عند شراء منزل في السوق الثانوية ، يجب أن تكون أكثر حذراً بشأن التحقق من المستندات الخاصة بالشقة. بعد شراء العقارات وعدم التحقق من جميع المستندات ، هناك احتمال كبير لحدوث مشاكل مع ديون المالك السابق ، أو الأسوأ من ذلك ، أنه سيتعين عليك مشاركة ممتلكاتك مع الغرباء. سنحلل كيفية تجنب مثل هذه المواقف في هذه المقالة.
في أغلب الأحيان ، بسبب عدم اهتمام المشتري ، يتم تنفيذ المعاملات ، والنتيجة هي شراء العقارات مع رهن حقوق الأطراف الثالثة. من أجل منع حدوث ذلك ، يُقترح عقد عدد من الأحداث وشراء شقة "من اليد" مع الحد الأدنى من المخاطر للمشتري. اقرأ كيفية القيام بذلك أدناه.
من الأفضل التحقق من النقاء القانوني للمنطقة السكنية التي تفضلها من خلال الاستعانة بمحام متخصص في الأمور العقارية. سيساعدك الفضول والمثابرة في هذه الظروف على شراء شقة نظيفة ، وكونك كسولًا جدًا للتحقق من جميع المعلومات ، فأنت ، كمشتري ، تخاطر بأموالك.
أولاً ، انتبه إلى النقاط التالية قبل البدء في فحص الشقة وفقًا للتعليمات.
أعلاه تم تقديم قائمة تحتاج من خلالها للتحقق من النقاء القانوني للشقة المشتراة. يجب أن يكون لدى البائع جميع المستندات تقريبًا قبل البيع.
غالبًا ما يأتي المحتالون بأعذار ويحاولون اللعب للحصول على الوقت. إذا لم يقدم البائع حزمة المستندات المطلوبة بسبب النسيان أو عدم الانتباه أو التوظيف - فلا تتسرع في الشراء. فمن الأفضل المبالغة في ذلك من عدم المبالغة فيه.
إذا كان العقار مملوكًا للزوج والزوجة (تم شراؤه من خلال الزواج) ، فإن موافقة الطرفين على البيع مطلوبة. ليس من الضروري أن يتم التعبير عنها شفهيًا ، اطلب موافقة موثقة من أحد الزوجين.
يمكن أن يكون الاستثناء هو الأسرة التي لديها عقد زواج يُذكر فيه مالك الشقة.
من أجل التحقق من تاريخ المعاملات مع شقة ، يجب أن تأخذ مقتطفًا من الدولة. سجل حول تاريخ المعاملات. يتم هذا الإجراء من قبل بائع العقار أو من يثق به. هذه الوثيقة مأخوذة من MFC أو Companies House.
بعد استلام المستخرج ، تحقق مما إذا كان يتم إعادة بيع الشقة في كثير من الأحيان. إذا كان الأمر كذلك ، فيجب أن تكون على أهبة الاستعداد والتحقق من ذلك بشكل أكثر شمولاً من خلال إشراك المحامين في هذه العملية.
لن يستغرق فحص إعادة التطوير وقتًا طويلاً. ليست هناك حاجة لإشراك المتخصصين في هذه العملية ، يكفي التحقق شخصيًا من مخطط الشقة بالخطة الحالية. تأكد من أن جميع الجدران والأبواب المتوفرة والغرف المظلمة في مكانها. سيكون هذا كافيا للتحقق.
قبل بيع الشقة ، يجب إخلاء سبيل جميع الأشخاص المسجلين ، وإلا ، حتى بعد تغيير المالك ، يحق لهم العيش على أراضي المسكن مع المالك الجديد. لا يمكن تسريح هؤلاء المواطنين إلا من خلال المحاكم.
كيف يمكنني التحقق من هذا؟ يجب على البائع أخذ شهادة من مكتب الجوازات تشير إلى وجود مواطنين مسجلين.
كيف تتحقق من الأشخاص المسجلين مؤقتًا في الشقة المشتراة؟ هذه اللحظة أكثر دقة وتتطلب اهتمامًا خاصًا. اتصل بالمالك مع مكتب الجوازات واكتشف ما إذا كان أي شخص قد تم تسريحه ليس إلى مكان إقامة جديد ، ولكن إلى مستوصف للأمراض النفسية ، ومكان للحبس ، ومؤسسة تعليمية. إذا كانت الإجابة بالإيجاب ، فيجب التخلي عن الصفقة ، لأنه عند العودة ، يحق لهؤلاء الأشخاص العيش معك.
