لقد سمع الكثير من الناس مفاهيم مثل الملكية المشتركة والمشتركة. يعتقد بعض الناس خطأ أنهم نفس الشيء. في الواقع ، هذان مصطلحان مختلفان تمامًا. سيكون من المفيد معرفة الفرق بين الملكية المشتركة والملكية المشتركة. هذه المعلومات ستوفر عليك الكثير من الأسئلة ، وفي بعض الحالات تساعد في تجنب المشاكل المتعلقة بالعقار والحقوق المتعلقة به.
الملكية المشتركة هي ملك لشخصين في نفس الوقت ، ولا تقسم بينهما. يحدث هذا فقط مع الأزواج المتزوجين قانونًا. في هذه الحالة ، لا يتم تقسيم العقار إلى مشاركات ، ولكن يتم اعتباره مشتركًا بالكامل.
أي أن كلا من الزوج والزوجة لهما نفس الحقوق في الحصول على شقة في نفس الوقت. ومع ذلك ، يجب أن يدفعوا معًا مقابل المرافق وضريبة الممتلكات والمدفوعات الأخرى المتعلقة بالمنزل.
تصبح الملكية مشتركة بعد الزواج. هذا ينطبق بشكل خاص على العقارات المكتسبة بعد أن دخل الناس في زواج. إذا كان كلا الشخصين زوجين مدنيين ، أي أنهما لم يسجلا علاقتهما رسميًا ، فلن يتم اعتبار شقتهما ملكية مشتركة. ولا يهم على الإطلاق ما إذا كان أحدهما قد اشتراه أو ساهم كلاهما بالمال.
الملكية المشتركة هي الممتلكات التي يملكها شخصان أو أكثر وتنقسم إلى أسهم. قد تكون أو لا تكون متساوية. علاوة على ذلك ، يمكن توزيعها ليس فقط بين الزوجين ، ولكن حتى بين الأشخاص غير المالكين.
للقيام بذلك ، يجب عليهم شراء جزء من الشقة أو استلامها كهدية ، عن طريق الميراث أو بطريقة قانونية أخرى.
يجب إضفاء الطابع الرسمي ويجب تحديد الأسهم بشكل واضح وتأكيدها رسميًا. ثم تعتبر هذه الملكية قانونية. إذا تم التقسيم بالكلام فقط ولم يتم تسجيله في جهة حكومية ، فلا يعتبر صحيحًا.
اقرأ أيضا على التصرف في الملكية في الملكية المشتركة
غالبًا ما يتساءل الناس عن الفرق بين الملكية المشتركة للشقة والملكية المشتركة. السؤال مهم حقًا ، والاختلافات واضحة. بالمناسبة ، سيكون من المفيد معرفة ليس فقط ما هي الاختلافات ، ولكن أيضًا ما هو الأفضل من ذلك.
لاحظ مرة أخرى أن النوع العام لا يعني التقسيم إلى أسهم. على الرغم من أنه ، إذا رغبت في ذلك ، يمكن للزوجين التمييز بين الممتلكات ، وإبرام ، على سبيل المثال ، اتفاق ما قبل الزواج. ولكن هذا ليس ضروريا. لكن يجب تقسيم الحصة بوضوح لكل شخص. علاوة على ذلك ، يجب أن تكون مسجلة رسميًا.
ستختلف أيضًا الملكية المشتركة والملكية المشتركة في أن النوع الأول مسموح به لأي شخص ، بغض النظر عن القرابة ، والثاني يُفترض فقط للأزواج. أي أن الأشخاص المتزوجين فقط لديهم ملكية مشتركة.
الفرق الآخر هو أنه في حالة الملكية المشتركة ، سيتعين على الناس دفع الضرائب بشكل منفصل ، بالإضافة إلى دفع تكاليف المرافق. أي أن المبلغ الذي سيتم دفعه سيتم تقسيمه بين جميع المالكين. ولكن إذا كانت الملكية شائعة ، فسوف يدفع الناس معًا ، دون تقسيم.
بالنسبة لإثبات الحق ، بالنسبة للملكية الجزئية ، تحتاج إلى إبرام اتفاقية لجميع المالكين ، ويجب على كل منهم التوقيع على ورقة رسمية. ولكن مع النوع المشترك ، سيتم إثبات الحقيقة القانونية تلقائيًا عند شراء العقارات.
أما البيع في حالة الملكية المشتركة فلا يجوز بيع العقار بقرار من شخص واحد. يجب أن يوافق الزوجان على إجراء المعاملة. أما إذا كانت الملكية مشتركة فيمكن لأي من المالكين بيع نصيبهم والتبرع بها أو استبدالها أو توريثها. لا تحتاج إلى الحصول على موافقة الآخرين.
غالبًا ما يتساءل الناس عن الملكية الأفضل أو المشتركة أو المشتركة. في الواقع ، كلاهما خياران جيدان. كل هذا يتوقف على الموقف المحدد الذي يتواجد فيه الشخص. إذا أراد الزوجان تقسيم حصص الممتلكات التي تخصهما بوضوح ، فيمكنهما إبرام اتفاق ما قبل الزواج. بفضله ، سيكون من الممكن التبديل من النوع العام إلى النوع المشترك. هذا ضروري أيضًا في حالة الطلاق. ثم هناك حاجة ملحة للتمييز بين ما يخص من.
كان معظم مواطني بلدنا محظوظين بما يكفي لامتلاك ممتلكات معينة: السيارات والشقق والمنازل والبيوت الصيفية والأثاث والأدوات المنزلية وأكثر من ذلك بكثير. عندما يتعلق الأمر بالحق في الملكية ، فإننا نعني عادةً قدرة المالك على أداء أي إجراءات مع ممتلكاته. يمكنه بيعها أو التبرع بها أو استبدالها أو تغييرها أو إفسادها. غالبًا ما يتخذ مالك العنصر هذا القرار بشكل مستقل (ما لم يتم تطبيق أي قيود منصوص عليها في التشريع).
ومع ذلك ، لا يمكن أن تكون هذه القاعدة عالمية ، حيث توجد استثناءات لها. إذا لم يكن العقار مملوكًا لشخص واحد ، ولكن لعدة أشخاص (حصة مشتركة وممتلكات مشتركة مشتركة) ، فعند إجراء العمليات بمشاركته ، يلزم الحصول على موافقة جميع الأطراف المعنية.
الملكية المشتركة هي الممتلكات التي يملكها شخصان أو أكثر. غالبًا ما ينطبق هذا على العناصر والأشياء التي تم نقلها إلى أصحابها كإرث بموجب القانون.
عادة ما يشير الورثة الذين وضعوا الوصية بوضوح إلى ورثة أشياء وأشياء معينة. ومع ذلك ، في حالة عدم وجود مثل هذا المستند ، يتم نقل الملكية إلى الورثة وفقًا للإجراء المحدد في التشريع. هناك تسلسل هرمي صارم يسمى قائمة الانتظار. كقاعدة عامة ، هناك العديد من المالكين الجدد المتكافئين في كل من قوائم الانتظار هذه. يصبح كل منهم مشاركًا في الملكية المشتركة ، ويتم تنظيم حقوقهم وفرصهم والتزاماتهم بموجب القانون المدني (CC).
وفقًا للقانون المدني ، هناك حصة مشتركة وملكية مشتركة مشتركة. السمة المشتركة بينهما هي تقسيم حقوق الملكية بين عدة أشخاص ، ولكن يمكن للمشاركين في نوع الأسهم من علاقات الملكية تحديد حجم حصتهم ، ومع الملكية المشتركة المشتركة ، فإن هذا مستحيل.
في الوقت نفسه ، يعترف القانون بممتلكاتهم في الملكية المشتركة إذا تم توقيع اتفاقية خاصة في وقت الزواج. قد يحدد عقد الزواج قيمة نصيب كل من الزوجين. يمكنهم حتى إلغاء الاشتراك في إدارة الحساب العامة تمامًا عن طريق اختيار حساب منفصل.
وبنفس الطريقة ، يتفق الأشخاص المشاركون في اقتصاد الفلاحين فيما بينهم على حجم الأسهم التي يمتلكها كل منهم. بمعنى آخر ، في مثل هذه الحالات نتحدث عن استبدال علاقات الملكية المشتركة بالمشاركة في رأس المال. لا يمكن إجراء مثل هذه التلاعبات إلا بقرار إجماعي من الأطراف المعنية. التحول العكسي مستحيل.
بالطبع ، لا يرتبط المشاركون في علاقات الملكية هذه دائمًا ببعضهم البعض. نتيجة لعملية البيع ، قد يصبح الغرباء تمامًا مالكين ، ولكن على أي حال ، يجب أن يهتم كل منهم ببناء علاقات طبيعية مع بقية المشاركين. وهذا ما تمليه قواعد الأخلاق الحميدة والحس السليم الأولي: عاجلاً أم آجلاً ستكون هناك حاجة لمساعدتهم.
لفهم القواعد القانونية التي تحكم علاقات الملكية الخاصة بالمشاركين في الملكية المشتركة بشكل أفضل ، يجدر بنا أن ننتقل إلى مصدر القانون الحديث - الفقه الروماني القديم. يشار في كتابات الرومان إلى أن كل مالك يمكنه التصرف في ملكية حصة كل شيء. هذا يعني أنه لا يمتلك حصة محددة من الممتلكات ، ولكنه يمتلك حصة من الحق في هذا الكائن أو العنصر. وبالتالي ، فإن الملكية المشتركة المشتركة هي ملكية الحق في التصرف بالممتلكات ، وليس الشيء نفسه.
التطبيق العملي للقاعدة الموصوفة أعلاه هو كما يلي: مالك ربع الحصة في الملكية المشتركة المشتركة لكائن عقاري (على سبيل المثال ، شقة) ، مساحتها 80 مترًا مربعًا. م ، لا يمكن أن تعتبر نفسها مالكًا لـ 20 مترًا مربعًا. م من هذا السكن. لديه تحت تصرفه أحد الأسهم في الحق في الشقة بأكملها ، ولكن ليس له الحق في ربع المساحة.
