يعتبر قرض الرهن العقاري ظاهرة متأصلة في حياة المزارع العامة والفردية التي تحتاج إلى الأرض والسكن وظروف معيشية أفضل. إن مفهوم الرهن العقاري موجود في العالم منذ العصور القديمة ، عندما تم التعهد بالديون على شخصية المدين ، الذي أصبح عبداً. في القرن السادس قبل الميلاد ، تم استبدال رهن الشخص برهن جميع الممتلكات التي يمتلكها المدين ، على وجه الخصوص ، الأرض. بينما كانت ممتلكات المدين في الرهن العقاري مع الدائن ، تم تركيب عمود الرهن العقاري على أراضي ملكيته للأرض - دليل على الممتلكات المرهونة. تم تسجيل سجل الدين على البريد.
في عهد إليزابيث بتروفنا (قبل 250 عامًا) ، تم دعم قروض الرهن العقاري من قبل طبقة النبلاء الروس. في الوقت نفسه ، تمت إعادة رهن نفس العقار عدة مرات ليس فقط في البنوك النبيلة ، ولكن أيضًا من المرابين الخاصين. أدى عدم وجود رقابة على ردود الفعل بين المدينين والدائنين ، والتأجيل وإعادة التمويل (إعادة الرهن) للرهون العقارية في القرن الثامن عشر إلى ديون ضخمة لخزانة الدولة وإفلاس البنوك الطبيعي.
كان الدافع لجولة جديدة في تطوير قروض الرهن العقاري هو إصلاح إلغاء القنانة ، عندما احتاج ملايين الفلاحين إلى قرض لشراء الأرض. تم إصدار قرض الرهن العقاري لمدة 49 عامًا بنسبة 6٪ سنويًا. ثم تم تشكيل ميثاق جمعيات الائتمان الحضرية ، حيث تم تحديد قواعد قروض الرهن العقاري. ساهم إصلاح الملكية الخاصة للأراضي في انتشار علاقات الائتمان في الزراعة في جميع أنحاء روسيا. كانت القروض المضمونة بالأرض في ذلك الوقت تسمى قروض الأراضي. تم توثيق سندات الرهن العقاري بدقة ، وتم إصدار الأوراق المالية في البورصة ، وكان 35 ٪ منها رأس مال أجنبي بحلول عام 1913. تطور نظام القروض المصرفية بفضل تشكيل الاقتصاد الجديد للبلاد.
بعد ثورة أكتوبر ، التي تم خلالها تأميم البنوك وتمركز العلاقات الائتمانية ، تم نسيان مفهوم الرهن العقاري لمدة 70 عامًا.
لم تبدأ الرهون العقارية في روسيا بالانتعاش إلا في التسعينيات ، وحصلت على دعم تشريعي في عام 1998. بعد موجة من الأزمات ، شهد الإقراض العقاري عددًا من التغييرات - تشديد شروط الإقراض ، والتأمين الإلزامي على الرهن العقاري ، والدفعة المقدمة الإجبارية ونظام العقوبات - مخاطر الرهون العقارية.
اليوم ، تعمل حوالي 400 مؤسسة ائتمانية في سوق الإقراض العقاري في روسيا. بعد أن وضع البنك المركزي للاتحاد الروسي قواعد صارمة تنظم أنشطة المؤسسات الائتمانية ، لم يبق في سوق الرهن العقاري سوى مقرضي الرهن العقاري الموثوق بهم والمثبتين والفعالين. وفقًا للبنك المركزي ، يبلغ متوسط مدة قرض الرهن العقاري 15 عامًا ، ويبلغ متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري في روسيا 9.8٪ سنويًا. تبلغ نسبة الروس الذين يرغبون في شراء مساكن في السنوات الخمس المقبلة 70٪. في الواقع ، قرض الرهن العقاري متاح الآن فقط 33٪ من السكان العاملين ، للمقارنة - قبل عام 2000 - 5٪ فقط من السكان العاملين. أكثر البنوك شعبية بين السكان للحصول على رهن عقاري هي Sberbank و VTB ، حيث يمكن أيضًا أن يكون شراء شقة برهن عقاري معقدًا بسبب المزالق إذا كنت لا تعرف عنها.
من المهم أن نتذكر أنه كلما تم تقديم المستندات المتعلقة بمصداقية المقترض بشكل مقنع ، كلما كانت العلاقة مع البنك أكثر استقرارًا. قبل الذهاب إلى البنك ، تحتاج إلى إعداد المستندات القياسية: جواز سفر الاتحاد الروسي مع التسجيل في موقع البنك ، وكذلك شهادة الدخل.
قد يوافق البنك على إصدار قرض بدون شهادة الدخل ، ولكن في استبيان التسجيل من الضروري الإشارة إلى مكان العمل ومقدار الأجور الشهرية. سيتحقق ضابط أمن الدولة بالتأكيد من كل هذا ، وإذا كذب مقدم الطلب بشأن مكان العمل أو الراتب ، فسيتم حرمانه من الرهن العقاري.
استنادًا إلى بيان الدخل ، يحسب البنك وفقًا للقواعد ، يجب ألا يتجاوز متوسط دفعة القرض 40٪ من الأرباح الشهرية للمقترض ، أو سيتم تمديد مدة القرض وفقًا لهذه القاعدة. وكلما طالت مدة القرض ، زاد المبلغ الذي يدفعه المقترض عن كامل فترة الرهن العقاري.