في حالة الشك ، يمكن تسجيل المسجلين مؤقتًا في الشقة بطريقة أخرى - وفقًا لإيصال فواتير الخدمات. عادة ما يشير إلى العدد الإجمالي للوصف. لذلك ، قبل إجراء المعاملة ، يجب أن يكون هذا المبلغ مساوياً للصفر.
إذا تمت المعاملة مع شقة وراثية ، فأنت بحاجة إلى الاتصال بالموثق الذي كان مسؤولاً عن القضية. يجب أن يؤكد كتابيًا أن المتقدمين الآخرين للعقار قد رفضوا وأن الشقة بها وريث حالي واحد فقط.
إذا استحوذت الأسرة على الشقة بالزواج ، فعليك أن تطلب إفادة موثقة من المالك الثاني للموافقة على البيع.
مثل هذا البيان غير مطلوب إذا كان لدى الزوجين اتفاق ما قبل الزواج يشير بوضوح إلى بند الملكية المنفصلة.
البائع الصادق يجب أن يبيع شقة بدون دين. للقيام بذلك ، يجب عليه سداد جميع فواتير الخدمات والكهرباء والغاز.
حتى لا تشتري مسكنًا متأخرًا ، اذهب مع البائع إلى جميع المنظمات المذكورة أعلاه واحصل على معلومات حول الديون في الأشهر الأخيرة. بدون القيام بهذا الإجراء ، لن يقف مكتب الإسكان عند الحفل ، بل يطلب منك ديونًا. هذا الموقف قابل للحل في المحكمة ، لكن المال والوقت الذي يتم إنفاقه لا يستحق كل هذا العناء.
يحدث أن المالك لا يستطيع سداد مستحقاته على فواتير الخدمات العامة. يتم حل هذا الوضع من خلال وضع اتفاقية الإيداع. حيث يُشار إلى مبلغ الدين ويتجه نحو سداد الديون.
تنص اتفاقية الشراء والبيع على أن المالك قد أغلق جميع الديون وإذا ظهرت أي مدفوعات مخفية ، فسيتعين على المالك السابق دفعها.
في الختام ، أود أن أشير إلى ما يلي. راقب البائع ، وانظر إذا كان يحاول إخفاء الاجتماع مع الجيران ، سواء كان يلبي رغباتك. هل يختلق الأعذار لتقديم هذه الوثيقة أو تلك.
قبل شراء شقة ، خاصةً عندما يتعلق الأمر بالعقارات في السوق الثانوية ، من المهم جدًا إجراء تحليل دقيق للنقاء القانوني لمثل هذه الصفقة. يعد التحقق من النظافة القانونية للشقة أمرًا ضروريًا للتأكد من أن جميع المستندات المقدمة من البائع حقيقية وتحتوي على جميع المعلومات المهمة. يمكنك أيضًا معرفة ما إذا كان البائع هو المالك ، وما إذا كانت هناك مطالبات من جهات خارجية. لإبرام صفقة ، يجب ألا تكون هناك عوائق وفروق دقيقة قد تكون بمثابة أساس لإلغاء اتفاقية الشراء والبيع.
في كثير من الأحيان ، يتم التحقق من ملكية العقارات من قبل متخصصين قانونيين ، لكن خدماتهم باهظة الثمن ، لذلك يجب على المشتري معرفة كيفية التحقق من الشقة في المنزل قبل الشراء.
عند شراء عقار في السوق الثانوية ، يجب أن تدرس بعناية المستندات التي قدمها البائع ، وكذلك بعض الأوراق الإضافية. تتضمن الحزمة الرئيسية جميع أوراق العنوان ، والوثائق المساحية والتقنية ، ومقتطف من الحساب الشخصي ، وكذلك من كتاب المنزل. ومع ذلك ، هناك بعض النقاط التي يجب الانتباه إليها.
الطريقة الأسهل والأسرع للتحقق من النظافة القانونية للشقة بنفسك هي طلب بيان USRR عبر الإنترنت أو من خلال الأداة أدناه. على مدار الساعة ، في غضون 5 دقائق فقط ، ستتلقى معلومات كاملة عن العقار وفقًا للبيانات الرسمية لـ Rosreestr. هذا هو وجود تعهد واعتقال ومعلومات كاملة عن المالكين والتاريخ الكامل لنقل ملكية الشقة.
