقارية ببطء ، مع الأخذ في الاعتبار كل خطوة. هناك العديد من الطرق لخداع العملاء ، والتي تبدو للوهلة الأولى قانونية تمامًا. لذلك ، شراء شقة مقابل سوق ثانوي، عليك الالتزام بالقواعد التالية:
يجب ألا تتضمن المفاوضات مع البائع تحويل الأموال فحسب ، بل يجب أن تتضمن أيضًا حل المشكلات المهمة الأخرى:
كل هؤلاء وغيرهم أسئلة مهمةيجب أن يقرره طرفا الصفقة قبل الانتهاء من أي أوراق رسمية.
المساعدة: يتعلق هذا بشكل خاص بتفريغ المستأجرين ، حيث يمكن تأخير هذا الإجراء بعد البيع والشراء. وسيتعين على المالك الجديد أن يكتب الغرباءعلى المرء.
غالبًا ما يتم إحباط المعاملات العقارية بسبب قيام صاحب الشقة برفع السعر. لدى المشتري عدة خيارات للعمل:
لمعلوماتك: غالبًا ما يشارك أصحاب العقارات عديمي الضمير في رفع الأسعار ، في حين أن مالك مكان المعيشة لا يعرف حتى عن ذلك. لذلك ، يوصي المحامون بمناقشة هذه المشكلة مع البائع فقط.
مثل هذه الصفقة لها بعض المزالق التي يجب أن يكون المشتري على دراية بها:
هذه هي النقاط الرئيسية التي يجب على المشتري الانتباه لها قبل شراء منزل. يجب أن تجبره أي حقيقة مقلقة على إعادة التحقق من المستندات المقدمة أو الاستمرار في البحث عن شقة.
كيف تتحقق من تاريخ الشقة قبل شرائها؟
الجواب: أولا تحتاج تحديد البائع... لهذا الغرض ، يتم فحص جواز سفره المدني ووثائق الشقة. يمكن التحقق من بيانات جواز السفر على موقع الويب الخاص بخدمة الهجرة. الأمر أسهل مع شقة - تحتاج إلى طلب مقتطف من السجل الفيدرالي.
كيف تحمي نفسك في صفقة التوكيل؟
الجواب: أولا توكيل لتنفيذ هذا النوع إجراءات قانونيةلابد أن يكون موثق... أصالة التوثيقيمكن التحقق منها في نظام Spark. ثانيًا ، من المهم معرفة أسباب عدم قيام المالك ببيع العقارات بنفسه. يحتاج المشتري إلى الانتباه إلى تاريخ انتهاء المستند. إذا لم يتم تحديد فترة الصلاحية ، فإن التوكيل الرسمي صالح لمدة عام واحد فقط. إن أمكن ، يُنصح بالتحدث مع صاحب الشقة بدونه المقربين \ كاتم السر.
مع العلم بكيفية شراء منزل في السوق الثانوية ، من السهل حماية نفسك من المحتالين. الشيء الرئيسي هو عدم التسرع ، وتوقع هووسورمينغ ، ولكن التحقق بعناية من الوثائق ومراعاة المخاطر المحتملة.
حول مخاطر وقواعد شراء منزل في السوق الثانوية - رأي شخصي في مدونة Roman Grinev.
مخططات الاحتيال عند شراء شقة في السوق الثانويةكل عام يتحسنون فقط. كيفية تجنب الأنشطة الاحتياليةعند شراء عقار في ملكية ، سنخبرك في هذه المادة.
كيف تحمي نفسك عند شراء شقة في السوق الثانوي؟لطالما كان لسوق العقارات الكثير من المحتالين والمحتالين والبائعين عديمي الضمير وكذلك المشترين. السوق الثانوية هو مؤشر في هذا الصدد. يمكن أن تكون مخططات الخداع مختلفة تمامًا ، وحتى الأشخاص الحذرين والأذكياء من الناحية القانونية ، عند إجراء عملية شراء شقة ، لا يمكنهم دائمًا اكتشاف أنهم يواجهون الاحتيال بسرعة ، وعندما يصبح هذا واضحًا ، يكاد يكون من المستحيل تغيير أي شيء.
لا ترتبط حالات الخداع بالاحتيال المتعمد فحسب ، بل يحدث أن البائعين ببساطة لا يوافقون على شيء ما ، ثم يتبين أن السكن لم يتم بيعه بشكل قانوني بالكامل ، وينتهي الأمر بالمشتري المؤسف بدون شقة وبدون نقود. لذلك ، لا يجب إهمال أي قواعد احترازية ، وعلى وجه الخصوص - الموافقة على طرق غير قانونيةإتمام الصفقة.
يعرف المحتالون المحترفون كيفية إدارة الأعمال بطريقة لا يكون لديهم سبب للشك. الضحايا المحتملينببساطة لا تنشأ. يجب تذكر ذلك من أجل الاسترشاد بالقواعد الاحترازية ، بغض النظر عن أي شيء. ومع ذلك ، إليك قائمة بأبرز العلامات التي تدل على أن المعاملة قد تكون وهمية ، وأنك على الأرجح تواجه محتالًا أو شخصًا لا ينتهي من الحديث ويخفي شيئًا ما:
لا يشير وجود هذه العلامات دائمًا إلى نوع من الخداع. غالبًا ما يبيع الناس الشقق عن طريق التوكيل إذا كان الملاك الحقيقيون مريضًا أو يعيشون في الخارج ، وقد يكون نقص المستندات لأسباب موضوعية. ومع ذلك ، فإن أيًا من هذه العلامات هو سبب للتفكير بجدية في الأمر.
يعرف محامونا الجواب على سؤالك
أو عن طريق الهاتف:
كما ذكر أعلاه، احتياليلا يمكن للبائعين فقط إبرام الصفقات ، ولكن أيضًا المشترين. لكن ربما يكون لدى السابق المزيد من الفرص. وأحيانًا يساعدهم المشترون أنفسهم في ذلك عن غير قصد.
ما هي مخططات الخداع الموجودة:
هذا بعيد عن قائمة كاملةالطرق التي يمكن لأصحاب المنازل عديمي الضمير استخدامها لإجراء الصفقة بأقصى فائدة.
واحدة من أكثر الطرق إجرامية للاستفادة من المشترين هي بيع شقة لعدة مشترين في وقت واحد. وهذا ممكن. على سبيل المثال ، شخص يعيش في الخارج أو على وشك الانتقال. يجد العديد من المشترين ، ويبرم اتفاقية شراء وبيع مع كل منهم وفقًا لوثائق مكررة للشقة ، على الأرجح من موثقين مختلفين ، ويتلقى المال من كل مشتر ويغادر. في هذه الحالة ، سيكون مالك المنزل هو الشخص الذي لديه الوقت لتسجيل حقوقه في الشقة الجديدة أولاً ، ولكن بالنسبة للباقي ، تكون التوقعات مخيبة للآمال ، لأنه سيكون من المستحيل تقريبًا استرداد المال إذا كان ذلك مستحيلًا. للعثور على بائع يعيش في الخارج وتقديمه إلى المحكمة. إذا لم يجتاز أي من المشترين تسجيل الولاية ، فسيتمتع الشخص الذي أجرى الصفقة أولاً بالميزة في المحكمة.
