لماذا في بعض الحالات، تطير الشقق للبيع حرفيا بعيدا، وفي بعض العكس من ذلك، يتم تجريدها. كل شيء عن سيولة البضائع المباعة: على مدى جاذبية أنها ستكون جذابة للمستهلك، وسوف تعتمد على مدى قريبا بيعها. كيف السائل هو شقتك ويمكنني أن أفعل ذلك؟
هذه المقالة هي مواد مرجعية وإعلامية، وجميع المعلومات الموجودة فيها يتم تقديمها لأغراض إعلامية وهي إعلامية حصرية.
"" لقد قررت معرفة ما هو المقصود بهذا المفهوم، الذي تؤثر السيولة على أي شقق اليوم هي الأكثر سيولة، والتي على العكس من ذلك، غير سائل.
بعض المصطلحات
هناك العديد من أنواع التفسيرات المعقدة، ما هي السيولة، لكننا سنحاول شرحها بسيطة قدر الإمكان. سيولة العقارات هي إمكانية نداءها إلى المال. السيولة تتناسب عكسيا مع الوقت المطلوب للبيع: كلما تم بيع الشقة التي يتم خلالها بيعها، كلما ارتفعت خلالها السيولة.
بشكل عام، يتم النظر في السكن الأصل السائل: الطلب على أنه دائما، حتى لو كانت مشاكل في الاقتصاد. يبيع العقارات السكنية من الأسهل بكثير من ذلك، دعنا نقول صورة، مثيرة للاهتمام فقط إلى دائرة ضيقة من المجمع الغني. في الواقع، يقدم الخبراء الاستثمار الأموال المتاحة إلى الشقق.
ولكن ليس كل السكن من الممكن بنفس القدر: يتم بيع بعض المرافق في غضون أسبوعين، في حين أن البعض الآخر ينتظر المشتري لعدة أشهر وسنوات، وحتى تخفيض السعر ليس دائما. ماهي المشكلة هنا؟
بدأت البداية - الموقع
يبدأ المسرح بالشماعات، وسيولة السكن من موقعه. " أعظم سيولة استمتع بالشقق الموجودة في مناطق مريحة وصديقة للبيئة مع الخير إمكانية الوصول إلى النقل":" يقول Alexander Maltsev، الرئيس التنفيذي للوكالة العقارية "Century 21 West"وبعد وعلاوة على ذلك قضية النقلربما أهم شيء: "الأكثر طلبا من مشتريات مناطق موسكو مع المسارات المحملة بقوة وليس وجود محطات مترو. ومعلومات عن خطط توسيع المترو في مجال معين يمكن أن يزيد بشكل كبير من الطلب وتكلفة الإسكان. لذلك، على سبيل المثال، كان الأمر بعد بيان بناء محطات جديدة "نوفوكوسينو"، "شارع Lermontovsky"، "Zhelbino" و "حقول Lyubertsy"، Alexandra Kadchenko، رئيس الاستشارات وتقييم ميانويضيف إلى قائمة خصائص المناطق السائلة تطوير البنية التحتية الاجتماعية والسياحة والهيكل المؤسسة السكنيةوبعد اليوم، المناطق أكثر طلبا في الطلب، حيث يسود الإسكان الحديثة الجودة - أمس، ولكن أرباع المنازل القديمة، مع مباني من خمسة طوابق، لا يتم تعريف وقت الهدم، فهي لا تستخدم شعبية، لذلك يبيعون أسوأ بكثير. بالإضافة إلى ذلك، وفقا ل إيليا سكوبا، رئيس مجلس سمسار العقار في موسكويلاحظ أكثر من الطلب على مناطق النوم الكبيرة في البعد المعتدل من المركز.
وبالتالي، فإن الشقق في المرموقة - في الغرب، الشمال والجنوب الغربي من العاصمة، على سبيل المثال، في Krylatsky، Kuntsevo، Fili-Davydkovo، Strogino، في منطقة Sparrow Mountains و Prospect Kutuzovsky وبعد أما بالنسبة لل النخبة العقاريةثم هنا هو الأكثر شعبية المقاطعة المركزية، بالدرجة الأولى "ميل جولدن" وبعد "في المرتبة الثانية اليوم خموفنيكي بسبب التطور الجماعي للعديد من المجمعات السكنية، والتي تستتبع وإعادة بناء المنطقة ككل "، تقارير Evgenia Korostelev، المدير العام لشركة Bonton Realty.
هناك مناطق سائلة في اتجاهات أقل مرموع، حتى في الجنوب والجنوب الشرقي، والتي تعتبر أكثر غير بيئية وغير مواتية. كانت قائمة الخبراء السائلين تعزى أساسا Sokolniki و Cheryomushki الجديدة مع وجود مجالات ذات بنية تحتية متطورة بشكل جيد ولا يتم حذفها بقوة من المركز، وأضاف إليها أيضا Konkovo، Teply Stan، ياسينيفو، تشيرتانوفو، Babushkinsky، Medvedkovo، Otradny، Altufyevo، Izmailovo، Izmailovo، محطة مترو "Airport" و "Running" وبعد في الجنوب الشرقي، تم التعرف على أكثر السائل لوبلين وماريينو .
ويعتبر أكثر المناطق غير سيوف مع إمكانية الوصول غير الناجح للنقل. Biryulyovo، المناطق على طول طريق Dmitrovsky و Korovinsky السريع، بعض مناطق الطريق الدائري موسكو (على سبيل المثال، vykhino-zhelbino ). جالينا فابرايتسكايا، رئيس قسم بيريزفيت العقارية، يضيف إلى هذه القائمة أيضا Kapotno، Degunino، Bescordnikovo، Nekrasovka إلخ. بالمناسبة، لا تذهب Kapotnya أيضا إلى المناطق السائلة وعلى الخصائص البيئية.
