تحت القيمة السوقية من المفهوم أنه أكثر عرضية يمكن بيع البضائع أو الخدمة التي يمكن بيعها في السوق الحرة في منافسة ضيقة عندما تعمل أطراف الصفقة بذكاء، وبعد كل المعلومات اللازمة، ولم يؤثر سعر المعاملات على أي ظروف مهمة، ذلك حين:
جانب واحد من المعاملة المنفذة غير ملزم بتنفيذ كائن تقييم، والطرف الآخر غير ملزم بقبول كائن من التقييم؛
يتم إطلاع أطراف الصفقة تماما عن موضوع التعامل الملتزم بالمعاملة والتصرف بمصالحها الخاصة؛
يعد كائن التقييم في السوق المفتوحة عند استخدام عرض عام نموذجي لنفس كائنات التقييم؛
سعر المعاملة هو مكافأة معقولة لكائن التقييم وليس هناك إكراه لإجراء معاملة فيما يتعلق بكل جانب من جانب المعاملة؛
سيتم تنفيذ الدفع لكائن التقييم نقدا.
القيمة السوقية هي سعر تقريبي يمكن فيه بيع الكائن ضمن ظروف السوق الحرة، مع مراعاة المنافسة. في تعريفه، من الضروري مراعاة العديد من العوامل، بما في ذلك تلك التي لا يمكن التنبؤ بها مثل سلوك المشاركين في السوق.
سبق حساب التكلفة عن طريق تحليل جميع المعلومات.
القيمة السوقية للمؤسسة هي تحديد تكلفة الشركة على أساس أرباحها. يتم إجراء التقييم بطريقتين:
بناء على ممتلكات المنظمة.
بناء على الأصول المتاحة والتكنولوجيات المستخدمة، والتي ستجلب المال إلى المؤسسة في منظورها.
التقييم يفترض وجود كائن وموضوع. الكائن هو مؤسسة نفسها. الموضوع هو الذي يحدد قيمة السوق. كقاعدة عامة، هذه المثمنون المهنية.
الطلب. أنها تنطوي على تفضيلات المستهلكين. هذا العامل يفترض أن محاسبة جميع المخاطر الممكنة.
فائدة الشركة. يتم الاعتراف بالمنظمة مفيدة فقط إذا فستفيد المالك. كقاعدة عامة، الفوائد هي الربحية. مع زيادة في الأداة المساعدة، تزيد قيمة السوق.
ربح. هذا هو الفرق بين الدخل والنفقات.
زمن. ينطوي على فترة من خلالها من المقرر أن يربح الربح. العديد من المشاريع قد تأجل الأرباح. على سبيل المثال، قدمت الشركة تقنية جديدة للإنتاج. من الضروري زيادة الأرباح، لكن الدخل سوف يزيد فقط في منظور.
القيود القائمة. على سبيل المثال، تدابير تقييدية مقدمة من الدولة. كلما زادت القيود، أصغر قيمة السوق.
المخاطر. في الاعتبار مخاطر عدم الدخل في المستقبل.
السيولة. السيولة الكبيرة للأصول لها تأثير إيجابي على تكلفة المؤسسة.
مسابقة. تحتوي أكبر قيمة السوق على شركات ذات طلب كبير وتعمل في مجال المنافسة الصغيرة. عدد كبير من المنافسين يقلل من القيمة السوقية.
نسبة العرض والطلب. يتم تحديد الطلب من خلال ملاءة المستثمرين، وإمكانية جذب أموال الطرف الثالث، وكذلك العديد من العوامل الأخرى.
كما ترون، فإن الكثير من العوامل تؤثر على القيمة السوقية. لهذا السبب، يوصى بالتعامل مع حساب القيمة السوقية للممثلين المحترفين. قد يقوم المتخصصون بتحليل الوضع بشكل كاف في السوق، مع مراعاة جميع مجموعة متنوعة من العوامل.
يتم تحديد قيمة السوق من قبل المثمن، على وجه الخصوص، في الحالات التالية:
مع تروع الممتلكات لاحتياجات الدول؛
عند تحديد قيمة الأسهم المنشورة للشركة، التي تكتسبها الشركة على أساس قرار الاجتماع العام للمساهمين أو على أساس قرار مجلس الإدارة (المجلس الإشرافي) للشركة؛
عند تحديد قيمة كائن الضمان، بما في ذلك الرهن العقاري؛
عند تحديد قيمة الودائع غير النقدية في رأس المال المعتمد (الأسهم)؛
عند إنشاء قيمة خاصية مفلسة المدين؛
عند تحديد قيمة القيم المترانية.
يتم احتساب قيمة السوق مع مراعاة المهام التالية:
تحسين كفاءة المؤسسة.
تقييم القيمة السوقية للأسهم في سوق الأوراق المالية.
تقدير التكلفة عند خطط بيع الشركة.
الحاجة إلى تخصيص حصة أحد المشاركين.
القضاء على المنظمة.
التحضير للحصول على الاستحواذ على المنظمة.
تطوير خطة تطوير الشركات.
تحقيق الاستقرار المالي.
تحليل إمكانيات المؤسسة لإقراض تعهدات.
تأمين الأصول.
اعتماد قرارات الإدارة.
تطوير مشاريع الاستثمار.
هناك ثلاث طرق لتحديد قيمة السوق:
طريقة مربحة. أساسها هو الحد الأقصى المتوقع الدخل للمؤسسة.
الطريقة الممكنة. ذات صلة في حالة عدم وجود دخل مستقر.
الطريقة مناسبة لضبط الرصيد. كيفية جعل الحسابات؟ من الضروري العثور على القيمة السوقية للأصول، ثم خصمها من حجم التزامات الشركة.
يمكن تقسيم هذه الطريقة إلى طريقتين آخرين.
طريقة صافي الأصول: يتم خصم مقدار الالتزامات من القيمة السوقية.
طريقة التصفية قيمة: المبلغ الذي تم الحصول عليه بعد بيع الأصول بشكل منفصل.
الطريقة المقارنة. الطريقة قيد النظر غير قابلة للتطبيق عمليا. هذا يرجع إلى حقيقة أن نتائجها تقريبية للغاية.
كقاعدة عامة، تستخدم المؤسسات واحدة من أول طريقتين. يعتمد التعريف الدقيق للطريقة على ما إذا كانت الشركة لديها دخل مستقر.
لا تزال هناك أسئلة حول المحاسبة والضرائب؟ اسألهم عن المنتدى المحاسبي.
القيمة السوقية: تفاصيل محاسب
الشركات تصبح غير السوقية. قم بتنقية القيمة السوقية للمؤسسات في تحديد ذلك ... من القيمة المحسوبة للقيمة السوقية المشروطة للمؤسسات، وسوق سوق التسوية ... يتم استدعاء النتيجة غير السوقية للتقييم القيمة السوقية، وبعد ذلك المساحية (الخاضع للضريبة) لتحديد القيمة السوقية الفعالة من حيث التكلفة للشركات: المشاريع ... تصبح المشاريع غير السوقية. تنقية القيمة السوقية للمؤسسات عند تحديدها ...
لا تستخدم المفاهيم والشروط "القيمة السوقية"، "القيمة العادلة" و "... الشك يجادل أن عبارة" القيمة السوقية لشيء ما "علميا ... المؤلف، الشروط" القيمة السوقية "و" القيمة العادلة "غير صحيحة» أسهم، ... معرض "وقيمة السوق العادلة اقتصاديا من الأسهم العادية للمؤسسة. العنوان الإلكتروني ... لا تستخدم المفاهيم والشروط "تكلفة السوق"، "تكلفة عادلة" و "...
يمكن اعتبار الاستحواذ على هذه الأسهم القيمة السوقية للأسهم في وقت إقصائها ... القضاء على دخل الشركة بمقدار القيمة السوقية للتحويل من العقارات إلى دافعي الضرائب .... القيمة السوقية لل يتم تضمين الشقة المتبادلة في تاريخ التاريخ. القيمة السوقية لشقة تبادل ... التي تم تعريفها على أنها الفرق بين القيمة السوقية للشقة المدفوعة من قبل دافع الضرائب ... يمكن اعتبار هذه الأسهم القيمة السوقية للسهم في وقتهم .. وبعد
قيمة المساحية الخاصة بها وحجم القيمة السوقية التي أنشئت كمجلة المسكنة، ... منهجية (على سبيل المثال، باستثناء ضريبة القيمة المضافة من القيمة السوقية لكائن بناء رأس المال؛ على الحالية ... والآخر ليس)؛ عند تحديد القيمة السوقية للمؤامرة الأرضية، يمين المنطقة على المدى الطويل ... تعتبر مجال الخطأ عدم وجود حسابات القيمة السوقية لأقطار الأرض داخل ... على تقييم التقييم "جعل السوق قيمة استبدال التحسينات بنيت بالفعل ...
حالة عدد الكائنات التناظرية ذات الصلة. القيمة السوقية والقيمة الاستثمارية للمؤسسات ... لا أحد يكافح. وفقا ل "القيمة السوقية" اللائحة الكيميائية من كائنات التقييم، تحدد المثمنون البلاسترال ... صيغة لتحديد القيمة السوقية الفعالة من حيث التكلفة للمؤسسات. العنوان الإلكتروني للمادة في .... HTML ملاحظة: بموجب القيمة السوقية الفعالة من حيث التكلفة للمؤسسة تتبع حاليا ...
تشير تكلفة كائنات التقييم إلى قيمتها السوقية، والتي لا تتخذ في الطبيعة أبدا ... أن تؤخذ مساوية لقيمتها السوقية غير الموجودة، وهي سبب جادل ل ... النهج. علاوة على ذلك، لا توجد قيمة سوقية للمؤسسات، وتحديد خطأ غير مناسب ... مقدمة في الجهاز المفاهيمي لمفهوم القيمة السوقية للمؤسسة والعديد من الأنواع الأخرى ...
يقاوم الافتراضات المفاهيم والشروط "تكلفة السوق"، "تكلفة الاستثمار"، "التكلفة العادلة" ... استخدام المفهوم و "القيمة السوقية"، خاصة كقيمة "السوق" الرئيسية، إلى "السوق" من الناحية النظرية لا تعادل المسامير بشكل معقول. .. تقييم المعايير الدولية والاتحاد الفيدرالية، تكلفة السوق، تكلفة الاستثمار، التكلفة العادلة، ... تهم postulates المفاهيم والشروط "تكلفة السوق"، "تكلفة الاستثمار"، "المعرض ...
ترتيب. جميع الأشياء الأخرى مساوية، يجب أن تنمو القيمة السوقية لأدوات الأسهم الخاصة بالشركة ... إذا تجاوزت المنظمة الاستثمار المالي في الشركة، والتي ... ما يعادل حجم استثمار إضافي، حيث يتم تشكيل قيمة السوق مع الأخذ في الاعتبار كاملة كاملة ... والنفقات من التغييرات في الواقع في القيمة السوقية للاستثمار المالي ستكون ... درجة القيمة السوقية التي تلت ذلك. منظمة - مستثمر في ...
... (عواقب الإعصار). حددت اللجنة متوسط \u200b\u200bالقيمة السوقية لهذه المعدات، مع الأخذ في الاعتبار الحالي ...
في القانون المرجعي، يتم اعتماد قيمتها السوقية، والتي لا توجد في طبيعتها ... والسحمة السوقية، والقيمة السوقية والقيمة الاقتصادية العامة للسوق ... ليست القيمة السوقية الحالية في العالم الحقيقي؛ والثاني هو مكشوف جدا، تكلفة الاستثمار ...
وشروط القيمة العادلة والقيمة السوقية لهذه الأشياء، عدم شرعية الاستبدال ... متوسط \u200b\u200bسعره لمفهوم القيمة السوقية غير الموجودة، مع توصيات، وتطبيق أساليب المقارنة ... قد تم تحاشيه. عبارة "القيمة السوقية"، بحكم مضادا لها و ... وشروط القيمة العادلة والقيمة السوقية لهذه الأشياء، سوء فهم الاستبدال ... متوسط \u200b\u200bسعره هو مفهوم القيمة السوقية غير الموجودة عندما توصيات تطبيق الأساليب ...
اعمال. " فرض ذلك باستمرار من قبل المثمنين مصطلح "القيمة السوقية"، والتي لا توجد في الطبيعة غير موجودة ... وفي الوقت نفسه، يوصى مؤشرات القيمة السوقية غير الموجودة في العقارات بمساواة المؤشرات ...، المنشأة في تاريخ تعريف قيمة السوق الخاصة به، ألف روبل / نورج ساعة؛ ... D. طريقة تنظيمية ومربحة لتحديد القيمة السوقية والسعر السوقي لمؤسسة (... الصيغة لتحديد القيمة السوقية الفعالة من حيث التكلفة للمؤسسات عنوان بريد إلكتروني على الإنترنت ...
أمر التفتيش على السلطات الضريبية بفحص القيمة السوقية للعقارات، وفقا لما ...، 804 مليون روبل. وكانت قيمة السوق. هذا هو هذا المبلغ الذي يقوم مفتشي الضرائب بتعيين امتحان، وفقا لما تجاوزت القيمة السوقية للمباني قيمة البيع في ... وعلى أساس المعلومات حول القيمة السوقية لكائن التقييم، إذا أخذ ذلك الحساب ...
وعلى أساس المعلومات حول القيمة السوقية لكائن التقييم، إذا أخذ في الاعتبار ...
تشير أهداف هذا القانون الاتحادي في إطار القيمة السوقية لكائن التقييم إلى الأرجح ... .02. 2017. ملاحظة المؤلف: القيمة السوقية لكائن التقييم، على عكس ...
السعر التنظيمي للأرض هو مؤشر تميز تكلفة قطعة أرض معينة وموقع بناء على الدخل المحتمل لفترة الاسترداد المحسوبة. المستخدمة في فرض الضرائب على المعاملات مع قطع الأراضي، وكذلك واجبات الدولة الصعبة في ميراث الأرض، هدية واستلام قرض بنكي بشأن أمن مؤامرة الأرض. ينشئ السعر التنظيمي سنويا من قبل السلطات التنفيذية للكيانات التأسيسية للاتحاد الروسي لأرض الأهداف المختلفة على المناطق المقدرة بالمناطق الإدارية والمستوطنات أو مجموعاتها. يمكن للهيئات الحكومية الذاتية المحلية كتطوير سوق الأراضي تحسين عدد المناطق المقدرة وحدودها أو زيادة أو خفض السعر التنظيمي المحدد للمؤامرة الأرضية، ولكن ليس أكثر من 25٪. يجب ألا يتجاوز السعر التنظيمي للمؤامرة الأرضية 75٪ من مستوى سعر السوق للحصول على قطع الأراضي النموذجية للغرض المناسب.
