لماذا ، في بعض الحالات ، تطير الشقق المعروضة للبيع بعيدًا ، وفي حالات أخرى ، على العكس من ذلك ، فهي قديمة؟ الأمر كله يتعلق بسيولة البضائع التي يتم بيعها: مدى جاذبيتها للمستهلك ومتى سيتم بيعها سيعتمد. ما مدى سيولة شقتك ، وهل يمكن صنعها على هذا النحو؟
قررت "مجلة عن العقارات MetrInfo.Ru" www.metrinfo.ru فهم المقصود بهذا المفهوم ، وما هي تأثير السيولة ، والشقق الأكثر سيولة اليوم ، وأيها ، على العكس من ذلك ، غير سائلة.
هناك العديد من التفسيرات المعقدة لماهية السيولة ، لكننا سنحاول شرحها بأكبر قدر ممكن من البساطة. سيولة العقارات هي إمكانية تحويلها إلى أموال. تتناسب السيولة عكسيًا مع الوقت الذي يستغرقه البيع: فكلما كانت الفترة التي يتم خلالها بيع الشقة أقصر ، زادت السيولة.
بشكل عام ، يعتبر السكن أحد الأصول السائلة: هناك دائمًا طلب عليه ، حتى مع وجود مشاكل في الاقتصاد. بيع العقارات السكنية أسهل بكثير ، على سبيل المثال ، من لوحة مثيرة للاهتمام فقط لدائرة ضيقة من الجامعين الأغنياء. في الواقع ، هذا ما يعتمد عليه الخبراء ، ينصحون بالاستثمار الأموال المتاحةفي الشقق.
ولكن ليس كل المساكن سائلة بنفس القدر: بعض العقارات ، حتى بأسعار السوق تمامًا ، تُباع في غضون أسبوعين ، بينما ينتظر البعض الآخر المشتري لشهور وسنوات ، وحتى تخفيض السعر لا يساعد دائمًا. ماهي المشكلة هنا؟
يبدأ المسرح بحامل المعاطف ، وتبدأ سيولة المساكن من موقعه. " أكبر سيولةيقول ألكسندر مالتسيف ، المدير العام لوكالة CENTURY 21 West Real Estate Agency ، إنهم يستخدمون شققًا تقع في مناطق مريحة ونظيفة بيئيًا مع سهولة الوصول إلى وسائل النقل. وعلاوة على ذلك قضية النقلولعل أهمها: "المناطق في موسكو التي بها طرق سريعة محملة بكثافة ولا توجد بها محطات مترو هي الأقل طلبًا بين المشترين. والمعلومات المتعلقة بخطط توسيع المترو في منطقة معينة يمكن أن تزيد بشكل كبير من الطلب وتكلفة السكن. لذلك ، على سبيل المثال ، كان ذلك بعد الإعلان عن إنشاء محطات جديدة "نوفوكوسينو" ، " طريق Pyatnitskoe السريع"،" Lermontovsky Prospect "،" Zhulebino "و" Lyubertsy Fields "، - تقول ألكسندرا كادشينكو ، رئيسة قسم الاستشارات والتقييم في معهد Steklov ، وتضيف إلى قائمة خصائص المناطق السائلة تطوير البنية التحتية الاجتماعية و بنية المساكن... اليوم ، المناطق التي تسود فيها المساكن الحديثة عالية الجودة - المباني الجديدة بالأمس أكثر طلبًا ، لكن الأحياء ذات المنازل القديمة ، ذات المباني المكونة من خمسة طوابق ، والتي لم يتم تحديد فترة هدمها ، لا تحظى بشعبية ، وبالتالي يتم بيعها كثيرًا أسوأ. بالإضافة إلى ذلك ، وفقًا لإيليا شكوب ، رئيس مجلس نقابة السماسرة في موسكو ، هناك طلب أكبر على المناطق السكنية الكبيرة على مسافة معتدلة من المركز.
وبالتالي ، فإن الشقق في أرقى الأحياء - في الغرب والشمال والجنوب الغربي من العاصمة ، على سبيل المثال ، في كريلاتسكوي ، وكونتسيفو ، وفيلي دافيدكوفو ، وستروجينو ، في منطقة فوروبيوفي جوري وشارع كوتوزوفسكي - هي سائل جدا. أما بالنسبة لل عقارات فاخرة، ثم الأكثر شهرة هنا المقاطعة المركزية، أولاً وقبل كل شيء ، الميل الذهبي. "خاموفنيكي الآن في المركز الثاني بسبب التطور الهائل للعديد مجمعات سكنية، الأمر الذي يستلزم إعادة إعمار المنطقة ككل ، "كما يقول إفجينيا كوروستيليفا ، المدير العام لشركة Bon Ton Realty.