ولكن ليس كل أرباع في نفس المنطقة سائلة على قدم المساواة. كما ملاحظات Svetlana Birin، رئيس قسم العقارات الحضرية في شركة "NDV-Real Estate"يمكن أن تكون المناطق غير متجانسة للغاية ومن حيث جودة الحياة، وفي إمكانية الوصول إلى النقل. الأكثر سيولة - أرباع الشوارع على مسافة قريبة من. عادة ما تكون البنية التحتية الأكثر ثراء، لأن هناك دائما متاجر ومطاعم وخدمات حياة حول محطات المترو. قد تتضمن سيولة هذه المناطق باستثناء الحي بمؤسسات صناعية كبيرة أو غلبة سكن غير مواتية قديمة. ولكن يزيد من سيولة الربعين في أي منطقة تقع بالقرب من الحديقة أو المنطقة الخضراء.
dvor والمنزل
حتى في معظم المناطق السائلة يمكن أن تكون الشقق الفيزيائيةوبعد كل هذا يتوقف على خصائص المنازل التي تقع فيها. يتم تقييم "المواد والمسلسلات (للألواح) من المنزل وسنة البناء. نحن نستخدم أعظم الطلب المنازل الحديثة من الطوب أو مونوليث، أصغر - مباني الألواح":" تقول ألكساندر مالتسف ("CENTURE 21 WEST"). - وب. منازل الفريق الأرضيات: كلما ارتفع المنزل، كلما ارتفعت السيولة، أي أقل سيولا يعتبر خمسة طوابق Khrushchev، ثم يتم اتباع الألواح من 9 و 12 طابقا، وأكثر سلسلة سائلة - حديثة ".
على الاطلاق منازل الطوب يقول جالينا فابترارسكي جالينا فابترارسكي: "إذا كان المنزل قديم:" إذا كان المنزل قديما، فكلما كقاعدة عامة، مع اتصالات البالية والمداخل الرهيبة، وجذب المشتري إلى مثل هذا الكائن ليس سوى سعر مخفض ". ("بيريزفيت العقارية"). من بين المنازل القديمة، لا تزال فقط "Stalinkins" جيدة موضع تقدير كبير، ومن غير المرجح أن تغير شيء في المستقبل المنظور. "على الرغم من أن الفائدة لاحظت أيضا للمنازل التي سيتم هدمها (هذه هي في الغالب من المباني من خمسة طوابق. - من إد.)"، تجذب المشترين من احتمال الحصول على سكن جديد في مستوطنة." ومع ذلك، مع وجود مثل هذه الخيارات التي تحتاج إلى توخي الحذر، نظرا لأن الهدم يمكن أن يتأخر لسنوات عديدة، إلا أن هذه الأشياء فقط يمكن اعتبارها سائلة هنا هنا، التي تم تحديد فترة هدمها بوضوح.
بالإضافة إلى خصائص المنزل نفسه، يؤثر التحسن على السيولة الإقليم في الهواء الطلق، وكذلك حالة المدخل، وجود مصعد شحن، ملاعب، وقوف السيارات، إلخ. في الدرجة السياحية والراحة الفئة اليوم، الشقق في Microdictics جديدة البنية التحتية الخاصةحيث يوجد كل فوائد الحضارة. وفي القطاعات التجارية والأعمال المميزة، يتم تقييم أراضيها المسيجة والحراسة موقف تحت الارضالوصول المعتمد، إلخ. "إلى جانب ذلك، في منازل النخبة أهمية عظيمة يقول Evgenia Korostelev (Bonton Realty): يقول Evgenia Korostelev (Bonton Realty): إنه يحتوي على عدد الشقق - مما كانت عليه أقل وجهة جذابة ".
ومع ذلك، وفقا ل Ilya Shköp (نقابة السكك الحديدية Lieselors في موسكو)، فإن خصائص المنزل، أولا وقبل كل شيء، تؤثر على سيولة شقق ثلاثية ومتعددة الغرف، وهي أقل أهمية بالنسبة لأوديا ومحاوتين، منذ ذلك الحين هذه هي الأشياء الأكثر طلبا في سوق العقارات الحديثة. ل السعر الكافي المشترين لهم في غضون 2-3 أشهر، في أي مجالات وفي أي من المنازل التي لا يتم تقديمها.
خصائص الشقق
"سيولة الشقة تحدد خصائصها مثل المنطقة، الأرضية، وجهات النظر من النوافذ، وحجم المطبخ، وتوافر الشرفات والجلد، وارتفاع السقوف، راحة التخطيط،" إدراج ألكساندر كادتشينكو (ميان ). وتخصص Svetlana Birin ("NDV-Real Estate") المزيد من الأحجام وتخطيط الحمام وحالة الشقة ككل.
ربما أكثر من ذلك معلمة مهمة - المساحة: يجب أن يتوافق حجم الشقة مع فئته و طلب المذيبات الجمهور المستهدفوبعد "بالنسبة للإسكان الفئات الاقتصادية والاقتصاد بالإضافة إلى (فئة الراحة) المنطقة الأمثل شقة بغرفة نوم واحدة - 36-42 متر مربع م، غرفتين - 54-62 متر مربع. م، و ثلاثة غرف - 68-82 متر مربع. ألكساندر كادشينكو تقارير. وكما لاحظ فيرونيكا بانكوف، خبير السيد، المدير العام للوكالة العقارية "Penate"يتم إعطاء الأفضلية لمزيد من Metratagis والتخطيطات القياسية، على سبيل المثال، من الأسهل بكثير بيع شقة من غرفتين مع مساحة تبلغ مساحتها 60 مترا. من نفس الشيء هو Odnushku.