نموذج مقتطف من USRN حول الخصائص الرئيسية وحقوق التسجيل ، والتي ستحصل عليها من خلال عنصر واجهة المستخدم:
نموذج مقتطف من USRN حول نقل حقوق الملكية ، والذي ستتلقاه من خلال الأداة:
القراء الأعزاء!
تتحدث مقالاتنا عن طرق نموذجية لحل المشكلات القانونية ، ولكن كل حالة فريدة من نوعها. إذا كنت تريد معرفة كيفية حل مشكلتك الخاصة - اتصل بنموذج المستشار عبر الإنترنت على اليمين →
إنه سريع ومجاني!أو اتصل بنا على الهواتف (على مدار الساعة):
أول شيء يجب التحقق منه قبل شراء شقة هو مستندات ملكية البائع ، أي على أي أساس يقوم ببيع هذا العقار. يمكن أن تكون هذه المستندات:
يجب رؤية أي مستندات ملكية بأم عينيك في الأصل. من الضروري فحصها من أجل التصحيحات والمحو والتزوير الميكانيكي الآخر. لا يُسمح بالتصحيحات في الأوراق إلا إذا تم التصديق عليها من خلال توقيعات جميع أطراف الاتفاقية ، بالإضافة إلى توقيع وختم كاتب العدل الذي شارك في المعاملة.
نظرًا لأنه في وقت سابق ، وفقًا للقانون الروسي ، كان تسجيل الدولة لاتفاقيات البيع والشراء إلزاميًا ، يجب أيضًا التحقق من هذه الحقيقة. في العقد ، يجب أن تجد بندًا حول الشروط ، وعدم الامتثال الذي قد يؤدي إلى إنهائه. إذا كان هناك أي شيء ، فمن المهم معرفة ما إذا كان قد تم انتهاكه.
بعد النظر في جميع المستندات اللازمة ، تحتاج إلى الحصول عليها عن طريق طلبها من البائع. دفتر المنزل ، الموجود في دائرة الهجرة الفيدرالية أو في شركة الإدارة ، يسجل ويخزن المعلومات حول جميع المالكين والمستأجرين السابقين للشقة من تاريخ تشغيل المنزل حتى لحظة تقديم الطلب. لا يمكن الحصول على هذه المعلومات إلا من خلال أخذ بيان موسع.
لا يمكن إصدار مثل هذا المقتطف إلا لمالك العقار ، أو لممثله المفوض في وجود توكيل رسمي موثق ، أو للمستأجر بموجب عقد إيجار رسمي.
عند دراسة المستخرج الممتد من سجل المنزل ، يجب عليك معرفة ما إذا كان قد تم إلغاء تسجيل جميع المستأجرين. إذا كان أي من المستأجرين يعالج في عيادة الأمراض العصبية والنفسية أو في السجن ، فمن الأفضل العثور على شقة أخرى ، حيث يمكن لهؤلاء المواطنين المطالبة بهذه الممتلكات.
إذا تم خصخصة الشقة ، يجب الانتباه إلى المشاركين في الخصخصة. كان على جميع الذين رفضوا المشاركة إصدار رفض كتابي ، يتم تسجيلهم.
بعد تأكيد النقاء القانوني لجزء من كتاب المنزل ، سوف تحتاج إلى الحصول على عقار ممتد. من خلال هذه الورقة يمكنك معرفة من له الحق في السكن. يشار هنا أيضًا إلى حقائق الالتزامات واللحظات التي قد تتسبب في إنهاء المعاملة.
على سبيل المثال ، عندما يتم توريث غرض عقاري منذ أقل من ثلاث سنوات ، حتى بعد استيلاء المالك على الملكية ، يجوز للوريث الذي ، لسبب ما ، لم يشارك في قسمة الميراث ، أن يتقدم إلى المحكمة ويريد استعادة حقوقه. إذا وافقت المحكمة على المطالبة ، فسيتم إلغاء صفقة البيع والشراء وإعادة الشقة إلى البائع.