هناك شروط يمكن بموجبها أن يصبح المشارك في الملكية المشتركة المالك الوحيد للممتلكات ، ويمكنه أيضًا الوصول إلى الإجراء الخاص بتأمين حق استخدام الجزء الخاص به.
يوفر القانون المدني للاتحاد الروسي لجميع المالكين الخيارات التالية:
تفرض الحصة في حق الملكية المشتركة على المالك الالتزام بتنسيق أفعاله المخطط لها مع جميع أصحاب الحقوق الآخرين. يجب أن يؤخذ في الاعتبار أنه إذا لم يتمكن المشارك من العثور على لغة مشتركة مع واحد على الأقل من مالكي الحصة الآخرين (حتى أصغرهم) ، فإن جميع الإجراءات التي يتخذها مع الكائن ستعتبر غير قانونية.
ضع في اعتبارك حالة يتشارك فيها أربعة أشخاص ملكية مشتركة لقطعة أرض بها عدة أشجار. أحدهم مهتم باستخدام الشيء نفسه. آخرون لا يريدون مشاركتها أو العمل عليها ؛ مقترحهم هو تأجير الأرض. للأسف ، مع هذا الشكل من الملكية ، لا يمكن أن يكون التصويت حلاً للقضية ، حيث يجب على جميع المشاركين ، دون استثناء ، الموافقة على النتيجة النهائية.
كيف يمكنك الوصول إلى قاسم مشترك؟
إذا لم يكن من الممكن الوصول إلى حل وسط ، فإن المشارك في الملكية المشتركة له الحق في اللجوء إلى المحكمة. وفقًا للقانون ، يجوز للمدعي أن يطلب (أو حتى يطالب) بإعطائه الفرصة لامتلاك واستخدام جزء من قطعة الأرض المشتركة (أو أي ممتلكات أخرى) يتناسب مع حصته.
إذا لم يكن ذلك ممكنًا ، يجوز للمشاركين الآخرين الذين يمتلكون ويستخدمون العقار تعويض المدعي عن تكلفة حصته.
لا يوجد قانون يمكن للمحكمة بموجبه إجبار أحد المشاركين على بيع الشيء المشترك أو الموافقة على تأجيره. ينص القانون المدني على إبرام مثل هذه العقود على أساس طوعي فقط. كملاذ أخير ، يمكن لأي شخص بيع أحد الأجزاء التي يتم تقسيم الملكية المشتركة إليها. يمكن القيام بذلك دون الحصول على موافقة المشاركين الآخرين ، ولكن يجب احترام حق الشفعة.
تعتبر المشاركة في الممتلكات المشتركة المشتركة جزءًا من ممتلكات الشخص. وهذا يعطي الدائنين الحق في المطالبة باسترداد الديون على حساب قيمتها. يسمح القانون بتطبيق هذه الإجراءات عند تحصيل الديون من المشاركين والممتلكات المشتركة والمشتركة.
عند إجراء التحديد والتقييم الإجباري للسهم (إذا كنا نتحدث عن الملكية المشتركة) ، وكذلك بيعها ، فإن الدائنين ملزمون بمراعاة المصالح القانونية للأطراف الأخرى. كما هو الحال مع البيع الطوعي ، يكون للمشاركين الأولوية ليكونوا أول من يقدم العطاء. إذا لم يتم اتباع هذا الإجراء وقام شخص خارجي بشراء الحصة ، فقد يتم الطعن في المعاملة بعد المحاكمة.
وعلى ضوء ذلك يجوز للدائن أن يطلب من المدين بيع حصته لأحد المشتركين. في هذه الظروف ، يجب أن يتم بيع الممتلكات في ملكية مشتركة دون التقليل من قيمتها (الأمر الذي قد يكون مفيدًا للمدين والمشتري). يهدف هذا الشرط إلى حماية مصالح الدائن.
في حالة عدم إبداء أي من المشاركين الرغبة في شراء سهم آخر ، يجب سداد الدين ببيعه في مزاد علني. يهدف هذا الإجراء إلى حماية المدين من التقليل المتعمد للسعر ، لأنه خلال المزاد لديه فرصة للحصول على الحد الأقصى للمبلغ.
ومن المثير للاهتمام أن الدائن ليس له الحق في شراء نصيب المدين ، لأنه يمكن أن ينتهك حقوق المشتركين الآخرين. عندما يتخلون عن مزاياهم ، يدخل شرط قانون تنظيم المزادات حيز التنفيذ. الإجراء الموصوف مناسب فقط إذا كان للمدين ملكية مشتركة. لا يمكن تطبيق هذا بأي حال من الأحوال على أولئك الذين يمتلكون أسهم في الملكية المشتركة. في هذه الحالة ، يمكن للدائن أن يصر فقط على تخصيص جزء من المدين لتحصيل الدين منه بطرق أخرى.
نظرًا لكونه مالكًا لأي عقار ، فإنه يعبر بشكل طبيعي عن قلقه بشأن حالته وسلامته. إنه لا يتمتع بالحقوق والمزايا فحسب ، بل يتحمل أيضًا مسؤولية معينة. على سبيل المثال ، يكمن على كتفيه الاهتمام بصيانة الأشياء والأشياء ، فضلاً عن المخاطر المرتبطة بأضرارها وموتها.
تشمل التكاليف الرئيسية ما يلي:
هذه الفروق الدقيقة ذات صلة أيضًا بالأشخاص الذين يمتلكون ممتلكات مشتركة أو مشتركة. الملكية المشتركة هي نوع معين من الأصول ، وبالتالي يتم تقسيم مبلغ المصروفات بين المالكين بما يتناسب مع حجم حصتهم. يجب على جميع المشاركين تحمل الالتزامات المالية ، بغض النظر عما إذا كانوا يستخدمون المرفق أم لا.
في الحالات التي لا يرغب فيها أحد المشاركين في دفع الجزء المتفق عليه من تكلفة صيانة المنشأة ، قد يلجأ الآخرون إلى التحصيل الإجباري لمبلغ المال.
ومع ذلك ، يجدر إجراء حجز بحيث لا يمكن للمشاركين اللجوء إلى الإجراءات القانونية إلا إذا كان منزل في ملكية مشتركة (أو شيء آخر) يمكن أن يتضرر بشكل خطير بسبب عدم دفع جزء من فواتير الخدمات أو الإصلاحات الإلزامية أو أعمال الترميم لن يتم التعرف على تنجيد الغرف ذات الألواح باهظة الثمن كعمل ضروري ، وبالتالي ، لا فائدة من توقع تعويض عن تكلفتها.
إذا كنت ترغب في تحسين أو تزيين العقار ، فسيكون من الأفضل الحصول على موافقة خطية لمثل هذه الأحداث. ستصبح الوثيقة تأكيدًا لقرار إجماعي وستسمح لأولئك الذين نفذوا هذه الإجراءات بزيادة حصتهم بما يتناسب مع الاستثمار.
مثل أي ملكية أخرى ، تعتبر الملكية المشتركة موضوعًا للإرث أو الهبة أو الشراء / البيع أو الإيجار. يحق للمشارك فقط أن يقرر ما يجب فعله بحصته.
ومع ذلك ، فإن القواعد هي قواعد ويجب اتباعها. لذلك ، إذا أراد بيع حصته إلى شخص خارجي (ليس عضوًا في الملكية المشتركة) ، فيجب على البائع كتابة وإرسال رسائل إخبارية إلى ملاك آخرين. يجب أن تشير إلى حجم وقيمة الحصة المباعة ، بالإضافة إلى الشروط الأخرى. يمكن تسليم الخطاب شخصيًا مقابل التوقيع أو إرساله بالبريد.
في حالة عدم رغبة أي من المالكين في الشراء ، يمكن بيع قطعة أرض ذات ملكية مشتركة (عنصر أو عنصر آخر) إلى أي مشتر.
يجب أن تدرك أن المشاركين في الملكية المشتركة قد يفكرون فيما إذا كانوا سيشترون حصة أم لا ، خلال الفترات الزمنية التالية:
يمكن للمالكين الطعن في شرعية الصفقة في غضون ثلاثة أشهر بعد إتمامها. إذا كانت لديهم أي شكوك ، فلا ينبغي أن يفوتوا هذا الموعد النهائي ، لأنه بعد المحكمة لن تنظر في قضيتهم. يجب أن يدرك المالكون أنهم لن يتمكنوا من إبطال الصفقة ، فقط نقل الملكية إلى أحد المشاركين.
خصوصية إجراء التبرع أو الوصية أو العطاء كتعهد هو أن إخطار المشاركين الآخرين غير مطلوب. في أي حال ، سيتم الاعتراف بهذه المعاملة على أنها قانونية وصالحة.
جميع القوانين واللوائح الموصوفة صالحة أيضًا في الحالة التي يكون فيها موضوع الملكية العامة المشتركة هو الأرض. صحيح أن المعاملات مع هذه العقارات مرتبطة بمجموعة كاملة من الميزات المحددة.
بادئ ذي بدء ، تجدر الإشارة إلى أن عدد أصحاب بعض قطع الأراضي يمكن أن يصل إلى عدة مئات. ويرجع ذلك إلى حقيقة أن العديد من الأراضي الزراعية قد تم تخصيصها عن قصد لتصبح ملكية مشتركة لعمال الدولة والمزارع الجماعية (بعد تصفية المنظمات).
اليوم هناك اهتمام ثابت بمثل هذه المواقع. بعضها يستخدم لزراعة المنتجات ، والبعض الآخر يستخدم لبناء المنازل. لا توجد قيود على بيع وشراء الأراضي ، ومع ذلك ، هناك بعض القيود على إعادة بيع الأسهم لأطراف ثالثة (لتجنب الاستخدام الضائع للموارد).
