سنبدأ هذه المراجعة بالاستنتاجات الرئيسية التي توصل إليها المتخصصون في شركة INEX ، بعد دراسة سوق العقارات في الضواحي في منطقة موسكو في عام 2016:
تظهر نتائج عام 2016 الماضي (وفقًا للمعلومات الخاصة بشهر ديسمبر) أن 937 قطعة جديدة قد ظهرت في سوق العقارات الرئيسي ، والتي بلغت قيمتها الإجمالية 117 مليار روبل. خلال العام الماضي أيضًا ، يمكننا أن نشهد انخفاضًا في حجم العروض ، بالإضافة إلى انخفاض في الطلب على الخدمات لتقييم هذا القطاع. على عكس عام 2015 ، انخفض عدد القطع بنسبة 15٪.
نظرًا لتقليص نشاط المطورين ، انخفض أيضًا حجم العروض في مجال قطع الأراضي. في سوق العقارات الأساسي ، تم إنشاء قرية بها منازل كوخ النخبة "Uspensky Les" ، تتكون من 17 قطعة أرض. يوجد أيضًا على طريق Novorizhskoe السريع طابور لبيع قطع الأراضي في Madison Park ، التي تحتوي على 30 قطعة أرض بالقرب من الغابة ، تتراوح من 18 إلى 26 فدانًا.
إضافة أخرى هي بيع مسار جانبي جديد في مستوطنة نوفوي نيكولينو على الطريق السريع Rublevo-Uspenskoe. وفقًا للتقاليد التي تطورت خلال السنوات الماضية ، انخفض تركيز المقترحات في عام 2016 على طريق Novorizhskoe السريع (أكثر من 53٪). المركز الثاني كان في اتجاه Rublevo-Uspenskoe (35٪). يغلق مينسكوي شوس المراكز الثلاثة الأولى ، حيث يتركز 6 ٪ من العقارات المقترحة في منطقة موسكو.
في نهاية النصف الأخير من عام 2016 ، ظهر حوالي 490 كوخًا جديدًا في السوق الرئيسي لموسكو أوبلاست ، والذي يمثل أكثر من 50 ٪ من المعروض من جميع العقارات خارج المدينة. في العام الماضي ، كان هناك انخفاض بنسبة 20٪ في عروض هذا الشكل ، والذي يرجع جزئيًا إلى إلغاء بيع بعض المنازل في إحدى القرى. استلزم ذلك تحولا في جهاز العرض والطلب.
يبلغ متوسط التكلفة الإجمالية للأكواخ 2.5 مليون دولار ، والتي بلغت من حيث الروبل مبلغ 151 مليون دولار.
أعلى تكلفة مسجلة للقطع المعروضة للبيع في البيوت - 295 مليون روبل. في عام 2016 ، انخفضت نسبة الروبل بنسبة 18٪ ، بينما أظهرت الديناميكيات بالدولار انخفاضًا بنسبة 2٪.
يمكن ملاحظة متوسط مؤشر التكلفة للمنازل الريفية على الطريق السريع Rublevo-Uspenskoe. يبلغ مستواها 195 مليون روبل ، وهو أقل بنسبة 3 ٪ مما كانت عليه في نفس الفترة من عام 2015. ومع ذلك ، من حيث القيمة الدولارية ، على العكس من ذلك ، كانت هناك زيادة بنسبة 17 ٪.
بلغ متوسط تكلفة جميع البيوت المعروضة للبيع لأول مرة على طريق Novorizhskoe السريع 118 مليون روبل. نفس الرقم ، ولكن في ديسمبر 2015 ، كان أقل من القيمة الحالية البالغة 14٪.
في عام 2016 ، تم طرح أكواخ للبيع بمساحة إجمالية قدرها 695 متر مربع. هذا الرقم هو 9٪ أعلى من بيانات العام الماضي لنفس الفترة.