عندما يتعلق الأمر بالوصية ، يجب أن تتأكد من عدم وجود أشخاص انتهكت حقوقهم بموجب هذا المستند. وفقًا للقانون الروسي ، هناك فئة معينة من الأشخاص الذين يحق لهم الحصول على نصيب من الممتلكات حتى لو كانت هناك وصية في صالحهم:
نظرًا لأن عقد بيع وشراء المساكن والأشياء العقارية الأخرى غير مسجل الآن ، يظل تسجيل حقوق الملكية الجديدة في فرع Rosreestr إلزاميًا. إذا تم فرض أي أعباء أو قيود على الشقة ومالكها ، فلن يتمكن المشتري من تسجيل حقوق ملكيته حتى يتم سحبها. لذلك ، يجب أن ينص العقد بوضوح على أن الدفع لن يتم إلا بعد استلام المشتري للشهادة.
قد تنشأ مشاكل من هذا النوع بسبب عجز البائع ، لذلك يُنصح بمطالبة البائع مسبقًا بتقديم شهادة من مستوصف الأمراض العصبية والنفسية والمخدرات تفيد بأنه غير مسجل هناك. المعاملات المبرمة مع مواطن عاجز تبطل في المحكمة.
بعد جمع جميع المستندات وتحليل المعلومات الواردة فيها ، تحتاج إلى التحقق مما إذا كانت جميع البيانات تتوافق مع بعضها البعض ، وما إذا كانت هناك أي تناقضات في الأوراق. إذا تم العثور على هذا ، فهناك خطر التعرض لعمليات التلاعب الاحتيالية ومن الأفضل تأجيل مثل هذه المعاملة. يجب أن تتوافق جميع المستندات المقدمة بالضرورة مع الواقع وقت طلبها.
القراء الأعزاء!
إنه سريع ومجاني!أو اتصل بنا على الهاتف (على مدار الساعة).
stokkete // فوتوليا
من أجل حماية نفسك قدر الإمكان عند شراء عقار ، يجب أن تسأل البائع:
بمساعدة مستخرج من USRR ، يمكن للمشتري معرفة ما إذا كان البائع هو مالك الشقة حقًا. في هذه الحالة ، يمكنك طلب كل من عبارة "بسيطة" ونسختها الموسعة. في الحالة الثانية ، بالإضافة إلى اللقب والاسم الأول والعائلة ، يتم تقديم معلومات حول مستندات الملكية أو "تاريخ" الشقة منذ لحظة الإدخال الأول عنها في سجل الدولة الموحد. نسبيًا ، سيسمح هذا المستند بفهم مالك هذه الشقة في وقت سابق ، وكم مرة تم بيعها.
عند التحقق من شقة ، يجب ألا تقتصر فقط على مقتطف من USRR. من الضروري الانتباه إلى النقاط التالية. في كثير من الأحيان ، يتم بيع الشقق عن طريق التوكيل ، ولا يشارك المالك عمليًا في الصفقة. يمكن أن تُعزى هذه الأشياء إلى فئة المخاطر ، لأنه في كثير من الأحيان يتم الحصول على هذه التوكيلات بوسائل احتيالية. في هذه الحالة ، يمكن للمشتري تشغيلها بأمان من خلال الاتصال بالمالك المباشر للعقار من الشخص المرخص له ، ثم الاتصال به لتأكيد حقيقة بيع الشقة. أو ، على سبيل المثال ، شقة معروضة للبيع بعد الميراث مباشرة. في هذه الحالة ، من الأفضل الحذر ، لأنه لا يتم استبعاد احتمال ظهور ورثة جدد ، الذين يحق لهم ، وفقًا للقانون ، خلال ثلاث سنوات الطعن في شراء وبيع العقارات الموروثة في المحكمة. بالإضافة إلى ذلك ، قد يكون في الشقة مستأجرين غير مكتوبين أو أن الإسكان مملوك لعدة أشخاص. في المقتطف من سجل الدولة الموحد للكيانات القانونية ، ينبغي إيلاء اهتمام خاص لعمود "العبء". يشير إلى ما إذا كانت الشقة مرهونة. يحدث أن عدم سداد الرهن العقاري هو مبلغ ضئيل ، ومن ثم يمكن للبائع سداد الدين من الوديعة التي يدفعها المشتري ، مما سيسمح لكلا الطرفين بإتمام الصفقة بهدوء.