قيمة المساحية للأراضي الأراضي - مؤشر القيمة المحسوبة تهدف إلى تحديد القاعدة الخاضعة للضريبة على الأرض. ثابت في الأراضي Cadastre كواحدة من المؤشرات الرئيسية. يجب تنفيذ حساب قيمة المساحية للأراضي الأراضي وفقا للطرق التي طورتها خدمة الأراضي الفيدرالية كاداستر.
سعر الأرض تحت المباني والمباني والهياكل التي أنشأتها الكيانات التأسيسية للاتحاد الروسي عند بيع قطع الأراضي في الولاية أو الممتلكات البلدية هي مؤشر تنظيمي يحدد سعر الاسترداد لأوليد الأراضي التي توجد بها المبنى أو المباني أو الهياكل في الملكية الخاصة. ينشئ سعر الاسترداد من قبل القانون الفيدرالي "بشأن إدخال قانون الأراضي للاتحاد الروسي" في معدلات ضريبة الأراضي اعتمادا على عدد المستوطنات. في المستوطنات التي يبلغ عدد سكانها أكثر من 3،000،000 شخص، يتم تحديد سعر الأرض بمبلغ معدل ضريبة الأراضي من خمس إلى ثلاثين وثلاثين لكل وحدة مساحة أرض؛ في المستوطنات التي يبلغ عدد السكان من 500،000 إلى 3000،000 شخص - بمبلغ معدلات ضريبة الأراضي من خمسة إلى سبعينيات عشرة لكل وحدة من مساحة الأرض؛ في المستوطنات التي تبلغ عدد السكان حتى 500000 شخص - بمبلغ من ثلاثة إلى عشرة معدلات ضريبة الأراضي لكل وحدة من مساحة الأرض (في بداية السنة التقويمية الحالية). يتم تحديد القيم المحددة لأسعار الاسترداد من قبل الكيانات التأسيسية للاتحاد الروسي. قبل تأسيس موضوع الاتحاد الروسي، تطبق أسعار الأراضي الحد الأدنى من ضريبة الأراضي المناسبة. في الوقت نفسه، عند بيع مؤامرة أرضية، يمكن استخدام معامل تصحيح يأخذ في الاعتبار الاستخدام الحالي.
المباني والمباني والهياكل. يجب الموافقة على معامل تصحيح الأنواع الأساسية للاستخدام الحالي من قبل حكومة الاتحاد الروسي بمبلغ 0.7 إلى 1.3. حاليا، لا تتم الموافقة على هذه المعاملات من قبل الحكومة.
تستخدم معايير قيمة تطوير الأراضي الجديدة بدلا من الأراضي الزراعية المنهكة للاحتياجات غير الزراعية - لتسديد خسائر الإنتاج الزراعي في انسحاب الأراضي الزراعية، والمراعي الغزلان، التي هي في ولاية الدولة أو البلدية، لاستخدامها لأغراض غير مرتبطة بإدارة الزراعة؛ تغيير الغرض من الأراضي الزراعية، ومراعي الغزلان المملوكة للمواطنين أو الكيانات القانونية. تستخدم أيضا عند حساب كمية الأضرار الناجمة عن التدهور وتسلق التربة والأراضي. وافق عليها مرسوم حكومة الاتحاد الروسي.
مع تحليل مقارن لقيمة كائن التقييم بأسعار نظائره، استخدم المثمن البيانات على أسعار العروض (العرض العام) للأشياء المأخوذة من المصادر المفتوحة (منشورات الطباعة، مواقع الإنترنت الرسمية، إلخ). مثل هذا النهج، وفقا للمثمن، يبرر ما يبرره من وجهة النظر أن المشتري المحتمل قبل القبول. في غياب قواعد البيانات في الوصول المجاني (قوائم) بأسعار المعاملات الحقيقية، فإن المثمنين في معظم بلدان العالم يعتمدون في عملهم، خلص المثمن بحق إلى أن بيانات العرض العام الأقرب إلى الأسعار الحقيقية للشراء ومعاملات البيع، وبالتالي، فإن أعظم أكبر تفي بمتطلبات تشريع التقييم الروسي.
وبالتالي، تم استخدام المثمن في عملية العمليات الحسابية في القانون المدني للاتحاد الروسي ك "عرض" و "العرض العام" (المادة 435 و 437). وبالتالي، فإن المثمن بفرض نفسه (مع الأخذ في الاعتبار التعديلات المناسبة) يفترض أن الشخص "الذي قدم اقتراحا، يعتبر نفسه اتخاذ اتفاق مع المرسل إليه سيتم اتخاذ الاقتراح الذي سيتم فيه تقديم الاقتراح".
في وقت التقييم في السوق، تم تقديم العديد من نظائرها مع موقع مناسب لكائن التقييم. يتم تحليل البيانات التناظرية من قبل المثمن ويتم تقليلها إلى الجدول المحسوب.
في سياق التحليل، تم إجراء التعديلات على أسعار النظير، الموجودة بين النظائر والهدف من التقييم. يتم التعديل السلبي في حالة وجود هذا المؤشر التماثلي يتجاوز كائن التقييم، والإيجابي - إذا كان أدنى من هذا المؤشر هذا المؤشر.
لحساب القيمة السوقية لكائن التقييم، تم اختيار 1 متر مربع من وحدة المقارنة.
في وقت التقييم، تم اختيار المؤيدين مماثلة لخصائصها مع كائن من التقييم.
| مؤشر | كائن التقييم | رقم تناظري 1. | التناظرية رقم 2. | التناظرية رقم 3. | التناظرية رقم 4. | التناظرية رقم 5. |
| المكان | يكاترينبرغ سيتي | يكاترينبرغ سيتي | يكاترينبرغ سيتي | يكاترينبرغ سيتي | يكاترينبرغ سيتي | يكاترينبرغ سيتي |
| شارع | اصطلاحي | فاتوتين | سيدوفا | tavatua. | chisinau. | bilimbaevskaya. |
| رقم الدار | ||||||
| عرض الأسعار، فرك. | 3.685000 | |||||
| السعر 1 متر مربع، فرك. | ||||||
| تعديل ل Adding،٪ | ||||||
| معاملة مثالية أو عرض | جملة او حكم على | جملة او حكم على | جملة او حكم على | جملة او حكم على | جملة او حكم على | جملة او حكم على |
| تعديل على نوع المعاملات،٪ | ||||||
| الموقع (حزام السعر) | ||||||
| قيمة تعديل الموقع،٪ | ||||||
| نوع البيت | إكس بي | إكس بي | إكس بي | إكس بي | إكس بي | إكس بي |
| معنى التعديل على نوع المنزل،٪ | ||||||
| جدار المواد | قالب طوب | قالب طوب | قالب طوب | قالب طوب | لوجة | قالب طوب |
| قيمة التعديل على مواد الجدران،٪ | ||||||
| عدد الغرف | ||||||
| معنى التعديل على عدد الغرف،٪ | ||||||
| الأرض | 3/5 | 4/5 | 5/5 | 2/5 | 2/5 | 1/5 |
| طوابق | ||||||
| معنى التعديل على الأرض،٪ | ||||||
| المساحة الإجمالية، قدم مربع | 55.4 | 54.3 | ||||
| معنى التعديلات على المساحة الإجمالية،٪ | ||||||
| ميدان مطبخ، قدم مربع | ||||||
| معنى التعديلات في منطقة المطبخ،٪ | ||||||
| حالة الشقة | اساسي | اساسي | اساسي | اساسي | اساسي | اساسي |
| قيمة التعديل على حالة الشقة، فرك. | ||||||
| القيمة المعدلة من 1 مربع. م.، فرك. | ||||||
| متوسط \u200b\u200bتكلفة 1 مربع. م.، فرك. | ||||||
| القيمة السوقية للهدف من التقييم في تاريخ التقييم، فرك. |
الخلاصة: وفقا للنهج المقارن، القيمة السوقية لكائن التقييم هي: 3399836 روبل.
استنتاج
في الفصل الأول من العمل، فإن مفهوم نشاط المساحية وإطار عمله التنظيمي في جميع الجوانب، وكان أساسيات تكوين الخطة الفنية، خطة متكاملة وجواز سفر المسكنات.
الخطة الفنية هي وثيقة يتم فيها استنساخ معلومات معينة من كاداستري الدولة من العقارات، ومعلومات حول المبنى أو المبنى أو المبنى أو عن كائن البناء غير المكتملة اللازم لتسجيل مثل هذا الكائن العقاري أو المعلومات حول جزء أو أجزاء من مثل هذه العقارات كائن، أو العقارات الجديدة المطلوبة للدولة كاداستري العقارية، والتي تم تعيينها إلى رقم المساحية.
في الفصل الثاني، لمسنا تقييم قيمة العقارات، وثلاثة أساليب لها:
نهج التكلفة
نهج مقارن
النهج المربح.
يأتي نهج التكلفة من افتراض أن المستثمر الحكيم لن يدفع ثمن الممتلكات أكثر من المبلغ الذي سيغيب فيه عملية استحواذ قطعة أرض مماثلة وبناء مبنى مماثل في خصائص المستهلكين.
يعتمد النهج المقارن على افتراض أن المشتري المعقول لن يدفع ثمن الكائن أكثر من المبلغ الذي يمكنه الحصول على كائن من الأداة المساعدة مماثلة في السوق المفتوحة.
يعتمد نهج الدخل على الموافقة على أن المشتري المعقول لن يدفع أكثر من المبلغ الذي سيوفر فيه الممتلكات المقدرة في المستقبل في شكل صافي دخل تعديل لمخاطر الاستثمار.
يعد تشكيل القيمة الإجمالية لقيمة الكائن المقدر أحد الخطوات المهمة في عملية التقييم. لهذا، يمكن استخدام طريقتين: طريقة الوزن الرياضي، والتي تستخدم النسبة المئوية وزنها، وطريقة وزنها الذاتي، والتي يصف المثمن العوامل التي تؤثر على قيمة كائن التقييم، وتعرض التكلفة على الأساس من آرائهم والحجج الشخصية. نتيجة للوزن، يتم تحديد القيمة السوقية لكائن التقييم.
وفقا للهدف في الفصل الثاني من هذا المظهر، تم جمع المعلومات اللازمة حول هدف البحث، لمزيد من التحليل والتقييم.
بعد دراسة معلومات حول مرفق التقييم، تم إجراء تحليل من المقاطع، وتحليل لسوق الأراضي وسوق العقارات المكتبية، لأن الكائن المقدر لديه وجهة مكتبية.
وفقا لهدف عمل التخرج، تم الحصول على القيمة السوقية للهدف من التقييم - الشقق.
وفقا لنتائج العمل المنجز، من الضروري ملاحظة أن المشكلة الأساسية للتقييم العقاري هو توجه السوق الكامل. يمكن تتبع ذلك على مثال بسيط - تطبيق ضمن نهج مقارن لطريقة تحليل المبيعات المقارنة. في هذه الحالة، يتم إجراء مجموعة من المعلومات في عمليات الشراء والبيع الأخيرة للأشياء المماثلة فيما يتعلق بالتقدير المقدر، الذي لا يستطيع المقایم خلالها الحصول على معلومات موثوقة حول هذه الكائنات (الخصائص الفيزيائية والموقع والظروف، إلخ. )، نظرا لأنه لا يمكن التحقق شخصيا من كل عنصر من العناصر التناظرية للكائنات المحددة لتقدير. يتم استنفاد اكتمال المعلومات التي تم الحصول عليها إلا من خلال محادثة، أي، تعكس وجهة نظر أصحاب المصلحة الوحيدة فقط - البائع.
باستخدام طريقة تقييم مقارنة، أظهرت الحسابات أن القيمة السوقية لكائن التقييم اعتبارا من 03/20/2015. ميك أب 3.399.836 فرك.
بشكل منفصل، تجدر الإشارة إلى أن النشاط المقدر هو طبيعي في الطبيعة، لأن أي منظمة أو شركة تقييم، باستخدام قواعد التقييم المقبولة عموما، لها منهجية خاصة بها. هذه الحقيقة لا يمكن أن تؤثر على نتائج التقييم. نتيجة لذلك، فإن التقييم، وهي نتيجة لها (تحديد السوق، القيمة الاستثنائية، القيمة الاستثمارية، وما إلى ذلك)، التي أجرتها العديد من الشركات، كقاعدة عامة، تختلف عن بعضها البعض، والتي قد تكون سببا للنزاعات حول صحة من بين الحجز، وكذلك يمنح هذا الجانب أو الجانب الآخر، والأهم من ذلك، سبب تعكس العميل المحتمل للتقييم.
فهرس
1. القانون الاتحادي "بشأن التقييم في الاتحاد الروسي" في 29 يوليو 1998 رقم 135-FZ
2. موقع الدعم القانوني "استشاري بلس" استشاري
3. بوابة البوابة الإعلامية والقانونية.
4. المنتدى roo soror.ru
5. Encyclopedia Ru.wikipedia.org.
6. دستور الاتحاد الروسي
8. القانون الاتحادي "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي" في 29 يوليو 1998 رقم 135-FZ
9 - القانون الاتحادي "بشأن تسجيل الدولة الحقوق في العقارات والمعاملات معه" المؤرخ 21 يوليو 1997 رقم 122-FZ
11. المعايير الفيدرالية التقدير رقم 1، رقم 2، رقم 3، التطبيق. وزارة الخدر الاقتصادي لروسيا 20 يوليو 2007، رقم 4، المعتمدة. وزارة التنمية الاقتصادية لروسيا
12. معايير التقييم الدولية. النشر السابع / لكل. مع الإنجليزية. I.L.Artemenkova وغيرها. - م.: جمعية المثمن الروسية، 2006. - 414 ص.