بعد منطقة الشقق في السيولة، حجم المطبخ، وارتفاع السقوف والأرضية تتأثر بشكل كبير. "يجب أن تكون منطقة المطبخ 8 - 8.5 متر مربع على الأقل. م، ويفضل - 10-12 متر مربع. يقول جالينا فابدارتسكي ("بيريزفيت العقارية"). يقول ألكسندر كادشينكو (ميان): "ارتفاع السقف الأمثل هو 2.7 م على الأقل". بالنسبة للموقع، فإن أقل الأشياء السائلة على الطابق الأول والأخير، وكذلك في بعض الحالات، اعتمادا على تخطيط وحالة المنزل، الإصدارات الزجاجية.
يمكن أن تقلل سيولة الإسكان غرفا مجاورة وداخل خشبي ومختلط، كراسي خشبية، قصة مربكة للغاية عندما تغيرت الشقة أكثر من 2-3 مالكي، ومن المستحيل أن نقدر بدقة أهلية جميع معاملات جميع عمليات الشراء والبيع. يقول سفيتلانا بيرين (NDV-Real Estate ":" المشترين أيضا في أعمدة ومقاعد الغاز الخوف من القرن الحادي والعشرين ". ومع هذا المنظر من النوافذ على الطريق السريع المزدحم والضوضاء المستمرة.
"وللشقق من 2-3 و متعدد الغرف، من المهم أن نوافذ لم يذهب فقط إلى الطريق، ولكن تم تناولها إلى جوانب مختلفة يقول جالينا فابترارسكي ("بيريزفيت العقارية").
سيولة الشقة تزيد من ترتيبها، منظر لطيف، إصلاح أكثر أو أقل طازجة، والحالة غير المرضية للكائن والحاجة إصلاح تقليل السيولة.
بشكل عام، كلما ارتفعت فئة الإسكان ومنطقة مرموقة والمنزل، المزيد من الميزات تؤثر على الطلب والسيولة. إذا كان المشتري من الأرجح أن يكون المشتري اهتماما فقط لمحطة المترو وحجم المطبخ، ثم في قطاع النخبة، سيتم تقدير خصائص الأنواع أيضا في قطاع النخبة: "على سبيل المثال، في شارع Kutuzovsky بسبب زيادة الضوضاء ، هناك شقق أقل سائلة مع النوافذ إلى الشارع، وأكثر الخيارات السائلة - مع Windows على الجسر، ما يسمى "شقق الأنواع" - يقول ألكسندر مالتلتسف ("CENTURY 21 WEST"). بالإضافة إلى ذلك، كقاعدة عامة، كائنات عالية من الدرجة الأولى تقع في المناطق المرموقة، على مشارف العاصمة، وتباع العديد من الشقق الاسمية في مناطق النوم عن بعد لفترة طويلة. يقول جالينا فابترسو (شقة قليلة، على سبيل المثال، شقة من 4 غرف في Biryulyovo بسعر 9 ملايين روبلز)، لأن المشتري النموذجي في هذه المناطق والمناطق المماثلة التي تختار 1-2 خيارات الفاعلية.
السيولة - تعهد بزيادة الأسعار
الشقق السائلة جيدة في أنها تباع بسرعة، وهذا هو، إذا لزم الأمر، تبادل المال والنمو في السعر على مدار العام، بشرط أن كل شيء في الاقتصاد العالمي كل شيء هادئ. "كلفة شقق سائلة يقول ألكساندر مالتلتيف ("CENTURY 21 WEST")، وخاصة: "ينمو حوالي 10-20٪ سنويا"، وخاصة السوق الرئيسيمنذ ثمن المباني الجديدة تزيد بقدر ما يتم بناء المنازل، تنتهي أعمال الترميم وشقق للملكية. "على سبيل المثال، في LCD" Tsaritsyno "قبل عام مشاركون باع البناء شقق غرفة واحدة (46 متر مربع) بسعر 5.4 مليون روبل، والآن خيارات مماثلة تباع بالفعل لمدة 6 إلى 6.1 مليون روبل "- يشهد على Galina Fabtarkaya (" Peresvet Real Estate ").
ببطء ولكن بالتأكيد أكثر تكلفة ل مؤخرا والثانوي العقارات السائلة في مناطق مع إمكانية الوصول إلى وسائل النقل الجيدة: "لذلك، قبل عام في منطقة تساريتسينو في منازل الفريق فيما يتعلق بالسلسلة الحديثة، شقة ذات غرفة واحدة بمساحة 39 متر مربع. م. تمهن بمقدار 6.1 مليون روبل، غرفتين (52 متر مربع) - 7.5 مليون فرك.، والآن عروض مماثلة يمكن العثور عليها فقط لمدة 6.2 مليون روبل. و 7.7 - 7.8 مليون روبل. وفقا لذلك، يقول الخبير. نعم، وخلال فترة الأزمات الاقتصادية، تكون أسعار الأجسام السائلة أكثر استدامة: "في وقت سابق وسقوط أكثر خطورة في سعر العيوب، ولكن في وقت لاحق قليلا وأقل. وعند الحصول على استقرار السوق، هناك موقف معكوس: تبدأ الخيارات السائلة في النمو في وقت سابق وأسرع، وغير سائل - في وقت لاحق وأبطاط "، كما يقول فيرونيكا بانكوف (" Penate "، أبطأ،"
"في سياق الأزمة، تفقد الشقق غير المدرجة جميع جاذبية المشتري، ولا يمكن للسائل العثور على المالك لأسباب أخرى: مالك الشقة ليس في عجلة من امرنا للحد من الثمن، والسمع المشتري ذلك ويضيف Evgeny Korostelev (Bonton Realty): يضيف Evgeny Korostelev (Bonton Realty): ظروف أسعار الأزمات سقطت بشكل كبير، ولا تريد زيادة الزائدة ".
في الظروف المستقرة مع كافية سعر معين الوقت المتوسط مبيعات شقة ذات غرفة سائلة واحدة، وفقا ل Ilya Shkop (نقابة أصحاب العقارات في موسكو)، - شهرين، غرفتين - 3 أشهر، وثلاث غرف - 4-6 أشهر. وتدعو سفيتلانا بيرين ("NDV-Real Estate" الأقصر - من أسبوعين إلى شهر. يتم بيع نفس الخيارات في بعض الأحيان لسنوات وعقود!