لسوء الحظ ، حتى إذا قمت بفحص النقاء القانوني وفقًا لجميع القواعد ، فهناك دائمًا احتمال أن تفقد العقار. على سبيل المثال ، إذا تمكن المواطن من إثبات انتهاك حقوقه أثناء بيع شقة ، فأنت الآن. علاوة على ذلك ، قد لا تضطر إلى التعامل مع البائع ، ولكن مع المالك الذي امتلك الشقة قبله.
من السهل جدًا التحقق من الشقة بنفسك قبل شرائها. من الضروري ، بمساعدة المالك الحالي للشقة ، الحصول على المستندات الأساسية التي تؤكد عدم وجود مخاطر قانونية ومخاطر أخرى عند شراء أشياء عقارية (يتلقى المالك شخصيًا المستندات أو يعهد بهذه الإجراءات إلى ممثل عن طريق التوكيل ).
قائمة المستندات المطلوبة للتحقق من العقار:
يمكن الحصول على المستندات بموجب البنود 1-3 من "المركز الموحد للخدمات العامة". وفقًا للبندين 4 و 5 ، يجب عليك الاتصال بمراكز الخدمات العامة أو مكاتب الجوازات أو شركة الإدارة في موقع العقار.
حماية نفسك بمفردك دون إشراك محام هي مهمة مجدية جزئيًا فقط ، إذا كان الكائن في البداية له تاريخ جيد ولم يواجه الطرف المقابل مهمة تضليل الجانب الآخر. لكن يمكن للجميع التحقق من النقاط الرئيسية وفهم في الوقت المناسب أن الشيء لا يستحق الشراء.
اتجاهات السوق الحالية هي أن معظم البائعين لا يرغبون في عرض المستندات الخاصة بشقة حتى يتلقوا دفعة مقدمة مقابل معاملة مستقبلية. لكن لا يمكن إخفاء العنوان الدقيق للشقة ، وعند عرض الكائن ، يكفي تذكر رقم الشقة. باقي البيانات موجودة في الإعلان. في عنوان الشقة ، يمكن لأي شخص طلب مقتطف من USRR من خلال MFC أو سلطات Rosreestr. يحتوي هذا المقتطف على معظم البيانات المطلوبة للتحقق الأولي من الكائن. إذا كان كل شيء "نظيفًا" في البيان ، وأكد المالكون هويتهم بجواز السفر (يمكن أيضًا التحقق من جواز السفر على موقع FMS الإلكتروني) ، يمكنك التقدم بأمان.
بعد إجراء دفعة مقدمة ، ستتلقى جميع المستندات اللازمة لفحص أعمق للعقار الذي تم شراؤه. وفقًا للمستخرج من دفتر المنزل والمستخرج من الحساب المالي والشخصي ، يمكنك رؤية جميع السكان المسجلين في الشقة ، وكذلك ما إذا كانت المنشأة بها ديون لفواتير الخدمات. إذا كانت لديك معلومات عن المالك ، فيحق لك أيضًا التحقق من إجراءات التقاضي والإنفاذ فيما يتعلق بالممتلكات أو المالك نفسه. يتم ذلك من خلال موارد معلومات الدولة. إذا لم يتم العثور على أي شيء مشبوه بعد كل الفحوصات ، ولا يحتوي سجل الكائن على انتقالات مشكوك فيها للحق ، فيمكن شراء الكائن في 99٪ من الحالات.
عند بيع شقة ، يعرف المالك في الغالبية العظمى من الحالات تاريخ عقاراته ومدى قانونية ذلك. حجر العثرة هو التسوية بين أطراف الصفقة. هناك عدة طرق للدفع: خطاب الاعتماد ، وخزنة بنكية فردية ، وتسوية نقدية عند توقيع اتفاقية نقل ملكية فكرية. أما بالنسبة للأخير ، فهو غير آمن للمشتري ، لأن مخاطر التخلي عن المال وعدم انتظار نقل الحقوق لصالح المشتري عالية للغاية. تعتبر المدفوعات من خلال البنك أكثر أمانًا ، ولكن من المهم هنا الانتباه إلى شرط الوصول إلى المال. يعتمد ذلك على من لديه المفتاح في حالة التسويات من خلال الوديع ، وفي أي لحظة يتم كتابة إيصال بشأن استلام الأموال على حساب بيع العقار.
