يمكن استخدام الطرق التقليدية لحساب قيمة الاستثمار ، لكنها لا تستخدم بيانات السوق. على سبيل المثال ، يجوز للمستثمر تطبيق معدل عائد غير سوقي ومخصص لذلك المستثمر فقط.
عند استخدام طريقة التدفق النقدي المخصوم لتحديد القيمة ، يأتي المثمن إلى القيمة المقدرة لقيمة الاستثمار ، وليس القيمة السوقية. وبالتالي ، يمكن أن تكون قيمة الاستثمار أعلى أو أقل من القيمة السوقية حسب متطلبات المستثمر.
صافي القيمة الحالية(صافي القيمة الحالية ، صافي القيمة الحالية ، الاختصار المعتمد في الممارسة الدولية لتحليل المشاريع الاستثمارية - NPV أو NPV) هو مجموع القيم المخصومة لتدفق المدفوعات الممنوحة حتى يومنا هذا.
مؤشر NPV هو الفرق بين جميع التدفقات النقدية الداخلة والخارجة ، والتي يتم تقليلها إلى النقطة الزمنية الحالية (اللحظة التي يتم فيها تقييم المشروع الاستثماري). يوضح مقدار النقد الذي يتوقع المستثمر استلامه من المشروع بعد أن استردت التدفقات النقدية الداخلة تكاليف الاستثمار الأولية والتدفقات النقدية المتكررة الخارجة المرتبطة بالمشروع. نظرًا لأن المدفوعات النقدية يتم تقييمها من حيث قيمتها الزمنية ومخاطرها ، يمكن تفسير NPV على أنها القيمة المضافة بواسطة المشروع. يمكن تفسيره أيضًا على أنه إجمالي عائد المستثمر. يتم حساب صافي القيمة الحالية NPV باستخدام الصيغة:
أين هو معدل الخصم
أين يتم الدفع في السنوات () والاستثمار الأولي IC (رأس المال المستثمر) بمعدل
في النسخة المعممة ، يجب أيضًا خصم الاستثمارات ، نظرًا لأنه في المشاريع الحقيقية لا يتم تنفيذها مرة واحدة (في فترة الصفر) ، ولكن يتم تمديدها على مدى عدة فترات. يعد حساب NPV طريقة قياسية لتقييم فعالية مشروع استثماري ويظهر تقييمًا لتأثير الاستثمار ، نظرًا للحظة الزمنية الحالية ، مع مراعاة القيمة الزمنية المختلفة للنقود. إذا كانت NPV أكبر من 0 ، فإن الاستثمار يكون فعالًا اقتصاديًا ، وإذا كان NPV أقل من 0 ، فإن الاستثمار غير مربح اقتصاديًا (أي مشروع بديل ، يتم قبول ربحيته كمعدل خصم ، يتطلب استثمار أقل للحصول على تدفق دخل مماثل).
بمساعدة NPV ، من الممكن أيضًا تقييم الكفاءة المقارنة للاستثمارات البديلة (مع نفس الاستثمارات الأولية ، يكون المشروع الذي يحتوي على أعلى صافي صافي ربح أكثر ربحية). ولكن مع ذلك ، بالنسبة للتحليل المقارن ، فإن المؤشرات النسبية أكثر قابلية للتطبيق. فيما يتعلق بتحليل المشاريع الاستثمارية ، فإن هذا المؤشر هو معدل العائد الداخلي.
على عكس القيمة المخصومة ، يتم أخذ الاستثمار الأولي في الاعتبار عند حساب صافي القيمة الحالية. لذلك ، تختلف صيغة صافي القيمة الحالية عن صيغة القيمة الحالية بمقدار الاستثمار الأولي.
عند اتخاذ قرار بالمشاركة في مشروع استثماري ، يحتاج المستثمر أو البنك إلى تقييم المؤشرات الرئيسية للمشروع. وتشمل هذه المؤشرات مؤشرات أداء المشروع الاستثماري (IRR، NPV، PBP، DPBP، PI) بالإضافة إلى مقدار التمويل المطلوب وتكلفة المشروع الاستثماري. ولكن إذا كانت منهجية تحديد مؤشرات فعالية المشاريع الاستثمارية راسخة ومستخدمة بشكل فعال ، فإن مؤشر "تكلفة مشروع استثماري" يستخدم في أغلب الأحيان على مستوى حدسي. يعكس هذا المؤشر القيمة المطلقة للتكاليف المطلوبة لإنشاء وإطلاق وخروج المشروع الاستثماري للتمويل الذاتي. إن استخدام مثل هذا المؤشر من قبل المتخصصين في مجال الاستثمار وإدارة الشركة والمساهمين والمستثمرين يتم تحديده مسبقًا من خلال الحاجة إلى تقديم المشاركين في عملية الاستثمار حول قدرة المشروع من حيث رأس المال. أي بنك يفكر في مشاريع استثمارية لإمكانية إقراضها ، من خلال تمويل المشروع أو الإقراض الاستثماري ، يطرح شرطًا أساسيًا لاستثمار حصة عتبة دنيا من تكلفة المشروع (كقاعدة ، من 20 ٪) من بادئ المشروع. في الوقت نفسه ، ما هو المقصود بتكلفة المشروع والتكاليف المدرجة في هذا التعريف غير واضح تمامًا. يحدث استخدام مثل هذا المؤشر إما على أساس حدسي ، أو على أساس تطويرنا لمنهجية لحساب هذا المؤشر ، حيث لا توجد طرق مطورة في الأدبيات العلمية المحلية حول الاستثمارات.
بادئ ذي بدء ، من الضروري إعطاء تعريف دقيق لهذا المؤشر. يقدم المؤلف التعريف التالي. تكلفة مشروع استثماري هي القيمة المتوقعة أو الفعلية لمجموع الاستثمار والتكاليف الحالية والتكاليف الأخرى للبحث والتصميم والبناء والإطلاق والإفراج عن مشروع استثماري واحد للتمويل الذاتي.
بناءً على هذا التعريف ، يمكننا تسليط الضوء على المبادئ الأساسية لمنهجية تقييم تكلفة مشروع استثماري (يشار إليها فيما يلي بـ CIP أو CIP):
بناءً على تعريف SIP والمبادئ الأساسية لمنهجية تقييم SIP وممارسة إدارة المشاريع الاستثمارية ، طور مؤلف المقال الطريقة التالية لتقييم تكلفة المشروع الاستثماري.
يتم تحديد تكلفة المشروع الاستثماري بالصيغة التالية:
CIP = L + M + N + O + P + Q + R ، (1)
أين CIP- تكلفة المشروع الاستثماري.
إل- الأصول الدائمة باستثناء الأموال المكتسبة عن طريق التأجير. في عنصر التكلفة هذا ، من الضروري مراعاة ما يلي:
م- تكاليف ما قبل الاستثمار. في عنصر التكلفة هذا ، من الضروري مراعاة ما يلي:
ن- مدفوعات الإيجار ، مع مراعاة الدفعة المقدمة (تؤخذ في الاعتبار قبل أن يدخل المشروع في التمويل الذاتي) ؛
ا- المصروفات المؤجلة (تؤخذ في الاعتبار قبل أن يدخل المشروع في التمويل الذاتي) ؛
ص- الفائدة على القروض (تؤخذ في الاعتبار قبل أن يتحول المشروع إلى التمويل الذاتي) ؛
س- زيادة صافي رأس المال العامل (يؤخذ في الاعتبار قبل أن يدخل المشروع في التمويل الذاتي) ؛
ص- تغطية الفجوات النقدية في الأنشطة التشغيلية (تؤخذ في الاعتبار قبل أن يدخل المشروع في التمويل الذاتي). في هذه المقالة ، تحتاج إلى النظر في التكاليف:
في هذه الحالة ، حساب س:
س = س - ت, (2)
اين - D الأصول المتداولة الموحدة ، T - D الخصوم المتداولة الموحدة
S = SU + SV + SW + SX + SY + SZ, (3)
حيث SU هو التغيير في مخزون المواد الخام والمواد ؛ SV - تغيير في حجم العمل الجاري ؛ SW - التغير في حجم مخزون المنتجات النهائية ؛ SX - تغيير في حجم الحسابات المستحقة القبض ؛ SY - تغيير في حجم السلف للموردين ؛ SZ - التغيير في حجم ضريبة القيمة المضافة كأصل ؛
T = TU + TV + TW + TX, (4)
حيث TU هو التغيير في حجم الحسابات المستحقة الدفع ؛ التلفزيون - تغيير في حجم سلف المشترين ؛ TW - التغيير في الديون للموظفين ؛ TX - التغيير في الدين إلى الميزانية (بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة (كالتزام) والرسوم والضرائب غير المباشرة وضريبة الدخل والمدفوعات الأخرى).