ومع ذلك، فإن مصطلح بيع حقائقنا يعتمد على سعر الكائن، لذلك يتم تقليل السعر، يمكنك زيادة السيولة: "بالطبع، الشقة مع مطبخ صغير في الطابق الأول غير مرحب به للغاية، ولكن في السعر المخفض هذا الخيار يقول جالينا فابدارتسكي ("بيريزيفت العقارية" أيضا ". بواسطة أسعار منخفضة لا يتم شراء ALSIGH على الإطلاق خيارات مثيرة للاشمئزاز للغاية، على سبيل المثال، الشقق الصغيرة بجانب مصانع التدخين في مسافة مترو الأنفاق، في الطابق الأول وفي حالة فظيعة. ومع ذلك، للبيع بسعر منخفض - إنه أمر بسيط، ولكن معظم أصحاب العقارات والحاضر والمستقبلية، لا يزال يسعى لاستخراج بعض الاستفادة من إعادة البيع في المستقبل، وإلى جانب ذلك، من الممكن الحصول على معاملة في أسرع وقت ممكن، و هذا ممكن فقط في حالة سيولة الكائن.
ملخص
تعتمد سيولة العقارات على العديد من العوامل - من الموقع إلى خصائص الإسكان المحددة، مثل المنطقة أو حجم المطبخ، بالإضافة إلى ذلك، يرتبط ارتباطا وثيقا بالطلب والسعر. معظم الشقق السائلة هي Odnushki وتضاعف في محطات المترو، في مناطق مع إمكانية الوصول إلى وسائل النقل الجيدة والبيئة والبنية التحتية الموجودة في الطوب الحديث و. في بعض الأحيان يتم بيعها في غضون أسبوعين فقط. كلما زاد القضاء على الكائن، في أقرب وقت يمكن تحويله إلى المال، وكذلك تلقي الربح.
لا يمكن بيع كل كائن عقاري بسرعة ومربحة. على سبيل المثال، سيكون عدد قليل من الناس مهتمين بالسكن، ويقع في المبنى القديم. لكن الشقة في مبنى جديد، وحتى في منطقة مرموقة "يترك" بسرعة إذا كان المالك سيفضه السوق بسعر مناسب. حول مثل هذا الخبراء الشقة يقولون إنه سائل.
السيولة، أو "الصلة"، الكائن في سوق العقارات للعديد من المشترين عامل رئيسي، لأنها مريحة للعيش وتأجيرها. غالبا ما تستخدم هذه الشقق مرفق مواتية مالعندما تصبح تدريجيا أكثر تكلفة والاحتفاظ بالسيولة العالية حتى أثناء الأزمات الاقتصادية.
ما هي العوامل التي تؤثر على سيولة الإسكان؟ لماذا تتلاشى بعض الشقق مثل الكعك الساخن، والبعض الآخر ينتظر مشتروهم لسنوات؟ هذا سيقول هذا المنشور.
يتم بناء المنازل الحديثة مع الأخذ في الاعتبار أحدث التقنيات واستخدام مواد جديدة. بالطبع، ب. طويل الأمد هذا السكن سيكون أكثر سائلة. هذا مفهوم، ل الشقق الحديثة إنه أكثر ملاءمة وأكثر اتساعا، لا يتم ارتداؤها. لذلك كل المزايا واضحة.
ومع ذلك، يستمر المشترون في الانتباه إلى سوق الإسكان الثانوي، على الرغم من أنها لا تزال بما فيه الكفاية غالي السعر. "للساحة" والبناء القانوني الداكن لبعض الكائنات. لماذا يحدث هذا؟ الجواب بسيط: عدم استقرار سوق البناء السكني ومباني المباني البطيئة. بالفعل عدد قليل من الناس مفاجئة اليوم، إفلاس المطورين ونقل شروط تسليم المنازل في العملية. وإذا لم يكتمل السكن، فما سيولة يمكن أن نتحدث عنه؟
هذا عاملا مهما للغاية عندما يتعلق الأمر بالسيولة في الشقة. على سبيل المثال، فإن الكائنات التي أقيمت بجانب صد أو على طول الطرق المزدحمة لن تكون سائلة للغاية. بعد كل شيء، من الصعب بيعها من تلك الموجودة في منطقة صديقة للبيئة. أهمية عظيمة لديها إمكانية الوصول إلى وسائل النقل الجيدة و البنية التحتية المتقدمةوبعد من بين المباني الجديدة هي أكبر شعبية لأولئك الذين هم في البعد المعتدل من وسط المدينة، وليس "على العاكس".
لكن سيولة الإسكان قد تكون غير متكافئة حتى في منفصلة منطقة النوموبعد الأكثر جاذبية في هذا الصدد هي شقق على مسافة قريبة من محطة المترو وتوقف النقل العاموبعد في جميع أنحاء هذه الأماكن، كقاعدة عامة، البنية التحتية الأكثر ثراء في شكل المتاجر والأسواق والمقاهي ورئيس الخدمة، إلخ. تزيد السيولة بشكل كبير من الحديقة أو المنطقة الخضراء الموجودة بجانب المنزل. لكن الوجود المشاريع الصناعية أو تعاون المرآب هو ناقص كبير.
اليوم، تم بناء "المباني الشاهقة" بشكل أساسي من الألواح الجاهزة أو عن طريق الإطار المباشروبعد الإسكان في "monoliths" هو الأفضل للعديد من المعلمات. في مثل هذه المباني، الرقم شركات النقل التقليل، لذلك في الشقق الموجودة فيها أسهل في إعادة التطوير. بفضل غياب الثغرات التي "الشهيرة" منازل الفريقتوفر المباني الإطارية المباشرة حرارة أفضل وعازلة للماء. بالإضافة إلى العديد من المباني الجديدة - العزل الكامل للواجهة.
