إن تقسيم الطلب على أساس تفضيلات المستهلك في سياق فئات وأشكال الأشياء يجعل من الممكن تحسين مقدار وهيكل الإيرادات والمصروفات ، مع مراعاة الممارسة الحالية لإبرام العقود في السوق.
في الوقت نفسه ، لا تقل أهمية بالنسبة لإدارة العقارات التجارية أن تأخذ في الاعتبار التأثير على المؤشرات المستهدفة في قطاعات مثل اختيار المستأجر "المرساة" وفقًا لمفهوم الكائن ، توزيع الأماكن بين العملاء.
يجب تجنب الأخطاء في التنسيب الداخلي للمرساة والمستأجرين الآخرين ، على وجه الخصوص ، موقع المراسي في الطابقين الأول والثاني ، وبالتالي حرمان البائعين من السلع ذات الصلة الموجودة فوق دخلهم. إذا كان من المخطط جذب متجر كبير كمرتكز لمركز تسوق ، فمن الجدير حساب ما إذا كانت هناك مساحة كافية للمستأجرين الآخرين الذين يقدمون سلعًا وخدمات ذات صلة وإضافية. بالنسبة للمستأجر الأساسي ، يتم تطبيق معدلات منخفضة نسبيًا.
للتجزئة في سوق العقارات السكنية ، من الممكن استخدام علامات مثل درجة رضا العملاء عن ظروفهم المعيشية وتوافر شراء (تحسين) الإسكان.
بناءً على النتائج التي تم الحصول عليها ومعالجتها بهذه الطريقة ، يتم تجميع المناطق التي يكون فيها الطلب على المساكن الجديدة مساويًا لمتوسط السوق أو أقل أو أعلى ، بناءً على افتراض أن المستجيبين يسعون لشراء شقة في نفس المكان الذي يوجد فيه يعيشون حاليا.
عند تقييم قدرة الطلب في القطاعات المستهدفة ، وكذلك توزيعها في سياق مناطق الشركة ، من الضروري مراعاة الخصائص المطلقة للمناطق: عدد السكان ، الكثافة السكانية ، متوسط مساحة الشقة ، إلخ. . هذا سيجعل من الممكن التنبؤ بشكل أكثر دقة بحجم وهيكل الطلب المحتمل في السوق وتحديد آفاق الشركة.
لتقسيم السوق بناءً على علامات ملاءة العملاء وتوافر السكن لهم ، من الممكن استخدام التفضيلات في اختيار طرق الدفع: على حساب أموالهم الخاصة ، من خلال المشاركة في البناء المشترك ، مع مساعدة برامج الادخار في تعاونيات وشراكات الإسكان ، وكذلك من خلال قروض الرهن العقاري ، سواء للبناء أو لشراء المساكن الجاهزة ، إلخ.
2. إدارة التسعير في سوق العقارات
2.1. تطوير وتنفيذ استراتيجيات التسعير
التسعير الاستراتيجي في إدارة الممتلكات. في التسعير ، يتم تمييز الأنواع الرئيسية التالية من استراتيجيات التسعير ، اعتمادًا على نسبة الين المحدد إلى متوسط القيمة السوقية:
1) التسعير المتميز أو - "قشط الكريم" ، والذي يشمل تحديد أسعار عالية للممتلكات والخدمات المبتكرة والمرموقة في سوق العقارات ، وإستراتيجية الأقساط المتدرجة (تخفيضات الأسعار المتتالية) و "مظلة الأسعار" ؛
2) التسعير المحايد - اتباع القائد ، مع التركيز على أسعار السوق والمنافسين ، وتمايز المنتجات (العقارات والخدمات) ، واستراتيجية تجزئة السوق والحد الأدنى من الربح الكافي ؛
3) استراتيجيات اختراق السعر أو "السعر المنخفض" - قائد التكلفة ، القيادة غير المربحة.
تتميز استراتيجيات الاختراق بتحديد الأسعار عند مستوى يراه العملاء منخفضًا أو معتدلًا مقارنة بالقيمة الاقتصادية للعقار أو الخدمة المقترحة في سوق العقارات. يتم استخدامها لزيادة الحصة السوقية للشركة ومبيعاتها ، مما يؤدي إلى زيادة إجمالي الربح الإجمالي حتى بمعدل صغير في سعر الوحدة.
تتميز إستراتيجية التسعير المتميز بتكوين أسعار يتم تضخيمها بالنسبة إلى قيمة البضائع المقدرة من قبل المشتري. يوفر هذا الخلل ربحًا من المبيعات بالأسعار التي تشمل علاوة لتلبية احتياجات مجموعة ضيقة من المشترين على أكمل وجه. مع التسعير المحايد ، يكون السعر الذي يقدمه البائع مناسبًا لنسبة السعر إلى القيمة المتوقعة في القطاع المستهدف من سوق العقارات.
لا يتم تحديد الفروق في استراتيجيات التسعير من خلال قيمة تكلفة أسعار شيء ما والخدمات في سوق العقارات ، ولكن من خلال تصورهم من قبل العملاء الحاليين والمحتملين بشكل عام مقارنة بعروض المشاركين الآخرين في السوق. على سبيل المثال ، يمكن أن تكون معدلات إيجار المساحات المكتبية من الدرجة الأولى في السوق الروسية مرتفعة من حيث القيمة المطلقة وفي نفس الوقت تكون منخفضة بالنسبة للشركات الأجنبية مقارنة بالمستوى الدولي لاستئجار أماكن مماثلة. لذلك ، فإن تحديد معدلات عالية لهؤلاء العملاء المستهدفين سيكون نتيجة لاستراتيجية اختراق السعر ، وليس قشط الكريم.
يجب تقسيم تشكيل وتنفيذ سياسة تسعير شاملة فعالة في سوق العقارات إلى الكتل التالية.
1. وضع مجموعة من استراتيجيات التسعير ، مع مراعاة مرحلة دورة حياة الشيء في سوق العقارات ، وكذلك:
نتيجة البحث والتحليل لتفضيلات القطاعات المستهدفة ، وتقييم الرغبة في دفع أكثر (أو أقل) للكائن المقترح ؛
مبالغ وهياكل التكاليف التي يجب تغطيتها بسعر ثابت للعنصر ؛
بيئة تنافسية - الإجراءات المحتملة للمنافسين من حيث عروض الأسعار في أسواق العقارات المستهدفة.