في هذه الحالة ، فإن حساب تغطية الفجوات النقدية في الأنشطة التشغيلية:
R = | RS - RT - RU - RV - RW |
إذا كان RS> RT + RU + RV + RW
إلى - R = 0 (5)
حيث RS - الإيصالات بدون ضريبة القيمة المضافة وضرائب الإنتاج ؛ RT - تكاليف التشغيل ؛ RU - مدفوعات الإيجار ؛ RV - مصاريف العمل ؛ RW - مدفوعات الضرائب.
يتم عرض المحاسبة لمجموعات التكلفة لمنهجية تقييم تكلفة مشروع استثماري في مراحل مختلفة من مشروع استثماري في الجدول أدناه (الجدول 1).
وتجدر الإشارة إلى أن مدفوعات الإيجار لا تكرر مدفوعات المعدات ، لأن الطبيعة الاقتصادية لهذه العمليات مختلفة. من المهم أيضًا ملاحظة أن منهجية تقييم SIP تتضمن كلاً من مؤشرات التدفق النقدي والتغيرات في بنود الميزانية العمومية كجزء من حساب التغيرات في صافي رأس المال العامل. هذا يرجع إلى حقيقة أن هذه المنهجية تحسب إجمالي الاستثمار التراكمي في رأس المال العامل كمبلغ الاستثمار المطلوب في تكوينه. في حالة حساب التدفق النقدي إلى رأس المال العامل عن طريق جمع التدفقات ، سوف نحصل على تكلفة مبالغ فيها بشكل غير كافٍ للمشروع بسبب الحركة الدورية لرأس المال العامل.
يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن مثل هذه المنهجية لتقييم SIP ستكون صحيحة لمشاريع الاستثمار الصناعي والتجاري. بالنسبة للمشاريع الاستثمارية ، والغرض من التنفيذ ، وهو البناء والمزيد من البيع أو استلام إيرادات الإيجار من المباني والهياكل السكنية والتجارية والمكتبية والتجزئة والترفيه والمستودعات ، لن يكون استخدام هذه التقنية صحيحًا تمامًا بسبب تفاصيل منتج المشروع ، وكذلك ثبات حجم الدخل المستلم أثناء خطوة التخطيط.
إن تحديد منهجية تقدير تكلفة المشاريع الاستثمارية يوفر للشركة عددًا من الفرص في مجال إدارة المشاريع الاستثمارية:
نظرًا لحقيقة أنه في مرحلة الاستثمار ، تعد تكلفة المشروع الاستثماري ، إلى جانب توقيت مرحلة الاستثمار ، من العوامل الرئيسية التي تحدد الكفاءة المستقبلية لمشروع استثماري ، وهي أداة للتحكم المالي والاقتصادي في تكلفة يعتبر المشروع الاستثماري وتنظيم العوامل السلبية التي تؤثر على ارتفاع تكلفة المشاريع هو الأهم في الأنشطة الاستثمارية للمؤسسة في مرحلة الاستثمار. يمكن تنفيذ هذه الأداة على أساس تقرير عن هيكل تكاليف الاستثمار ومصادر التمويل للتوقعات (الحالية) والمخطط لها (بناءً على خطة العمل ، والتي تم بموجبها اتخاذ القرار بتنفيذ المشروع الاستثماري) رشفة؛
القدرة على تقييم جدوى المشاركة في المشروع على أساس SIP والمبلغ المطلوب من الأموال الخاصة ؛
القدرة على تقييم الاستثمار والمخاطر المالية بسبب التغيرات في حجم أو هيكل مصادر التمويل ، وحجم التكاليف والفجوات الزمنية في تمويل مشروع استثماري ؛
إمكانية إعداد تقارير إدارية عن المشاريع الاستثمارية من أجل توفير معلومات سريعة ودقيقة للمؤسسات المالية والائتمانية والهيئات الحكومية ، وكذلك لتقييم وتحليل العائد المتوقع والفعلي لمشروع استثماري.
من المهم ملاحظة أن المنهجية المطورة لتقييم تكلفة مشروع استثماري قد أكدت في ممارسة النشاط الاستثماري امتثالها للمبادئ الأساسية الموضحة أعلاه.
في الاستثمار ، كما هو الحال في الفروع الأخرى للقطاع المالي ، هناك مصطلحات معينة. لفهم مفهوم قيمة الاستثمار ، تحتاج إلى فهم ماهية الاستثمار بشكل عام.
ظهرت ظاهرة استثمار الأموال في شيء ما لغرض توليد الدخل على هذا النحو في اقتصاد بلدنا مؤخرًا نسبيًا. مع الشكل المخطط للاقتصاد ، الذي كان تحت الاتحاد السوفيتي ، لم يكن هناك استثمار على هذا النحو. لم يتم الترحيب بالملكية الخاصة ، وخصصت الإعانات للمؤسسات المؤممة من قبل الدولة.
لذلك ظهر الاستثمار كنوع من النشاط المالي في بلادنا مع إعادة هيكلة الاقتصاد وفق الطريقة الرأسمالية الغربية. في مثل هذا الاقتصاد ، يعد استثمار مدخراتك في شيء ما لغرض تحقيق الربح طريقة جيدة لكسب المال.
ما هي قيمة الاستثمار؟ يجب تمييز هذا المصطلح عن سعر السوق ، لأنهما مفهومان مختلفان تمامًا.
القيمة السوقية للعنصر هي السعر الذي يمكن بيعه أو مبادلته أو شراؤه. هذا هو ، هذا هو تقييمه الفعلي. قيمة الاستثمار مختلفة. يعكس هذا المصطلح الأرباح المستقبلية لكل مستثمر محدد. عند القيام بذلك ، يتم إحضار المنفعة المستقبلية إلى الوقت الحاضر.
حقيقة أن سعر الاستثمار يختلف باختلاف المستثمرين أمر معقول للغاية ويسهل تفسيره. يستثمر كل مستثمر معين مبلغًا معينًا من المال في الكائن. كل واحد منهم لديه مبلغ مختلف من الودائع. أيضًا ، لكل كيان مالي فردي سيكون هناك مستوى مختلف من المخاطر. وفقًا لذلك ، سيكون الربح من كائن الاستثمار مختلفًا أيضًا.
هذا النوع من القيمة يمكن أن يتعارض مع السوق. يحدث هذا للسبب التالي: قد يكون الدخل المقدر من الكائن أعلى من سعر السوق للمؤسسة أو أقل. إنه مقياس شخصي لكيفية تقييم الأصل. يعكس نوايا المستثمر ، والتي لا تتعلق بالبيع والشراء وأي نشاط تجاري فيما يتعلق بالكائن.
إذا قمنا بتقييم سعر الاستثمار لمؤسسة ما ، فيمكن لهذا العامل أن يوفر معلومات ضخمة ومفيدة إلى حد ما حول تطور هذا الإنتاج وآفاقه. يمكن أن تظهر مدى جاذبيتها للاستثمار ، وكذلك تساعد في تطوير خطة التمويل.
لتقدير التكلفة ، يتم استخدام هذه العوامل على النحو التالي:
إذا تبين ، نتيجة للتقييم ، أن سعر الاستثمار أعلى بكثير من سعر السوق ، فهذا يعني أن الشركة جذابة للغاية للمستثمرين في المستقبل.
إذا لوحظ الوضع المعاكس ، فإن جاذبية المستثمرين منخفضة. هذا يعني أنه سيكون من الصعب العثور على أشخاص يقومون باستثمار الأموال.
تتمثل المهمة الرئيسية للمتخصص الذي يعمل في جذب المستثمرين لتطوير المؤسسة في زيادة قيمة الاستثمار بجميع الوسائل المتاحة. سيؤدي ذلك إلى جذب عدد كبير من الودائع ، مما سيسمح للمؤسسة بالتطور بشكل مكثف. يتم تنفيذ هذه المهمة من خلال دراسة سياسة المساهمات وضمان القدرة التنافسية للإنتاج أو الشركة.
هذا العامل مهم للغاية عند تقييم عقلانية الاستثمارات. هو الذي سيُظهر للمستثمر المستقبلي ما إذا كان من الضروري الاستثمار في هذا المشروع أم أنه مجرد "دمية" أخرى.
في مرحلة اختيار مشروع عمل ، من المهم تقييمه بشكل صحيح. ضع في اعتبارك أن هناك العديد من الاختلافات في التكلفة لأغراض مختلفة.