عندما يخطط المالكون للبيع أو التبادل أو الإيجار ، يلجأون إلى بقية المشاركين للسماح لهم بتخصيص حصصهم من الأرض في الممتلكات المشتركة المشتركة. ليس من الضروري الإشارة إلى الغرض من هذا الإجراء ، لأنه في الواقع يتعلق فقط بمالك السهم. في أغلب الأحيان يصبح:
لتخصيص حصة ، مطلوب قرار من اجتماع أصحاب الأسهم. إنهم يحددون المكان الذي سيتم تخصيص الأرض فيه ، ويخصصونها على مخطط الموقع. ثم يأتي دور المسح - وهو إجراء يقوم به مهندس مساحي على الأرض. الحصة المخصصة مسورة ويتم تخصيص رقم مساحي جديد لها.
يلتزم المساهم بإبلاغ الجمهور بنيته تخصيص حصة وتنظيم اجتماع للمالكين. يمكنه استخدام أي قناة إعلامية محلية تناسبه (صحف ، راديو ، تلفزيون).
يوافق المساهمون المجتمعون على مسودة خطة الحدود ، ويضعون بروتوكولًا ويوقعون قانونًا بشأن الموافقة على حدود الموقع الجديد. يتلقى مالك الحصة المخصصة مستندات أخرى من Rosreestr.
نتيجة للاستخدام المستقل لشيء مشترك من قبل جميع المالكين ، أو بيعه أو إيجاره ، يحصلون على دخل معين. نظرًا لأن الملكية شائعة ، لا يمكن أن يكون المال ملكًا لشخص بمفرده.
في الواقع ، لا ينظم القانون مسألة أي جزء من الدخل يعود إلى كل مساهم. إنهم يحلون هذه القضية فيما بينهم في عملية المفاوضات والمناقشة. تحدد الدولة فقط إجراءات توثيق قرار المشاركين في الملكية المشتركة بشأن توزيع دخلهم.
في كثير من الأحيان ، يتم تقسيم الأموال المستلمة بين مالكي العقارات بما يتناسب مع حجم أسهمهم. في الوقت نفسه ، ينبغي للمرء أن يأخذ في الاعتبار الجهود التي بذلها كل منهم لتوليد الدخل. في كثير من الأحيان ، يمكن لمالك الحصة الصغيرة الذي أكمل قدرًا كبيرًا من العمل (على سبيل المثال ، ضروري لمعالجة قطعة أرض مشتركة أو بيعها أو تأجيرها) ، الاعتماد على جزء كبير من الربح.
يجب على المالكين إيلاء اهتمام خاص لكيفية توثيق الملكية المشتركة المباعة. لا يمكن أن تحتوي اتفاقية الشراء ببساطة على تعليمات لتحويل الأموال إلى أحد المالكين. بعد كل شيء ، هذا لا يسمح لك بإجراء حساب صحيح وموثوق للتخفيضات الضريبية.
يتعين على المالكين إبرام اتفاقية أو اتفاقية إضافية فيما بينهم تأتي مع اتفاقية الشراء والبيع. بعد أن بينت في هذا المستند جميع البيانات الخاصة بتوزيع الأموال التي حصلوا عليها ، فإنها ستأتي وفقًا للقانون.
يواجه العديد من المشاركين في الملكية المشتركة ، الذين يواجهون الحاجة إلى إجراء أي معاملات مع الجزء الخاص بهم من الممتلكات ، صعوبة في الامتثال لجميع القوانين واللوائح. هذا ليس مفاجئًا ، لأنه في الحياة اليومية لا يواجه الناس في كثير من الأحيان تشريعات الملكية ولا يمكنهم التنقل بسرعة في الفروق الدقيقة العديدة في أعمالهم.
أحيانًا ما يكون الوضع معقدًا بسبب العلاقات المتوترة بين المالكين أو عدم استعدادهم لتقديم تنازلات. من أجل أن تكون جميع الإجراءات المتخذة قانونية وصحيحة ولا يمكن الطعن فيها ، فمن الأفضل الاتصال بمحام. تساعد المساعدة المؤهلة بشكل كبير في تسهيل وتسريع العديد من الإجراءات ، خاصة عندما يتعلق الأمر بالمحكمة عندما يكون حل نزاعات الملكية مطلوبًا.
في حالة الملكية المشتركة ، لا يمكن التصرف في العقارات واستخدامها وملكيتها إلا بموافقة جميع أصحابها ، وبغض النظر عن حجم حصة كل منهم.
في حالة عدم وجود مثل هذه الموافقة ، من المستحيل إجراء إعادة تطوير في الشقة ، ولا يمكن بيعها ، وما إلى ذلك. بالطبع ، لا يحظر القانون بيع عداداتك المربعة ، لكن المشاركين الآخرين في الملكية المشتركة سيكون لديهم حق الشفعة في الحصول عليها ، وإلا فقد تبطل الصفقة ... يجب عليك إخطار الجيران كتابيًا بشأن بيع حصتك والإشارة إلى السعر. تنطبق هذه القاعدة على ما يسمى بالمعاملات المدفوعة (الشراء والبيع) ، ويمكن للمالك التبرع بحصته دون موافقة الآخرين (معاملة غير مبررة).
في الحياة ، هناك أوقات يكون فيها بيع شقة لمالك واحد أمرًا ضروريًا للغاية ، بينما لا يعطي الآخر موافقته بشكل أساسي. يمكن أن يكون عنادًا عاديًا أو أنانية أو حتى انتقامًا. يجب حل المشكلة في المحكمة. يمكنك استرداد حصة بالقوة من أحد المالكين المشاركين ، أو تحقيق تخصيص حصة عينية. ولكن هنا أهمية حجم الحصة المستردة ، وأهميتها بالنسبة للمالك ، والجدوى الفنية لفصلها عينيًا.
غالبًا ما يخلط المواطنون بين مفهوم الأسهم في الملكية المشتركة والإجراء المتبع لاستخدام هذه الممتلكات.
على سبيل المثال ، يمتلك ثلاثة مالكين شقة من ثلاث غرف ، 1/3 لكل شخص. يشغل كل منهم غرفة واحدة ، معتقدين خطأً أن هذه الغرف هي بالضبط حصصهم في الملكية المشتركة. في الحقيقة، ليس هذا هو الحال. يمكن لكل من المالكين الثلاثة ، إذا رغبوا في ذلك ، امتلاك واستخدام أي من الغرف مع نفس حقوق المالكين الآخرين. أود أن أضيف أنه في حالة الملكية المشتركة ، فإن الحق في جزء من العقار يكون دائمًا ثابتًا على الورق ، وهو ما لا يمكن قوله عن الملكية المشتركة. بالإضافة إلى ذلك ، اعتبارًا من يونيو 2016 ، يتطلب بيع الأسهم شهادة كاتب عدل.
في حالة الملكية المشتركة ، يمكن تسجيل العقار لأحد المالكين المشتركين ، ولكن وفقًا للقانون ، فإن المالكين الآخرين لهم نفس الحق في امتلاك العقار والتصرف فيه مثل مالك الملكية. ينص قانون الأسرة على الملكية المشتركة للزوجين على العقارات المكتسبة بشكل مشترك في الزواج.
سفيتلانا كوروتينا ، محامية في منظمة "تشيكا وزملائه" غير الحكومية
كثيرا ما نسمع كيف يقول الزوجان لبعضهما البعض ، عند تقسيم الممتلكات المكتسبة بشكل مشترك: "هذا ملكي ، لأنه مسجل لي (شقق ، سيارات ، إلخ)". في الواقع ، في حالة الملكية المشتركة ، وبغض النظر عمن تم تسجيل العقار ، فإنه يعتبر ملكًا لجميع المالكين بالتساوي. إذا رغبت في ذلك ، يمكن فصل الحصة عن الملكية المشتركة وهذا سيؤدي إلى ظهور الملكية المشتركة. أيضًا ، يمكن للزوجين إنشاء ملكية مشتركة ، على سبيل المثال ، عن طريق شراء شقة بحصص متساوية ، أو من خلال إبرام عقد زواج.
في الممارسة القضائية ، غالبًا ما تكون هناك مشاكل في تقسيم الملكية المشتركة والمشتركة. إذا كان هناك ، كقاعدة عامة ، اثنان من المالكين حاضرين أثناء تقسيم ممتلكات الزوجين وكان من السهل على الطرفين الاتفاق ، فعندئذ في حالة وجود العديد من المالكين ، ليس من الممكن دائمًا حل المشكلة حتى في المحكمة . ينصح المحامون ، قبل الحصول على حصة في الحق في شقة أو منزل أو أي عقار آخر ، بالتفكير مليًا في كل شيء والتشاور مع المتخصصين.
تم تحضير المواد بمساعدة وكالة الفضاء الوطنية "تشايكا وزملائه"
أخبرت غرفة المساحة كل شيء عن آليات تحديد القيمة المساحية للأرض وكيفية تحديها إذا لزم الأمر.
التوقيع الإلكتروني ضروري ليس فقط لرجال الأعمال والأشخاص الذين يعملون بكميات كبيرة من الوثائق. كيف تصبح صاحب توقيع الكتروني وما هي مميزاته؟
في عام 2017 ، يتم تسجيل ملكية الشقة وفقًا للقانون الجديد رقم 218-FZ "بشأن التسجيل الحكومي للعقار". هل تغيرت القواعد وما هي المستندات التي لم تعد هناك حاجة إليها؟
الشهادة رقم FS77-43791 بتاريخ 7 فبراير 2011 الصادرة عن الخدمة الفيدرالية للإشراف على الاتصالات وتكنولوجيا المعلومات ووسائل الإعلام (Roskomnadzor)
ملكية مشتركة يتم توفير الأزواج بموجب القواعد التشريعية للاتحاد الروسي على قدم المساواة مع الزوجين. إنه متصل حق ملكية مشتركةغالبًا ما يتم إضفاء الطابع الرسمي على شراء العقارات والممتلكات القيمة الأخرى. ما هو الفرق بين هذه الأوضاع ولماذا تكون الملكية المشتركة مفضلة في بعض الأحيان ، سنقول في مقالتنا.