هناك أيضًا مناطق سائلة في المناطق الأقل شهرة ، حتى في الجنوب والجنوب الشرقي ، والتي تعتبر أكثر ملاءمة للبيئة وغير مريحة. تضمنت قائمة خبراء السوائل ، أولاً وقبل كل شيء ، سوكولنيكي ونوفيي Cheryomushki ، كمناطق جيدة البنية التحتية المتطورةوليس بعيدًا جدًا عن المركز ، بالإضافة إلى كونكوفو ، تيبلي ستان ، ياسينيفو ، تشيرتانوفو ، بابوشكينسكي ، ميدفيدكوفو ، أوترادنوي ، ألتوفيفو ، إزمايلوفو ، وأضيفت إليها مناطق محطتي مترو أيروبورت وبيغوفايا. في الجنوب الشرقي ، تم التعرف على Lyublino و Maryino على أنهما الأكثر سيولة.
وتعتبر المناطق غير السائلة هي المناطق ذات إمكانية الوصول الضعيفة إلى وسائل النقل - بيريوليفو ، ومناطق على طول الطرق السريعة Dmitrovskoye و Korovinskoye ، وبعض المناطق خارج طريق موسكو الدائري (على سبيل المثال ، Vykhino-Zhulebino). تضيف Galina Fabritskaya ، رئيسة القسم في Peresvet-Real Estate ، Kapotnya و Degunino و Beskudnikovo و Nekrasovka وغيرها إلى هذه القائمة. بالمناسبة ، لا تدخل Kapotnya أيضًا المناطق السائلة من حيث الخصائص البيئية.
لكن ليست كل الأحياء في نفس المنطقة سائلة بشكل متساوٍ. كما تلاحظ سفيتلانا بيرينا ، رئيس قسم العقارات بالمدينة في NDV-Nedvizhimost ، يمكن أن تكون المناطق غير متجانسة للغاية من حيث جودة الحياة وإمكانية الوصول إلى وسائل النقل. أكثر الأحياء والشوارع سيولة على مسافة قريبة من المترو. هم ، كقاعدة عامة ، الأكثر تشبعًا بالبنية التحتية ، حيث تظهر المتاجر والمطاعم وخدمات المستهلك دائمًا حول محطات المترو. لا يمكن تقليل سيولة هذه المناطق إلا من خلال القرب من الكبيرة المؤسسات الصناعيةأو انتشار مخزون مساكن قديم وغير مريح. حديقة أو منطقة خضراء قريبة تزيد من سيولة الأحياء في أي منطقة.
حتى في المناطق الأكثر سيولة ، قد تكون هناك شقق غير سائلة. كل هذا يتوقف على خصائص المنازل التي توجد فيها. "يتم تقييم المواد والسلسلة (للألواح) للمنزل وسنة البناء. أكبر طلب هو منازل حديثةمصنوعة من الطوب أو متراصة ، أصغر - المباني اللوحية، - يقول الكسندر مالتسيف (القرن 21 غربًا). - و في منازل لوحةعدد الطوابق مهم: فكلما زاد المنزل ، زادت السيولة ، أي أن طوابق خروتشوف المكونة من خمسة طوابق تعتبر الأقل سيولة ، تليها الألواح المكونة من 9 و 12 طابقًا ، والأكثر سيولة هي السلسلة الحديثة ".
على الاطلاق منازل من الطوبأكثر شيوعًا من اللوحات ، والأكثر حداثة أفضل من مخزون المساكن القديمة: "إذا كان المنزل قديمًا ، فعندئذٍ ، كقاعدة عامة ، مع الاتصالات البالية والمداخل الرهيبة ، يكون جذب المشتري لمثل هذا الكائن ممكنًا فقط بسعر مخفض "، كما تقول غالينا فابريتسكايا (Peresvet-Real Estate"). من بين البيوت القديمة ، لا يزال "الستالينيون" ذوو الجودة العالية يتمتعون بتقدير كبير ، ومن غير المرجح أن يتغير أي شيء في المستقبل المنظور. تقول ألكسندرا كادشينكو (ميان): "على الرغم من وجود اهتمام أيضًا بالمنازل المعرضة للهدم (وهي في الأساس مبانٍ من خمسة طوابق - من المحرر) - فهي تجتذب المشترين مع احتمال الحصول على مساكن جديدة أثناء إعادة التوطين". ومع ذلك ، يجب أن تكون أكثر حرصًا مع مثل هذه الخيارات ، نظرًا لأن الهدم يمكن أن يستمر لسنوات عديدة ، يمكن اعتبار هذه الأشياء فقط سائلة هنا ، وقد تم تحديد فترة الهدم بالفعل بوضوح.