عند تسجيل اتفاقية الرهن العقاري ، يمكن إجراء العمولات الإضافية التالية:
يمكن لغرامات مدفوعات الرهن العقاري المتأخرة أن تزيد بشكل كبير من إجمالي مبلغ القرض ، لذلك عليك أن تعرف ذلك قبل توقيع العقد - حتى التاريخ الذي تريد سداده ، ما هي أفضل طريقة للسداد: نقدًا ، وماكينات الصراف الآلي ، والمدفوعات الإلكترونية. من المفيد معرفة المدة التي يستغرقها إيداع الأموال في حساب مصرفي ، على سبيل المثال ، من حساب إلى حساب ، من 1-3 أيام مصرفية.
بسبب قوائم الانتظار في المكاتب المصرفية أو أجهزة الصراف الآلي ، قد تنشأ مواقف تؤدي إلى إبطاء الدفعات الشهرية في الوقت المناسب. من الضروري معرفة العقوبات التي سيتم تطبيقها في حالة حدوث تأخير واحد أو اثنين ، وأيها - في حالات عدم السداد المنتظم (بسبب التكرار في العمل أو المرض) وما الذي يمكن فعله مسبقًا بشأن هذا الأمر. في الحالات القصوى ، يمكن للبنك إنهاء الاتفاقية من جانب واحد ، وبيع الممتلكات المضمونة وسداد ديون الرهن العقاري ، وإعادة الباقي إلى المقترض.
قبل توقيع العقد ، يجب أن تقرأ بعناية ، وإذا أمكن ، استشر محام بشأن النقاط المثيرة للجدل وغير المفهومة. لذا ، ما هي بالضبط المزالق التي يجب حلها عند التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري؟
يتم توقيع اتفاقية الرهن العقاري من قبل الطرفين المتساويين ، لذلك يحق للمقترض أن يختلف دون قيد أو شرط مع شروط البنك ، مع تحمل مخاطر الرهن العقاري. في حالة وجود قضايا خلافية ، لا بد من حلها قبل توقيع العقد. يمكن للعميل التقدم بطلب للحصول على بند بشأن الحق في إعادة تمويل الرهن العقاري في الاتفاقية ، مما سيخفف بشكل كبير من ظروف القوة القاهرة المحتملة في المستقبل.
عند دراسة مخاطر الرهن العقاري ، من المهم أن تضع في اعتبارك بعض الفروق الدقيقة في علاقة القرض والرهن العقاري مع البنك. على سبيل المثال ، طوال مدة الاتفاقية ، يكون العقار مملوكًا للمقترض ، لكنه لا يمكنه التصرف فيه بالكامل حتى نهاية الاتفاقية. أيضًا ، لا يمكن للمقترض:
لدى سبيربنك اتفاقية قرض رهن عقاري قياسية ، ويمكن العثور على عينة على الموقع الإلكتروني للمراجعة الأولية.
تتمثل المزالق الرئيسية في إبرام اتفاقية رهن عقاري مع سبيربنك في التكاليف الإضافية لمثمن الممتلكات المضمونة ، أو استئجار صندوق ودائع آمن ، أو خدمات سمسار عقارات أو محامٍ ، أو دفع رسوم التأمين ، وبالطبع دفع رسوم الدولة.
تنص اتفاقية الرهن العقاري على أنه يمكن للمقترض اختيار المثمن بشكل مستقل ، ولكن يجب أن يفي بمتطلبات سبيربنك. لذلك ، ليست هناك حاجة للمخاطرة وتقييم الممتلكات الجانبية مقدمًا ، قد يرفض سبيربنك مستندات التقييم المقدمة ، موضحًا رفض عدم الامتثال لقواعد العملية المعمول بها ، وسيتم إهدار الأموال.
الجزء الأكثر إزعاجًا من مخاطر الرهن العقاري في سبيربنك للمناقشة هو الفائدة والغرامات. لكن من المهم فهم النقاط التالية في العقد.
النقطة المتعلقة بعقوبات السداد المتأخر. يعتمد مبلغ الغرامة بشكل مباشر على سعر إعادة التمويل للبنك المركزي اعتبارًا من تاريخ الغرامة. يمكن أن يؤدي هذا إلى زيادة مقدار الغرامة الحالية بشكل كبير. لذلك ، من المفيد أن تعرف مسبقًا شروط العقوبات المحتملة على المدفوعات المتأخرة.
شروط إنهاء عقد الرهن العقاري. يحق لسبيربنك إلغاء العقد في بعض المواقف غير القانونية ، على سبيل المثال ، في حالة التأخير المنتظم ، عند استخدام الضمان لأغراض أخرى ، في حالات رفض البنك الدائن للتحقق من حالة العقار ، وكذلك عند إنهاء عقد بوليصة التأمين.
خلال مدة اتفاقية قرض الرهن العقاري ، لا يحق للمقترض بيع المساكن المضمونة أو تسجيل أشخاص آخرين فيها أو تأجيرها أو إعادة تطويرها دون موافقة المقرض.
من بين المخاطر الحادة عند إبرام العقد ، يجب الانتباه إلى ما يلي.
ينصح بنك VTB بشدة أن تأخذ بوليصة تأمين لحق الملكية (حق الملكية) والصحة والحياة فقط مع شريكك VTB Insurance. إذا تم إلغاء التأمين ، فإن معدل الرهن العقاري سيرتفع بالتأكيد بنسبة 1٪.
الحد الأدنى لمبلغ قرض الرهن العقاري من 2 مليون روبل. يشير المبلغ الأصغر إلى قيود على الدفعة الأولى أو التكاليف الإضافية عند التقدم بطلب للحصول على قرض. ليس من المربح للبنك أن يعطي قروضاً صغيرة لفترات طويلة.
