في يو أوليانوفا *
Olga Yuryevna Ulyanova - طالب الدراسات العليا في قسم التسعير SPSUEF. درست سابقا في كلية الدراسات العليا في تشكيل المراسلات. تخرجت من SPSUF في عام 2001. تعمل حاليا في شركة البناء ZAO Megalith كرئيس للإدارة والتحليلية. مؤلف 6 مقالات علمية.
مجال التخصص العلمي هو التسعير في سوق العقارات السكنية. ♦\u003e الاب
تحسين التسعير على سوق العقارات السكنية الأولية **
يتم تحديد سعر تنفيذ سوق العقارات السكنية الابتدائية بالفعل في مرحلة اختيار موقع بناء لتبرير قرار بناء مبنى سكني على هذه المؤامرة الأرضية. حاليا، فيما يتعلق بالاختيار المحدود من البقع المعدة للهندسة المناسبة لبناء السكن، بالإضافة إلى إجراء معقد للمطورين، فإن اكتسابهم، كانت المهمة الأكثر أهمية هي تحديد سعر مبيعات متوسط \u200b\u200bأكثر دقة من 1 متر مربع من المنطقة السكنية، والتي من شأنها أن تضمن الأمن المالي للشركة (تكاليف المحاسبة)، فضلا عن تلبية احتياجات العملاء من وجهة نظر نسبة "فائدة السعر" للكائن.
حتى الآن، يستخدم مشغلو سوق العقارات السكنية الأولية لسانت بئران في ممارساتهم طرق مختلفة لتحديد سعر البيع.
1. الإسكان الأكثر شيوعا المحتفظ بها المنزلي هو طريقة "Plus". هذه الطريقة بسيطة، يتم تطبيقها بسهولة، حيث أن الشركة لديها معلومات حول التكاليف. ولكن هذه الطريقة لا تأخذ في الاعتبار عامل الطلب. لا يتم تحديد استعداد العميل لدفع البضائع من خلال تكلفة المؤسسة، ولكن خصائص المنتج، وبالتالي قيمة المنتج للعميل. مع هذا النهج لتعريف سعر المنتج الجديد، تأتي الشركة من المنتج النهائي، وتجاهل العامل الرئيسي - كما يتصور المشتري قيمته.
ومع ذلك، على الرغم من حقيقة أن التكاليف ليست وظيفة سياسة الأسعار المستهدفة، فإن تكلفة التكاليف والأسعار للمؤسسة لديها قيمة مركزية لتحديد تكاليف تغطية السعر الأمثل وضمان الحد الأقصى للربح مربحة. يتم تفسير ذلك بحقيقة أن التكاليف قصيرة الأجل تعتمد على سعة الحمل للمؤسسة، والتي تعتمد بدورها على مستوى السعر. نتيجة لذلك، يجب حساب التغيير في الإيرادات نتيجة لتغيير الأسعار بالاقتران مع التغيير في التكاليف.
* © يو. أوليانوفا، 2007
على المدى الطويل، يمكن للشركة فقط البقاء على قيد الحياة عندما تغطي الإيرادات على الأقل التكاليف الكاملة. لذلك، فإن محاسبة التكلفة في إطار سياسة السعر في المؤسسة هي رغبة مؤسسة الأمن المالي. لذلك، فإن التكاليف ضرورية لتحديد الحدود السفلية للسعر، والتي لا ينبغي بيع البضاعة أدناه. على المدى القصير، فإن الحد الأدنى للسعر هو التكاليف المتغيرة لكل وحدة إنتاج، في تكاليف طويلة الأجل بالكامل. على الرغم من حقيقة أن الطريقة القائمة تطبق على نطاق واسع في الممارسة العملية، لا يمكن اعتبارها طريقة تتعلق بسياسة التسعير النشط، لأنها لا تأخذ في الاعتبار العميل للعميل - قيمة المنتج.
في سوق السكن قيد الإنشاء، يتم وضع تقدير البناء، حيث تؤخذ جميع التكاليف في الاعتبار أن المطور سوف يتحمل خلال بناء مبنى سكني. استند نظام الأسعار ونظام التوصيط المقدر في البناء إلى ثابت (دون تغيير لفترة طويلة كافية من 5-15 سنة) أسعار الجملة والجهات التعريفية للمواد والعمل المستخدم في البناء. إنه يتفق مع متطلبات تخطيط السياسات، موجه نحو الحفاظ على المستوى المستقر من الأسعار المقدرة في البناء ولم يتطلب تعديل التكلفة المقدرة، مع مراعاة التغيير في عوامل الأسعار. أدت هذه المبادئ لتحديد التكلفة المقدرة إلى تشوهات كبيرة من المؤشرات الحقيقية لعمل الشركات المصنعة المباشرة لمنتجات البناء.
منذ عام 1991، يكون نظام الفهرسة الشهرية للقيمة الأساسية لتكاليف الإنتاج صالحة. ولكن على الرغم من هذه التكلفة المقدرة، يمكن أن تختلف كثيرا عن السعر الحقيقي لبيع منشأة سكنية، وعادة ما يكون الحد الأدنى لسعر البيع، حيث يعتبر المشروع واعدا لمزيد من التطوير.
2. طريقة التسعير الموجهة نحو الأسعار الحالية للمنافسين منتشرين على نطاق واسع في سوق الإسكان. الشرط المسبق لهذه الأسعار هو شفافية الأسعار التي لا تمارس دائما. الاعتماد على هذه الطريقة، ترغب الشركة في التخلص من المخاطر المرتبطة بتعيين سعرها، والتي قد لا يقبل السوق. بالإضافة إلى ذلك، هذه الطريقة بسيطة ومريحة، فإنها تزود شركة من الحاجة إلى طلب أبحاث باهظة الثمن لتحديد الطلب على منتجاتها، المجموعة المستهدفة للمستهلكين. في الوقت نفسه، لا تأخذ الشركة في الاعتبار مستوى المنفعة التي يمتلكها سلعها في عيون المستهلكين المحتملين. وفي الوقت نفسه، قد يكون الأمر أكثر من السعر المعين وأقل. في الحالة الأولى، تخاطر الشركة أن تلاحظ الأرباح المحتملة، في الثانية - عدم ضمان المستوى المخطط للتنفيذ.
في سوق الإسكان الأساسي، غالبا ما تركز شركات البناء سياسة الأسعار الخاصة بها على أسعار الشركات التنافسية. ويقدر الفرق ككائنات متنافسة من قبل الخبير في مبدأ "أفضل" أو "أسوأ". لكن خصوصية سوق العقارات السكنية هو أن كل كائن هو فردي، سواء في موقعه المباشر وملء الجودة العالية. في الآونة الأخيرة، أصبحت هذه الميزة أكثر وأكثر ملاءمة للمنازل السكنية لسلسلة الألواح النموذجية: يحاول كل مطور أن يجعل كائنه فريدا في عيون المستهلك. في هذه الحالة، من الضروري إجراء تحليل أكثر نوعية للخصائص الاستهلاكية لكل مبنى سكني قيد الإنشاء، وتقييم فائدتهم في عيون العميل. من هنا يتبع أن الطريقة مع التوجه على المنافسين غير مناسب لسوق السكن قيد الإنشاء في هذا التطور.
3. طريقة التسعير التالية المستخدمة في سوق العقارات السكنية الرئيسية هي طريقة تأخذ في الاعتبار خصائص البضائع. مع هذه الطريقة
تقدر بانيا فائدة منتجاتها للمشتري المحتمل. في الوقت نفسه، يجب على الشركة تحديد الأذواق وتفضيلات المستهلكين، اتجاه وأسباب التغيير المحتمل، أي هذه الطريقة تتطلب تطبيق أدوات البحث التسويقي. تعظيم السعر ممكن من خلال تعزيز أهم العقارات للمستهلك، ومن المستحيل أن تنسى أن المستهلك لن يدفعن جودة لفهمه. تجدر الإشارة إلى أن الخصائص النوعية لنفس النوع من السلع، في الطلب من قبل المشتري، والتغيير اعتمادا على توجيه القطاع للعميل. لذلك بالنسبة لسوق الإسكان، فمن المميز أنه عند شراء شقة من الجزء الاقتصادي النيزنايا، لن يقدر العميل زيادة كبيرة في سعر البيع نظرا لتثبيت نظام تكييف الهواء المركزي، وعلى العكس عند شراء شقة من قطاع النخبة، لن يكون الحد من الأسعار على حساب المدخرات على المعدات الهندسية للشقة.
في سوق الإسكان، تتمتع هذه الطريقة باستخدام محدود فيما يتعلق بعقد محاسبة المعلمات النوعية للمبنى السكني. لحل هذه المشكلة، أجرينا الدراسة التالية: (أ) تجزئة السوق - فصل الأجسام العقارية السكنية على مجموعات B اعتمادا على تشابه المعلمات الفردية، مثل ميزات الموقع، المعلمات المعمارية والتصميم، حلول التخطيط، إلخ؛ ب) تطوير المبادئ المنهجية لحساب قوة السوق. لحساب هذا المعامل، يتم استخدام جميع الخصائص النوعية للمباني السكنية مع قيمها الصحيحة، يتم تعيين كل خصائص نوعية معامل الوزن، مما يدل على درجة تأثير المعلمة للسعر النهائي، ويتم تعيين كل قيمة من المعلمة النوعية النتيجة التي تعرض درجة امتثال قيمة المعلمة لكل شريحة.
لا تتيح التقنية المتقدمة فقط تحديد عامل كائن الكائن، أي تقييم المعلمات الفردية، ولكن أيضا لوضع الكائن من حيث الحد الأقصى للامتثال لخصائصه الفردية لهذا أو شريحة سوق أخرى. يتم احتساب معامل السوق من قبل المشاريع الجديدة والمرافق النظير لمقارنة عدد القيم المعامل. كلما ارتفعت قيمة قوة السوق للكائن، كلما زاد جاذبية الكائن للمشترين المحتملين. وفقا لذلك، ينبغي أن تكون تكلفة تنفيذ كائن بقيمة أعلى لقوة السوق أعلى من قيمة تنفيذ الكائن بقيمة أقل من المعامل المذكور أعلاه.
يتم تعريف سعر كائن جديد باستخدام التقنية التي طورتها الولايات المتحدة على النحو التالي: يتم احتساب سعر وحدة معامل السوق لكل كائن تماثلي (سعر التنفيذ! KV. م مقسوما إلى قوة السوق)، يتم احتساب متوسط \u200b\u200bقيمة سعر معامل قوة السوق، ثم مضروبة في معامل قوة السوق للكائن الجديد، والذي سيكون متوسط \u200b\u200bسعر المربع الأول. م بناء سكني متوقع. هذه التقنية، على عكس مقارنة بسيطة لمشاريع المباني السكنية قيد الإنشاء، "أفضل" أو "أسوأ" تتيح لك تقييم بدقة فائدة المشروع للمستهلكين المحتملين، وبالتالي، احسب الحد الأقصى للسعر الذي يرغبون فيه لدفع.
ولكن تجدر الإشارة إلى أن بناء المساكن اليوم في مدينة سانت بطرسبرغ لديه طبيعة محلية إلى حد ما: لا يتم إجراء بناء المساكن في كل مكان. بالنظر إلى الاعتماد العالي لسعر منشأة المعيشة قيد الإنشاء من الموقع المباشر، في كثير من الأحيان في منطقة العرض التنافسي للمشروع الجديد لا توجد مباني سكنية يمكن أن تعمل كناظرية لتحديد سعر كائن جديد. بالإضافة إلى ذلك، من الضروري التأكيد على أن شركات البناء تسترشد كثيرا بالبيانات الذاتية عند تعيين الأسعار
تطبيقات حول مشروعك، أي هذا السعر ليس هدفا من حيث تصوره من قبل المستهلكين والسوق نفسه. في هذه الحالة، يأتي المطورون إلى اللجوء إلى مساعدة الخبراء لتحديد سعر مشروع جديد.
يعتبر سوق العقارات السكنية الثانوية أكثر تنافسية بكثير * مائة، والاعتماد المتبادل الذي تتميز به سوق الإسكان قيد الإنشاء سهل الإثبات. علاوة على ذلك، فإن سوق الإسكان النهائي أكثر أهمية عند الاقتراح. يمكن حساب سعر السوق لسوق العقارات السكنية الثانوية لأي توطين في الوقت الحالي. وبالتالي، لتحسين التسعير إلى كائن جديد، قمنا بتطوير طريقة تستند إلى الاعتماد الكشف بين أسواق العقارات السكنية الأولية والثانوية. في كل مرحلة من مراحل تطوير السوق داخل الأراضي المعينة، هناك قيمة معينة لسعر مربع واحد. م المنطقة السكنية في المنازل تحت الإنشاء والمنازل بتكليف، والتي تعتمد على عدد السكان، مستوى الطلب، حجم مبيعات السوق الأساسية. عقد هذه النسبة، يمكن لشركة البناء تحديد متوسط \u200b\u200bسعر كائن جديد، حتى لو لم تكن هناك مرافق تمثيلية على مقربة من موقع البناء.
وبالتالي، في المرحلة الحالية من تطوير سوق الإسكان للحصول على تعريف أكثر إطلالة لمتوسط \u200b\u200bسعر مشروع مبنى سكني جديد واتخاذ قرار بشأن بدء البناء، يمكن للمطور استخدام المبادئ المنهجية المتقدمة وقبل كل شيء.
يتم تحديد سعر أي كائن عقاري، سواء كانت شقة أو مكتب أو كوخ، بمجموعة من تأثير مجموعة كاملة من العوامل الخارجية. تحدد الأسباب المختلفة أن كائن واحد أكثر تكلفة من الآخر والعكس صحيح، وكذلك حقيقة أن العقارات بشكل عام أصبحت أكثر تكلفة أو أرخص.