بالإضافة إلى خصائص المنزل نفسه ، تتأثر السيولة أيضًا بتحسين المنطقة المحلية ، فضلاً عن حالة المدخل ووجود مصعد شحن وملاعب ومواقف للسيارات ، إلخ. في فصول الاقتصاد والراحة ، هناك طلب على الشقق اليوم في الأحياء الجديدة مع البنية التحتية الخاصةحيث توجد كل فوائد الحضارة. وفي قطاعي الأعمال والمتميزين ، يتم تقييم أراضيهم المسيجة والمحمية ومواقف السيارات تحت الأرض والدخول المصرح به وما إلى ذلك. "الى جانب ذلك ، في منازل النخبة أهمية عظيمةيقول Evgenia Korosteleva Evgenia (Bon Ton Realty): لديه عدد من الشقق ، كلما كان العنصر أقل ، كان أكثر جاذبية.
ومع ذلك ، وفقًا لإيليا شكوب (نقابة السماسرة في موسكو) ، تؤثر خصائص المنزل ، أولاً وقبل كل شيء ، على سيولة الشقق المكونة من ثلاث غرف ومتعددة ، وهي أقل أهمية بالنسبة إلى "غرفة نوم واحدة" و "غرفتين" - شقق بغرفة نوم واحدة ، حيث أنها أكثر العقارات طلباً في سوق العقارات بالعاصمة. ... متي سعر مناسبيكون المشترون عليها لمدة 2-3 أشهر ، في أي منطقة وفي أي منازل لا يتم عرضها.
"يتم تحديد سيولة الشقة من خلال خصائص مثل المساحة والأرض والمناظر من النوافذ وحجم المطبخ ووجود الشرفات والمقطع وارتفاع الأسقف وسهولة التخطيط" ، تسرد ألكسندرا كادشينكو (ميان). وتسلط سفيتلانا بيرينا (NDV-Real Estate) الضوء أيضًا على حجم وتصميم الحمام وحالة الشقة ككل.
ربما أكثر معلمة مهمة- المساحة: يجب أن يتوافق حجم الشقة مع فئتها و الطلب الفعال الجمهور المستهدف... "بالنسبة للإسكان من الفئات" الاقتصادية "و" الاقتصادية الإضافية "(فئة الراحة) ، تبلغ المساحة المثلى للشقة المكونة من غرفة واحدة 36-42 مترًا مربعًا. م ، غرفتين - 54-62 قدم مربع م وشقة من ثلاث غرف - 68-82 متر مربع. م "، - تقول الكسندرا كادشينكو. علاوة على ذلك ، كما لاحظت فيرونيكا بانكوفا ، الخبيرة من متحف الدولة الروسي ، المدير العام لوكالة Penaty العقارية ، يتم إعطاء الأفضلية لمزيد من اللقطات والتخطيطات القياسية ، على سبيل المثال ، من الأسهل بكثير بيع شقة من غرفتين مع بمساحة 60 مترًا مربعًا من شقة من غرفة واحدة لها نفس اللقطات.
بجانب مساحة الشقق ، يؤثر حجم المطبخ وارتفاع الأسقف والأرض بشكل كبير على السيولة. يجب ألا تقل مساحة المطبخ عن 8-8.5 متر مربع. م ، ويفضل 10-12 مترا مربعا. م "، - تقول غالينا فابريتسكايا (" Peresvet-Nedvizhimost "). تقول ألكسندرا كادشينكو (MIAN): "يبلغ ارتفاع السقف الأمثل 2.7 مترًا على الأقل". أما بالنسبة للموقع ، فإن أقل الأجسام سائلة في الأول و الطوابق الأخيرة، وكذلك في بعض الحالات - اعتمادًا على تخطيط المنزل وحالته - خيارات الزاوية.
يمكن تقليل سيولة السكن عن طريق الغرف المجاورة والأرضيات الخشبية والمختلطة ، كراسي خشبيةالقصة مربكة للغاية ، عندما تغيرت الشقة أكثر من 2-3 مالكين ومن المستحيل إجراء تقييم دقيق لشرعية جميع معاملات البيع والشراء. تقول سفيتلانا بيرينا (NDV-Real Estate): "يخاف المشترون أيضًا في القرن الحادي والعشرين من سخانات المياه التي تعمل بالغاز وحمامات المقعدة". وفي نفس الوقت ، المنظر من النوافذ إلى الطريق السريع المزدحم والضوضاء المستمرة.
"علاوة على ذلك ، بالنسبة للشقق المكونة من غرفتين أو ثلاث غرف ومتعددة ، من المهم ألا تطل النوافذ على الطريق السريع فحسب ، بل تواجه جوانب مختلفة light "، - تؤكد غالينا فابريتسكايا (" Peresvet-Nedvizhimost ").
سيولة الشقة تزيد من رونقها ، منظر جميل، تجديد جديد إلى حد ما ، والحالة غير المرضية للكائن والحاجة اصلاحتقليل السيولة.