أما بالنسبة ل "الثانوية"، ثم ثلاثة خيارات ممكنة - لوحة، بلوك ومنازل لبنة. آخر اثنين هو الأفضل. ولكن بغض النظر عن نوع المواد، من المهم أن تقترب بدقة من تقييم حالة المبنى. تؤثر سيولة الإسكان أيضا على حالة المدخل، وكذلك تحسين المنطقة المحلية (وجود أطفال، مواقف السيارات، أماكن للكلاب المشي).
ذات أهمية كبيرة هي عدد الشقق فيما يتعلق بالطابق الإجمالي للمبنى. ليس سرا أن السكن الذي يقع في الطابق الأول يستخدم الطلب المنخفض من المشترين، لأنه أرخص. صحيح، الشقة، الخروج من النوافذ في شارع مزدحم، قد تكون مهتمة الهياكل التجاريةبعد كل شيء، يمكن تحويله إلى مكتب أو متجر صغير.
أما بالنسبة للكائنات الموجودة في الطابق الأخير، ثم الوضع غامض. اذا كان نحن نتكلم حول سوق الإسكان الأساسي، ثم لا تكلف الشقق "تحت السطح" أقل من تلك الموجودة أدناه. ولكن هذا ممكن فقط إذا تم تنفيذ عدة شروط، بما في ذلك: عرض جيد من النافذة، بالإضافة إلى تداخل الحرارة العالية وعازلة المياه. في بعض الحالات، يمكن تخفيض سيولة الشقة إذا كانت موجودة في زاوية المبنى.
التخطيط جدا عامل مهمالتي تؤثر بشكل كبير على سيولة الشقة. يتمتع الطلب الصغير بإسكان مع موقع غير مريح للغرف السكنية، ويضم مطبخا صغيرا، مع حمام مشترك وما إلى ذلك.
بعض المستأجرين لتصحيح الموقف يتم إعادة تطويرها. لكن يمكن أن يكون فعالا فقط إذا كان من الممكن تحقيق راحة حقيقية بعد العمل الذي تم إجراؤه، وقد تم تصديق إعادة التطوير نفسه. عندها فقط يمكننا التحدث عن المزيد سيولة عالية شقق سكنية.
عرضت في السوق المرافق السكنية لا تتباهى دائما فيهم الإصلاحات النوعيةوبعد تنحني الحائط والأرضيات والسقوف على دراية. بالطبع، هذا يؤثر سلبا على سيولة الشقق. من الضروري أن تنفق جميلة لإنفاق إصلاح جيد، ومحاذاة جميع الأسطح، وكذلك تثبيت نوافذ مع نوافذ مزدوجة المزججة، مشعات التدفئة الحديثة، المعادن باب المدخل خشبي الأبواب الداخليةوبعد لن تؤذي إنفاق الإنترنت، تلفزيون الكابل، وجعل الانتهاء النهائي من الأسطح مع مواد زخرفية عالية الجودة ومقاومة للاهتراء.
ستتأثر جميع التكاليف بشكل إيجابي ب "الطلب" للكائن، لأن العديد من المشترين على استعداد لزيادة الإفراط في إصلاح شقة جيدة من لدخول الإسكان "مع جدران عارية". بالإضافة إلى ذلك، أسعار مواد البناء والعمل، كقاعدة عامة، تميل إلى النمو.
في بعض الأحيان بعض البائعين "يفعلون ذلك بنفسك" انخفاض سيولة الإسكان، كم القيمة السوقيةوبعد نتيجة لذلك، كائناتهم خاملة، بينما يتم شراء الشقق الأخرى بسرعة كبيرة لأن لديهم سعر أكثر كافية.
في لحظة الهجوم ازمة اقتصادية تصبح الشقق المادية غير تابعة للمشترين، والسائل غالبا ما لا يجد أصحابها بسبب إحجام البائعين تقليل السعر على الرغم من أن الطلب على السكن خلال هذه الفترة صغير جدا.
ألكساندر بيرين، rmnt.ru
العقارات السائلة هي كائنات يمكن أن تبيع بسرعة وثبات. سنخبرك بكيفية تحديد المستثمرين سيولة المنطقة قبل الشراء والمعاصاة الأوروبية لشراء الأكثر ربحية
من ذوي الخبرة للمستثمرين وهم يعرفون أن نجاح الاستثمار في العقارات يعتمد على عاملين - عائد جيد وسيولة عالية. الربحية مهمة ل استثمارات طويلة الأجل ويسمح للمستثمر بالحصول على كل الوقت الذي يملكه الأصول. ارتفاع السيولة أمر بالغ الأهمية ل الاستثمارات قصيرة الأجل ويضمن الخروج السريع من المشروع مع الحد الأدنى من الخسائر.
السيولة - تقييم مدى سرعة بيع العقارات بسعر مقرب من السوق. أسرع يتم بيع الأصل، وارتفاع السيولة.
عند اختيار كائن، يقوم اللاعبون ذوي الخبرة أولا بتراهن على السيولة ويقيمون فقط من العائد. هذه استراتيجية آمنة تضمن استرداد سريع مرفقات بدون أقل بيعوالتي يمكن أن تمتد لعدة أشهر وحتى سنوات.
2
الصورة: Shutterstock.com 2
التعقيد الرئيسي الذي يواجه المستثمرين المبتدئين - لإعطاء العقارات تقييم موضوعيوبعد تحدد العديد من العوامل ما إذا كان الأصل سيكون مربحا. يستخدم المثمنون ذوي الخبرة صيغ حساب السيولة، لكنهم لا يضمنون نجاح 100٪. مثل عبارة فرك: "نجاح العقارات هو مكان ومكان ومرة \u200b\u200bأخرى."