الملكية المشتركة والمشتركة المشتركةذات الطبيعة نفسها: كلاهما يعني ضمناً تعدد مالكي نفس الممتلكات. علاوة على ذلك ، لكل منهم ميزاته المميزة الخاصة به.
تفسير القانون ملكية مشتركة القانون المدني للاتحاد الروسييفترض التحديد الأولي لأسهم ملكية الممتلكات ، والتي يمكن أن تكون متساوية أو غير متساوية. يتم التصرف في الممتلكات من قبل الزوجين في حدود حصصهما.
مهم! ما بين فرق الأسهم العادية وحقوق الملكيةرقم. وفقا للقانون المدني ، هذه المفاهيم متطابقة.
لا تعني الملكية المشتركة للزوجين تخصيص الأسهم ، ويتم التصرف في الممتلكات من قبل الزوجين معًا ، على أساس مبدأ حسن النية.
بناءً على طلب الزوجين أو طرف ثالث معني ، يمكن تقسيم الممتلكات في ملكيتهما المشتركة. الأسهم التي تم الحصول عليها نتيجة لنموذج الفصل هذا ملكية مشتركة.
ملكية مشتركةيتشكل الأزواج عندما لا يكونون قانونيين (تم تحديده بموجب قواعد قانون الأسرة في الاتحاد الروسي) ، ولكن يتم تطبيق نظام تعاقدي على ممتلكاتهم. بإرادة الزوجين يحدث هذا:
في الحالة الأخيرة ، قد ينطبق نظام قانوني على جزء من ممتلكات الزوجين ، ونظام تعاقدي على الجزء الآخر.
مهم! بالإضافة إلى التأسيس الطوعي ملكية مشتركةهناك أيضًا أمر إلزامي يتم إجراؤه في المحكمة.
ما بين الملكية المشتركة وفرق الملكية المشتركةإلى حد كبير يتجلى على وجه التحديد فيما يتعلق بالعقارات. هذا يرجع إلى حقيقة أن ملكية الممتلكات غير المنقولة ، إلى جانب الحقوق ، تحدد أيضًا التزامات للحفاظ على الممتلكات.
العامل الثاني الذي يلعب دورًا في حقيقة أن الزوجين يسعيان إلى تحديد أوضح لحصص ملكية العقارات هو قيمتها. عادة ما يكون سعر العقارات مرتفعًا وبالتالي يؤثر بشكل كبير على مصالح الأطراف.
مع أخذ ذلك في الاعتبار ، يضع التشريع المدني لروسيا نظامًا خاصًا للتصرف في العقارات ، بعيدًا عن مبدأ حسن النية ، وهو افتراض الملكية المشتركة ويميزها عن الملكية المشتركة. نحن نتحدث عن شرط موافقة موثقة من الزوج الثاني على صفقة مع ملكية تشكل ملكية مشتركة. ومع ذلك ، فإن الانحراف عن مبدأ افتراض حسن النية لا يلغي علامات الملكية المشتركة الأخرى (واختلافها عن ملكية مشتركة) ، بما في ذلك المساواة بين الزوجين في التصرف في الممتلكات.
إنهاء نظام الملكية المشتركة والانتقال إلى ملكية مشتركةقد يحدث بسبب:
بالاتفاق المتبادل بين الزوجين ، يمكن تحديد الأسهم بما يتناسب مع مساهمتها في إنشاء (حيازة) الممتلكات ، وبشكل غير متناسب. في تحديد الأسهم ، تنطلق المحكمة في معظم الحالات على وجه التحديد من نسب مساهمة كل من الزوجين.
يؤدي تخصيص نصيب كل من الزوجين إلى حقيقة أنهما يحصلان على الحق في التصرف بشكل مستقل في حصتهما في الممتلكات والاستحواذ عليها. حق ملكية مشتركة... يجب أن نتذكر أن للزوج الثاني الحق في الحصول أولاً على حصة لا تخصه ، إذا قرر الزوج الثاني بيعها.
بالإضافة إلى ذلك ، سيؤدي تخصيص الحصة إلى تحديد المسؤوليات الخاصة بصيانة الممتلكات. على وجه الخصوص ، وهذا ينطبق على دفع الضرائب من ملكية مشتركةوالتأمين على الممتلكات وكذلك المرافق والتشغيل والنفقات الأخرى.
وتجدر الإشارة بشكل خاص إلى أنه إذا تم تحديد شروط حيازة الممتلكات المشتركة بموجب عقد زواج ، فعند الاعتراف بها على أنها باطلة أو منتهية (سواء بقرار من المحكمة أو بموافقة الزوجين) ، يعود الطرفان إلى القانون القانوني. النظام الحاكم.
إذا تم إنشاء الملكية المشتركة بموجب اتفاقية فردية (على سبيل المثال ، شراء شقة) ، فإن قرار الأطراف أو السلطات القضائية لا يمكن إلا أن يغير حجم الأسهم ، بينما لا يمكن إثبات الملكية المشتركة. الطريقة الوحيدة لعودة الأطراف إلى الملكية المشتركة هي الطعن في المعاملة بأكملها وإبطالها - ومع ذلك ، يجب أن يكون لدى الطرفين ظروف قاهرة للغاية.
المقالات ليست نصيحة قانونية. أي توصيات هي آراء خاصة للمؤلفين والخبراء المدعوين.
مرة واحدة في الأسبوع سوف نرسل لك رسالة تحتوي على أكثر المقالات إثارة للاهتمام.
أراضي للبيع - Moscow 356500 RUB.
أراضي للبيع - Moscow 361122 RUB.
أراضي للبيع - Moscow 481840 RUB.
أراضي للبيع - Moscow 469680 RUB.
أراضي للبيع - Moscow 419350 RUB.
أراضي للبيع - Moscow 497500 RUB.
شقة للبيع - موسكو 20.700.000 روبل.
شقة للبيع - موسكو 6975318 RUB.
كوخ للبيع - موسكو 6515000 روبل.
شقة للبيع - Moscow 32389453 RUB.
من أكثر مفاهيم القانون المدني تعقيدًا الملكية المشتركة ، التي تنص على الملكية المشتركة للممتلكات المشتركة غير القابلة للتجزئة من قبل عدة أشخاص في أجزاء متساوية أو غير متساوية.
عادةً ما تعني هذه الممتلكات العقارات - منزل أو مساحة معيشة حضرية أو أرض. نظرًا لحقيقة أن العقارات هي رأس مال مادي ثمين ، غالبًا ما تتسبب الأسئلة المتعلقة بملكيتها من قبل العديد من الملاك في نزاعات لا يمكن التوفيق بينها وتجبر المالكين على تقديم طلب إلى محكمة روسية ، حيث سيتم النظر في حق الملكية المشتركة لأفراد الأسرة.
ما هو الفرق بين الملكية المشتركة والملكية المشتركة؟ والثاني يقسم بوضوح أجزاء من الملكية المشتركة بين الزوجين ، ويخصص جزءًا لكل منهما. في الوقت نفسه ، يتم إنشاء العلاقات التعاقدية بين الزوجين ويتم تحديد حقوق والتزامات المالكين بوضوح ، والتي بموجبها يتحمل كلاهما الجزء الخاص بهما من الالتزامات المتعلقة بصيانة الممتلكات وخدمتها (على سبيل المثال ، تكاليف الإصلاح والدفع من فواتير المياه والكهرباء ، وما إلى ذلك)
ما هي الملكية المشتركة؟ على عكس الآخر ، فإن الملكية المشتركة هي ملكية مملوكة لكلا الزوجين دون تعريف واضح لحصة كل منهما. هؤلاء. حقوق كل من الزوج والزوجة في الممتلكات العائدة لكليهما متساوية ، وتوزع جميع التزامات الطرفين من حيث النفقة والمصاريف والتكاليف الأخرى بينهما باتفاق شفهي ، بحسب ما يسمى. مبدأ حسن النية. في حين أن الاتفاق الشفهي قد ينطوي على ملكية مشتركة (على سبيل المثال ، لإجراء إصلاحات طفيفة) ، فإن الأخير أكثر رسمية.
بشكل عام ، تعتبر الملكية المشتركة المكتسبة عندما يكون الزوجان متزوجين رسميًا ملكية مشتركة تلقائيًا ، ويحصل كلا الزوجين على حقوق ملكية متساوية. في هذه الحالة ، من المستحيل بيع جزء من المنزل أو الشقة دون موافقة خطية من الزوج. أي أن الفرق بين المفصل والشقة المشتركة يكمن في التعريف الرسمي للأجزاء بين المالكين المشاركين.
يُطلق على انتقال العقارات المشتركة إلى العقارات المشتركة اسم "تخصيص الحصة" ، والذي يؤدي تلقائيًا إلى تحديد حقوق والتزامات الطرفين للحفاظ على الممتلكات بين الزوجين. لممارسة حق الملكية المشتركة للعقار أو المنزل أو الأرض ، فإنك تحتاج إلى:
الحالة الأخيرة مرغوب فيها للأزواج الذين هم في ما يسمى. زواج مدني. إذا ساهم رجل وامرأة ، عند شراء عقار يفترض أنهما يعيشان فيهما معًا ، بأجزاء متساوية أو غير متكافئة من أموالهما الشخصية ، فمن المستحسن إبرام اتفاقية تشير إلى الملكية النسبية للعقار لكل منهما من الزوجين. إذا لزم الأمر (عند إنهاء العلاقات ، بيع شقة) على أساس عقد ، سيكون الزوجان في حق الملكية المشتركة وسيحصلان على حصتهما من المال عند بيع العقارات.
ينظم القانون المدني للاتحاد الروسي الحق في الملكية المشتركة ، الذي ينص على إجراء خاص للتصرف في الملكية المشتركة. في وقت انتقال العقار من الحالة المشتركة إلى الحالة المشتركة ، يتم توزيع تكاليف صيانتها بين الزوجين بشكل متناسب. على سبيل المثال ، إذا كان الزوجان يمتلكان حصصًا متساوية في شقة ، فسيتم توزيع فواتير الملكية والمرافق المشتركة ، وكذلك الضرائب في حالة بيع العقارات ، على أجزاء متساوية. إذا كان الزوج يمتلك 70٪ ، وكانت الزوجة تمتلك العقار المشترك بنسبة 30٪ ، فإن كل منهما يدفع نصيبه من المدفوعات بهذه النسبة.