بادئ ذي بدء ، تذكر أنه من السابق لأوانه تحويل الأموال إلى البائع قبل تسجيل حقوق الملكية. امنحه المبلغ الأساسي بعد موافقة السلطات على حقك في المبنى. مرة اخرى نصيحة مهمة- إذا علمت بالبيع المزدوج لشقة ما ، فانتقل فورًا إلى المحكمة ، فقد تكون أول من يثبت حقك في المسكن الذي تم شراؤه.
على سبيل المثال ، يمكن بيع شقة مستأجرة لشخص آخر باستخدام مستندات مزورة. يدخل شخص غير مرتاب في اتفاقية بيع وشراء ، ربما من كاتب عدل وهمي ، ويقوم بتحويل الأموال إلى المالك المزعوم للمنزل في وقت مبكر ، ثم يعلم أن الشقة لها مالك مختلف تمامًا ، وأنه دخل في اتفاق مع شخص غريب. سعر هذه الورقة هو صفر.
من أجل عدم الدخول في مثل هذا الموقف ، تأكد من التحقق من الملكية القانونية للشقة. يتم تأكيده من خلال الوثائق التالية:
قد يكون الموقف كما يلي: بعد إتمام الصفقة ، أو ربما قبل ذلك بوقت طويل ، يقرر البائع عدم مغادرة الشقة ، موضحًا أنه ليس لديه مكان ينتقل إليه. مالك جديدبالطبع سيحاول مرافقة المالك السابق للشقة في أسرع وقت ممكن ، لكنه يذهب إلى المحكمة ويطلب الإذن بالبقاء وإلغاء العقد. ويمكن للمحكمة أن تسمح له بالقيام بذلك إذا اعتبرت أسباب إنهاء العقد مبررة ، وقررت إعادة الأموال التي حصل عليها أثناء البيع. المشكلة هي أن المدعي يمكنه أن يعلن أن المال قد سُرق أو تم إنفاقه ، على سبيل المثال ، لسداد بعض الديون ، فلن يرفض العودة ، بل يطلب من المحكمة تأخيرًا أو يوافق على إعادة الأموال على مراحل ، مثل يقولون ، من أجر ... الآن يمكنك تخيل المدة التي قد يستغرقها سداد هذا الدين. لسنوات.
في القصة ذات التفريغ الطويل ، من حيث المبدأ ، لا حرج. يمكن ان تكون ضرورة حيويةللمالك السابق للكائن بالفعل. وفق قانون الإسكانيلتزم المواطن بإخلاء المبنى في حالة انتهاء حقه في الاستخدام. أي أن القانون يحمي المشترين في هذه الحالة. قد تنشأ صعوبات إذا تمكن البائع من خلال المحكمة بطريقة ما من إلغاء المعاملة. لتجنب مثل هذا الموقف ، قم بتضمين العقد شرطًا بشأن توقيت إبراء الذمة من البائع ، بالإضافة إلى بند بشأن العقوبات إذا لم يقم المواطن بتسجيل المغادرة ، على سبيل المثال ، قبل تاريخ معين.
يجوز لمالك الشقة ، عند إبرام صفقة مع المشتري ، أن يطلب من الأخير أن يشير في عقد البيع إلى مبلغ مخفض من أجل دفع ضرائب أقل أو عدم دفعها على الإطلاق. في هذه الحالة ، سيتم البيع جزئيًا باتفاق شفوي ، والمال يزيد عن المبلغ المحددنقلها إلى البائع في أفضل حالةعند الاستلام ، وأحيانًا حتى بدون أي تأكيد كتابي.
ربما بعد ذلك سيحصل المشتري على منزل تحت تصرفه ولن يواجه مشاكل ، رغم أنه يجب أن يفهم أنه أصبح شريكًا في مخالفة ضريبية لم تعد جيدة. قد يكون الأمر أسوأ إذا قرر البائع فجأة اللجوء إلى المحكمة وإعلان بطلان المعاملة. إذا انحازت المحكمة إلى جانبه ، فسيكون ملزمًا بإعادة الأموال المحددة في العقد ، وكل ما تم دفعه له بما يزيد عن المبلغ المتعاقد عليه ، إذا تمكن المشتري من إعادته ، فسيكون ذلك بصعوبات كبيرة.
لا توافق على الطلبات المقدمة من المالك للإشارة إلى قيمة أقل في العقد. يجب دفع ضرائب من المعاملة له ، وليس لك ، وأنت ، إذا وافقت على شروطه ، تكون في خطر كبير قدر معينمن المال. اطلب أن يحدد العقد التكلفة الكاملةشراء مسكن.
هناك موقف آخر غالبًا ما يواجهه مشترو المنازل يتعلق بالظهور غير المتوقع لأقارب البائع ، الذين يطالبون بحقوقهم في الشقة المشتراة. هذا ليس احتياليًا دائمًا ، على الأرجح مالك سابقفقط لا أريد التحذير منه الصعوبات المحتملة، بدافع الجبن أو الجشع. في هذه الحالة ، سيكون لدى هذا القريب فرصة للفوز بالقضية في المحكمة إذا كان له حقًا الحق في شقة ، والمشتري يخاطر بالسكن والمال.
قبل عقد صفقة ، تأكد من معرفة كيفية ملكية الشقة للبائع. إذا كان الميراث ، للبيع ، ستكون هناك حاجة لتوقيعات جميع الورثة ، إذا كان ذلك بموجب اتفاقية هدية ، ضع في اعتبارك أنه في بعض الحالات يمكن أن ينفر المتبرع الملكية ، ولكن إذا كان بموجب اتفاقية بيع وشراء ، اكتشف ما إذا كان تم شراء العقار عن طريق الزواج ، لأنه في مثل هذه الحالة ، ستحتاج إلى موافقة خطية من زوجتك لإتمام الصفقة. من المهم أيضًا معرفة ما إذا كان يمكن لأطفال المالكين التقدم للحصول على الشقة ، وفي بعض الأحيان تحتاج إلى الحصول على إذن من سلطات الوصاية للمعاملة.
في الواقع ، عند شراء شقة في السوق الثانوية ، يمكن أن تواجه مشاكل خطيرة أخرى تنشأ من حقيقة أن البائع أخفى شيئًا لم يخبره. على سبيل المثال ، إذا تم إعادة تطوير الشقة دون إذن ، فقد يُحرم المشتري من تسجيلها ، وفي بعض الأحيان قد يؤدي ذلك إلى فرض غرامات خطيرة سيتم دفعها بالفعل مالك جديد... لذلك ، تحقق دائمًا من تخطيط المبنى والخطة الفنية المعتمدة للشقة.