أولاً ، يجب عليك معرفة تاريخ الشقة التي اخترتها للشراء. يمكن القيام بذلك عن طريق طلب مقتطف من سجل الدولة الموحد لحقوق العقارات والمعاملات معها (USRR). يشير هذا المقتطف إلى حالات الاستيلاء ، والقيود الحالية على التصرف في الممتلكات ، وما إلى ذلك. يحدد القانون الروسي فترة تقييد عامة مدتها ثلاث سنوات ، لذلك تحتاج إلى تتبع ما إذا كانت هناك نزاعات تتعلق بمساحة المعيشة هذه خلال هذه الفترة. من عوامل الخطر الجدية أن الشقة قد غيرت أصحابها مرارًا وتكرارًا ، خاصةً إذا تم تنفيذ المعاملات بالوكالة.
ثانيًا ، تحتاج إلى معرفة المستند الذي يؤكد ملكية البائع. هناك عدة خيارات:
آخر وثيقتين هما الأقل شيوعًا. ومع ذلك ، يجب أن يكون أي مما سبق أصليًا ولا يحتوي على بقع.
من الضروري أيضًا دراسة العقد الذي تم على أساسه تسجيل الدولة لحقوق الملكية بعناية. قد يشير العقد إلى الشروط ، إذا لم يتم الالتزام بها ، فإنه يخضع للإنهاء. وفقًا لذلك ، من الضروري التحقق مما إذا تم استيفاء هذه الشروط. على سبيل المثال ، كان على المشتري (المالك الحالي الذي يبيع مساحة المعيشة) دفع التكلفة الكاملة للشقة بعد فترة من الشراء. إذا لم يتم استيفاء هذا الشرط ، يجب إنهاء العقد ، وبالتالي ، فإنك تخاطر بالتعرض لدعاوى قضائية مطولة بنتيجة غير متوقعة.
نقطة مهمة أيضًا هي تاريخ دخول العقد حيز التنفيذ. البيع المتسرع للشقة ، الذي ورثه أو تبرع به شخص ليس قريبًا ، يثير الشكوك.
ثالثًا ، يجب الانتباه إلى مستندات البائع. يمكنك التحقق من هويتك عن طريق الاتصال بمكتب الجوازات. إذا كنا نتحدث عن ممثل يعمل بموجب توكيل رسمي ، فمن المهم أن يتم توثيقه.
رابعًا ، من الضروري تتبع وجود أطراف ثالثة يمكنها المطالبة بالعقارات ، وكذلك التسجيل في شقة الأطفال القصر. هذا الأخير مهم بشكل خاص ، لأن هذا الوضع يخضع لسيطرة سلطات الوصاية وإذا لم يتم احترام مصالح الأطفال القصر ، فسيتم إبطال المعاملة بقرار من المحكمة. بالإضافة إلى ذلك ، في حالة زواج مالك الشقة وقت الشراء ، يجب عليه تقديم موافقة الزوج أو الزوج على بيع العقار.
هناك العديد من المخاطر المرتبطة بشراء شقة. في كل مرحلة ، هناك العديد من العوامل التي يجب أخذها في الاعتبار ، ويجب فحص الحقائق والتواريخ والوثائق وإعادة فحصها. لتسهيل المهمة وجعل شراء العقارات أقل صعوبة ، من الأفضل اللجوء إلى المتخصصين في العقارات. لن يساعد ذلك في الاستثمار بسرعة وبشكل موثوق في العقارات فحسب ، بل سيحمي نفسك أيضًا من المحتالين.
أعد النص ماريا جوريفا
يتم طرح مسألة التحقق القانوني للشقة قبل الشراء بشكل أساسي من قبل المشترين الذين قرروا شراء عقار معين. الهدف بسيط وواضح - حماية نفسك وممتلكاتك من المطالبات المستقبلية لأطراف ثالثة. إذا تمت المعاملة من خلال وكالة عقارية ، فإنهم ملزمون بالتحقق من جميع الفروق القانونية بأنفسهم. إذا تقرر إبرام اتفاق دون مساعدة سمسار عقارات ، فمن المهم للغاية أن تكون قادرًا على فهم المستندات ومعرفة ما هو مطلوب لإعادة تسجيل حقوق الملكية.
بغض النظر عما إذا كانت الصفقة ستتم بمساعدة وكالة مؤهلة أو بشكل مستقل ، فمن الأفضل للبائع والمشتري أن يكون لديهما معرفة قانونية أساسية. قبل توقيع العقد والتحويل الفعلي للأموال ، من المهم جمع الوثائق اللازمة للمعاملة.