في حالة التأخير ، لا يأخذ البنك زمام المبادرة لإعادة هيكلة الديون أو ترتيب إجازة قرض. من الأكثر ربحية للبنك أن يحتفظ بشروط الاتفاقية السابقة ويعيد الأموال المقترضة في الوقت المحدد. لحل مشاكل المدفوعات المتأخرة ، يقدم المقترض نفسه طلبًا إلى البنك.
يعتبر VTB Bank مؤسسة ائتمانية موثوقة وذات كفاءة ، وبالتالي يتطلب الوفاء الصارم بالالتزامات بموجب الاتفاقية. لذلك ، في حالة وجود شكوك حول القوة المالية لميزانيتك ، فمن الأفضل تأجيل قرار الحصول على قرض عقاري لفترة.
يوصي المحامون الممارسون بتجنب مخاطر الرهن العقاري قبل إبرام اتفاقية القرض.
من الأسهل ترتيب الرهون العقارية في السوق الثانوية نظرًا لحقيقة أن المنزل قد تم تشغيله ولا توجد مخاطر بناء.
عند شراء عقار ثانوي في الرهن العقاري ، يجب التحقق من المخاطر: من هو المالك والمسجل في مساحة المعيشة المختارة. قد ينشأ موقف عندما لا يوافق أحد مالكي أجزاء من مساحة المعيشة على البيع.
علاوة على ذلك ، من الضروري التحقق مما إذا كانت جميع عمليات إعادة التطوير الحالية في الشقة قانونية ، وما إذا كانت هناك فواتير متأخرة والتأكد من أن الشقة ليست بالفعل تعهدًا مع مؤسسة ائتمانية أخرى.
تحقق من حالة الاتصالات ، وما إذا كانت الإصلاحات قد أجريت وعلى أي مستوى ، وتأكد من أن النوافذ والأسقف وعناصر السكن الأخرى في حالة عمل جيدة.
إعادة التمويل هي إعادة تمويل بنك موجود في بنك آخر. مثل هذا الإجراء الواسع لإعادة تمويل الرهن العقاري بالمزالق أمر منطقي إذا كان من الضروري سداد رهن عقاري لمدة تزيد عن عامين.
يجب أن يؤخذ في الاعتبار أنه أثناء تحويل الضمان من بنك إلى آخر ، سيتم المبالغة في تقدير سعر الفائدة قليلاً ، لأن البنك الجديد سوف يفتقر مؤقتًا إلى الضمانات ، وهذا يمثل مخاطرة كبيرة.
عند إعادة التمويل ، ستكون هناك تكاليف إلزامية لتقييم الضمان ، وكاتب العدل ، وما إلى ذلك.
كيف تحصل على قرض عقاري من سبيربنك؟ تمت كتابة الكثير من المقالات حول هذا الموضوع ، لكن لا يحتوي أي منها على معلومات كاملة. لذلك ، لا يمكن للمقترضين المحتملين تقييم قدرتهم على الحصول على قرض بوعي.
قررنا أن نصف إجراءات الحصول على قرض عقاري خطوة بخطوة. سوف تتعرف على شروط الإقراض وشراء الشقة ، والمستندات التي يجب تقديمها للبنك ، وما هي برامج الرهن العقاري المتاحة للمواطنين. لذا ، كيف تحصل على قرض عقاري لشقة في سبيربنك.
لقد دخل هذا المصطلح بالفعل بقوة في قاموسنا ، لكن القليل منهم يعرفون معناه الحقيقي. الرهن العقاري ليس نوعًا من القروض ، ولكنه تعهد بعقار (قائم أو مشترى) للبنك. لذلك ، بعد أن اشتريت شقة برهن عقاري ، لن تتمكن من بيعها أو التبرع بها أو توريثها حتى تسديد القرض. وهذا ما يسمى برفع الرهن.
هناك حالات تحتاج فيها الشقة إلى البيع بشكل عاجل قبل إزالة الرهن. لا يمكن القيام بذلك إلا بموافقة البنك ، الذي يحجم عن المضي في الإنهاء المبكر للعقد. ومع ذلك ، فإن الإقراض العقاري هو عمليا الطريقة الوحيدة لشراء منزلك. فيما يلي الفوائد الرئيسية للرهن العقاري:
بالطبع ، قروض الرهن العقاري تنطوي على مدفوعات زائدة كبيرة. لكن ضع في اعتبارك أن سعر المتر المربع في البلد يزداد أيضًا بانتظام ، لذلك يكاد يكون من المستحيل تجميع المبلغ المطلوب بنفسك.
للحصول على قرض عقاري من سبيربنك ، يجب أن تفي بمعايير معينة. فيما يلي قائمة بالمتطلبات للمقترض:
إذا كنت تستوفي المعايير المحددة ، فيمكنك الاتصال بالفرع الإقليمي لسبيربنك للحصول على المشورة.
تبدأ إجراءات الحصول على قرض الرهن العقاري بمشاورة أولية. للقيام بذلك ، تحتاج إلى زيارة فرع سبيربنك والتحدث مع مدير القروض. هنا يمكنك معرفة المبلغ الذي سيوافق عليه البنك بناءً على راتبك.
عادة لا يتعدى مبلغ القسط الشهري 40٪ من الدخل. حدد شروط الإقراض وشراء العقارات ، وستعرف المستندات التي يجب تقديمها للنظر فيها. بالإضافة إلى ذلك ، فإن الاستشارة الأولية ستساعد في تحديد المدة المثلى للقرض.
إذا كنت كسولًا جدًا لقضاء بعض الوقت في زيارة البنك ، فيمكنك حساب مبلغ القرض باستخدام آلة حاسبة خاصة على موقع سبيربنك. هنا تحتاج إلى ملء الحقول المقترحة ، وسوف تحدد الآلة الافتراضية مبلغ القرض ومبلغ الدفعة الشهرية.