خلال عام 2016 الماضي ، أقام الملاك 85 قطعة أرض جديدة - تاون هاوس. من إجمالي حجم العروض ، شكّل هذا النوع من العقارات 9٪ من الإجمالي ، ولكن بحلول نهاية النصف الأخير من العام ، انخفض عدد عمليات الاستحواذ الجديدة في هذا القطاع بنسبة 20٪.
لا تزال Novorizhskoe shosse هي الرائدة - هنا توجد قريتان من النخبة "Prozorovo" و "Park Avenue" ، والتي تحتوي على 53٪ من العقارات في شكل منزل مستقل في منطقة موسكو.
يبلغ متوسط سعر جميع العروض ما يقرب من 58 مليون روبل ، وهو ما يقل بنسبة 23٪ عن عام 2015.
أجرى المتخصصون في شركة INEX دراسة صغيرة بناءً على بيانات تقييم الشقق في منازل التاون هاوس. من الواضح أن الانخفاض في قيمة هذا القطاع العقاري قد تأثر بتقلب سعر صرف الدولار ، فضلاً عن التغيرات في أسعار المنازل السكنية في مجتمع Truville cottage في بداية عام 2016. متر لم يتبع.
في نهاية عام 2016 ، انخفض سوق العقارات النخبة في ضواحي موسكو بنسبة 5٪ ، وبعد ذلك بلغ إجمالي عدد قطع الأراضي المباعة 362 قطعة. ومع ذلك ، لا يزال اهتمام المستهلكين بهذا النوع من العقارات مرتفعًا.
يبلغ متوسط تكلفة مائة متر مربع من الأرض في هذا الجزء 38000 دولار (بالروبل - 2.4 مليون روبل). في ديسمبر 2016 ، انخفضت قيمة الروبل مقابل الدولار ، مما أثر على الديناميكيات الإيجابية لهذه العملة (من حيث القيمة الدولارية ، ارتفع السعر بنسبة 6٪).
اتجاهات مثل Rublevo-Uspenskoe و Novorizhskoe و Dmitrovskoe shosse تقدم بشكل أساسي للمشترين العقارات الأولية. يعتبر اتجاه Novorizhskoe تقليديًا هو الرائد من حيث عدد العروض في سوق الأراضي - يوجد هنا ما يقرب من 65 ٪ من قطع الأراضي. في عام 2016 ، كان هناك انخفاض في حصة الأرض في سوق التوريد ، مما أدى إلى زيادة في هذا الجزء بمقدار 14 ٪ في اتجاه Rublevo-Uspenskoe.
متوسط قيمة مساحة قطع الأراضي حسب الأرض - 23 وحدة ، وهو ما لا يزيد عن سنة سابقة. تعتبر حيازات الأراضي الأكثر إحكاما هي قطع الأراضي التي لا تزيد مساحتها عن 15-20 فدانًا. وتمثل حصة هذه العروض 15٪ من الإجمالي.
في عام 2016 ، تم بيع 305 قطعة أرض في سوق العقارات في منطقة موسكو. كان هذا الحجم من معاملات البيع والشراء نموذجيًا أيضًا قبل عام.
من حيث النسبة المئوية ، كان تنفيذ الكائنات على النحو التالي:
جغرافيا ، توزع هيكل الطلب على النحو التالي:
78 مليون روبل - هذا هو متوسط تكلفة جميع البيوت المباعة في عام 2016 من القطاع - عقارات النخبة في الضواحي. كان متوسط مساحة الجسم الواحد 460 مترًا مربعًا - أي بانخفاض قدره 6٪. في العام الماضي ، كانت الأكواخ الأكثر شهرة والأكثر مبيعًا هي الأكواخ التي لا تزيد مساحتها عن 500 متر مربع. م كانت هذه الأشياء هي الأغلبية - 63 ٪ ، تم تحديد موقع جزء كبير من المقترحات على بعد 20 كم من موسكو.