من الناحية العملية ، غالبًا ما تنشأ الخلافات والنزاعات بين الأزواج أو الأقارب المطلقين - المالكين المشتركين للممتلكات حول موضوع الاستخدام المشترك للعقار. ينظم القانون المدني للاتحاد الروسي هذه المشكلات ، في حالة وجود خلافات بين الطرفين ، يحق لأحدهم رفع دعوى في المحكمة والبدء في تحديد إجراءات استخدام الشقة ، وتحديد إجراءات الاستخدام قطعة الأرض أو الشقة في العقد. في سياق حل النزاع ، يجوز للاتحاد ، ممثلاً بالسلطة القضائية ، تخصيص غرفة منعزلة أو مرافقة لكل مالك مشارك لاستخدامها. إذا كانت إحدى الغرفتين أكبر من الأخرى ، فقد يكون المالك المشترك ، الذي حصل على غرفة أكبر ، ملزمًا بدفع مبلغ أكبر عند دفع فواتير الخدمات أو تحمل المزيد من النفقات لصيانة المنزل في ملكية مشتركة.
يجب أن يتم بيع شقة في ملكية مشتركة ، وفقًا للقانون المدني للاتحاد الروسي ، على سبيل الأولوية لزوج آخر ، أو شريك في ملكية شقة أو منزل. أي أن الزوج أو الزوجة ، بعد أن قررا ممارسة حقهما في نصيب ، يجب عليهما في المقام الأول عرض استرداده لزوجهما ، الذي يملك جزءًا آخر من الملكية المشتركة. يتم تحديد الأولوية لصالح الزوج على أساس أن الملكية المشتركة - شقة أو منزل - هي ملكية غير قابلة للتجزئة ، وفي حالة عدم وجود اتفاق بين الطرفين ، سيكون من الصعب للغاية بيع العقار عن طريق بيع جزء منه إلى طرف ثالث. من النادر أن يرغب المشتري في الحصول على جزء من العقار ، لأنه من الصعب مشاركة الممتلكات مع أشخاص غير مألوفين. لممارسة حقك ، تحتاج إلى حمام منفصل ، ومطبخ كبير ، وما إلى ذلك.
ولكن ، مع ذلك ، يحق لأي من المالكين المشاركين بيع الممتلكات المشتركة في شكل جزء يخصه. إذا كان المالك عازمًا على بيع عقاره ، فعليه إخطار الشريك ، وعرض عليه شراء جزء منه ، مع توضيح الشروط المطلوبة للصفقة. إذا رفض الطرف الثاني الشراء أو لم يتصرف ، فيجب على البادئ بالبيع أن يخطر الطرف الآخر رسميًا بنيته بإرسال رسالة مكتوبة إليه مع الشرط الإلزامي لإشعار الاستلام. إذا لم يتخذ الشريك أي إجراء في غضون شهر من تاريخ استلام الرسالة ، فيحق للمالك بيع حصته إلى أطراف ثالثة.
تمثل الملكية المشتركة لقطعة الأرض صعوبات أقل للمالكين في التنفيذ ، ولكن في الواقع ، قد تختلف إجراءات تخصيص وبيع حصة من قطعة الأرض. إذا أراد أحد مالكي الأرض عزل حصته لغرض التنفيذ أو التصرف فيها حسب تقديره الخاص (إذا لم يكن راضيًا عن إجراءات استخدام قطعة الأرض) ، فسيتعين عليه الذهاب من خلال عدد من الإجراءات القانونية والبيروقراطية ، ومنها:
في الحالة الأولى ، يمكن إبرام اتفاق بين المالكين لتخصيص حصة من قطعة الأرض ، حيث يتم تشكيل قطعة أرض جديدة ، يتم تحديد أبعادها بنسبة متساوية مع جزء المالك الشريك السابق. بناءً على ذلك ، فإن المالك الشريك السابق ، الذي تم التخصيص بمبادرته ، ينشأ حقًا قانونيًا في ملكية قطعة الأرض المخصصة الجديدة. في الوقت نفسه ، تظل الملكية المشتركة الأصلية ، قطعة الأرض ، تحت نفس شروط الملكية المشتركة للمالكين الآخرين (الأطفال والإخوة والأخوات) ضمن الحدود المتغيرة. تتم إعادة توزيع الأسهم بعد التغيير في حجم قطعة الأرض بين المالكين المتبقين بنفس النسب التي امتلكوا فيها قطعة الأرض قبل التخصيص. يتم أيضًا الحفاظ على الإجراءات المعمول بها لاستخدام قطعة الأرض.
ترتبط الملكية المشتركة للأرض في تخصيص جزء من أجزاء الموقع أيضًا بالتكاليف البيروقراطية. لإضفاء الطابع الرسمي على تخصيص الحصة ، من الضروري إجراء المسح والإجراءات الأخرى المصرح بتنفيذها فقط من قبل موظفي دائرة الأراضي أو خطة المساحة أو BTI. بعد الانتهاء من إجراء التخصيص ، سيتعين إعادة تسجيل الموقع الجديد في السجلات المساحية ، الأمر الذي يحمل في طياته العديد من التكاليف الإضافية.
نظرًا لحقيقة أن بيع العقارات يحتوي على العديد من الفروق الدقيقة ذات الطبيعة القانونية ، فإن العديد من الملاك المشتركين مهتمون بمسألة كيفية بيع الشقة. ينص قانون الضرائب على دفع 13٪ من عائدات بيع الشيء. لتجنب تجاوز التكاليف ، يمكنك إبرام اتفاقية "بيع وشراء" مع كل من المالكين المشاركين ، أو إبرام صفقة مع عدة أشخاص من جانب البائع في نفس الوقت ، ثم نقل الشقة أو المنزل المباع لتصرف المشتري الجديد.
تنشأ الصعوبات الرئيسية في مثل هذه الحالات:
في هذه الحالات ، يمكن بيع مساحة المعيشة المشتركة لطرف ثالث ، متجاوزًا الحق الوقائي للشراء ، ولكن في الواقع هذه الخطوة مصحوبة بمخاطرة كبيرة ، حيث قد يتم إعلان عدم صلاحية الصفقة.
يمكن أن تكون الملكية فردية ومشتركة ومشتركة. يترتب على كل من هذه الأشكال عواقب قانونية خاصة لا يفكر فيها الناس عند تسجيل ممتلكاتهم. إنها غير متوقعة بشكل خاص عند تسجيل الملكية المشتركة أو المشتركة. هذه ليست مجرد أسماء مختلفة - إنها أقدار مختلفة للأشياء والعقارات وحتى أصحابها.
عادة ما تنشأ النزاعات بين المالكين المشاركين للمباني السكنية والمنازل والبيوت الصيفية. يجدر الحديث عن الفرق بين الملكية المشتركة والمشتركة للعقار بمزيد من التفصيل من أجل فهم الاختلافات بين هذه المؤسسات والعمل بوعي كامل بالنتيجة النهائية.
تسمح لك الملكية بالتصرف في الممتلكات الخاصة بك وامتلاكها واستخدامها بأي طريقة قانونية. هذا تعريف أبجدي للمحامي. ومع ذلك ، يمكن للمالك الوحيد فقط التصرف بحرية نسبية فيما يخصه. بالنسبة للملكية المشتركة والمشتركة ، وضع المشرعون عددًا من القيود. لكن قبل الحديث عنها ، عليك أن تعرف ما المقصود بهذه المصطلحات.
أولاً ، لنفترض أن هذه المفاهيم تتحد. أنظمة الملكية هذه عامة ، أي أنها تفترض أن للممتلكات عدة مالكين. تُسجل الملكية المشتركة للأشياء غير القابلة للتجزئة التي لا يمكن تقسيمها عينيًا دون تغيير ممتلكاتها والغرض منها. على سبيل المثال ، لا يمكنك تقسيم السيارة أو الشقة إلى أجزاء ، يمكن عمل ذلك على الورق فقط. بغض النظر عن عدد المالكين ، إما أنهم سيظلون شيئًا واحدًا ، أو سيكون من المستحيل استخدامهم.
معنى الملكية الجزئية للعقار واضح جزئيًا من الاسم: ينقسم العقار إلى أسهم ، لكل منها مالكها الخاص. له الحق في التصرف الحر في الممتلكات فقط في حدود هذه الحصة. يجب على المساهمين تحديد مصير أي شيء بالكامل فقط بالاتفاق المشترك. حتى إذا كان مالك الحصة الصغيرة جدًا لا يوافق على قرار المالكين الآخرين ، فيحق له منعها. يمكن أن تكون الملكية المشتركة عناصر ثابتة ومتحركة. ولكن في كثير من الأحيان يتم تسجيل ملكية الأسهم العامة للشقق والمنازل والمساكن الأخرى.
تعني الملكية المشتركة أيضًا أن العقار له عدة مالكين ، لكن لا أحد لديه أسهم. كل شخص يمتلك كل شيء. وهم أيضًا يعملون ككل: يستخدمون معًا ، والأهم من ذلك ، يتخلصون معًا مما حصلوا عليه. لا يحق لأي من المالكين المشتركين ، وفقًا لتقديرهم الخاص ، البيع أو الرهن العقاري أو التبرع أو القيام بشيء آخر بهذه الممتلكات. بدون موافقة الشريك على الصفقة ، يستحيل تنفيذها.