إذا كنت عازمًا على الحصول على قرض عقاري ، خذ رقم هاتف الاتصال الخاص بالأخصائي الذي عمل معك. تهتم البنوك بجذب عملاء جدد ، لذلك من خلال الاتصال بمدير الائتمان عبر الهاتف ، يمكنك الاعتماد على المساعدة والدعم الشامل من أحد المتخصصين.
إذا كنت ، بعد الموافقة المسبقة ، راضيًا عن شروط برنامج الرهن العقاري المختار ، يمكنك البدء في جمع المستندات.
بعض الشهادات لها فترة صلاحية محدودة ، لذلك نوصيك أولاً بجمع وإرسال الحزمة الرئيسية من المستندات للنظر فيها ، ثم إحضار الأوراق المفقودة.
الحزمة الإلزامية:
بالنسبة لبعض برامج الرهن العقاري ، قد تكون هناك حاجة إلى مستندات إضافية. على سبيل المثال:
يرجى ملاحظة أن حزمة المستندات هي نفسها بالنسبة للمقترض والمقترض المشارك والضامن.
تستغرق الإجراءات الورقية من 5 إلى 10 أيام عمل. خلال هذه الفترة ، تتم مراجعة مستنداتك من قبل خدمة الأمن بالبنك. لذلك ، نوصي بتقديم معلومات موثوقة فقط.
يمكن لموظفي البنك الاتصال بالشركة وسؤالهم عما إذا كنت تعمل بالفعل هناك ، ومعرفة المبلغ الفعلي لراتبك. بالإضافة إلى ذلك ، سيتم "ثقب" المقترض من خلال قاعدة البيانات المشتركة. هذا هو هيكل بين البنوك ، حيث يتم عرض المتعثرين المتشددين. إذا كنت تعتبر غير جدير بالثقة ، فسيتم رفض القرض دون إبداء الأسباب. في هذه الحالة ، سيتم إدخال المعلومات في قاعدة بيانات التاريخ الائتماني.
إذا لم يتم العثور على تناقضات ، فسيقوم البنك بإعطائك المبلغ المطلوب. لكنك لن تحصل عليه بين يديك ، سيتم إيداع الأموال ، ويتم منح المقترض 120 يومًا لاختيار منزل مناسب للشراء. إذا لم يكن من الممكن العثور على شقة مناسبة بعد الفترة المحددة ، يتم تكرار إجراء الحصول على قرض عقاري.
يرجى ملاحظة أن سبيربنك لن يوافق على أي سكن. يجب أن تكون الشقة مناسبة لظروف معينة. المساكن المتداعية والمتداعية ، والأشياء العقارية المخصصة للهدم ، والهياكل الخشبية لا تؤخذ في الاعتبار.
يتضمن إجراء تسجيل الرهن أيضًا إزالة الرهن ، أي أن مساحة المعيشة المختارة لا ينبغي التعهد بها أو القبض عليها بقرار من المحكمة.
لا يزال لديك أسئلة؟
اكتب سؤالك في النموذج أدناه واحصل على استشارة قانونية مفصلة:
تحتاج إلى الاستعداد للرهن العقاري لفترة طويلة مع وجود دفتر ملاحظات وقلم وآلة حاسبة في متناول اليد. إذا كنت تتساءل كيف سيكون البيع للبنك في السنوات القليلة المقبلة أكثر ربحية ، فاقرأ الأخطاء التي يمكن أن تدمر عبودية كاملة وكيفية منعها.
المنطق صارم: فكلما زادت الدفعة الشهرية ، زادت سرعة دفع الرهن العقاري ، قل المبلغ الذي يتم الحصول عليه من المدفوعات الزائدة. هذا هو مدخرات مباشرة.
في الممارسة العملية ، اتضح بشكل مختلف قليلاً. لنفترض أن الدخل هو 30000 روبل ، ودفع الرهن العقاري 17000. وهذا أكثر من النصف ، لكن المقترض قرأ مائة مقال عن كيفية العيش على 5000 روبل في الشهر ، حتى يتمكن أيضًا من توفير المال.
دعنا لا نتحدث عن حقيقة أن العيش المستمر في اقتصاد كارثي أمر ضار ويمكن أن تنهار - فهذا يعتمد بالفعل على قوة الإرادة. لكن في مثل هذه الحالات ، تؤدي حتى القوة القاهرة الصغيرة إلى التأخير.
احصل على قرض لمدة 30 عامًا على الأقل ، ولكن بشروط يمكنك الوفاء بها دون إجهاد.
حتى لو كنت تتوقع زيادة دخلك ، خذ القرض العقاري الذي يمكنك تحمله الآن. سيكون هناك مال - أغلق الرهن العقاري قبل الموعد المحدد أو ابحث عن استخدام آخر له.
للقيام بذلك ، تحتاج إلى إعادة النظر في جميع الخيارات والمقترحات الممكنة للبنوك: يقدم شخص ما برامج مربحة للمقترضين الشباب ، والعائلات ، وعملاء البنوك ، أو يقوم شخص ما بتخفيض السعر بتأمين إضافي أو شريطة أن تجمع الكثير من المستندات لتأكيد الموثوقية.
إن الحصول على قرض عقاري أمر مخيف ، خاصة عند استئجار منزل. عند الاستئجار ، ليس لديك صداع بسبب الضرائب والإصلاحات والمرافق ، يمكنك ترك كل شيء والذهاب إلى جبال الهيمالايا ، دون خوف من أن يتبعك موظفو البنك. ويذهب المال إلى القرض ، ويبدو أنه لن ينتهي أبدًا. ولكن للتأكد من أن الوقت قد حان للدخول في قرض عقاري ، ما عليك سوى أن تأخذ آلة حاسبة وتقوم بالحسابات.