تحليل أسباب تغييرات الأسعار في السوق، يجب تقسيم جميع العوامل الخارجية إلى فئتين رئيسيتين: محلي وعالمي. تتضمن العوامل المحلية أسباب مشهورة للاختلافات في الأسعار لأشياء مختلفة - هذا موقع، نوع المبنى، حالة الكائن، التعبئة والبيئة. يتم التعبير عن تأثير العوامل المحلية من الناحية النظرية وممارسة التقييم كاستخدام ما يسمى التعديلات، وفقا لما، على سبيل المثال، شقة في الطابق الأول، بمعدل 15٪ أقل من ما شابه ذلك في المتوسط ، والشقة مع شرفة حوالي 2٪ أكثر تكلفة من نفسه، ولكن بدون شرفة. يمكن أن تستمر هذه القائمة لفترة طويلة. معرفة درجة التأثير على سعر العوامل المحلية، يمكنك حل مهام تقييم كائن منفصل، مع العلم إجمالي المستوى الحالي من أسعار العقارات. ومع ذلك، فإن محاسبة العوامل المحلية لا تسمح بالتنبؤ بتطوير السوق ككل، لتوقع نموها أو رفضها. لحل مشكلة ديناميات السوق، تحتاج إلى الانتباه إلى العوامل العالمية. هذه هي، بادئ ذي بدء، خصائص الاقتصاد الكلي: الوضع السياسي والاقتصادي، درجة تطوير الأعمال والإنتاج في مدينة معينة، تصدير واستثمار، مستوى دخل السكان. هذه العوامل التي تحدد حقيقة أن أسعار العقارات في موسكو على قدم المساواة في موسكو في جميع شرائح السوق أعلى من الأسعار في سانت بطرسبرغ أو فولغوجراد، ولكن أقل مما كانت عليه في لندن أو باريس. إن فصل جميع العوامل التي تؤثر على التسعير إلى المحلية والعالمية لديها ممتلكات أخرى مفيدة للغاية. يتم تحديد العوامل المحلية بشكل أساسي من قبل معايير كائن معين، ولكن تعتمد ضعيف في الوقت المحدد. على سبيل المثال، تكون منازل الطوب في نسبة معينة أكثر تكلفة من منازل اللوحات المماثلة. لذلك كان خمسة، بموجب عشرة، وقبل سنوات، من الواضح أنه سيكون في المستقبل. تماما مثل السكن في الضواحي، على الأرجح سيكون أرخص من في الوسط، ويسكن بالقرب من الحديقة أغلى من بالقرب من المنطقة الصناعية. في التقريب الأول، يمكن النظر في العوامل المحلية على الإطلاق في الوقت المناسب. إذا كان دورهم ويخضعون للتغييرات، مثل انخفاض تدريجي في مهمة منازل ستالين أو انخفاض في دور توافر هاتف من وراء التطور السريع للتواصل الخلوي، فإن هذه العملية تستمر لسنوات ويمكن أن تكون التغييرات الملموسة لاحظ فقط بعد 5-10 سنوات. العوامل العالمية، على العكس من ذلك، لديها خصائص معاكسة. إنهم يتغيرون بشكل أسرع بكثير مع مرور الوقت، والاستجابة للتغيرات في الوضع الاقتصادي والسياسي، إلا أن الشائعة في جميع الممتلكات. على سبيل المثال، مع وجود وضع اقتصادي مواتي، فإن أي عقارات يتناسب تقريبا معها، في حين أن جميع أزمة جميع شرائح السوق تعاني من انخفاض مماثل. بالطبع، بسبب الأسباب الإضافية، مع ارتفاع السوق العام، يمكن أن تكون بعض فئات الكائنات العقارية أكثر أسرعا، والبعض الآخر أبطأ قليلا، لكنه أكثر دقة إلى حد ما. تستند الفلسفة المذكورة أعلاه إلى منهجية المركز التحليلي "مؤشرات سوق العقارات" Irn.ru. من السهل تخيله في شكل صيغة رمزية بسيطة (الصيغ الحقيقية المقدرة، بالطبع، أكثر تعقيدا بشكل ملحوظ):
ck (t، pi) \u003d g (t) + lk (pi).
في هذه الصيغة، CK (T، PI) هو سعر خاصية K للعقارات المعينة، التي تتكون من G (T) - مساهمة العوامل العالمية المشتركة بين جميع الأشياء، أي إما تعتمد على كل من PJ، و LKCPI) - إيداع العوامل المحلية لكائن K-OB الذي لا يعتمد في الوقت المحدد ر. قيم PJ هي مجموعة من المعلمات التي تصف الكائن. الآن نحن مستعدون للمتابعة إلى الاستفادة العملية لهذا النهج. أولا، ستحسن بشكل كبير قرار مهام التقييم. عادة، عند تقييم شقة معينة، توجد نظائرها في الوقت الحالي في السوق، على سبيل المثال، في قواعد الشهر الماضي، والحجم محدود. إذا كنت بحاجة إلى إيجاد نظائرنا، فقلت شقة من غرفتي نوم في مبنى من 17 طابقا في منطقة Izmailovo، وليس بعيدا عن المترو في الطابق الأول، ثم في الوقت الحالي، قد لا تكون هذه الشقق على الإطلاق، أو ل يكون فقط اثنين أو ثلاثة. لذلك، سيكون التقدير الناتج غير دقيق للغاية. في معظم الجداول التحليلية التي تمثل متوسط \u200b\u200bأسعار فرعية الإسكان الضيقة (على سبيل المثال، نوع المنزل - المنطقة)، ما يقرب من نصف الخلايا فارغة، نظرا لعدم إحصائيات كافية.
تتيح لك طريقة فصل العوامل المحلية والعالمية في التسعير بحساب تأثير العوامل المحلية - تعديلات للتقييم - أكثر دقة باستخدام إحصائيات لسنوات عديدة، بسبب حقيقة أن هذه التعديلات مستقلة تقريبا عن الوقت. ومع ذلك، فإن هذا نظام التقييم يتطلب حسابات أولية خطيرة. لجعل هذه الطريقة مناسبة للاستخدام العملي على موقع IRN.RU، تم التخطيط لتنظيم خدمة تقييم مجاني للشقق باستخدام آلية الحوسبة الموضحة أعلاه. سيسمح ذلك للجميع باستخدام تقنية جديدة واختبرها في العمل. النتيجة الثانية المهمة للنهج الجديد هي ظهور سوق العقارات المشتركة G (T)، مستقلة عن كائن معين ووصف ديناميات السوق ككل. يمكن حسابها، ومعرفة مستوى السعر الحالي من CT ومجموعة من التعديلات L. هذه الوظيفة في مصطلحات مركز التحليلي Irn.ru تلقى اسم مؤشر القيمة أو العداد المربع. وظيفة G (T) ليست متوسط \u200b\u200bالسعر، لأنها قد تبدو في النظرة الأولى، على الرغم من أن قيمها قريبة من متوسط \u200b\u200bالسعر. هذه الميزة هي مؤشر صحيح رياضيا لديناميات سوق العقارات ككل، مثل مؤشرات الأوراق المالية، على عكس أسعار أسهم الشركات الفردية، تظهر الارتفاع الكلي أو الانخفاض في سوق الأوراق المالية. بغض النظر عما إذا كان سوق العقارات يسقط أو ينمو، فإن أسعار الكائنات الفردية تتغير بشكل متزامن - عبارة عن "شعاع *، ومؤشر التكلفة هو مجرد مؤشر اتجاه هذا" شعاع ".
المنهجية الجديدة لديها عدد من المزايا الكبيرة. يحسب مباشرة متوسط \u200b\u200bالسعر يحدث بسبب حساب متوسط \u200b\u200bقيمة قيمة الكائنات للشهر الحالي (أو الأسبوع)، ثم التالي، وما إلى ذلك نتيجة لذلك، يتم احتساب كل قيمة جديدة من متوسط \u200b\u200bالسعر على أساس قاعدة بيانات الفترة الجديدة ولا تتعلق بالقاعدة للفترة السابقة. يؤدي هذا إلى قفزة إحصائية مميزة - رسومات ذات شكل منشار من متوسط \u200b\u200bالسعر، والتي لا تسمح بإجراء أي توقعات. "تقلع" أو "فشل" النقطة الحالية في الجدول لا يعني بداية ارتفاع أو ركود السوق - إنها مجرد ضجيج إحصائي.
تستخدم منهجية حساب الوظيفة G (T)، على العكس من ذلك، أن قيم L المحسوبة على مجموعة البيانات طوال السنوات الماضية، مما يؤدي إلى تحديد القيمة الجديدة G (T) من خلال جميع القيم السابقة من هذه الوظيفة. هذا يؤدي إلى جدول أكثر سلاسة أكثر أو أقل. يسمح لك منحنى سلس للتكلفة لاحظت اتجاهات جديدة سريعة نحو النمو أو الانخفاض.
الميزة الصريحة للفلسفة الموصوفة هي اعتماد ضعيف للنتائج من حجم العينة الحالية، لأن جميع مؤشرات السوق الحالية مصممة، أولا وقبل كل شيء، البيانات لفترة طويلة ويتم تصحيحها فقط بواسطة بيانات جديدة. المعلمة المميزة لأعمال المحللين هي حجم العينة ببساطة يفقد المعنى. يتم بيع جميع عينة حجم الطريقة الموصوفة أو تباع الشقق - ملايين الخيارات.
نتيجة عملية مهمة لمظهر الوظيفة المنطقية الصحيحة G (T) هي اتصال سوق العقارات مع معلمات الاقتصاد الكلي الأخرى. كما هو معروف العقارات - وليس المنتج الأسهم. جميع الكائنات فريدة ومختلفة فيما بينها. سوق العقارات العامة G (T)، معربا عن ديناميات هذا السوق، هو نوع من "قاسم مشترك"، مما يسمح بمقارنة العقارات مع مجالات نشاط أخرى. على سبيل المثال، فإن وظيفة G (T) هي مؤشر التكلفة للإسكان - يمكن اعتبارها معدل متر مربع - تناظرية معينة من مسار العملات العالمية - الدولار أو اليورو. وبالتالي، فإن الأيديولوجية الموصوفة هي خطوة مهمة في إنشاء جسر بين سوق العقارات وغيرها من مجالات الاقتصاد.
الدولة الفيدرالية للميزانية التعليمية المؤسسة التعليم العالي
"الأكاديمية الروسية للاقتصاد الوطني والخدمة العامة بموجب رئيس الاتحاد الروسي"
فرع فلاديمير
قسم الاقتصاد
اتجاه الاتجاه: 38.03.01 "الاقتصاد"
الملف الشخصي: اقتصاديات الشركات والمنظمات
القسم: الاقتصاد
العمل بالطبع
عن طريق الانضباط:
الاقتصاد الجزئي
في هذا الموضوع:
"قوانين الاقتصاد الجزئي للأسعار في سوق العقارات"
الطالب 1 دورات.
مجموعة EB-116
التعلم بدوام كامل
Kopytina K.S.
التحقق:
دكتوراه، أستاذ مشارك
فيدين S.V.
فلاديمير 2016.
مقدمة ................................................. ................................... .3.
1. الأسس النظرية للأسعار في سوق العقارات ........ 4
1.1. مفاجأة سوق العقارات ........................................ ... ... ... 4
1.2. عامل التسعير ........................................... .............................
1.3. عوامل التسعير في سوق العقارات وعلاقتهم ..
2. تحليل التسعير في سوق العقارات على مثال منطقة موسكو ............................... ............................................... .... 7.
استنتاج ................................................. ............................... ... 14.
قائمة ببليوغرافية ............................................. ............ 15
مقدمة
في روسيا، في ظروف تشكيل اقتصاد السوق، يلعب السوق دورا متزايدا. أحد أنواعه هو سوق العقارات، حيث يلعب العقارات الدور الرئيسي، وقيمته ومشاركين في السوق.
إحدى المؤشرات الرئيسية للتنمية في بلد العلاقات السوقية العادية هي حالة سوق العقارات ككل قطاعاتها الفردية. العقارات ليست فقط مجال من الأعمال المربحة، ولكن أيضا واحدة من أهم الاحتياجات للشخص. سوق العقارات هو عنصر كبير في أي اقتصاد وطني، للعقارات هو الجزء الأكثر أهمية في الثروة الوطنية، التي تمثل أكثر من 50٪ من ثروة العالم. بدون سوق العقارات، لا يمكن أن يكون هناك سوق بشكل عام، منذ أسواق العمل، رأس المال والسلع والخدمات، إلخ. يجب أن يكون لها المباني اللازمة لتنفيذ الأنشطة القانونية. تؤكد أهمية سوق العقارات المحلية كقطاعات من الاقتصاد من خلال حصةها عالية في المنتج الوطني العماني، وهو مستوى عال من الدخل للميزانية من البيع الأساسي، واستئجار العقارات الحكومية والبلدية (بما في ذلك الأرض)، مستويات عالية من الرسوم في ميزانية الضرائب والمعاملات العقارية معها.
مع وجود أي جهاز عام، فإن مكان خاص في نظام العلاقات الاجتماعية يشغلها العقارات، مع عملها بطريقة أو بأخرى، وحياة وأنشطة الأشخاص في جميع مجالات الأعمال والإدارة والتنظيم مرتبطة.
سوق العقارات مختلفا بشكل أساسي عن الأسواق الأخرى. إنه متأصل في خصائصين على الأقل يميزه عن الأسواق الأخرى:
1. عدد محدود من البضائع القادرة على تلبية طلبات العملاء، وعدد محدود على التوالي، عدد محدود من المشترين المحتملين للبائعين؛
2. مستوى أعلى من التكاليف المرتبطة بالبحث عن المنتج الضروري ووحدة المعاملة.
تتميز ممتلكات العقارات بميزات مميزة مثل الثتبة، وتفرد، ومتانة، ومدة خلق العدوانية والثقة والإعادة الزبطية للأرض. هذه العلامات تسبب عددا من خصائص السوق، على وجه الخصوص، مثل فردية التسعير، والعدد المحدود من البائعين والمشترين، وعالم الأسواق والاعتماد العالي للعمليات التي تحدث في سوق العقارات من حالة الاقتصاد الإقليمي والتشريع والإطار التنظيمي، إلخ.
الهدف من مشروع الدورة هو التفكير في حساب الأسعار بكل الطرق والأساليب الممكنة على مثال محدد.
لتحقيق الهدف، من الضروري حل المهام التالية:
1. عرض جوهر سوق العقارات؛
2. إجراء عوامل التسعير؛
3. النظر في عوامل التسعير في سوق العقارات وعلاقتهم؛
4. حيازة أنماط التسعير في سوق العقارات على مثال منطقة موسكو.
1. أساس استبدال التسعير في سوق العقارات:
1.1. قائمة سوق العقارات:
أي مجال من النشاط الاقتصادي، بما في ذلك المجال العقاري، له ميزات خاصة به فرض نكهة خاصة على العمليات الاقتصادية. من حيث علاقات السوق، فإن التعبير المباشر عن هذا الخصوصية هي ميزات سوق العقارات.
ومع ذلك، قبل الحديث عن ميزات سوق العقارات، سنحدد ما نفهمه بموجب مصطلح "سوق العقارات".
مثل هذا التعريف مهم ليس فقط من وجهة نظر المصلحة الأكاديمية، ولكن أيضا من وجهة نظر عملية، لأنه يجعل من الممكن من بين مواضيع علاقات السوق من أولئك الذين يرتبط اهتماماتهم وأول مرة جميعا مع العقارات، أظهر تفاصيل هذه المصالح والكشف والآليات الكامنة في سوق العقارات وعلاقتهم وإدمانها من بعضها البعض، وعلى هذا الأساس - تشكيل استراتيجيتك وتكتيكاتك الخاصة في هذا السوق.