2. إدارة أسعار الخدمات والأشياء العقارية بناءً على آليات تحديدها وتكييفها.
يفترض هذا النهج تحقيق وتطوير ليس فقط مزايا تنافسية على المدى القصير ، ولكن أيضًا على المدى الطويل. من وجهة نظر استراتيجية التسعير ، يتم تحليل صلاحية الأسعار المطبقة من حيث ماهية النتيجة ومدى توافقها مع أهداف شركة الإدارة (بائع العقارات). على سبيل المثال ، يقوم أحد المطورين بتخفيض أسعار عقاراتهم بهدف جذب عملاء إضافيين بشكل نشط مما يسمح لهم بزيادة الإيرادات على المدى القصير. ومع ذلك ، فإن حرب الأسعار المحتملة الناجمة عن هذا الانخفاض على المدى المتوسط والطويل ستؤدي إلى عدم الربحية إذا كانت تكاليف المطور أعلى من متوسط الصناعة.
يمكن تجنب مثل هذه النتائج السلبية من خلال تقييم الظروف التنافسية في الأسواق المستهدفة ، فضلا عن قيمة المستهلك للممتلكات. في ظروف المنافسة الكاملة ، عندما لا تتجاوز حصة كل من المشاركين 1-2٪ ، يكون من الأنسب تحديد السعر بناءً على متوسط مستوى السوق. في المنافسة الاحتكارية ، يمكن أن تزيد الإيجارات من الأرباح في القطاعات التي تم الاستحواذ عليها بالفعل ، أو أن تكون أقل من التكلفة خلال فترة الاختراق في منافذ السوق الجديدة.
يتميز سوق العقارات الاحتكارية بأكبر مجموعة من استراتيجيات التسعير الممكنة مع التركيز على المنافسين. إذا كانت شركة الإدارة من بين الشركات الرائدة ، فيمكن تحديد السعر عند المستوى الذي يوفر أقصى ربح حالي ، مع مراعاة الطلب المتبقي. الشركة التابعة ، بدورها ، يجب أن تركز في التسعير على معدلات القادة مع تعديلهم لجودة الخدمات والخصائص التقنية والتشغيلية والاستهلاكية للعقار ، إلخ.
مقدمة 3
1. التسعير في سوق العقارات 5
2. العوامل المؤثرة على قيمة العقار. 7
3. مناهج تثمين العقارات 11
3.1. نهج الدخل للتقييم. 12
3.2 النهج المقارن للتقييم. أربعة عشرة
3.3 نهج مكلف للتقييم العقاري. 16
4. تحديد قيمة قطعة الأرض. 18
الاستنتاج 23
المراجع 24
مقدمة
السعر هو تعبير نقدي عن قيمة المنتج. ومع ذلك ، فإن السعر أكثر قدرة على الحركة من القيمة ، لأنه يعكس شروط تبادل السلع والعرض والطلب ، ودرجة التنظيم الحكومي ، وتوزيع القيمة بين الإنتاج والاستهلاك. وبالتالي ، فإن السعر هو مبلغ المال المدفوع مقابل وحدة من منتج معين معدة للبيع للخارج.
يعمل كمؤشر اقتصادي لحالة السوق ، ودرجة المخاطرة والمنافسة ، كعامل يعكس تكوين الأرباح والضرائب. بمساعدة السعر ، يتم قياس القوة الشرائية للمال ، وينعكس مستوى معيشة السكان.
كأداة اقتصادية مهمة ، تعكس جميع العمليات التي تحدث في مجال الإنتاج والتبادل والتوزيع والاستهلاك ، يحدد السعر إجمالي الدخل والربح والربحية وغيرها من مؤشرات المؤسسات. تعمل الأسعار كرافعة للسيطرة الاقتصادية والمنافسة.
أدى دخول الاتحاد الروسي إلى السوق خلال الفترة الانتقالية إلى زيادة قيمة الأسعار والتسعير في تنمية اقتصاد البلاد. من الواضح أن الأسعار والتسعير يلعبان دورًا رئيسيًا في آلية السوق ، ولكن يجب إدارتهما بمهارة ، وتجنب ديناميكيات التسعير والسعر العفوي.
العقارات هي نوع خاص من المنتجات. المنتج الموجود في السوق العقاري هو قطعة أرض تنتمي إليها موارد طبيعية (تربة ، مياه ، موارد معدنية ونباتية) ، وكذلك الأبنية التي توجد عليها والمنشآت.
هناك بعض خصوصيات التسعير في سوق العقارات مقارنة بسوق الأصول المالية. أسعار سوق الأوراق المالية هي نتيجة مباشرة للاتفاقيات الأخيرة مع الأوراق المالية ، وخاصة الشركات. التسعير في سوق العقارات هو نتيجة البيع والمفاوضات الأخيرة بين المشاركين في الصفقة ، وبالتالي فإن التسعير في سوق الأوراق المالية أكثر ديناميكية منه في سوق العقارات ، كما أن تقلبات الأسعار أكثر تواتراً.
الحفاظ على الأموال التي يتم استثمارها. الأرض هي شيء من المستحيل عمليًا تخفيض قيمته (إذا لم تأخذ في الاعتبار التدهور المحتمل لصفاتها) ، والمباني والهياكل هي هياكل دائمة ، ولكن ضمان الحفاظ على الأشياء العقارية قد يتطلب جهودًا إضافية (على سبيل المثال ، تأمين).
نظرًا لوجود عدد من الاختلافات عن الأصول المالية ، يمكن اعتبار العقارات جزءًا من المحفظة الاستثمارية الإجمالية ، مما يساعد على تقليل المخاطر الإجمالية ، وكأصل مستقل.
وبالتالي ، فإن شراء العقارات وبيعها لا يقتصران على شراء وبيع البضائع ، بل هو حركة رأس المال ، أي القيمة التي تحقق ربحًا. في الوقت نفسه ، يمكن شراء العقارات كسلعة ضرورية للإنتاج أو الاستهلاك الشخصي.
1. التسعير في سوق العقارات
سوق العقارات هو آلية تحافظ وتنظم علاقات شراء وبيع وتأجير العقارات على أساس العرض والطلب.