أخذت قرضًا مصرفيًا بقيمة 1550000 روبل لمدة 10 سنوات. الدفعة الشهرية - 21700 روبل. إذا دفعت وفقًا للجدول الزمني ، فستكون الدفعة الزائدة 1054000 روبل. لكنني أحاول سداد الدين قبل الموعد المحدد ، وإذا حافظت على الوتيرة الصحيحة ، فلن أدفع أكثر من 600000.
إذا استأجرت نفس الشقة طوال هذا الوقت ، فسأقدم ما لا يقل عن 1800000 روبل ، وهذا إذا لم يرتفع سعر الإيجار.
ابحث عن بنك واجلس واحسب الشقة التي يمكنك شراؤها الآن. إذا لم يكن هناك ما يكفي للسكن ، يمكنك الانتقال إليه على الفور ، خذ قرضًا عقاريًا في منزل قيد الإنشاء. هذا ممكن أيضًا إذا قمت بالبحث عن عروض البنوك وتحليلها.
يوجد في DeltaCredit Bank "" - هذا برنامج يتم فيه قطع أول سنة أو دفعتين شهريًا إلى النصف ، وهو ما يكفي فقط لتغطية الإيجار والرهن العقاري أثناء بناء المنزل.
وعندما يتم تأجير المنزل ولا توجد حاجة لاستئجار أي شيء ، فإن هذا الجزء من الميزانية سيبدأ في تسديد القرض. ولكن يجب ألا يغيب عن البال أنه لن يقدم أي بنك الكعك للعيون الجميلة. عادة ، يكون معدل القرض مع الامتيازات أعلى من معدل القرض العادي.
بشكل عام ، يرمي الكثيرون هذه النقطة من رؤوسهم. لكن تخيل أنك شاب ، لديك مهنة مثيرة للاهتمام. يُعرض عليك الانتقال ، ولكن هناك شيء واحد: رهن عقاري لمدة 30 عامًا. أو إذا كانت عائلتك تنمو ، فأنت بحاجة إلى شقة أكبر ، لكن لديك بالفعل رهنًا عقاريًا صالحًا لشقة من غرفتي نوم.
لماذا لا تلوح إلى مدينة أخرى أو إلى الشمال للحصول على رواتب عالية لاستئجار شقة هناك وزيادة دفعة الرهن؟ لماذا لا تحاول بيع شقة بكفالة؟
الرهن العقاري غير ملزم بالمكان. يمكن تأجير وبيع شقة الرهن العقاري ، إذا كنت ترغب في ذلك ، إذا وافقت على ذلك مع البنك. نعم ، هذه دائمًا صعوبات إضافية ، ولكن إذا تغيرت الخطط ، يمكن التغلب على جميع الصعوبات.
ولا تخف من الحصول على قرض للعقار الذي ستعيش فيه ، اختر شقة بهامش أمتار. بالمناسبة ، قلة من الناس يفكرون في الأمر ، لكن يمكنك الحصول على رهن عقاري ليس فقط لشقة ، ولكن أيضًا لمنزل.
ايرين مي / Flickr.com شراء شقة في الوقت الذي نجح فيه المطور بصعوبة في الحصول على رخصة بناء هو أمر مربح. سعر المتر المربع في مرحلة الحفر أقل بكثير من سعر المتر المربع في مرحلة الحفر. خاصة إذا كان سيتم تأجير الشقة في نسخة البناء - هذا عندما يكون لديك صندوق فارغ أمامك ومساحة للإبداع. الآن فقط تحتاج إلى استثمار مبلغ كبير في هذا الإبداع.
حتى إذا قمت بشراء منزل في السوق الثانوية ، بعد الانتقال ، لا يمكنك الاستغناء عن الإصلاحات: في مكان ما تحتاج إلى نقل المنفذ ، في مكان ما تكون خلفية الشاشة مثيرة للاشمئزاز. إذا نسيت هذا الأمر ، فقد يتأخر الحفل المنزلي (أو سيتعين عليك أيضًا الحصول على قرض للإصلاحات).
هناك ثلاثة خيارات:
عادة ، إذا قمت بإجراء دفعة أولية أكبر ، فإن شروط الرهن العقاري ستكون أكثر ليونة. من المنطقي أنك تريد أن تعطي كل ما حصلت عليه عن طريق العمالة المكسورة ، ولكن في النهاية عليك أن تعيش من الراتب إلى الراتب.
خصص مبلغًا صغيرًا يغطي المدفوعات الإلزامية لمدة شهرين على الأقل ، والأفضل من ذلك كله ، لمدة ستة أشهر. هذا تأمين في حال فقدت وظيفتك فجأة أو حدث شيء آخر.
باربرا كراوكويكز / Flickr.com حتى لو كنت قد ناقشت كل شيء بالفعل مع المدير ، حتى لو أجاب المستشار على مئات من أسئلتك ، اقرأ ووضح كل ما لا تفهمه. حتى لو سألت الهراء الواضح ، فقط افعل ذلك.
اقرأ الاتفاقية وجميع المستندات التي تشير إليها (على سبيل المثال ، الشروط العامة للقروض المصرفية). قم بعمل ملخص للأحكام الرئيسية: متى يتم الدفع ، وما هي المستندات التي يجب تحديثها ، وفي أي الشركات يجب التأمين ، ومكان الاتصال إذا كانت هناك مشاكل.