يعتبر القانون ما يلي ملكية مشتركة:
سيكون من الأسهل فهم الاختلافات الكبيرة بين هذه الخيارات لامتلاك العقارات من خلال النظر إلى الجدول.
| معايير الفرق | ماهو الفرق | |
| ملكية مشتركة للمسكن | الملكية المشتركة للسكن | |
| حضور الأسهم. | يوجد. | رسم بدون تحديد الأسهم. |
| من له الحق في الإصدار. | اي شخص. | الأزواج فقط. |
| القدرة على التصرف في الممتلكات دون موافقة المالكين المشتركين. | فقط في مقدار حصتهم في الشقة (منزل ، غرفة). | لا يوجد مثل هذا الاحتمال. |
| ديكور. | يتم تسجيل كل سهم لمالك معين ، ويتم إصدار شهادة مقابلة عنه. | يمكن تسجيل العقار بالكامل باسم أحد الزوجين ، مما لا يمنحه حق التصرف فيها دون موافقة الشريك الآخر. |
| إثبات الحق. | يتم تأكيده دائمًا من خلال مستند حول الحق في الملكية (يشير إلى حجم السهم). | في بعض الأحيان ، لا يتم تأكيد حق الزوجين في الملكية المشتركة للشقة المشتراة عن طريق الورق ، ولكن بموجب القانون ، مما يعني أن الزوج الثاني يمتلكها. |
كما ذكرنا سابقًا ، إذا لم يفعل المواطنون المتزوجون شيئًا ، فسيتم اعتبار الممتلكات التي حصلوا عليها ملكًا للزوجين. إذا رغبت في ذلك ، يمكنهم إعادة تسجيله في مشاركة. ولكن قبل القيام بذلك ، عليك التفكير في إيجابيات وسلبيات هذه الخطوة.
عند الموافقة على تقسيم العقارات المشتركة إلى أسهم ، يجب أن يفهم الشركاء في الزواج أنه سيكون من الأصعب عليهم التحكم في التلاعب بزوجهم في الجزء الخاص بهم من المسكن. على سبيل المثال ، سيكون قادرًا على رهنها أو إعطائها أو توريثها لأي شخص ، والتي لن يعرفها الشريك الثاني حتى (حتى لحظة معينة). يحق للمساهم بيعها ، مع وجود قيد واحد فقط: يجب عليه أولاً أن يعرض استردادها للمالك الشريك. إذا سكت لمدة شهر أو رفض جاز لصاحب السهم بيعه لأي شخص. ولكن ليس أرخص من السعر المعروض للزوج الثاني.
من ناحية أخرى ، إذا كانت الملكية المشتركة للشقة مسجلة باسم أحد الزوجين ، الذي يحب أن يقترض ويقترض ، فقد يكون من المربح لشريكه تسجيل الأسهم. ثم ، في حالة إعادة أموال الرهن في وقت غير مناسب ، فإنها لا تنطبق على جميع الممتلكات ككل ، ولكن فقط على حصة المدين.
من المستحيل بالتأكيد الإجابة على السؤال الذي هو أفضل - الملكية المشتركة أو المشتركة للشقة. كل هذا يتوقف على الظروف المحددة. فهمها بكفاءة وتقديم أفضل خيار للمحامي. لذلك ، بالنسبة لأي تلاعب بممتلكاتك الخاصة ، خاصة عندما يتعلق الأمر بالعقار ، فمن الأفضل استشارة أخصائي. سيساعد هذا على تجنب العديد من المشاكل في المستقبل.
2.1. تعريف الملكية المشتركة العامة
ملكية الأسهم المشتركة هي ملكية مشتركة مع تحديد حصة كل من المشاركين وحق الشريك في الحصول على حصة معينة من الدخل من استخدام الممتلكات ، وكذلك التزامه بالتحمل حصة معينة من تكاليف صيانة الممتلكات المشتركة.
يتم التعبير عن المشاركة في صورة كسر أو نسبة مئوية. وفقا للفقرة 1 من الفن. 245 من القانون المدني ، يُفترض أن تكون حصص المشاركين متساوية ، ما لم يكن ذلك ممكنا من قانون أو اتفاق أو جوهر العلاقات التي نشأت بينهم.
قد يتغير حجم الحصة لأسباب مختلفة: تغييرات في تكوين المشاركين ، وتحسينات على الممتلكات ، وما إلى ذلك.
وفقا للفقرة 3 من الفن. 245 من القانون المدني ، عند إجراء تحسينات على الممتلكات وفقًا للإجراءات المعمول بها ، يحق للمشترك زيادة حصته بما يتناسب مع الزيادة في قيمة الممتلكات المشتركة ، إذا كان التحسين لا ينفصل أو يكتسب الحق من الملكية إلى تحسين قابل للانفصال دون زيادة حصته.
حسب الفن. 247 GK تحدث ممارسة حق الملكية المشتركة بالاتفاق المتبادل بين جميع المالكين. إذا لم يكن هناك اتفاق على ملكية أو استخدام الممتلكات المشتركة ، فلكل مشارك الحق في حل النزاع في المحكمة. إذا لم يكن هناك اتفاق بشأن التصرف في الملكية المشتركة ، فلا يمكن للمحكمة أن تسوي النزاع.
للمالك الحق في توفير حيازته واستخدام جزء من الملكية المشتركة بما يتناسب مع حصته ، وإذا لم يكن ذلك ممكناً ، للمطالبة بتعويض مناسب من المشاركين الآخرين. إن حق الشريك في الحصة المخصصة له للحيازة والاستعمال هو ملكية ، وإذا تمت صياغته بشكل رسمي ، فإنه محمي من التعديات من قبل مالكي الأسهم الأخرى.
يحق لكل من المالكين المشتركين التصرف بشكل مستقل في حصته فقط في حق الملكية المشتركة.
ينص القانون المدني للاتحاد الروسي على نوعين من الملكية المشتركة: الملكية المشتركة والمشتركة (البند 2 ، المادة 244). يُطلق على الملكية المشتركة اسم الملكية المشتركة عندما يمتلك كل من المشاركين فيها حصة معينة. في الملكية المشتركة المشتركة ، لا يتم تحديد حصص المشاركين فيها مسبقًا ؛ يتم إصلاحها فقط عندما يتم تقسيم الملكية المشتركة أو فصلها عنها. نتيجة لذلك ، غالبًا ما يشار إلى الملكية المشتركة على أنها ملكية غير ملكية.
لكل مشارك في الملكية المشتركة ، وفي نهاية المطاف في الملكية المشتركة المشتركة - عندما يتم تقسيمها أو فصلها عنها - الحق في المشاركة. يمتلك كل شريك ملكية حصة في ملكية جميع الممتلكات المشتركة. لا يقتصر حق كل شريك في الملكية على أي جزء محدد من الشيء المشترك ، ولكنه ينطبق على كل شيء. والهدف من هذا الحق باعتباره حق ملكية هو شيء. خصوصية الملكية المشتركة هي أن العديد من الأشخاص يمتلكون حق الملكية لنفس الشيء المادي.
قد تنشأ الملكية المشتركة لأي سبب يسمح به القانون أو العقد. لا ينص القانون على قائمة شاملة بأسباب حدوثه. بموافقة المشاركين في الملكية المشتركة ، وإذا لم يتم تحقيق ذلك ، فبموجب قرار من المحكمة ، يمكن إنشاء ملكية مشتركة على ممتلكاتهم المشتركة: يُسمح بنقل الملكية من نظام مشترك مشترك إلى نظام ملكية مشتركة مشتركة.
لا يحدد القانون تكوين المشاركين في الملكية المشتركة ، والتي يمكن أن تمثل أشكالًا وأنواعًا مختلفة من الملكية. لا يُسمح بالملكية المشتركة للمواطنين فحسب ، بل يُسمح أيضًا للمواطنين والكيانات القانونية والمواطنين والدولة والكيانات القانونية والدولة وغيرهم من الأشخاص الخاضعين للقانون المدني في أي مجموعة.
لا يمكن تكوين ملكية مشتركة مشتركة إلا في الحالات التي ينص عليها القانون بشكل مباشر. إن التحول من نظام الحصة المشتركة إلى نظام الملكية المشتركة ممكن ، مرة أخرى ، فقط عندما يسمح القانون بذلك. علاقات الملكية المشتركة هي إلى حد كبير سرية شخصية أكثر من علاقات الملكية المشتركة المشتركة ، وبالتالي يجب حتمًا تقييد دائرة المشاركين في الملكية المشتركة المشتركة.
في الملكية المشتركة ، القياس الكمي للحصة مهم. هذا ضروري للتوزيع بين الملاك المشتركين للدخل الذي يجلبه العقار المشترك والنفقات المتكبدة عليه ، من أجل تحديد ما يمكن للمالك الشريك المطالبة به عند تقسيم الملكية المشتركة أو عند فصلها عنها . بالإضافة إلى ذلك ، يتغير حجم الحصة طوال فترة وجود الملكية المشتركة. يمكن أن يزيد أو ينقص بسبب التغييرات في تكوين المشاركين في الملكية المشتركة ، والتحسينات على الممتلكات العامة وعدد من الظروف الأخرى التي يجب أن تؤخذ في الاعتبار.
تُعتبر حصص المشاركين في الملكية المشتركة متساوية ، ما لم ينص على خلاف ذلك من القانون أو الاتفاق أو جوهر العلاقات التي نشأت بينهم. باتفاق جميع المالكين المشتركين ، يمكن تحديد إجراءات تحديد وتغيير حصصهم اعتمادًا على مساهمة كل منهم في تكوين وزيادة الملكية المشتركة. إذا قام المالك الشريك بإجراء تحسينات على الملكية المشتركة ، فإن مصير التحسينات وتأثيرها على حجم حصة الشريك في العقار يعتمد على ما إذا كان قد تم ، أولاً ، اتباع الإجراء المعمول به عند إجراء التحسينات ، ثانيًا ، ما إذا كانت التحسينات لا تنفصل أم لا. إذا كانت التحسينات لا يمكن فصلها وتم اتباع الإجراءات المعمول بها عند إجرائها ، فقد يطلب المالك الشريك الذي أجرى التحسينات زيادة في حجم حصته بما يتناسب مع الزيادة في قيمة الممتلكات المشتركة. إذا لم يتم اتباع الإجراء الخاص بإجراء تحسينات لا تنفصم ، فلا يحق للمالك الشريك المطالبة بزيادة حجم حصته. بالنسبة للتحسينات القابلة للفصل ، فإنها ، ما لم ينص على خلاف ذلك باتفاق المالكين المشاركين ، تصبح ملكًا لمن قام بها. وبالتالي ، فإن إدخال مثل هذه التحسينات ، نظرًا لأنها قابلة للفصل ، لا يخول في حد ذاته المطالبة بزيادة الحصة.