في الممارسة المحلية الحديثة ، يمكن تمييز الأنواع التالية من أسواق العقارات:
- سوق العقارات السكنية.
- سوق العقارات التجارية أو المربحة التي تجلب الدخل لمالكها (المكاتب ، البيع بالتجزئة ، المباني الصناعية والمخازن) ؛
- سوق قطع الاراضي الذي وفقا للتشريعات ...
حول موضوع "التسعير في سوق العقارات"
مقدمة
من المؤشرات الرئيسية لتطور علاقات السوق الطبيعية في الدولة حالة سوق العقارات ككل وقطاعاته الفردية. يعتبر سوق العقارات مكوناً أساسياً في أي اقتصاد وطني ، لأن العقارات هي أهم جزء من الثروة الوطنية ، والتي تمثل أكثر من 50٪ من ثروة العالم. بدون سوق عقارات ، لا يمكن أن يكون هناك سوق على الإطلاق ، لأن أسواق العمل ورأس المال والسلع والخدمات ، وما إلى ذلك ، لتنفيذ الأنشطة القانونية يجب أن يكون لديها المباني اللازمة. تتأكد أهمية سوق العقارات المحلي كقطاع من قطاعات الاقتصاد من خلال حصته العالية في الناتج القومي الإجمالي ، ومستوى عالٍ من إيرادات الميزانية من البيع الأولي ، وتأجير العقارات الحكومية والبلدية (بما في ذلك الأراضي) ، ارتفاع مستوى تحصيل الضرائب إلى الميزانية من الضرائب العقارية ، والتعامل معها.
في أي هيكل اجتماعي ، تحتل العقارات مكانة خاصة في نظام العلاقات الاجتماعية ، حيث ترتبط حياة وأنشطة الناس في جميع مجالات الأعمال والإدارة والتنظيم بطريقة أو بأخرى.
السمات المادية الرئيسية للعقار كسلعة هي:
التفرد والأصالة.
الثبات.
مدة الإنشاء والمتانة.
أدناه ، سأنظر في تفاصيل العقارات كصناعة ، بالإضافة إلى تفاصيل العقارات في سانت بطرسبرغ ، وديناميكيات العرض والطلب في هذا السوق ، وسأحدد السمات المميزة للحالة الاقتصادية والبيئية لكل من أحياء المدينة ، حيث يستطيع ساكن هذه المنطقة التعرف على مزايا وعيوب منطقته ...
سوف ندرس بالتفصيل جميع عوامل تسعير العقارات التي تؤثر بشكل مباشر على قيمتها. سنرى أيضًا الطرق المستخدمة لتقييم العقارات وعيوبها ومزاياها.
وفي الختام ، سنقوم بتحليل بيانات محددة عن العقارات الأولية والثانوية فيما يتعلق بسانت بطرسبرغ.
1. جوهر السوق العقاري
"سوق العقارات هو مجموعة محددة من الآليات التي يتم من خلالها نقل حقوق الملكية والمصالح ذات الصلة ، وتحديد الأسعار ، وتخصيص المساحة بين مختلف خيارات استخدام الأراضي المتنافسة."
سيكون التعريف الأكثر اكتمالا لسوق العقارات بمثابة مجموعة معقدة من العلاقات المرتبطة بإنشاء كائنات عقارية جديدة وتشغيل كائنات عقارية قائمة. وبالتالي ، فإن العمليات الرئيسية لسوق العقارات هي التطوير (الإنشاء) والإدارة (التشغيل) وتداول الحقوق على العقارات.
السوق العقاري الوطني هو مجموعة من الأسواق الإقليمية والمحلية التي تختلف اختلافًا كبيرًا عن بعضها البعض في التطور غير المتزامن ، ومستوى الأسعار والمخاطر ، وكفاءة الاستثمار في العقارات ، وحالة التشريع ، والاستقرار السياسي والاجتماعي ، إلخ. .
يتميز سوق العقارات ، مثل أي نظام ذاتي التنظيم ، بالطلب والعرض والسعر والبنية التحتية. تشمل الوظائف الرئيسية لسوق العقارات ما يلي:
معلومات عن الأسعار والعرض والطلب ؛
الوساطة - إقامة روابط بين المستهلكين والطلب والعرض ؛
حرية تكوين أسعار العقارات وحماية حقوق الملكية ؛
إعادة توزيع الاستثمار العقاري. ضمان حرية ريادة الأعمال ؛ حل فعال للبرامج الاجتماعية.
من وجهة نظر ريادة الأعمال والنشاط التجاري ، فإن سوق العقارات (الشكل 1) له مزايا وعيوب.
أرز. 1. مزايا وعيوب سوق العقارات
يعد سوق العقارات جزءًا لا يتجزأ من مساحة السوق. في ذلك ، كما هو الحال في الأسواق الأخرى ، "تحدد العلاقة بين العرض والطلب السعر ، لكن ارتفاع السعر يحدد العلاقة بين العرض والطلب. إذا ارتفع الطلب ، يرتفع السعر ؛ ولكن إذا ارتفع السعر ، ينخفض الطلب ، وإذا انخفض السعر ، يرتفع الطلب. علاوة على ذلك ، إذا زاد الطلب ، وبالتالي السعر ، يزداد العرض ، لأن الإنتاج يصبح مربحًا. وبالتالي ، يحدد السعر العرض والطلب ، ويحدد العرض والطلب السعر ؛ علاوة على ذلك ، يحدد الطلب العرض ، والعرض يحدد الطلب. علاوة على ذلك ، تميل كل هذه التقلبات إلى الاستواء. إذا زاد الطلب وارتفع السعر فوق المستوى الطبيعي ، يزداد العرض ؛ هذه الزيادة تتخطى بسهولة الحدود الضرورية ، ثم ينخفض السعر إلى ما دون المعتاد ".
1.1 سوق الإسكان في سان بطرسبرج
حاليًا ، يعيش في سانت بطرسبرغ حوالي 4.8 مليون نسمة ، في ما يقرب من 44 ألف مبنى سكني بمساحة إجمالية تبلغ حوالي 92 ألف متر مربع. م ، في ما يقرب من 1600000 شقة.