بشكل عام ، كلما ارتفعت درجة السكن وكلما كانت المنطقة والمنزل مرموقة ، فإن المزيد من الخصائصتؤثر على الطلب والسيولة. إذا كان المشتري في الدرجة الاقتصادية يهتم على الأرجح فقط بلقطات وحجم المطبخ ، فعندئذٍ سيقدر بالتأكيد الخصائص المحددة في فئة النخبة: "على سبيل المثال ، في Kutuzovsky Prospekt ، بسبب الضوضاء المتزايدة والشقق مع وجود نوافذ للشارع أقل سيولة ، وخيارات أكثر سيولة - مع نوافذ على الجسر ، ما يسمى ب "عرض الشقق" ، - يقول ألكسندر مالتسيف (CENTURY 21 West). بالإضافة إلى ذلك ، كقاعدة عامة ، فإن العقارات عالية الجودة التي لا تقع في أكثر المناطق المرموقة ، في ضواحي العاصمة ، ليست سائلة ، وتباع الشقق متعددة الغرف في مناطق النوم البعيدة لفترة طويلة. تقول Galina Fabritskaya (Peresvet-Nedvizhimost): "قلة من الناس يحتاجون ، على سبيل المثال ، إلى شقة من 4 غرف في بيريوليوفو بسعر 9 ملايين روبل وأكثر" ، لأن المشتري النموذجي في هذه المنطقة وما شابهها يختار غرفة واحدة إلى غرفتين. خيارات ...
تعتبر الشقق السائلة جيدة لأنها تُباع بسرعة ، أي إذا لزم الأمر ، يتم استبدالها بالمال ، ومع ذلك ، على مر السنين تزداد أسعارها ، بشرط أن يكون كل شيء هادئًا في الاقتصاد العالمي. يقول ألكسندر مالتسيف (CENTURY 21 West) ، "تكلفة الشقق السائلة تنمو إلى حوالي 10-20٪ سنويًا" ، خاصة في السوق الرئيسي، حيث أن سعر المباني الجديدة يزداد أيضًا مع بناء المنزل ، أعمال الترميموتسجيل الشقق في التملك. "على سبيل المثال ، في مجمع سكني" Tsaritsyno "قبل عام المشاركين في الأسهمتنفيذ البناء شقق من غرفة واحدة(46 مترا مربعا) بسعر 5.4 مليون روبل والآن خيارات مماثلةتباع بالفعل مقابل 6-6.1 مليون روبل ، "تقول غالينا فابريتسكايا (" Peresvet-Nedvizhimost ").
ببطء ولكن بثبات ارتفع سعره مؤخراوالعقارات السائلة الثانوية في المناطق التي يسهل الوصول إليها من خلال النقل: سلسلة حديثةتم بيع شقق من غرفة واحدة بمساحة 39 مترًا مربعًا مقابل 6.1 مليون روبل ، وشقق من غرفتين (52 مترًا مربعًا) - مقابل 7.5 مليون روبل ، والآن عروض مماثلةيمكن العثور عليها فقط مقابل 6.2 مليون روبل. و 7.7-7.8 مليون روبل. وفقًا لذلك ، يقول الخبير. وفي تلك الفترة الأزمات الاقتصاديةأسعار المواد السائلة هي الأكثر استقرارًا: "الأصول غير السائلة المبكرة والأكثر خطورة تنخفض في السعر ، والأصول السائلة - بعد ذلك بقليل وأقل. وعندما يستقر السوق ، يُلاحظ الوضع المعاكس: تبدأ الخيارات السائلة في النمو في وقت أبكر وأسرع ، والخيارات غير السائلة - لاحقًا وأبطأ ، كما تقول فيرونيكا بانكوفا (بيناتي ، الخبيرة في المتحف الروسي).
"في حالة الأزمات ، تفقد الشقق غير السائلة كل جاذبية المشتري ، ولا يمكن للشقق السائلة العثور على مالك لأسباب أخرى: مالك الشقة ليس في عجلة من أمره لخفض السعر ، والمشتري ، بعد أن سمع أن الأسعار تنخفض بشكل كبير خلال الأزمة ، لا تريد أن تدفع أكثر من اللازم ، "يضيف Evgeniya Korosteleva (بون تون العقارية).
في ظروف مستقرة وكافية سعر معين متوسط المدىبيع شقة سائلة من غرفة واحدة ، كما أفاد إيليا شكوب (نقابة السماسرة في موسكو) - شهرين ، شقة من غرفتين - 3 أشهر ، وشقة من ثلاث غرف - 4-6 أشهر. وتسمي سفيتلانا بيرينا (NDV-Real Estate) أسماء أقصر - من أسبوعين إلى شهر. تباع الخيارات غير السائلة أحيانًا لسنوات وعقود!