يمكنك أيضًا الحصول على شقة بها خدماتلمنع حدوث ذلك ، اطلب شهادة من المرافق قبل توقيع العقد. يمكن أن يكون الوضع أسوأ بكثير إذا كانت الشقة مرهونة أو مضمونة ، أو كانت موضوع نزاع في محكمة أطراف ثالثة. في هذه الحالة ، يمكن تنفيرها. أحيانًا يكون اكتشاف بعض التفاصيل حول مثل هذه الإجراءات غير واقعي ، ولا يمكنك حماية نفسك إلا من خلال إضافة قائمة بمخاطر معينة إلى نص اتفاقية البيع والشراء.
بيع شقة بمفردك يسمح للبائع بالتحكم شخصيًا في كل مرحلة من مراحل البيع ، من العثور على مشترٍ إلى عملية إتمام الصفقة ، وتوفير خدمات السمسار بشكل كبير.
ومع ذلك ، في الوقت نفسه ، يعد البيع الذاتي للمباني السكنية عملية تستغرق وقتًا طويلاً إلى حد ما وتتطلب معرفة أساسيات التشريعات المتعلقة ببيع وشراء العقارات ، ومراعاة بعض الاحتياطات. .
خلاف ذلك ، قد يتأخر بيع الشقة أو قد يؤدي إلى عواقب سلبية على مالك هذا المسكن. لذلك ، يوصى مبدئيًا بتقييم معرفتك ونقاط قوتك وموازنة جميع إيجابيات وسلبيات البيع الذاتي.
إذا قررت مع ذلك بيع مسكن بمفردك ، فأنت بحاجة إلى التعامل مع هذه العملية أقصى قدر من المسؤوليةلتجنب المشاكل لاحقًا.
لذا ، ماذا عليك أن تفعل لبيع شقة بنفسك؟
غالبًا ما يكون إعداد المستندات للبيع هو العملية التي تستغرق وقتًا طويلاً وتستغرق وقتًا طويلاً. ومع ذلك ، فإن مالك الشقة ، الذي لديه مجموعة من المستندات الجاهزة للبيع بالفعل ، سيكون قادرًا على إبرام صفقة لبيع وشراء المساكن في أقرب وقت ممكن. هذا هو السبب في أن جمع الوثائق يجب أن يتم تحمل المسؤولية الكاملة.
ليس فقط سرعة البيع والتسجيل ولكن ايضا نقاء قانونيالمعاملات ، وربما حتى سعر الشقة. لن يوافق جميع المشترين على الانتظار عدة أسابيع حتى يجمع البائع جميع المستندات اللازمة للشقة.
لجمع مجموعة كاملةالوثائق ، من الأفضل الاتصال بمحام أو سلطة التسجيل. سيساعدك المتخصصون المختصون في وضع قائمة كاملة بجميع المستندات الخاصة ببيع الشقة حتى لا ينسى أي شيء ولن يضطر البائع إلى جمع مستندات إضافية في المستقبل.
تعد صحة إعداد جميع الوثائق ذات أهمية كبيرة أيضًا ، لذلك يمكن أن يؤدي المستند الذي تم تنفيذه بشكل غير صحيح إلى رفض تسجيل معاملة الشراء والبيع ، وفي النهاية ، زيادة وقت بيع الشقة بشكل كبير. لذلك ، مرة أخرى ، سيكون من الأفضل توضيح متطلبات سلطة التسجيل مبدئيًا لوثيقة معينة.
بالإضافة إلى ذلك ، يجب عليك التحقق بعناية من صحة ملء جميع المستندات. يجب أن تتطابق جميع البيانات المحددة في الوثائق الفنية الخاصة بالشقة والمستندات الأخرى تمامًا مع الواقع. يجب أن تحتوي المستندات التي سيتم تقديمها إلى سلطة التسجيل على بيانات موثوقة فقط ، ويجب تعبئتها بشكل مقروء ، دون تصحيحات وبقع.
1. شهادة تسجيل حق الشقة المباعةأو وثيقة ملكية أخرى تؤكد حق المالك في السكن.
2. جوازات السفر أو وثائق الهوية الأخرىجميع أصحاب الشقق ، بما في ذلك شهادات ميلاد الأطفال القصر الذين ليس لديهم جواز سفر بعد.
3. جواز سفر مساحي من BTI(أو جواز سفر تقني) للشقة.
4. شهادة الزواج وموافقة الزوج(أو الزوج) لبيع شقة مصدقة من كاتب العدل. هذه الموافقةغير مطلوب إذا كانت الشقة غير مطلوبة قانونًا ملكية مشتركةالأزواج.
5. إذن من سلطات الوصاية والوصايةإذا كان مالك الشقة المبيعة قاصرًا.
6. مقتطف من كتاب البيتتعكس معلومات عن جميع الأشخاص المسجلين في الشقة. هذا البيان صالح لما يكفي المدى القصير، لذلك ليس من المنطقي تناولها مسبقًا. يمكن الحصول على هذا المستند مباشرة قبل تسجيل حقوق المالك الجديد ، عند العثور على المشتري ، وستكون جميع المستندات الأخرى في متناول اليد. الأمر نفسه ينطبق على شهادة عدم وجود ديون على فواتير المياه والكهرباء، والتي ستكون مطلوبة أيضًا عند بيع شقة.
اعتمادًا على تفاصيل معاملة شراء وبيع معينة ، قد تكون هناك حاجة أيضًا إلى مستندات أخرى ، يجب توضيح القائمة مسبقًا.
يتطلب تجهيز شقة للبيع أكثر من مجرد تحسين عرضمساحة معيشية للبيع ، ولكن أيضًا إطلاقها من السكان. من الأسهل والأسرع بكثير بيع شقة تم تسريح جميع المستأجرين منها بالفعل ، حيث لا يزال يتعين تصريفهم قبل بيع الشقة. الشقق الشاغرة هي الأكثر قيمة في سوق الإسكان.
تشغيل هذه المرحلةسيضطر صاحب الشقة إلى تقييم شقته ، بعد أن درس سوق العقارات مسبقًا ، والعثور على مشترٍ.
يمنح عقد البيع الأولي للبائع ضمانة معينة بأن المشتري لن يغير رأيه بشأن شراء الشقة ، والمشتري - أن المالك لن يبيعها لشخص آخر. في الوقت نفسه ، يتلقى البائع دفعة مقدمة أو وديعة للشقة من المشتري ، والتي تم تحديدها أيضًا في الاتفاقية الأولية.
مشابه قوة قانونيةيمتلك أيضًا اتفاقًا على وديعة أو اتفاق على سلفة ، والتي يمكن إبرامها بدلاً من عقد بيع أولي ، عندما يتوصل البائع والمشتري إلى اتفاق بشأن جميع شروط الصفقة الأساسية.