حوالي 20٪ من المساكن بحالة فنية جيدة (إهلاك من 0 إلى 20٪) ، مرضية (إهلاك من 21 إلى 40٪) - 50٪ ، غير مرض (إهلاك أكثر من 30٪) - 30٪ ، 15 مليون متر مربع. م من المساكن بحاجة إلى إصلاحات كبيرة. يعيش ما يقرب من 25 ٪ من سكان سانت بطرسبرغ في شقق مشتركة.
- سوق المساحات المكتبية.
- سوق المحلات التجارية.
- سوق الإسكان والتي تمثلها الأقسام التالية:
أساسي: - مباني متعددة الشقق قيد الإنشاء في الأحياء الصغيرة ؛
- المباني السكنية التي أعيد بناؤها في وسط المدينة ؛
- منازل عائلة واحدة شبه منفصلة قيد الإنشاء ؛
ثانوي:
شراء وبيع - شقق في المركز ؛
- شقق في الأحياء الدقيقة.
الإيجار: شقق عادية
- شقق فاخرة
- غرف.
نظرًا لعدم وجود مناطق هندسية متطورة مع بنية تحتية للخدمات متطورة إلى حد ما ، وانخفاض القوة الشرائية للسكان ، وسوق الأراضي المتخلفة ، فإن سوق المنازل الخاصة غير موجود عمليًا. إن الحلول المعمارية القديمة للمباني التي تم بناؤها على مدى السنوات الخمس الماضية ، والسيولة المنخفضة للغاية وسعر البيع لهذه المباني هي دليل على ذلك.
أحياء المدينة.
من أهم العوامل المؤثرة على سعر العقار- موقعك.هناك 13 منطقة في سانت بطرسبرغ ، والتي تختلف في المكانة ، والبيئة ، والمناظر الطبيعية ، والصناعة ، ومستوى الضوضاء ، وخصائص الإسكان ، والعمر ، وما إلى ذلك للحصول على وصف مفصل لكل منطقة ، انظر الملحق 1
وفقًا للخصائص الاقتصادية والبيئية ، وتأثير العرض والطلب ، سنقوم بتصنيف المناطق من أكثر المناطق شهرة:
وسط
أدميرالتيسكي
فاسيليوستروفسكي
موسكوفسكي
شاطئ البحر
بتروغرادسكي
كالينينسكي
فيبورغسكي
Frunzensky
كراسنوجفارديسكي
نيفسكي
كراسنوسيلسكي
كيروفسكي
المسافة من محطات المترو.
إذا كانت المسافة أكثر من 3 محطات توقف عن طريق النقل ، فيمكن تخفيض السعر بنسبة 10-15٪
يمكنك رؤية أمثلة محددة حسب المناطق مع وصف في الملحق رقم 1.
2. طرق التسعير
يعتبر تقييم العقارات ، وتحديد قيمتها السوقية على أنها السعر السائد لهذا النوع من العقارات ، مسألة معقدة ، يتم تنفيذها من قبل أشخاص مدربين تدريباً مهنياً حصلوا على ترخيص من الدولة لهذا النوع من النشاط.
يتم التقييم بعدة طرق ، يجب أن تكون نتائجها متسقة مع بعضها البعض. لا يقتصر "إجراء التسوية" للنتائج التي تم الحصول عليها بطرق مختلفة على حساب المتوسط الحسابي ، ولكنه يتطلب موازنة أهمية كل نهج لحالة معينة ، وأغراض التقييم ، ونوع الممتلكات والظروف الأخرى.
فكر في بعضها: مقارن ومربح ومكلف.
2.1 طريقة المقارنة
المبادئ الرئيسية التي تقوم عليها هذه الطريقة هي: العرض والطلب والاعتماد والتناسب والاستبدال. من قائمة مزاياها يمكن تمييز: البساطة والوضوح ، لأنها تستند إلى مقارنات واضحة ؛ يسمح بإجراء تعديلات على الخصائص المختلفة ؛ يعطي تقديرات صحيحة إحصائيًا.
النهج المقارن للتقييم هو مجموعة من طرق التقييم القائمة على مقارنة عقار مع نظرائه حيث توجد معلومات حول أسعار المعاملات معهم.
شروط تطبيق المنهج المقارن للتقييم العقاري:
1. يجب ألا يكون الكائن فريدًا.
2. يجب أن تكون المعلومات شاملة ، بما في ذلك شروط المعاملات.
3. يجب أن تكون العوامل التي تؤثر على قيمة نظائر مقارنة العقارات المقيمة قابلة للمقارنة.
· الاستبدال.
· الرصيد؛
· العرض والطلب.
يجب أن تنتمي الكائنات القابلة للمقارنة إلى نفس المقطع ويجب إجراء المعاملات معهم وفقًا لشروط نموذجية لهذا الجزء:
· زمن التعرض. فترة التعرض - الوقت الذي يكون فيه العنصر في السوق ؛
· استقلالية موضوعات الصفقة. الاستقلالية تعني أن المعاملات لا تتم بأسعار السوق إذا كان البائع والمشتري:
- مرتبطون بعلاقة عائلية.
· ممثلون عن الشركة القابضة وشركة تابعة مستقلة ؛
· ترابط مختلف ومصلحة متبادلة ؛
· تتم المعاملات بأشياء مثقلة برهن أو التزامات أخرى ؛
· يشتغلون ببيع عقارات المتوفين وما إلى ذلك.
دوافع الاستثمار ، والتي يتم تحديدها من خلال:
· دوافع مماثلة للمستثمرين.
· استخدام مماثل أفضل وأكثر كفاءة للمرافق ؛
· درجة تدهور المبنى.
التسعير في سوق العقارات
| اسم المعلمة | المعنى |
| موضوع المقال: | التسعير في سوق العقارات |
| قواعد التقييم (فئة مواضيعية) | منزل |
التسعير في سوق العقارات هو نتيجة البيع والمفاوضات الأخيرة بين المشاركين في الصفقة. ومن ثم ، فإن التسعير في سوق الأوراق المالية أكثر ديناميكية مما هو عليه في سوق العقارات ، كما أن تقلبات الأسعار أكثر تواتراً.
يتم تحديد سعر أي غرض عقاري ، سواء كان شقة أو مكتبًا أو كوخًا ، بتأثير مجموعة كاملة من العوامل الخارجية. هناك أسباب مختلفة تحدد أن عقارًا ما أغلى من الآخر والعكس صحيح ، بالإضافة إلى حقيقة أن العقارات بشكل عام تصبح أكثر تكلفة أو أرخص.