ومع ذلك ، فإن فترة البيع في واقعنا تعتمد على سعر العنصر ، وبالتالي ، من خلال خفض السعر ، يمكنك زيادة السيولة: "بالطبع ، الشقة مع مطبخ صغير في الطابق الأرضي ليست مرغوبة للغاية ، ولكن بسعر السعر المخفض هذا الخيارتقول غالينا فابريتسكايا ("Peresvet-Real Estate"): "سيكون هناك طلب أيضًا". بواسطة أسعار منخفضةفقط الخيارات المثيرة للاشمئزاز لا يتم شراءها ، على سبيل المثال ، شقق صغيرة بجوار المصانع التي تدخن بعيدًا عن المترو ، في الطابق الأرضي وفي حالة رهيبة. ومع ذلك ، فإن البيع بسعر أقل ليس بالأمر الصعب ، ولكن معظم مالكي العقارات ، في الحاضر والمستقبل ، ما زالوا يسعون للحصول على بعض الفوائد من إعادة البيع في المستقبل ، وإلى جانب ذلك ، الدخول في صفقة في أسرع وقت ممكن ، وهذا ممكن. فقط إذا كانت الخاصية سائلة.
تعتمد سيولة العقارات على العديد من العوامل - من الموقع إلى الخصائص المحددة للسكن ، مثل مساحة المطبخ أو حجمه ، بالإضافة إلى أنها مرتبطة ارتباطًا وثيقًا بالطلب والسعر. أكثر الشقق سيولة هي قطع odnushki و kopeck بالقرب من محطات المترو ، في مناطق ذات سهولة الوصول إلى وسائل النقل ، والبيئة والبنية التحتية ، وتقع في الطوب الحديث و منازل متجانسة... في بعض الأحيان يبيعون في غضون أسبوعين فقط. كلما كان الجسم أكثر سيولة ، كلما أسرعت في تحويله إلى نقود ، وحتى تحقيق ربح.
تعتبر العقارات أكثر الأصول موثوقية ، ولكن لكي يكون الاستثمار مربحًا ، يجب أن يكون العقار ذا سيولة. أخبر المتخصصون في شركة باركلي كيفية تحديد سيولة الشقة في مبنى جديد من النخبة والفئة الممتازة ، يكتب RB.ru. لجلب الاستثمار أرباح جيدة، هناك العديد من العوامل المهمة التي يجب مراعاتها.
سمعة المطور
أول شيء يجب البحث عنه هو السمعة شركة بناء... يجب أن تدرس ليس فقط نفذها المطورالمشاريع ، ولكن أيضًا ما إذا كان المطور يلتزم بالمفهوم الأصلي.
هناك حالات عندما يقوم المطور ، أثناء عملية البناء ، بإجراء تغييرات على المفهوم الذي يؤثر على مصالح المستهلك: يستخدم مواد غير مكلفة جودة منخفضةيبني محال تجاريةالتي لم تكن في الخطة. هذا يقلل من سيولة الشقق. لذلك ، إذا قام المطور بتغيير المفهوم في المشاريع السابقة ، فهذا سبب للتفكير ، مرة أخرى يزن كل شيء قبل الشراء.
موقع
أحد العوامل الرئيسية التي تؤثر على السيولة هو موقع المنشأة. وفقًا لإيكاترينا فوناريفا ، المدير التجاري لشركة باركلي ، فقد تغيرت تفضيلات المشترين فيما يتعلق باختيار موقع السكن خلال السنوات الخمس الماضية. إذا تم تقدير انتماء المجمع السكني إلى المنطقة الإدارية المركزية في وقت سابق ، فقد برزت الآن عوامل مثل سهولة الوصول إلى وسائل النقل ، وراحة المعيشة ، والقرب من المتنزهات وأماكن الترفيه. بالإضافة إلى ذلك ، يفضل الكثيرون الآن شراء مساكن ذات ميزانية عالية بالقرب مراكز الأعمالالمدينة ، لأن هذا يوفر الوقت على الطريق. المشترون حاليا شقق راقيةغالبًا ما تشتري مساكن على "الخط الأول من المركز" ، في المناطق الواقعة على الحدود مع المنطقة الإدارية المركزية ، ولكنها ليست جزءًا منها ، لأن راحة العيش هنا أعلى. الأسعار في هذه المناطق أكثر ديمقراطية ، لذلك هناك المزيد من المشترين المحتملين.