13. تقييم العقارات: البرنامج التعليمي / t.g. Kasyannko et al. - م.: نوروس، 2010.
14. المثمنون بوابة valuer.ru
15. Labate.ru مكتبة المثمن
16. الموقع الفيدرالي Rosreestr.ru Rosreestr.ru
17. بوابة GISA.RU GEOINFORMATION
18. منتدى مهندسي البلاسترال Zemlemaster.ru
19. مكتبة كاداسترال.CADASTRE.RU
20. منتدى البناء http://brigadastroi.ru/
21. المثمنون البوابة الدولية propocenka.ru
22. تخزين وثائق الصحف الروسية RG.RU
23. جماعي المثمنين الوطنيين NKSO.RU
24. مركز التحليل الاقتصادي والخبرات CEAE.RU
25. موسوعة الأكاديمية الرسمية .academic.ru
26. مؤشر سوق العقارات
المرفقات 1
القوانين الفدرالية:
1 - القانون الاتحادي ل 23 يوليو 2013، رقم 250-FZ "بشأن التعديلات على الأعمال التشريعية المختارة للاتحاد الروسي من حيث تسجيل الدولة للحقوق ومحاسبة المسامير الحكومية للأجسام العقارية"
2. القانون الاتحادي ل 21 ديسمبر 2009 رقم 334-FZ "بشأن التعديلات على الأعمال التشريعية المختارة للاتحاد الروسي"
3. القانون الاتحادي البالغ 24.07.2007 رقم 221-FZ "على الدولة كاداستر العقارية"
4. القانون الفيدرالي 21.07.2014 رقم 221-FZ "بشأن التعديلات على الفصل 25.3 من الجزء الثاني من قانون الضرائب للاتحاد الروسي"
5. أوامر
6. قرار وزارة التنمية الاقتصادية لروسيا 08.04.2014 رقم 212 "بشأن تعديلات لجنة الاستئناف للنظر فيها في شؤون الاستئناف، مدعيا شهادة التأهيل بمهندس المسغل، التي شكلتها أمر وزارة التنمية الاقتصادية روسيا من 30 يوليو 2011 رقم 344 "
7. قرار وزارة التنمية الاقتصادية لروسيا 18.03.2014 №136 "بشأن التعديلات على ترتيب وزارة التنمية الاقتصادية لروسيا في 22 يناير 2010 رقم 23"
8. طلب \u200b\u200bوزارة التنمية الاقتصادية لروسيا مؤرخة 25 ديسمبر 2012 رقم 812 "بشأن تعديلات وزارة التنمية الاقتصادية لروسيا في 30 يوليو، 2010 رقم 344".
9. قرار وزارة التنمية الاقتصادية 07/18/2012 رقم 437 "بشأن تعديلات وزارة التنمية الاقتصادية في روسيا في 22 يناير 2010 رقم 23".
10. قرار وزارة التنمية الاقتصادية في روسيا بتاريخ 04.04.2011 رقم 145 "بشأن التعديلات على لجنة الاستئناف لتنظر في شؤون الاستئناف، وتطبيق شهادة تأهيل مهندس المسكنة، التي تشكلت بترتيب وزارة التنمية الاقتصادية لروسيا في 30 يوليو 2010 رقم 344. "
11. ترتيب وزارة التنمية الاقتصادية لروسيا في 20 سبتمبر 2010 "رقم 444" بشأن الموافقة على إجراء سجل الدولة لمهندسي المسامير والإجراءات اللازمة لتوفير معلومات حول مهندس المسغل الوارد في سجل الدولة للسجل المهندسين ".
12. ترتيب وزارة التنمية الاقتصادية لروسيا 07/30/10 No. 344 "بشأن المنظمة في وزارة التنمية الاقتصادية في روسيا تعمل على النظر في النداءات التي تدعي الأشخاص الذين يدعون شهادة التأهيل بمهندس المسغل".
13. ترتيب وزارة التنمية الاقتصادية لروسيا مؤرخة 12 يوليو 2010 رقم 290 "بشأن تعديلات على ترتيب وزارة التنمية الاقتصادية للاتحاد الروسي في 22 يناير 2010 رقم 23".
14. ترتيب وزارة التنمية الاقتصادية لروسيا في 15 مارس 2010 رقم 99 "بشأن الموافقة على امتحان مؤهل للامتثال لمتطلبات مهندسي المسامير".
15. ترتيب وزارة التنمية الاقتصادية لروسيا من 03.03.2010 رقم 83 "بشأن إنشاء شكل شهادة مؤهلة لمهندس المسكنة والإجراءات لإصدار شهادات التأهيل من مهندسي المسامير".
16. ترتيب وزارة التنمية الاقتصادية لروسيا في 22 يناير 2010 رقم 23 "بشأن الموافقة على اللوائح المتعلقة بالتكوين، وإجراءات لجنة التأهيل للحصول على شهادة الامتثال لمتطلبات التأهيل لمهندسي المساسترال، وترتيب امتحان التأهيل من أجل الامتثال لمتطلبات التأهيل للمهندسين المساحية والمهندسين، وقائمة المستندات المقدمة في وقت واحد مع تطبيق للحصول على شهادة تأهيل مهندس المساحية. "
17. ترتيب Rosreestra مؤرخة 06.23.2011 No. P / 232 "بشأن إدخال نظام معلومات آلي للحفاظ على سجل الدولة لمهندسي المساساسترال للخدمة الفيدرالية لتسجيل الدولة، كاداستري ورسم الخرائط"
18. ترتيب Rosreestra مؤرخ في 28 ديسمبر 2010، رقم P / 683 "بشأن تنظيم العمل بشأن تقديم معلومات حول مهندس المسغل الوارد في سجل الدولة لمهندسي المسامير".
19. ترتيب Rosreestra مؤرخ في 24 أغسطس 2010. No. P / 459 "بشأن إدخال نظام معلومات آلي لإصدار شهادات مهندسي المساحية إلى التشغيل الصناعي لنظام المعلومات الآلي.
20. ترتيب Rosreestra بتاريخ 25.12.2014 ص / 636 "على اللجنة الدائمة ل Rosreestra لتطوير وتحديث القضايا مع إجابات لإعطاء امتحان مؤهل للامتثال لمتطلبات التأهيل المفروضة على مهندسي المسغلين"
21. قرار روسريسترا بتاريخ 26 يوليو 2013 رقم 09-04083/13 "بشأن إنشاء مشروع خوارزمية للقضاء على الإدخالات الخاطئة من GKN
22. الحروف والأساليب والوثائق التنظيمية الأخرى
23 - خطاب وزارة التنمية الاقتصادية لروسيا مؤرخ في 29 يناير 2014 رقم 1347-PC / D23 و "توضيح وزارة التنمية الاقتصادية لروسيا فيما يتعلق بالأحكام الفردية للقانون الاتحادي رقم 2.07.2013 رقم 250 -fz "
24. خطاب وزارة المالية لروسيا من 02.11.2010 رقم 02-04-09 / 4307 (بشأن مسألة تسجيل واجب الدولة لإصدار شهادة تأهيل مهندس المسغل)
25 - رسالة من وزارة التنمية الاقتصادية في روسيا بتاريخ 05.08.2010 رقم D23-3031 "بشأن ترقيم القضايا لإعطاء امتحان مؤهل للامتثال لمتطلبات مهندسي المسامير"
26 - خطاب وزارة التنمية الاقتصادية لروسيا 01.06.2010 رقم 8883-IM / D23 "بشأن جمع واجب الدولة لإصدار شهادات التأهيل لمهندسي المسامير"
27. رسالة إلى قادة الهيئات الإقليمية في روسريسترا
28. خوارزمية باستثناء الإدخالات الخاطئة من GCN (المشروع)
29. رسالة №09-ISX.02903-GE 15
30. رسالة رقم 09 السابقين. 00681-GE_15.
الملحق 2.
"قائمة اللوائح والوثائق والقوانين والأفعال"
28 ديسمبر 2010 ن 431-FZ22 يوليو 2010 N 167-FZ التقييم القياسي الفيدرالي "تقدير القيمة المساحية للمنشآت العقارية (FSO N 4)" أمر 22 أكتوبر 2010 N 508Paris المؤرخ 22 أكتوبر 2010 ن 509Paris 7 2010 ن 16627 ديسمبر 2009 ن 343-FZPOSTANIYA مؤرخ في 23 يوليو 2009 ن 58 قانون من 7 مايو 2009 N 91-FZ التعريف في 10 فبراير 2009 ن 461-O-Ophards بتاريخ 27 مايو 2009 ن 142 رسالة من 11 مايو ، 2010 ن 09-3616-MP
القانون الفيدرالي المؤرخ 27 يوليو 2010 ن 224 فاز "على مواجهة الاستخدام غير القانوني للمعلومات الداخلية ومعالجة السوق والتعديلات على الأعمال التشريعية المختارة للاتحاد الروسي"
متطلبات تقرير التقييم (FSO N 3) الغرض من تقييم وأنواع القيمة (FSO N 2)
مفاهيم الفكرة العامة والنهج والمتطلبات لتقييم (FSO N 1) قرار 6 مارس 2008 ن 63 (بشأن الموافقة على تقرير الوكالة الفيدرالية لإدارة الممتلكات الفيدرالية بشأن استنتاج وتنفيذ عقود الاستثمار فيما يتعلق الملكية الفيدرالية للأجسام العقارية)
قرار من 6 مارس 2008 ن 60 (على الموافقة على إجراءات عقد وشروط المنافسة على اختيار منظم العطاء لجذب الاستثمارات فيما يتعلق بالملكية الفيدرالية للأجواء العقارية)
قرار 6 مارس 2008 ن 61 (على الموافقة على الشكل النموذجي لمعاهدة الاستثمار فيما يتعلق بالملكية الفيدرالية للأجواء العقارية)
قرار من 6 مارس 2008 ن 62 (عند الموافقة على إجراءات تنظيم وإجراء مزادات للحق في إبرام عقود الاستثمار فيما يتعلق بالملكية الفيدرالية للأجسام العقارية)
من أجل 6 مارس 2008 ن 64 (عند الموافقة على مهمة نموذجية لتقييم القيمة السوقية للحق في الدخول في عقود استثمارية فيما يتعلق بالملكية الفيدرالية للأجسام العقارية)
مرسوم حكومي الاتحاد الروسي 505 بتاريخ 10.08.2007
معلومات عن الإجراءات لتوسيع فترة صلاحية تراخيص التقييم
معلومات عن إجراء تجديد التراخيص لتقييم الأنشطة
متطلبات التدريب المتقدمة
عند الموافقة على خطة تفتيش مرخصة موحدة للربع الثاني من عام 2003، قائمة مسؤولي علاقات وزارة الملكية بالاتحاد الروسي والهيئات الإقليمية المعتمدة بوضع البروتوكولات المتعلقة بتكوين الجرائم الإدارية لمجلس مستهلكي خدمات التقييم وزارة علاقات الملكية في الاتحاد الروسي
لوائح بشأن المشورة الاستهلاكية لخدمات التقييم بموجب وزارة علاقات الملكية في الاتحاد الروسي
فيما يتعلق بتقديم المعلومات من قبل الكيانات القانونية ورجال الأعمال الفرديين الذين لديهم ترخيص لتنفيذ أنشطة تقييم قائمة المؤسسات التعليمية
استخراج من الكتاب المرجعي المؤهل
مرسوم حكومة الاتحاد الروسي في 6 يوليو 2001 ن 519 "بالموافقة على معايير التقييم".
قانون الاتحادي رقم 135-FZ "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي" في 29 يوليو 1998. ترخيص أنشطة التقييم
الملحق 3.
مثال على خطة الكلمة
قد تكون هناك حاجة إلى تعريف القيمة السوقية في مجموعة متنوعة من المواقف. بل إنني مهتم في القراءة أكثر. اعتمادا على الطريقة، يتم تحديد الصيغة.
القيمة السوقية هي سعر تقريبي يمكن فيه بيع الكائن ضمن ظروف السوق الحرة، مع مراعاة المنافسة. في تعريفه، من الضروري مراعاة العديد من العوامل، بما في ذلك تلك التي لا يمكن التنبؤ بها مثل سلوك المشاركين في السوق. سبق حساب التكلفة عن طريق تحليل جميع المعلومات.
القيمة السوقية للمؤسسة هي تحديد تكلفة الشركة على أساس أرباحها. يتم إجراء التقييم بطريقتين:
التقييم يفترض وجود كائن وموضوع. الكائن هو مؤسسة نفسها. الموضوع هو الذي يحدد قيمة السوق. كقاعدة عامة، هذه المثمنون المهنية.
يمكن لأصحاب الأعمال أو قادتهم تقييم المؤسسة من حسن النية ورغبتهم الخاصة، لأنه يساعد على اتخاذ قرارات فعالة في الإدارة. ولكن هناك عدد من المواقف التي يتم فيها تقديم تعريف القيمة السوقية من خلال المتطلبات التشريعية. لذلك فإن التقييم ضروري:
المرجعي! يحدد القانون حوالي 30 حالة يجب أن تكون فيها قيمة السوق وتحديدها دون قيد أو شرط. في جميع الحالات الأخرى، يكمن تقييم الأعمال في إطار رغبة أصحابها أو المديرين.
يتم احتساب قيمة السوق مع مراعاة المهام التالية:
يجب أن يعرف فريق الإدارة عن القيمة السوقية للمؤسسة. بدون هذا، من المستحيل اتخاذ قرارات مستنيرة.
يمكن أن تكون القرارات المتعلقة بالقيمة السوقية للأعمال بدرجات متفاوتة من التطرف، لكنها، كقاعدة عامة، تحمل معنى مهم للغاية، على سبيل المثال:
مهم! تدخل جميع المعلومات حول القيمة السوقية للأصول إلى شكل شخصيات محددة مؤكدة بمساعدة طرق التقييم التحليلية الحديثة. الأرقام هي الحقائق، وليس الافتراضات، ولكن يمكن تشغيل الحقائق وعملها، بناء على تفاصيل بشكل استثنائي.
عند حساب القيمة السوقية، من المنطقي الالتزام بالمبادئ التالية:
تجدر الإشارة أيضا إلى المبادئ التالية:
من الواضح أن قيمة السوق مصممة على أساس تعدد العوامل. ومع ذلك، هناك صيغ من الممكن حسابه.