انخفض الطلب على منازل النخبة الخاصة بمساحة 800 متر مربع. إذا كان بيع البيوت الكبيرة في عام 2015 يمثل 10 ٪ من جميع العروض في السوق ، فإن اهتمام المستهلك في عام 2016 انخفض إلى 5 ٪ من الإجمالي. وتجدر الإشارة إلى أن معظم المعاملات (39٪) في هذا القطاع تمت على مسافة 20 كم على الأقل من موسكو. شكلت المستوطنات الريفية الواقعة بالقرب من طريق موسكو الدائري 17٪ من إجمالي المبيعات.
تجاوز الطلب على هذا النوع من العقارات في السوق الأولية لمدة عام الحد من 16 إلى 11٪. في المتوسط ، بلغت تكلفة جميع الأشياء المباعة 44.000.000 روبل ، متجاوزة مؤشر 2015 بنسبة 8٪.
وسقط متوسط عدد الأمتار المربعة لجسم واحد في الشكل 336 مترًا مربعًا. في عام 2015 ، كانت هذه القيمة 20 قدم مربع. م أقل. تم إبرام جميع المعاملات تقريبًا في اتجاه Novorizhskoe - 80 ٪.
ازداد الطلب على قطع الأراضي في عام 2015. في الوقت الحالي ، على الرغم من إعادة تقييم القيمة المساحية وزيادتها من قبل الدولة ، إلا أن هذا الاتجاه مستمر. في المتوسط ، بلغت ميزانية قطع الأراضي المباعة 60 مليون روبل ، أي ما يعادل 0.9 مليون روبل بالدولار.
71 ٪ من جميع العقارات المباعة تقع على مسافة قصيرة من موسكو - لا تزيد عن 20 كم. لم يباع أي قسم على بعد أكثر من 26 كم من الطريق الدائري.
في رأينا ، كان عام 2016 عامًا حاسمًا لشريحة الضواحي من عقارات النخبة في موسكو. اليوم ، لا يُنظر إلى المنزل الخاص في منطقة موسكو على أنه نوع من "الكوخ الصيفي" ، ولكن كإسكان دائم وكامل. في الوقت الحالي ، اتجاه الطلب واهتمام المشترين في العقارات في ضواحي موسكو في حالة نمو مستمر. يمكننا أن نقول بثقة أنه في المستقبل غير البعيد يمكننا أن نتوقع إثارة لهذا الشكل من العقارات ، والذي سيكتسب تدريجيًا موطئ قدم كمنزل للإقامة الدائمة بعيدًا عن العاصمة.
لطالما كان الإسكان في الضواحي علامة على الازدهار وعنصرًا من عناصر الرفاهية ، وليس ضرورة أساسية ، لذلك تجلت الأزمة في هذا القطاع في وقت سابق ، ولكن ليس بنفس الوضوح الذي حدث في المدينة. يُظهر تحليل السوق أنه في عام 2017 سيستمر الانخفاض في أسعار العقارات ، وسيواجه السوق إعادة توزيع كبيرة ، مصحوبة بعمليات اندماج واستحواذ للشركات الأضعف. ستزداد ظواهر الأزمة في العام الجديد سوءًا ، وسيقل حجم المعاملات ، وستنخفض الأسعار.
ماذا تتوقع
بدأ عام 2017 في الخلفية ويعد بأن يكون صعبًا جدًا على "سوق الفضاء". هذا العام ، يتوقع الخبراء أن "القاع" سوف يمر: سيزداد حجم العروض ، وستنخفض قدرة السكان على الدفع. بعض الاستقرار ممكن بحلول الخريف ، ستتوقف الأسعار عن الانخفاض لتصل إلى الحد الأدنى.