قيمة الاستثمار ليست سعر السوق الذي اعتدنا عليه. تكمن خصوصيتها في نهج فردي لكل مستثمر فريد مع مجموعته الفريدة من المهام لاستخدام كائن الاستثمار المقدر.
لا يمكن حسابها مرة واحدة ثم وضعها في إعلان أو إعلانها لجميع المشترين بشكل عشوائي. لأن IP لكل منهم سيكون مختلفًا - فهم يضعون خططهم الخاصة ، ويستثمرون قدرًا معينًا من الموارد ، ويواجهون مستويات معينة من المخاطر ، وبالتالي يحصلون على بعض الأرباح.
قيمة الاستثمار - قيمة عقار لمستثمر معين أو فئة من المستثمرين لأغراض استثمارية محددة.
يربط هذا المفهوم الذاتي بين عقار محدد ومستثمر معين أو مجموعة مستثمرين أو مؤسسة ذات أهداف و / أو معايير محددة للاستثمار. قد تكون القيمة الاستثمارية لعنصر التقييم أعلى أو أقل من القيمة السوقية لعنصر التقييم هذا.
يتم تحديد قيمة الاستثمار في الحالات التالية:
قيمة التصفية - السعر الأكثر احتمالاً الذي يمكن عنده تنفير عنصر التقييم لفترة غير كافية لجذب عدد كافٍ من المشترين المحتملين ، أو في الظروف التي يُجبر فيها البائع على إجراء معاملة لنقل الملكية.
يتم تحديد قيمة التصفية عندما يتم بيع ممتلكات شركة مفلسة في مزاد علني ، أو عند مصادرة الممتلكات نتيجة لإجراءات قانونية ، أو في الجمارك. يمكن تحديد قيمة التصفية بالإضافة إلى القيمة السوقية عند الإقراض مقابل ضمان الممتلكات.قيمة إعادة التدوير هي السعر الأكثر احتمالاً الذي يمكن عنده عزل كائن التقييم كمجموعة من العناصر والمواد الموجودة فيه إذا كان من المستحيل الاستمرار في استخدامه دون إصلاح وتحسين إضافي.
يتم تحديد قيمة الاستخدام في نهاية العمر الإنتاجي للعنصر المقدر ، أو في حالة وجود ضرر كبير ، إذا كان من المستحيل استخدام العنصر المقدر للغرض المقصود منه.
تكلفة الاستبدال - (تكلفة الاستنساخ والاستبدال) - مجموع التكاليف بأسعار السوق الموجودة في تاريخ التقييم ، لإنشاء كائن مطابق لموضوع التقييم ، باستخدام مواد وتقنيات متطابقة ، أو لإنشاء كائن مشابه لموضوع التقييم ، باستخدام تاريخ تقييم المواد والتقنيات الموجودة.
يتم تحديد تكلفة الاستبدال:
يمكن تحديد تكلفة الاستبدال عند التأمين على الممتلكات.
القيمة الخاصة هي القيمة الإضافية فيما يتعلق بالقيمة السوقية التي قد تنشأ بسبب الارتباط المادي أو الوظيفي أو الاقتصادي لشيء من الممتلكات مع شيء آخر من الممتلكات.
القيمة الخاصة هي القيمة الإضافية التي قد توجد للمشتري ذات الاهتمام الخاص أكثر من السوق ككل.
على وجه الخصوص ، يمكن حساب التكلفة الخاصة من أجل تحديد تأثير التآزر لإعادة تنظيم المؤسسة.
المصدر: "rrg.ru"
ظهرت ظاهرة استثمار الأموال في شيء ما لغرض توليد الدخل على هذا النحو في اقتصاد بلدنا مؤخرًا نسبيًا. مع الشكل المخطط للاقتصاد ، الذي كان تحت الاتحاد السوفيتي ، لم يكن هناك استثمار على هذا النحو. لم يتم الترحيب بالملكية الخاصة ، وخصصت الإعانات للمؤسسات المؤممة من قبل الدولة.
لذلك ظهر الاستثمار كنوع من النشاط المالي في بلادنا مع إعادة هيكلة الاقتصاد وفق الطريقة الرأسمالية الغربية. في مثل هذا الاقتصاد ، يعد استثمار مدخراتك في شيء ما لغرض تحقيق الربح طريقة جيدة لكسب المال.
ما هي قيمة الاستثمار؟ يجب تمييز هذا المصطلح عن سعر السوق ، لأنهما مفهومان مختلفان تمامًا.
حقيقة أن سعر الاستثمار يختلف باختلاف المستثمرين أمر معقول للغاية ويسهل تفسيره. يستثمر كل مستثمر معين مبلغًا معينًا من المال في الكائن. كل واحد منهم لديه مبلغ مختلف من الودائع.
أيضًا ، لكل كيان مالي فردي سيكون هناك مستوى مختلف من المخاطر. وفقًا لذلك ، سيكون الربح من كائن الاستثمار مختلفًا أيضًا.
هذا النوع من القيمة يمكن أن يتعارض مع السوق. يحدث هذا للسبب التالي: قد يكون الدخل المقدر من الكائن أعلى من سعر السوق للمؤسسة أو أقل. إنه مقياس شخصي لكيفية تقييم الأصل. يعكس نوايا المستثمر ، والتي لا تتعلق بالبيع والشراء وأي نشاط تجاري فيما يتعلق بالكائن.
إذا قمنا بتقييم سعر الاستثمار لمؤسسة ما ، فيمكن لهذا العامل أن يوفر معلومات ضخمة ومفيدة إلى حد ما حول تطور هذا الإنتاج وآفاقه. يمكن أن تظهر مدى جاذبيتها للاستثمار ، وكذلك تساعد في تطوير خطة التمويل.
لتقدير التكلفة ، يتم استخدام هذه العوامل على النحو التالي:
إذا تبين ، نتيجة للتقييم ، أن سعر الاستثمار أعلى بكثير من سعر السوق ، فهذا يعني أن الشركة جذابة للغاية للمستثمرين في المستقبل. إذا لوحظ الوضع المعاكس ، فإن جاذبية المستثمرين منخفضة. هذا يعني أنه سيكون من الصعب العثور على أشخاص يقومون باستثمار الأموال.
تتمثل المهمة الرئيسية للمتخصص الذي يعمل في جذب المستثمرين لتطوير المؤسسة في زيادة قيمة الاستثمار بجميع الوسائل المتاحة. سيؤدي ذلك إلى جذب عدد كبير من الودائع ، مما سيسمح للمؤسسة بالتطور بشكل مكثف.يتم تنفيذ هذه المهمة من خلال دراسة سياسة المساهمات وضمان القدرة التنافسية للإنتاج أو الشركة. هذا العامل مهم للغاية عند تقييم عقلانية الاستثمارات. هو الذي سيُظهر للمستثمر المستقبلي ما إذا كان من الضروري الاستثمار في هذا المشروع أم أنه مجرد "دمية" أخرى.
المصدر: "kudainvestiruem.ru"
عند الاتصال بالمثمن ، يطلب العميل عادة تقدير القيمة السوقية للأرض أو العقار. في المناقشة التالية ، غالبًا ما يتبين أن العميل لا يحتاج إلى تقييم سوقي ، بل يحتاج إلى قيمة استثمارية. يحدث هذا غالبًا بسبب حقيقة أن العميل (مستخدم خدمات المثمن) ببساطة لم يكن على علم بوجود قيم أخرى وبالتالي لم يتمكن من صياغة الطلب بشكل صحيح.
على سبيل المثال ، غالبًا ما يحدث أن اتفق طرفان - المشتري والبائع - بالفعل على صفقة عقارية كجزء من عقد أكثر تعقيدًا يتضمن بيع جزء من النشاط التجاري. يطلب المشتري ، الذي بدا سعر العقد للعنصر مرتفعا للغاية ، من المثمن تقدير القيمة السوقية للشيء.
عند صياغة العقد ، يجب على المثمن المؤهل أن يكتشف الغرض من التقييم وأن يوضح للعميل أن شروط الصفقة لا تفي بمعيار تحديد القيمة السوقية ، لأن المشتري والبائع في هذه المعاملة قد تم بالفعل محددة والالتزامات المتبادلة الأخرى.
إذا لم تكن هذه الظروف الخارجية نموذجية بالنسبة للسوق ، فيجب على المثمن دعوة العميل للنظر في قيمة الاستثمار للعنصر ، والتي تكون في هذه الحالة أكثر اتساقًا مع مزايا المعاملة.