لا يمكن إعطاء استنتاج مستنير بشأن القيمة السوقية للمؤسسة إلا من قبل المتخصصين المؤهلين الذين لديهم تدريب مناسب. إنهم يعرفون أصول المنظمة، ودراسةها، ثم اتخذ حسابات على الخوارزميات الخاصة، وأخيرا، صياغة الاستنتاجات. يمر هذا العمل في مراحل.
هناك ثلاث طرق لتحديد قيمة السوق:
كقاعدة عامة، تستخدم المؤسسات واحدة من أول طريقتين. يعتمد التعريف الدقيق للطريقة على ما إذا كانت الشركة لديها دخل مستقر.
النظر في مثال. تريد الشركة "أليس" تحديد قيمة السوق الخاصة بها. تتلقى المنظمة إيرادات مستقرة، وبالتالي يتم اختيار الطريقة المربحة للحساب. احسب أولا معامل الرسملة. لهذا، يتم استخدام الصيغة التالية:
(طويل الأجل + الالتزامات قصيرة الأجل) / رأس المال الخاص
نتيجة لذلك، نحصل على معامل يساوي واحد.
خلال الفترة المشمولة بالتقرير، تلقت الشركة 1000 روبل 1000 روبل. وبالتالي، ستكون قيمتها متشابهة (1000 500 * 1).
كما ترون، فإن الكثير من العوامل تؤثر على القيمة السوقية. لا توجد صيغة يمكن أن تأخذ في الاعتبار جميع المعلمات اللازمة. تقوم الصيغة بضبط شيء عام، في حين يتم إجراء حساب التكلفة بشكل فردي. لهذا السبب، يوصى بالتعامل مع حساب القيمة السوقية للممثلين المحترفين. قد يقوم المتخصصون بتحليل الوضع بشكل كاف في السوق، مع مراعاة جميع مجموعة متنوعة من العوامل. ومع ذلك، فإن التقييم المستقل للاحتياجات الداخلية للمؤسسة ممكنة.
خلال تحليل مكتب مباني Office في موسكو، تم اختيار ثلاث كائنات مماثلة مقترحة للبيع في أكتوبر 2003. يتم تقديم خصائص الكائنات القابلة للمقارنة إلى الجدول أدناه.
| صفات | الكائن رقم 1. | الكائن رقم 2. | الكائن رقم 3. |
موقع |
م. Taganskaya، ul. Taganskaya. | ||
نقل إلى الغرفة |
ملكية | ملكية | ملكية |
عام من البناء |
|||
مجموع مربع مربع |
57,5 | 80 | 82,5 |
منطقة مفيدة، قدم مربع |
57,5 | 80 | 82,5 |
الغرض الوظيفي |
مكتب | مكتب | مكتب |
إمكانية الوصول إلى النقل |
10 م. N. | 5 م. N. | 5 م. N. |
| الطابق الأول | الطابق الأول | الطابق الأول | |
| 3 | 5 | 4 | |
توافر مدخل منفصل |
ليس | هناك | هناك |
| ظرف العمل | Eurotandel. | إصلاح قياسي | |
sourse المعلومات |
"ميان"، هاتف. 974-62-12. | www.win.izrukvruki.ru، هاتف. 713-51-63. | www.domailudi.ru. |
الحالة القانونية هي نفسها بالنسبة لجميع الأشياء القابلة للمقارنة ويتوافق مع الكائن المقدر، والتي لا تتطلب إدخال التعديل للحقوق المنقولة إلى الكائن. نظرا لعدم وجود بيانات عن أسعار المعاملات الحقيقية، استخدمت أسعار الاقتراحات في العمليات الحسابية، لذا فإن تعديلات وقت البيع، فإن شروط البيع وتمويل المعاملة غير مطلوبة أيضا.
تم ضبط أسعار الكائنات القابلة للمقارنة مع مراعاة معلماتها على النحو التالي:
P0 - التكلفة الأولية للمتر المربع للكائن المقارنة (سعر العرض)؛
Rskorr - التكلفة المعدلة للمتر المربع للكائن المماثل؛
P1، P2، P3، P4، P5، P6، P7، التعديلات إلى الموقع، إلى الصفقة، على إمكانية الوصول إلى النقل، إلى موقع الغرفة في المبنى، في منطقة الغرفة، لراحة طرق الوصول، لحضور مدخل منفصل، على كائن الحالة الفنية.
تعديل الموقع. موقع العقار هو عامل حاسم يؤثر على تكلفته. يتم إدخال تعديل الموقع إذا تم تحديد كائنات مماثلة داخل منطقة إقليمية واقتصادية مختلفة، في حالنا، لم يتم إدخال التعديل.
تعديل المساومة. تختلف أسعار العروض عن أسعار المعاملات الحقيقية في السوق الثانوية للمباني غير السكنية، والتي تحدث، كقاعدة عامة، بأسعار أقل. بناء على البيانات المقدمة من الشركات العقارية الرائدة، تختلف أسعار الاقتراحات عن أسعار المعاملات الحقيقية على مستوى 5-10٪. يتم تحديد التعديل عند 5٪.
تعديل إمكانية الوصول إلى النقل. يتم تحديد تعديل إمكانية الوصول إلى النقل بواسطة طريقة المبيعات المقترنة. فيما يلي حجم التعديلات اعتمادا على إمكانية الوصول إلى النقل للغرفة. في حالتنا، يتم إدخال التعديل.
| إمكانية الوصول إلى النقل | تعديلات الحجم،٪ | |
| 5 دقيقة | 15، 20 دقيقة | 2% |
| 5 دقيقة | 10، 15 دقيقة .Transp. | 5% |
تعديل إلى موقع الغرفة في المبنى. يتم تحديد التعديل لموقع الغرفة في المبنى من خلال طريقة المبيعات المقترنة. فيما يلي حجم التعديلات اعتمادا على موقع الغرفة في المبنى.
تعديل إلى الساحة. يتم تحديد تعديل المنطقة من خلال طريقة المبيعات المقترنة. فيما يلي حجم التعديلات اعتمادا على منطقة الغرفة.
تعديل لراحة الممرات. يتم إدخال تعديل راحة مسارات الوصول في الحالات التي تكون فيها السمة لهذه المعلمة الكائنات المقدرة والمقارنة مختلفة. في حالتنا، يتم إدخال التعديل.
يتم احتساب راحة الممرات من قبل المتخصصين على مقياس من خمس نقاط:
5 نقاط - مدخل السيارة إلى الكائن من شارع المركزية، هناك وقوف السيارات؛
4 نقاط - من الممكن دخول الركاب والشاحنات ليس من الشارع المركزي، وقوف السيارات؛
3 نقاط - يتم إجراء مدخل المركبات في الشوارع بحركة مركبات محدودة، وقوف السيارات صعب؛
2 نقطة - مدخل السيارة صعبة، أقرب وقوف السيارات هو 10 دقائق. سيرا على الاقدام.
تم تحديد التعديل من قبل بخبرة على أساس تحليل معلومات السوق عن سوق المباني غير السكنية، لذلك يتميز انخفاض في درجة النتيجة 1 بانخفاض تكلفة بنسبة 2٪.
تعديل مدخل منفصل يتم إدخالها، لأن وجود مدخلات منفصلة يزيد من تكلفة الكائن. يتم تحديد التعديل من قبل الخبراء على مستوى 3٪.
تعديل الحالة الفنية (مستوى التشطيب). بناء على البيانات المنشورة على مواقع شركات المقاولات، وكذلك من المحادثات مع موظفي منظمات الإصلاح والبناء، مثل Maraton Tel. 964-44-38، "PROMSTROY 1". 367-56-31، "المارشال". 155-39-59، "القابضة التجارية" هاتف. 119-50-13، "الأولوية". 749-98-05 يمكن تقسيم الحالة الفنية ومستوى الانتهاء من المبنى (وفقا لتكوين ودرجة تعقيد العمل) إلى الفئات التالية:
Eurotandel. (الديكور الحديث للغرفة وفقا لمتطلبات المعايير الأوروبية، باستخدام أحدث تقنيات البناء وأفضل مواد التشطيب في الوقت الحالي). ستكون تكلفة هذا النوع من الإصلاح (مع مراعاة مواد التشطيب) من 150-12 دولار لكل متر مربع.
إصلاح قياسي (المباني تشطيب باستخدام التقنيات الكلاسيكية والمواد الحديثة). ستكون تكلفة هذا النوع من الإصلاح (مع مراعاة مواد التشطيب) 100-150 دولار لكل متر مربع.
ظرف العمل (الإصلاحات المحلية، التي قدمت قبل عدة سنوات).
يتطلب إصلاحات التجميل (وجود عيوب ثانوية في زخرفة الغرفة). تكلفة الإصلاح قبل إحضار حالة المبنى إلى العامل (مع مراعاة مواد التشطيب) هو 50 - 100 دولار. لمدة 1 متر مربع.
يتطلب إصلاحات التجميل مع عناصر العمل الرأسمالي (الغياب الكامل أو الجزئي لأي (في الهواء الطلق، جدار، سقف) طلاء. تكلفة الإصلاح قبل إحضار حالة الغرفة إلى العامل (مع الأخذ في الاعتبار مواد التشطيب) هو 150-200 دولار لكل متر مربع.
يتطلب الإصلاح (نقص في الهواء الطلق، الجدار والطلاء السقف). تكلفة الإصلاح قبل إحضار حالة الغرفة إلى العامل (مع الأخذ في الاعتبار مواد التشطيب) 200 -300 دولار. لكل متر مربع ..
| صفات | الكائن رقم 1. | الكائن رقم 2. | الكائن رقم 3. | كائن التقييم |
موقع |
م. paveletskaya، ozerkovskaya nab. | م. Kurskaya، ul. رمح الأرض 14/16. | م. Taganskaya، ul. Taganskaya. | م. بتروفسكايا، بتروفسكايا، البيت 7 |
الغرض الوظيفي |
مكتب | مكتب | مكتب | مكتب |
مجموع مربع مربع |
57,5 | 80 | 82,5 | 126 |
| $150 000 | $255 000 | $247 500 | ||
تكلفة 1 متر مربع، الدولارات |
$2 609 | $3 188 | $3 000 | |
تعديل الموقع ( P1.) |
0% | 0% | 0% | |
تعديل المساومة ( P2.) |
-5% | -5% | -5% | |
إمكانية الوصول إلى النقل |
10 م. N. | 5 م. N. | 5 م. N. | 10 م. N. |
تعديل إمكانية الوصول إلى النقل ( P3.) |
0% | 0% | 0% | |
موقع الغرفة في المبنى |
الطابق الأول | الطابق الأول | الطابق الأول | الطابق الأول |
تعديل إلى موقع الغرفة في المبنى ( P4.) |
0% | 0% | 0% | |
تعديل المنطقة ( P5.) |
-2% | -2% | -2% | |
سهولة الوصول إلى مسارات الوصول في النقاط |
3 | 5 | 4 | 5 |
تعديل لراحة الطرق الوصول ( P6.) |
4% | 0% | 2% | |
توافر مدخل منفصل |
ليس | هناك | هناك | هناك |
تعديل الوجود (الغياب) ( P7.) |
3% | 0% | 0% | |
النسبة العامة |
0% | -7% | -5% | |
الحالة الفنية للمباني، مستوى التشطيب |
ظرف العمل | Eurotandel. | إصلاح قياسي | إصلاح قياسي |
تعديل الدولة والدولار لمدة 1 مربع. م. P8.) |
150 | -100 | 0 | |
القيمة المعدلة من 1 متر مربع، دولار / متر مربع. |
$2 759 | $2 864 | $2 850 | |
تكلفة 1 متر مربع. تقدير الكائن، دولار / متر مربع |
$2 824 |
تحديد القيمة السوقية للأجسام العقارية يستند نهج الدخل إلى مبدأ الانتظار. وفقا لهذا المبدأ، فإن المستثمر النموذجي، أي مشتري كائن العقارات، يكتسبها تحسبا لتلقي الدخل في المستقبل. بالنظر إلى وجود صلة مباشرة بين حجم الاستثمارات والفوائد من الاستخدام التجاري لمرفق الاستثمار، يتم تعريف تكلفة العقارات كتكلفة الحصول عليها من الدخل، وبعبارة أخرى، تكلفة كائن العقارات يتم تعريفه على أنه التكلفة الحالية للدخل في المستقبل الناتج عن كائن التقييم.
تتمثل ميزة نهج الإيرادات مقارنة بالنهج المكلفة والمقارنة هو أنه يعكس عرض المستثمر عن العقارات كمصدر دخل، أي أن هذه الجودة من العقارات تؤخذ في الاعتبار كعامل التسعير الرئيسي. العيب الرئيسي لنهج الدخل هو أنه على عكس مناهضين آخرين، فإنه يستند إلى البيانات المتوقعة.
مراحل إجراءات التقييم لهذا النهج:
* إعداد توقعات الإيرادات المستقبلية من تسليم المناطق المقدرة للإيجار لفترة المستهلكة وعلى أساس البيانات التي تم الحصول عليها، تعريف الدخل الإجمالي المحتمل (PVD).
يمثل PVD - الحد الأقصى للدخل القادر على جعل كائن تقييم، مع 100٪ من المنطقة تحميل دون مراعاة جميع الخسائر والنفقات. يعتمد PVD على مساحة الكائن المقدر الذي حدده معدل الإيجار ويتم حسابه بواسطة الصيغة:
AST - متوسط \u200b\u200bمعدل الإيجار كائن التقييم،
S - مربع التقييم.
* تحديد استنادا إلى تحليل سوق الخسارة من المناطق الخاضعة للاستخدام وعند جمع الإيجار، حساب إجمالي الدخل صالح.
كقاعدة عامة، لا تملك المالك على المدى الطويل القدرة على الاستمرار في استئجار 100٪ من مساحة المبنى. يحدث فقدان الإيجار بسبب العمالة غير المكتملة للهدف العقاري وعدم دفع رسوم الإيجار من قبل المستأجرين عديمي الضمير.