هل أنت على علم بخصم الضريبة على الرهون العقارية؟ ولشراء شقة ، والفائدة على الرهن. يمكن أن يكون هذا الخصم لمبلغ دائري - يصل إلى 650.000 روبل.
اجمع شهادات الدخل والمدفوعات ، وقدم طلبًا إلى مكتب الضرائب (إذا كنت لا تعرف كيف ، فهناك العديد من الشركات في خدمتك التي ستكمل كل شيء من أجلك في 20 دقيقة) ، احصل على المال. بالمناسبة ، إذا كنت متزوجًا أو متزوجًا ، فيمكن أن يحصل النصف الآخر أيضًا على خصم. يحق للزوج التعويض ، حتى لو لم يكن صاحب المسكن ، وكثير من الناس ينسون ذلك.
لنفترض أن هناك مشكلة: لقد تأخرت في السداد. لا يهم لأي سبب: لم يعمل التذكير ، ولم يكن هناك حالة مزاجية ، ونفد المال. لا جدوى من دفن رأسك في الرمال والاستمرار في سداد رهنك العقاري وكأن شيئًا لم يحدث. حتى في حالة التأخير لمدة يوم واحد ، يمكن للبنك إصدار غرامة أو فرض غرامات ، وبعد ذلك سينتج عن ذلك مبالغ كاملة.
الخيار المثالي هو الحصول على تأمين ، لكنه مكلف (وإذا كان التأمين جيدًا ، فهو مكلف للغاية). بغض النظر عما إذا كان لديك تأمين أم لا ، اتصل بالبنك في أي موقف غير مفهوم. يمكن حل الصعوبات البسيطة على الفور ، في حالة وجود مشاكل كبيرة - الموافقة على شروط الرهن وحتى مراجعتها. الشيء الرئيسي هو عدم الاختفاء وتحمل مسؤولية التزاماتك.
إذا فهمت أنك مستعد عقليًا للحصول على قرض عقاري ، فاكتشف الشروط التي يمكنك الاعتماد عليها. استخدم خدمة اعتماد DeltaCredit عبر الإنترنت: ستساعدك في الحصول على موافقة مبدئية على القرض دون زيارة البنك. قم بالتسجيل وإرسال الطلب والحصول على الموافقة وتحميل المستندات المطلوبة - كل شيء سريع وخالي من المتاعب.
بعد اتخاذ قرار بشأن هذه الخطوة الحاسمة مثل إبرام اتفاقية قرض بضمان العقارات ، فإن الأمر يستحق معرفة ما " المزالق "الرهون العقارية... مقدار كبير من الإقراض ، ومدفوعات طويلة الأجل تستلزم ظهور هذه " المزالق »الرهون العقارية، من بينها تكاليف إضافية أثناء التسجيل ، ومخاطر فقدان الكائن المرهون ، وحظر البنك على المعاملات مع موضوع الرهن العقاري أو السداد المبكر للقرض.
هذا هو الأكثر شيوعًا ، كما يمكن للمرء أن يقول ، "مأزق" مضمون. مبلغ الدفعة الأولية ورسوم خدمة التسجيل الحكومية ليست المصاريف الوحيدة التي يجب مواجهتها من أجل الحصول على الأموال المرغوبة.
غالبًا ما تتقاضى البنوك رسومًا مقابل أي خدمة بسيطة يتم تقديمها للعميل. لذلك ، عند إتمام اتفاقية قرض الرهن العقاري ، قد يواجه المقترض إحدى دفعات العمولة التالية:
اليوم ، تحظى الرهون العقارية بشعبية كبيرة ، لذلك يستعد العديد من المقترضين أخلاقياً ومالياً للدفع مقابل خدمات المثمن ولضمان نقل الكائن إلى الرهن العقاري. لكن هذا ليس كل ما تطلبه البنوك من أجل تقليل مخاطرها.
بالإضافة إلى تأمين خسارة أو تلف الشقة ، قد يكون أحد شروط الحصول على الرهن العقاري
في جميع هذه الحالات ، يتم إصدار التأمين لصالح البنك ، ويشار إليه في عقد التأمين من قبل المستفيد. ويجب على المقترض أن يدفعها - بمبلغ 0.5 إلى 1.5٪ من إجمالي مبلغ القرض.
بالنسبة للدفع مقابل خدمات المثمن ، فقد تكون هناك مشكلة إذا قررت التقدم بطلب لإعادة تمويل الرهن العقاري في بنك آخر. عادة ما يعني هذا أن البنك الأول يتم سداد القرض قبل الموعد المحدد ، ويتم إبرام اتفاقية قرض جديدة مع البنك الثاني ، بسعر أقل. تعمل البنوك مع مثمن معين ، لكن لا تثق في أي شخص آخر. لذلك ، في حالة إعادة الإقراض ، على الأرجح ، سيتعين عليك القيام (وبالتالي دفع) التقييم مرة أخرى.
هنا يمكنك تسليط الضوء
من بين أولها حظر بيع أو نقل شقة مرهونة للإيجار دون موافقة البنك ، أو حظر إعادة تطويرها أو أي إجراءات مع شقة يمكن أن تقلل من تكلفتها. لا يمكنك المجادلة مع هذه النقاط. عليك أن تأخذهم كأمر مسلم به وأن تأخذ في الاعتبار وجودهم عند التخطيط لأية إجراءات مع الضمان
من بين الثاني - حظر أو قيود خطيرة على السداد المبكر للقرض ، مما يسمح للبنك بتغيير سعر الفائدة دون موافقة المقترض. نظرًا لأن هذه البنود غالبًا ما تنتهك المبادئ العامة للقانون المدني وتؤدي إلى تدهور وضع المقترض مقارنة بالقواعد المنصوص عليها في القانون ، فيمكن الطعن فيها على أساس قانون "حماية حقوق المستهلك".