من الضروري التحقق من المستندات التي تؤكد حقوق البائع في الشقة. الوثيقة الرئيسية هي شهادة ملكية. في نص أي شهادة ، هناك مراجع للوثائق التي كانت أساس تسجيل حق لشخص ما.
غالبًا ما تكون مستندات الملكية هذه هي عقود البيع والتبرع والتبادل. من المهم للمشتري أن يعرف أنه على ظهر مثل هذه الاتفاقية يجب أن يكون هناك ختم FRS أزرق. إذا لم يكن هناك ، فسيكون من المستحيل عقد صفقة. سيتم تقديم كل من الشهادة والعقد إلى الاحتياطي الفيدرالي لتسجيل المعاملة.
بيانات جواز السفر المشار إليها مباشرة في الشهادة ويجب أن يتوافق العقد مع وثيقة الهوية الرسمية. إذا قام شخص ما بتغيير جواز السفر ، فسيتم حفظ البيانات القديمة في الصفحة الأخيرة من المستند الجديد.
إذا أمكن ، فمن الأفضل أخذ نسخة من جواز سفر البائع والتحقق بشكل مستقل من صحة الوثيقة من خلال الموقع الرسمي لخدمة الهجرة.
من الأفضل أن تجد فرصة للاحتفاظ شخصيًا بشهادة تسجيل الملكية الأصلية. يجب أن يكون على ورق مختوم برقم ، وكذلك بدون عيوب ومحو وتصحيحات أخرى. يحتوي المستند على معلومات حول صاحب حقوق الطبع والنشر وبيانات جواز سفره والعقار والعنوان والمنطقة. أيضًا ، ستظهر الشهادة معلومات حول وجود قيود وعروض ، لكن يجب ألا ننسى أنه تم الإشارة إليها وقت إصدار الشهادة.
قبل إبرام العقد ، تحتاج إلى التحقق من الممتلكات بحثًا عن أعباء ، والتي تشمل ، من بين أمور أخرى ، الاعتقال والتعهد والإيجار. لا يمكن العثور على معلومات جديدة تتوافق مع الواقع إلا في المقتطف من سجل الدولة الموحد لهذه الشقة.
يمكنك طلب كشف حساب ورقي شخصيًا في الاحتياطي الفيدرالي أو MFC. إذا كنت لا تريد إضاعة الوقت في هذا ، فمن الأفضل أن تلجأ إلى خدمات موظف في وكالة عقارية حتى يتمكن من الحصول عليها. إذا كان النموذج الإلكتروني للشهادة كافياً ، فيمكنك تقديم طلب على موقع Rosreestr الإلكتروني.
بحاجة. عند تقديم حزمة من المستندات إلى FRS ، لتسجيل الملكية ، ستحتاج بالتأكيد إلى كل من جواز السفر المساحي والفني. إذا كان هناك واحد على الأقل مفقودًا ، فيجب على البائع فعل ذلك. علاوة على ذلك ، من الأفضل التحقق شخصيًا من مراسلات موقع الجدران والنوافذ وفقًا لجواز السفر. إذا كانت هناك عمليات إعادة تطوير ، ولكن لم يتم عرضها في المستند ، فمن الأفضل مطالبة البائع بتحديثها.
إذا كان البائع متزوجًا ، فعند بيع العقارات ، يجب عليه تقديم موافقة زوجته. لا تدور المحادثة حول التأكيد اللفظي ، بل تتعلق بوثيقة صاغها كاتب عدل ومصدق عليها. سيرفض موظفو FRS أو MFC ، الذين سيقدمون مستندات لتسجيل الحقوق ، القبول إذا لم يكن هناك موافقة الزوج.
قبل شراء العقارات ، تأكد من التحقق منها بنفسك. في السابق ، كان يمكن القيام بذلك عن طريق زيارة خدمة التسجيل شخصيًا وطلب مقتطف من USRR. يمكن لأي شخص تقديم طلب ، وليس بالضرورة المالك. تحاول الوكالات الحكومية مواكبة العصر ، واليوم يمكنك طلب شهادة أثناء الجلوس في المنزل ، عبر الإنترنت.