عند إعداد هذه المستندات ، يجب على البائع أن يضع في اعتباره أنه يوجد في القانون المدني فروق ذات دلالة إحصائية... لذلك ، من المهم جدًا استخدام المصطلحات القانونية الصحيحة في العقد أو الاتفاقية من أجل تجنب بعض الصعوبات في المستقبل. في حالة إلغاء بيع شقة لأي سبب من الأسباب ، يتم إرجاع الدفعة المقدمة بالكامل إلى المشتري.
إذا اتفق الطرفان على دفع وديعة ، فإن الرفض الأحادي لإكمال الصفقة سيؤدي إلى دفع الغرامات من قبل الطرف المذنب. إذا رفض البائع بيع الشقة ، فإنه ملزم بإعادة الوديعة إلى المشتري حجم مزدوج... إذا لم تتم صفقة البيع والشراء بسبب خطأ المشتري ، فإن الوديعة تبقى لدى البائع.
يتم إعداد عقد مبدئي لبيع وشراء الممتلكات شكل حر... يحدد العقد تفاصيل جواز السفر لكلا الطرفين (أو التفاصيل القانونيةإذا تم إبرام العقد مع كيان قانوني) ، وعناوين الأطراف ، ووصف وعنوان الشقة المباعة ، ومدة الالتزام ، ومبلغ الدفعة المقدمة أو الإيداع. يحتوي العقد على تاريخ وتوقيعات الطرفين.
عند إجراء معاملة بيع وشراء عقارات ، يمكن إجراء التسويات في وقت إبرام الصفقة أو في وقت توقيع شهادة قبول الشقة ، نقدًا وعن طريق التحويل المصرفي.
ومع ذلك ، فهو أكثر أمانًا وحكمة ، خاصة عندما البيع الذاتيشقق من قبل فرد ، لدفع ثمن شقة من خلال صندوق ودائع آمن.
هذه العملية هي ضمان أن البائع ، بعد إتمام الصفقة ، سيحصل على المبلغ المتفق عليه للشقة ، وسيتمكن المشتري من ممارسة ملكيته للشقة المشتراة بعد تحويل الأموال.
المال تحت السيطرة ضابط بنكيتم إدخالها من قبل المشتري في صندوق ودائع آمن. قبل وضع الأموال في صندوق ودائع آمن في غرفة خاصة ، يمكن للبائع العد والتحقق من الأموال. يمكنك أيضًا التحقق من صحة الأموال في البنك نفسه مقابل رسوم.
بعد التحقق ، يتم وضع الأموال في حقيبة خاصة ومختومة. في مكان اللصق ، يتم وضع توقيعات الجانبين. يضمن هذا الإجراء الحفاظ على سلامة الحزمة أثناء وجود الأموال في البنك.
بعد إتمام معاملة بيع السكن وتسجيل ملكية المشتري للشقة ، وهو موضوع الصفقة ، سيتمكن البائع من استلام الأموال من البنك.
يتم وضع العقد بشكل بسيط جاري الكتابةأو مصدقة من كاتب عدل. إذا لم تكن قد تعاملت مطلقًا مع إعداد الوثائق القانونية ، فسيكون من الحكمة بالطبع أن تقوم بإعداد اتفاق مع كاتب عدل ، أو على الأقل طلب المشورة من محامٍ محترف.
في أي حال ، عند صياغة العقد ، يرجى ملاحظة أنه بالإضافة إلى التفاصيل المطلوبةيجب الإشارة إلى الأطراف بشكل صحيح:
بعد توقيع العقد من قبل الطرفين ، تحتاج إلى الاتصال بسلطة التسجيل في موقع الشقة والمضي قدمًا إجراء إلزاميالتسجيل.
المرحلة الأخيرة من بيع الشقة هي نقلها إلى مالك جديد. يجب أن يكون هذا النقل مصحوبًا بتوقيع نقل الشقة وشهادة القبول ، لأنه من لحظة توقيعها ، تنتقل جميع مسؤولية السكن إلى المشتري. يجب تحرير القانون من نسختين على الأقل ، إذا كان البنك متورطًا في المعاملة (على سبيل المثال ، مع رهن عقاري) - في ثلاث نسخ.
بعد ذلك ، يمكن للبائع استلام نقود للشقة من صندوق الأمانات.
تم الانتهاء من بيع الشقة.
أولجا | 2016/06/01
مساء الخير. المقال مفيد جدا هناك أسئلة: 1) سنبيع شقتنا ونشتري واحدة أخرى ، بمساحة أكبر (بدون وكالات) طفل قاصرمتى يغادر الشقة (ليس له نصيب)؟ في الردود ، كتبت أنك بحاجة إلى تسجيل الطفل في شقة جديدة في غضون 3 أيام (بدون إذن من الحضانة). لكن تسجيل المعاملات والاتفاقيات في العدالة سيستغرق المزيد من الوقت. كيف تكون؟
2) إذن الزوج ببيع الشقة ما دامت سارية.
المشرف | 2016/06/09
مرحبا أولغا! بادئ ذي بدء ، تحتاج إلى الحصول على إذن من سلطات الوصاية لبيع شقة وإزالة قاصر من التسجيل. بعد الحصول على إذن ، ستتمكن من طرد الطفل من الشقة في أي وقت مناسب ، وبعد إتمام معاملة الشراء والبيع ، قم بتسجيل الطفل في مكان الإقامة الجديد.
ماريا | 2016/06/09
أهلا! إذا كان لديك جواز سفر تقني ، فلا يزال يتعين عليك الحصول على جواز سفر مساحي لشقة. وهل فهمت بشكل صحيح أن عملية التحويل ، مثل اتفاقية الشراء والبيع ، ليست مسجلة ومصدقة في أي مكان ، ولكن يتم وضعها في نموذج مكتوب بسيط؟ شكرا لكم مقدما!
المشرف | 2016/06/20
مرحبا ماريا! ستحتاج أيضًا إلى جواز سفر مساحي. يمكنك الحصول عليه في غرفة مساحيةفي مكان إقامتك أو في MFC (مركز متعدد الوظائف). يتم وضع عقد البيع في شكل مكتوب بسيط. يمكنك التسجيل المسبق لعقد البيع لدى سلطات Rosreestr. التوثيق غير مطلوب.
جالينا | 2016/07/21
مساء الخير ، نحن نبيع الشقة لعملائنا في رهان عسكري ، وما هي المستندات المطلوبة عمومًا منا للبنك ، وكيفية أخذ الإيداع بشكل صحيح (حتى لا يكون هناك شيء من هذا القبيل ، أو نغير رأينا ، أو أنهم)
المشرف | 2016/07/29
مرحبا غالينا! عادة ما يقدم البنك نفسه عند شراء شقة بقرض عقاري النموذج القياسياتفاقية بيع وشراء بشرط استلام دفعة مقدمة. بالإضافة إلى ذلك ، يتم إبرام عقد بيع مبدئي ، والذي سيضمن سلامة الدفعة المقدمة التي تلقيتها من المشتري. لبيع شقة ، ستحتاج فقط إلى شهادة ملكية وجواز سفر و الوثائق الفنيةللشقة.