إذا تحولت إلى الأدب، فإن سوق العقارات غالبا ما يكون في كثير من الأحيان بمثابة دوران السوق لحقوق العقارات.
ومع ذلك، مع هذا التعريف من سوق العقارات، مجموعة كاملة من العلاقات المتعلقة بإنشاء مرافق عقارية وإدارية جديدة، تشغيل المرافق القائمة. وفي الوقت نفسه، ترتبط مصالح العديد من مواضيع السوق مع العقارات على وجه التحديد فيما يتعلق بهذه العمليات. على سبيل المثال، فإن المستثمر عندما يهتم المستثمر في العقارات بالتأكيد بحقوقه، بل ليس هو الحق في العقارات، لكن الحقوق في تلقي الإيرادات من العقارات، موثوقيتها. وبالمثل، فإن ضمانات العقارات مهمة مهمة، ولكن لا تقل أهمية وقضايا جودة تشغيل الكائن العقاري، فإن قيمة تكاليفها المرتبطة باستخدام المنشأة مهمة. وبالتالي، فإن دوران الحقوق هو جوهر سوق العقارات، ولكن ليس السوق بأكمله.
في هذا الصدد، فإن التعريف التالي لسوق العقارات هو أكثر صحة:
سوق العقارات هو نظام مترابط لآليات السوق التي تضمن إنشاء وإرسال وتشغيل وتمويل العقارات.
في سوق العقارات، مع هذا النهج، العلاقات الناشئة:
أثناء إنشاء كائنات عقارية - بين المستثمرين والمطورين والمقاولين ومستخدمي العقارات؛
في عملية دوران الحقوق العقارية - بين البائعين والمشترين والملاك والمستأجرين وغيرها؛
أثناء تشغيل كائنات العقارات - بين المالكين والمديرين والمديرين والمستخدمين، إلخ.
هذه العلاقات، بالطبع، تختلف بشكل كبير في محتواها من بعضها البعض، ولكن يتم دمج كل منهم مع بداية عامة واحدة - كائن العقارات. إنه خصوصية هذا الكائن هو العامل الرئيسي الذي يحدد ميزات سوق العقارات.
يتميز سوق العقارات، مثل أي نظام تنظيم ذاتي، حسب العرض، الاقتراح والسعر والبنية التحتية. الوظائف الرئيسية لسوق العقارات تشمل ما يلي:
معلومات حول الأسعار والطلب والاقتراحات؛
الوساطة - إنشاء وصلات بين المستهلكين والطلب والاقتراح؛
تشكيل مجاني لأسعار الأجسام العقارية وحماية حقوق الملكية؛
إعادة توزيع الاستثمارات في الأجسام العقارية؛ ضمان حرية ريادة الأعمال؛ الحل الفعال للبرامج الاجتماعية.
من وجهة نظر الأنشطة التجارية والتجارية، فإن سوق العقارات (الشكل 1) له مزايا وعيوبها.
الشكل 1 - كرامة وعيوب سوق العقارات
سوق العقارات جزء لا يتجزأ من مساحة السوق. على ذلك، كما هو الحال في الأسواق الأخرى، فإن نسبة العرض والإمدادات تحدد السعر، ولكن ارتفاع الأسعار يحدد نسبة العرض والطلب. إذا كان الطلب يزداد، تزداد الأسعار؛ ولكن إذا كان الزيادات في الأسعار، يسقط الطلب، وإذا يقع السعر، ثم يزيد الطلب. علاوة على ذلك، إذا كان الطلب متزايدا، وبالتالي فإن السعر يزيد الاقتراح، لأن الإنتاج يصبح مربحا. وبالتالي، فإن السعر يحدد الطلب والتوريد والطلب وتوريد تحديد السعر؛ علاوة على ذلك، يحدد الطلب على الاقتراح، ويحدد الاقتراح الطلب. بالإضافة إلى ذلك، تميل كل هذه التذبذبات إلى محاذاة. إذا زاد الطلب ويزيد السعر فوق المستوى الطبيعي، فإن الاقتراح يزيد؛ هذه الزيادة تنقل بسهولة حدود المطلوبة، ثم يقع السعر أقل من المعيار ".
سوق العقارات هو سوق المنافسة غير الكاملة، والتي ترجع إلى ميزاتها الأساسية: تفرد كل كائن، شروط التمويل، الحقوق القانونية المعقدة، السيولة المنخفضة (الجدول 1).
الجدول 1 - خصائص سوق المنافسة المثالية وغير الكاملة.
| سوق المنافسة المثالية | سوق المنافسة غير الكاملة |
| واحد . بضائع موحدة ومقسمة | واحد . البضائع غير الموحدة، حيث كل كائن فريد من نوعه |
| 2. عدد كبير من المشاركين، مما يجعل من المستحيل التأثير على كل واحد منهم على مستوى السعر. | 2. عدد محدود من المشاركين، الذي يرجع إلى شروط التمويل والحقوق القانونية المعقدة من ميزة كل كائن. |
| 3. معلومات كاملة وموثوقة وبأسعار معقولة لجميع المشاركين. | 3. من الصعب الحصول على معلومات موثوقة وفي الوقت المناسب وكاملة حول المعاملات |
| 4. المعاملة المركزية | 4. التجارة اللامركزية |
| 5. انخفاض نفقات التشغيل | 5. ارتفاع تكاليف التشغيل |
في السنوات الأخيرة، زاد سوق العقارات من نشاطه من خلال عمل الشركات المتخصصة في العمليات العقارية والمؤسسات المالية والوكالات الحكومية، المثمنون والمحامون. ومع ذلك، لا يمكن أن يعزى إلى سوق المنافسة المثالية بسبب الميزات الأساسية للعمل بسبب هذه العوامل مثل:
خصوصية الأجسام العقارية؛
مستويات مخاطر أعلى نسبيا سمة من العقارات؛
تأثير سوق رأس المال؛
استحالة تحقيق حالة التوازن بين العرض والطلب.
العوامل التي تؤثر على سوق العقارات:
يتم تحديد تطوير سوق العقارات من خلال:
والاحتمال الاقتصادي لواحد أو منطقة أخرى . بعض المناطق في حالة من النمو الاقتصادي أو توقعات هذا النمو . على الرغم من أنه قد تكون هناك شروط مواتية قصيرة الأجل في السوق في غياب النمو، نادرا ما تنشأ هذه الظروف.
الفرص المالية لاستحواذ العقارات، والتي بدورها، بسبب مرحلة التنمية الاقتصادية في المنطقة (الأزمات والركود والتنمية الصناعية) وتوافر وطبيعة الوظائف.
العلاقات بين تكلفة الركود العقاري، حيث يتم نقل صناعاتها الرئيسية إلى أجزاء أخرى من البلاد أو الانخفاض. في حالة الركود، هناك مجالات اعتمادا على صناعة واحدة، على سبيل المثال، في منطقة كيميروفو، والتي يمكن أن تؤدي إلى زعزعة استقرار سريعة في سوق العقارات في هذه المناطق في سياق التغييرات الهيكلية في الاقتصاد.
يخضع سوق العقارات له تأثير كبير على العوامل التي تحدد التنمية الاجتماعية والاقتصادية لكل من البلد ككل مناطق وعوامل فردية تحدد الاستقرار السياسي. الدور الحاسم ينتمي إلى عوامل الاقتصاد الكلي: الوضع السياسي في البلد والمناطق، الوضع الاقتصادي العام، ولاية السوق المالية. إذا كان عمل عوامل الاقتصاد الكلي مستقرة نسبيا، فإن حالة سوق العقارات التي تسبب الدخل تحددها عوامل الاقتصاد الجزئي. هذه هي السمة الرئيسية للعوامل التي تؤثر على سوق العقارات.
هيكل سوق العقارات:
يحتوي سوق العقارات على هيكل معقد ومتفرج وتمييزه على مختلف الميزات:
1. بناء على الثالوث من جوهر العقارات كمنتج، يمكن تمييز ثلاث قطاعات في سوق العقارات:
o تطوير (إنشاء) العقارات؛
o دوران العقارات؛
o إدارة الممتلكات والعمليات.
قطاع دوران العقارات يشكل سعر السوق من كائناته.
تتبع قطاع إدارة العقارات والتشغيل درجة تأثير بعض خصائص منتجات معينة للأجسام العقارية على ربحيتها. من هنا أن طلب قطاع التطوير على إنشاء الأنواع الأكثر ربحية من الأجسام العقارية قد قادم. مع عدم كفاية التطوير في قطاع الإدارة، كما هو الحال الآن في سوق العقارات المحلية، يتم إرسال طلب قطاع التنمية مباشرة من قطاع دوران.
2. من خلال طريقة صنع المعاملات، يمكن تقسيم سوق العقارات إلى الابتدائي والثانوي.
بموجب سوق العقارات الأساسي، من المعتاد فهم مجموعة المعاملات المصنوعة من الكائنات التي تم إنشاؤها حديثا، وكذلك الكائنات الخصية. يوفر نقل العقارات إلى دوران الاقتصاد.
تحت سوق العقارات الثانوية - المعاملات المصنوعة من الكائنات التي تم إنشاؤها بالفعل في العملية وترتبط إعادة البيع أو بأشكال أخرى من التحولات المستلمة إلى سوق الكائنات من مالك واحد إلى آخر.
الأسواق الأولية والثانوية، تتحدث جزأين من سوق العقارات الفردية، وتأثير بعضها البعض.
3. حسب نوع المعاملات داخل سوق العقارات بأكمله، يمكنك تخصيص: سوق البيع؛ تأجير؛ الرهون العقارية؛ الحقوق الحقيقية (إدارة الثقة) وغيرها.
4. وفقا لدرجة الاستعداد للعمل: البناء غير المكتملة؛ بناء جديد؛ بناء موضوع لإعادة الإعمار، إلخ.
5. في شكل الملكية: الخصائص الخاصة؛ العقارات الحكومية والبلدية.
6. حسب الصناعة: المرافق الصناعية؛ الكائنات الزراعية؛ المباني العامة والهياكل؛ الترفيهية، إلخ.
7. وفقا لأغراض وظيفية: العقارات السكنية؛ مباني الإنتاج؛ المباني والمباني غير المصنعة (المكاتب، المستودعات، إلخ)؛ الفنادق؛ المباني التجارية ومرافق المطاعم، إلخ.
8. في شكل كائنات عقارية: سوق الأراضي؛ المباني والإنشاءات؛ مقدمات؛ الشركات كمزود العقارات؛ الوحدات السكنية؛ الحقوق الحقيقية المزارع الدائمة.
من الأسواق العقارية المذكورة أعلاه، فإن الأسواق الأكثر تطورا لمؤامرات الأراضي، العقارات السكنية والتجارية (غير السكنية) هي مهمة.
في سوق العقارات، يتم تطبيق مختلف الهياكل السوقية وتشغيلها بنشاط، والمساهمة في فعالية دورانها. العلاقات والعلاقات بين مواضيع السوق الابتدائية والثانوية لها هيكل وظيفي معقد، والغرض منها هو إرضاء الطلب المستهلك على العقارات.
ميزات سوق العقارات:
سوق العقارات لديه خصائصه الخاصة:
1. الحاجة إلى مستوى "عتبة" عالية من الاستثمار. من الصعب للغاية شراء العقارات بدقة في مثل هذه الكمية التي يود فيها المستثمر. هذا يتطلب منتجات كبيرة ومحددة جيدا، من ناحية، قد تتطلب انخفاضا في الأصول الأخرى، من ناحية أخرى، قد لا يكون المستثمر ببساطة أموالا كافية.
2. الحاجة إلى الإدارة. العقارات على عكس الأصول الأخرى إلى حد أكبر يجب أن تدار لتلقي الدخل. يعتمد مستوى الربحية بشكل كبير على كفاءة الإدارة. من هنا، يتم اتباع مخرجين على الأقل:
لكن. بالنسبة لمعظم المستثمرين، العقارات ككائن استثمار هو أصل معقد إلى حد ما؛
ب. بالنسبة للمستثمرين الذين لديهم معرفة كافية في مجال الإدارة العقارية، قد يكون الأمر كائنا استثمارا أكثر تفضيلا، مما يتيح استخراج دخل أكبر والسيطرة على الأصل.
3. التسلية العقارية. يحدد هذا الفرع التمايز الكبير في الدخل بين الخصائص المختلفة لنفس النوع داخل حدود حتى التضاريس.
4. حماية الدخل من التضخم. العقارات هي أكثر من الأصول المالية محمية من التضخم. من خلال الإيجار أو التضخم في الأسعار يتم نقلها إلى الدخل، لذلك ينمو الدخل مع التضخم.
5. تكاليف المعاملات العالية. تتطلب المعاملات العقارية تكاليف معاملات عالية (تشغيل). بالنسبة للعقارات التجارية، تبلغ هذه التكاليف حوالي 1٪ من سعر الكائن، للسكنية أعلى بكثير ويمكن أن تصل إلى 10٪ من السعر.
6. انخفاض ارتباط إيرادات العقارات بدخل من الأصول المالية. الاستقلال النسبي في إيرادات العقارات مقارنة بالدخل من الأصول المالية يجعل العقارات نوع من الحكم لمحافظ التمويل.
7. ميزات التسعير. الأسعار في سوق الأوراق المالية هي نتيجة مباشرة لأحدث معاملات الأوراق المالية، الشركات في المقام الأول. التسعير في سوق العقارات - نتيجة بيع آخر ومفاوضات بين المشاركين في معاملة التعامل. وبالتالي، فإن التسعير على سوق الأوراق المالية أكثر ديناميكية مما كانت عليه في سوق العقارات، وتقلبات الأسعار أكثر تواترا.
8. الحفاظ على الأموال المستثمرة. يوفر العقارات مستثمرا أكثر ضمانات للحفاظ على الأموال المستثمرة. الأرض - غير ربحية (إن لم يكن مراعاة تدهور ممكن من صفاتها). المباني والهياكل هي هياكل متينة، ولكن ضمان سلامة العقارات قد تتطلب جهودا إضافية (على سبيل المثال، التأمين).
امتلاك عدد من الميزات المميزة مقارنة بالأصول المالية الأخرى، يمكن أيضا اعتبار العقارات كجزء من محفظة استثمارية مشتركة، مما يتيح للحد من المخاطر الشاملة، وكأصل مستقل. في الوقت نفسه، يمكن شراء العقارات وكمنتج مطلوب للإنتاج أو للاستهلاك الشخصي.
وبالتالي، يمكن وصف سوق العقارات بأنه نطاق استثمارات رأس المال في الأجسام العقارية ونظام العلاقات الاقتصادية الناشئة عن العمليات العقارية.