يتكون محتوى حق الملكية المشتركة من سلطات المالكين المشتركين لامتلاك واستخدام والتخلص من الممتلكات المشتركة. لكل مالك شريك ، عند ممارسة الحق في الملكية المشتركة ، بغض النظر عن حجم حصته ، صوت واحد. يجب أن تتم ممارسة الحق في الملكية المشتركة بموافقة متبادلة من جميع المالكين المشاركين. إذا لم يتم التوصل إلى اتفاق ، فإن تحديد عواقب الخلافات التي نشأت يعتمد على ما إذا كانت تتعلق بممارسة صلاحيات امتلاك واستخدام الممتلكات المشتركة أو سلطة التصرف. إذا لم يتفق الملاك المشتركون على ملكية واستخدام الممتلكات المشتركة ، فيمكن لكل منهم ، على الأقل في حالة المفرد ، اللجوء إلى المحكمة. تختلف أسس وطرق التقسيم والفصل. يمكن أن يتم التقسيم والتقسيم ، بالاتفاق المتبادل بين المالكين المشاركين ، وبقرار من المحكمة. يحدث فصل الحصة عن الملكية المشتركة بناءً على طلب ليس فقط المالك المشترك المخصص ، ولكن أيضًا بناءً على طلب الدائنين لحبس الرهن على ممتلكات المدين. يتم التقسيم والتقسيم ، إذا كان القانون يسمح بهما ، دون إلحاق ضرر غير متناسب بالممتلكات ، عن طريق قسمة حصة عينية. إذا كان تخصيص حصة عينية مستحيلاً ، فإن المالك المشترك المخصص يتلقى تعويضاً نقدياً أو غيره. تتم التسويات بين المالكين المشاركين أيضًا عندما لا يمكن تخصيص الممتلكات العينية وفقًا لحجم الحصة المملوكة لكل منهم. يجب أن يتم تقسيم الملكية المشتركة والفصل عنها بما يتناسب مع الأسهم المملوكة من قبل المالكين المشاركين.
وفقًا لمبدأ الموافقة المتبادلة ، وهو أمر ضروري عند ممارسة الحق في التصرف في الممتلكات المشتركة ، لا يُسمح بدفع أي تعويض للمشارك من قبل بقية المالكين المشتركين بدلاً من تخصيص حصة عينية إلا بموافقته . في الوقت نفسه ، في الانحراف عن هذه القاعدة ، ينص على أنه عندما تكون حصة الشريك في الملكية غير مهمة ، فلا يمكن تمييزها بطبيعتها وليس للمالك الشريك مصلحة كبيرة في استخدام الملكية المشتركة ، يجوز للمحكمة ، حتى في حالة عدم موافقته ، يلزم المشتركين الآخرين في العقار المشترك بدفع تعويض له. مع استلام التعويض من المالك ، يفقد المالك حق المشاركة في الملكية المشتركة (الفقرتان 4 و 5 من المادة 252 من القانون المدني).
2.2. التخلص من الملكية المشتركة
للإجابة على السؤال المتعلق بالترتيب الذي يتم فيه التخلص من الملكية المشتركة ، يجب أولاً وقبل كل شيء أن يتعرف المرء على مفهوم الملكية المشتركة. لذلك ، إذا كان العقار مملوكًا لشخصين أو أكثر ، فإنه ينتمي إليهم على أساس الملكية المشتركة (المادة 244 من القانون المدني للاتحاد الروسي) ، بينما يمكن تحديد حصة كل مالك (الملكية المشتركة) أو غير محدد (ملكية مشتركة).
يتم التصرف في الملكية المشتركة بموافقة جميع المشاركين فيها. أي ، يمكن للمالك التصرف في حصته في العقار ، مع مراعاة القاعدة التالية: عند بيع حصة في الملكية المشتركة إلى شخص خارجي ، يكون للمشاركين الآخرين في الملكية المشتركة حق استباقي في شراء السهم المباع بالسعر التي تم بيعها من أجلها ، وبشروط أخرى متساوية ، باستثناء حالة البيع بالمزاد العلني (المادة 250 من القانون المدني للاتحاد الروسي). وعليه ، يلتزم بائع السهم كتابة بإخطار باقي المشاركين في الملكية المشتركة بنيته بيع حصته إلى طرف خارجي ، مع بيان السعر والشروط الأخرى التي يبيعها بموجبها. وفقط عندما يرفض المشاركون الآخرون في الملكية المشتركة شراء حصة في الملكية (للعقار في غضون شهر ، وللممتلكات المنقولة خلال عشرة أيام من تاريخ الإخطار) ، يحق للبائع بيع حصته لأي شخص .
في الوقت نفسه ، يمكن للمشارك في الملكية المشتركة (الممتلكات مقسمة إلى أسهم) رهن حصته في حق الملكية المشتركة دون موافقة المالكين الآخرين. في حالة الرهن على حصة في الملكية المشتركة ، يتم الحفاظ على مصالح المالكين المتبقين. وبالتالي ، وفقًا للمادة 255 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يحتفظ الملاك الآخرون بحق الشراء الوقائي للملكية المشتركة. بيع حصة. وفقط إذا رفض باقي المشاركين في الملكية المشتركة الحصول على حصة المدين ، يحق للدائن أن يطالب في المحكمة بحبس الرهن على حصة المدين في حق الملكية المشتركة عن طريق بيع هذه الحصة بسعر مزاد علني.
وفقا للفن. 245 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، إذا كان لا يمكن تحديد حصص المشاركين في الملكية المشتركة على أساس القانون ولم يتم تحديدها باتفاق جميع المشاركين فيها ، فإن الأسهم تعتبر متساوية. يجوز للمشاركين في الملكية المشتركة ، بالاتفاق ، تحديد كيفية تغيير حجم حصتهم في حالة مساهمة كل منهم في التعليم وزيادة الملكية المشتركة.
يحق للمشارك في الممتلكات المشتركة التي أدخلت تحسينات لا يمكن فصلها على هذا العقار على نفقته الخاصة وفقًا للإجراءات المعمول بها لاستخدام الملكية المشتركة ، الحصول على زيادة مقابلة في حصته في الحق في الملكية المشتركة.
التحسينات المنفصلة للممتلكات المشتركة ، ما لم ينص على خلاف ذلك من خلال اتفاق المشاركين في الملكية المشتركة المشتركة ، تصبح ملكًا للمشارك الذي صنعها.
يتم التصرف في الملكية المشتركة بموافقة جميع المشاركين فيها. يلتزم كل مشارك في الملكية المشتركة بالمشاركة في دفع الضرائب والرسوم والمدفوعات الأخرى للممتلكات المشتركة ، بما يتناسب مع حصتها ، وكذلك في تكاليف صيانتها والحفاظ عليها.
ومع ذلك ، يحق للمشارك في ملكية مشتركة مشتركة ، وفقًا لتقديره ، بيع حصته أو التبرع بها أو توريثها أو رهنها أو التصرف فيها بطريقة أخرى. في حالة قيام أحد المشاركين في الملكية المشتركة ببيع حصته إلى شخص خارجي ، فإنه ملزم بمراعاة الحق الوقائي في شراء مشاركين آخرين ، وإخطارهم بعملية البيع المقبلة (المادة 250 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
عندما يتم بيع سهم في انتهاك للحق الشرائي للشراء ، يحق لأي مشارك آخر في ملكية الأسهم أن يطالب ، في غضون ثلاثة أشهر ، في المحكمة بنقل حقوق المشتري والتزاماته إليه.
من أكثر مفاهيم القانون المدني تعقيدًا الملكية المشتركة ، التي تنص على الملكية المشتركة للممتلكات المشتركة غير القابلة للتجزئة من قبل عدة أشخاص في أجزاء متساوية أو غير متساوية.
عادةً ما تعني هذه الممتلكات العقارات - منزل أو مساحة معيشة حضرية أو أرض. نظرًا لحقيقة أن العقارات هي رأس مال مادي ثمين ، غالبًا ما تتسبب الأسئلة المتعلقة بملكيتها من قبل العديد من الملاك في نزاعات لا يمكن التوفيق بينها وتجبر المالكين على تقديم طلب إلى محكمة روسية ، حيث سيتم النظر في حق الملكية المشتركة لأفراد الأسرة.
في الوقت نفسه ، يحتوي القانون المدني للاتحاد الروسي على مفهوم مماثل - العقارات المشتركة. هذه تعريفات قريبة ، ولكنها ليست متطابقة ، للقانون المدني للاتحاد الروسي ؛ هناك فرق كبير بينهما. بالإضافة إلى الملكية المشتركة للشقة أو المنزل أو الأرض ، عادة ما يتم النظر في الملكية المشتركة فيما يتعلق بالأشخاص المتزوجين رسميًا. يمكن أن يكون الزوجان شريكين في ملكية العقارات على أساس الملكية المشتركة والملكية المشتركة.
ما هو الفرق بين الملكية المشتركة والملكية المشتركة؟ والثاني يقسم بوضوح أجزاء من الملكية المشتركة بين الزوجين ، ويخصص جزءًا لكل منهما. في الوقت نفسه ، يتم إنشاء العلاقات التعاقدية بين الزوجين ويتم تحديد حقوق والتزامات المالكين بوضوح ، والتي بموجبها يتحمل كلاهما الجزء الخاص بهما من الالتزامات المتعلقة بصيانة الممتلكات وخدمتها (على سبيل المثال ، تكاليف الإصلاح والدفع من فواتير المياه والكهرباء ، وما إلى ذلك)
ما هي الملكية المشتركة؟ على عكس الآخر ، فإن الملكية المشتركة هي ملكية مملوكة لكلا الزوجين دون تعريف واضح لحصة كل منهما. هؤلاء. حقوق كل من الزوج والزوجة في الممتلكات العائدة لكليهما متساوية ، وتوزع جميع التزامات الطرفين من حيث النفقة والمصاريف والتكاليف الأخرى بينهما باتفاق شفهي ، بحسب ما يسمى. مبدأ حسن النية. في حين أن الاتفاق الشفهي قد ينطوي على ملكية مشتركة (على سبيل المثال ، لإجراء إصلاحات طفيفة) ، فإن الأخير أكثر رسمية.