تحليل أسباب تغير الأسعار في السوق ، يجب تقسيم جميع العوامل الخارجية إلى فئتين رئيسيتين: المحلية والعالمية. تشمل العوامل المحلية الأسباب المعروفة للاختلاف في أسعار الكائنات المختلفة - الموقع ، ونوع المبنى ، وحالة ملء الكائن ، والبيئة. مع الأخذ في الاعتبار تأثير العوامل المحلية في نظرية وممارسة التقييم ، يتم التعبير عنه في شكل استخدام ما يسمى بالتعديلات ، والتي بموجبها ، على سبيل المثال ، تكون الشقة في الطابق الأرضي أرخص بنسبة 15 ٪ من سعر الشقة. في المتوسط ، فإن تكلفة الشقة التي تحتوي على شرفة تبلغ حوالي 2 ٪ أكثر من نظيرتها ، ولكن بدون شرفة. يمكن أن تستمر هذه القائمة لفترة طويلة.
بمعرفة درجة التأثير على سعر العوامل المحلية ، من الممكن حل مشاكل تقييم كائن منفصل ، ومعرفة المستوى العام الحالي لأسعار العقارات. في الوقت نفسه ، فإن الأخذ بعين الاعتبار العوامل المحلية لا يسمح بالتنبؤ بتطور السوق ككل ، والتنبؤ بنموه أو انخفاضه. لمواجهة تحديات ديناميكيات السوق ، من المهم للغاية الانتباه إلى العوامل العالمية. هذه هي ، قبل كل شيء ، خصائص الاقتصاد الكلي: الوضع السياسي والاقتصادي ، ودرجة تطور الأعمال والإنتاج في مدينة معينة ، وحجم الصادرات والاستثمارات ، ومستوى دخل السكان. هذه العوامل هي التي تحدد حقيقة أن أسعار العقارات في موسكو تقريبًا بنسب متساوية عبر جميع قطاعات السوق أعلى من الأسعار في سانت بطرسبرغ أو فولغوغراد ، ولكنها أقل من أسعارها في لندن أو باريس.
إن فصل جميع العوامل المؤثرة في التسعير إلى محلي وعالمي له خاصية أخرى مفيدة للغاية. يتم تحديد العوامل المحلية بشكل أساسي من خلال معلمات كائن معين ، ولكنها تعتمد بشكل ضعيف على الوقت. على سبيل المثال ، تعتبر المنازل المبنية من الطوب في بعض الأحيان أكثر تكلفة من المنازل ذات الألواح المماثلة. كان هذا هو الحال قبل خمس وعشر سنوات أو أكثر ، من الواضح أنه سيكون كذلك في المستقبل. بالإضافة إلى السكن في الضواحي ، على الأرجح ، سيكون أرخص مما هو عليه في الوسط ، كما أن السكن بالقرب من المنتزه أغلى من قرب المنطقة الصناعية. كتقدير تقريبي أول ، يمكن اعتبار العوامل المحلية مستقلة عن الوقت على الإطلاق. إذا تغير دورهم ، مثل التدهور التدريجي في هيبة المنازل الستالينية أو انخفاض دور وجود الهاتف في الشقة بسبب التطور السريع للاتصالات الخلوية ، فإن هذه العملية تستمر لسنوات وتغيرات ملموسة يمكن ملاحظتها فقط في خمس إلى عشر سنوات.
على العكس من ذلك ، فإن العوامل العالمية لها خصائص معاكسة. Οʜᴎ تتغير بشكل أسرع بمرور الوقت استجابة للتغيرات في البيئة الاقتصادية والسياسية ، ولكنها مشتركة بين جميع الممتلكات. على سبيل المثال ، في بيئة اقتصادية مواتية ، يصبح أي عقار أكثر تكلفة من حيث التناسب تقريبًا ، بينما في أي أزمة تعاني جميع قطاعات السوق من انخفاض مماثل. بالطبع ، نظرًا لأسباب إضافية مع الارتفاع العام للسوق ، قد ترتفع أسعار بعض فئات كائنات العقارات بشكل أسرع قليلاً ، والبعض الآخر - أبطأ قليلاً ، ولكن هذه تعديلات أكثر دقة إلى حد ما.
تشكل الفلسفة الموصوفة أعلاه أساس منهجية المركز التحليلي "مؤشرات سوق العقارات". من السهل تمثيلها في شكل معادلة رمزية بسيطة (صيغ الحساب الحقيقي ، بالطبع ، أكثر تعقيدًا):
Ck (t ، pi) = G (t) + Lk (باي)
في هذه الصيغة ، Ck (t ، pi) هو سعر كائن عقاري معين من النوع k ، والذي يتكون من G (t) - مساهمة العوامل العالمية المشتركة لجميع الكائنات ، ᴛ.ᴇ. بغض النظر عن k و pi ، و Lk (pi) - مساهمة العوامل المحلية للكائن k-th بشكل مستقل عن الوقت t. قيم pi هي مجموعة من المعلمات التي تصف الكائن.
الفائدة العملية من هذا النهج: أولاً ، يحسن بشكل كبير حل مشاكل التقييم. عادة ، عند تقييم شقة معينة ، يتم استخدام نظائرها الموجودة حاليًا في السوق ، على سبيل المثال ، في قواعد بيانات الشهر الماضي ، والتي يكون حجمها محدودًا. إذا كنت بحاجة إلى العثور على نظائرها ، على سبيل المثال ، شقة من غرفتين في لوحة مكونة من 17 طابقًا ، ليست بعيدة عن محطة المترو ، وليس في الطابق الأول ، فقد لا توجد مثل هذه الشقق في الوقت الحالي على الإطلاق ، أو هناك قد يكون اثنان أو ثلاثة منهم فقط. هذا يعني أن التقدير الناتج سيكون غير دقيق للغاية. في معظم الجداول التحليلية التي تعرض قيم متوسط الأسعار لمثل هذه الفئات الفرعية الضيقة من المساكن (على سبيل المثال ، نوع المنزل - الحي) ، ما يقرب من نصف الخلايا فارغة ، لأن لا توجد إحصاءات كافية.