الكائنات العقارية إلى حد أكبر من أي سلع أخرى تخضع للحكومة، مما يؤدي إلى خطر فقدان الاستثمار في هذه الأشياء قد تكون أعلى من السلع الأخرى.
البضائع في سوق العقارات هي قطعة أرض مع الموارد الطبيعية التي تنتمي إليها (التربة والمياه والموارد المعدنية والخضروات)، وكذلك المباني والهياكل عليها. بالإضافة إلى ذلك، هناك ما يسمى جزءا لا يتجزأ من العقار: الكائنات في تكوينها، والتي بموجب شروط معينة يمكن تفسيرها على أنها "متحركة". من المهم في شراء ومعاملات البيع، عند إجراء القروض العقارية، في وصف ظروف الإيجار وعند تقييم كائنات العقارات.
وفقا لهذا، يمر أي من كائنات العقارات في عملية الوجود عدة مراحل. يسمى:
1. إنشاء - مرحلة الاستثمار والبناء من التطوير العقاري (خطة الاستثمار، تقدير تعيين كائن عقاري، تصميمها، فصل الأرض، إعادة بناء البناء)، بتكليف.
2. حقوق الحقوق في العقارات التي تم إنشاؤها سابقا , بما في ذلك بيع، تأجير، إلخ. في هذه المرحلة، استثمر الاستثمار في الدورة السابقة وبداية الربح، وكذلك ارتداء الأخلاقية والجسدية.
3. إدارة العقارات - تشغيل وإصلاح وصيانة في نظام البنية التحتية والمرافق الحضرية. هذه المرحلة طويلة ومقتصلة على نفعية تشغيل العقار وحجم تكلفة القضاء على التآكل البدني والأخلاقي.
الخصائص المحددة للعقار كمنتج يستدعي في هذا السوق ينتمي، بادئ ذي بدء، قرطته (الجميل). الكائنات العقارية لا يمكن فصلها من المنطقة التي تقع فيها، ومشتري العقارات يكتسب معها طيف كامل خصائص المنطقة.
تفرد، التفرد، عدم التجانس يشكل مجموعة أخرى من علامات العقارات. قد تختلف الكائنات في الحجم والتخطيط والجودة ونظام الصيانة البلدية (إمدادات المياه والصرف الصحي والتدفئة، وتكييف الهواء، والمصاعد، إلخ) عناصر هيكلية وإنهاء.
خط ميزة مميزة أخرى هو المتانة، وهو أعلى من السلع الأخرى. يفرض المتانة على مالك خاصية التزامات العقارات للإصلاحات (رأس المال ومستحضرات التجميل) ومراقبة وتيرة ارتداء الجسدية.
تتميز الأجسام العقارية أيضا بمدة الإبداع. متوسط \u200b\u200bمدة دورة البناء أو إعادة الإعمار هو 3 - 3.5 سنوات.
غالبا ما تستخدم العقارات - البضائع باهظة الثمن وعلى الحصول على خطط مالية معقدة، بما في ذلك إيداع أو تكلفة تكلفة كائن العقار السابق، وأنواع مختلفة من الرهون العقارية، إلخ. حقوق الملكية والاستخدام والأوامر حسب العقارات مختلفة من حقوق الملكية من قبل السلع الأخرى وهي مواضيع المعاملة. نظرا لتعقيد إجراءات نقل الحقوق إلى كائنات العقارات، تم إنشاء مستوى منخفض من سيولةه كمنتج، أي. لا يمكن تنفيذها بسرعة.
عوامل التسعير
تصنيف العوامل:
عند تحليل عوامل التسعير في سوق العقارات (PH)، من المعتاد مشاركتهما على عوامل العرض والطلب، داخلية فيما يتعلق بهدية الحموضة والأسعار الخارجية، وتحفيزها، مستقلة ومترابطة.
الجدول 2 - الهيكل النموذجي الموسع لعوامل التسعير في سوق الإسكان.
في رأينا، لا يوجد اهتمام كاف لفصل العوامل، اعتمادا على عمق الفترة قيد الدراسة (في فترة طويلة الأجل على المدى الطويل، على المدى القصير، قد تتصرف العوامل المختلفة)، وفقا للإسلاسل الهرمي المستوى (العوامل)، وفقا للسوق (في مراحل مختلفة من دورة السوق، مراحل التنمية قد تكون هناك عوامل مختلفة، وقد تكون طبيعة عمل نفس العامل عكس ذلك).
في هذا الصدد، من الضروري النظر في جميع ميزات التصنيف المدرجة في الجدول.
الجدول 3 - علامات تصنيف عوامل التسعير على درجة الحموضة:
فيما يلي في الجدول على أساس دراسات متعددة السنوات لسوق الإسكان موسكو، يتم إعطاء تحليل هادئ وقائمة عوامل التسعير الحالية، مما يشير إلى تصنيفها على جميع الميزات التي تم إدخالها. بعد ذلك، تظهر المخططات هيكل التسلسل الهرمي للعوامل والسهام - تفاعلها.
من المهم أن نلاحظ أن تحليلا هادفا وذوما هائلا لعوامل التسعير بناء على المعرفة الخبراء في السوق والبحث النوعي والكمي في أنماط السوق، والملامح التي تميز أسواق البلدان التي لديها اقتصادات متعدية من اقتصادات السوق المتقدمة يجب أن تسبق أي محاولات رسمية نمذجة السوق. لا يمكن الاعتراف بالنماذج الرياضية، حتى بنجاح مرشحات التحليل الإحصائي لأهمية العوامل، كافية إذا لم تعتمد على الفرضية الاقتصادية حول جوهر العمليات في السوق في هذه المرحلة ومرحلة تنميتها.
عوامل التسعير في سوق العقارات وعلاقتهم.
الجدول 4 - عوامل التسعير في سوق العقارات وعلاقتهم
| عوامل | التحليل الفانومي للعوامل |
| عوامل الطلب | |
| 1. مقدار طلب المذيبات على السكن | يعتمد عامل PC الداخلي للطلب 1. على المدى الطويل على العوامل 2 و 3. على المدى المتوسط \u200b\u200bيعتمد على العوامل 3 و 4 و 5 وعلى مستوى السعر (ردود الفعل - الطلب مرن بسعر). أثناء النمو، يؤدي إلى زيادة الأسعار، مع انخفاض - للسقوط. |
| 2. حاجة الإسكان (الطلب المحتمل) | يلعب العامل الدهائي الداخلي طويل الأجل للطلب 2. في ظل ظروف العجز التاريخي للإسكان في الاتحاد الروسي (عامل 14) بثبات لزيادة الأسعار من خلال العامل 1. |
| 3. دخل البابا عضة | يعتمد العامل الخارجي للطلب 2. على العوامل 6 و 7. على المدى الطويل، يؤدي زيادة النمو إلى زيادة العامل 1 ومن خلالها - الأسعار، مع انخفاض - للسقوط. على المدى المتوسط، يؤدي التمايز العالي للدخل في الاتحاد الروسي إلى حقيقة أنه مع زيادة الأسعار، فإن جزءا كبيرا من السكان ذوي الدخل المنخفض يغادر السوق، ويتم إنهاء ارتفاع الأسعار، مع استمرار نمو الدخل، مؤجل يتم تنفيذ الطلب عبر التجربة في النصف في زيادة جديدة في الطلب والأسعار. |
الجدول المستمر 4.
| 4. ميلا للسكان والمستثمرين المضاربين للحصول على توقعات الإسكان والسعر | عامل بوسخة داخلي للطلب 2. على المدى الطويل في ظروف السوق النادرة، فإنه مستقر، على المدى المتوسط \u200b\u200bيعتمد على العوامل 3 (مرونة من حيث نمو الدخل)، 8 و 9 (عند تعزيز الروبل، نقصان يتزايد التضخم، مع انخفاض قيمة الروبل، زيادة التضخم - السقوط)، 12 (مع عدم ثقة المطورين، وتيرة منخفضة لسكان البناء يترك من السوق المحلية). من خلال عامل 1 يؤدي إلى زيادة الأسعار بنموها وقطرات السعر - مع انخفاض. هناك ملاحظات مع تغييرات الأسعار: توقعات الأسعار الجمود، ومع ارتفاع الأسعار من المشترين على عجلوا لإدراك الشراء، مما يزيد من كمية الطلب وتحفيز الأسعار، في حين تناقص - انتقل من السوق، وتوقع انخفاض أكبر، وبالتالي خفض الطلب والتعزيز معدلات تخفيض الأسعار. |
| 5. شروط وحجم الإقراض السكني للمشترين، بما في ذلك. الرهن العقاري والكمية وحصة معاملات الرهن العقاري | العامل الخارجي للطلب 2. يعتمد على العوامل 6-11 وسياسة المجتمع المصرفي. مع تحسين الشروط (2003-2006)، يحفز العامل 1 ارتفاع الأسعار، بموجب التدهور (2008-200) - يقلل من العامل 1 ويستند إلى تحفيز الأسعار. هناك ملاحظات مع عامل 1 و 13: بمعدلات عالية من الزيادات في الأسعار، يتم تقليل حجم عروض الشقق ومعاملات الرهن العقاري، مما يمنع الزيادات في الأسعار. |
الجدول المستمر 4.
| 6. عوامل ماكروفانية (قاعدة نقدية) | العامل الخارجي للطلب 3. يعتمد على عوامل 7-11 والسياسة النقدية للبنك المركزي. في النمو، يساعد في زيادة دخل السكان ومن خلال عامل 1 - زيادة الأسعار، مع انخفاض - انخفاض في معدلات نمو الدخل، وعقد السكان في نفقات الأموال، ومن خلال العامل 1 يمنع زيادة الأسعار. |
| 7. عوامل الاقتصاد الكلي (معدلات نمو الناتج المحلي الإجمالي، الإنتاج الصناعي، مستوى العمالة) | العوامل الخارجية للطلب 3. في ظل ظروف سلعة الاقتصاد الروسي، تعتمد بشكل رئيسي على العامل 10 - يساهم النمو في زيادة القاعدة النقدية، ومن خلاله - نمو العوامل 6، 5، 3 ، 1 وزيادة الأسعار. |
| 8. التضخم والانكماش | يعتمد العامل الخارجي للطلب 3. على العوامل 9-11 ومن عامل ترتيب واحد 6. يؤثر على العوامل 4 و 5 ومن خلالها - إلى عامل 1 والسعر. |
| 9. العوامل الماكرانية (التغيير في أسعار صرف العملات وإعادة التقييم) | العامل الخارجي للطلب 4. يعتمد على العوامل 10-11. عند تعزيز الروبل فيما يتعلق بالدولار في ظروف الاقتصاد الأولز في روسيا، يزداد ميل السكان إلى النفقات والروبل، وفورات الدولار والاستحواذ على الشقق (عامل 4)، وهو ما يساهم بشكل متزايد في السعر يزيد. عند تخفيض قيمة العملة على نحو سلس، يتم تقليل الاتجاه إلى إنفاق المدخرات بالدولار، ونمو الروبل - نمو تأثير التأثير على الأسعار غير محدد. مع انخفاض قيمة العملة الحادة، ينشأ تأثير عدم ثقة السكان في السياسة المالية للسلطات، فإن الميل إلى قضاء جميع الادخار ينخفض، وينخفض \u200b\u200bالطلب على الإسكان، فإن زيادة الأسعار لا تحفز. من خلال إعادة تقييم حاد، فإن الميل إلى إنفاق جميع المدخرات ينمو ("الهروب من الدولار")، وينظر إلى العقارات كوسيلة لتوفير الادخار. |
| 10. أسعار النفط وغيرها من السلع الصادرات | |
| 11. حجم الصادرات العاصمة | العامل الخارجي حوالي 5. يعتمد على الملتحمة العالمية. من خلال العوامل 5-9 يحدد طلب المذيبات والأسعار للإسكان. |
| 12. سمعة المطورين والأشياء | العامل الداخلي للطلب 5. يعتمد على حالة المؤسسة السكنية القائمة وبناء (FACTOR. يؤثر على عامل 4. |
| عوامل الاقتراح | |
| 13. حجم العروض السكنية | يعتمد عامل الرقم الهيدروجيني الداخلي للطلب 1. على المدى الطويل على العوامل 14 (في السوق الثانوية) و 15 (يزيد نمو أحجام البناء من حجم العرض ويعقد الأسعار). على المدى المتوسط، هناك ردود فعل مع عامل 1: مع ارتفاع الطلب، يتم غسل الاقتراح من القوائم، التي تساهم في زيادة معدلات النمو وردعها. في حالة خفض الطلب، يعتمد الطلب على العامل 22 - يقلل البائعون من كمية العرض لتحفيز الأسعار. |
| 14. صندوق سكني محدد | يعتمد عامل الرقم الهيدروجيني الداخلي 2. يعتمد على الوضع التاريخي في المدينة، المنطقة، من التخلص من الصندوق القديم وعلى حجم البناء (عامل 15). في الوضع الحالي، يؤدي ذلك إلى المدى الطويل لمستوى عال من احتياجات الإسكان (عامل 2)، ويخضع لمعدلات النمو الإيجابية في دخل السكان (عامل 3)، يؤدي إلى ارتفاع الأسعار (2000-2008). عند انخفاض الدخل (2009) محايد. في المدى المتوسط \u200b\u200bمحايد. |
| 15. حجم البناء والإسكان المدخل، معدلات الكائنات | العامل الداخلي لطلب PH 2. يعتمد على العوامل 16-22. يتصرف من خلال العوامل 13 و 14: في المستقبل، يجب أن يزيد نمو أحجام البناء من الصندوق السكني وحجم العرض وبالتالي إبطاء معدلات النمو على المدى الطويل. في حالة من العجز السكني ونمو السوق (2000-2008) محايد. في المدى المتوسط \u200b\u200bمحايد. في حالة الأزمة (2009)، لا يؤثر انخفاض أحجام المدخلات على اتجاه السعر، لكن الانخفاض في البناء يؤثر على عامل 4 ومن خلالها - على الأسعار. |
| 16. تمويل بناء السكن بوسائل المطورين والمستثمرين، القروض المصرفية، وسائل المستثمرين عدد السكان والمضاربين، أموال أخرى | يعتمد العامل الداخلي ل PH من حوالي 3. على ظروف الاقتصاد الكلي (العامل 7)، من استراتيجية الاستثمار للمطور (عامل 20)، من توافر مرافق الاستثمار البديلة (عامل 21). يعتمد الإقراض المصرفي بالإضافة إلى العوامل 6-11 وسياسات المجتمع المصرفي. يعتمد التمويل عن طريق السكان والمضاربون مستثمرو المضاربون على العوامل 3-5 و 12 عاما في النهاية - 1. زيادة مقدار التمويل على المدى الطويل يزيد من حجم البناء (عامل 15) ويساعد على تقليل معدلات النمو. على المدى المتوسط، تسارع معدلات المباني المباني وبالتالي يزيد من العامل 12، ومن خلال ذلك - الطلب (عامل 1) والأسعار. |