كما بدأ سوق العقارات في الضواحي في التكيف مع الواقع الاقتصادي. بالنسبة لمعظم الروس ، يعتبر السكن في المقاطعات رفاهية ، لكن الاتجاهات تغيرت إلى حد ما اليوم. بدأ العملاء في استخدام عائدات بيع شقة في المدينة لشراء منزل. والسبب في هذا السلوك هو الرغبة في تعظيم تكلفة صيانة العقارات والرغبة في التخلص من السكن غير الضروري. الآن حتى المشترين ذوي الدخل المرتفع يحاولون توفير المال. ومع ذلك ، في ظل هذه الخلفية ، في عام 2016 ، كان أفضل المشترين هم منازل النخبة ومن الدرجة الممتازة ، لأنه خلال الأزمة من الممكن شراء عقارات حصرية بأسعار مغرية للغاية.
يجادل معظم الخبراء العاملين في هذا المجال بأن الرأي حول الأزمة خاطئ ، في الواقع ، لم يكن هناك انخفاض كبير في هذا الجزء في عام 2015. في النصف الأول من العام ، كان هناك تنشيط موسمي للمشترين ، وفي النصف الثاني انخفض حجم المعاملات بنسبة 30٪ بسبب حقيقة أن العديد من العملاء قد أجروا عملية شراء بالفعل. لاحظ المطورون المتخصصون في قطاع النخبة أنه في العام الخامس عشر كان من الصعب تتبع أنماط معينة (كما في السنوات السابقة): في بعض الشركات زادت مبيعاتها ، وفي شركات أخرى ظلت على نفس المستوى.
على سبيل المثال ، في Villagio Estate ، زاد حجم المعاملات بنسبة 30٪ مقارنة بالفترة نفسها من عام 2014. تشير الدلائل إلى أن المنازل المبنية بالفعل في القرى ذات درجة الاستعداد العالية والمساكن الثانوية هي الأكثر طلبًا. تزداد أيضًا شعبية المشاريع التي تم إطلاقها مؤخرًا في القطاع باهظ الثمن - ويرجع ذلك إلى حقيقة أن المنازل السائلة تنفد ، لكن الطلب عليها لا يزال قائما. على سبيل المثال ، في قرية رينيسانس بارك ، تم بيع منزلين إضافيين في الصيف مقارنة بالربيع.
آفاق الإيجار
ظل الطلب على إيجارات المنازل الريفية في العام الماضي مستقرا تماما ، ولم يتجاوز الانخفاض 7٪. على خلفية زيادة العرض بنسبة 12٪ ، اشتدت المنافسة بين البائعين. الأكثر شعبية ، وكذلك في البيع ، هي منازل النخبة ، وهنا زاد الطلب بنسبة 3 ٪ بسبب تصحيح الأسعار الناجم عن المنافسة. في فئة السعر المتوسط ، تتمتع المنازل الفاخرة التي تقع على مسافة 40-45 كيلومترًا من طريق موسكو الدائري باهتمام ثابت.
من الصعب تحديد أنماط واضحة لتطور السوق ، لأن عقارات الضواحي تختلف اختلافًا كبيرًا في مستوى السيولة والجودة. ونتيجة لذلك ، كان من الممكن الحصول على خصم يصل إلى 30٪ على بعض العقارات ، بينما كانت المنازل السائلة مطلوبة طوال الموسم دون أي خصومات. ومن المثير للاهتمام ، أن هناك المزيد من المستأجرين الذين يرغبون في استئجار مساكن ليس لموسم الصيف ، ولكن للعيش على مدار العام.
نتائج 2015 في سوق عروض النخبة
على الرغم من النشاط الجيد في السوق ، إلا أن الأزمة صححت احتياجات المشترين ومتوسط أسعار الأشياء. إذا لم يكن عام 2015 أقل من الماضي من حيث عدد المعاملات ، فإن حجم الميزانيات قد تغير بشكل كبير. في شريحة النخبة ، انخفضت مبالغ الشراء بشكل كبير ، وكان المشترون حريصين على إبرام صفقات بالروبل أو بالدولار الأمريكي بخصم يصل إلى 50 ٪.