تخطيط
تؤثر راحة التصميم ومساحة الشقة أيضًا على سيولة شقة باهظة الثمن. لم يعد يتم الحكم على حالة الشقة من خلال لقطاتها. المقاسات من 150-200 قدم مربع متر ليس كذلك شرط أساسيللإسكان الفاخر. غالبًا ما يختار المشترون شققًا عالية الجودة من غرفة واحدة بمساحة 40-50 مترًا مربعًا. متر ، شقق غرفتين بمساحة 75-85 متر مربع. أمتار. تبلغ مساحة الشقة المكونة من 3 غرف والمطلوبة في السوق في المتوسط 100-115 متر مربع. أمتار. سيكون هذا السكن سائلاً. نظرًا لأن المستهلك الحديث لا يرغب في دفع مبالغ زائدة مقابل "المربعات" الإضافية ، فإنه يفضل التخطيطات المدروسة المريحة. ابحث عن مشتر لشقة بها صالة أو غرف ضخمة شكل غير عاديسيكون من الصعب.
توافر مواقف السيارات
بالنسبة لمشتري الشقق الفاخرة ، من المهم للغاية أن يكون لديك موقف تحت الارض... 90 ٪ من المشترين ببساطة لا يفكرون في خيارات أخرى ، لذلك يجب أخذ هذا العامل في الاعتبار. من الأفضل شراء مساحة لوقوف السيارات مع الشقة.
إصلاحات
تؤثر جودة التشطيب أيضًا على السيولة. هذا مهم عند بيع منزل وعند تأجيره. هناك دائمًا طلب على الشقق ذات التجديد المصمم في السوق ، كما أن المعروض منها محدود.
يختار المستثمرون الملكية المربحةبمعيارين رئيسيين: الربحية الجيدة والسيولة العالية. وإذا كانت الربحية تسمح لك بجني الأموال في عملية امتلاك أحد الأصول ، فإن السيولة تحدد مدى نجاح الخروج من مشروع استثماري.
السيولة هي إحدى خصائص الأصول التي تحدد مدى سرعة بيعها على مقربة منها سعر السوق... كلما قل الوقت المستغرق في البيع ، زادت السيولة. في الوقت نفسه ، لا تعتبر الأصول المباعة بخصومات سائلة. على سبيل المثال ، في ديترويت ، تُعرض المنازل المهجورة مقابل 500 دولار. ويمكن بيع هذه الأشياء بهذا السعر وقت قصيرلكنها لن تعتبر سائلة لأن سعر العرض أقل بكثير من سعر السوق. في الوقت نفسه ، إذا عرض البائعون نفس الأشياء للبيع مقابل 30-40 ألف دولار ، فسوف ينتظرون المشترين لأكثر من عام.
عادل و القاعدة التالية: كلما زادت السيولة ، انخفضت ربحية العنصر. معظم المستثمرين لا يفضلون عوائد عالية ، ولكن الأصول عالية السيولة: يمكن تحويل هذا الأخير بسرعة إلى أموال "حقيقية" دون خسائر وانتظار طويل.
معظم الأصول السائلةهو المال ، حيث يمكن مبادلته بأصول أخرى بسرعة أكبر ، والعكس صحيح: يمكن استبدال أي أصول بالمال.
ثاني أكثر فئات الأصول سيولة هي الأوراق المالية ( السندات الحكومية، تشارك الشركات الكبيرة). يتم تفسير السيولة العالية لديهم من خلال تكاليف الشراء المنخفضة نسبيًا وحقيقة أنه يمكن شراؤها وبيعها في أي وقت وفي وقت قصير.
العقارات أقل سيولة من النقود والأوراق المالية والمعادن ، ولكنها أكثر سيولة من الفن. نسبيا سيولة منخفضةللأسباب التالية:
هناك ثلاثة مكونات سيولة عاليةأصل: إقبال كبيرمن بين مجموعة واسعة من المشترين وجودة البضائع ، وكذلك سهولة تحديد قيمتها. للعقار الأول والثاني ، لكن لا يوجد مكون ثالث. إن مشكلة السيولة المنخفضة نسبيًا للعقار مقارنة ، على سبيل المثال ، مع الأوراق المالية ، ليست في أنها ليست مطلوبة ، ولكن في صعوبة تقدير قيمتها. يصعب تنظيم العديد من خصائص الأشياء ، وهذا يجعل من الصعب تحديد القيمة بموضوعية وسرعة. احكم بنفسك: إذا كان من الممكن تصنيف الشقق على أنها سندات "سبيربنك" وكان هناك ، على سبيل المثال ، 10 أنواع من الشقق في السوق ، وكانت جميع المناطق متشابهة من حيث سعر الأرض و خصائص المستهلكالسكان ، فلن يكون من الصعب تحديد قيمة العقارات ، فقد تم تبسيط عملية البيع والشراء ، وزادت سيولة هذا الأصل.