| 17. تكلفة التكلفة والإكمال (الاستثمار) | يعتمد عامل الرقم الهيدروجيني الداخلي حوالي 3. على العوامل 18-19. على المدى المتوسط \u200b\u200bبمستوى عال من أسعار وربحية المشاريع (2005-2007) لا يؤثر على أسعار المبيعات، مع انخفاض مستوى الأسعار والربحية (2009) رعاية المطورين من السوق، انخفاض في البناء أحجام واقتراحات (عوامل 15 و 13) ويحفز ارتفاع الأسعار. على المدى الطويل، على مستوى عال من الأسعار والربحية، تدفقات رأس المال إلى صناعات الموارد، وزيادة إنتاج الموارد، وبالتالي - على الرغم من الزيادة في التكلفة - زيادة في أحجام البناء، والتي يمكن أن تبطئ ارتفاع أسعار المساكن. |
| 18. وجود أرض لبناء السكن وظروف الوصول إليهم | يعتمد العامل الخارجي للطلب 4. على ميزان الأرض في المدينة، المنطقة، البلد، من أسعار الأراضي، من سياسات السلطات الفيدرالية والإقليمية والمحلية لتنمية الإسكان ودعمها الهندسي والبنية التحتية. يؤثر على عامل 17 و 15 ومن خلالها - على الأسعار على المدى الطويل. |
| 19. توفير موارد البناء | يعتمد العامل الداخلي للطلب 4. على توافر منشآت الإنتاج (بما في ذلك التقنيات والمعدات أو الموظفين) من منتجي الموارد، من أسعار الموارد (بأسعار منخفضة في ظروف عدم كفاية الاستثمارات، يتم تشكيل عجز الموارد). يؤثر على عامل 17 و 15 ومن خلالها - على الأسعار على المدى الطويل وأحيانا على المدى المتوسط. |
| 20. الظروف الإدارية والاقتصادية لدخول المطور إلى السوق والعمل في السوق | يعتمد العامل الخارجي للطلب 4. على سياسات السلطات في مجال تنظيم التخطيط الحضري، ودرجة موازنة وفساد العملية، على مستوى ربحية التنمية. إنه يؤثر على العامل 17 و 15 ومن خلاله - على الأسعار على المدى الطويل متوسط \u200b\u200bالأجل وأحيانا على المدى القصير. |
| 21. توافر مرافق الاستثمار البديلة | يعتمد العامل الخارجي للطلب 4. على الملتحمة الإقليمية والعالمية ويتم التعبير عنه في البحث عن مرافق استثمارية جذابة خارج المدينة، المنطقة، البلدان، خارج الرقم الهيدروجيني (سوق الأوراق المالية). يؤثر على حجم بناء وتوريد الإسكان (عامل 15 و 14)، وكذلك حجم الطلب المذيبات (عامل 1): في حالة 2006-2007 والمطورين والمستثمرين والمشترين هاجروا من موسكو إلى منطقة موسكو، من روسيا إلى بلغاريا والجبل الأسود و T .P. |
| 22. استراتيجية الاستثمار للمطورين | يعتمد العامل الداخلي حوالي 5. يعتمد على المؤهلات الاقتصادية والإدارية للمطورين والوضع في البلاد والمنطقة. في فترة طويلة الأجل ومتوسطة الأجل، تؤدي استراتيجية التوسيع إلى رش الموارد المالية على عدد كبير من قطع الأراضي والمشاريع الجديدة وانخفاض في معدلات كائنات البناء، ثم من خلال عامل 15 و 13 يحفز الزيادات في الأسعار، ومن خلال العوامل 4 و 1 يؤدي إلى انخفاض في الطلب والأسعار، وتجميد البنائين وأطلال المطورين (2004، 2009). إن استراتيجية استثمارية مختصة تعمل على تحسين الاستثمارات الجماعية والنفقات الحقيقية وتؤدي إلى زيادة تطورية في حجم البناء من احتمال ردع معدلات النمو. |
| 23. إستراتيجية التسويق والسعر للبائعين والمطورين | يعتمد العامل الداخلي للطلب 5. على المستوى المتوقع من الربح، فيما يتعلق بالثمن يتم عرض السعر ارتفاع الأسعار. في حالة زيادة الطلب الفعال على اقتراح النفقات راضية (2003-2007). مع الوضع العكسي هي ثلاث استراتيجيات. 1) البائعون انخفاض الأسعار (عامل 0)، والسعي إلى النمو في الطلب والأسعار والمبيعات. 2) الباعة خفض حجم العرض (عامل 13)، وتحقيق التوازن مع كمية الطلب وزيادة الأسعار. 3) الباعة لا تقلل من الأسعار، وبالتالي تقليل سرعة السوق وتوقع زيادة الطلب بسبب العوامل الخارجية. |
2. تحليل التسعير في سوق العقارات على مثال منطقة موسكو.
الجدول 5 - متوسط \u200b\u200bأسعار مؤامرات الأراضي لأقرب منطقة موسكو في 4 اتجاهات اعتبارا من أبريل 2015.
| رقم p / p | موقع مؤامرة الأرض تحت Izhs (مدخل جيد، إمدادات الغاز، إمدادات المياه، امدادات الطاقة) | بيع السعر، فرك / النسيج | المغادرة من الطريق الدائري موسكو، كم لكل 1-20 كم) | متوسط \u200b\u200bالسعر، فرك. / النسيج |
| 1. | طريق Kaluga السريع | 762 500 | 470 000 | |
| 565 217 | ||||
| 381 818 | ||||
| 166 500 | ||||
| 2. | كييف الطريق السريع | 750 000 | 585 000 | |
| 600 000 | ||||
| 521 700 | ||||
| 466 667 | ||||
| 3. | novorizhskoe الطريق السريع | 646 153 | 554 000 | |
| 603 000 | ||||
| 413 333 | ||||
| 4. | Roblevo - طريق الافتراض السريع | 1 474 015 | 955 000 | |
| 1 000 000 | ||||
| 700 000 | ||||
| 645 000 |
كما يتضح من الجدول 1، للتحليل الذي أخذناه 4 اتجاهات (Kaluga، Kiev، Novorizhskoye و Rupblevo - الطريق السريع الافتراضي)، والتي من حيث الاستثمار تعتبر الأكثر واعدة. تم اختيار جميع المؤامرات في المؤشرات التالية: الاستخدام المسموح به (غرض) - بناء المساكن الفردي، البعد من MKAD من 1 كم إلى 20 كم، توافر البنية التحتية الهندسية - إمدادات الغاز، إمدادات المياه، امدادات الطاقة، طرق وصول جيدة (الأسفلت) وبعد على الأسعار المحددة، حسبنا متوسط \u200b\u200bقيمة الأرض لنسج واحد وتقديم البيانات التي تم الحصول عليها في الرسم البياني (الشكل 2).
الشكل 2 - متوسط \u200b\u200bأسعار مؤامرات الأراضي اعتبارا من أبريل 2015
للحصول على عرض كامل للحالة على سوق الأراضي، من الضروري معرفة مقدار أسعار قطع الأرض التي انخفضت. دعونا نحلل العام الماضي ومقارناتها بمؤشرات اليوم (الجدول 6).
الجدول 6 - ديناميات أسعار قطع الأرض لأقرب منطقة موسكو للفترة من نوفمبر 2014 - أبريل 2015.
من الجدول 2، يتبع ذلك على مدار الأشهر الستة الماضية، فقد ازدادت أسعار قطع الأرض لأقرب منطقة موسكو بشكل كبير. سقطت أكبر زيادة في السعر على المؤامرات الموجودة على الطريق السريع Rupblevo-افتراض (71٪). النظر في أسباب النمو الهائل هذا بمساعدة آراء الخبراء.
"الأجزاء الأكثر تكلفة من منطقة موسكو تقع في اتجاه roblevo- الافتراض: يقع هنا على بعد 12 كم من موسكو، وتتم توفير الأراضي، وهي تكلفة أعلى عشرة أضعاف من سعر المواقع المماثلة في مناطق أخرى منطقة موسكو القريبة.
ارتفعت الرياح المواتية، ونقص الصناعات الضارة، غابات الصنوبر، غير مدلل من التصريف الحضري لنهر موسكو والبنية التحتية المتقدمة بشكل عام تجعل هذه المناطق جذابة حقا. بادئ ذي بدء، يتم تفسير مكانة الاتجاه من قبل الوضع الاجتماعي للأشخاص الذين يعيشون هناك. وضعت الموقف الخاص للروبل تاريخيا. بمجرد اختيار هذه الأقاليم من قبل The Royal Courtyard، فإن النخبة السياسية والثقافية والأعمال التجارية التي تعيشها هنا. اليوم، يتم تعبئة العديد من القرى التي تقع على طول الطريق السريع Rublevo-USPensky من قبل ممثلين عن الذكاء الإبداعي الأثرياء والمسؤولين من أعلى رتبة. اندمجت الماضي الأكبر سنا وحداثة معا، مما يخلق شعبية مع هذه الأماكن بجزء بسيط من ضجة غير صحية ".
نقطة مثيرة للاهتمام على قدم المساواة هي مقدار الأرض في الضواحي وعدد الأرض الموجودة في الأفراد الحصول على أرض لمشاريعهم الخاصة، أو ككائن موثوق به للاستثمار.
"على الرغم من أن العقد الماضي، أصبحت منطقة موسكو مركز البناء الكوخي في روسيا، فإن سوق الأراضي لمنطقة موسكو لا يزال أحد أكبر قطاعات السوق العقارية في منطقة العاصمة. اليوم، وفقا للخبراء، فإن ما يقرب من 60-70٪ من جميع قطع الأراضي المجانية، والتي يمكن إدخالها في دوران السوق في المنطقة، تتركز في أيدي اثنين أو ثلاثة أصحاب عشرات فقط. إنه الآن يمكن لأصحاب الظروف الجوية أن يقرر استخدام الأرض التي تسيطر عليها أكثر.
وفقا لصندوق الملكية لمنطقة موسكو، فإن مساحة المنطقة الإجمالية هي 4579.9 ألف هكتار (الجدول 7).
الجدول 7 - توزيع الأراضي لمنطقة موسكو حسب الفئة
تخيل البيانات في شكل مخطط والحصول على الكسور سنقوم بنقلها إلى الفائدة (الشكل 3).
الشكل 3 - هيكل توزيع أرض الضواحي حسب الفئة.
في الممتلكات الخاصة، يوجد حوالي 30٪ من أرض منطقة موسكو. وفقا لعدد من الخبراء، فإن حوالي 60٪ مملوكة للهياكل التي تمثل المجتمع المصرفي وصناديق الاستثمار شراء الأرض بأهداف الاستثمار؛ تمثل حوالي 25-30٪ شركات الاستثمار والبناء، والعثور على أكثر المناطق سائلة للتنمية؛ 10-15٪ هم الأفراد الذين يكتسبون الأراضي لمشاريعهم الخاصة، أو ككائن موثوق للاستثمار. تخيل بوضوح البيانات في الشكل 4.
الشكل 4 - تكوين أسباب الضواحي.
استنتاج
مشكلة التسعير تحتل مكانا خاصا في نظام العلاقات السوقية. وفقا لذلك، يعتمد تغير السعر في هذا السوق على مجموعة العوامل. غالبا ما تكون الكفاءة في سوق العقارات في الاعتماد المباشر على الحالة الاجتماعية والاقتصادية للمنطقة، على تنميتها واستثمارها. غالبا ما يصعب على الخبراء تقييم الوضع الحقيقي في السوق بسبب حقيقة أنه من الصعب الحصول على معلومات موثوقة حول المعاملات. الأداة الرئيسية للتحليل هنا هي الفصل الشرطي للسوق إلى عدة قطاعات. يمكن أن يكون المعيار لهذا هو موقع الكائنات أو الجودة أو الغرض أو حتى مجمع كامل من العلامات، والتي نظرنا فيها بالتفصيل في هذه الدورة التدريبية.
في العمل الذي تم تطويره حول موضوع "قوانين الاقتصاد الجزئي في سوق العقارات"، فإن التركيز على دراسة آلية التسعير في سوق العقارات وتحليل السوق الأرضية لمنطقة موسكو، وكذلك آفاق تطويرها. لهذا، تم النظر في أسعار قطع الأرض لمنطقة موسكو وتحليلها (الطريق السريع Kaluga، طريق كييف السريع، الطريق السريع Novorizhskoe، Rublevo - طريق الافتراض السريع). أظهر التحليل أنه خلال الأشهر الستة الماضية، زادت أسعار قطع الأراضي من أقرب منطقة موسكو بشكل كبير. أعلى مؤشر يصل إلى 71٪ في اتجاه الطريق السريع roblevo- افتراض. فصل المناطق الكبيرة في الطلب الكبير على الأرض. وفقا للخبراء، فإن معدل نمو قيمة الأرض سوف يتباطأ مع مرور الوقت.
نتيجة لدراسة حساب الأسعار من خلال جميع الأساليب والأساليب الممكنة على سبيل المثال منطقة موسكو العقارية، تم الحصول على النتائج التالية.
1. ترقق جوهر سوق العقارات؛
2. عوامل التسعير؛
3. زيادة عوامل التسعير في سوق العقارات وعلاقتهم؛
4 - يتم تحديد قوانين التسعير في سوق العقارات على مثال منطقة موسكو واحتمالات تنميتها. لهذا، تم تحليل أسعار قطع الأراضي لمنطقة موسكو في العديد من الاتجاهات.
قائمة ببليوغرافي
1. التسعير: كتاب مدرسي / تحت Red.D-Ra Econ. العلوم، البروفيسور. واو Slepova. - م.: الاقتصاد، 2007. - 574C
2. التسعير: الكتب المدرسية / IK Salimzhanov. -2e إد.، شجر. - م.: Knorus، 2008. - 304 ص.
3. makhovikova، g.a. الاقتصاد الجزئي. دورة متقدمة: الكتب المدرسية ورشة العمل / G.A. Makhovykova، S.V. pereverzeva. - لوبيرتسي: Yuratt، 2015. - 322 ج.
4. 34. makhovikova، g.a. الاقتصاد الجزئي. دورة متقدمة. البرنامج التعليمي ورشة العمل / G.A. Makhovykova، S.V. pereverzeva. - لوبيرتسي: Yuratt، 2016. - 322 جيم
5. 35. Mokhovikova، G.A. الاقتصاد الجزئي: البرنامج التعليمي للبكالوريوس / G.A. mokhovikova. - م: يضايرا، 2013. - 268 ج.