بشكل عام ، تعتبر الملكية المشتركة المكتسبة عندما يكون الزوجان متزوجين رسميًا ملكية مشتركة تلقائيًا ، ويحصل كلا الزوجين على حقوق ملكية متساوية. في هذه الحالة ، من المستحيل بيع جزء من المنزل أو الشقة دون موافقة خطية من الزوج. أي أن الفرق بين المفصل والشقة المشتركة يكمن في التعريف الرسمي للأجزاء بين المالكين المشاركين.
يُطلق على انتقال العقارات المشتركة إلى العقارات المشتركة اسم "تخصيص الحصة" ، والذي يؤدي تلقائيًا إلى تحديد حقوق والتزامات الطرفين للحفاظ على الممتلكات بين الزوجين. لممارسة حق الملكية المشتركة للعقار أو المنزل أو الأرض ، فإنك تحتاج إلى:
الحالة الأخيرة مرغوب فيها للأزواج الذين هم في ما يسمى. زواج مدني. إذا ساهم رجل وامرأة ، عند شراء عقار يفترض أنهما يعيشان فيهما معًا ، بأجزاء متساوية أو غير متكافئة من أموالهما الشخصية ، فمن المستحسن إبرام اتفاقية تشير إلى الملكية النسبية للعقار لكل منهما من الزوجين. إذا لزم الأمر (عند إنهاء العلاقات ، بيع شقة) على أساس عقد ، سيكون الزوجان في حق الملكية المشتركة وسيحصلان على حصتهما من المال عند بيع العقارات.
ينظم القانون المدني للاتحاد الروسي الحق في الملكية المشتركة ، الذي ينص على إجراء خاص للتصرف في الملكية المشتركة. في وقت انتقال العقار من الحالة المشتركة إلى الحالة المشتركة ، يتم توزيع تكاليف صيانتها بين الزوجين بشكل متناسب. على سبيل المثال ، إذا كان الزوجان يمتلكان حصصًا متساوية في شقة ، فسيتم توزيع فواتير الملكية والمرافق المشتركة ، وكذلك الضرائب في حالة بيع العقارات ، على أجزاء متساوية. إذا كان الزوج يمتلك 70٪ ، وكانت الزوجة تمتلك العقار المشترك بنسبة 30٪ ، فإن كل منهما يدفع نصيبه من المدفوعات بهذه النسبة.
وتجدر الإشارة إلى أن حق الملكية المشتركة هو مفهوم مجرد ، ومن المستحيل الفصل ماديًا بين غرض العقار الموجود في الحصة. مسألة كيفية تقسيم الشقة بين الملاك هي مسألة رسمية ، والتي ترتبط عادة ببيع العقارات. عادة ما يتم بيع الأسهم أثناء بيع شقة أو منزل ، حيث يتلقى الزوجان حصتهما من العائدات بما يتناسب مع حصتهما في الملكية المشتركة. إذا كان الزوجان يعيشان في شقة تبلغ مساحتها 20 مترًا مربعًا. م ، والثاني - 15 مترا مربعا. م ، إذن هذا ليس فرقًا مهمًا وليس أساسًا للمطالبات المتبادلة والذهاب إلى المحكمة. يجب على الأطراف الاتفاق شفهيا وتحديد إجراءات استخدام أماكن المعيشة. بادئ ذي بدء ، يتعلق هذا بالممتلكات المشتركة المشتركة ، والتي لا يمكن تقسيمها ماديًا (حمام ، مطبخ ، ممر).
من الناحية العملية ، غالبًا ما تنشأ الخلافات والنزاعات بين الأزواج أو الأقارب المطلقين - المالكين المشتركين للممتلكات حول موضوع الاستخدام المشترك للعقار. ينظم القانون المدني للاتحاد الروسي هذه المشكلات ، في حالة وجود خلافات بين الطرفين ، يحق لأحدهم رفع دعوى في المحكمة والبدء في تحديد إجراءات استخدام الشقة ، وتحديد إجراءات الاستخدام قطعة الأرض أو الشقة في العقد. في سياق حل النزاع ، يجوز للاتحاد ، ممثلاً بالسلطة القضائية ، تخصيص غرفة منعزلة أو مرافقة لكل مالك مشارك لاستخدامها. إذا كانت إحدى الغرفتين أكبر من الأخرى ، فقد يكون المالك المشترك ، الذي حصل على غرفة أكبر ، ملزمًا بدفع مبلغ أكبر عند دفع فواتير الخدمات أو تحمل المزيد من النفقات لصيانة المنزل في ملكية مشتركة.
يجب أن يتم بيع شقة في ملكية مشتركة ، وفقًا للقانون المدني للاتحاد الروسي ، على سبيل الأولوية لزوج آخر ، أو شريك في ملكية شقة أو منزل. أي أن الزوج أو الزوجة ، بعد أن قررا ممارسة حقهما في نصيب ، يجب عليهما في المقام الأول عرض استرداده لزوجهما ، الذي يملك جزءًا آخر من الملكية المشتركة. يتم تحديد الأولوية لصالح الزوج على أساس أن الملكية المشتركة - شقة أو منزل - هي ملكية غير قابلة للتجزئة ، وفي حالة عدم وجود اتفاق بين الطرفين ، سيكون من الصعب للغاية بيع العقار عن طريق بيع جزء منه إلى طرف ثالث. من النادر أن يرغب المشتري في الحصول على جزء من العقار ، لأنه من الصعب مشاركة الممتلكات مع أشخاص غير مألوفين. لممارسة حقك ، تحتاج إلى حمام منفصل ، ومطبخ كبير ، وما إلى ذلك.
ولكن ، مع ذلك ، يحق لأي من المالكين المشاركين بيع الممتلكات المشتركة في شكل جزء يخصه. إذا كان المالك عازمًا على بيع عقاره ، فعليه إخطار الشريك ، وعرض عليه شراء جزء منه ، مع توضيح الشروط المطلوبة للصفقة. إذا رفض الطرف الثاني الشراء أو لم يتصرف ، فيجب على البادئ بالبيع أن يخطر الطرف الآخر رسميًا بنيته بإرسال رسالة مكتوبة إليه مع الشرط الإلزامي لإشعار الاستلام. إذا لم يتخذ الشريك أي إجراء في غضون شهر من تاريخ استلام الرسالة ، فيحق للمالك بيع حصته إلى أطراف ثالثة.
تمثل الملكية المشتركة لقطعة الأرض صعوبات أقل للمالكين في التنفيذ ، ولكن في الواقع ، قد تختلف إجراءات تخصيص وبيع حصة من قطعة الأرض. إذا أراد أحد مالكي الأرض عزل حصته لغرض التنفيذ أو التصرف فيها حسب تقديره الخاص (إذا لم يكن راضيًا عن إجراءات استخدام قطعة الأرض) ، فسيتعين عليه الذهاب من خلال عدد من الإجراءات القانونية والبيروقراطية ، ومنها:
في الحالة الأولى ، يمكن إبرام اتفاق بين المالكين لتخصيص حصة من قطعة الأرض ، حيث يتم تشكيل قطعة أرض جديدة ، يتم تحديد أبعادها بنسبة متساوية مع جزء المالك الشريك السابق. بناءً على ذلك ، فإن المالك الشريك السابق ، الذي تم التخصيص بمبادرته ، ينشأ حقًا قانونيًا في ملكية قطعة الأرض المخصصة الجديدة. في الوقت نفسه ، تظل الملكية المشتركة الأصلية ، قطعة الأرض ، تحت نفس شروط الملكية المشتركة للمالكين الآخرين (الأطفال والإخوة والأخوات) ضمن الحدود المتغيرة. تتم إعادة توزيع الأسهم بعد التغيير في حجم قطعة الأرض بين المالكين المتبقين بنفس النسب التي امتلكوا فيها قطعة الأرض قبل التخصيص. يتم أيضًا الحفاظ على الإجراءات المعمول بها لاستخدام قطعة الأرض.
ترتبط الملكية المشتركة للأرض في تخصيص جزء من أجزاء الموقع أيضًا بالتكاليف البيروقراطية. لإضفاء الطابع الرسمي على تخصيص الحصة ، من الضروري إجراء المسح والإجراءات الأخرى المصرح بتنفيذها فقط من قبل موظفي دائرة الأراضي أو خطة المساحة أو BTI. بعد الانتهاء من إجراء التخصيص ، سيتعين إعادة تسجيل الموقع الجديد في السجلات المساحية ، الأمر الذي يحمل في طياته العديد من التكاليف الإضافية.
نظرًا لحقيقة أن بيع العقارات يحتوي على العديد من الفروق الدقيقة ذات الطبيعة القانونية ، فإن العديد من الملاك المشتركين مهتمون بمسألة كيفية بيع الشقة. ينص قانون الضرائب على دفع 13٪ من عائدات بيع الشيء. لتجنب تجاوز التكاليف ، يمكنك إبرام اتفاقية "بيع وشراء" مع كل من المالكين المشاركين ، أو إبرام صفقة مع عدة أشخاص من جانب البائع في نفس الوقت ، ثم نقل الشقة أو المنزل المباع لتصرف المشتري الجديد.
تنشأ الصعوبات الرئيسية في مثل هذه الحالات:
في هذه الحالات ، يمكن بيع مساحة المعيشة المشتركة لطرف ثالث ، متجاوزًا الحق الوقائي للشراء ، ولكن في الواقع هذه الخطوة مصحوبة بمخاطرة كبيرة ، حيث قد يتم إعلان عدم صلاحية الصفقة.