في صيف عام 2014 ، كان شراء منازل بقيمة 5-10 مليون دولار يعتبر أمرًا شائعًا ، وفي عام 2015 أصبح نادرًا (الميزانية التي تزيد عن 3،000،000 دولار هي 25 ٪ من إجمالي المبيعات). كان الطلب كبيرًا على المنازل التي تصل تكلفتها إلى 25.000.000 روبل للتشطيب ، ومنازل بميزانية تصل إلى 50.000.000 روبل وقطع أرض تبلغ حوالي 1.000.000 روبل لكل مائة متر مربع. متوسط الميزانية لشراء مساكن النخبة في الضواحي هو 2.5-2.8 مليون دولار أمريكي ، واتضح أنه مقارنة بعام 2014 ، فقد انخفض بمقدار النصف.
لخص بلاكوود نتائج النصف الأول من العام في هذا القطاع واتضح أنه تم بيع ما مجموعه 179 عقارًا. الأكثر شعبية كانت المنازل في المستوطنات من الدرجة "الممتازة" (55٪ من إجمالي حجم المعاملات) ، وغالبًا ما اشتروا منازل ريفية ، وبلغت حصتهم في فئة "الدرجة الممتازة" 62٪ ، وفي فئة "الرفاهية" - 76 ٪.
آفاق التنمية
لم يكن هناك ارتفاعات وانخفاضات قوية في سوق العروض النخبة في العام الخامس عشر ؛ بشكل عام ، انخفض حجم المعاملات بنسبة 25٪ مقارنة بعام 2014 ، مما أدى إلى انخفاض الأسعار بنسبة 10٪ -15٪. ومع ذلك ، فإن سوق العقارات المرموقة لم تتعرض لضغوط شديدة ، ولا يزال الطلب على المساحات الفاخرة مستقرًا.
تظهر ديناميكيات بيع الأشياء النتائج التالية: في يناير ومارس وأبريل ، تم شراء منازل من الدرجة الاقتصادية بنشاط ، في فبراير ومايو - درجة رجال الأعمال ، ولكن في فترة الصيف ، المعاملات مع الأعمال والأشياء من الدرجة الممتازة ساد. في الربع الأول من عام 2015 ، كان هناك طلب محموم ، حيث أراد العملاء الاحتفاظ بمدخراتهم واتخذوا قرارًا فوريًا بشراء عقار. حدث اضمحلال الطلب بالسرعة التي بدأ بها. في الربيع ، وصل المشترون مرة أخرى إلى السوق ، ولكن في الخريف كانت هناك جولة جديدة من تخفيض قيمة العملة ، مما أثر على الفور على القوة الشرائية للروس.
انخفض عدد المشاريع الجديدة في قطاع المستوطنات المنزلية بشكل كبير. حاليًا ، تم تجميد 160 مشروعًا ، يبدأ ثلثها بشكل دوري في إعادة الإحياء ، ويتم تمريرها على أنها مشاريع جديدة. أظهرت مبيعات الأكواخ الصيفية وقطع الأراضي في البستنة ديناميكيات غير متكافئة: فقد تم استبدال الزيادات في الطلب بهدوء في السوق ، ولم يكن هذا بسبب عوامل موسمية ، ولكن بسبب نوبات الذعر بعد مشاهدة الأخبار. ونتيجة لذلك ، انخفضت المبيعات في هذا القطاع بنسبة 50٪ مقارنة بعام 2014. أود أن أشير إلى أن أكثر الأشياء شعبية في قطاع الضواحي الديمقراطي العام الماضي كانت منازل صغيرة بدون زخرفة ، ولكن بها وسائل راحة.