6. 36. الوحل، N.G. الاقتصاد الجزئي / N.G. قناع، م. تايلور؛ لكل. من الانجليزية أ. smolsky. - SPB: بيتر، 2013. - 544 ج.
7. 37. نيكولينا، I.N. الاقتصاد الجزئي: الكتب المدرسية / I.N. نيكولينا. - م.: NICFRA-M، 2013. - 553 ج.
8. 38. نوسوفا، س. الاقتصاد الجزئي. محاضرة مختصر: البرنامج التعليمي / S.S. الأنف. - م.: Knorus، 2013. - 224 ج.
9. 39. روزانوفا، ن. الاقتصاد الجزئي للشركة: البرنامج التعليمي / N.M روزانوفا، I.V. zoroastrova. - م.: بينوم، 2013. - 383 ج.
10. 40. روزانوفا، ن. الاقتصاد الجزئي. المهام والتمارين. درس تعليمي. غريف UMC "كتاب محترف". (سلسلة "دورة عملية"). / N.M. روزانوفا. - م.: يونيتسي، 2013. - 559 ج.
11. غالبيرين، على بعد الاقتصاد الجزئي. في 3 أطنان. T. 2. الاقتصاد الجزئي / V.M. هالبرين. - SPB: EC. شk. GU HSE، 2008. - 512 C.
12. جروميكو، V.V. الاقتصاد الجزئي: تعليمي / V.V. gromyko، g.p. Zhuravleva. - م.: جيم ريور، 2012. - 159 ج.
13. حسينوف، ر.م. الاقتصاد الجزئي: تعليمي للبكالوريوس / ر.م. Huseynov، V.A. Semenihina. - م.: أوميغا ل، 2012. - 447 ج.
14. المال، V.V. الاقتصاد الجزئي في 2 طن 2. عوامل السوق الإنتاج. حالة توازن. الخطر الاقتصاد 4th إد. البرنامج التعليمي للمرحلة الجامعية والحقوق / V.V. مال. - لوبيرتسي: Yuratt، 2016. - 384 ج.
15. المال، V.V. الاقتصاد الجزئي في 2 طن. T.1. نظرية سلوك المستهلك. نظرية الشركة. نظرية السوق 4th. البرنامج التعليمي للمرحلة الجامعية والحقوق / V.V. مال. - لوبيرتسي: Yuratt، 2016. - 410 ج.
16. جيلي، د. الاقتصاد الجزئي: المستوى المتقدم: البرنامج التعليمي: لكل. من الانجليزية / نعم. جيلي، F.D. ريني علمي إد. V.P. BusyGin [وغيرها]. - م.: Idu HSE، 2011. - 733 ج.
17. جيلي، د. الاقتصاد الجزئي: المستوى المتقدم / D.A. جيلي. - م.: Gu HSE، 2011. - 733 ج.
18. Efimova، على سبيل المثال النظرية الاقتصادية. الجزء 1 الاقتصاد الجزئي. 4th ed.، ers / .g. EFIMOVA، S.A. Bordunova، جزء في المليون zaslavskaya، I.s. بوتابوفا. - م.: ميغيو، 2008. - 237 ج.
19. Zhuravleva، G.P. النظرية الاقتصادية. الاقتصاد الجزئي: البرنامج التعليمي / G.P. Zhuravleva، N.A. pozdnyakov، yu.a. متأخر. - م.: Infra-M، 2013. - 440 ج.
20. أنين، L. M. اقتصاديات الاقتصاد الجزئي [نص]: البرنامج التعليمي / L. M. Anhin، A. A. Egorova، Yu. V. Petrichenko. - تشيليابينسك: دار نشر تشيلياب. حالة الجامعة، 2012. - 213 ص. : انا. - (التعليم الجامعي الكلاسيكي). - ببليوغر.: مع. 212.
21. gryaznova a.g. الاقتصاد الجزئي: النظرية والروسية الممارسة: البرنامج التعليمي لطلاب الجامعات الذين يدرسون عن التخصصات الاقتصادية والاتجاهات / إد. A. G. Gryaznova، A. Yu. Yudanova. - 2 إد. - م.: Knorus، 2001. - 541 ص. - ببليوغر.: مع. 542.
22. البروتات. الاقتصاد الجزئي: خطط الهيكلية والمنطق: البرنامج التعليمي للجامعات / V. F. Protas. - م: البنوك وتبادل الأسهم: يونيتي، 1996. - 168 ص.
23. Pindaik، R. S. اقتصاديات الاقتصاد الجزئي [نص]: [البرنامج التعليمي]: لكل. من الانجليزية / R. S. Pindaik، D. L. Rubinfeld. - 2 إد. - م.: القضية، 2001. - 807 ص. : انا. - (كتاب اقتصادي في الخارج).
24. بريككين B.V. الاقتصاد الجزئي في الطاولات والمخططات [نص]: كتاب مدرسي للجامعات / ب. ف. بيبكين [وآخرون]؛ إد. v. Pipkin. - M: المالية: يونيتي، 1999. - 503 ص. : انا. - ببليوغر.: مع. 496.
25. Safronchuk، M. V. اقتصاديات الاقتصاد الجزئي [نص]: مقدمة في الاقتصاد الجزئي: الاختبارات والمهام / م. V. Safronchuk. - م: Eksmo، 2006. - 255 ثانية. - (التعليم الاقتصادي العالي) (دورة كاملة لمدة ثلاثة أيام).
26. Safronchuk، M. V. اقتصاديات الاقتصاد الجزئي [نص]: ملخص المحاضرات: البرنامج التعليمي / M. V. Safronchuk. - م: Eksmo، 2006. - 255 ص. - (دورة كاملة لمدة ثلاثة أيام). - مرسوم. الأسماء: S. 254-255. - ببليوغر.: مع. 246.
27. سيدوف، V. V. النظرية الاقتصادية [نص]: في 3 أجزاء: البرنامج التعليمي / V. V. Sedov. - 2nd ed.، أضف. وإعادة إنشائه. - Chelyabinsk: Chelgu، b.g. الجزء 2: الاقتصاد الجزئي. - 2007. - 215 ص. : انا.
أرسفين، أ. (2015). عوامل التسعير في سوق تأجير العقارات السكنية. استراتيجيات الإسكان، 2 (4)، 253-266. DOI: 10.18334 / ZHS.2.4.1898
لغة النشر: الروسية
المجلة الروسية للبحث السكني، 2015، المجلد 2، العدد 4
عوامل التسعير في سوق العقارات الإيجار السكنية
1 جامعة موسكو للصناعة والمالية، الاتحاد الروسي
تناقش المقالة عوامل التسعير الصحيحة عموما في سوق العقارات الروسية. كما يحدد المؤلف عوامل التسعير في سوق العقارات الإيجار السكنية من وجهة نظر مستأجر خاص. الأساليب المستخدمة في سياق الدراسة هي استعراض الأدبيات العلمية وتحليل سوق العقارات الإيجار السكنية.
تأجير، عقارات، تسعير، عوامل، روسيا
arefin، a.v. (2015). عوامل التسعير في سوق العقارات الإيجار السكنية. المجلة الروسية للإسكان Reserch، 2 (4)، 253-266. DOI: 10.18334 / ZHS.2.4.1898
Jel: D40، R20، R31 الأصلية RESURCH اللغة: الروسية
© arefin a.v. / النشر: الناشرون الاقتصاد الإبداعي
هذا العمل مرخص تحت المشاعات الإبداعية بواسطة NC-ND 3.0
® للمراسلات: [البريد الإلكتروني المحمي]
سوق العقارات يتغير باستمرار وتنمو؛ خلال فترات الأزمات، تميل عملية النمو هذه إلى الركود
عند وضع أسعار الإيجارات، فإن أهداف الملاك المستأجرين متشابهة
في الممارسة العملية، لا ينظر الملاك في العامل مثل المنظر من النوافذ
عوامل التسعير في سوق العقارات تؤثر على الأسعار في سوق العقارات المستأجرة
استراتيجيات الإسكان، 2015، المجلد 2، العدد 4
عوامل التسعير
في سوق الإيجار للعقارات السكنية
أنتون arefin1®.
1 موسكو الجامعة المالية والصناعية "تآزر"، روسيا
حاشية. ملاحظة_
تناقش المقال عوامل التسعير المقبولة عموما في سوق العقارات في روسيا، كما تحدد عوامل التسعير على سوق الإيجار العقاري، معتبرا من المستأجر الخاص. تعد منهجية البحث مراجعة للأعمال والمقالات العلمية وتحليل سوق العقارات.
الكلمات الدالة_
تأجير، عقارات، تسعير، عوامل، روسيا
الاقتباس: _
أرسفين، أ. (2015). عوامل التسعير في سوق تأجير العقارات السكنية. استراتيجيات الإسكان، 2 (4)، 253-266. DOI: 10.18334 ^ .2.4.1898
Jel: D40، R20، R31 لغة النشر: الروسية
© Aresfin A.V. / النشر: دار النشر "الاقتصاد الإبداعي" تنطبق المقالة بموجب الترخيص Creative Commons By-NC-ND 3.0
ن للاتصال: [البريد الإلكتروني المحمي]
سوق العقارات هو كائن متغير ومتنامي باستمرار؛ في فترات الأزمات، تميل عملية النمو هذه إلى الركود
أهداف المالك والمستأجر في تسعير أسعار الإيجار متشابهة
في الممارسة العملية، لا يأخذ المالك في الاعتبار مثل هذا العامل كتركيز الشقة
مما يؤثر التسعير على سوق الإيجار على عوامل التسعير في سوق العقارات
Aresfin Anton Viktorovich، طالب الدراسات العليا، جامعة موسكو المالية والصناعية "Synergy" ( [البريد الإلكتروني المحمي])
أهمية البحث
في العالم الحديث، أصبحت مشكلة التسعير في سوق العقارات أكثر وأكثر أهمية بسبب حقيقة أن الوضع الاقتصادي والسياسي الشديد في العالم والعقوبات ضد روسيا، وكذلك دورة التغيير اليومي للوطني عمل العملة عملية تسعيرها بشكل متزايد في السوق كشراء / مبيعات وتأجير العقارات في البلاد.
نلاحظ أيضا أن تطوير سوق الإيجار الحديث يدفع مؤخرا المزيد والمزيد من الاهتمام من كلا المشاركين المحترفين في سوق العقارات والوكالات الحكومية. ومع ذلك، فإن قضايا التسعير في سوق الإيجار لا تدفع اهتماما كافيا من هيئات الدولة ومن المشاركين في السوق. إن تحديد العوامل وعملية التسعير على سوق الإيجار العقاري سيكون مفيدا للغاية لسوق العقارات الحديث لكل من موسكو وروسيا ككل.
ما هو سوق العقارات؟
وفقا لمعظم الخبراء، فإن سوق العقارات هو آلية تخدم عمليات الشراء والمبيعات والتأجير العقاري على أساس العرض والطلب (روديوفا، 2009).
بحكم الأراضي المتوسعة باستمرار في المدينة، فإن سوق العقارات هو "هيئة" متزايدة باستمرار، ومع ذلك تجدر الإشارة إلى أنه في أوقات الأزمات، فإن سوق العقارات لديه ميل إلى الركود و / أو التباطؤ في النمو. مثل هذا المثال هو فترة الأزمة المالية العالمية لعام 2008، لم يلاحظ خلالها ارتفاع أسعار العقارات، ولكن بحلول منتصف عام 2011، وصل سوق العقارات إلى مستوى ما قبل الأزمة، وقد لوحظت زيادة الأسعار.
حاليا، ينقسم سوق العقارات إلى 2 فئة:
سوق العقارات الابتدائية.
سوق العقارات الثانوية.
عادة ما يصبح موضوع المعاملات في سوق العقارات الأساسية كائنات عقارية في عملية البناء أو عملية البناء الجديدة، بغرض الهدف المستقبلي للعقارات. يمكنهم بيع المطورين، بناء المستثمرين التمويل.
عادة ما أصبح موضوع المعاملات في سوق العقارات الثانوية أماكن سكنية تم استخدامها مسبقا في المقصود المباشر. تجدر الإشارة إلى أن سوق العقارات الأساسي يعكس كمية الإسكان المنتجة، في حين يتم تحديد سوق العقارات الثانوية من قبل العوامل التالية (روديونوفا، 2009).
رفاهية السكان.
ربحية كائنات الاستثمار.
أحداث حياة الإنسان.
تنقل موارد العمل.
يعتقد العديد من الخبراء أن هيكل السوق الثانوي هو بنية غير قابلة للتغيير بسبب حقيقة أن عملية الحياة البشرية تستمر في مخطط طبيعي معين. تحدث التغييرات في سوق العقارات الثانوية بسبب التغيير في هيكل و / أو عدد السكان أو تغيير حاد في الوضع الاقتصادي والسياسي في المنطقة.
وبالتالي، يمكن اشتقاق سوق العقارات ككل كعضائية متغيرة ومتنامية باستمرار، وتغيرات حدوثها بسبب التأثير على العوامل الاقتصادية والسياسية والاجتماعية. ومع ذلك، في فترات الأزمات، تميل عملية النمو هذه في التباين إلى الركود، ولكن لا تعكس النمو أبدا.
مقبولة عموما عوامل التسعير العقاري
عند النظر في عوامل التسعير في سوق العقارات، من المعتاد مشاركتها على عوامل العرض والطلب، والتي بدورها تنقسم إلى عوامل تسعير داخلية وعوامل تسعير خارجية.
يتم تقسيم عوامل التسعير العقاري الخارجي إلى الأنواع التالية 1:
عوامل الاقتصاد الجزئي.
عوامل الاقتصاد الكلي.
الوضع الاجتماعي في المنطقة.
عوامل اجتماعية.
العوامل الداخلية للتسعير في سوق العقارات من قبل الخبراء عرفي أن تدرج العوامل التالية 2:
ديناميات السوق.
1 العوامل الرئيسية التي تؤثر على تكلفة العقارات السكنية وغير السكنية (2006، 28 أبريل). وضع الوصول: http://www.kb-yarmarka.ru/؟page\u003dcat&id\u003d100256
2 vaskin، ملغ (2009). الاقتصاد العقاري. Rostov on-don: فينيكس.
ديناميات نسبة الصوت والطلب والاقتراحات.
نسبة السعر لسوق العقارات الأولية والثانوية.
انفتاح سوق العقارات وأمن المعلومات.
العوامل المؤسسية.
ومع ذلك، نلاحظ أنه في العوامل المقدمة من كائنات التسعير العقارية، لا تعتبر جميع العوامل بالكامل، خاصة على مستوى كائنات العقارات الفردية. عوامل التسعير التي تظهر للمستأجر المحتمل والمالك تظهر في المقام الأول عند تقييم المنشأة العقارية بشكل خاص.
سنحاول النظر في أكثر عوامل التسعير ذات الأولوية، بالنظر إلى المالك. تشمل هذه العوامل ما يلي:
دخل السكان ولحمها (أي متوسط \u200b\u200bالراتب في المنطقة).
مستوى الطلب والإمداد في المنطقة.
الوضع البيئي في المنطقة. أصبحت مشكلة البيئة مؤخرا مسألة ذات صلة بالسوق العقاري للمدن الكبيرة في روسيا والعالم، ولا سيما موسكو. يؤثر المستوى العالي من تلوث الحالة البيئية للمدينة بشكل مباشر على كل حالة صحة المواطنين وفي حالة سوق العقارات. من الواضح أن الحالة الإيكولوجية الأفضل للمنطقة التي يقع فيها العقار، وأكثر جاذبية سيكون لها مستهلك محتمل.
كمبيوتر. katyshev و yu.a. كاكيموف في عمله "العوامل البيئية والتسعير في سوق العقارات (على سبيل المثال مدينة موسكو)" تعتبر مفصلة للغاية تأثير العوامل التي توصيف حالة البيئة، إلى سوق العقارات في موسكو. يلاحظ المؤلفون أن الوضع البيئي في مناطق مختلفة من المدينة يؤثر على سعر العقارات بطرق مختلفة. عادة ما يكون متوسط \u200b\u200bتكلفة العقارات أقل في مناطق المدينة، وهو أقرب إلى المؤسسات الصناعية،
بدلا من المناطق الواقعة في المناطق الصديقة للبيئة في المدينة (Katyshev، Khakimov، 2012؛ C113).
حالة العقارات. هذا العامل هو بالتأكيد العامل الرئيسي لاستئجار عقد الإيجار بسبب حقيقة أن الفصل وحالة العقار (بدءا من المنزل، ينتهي بالشقة)، يعتمد سعره بالكامل. كمثال، يكفي تحقيق حقيقة أنه، اعتمادا على جودة إصلاح المنزل، فإن معدل الإيجار سيغير بشكل كبير. وبالتالي، فإن كائنات العقارات الواقعة في اللجنة المركزية لموسكو، في حالة جيدة (تجديد) من نوع "Odnushka" لديها متوسط \u200b\u200bسعر استئجار 90000 روبل، في حين أن كائنات العقارات الموجودة في نفس المنطقة، ولكن في المتوسط \u200b\u200bأو أقل من المتوسط (إصلاح مستحضرات التجميل أو غيابه) لديها سعر متوسط \u200b\u200bلاستئجار 30000 روبل .3.
هيكل كائن العقارات. بموجب هذا العامل مفهوم أن المنزل يحتوي على مرافق إضافية فيه، مثل المصعد، وقوف السيارات، الاتصال الداخلي، إلخ، كائنات العقارات، التي يوجد فيها كل شيء أو جزء من الكائنات التي تعد جزءا أو مجاورة لها اختلاف السعر في المتوسط \u200b\u200b5-10٪. 4T. ه. في حالة وجود شقتين، واحد مع شرفة، والآخر - بدون، ثم الشقة بدون شرفة (في هذه الحالة، "Odnushka") سيكون لها معدل استئجار متوسط \u200b\u200bقدره 30000 روبل، بينما نفس الشقة، ولكن مع الشرفة سيكون لها رهان في -33000 روبل.
دخل السكان والذول. هذا العامل مهم في المقام الأول للتحديد الأولي لمعدل الإيجار المقدر بسبب حقيقة أن المالك المحتمل يجب أن يعرف متوسط \u200b\u200bالأجور في منطقته وعلى أساس ذلك لتنفيذ الإيجار الأولي. لذلك، كمثال، فمن الممكن أنه اعتبارا من 2014-2015، كان متوسط \u200b\u200bالراتب في موسكو 59000 روبل 5، وبالتالي وضع متوسط \u200b\u200bمعدل لاستئجار كائن من العقارات ليس أكثر من هذا المؤشر، I.E. -30000 روبل.
مستوى الطلب والإمداد في المنطقة. في أي مجال من المجالات من السوق، فإن ديناميات مستوى الطلب والتوريد هي المؤشر الرئيسي لتشكيل سعره الأولي. هذه القاعدة صالحة لسوق الإيجار العقاري. إذا تجاوز مستوى العرض مستوى الطلب، ثم معدلات الإيجار
3 بناء على تحليل الأسعار في موسكو.
4 شقق مع شرفة ودون: الفرق السعر عادة 5-7٪ (2014، 5 سبتمبر). وضع الوصول: http://www.ndv.ru/novosti/kvartirjy_s_balkonom_i_bez/
5 Mereminskaya، E. (2015، 26 يناير). أفضل مدينة للعمل. وضع الوصول: http://www.gazeta.ru/business 2012/01/23/6385401.shtml
يكتسبون ميلا إلى الانخفاض، والعكس صحيح. لذلك، كمثال، يمكنك تتبع كيفية تأثير مستوى الطلب والإمدادات في موسكو على متوسط \u200b\u200bمعدلات الإيجار لأنواع مختلفة من الشقق في أغسطس 2015. واحدة من وكالات العقارات الخبراء الرائدة "Miel-Arad" قدمت البيانات التالية. في أغسطس 2015، خرج مستوى الطلب والاقتراحات لاستئجار العقارات السكنية إلى المؤشرات التالية: ارتفع الطلب على العقارات السكنية للإيجار بنسبة 13.6٪ فيما يتعلق يوليو، انخفض عرض عقد إيجار العقارات السكنية بنسبة 13.65 ٪ فيما يتعلق يوليو. تغير متوسط \u200b\u200bسعر استئجار شقق من الدرجة الاقتصادية على النحو التالي: "Odnushki" - انخفاض بنسبة 0.49٪ لمؤشر 30830 روبل، "مائتي" - بزيادة قدرها 0.84٪ إلى مؤشر 39950 روبل " Treshka "- النمو بنسبة 3.83٪ إلى مؤشر 51240 روبل 6.
وجود كائنات من الخدمات البلدية. بموجب الكائنات البلدية، في هذه الحالة، كائنات الهياكل التعليمية والمستشفيات ومحطات الإطفاء، إلخ. العامل في وجود مرافق الخدمة البلدية اختيارية وهو مهم في المقام الأول للتسعير على مشارف المدن الكبيرة بسبب حقيقة أن البلدية غالبا ما تكون الأجسام في وسط المدن الكبيرة في مكان قريب من المباني السكنية. في هذه الحالة، فإن الوضع مشابه، كما لو كان هناك في مجال المؤسسات الصناعية، فقط في هذه الحالة تعمل هذه القاعدة في الاتجاه المعاكس، أي أقرب كائنات الخدمات البلدية، كلما زاد عدد النفقات كن الكائن.
بعد ذلك، نعتبر عوامل التسعير ذات الأولوية، بالنظر إلى المستأجر المحتمل. ومع ذلك، فإننا نلاحظ على الفور أن بعض العوامل ستكون مشابهة لل السابقين بسبب حقيقة أن هذه العوامل شائعة عموما لكل من المستأجر والمالك.
عوامل التسعير ذات الأولوية، بالنظر إلى المستأجر المحتمل:
الموقع الجغرافي للكائن.
الوضع البيئي في المنطقة.
حالة العقارات.
هيكل كائن العقارات (توافر الشرفة، وقوف السيارات، المصعد، إلخ).
وجود الأشياء البلدية.
6 الطلب والعرض في سوق الإيجار يأتي مع (2015، 10 سبتمبر). وضع الوصول: http://miel.ru/lenta/6868/
بعد توقف الكائن من نقاط النقل العامة.
نسبة السعر السكن الابتدائي والثانوي.
عامل جغرافي الموقع للكائن
العقارات. هذا العامل هو واحد من أول من يوجه إلى المستأجر المحتمل بسبب حقيقة أنه في أجزاء مختلفة من المدينة، يختلف معدل الإيجار في كثير من الأحيان بشكل كبير. المنطقة المرموقة، الرهان الأكبر يسأل صاحب الشقة. لذلك، كمثال، نعطي الفرق في معدلات استئجار العقارات السكنية موسكو داخل حلقة الحديقة وخارج حلقة الحديقة. وبالتالي، كان متوسط \u200b\u200bمعدل الإيجار داخل حلقة الحديقة 54000 روبل، في حين أن شقة مماثلة خارج نطاق تأجير متوسط \u200b\u200bقدره 33000 روبل.
نسبة السعر السكن الابتدائي والثانوي. اليوم، يكتسب هذا العامل ذات الصلة، خاصة في موسكو، بسبب التوسع الدائم لسوق العقارات وظهور جميع العقارات الجديدة. معدلات الإيجار في المرحلة الابتدائية (المباني الجديدة) والعقارات الثانوية تاريخيا لديها فرق قوي. وبالتالي، فإن متوسط \u200b\u200bمعدل الإيجار في المبنى الجديد في موسكو هو 46000 روبل، في الوقت نفسه متوسط \u200b\u200bسعر الشقق الثانوية 35000 روبل 7.
المسافة من نقاط النقل العامة. هذا العامل مشابه في موقف مع وجود خدمات البلدية ولديه نفس المخطط: أبعد من وسائل النقل العام، أرخص.
وبالتالي، من الممكن سحب ذلك، على الرغم من الأهداف المختلفة للمالك والمستأجر، فإن العوامل ذات الأولوية في تسعير أسعار الإيجار في الأجسام العقارية السكنية مماثلة بشكل عام. وبالتالي، فإن العوامل الرئيسية هي الحالة الخارجية للكائن، المسافة من وسط المدينة، ومسار العملة الوطنية والدولة الاقتصادية في المنطقة ككل. ومع ذلك، نلاحظ أنه في الممارسة العملية، غالبا ما لا يأخذ المالك في الاعتبار مثل هذا العامل الهام للمستأجر كتركيز في النوافذ الشقة، مما يعقد عملية وضع كائن العقارات وزيادة مدةها.
7 بناء على تحليل الأسعار في موسكو في عام 2015.
العوامل الأكثر أولوية وأقل أولوية لتسعير العقارات السكنية
وبالتالي، على أساس مراجعات العديد من عوامل التسعير في سوق العقارات السكنية، يمكن تجميعها في هيكل واحد وترشيح التقييم العام:
1. العوامل الخارجية لتسعير سوق العقارات.
1.1. عوامل الاقتصاد الجزئي:
الوضع الاقتصادي في المنطقة؛
تدفق صناديق الاستثمار؛
توظيف السكان العاملين؛
وتيرة تطوير المنطقة.
1.2. عوامل الاقتصاد الكلي:
معدل التضخم؛
معدلات العودة على الأدوات المالية؛
دخل السكان؛
مستوى العمالة ومستوى إعاقة السكان؛
مؤشر أسعار المستهلك للسلع والخدمات في المنطقة؛
حالة الميزان التجاري.
1.3. عوامل اجتماعية:
هجرة السكان؛
معدل البطالة في المنطقة؛
الوضع الديموغرافي في المنطقة؛
نسبة السكان في سن العمل في إجمالي السكان.
2. عوامل التسعير الداخلية في سوق العقارات.
2.1. عوامل ديناميات السوق.
2.2. عوامل ديناميات مستوى الصوت ونسبة العرض والطلب:
الملاءة السكانية؛
التغييرات في تفضيلات السكان.
2.3. نسبة السعر لسوق العقارات الأولية والثانوية.
2.4. انفتاح سوق العقارات وأمن المعلومات.
2.5. العوامل المؤسسية:
تنظيم الدولة؛
التنظيم الضريبي المعاملات العقارية.
3. عوامل المستخدم العقاري.
3.1. عامل فائدة عامل العقارات.
3.2. عامل التفاعل للكائن العقاري.
3.3. عامل الانتظار.
4. عوامل بيئة السوق الخارجية.
4.1. النمو الاقتصادي والآفاق المحتملة.
4.2. الفرص المالية للحصول على العقارات.
4.3. العلاقة بين التكلفة والعقارات والاحتمال الاقتصادي لتنمية منطقة معينة.
5. عوامل الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة.
6. العوامل البيئية.
6.1. تركيز أول أكسيد الكربون وأكسيد النيتروجين وثاني أكسيد النيتروجين في الهواء.
6.2. البعد العقاري من أقرب مؤسسات صناعية.
ستكون العوامل الموسعة مفيدة للمستثمرين الكبار بسبب حقيقة أن العوامل، من الممكن أن تشكل أكثر دقة سعر الأشياء العقارية الأولية، والتي بدورها مرافق الاستثمار ذات الأولوية للمستثمر الكبير المحتمل. أيضا، سيكون جزء من هذه العوامل مفيدا أيضا للمستأجر والملحق الخاص. ومع ذلك، فإننا نلاحظ على الفور أنه بالنسبة للمستأجر الخاص والمالك، في معظم الحالات، فإن العوامل الأكثر أولوية هي حالة كائن محتمل للعقارات، والبعد من أقرب محطة مترو، والبعد من الطرق السريعة والصناعية، كذلك كما الوضع الجغرافي للكائن العقاري.
لذلك، بناء على المراجعة التي أجريت سابقا للعوامل ذات الأولوية لمعدلات تأجير الأسعار، لدينا قائمة بالعوامل العامة والخاصة لمعدلات استئجار الأسعار في سوق العقارات السكنية:
1. العوامل العامة:
حالة الكائن المحتمل للعقارات.
الموقع الجغرافي للممتلكات.
البعد العقاري من محطات النقل العام.
البندق من الطريق السريع.
المسافة من الشركات الصناعية.
الحالة البيئية في المنطقة.
2. العوامل الخاصة:
توافر مساحة وقوف السيارات.
توافر المنشآت البلدية (المدرسة، المستشفى، المحلات التجارية
موقع على الجانب الداخلي أو الخارجي للمبنى.
كائنات أرضية للممتلكات.
ضجيج المنطقة.
وجود شرفة ولوجيا.
وجود مصعد.
بموجب العوامل العامة للأسعار في سوق العقارات، نفهم تكوين السعر بناء على استعراض موجز للعقارات. لذلك، عامل مهم هو الموقع الجغرافي للكائن المحتمل للعقارات بسبب حقيقة أن الطلب على كائنات العقارات الواقعة بالقرب من وسط المدينة هو في كثير من الأحيان أعلى من الكائنات الموجودة على محيط المدينة، وبالتالي الفرق في الأسعار يمكن أن يكون من 30٪ وما فوق. يفسر هذا تركيز مرافق البلدية والمكاتب أقرب إلى وسط المدينة.