المخاطر المرتبطة بالمركز في سوق الصرف الأجنبي والأسواق المالية ، في سوق العقارات
تقلبات سعر الصرف وانهيار سوق العقارات - كل هذه الظروف لا يستطيع المواطن العادي التنبؤ بها. علاوة على ذلك ، غالبًا ما يتم أخذ الرهون العقارية لفترات طويلة ، مما يجعل مصداقية التوقعات أمرًا مشكوكًا فيه. وفي الوقت نفسه ، بالنسبة للمقترض ، قد يترتب على التغييرات المذكورة أعلاه
لتجنب الاعتماد على سعر الصرف وحالة الاقتصاد العالمي ، فإن الأمر يستحق الحصول على قروض بالروبل ، وكذلك تجنب شروط اتفاقية الفائدة "بسعر عائم". يتم وضع هذا الأخير على أنه مفيد للمقترض ، منذ ذلك الحين في البداية سيكون أقل من سعر السوق المعتاد (أو يقدمه نفس البنك) السعر الثابت. ومع ذلك ، فإن الغرض الحقيقي من "السعر العائم" هو تقليل مخاطر البنك في حالة حدوث تراجع في الاقتصاد. يرتبط التغيير في حجم "السعر العائم" بتغيير في ما يسمى بأسعار عرض القروض في البورصة المالية.
تستخدم البنوك الروسية معدلات LIBOR (سعر العرض من بورصة لندن المالية) أو MosPrime (معدل تقديم قروض الروبل في سوق موسكو). قلة من المقترضين يفهمون جوهر هذه المعدلات وأسباب انخفاضها أو زيادتها. بعد الدخول في اتفاقية مع "سعر عائم" ، لا يمكنك أبدًا التأكد من مقدار الفائدة التي يجب دفعها للبنك مرة أخرى.
بالطبع ، لا يمكن "ضياع" شيء ضخم مثل العقارات - ولكن يمكن تدميره أو إتلافه ، على سبيل المثال ، بالنار أو مصادرته من المقترض بناءً على طلب طرف ثالث.
يحدد التشريع المتعلق بالرهون العقارية عواقب وفاة أو تلف العقار المرهون غير سارة للغاية بالنسبة للمقترض العقاري. إنه لا يُحرم ببساطة من شقة تم شراؤها بأموال ائتمانية. الآن ، عندما يتم إتلاف موضوع الرهن ، فإنه ملزم بتزويد البنك في أسرع وقت ممكن بضمان آخر ، يعادل الضمان المفقود. في حالة تلف الكائن ، يحق للمقترض الاتفاق مع مؤسسة الائتمان لإصلاح واستعادة سيولة الشقة خلال فترة معينة. يُنصح بالاتفاق على هذه النقاط كتابيًا مع البنك فور تدمير أو إتلاف الممتلكات. ومع ذلك ، يحق لمؤسسة الائتمان أن ترفض إذا اعتبرت أن الضمانات الجديدة غير متساوية مع سابقتها. 
في حالة عدم وجود اتفاق بشأن استبدال العقار المرهون أو ترميمه ، سيتمكن البنك من المطالبة بالتنفيذ المبكر لاتفاقية القرض.
المصير القانوني للشقة المشتراة بأموال مقترضة ليس دائمًا سهلاً. وبعد أخذ رهن عقاري ، وبعد إصدار رهن عقاري لشقة ، قد يفاجأ المقترض بتلقي بيان مطالبة من مواطن آخر يعتبر نفسه مالك الشيء المرهون.
بالطبع ، كما هو الحال دائمًا في اتفاقية الرهن العقاري ، تقع جميع المخاطر هنا على عاتق المقترض. والحقيقة أن البنك لن يفقد حق الرهن حتى لو أعيدت الشقة إلى المالك السابق. جوهر التعهد في القانون الروسي هو أنه "يتبع الشيء": عندما يتغير المالك ، يبقى التعهد.
بالإضافة إلى ذلك ، هناك قاعدة تلزم المقترض المرتهن بفعل كل ما هو ممكن لمنع الممتلكات من الذهاب إلى طرف ثالث. خلاف ذلك (على سبيل المثال ، إذا ثبت أن المقترض غير مبال بالدعوى ، ولا يعارض حجج المدعي ، ولا يحضر الاجتماع) ، يحق للبنك التصرف في هذه القضية نيابة عن المقترض دون سلطة من المحامي. سيُلزم نفس الشيء بتعويض مؤسسة الائتمان عن جميع التكاليف القانونية.
قبل الحصول على قرض عقاري لشقة ما ، عليك أن تفهم ما هو عليه ، وما هي شروط تسجيله ومعايير الدفع ، والتعرف على إجراءات التسجيل والتعرف على البرامج المفيدة لشرائح مختلفة من السكان. ابحث في هذه المسألة بعناية حتى لا يتحول الرهن العقاري إلى عبودية.
يوافق بنك سبيربنك والمصارف الخاصة على إصدار قروض عقارية للأشخاص الذين تتراوح أعمارهم بين 21 و 55 عامًا للنساء ، و 60-65 للرجال.
يسجل البنك إجمالي الدخل. في الوقت نفسه ، يُحسب أنه بعد خصم الدفعة الشهرية ، يجب أن يبقى أجر المعيشة لكل فرد في الأسرة. بعض المنظمات لديها برامج لشرائح مختلفة من السكان. على سبيل المثال ، تقدم العديد من البنوك برنامجًا تفضيليًا لموظفيها.