يتم احتساب السيولة العقارية من خلال الصيغ المعقدةالمثمنون المحترفون. يجب على المستثمرين الراغبين في معرفة سيولة الشيء المكتسب الاتصال بالشركات المتخصصة. عند قياس السيولة ، يراعى ما يلي:
أيضا ، تتأثر السيولة بـ عوامل مختلفة، من بينها - موقع الكائن ، وديناميكيات السوق المحلي وحالة العقارات.
| موقع | - القرب من مراكز النقل ، مؤسسات إجتماعيةومرافق البنية التحتية ؛ - انخفاض معدل الجريمة والسمعة الطيبة للمنطقة ؛ - بطالة منخفضة ؛ - بيئة جيدة (القرب من الحدائق ، قلة المرافق الصناعية في المنطقة المجاورة). |
| وضع السوق | - زيادة الطلب على العرض ؛ - نشاط عاليوقدرة سوقية جيدة (كلما زادت مبيعات العقارات ، زادت سيولة السوق) ؛ - التوفر (خصائص الدرجة الاقتصادية أكثر سيولة من عقارات النخبة) ؛ - مقاومة انخفاض الأسعار (خفض التكلفة يقلل السيولة). |
| خصائص الكائن | - صغر العمر ودرجة تدهور الجسم المنخفضة (تباع المباني الجديدة والأشياء المجددة أفضل من المباني القديمة) ؛ - راحة الكائن ( منظر جيدخارج النافذة، تصميم مريح، سقوف عالية ، الطابق فوق الأول) ؛ - تجهيزات الإقليم (توافر مواقف السيارات ، الملعب). |
| عوامل اخرى | - دعم المعلومات: كلما زادت معرفة المشترين بالعنصر ، زادت سرعة بيعه وزادت السيولة ؛ - التوقيت اجراءات لارضاء المتطلبات(على سبيل المثال ، بالنسبة للمستودعات ، يمكن أن تستغرق العملية 4 أسابيع ، بالنسبة لمراكز التسوق - حتى 12 أسبوعًا) ؛ - التكاليف المرتبطة بهالإكمال المعاملة (من المزيد من النفقات، انخفضت السيولة) ؛ - موسم التخفيضات (توجد عقارات في السوق في الربيع والخريف أكثر من الشتاء والصيف) |
البلد الذي يقع فيه العقار له أهمية كبيرة أيضًا. على سبيل المثال ، وفقًا لـ شركة استشارية DTZ ، في عام 2014 الأسواق الأكثر سيولة العقارات التجاريةتم الاعتراف بالمملكة المتحدة والسويد وفنلندا وألمانيا ولوكسمبورغ. الأسواق الأقل سيولة هي روسيا وأوكرانيا والدنمارك وإستونيا وإيطاليا.
تتمثل إحدى طرق زيادة سيولة العقارات في تحويل الأصول العقارية إلى ضمانات... خلاصة القول هي أن العقار تم إصداره بتاريخ شخصية، و مستثمرون محتملونشراء حصة فيها في شكل أسهم أو أسهم. الصناديق العقارية هي مثال على هذه الممارسة.
تعتمد سيولة الكائن أيضًا على نوع العقار الذي ينتمي إليه. على سبيل المثال ، وفقًا لـ Tranio ، فإن الشقق موجودة سوق التوازنتدوم حوالي أسبوعين ، الأشياء التجارية - حوالي ثلاثة أشهر... في الحالة العامة العقارات السكنيةأكثر سيولة من التجارية ، وذلك للأسباب التالية:
ضمن العقارات السكنيةالأكثر سيولة هي شقق واستوديوهات الدرجة الاقتصادية المكونة من غرفة واحدة في أي طابق باستثناء الطابق الأول الموجود في المركز مدن أساسيه(برلين ، فيينا ، لندن ، ميونيخ ، إلخ) وعلى مسافة قريبة من المحطات النقل العام.
"الشقق هي الأكثر سيولة ، حيث يوجد المزيد من المشترين المحتملين في هذا القطاع من السوق. يقول جورجي كاشمازوف: "هؤلاء هم على الأقل كل أولئك الذين يريدون شراء مساكن لأنفسهم ، بالإضافة إلى أولئك الذين يرغبون في شراء شيء للإيجار"
مثال على العقارات السكنية عالية السيولة - شقق في أفضل مناطق برلين. في بعض الأحيان يبيعون في أقل من يوم. لذلك ، إذا كانت الشقة تقع بالقرب من Kurfürstendamm وصدرت الصحيفة التي تحتوي على الإعلانات في الصباح ، فقد يكون المنزل قد تم بيعه في الساعة 12 ظهرًا. يحدث أن يتقدم أربعة مشترين للحصول على شقة واحدة في وقت واحد.
بشكل عام ، أكبر و كائن أكثر تكلفة، انخفضت السيولة. وبالتالي، شقق منفصلةأسهل من البيع من الكل وحدة سكنية، تباع المكاتب أسرع من مباني المكاتب، والمتاجر الصغيرة المستقلة أسرع من مراكز تسوق.