تحت عوامل خاصة، نفهم تكوين سعر العقار على أساس التعارف الأكثر اكتمالا للكائن المحتمل للعقارات.
بناء على العوامل المذكورة أعلاه، تم تقديم صاحب البلاغ إلى تصنيف عوامل التسعير في سوق الإيجار في العقارات من الأحب الأولوية لأقل أولوية، معتبرا من المستأجر الخاص والمالك (انظر الجدول 1). يوضح هذا التصنيف العوامل التي يجب أن تؤدي المزيد من الاهتمام في تكوين سعر كائن العقارات (1 - أكثر أهمية، 10 أقل أهمية).
وبالتالي، يمكن أن نستنتج أن التسعير في سوق العقارات يتأثر بشكل رئيسي بعوامل التسعير في سوق العقارات ككل بسبب حقيقة أن الإيجار هو جزء لا يتجزأ من العقارات. وبالتالي، فإن العوامل الخارجية والداخلية مثل مستوى الناتج المحلي الإجمالي، والوضع الاقتصادي في المنطقة، ومستوى الملاءة والعمالة، ومستوى العرض والطلب في المنطقة هي العوامل الرئيسية للأسعار ليس فقط في سوق العقارات. ومع ذلك، بالإضافة إلى العوامل الاقتصادية العامة لتسعير الأسعار على سوق العقارات، تتأثر العوامل المطبقة على مرافق العقارات منفصلة. هذه العوامل مستحيلة
تنطبق على الانفصار، نظرا لأن العوامل الاقتصادية العامة للتسعير قادرة على سحب السعر في المنطقة ككل، والقدرة على أن تكون العوامل التي اقترحها المؤلف قادرة على سحب سعر كائن عقاري منفصل.
الجدول 1
تصنيف عوامل التسعير في سوق الإيجار للعقارات (أهم أولوية)
عوامل التسعير في سوق الإيجار للعقارات السكنية
الأولوية الأكثر أولوية أولوية
1 موقع جغرافي لكائن أداة فائدة العقار
2 شرط أماكن توافر السيارات العقارية المحتملة
3 المسافة من الشركات الصناعية توفر شرفة، لوجيا ومصعد
4 عقار عقاري من وسائل النقل العام يتوقف عن سوق العقارات
5 توافر الأجسام البلدية التضخم
6 نسبة السعر من مستوى الناتج المحلي الإجمالي الأول والثانوي
7 الحالة البيئية والضوضاء في المنطقة الحالة الديموغرافية
8 مستوى الطلب والاقتراحات والتنظيم الضريبي بشأن المعاملات العقارية
9 الوضع الاقتصادي في منطقة صناديق الاستثمار
10 دخل ومعاهدة السكان
مؤسسة قسم الاقتصاد
وتكنولوجيات الأعمال في APK "
مقال
عن طريق التسعير
في هذا الموضوع:
"تسعير في سوق العقارات"
إجراء:
الطالب 4 دورات 2 مجموعات
الكالولي الاقتصادي
التحقق: الإستايفر عملة هولندية
ستافروبول، 2010.
محتوىص.
مقدمة 3.
1. العقارات ككائن تسعير 4
مقدمة
مع وجود أي جهاز عام، فإن مكان خاص في نظام العلاقات الاجتماعية يشغلها العقارات، مع عملها بطريقة أو بأخرى، وحياة وأنشطة الأشخاص في جميع مجالات الأعمال والإدارة والتنظيم مرتبطة. العلامات البدنية الرئيسية للعقارات كسلع هي: التفرد والتفرد؛ قرطنة؛ مدة الإبداع والمتانة.
لذلك، يختلف سوق العقارات بشكل أساسي عن الأسواق الأخرى. متأصلة في خصائصين على الأقل تميزها عن الأسواق الأخرى: عدد محدود من البضائع التي يمكن أن تلبي طلبات العملاء، على التوالي، عدد محدود من المشترين المحتملين للبائعين؛ مستوى أعلى من التكاليف المرتبطة بالبحث عن البضائع اللازمة وحصل المعاملة. لذلك، فإن التسعير في سوق العقارات سيكون له أيضا ميزاته الخاصة. لذلك، فإن دراسة هذا الموضوع من الملخص مناسب خلال تشكيل وتطوير سوق العقارات في روسيا.
الغرض من كتابة الملخص هو دراسة طلب وطرق التسعير في سوق العقارات وتحليل العقارات في ستافروبول.
1. العقارات ككائن تسعير
مفهوم العقارات. سوق العقارات في الاقتصاد
نظام
وفقا للقانون المدني للفن الاتحاد الروسي. 130. "للعقارات (العقارات العقارية والعقارات) تشمل مؤامرات الأراضي والأقسام من الباطن الأرضي والهيئات المائية المنفصلة وكل ما يرتبط بحزم بالأرض، أي أشياء، حركة الأمراض المستحيلة دون تلف غير متناسب لأغراضهم، بما في ذلك الغابات والمزارع المعمرة والمباني والمرافق.
إن المؤسسة ككل مجمع عقاري تخضع لتسجيل الأوعية الجوية والبحريات، وأوعية الملاحة الداخلية، والأوعية البحرية النهرية النهرية، والكائنات الكونية مساوية أيضا في العقارات. يمكن أن يعزى الأفعال التشريعية إلى العقارات إلى الممتلكات الأخرى ".
العقارات هي الأصول المالية، والعمليات التي يتم تنفيذها في سوق العقارات، أي في واحدة من قطاعات السوق المالية.
العقارات هي فئة مالية وهي شكل من أشكال استثمار رأس المال.
يمكن تمييز المجموعات التالية من الأصول المالية في العقارات:
رسم بياني 1. منحنيات تطوير سوق العقارات والتنمية الاقتصادية
دورات تطوير سوق العقارات وتطوير الاقتصاد في الوقت المناسب لا تتزامن. عادة ما يتم إصلاح تسوس سوق العقارات في وقت سابق مما يبدأ انخفاض الاقتصاد بأكمله. في حالة نموها، تظل النسبة هي نفسها. يشرح أساس أداء هذه الآلية على النحو التالي. تحسين قيمة المال وتقليل العرض النقدي في القطاع المالي، مما أجبر المستهلكين على التخلي عن الاستثمارات العقارية على المدى الطويل، والذي، بدوره، سلفايترز إنخفاض الطلب في سوق العقارات. لا يمكن لعرض الملكية الاستجابة بسرعة لتغيير الظروف، أي. وقت محدد يتجاوز الطلب. وفقا لذلك، فإن أسعار العقارات تسقط، يتم تقليل البناء، إلخ. وبالتالي، فإن آثار انخفاض الأسعار من سوق العقارات "تذهب" إلى الأسواق الأخرى. أخيرا، عندما يصل سوق العقارات إلى أدنى نقطة في الدورة، فإن "إعادة بنائها" - تتغير التكنولوجيا، والبناء يبدأ في مناطق أخرى، إلخ. في وقت لاحق، مع زيادة في العرض النقدي المتداولة وتحت تأثير العوامل الأخرى، يبدأ الطلب على العقارات في الزيادة والسوق يأتي تدريجيا في الحياة. في هذا المجال من الدورة، يعمل سوق العقارات فعليا كعامل يحفز النمو الاقتصادي.
وبالتالي، يمكن وصف سوق العقارات بمثابة مؤشر على حالة الاقتصاد: إذا تدهور الوضع في هذا السوق، فإن انخفاض الاقتصاد بأكمله ممكن؛ إذا كان الوضع في سوق العقارات يتحسن، يمكننا أن نتوقع صعود الاقتصاد بأكمله.
سوق العقارات هو نطاق الاستثمار في رأس المال في الأجسام العقارية ونظام العلاقات الاقتصادية الناشئة عن العمليات العقارية. تعرض هذه العلاقات بين المستثمرين عند شراء وبيع العقارات، والرهن العقاري، وتأجير العقارات في الثقة، للإيجار، اسمحوا لي، إلخ.
شراء وبيع الأجسام العقارية ليست مجرد شراء وبيع البضائع من الاستهلاك الشعبي، ولكن حركة رأس المال، أي. إيرادات توليد التكلفة.
وبالتالي، فإن شراء مؤامرة أرض يعني الاستثمار في هذه المؤامرة الأرضية، والتي يمكن بعد ذلك بيعها بسعر أعلى والحصول على الدخل بسبب الاختلافات في الأسعار، أو استخدامها للإنتاج الزراعي وتلقي الدخل من هذا الإنتاج.
يمكن أيضا استخدام مبنى سكني تم شراؤه أو شقة للبيع بعد فترة من الوقت عند سعر أعلى أو مستأجرين للتبرع.
ستحضر رأس المال، الذي تم إنفاقه على شراء المؤسسة دخل مستثمر كنتيجة لعمل هذه المؤسسة.
الاستثمار في العقارات هو سلاح موثوق ضد التضخم. تنمو أسعار العقارات باستمرار، وهو سبب المعاملات العقارية المضاربة ويساهم في تركيز الأراضي في أيدي المالك، وإزالة مؤامرات الأراضي من الدوران الاقتصادي من أجل انتظار زيادة الأسعار.
تشمل ميزات سوق العقارات ما يلي:
1.2. طرق لتحديد تكلفة العقارات
يتم استخدام الطرق الثلاث لتحديد تكلفة العقارات: التكلفة ومقارنة المبيعات، ورسمية الدخل.
عادة ما يمكن تطبيق الأساليب الثلاث. يتيح لك استخدام إحدى الطرق أو أكثر إعطاء تقدير أكثر واقعية للتكلفة. وبالتالي، قد لا تكون طريقة التكلفة قابلة للتطبيق عند تقييم العقارات في المباني القديمة، والتي لها انخفاض كبير في الاستهلاك المتراكم بسبب التآكل البدني والتقادم الخارجي، والذي يصعب تقييمه.
لا يمكن تطبيق طريقة مقارنة المبيعات على أنواعها المتخصصة بشكل ضيق من العقارات في غياب المعلومات للمقارنة. نادرا ما يتم استخدام طريقة رأس المال للدخل لتقييم أجزاء من المنازل التي يعمل بها المالك، على الرغم من أنه يمكن استخدامه مع تأكيد السوق. عادة ما تكون القيمة المطلقة بالدخل غير موثوق بها في سوق العقارات التجارية أو الصناعية، حيث يقطع أصحاب سعر المستثمرين. لذلك، حيثما أمكن، يستخدم المثمنون طريقتين على الأقل. تخدم التقديرات البديلة التي تم الحصول عليها كحقق مفيدة لبعضها البعض.
1. تستند طريقة التكلفة إلى المبدأ: عادة ما لا يتم دفع المشتري مقابل العقارات أكثر من تكلفة الاستحواذ (المبنى) مماثلة لممتلكات الجودة المكافئة. لذلك، فإن تقييم القيمة السوقية للعقارات هو مقدار قيمة مؤامرة الأرض وتكلفة البناء في تاريخ التقييم. يستند هذا النهج إلى فهم أن المشاركين في السوق يربطون التكلفة والتكاليف.
طريقة التكلفة مفيدة بشكل خاص في تقييم المباني الجديدة والأجسام العقارية التي نادرا ما تباع.
يتم عرض طريقة التكلفة لتحديد تكلفة العقارات في الشكل 2.
| تقييم تكلفة البناء الرئيسي | تقييم التكاليف غير المباشرة | تقدير حجم الربح | تقييم قيمة الاستهلاك | |||
| تقييم تكلفة البناء الرئيسي، مع مراعاة التآكل الكلي | ||||||
| تقدير قيمة الأرض | تقييم القيمة السوقية لملكية العقارات | تقييم تكلفة المباني والهياكل المساعدة، مع مراعاة التآكل الكلي | ||||
جوهر طريقة مقارنة المبيعات هو تحديد السعر الذي سيدفعه المشتري إلى العقارات فائدة مماثلة. في غياب مثل هذه العقارات في السوق، لا تنطبق طريقة مقارنة المبيعات.
2. طريقة مقارنة المبيعات مفيدة عندما تم بيع عدد من الكائنات المماثلة أو بيعها مؤخرا في الجزء نفسه في السوق. باستخدام هذه الطريقة، ينعكس المثمن من خلال التكلفة، ومقارنة كائن مع عقارات مماثلة، يسمى "مبيعات مقارنة". أسعار مبيعات العقارات، وفقا للمثمن، الأكثر مماثلة، يجب أن تظهر الحد الذي يمكن أن ينخفض \u200b\u200bفيه انعكاس تكلفة العقارات المقدرة. يستخدم طريقة مقارنة المبيعات لتحديد تكلفة العقارات في الشكل 3.
حيث K هي التكلفة الحالية (أي تكلفة في الوقت الحاضر)، فرك.
إلى ر الدخل المتوقع بحلول نهاية السنة T، فرك.
n هو معدل الخصم (معدل العائد أو سعر الفائدة)، حصة الوحدة.
يعد معامل الرسملة إما مستمدا مباشرة من مبيعات الكائنات القابلة للمقارنة كنسبة ذات الدخل السنوي لأسعار البيع (القيمة المباشرة)، أو يتم احتسابها على أساس المعدل المتوقع للدخل الدوري على رأس المال والظروف لسداد الاستثمارات ( إرجاع الرسملة).
يستخدم معدل الخصم لبناء نماذج خصم التدفق النقدي. في الوقت نفسه، يتم منح القيمة الحالية إيرادات دورية لكل سنة توقع، وكذلك الإيرادات الافتراضية من البيع.
يتم حساب نماذج التدفق النقدي المخصوم من قبل الصيغة:
| ك \u003d. | إلى T. | (3.3) |
| (1 + ن) ر |
تتطلب طريقة الدخل ذات الصلة دراسة أسوخة واسعة بناء على تحليل العرض والطلب مما يوفر معلومات حول الاتجاهات في توقعات السوق.
تعتمد طبيعة استخدام أساليب التقييم العقاري على مشكلة التقييم، واختيار النهج وموثوقية التقديرات. عند تطبيق الأساليب الثلاث، يتحقق المثمن ثلاث تقديرات منفصلة. يتم النظر في الموثوقية النسبية وتطبيق كل طريقة عند توصيل مؤشرات التكلفة.
| المناطق | عدد الشقق المقدمة، أجهزة الكمبيوتر. | ||
| 2008. | 2009. | 2009 بحلول عام 2008 في٪ | |
| نسخة | 15372 | 11325 | 73,7 % |
| يو / ز. | 72412 | 56400 | 77,9 % |
| مركز | 51300 | 45500 | 88,7 % |
| 204 أرباع | 45521 | 37589 | 78,2 % |
| مجموع: | 184605 | 150814 | 81,7 % |