إذا كان العميل لا يخطط لطرح الشيء على الفور مجانًا وكان فهمه للقيمة مختلفًا عن فهم المشاركين العاديين في السوق ، فمن المحتمل ألا تكون القيمة السوقية هي نوع القيمة التي يريدها العميل.
لاحظ أن المعايير الروسية تحدد عدة حالات للتطبيق الإلزامي للقيمة السوقية. أحدها "تحديد قيمة الشيء المرهون بما في ذلك حالة الرهن".
يتوافق هذا المطلب مع تعريف القيمة السوقية ، لأن المُقرض ، وليس المقترض ، سيطالب بعرض العقار للبيع مجانًا في حالة التخلف عن سداد القرض.
يتم تعريف قيمة الاستثمار وفقًا للمعايير الروسية على أنها قيمة كائن "لشخص معين أو مجموعة من الأشخاص مع أغراض الاستثمار التي حددها هذا الشخص (الأشخاص) لاستخدام كائن التقييم. عند تحديد قيمة الاستثمار ، على عكس تحديد القيمة السوقية ، لا يشترط مراعاة إمكانية الاغتراب بقيمة الاستثمار في السوق المفتوحة ".
تعطي معايير التقييم الدولية وصفًا أكثر إيجازًا: "قيمة الاستثمار هي قيمة كائن لمستثمر معين ، أو فئة من المستثمرين ، لأغراض استثمارية محددة". تعتمد قيمة الاستثمار كليا على الأهداف المحددة للمستثمر وقد تكون أكثر أو أقل من القيمة السوقية.ستكون القيمة الاستثمارية للعنصر أعلى من القيمة السوقية إذا كان لدى هذا المستثمر واحدة على الأقل من المزايا التالية على المشاركين الآخرين في السوق:
تبين ممارستنا أنه في كثير من الأحيان ، من المهم للمستثمرين الروس معرفة الاستثمار بدلاً من القيمة السوقية للعقار في الحالات التالية:
توضح التفسيرات الخاصة بكل نقطة من النقاط المذكورة أعلاه فائدة تحليل قيمة الاستثمار.
إذا تم الحصول على قطعة أرض أو عقار لتصميم وبناء كائن عقاري جديد مربح ، فقبل الحصول على الكائن ، يحتاج المستثمر إلى تقييم امتثاله لأهداف الاستثمار.
إذا كانت معلمات استثمار المشتري أقل صرامة من متوسط السوق ، فسيكون تقدير قيمة الاستثمار أعلى من القيمة السوقية. عادة لا يكشف المشتري عن أهدافه ويبدأ بتقديم سعر أقل من القيمة السوقية. تكلفة الاستثمار هي الحد الأعلى للسعر الذي يستطيع المستهلك العادي تحمله.
مثل هذا التقييم ضروري للمستثمر وشركائه ودائنيه وللمشترين المحتملين عند إنشاء مشروع جديد. سيكون للمشروع الاستثماري حسن التخطيط والتنفيذ بشكل صحيح قيمة استثمارية ، كقاعدة عامة ، أعلى من القيمة السوقية ، حتى بعد الانتهاء من البناء.
أثناء تنفيذ المشروع ، يقوم المطور ذو الخبرة بإزالة الشكوك ، والتغلب على الحواجز الإدارية ، وحل المشكلات الفنية ، مما يقلل من المخاطر التي يتعرض لها المشترون اللاحقون.
وفقًا لذلك ، فإن القيمة السوقية للكائن تتزايد ، ومعها قيمة الاستثمار ، لذلك ، عند تنظيم تمويل الأسهم أو الديون ، يلزم إعادة تقييم منتظمة للسوق وقيمة الاستثمار للكائن أثناء تنفيذ المشروع.
في حالة وجود شراء أو بيع للعقار "بالتزامن" مع ظروف العمل الأخرى ، المشتري (وأحيانًا البائع أيضًا) ، من المهم معرفة الاستثمار (في هذه الحالة) والقيمة السوقية للعنصر .
قد تكون الشروط المقيدة جذابة للمشتري وقد تكون قيمة الاستثمار للممتلكات أعلى من القيمة السوقية للمشتري ، ولكن يجب مقارنة قيمة أي "علاوة بائع" مع فائدة المشتري من الشروط "المرتبطة" الأخرى.يعتبر النشاط الاستثماري في عالم اليوم سريع الخطى من الأهمية بمكان لدرجة أن لجنتين من لجان المعايير الدولية لإعداد التقارير المالية أوصتا مؤخرًا بضرورة حساب المشروعات الاستثمارية قيد الإنشاء بقيمتها العادلة.
سيحتاج المثمنون الذين يقومون بتقييم الأصول لأغراض إعداد تقارير المعايير الدولية لإعداد التقارير المالية إلى إيلاء اهتمام خاص للإرشادات الواردة في هذه الوثيقة - والتمييز بين العناصر الرئيسية للقيمة السوقية وسمات قيمة الاستثمار الأكثر شيوعًا في المبيعات والمشتريات.
المصدر: "cre.ru"
على عكس تقييم السوق للعقارات أو قطع الأراضي ، والغرض منه هو تحديد القيمة السوقية للعنصر المقدر ، يمكن تعريف قيمة الاستثمار على أنها المبلغ الذي سيدفعه المستثمر مقابل عقار معين مع أهداف استثمارية معينة هذا المستثمر ، بما في ذلك الربحية المستهدفة ، والوضع الضريبي ، وما إلى ذلك ...
يتخذ المستثمرون قرار الاستثمار أو عدم الاستثمار في مشروع تجاري على أساس تقييم الاستثمار.
للحصول على جميع المعلومات اللازمة لاتخاذ قرار مستنير حول جدوى الاستثمار في عمل معين ، يلزم إجراء تحليل شامل للمشروع وتحديد قيمته الاستثمارية.
أثناء تحديد قيمة الاستثمار ، يحلل تقرير تقييم العقار ظروف البيع (الاستثمار) واختلافها عن الشروط النموذجية لبيع عقار مشابه في السوق ، وتأثير الظروف المذكورة على تكوين قيمتها ، بما في ذلك على أساس مبدأ الاستخدام الأكثر كفاءة.
مصادر المعلومات التي تجعل من الممكن مراعاة الشروط المذكورة يمكن أن تكون خطة عمل وتقديرات تصميم ووثائق تؤكد أداء أعمال معينة ، ونتائج تحليل لتأثير ظروف الاستثمار الإضافية في عملية بيع المقدر. الكائن وما شابه.
حسب معايير التقييم الوطنية:
تُستخدم القيمة الاستثمارية لعنصر التقييم لمراعاة شروط العقد ، فيما يتعلق بإبرام التقييم ، من حيث الحاجة إلى استثمار إضافي أو الوفاء بالمتطلبات الأخرى التي تتطلب مواد إضافية التكاليف.
يتم تحديد القيمة الاستثمارية لكائن التقييم في شكل مجمع عقاري متكامل للمصالح المالية في المقام الأول باستخدام نهج الدخل باستخدام طريقة التدفق النقدي المخصوم ، ويتم تحديد كائن تقييم المواد من خلال الجمع بين العديد من الأساليب المنهجية.
حسب الفقرات. 20-21 من المعيار الوطني رقم 3 للتنبؤ بالاستثمارات الرأسمالية ، يتم تنفيذ الزيادة (النقص) في رأس المال العامل ومبلغ الالتزامات طويلة الأجل على أساس المؤشرات المتوقعة لأداء المؤسسة وبالتزامن معها ، المجمع العقاري المتكامل الذي يتم تقييمه.أثناء التنبؤ ، من الضروري أن تؤخذ في الاعتبار فقط تلك الاستثمارات ، والزيادات (النقصان) في رأس المال العامل ومبالغ الالتزامات طويلة الأجل ، والتي تكون جدواها مبررة اقتصاديًا ، والتكاليف المقابلة مضمونة من خلال مصادر داخلية أو خارجية متوقعة التمويل (إمكانية اقتراض الأموال اللازمة).
في حالة عدم صحة الافتراض حول إمكانية بدء أو استمرار تنفيذ النشاط الاقتصادي المتوقع للمؤسسة ، بدون استثمارات رأسمالية أولية أو استثمارات في رأس المال العامل ، يتم أخذ هذه الاستثمارات في الاعتبار أثناء الحسابات:
بناءً على نتائج العمل المنجز ، يتم إعداد تقرير تقييم الاستثمار (تقييم الاستثمار) ، والذي يتمتع بالقوة القانونية الكاملة لأطراف المعاملة ومستخدمي تقرير تقييم الاستثمار (تقييم الاستثمار).