آنا | 2016/07/31
أهلا! شكرا جزيلا على المقال! دعني أطرح عليك سؤالاً: بعد إبرام عقد البيع ، تحتاج إلى التعامل معه ومع مستندات أخرى لتسجيل ملكية المشتري. قل لي هل يجب حضور البائع؟ إذا كان الأمر كذلك ، فهل يمكنه تمثيل مصالحه بتوكيل رسمي موثق؟ إذا كان الأمر كذلك ، فهل يمكن إصدار هذا التوكيل للمشتري؟ شكرا!
المشرف | 2016/08/10
أهلا أنا! نعم ، يمكن أيضًا تمثيل مالك الشقة في صفقة بيع وشراء من قبل شخص على أساس توكيل رسمي موثق يحتوي على هذه الصلاحيات. لن يتم إصدار مثل هذا التوكيل باسم المشتري ، لأنه وفقًا للفقرة 3 من الفن. 182 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، لا يمكن للممثل إبرام المعاملات فيما يتعلق بشخص آخر ، يكون في نفس الوقت ممثلاً عنه ، باستثناء الحالات الممثلين التجاريين... وبالتالي ، يجب على البائع إصدار توكيل لشخص آخر لتمثيل مصالحه.
أولجا | 2016/08/09
مرحبًا ، لقد ورثت 1/4 من حصة الشقة في مارس 2014 ، واشتريت 3/4 المتبقي من الحصة في أكتوبر 2015. والسؤال هو من أي تاريخ يتم احتساب 3 سنوات في الاستخدام ، بحيث عندما تكون الشقة مباع لا ادفع ضريبة على البيع -13٪ ... شكرا.
المشرف | 2016/08/15
مرحبا أولغا! يتم احتساب فترة 3 سنوات من تاريخ تسجيل الملكية. أي ، إذا كنت ترغب في بيع الشقة بأكملها ، يتم احتساب فترة 3 سنوات من لحظة استلامك شهادة تسجيل الدولةملكية الأسهم المتبقية - أي اعتبارًا من عام 2015.
ايرينا | 2017/05/15
أهلا! من مقالات أخرى ، علمت أنه اعتبارًا من 1/1/2016 ، زادت مدة الشقة المستخدمة إلى 5 سنوات حتى لا يتم دفع ضريبة 13٪. لقد ورثت شقة والدي. توفي عام 2016 ، لكنني سجلت هناك وعشت مع والدي. ذكرت نفس المقالة أن بداية مدة 5 سنوات تعتبر تاريخ وفاة الموصي ، وليس استلام شهادة تسجيل الدولة للملكية ، على الرغم من أنه تم إلغاؤها الآن ، واستبدالها بخلاصة من السجل. هل هذا صحيح؟ شكرا.
المشرف | 2017/05/20
مرحبا إيرينا! منذ 1 يناير 2016 ، لم يتم دفع ضريبة الدخل الشخصي إذا كان العقار مملوكًا لمدة 5 سنوات على الأقل قبل البيع. للخلاص من الحد الأدنى من ضريبة الدخل الشخصيقد لا تكون مدة ملكية العقارات خمس سنوات ، ولكن ثلاث سنوات (المادة 217.1 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي). هذا مشروع ، على سبيل المثال ، عند بيع شقة تم استلامها كهدية من أحد أفراد الأسرة ، عن طريق الميراث أو عن طريق الخصخصة. تبدأ مدة ملكية الشقة فور تسجيل نقل الملكية ، لأنه وفقًا للقانون المدني للاتحاد الروسي ، ينشأ الحق في العقارات فور تسجيل الدولة للحق المقابل. من 15.07.2016 ، في الواقع ، بدلاً من شهادة تسجيل الدولة للحقوق ، تم إصدار مقتطف مماثل.
أليكسي | 2017/06/02
أهلا! هل يمكن أن تخبرني من فضلك ، أنا آخذ شقة برهن عسكري ، هل يمكنني استخدام رأس مال الأمومة بالكامل؟ شكرا!
المشرف | 2017/06/14
مرحبا اليكسي! حاليا ، لا توجد قيود في القانون على استخدام عاصمة الأمومةلسداد الرهن العسكري... بهذه الطريقة ستتمكن من استخدام أموال رأس المال الخاصة بالأمومة.
عيد الحب | 2017/07/16
مرحبًا ، نبيع شقة ، كانت هناك شقتان ، ثم تم الدمج وحصلنا على واحدة. وثائق من عام 2012 ، أنا وابنتان في الأسهم. في عام 2015 ، أعطتني ابنتي نصيبها. أخبرني إذا كنت سأدفع ضريبة على بيع الشقة.
المشرف | 2017/07/28
مرحبا عيد الحب! إذا مرت أقل من 3 سنوات منذ أن سجلت ملكيتك ، فسيتعين عليك دفع ضريبة عند بيع شقة. ومع ذلك ، إذا كانت قيمة العقار لا تتجاوز مليون روبل ، فلن تكون هناك حاجة لدفع الضرائب.
سفيتلانا | 2017/08/04
يوم جيد! لم أرغب في تكرار نفسي ... لكن مع ذلك .. قل لي ، هل من الضروري تقديم جواز سفر مساحي لشقة إلى سلطة التسجيل (Rosreestr) عند شراء وبيع شقة ، لأن جميع البيانات الموجودة على الشقة موجود بالفعل في السجل العقاري ... شكرا مقدما على إجابتك.
المشرف | 2017/08/15
مرحبا سفيتلانا! نعم ، يتم توفيرها من هذه الوثيقةعند تسجيل معاملة ، ستظل مطلوبة. أكثر القائمة الدقيقةيمكنك توضيح المستندات عن طريق الاتصال بـ Rosreestr أو MFC (مركز متعدد الوظائف).
تاتيانا | 2017/11/21
أهلا! لدي سؤالان: هل يجب إبرام عقد مبدئي وهل أحتاج إلى تصديقه من قبل كاتب عدل؟ والسؤال الثاني - اشتريت شقة في عام 1998 وأعطتني BTI مستخرج من جواز السفر الفني للشقة ، والآن أبيع هذه الشقة - هل أحتاج إلى إصدار هذا المستخرج مرة أخرى أم لا؟ شكرا سلفا لاجاباتك!