تتميز درجة بطالة هدف الإيرادات العقارية من قبل المستأجرين بمعامل قصير الاستخدام يحدده نسبة قيمة المنطقة الإجمالية المؤجرة لقيمة المساحة الإجمالية لتكون مستأجرة. تسمى نسبة المنطقة لاستئجار المناطق إلى المساحة الإجمالية التي ستستأجر معامل التحميل. بالنسبة إلى شرائح مختلفة من سوق العقارات، هناك قيم سوقية نموذجية لمعامل التنزيل.
وبالتالي، يتم تحديد حجم فقدان البطالة في المربع على أساس بيانات السوق، أو يتم احتسابها للحصول على العقارات المحددة من قبل الصيغة:
KND - معامل منخفض الاستخدام؛
KN - حصة المناطق التي يجب تأجيرها، والتي يتغير المستأجرون خلال العام؛
NC - متوسط \u200b\u200bالفترة خلال العام، والتي من الضروري البحث عن المستأجرين الجدد بعد رحيل كبار السن؛
NA هو إجمالي عدد فترات الإيجار في السنة.
تعبر القيمة الناتجة عن معامل الاستخدام القصير عن نسبة PVD، التي تضيع نتيجة لعدم قدر استسلام 100٪ للكلفة المحددة للعقارات المقصودة لهذا المجال. من هنا، هناك حاجة لضبط PVD نسبة تحميل مربع (KZ)الذي يعرف على النحو التالي:
إن عدم القدرة على إكمال رسوم الإيجار ينطوي على وضع السوق النموذجي، عندما يكون المستأجرين عديمي الضمير دائما، والتي تحرير الغرفة، لا تدفع ديونها للإيجار. التعبير الكمي للإيرادات من عدم دفع الإيجار هو فقدان الإيرادات من عدم الدفع (معامل عدم تناسق المدفوعات) (CN)، والتي يتم تحديدها على أساس المعلومات المتعلقة بمتوسط \u200b\u200bخسائر المالكين من غير دفع رسوم الإيجار في هذا النوع من المباني، والتي يتم التعبير عنها في٪ من إجمالي الدخل المحتمل.
في هذا الطريق، نسبة الدفع (COP) حساب: إذن، يتم إجراء حساب إجمالي الدخل الساري (DVD) وفقا للصيغة التالية:
تجدر الإشارة إلى أنه على قرص DVD، تحسبها الطريقة السابقة، فمن الضروري إضافة إيرادات أخرى تم الحصول عليها من عمل العقار تزيد عن مدفوعات الإيجار، على سبيل المثال، لاستخدام خدمات إضافية - غسيل الملابس، وقوف السيارات، وهذا هو ، إلى الدخول الأخرى، يمكن أن تعزى أموال إضافية إلى LINET مع الاستخدام العادي للممتلكات.
* حساب تكاليف العقارات التشغيلية المقدرة، التي تستند إلى تحليل التكاليف الفعلية لمحتوياتها و / أو تكاليفها النموذجية في هذا السوق.
تكاليف التشغيل (ER) هي التكاليف اللازمة لضمان الأداء الطبيعي للكائن المرتبط مباشرة بقياض الدخل الإجمالي صالح.
العمليات عرفية للتقسيم إلى ثلاث مجموعات:
- دائم مشروط؛
- المتغيرات الشرطية؛
- النفقات للاستبدال.
تشمل التكاليف الدائمة المشروطة التكاليف التي لا يعتمد حجمها على درجة عبء العمل التشغيلي للمنشأة ومستوى الخدمات المقدمة. عادة ما تشمل في هذه المجموعة:
- ضريبة الأملاك؛
- أقساط التأمين (مدفوعات التأمين على الممتلكات)؛
- المدفوعات للمؤامرة الأرض؛
- بعض عناصر التكاليف المتغيرة التي هي ثابتة بالفعل.
تشمل النفقات المتغيرة بشكل مشروط تكاليف تعتمد على عبء العمل التشغيلي للمنشأة ومستوى الخدمات المقدمة. عادة ما تتضمن هذه المجموعة التكاليف التالية:
- شعبية؛
- على أعمال الإصلاح الحالية؛
- راتب الموظف؛
- الضرائب على المرتبات؛
- لحماية الحرائق والأمن؛
- للإعلان وإبرام عقود الإيجار؛
- بالتشاور والخدمات القانونية؛
- الإدارة؛
- نفقات أخرى.
نفقات للاستبدال - تكلفة الاستبدال الدوري للعناصر الهيكلية الاستضافة للمبنى. عادة ما تشمل هذه العناصر:
- سقف، أرضية، عناصر الديكور الداخلي والخارجي، تعبئة النافذة والباب، والأجهزة، وكذلك عناصر هيكلية أخرى مع حياة خدمة قصيرة؛
- المعدات الصحية والتقنية والآلات الكهربائية؛
- عناصر التحسين الخارجي - ممرات المشاة، طرق الوصول، مواقف السيارات، البستنة والأشكال المعمارية الصغيرة.
إن إدراج هذه المجموعة من الإنفاق على تكاليف التشغيل المرتبطة بالتشغيل الطبيعي للمبنى يرجع إلى افتراض أن المالك سوف يستغل العقارات على المستوى المقابل للوائح والمعايير لهذا النوع من العقارات.
وبالتالي، يتم خصم القيمة المحسوبة لتكاليف التشغيل من الدخل الإجمالي الفعلي، والمؤشر النهائي هو إيرادات تشغيل نظيفة.
* إعادة حساب الدخل التشغيلي الصافي إلى التكلفة الحالية للكائن بالقرب من الأساليب، اعتمادا على طريقة التقييم المحدد.
لتحديد القيمة الحالية للكائن، بناء على الدخل التشغيلي النقي، من الممكن استخدام طريقتين:
- طريقة الرسملة المباشرة للدخل؛
- طريقة الرسملة وفقا لمعدل العائد على رأس المال:
- طريقة الرسملة لنماذج التسوية؛
- طريقة التدفقات النقدية المخفضة.
أساس هذه الأساليب هو فرضية أن تكلفة العقارات ترجع إلى قدرة الكائن المقدر لتوليد تدفقات الدخل في المستقبل. في كلتا الطريقتين، هناك تحويل إيرادات مستقبلية من الكائن العقاري بتكلفةها، مع مراعاة مستوى السمة المخاطرة لهذا الكائن. هذه الطرق تختلف فقط في طريقة تحويل تدفقات الدخل.
طريقة القيمة المباشرة - طريقة تحديد القيمة السوقية لكائن الدخل، استنادا إلى التحول المباشر للدخل الأكثر تكاليفا للسنة الأولى في السعر من خلال تقسيمه على معامل الرسملة التي تم الحصول عليها على أساس تحليل بيانات السوق على نسب صافي الدخل وتكلفة الأصول مماثلة للكائن المقدر الذي حصل عليه استخراج السوق.
في الوقت نفسه، ليست هناك حاجة لتقييم الاتجاه لتغيير الدخل في الوقت المناسب، وفي تقييم معامل الرسملة - مراعاة مكوناتها بشكل منفصل: معدل العائد على رأس المال ومعدل عودته. من المفترض أن يتم وضع محاسبة كل هذه الاتجاهات والمكونات في بيانات السوق. هذه النسخة الكلاسيكية الغربية من طريقة الرسملة المباشرة، والتي يتم استخراج نسبة القيمة المطلقة من معاملات السوق، من المستحيل تقريبا التقدم في الظروف الروسية، فيما يتعلق بالصعوبات الناشئة في جمع المعلومات (في معظم الأحيان شروط ومعارض المعاملات معلومات سرية). بناء على ذلك، في الممارسة العملية، عليك استخدام أساليب الجبرية لبناء معامل رسمي، مما يوفر لتقييم منفصل لمعدل العائد على رأس المال ومعايير عودتها.
تجدر الإشارة إلى أن طريقة الرسملة المباشرة تنطبق على تقييم الأصول الحالية التي لا تتطلب تاريخ تقييم الكبير في مدة الاستثمارات الرأسمالية في الإصلاح أو إعادة الإعمار.
- طريقة تحديد القيمة السوقية للكائن القائم على الدخل، بناء على تحول جميع التدفقات النقدية باعتبارها "توازن الأموال الحقيقية"، والتي تولدها في عملية الفترة المتبقية من الحياة الاقتصادية، في السعر خصمهم على تاريخ التقييم باستخدام معدل العائد على رأس المال، القابل للاسترداد من السوق بديل إلى مستوى مخاطر الاستثمار.
طريقة الرسملة وفقا لعائد رأس المال يحتوي على نوعين من وجهة نظر رسمية (رياضية):
طريقة التدفق النقدي المخصوم - ترجع طريقة الرسملة إلى عوائد رأس المال، والتي لتحديد القيمة السوقية باستخدام معدل معدل الارتداد على رأس المال، تليها جمع التدفق النقدي لكل عام من الأصول المقدرة، بما في ذلك التدفق النقدي من إعادة بيعه في نهاية فترة الإملاء.
طريقة الرسملة لنماذج التسوية - تستند طريقة الرسملة إلى عوائد رأس المال، والتي لتحديد القيمة السوقية، يتم تحويل الدخل الأكثر نموذجية في السنة الأولى إلى التكلفة باستخدام نماذج التسوية الرسمية للإيرادات والتكلفة التي تم الحصول عليها على أساس تحليل اتجاهات الاتجاهات تغييرهم في المستقبل.
يتم استخدام طريقة التدفق النقدي المخصوم إذا:
- يفترض أن تدفقات المستقبل ستتختلف اختلافا كبيرا عن التيار؛
- هناك بيانات تتيح لك إثبات حجم التدفقات النقدية المستقبلية من العقارات؛
- تدفقات الدخل والتكلفة هي موسمية؛
- تقدير العقارات - كائن تجاري كبير متعدد الوظائف؛
- تم بناء كائن العقارات أو بنيت فقط وإدخاله (أو قدم) في العملية.
يتم استخدام طريقة الرسملة لنماذج التسوية إذا:
- تدفقات الدخل مستقرة لفترة طويلة من الزمن، تمثل قيمة إيجابية كبيرة؛
- تدفقات الدخل زيادة في وتيرة مستقرة معتدلة.
بالنظر إلى أن كائن التقييم لا يتطلب إصلاحات رأس المال، وكذلك مع مراعاة الاتجاهات الحالية في سوق العقارات التجارية في موسكو، يمكن للمرء أن يتوقع تغيير بسلاسة مع معدلات الدخل البسيطة من تدفقات الدخل من تأجير كائن تقييم، مما يسمح لك للتطبيق على إعادة حساب الدخل المتوقع في التكلفة الحالية لطريقة الرسملة لنماذج التسوية (المشار إليها فيما يلي باسم طريقة رأس المال للدخل).
تقدير الدخل الإجمالي المحتمل
يتم إجراء حساب إجمالي الدخل المحتمل على أساس تحليل المعدلات الحالية في سوق الإيجار للأشياء المماثلة (معدلات سوق الإيجار).
أجريت دراسة معدلات استئجار المساحات المكتبية وفقا لقواعد البيانات الإلكترونية للصحيفة "من اليد إلى متناول اليد"، مواقع الإنترنت للوكالات العقارية في موسكو، إلخ.
| صفات | كائن التقييم | الكائن رقم 1. | الكائن رقم 2. | الكائن رقم 3. | الكائن رقم 4. |
sourse المعلومات |
شركة "مدينة جديدة"، هاتف. 771-72-80. | شركة "استثمر ريال"، هاتف. 787-71-95. | مجلة "المشتريات والأسعار" №36، هاتف. 915-56-53. | شركة "مدينة جديدة"، هاتف. 363-26-38. | |
موقع |
م. بتروفسكايا، بيت بتروفسكايا، منزل 7 | م. paveletskaya، ozerkovskaya nab. | م. Taganskaya، ul. v. radishchevskaya. | م. Taganskaya، ul. M. Communic-tichetic، D. 21 | م. Taganskaya، ul. Taganskaya. |
مجموع مربع مربع |
126,0 | 220,0 | 205,0 | 500,0 | 160,0 |
سهولة الوصول إلى مسارات الوصول في النقاط |
5 | 4 | 4 | 4 | 5 |
إمكانية الوصول إلى النقل |
10 م. N. | 10 م. N. | 3 م. N. | 10 م. N. | 10 م. N. |
موقع الغرفة في المبنى |
الطابق الأول | الطابق 2 | الطابق 2 | الطابق 2 | الطابق 2 |
المبنى التشطيب المستوى |
إصلاح قياسي | ظرف العمل | إصلاح قياسي | ظرف العمل | eurotandel. |
معدل سعر الإيجار، دولار / م 2 / سنة |
- | 480 | 530 | 475 | 570 |
التعديل على الفرق في المنطقة،٪ |
- | 0% | 0% | 2% | 0% |
تعديل في الموقع في المبنى،٪ |
- | 3% | 3% | 3% | 3% |
التعديل على راحة الطرق الوصول،٪ |
- | 2% | 2% | 2% | 0% |
تصحيح على إمكانية الوصول إلى النقل،٪ |
- | 0% | 0% | 0% | 0% |
تعديل على مستوى التشطيب في٪ |
- | 10% | 0% | 10% | -5% |
إجمالي النسبة المئوية،٪ |
- | 15% | 5% | 17% | -2% |
معدل الإيجار المعدل، دولار / م 2 / سنة |
$556 | $552 | $557 | $556 | $559 |
وبالتالي، سيتم تحديد معدل الإيجار لكائن التقييم باعتباره متوسط \u200b\u200bمعدل الإيجار للكائنات المحددة، مع تعديل التعديلات وستكون (تقريب) 556
دولار /x.m./eng.
يوضح تحليل تحليل السوق أن متوسط \u200b\u200bمعدل الإيجار للفئة "في الفئة" في "استبعاد ضريبة القيمة المضافة هو 490 دولار لكل متر مربع. م في السنة، فئة المباني المكتبية "مع" باستثناء ضريبة القيمة المضافة 297 دولار لكل متر مربع. تم أخذ م سنويا (الحد الأقصى للحدود من النطاق المقدم في التحليل، بالنظر إلى موقع كائن التقييم)، من أين، متوسط \u200b\u200bقيمة معدل الإيجار للغرفة التي تحتل موقفا متوسطا بين الفئة ب و ستكون مكاتب CC (تقريب) 400 دولار لكل متر مربع. م سنويا.