الآن يتم تحديد ظروف السوق من قبل المستهلكين ، والأشياء الأكثر طلبًا هي تلك التي يتم تحديد أسعارها بالروبل. كان أحدث اتجاه في سوق النخبة هو تثبيت الأسعار بالروبل بمعدل 35-50 روبل لكل دولار أمريكي. يلاحظ الخبراء أنه على الرغم من المشاكل في الاقتصاد ، فإن العملاء مستعدون لمواصلة شراء العقارات في الضواحي. يمتلك العديد من المشترين مدخراتهم بالعملة الأجنبية ، لذلك سيكون من الممكن هذا العام عقد صفقة جيدة بسعر جيد. ومع ذلك ، يجب أن تسرع ، لأن الخصائص الأكثر سيولة في جميع قطاعات سوق الضواحي تختفي تدريجياً ، ولا ينبغي توقع عروض جديدة في المستقبل القريب.
مطورو المستوطنات الذين وصلوا إلى المرحلة النهائية في عجلة من أمرهم لبيع بقايا طعامهم ومواصلة جني الأموال من البنية التحتية واستئجار وصيانة المرافق القائمة. ومن المرجح أن تواجه بقية المشاريع صعوبات وسيتم تجميدها. يأمل ممثلو الوكالات العقارية أن يعود الطلب على الأكواخ الصيفية بحلول الربيع ، لأن العديد من المنتجعات الآن مغلقة أمام الروس ، ولا يسمح لهم الدولار الأمريكي بالسفر إلى الخارج. يمكننا القول أن عطلة البلد أكثر أهمية اليوم من أي وقت مضى.
في الوقت الحالي ، لا يتعهد المحللون بعمل توقعات: يتوقع الاقتصاديون سقوط الاقتصاد الروسي. باختصار ، لا يمكن رؤية أي عوامل استقرار يمكن أن تسهم في التنبؤات الإيجابية للسنوات القادمة ، وبالنظر إلى حقيقة أن سوق الإسكان في المقاطعات لا يمكن التنبؤ به بشكل عام ، يكاد يكون من المستحيل استخلاص استنتاجات حول آفاق المستقبل.
منذ نهاية يناير 2016 ، كان هناك ارتفاع في نشاط الشراء في سوق العقارات الراقية في الضواحي. عدد طلبات العرض الرئيسي الآن أعلى بنسبة 30٪ تقريبًا من نفس الفترة من العام الماضي. على الرغم من ذلك ، فإن العديد من المشترين مفتونون بالصور النمطية التي تقول إن السوق "يستحق كل هذا العناء" ، ولا داعي للتسرع في شراء منزل ريفي. حلل خبراء شركة Metrium Group المفاهيم الخاطئة التي تشكلت خلال الأزمة بين المشترين المحتملين لعقارات النخبة في الضواحي.
1. يمكن الآن شراء منزل ريفي فاخر بخصم 50٪
يبدأ كل مشترٍ تقريبًا في فحص المنزل اليوم عن طريق المطالبة بخصم من البائعين. كثيرون على يقين من أنه في الأزمات ، يمكنك بسهولة خفض السعر إلى النصف وشراء "كناري بنس واحد". لكن المبيعات الحقيقية تظهر صورة مختلفة تمامًا. بخصم 40-50٪ ، اليوم يمكنك فقط شراء أشياء بقيمة 10 مليون دولار أو أكثر.
في نهاية عام 2015 - أوائل عام 2016 ، كان متوسط الخصم على المعاملات مع المنازل التي تصل قيمتها إلى 50 مليون روبل 9 ٪ ، في النطاق السعري من 50 إلى 150 مليون روبل - 17 ٪ ، وللأشياء التي تزيد قيمتها عن 150 مليون روبل - 24٪. في الوقت نفسه ، في حالة المنازل السائلة بشكل خاص الواقعة في مناطق مرموقة ، بتصميم جيد وهندسة معمارية ناجحة وسعر مناسب ، لا يمكن الحديث عن أي مساومة على الإطلاق.