المشرف | 2017/11/30
مرحبا تاتيانا! لا ، إن إبرام عقد البيع الأولي اختياري ويتم حصريًا بناءً على طلب الطرفين (البائع والمشتري). كما أنه ليس من الضروري المصادقة على الاتفاقية المبرمة مع كاتب عدل. إذا لم تتغير خصائص المسكن منذ لحظة استلام المستخرج من جواز السفر الفني (على سبيل المثال ، بسبب إعادة التطوير) ، فلا داعي للحصول على جواز سفر تقني جديد.
ماريانا | 2017/11/25
مفهومة و مقال مفيد، شكرا! كنت قلقة قبل بيع الشقة ، فهناك الكثير من الفروق الدقيقة ، كل شيء يجب تذكره ... إلى جانب ذلك ، لدي مبنى جديد والمنطقة هي أيضا في طور البناء ... ونتيجة لذلك ، قمت ببيعه دون أي مشاكل على الاتصال الداخلي أسرع مما كان متوقعا! أتمنى لكم كل التوفيق في البيع 😉
عيد الحب | 2017/12/07
دخلت ابنتي في حق الميراث لوالدها المتوفى على نصف الشقة ، وتم خصخصة النصف الآخر لي. نريد بيع شقة. ما هي أفضل طريقة للقيام بذلك - بيع الأسهم أو التبرع بحصة ابنتي لي ، ثم البيع
المشرف | 2017/12/18
مرحبا عيد الحب! عند بيع شقة ، هذه ليست مسألة مبدأ. لتوفير الوقت والمال لتسجيل نقل الملكية كهدية ، يمكنك ببساطة الدخول في اتفاقية مع مشتري الشقة نيابة عنك وعن ابنتك. أي أنك ستعمل أنت وابنتك في نفس الوقت كبائعين لأسهمك في الشقة.
ليودميلا | 2018/02/01
مساء الخير! أبيع شقة سجلت فيها ابنتي البالغة ، من فضلك قل لي ما إذا كانت موافقتها ، مصدقة من كاتب عدل ، مطلوبة وما هو تاريخ انتهاء صلاحية هذه الوثيقة. شكرا
المشرف | 2018/02/13
مرحبا ليودميلا! لبيع شقة يكون فيها لقاصر حصة في الملكية ، تحتاج إلى الاتصال بسلطات الوصاية للحصول على إذن ، لأن هذه التصاريح لا تصدر عن كتاب العدل ، ولكن حصريًا من قبل سلطات الوصاية والوصاية.
أولجا | 2018/02/13
يوم جيد!
بحاجة إلى مستندات لبيع الشقة إذا كان المالك واحدًا
1 شهادة تسجيل حق الشقة المباعة
2 جواز سفر
3 جواز سفر مساحي من BTI
4 ـ مستخرج من كتاب البيت
أنا أفهم حقًا أنه لا حاجة إلى أي شيء آخر + اتفاقية البيع والشراء
المشرف | 2018/02/19
مرحبا أولغا! أيضًا ، لبيع شقة ، ستحتاج إلى خطة فنية لشقة من BTI وعقد بيع ووثائق تثبت هوية المشتري.
ألينا | 2018/05/05
مساء الخير. عندما أبيع شقة ، أنا المالك الوحيد لها ، وابنتي وطفلي القاصرين المسجلين فيها ، هل ستكون هناك أي صعوبات في تسريح الأحفاد.
المشرف | 2018/05/16
مرحبا الينا! يمكن لابنتك إلغاء تسجيل نفسها وأطفالها القصر بشكل مستقل. وهكذا ، في الوجود بالتراضيلن تكون هناك مشاكل بالنسبة لك. بجانب، مالك جديديمكن للشقق دائمًا إزالة السكان السابقين من سجل التسجيل في إجراء قضائي. كما أن شرط إلغاء التسجيل وارد أيضًا في عقود بيع وشراء الشقة.
جولنارا | 2018/05/23
أهلا! الرجاء الإجابة على السؤال. نحن نبيع غرفة ، أصحابها أنا وزوجتي وطفلين قاصرين. هل يمكنني التقدم بطلب للوصاية دون حضور زوجي / زوجتي؟
المشرف | 2018/05/31
مرحبا جولنارا! نعم ، يمكنك التقدم بطلب إلى الوصاية بطلب للحصول على تصريح لبيع أسهم الأطفال القصر في شقة دون حضور زوجتك ، إذا كان سيشارك أيضًا في صفقة الاستحواذ على منزل جديد كطرف في اتفاق مبدئيشراء وبيع. على أي حال ، يحق لك وحدك تقديم طلب. في الممارسة العملية ، يمكن إصدار إذن ببيع أسهم القاصرين من قبل سلطات الوصاية دون حضور الوالد الثاني.
مارينا | 2018/06/14
أهلا! تم شراء الشقة برهن عقاري في مبنى قيد الإنشاء. اتفاقية مؤرخة في يونيو 2014. وثيقة قبول ونقل الشقة في ديسمبر 2015. تم تسجيل المستندات في Rosreestr في يونيو 2016. نخطط لإغلاق الرهن العقاري وبيع الشقة. كم من الوقت يستغرق حساب فترة ملكية المنزل؟ متى يتعين عليك دفع الضرائب؟
المشرف | 2018/06/29
مرحبا مارينا! ينشأ حق الملكية من لحظة تسجيل الدولة للحق ، ولا يؤثر وجود رهن في حالتك بأي شكل من الأشكال على الالتزام بدفع الضرائب. وبالتالي ، من أجل عدم دفع ضريبة على بيع شقة ، سوف تحتاج إلى بيعها في موعد لا يتجاوز يونيو 2019.
تمارا | 2018/06/14
مرحبًا ، أبيع غرفة مملوكة لي فقط.
ولكن في الزواج. هل تحتاج إلى موافقة الزوج مصدقة من كاتب عدل أم أنه يمكن أن يكون حاضرا في المعاملة
المشرف | 2018/06/29
مرحبا تمارا! نعم ، عند بيع عقار تم شراؤه أثناء الزواج (بغض النظر عمن صدر له) ، يلزم الحصول على موافقة موثقة من الزوج على البيع.
مارينا | 2018/07/18
أهلا! من فضلك قل لي ، المنزل يتم بيعه من قبل عمة لابنة أختها ، وجدة مسجلة فيه ، والتي ستستمر في العيش هناك. ابنة الأخ (المشتري) لا تمانع أن تسكنها الجدة وتبقى مسجلة فيها ، فهل يمكن بيع المنزل دون إبراء ذمة الجدة؟
المشرف | 2018/08/01
مرحبا مارينا! نعم ، البيع بهذه الطريقة ممكن. في اتفاقية الشراء والبيع ، من الضروري الإشارة إلى وجود التزامات على شكل أشخاص مسجلين. ومع ذلك ، وفقًا للقانون ، يحق للمالك الجديد ، على أي حال ، اللجوء إلى المحكمة للمطالبة بطرد المستأجرين السابقين.