وفقا للتصنيف المقدم في هذا البيان، يشغل الكائن التقدير موقفا متوسطا بين الطبقة "B" و "C"، وكذلك معدل الإيجار المحسوب لمرفق التقييم دون محاسبة ضريبة القيمة المضافة وتكاليف التشغيل سيكون حول $ 418 لكل متر مربع. م سنويا. تشير هذه الحقيقة إلى صحة مرافق قابلة للمقارنة مختارة وإمكانية استخدام مبلغ معين في العمليات الحسابية.
تقدير الخسائر المحتملة من التوقف (الخارجي) من المباني والخسائر من الرسوم السريعة
بالنسبة للغرفة المقدرة، سيكون معامل الاستخدام قصير الاستخدام 8.3٪، يحدده حساب حقيقة أن المؤجر ينفق على البحث عن المستأجر (1/12 × 100٪) \u003d 8.3٪ أو في أسهم 0.083. وبالتالي، فإن معامل التنزيل سيكون ( KZ.) = 1 - 0,083 = 0,92
.
وفقا للممارسة الحالية، يتم تقديم مدفوعات الإيجار مقدما (المدفوعات المقدمة)، فيما يتعلق بهذا، يتم أخذ معامل الرواتب (COP) يساوي 1.0.
تقدير حجم تكاليف التشغيل
يتم تقديم حساب متوسط \u200b\u200bالكفاءة السنوية لتكاليف التشغيل في الجدول أدناه. يتم توفير البيانات المصدر من قبل العميل.
| قائمة الخدمات | متوسط \u200b\u200bالكمية السنوية من النفقات التي يدفعها المالك (بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة) |
ضريبة على الممتلكات، فرك. |
69 399R. |
صيانة مضادة للاسترخاء. إنذار، فرك. |
10 768R. |
صيانة نظام تكييف الهواء والتهوية، فرك. |
19 137R. |
صيانة انتقال الإشارة لإشارة الحريق عن طريق قناة الراديو، فرك. |
751r. |
صيانة نظام الوصول والفيديو المراقبة، فرك. |
3 280R. |
التدفئة، فرك. |
23 194r. |
الماء البارد والساخن، فرك. |
3 568R. |
تنظيف المبنى، فرك. |
53 525r. |
خدمات الأمن، فرك. |
53 525r. |
إجمالي المصاريف التشغيلية السنوية، فرك. |
237 147R. |
إجمالي التكلفة التشغيلية السنوية، دولار / متر مربع / سنة |
$62 |
كما ينبغي اعتبار ذلك في الظروف الحديثة، عادة ما لا يشكل المالكون صندوق الاستبدال، ويتم دفع كامل تكاليف النقدية في نفس الوقت إذا لزم الأمر. تم إجراء هذا الاستنتاج نتيجة للمحادثات مع مالكي المباني غير السكنية والمباني.
تقدير الدخل التشغيلي النقي وحساب القيمة السوقية كجزء من نهج الدخل
طريقة الدخل ذات الصلة هي تعريف قيمة العقارات من خلال صافي دخل التشغيل السنوي (أو المتوسط \u200b\u200bالسنوي) إلى القيمة الحالية (chod) إلى القيمة الحالية.
تحتوي صيغة الحساب الأساسية على النموذج التالي:
تستغرق نسبة الرسملة مساويا لمعدل الرسملة المحسوبة كجزء من تحديد مؤامرة الأرض للتحسينات.
| مؤشر | قيمة |
مربع من وجوه التقييم ( س.)، قدم مربع |
126,0 |
تأجير ( أ.فن)، دولار / متر مربع / السنة |
$556 |
الدخل الإجمالي المحتمل ( PVD.) , دولار / سنة |
$70 056 |
معامل التمهيد للمبنى ( إلى z.) |
0,92 |
نسبة جمع الدفع ( إلى S.) |
1,00 |
دخل إجمالي صحيح ( دي في دي)، دولار / سنة |
$64 452 |
تكاليف التشغيل ( إيه على قدم المساعد)، دولار / قدم مربع / سنة |
$62 |
تكاليف التشغيل لكائن التقييم ( إيه)، دولار / سنة |
$7 812 |
دخل التشغيل النقي ( chod يلف)، دولار / سنة |
$56 640 |
إلى كفاءة الرسملة |
16,63% |
القيمة السوقية للكائن ( الخامس.) بالدولار. |
$340 589 |
القيمة السوقية للكائن(الخامس.) , فرك . |
10 297 708R. |
نتيجة للتقييم، حصلت الأساليب الثلاث التي حصلت على البيانات المقدمة إلى الجدول المضمن.
يتم تنسيق نتائج النتائج باستخدام طريقة تحليل التسلسل الهرمي (ماي).
طريقة تحليل التسلسل الهرمي هي إجراء منهجي للتمثيل الهرمي لعناصر تحديد جوهر أي مشكلة. وهي تتألف في مهام الفصل (التحلل) للأجزاء المركبة أبسط ومزيد من المعالجة الأحكام المتسقة من المثمن لمقارنات الزوج.
لأغراض هذا التقييم، يتم استخدام معايير التنسيق التالية:
ألف - القدرة على تعكس النوايا الفعلية للمستثمر المحتمل والبائع؛
B. النوع والجودة والشدخل والبيانات المستندة إلى التحليل؛
ب. قدرة المعلمات المستخدمة طرق مراعاة تذبذب الملتحمة؛
القدرة على مراعاة الميزات المحددة للكائن المؤثر على قيمتها.
بعد تقديم مشكلة مطابقة النتائج في نموذج التسلسل الهرمي، يتم تنفيذ تسلسل الإجراءات التالية:
* تلقي الأولويات في المعايير، من خلال مقارنة الزوجين. لهذا، يتم بناء مصفوفة متماثلة، ويستخدم مقياس العلاقة في مقارنة الزوجية. يتم إجراء مقارنات مقترنة من حيث الهيمنة لعنصر واحد على الآخر. ثم يتم التعبير عن هذه الأحكام بأعداد صحيحة، وهذا يستخدم النطاق التالي لهذا:
* التالي، لكل معيار، يتم تحديد وزن الصيغة: W IJ \u003d (PAIJ) 1 / N. حيث AIJ هي أهمية المعيار (الفهرس)
* يتم تطبيع الأوزان الناتجة: W IJ \u003d W IJ / W. الكميات التي تم الحصول عليها وهما القيمة النهائية للموازين من كل معايير كل من المعايير.
* يتم تنفيذ الإجراء الموصوف لتحديد الأولويات لكل بديل لكل معيار. وبالتالي، يتم تحديد أوزان كل بديل.
* يتم احتساب النطاق النهائي لكل بدائل يساوي مقدار منتجات أوزان عوامل التسعير والبدائل المقابلة لهم لكل عامل.
ترد أدناه نتائج حساب معاملات الوزن لتحديد القيمة السوقية لكائن التقييم أدناه في الملحق 4 على هذا التقرير.
| مقاربات التقييم | كلفة | معامل الوزن | القيمة المعدلة | ||
نهج التكلفة |
10 607 714 ص. | 0,2 | 2 121 543R. | ||
النهج المقارن |
10 758 339R. | 0,4 | 4 303 336R. | ||
النهج المربح |
10 297 708R. | 0,4 | 4 119 083R. | ||
القيمة النهائية للقيمة السوقية: |
10 543 962Р.. | ||||
ينصح القيمة الناتجة إلى جولة تصل إلى آلاف الروبل:
القيمة السوقية للكائن (مع مراعاة ضريبة القيمة المضافة بمعدل 20 في المائة) (تقريب):
10 544 000 (عشرة ملايين وخمسمائة وأربعة وأربعين ألف روبل) أو
في سياق بنك روسيا في تاريخ التقييم (30،235 روبل مقابل دولار واحد)
348 735 (ثلاثمائة وثمانية وأربعون ألف وسبعمائة خمسة وثلاثون دولار أمريكي).
3.1 حساب قيمة كائن التقييم بناء على نهج مقارن
يستخدم هذا النهج لتقييم القيمة السوقية للكائن، بناء على البيانات الموجودة في المعاملات المنجزة في السوق. في الوقت نفسه، تعتبر مرافق العقارات المقارنة التي تم بيعها أو على الأقل مقترحة للبيع. ثم عدلت، ما يسمى التعديلات بسبب الاختلافات الموجودة بين الكائنات المقدرة والمقارنة.
القاعدة الرئيسية عند اختيار نظائرها: يجب تصنيف الكائنات القابلة للمقارنة نظائرها فيما يتعلق بالكائن المقدر؛ التشابه الوظيفي - الشرط المطلوب، ولكن ليس كافيا لتقييم النهج المقارن. عادة ما تحتوي نظائر التصنيف على قيم مختلفة لمعايير التقنية الأساسية، أي أنها تحتوي على درجة مختلفة من التشابه المعياري مع الكائن المقدر.
يسمح لك السعر المعدل بتحديد سعر الشراء الأكثر احتمالا للكائن المقدر، كما لو كان يقترح على سوق مفتوح وتنافسي. في شروط سوق المبيعات "السلبي"، يمكن إجراء بعض الاستنتاجات من المعلومات حول أسعار المقترحات التي تميز حقيقة وجودها في سوق مقترحات هذه الأشياء.
يمكن تنفيذ نهج مقارن لتقدير القيمة في أساليب الحسابات التالية:
1) طريقة المقارنة المباشرة مع التناظرية
المقارنة مع التناظرية الوثيقة (التناظرية الوثيقة لا تحتوي على اختلافات على التصميم والمعلمات الأساسية: الاختلافات الصغيرة ممكنة في المواد، والتحسينات البناءة نظرا لمختلف الشركات المصنعة؛ يتم احتساب تكلفة الاستبدال في هذه الحالة كمادة التناظرية الوثيقة تعديل بمساعدة التعديلات "التجارية"
المقارنة مع التناظرية مع الاختلافات المعلمة (في هذه الحالة، يتم إضافة تعديلات الاختلافات في المخادفة إلى التعديلات التجارية)
2) طريقة الخصائص النوعية الموجهة (تنطبق متى عند تقييمها من الضروري إجراء الكثير من التعديلات على المعلمات المختلفة، وأسعار المعلمات ومعاملات الفرامل صعبة أو لا يمكن تحديدها بسبب نقص المعلومات؛ وعندما للحصول على تقدير كائن، يمكنك اختيار نظائرين على الأقل للكائن المقدر، وينبغي أن يشغل الكائن موقفا متوسطا بين نظائرتين؛ في هذه الطريقة فقط اتجاه تأثير التعديل عن التكلفة أمر - زيادة أو أقل تكلفة في
3) طريقة الحساب لنماذج تراجع الارتباط (الطريقة مريحة لتقييم مجموعة كبيرة بما فيه الكفاية من الكائنات ذات النوع واحد تختلف في قيم المعلمات الفردية؛ هناك اتصال منتظم بين السعر والتقنية الرئيسية و المعلمات الوظيفية؛ غالبا ما يكون هذا الاتصال موضح رياضيا بواسطة وظيفة خطية أو قوة)
من أساليب النهج المقارن، تم اختيار طريقة مقارنة مباشرة مع التناظرية (مع التناظرية الوثيقة). تستند هذه الطريقة إلى المبدأ، وفقا لما لن يدفعه المشتري المعرف مقابل الممتلكات أكثر من سعر شراء خاصية أخرى مع فائدة متساوية. في الوقت نفسه، يتم تحديد القيمة السوقية لكائن التقييم على أساس البيانات المتعلقة بأسعار السوق للحصول على كائنات ممتلكات مماثلة لمعرفة الأسعار.
لكل جهاز في السطر، تم اختيار نظائر جديدة نظائر جديدة بأسعار مشهورة، ثم تم ضبط سعر النظائر على الاختلافات في المعلمات بين الكائن المقدر والكائن التناظرية.
لذلك تم اتخاذ أسعار النظائر وفقا لصيغة CIP (إلى الحدود مع روسيا)، ثم الحصول على السعر الكامل للاستبدال (PSZ) في موقع الكائنات إلى السعر المعدل للبيان المضافة تكلفة التسليم والمدفوعات الجمركية.
تم تحديد التكلفة الإجمالية لاستبدال آلة الجهاز أو وحدة المعدات في موقع السطر المقدر بواسطة الصيغة:
- نظير جديد لتاريخ زمني معين؛
لم تؤدي إلى زيادة سعر التناظرية إلى تاريخ التقييم (بسبب حقيقة أن تاريخ الإجراء الذي اتخذت أسعار نظائره بالعملة الأجنبية لم يختلف الكثير من تاريخ التقييم، في هذه الحالة \u003d 1) ؛
- المعاملات المعلمة التصحيحية التي تأخذ في الاعتبار الاختلافات في قيم المعلمات التقنية في الكائن المقدر والتناظرية؛
- تكلفة تسليم الكائن المقدر من الحدود إلى موقعها (بما في ذلك المدفوعات الجمركية)
يتم احتساب المعاملات المعلمة التصحيحية بواسطة الصيغة:
) ثنائي (2)
-فكرة أنا.إلى المعلمة في الكائن المقدر والتناظرية، على التوالي؛
ثنائي - مؤشرا على درجة تعكس تأثير تأثير المعلمة لتكلفة ما يسمى "معامل الفرامل".
بالنسبة للآلات التكنولوجية الرئيسية حيث تم اختيار معلمات التسعير التي تم إجراء التعديلات، تم اختيارها:
الحجم الرئيسي للشغل المعالج، مم ()
عدد المناشير المثبتة ()
السلطة، KWT ()
تم تحديد معاملات الفرامل على أساس تحليل البيانات لآلات النجارة وبلغت: ب. 1 =0,7; ب. 2 =0,4; ب. 3 =0,3.
عند تقييم الخط لإنتاج عيدان تناول الطعام في الآيس كريم، أجريت المثمنون من قبل الشركات المصنعة التي تم الحصول عليها معلومات حول تكلفة المعدات. بالنسبة إلى وحدات المعدات، كانت أسعارها التي تمثلها الشركات المصنعة الأجنبية، لم يتم التعديل المعلمي (أما بالنسبة للأشياء المتطابقة).