ومع ذلك، مضمونة مهما:
المكان الأول:
القرب من التدفقات المرورية والمراكز، والبنية التحتية المتقدمة؛
سلامة المنطقة
علم البيئة في المنطقة (نقص الصناعة، وكثافة التنمية، وجود المناطق الخضراء والحدائق والساحات).
2. الشرط:
نشاط السوق ( المبيعات النشطة \u003d سيولة عالية)؛
الطلب يتجاوز الاقتراح؛
الأسعار المعتدلة ( عروض الميزانية تباع أسرع من النخبة)؛
الجدة والملابس الصغيرة للكائنات / المقاطعة (الفائدة في المباني الجديدة هي دائما أعلى من المباني القديمة).
روبرت كيوساكي، الرجل الشمنس الأمريكيالمستثمر
غالبا ما يقول المتخصصون العقاريين أن مفتاح النجاح هو مكان ومكان ومرة \u200b\u200bأخرى. في الواقع، في عالم الاستثمار، فإن مفتاح النجاح هو الناس والناس والأشخاص مرة أخرى. رأيت كيف الأكثر أفضل الممتلكات في جدا أفضل مكان تحولت إلى أن تكون غير مربحة لأنه لم يسيطر عليه هؤلاء الناس
3. الخصائص:
جاذبية الكائن (عرض من النافذة، التخطيط، الأرضيات، منطقة المباني، الاتصالات)؛
- المناظر الطبيعية للإقليم (ملعب، المنطقة الخضراء، المنطقة الترفيهية، نوافير، Arbors، وقوف السيارات)؛
- الاعتراف بالكائن / المقاطعة (كلما كان السمع، الأكثر احتمالا بيع سريع).
4. عوامل أخرى:
وقت التقييم (العناية الواجبة)؛
- النفقات على ذلك الدعم القانوني المعاملات (التعقيد والتكاليف العالية تقلل من السيولة)؛
- وقت المعاملات (في الخريف والربيع مبيعات نشطة والسوق مشبع، في فصل الشتاء والصيف السوق "ينام" والسيولة أدناه).
بحثا عن ارتفاع السيولة، انتبه العقارات الأوروبيةوبعد كما أظهرت دراسة أحدث دراسة للوكالة PWC ومعهد الأراضي الحضرية، أفضل المدن للاستثمار العقاري، برلين، كوبنهاغن، فرانكفورت أم رئيسي، ميونيخ، مدريد، هامبورغ، دبلن، ستوكهولم، لوكسمبورغ وأمستردام.
الصورة: Shutterstock.com
وفقا لمعهد PWC والبريد الحضري، فإن البلاد بأعلى سيولة للعقارات معترف بها من قبل ألمانيا - المحولات الألمانية المحتلة 4 خطوط من أصل 10 أفضل المدن للاستثمارات. أولا، في ألمانيا القروض المتاحة: ما يصل إلى 50٪ من سعر الشراء أقل من 1.5٪ سنويا لعدم السكان و 100٪ - للسكان أقل من 1٪ سنويا. ثانيا، السوق الألمانية "الساخنة" - لكائن واحد أو شقة أو منزل في برلين أو ميونيخ يدعي عدة عشرات المشترين. لكن السيولة عالية الجانب الخلفي - العائد المنخفضوبعد على سبيل المثال، في وسط ميونيخ، حيث الآن إقبال كبير للإيجار، ستكون ربحية الشقة 2 - 2.5٪ سنويا. درجة عالية لسيولة وفي الطلب، يظهر المستثمرون في عام 2018 إسبانيا - رائد مدريد وبرشلونة تجاوز الزعماء المعمرة في الترتيب: باريس ميلان ولندن وروما. أسباب النجاح هي إلى حد ما: إغراء وجهات نظر الاقتصاد الكلي والاستقرار السياسي وتوافر رأس المال.
بناء على Tranio.ru، rbc.ru، Knightfrank.com.
في أي عملية شراء شقة باستثناء الاستثمار (الاستحواذ على السكن في مرحلة ما من المباني السابقة من البناء)، له شعور ريادة الأعمال عن الإيجار اللاحق.
فيما يتعلق بهذه الاستثمارات، من الممكن إحضار، أولا، القدرة على شراء شقة في مرحلة البناء بسعر مغري، ثانيا، الحصول على مستقرة نسبيا نقد متدفق ل فترة طويلة زمن. بالإضافة إلى ذلك، المالك في متناول اليد و الظروف الحديثة تذبذبات الاقتصاد الكلي تحت حصة المواطنين الذين يستطيعون تحمله الرهن العقاري إنه ينخفض، سيجبر الكثيرون على الاستمرار في استئجار شقة، ولكن في مواقع أقل مرموع، وعلى الأرجح، سوف تنظر في موسكو جديد.
ومع ذلك، ليس كل شيء متفائل للغاية - بالنسبة للمالك عند استئجار شقة في مجمع سكني جديد، على عكس الحي القديم المنشأة، هناك العديد من الفروق الدقيقة.
بادئ ذي بدء، الحاجة إلى ضمان التحميل الدائم من قبل المستأجرين للحفاظ على التدفق النقدي. تجدر الإشارة إلى أن هذه المهمة هي أيضا قبل المالك المعتاد، ولكن بالنسبة للمشتري المبنى الجديد، فإن الأمر شبه مهم تقريبا. الحقيقة هي أنه في السنوات الاخيرة اقترب سوق الشقق بالقرب من موسكو، اتصلت Apartments عن كثب من سوق الشقق الموجودة على المحيط بالقرب من داخل الطريق الدائري موسكو في غرف النوم. وفي ظروف البندول اليومي هجرة العمل المستأجر، مغادرة الطريق الدائري (على سبيل المثال. يجب أن يكون المؤجر جاهزا وحسب ما هي خصائص سكنها المستقبلي قد تكون ميزة للمستأجرين.