المصدر: "rentagroup.com.ua"
قيمة الاستثمار هي القيمة المعقولة لكيان ما لمالك محدد أو مقصود. يأخذ هذا المؤشر في الاعتبار الزيادة في الربح من استخدام خبرة الشركة وخطط إعادة تنظيمها وما شابه.
تعكس قيمة الاستثمار مقدار تكلفة الأصول أو الشركة ككل لمالك معين ، أو قد تكلف المالك في المستقبل. يمثل هذا النوع من القيمة المعرفة والقدرات والتوقعات للمالك الحالي أو المستقبلي فيما يتعلق بالمخاطر والربحية على الأرجح والعديد من العوامل الأخرى.
ترتبط جدوى تقدير قيمة الاستثمار بتبني قرار استثماري ، أي مقارنة القيمة السوقية للعنصر المقيَّم وقيمته الاستثمارية.
تختلف القيمة السوقية وقيمة الاستثمار في طبيعتها ، ولكن قد تكون هي نفسها إذا تزامنت ظروف معينة.
عادة ما يتم إجراء تقييم مستقل للقيمة السوقية دون الرجوع إلى قيمة الاستثمار ، ولكن تقييم قيمة الاستثمار يقترن دائمًا تقريبًا بتقييم للقيمة السوقية من أجل ضمان القدرة على اتخاذ القرار الاستثماري الصحيح .
لا يأخذ تقييم القيمة السوقية في الحسبان وجود أي بائعين أو مشترين محددين في السوق ، فالمثمن الخبير ينطلق من المعاملة المحتملة الأكثر شيوعًا بين البائع والمشتري الذين لديهم الصفات والدوافع النموذجية لسوق الأشياء قيد التقييم.
في هذه الحالة ، من المهم جدًا أن تكون قادرًا على التمييز بين ظروف السوق النموذجية والمتطلبات الخاصة الفردية لمستثمر معين ، مثل أوجه التآزر من الدمج مع العمليات الأخرى المنفذة والاختلافات في المكونات التالية:
وبالتالي ، إذا كانت نتيجة تقييم قيمة الاستثمار تتجاوز قيمة القيمة السوقية لموضوع التقييم ، فإن جاذبية الاستثمار للأصل المعني تكون عالية. وعلى العكس من ذلك ، إذا كانت القيمة الاستثمارية للأعمال التي تم تقييمها أقل من القيمة السوقية ، فمن المرجح أن يرفض المستثمر المحتمل تمويل هذا المشروع الاستثماري.
أي أن المهمة الرئيسية التي تواجه متخصصًا في تقييم القيمة السوقية للأعمال التجارية هي تنفيذ سياسة استثمار تهدف إلى النمو المستمر لقيمة الاستثمار من أجل ضمان المزايا التنافسية.
عادةً ما يكون الغرض من التقييم هو تحديد التكلفة التي يطلبها العميل لاتخاذ قرار إداري.
قد يهتم العديد من الأطراف بتنفيذ أعمال التقييم: من الوكالات الحكومية إلى الأفراد ؛ قد تكون هيئات المراجعة ، والهياكل الإدارية ، والبنوك ، وشركات التأمين والمنظمات الأخرى مهتمة بتقييم الأعمال.
تحدد عوامل قيمة الاستثمار طرق تقييمها ، والمعيار الرئيسي لتحديد الطريقة هو القدرة على تقدير القيمة الاستثمارية للمنشأة ، مع مراعاة أهم المخاطر.
يأخذ نهج الدخل في الاعتبار هذه العوامل إلى أقصى حد ومناسب لتقييم قيمة الاستثمار. يتم تحديد فائدة المؤسسة للمستثمر أو المدير من خلال العائد المحتمل على الاستثمار ، وهذا الفهم للقيمة السوقية للأعمال التجارية يعكس قيمة الاستثمار.
المصدر: ocenka-stoimosti.ru "
تأخذ هذه الإرشادات في الاعتبار تجربة تنفيذ أعمال التقييم وفقًا للقانون الاتحادي رقم 135 "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي" ، فضلاً عن المعايير الفيدرالية للتقييم FSO 1 ، FSO 2 ، FSO 3 ، إلزامية لـ مواضيع أنشطة التقييم.
تهدف هذه المنهجية إلى تحديد القيمة الاستثمارية لقطع الأراضي للمشاركين في العلاقات مع الأراضي.
قطعة أرض - جزء من سطح الأرض (بما في ذلك طبقة التربة) ، يتم وصف واعتماد حدوده وفقًا للإجراء المتبع.
يمكن أن تكون قطعة الأرض قابلة للقسمة وغير قابلة للتجزئة. هي قطعة أرض يمكن تقسيمها إلى أجزاء ، كل منها بعد التقسيم يشكل قطعة أرض مستقلة يمكن استعمالها المسموح به دون تحويلها إلى أرض من فئة مختلفة ، باستثناء الحالات. التي أنشأتها القوانين الاتحادية.
تحسين قطعة الأرض - المباني ، الهياكل ، الهياكل ، مرافق البنية التحتية الهندسية الموجودة داخل قطعة الأرض ، وكذلك نتائج العمل والتأثيرات الأخرى (التغيير في التضاريس ، والتسميد ، وما إلى ذلك) التي تغير خصائص جودة الأرض قطعة.القيمة السوقية للعنصر المقدر هو السعر الأكثر احتمالا الذي يمكن عنده تنفير الكائن المقدر في السوق المفتوحة في بيئة تنافسية ، عندما يتصرف أطراف الصفقة بشكل معقول ، ولديهم جميع المعلومات اللازمة ، ولا تنعكس أي ظروف استثنائية في قيمة سعر المعاملة.
القيمة الاستثمارية لكائن التقييم هي قيمة قطعة الأرض لمستثمر معين.
على عكس القيمة السوقية ، التي تفترض وجود مشترٍ "نموذجي" أو مستثمر "نموذجي" ، يتم تحديد قيمة الاستثمار من خلال احتياجات وخصائص شخص معين.
تتعلق قيمة الاستثمار بالقيمة الحالية للدخل المستقبلي من استخدام الممتلكات. بالنسبة للمستثمر ، مثل عوامل الخطر ، وحجم وتكلفة التمويل ، والزيادة أو النقصان المستقبليين في قيمة الأشياء ، تعتبر التغييرات في التشريعات الضريبية مهمة.
طريقة التقييم - طريقة لحساب قيمة كائن التقييم ضمن أحد أساليب التقييم.
تاريخ التقييم - تاريخ التقويم ، والذي يتم من خلاله تحديد قيمة كائن التقييم.
السعر - مبلغ المال المعروض أو المدفوع مقابل كائن التقييم أو ما يعادله.
التناظرية لموضوع التقييم هو كائن آخر مشابه في خصائصه الاقتصادية والمادية والتقنية وغيرها من الخصائص الرئيسية لموضوع التقييم ، والذي يُعرف سعره من خلال معاملة حدثت في ظل ظروف مماثلة.
القيمة الإجمالية لقيمة كائن التقييم هي قيمة كائن التقييم ، التي تم الحصول عليها نتيجة لتعميم نتائج حسابات قيمة كائن التقييم ، مدعومة من قبل المثمن ، باستخدام مناهج مختلفة للتقييم والتقييم أساليب.
معدل العائد الخالي من المخاطر - معدل العائد على الاستثمارات عند استثمار الأموال في الأصول الأكثر موثوقية.
الخصم هو عملية تحديد القيمة الحالية للإيرادات والمصروفات المستقبلية. إيجار الأرض - الدخل الناتج عن قطعة الأرض.
عامل القيمة - عامل يؤثر تغيره على القيمة السوقية لقطعة أرض.
يعتمد تحديد القيمة السوقية لقطعة الأرض على الأسس التالية:
تحدد نسبة العرض والطلب مستوى الأسعار في سوق التوازن.
هناك ثلاث حالات محتملة لنسبة العرض والطلب:
في البلدان التي لديها اقتصاد سوق متوازن ، تحل هذه الدول محل بعضها البعض بشكل دوري اعتمادًا على العوامل المتعلقة بالحالة العامة للاقتصاد والعمليات الاجتماعية والديموغرافية وغيرها.
في ظروف عدم التوازن لخصائص الاقتصاد الانتقالي لروسيا ، غالبًا ما لا يكون لهذا المبدأ تأثير كبير ، حيث يتم تنظيم العرض والطلب إداريًا إلى حد كبير ، غالبًا بسبب التقليل الكبير لسعر العرض لقطع الأراضي.