إن طريقة فصل العوامل المحلية والعالمية في التسعير تجعل من الممكن حساب تأثير العوامل المحلية - تعديلات التقييم - بشكل أكثر دقة باستخدام الإحصائيات على مدى سنوات عديدة ، نظرًا لحقيقة أن هذه التعديلات تكاد تكون مستقلة عن الوقت. علاوة على ذلك ، يتطلب نظام التصنيف هذا حسابات أولية جادة. لجعل هذه الطريقة مناسبة للاستخدام العملي ، من الضروري تنظيم خدمة للتقييم المجاني للشقق باستخدام الآلية الحسابية الموضحة أعلاه. سيسمح هذا للجميع باستخدام التقنية الجديدة وتجربتها في العمل.
النتيجة الثانية المهمة للنهج الجديد هي ظهور الوظيفة G (t) الشائعة لسوق العقارات بأكمله ، والتي لا تعتمد على كائن معين وتصف ديناميكيات السوق ككل. يمكن حسابه بمعرفة مستوى السعر الحالي Ck ومجموعة من التعديلات Lk. تسمى هذه الوظيفة مؤشر التكلفة أو المعدل لكل متر مربع. الوظيفة G (t) ليست متوسط السعر ، كما قد يبدو للوهلة الأولى ، على الرغم من أن قيمها قريبة من متوسط السعر. هذه الوظيفة هي مؤشر رياضي صحيح لديناميكيات سوق العقارات ككل ، تمامًا كما تظهر مؤشرات الأسهم ، على عكس أسعار أسهم الشركات الفردية ، الارتفاع أو الانخفاض العام في سوق الأوراق المالية. بغض النظر عما إذا كان سوق العقارات ينخفض أو ينمو في لحظة معينة ، فإن أسعار الأشياء الفردية تتغير بشكل متزامن - في "حزمة" واحدة ، ومؤشر القيمة هو مجرد مؤشر لاتجاه هذه "الحزمة".
المنهجية الجديدة لها عدد من المزايا الهامة الأخرى. يرجع الحساب المباشر لمتوسط السعر إلى حساب متوسط قيمة تكلفة العناصر للشهر الحالي (أو الأسبوع) ، ثم الشهر التالي ، إلخ. نتيجة لذلك ، يتم حساب كل قيمة جديدة لمتوسط السعر بناءً على قاعدة بيانات الفترة الجديدة ولا ترتبط بأي شكل من الأشكال بقاعدة الفترة السابقة. يؤدي هذا إلى قفزات إحصائية مميزة - مخطط مسنن لمتوسط السعر ، والذي لا يسمح بإجراء أي تنبؤات. لا يعني "صعود" أو "فشل" النقطة الحالية على الرسم البياني بداية صعود أو هبوط السوق - إنه مجرد ضوضاء إحصائية.
من ناحية أخرى ، تستخدم منهجية حساب الوظيفة G (t) قيم Lk ، المحسوبة على مجموعة البيانات لجميع السنوات الماضية ، والتي بسببها يتم تحديد القيمة الجديدة لـ G (t) من قبل جميع القيم السابقة لهذه الوظيفة. هذا يؤدي إلى رسم بياني أكثر أو أقل سلاسة. ويسمح لك منحنى القيمة السلس بملاحظة الاتجاهات الصاعدة أو الهابطة الجديدة بسرعة.
من المزايا الواضحة للفلسفة الموصوفة ضعف اعتماد النتائج على حجم العينة الحالية منذ ذلك الحين يتم تحديد جميع مؤشرات السوق الحالية ، قبل كل شيء ، من خلال البيانات لفترة متعددة السنوات ويتم تصحيحها فقط من خلال البيانات الحديثة. من المعلمات المميزة لعمل المحللين أن حجم العينة يفقد معناه ببساطة. حجم عينة الطريقة الموصوفة هو جميع الشقق التي تم بيعها أو بيعها - ملايين الخيارات.
من النتائج العملية الهامة لظهور دالة G (t) الصحيحة منطقيًا ارتباط سوق العقارات بمعايير الاقتصاد الكلي الأخرى. كما تعلم ، فإن العقارات ليست سلعة للتبادل.
تم النشر في ref.rf
كل الأشياء فريدة ومختلفة عن بعضها البعض. تعتبر الوظيفة G (t) الشائعة لسوق العقارات بأكمله ، والتي تعبر عن ديناميكيات هذا السوق ، نوعًا من "القاسم المشترك" الذي يسمح للمرء بمقارنة العقارات مع مجالات النشاط الأخرى. على سبيل المثال ، يمكن النظر إلى الوظيفة G (t) - مؤشر تكلفة السكن - على أنها المعدل لكل متر مربع - وهو نوع من التناظرية لمعدل العملات العالمية - الدولار أو اليورو. Τᴀᴋᴎᴍ ᴏϬᴩᴀᴈᴏᴍ ، تعتبر الأيديولوجية الموصوفة خطوة مهمة في إنشاء جسر بين سوق العقارات ومجالات الاقتصاد الأخرى.
طريقة التسعير - طريقة لحساب سعر المنتج ، مع مراعاة تكاليف الإنتاج ومتوسط الربح وأيضًا مراعاة العرض والطلب.
يمكنك تحديد المجموعات الثلاث التالية لطرق التسعير:
1) التسعير ، الأمثل للتكاليف الإجمالية.
طريقة "التكلفة + الربح".
يتم احتساب السعر وفقًا للتنسيق: P = C x (l + R / 100) ،
حيث ج - الخدمات الفردية الحالية لإنتاج وبيع البضائع ،
R هو التسامح الطبيعي.
طريقة الربح المستهدف.
في هذا هناك clychae fipma zapanee planipyet zhelaemy ypoven pentabelnocti vcego obema ppoizvodctva ppodyktsii (في ppedelax imeyuschixcya ppoizvodctvennyx moschnoctey و planovoy cebectoimocti obema vypchectop) و ocetysheta
حيث ج - الخدمات الفردية الحالية المرتبطة بإنتاج وبيع السلع ،
ك - الاستثمارات المنفصلة في رأس المال الثابت والمتداول الناتج عن إنتاج وبيع البضائع ،
هـ- معدل أرباح رأس المال يعكس الرغبة في تحصيل مبلغ الأرباح قبل دفع الضرائب.