يقول إيليا مينزونوف ، مدير إدارة عقارات النخبة في مجموعة Metrium Group: "ليس سراً أن تكلفة أغلى المنازل الريفية قبل الأزمة قد تم المبالغة فيها بوضوح ، وغالبًا ما كانت لا تتوافق مع واقع السوق". - بالإضافة إلى ذلك ، قبل عام كان من المعتاد الإشارة إلى الأسعار بالدولار ، والآن - بالروبل. مع الأخذ في الاعتبار سعر الصرف وخصم 50 ٪ من أسعار الدولار ، ظلت تكلفة المنازل بالروبل كما هي تقريبًا. في الوقت نفسه ، فإن الطلب على مثل هذه الأشياء باهظة الثمن - التي تكلف من 10 ملايين دولار - كما في السنوات السابقة ، ليس مرتفعًا ، والمعاملات نادرة. يقع الحجم الرئيسي للمبيعات اليوم على المنازل "غير المكلفة" لهذا السوق ، والتي لا يوجد لها خصم ، أو أنها ضئيلة ".
2. هناك تكدس في سوق الضواحي الآن
على مدار العام الماضي ، انتشرت شائعات بين الحين والآخر بأن العديد من الملاك هرعوا لبيع منازلهم الريفية باهظة الثمن ، واغراق السوق بالعروض الجديدة. ارتبط ذلك بالموجة التالية من عائلات الأثرياء الذين يغادرون إلى الخارج على خلفية "هياج" الأزمة في البلاد ، ومع رغبة الملاك في تحقيق أقصى استفادة من بيع الأصول المقومة بالدولار. في الواقع ، كان من الممكن أن يغادر 10 معارف ، وأضاف الخيال أن معظم أصحاب رؤوس الأموال الكبيرة كانوا يغادرون البلاد.
يقول إيليا مينزونوف: "في الواقع ، إن الاكتظاظ في السوق هو وهم آخر وهمي". ربما يكون لدى غير المتخصصين انطباع بأن عدد الأشياء المعروضة للبيع قد زاد عدة مرات مع بداية الأزمة. لكن إذا نظرت إلى الإحصائيات ، يتبين أنه مقارنة ببداية عام 2014 ، في عام 2016 ، زاد عدد العروض بنسبة 10٪ كحد أقصى. تتوافق الديناميكيات الشهرية لظهور كائنات جديدة في السوق الثانوية تمامًا مع فترة ما قبل الأزمة. في قاعدة بيانات أي شركة عقارية كبيرة ، يوجد حاليًا 2-3 آلاف عقار في الضواحي. وقد ظل عددهم دون تغيير منذ عدة سنوات ".
3. الطلب على المنازل الريفية الفاخرة هو الآن ضئيل للغاية
وفقًا لمجموعة Metrium Group ، تتلقى الشركة في أسبوع واحد ما لا يقل عن 200 طلب لعرض عقارات الضواحي. وهذا يزيد بنسبة 30٪ تقريبًا عن نفس الفترة من العام الماضي ، ويمكن مقارنته بمؤشرات ما قبل الأزمة. هناك 4-5 عروض في اليوم الواحد. يعلق إيليا مينزونوف قائلاً: "طوال النصف الثاني من عام 2015 ، راكم السوق طلبًا مؤجلًا". - اتخذ المشترون المحتملون موقف الانتظار والترقب ، وهم يراقبون ديناميكيات الأسعار. لقد قام العديد من البائعين بالفعل بتعديل أسعارهم ، وبدأ عدد العقارات ذات القيمة المناسبة المقابلة لواقع السوق الحالي في الهيمنة. بعد عطلة رأس السنة الجديدة ، كان هناك ارتفاع في نشاط المستهلك. لقد أدرك العملاء أن الأزمة يمكن أن تستمر طالما أرادوا ، ولكن في نفس الوقت ، تستمر الحياة. لذلك ، فإن العديد من أولئك الذين أجلوا شراء منزل ريفي "لوقت لاحق" ، انخرطوا في بحث حقيقي ومشاهدة العقارات المناسبة ".