يفترض هذا المبدأ توافر الخيارات للمشتري ، أي تعتمد قيمة الكائن العقاري (قطعة الأرض) على ما إذا كانت هناك أشياء مماثلة في السوق أو أشياء تحل محل هذا الكائن.
يوضح المبدأ أن تكلفة كائن معين يجب ألا تتجاوز تكلفة الحصول على كائن مماثل (قطعة أرض) في السوق.
وبالتالي ، يتم تحديد قيمة قطعة أرض معينة من خلال أدنى سعر يمكن عنده شراء قطعة أرض مماثلة بنفس المؤشرات الأساسية ، بما في ذلك المنفعة المحتملة والربحية.
في موسكو ، خاصة في الجزء الأوسط من المدينة ، كما هو الحال في معظم المدن الأخرى ذات المظهر المعماري المتطور تاريخيًا ، يكاد يكون من المستحيل العثور على قطع أراضي شاغرة متطابقة تمامًا. يخلق تفرد كل موقع صعوبات معينة للبيع في سوق الأراضي ، والتطوير اللاحق ، ولكنه يساهم في تكوين مستوى عالٍ من أسعار السوق.
يبدو وضع السوق مختلفًا في المدن الجديدة ، مناطق التطوير الشامل الجديدة ، حيث يكون مستوى توحيد حلول التخطيط العمراني المعماري أعلى ، وبالتالي ، هناك المزيد من قطع الأراضي من نفس النوع. هنا يتجلى مبدأ الاستبدال بالكامل ، مما يساهم في استقرار أسعار السوق عند مستوى منخفض نسبيًا.
تعتمد القيمة السوقية لقطعة الأرض على الدخل المتبقي بعد الدفع لعوامل الإنتاج التي تدخل في قطعة الأرض لنشاط ريادة الأعمال.
يوضح هذا المبدأ أن قيمة أي كائن عقاري - القيمة الحالية لجميع الدخل المستقبلي المستلم من استخدامه (بما في ذلك بيع وقيمة الأشياء العقارية ، في المقام الأول قطع الأراضي) - يتزايد باستمرار بسبب زيادة الطلب والعرض القيود.
ومع ذلك ، فإن هذا المبدأ لا يعني أن على مالك العقار (الأرض) حرفيًا انتظار ارتفاع سعر العقار أو ربحية تأجيره. إنه يعكس فقط حقيقة أن استخدام الملكية ، الأرض ، هو في الأساس طويل الأجل.لذلك ، عند تقييم عقار ما ، يجب أن نتذكر أن قيمته بعيدة عن أن تكون دائمًا مساوية لمتوسط السعر الذي نشأ في السوق للعقارات المماثلة في وقت التقييم. قد تكون القيمة الحالية لكامل مبلغ الدخل أعلى بكثير.
بمعنى آخر ، إذا كانت جميع العوامل الاقتصادية التي تحدد أقصى فائدة وربحية لموقع معين متوازنة بأفضل طريقة.
وبالتالي ، بالنسبة لقطعة أرض معينة وكائن عقاري يقع أو تم إنشاؤه عليها ، يجب تحقيق شروط مطابقة تكاليف حيازتها وتطويرها وتكلفة أو ربحية كائن العقار الذي تم إنشاؤه عليها.
أحد معايير التحقق من امتثال تقييم قطعة الأرض لهذا المبدأ هو حصة تكلفة قطعة الأرض نفسها في القيمة الإجمالية للعقار الموجود عليها.
في الجزء الأوسط من موسكو ، هذه النسبة قريبة من المؤشرات النموذجية للمدن الكبيرة الأخرى في العالم.
لذلك ، فإن احتمالية حدوث مزيد من النمو في أسعار قطع الأراضي في وسط المدينة صغيرة نسبيًا (باستثناء قطع الأراضي المخصصة لتشييد المباني الشاهقة) ، وقد يرجع ذلك أساسًا إلى زيادة أخرى في تكلفة البناء والتكلفة الحقيقية. أسعار العقارات مع تحسين صفاتها الاستهلاكية.
إن تطبيق هذا المبدأ يجعل من الممكن استفراد قيمة قطعة الأرض نفسها من القيمة الإجمالية للعقار.
الاستخدام الأكثر كفاءة لقطعة الأرض هو الاستخدام الأكثر احتمالية لقطعة الأرض ، وهو أمر ممكن ماديًا ، ومبرر بشكل معقول ، ويلتزم بالمتطلبات القانونية ، ومجدٍ من الناحية المالية ، ونتيجة لذلك سيتم تعظيم قيمة قطعة الأرض.
يتم تحديد الاستخدام الأكثر فعالية لقطعة الأرض مع الأخذ في الاعتبار التقسيم المبرر المحتمل إلى أجزاء منفصلة ، تختلف في أشكال ونوع وطبيعة الاستخدام. قد لا يتزامن الاستخدام الأكثر كفاءة مع الاستخدام الحالي للأرض.عند تحديد الاستخدام الأكثر فعالية ، يؤخذ ما يلي في الاعتبار:
عند تقييم قطعة أرض ، من بين جميع الخيارات الممكنة (المسموح بها) لاستخدامها ، يتم اختيار الأفضل والأكثر ربحية ، وهو الذي يستخدم للتقييم.
ومع ذلك ، كما ذكرنا سابقًا ، يتم اعتبار حالات الاستخدام فقط كما يلي:
نتيجة لذلك ، يتم تحديد خيار الاستخدام ، حيث يمكن الحصول على الحد الأقصى للسعر ، مع مراعاة جميع القيود القانونية والتخطيط الحضري والبيئي وغيرها من القيود.
إذا كان الموقع خاليًا من المباني ، فسيتم تحديد الكائن الذي يمكن بناؤه بناءً على خيار الاستخدام الأكثر كفاءة للموقع ، مع مراعاة جميع القيود الموجودة.
إذا كان هناك مبنى في الموقع ، يتم إجراء تحليل سواء لزيادة تكلفة الموقع بقيمة تكلفة هذا المبنى أو تقليلها بمقدار تكلفة هدم هذا المبنى مع الخيار المختار لـ أفضل استخدام لهذه الأرض بالطبع مع مراعاة القيود القائمة.
هذا المبدأ هو الأكثر قابلية للتطبيق في تقييم قطع الأراضي الشاغرة. لتقييم قطع الأراضي المبنية ، يكون تطبيقه أكثر تعقيدًا ، لأنه يسمح للفرد بفصل تكلفة قطعة الأرض نفسها من قيمة المجمع العقاري بأكمله.
لا يكون للمبنى أو الهيكل الموجود على قطعة أرض دائمًا القيمة الأكبر أو يحقق أكبر دخل.
بالإضافة إلى ذلك ، بمرور الوقت ، نتيجة للتآكل الطبيعي للمبنى ، والتغيرات في ظروف السوق وعوامل أخرى ، قد تنخفض قيمة العقار ككل بشكل كبير ، في حين أن القيمة السوقية لقطعة الأرض قد تظل دون تغيير و حتى زيادة.
وبالتالي ، فإن مبدأ الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة يجعل من الممكن تقدير أكبر قدر ممكن من إيجار الأرض من قطعة أرض معينة ، بغض النظر عما إذا كانت قطعة الأرض مبنية أم لا وما هو المبنى أو الهيكل الموجود عليها في وقت التقييم.يجب الانتباه أيضًا إلى حقيقة أن هذا المبدأ مهم عند تقييم ليس فقط قطع الأراضي الفردية ، ولكن أيضًا المناطق الحضرية الكبيرة.
يجعل استخدامه من الممكن تحسين سياسة الأرض والتخطيط الحضري للمدينة على أساس الحسابات الاقتصادية الصارمة. بادئ ذي بدء ، يتعلق هذا بتحسين الأراضي الحضرية التي تملكها المدينة ، أي ملكية أراضيها.
تتغير القيمة السوقية لقطعة أرض بمرور الوقت ويتم تحديدها لتاريخ محدد (تاريخ التقييم).
لا تعتمد القيمة السوقية لقطعة الأرض على حالة الاستخدام الحالية فحسب ، بل تعتمد أيضًا على حالات الاستخدام البديلة المتاحة. يسمح لك هذا المبدأ بتقدير الحد الأقصى للدخل من قطعة الأرض وتحديد أعلى قيمة لها ، بغض النظر عما إذا كانت قطعة الأرض مبنية أم لا ، وما هي المباني الموجودة في تاريخ التقييم.
يتم إجراء تحليل خيار الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة على مرحلتين:
سيبقى الوضع الحالي حتى تتجاوز تكلفة الأرض التكلفة الإجمالية لعنصر واحد قيد الاستخدام الحالي ، مع مراعاة تكلفة هدم المبنى.