2) التسعير على أساس الطلب. عند استخدام هذه الطريقة ، يتم أخذها من جودة وكمية التحليل الجيد للاستهلاك العناصر المهمة المدروسة هنا هي الفائدة (القيمة المتصورة للمنتج) وحساسية المنتج للسعر.
3) التسعير ، الأمثل للمنافسة.
طريقة أسعار منتصف السوق. تفترض الطريقة مسبقًا بيع البضائع وفقًا لـ "متوسط السعر" المحسوب على أساس البيانات التنافسية.
طريقة "السباق على القائد". بهذه الطريقة لتحديد سعر المنتج ، يعتمد السعر على سعر المنافسة الرائدة فيما يتعلق بالقدرة التنافسية للوضع ، وفقًا لمبدأ المنافسة. بالمناسبة ، تفترض هذه الطريقة رفض تطوير سياسة التسعير الخاصة على أساس السعر الرائد.
تحديد السعر على أساس التداولات المفتوحة. تستخدم الطريقة تقديرات موثوقة وتفترض التسلسل التالي للحسابات:
حساب التكاليف المرتبطة بتنفيذ العقد ؛
تحليل تكتيكات التجارة ، باستخدام المنافسة المحتملة ؛
تحديد احتمال أن يكون سعر عرض الشركة أقل من السعر الذي تطلبه المنافسة ؛
تحديد قيمة السعر الذي سيجلب "أقصى ربح متوقع".
تحتل مشكلة التسعير مكانة خاصة في نظام علاقات السوق. أدى تحرير أسعار السلع والخدمات في روسيا إلى انخفاض تأثير الدولة على عملية تنظيم الأسعار وإلى ارتفاع هائل في الأسعار. بمساعدة الأسعار المرتفعة المصطنعة ، يسدد المنتجون أي تكاليف إنتاج ، وفي نفس الوقت لا يهتمون بتحسين جودة البضائع. منذ عام 1992 ، تم تخفيض نظام التسعير إلى استخدام أسعار السوق المجانية ، والتي يتم تحديد قيمتها من خلال العرض والطلب على السلع في السوق. يتم استخدام تنظيم الدولة للأسعار لمجموعة ضيقة من السلع التي تنتجها مؤسسات الدولة الاحتكارية.
التسعير في سوق العقارات - المفهوم والأنواع. تصنيف وميزات فئة "التسعير في سوق العقارات" 2017 ، 2018.
الدورات الدراسية عن طريق الانضباط
حول موضوع "التسعير في سوق العقارات"
مقدمة
من المؤشرات الرئيسية لتطور علاقات السوق الطبيعية في الدولة حالة سوق العقارات ككل وقطاعاته الفردية. يعتبر سوق العقارات من المكونات الأساسية لأي اقتصاد وطني ، لأن العقارات هي أهم جزء من الثروة الوطنية ، والتي تمثل أكثر من 50٪ من ثروة العالم. بدون سوق العقارات ، لا يمكن أن يكون هناك سوق على الإطلاق ، لأن أسواق العمل ورأس المال والسلع والخدمات وما إلى ذلك لتنفيذ الأنشطة القانونية يجب أن يكون لديها المباني اللازمة. تتأكد أهمية سوق العقارات المحلي كقطاع من قطاعات الاقتصاد من خلال حصته العالية في الناتج القومي الإجمالي ، ومستوى عالٍ من إيرادات الميزانية من البيع الأولي ، وتأجير العقارات الحكومية والبلدية (بما في ذلك الأراضي) ، و مستوى عائد مرتفع من الضرائب على العقارات والمعاملات معها.
في أي هيكل اجتماعي ، تحتل العقارات مكانة خاصة في نظام العلاقات الاجتماعية ، حيث ترتبط حياة وأنشطة الناس في جميع مجالات الأعمال والإدارة والتنظيم بطريقة أو بأخرى.
الخصائص الفيزيائية الرئيسية للعقار كسلعة هي:
التفرد والأصالة.
الثبات.
مدة الإنشاء والمتانة.
أدناه ، سأنظر في تفاصيل العقارات كصناعة ، بالإضافة إلى تفاصيل العقارات في سانت بطرسبرغ ، وديناميكيات العرض والطلب في هذا السوق ، مع تحديد السمات المميزة للحالة الاقتصادية والبيئية لكل من مناطق المدينة ، حيث يستطيع ساكن هذه المنطقة التعرف على مزايا وعيوب منطقته.
سوف ندرس بالتفصيل جميع عوامل تسعير العقارات التي تؤثر بشكل مباشر على قيمتها. سنرى أيضًا الطرق المستخدمة لتقييم العقارات وعيوبها ومزاياها.
في الختام ، سنقوم بتحليل بيانات محددة عن العقارات الأولية والثانوية فيما يتعلق بسانت بطرسبرغ.
1. جوهر السوق العقاري
"سوق العقارات هو مجموعة محددة من الآليات التي يتم من خلالها نقل حقوق الملكية والمصالح ذات الصلة ، وتحديد الأسعار ، وتخصيص المساحة بين مختلف خيارات استخدام الأراضي المتنافسة."
سيكون تعريف سوق العقارات على أنه مجموعة معقدة من العلاقات المرتبطة بإنشاء كائنات جديدة وتشغيل كائنات عقارية قائمة أكثر اكتمالاً. وبالتالي ، فإن العمليات الرئيسية لسوق العقارات هي التطوير (الإنشاء) والإدارة (التشغيل) وتداول الحقوق على العقارات.
السوق العقاري الوطني هو مجموعة من الأسواق الإقليمية والمحلية التي تختلف اختلافًا كبيرًا عن بعضها البعض في التطور غير المتزامن ، ومستوى الأسعار والمخاطر ، وكفاءة الاستثمار في العقارات ، وحالة التشريع ، والاستقرار السياسي والاجتماعي ، إلخ. .
يتميز سوق العقارات ، مثل أي نظام ذاتي التنظيم ، بالطلب والعرض والسعر والبنية التحتية. تشمل الوظائف الرئيسية لسوق العقارات ما يلي:
§ معلومات عن الأسعار والعرض والطلب.
§ الوساطة - إقامة روابط بين المستهلكين والطلب والعرض ؛
§ حرية تحديد أسعار الأشياء العقارية وحماية حقوق الملكية ؛
§ إعادة توزيع الاستثمارات العقارية. ضمان حرية ريادة الأعمال ؛ الحل الفعال للبرامج الاجتماعية.