بافل | 2018/07/22
أهلا. نبيع منزل. يتم تسجيل ابنة الأخ وطفليها القاصرين هناك. ليس لديهم أي حقوق في المنزل. إنهم لا يعيشون في المنزل. هم أنفسهم لا يريدون الانسحاب من التسجيل. كيف تكون في مثل هذه الحالة؟
المشرف | 2018/08/01
مرحبا بافيل! وفقًا للقانون ، يمكنك أنت والمالك الجديد للمنزل كتابتها. بحكم أحكام الباب 2 من الفن. 292 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، فإن نقل ملكية منزل أو شقة سكنية إلى شخص آخر هو أساس إنهاء حق الاستخدام أماكن المعيشةأفراد الأسرة مالك سابقما لم ينص القانون على خلاف ذلك. وبالتالي ، من أجل إزالة بيانات الأشخاص من سجل التسجيل ، ستحتاج أنت أو المشتري الجديد للمنزل إلى الذهاب إلى المحكمة مع بيان الدعوى.
يانا | 2018/07/30
مساء الخير هل لك أن تخبرني ما إذا كان من الضروري دفع ضريبة على بيع شقة تمت خصخصتها قبل أقل من 3 سنوات في حالة شراء شقة بنفس القيمة أو أعلى في نفس الفترة المشمولة بالتقرير؟
المشرف | 2018/08/03
مرحبا يانا! بواسطة قاعدة عامة، يجب دفع ضريبة بيع شقة مملوكة لأكثر من 3 سنوات وتتجاوز قيمتها مليون روبل. في حالة أنه خلال نفس الفترة المشمولة بالتقرير سوف تشتري شقة أخرى ، فإن الانخفاض في معدل الضريبةأو الإعفاء الضريبي الكامل. للحصول على إجابة أكثر تفصيلاً عن سؤالك ، تحتاج إلى الاتصال بمكتب الضرائب في مكان الإقامة مع معلومات حول تكلفة الشقة التي يتم بيعها وشرائها.
فاديم | 2018/08/20
اشتريت مع زوجتي مسكنًا في عام 2008 ، عندما انفصلنا في عام 2016 ، عقدنا اتفاقًا على تقسيم الممتلكات ، وحصلت على شقة ، وتم نقلها إلي ، هل يحق لي عدم دفع ضريبة 13٪ على بيعها الآن ، امتلكتها لمدة عامين ، إلى جانب أنني أشتري منزلًا بنفس السعر تقريبًا! شكرا!
المشرف | 2018/08/30
مرحبا فاديم! وفقا لأحكام قانون الضرائب RF ، للفرد الحق في الحد القاعدة الخاضعة للضريبةبالمبلغ الذي أنفقه على شراء المسكن وإصلاحه. هذا هو ، إذا كنت في واحد فترة التقريرتم شراء مسكن آخر ، و الدخل الفعليسوف يكون غائبا ، دفع الضرائبسيتم تخفيضها أو لن تضطر إلى دفع الضرائب على الإطلاق. ستحتاج إلى ملء الإقرار الضريبي وتقديم المستندات الداعمة للشراء والبيع
فيكتوريا | 2018/08/26
أهلا! كان عندي السؤال التالي .. بقرار من المحكمة في 2015 حصلت على الشقة من والدي في العقار. في عام 2018 ، تم هدم منزلي بملاحظة "الانسحاب لاحتياجات الدولة" لبناء محطة مترو جديدة. وفرت لي الدائرة شقة في نفس المنطقة في شارع مجاور. عند بيع شقة ، سأكون محميًا بقرار محكمة من عام 2015 ، أو سأذهب تقرير جديدمن 2018؟ شكرا
المشرف | 2018/09/12
مرحبا فيكتوريا! لسوء الحظ ، عند الانسحاب قطعة أرض، الذي يقع عليه المنزل ، لاحتياجات الولاية والبلدية مع توفير لاحق للسكن الجديد ، تبدأ فترة 3 سنوات للبيع اللاحق للعقار دون دفع الضرائب من لحظة تسجيل الدولة لملكية شقة جديدة.
مارجريتا | 2018/09/15
يوم جيد! عند بيع شقة ، يضع كاتب العدل اتفاقية الإيداع واتفاقية الشراء والبيع بنفسه؟ إذا قمت بتقاسم البيع 3/4 وزوجتي 1/4 ، فهل الصفقة تتم من خلال كاتب عدل؟ المشترون يشترون من خلال البنك بقرض عقاري ، كيف يتم الإجراء في هذه الحالة؟ بعد كاتب العدل ، ثم نحن في Rosreestr للتسجيل؟ هل نأخذ المال عند تسليم المستندات أو بعد استلام إفادة تصديق عن المالكين الجدد؟
المشرف | 2018/10/01
مرحبا مارغريتا! فيما يتعلق ب أحدث التغييراتفي التشريع في المعاملات ل ملكية مشتركةتخضع للتوثيق الإلزامي. نظرًا لأن البيع والشراء سيتمان بمشاركة البنك ، كقاعدة عامة ، يتم استخدام النموذج الذي وضعه البنك اتفاقية الرهن العقاريوعقود البيع. يتم أيضًا توفير شروط إجراءات الدفع للشقة وتحويل الأموال بشكل مباشر من خلال اتفاقية الشراء والبيع المبرمة. بادئ ذي بدء ، تحتاج إلى الاتصال قسم قانونيالبنك الذي سيتقدم المشترون فيه بطلب للحصول على قرض عقاري ، وتعرف على مسودة اتفاقية البيع والشراء لشقتك.
أندري | 2018/10/14
أهلا!
1) في المراسلات على موقع الويب الخاص بك ، ليس من الواضح أي شقة يتم دفع الضريبة عند بيعها. كانت شقتنا في ملكيتنا منذ عام 1997. هل من الضروري دفع الضريبة عند بيعها؟
2) بعد الاستحواذ على هذه الشقة ، بجوارها في الممر المشترك كانت هناك مساحة صغيرة اشترتها والدة الزوجة من المطور وأضفتها إلى الشقة. لكن من الناحية القانونية ، لم يتم تضمين هذه الغرفة في خطة الإسكان. كيف يتم ترتيبها الآن؟
المشرف | 2018/10/30
مرحبا اندريه! 1) وفقًا لأحكام المادة 217.1 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، يتم إعفاؤهم من دفع الضرائب على بيع العقارات فرادىلمن يمتلك الشقة في فترة التملك الدنيا العقاراتوالمزيد (ل شقق مخصخصة- 3 سنوات).
2) لإدخال المبنى في خطة الإسكان ، يجب عليك أولاً الاتصال بـ BTI (Bureau جرد تقني) لإجراء القياسات وإجراء التغييرات على الوثائق الفنية.