تم تحديد تكلفة تسليم المعدات إلى مكان موقفها على أساس تعريفة النقل: على حجم البضائع من 82 إلى 92 م 3 التعريفات من ألمانيا إلى روسيا تبلغ 2500 دولار. لكل كائن، تم حساب تكاليف النقل مع مراعاة حجمها العام. المدفوعات الجمركية وإدارة النفايات لمعدات النجارة التكنولوجية وفقا لتعريفة الجمركية في الاتحاد الروسي، المعتمدة بموجب مرسوم حكومة الاتحاد الروسي المؤرخ 30 نوفمبر 2001 رقم 830 (إد. من 08.12.2010)، هو 5٪ وبعد معدل ضريبة القيمة المضافة في تاريخ التقييم هو 18٪.
تم تحديد قيمة السوق المتبقية (ORS) في تاريخ التقييم على أساس معامل PSH والحساب:
) (3)
-Caffeffive إجمالي ارتداء كائن التقييم في تاريخ التفتيش.
يتم حساب معامل ارتداء كائن التقييم الكلي بواسطة الصيغة:
معامل ارتداء الجسدية؛
وظيفية (أخلاقية) معامل ارتداء؛
execificy من ارتداء خارجي (اقتصادي).
تم تشغيل المعدات المقدرة، على النحو الجديد، في أبريل 2008. تاريخ التقييم - يوليو 2011. وهكذا، فإن العصر التسلسلجي للمعدات هو 3 سنوات و 3 أشهر (3.25 سنة).
يتساوى المعدل السنوي لاستقطاعات الاستهلاك لمعدات النجارة بنسبة 10٪ (تشفير ENA 44500 وفقا للدول الموحدة للإهلاك، المعتمدة بموجب مرسوم مجلس الاتحاد الدولي للسولوفاليدى 22.10.1990 رقم 1072). إذا كنت تسترشد بهذه المعايير، فإن معامل الارتداء على تاريخ التقييم هو:
يشير خط النجارة إلى مجموعة الاستهلاك السادس (OKOF Code 14 2922645)، وفقا لتصنيف الأصول الثابتة المعتمدة بموجب مرسوم حكومة الاتحاد الروسي مؤرخة 01.01.2002 رقم 1 (إد. مؤرخة 10 ديسمبر 2010) وبعد يتم تحديد الموعد النهائي للاستخدام في السادس من مجموعة امتصاص الصدمات في النطاق من 10 إلى 15 سنة.
يتم أخذ المعامل الوظيفي (الأخلاقي) للسطر يساوي 0٪. في تاريخ التقييم، لا تزال هذه الخطوط أن تنتج وبيعها من قبل الشركة المصنعة في الأسعار المعينة، وبالتالي، لا يلاحظ التقادم الأخلاقي.
يتم اعتماد معامل الارتداء الخارجي (الاقتصادي) أيضا يساوي 0٪. خطوط إنتاج العصي للآيس كريم في الطلب، كما يتضح من عرض الشراء، والذي يمكن العثور عليه في بعض مواقع الإنترنت.
يظهر لحساب المتبقية (مع مراعاة التآكل) من القيمة السوقية لخط إنتاج الصولجا للآيس كريم باستخدام طريقة المقارنة المباشرة في الجدول 3.
الجدول 3 - حساب القيمة السوقية للكائن عن طريق مقارنة مباشرة مع التناظرية (مع التناظرية الوثيقة)
|
رقم المخزون |
تحديد المعدات |
مورد معدات |
مدخل لحظة (شهر، سنة) |
التناظرية (اسم المعدات، النموذج) |
سعر التناظرية الجديدة، فرك. |
تعديل السعر المعادل، فرك. |
تكلفة الشحن، فرك. |
التعرفة الجمركية، ٪. | ||||
|
آلة النشر، SV4200 | ||||||||||||
|
آلة furgent، tr400 | ||||||||||||
|
آلة طحن كورو، بروكوا |
آلة طحن، PROQUA2811 | |||||||||||
|
آلة عجلة خاصة، |
يتم رسم الجهاز، fornata 1300 / 3/18.5 | |||||||||||
|
تلميع طبل، E34 | ||||||||||||
|
آلة شحذ، rondomat168 | ||||||||||||
|
آلة شحذ، rondomat950 | ||||||||||||
|
فحم حجري الصحافة، بريو 280 | ||||||||||||
|
نوروود هندسة APS. | ||||||||||||
|
تركيب لعوبان كاسيت، BA2 |
نوروود هندسة APS. |
تركيب التعبئة الحرارية، MP-ZD | ||||||||||
|
التكلفة الإجمالية (بدون ضريبة القيمة المضافة) |
6 428 315 |
|||||||||||
|
7 585 411 |
||||||||||||
3.2 حساب كائن تقييم القيمة بناء على نهج التكلفة
يتم استخدام نهج التكلفة بشكل أساسي على المنشآت الأصلية للآلات والمعدات والمركبات، وغالبا ما يكون لها نظائر وثيقة.
يتطلب نهج التكلفة تحديد عدة أنواع من ارتداء الممتلكات المقدرة: المادية والعملية والارتداء، التي تم الحصول عليها نتيجة للتأثير الخارجي أو التآكل الاقتصادي، لأن ستحدد أساليب نهج التكلفة أولا التكلفة الكاملة للتكاثر (PSV)، ثم المتبقية (مع مراعاة التآكل) القيمة السوقية.
على الرغم من أن التكلفة المقدرة على أساس نهج التكلفة يمكن أن تختلف اختلافا كبيرا من القيمة السوقية، إلا أن هناك العديد من الحالات عندما يكون هذا النهج مبررا. عند استخدام نهج التكلفة، تكون تكلفة الاستنساخ أو استبدال الكائن عن طريق طرح تكلفة إعادة تأهيل الكائن (قيمة الكائن كواحد جديد) من إجمالي التآكل.
تكاليف إعادة إنتاج مرفق التقييم هو مقدار التكاليف في أسعار السوق الموجودة في تاريخ التقييم لإنشاء كائن مماثل لهدف التقييم باستخدام مواد وتكنولوجيات متطابقة، مع مراعاة ارتداء كائن التقييم.
يتميز تكلفة الاستنساخ بدقة القيمة الحالية لكائن معين، ولكن تعريفها غالبا ما يكون مستحيلا. أولا، نظرا للتصميم المستمر باستمرار والتغيرات التكنولوجية في الجهاز، فإن نفس النماذج المنتجة في أوقات مختلفة لم تعد نسخة دقيقة من بعضها البعض. ثانيا، قد تتحول إلى أن طراز الجهاز المقدر تتم إزالته من الإنتاج. كلما زاد عدد الكائن المقدر، كلما زادت الافتراضات التي يجب عليك القيام بها عند تقديرها بطرق نهج التكلفة.
إن تكلفة استبدال كائن التقييم هي مقدار تكاليف إنشاء كائن مشابه لكائن التقييم في أسعار السوق الموجودة في تاريخ التقييم، مع مراعاة ارتداء كائن التقييم.
بمعنى آخر، بموجب تكلفة استبدال الكائن المقدر مفهومة بأنها الحد الأدنى لتكلفة التصنيع (بالأسعار الحالية) أو الاستحواذ على السوق الحرة والمفتوحة والتنافسية لكائن مماثل كإغلاق قدر الإمكان لأولئك الذين تم النظر فيها في جميع الوظائف والخصائص البناءة والتشغيلية، ذات أهمية من وجهة نظر استخدامها الحالي.
يمكن تنفيذ نهج التكلفة لتقدير القيمة في أساليب الحسابات التالية:
1) طريقة الفهرسة باستخدام مؤشرات أسعار تكاليف التكلفة (يتم الحصول على التكلفة الإجمالية للتكاثر في تاريخ التقييم بضرب قيمة الدفتر (الأولي أو التصالحية) إلى مؤشر التصحيح)؛
2) الأساليب بناء على حساب التكلفة
طريقة الحساب للكائن المتجانس (التناظرية البناءة) (للكائن المقدر، تم تحديد التناظرية البناءة، وهذا التناظرية البناءة قد يختلف استخدامها واستخدامها بشكل عام في صناعة أخرى، أي أنها تستند إلى افتراض أن التكلفة الإجمالية لصناعة الكائن المقدر قريب من التكلفة الكاملة تصنيع كائن متجانس؛ أولا حساب التكلفة الإجمالية للكائن المتجانس، بناء على سعرها، مع مراعاة الربحية المحتملة؛ ثم التكلفة الإجمالية للكائن المقدر يتم حسابها، تصحيح التكلفة الإجمالية للكائن التجانس من 1-3 عوامل التصنيع؛ وأخيرا، يتم احتساب التكلفة الكاملة لاستنساخ الكائن المقدر على أساس ربحية المبيعات من قبل الكائن المقدر)؛
طريقة الحساب غير النشطة (الابتدائية) (من المستحسن أن يتم جمع الكائن المقدر من عدة أنواع من الأجزاء القياسية؛ في الوقت نفسه، يمكن شراء هذه الأجزاء؛ وهي معروفة لهم، لكنهم قدموا أن الجمعية ليست كذلك تستغرق وقتا طويلا؛ عند حساب هيكل الكائن المقدر. تم تحصيل قائمة العقد والمجاميع، يتم جمع معلومات حول أسعار هذه المجاميع، والتي يتم جمعها بعد ذلك وفقا لذلك وتحديد التكلفة الكاملة لكائن التقييم)
طريقة الحساب للمعايير الموسعة (يتم استخدام هذه الطريقة في إنشاء منتجات جديدة؛ يمكن استخدام هذه الطريقة إذا كانت هناك وثائق بناءة لكائن التقييم؛ معايير التكلفة الموسعة - مؤشر لاستهلاك أي مورد لكل وحدة عامل يؤثر على قيمة كائن التقييم؛ العوامل، التأثير على التكلفة قد تكون: كتلة التصميم، وقدرة المنتج، وحجم منطقة العمل، وما إلى ذلك؛ في صناعات مختلفة، يتم تشكيل المعايير بشكل مختلف اعتمادا على التفاصيل من تكنولوجيا الإنتاج والإنتاج)؛
3) طرق النمذجة التبعيات الإحصائية من النوع المكلف
طريقة الحساب لتكاليف محددة (هناك علاقة مباشرة صارمة بين السعر والمعلمات؛ تكلفة محددة تميز قيمة تكلفة كل وحدة من مؤشر التكلفة؛ المؤشرات الأكثر مميزة لنوع التكلفة: كتلة الهياكل والأبعاد ، حجم، السلطة؛ لحساب عينة الكائنات، مماثلة في التصميم، مع قيم مختلفة لمؤشر التكلفة والأسعار الشهيرة لهذه الكائنات)؛
طريقة الحساب باستخدام نماذج الارتباط والانحدار (الطريقة هي حالة خاصة لحل أهداف التقييم، عندما تستخدم المؤشرات المكلفة كعاملات مؤثرة؛ في ممارسة التقييم، تم الحصول على نماذج ارتباط الزوج ونماذج الانحدار، مما يعني تحديد تحديد وجود علاقات الارتباط وأشكاله بين مؤشر فعال وأحد العوامل الرئيسية عن طريق معالجة البيانات على العينة الإحصائية الحالية للآلات والمعدات).
من بين أساليب نهج التكلفة، تم اختيار طريقة الفهرسة باستخدام مؤشرات الأسعار من حيث التكلفة.
في طريقة الفهرسة، يتم الحصول على التكلفة الكاملة للإنجاب (PSV) على تاريخ التقييم عن طريق ضرب الرصيد (الأولي أو التصالحية) إلى الفهرس التصحيحي:
- التكلفة الأولى في وقت الشراء؛
- الفهرس الصحيح (منشط الفهرس).
يتم تحديد المؤشر التصحيحي بواسطة الصيغة:
-Base مؤشر أسعار في تاريخ التقييم (الشهر - الشهر، م - السنة)؛
-Base مؤشر أسعار في تاريخ عمل قيمة الكتاب (شهر - الشهر، م - السنة).
تم تنفيذ طريقة الفهرسة طويلة الأجل من خلال أسعار المنتجات الهندسية. لهذا، تم استخدام البيانات في أسعار السلسلة السنوية للمنتجات الهندسية، والتي نشرت بانتظام في منشورات Rosstat وإظهار تغيير في الأسعار للهدف من 31 ديسمبر من العام السابق.
تم إعادة حساب فهارس أسعار السلسلة في المؤشرات الأساسية من خلال الضرب المستمر. يوضح الجدول 4 مؤشرات أسعار السلسلة السنوية للمنتجات الهندسية الميكانيكية وفقا ل روستستات منذ 21 عاما، على أساسها، يتم احتساب مؤشرات الأساس السنوية مقارنة بمبلغ 31 ديسمبر 1991.
يوضح الجدول نفسه متوسط \u200b\u200bالزيادات الشهرية لمؤشر الأسعار الأساسي داخل كل عام، لذلك، تم تقسيم الفرق بين المؤشر في 31 ديسمبر من هذا العام والفهرس في 31 ديسمبر من العام السابق إلى 12.
|
مؤشر السلسلة السنوية |
الفهرس الأساسي السنوي |
متوسط \u200b\u200bالزيادة الشهرية لمؤشر الأساس |
|
|
20792,98 | |||
|
26071,68 | |||
مؤشر الأسعار الأساسي في تاريخ إدخال قيمة الكتاب المفهرسة:
-Base مؤشر أسعار في 31 ديسمبر من العام السابق فيما يتعلق بالسنة، حيث تم تسجيل القيمة الدفترية؛
- متوسط \u200b\u200bالزيادة في المؤشر الأساسي خلال عام، عند تسجيل قيمة الكتاب؛
- شهر الشهر في تاريخ تسجيل القيمة الدفترية.
يتم حساب مؤشر الأسعار الأساسي في تاريخ التقييم على النحو التالي:
-Base مؤشر أسعار في 31 ديسمبر من العام السابق فيما يتعلق بالسنة، والتي تم تقييمها؛
- الزيادة في المتوسط \u200b\u200bفي المؤشر الأساسي في السنة، عندما تم تنفيذ التقييم؛
- شهر الشهر في تاريخ التقييم.
تم تسليم جزء واحد من معدات الخط في أبريل 2008، والآخر في يونيو 2008
تم الحصول على مؤشر الأسعار الأساسي في تاريخ دخول القيمة الأولية (أبريل 2008) عن طريق استخدام الصيغة (7):
تم الحصول على مؤشر الأسعار الأساسي في تاريخ تسجيل القيمة الأولية (يونيو 2008) عن طريق استخدام الصيغة (7):
تم الحصول على مؤشر الأسعار الأساسي في تاريخ التقييم (يوليو 2011) عن طريق استخدام الصيغة (8):
تم الحصول على مؤشر التصحيح في تاريخ إدخال القيمة الأولية (أبريل 2008) عن طريق استخدام الصيغة (6):
تم الحصول على مؤشر التكيف في تاريخ تسجيل التكلفة الأولية (يونيو 2008) عن طريق استخدام الصيغة (6):
يمنح فهرسة قيمة الدفاتر الأولية قيمة PSV في مكان استخدام كائن في تاريخ التقييم. المهمة لتقدير الخط ينطوي على الحصول على تكلفة المعدات المعدة للبيع. لذلك، يصبح من الضروري تحديد PSV للبيع في مكان موقف الكائن. للقيام بذلك، من PSV في مكان الاستخدام، يتم خصم تكلفة التفكيك وغيرها من الأعمال اللازمة لإعداد مرفق للبيع.
تكلفة تفكيك المعدات المعدة للبيع هي 50٪ من تكلفة تثبيت هذه المعدات.
يمكن اتخاذ تكلفة تثبيت معدات النجارة بنسبة 2.3٪ من PSV وفقا لبيانات KO-Invest: (مؤشرات الأسعار في البناء // المعلومات والنشرة الإخبارية التحليلية "KO-Invest". - 2011. - Mac.76، صفحة .146- 157). يتبع أن تكلفة تفكيك وإعدادي بيع الأعمال المقدرة يمكن اعتمادها حوالي 1.15٪ من PSV في مكان الاستخدام.
السوق (مع الأخذ في الاعتبار التآكل) يتم الحصول على التكلفة على أساس PSV للبيع ناقص ارتداء المحسوب حسب الصيغة (3)، وكما هو في حالة تقدير، تم اتباع نهج مقارن أن معامل الملابس المادية لل الخط هو 32.5٪، والأنواع المتبقية من التآكل لا تعتبر.
تم تقديم حساب القيمة السوقية لخط إنتاج الصولجانات للآيس كريم بناء على النهج المكلفة في الجدول 5.
الجدول 5 - حساب القيمة السوقية لكائن التقييم عن طريق الفهرسة باستخدام مؤشرات الأسعار من النوع المكلفة
|
رقم المخزون |
تحديد المعدات |
مورد معدات |
مدخل لحظة (شهر، سنة) |
القيمة الأولية، فرك. |
مؤشر السعر الأساسي في وقت الإدخال |
مؤشر أسعار الأساس في تاريخ التقييم |
الفهرس التصحيحي |
PSV في مكان الاستخدام، فرك. |
تكلفة تفكيكها إلى PSV،٪ |
ايزلف للبيع في مكان الموقف، فرك. |
معامل ارتداء المادية،٪ |
القيمة المتبقية (باستثناء ضريبة القيمة المضافة)، فرك. |
|||
|
آلة عجلة المنشار، Formata 1010/3/30 | |||||||||||||||
|
الخيال التلقائي، exakta 3350 | |||||||||||||||
|
آلة طحن كورو، بروكوا | |||||||||||||||
|
آلة طحن كورو، بروكوا | |||||||||||||||
|
آلة عجلة خاصة، | |||||||||||||||
|
بوليو طبل، Poliera 7010 | |||||||||||||||
|
شكل لشحذ المنشار والقواطع، RS2 | |||||||||||||||
|
شكل لشحذ المنشار والقواطع RS2000 / SA | |||||||||||||||
|
حجري إنتاج الصحافة، BP130 | |||||||||||||||
|
تركيب لعوبان كاسيت، BA2 |
نوروود هندسة APS. | ||||||||||||||
|
تركيب لعوبان كاسيت، BA2 |
نوروود هندسة APS. | ||||||||||||||
|
التكلفة الإجمالية (بدون ضريبة القيمة المضافة) |
4 793 392 |
||||||||||||||
|
التكلفة الإجمالية (مع ضريبة القيمة المضافة بمعدل 18٪) |
5 656 203 |
||||||||||||||
3.3 حساب تكلفة كائن التقييم بناء على نهج الدخل
بشكل عام، فإن نهج الدخل هو تحديد القيمة الحالية لممتلكات العقار كمجموعة من الدخل المستقبلي من استخدامها. لتطبيق نهج مربح، من الضروري التنبؤ بالإيرادات المستقبلية في سلسلة من السنوات، سيتم خلالها تشغيل الكائن المقدر. من المستحيل حل هذه المهمة مباشرة إلى الأجهزة والمعدات والمركبات، حيث يتم إنشاء الدخل من خلال نظام الإنتاج والتجاري بأكمله، وجميع أصولها، والتي لا تشمل فقط السيارات والمعدات، ولكن أيضا العقارات والعاصمة العاصمة والأصول غير الملموسة وبعد علاوة على ذلك، قد يكون للنظام الإنتاج والتجاري نموذج تنظيمي مختلف، ويمكن أن يكون مؤسسة مستقلة أو متجر أو مؤامرة أو خدمة أو وحدة أعمال أخرى كجزء من المؤسسة. لذلك، يتم استخدام نهج الدخل لتقييم الآلات والمعدات والمركبات في مراحل.
أولا، يتم احتساب الدخل الصافي من أداء نظام الإنتاج والتجاري بأكمله. بعد ذلك، يتم بعد ذلك تحديد تكلفة النظام بأكمله وتميز تكلفة مجمع الجهاز من ذلك، أو أولا يتم تجديدها من مقدار صافي الدخل، والذي يتم إنشاؤه مباشرة بواسطة مجمع الماكينة، وفقط في هذا الجزء من يحدد الدخل تكلفة معقدة الآلة نفسها.
عند تطبيق أساليب نهج الدخل، ينبغي ملاحظة مبدأ الاستخدام الأكثر كفاءة للكائن، وفقا له تكلفة مجمع الجهاز مصممة على هذا الخيار عند توفيره مع استرداده ووظائفه بالكامل أظهرت. بالطبع، يجب تنفيذ هذا الخيار عمليا. لهذا الخيار، يمكنك أن تتوقع أكبر سعر. هناك حالات مثل هذه الحالات عندما يتم تشغيل مجمع الماكينات بشكل كفاءة، حيث تم تجهيزها بأي أجهزة أو مجاميع، ثم يتم إجراء التقييم مع الأخذ في الاعتبار هذا الشك.
في جميع طرق نهج الدخل، يتم تحديد ما يسمى صافي الدخل التشغيلي (Chod). يتم احتساب صافي الدخل بشكل عام كفرق بين الإيصالات النقدية في شكل إيرادات أو إجمالي الدخل من بيع المنتجات (الأعمال والخدمات) وكمية تكاليف الإنتاج ومبيعات المنتجات. وبمبلغ التكاليف، لا يتم تضمين خصومات الاستهلاك. وبالتالي، لحساب صافي الدخل لمدة واحدة أو فترة أخرى، تحتاج إلى: 1) تحديد الإيرادات من خلال ضرب سعر المنتج المنتج على حجم المبيعات بشروط مادية؛ 2) فرط تكلفة الإنتاج ومبيعات المنتجات.
الحالية، أي تتكون التكلفة الحديثة لممتلكات العقار من جميع صافي الدخل الذي استقبله المستثمر خلال فترة الحيازة اللاحقة لهذا الكائن. ومع ذلك، فإن التلوث المباشر للدخل السريع في المستقبل غير مقبول، وبالتالي، قبل تلخيص، تؤدي الإيرادات إلى وقت واحد عن طريق الاستقبال المعروفة في نظرية الفائدة المعقدة تسمى الخصم.
الخصم هو أرخص الأموال المستقبلية عند إحضارها إلى أموال اليوم. عائدات الخصم من حقيقة أن رأس المال في المنعطف هو مثل التعبير عن النفس والمال يجب أن يكون أرخص.
يمكن تنفيذ نهج مربح لتقدير القيمة في أساليب الحسابات التالية:
1) طريقة صافي الدخل المخصوم (يتم تنفيذ الطريقة في التسلسل التالي للخطوات:
المرحلة 1. تخصيص مجمع الجهاز للنظام الإنتاج والتجاري (المؤسسة، ورشة العمل، مؤامرة)، على أساس ما يتم إجراء منتج نهائي معين (أو يتم تنفيذ الخدمات النهائية) والتي من الضروري تقييمها بشكل عام وبعد
المرحلة 2. تحديد القيمة الحالية للنظام الإنتاج والتجاري.
المرحلة 3. تحديد قيمة مجمع الجهاز عن طريق الطرح من تكلفة الإنتاج الكامل والنظام التجاري لقيمة العقارات (المباني والهياكل).
المرحلة 4. إذا كنت بحاجة إلى تحديد تكلفة وحدة منفصلة من المعدات في مجمع الآلات.
2) طريقة الرسملة المباشرة (تتضمن تسلسل الطريقة الخطوات التالية:
المرحلة 1. أداء نفس الأعمال كما هو موضح في الخطوة 1 أعلاه طريقة صافي الدخل المخصوم.
المرحلة 2. تحديد جزء من صافي الدخل، يعزى إلى العقارات (المباني والهياكل).
المرحلة 3. يتم حساب الأسلوب الباقي بواسطة جزء من صافي الدخل المطبق على مجمع الآلات.
المرحلة 4. تحدد طريقة الرسملة المباشرة تكلفة مجمع الآلات.
3) طريقة التناظرية الوظيفية المكافئة (على عكس ما تبقى من الأساليب المذكورة أعلاه لنهج الدخل، تتيح لك هذه الطريقة تقدير تكلفة كائن دون اللجوء إلى حساب صافي الدخل؛ وبالتالي، يصبح ممكن متى يتم تنفيذ الأعمال الوسيطة (العمليات) باستخدام كائن مفقود. تتضمن هذه الطريقة اختيار التناظرية الوظيفية (كائن أساس)، والتي يمكن أن تؤدي الشيء نفسه مع الكائن المقدر لهذه الوظيفة (العملية، العمل)، ولكن قد تختلف عن في التصميم والأداء والحياة والخدمة وجودة المنتج وغيرها من المؤشرات؛ كل هذه الاختلافات في نهاية المطاف، ثم أعرب في الفرق في النتائج والتكاليف؛ كما أن تكلفة (السعر) من التناظرية الأساسية في تاريخ التقييم) معروف أيضا.
يعتبر الخط المقدر لإنتاج الصولجا للآيس كريم كمعقد آلة قادرة على إنتاج المنتجات (الصاليدات للآيس كريم بأبعاد 10 × 2 × 93 و 10 × 2 × 113 مم) وبالتالي دخل من بيع هذا منتج.
من أساليب نهج الدخل لتقدير الخط، تم اختيار طريقة الرسملة المباشرة.
يتم احتساب التكلفة الكاملة للاستخدام (PSP) في موقع موضع وتشغيل الخط على النحو التالي:
(10)
- صافي الدخل العام السنوي (chod) التي أنشأتها مجمع الآلات (خط)؛
الساحقة الكافية للدخل، والتي تحسب باعتبارها الوظيفة السادسة للوحدة النقدية؛
استغلال الخصم؛
- الاستخدام المفيد لمجمع الماكينات.
يتم احتساب chod من مجمع الجهاز بواسطة الصيغة:
(11)
- ملخص من مبيعات المنتجات لهذا العام؛
الدخل القابل للتوصيل من التسليم الممكنة للمبنى، حيث يقع مجمع الآلات، للإيجار، I.E. "الربح المفقود"؛
- متوسط \u200b\u200bالتكاليف السنوية المرتبطة بأداء مجمع الآلات (دون خصم انخفاض الاستهلاك).
يتم تقليل PSP المحسوب في مكان العملية حسب تكلفة التفكيك وغيرها من الأعمال، ونتيجة لذلك نحصل على PSPS للبيع.
المتبقية (مع الأخذ في الاعتبار التآكل) يتم الحصول على قيمة السوق على أساس PSP للبيع أقل انخفاض في القيمة. كما هو الحال في تقدير النهج المقارن، كان من المفترض أن معامل التآكل المادي للخط يساوي 32.5٪، ولم تؤخذ الأنواع المتبقية من البلى في الاعتبار.
تم تقديم حساب القيمة السوقية لخط إنتاج الصولجانات للآيس كريم بناء على نهج الدخل في الجدول 6.
الجدول 6 - حساب القيمة السوقية لكائن التقييم عن طريق القيمة المباشرة للدخل.
|
مؤشر |
قيمة المؤشر |
طلب حساب |
|
1. الإيرادات من المبيعات، فرك. |
حجم القضية (المبيعات) سنويا هو 132،000 ألف. السعر 50 فرك. / pc. |
|
|
2. إجمالي الدخل من التسليم الممكن للمباني للإيجار، فرك. |
مربع الغرفة 200 متر؛ استئجار 3 000 روبل. لمدة 1 م 2 سنويا |
|
|
3. تكاليف التشغيل الزمنية (بدون انخفاض)، فرك. |
حساب: تكاليف الحانات الخشبية، مواد أخرى، راتب، إلخ. |
|
|
4.Code من مجمع الآلات، فرك. | ||
|
5. رمز الرسملة |
F. 6 (ص \u003d 16٪، ن \u003d 10 سنوات) |
|
|
6.PSP في مكان الاستخدام، فرك. | ||
|
7. تكلفة تفكيك الخط والتحضير للبيع، فرك. |
1.15 من PSP في مكان الاستخدام (انظر P 3.2.2) |
|
|
8. PSP للبيع، فرك. | ||
|
9. كافية من ارتداء الجسدية | ||
|
10.القيمة الإجمالية (بدون ضريبة القيمة المضافة)، فرك. |
4 607 722 | |
|
11.التكلفة الإجمالية (مع ضريبة القيمة المضافة بمعدل 18٪) |
5 437 112 |