من كل شيء الأنواع المدرجةالعقارات ومراكز التسوق والفنادق الكبيرة أقل سيولة ، لأن مثل هذه الخصائص نادرة ، وإجراءات العناية الواجبة كثيفة الوقت والموارد تزيد من تكلفة الدعم القانونيالمعاملات.
عند الاختيار عقار استثماريتنصح ترانيو بالاهتمام أولاً بالسيولة وليس لربحية العقار.
عادة ما يكون الرئيسي عامل سلبيالأشياء المربحة للغاية هي السيولة المنخفضة. إذا أراد المستثمر بيع شيء كهذا ، فسيتعين عليه خفض السعر بشكل كبير ، الأمر الذي سيؤدي في النهاية إلى "التهام" العائد الذي وعد بدفعه. نوصي بشراء عقارات عالية الجودة وذات سيولة عالية - وهي مطلوبة بشدة من كل من المحليين و مستثمرون دوليون... بالإضافة إلى ذلك ، فإن هذه الأصول هي التي يمكن بيعها بسرعة وبصورة مربحة في المستقبل.
المدير التنفيذيومؤسس ترانيو
جوليا كوزيفنيكوفا عن فيلم "Tranio"
ماذا او ما شقة سائلة- تعريف بالمفهوم و وصف مفصلالعقارات السائلة في هذه المادة. يعني السكن السائل عقارًا يمكن بيعه فيه الحد الأدنى من الشروطو بالحد الأقصى سعر مناسب... نفس السيولة تعتمد على العديد من العوامل. على سبيل المثال ، منطقة مرموقة من المدينة وجيدة سهولة النقل.
على سبيل المثال - أكثر الشقق سيولة في بادينغتون - والبلد ممتاز ، والعقلية في المجتمع عالية ، ونمط حياة سكان المدينة والمكان نفسه - إنجلترا ومهيب - هذا رائع!
ولكن إذا كانت الشقة في نفس الوقت تقع في مبنى للطوارئ أو تم إنتاج مبنى غير قانوني فيه ، فلا داعي للحديث عن السيولة العالية لهذا النوع من المساكن. ما هي العلامات الأخرى التي تؤثر على هذه المعلمة؟
كتلة ساحقة شقق غير سائلةيعود الى سوق ثانويالعقارات. تقع في منازل معدة للهدم أو موجودة فيها حالة طارئة... انخفاض السيولة أيضًا في الشقق الواقعة في المنطقة الصناعية ، في منطقة بها تبادل نقل ضعيف ، مع مستوى غير كافالبنية الاساسية. لكن المنطقة النظيفة بيئيًا لها تأثير إيجابي على السيولة.
حتى عدد الطوابق في الشقة يؤثر على سيولتها. على سبيل المثال ، فإن الطلب على المساكن الموجودة في الطابق الأرضي منخفض ، وبالتالي فهي أقل تكلفة من الشقق في الطوابق العليا. أما بالنسبة للأشياء الموجودة تحت السقف نفسه ، فكل شيء ليس بهذه البساطة. إذا لم يتدفق السقف ، وكانت الأرضية معزولة ، فسيكون لذلك تأثير إيجابي على سيولة السكن. بالإضافة إلى ذلك ، كلما زاد عدد الطوابق ، كان الهواء أنظف و أفضل عرضخارج النافذة.
صغير مساحات المعيشةوالغرف المجاورة والحمام المشترك يقلل من سيولة الشقة. إعادة التطوير ، التي تحسنت من خلالها الراحة في الشقة ، ستغير الوضع للأفضل. ولكن إذا لم يتم تقنينها ، إذن القيمة السوقيةالكائن قد يسقط.
تؤثر الحالة العامة للمبنى أيضًا على سيولة الشقق الموجودة فيه. وهكذا ، فإن المساكن التابعة للصندوق القديم مع أرضيات خشبية... يمكن قول الشيء نفسه عن مباني الطوارئ.
هذا هو السبب في أن البنوك لا تصدر الإقراض العقاريعلى أمن هذه الشقق الموجودة في هذه المنازل. بيع مثل هذه المساكن لأي شخص أمر صعب للغاية.
يجب أن يعلم بائع الشقة التي بها عيوب أنه لا داعي لإخفائها خلف الأختام. إذا لاحظها المشتري ، فقد يعتقد أنهم يحاولون "الغش" ، وعلى الأرجح سيرفض التعاون. لكن لا يستحق التأكيد على أوجه القصور مرة أخرى.
من الأفضل البحث عن مزايا الكائن المعروض للبيع وتقديمها إلى العميل في المقام الأول. على سبيل المثال ، اجعل الشقة بعيدة عن المركز ، ولكن توجد مدرسة قريبة ، روضة أطفال, سوق كبير، فرع البنك ، إلخ.