تسلسل تحليل الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة للأرض:
يتم اختيار الخيارات على أساس:
يتيح لك ذلك تحديد السوق المستهدف ، أي تحديد المشترين والمستأجرين المحتملين.
مثال. قطعة الأرض وفقًا لبيانات تقسيم المناطق مناسبة لبناء المستودعات أو المكاتب أو المباني التجارية. مساحة البناء 3000 متر مربع. نسبة الرسملة 20٪. تحديد القيمة الاستثمارية لقطعة الأرض مع مراعاة الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة.
الخلاصة: وبالتالي ، فإن الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة لقطعة الأرض هو تشييد مبنى إداري. تبلغ القيمة الاستثمارية لقطعة الأرض ، مع الأخذ بعين الاعتبار الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة ، 787.500 دولار.
عند تحديد خيار الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة ، تتم مقارنة الخيارات المختلفة لاستخدام قطعة الأرض المحسّنة من حيث معدل العائد على رأس المال.
إذا كانت هذه الخيارات لا تتضمن نفقات رأسمالية لإعادة الإعمار أو التحديث ، فيمكن مقارنة صافي الدخل التشغيلي.
الاستخدامات النموذجية للأرض المحسنة هي:
لتحديد القيمة الاستثمارية لقطعة الأرض ، يتم استخدام نفس الأساليب المستخدمة لتحديد القيمة السوقية لقطعة الأرض. تتضمن الطرق الإضافية الطريقة التالية: تقييم الأراضي الحضرية بموجب شروط عقود الاستثمار القياسية.
نشأت هذه الطريقة فيما يتعلق بتوفير قطع الأراضي بشروط التقسيم اللاحق لشيء مبني على نفقة المستثمر بين المدينة ومالك الأرض والمستثمر. توفر المدينة موقع تحسين مقابل جزء بسيط من تكلفة التحسينات.حصة موسكو من 30٪ إلى 50٪ من مساحة الكائن المشيد. وبالتالي ، فإن الدفع مقابل الحق في إيجار طويل الأجل لقطعة أرض يتم تنفيذه عينيًا.
إجراء التقييم بموجب هذه الطريقة:
القيمة المستلمة هي القيمة الاستثمارية للأرض المستخدمة في هذا المشروع الاستثماري.
يجب ألا يتعارض تقييم قطعة الأرض مع المبادئ الأساسية لتقييم القيمة السوقية المشار إليها أعلاه.
في حالة وجود قانون تنظيمي يتضمن متطلبات التقييم الإلزامي لقطعة أرض ، أو في اتفاقية بشأن تقييم قطعة أرض (يشار إليها فيما يلي باسم الاتفاقية) ، لم يتم تحديد نوع معين من قيمة موضوع التقييم ، يجب تحديد القيمة السوقية لهذا الكائن.يعد تقييم قطع الأراضي إلزاميًا إذا كانت هناك قطع أراضي مملوكة كليًا أو جزئيًا للاتحاد الروسي أو الكيانات المكونة للاتحاد الروسي أو البلديات المشاركة في الصفقة ، بما في ذلك:
لا تنطبق هذه المتطلبات على العلاقات الناشئة عن التخلص من الشركات والمؤسسات الوحدوية الحكومية والبلدية للممتلكات المخصصة لها على أساس حق الإدارة الاقتصادية أو الإدارة التشغيلية ، باستثناء الحالات التي يتم فيها التصرف في الممتلكات وفقًا للتشريع الاتحاد الروسي بموافقة مالك هذا العقار.
أساس تنفيذ العمل لتقدير قيمة الأرض هو اتفاق بين المثمن والعميل.
في الحالات المنصوص عليها في تشريعات الاتحاد الروسي ، يمكن إجراء تقييم لقيمة قطعة أرض ، بما في ذلك تكرار واحد ، من قبل المثمن على أساس حكم صادر عن محكمة أو محكمة تحكيم أو تحكيم. محكمة ، وكذلك بقرار من هيئة مخولة.
المحكمة ومحكمة التحكيم ومحكمة التحكيم مستقلة في اختيار المثمن.
تخضع التكاليف المرتبطة بتقييم كائن التقييم ، وكذلك المكافأة المالية للمثمن ، إلى السداد (الدفع) بالطريقة المنصوص عليها في تشريعات الاتحاد الروسي.
يتم إبرام العقد بين المثمن والعميل كتابة ولا يتطلب توثيقًا. يجب أن يحتوي العقد على:
يجب أن تتضمن الاتفاقية معلومات حول ما إذا كان المثمن لديه ترخيص للقيام بأنشطة التقييم ، مع الإشارة إلى الرقم التسلسلي وتاريخ إصدار هذا الترخيص ، والهيئة التي أصدرته ، وكذلك المدة التي تم إصدار هذا الترخيص من أجلها.
يجب أن تحتوي اتفاقية التقييم المسبق على إشارة دقيقة لقطعة الأرض ووصفها.
فيما يتعلق بتقييم قطع الأراضي التابعة للاتحاد الروسي ، أو الكيانات المكونة للاتحاد الروسي أو البلديات ، يتم إبرام العقد من قبل المثمن مع شخص مخول من قبل المالك لإبرام صفقة مع أشياء التقييم ، ما لم ينص على خلاف ذلك بموجب تشريعات الاتحاد الروسي.
عند تقييم المثمن ، يكون المثمن ملزمًا باستخدام المعلومات التي تضمن موثوقية تقرير التقييم كمستند يحتوي على معلومات ذات قيمة إثباتية. يتم تحديد مقدار المعلومات المستخدمة في التقييم واختيار مصادر المعلومات وإجراءات استخدام المعلومات من قبل المثمن.
عند تقييم القيمة السوقية لقطعة الأرض والغرض منها والاستخدام المسموح به ، يجب مراعاة حقوق الأشخاص الآخرين على قطعة الأرض. تتغير القيمة السوقية لقطعة الأرض مع تغيير أي من خصائصها القانونية المدرجة.
يجب توثيق نتائج التقييم في شكل تقرير تقييم مكتوب.
يجب ألا يكون تقرير التقييم غامضًا أو مضللًا. يجب كتابة تقرير التقييم بلغة عامة ، مع تفسيرات للمصطلحات الخاصة ، وأن يحتوي على مبررات تفصيلية والتفسيرات اللازمة لافتراضات المثمن وحساباته واستنتاجاته.
إذا ، عند تقييم قطعة أرض ، لم يتم تحديد القيمة السوقية ، ولكن أنواع أخرى من القيمة ، يجب أن يشير التقرير إلى معايير وأسباب الانحراف عن إمكانية تحديد القيمة السوقية للعنصر المقدر.يجب أن يشير التقرير بالضرورة إلى:
يجب أن يتضمن التقرير الخاص بتثمين قيمة قطعة الأرض ، بالإضافة إلى البيانات الإلزامية ، ما يلي:
قد يحتوي تقرير التقييم على مرفقات ، يتم تحديد تكوينها من قبل المثمن ، مع مراعاة المتطلبات المنصوص عليها في شروط اتفاقية التقييم.
يجب أن تهدف جميع مواد تقرير التقييم إلى تبرير النوع المحدد لقيمة قطعة الأرض. يجب تجنب المواد والمعلومات غير المتعلقة بإجراءات تقدير التكاليف في تقرير التقييم.
يجب التعبير عن القيمة الإجمالية لقيمة قطعة الأرض بالروبل كقيمة واحدة ، ما لم ينص على خلاف ذلك في اتفاقية التقييم.
قد ينص العقد على أن القيمة الإجمالية لقطعة الأرض يتم تحديدها في شكل مجموعة من القيم.
يمكن التعرف على القيمة الإجمالية لقيمة كائن التقييم المشار إليه في تقرير التقييم المُعد بالطريقة وعلى أساس المتطلبات المنصوص عليها في القانون الاتحادي "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي" على النحو الموصى به لغرض صنع معاملة موضوع التقييم إذا لم يمر أكثر من 6 أشهر من تاريخ تقرير التقييم إلى تاريخ المعاملة مع موضوع التقييم أو تاريخ تقديم العرض العام.
في حالة وجود نزاع حول موثوقية قيمة السوق أو القيمة الأخرى لقطعة الأرض المحددة في التقرير ، بما في ذلك فيما يتعلق بالتقرير الآخر الحالي حول تقييم قطعة الأرض نفسها ، يجب النظر في النزاع المذكور من قبل محكمة ، أو محكمة تحكيم وفقًا للولاية القضائية المعمول بها ، أو هيئة تحكيم. من خلال المحكمة باتفاق أطراف النزاع أو العقد ، أو بالطريقة المنصوص عليها في تشريع الاتحاد الروسي الذي يحكم أنشطة التقييم.