الشيء الثاني الذي يقوم موظفو البنك بتقييمه عند اتخاذ قرار بشأن الموافقة على القرض هو تاريخ الائتمان. إذا اقترض شخص وسدد في وقت غير مناسب ، ولديه غرامات غير مدفوعة ، فقد يتم رفض الرهن العقاري. أيضًا ، يمكن للبنوك اتخاذ قرار سلبي في حالة عدم وجود تاريخ ائتماني. في هذه الحالة ، يكون العميل حصانًا أسود. يوصى بأخذ عنصر غير مكلف بالائتمان وسداد القرض قبل تاريخ انتهاء الصلاحية.
تتطلب بعض البنوك التجارية شقة مريحة لتكون بمثابة ضمان. في الوقت نفسه ، يلزم إجراء تقييم لهذه القطعة من العقارات ، للإشارة إلى كل من المساحات وأسعار السوق.
وبالتالي ، إذا كان لديك مكان عمل دائم ، أو دخل رسمي ، أو تعليم متخصص أعلى أو ثانوي ، أو زواج مسجل ، أو سجل ائتماني جيد ، فهناك جميع الفرص لموافقة البنك على قروض الرهن العقاري.
ما الذي يجب الانتباه إليه عند اختيار البنك:
عند اختيار البرنامج ، تحتاج إلى تقييم قدراتك. يمكن أن يكون هذا رهنًا لكبار السن ، إما باستخدام رأس مال مادي (عائلي) ، بدفعة أولية من 10-20 ٪ ، أو بدون هذه المساهمة.
للحصول على قرض عقاري ، عادة ما تحتاج إلى حزمة الأوراق التالية:
بعد تقديم جميع المستندات ، يجب عليك انتظار قرار البنك. في بعض الأحيان يمكنك تلقي مكالمة خلال يوم واحد ، وفي بعض الأحيان يمكن أن تتأخر فترة الانتظار لمدة تصل إلى أسبوعين.
بعد تحديد الكائن ، سيتم فحصه بعناية من قبل محامي البنك. لا ينبغي أن يكون هذا إسكانًا طارئًا أو متداعًا ، ولا ينبغي أن يكون هناك مدانون مسجلون يقضون وقتًا في أماكن الحرمان من الحرية.
لا توافق جميع المنظمات على قرض لشراء شقة في مبنى جديد ، ولكن هناك بنوك يكون فيها سعر الفائدة على "الأساسي" ، على العكس من ذلك ، أقل بكثير من سعر الفائدة "الثانوي".
يفضل بعض الأشخاص البدء في التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري عن طريق اختيار شقة وبعد ذلك فقط الاتصال بالبنك ، مع العلم بالفعل بالمبلغ المحدد.
إن فرض التأمين على الحياة ليس قانونيًا ، ولكن في معظم الحالات يرتفع سعر الفائدة عند الرفض.
اللغة القانونية ليست واضحة دائمًا للمواطنين العاديين ، وفي بعض الأحيان تكون التوضيحات مطلوبة. لا تتردد في طرح الأسئلة على المدير.
هناك عدد من البرامج التي تقدم رهنًا عقاريًا بدون دفعة أولى ، لكن شروطها ليست دائمًا وفية:
لا تقدم معظم البنوك الكبرى مثل هذا القرض ، مسترشدة بالقناعة بأنه إذا لم يتمكن الشخص من تجميع 10-20٪ من القسط الأول ، فمن المرجح أنه معسر. في كثير من الأحيان ، يتم تقديم هذه القروض من قبل البنوك التجارية ذات السمعة المشكوك فيها ، لذلك يجب أن تفكر مليًا ، وأن تتعرف على البرامج في البنوك المختلفة ، وتدرس سمعة المؤسسة ، وبعد ذلك فقط تقرر هذه الخطوة.
7 طرق للحصول على قرض عقاري قانونيًا بدون دفعة مقدمة موضحة في هذا الفيديو:
متطلبات البنك:
مع هذا النوع من الإقراض ، حتى إذا تم إصدار الرهن العقاري لأحد الزوجين ، يصبح الثاني تلقائيًا مقترضًا مشاركًا ، وبدون توقيعه يتعذر ترتيب قرض. وبناءً عليه ، يجب توفير الوثائق لكلا المواطنين:
البنوك تخصص 75 إلى 85٪ من تكلفة الشقة المرهونة. يجب أن يكون عمر المقترض 18-65 سنة. تصل مدة القرض في العديد من المنظمات إلى 30 عامًا.
متطلبات الحصول على شقة بكفالة:
هذا النوع من الإقراض ليس مربحًا دائمًا ، فهناك خطر كبير من تركك بدون سكن الرهن العقاري إذا لم يتم الوفاء بشروط اتفاقية القرض. يمكن أن تُعزى العيوب أيضًا إلى حقيقة أن البنوك لا تتطلب تأمينًا ليس فقط على السكن ، ولكن أيضًا على حياتها الخاصة ، وهذا بالفعل مبلغ أكبر بكثير يزداد كل عام.
كقاعدة عامة ، بالنسبة لشراء المساكن ، يوفر البنك 80-90 ٪ من تكلفة السكن ، حسب شروط البرنامج. إذا لم يكن هناك ما يكفي من المال للدفعة الأولى أو للإصلاحات ، يمكنك التقدم بطلب للحصول على قرض استهلاكي. معدلات الفائدة أعلى في هذه الحالة.
اختيار البرامج.عند اختيار بنك وبرنامج ، يجب الانتباه إلى الفروق الدقيقة التالية:
