عند قراءة الأدبيات المتخصصة حول العقارات أو التواصل مع سمسار عقارات محترف ، غالبًا ما تصادف مفهوم " العقارات السائلة". علاوة على ذلك ، في مجموعات متنوعة:
كما ترون ، يتم استخدام مفهوم السيولة ، في الواقع ، في كثير من الأحيان وبشكل كامل حالات مختلفة... ما هو هذا المصطلح الغامض؟ كيف يرتبط مفهوم السيولة بالقيمة السوقية للشقة وقيمة تصفيتها؟
في الواقع ، كل شيء بسيط للغاية ومعقد في نفس الوقت. إذا تحدثنا عن تعريف السيولة فيما يتعلق بغض النظر عما إذا كانت عقارات سكنية أو تجارية ، فإن هذا المفهوم يعني إمكانية البيع من هذا الكائنإلى أدنى حد ممكن الأطر الزمنيةبقدر المستطاع القيمة السوقية... بمعنى آخر ، كلما كان بإمكانك بيع شقتك بشكل أسرع إلى الحد الأقصى غالي السعر، كلما كان أكثر سيولة.
ومن هذا المنطلق تنشأ مفاهيم السيولة العالية (عندما يمكن بيع شيء ما دون أي مشاكل في غضون أسبوعين) ، ومتوسط السيولة (قد يستغرق البيع وقتًا أطول قليلاً ، ولكن ليس تخفيض السعر) والسيولة المنخفضة (إنه كذلك أصعب شيء لبيع هذه الأشياء وغالبًا ما يتعين تخفيضها التكلفة المبدئيةلجذب المشترين مع المربح عرض مالي). في الوقت نفسه ، لا ينبغي للمرء أن يخلط بين مفهومي السيولة وقيمة التصفية ، المتشابهين فقط في الأحرف الستة الأولى. ليس لديهم أي شيء مشترك مع بعضهم البعض. قيمة التصفيةهذا هو التكلفة الدنياالعقارات السكنية أو التي بموجبها يمكن بيعها في مزاد في حالة فشل المالك في الوفاء بالتزاماته بشأن القرض ومصادرته على الممتلكات في المحكمة.
الآن بعد أن قررنا المصطلحات ، دعونا نلقي نظرة فاحصة على معايير العقارات التي تؤثر بشكل مباشر على السيولة ، أي ، زيادة الاهتمامفي نظر المشترين المحتملين. في الواقع ، تُفهم السيولة في جوهرها على وجه التحديد على أنها جاذبية عرضك في حالة بيع عقارك في سوق العقارات ، وبالتالي ، فإن المعايير الأساسية لاختيار شقة سيكون لها تأثير مباشر عليها و منزل ريفي، مباني لمكتب أو مركز تسوق ، إلخ. للراحة وسهولة الفهم ، سننظر في المعايير الرئيسية التي يمكن أن تزيد أو تقلل من سيولة العقارات ، باستخدام مثال شقة المدينة العادية في موسكو.
كما هو الحال مع أي قاعدة ، هناك استثناءات هنا ، ولكن في الغالبية العظمى من الحالات ، تكون شقق السوق الثانوية أقل سيولة من تلك المماثلة. هذا يرجع إلى حقيقة أن المساكن الجديدة يتم بناؤها باستخدام التقنيات الحديثةوآخر التطورات جودة أفضل مواد الديكور، تم تغيير نهج حلول التخطيط والمساحة الإجمالية للشقة. بالإضافة إلى ذلك ، ستكون فترة الإقامة في المنزل الجديد أطول من فترة الإقامة في المنزل الموجود بالفعل مرحلة معينةارتداء أو مسيل للدموع. تشغيل سوق ثانويغالبًا ما تقدم شققًا صغيرة سائلة متوسطة ومنخفضة السائلة في خروتشوف وبريزنيفكاس ، والتي سيتم هدمها في النهاية كجزء من برنامج إعادة بناء المساكن المتداعية ، ولكن لم يتم تحديد هذه الفترات الزمنية لمعظم هذه المنازل. لذا فإن الاستنتاج الأول الذي يمكننا استخلاصه هو أنه في مبنى جديد يكون أسهل بكثير وأسرع من شقة في السوق الثانوية (ربما يكون الاستثناء هو الشقق في "ستالينكاس" المرموقة وفئات أخرى من المساكن راحة فائقة، والتي يوجد منها عدد قليل جدًا في السوق الثانوية).
يمكن أن يشمل ذلك مفهوم سهولة الوصول إلى وسائل النقل (ستكون الشقق الواقعة على مسافة قريبة من المترو أكثر سيولة من تلك الموجودة في تلك المناطق التي تحتاج إلى الحصول عليها من خلال عدة أنواع من وسائل النقل) ، وتطوير البنية التحتية في أجزاء مختلفة من المدينة ( كلما كانت المحلات التجارية والعيادات ورياض الأطفال والمدارس في المنطقة المجاورة مباشرة للمباني السكنية ، كلما زادت السيولة) والوضع البيئي في المنطقة (الشقق في المناطق الصناعية وفي المنطقة المجاورة مباشرة لأي مرافق إنتاج أو مستودعات هي سيولة منخفضة ) ، وهيبة المنطقة (الأكثر طلبًا هي الشقق في المناطق الإدارية الوسطى والغربية والشمالية والجنوبية الغربية ، والأقل شعبية هي الجنوب الشرقي و الحي الشرقيالعواصم).
قد تتغير السيولة الإقليمية للشقة مع ظهور معلومات حول افتتاح محطات مترو جديدة أو بداية مجمع تسوق كبير في المنطقة المجاورة مباشرة لمبنى سكني. إذا تعمقت بمزيد من التفصيل في دراسة المناطق الأكثر شعبية وسائلة في موسكو ، فعليك هذه اللحظة، ثم تشمل Krylatskoye و Vorobyovy Gory و Kuntsevo و Kutuzovsky Prospekt و Krasnaya Presnya و Fili-Davydkovo و Strogino و Khamovniki و Leninsky Prospekt. المناطق الأقل سيولة قليلاً والأكثر "بساطة" هي ياسينيفو ، تيبلي ستان ، أوترادنوي ، بابوشكينسكايا ، تشيرتانوفو ، نوفي شيريوموشكي ، سوكولنيكي ، ألتوفيفو ، إزمايلوفو ، ميدفيدكوفو ، المطار ، بيغوفايا. ولكن أكثر المناطق التي لا يطالب بها أحد وغير السائلة هي طرق كابوتنيا ، بيريوليفو ، دميتروفسكي وكوروفينسكوي ، حيث تكون إمكانية الوصول إلى وسائل النقل والظروف البيئية غير المواتية غير مريحة للغاية.
تعتبر المنازل الأكثر سيولة أنها مبنية من الطوب والطوب المترابط. ناهيك عن جميع أنواع الألواح حتى الأحدث منها منازل بلوكتعتبر أقل سيولة. التكلفة مماثلة في لوحة و منزل من الطوب متآلفتقع على مسافة قريبة من بعضها البعض قد تختلف بشكل ملحوظ. على الرغم من وجود تدرج في السيولة بين الألواح وعدد الطوابق. كلما زاد عدد الطوابق وأحدث السلسلة وسنة البناء ، زادت السيولة. مخطط الشقق ومدى توافرها موقف تحت الارض، والغرض من الطابق الأول ، وراحة المساحات الداخلية (صالات ، ممرات ، سلالم ، مصاعد ، إلخ).
الشرط والحالة المنطقة المجاورةيمكن أن يؤثر أيضًا على سيولة الشقة التي يتم بيعها. مع منطقتهم المسيجة ومناطق الترفيه والملاعب ومواقف السيارات الخاصة بهم تقدر قيمتها أكثر بكثير من تلك التي لا تملكها. حالة خاصةتم تطويره بمباني من خمسة طوابق. من ناحية أخرى ، فإن سيولة هذه المنازل والشقق فيها منخفضة للغاية بسبب صغر حجمها وحلول التخطيط غير المريحة ، فضلاً عن قلة المصاعد ومزالق القمامة. من ناحية أخرى ، من بين المباني المكونة من خمسة طوابق ، لا توجد ألواح قديمة مهترئة فحسب ، بل توجد أيضًا ألواح صلبة تمامًا. منازل من الطوبوبالتالي ، نطاق السعرسيكون بينهما بالفعل مختلفة. بالإضافة إلى ذلك ، هناك سلسلة من المباني المكونة من خمسة طوابق والتي يتم هدمها بشكل نشط ، وهذا يعطي مالك هذه الشقة فرصة حقيقية للحصول على سكن جديد في البيت الحديثبالسعر شقة قديمةبنفس المقدار ، ولكن مساحة أكبر بكثير. هذا الظرف يعمل على زيادة سيولة هذه الخيارات للشقق.
بالطبع موقع المنزل ونوعه لهما تأثير بالغ الخطورة على سيولة العقار الذي يتم بيعه ، لكن الأهم هو نوع الشقة التي تبيعها. إلى الرئيسي المواصفات الفنيةتشمل الشقق المشتركة و مكان عيش \ سكن، عدد الغرف ، عدد الطوابق ، وجود لوجيا أو شرفة ، منطقة مطبخ ، حمام منفصل أو مشترك ، عزل الغرف ، وجود دواليب مظلمة ومدمجة ، الحاجة للإصلاحات ، ارتفاع السقف ، نوع الأرضيات ، خصائص الأنواع من النوافذ ، نوع هذه النوافذ نفسها. وهذه ليست قائمة كاملة.
بخصوص المساحة الكلية، هنا سيكون المعيار الرئيسي هو امتثالها لمجموعة راحة الإقامة المقبولة من قبل أصحاب العقارات. بالنسبة للسائل ، النطاق التقريبي للمساحة الكلية هو 36-42 متر مربع، للشقق المكونة من غرفتين - 54-62 مترًا مربعًا ، للشقق المكونة من ثلاث غرف - 68-82 مترًا مربعًا. هذه هي مناطق الشقق التي تقدم المباني الجديدة الحديثة... في الوقت نفسه ، يمكن أن تؤدي الانحرافات ، سواء إلى الأسفل أو الأعلى ، إلى صعوبة كبيرة في عملية بيع هذه الشقة. على سبيل المثال ، يعتبر بيع شقة من غرفة واحدة بمساحة 27 مترًا مربعًا أمرًا صعبًا مثل بيع مساحة 60 مترًا مربعًا ، لأنه عليك أن تجد مشترًا محددًا للغاية.
تم حل مشكلة عزل الغرف بالكامل في العصر الحديث حلول التخطيطولكن لا يزال مناسبًا لمنازل التأسيس القديمة. الوضع مع عدد الطوابق غامض إلى حد ما. تقلل الطوابق الأولى بالتأكيد من سيولة الشقة ، وستكون تكلفتها أقل بنسبة 10-15٪ من نفس الشقة بالضبط في نفس المبنى ، ولكن في طابق مختلف. لم تعد الطوابق الأخيرة تخيف المشترين. والبعض يفضلهم حتى على الآخرين بفضل المزيد مستوى منخفضالضوضاء والهواء النظيف ، فضلاً عن عدم وجود الجيران في الطابق العلوي. حتى أن البعض يبحث عن مثل هذا على وجه التحديد ، من أجل ترتيب إعادة تطوير لاحقًا وجعل شقتهم من طابقين على حساب العلية. الارتفاع الأمثل للسقف في السنوات الاخيرةيبلغ ارتفاعها 2.7 متر. إلى منطقة المطبخ ، العديد من المشترين الذين تعذبهم شقق صغيرةالحاضر بما فيه الكفاية مطالب جادة... يجب أن يكون الحد الأدنى المطلوب للمساحة 8-8.5 متر مربع ، أو أفضل ، كما هو الحال في المباني الجديدة ، من 10 إلى 14 مربعًا.
يتأثر الانخفاض في سيولة الشقة بترتيبها الزاوي ، والمنظر من النافذة إلى الطريق السريع ، ووجود سخان مياه يعمل بالغاز وحمام جلوس ، أرضيات خشبية، الغرف المجاورة. جميع الخصائص المذكورة أعلاه للشقة لها درجة مختلفة من الأهمية في تحديد سيولة الشقة ، اعتمادًا على وضعها (الدرجة الاقتصادية أو درجة رجال الأعمال أو). لا توجد مشاكل مع المستندات والمتقدمين المجهولين للحصول على شقة (أي نقاء قانونيالممتلكات) لها تأثير إيجابي على بيعها.
الأكثر طلبًا والسائلة على السوق الحديثالعقارات من غرفة واحدة و شقق من غرفتين(87٪ من إجمالي حجم معاملات البيع والشراء) ، الموجودة في المباني الجديدة ، في الطابق الخامس (باستثناء الأخير) ، مع نوافذ تطل على الفناء ، في المنطقة المجاورة مباشرة لمحطة المترو ، تنمو الشقق السائلة في السعر كل عام وهي أموال استثمار ممتازة.
يختار المستثمرون الملكية المربحةوفقًا لمعيارين رئيسيين: الربحية الجيدة والسيولة العالية. وإذا كانت الربحية تسمح لك بجني الأموال في عملية امتلاك أحد الأصول ، فإن السيولة تحدد مدى نجاح الخروج من مشروع استثماري.
السيولة هي إحدى خصائص الأصول التي تحدد مدى سرعة بيعها بأسعار قريبة من أسعار السوق. كلما قل الوقت المستغرق في البيع ، زادت السيولة. في الوقت نفسه ، لا تعتبر الأصول المباعة بخصومات سائلة. على سبيل المثال ، في ديترويت ، تُعرض المنازل المهجورة مقابل 500 دولار. ويمكن بيع هذه الأشياء بهذا السعر وقت قصيرلكنها لن تعتبر سائلة لأن سعر العرض أقل بكثير من سعر السوق. في الوقت نفسه ، إذا عرض البائعون نفس الأشياء للبيع مقابل 30-40 ألف دولار ، فسوف ينتظرون المشترين لأكثر من عام.
عادل و القاعدة التالية: كلما زادت السيولة ، انخفضت ربحية العنصر. معظم المستثمرين لا يفضلون عوائد عالية ، ولكن الأصول عالية السيولة: يمكن تحويل هذا الأخير بسرعة إلى أموال "حقيقية" دون خسائر وانتظار طويل.
إن أكثر الأصول سيولة هي المال ، حيث يمكن استبدالها بأسرع ما يمكن بأصول أخرى ، والعكس صحيح: يمكن استبدال أي أصول مقابل نقود.
ثاني أكثر فئات الأصول سيولة هي الأوراق المالية ( السندات الحكومية، الأوراق المالية الشركات الكبيرة). يتم تفسير السيولة العالية لديهم من خلال تكاليف الشراء المنخفضة نسبيًا وحقيقة أنه يمكن شراؤها وبيعها في أي وقت وفي وقت قصير.
العقارات أقل سيولة من النقود والأوراق المالية والمعادن ، لكنها أكثر سيولة من الفن. نسبيا سيولة منخفضةللأسباب التالية:
هناك ثلاثة مكونات للأصل عالي السيولة: إقبال كبيرمن بين مجموعة كبيرة من المشترين وجودة البضائع وكذلك سهولة تحديد قيمتها. للعقار الأول والثاني ولكن لا يوجد مكون ثالث. إن مشكلة السيولة المنخفضة نسبيًا للعقار مقارنة ، على سبيل المثال ، مع الأوراق المالية ، ليست في أنها ليست مطلوبة ، ولكن في صعوبة تقدير قيمتها. يصعب تنظيم العديد من خصائص الأشياء ، وهذا يجعل من الصعب تحديد القيمة بموضوعية وسرعة. احكم بنفسك: إذا كان من الممكن تصنيف الشقق على أنها سندات "سبيربنك" وكان هناك ، على سبيل المثال ، 10 أنواع من الشقق في السوق ، وكانت جميع المناطق متشابهة من حيث سعر الأرض و خصائص المستهلكالسكان ، فلن يكون من الصعب تحديد قيمة العقارات ، فقد تم تبسيط عملية البيع والشراء ، وزادت سيولة هذا الأصل.
يتم احتساب السيولة العقارية من خلال الصيغ المعقدةالمثمنون المحترفون. يجب على المستثمرين الراغبين في معرفة سيولة الشيء المقتنى الاتصال بالشركات المتخصصة. عند قياس السيولة ، يراعى ما يلي:
أيضا ، تتأثر السيولة بـ عوامل مختلفة، من بينها - موقع الكائن ، وديناميكيات السوق المحلي وحالة العقارات.
| موقع | - القرب من مراكز النقل ، مؤسسات إجتماعيةومرافق البنية التحتية ؛ - انخفاض معدل الجريمة والسمعة الطيبة للمنطقة ؛ - بطالة منخفضة ؛ - بيئة جيدة (القرب من الحدائق ، وعدم وجود منشآت صناعية في المنطقة المجاورة). |
| وضع السوق | - زيادة الطلب على العرض ؛ - نشاط عاليوالقدرة السوقية الجيدة (كلما بيعت العقارات ، زادت سيولة السوق) ؛ - التوفر (خصائص الدرجة الاقتصادية أكثر سيولة من عقارات النخبة) ؛ - مقاومة انخفاض الأسعار (انخفاض الأسعار يقلل السيولة). |
| خصائص الكائن | - صغر العمر ودرجة تدهور الجسم المنخفضة (تباع المباني الجديدة والأشياء المجددة أفضل من المباني القديمة) ؛ - راحة الكائن ( منظر جيدخارج النافذة، تصميم مريح، سقوف عالية ، الطابق فوق الأول) ؛ - تجهيزات الإقليم (توافر مواقف السيارات ، الملعب). |
| عوامل اخرى | - دعم المعلومات: كلما زادت معرفة المشترين بالعنصر ، زادت سرعة بيعه وزادت السيولة ؛ - التوقيت اجراءات لارضاء المتطلبات(على سبيل المثال ، بالنسبة للمستودعات ، يمكن أن تستغرق العملية 4 أسابيع ، بالنسبة لمراكز التسوق - حتى 12 أسبوعًا) ؛ - التكاليف المرتبطة بهالإكمال المعاملة (من المزيد من التكاليف، انخفضت السيولة) ؛ - موسم التخفيضات (يوجد المزيد من العقارات في السوق في الربيع والخريف عنها في الشتاء والصيف). |
البلد الذي يقع فيه العقار له أهمية كبيرة أيضًا. على سبيل المثال ، وفقًا لـ شركة استشارية DTZ ، في عام 2014 الأسواق الأكثر سيولة العقارات التجاريةتم الاعتراف ببريطانيا العظمى والسويد وفنلندا وألمانيا ولوكسمبورغ. الأسواق الأقل سيولة هي روسيا وأوكرانيا والدنمارك وإستونيا وإيطاليا.
تتمثل إحدى طرق زيادة سيولة العقارات في تحويل الأصول العقارية إلى ضمانات... خلاصة القول هي أن العقارات مسجلة على شخصية، و مستثمرون محتملونشراء حصة فيه في شكل أسهم أو أسهم. الصناديق العقارية هي مثال على هذه الممارسة.
تعتمد سيولة الشيء أيضًا على نوع العقار الذي ينتمي إليه. على سبيل المثال ، وفقًا لـ Tranio ، فإن الشقق في سوق التوازنتدوم حوالي أسبوعين ، الأشياء التجارية - حوالي ثلاثة أشهر... الخامس الحالة العامةالعقارات السكنية أكثر سيولة من العقارات التجارية للأسباب التالية:
من بين العقارات السكنيةالأكثر سيولة هي شقق واستوديوهات الدرجة الاقتصادية المكونة من غرفة واحدة في أي طابق باستثناء الطابق الأول ، وتقع في المركز مدن أساسيه(برلين ، فيينا ، لندن ، ميونيخ ، إلخ) وعلى مسافة قريبة من محطات النقل العام.
"الشقق هي الأكثر سيولة ، حيث يوجد المزيد من المشترين المحتملين في هذا القطاع من السوق. يقول جورجي كاشمازوف: "هؤلاء هم على الأقل كل أولئك الذين يرغبون في شراء مساكن لأنفسهم ، بالإضافة إلى أولئك الذين يرغبون في شراء شيء للإيجار".
مثال على العقارات السكنية عالية السيولة - شقق في أفضل مناطق برلين. في بعض الأحيان يبيعون في أقل من يوم. لذلك ، إذا كانت الشقة تقع بالقرب من Kurfürstendamm وصدرت الصحيفة التي تحتوي على الإعلانات في الصباح ، فقد يكون المنزل قد تم بيعه في الساعة 12 ظهرًا. يحدث أن يتقدم أربعة مشترين للحصول على شقة واحدة دفعة واحدة.
بشكل عام ، أكبر و كائن أكثر تكلفة، انخفضت السيولة. وبالتالي، شقق منفصلةأسهل من البيع من الكل وحدة سكنية، تُباع المكاتب بشكل أسرع من مباني المكاتب ، وتُباع المتاجر الصغيرة المنفصلة أسرع من مراكز التسوق.
من كل شيء من الأنواع المدرجةالعقارات ومراكز التسوق والفنادق الكبيرة أقل سيولة ، لأن مثل هذه الأشياء نادرة ، وإجراءات العناية الواجبة كثيفة الوقت والموارد تزيد من تكلفة الدعم القانونيالمعاملات.
عند الاختيار عقار استثماريتنصح ترانيو بالاهتمام أولاً بالسيولة وليس لربحية العقار.
عادة ما يكون الرئيسي عامل سلبيالأشياء المربحة للغاية هي السيولة المنخفضة. إذا أراد المستثمر بيع شيء كهذا ، فسيتعين عليه تخفيض السعر بشكل كبير ، الأمر الذي سيؤدي في النهاية إلى "التهام" العائد الذي وعد بدفعه. نوصي بشراء عقارات عالية الجودة وذات سيولة عالية - وهي مطلوبة بشدة من كل من المحليين و مستثمرون دوليون... بالإضافة إلى ذلك ، فإن هذه الأصول هي التي يمكن بيعها بسرعة وبصورة مربحة في المستقبل.
الرئيس التنفيذي ومؤسس Tranio
جوليا كوزيفنيكوفا عن فيلم "Tranio"
تعتبر العقارات الأصول الأكثر موثوقية ، ولكن لكي يكون الاستثمار مربحًا ، يجب أن يكون العقار ذا سيولة. أخبر خبراء شركة Barkley Corporation كيفية تحديد سيولة الشقة في مبنى جديد من النخبة والفئة الممتازة ، كما كتب RB.ru. لجلب الاستثمار أرباح جيدة، هناك العديد من العوامل الهامة التي يجب مراعاتها.
سمعة المطور
أول شيء يجب البحث عنه هو السمعة شركة بناء... يجب أن تدرس ليس فقط نفذها المطورالمشاريع ، ولكن أيضًا ما إذا كان المطور يلتزم بالمفهوم الأصلي.
هناك حالات عندما يقوم المطور ، أثناء عملية البناء ، بإجراء تغييرات على المفهوم الذي يؤثر على مصالح المستهلك: يستخدم مواد غير مكلفة جودة منخفضةيبني محال تجاريةالتي لم تكن في الخطة. هذا يقلل من سيولة الشقق. لذلك ، إذا قام المطور بتغيير المفهوم في المشاريع السابقة ، فهذا سبب للتفكير ، لوزن كل شيء مرة أخرى قبل الشراء.
موقع
أحد العوامل الرئيسية التي تؤثر على السيولة هو موقع المنشأة. وفقًا لإيكاترينا فوناريفا ، المدير التجاري لشركة باركلي ، فقد تغيرت تفضيلات المشترين فيما يتعلق باختيار موقع السكن خلال السنوات الخمس الماضية. إذا تم تقدير انتماء المجمع السكني إلى المنطقة الإدارية المركزية في وقت سابق ، فقد برزت الآن عوامل مثل سهولة الوصول إلى وسائل النقل ، وراحة المعيشة ، والقرب من المتنزهات وأماكن الترفيه. بالإضافة إلى ذلك ، يفضل الكثيرون الآن شراء مساكن قريبة من الميزانية مرتفعة الميزانية مراكز الأعمالالمدينة ، لأنها توفر الوقت على الطريق. المشترون حاليا شقق راقيةغالبًا ما تشتري مساكن على "الخط الأول من المركز" ، في المناطق الواقعة على الحدود مع المنطقة الإدارية المركزية ، ولكنها ليست جزءًا منها ، لأن راحة العيش هنا أعلى. الأسعار في هذه المناطق أكثر ديمقراطية ، لذلك هناك المزيد من المشترين المحتملين.
تخطيط
تؤثر راحة التصميم ومساحة الشقة أيضًا على سيولة شقة باهظة الثمن. لم يعد يتم الحكم على حالة الشقة من خلال لقطاتها. المقاسات من 150-200 قدم مربع متر ليس كذلك شرط أساسيللإسكان الفاخر. غالبًا ما يختار المشترون شققًا عالية الجودة من غرفة واحدة بمساحة 40-50 مترًا مربعًا. متر ، شقق غرفتين بمساحة 75-85 متر مربع. أمتار. تبلغ مساحة الشقة المكونة من 3 غرف والمطلوبة في السوق في المتوسط 100-115 مترًا مربعًا. أمتار. سيكون هذا السكن سائلاً. نظرًا لأن المستهلك الحديث لا يرغب في دفع مبالغ زائدة مقابل "المربعات" الإضافية ، فإنه يفضل التخطيطات المدروسة المريحة. ابحث عن مشتر لشقة بها صالة أو غرف ضخمة شكل غير عاديسيكون من الصعب.
توافر مواقف للسيارات
بالنسبة لمشتري الشقق الفاخرة ، من المهم للغاية وجود موقف سيارات تحت الأرض. 90 ٪ من المشترين ببساطة لا يفكرون في خيارات أخرى ، لذلك يجب أخذ هذا العامل في الاعتبار. من الأفضل شراء مساحة لوقوف السيارات مع الشقة.
بصلح
تؤثر جودة التشطيب أيضًا على السيولة. هذا مهم عند بيع المنزل وعند تأجيره. هناك دائمًا طلب على الشقق ذات التجديد المصمم في السوق ، كما أن المعروض منها محدود.
لماذا ، في بعض الحالات ، تطير الشقق المعروضة للبيع بعيدًا ، وفي حالات أخرى ، على العكس من ذلك ، فهي قديمة. الأمر كله يتعلق بسيولة البضائع التي يتم بيعها: مدى جاذبيتها للمستهلك ومتى سيتم بيعها سيعتمد. ما مدى سيولة شقتك وهل يمكن صنعها على هذا النحو؟
هذه المقالة هي مادة مرجعية ، وجميع المعلومات الواردة فيها مقدمة للأغراض الإعلامية فقط وهي للأغراض الإعلامية فقط.
"" قررت معرفة المقصود من هذا المفهوم ، وما هي تأثير السيولة والشقق الأكثر سيولة اليوم ، وأيها ، على العكس من ذلك ، غير سائلة.
قليلا من المصطلحات
هناك العديد من التفسيرات المعقدة لماهية السيولة ، لكننا سنحاول شرحها بأكبر قدر ممكن من البساطة. سيولة العقارات هي إمكانية تحويلها إلى أموال. تتناسب السيولة عكسيًا مع الوقت الذي يستغرقه البيع: كلما كانت الفترة التي يتم خلالها بيع الشقة أقصر ، زادت السيولة..
بشكل عام ، يعتبر السكن الأصول السائلة: هناك دائما طلب عليها ، حتى مع وجود مشاكل في الاقتصاد. يبيع الممتلكات السكنيةأبسط بكثير ، على سبيل المثال ، من لوحة مثيرة للاهتمام فقط لدائرة ضيقة من الجامعين الأغنياء. في الواقع ، هذا ما يعتمد عليه الخبراء ، ينصحون بالاستثمار الأموال المتاحةفي الشقق.
لكن ليست كل المساكن سائلة بشكل متساوٍ: بل إن بعض الأشياء تكون هادئة أسعار السوقتباع في غضون أسبوعين ، بينما ينتظر الآخرون المشتري لشهور وسنوات ، وحتى تخفيض السعر لا يساعد دائمًا. ماهي المشكلة هنا؟
بداية البدايات - الموقع
يبدأ المسرح بحامل المعاطف ، وتبدأ سيولة المساكن من موقعه. " أكبر سيولةيتم استخدامها من قبل شقق تقع في مناطق مريحة ونظيفة بيئيًا جيدة سهولة النقل"، - يقول الكسندر مالتسيف ، مدير عاموكالة العقارات "CENTURY 21 West"... و قضية النقل، ربما الأهم: "مناطق موسكو التي بها طرق سريعة محملة بشدة ولا توجد بها محطات مترو هي الأقل طلبًا بين المشترين. ويمكن أن تؤدي المعلومات المتعلقة بخطط توسيع المترو في منطقة معينة إلى زيادة الطلب وتكلفة السكن بشكل كبير. لذلك ، على سبيل المثال ، كان ذلك بعد الإعلان عن إنشاء محطات جديدة "نوفوكوسينو" و "" و "ليرمونتوفسكي بروسبكت" و "زوليبينو" و "ليوبريتسكي بوليا" ألكسندرا كادشينكو ، رئيس قسم الاستشارات والتقييم ، معهد Steklov الرياضيويضيف إلى قائمة خصائص المناطق السائلة تطوير البنية التحتية الاجتماعية وهيكل المخزون السكني. اليوم ، المناطق التي تسود فيها المساكن الحديثة عالية الجودة - منازل الأمس أكثر طلبًا ، لكن الأحياء ذات المنازل القديمة ، ذات المباني المكونة من خمسة طوابق ، والتي لم يتم تحديد فترة هدمها ، لا تحظى بشعبية ، وبالتالي يتم بيعها بشكل أسوأ بكثير . علاوة على ذلك ، وفقا ل ايليا شكوب ، رئيس مجلس نقابة السماسرة في موسكو، يزداد الطلب على المناطق السكنية الكبيرة على مسافة متوسطة من المركز.
وهكذا ، فإن الشقق في أرقى - في الغرب والشمال والجنوب الغربي من العاصمة ، على سبيل المثال ، في كريلاتسكي ، كونتسيفو ، فيلي دافيدكوفو ، ستروجينو ، في منطقة فوروبيوفي غوري وكوتوزوفسكي بروسبكت ... أما بالنسبة لل عقارات فاخرة، ثم الأكثر شهرة هنا المقاطعة المركزية، أولا "جولدن مايل" ... يحتل المركز الثاني اليوم خاموفنيكي بسبب التطور الهائل للعديد مجمعات سكنية، الأمر الذي يستلزم إعادة إعمار المنطقة ككل "- إعلام Evgeniya Korosteleva ، الرئيس التنفيذي لشركة Bonton Realty.
هناك أيضًا مناطق سائلة في المناطق الأقل شهرة ، حتى في الجنوب والجنوب الشرقي ، والتي تعتبر أكثر ملاءمة للبيئة وغير مريحة. قائمة الخبراء السائل تشمل في المقام الأول سوكولنيكي ونوفيي شيريوموشكي كيف هي المناطق مع الخير البنية التحتية المتطورةوليس بعيدًا جدًا عن المركز ، وكذلك مضاف كونكوفو ، تبلي ستان ، ياسينيفو ، تشيرتانوفو ، بابوشكينسكي ، ميدفيدكوفو ، أوترادنوي ، ألتوفيفو ، إزمايلوفو ، مناطق محطتي مترو أيروبورت وبيغوفايا ... في الجنوب الشرقي ، تم التعرف على الأكثر سيولة ليوبلينو وماريينو .
وتعتبر المناطق غير السائلة مناطق ذات إمكانية وصول ضعيفة إلى وسائل النقل - Biryulyovo ، مناطق على طول الطرق السريعة Dmitrovskoye و Korovinskoye ، بعض المناطق خارج طريق موسكو الدائري (على سبيل المثال ، Vykhino-Zhulebino ). غالينا فابريتسكايا ، رئيس قسم ، Peresvet-Real Estate، يضيف إلى هذه القائمة أيضًا كابوتنيا ، ديجونينو ، بيسكودنيكوفو ، نيكراسوفكا إلخ. بالمناسبة ، لا تدخل Kapotnya أيضًا المناطق السائلة من حيث الخصائص البيئية.
لكن ليست كل الأحياء في نفس المنطقة سائلة بشكل متساوٍ. كما لوحظ سفيتلانا بيرينا ، رئيس دائرة عقارات المدينة ، NDV-Real Estate، يمكن أن تكون المناطق غير متجانسة للغاية من حيث نوعية الحياة وإمكانية الوصول إلى وسائل النقل. أكثر الأحياء والشوارع سيولة على مسافة قريبة من. هم ، كقاعدة عامة ، الأكثر تشبعًا بالبنية التحتية ، حيث تظهر المتاجر والمطاعم والخدمات دائمًا حول محطات المترو. لا يمكن تقليل سيولة هذه المناطق إلا عن طريق القرب من الكبيرة المؤسسات الصناعيةأو انتشار مخزون مساكن قديم وغير مريح. حديقة أو منطقة خضراء قريبة تزيد من سيولة الأحياء في أي منطقة.
ساحة ومنزل
حتى في أكثر المناطق سيولة قد يكون هناك شقق غير سائلة... كل هذا يتوقف على خصائص المنازل التي توجد فيها. "يتم تقييم المواد والسلسلة (للألواح) للمنزل وسنة البناء. أكبر طلب هو منازل حديثةمصنوعة من الطوب أو متراصة ، أصغر - المباني اللوحية- يقول الكسندر مالتسيف ("القرن 21 غرب"). - و في منازل لوحةعدد الطوابق مهم: فكلما زاد المبنى ، زادت السيولة ، أي أن خروشوف المكون من خمسة طوابق يعتبر الأقل سيولة ، يليه الألواح المكونة من 9 و 12 طابقًا ، والأكثر سيولة هي السلاسل الحديثة ".
بشكل عام ، تعتبر المنازل المبنية من الطوب أكثر شيوعًا من المنازل ذات اللوحات ، ويفضل المنازل الحديثة أكثر من المساكن القديمة: "إذا كان المنزل قديمًا ، كقاعدة عامة ، مع الاتصالات البالية والمداخل الرهيبة ، ومن الممكن تقول غالينا فابريتسكايا ("Peresvet-Real Estate") إن جذب المشتري لمثل هذا الشيء بسعر مخفض. من بين المنازل القديمة ، لا تزال قيمة "ستالينكا" قوية فقط ، ومن غير المرجح أن يتغير أي شيء في المستقبل المنظور. تقول ألكسندرا كادشينكو (ميان): "على الرغم من الاهتمام أيضًا بالمنازل المعرضة للهدم (وهي عبارة عن مبانٍ من خمسة طوابق بشكل أساسي. - محرر) ، - فهي تجتذب المشترين مع احتمال الحصول على مساكن جديدة أثناء إعادة التوطين". ومع ذلك ، يجب أن تكون أكثر حرصًا مع مثل هذه الخيارات ، نظرًا لأن الهدم يمكن أن يستمر لسنوات عديدة ، يمكن اعتبار هذه الأشياء فقط سائلة هنا ، وقد تم تحديد فترة الهدم بالفعل بوضوح.
بالإضافة إلى خصائص المنزل نفسه ، تتأثر السيولة أيضًا بتحسين المنطقة المحلية ، فضلاً عن حالة المدخل ووجود مصعد شحن وملاعب ومواقف للسيارات ، إلخ. في فصول الاقتصاد والراحة ، شقق في أحياء جديدة مع البنية التحتية الخاصةحيث توجد كل فوائد الحضارة. وفي قطاعي الأعمال والمتميزين ، يتم تقدير أراضيهم المسيجة والمحروسة ، موقف تحت الارض، الوصول المصرح به ، إلخ. "الى جانب ذلك ، في منازل فاخرة أهمية عظيمةيحتوي على عدد من الشقق - كلما قل عددها ، كان الغرض أكثر جاذبية "، كما تقول Evgenia Korosteleva (Bonton Realty).
ومع ذلك ، وفقًا لـ Ilya Shkop (Guild of Realtors of Moscow) ، فإن خصائص المنزل ، أولاً وقبل كل شيء ، تؤثر على سيولة الشقق المكونة من ثلاث غرف ومتعددة ، وبالنسبة للشقق المكونة من غرفة نوم واحدة وغرفتي نوم فهي أقل أهمية ، لأن هذه هي العقارات الأكثر طلبًا في سوق العقارات في العاصمة. في سعر مناسبيكون المشترون عليها لمدة 2-3 أشهر ، في أي منطقة وفي أي منازل لا يتم عرضها.
خصائص الشقة
"يتم تحديد سيولة الشقة من خلال خصائص مثل المنطقة ، والأرض ، والمناظر من النوافذ ، وحجم المطبخ ، ووجود الشرفات والمقطع ، وارتفاع الأسقف ، وسهولة التخطيط" ، تسرد ألكسندرا كادشينكو (ميان). وتسلط سفيتلانا بيرينا (NDV-Nedvizhimost) الضوء أيضًا على حجم وتصميم الحمام وحالة الشقة ككل.
ربما أكثر معلمة مهمة- المساحة: يجب أن يتوافق حجم الشقة مع فئتها و الطلب الفعال الجمهور المستهدف... “للإسكان من الفئات الاقتصادية والاقتصاد زائد (فئة الراحة) ، المنطقة المثلى شقة استوديو- 36-42 قدم مربع م ، من غرفتين - 54-62 قدم مربع م وشقة من ثلاث غرف - 68-82 متر مربع. م "، - تقول الكسندرا كادشينكو. علاوة على ذلك ، كما لوحظ فيرونيكا بانكوفا ، خبيرة في متحف الدولة الروسي ، المدير العام لوكالة بيناتي العقارية، يتم إعطاء الأفضلية لمزيد من اللقطات والتخطيطات القياسية ، على سبيل المثال ، من الأسهل بكثير بيع شقة من غرفتين بمساحة 60 مترًا مربعًا مقارنة بشقة من غرفة واحدة بنفس اللقطات.
بجانب مساحة الشقق ، فإن حجم المطبخ وارتفاع الأسقف والأرضية لها تأثير كبير على السيولة. يجب ألا تقل مساحة المطبخ عن 8 - 8.5 متر مربع. م ، ويفضل 10-12 مترا مربعا. م "، - تقول غالينا فابريتسكايا (" Peresvet-Nedvizhimost "). تقول ألكسندرا كادشينكو (MIAN): "يبلغ ارتفاع السقف الأمثل 2.7 مترًا على الأقل". أما بالنسبة للموقع ، فإن أقل الأجسام سيولة في الأول و الطوابق الأخيرة، وكذلك في بعض الحالات - اعتمادًا على تخطيط المنزل وحالته - خيارات الزاوية.
يمكن تقليل سيولة السكن عن طريق الغرف المجاورة والأرضيات الخشبية والمختلطة ، كراسي خشبية، القصة محيرة للغاية ، عندما تغيرت الشقة أكثر من 2-3 مالكين ومن المستحيل إجراء تقييم دقيق لشرعية جميع معاملات البيع والشراء. تقول سفيتلانا بيرينا (NDV-Real Estate): "يخاف المشترون أيضًا في القرن الحادي والعشرين من سخانات المياه التي تعمل بالغاز وحمامات المقعدة". وفي نفس الوقت ، المنظر من النوافذ إلى الطريق السريع المزدحم والضوضاء المستمرة.
"علاوة على ذلك ، بالنسبة للشقق المكونة من غرفتين أو ثلاث غرف ومتعددة ، من المهم ألا تطل النوافذ على الطريق السريع فحسب ، بل يتم توجيهها إلى جوانب مختلفة light "، - تؤكد غالينا فابريتسكايا (" Peresvet-Nedvizhimost ").
سيولة الشقة تزيد من رونقها ، منظر جميل، تجديد جديد إلى حد ما ، والحالة غير المرضية للكائن والحاجة اصلاحتقليل السيولة.
بشكل عام ، كلما ارتفعت درجة السكن وكلما كانت المنطقة والمنزل مرموقة ، فإن المزيد من الخصائصتؤثر على الطلب والسيولة. إذا كان المشتري في الدرجة الاقتصادية ، على الأرجح ، سيهتم فقط بلقطات وحجم المطبخ ، فعندئذٍ سيقدر بالتأكيد الخصائص المحددة في فئة النخبة: "على سبيل المثال ، في Kutuzovsky Prospekt ، بسبب الضوضاء المتزايدة ، الشقق ذات النوافذ المؤدية إلى الشارع أقل سيولة ، وأكثر الخيارات سيولة - مع نوافذ على الجسر ، ما يسمى بـ "عرض الشقق" - يقول ألكسندر مالتسيف ("CENTURY 21 West"). بالإضافة إلى ذلك ، كقاعدة عامة ، فإن العقارات الفخمة التي لا تقع في أكثر المناطق المرموقة ، في ضواحي العاصمة ، غير سائلة ، وتباع الشقق متعددة الغرف في مناطق النوم النائية لفترة طويلة. تقول Galina Fabritskaya (Peresvet-Nedvizhimost): "قلة من الناس يحتاجون ، على سبيل المثال ، إلى شقة من 4 غرف في بيريوليوفو بسعر 9 ملايين روبل وأكثر" ، لأن المشتري النموذجي في هذه المنطقة وما شابهها يختار غرفة واحدة إلى غرفتين. والخيارات.
السيولة هي مفتاح ارتفاع الأسعار
تعتبر الشقق السائلة جيدة لأنها تباع بسرعة ، أي إذا لزم الأمر ، يتم استبدالها بالمال وتنمو الأسعار على مر السنين ، بشرط أن يكون كل شيء هادئًا في الاقتصاد العالمي. يقول ألكسندر مالتسيف ("CENTURY 21 West"): "تنمو تكلفة الشقق السائلة بنسبة تصل إلى حوالي 10-20٪ سنويًا" ، خاصةً في السوق الرئيسي، حيث أن سعر المباني الجديدة يرتفع أيضًا مع بناء المنزل ، أعمال الترميموتسجيل الشقق في التملك. "على سبيل المثال ، في مجمع سكني" Tsaritsyno "قبل عام المشاركين في الأسهمتم بيع الشقق المكونة من غرفة واحدة (46 مترًا مربعًا) بسعر 5.4 مليون روبل ، والآن خيارات مماثلةتباع بالفعل مقابل 6 - 6.1 مليون روبل "، - تقول غالينا فابريتسكايا (" Peresvet-Nedvizhimost ").
ببطء ولكن بثبات ارتفع سعره في الآونة الأخيرةوعقارات سائلة ثانوية في مناطق ذات إمكانية وصول جيدة لوسائل النقل: "منذ عام مضى في منطقة Tsaritsyno في منازل ذات ألواح من سلسلة حديثة نسبيًا من شقق بغرفة واحدة بمساحة 39 مترًا مربعًا تم بيعها مقابل 6.1 مليون روبل ، غرفتين (52 مترًا مربعًا) - مقابل 7.5 مليون روبل ، والآن عروض مماثلةيمكن العثور عليها فقط مقابل 6.2 مليون روبل. و 7.7 - 7.8 مليون روبل. وفقًا لذلك ، يقول الخبير. وفي تلك الفترة الأزمات الاقتصاديةأسعار المواد السائلة هي الأكثر استقرارًا: "الأصول غير السائلة المبكرة والأكثر خطورة تنخفض في السعر ، والأصول السائلة - بعد ذلك بقليل وأقل. وعندما يستقر السوق ، يُلاحظ الوضع المعاكس: تبدأ الخيارات السائلة في النمو في وقت أبكر وأسرع ، والخيارات غير السائلة - لاحقًا وببطء ، "كما تقول فيرونيكا بانكوفا (بيناتي ، الخبيرة في متحف الدولة الروسي).
"في أزمة ، تفقد الشقق غير السائلة كل جاذبية المشتري ، ولا يمكن للشقق السائلة العثور على مالك لأسباب أخرى: مالك الشقة ليس في عجلة من أمره لخفض السعر ، والمشتري ، بعد أن سمع أن الأسعار تنخفض بشكل كبير خلال الأزمة ، لا تريد أن تدفع أكثر من اللازم "، - يضيف Evgeniya Korosteleva (Bonton realty).
في ظروف مستقرة وكافية سعر معين متوسط المدىبيع شقة سائلة من غرفة واحدة ، وفقًا لإيليا شكوب (نقابة السماسرة في موسكو) - شهرين ، غرفتين - 3 أشهر ، وثلاث غرف - 4-6 أشهر. وتسمي سفيتلانا بيرينا (NDV-Real Estate) أسماء أقصر - من أسبوعين إلى شهر. تباع الخيارات غير السائلة أحيانًا لسنوات وعقود!
ومع ذلك ، فإن فترة البيع في واقعنا تعتمد على سعر الشيء ، وبالتالي ، من خلال خفض السعر ، يمكنك زيادة السيولة: "بالطبع ، الشقة مع مطبخ صغير في الطابق الأول ليست مرغوبة للغاية ، ولكن بسعر السعر المخفض هذا الخيارتقول غالينا فابريتسكايا ("Peresvet-Real Estate"): "سيكون هناك طلب أيضًا". بواسطة أسعار منخفضةلا يتم شراء سوى خيارات مثيرة للاشمئزاز تمامًا ، على سبيل المثال ، شقق صغيرة بجوار المصانع التي تدخن ، بعيدًا عن المترو ، في الطابق الأرضي وفي حالة مروعة. ومع ذلك ، فإن البيع بسعر أقل ليس بالأمر الصعب ، ولكن غالبية مالكي العقارات ، الحاليين والمستقبليين ، ما زالوا يسعون للحصول على بعض الفوائد من إعادة البيع في المستقبل ، وإلى جانب ذلك ، الدخول في صفقة في أسرع وقت ممكن ، وهذا ممكن فقط إذا كانت الممتلكات سائلة.
ملخص
تعتمد السيولة العقارية على العديد من العوامل - من الموقع إلى الخصائص المحددة للسكن ، مثل مساحة المطبخ أو حجمه ، بالإضافة إلى أنها مرتبطة ارتباطًا وثيقًا بالطلب والسعر. أكثر الشقق سيولة هي شقق odnushki و kopeck piece بالقرب من محطات المترو ، في مناطق ذات سهولة الوصول إلى وسائل النقل ، والبيئة والبنية التحتية ، وتقع في الطوب الحديث و. في بعض الأحيان يبيعون في غضون أسبوعين فقط. كلما كان الجسم أكثر سيولة ، كلما أسرعت في تحويله إلى نقود ، وحتى تحقيق ربح.
لماذا ، في بعض الحالات ، تطير الشقق المعروضة للبيع بعيدًا ، وفي حالات أخرى ، على العكس من ذلك ، فهي قديمة. الأمر كله يتعلق بسيولة البضائع التي يتم بيعها: مدى جاذبيتها للمستهلك ومتى سيتم بيعها سيعتمد. ما مدى سيولة شقتك وهل يمكن صنعها على هذا النحو؟
هذه المقالة هي مادة مرجعية ، وجميع المعلومات الواردة فيها مقدمة للأغراض الإعلامية فقط وهي للأغراض الإعلامية فقط.
"" قررت معرفة المقصود من هذا المفهوم ، وما هي تأثير السيولة والشقق الأكثر سيولة اليوم ، وأيها ، على العكس من ذلك ، غير سائلة.
قليلا من المصطلحات
هناك العديد من التفسيرات المعقدة لماهية السيولة ، لكننا سنحاول شرحها بأكبر قدر ممكن من البساطة. سيولة العقارات هي إمكانية تحويلها إلى أموال. تتناسب السيولة عكسيًا مع الوقت الذي يستغرقه البيع: كلما كانت الفترة التي يتم خلالها بيع الشقة أقصر ، زادت السيولة..
بشكل عام ، يعتبر السكن أحد الأصول السائلة: هناك دائمًا طلب عليه ، حتى مع وجود مشاكل في الاقتصاد. بيع العقارات السكنية أسهل بكثير ، على سبيل المثال ، من لوحة مثيرة للاهتمام فقط لدائرة ضيقة من جامعي القطع الأثرية الأغنياء. في الواقع ، هذا ما يأمله الخبراء ، ينصحون باستثمار أموال مجانية في الشقق.
ولكن ليس كل المساكن سائلة بنفس القدر: بعض العقارات ، حتى بأسعار السوق تمامًا ، تُباع في غضون أسبوعين ، بينما ينتظر البعض الآخر المشتري لشهور وسنوات ، وحتى تخفيض السعر لا يساعد دائمًا. ماهي المشكلة هنا؟
بداية البدايات - الموقع
يبدأ المسرح بحامل المعاطف ، وتبدأ سيولة المساكن من موقعه. "تقع الشقق الأكثر سيولة في مناطق مريحة ونظيفة بيئيًا مع إمكانية وصول جيدة لوسائل النقل" ، كما يقول الكسندر مالتسيف ، المدير العام لوكالة العقارات "CENTURY 21 West"... علاوة على ذلك ، ربما تكون قضية النقل هي الأهم: "مناطق موسكو ذات الطرق السريعة المحملة بشدة ولا توجد محطات مترو هي الأقل طلبًا بين المشترين. ويمكن أن تؤدي المعلومات المتعلقة بخطط توسيع المترو في منطقة معينة إلى زيادة الطلب وتكلفة السكن بشكل كبير. لذلك ، على سبيل المثال ، كان ذلك بعد الإعلان عن إنشاء محطات جديدة "نوفوكوسينو" و "" و "ليرمونتوفسكي بروسبكت" و "زوليبينو" و "ليوبريتسكي بوليا" ألكسندرا كادشينكو ، رئيس قسم الاستشارات والتقييم ، معهد Steklov الرياضيويضيف إلى قائمة خصائص المناطق السائلة تطوير البنية التحتية الاجتماعية وهيكل المخزون السكني. اليوم ، المناطق التي تسود فيها المساكن الحديثة عالية الجودة - منازل الأمس أكثر طلبًا ، لكن الأحياء ذات المنازل القديمة ، ذات المباني المكونة من خمسة طوابق ، والتي لم يتم تحديد فترة هدمها ، لا تحظى بشعبية ، وبالتالي يتم بيعها بشكل أسوأ بكثير . علاوة على ذلك ، وفقا ل ايليا شكوب ، رئيس مجلس نقابة السماسرة في موسكو، يزداد الطلب على المناطق السكنية الكبيرة على مسافة متوسطة من المركز.
وهكذا ، فإن الشقق في أرقى - في الغرب والشمال والجنوب الغربي من العاصمة ، على سبيل المثال ، في كريلاتسكي ، كونتسيفو ، فيلي دافيدكوفو ، ستروجينو ، في منطقة فوروبيوفي غوري وكوتوزوفسكي بروسبكت ... أما بالنسبة لعقارات النخبة ، فإن المنطقة المركزية هي الأكثر شهرة هنا ، أولاً وقبل كل شيء "جولدن مايل" ... يحتل المركز الثاني اليوم خاموفنيكي فيما يتعلق بالتطوير الهائل للعديد من المجمعات السكنية ، والذي يستلزم إعادة إعمار المنطقة ككل "- يبلغ Evgeniya Korosteleva ، الرئيس التنفيذي لشركة Bonton Realty.
هناك أيضًا مناطق سائلة في المناطق الأقل شهرة ، حتى في الجنوب والجنوب الشرقي ، والتي تعتبر أكثر ملاءمة للبيئة وغير مريحة. قائمة الخبراء السائل تشمل في المقام الأول سوكولنيكي ونوفيي شيريوموشكي كمناطق ذات بنية تحتية متطورة وليست بعيدة جدًا عن المركز ، وكذلك مضافة كونكوفو ، تبلي ستان ، ياسينيفو ، تشيرتانوفو ، بابوشكينسكي ، ميدفيدكوفو ، أوترادنوي ، ألتوفيفو ، إزمايلوفو ، مناطق محطتي مترو أيروبورت وبيغوفايا ... في الجنوب الشرقي ، تم التعرف على الأكثر سيولة ليوبلينو وماريينو .
وتعتبر المناطق غير السائلة مناطق ذات إمكانية وصول ضعيفة إلى وسائل النقل - Biryulyovo ، مناطق على طول الطرق السريعة Dmitrovskoye و Korovinskoye ، بعض المناطق خارج طريق موسكو الدائري (على سبيل المثال ، Vykhino-Zhulebino ). غالينا فابريتسكايا ، رئيس قسم ، Peresvet-Real Estate، يضيف إلى هذه القائمة أيضًا كابوتنيا ، ديجونينو ، بيسكودنيكوفو ، نيكراسوفكا إلخ. بالمناسبة ، لا تدخل Kapotnya أيضًا المناطق السائلة من حيث الخصائص البيئية.
لكن ليست كل الأحياء في نفس المنطقة سائلة بشكل متساوٍ. كما لوحظ سفيتلانا بيرينا ، رئيس دائرة عقارات المدينة ، NDV-Real Estate، يمكن أن تكون المناطق غير متجانسة للغاية من حيث نوعية الحياة وإمكانية الوصول إلى وسائل النقل. أكثر الأحياء والشوارع سيولة على مسافة قريبة من. هم ، كقاعدة عامة ، الأكثر تشبعًا بالبنية التحتية ، حيث تظهر المتاجر والمطاعم والخدمات دائمًا حول محطات المترو. لا يمكن تقليل سيولة هذه المناطق إلا عن طريق القرب من المؤسسات الصناعية الكبيرة أو انتشار مخزون الإسكان القديم غير المريح. حديقة أو منطقة خضراء قريبة تزيد من سيولة الأحياء في أي منطقة.
ساحة ومنزل
حتى في المناطق الأكثر سيولة ، قد تكون هناك شقق غير سائلة. كل هذا يتوقف على خصائص المنازل التي توجد فيها. "يتم تقييم المواد والسلسلة (للألواح) للمنزل وسنة البناء. الطلب الأكبر هو المنازل الحديثة المصنوعة من الطوب أو الأحجار المتراصة ، وأقلها بالنسبة للمباني ذات الألواح ، - كما يقول ألكسندر مالتسيف ("CENTURY 21 West"). "علاوة على ذلك ، في المنازل اللوحية ، يكون عدد الطوابق مهمًا: فكلما ارتفع المبنى ، زادت السيولة ، أي أن سيارات خروتشوف المكونة من خمسة طوابق تعتبر الأقل سيولة ، تليها الألواح المكونة من 9 و 12 طابقًا ، والأكثر السائل سلسلة حديثة ".
بشكل عام ، تعتبر المنازل المبنية من الطوب أكثر شيوعًا من المنازل ذات اللوحات ، ويفضل المنازل الحديثة أكثر من المساكن القديمة: "إذا كان المنزل قديمًا ، كقاعدة عامة ، مع الاتصالات البالية والمداخل الرهيبة ، ومن الممكن تقول غالينا فابريتسكايا ("Peresvet-Real Estate") إن جذب المشتري لمثل هذا الشيء بسعر مخفض. من بين المنازل القديمة ، لا تزال قيمة "ستالينكا" قوية فقط ، ومن غير المرجح أن يتغير أي شيء في المستقبل المنظور. تقول ألكسندرا كادشينكو (ميان): "على الرغم من الاهتمام أيضًا بالمنازل المعرضة للهدم (وهي عبارة عن مبانٍ من خمسة طوابق بشكل أساسي. - محرر) ، - فهي تجتذب المشترين مع احتمال الحصول على مساكن جديدة أثناء إعادة التوطين". ومع ذلك ، يجب أن تكون أكثر حرصًا مع مثل هذه الخيارات ، نظرًا لأن الهدم يمكن أن يستمر لسنوات عديدة ، يمكن اعتبار هذه الأشياء فقط سائلة هنا ، وقد تم تحديد فترة الهدم بالفعل بوضوح.
بالإضافة إلى خصائص المنزل نفسه ، تتأثر السيولة أيضًا بتحسين المنطقة المحلية ، فضلاً عن حالة المدخل ووجود مصعد شحن وملاعب ومواقف للسيارات ، إلخ. في فصول الاقتصاد والراحة ، هناك طلب اليوم على الشقق في الأحياء الجديدة ذات البنية التحتية الخاصة بها ، حيث توجد جميع مزايا الحضارة. وفي قطاعي الأعمال والمتميزين ، يتم تقييم أراضيهم المسيجة والمحمية ومواقف السيارات تحت الأرض والدخول المصرح به وما إلى ذلك. تقول Evgenia Korosteleva (عقارات Bonton): "بالإضافة إلى ذلك ، فإن عدد الشقق في منازل النخبة له أهمية كبيرة - فكلما قل عددهم ، كان الغرض أكثر جاذبية".
ومع ذلك ، وفقًا لـ Ilya Shkop (Guild of Realtors of Moscow) ، فإن خصائص المنزل ، أولاً وقبل كل شيء ، تؤثر على سيولة الشقق المكونة من ثلاث غرف ومتعددة ، وبالنسبة للشقق المكونة من غرفة نوم واحدة وغرفتي نوم فهي أقل أهمية ، لأن هذه هي العقارات الأكثر طلبًا في سوق العقارات في العاصمة. بسعر مناسب ، يبقى المشترون عليها لمدة 2-3 أشهر ، في أي منطقة وفي أي منزل يعرض عليهم.
خصائص الشقة
"يتم تحديد سيولة الشقة من خلال خصائص مثل المنطقة ، والأرض ، والمناظر من النوافذ ، وحجم المطبخ ، ووجود الشرفات والمقطع ، وارتفاع الأسقف ، وسهولة التخطيط" ، تسرد ألكسندرا كادشينكو (ميان). وتسلط سفيتلانا بيرينا (NDV-Nedvizhimost) الضوء أيضًا على حجم وتصميم الحمام وحالة الشقة ككل.
ربما تكون المعلمة الأكثر أهمية هي المنطقة: يجب أن يتوافق حجم الشقة مع فئتها والطلب الفعال للجمهور المستهدف. “بالنسبة للإسكان الاقتصادي والفئات الاقتصادية الإضافية (درجة الراحة) ، تبلغ المساحة المثلى للشقة المكونة من غرفة واحدة 36-42 مترًا مربعًا. م ، من غرفتين - 54-62 قدم مربع م وشقة من ثلاث غرف - 68-82 متر مربع. م "، - تقول الكسندرا كادشينكو. علاوة على ذلك ، كما لوحظ فيرونيكا بانكوفا ، خبيرة في متحف الدولة الروسي ، المدير العام لوكالة بيناتي العقارية، يتم إعطاء الأفضلية لمزيد من اللقطات والتخطيطات القياسية ، على سبيل المثال ، من الأسهل بكثير بيع شقة من غرفتين بمساحة 60 مترًا مربعًا مقارنة بشقة من غرفة واحدة بنفس اللقطات.
بجانب مساحة الشقق ، فإن حجم المطبخ وارتفاع الأسقف والأرضية لها تأثير كبير على السيولة. يجب ألا تقل مساحة المطبخ عن 8 - 8.5 متر مربع. م ، ويفضل 10-12 مترا مربعا. م "، - تقول غالينا فابريتسكايا (" Peresvet-Nedvizhimost "). تقول ألكسندرا كادشينكو (MIAN): "يبلغ ارتفاع السقف الأمثل 2.7 مترًا على الأقل". بالنسبة إلى الموقع ، تكون العناصر الأقل سائلة في الطابقين الأول والأخير ، وفي بعض الحالات - اعتمادًا على تخطيط المنزل وحالته - خيارات الزاوية.
يمكن تقليل سيولة السكن عن طريق الغرف المجاورة والأرضيات الخشبية والمختلطة والسلالم الخشبية وقصة معقدة للغاية عندما تتغير الشقة لأكثر من 2-3 مالكين ومن المستحيل إجراء تقييم دقيق لشرعية جميع معاملات البيع والشراء . تقول سفيتلانا بيرينا (NDV-Real Estate): "يخاف المشترون أيضًا في القرن الحادي والعشرين من سخانات المياه التي تعمل بالغاز وحمامات المقعدة". وفي نفس الوقت ، المنظر من النوافذ إلى الطريق السريع المزدحم والضوضاء المستمرة.
"علاوة على ذلك ، بالنسبة للشقق المكونة من غرفتين أو ثلاث غرف وشقق متعددة الغرف ، من المهم ألا تطل النوافذ على الطريق السريع فحسب ، بل تواجه اتجاهات مختلفة من العالم" ، كما تقول غالينا فابريتسكايا (بيريسفيت-نيدفيزيموست).
تزيد سيولة الشقة من رونقها ومظهرها اللطيف وتجديدها الجديد إلى حد ما والحالة غير المرضية للعنصر والحاجة إلى إصلاحات كبيرة تقلل السيولة.
بشكل عام ، كلما ارتفعت فئة السكن وكلما كانت المنطقة والمنزل مرموقة ، زادت الخصائص التي تؤثر على الطلب والسيولة. إذا كان المشتري في الدرجة الاقتصادية ، على الأرجح ، سيهتم فقط بلقطات وحجم المطبخ ، فعندئذٍ سيقدر بالتأكيد الخصائص المحددة في فئة النخبة: "على سبيل المثال ، في Kutuzovsky Prospekt ، بسبب الضوضاء المتزايدة ، الشقق ذات النوافذ المؤدية إلى الشارع أقل سيولة ، وأكثر الخيارات سيولة - مع نوافذ على الجسر ، ما يسمى بـ "عرض الشقق" - يقول ألكسندر مالتسيف ("CENTURY 21 West"). بالإضافة إلى ذلك ، كقاعدة عامة ، فإن العقارات الفخمة التي لا تقع في أكثر المناطق المرموقة ، في ضواحي العاصمة ، غير سائلة ، وتباع الشقق متعددة الغرف في مناطق النوم النائية لفترة طويلة. تقول Galina Fabritskaya (Peresvet-Nedvizhimost): "قلة من الناس يحتاجون ، على سبيل المثال ، إلى شقة من 4 غرف في بيريوليوفو بسعر 9 ملايين روبل وأكثر" ، لأن المشتري النموذجي في هذه المنطقة وما شابهها يختار غرفة واحدة إلى غرفتين. والخيارات.
السيولة هي مفتاح ارتفاع الأسعار
تعتبر الشقق السائلة جيدة لأنها تباع بسرعة ، أي إذا لزم الأمر ، يتم استبدالها بالمال وتنمو الأسعار على مر السنين ، بشرط أن يكون كل شيء هادئًا في الاقتصاد العالمي. يقول ألكسندر مالتسيف ("CENTURY 21 West") "تكلفة الشقق السائلة تنمو بنسبة تصل إلى حوالي 10-20٪ سنويًا" ، لا سيما في السوق الأولية ، حيث يرتفع سعر المباني الجديدة أيضًا مع بناء منزل ، وأعمال التجديد مكتملة والشقق مزينة على حدة. "على سبيل المثال ، في المجمع السكني" Tsaritsyno "قبل عام ، باع المشاركون في الأسهم في البناء شققًا بغرفة واحدة (46 مترًا مربعًا) بسعر 5.4 مليون روبل ، والآن تُباع هذه الخيارات مقابل 6-6.1 مليون روبل "، كما تقول غالينا فابريتسكايا (" Peresvet-Real Estate ").
ببطء ولكن بثبات ، ارتفع سعر العقارات السائلة الثانوية في المناطق التي يسهل الوصول إليها بشكل جيد. (52 مترًا مربعًا) - 7.5 مليون روبل لكل منها ، والآن يمكن العثور على هذه العروض مقابل 6.2 مليون روبل فقط. و 7.7 - 7.8 مليون روبل. وفقًا لذلك ، يقول الخبير. وحتى خلال الأزمات الاقتصادية ، فإن أسعار المواد السائلة هي الأكثر استقرارًا: "الأصول غير السائلة السابقة والأكثر خطورة تنخفض في الأسعار ، والأصول السائلة - بعد ذلك بقليل وأقل. وعندما يستقر السوق ، يُلاحظ الوضع المعاكس: تبدأ الخيارات السائلة في النمو في وقت أبكر وأسرع ، والخيارات غير السائلة - لاحقًا وببطء ، "كما تقول فيرونيكا بانكوفا (بيناتي ، الخبيرة في متحف الدولة الروسي).
"في أزمة ، تفقد الشقق غير السائلة كل جاذبية المشتري ، ولا يمكن للشقق السائلة العثور على مالك لأسباب أخرى: مالك الشقة ليس في عجلة من أمره لخفض السعر ، والمشتري ، بعد أن سمع أن الأسعار تنخفض بشكل كبير خلال الأزمة ، لا تريد أن تدفع أكثر من اللازم "، - يضيف Evgeniya Korosteleva (Bonton realty).
في ظروف مستقرة ، وبسعر محدد بشكل مناسب ، يكون متوسط فترة البيع للشقة السائلة المكونة من غرفة واحدة ، كما أفاد إيليا شكوب (نقابة سماسرة العقارات في موسكو) شهرين ، للشقة المكونة من غرفتين - 3 أشهر ، و لشقة من ثلاث غرف - 4-6 أشهر. وتسمي سفيتلانا بيرينا (NDV-Real Estate) أسماء أقصر - من أسبوعين إلى شهر. تباع الخيارات غير السائلة أحيانًا لسنوات وعقود!
ومع ذلك ، فإن فترة البيع في واقعنا تعتمد على سعر الشيء ، وبالتالي ، من خلال خفض السعر ، يمكنك زيادة السيولة: "بالطبع ، الشقة مع مطبخ صغير في الطابق الأول ليست مرغوبة للغاية ، ولكن بسعر تقول غالينا فابريتسكايا ("Peresvet-Real Estate"): "بسعر مخفض ، سيكون هذا الخيار مطلوبًا أيضًا". فقط الخيارات المثيرة للاشمئزاز لا يتم شراؤها بأسعار منخفضة ، على سبيل المثال ، شقق صغيرة بجوار المصانع التي تدخن ، بعيدًا عن المترو ، في الطابق الأرضي وفي حالة مروعة. ومع ذلك ، فإن البيع بسعر أقل ليس بالأمر الصعب ، ولكن غالبية مالكي العقارات ، الحاليين والمستقبليين ، ما زالوا يسعون للحصول على بعض الفوائد من إعادة البيع في المستقبل ، وإلى جانب ذلك ، الدخول في صفقة في أسرع وقت ممكن ، وهذا ممكن فقط إذا كانت الممتلكات سائلة.
ملخص
تعتمد السيولة العقارية على العديد من العوامل - من الموقع إلى الخصائص المحددة للسكن ، مثل مساحة المطبخ أو حجمه ، بالإضافة إلى أنها مرتبطة ارتباطًا وثيقًا بالطلب والسعر. أكثر الشقق سيولة هي شقق odnushki و kopeck piece بالقرب من محطات المترو ، في مناطق ذات سهولة الوصول إلى وسائل النقل ، والبيئة والبنية التحتية ، وتقع في الطوب الحديث و. في بعض الأحيان يبيعون في غضون أسبوعين فقط. كلما كان الجسم أكثر سيولة ، كلما أسرعت في تحويله إلى نقود ، وحتى تحقيق ربح.