ايرينا) | 2018/10/29
مرحبًا ، شكرًا على المقالة!) هل يمكنك إخباري. نحن نبيع شقة. تم شراؤها للحصول على شهادة تمنح في إطار برنامج "مساعدة الأسر الشابة". لدينا ثلاثة ملاك (زوج وأنا وابن) ، ولدينا أيضًا ابنة. لقد امتلكنا شقة لأكثر من 3 سنوات. على مدار العامين الماضيين ، كنا نعيش في مدينة أخرى ، في منزل الوالدين ، الذي توفي ، ولم يتم تسجيله معنا. يذهب الأطفال إلى روضة الأطفال والمدرسة في مكان إقامتهم. تم تسجيل منزل صغير لي أيضًا ونحن نبني منزلًا جديدًا في نفس الموقع. هنا))) إذا كتبت مقدمًا لنفسي وزوجي وأولادي ، فسوف أكتب في هذا منزل صغيرهل نحتاج لأخذ إذن من الوصاية؟ ما هي المشاكل التي قد تنشأ ، لما نحتاج أن نكون مستعدين. وهل إعادة التطوير غير الموثقة تؤثر على البيع؟ شكرا لكم مقدما!!!
المشرف | 2018/11/07
مرحبا إيرينا! إذا لم تقدم ، عند استلامك لشهادة الإسكان ، التزامًا موثقًا بتخصيص حصص في ملكية المسكن للأطفال دون السن القانونية أو الأطفال الذين ليس لديهم حصة في الملكية ، وبناءً عليه ، لن تحتاج إلى الحصول على إذن من تقوم سلطات الوصاية والوصاية ببيع المسكن ، ولكن يمكنك بيع منزلك عن طريق تسجيل أطفالك مسبقًا في عنوان مختلف. بالنسبة لإعادة التطوير ، يمكنك بيع الشقة وفقًا للوثائق القديمة ، دون عكس إعادة التطوير الحالية فيها ، ومع ذلك ، قد يواجه مشتري هذه الشقة صعوبات في إضفاء الشرعية على إعادة التطوير الحالية.
فينوس | 2018/11/12
يوم جيد! الرجاء التوضيح:
1- في نهاية عام 2011 تم شراء شقة (هل يتوجب عليك دفع ضريبة عليها عند بيعها؟)
2. المالك هو لي. كما تضم ثلاث بنات (رشد) وحفيدة (قاصر - مواليد 2015). هذه اللحظةفقط الابنة الوسطى والحفيدة تعيش فيه. أنا وبنتان أخريان (ندرس ونعمل في مدن أخرى). كيف نتحقق من ذلك؟ لا يمكننا أن نكون في وقت واحد ، يمكنك تقديم نسخ من جوازات السفر بدلاً من النسخ الأصلية (بالطبع ، مصدقة من كاتب عدل)
3. وهل لن يؤثر ذلك على دراستك وعملك (عدم التسجيل) حتى لحظة شرائك شقة جديدة؟ أم أنه من الممكن (ضروري) إصدار تصريح إقامة مؤقتة (مع الأقارب على سبيل المثال)؟ شكرا.
المشرف | 2018/12/01
مرحبا فينوس! عند بيع شقة ، لا داعي لدفع الضرائب ، لأن هذه الشقةكان في عقارك لأكثر من 5 سنوات. فيما يتعلق بإلغاء التسجيل ، يمكنك إصدار توكيل رسمي مع كاتب عدل لشخص ما في موقع شقتك مع السلطة المناسبة لإلغاء التسجيل. وبالتالي ، إذا كان لديك توكيل رسمي موثق وشخص موثوق به ، فيمكنك تسجيل الخروج من الشقة عن بُعد. يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن عدم وجود تسجيل دائم لا يمكن أن يكون بمثابة أساس للخصم من المؤسسات التعليمية، إذا كنت مسجلاً بالفعل فيها ، ومع ذلك ، بدون تسجيل ، لا يمكنك البقاء لأكثر من 90 يومًا. في أي حال ، خلال فترة صفقة البيع والشراء ، يمكنك ترتيب تسجيل مؤقت لنفسك في مكان الإقامة.
فاليريا | 2018/12/09
أهلا. يوجد مالكان في الشقة: تمت خصخصة 1/2 من الشقة بواسطتي ، ودخلت والدتي في حقوق الميراث. نريد بيع شقة لكنها في مدينة أخرى. لقد أنجبت للتو طفلًا ، ولا يمكنني الذهاب إلى الصفقة. هل يمكن للمالك بيع شقة؟ إذا كان الأمر كذلك ، فما نوع التوكيل المطلوب وما هي المستندات المطلوبة من المالك الثاني؟ شكرا
المشرف | 2018/12/20
مرحبا فاليريا! لبيع الشقة بأكملها من قبل مالك واحد ، يجب على المالك الثاني التسجيل لدى كاتب عدل في منطقة إقامته وفقًا للفن. 185.1 القانون المدنيالترددات اللاسلكية توكيل رسمي موثق، بعد أن كتب فيه جميع الصلاحيات ذات الصلة لبيع شقة معينة وتسجيل المعاملة. سيُطلب من المالك الثاني الحصول على مستندات الملكية الخاصة به للحصول على حصة في الشقة ونسخة موثقة من جواز سفره (في حالة عدم وجود الأصل).
رستم | 2019/01/10
أهلا! لدي مثل هذه الأسئلة! وإذا حكم علي بشروط يمكنني بيع الشقة وابني مسجل هناك! لكن ولي حماتها! وهناك دين مقابل رسم ربع جالون! كيف يمكنك القيام بكل هذا ، وما المستندات التي أحتاجها؟ شكرا لكم مقدما!
المشرف | 2019/01/28
مرحبا رستم! إذا كنت المالك الوحيد لشقة ما ، فإن سجلك الجنائي لا يؤثر على حقك في بيع هذه الشقة في غياب المحظورات القائمة على نقل ملكية الممتلكات ، ومع ذلك ، إذا كنت تعيش في هذه الشقة ، وبحكم قضائي ، يحظر عليك تغيير مكان إقامتك دون موافقة المجرم ، المفتشية التنفيذية ، أولاً وقبل كل شيء ، تحتاج إلى الاتصال بالمفتشية التنفيذية الجنائية بشأن هذه المسألة.
سفيتلانا | 2019/02/02
يوم جيد!
عند بيع شقة في منزل خاص ، هل يتعين عليك دفع ضريبة مبيعات بنسبة 13٪؟ مملوك منذ عام 2015 بموجب اتفاقية تبرع. وماذا عن هذا الإجراء؟
المشرف | 2019/02/16
مرحبا سفيتلانا! وفقًا لأحكام المادة 217.1 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، يُعفى المالك من الضريبة على بيع العقارات عند حساب الحد الأدنى للموعد النهائي لامتلاك مبنى سكني أو أسهم (حصص) فيه. في حالتك ، ستكون هذه الفترة الدنيا 3 سنوات من تاريخ تسجيل الدولة لحقوق الملكية.