4- ليس عليك التسرع في شراء منزل
هذا المفهوم الخاطئ هو نتيجة للصور النمطية السابقة: السوق يفيض بالعرض ، ولا يوجد طلب على العقارات باهظة الثمن في الضواحي. يقول إيليا مينزونوف: "حتى إذا أحب العميل المنزل أثناء عملية المشاهدة ، وتمكن من التفاوض على سعر مقبول مع البائع ، فإن العديد من المشترين ليسوا في عجلة من أمرهم لعقد صفقة". - بعد مغادرة المنشأة ، استمروا في "استكشاف السوق" ودراسة العروض الأخرى ، مع التأكد من أن السوق واقف وأن العرض لن يذهب إلى أي مكان. في غضون ذلك ، تم شراء هذا المنزل من قبل شخص آخر. في فبراير كانت لدينا حالة عندما "تركت" ثلاثة أشياء متتالية من عائلة واحدة في عملية تفكيرهم. ويوجد في موسكو قرابة 500 ألف مليون دولار ، والطلب على عقارات عالية الجودة بأسعار مناسبة رغم الأزمة ".
5. أسعار المنازل الريفية الفاخرة ينبغي أن تنخفض
تقريبا جميع المشترين المحتملين مقتنعون بهذا. ومع ذلك ، وفقًا لخبراء من Metrium Group ، لا توجد شروط مسبقة لانخفاض أكبر في تكلفة العقارات الفاخرة في الضواحي. بالنسبة لتلك الأشياء ، التي يهتم أصحابها حقًا بالبيع ، تم إجراء تعديلات على الأسعار بالفعل. الباعة الباعة مستعدون "للتمسك" حتى النهاية ، ولن يقدموا تنازلات للمشترين. "إذا استمر الوضع الحالي - دون تقلبات كبيرة في أسعار الصرف وصدمات جديدة في بيئة السياسة الخارجية - فإن تكلفة عقارات النخبة في الضواحي ستظل عند المستوى الحالي ،" إيليا مينزونوف متأكد. - يعلن بعض العملاء ، بعد مشاهدة شيء بقيمة 150 مليون روبل على سبيل المثال ، أنهم أحبوا كل شيء ، لكنهم مستعدون لشراء هذا المنزل مقابل 75 مليون روبل فقط ، دون أي سبب. من المهم أن نفهم أنه إذا لم تكن تكلفة الكائن مبالغًا فيها في البداية ، فإن مضاعفة السعر أمر غير واقعي. خاصة عندما يتعلق الأمر بعروض "غير مكلفة" لهذه السوق. "
يلخص إيليا مينزونوف: "بالنسبة للمشترين الذين يخططون لشراء عقارات النخبة في الضواحي في النطاق السعري الذي يصل إلى 150 مليون روبل ، أوصي بعدم تأجيل الصفقة إذا اختاروا شيئًا ما يناسبهم من جميع النواحي". - اليوم تغادر العروض الأكثر جاذبية السوق أسرع بكثير من العام الماضي. وفقًا لملاحظاتنا ، فإن حوالي 50 عميلًا مهتمون حاليًا بمنازل عالية الجودة بسعر مناسب في نفس الموقع. في الوقت نفسه ، في الأشهر المقبلة ، نتوقع نموًا أكبر في نشاط المشترين. تقليديا ، يعتبر موسم الصيف هو أفضل فترة لشراء العقارات في الضواحي ، حيث أن جميع مزايا وعيوب الأشياء مرئية في هذا الوقت. نحن على ثقة من أن المعاملات ستتم في قطاعات أسعار مختلفة. لكن من المتوقع أن يكون الطلب الأكبر على أشياء تصل قيمتها إلى 150 مليون روبل. كقاعدة عامة ، هذه منازل تبلغ مساحتها 300-500 متر مربع. م بقطعة أرض 20-50 فدان تقع في مناطق راقية ".