إذا تم استئجار الشقة مع الانتهاء الخام، فضم ضمان أماكن الإقامة، فمن الضروري الوفاء بالحد الأدنى على الأقل وملء الأجهزة المنزليةوبعد إذا في مجمع سكني عالية سهم واحد أو شقق غرفتين (في حجم مشترك الشقق)، كثير منهم سيصنعون مالك في المنافسة في المستقبل القريب في سوق الإيجار المحلي. أيضا، يجب ألا تنسى أن كلا المباني الجديدة التي تم بناءها في وقت شراء الشقة مبنية فقط، فيمكنها أيضا تجميع هذه المسابقة. من المهم أن يتم جدولة كل اللازمة للمجمع السكني حياة كاملة البنية التحتية (يمكن تكليفها بشكل كبير المنازل السكنية). وبعبارة أخرى، إذا كان المستأجر غير قادر على استخدام خدمات مركز التسوق أو روضة أطفال، من المرجح أن تختار شاشة LCD أكثر تطورا بهذا المعنى.
عموما تأجير الأعمال لديها ما يكفي طويل الأمد الاسترداد - ما يصل إلى 15-22 سنة (يأخذ هذا في الاعتبار تحميل 100٪، الفهرسة السنوية تأجير بمعدل التضخم والضرائب وفقا ل التشريعات الحالية). غالبا طريقة واحدة احصل على مستأجر موثوق ومذيب هو بعض يقلل من معدل الإيجار أو إيداع التأمين.
حتى في مرحلة اختيار مشروع للشراء، يمكنك الانتباه إلى بعض خصائص الإسكان في المستقبل، والتي يمكن أن تزيد لاحقا من فرص مضمونة للإيجار المساكن المشتراة للإيجار:
لم يبعد موقع المجمع على بعد 15 كم من الطريق الدائري موسكو - الأرض المرفقة في عام 2012 واسعة للغاية، وهناك المجمعات السكنيةينتمي إلى إقليم العاصمة، ولكن يقع في مسافة كبيرة (على سبيل المثال، Borisoglebskoe LCD (تم اختباره من قبل المشتري السري) على بعد 35 كم من الطريق الدائري موسكو)؛
إمكانية الوصول جيدة إلى الكائنات المستقبلية البنية الأساسية للمواصلات من المنزل - مترو، سكة حديد محطات؛
تطوير البنية التحتية الاجتماعية والاقتصادية (الموجودة بالفعل أو في المشروع).
في الوقت الحالي، وفقا لخطط قاعة مدينة موسكو، يتم توفير عدد من المشاريع لبناء البنية التحتية للنقل العام.
جزء من مخطط تطوير نظام المترو حتى 2020جزء من نظام تطوير النظام لنظام المترو في القرية. كوموناد (مشروع)
جزء من مخطط تطوير سكة حديد موسكوجزء من النظام الواعد من TPU لمنطقة موسكو
المصدر: مجمع سياسة تخطيط المدينة وبناء موسكو
واحدة من أكثر الشقق السائلة عند تأجير غرفة واحدة، لذلك أعظم انتباه في مشاريع سكنية إطارات لهم. أخذت العوامل التالية في الاعتبار لتقييم المشاريع بموجب البناء النشط والمبيعات:
1) المسافة من مكاد، كم
2) المسافة من منشأة البنية التحتية للنقل (محطة توقف للمترو)، كم
3) حصة غرفة نوم واحدة في حساب مشترك شقق سكنية،٪
4) مدة تسليم المجمع كله، GG
5) تكلفة شقة بغرفة واحدة، فرك.
6) مرحلة البناء
| اسم LCD | المسافة من موسكو حلقة الغرفة، كم | المسافة من منشأة البنية التحتية للنقل | حصة من 1 غرف الشقق،٪ | مدة تسليم المجمع كله | تكلفة شقة 1 غرفة نوم، فرك | شقة واحدة، قدم مربع | مرحلة البناء |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| "Kokoskino" | 18 | على بعد 0.2 كم من محطة السكك الحديدية "Kokoskino" | 47,38 | 4 متر مربع 2014. | 3 869 000 - 4 247 000 | 42,8-46,93 | الديكور الداخلي |
| تاتيانين بارك | 0,5 | 0.05 كم من الفن. م. "Tereshkovo" (2017) | 56,23 | 2 متر مربع. 2016. | 5 221 125 - 6 933 164 | 39,95-58,7 | بناء الذبيحة |
| "موسكو A101" | 3 | افتراضيا - 1-1.5 km (عمل المشروع وتقديرات) | 40,65 | ما يصل إلى 2 متر مربع. 2016. | 3 900 000 - 6 500 000 | 42,9-50,3 | من تركيب الطوابق الأولية إلى الديكور الداخلي |
| "Rasskazovo" | 7 | 1.5 كم من الفن. م. نوفوبيديركينو (2017)، من الفن. م. "قصة" (2017) - 0.85 كم. | 62,83 | 3 متر مربع 2017. | 3 900 000 - 5 400 000 | 37,5-44 | عمل دورة صفر (وسادة مؤسسة) |
| "موسكو الأخضر 2" | 15 | 2.5 كم من محطة السكك الحديدية. "tolstopaltsevo" | 38,41 | 2 متر مربع. 2015. | مبيعات معلقة | 38,95-43,75 | الديكور الداخلي |
ملخص:
على مقربة من الطريق الدائري موسكو الرائد "حديقة تاتيانين"
وفقا للقرب من منشأة البنية التحتية للنقل (السكك الحديدية أو العاصمة)، LCD "Kokoskino" (200 متر إلى محطة كوكوسينو) وشاشات الكريستال السائل Razzelovo (850 متر إلى الفن، "قصة").
بواسطة الحد الأدنى التكلفة الشقق الرائدة LCD "Kokoskino" بسعر من 1 غرفة. الشقق 3،869،000 روبل على الأقل.