للقيام بذلك ، تحتاج إلى الانتقال إلى موقع Rosreestr الرسمي ، والانتقال إلى قسم "الأفراد" وطلب مقتطف من سجل الدولة الموحد ، والذي سيحتوي على تاريخ الشقة بالكامل. يجب تنبيه المشتري إذا تم إعادة بيع العقار بشكل متكرر.
يجب ألا ننسى أن الأشخاص المسجلين لهم الحق في العيش في شقة. قبل شراء العقارات ، يجب على البائع كتابة كل شيء. ومع ذلك ، هناك فارق بسيط - قد تظهر بعض فئات المواطنين لاحقًا وتطالب بالحق في العيش في العقارات:
المحكوم عليهم وتسريحهم مؤقتًا إلى أماكن معزولة عن المجتمع ؛
- يخضع للعلاج ويخرج مؤقتًا إلى مستوصف الأمراض العصبية والنفسية ؛
- أداء الخدمة العسكرية ؛
- القصر الذين يعيشون في المؤسسات التعليمية ؛
- المتقاعدين المقيمين بصفة مؤقتة في دور رعاية المسنين.
لاستبعاد وجود مثل هؤلاء الأشخاص ، من الضروري طلب شهادة موسعة من البائع ، والتي تصدرها خدمة الجوازات. يجب عرض المعلومات المتعلقة بغياب الأشخاص المسجلين في اتفاقية شراء وبيع الشقة.
قبل الشراء ، يمكن للمشتري أن يطلب من البائع الحصول على شهادة من مكتب الإسكان حول عدم وجود ديون على الغاز والكهرباء وإمدادات المياه وما إلى ذلك. يجب أن تكون هذه الشهادة حديثة ، لأننا نتحدث عن البائع الذي يدفع مقابل جميع المرافق. حتى الشهر الماضي. خلاف ذلك ، سيتعين على المالك الجديد دفع الديون.
إذا قمت بشراء شقة في مبنى النخبة ، فأنت بحاجة إلى التحقق من ديون الاتصال الداخلي والأمن والكونسيرج والمدفوعات الإضافية الأخرى ، ولكن الإلزامية للمقيمين. يحدث أن البائع معسر وغير قادر على سداد ديون الشقة. في مثل هذه الحالة ، يمكن للمشتري أن يدفع لنفسه ، ولكن على حساب تقليل تكلفة العقار. يجب عرض المعلومات المتعلقة بعدم وجود ديون في اتفاقية الشراء والبيع.
يمكن أيضًا تنبيه المشتري إذا كانت الشهادة تنص على أن الشقة موروثة. السؤال الرئيسي هنا هو ما إذا كان هناك ورثة آخرون.
ولكن حتى لو مرت 3 سنوات ، يجب ألا ننسى أن الوريث يمكنه أن يوفر للمحكمة أسبابًا خاصة لصلاحية التغيب عن الموعد النهائي. وإذا وجدت المحكمة ذلك ممكنًا ، فحتى بعد 5 سنوات ، يمكن إعادة الشقة إلى الوريث. هذه النتيجة من الموقف هي بالأحرى الاستثناء وليس القاعدة ، ولكن من الأفضل تأمين نفسك.
يمكنك مع البائع زيارة كاتب العدل الذي أصدر له شهادة الحق في الميراث ، وطلب شهادة غياب الورثة الآخرين أو رفضهم للميراث. لن يكون من الممكن الحصول على مثل هذه الوثيقة بدون بائع ، ولن يتحدث كاتب العدل مع الغرباء الذين لا علاقة لهم بقضية الميراث.
في مثل هذه الحالة ، هناك نصيب من المخاطرة بالنسبة للمشتري ، لأنه من أجل السماح لخدمة التسجيل بإعادة تسجيل الحق ، من الضروري لسلطات الوصاية والوصاية إصدار تصريح مناسب. ويصدرونها عند تأكيد شراء عقارات أخرى للطفل. نتيجة لذلك ، ربما تم بالفعل تحويل الأموال ، ولن يقبل الاحتياطي الفيدرالي المستندات.
تختلف مواقف الحياة ومن الأفضل أن تطلب من البائع قبل الشراء تقديم شهادة من مستوصف الأمراض العصبية والنفسية بأنه غير مسجل. في الممارسة العملية ، مثل هذه الشهادات نادرة.
ومع ذلك ، إذا كان هناك شيء ما نبه سلوك البائع أثناء محادثات المشتري ، فلا يزال من المفيد طلب مثل هذا المستند.