للمحكمة ، ومحكمة التحكيم ، ومحكمة التحكيم الحق في إلزام الأطراف بإبرام صفقة بالسعر المحدد أثناء نظر النزاع في جلسة المحكمة ، فقط في الحالات التي تكون فيها المعاملة واجبة وفق التشريع. من الاتحاد الروسي.
سعر الاستثمارهي قيمة المجمع أو الأصول العقارية التي تهم مستثمر معين لديه أهداف تتعلق بكائن استثماري. لا ينبغي أن تكون مساوية لسعر السوق لكائن الاستثمار. القيمة السوقية هي المبلغ المحسوب من المال الذي سيتم تبادل المجمع به في تاريخ التقييم بين المشتري والبائع نتيجة للمعاملة.
يمكن أن يكون سعر رأس المال الاستثماري إما أعلى أو أقل من سعر السوق. في عملية أنشطة التقييم ، يتم تحديد هذا السعر بقيمة خاصة ، والتي تشير إلى عناصر غير عادية أعلى من سعر السوق. بمعنى آخر ، يعكس سعرًا إضافيًا يلعب دورًا مهمًا لجميع المالكين.
لا يمكن تطبيق السعر الرأسمالي لمشروع استثماري إلا على المستثمرين ذوي الاهتمامات الاقتصادية الخاصة. يتطور بسبب تأثير التآزر ، نتيجة لعملية دمج عدد محدد من خطوط الأعمال ، التي يتم النظر فيها بالمعنى الواسع والضيق للكلمة.
نظرًا بمعنى واسع ، يمكن تمييزه كنظام لحقوق الملكية والامتيازات طويلة الأجل والمزايا التنافسية والملكية عالية التخصص والعالمية والتقنيات والاتفاقيات التي تضمن الحصول على أرباح ثابتة محددة. أيضًا ، يُطلق على الخط اسم خط الإنتاج ، وفي تحليل الاستثمارات الاستثمارية - مشروع استثماري يقع في جميع مراحل دورة حياة المؤسسة.
بالمعنى الضيق للكلمة ، يتم تقديم خط الأعمال كنظام لاتفاقيات معينة وأصول محددة ، والتي تشمل تراخيص لأنواع معينة من الأنشطة ، والتي تعتبر الرئيسية لتوليد تدفق صافي الربح. تتم عملية الاستثمار في الأصول النادرة والمحفوفة بالمخاطر وغير القابلة للتداول في السوق ، باستثناء التزييف والمتعلقة بأنشطة المنظمة ، والأصول ذات الطبيعة المبتكرة ، بناءً على اكتساب أولويات تنافسية.
سعر الاستثمار ليس بالقيمة السوقية. يتم إضافته إلى سعر الاستخدام ، الذي هو من طبيعة الكيان ويعكس نوايا المالك والمستثمر والمستأجر ، والتي لا تتعلق باتفاقية البيع والشراء للعنصر والإيجار والإجراءات المماثلة الأخرى.
ينص القانون الاتحادي مع التعديلات والإضافات "بشأن نشاط التقييم في الاتحاد الروسي" رقم 135 ، المعتمد في 29 يوليو 1998 ، على أن نشاط التقييم هو نشاط مهني لجميع الأشخاص الخاضعين لعملية التقييم ، والذي يهدف إلى التحديد من حيث أشياء من السوق أو غيرها من التقييم. بالإضافة إلى ذلك ، يوفر القانون تعريفا واسعا للقيمة السوقية. في إطار هذا المستند التشريعي ، يتم تصنيف سعر رأس المال الاستثماري على أنه سعر مختلف.
يحدد معيار التقييم الفيدرالي رقم 225 "الغرض من التقييم وأنواع القيمة (FSO رقم 2)" ، الذي تمت الموافقة عليه بموجب مراسيم صادرة عن وزارة التنمية الاقتصادية في الاتحاد الروسي في 20 يوليو 2007 ، عدة أنواع من القيمة الكائن المقدر:
1) القيمة السوقية.
2) قيمة الاستثمار.
4) القيمة المساحية.
يتم تحديد سعر موارد الاستثمار لأشياء نشاط التقييم على أنه السعر لشخص معين أو عدة أشخاص لديهم أهداف استثمارية لاستخدام هذا الكائن الذي حدده. لتحديد سعر الاستثمار ، بدلاً من تحديد القيمة السوقية ، ليس من المهم مراعاة حالات الاغتراب بالسعر في السوق المفتوحة.
يلعب سعر رأس مال المشروع الاستثماري دورًا مهمًا في اختيار أفضل نظام تمويل. في نماذج البيانات غير المتماثلة ، بافتراض وجود تفاوت كبير في المعلومات في ظروف السوق ، والمشغلون الرئيسيون الذين يمكنهم الوصول إلى المعلومات الداخلية هم كبار المديرين.
بفضل مناصبهم الرسمية العالية ، يتمكن هؤلاء المديرون من الوصول إلى جميع حركات المعلومات المخفية داخل المنظمة. هناك نوعان من النماذج الشرطية لأفضل نظام رأسمالي ، يعتمد الفصل بينهما على نظرية التوزيع غير المتماثل لتدفقات المعلومات. هذه هي نماذج الاستثمار ونماذج الإشارات.
تتميز نماذج الاستثمار بهيكل رأس المال هذا ، والذي يستخدمه المديرون للدعم المالي الفعال للأشياء الاستثمارية. للاختيار الصحيح لطريقة تمويل المشروع الاستثماري. غالبًا ما ينتبهون إلى الاستهانة النسبية والتقديرات المبالغ فيها لتدفقات الدخل المتوقعة التي يقوم بها المستثمرون الآخرون بسبب المعلومات غير المتكافئة الحالية.
يتم استخدام جهاز إرسال معلومات فريد معين من قبل المديرين في نظام تمويل نموذج الإشارات. ينقل معلومات حول الوضع الفعلي للمؤسسة وآفاق نموها عن طريق طريقة إشارة إلى المستثمرين الخارجيين. يمكن أن يكون انبعاث الأوراق المالية المختلفة للمنظمة بمثابة إشارات.
المعيار المستخدم على نطاق واسع لأسعار الاستثمار والتصفية في السوق ، الأساسية أو المحلية ، هو معايير القيمة الأساسية.
يتضمن استخدام معيار سعر السوق عملية تقييم المنظمة ، التي تتم على أساس جميع المعلومات الضرورية ، والتي يمكن الوصول إليها مجانًا لكل من البائع والمشتري. تكون الأسس لذلك في بعض الأحيان نموذج السوق المثالي الذي يتميز بوجود أنشطة إعلامية شاملة ومتاحة للجمهور.
أساس معيار سعر الاستثمار هو قدرة مستثمر معين على الحصول على سعر أعلى من السعر الذي يعرضه البائع. المستخدمة لهذا المعيار ، في كل حالة محددة ، يتم التعبير عنها من خلال الوصول الكامل غير الكافي للمستثمرين.
تضمن معايير التسعير هذه أن جميع المشاركين في عملية الاستثمار على دراية بآفاق مزيد من النمو للمؤسسة. سيحدث إذا قام المستثمر بتقييم قدراته أعلى من البائع نفسه.
وتجدر الإشارة أيضًا إلى أنه بالإضافة إلى الأساليب المختلفة لكلا الطرفين في عملية تقييم مؤسسة معينة ، فمن الأهمية بمكان أن يكون لدى المستثمر فرص محددة للحصول على أقصى ربح ممكن من هدف الاستثمار. الفرق في سعر الاستثمار من وجهة نظر المستثمرين المحتملين واضح تمامًا ، وهو ما يُلاحظ بسبب جميع أنواع آفاق التنمية ونمو جاذبية الاستثمار في مجال معين من الأعمال.
يتم تنظيم سعر موارد الاستثمار من خلال معيار القيمة الجوهرية ، والذي يتضمن عملية تقييم كائن الاستثمار من قبل خبير مستقل من الخارج على أساس خبرته ومعرفته ، وكذلك استخدام استبيان المثمن الخاص به. سيتم عرض التقييم النهائي باستخدام جميع الأساليب والأساليب الممكنة والمتاحة ، مع الاعتبار الإلزامي لتجربة الخبير في هذا العمل واستخدام تدفق معلومات كامل ومستقل حول الكائن الذي تم تقييمه.