تجدر الإشارة إلى أنه حتى يتم قبول المحدث أخيرا خطة عامة مدينة موسكو مع جميع الأراضي المرفقة (حتى 2035)، أماكن وضع كائنات معينة من البنية التحتية للنقل هي الاحتمالة جزئيا.
تاريخ النشر 10 أكتوبر 2014تم استخدام مصطلح "السيولة" المطبقة في الاقتصاد على نطاق واسع في العقارات. لقد جاءتنا الكلمة إلينا من اللغة اللاتينية، وترجم ك "السوائل" وتشير إلى قدرة العقارات للبيع بسرعة.
تقييم العقارات مرتبة للبيع، الخبراء يقدمون خصائص وسيولة. العقارات يمكن أن تكون سائلة، صغيرة أو غير سارية. دعونا معرفة ذلك في قيم هذه الكلمات.
في الاقتصاد، هناك مصطلح مثل السيولة. يتم استعارة الكلمة من اللغة اللاتينية، والترجمة الحرفية لها "السائل" أو "السوائل". السائل يسمى الأصول، بما في ذلك العقاراتتنفذ في وقت قصير بواسطة سعر السوقوبعد ما هي الخصائص السكنية التي تسمح بنسبها إلى فئة السيولة، ومن الممكن أن تزيد بطريقة ما سيولة الشقة المباعة.
تعريف "السائل" في المنطقة، البيوت، بيوت البلد لا توجد طريقة تتعلق خصائص الجودة السكن. على سبيل المثال، أطلقت الشقق في حالة سيئةتتطلب إصلاح الإصلاح أو السكن في الطابق الأول أو الأخير أو Khrushchev في منازل اللوحة القديمة منتجا أكثر سائلة من النخبة. لماذا ا؟ نعم، لأنه من الأسهل بيعه؛ وكما أكد المهنيين في مجال العقارات، فإن هذه السلع تستخدم أكبر الطلب وتنفذ بشكل أسرع. ولكن لبيع النخبة، لا تحتاج إلى شهر واحد، أو حتى سنة. تؤكد هذه الحقيقة هذه الظاهرة ك "مزادات" مناسبة لأصحاب الإسكان. على سبيل المثال، في Khrushchev، والتي تعتبر مساكن غير مكلفة نسبيا، يمكن لصاحب الشقة أثناء الصفقة زيادة السعر إذا كان هناك العديد من الأشخاص الذين يرغبون في الذهاب إلى الشقة في وقت واحد. بالطبع، إذا لم يستخدم هذا السكن طلب معين، فلن تستطع زيادة السعر والكلام.
يتم تنفيذ العقارات السائلة في تقريبا المواعيد النهائيةسيتصل بك أي سمسار عقارات ذوي خبرة.
لكل فئة من السكن - شقق EcoDech أو شقق من الدرجة العلمية أو الإسكان الفاخرة - يمكنك تعيين إطار زمني مثالي يتم بيعه عن طريق عقار واحد أو آخر. كل هذا يتوقف على فئة السعر: من الواضح أنه أكثر مبيعا وأسهل وأسرع، لأن عدد المشترين على ذلك أكثر. هل هناك فرق بين ثلاثة ملايين وخمسين؟ بالتاكيد! لذلك، إذا كانت الشقق للبيع لعدة أشهر، وحتى في تكلفة ما قبل الأزمة، فهي سريعة بما فيه الكفاية.
تم تغيير مفهوم المواعيد النهائية المثلى المتعلقة ببيع الإسكان، من لحظة حدوث الأزمة، أي، ارتفع من قبل حوالي مرتين. العثور على المشتري للعقارات على سوق ثانوي أتيت إلى الأزمة لبضعة أشهر، - ثلاثة أو أربعة أشهر. وقت العرض لمدة نصف عام، والسنة للاسكان الفاخرة. الآن يمكن أن تضاعف هذه الأرقام بأمان من قبل اثنين.
تتضمن المعايير التي تزيد من سيولة الإسكان البيع ما يلي:
للاسكان الفاخرة زائد كبير سيكون هناك عرض خلاب من النافذة، موقف تحت الارضالجيران الكريم. تشمل الخيلات الموقع في المجمع الصناعي، الطابق الأول، النوافذ التي تطل على الفناء - "حسنا". إذا قمت بتحليل سوق المبيعات، فمن بين القادة المباعين في وقت صعب للاقتصاد، كانت هذه الشقق:
إذا كانت هذه الخصائص مثل المنطقة والموقع، لا يمكن تغيير التخطيط، ثم التغيير الداخلية الشقق هي تماما في يديك. إعطاء السكن حالة التسويقوبالتالي زيادة سيولة السيولة، سوف تكون قادرا على العثور على المشتري الخاص بك بشكل أسرع.
بادئ ذي بدء، من المفيد في أمر الشقة، اغسل النوافذ، وإصلاح التوصيل، والقضاء على آثار التدفق، إن وجدت. في بعض الحالات، سيتعين عليها إجراء إعادة تجديد صغير. ولكن في هذه الحالة، يبرر الهدف دائما الأموال.
يجب ألا تشوش الشقة بقوة، فإنها تشحم الانطباع، لأن الغرف تبدو أقل. حان الوقت للتخلص من الأشياء الإضافية غير الضرورية. إزالة الدرج إما لا يضر.
الوقت لعرض الشقة مع المشترين المحتملين من الأفضل تعيين ذلك عندما لا يكون معظم أفراد الأسرة في المنزل: كل ذلك في العمل أو في المدرسة. في حالة متطرفة، يمكنك إرسال منزلك للنزهة أو إلى المتجر. وعندما يأتي الناس، قم بتشغيل الموسيقى اللطيفة، وسوف يساعد في غرق محادثات الجيران والضوضاء التي تأتي من الشارع.