من وجهة نظر ريادة الأعمال والنشاط التجاري ، فإن سوق العقارات (الشكل 1) له مزايا وعيوب.
أرز. 1- مميزات وعيوب السوق العقاري
يعد سوق العقارات جزءًا لا يتجزأ من مساحة السوق. في ذلك ، كما هو الحال في الأسواق الأخرى ، "تحدد العلاقة بين العرض والطلب السعر ، لكن ارتفاع السعر يحدد العلاقة بين العرض والطلب. إذا ارتفع الطلب ، يرتفع السعر ؛ ولكن إذا ارتفع السعر ، ينخفض الطلب ، وإذا انخفض السعر ، يرتفع الطلب. علاوة على ذلك ، إذا زاد الطلب ، وبالتالي السعر ، فإن العرض يزداد ، لأن الإنتاج يصبح مربحًا ، وبالتالي ، يحدد السعر العرض والطلب ، ويحدد العرض والطلب السعر ؛ علاوة على ذلك ، يحدد الطلب العرض ، والعرض يحدد الطلب. علاوة على ذلك ، تميل كل هذه التقلبات إلى الاستواء. إذا ارتفع الطلب وارتفع السعر فوق المستوى الطبيعي ، يزداد العرض ؛ هذه الزيادة تتخطى بسهولة الحدود الضرورية ، ثم ينخفض السعر إلى ما دون المعتاد ".
1.1 سوق الإسكان في سان بطرسبرج
حاليًا ، يعيش في سانت بطرسبرغ حوالي 4.8 مليون نسمة ، في ما يقرب من 44 ألف مبنى سكني بمساحة إجمالية تبلغ حوالي 92 ألف متر مربع. م ، في ما يقرب من 1600000 شقة.
في حالة فنية جيدة (تآكل من 0 إلى 20٪) حوالي 20٪ من المساكن ، في حالة مرضية (تآكل من 21 إلى 40٪) - 50٪ ، غير مرض (تآكل أكثر من 30٪) - 30٪ ، 15 مليون متر مربع. م من المساكن بحاجة إلى إصلاحات كبيرة ، يعيش ما يقرب من 25٪ من سكان سانت بطرسبرغ في شقق مشتركة.
ü سوق المشاريع الاستثمارية والمباني المنفصلة.ü مباني مكاتب السوق.
ü مباني السوق.
ü سوق مباني الإنتاج والمخازن.ü سوق الإسكان والتي تمثلها الأقسام التالية:
أساسي: - مباني متعددة الشقق قيد الإنشاء في الأحياء الصغيرة ؛
- المباني السكنية التي أعيد بناؤها في وسط المدينة ؛
- منازل الأسرة الواحدة قيد الإنشاء ؛
ثانوي:
شراء وبيع الشقق في المركز ؛
- شقق في الأحياء الدقيقة.
الإيجار: شقق عادية
- شقق بمزيد من الراحة
- غرف.
نظرًا لعدم وجود مناطق هندسية مُعدة مع بنية تحتية للخدمة متطورة إلى حد ما ، والقوة الشرائية المنخفضة للسكان ، وسوق الأراضي المتخلفة ، فإن سوق المنازل الخاصة غير موجود عمليًا.حلول معمارية قديمة تم بناؤها على مدى السنوات الخمس الماضية ، وسيولة منخفضة للغاية وسعر تنفيذ مثل هذه المباني دليل على ذلك ...
أحياء المدينة.
من أهم العوامل المؤثرة على سعر العقار- موقعك.هناك 13 منطقة في سانت بطرسبرغ ، والتي تختلف في المكانة ، والبيئة ، والمناظر الطبيعية ، والصناعة ، ومستوى الضوضاء ، وخصائص الإسكان ، والعمر ، وما إلى ذلك للحصول على وصف مفصل لكل منطقة ، انظر الملحق 1
وفقًا للخصائص الاقتصادية والبيئية ، وتأثير العرض والطلب ، سنقوم بتصنيف المناطق من أكثر المناطق شهرة:
الخامس المركزي
ضد Admiralteysky
ضد Vasileostrovsky
ضد موسكو
ضد بريمورسكي
ضد بتروغرادسكي
ضد كالينينسكي
ضد فيبورغسكي
v Frunzensky
ضد Krasnogvardeisky
ضد نيفسكي
ضد كراسنوسيلسكي
ضد كيروفسكي
المسافة من محطات المترو.
إذا كانت المسافة أكثر من 3 محطات توقف عن طريق النقل ، يمكن أن يكون تخفيض السعر 10-15٪
أمثلة محددة حسب المناطق مع وصف يمكنك رؤيته في الملحق رقم 1.
2. طرق التسعير
يعتبر تقييم العقارات ، وتحديد قيمتها السوقية على أنها السعر السائد لهذا النوع من العقارات ، مسألة معقدة ، يتم تنفيذها من قبل أشخاص مدربين تدريباً مهنياً حصلوا على ترخيص من الدولة لهذا النوع من النشاط.
يتم التقييم بعدة طرق ، يجب أن تكون نتائجها متسقة مع بعضها البعض. لا يقتصر "إجراء الموافقة" على النتائج التي تم الحصول عليها بطرق مختلفة على حساب المتوسط الحسابي ، ولكنه يتطلب الموازنة بين أهمية كل نهج لحالة معينة ، وأغراض التقييم ، ونوع الممتلكات والظروف الأخرى.
ضع في اعتبارك بعضًا منها: مقارن ، ومربح ، وتكلفة.
2.1 طريقة المقارنة
المبادئ الرئيسية التي تقوم عليها هذه الطريقة هي: العرض والطلب والاعتماد والتناسب والاستبدال. من قائمة مزاياها يمكن تمييز: البساطة والوضوح ، لأنها تستند إلى مقارنات واضحة ؛ يسمح بإجراء تعديلات على ميزات مختلفة ؛ يعطي تقديرات صحيحة إحصائيًا.
النهج المقارن للتقييم هو مجموعة من طرق التقييم القائمة على مقارنة عقار مع نظرائه حيث توجد معلومات حول أسعار المعاملات معهم.
شروط تطبيق نهج مقارن للتقييم العقاري:
1. يجب ألا يكون الكائن فريدًا.
2. يجب أن تكون المعلومات شاملة ، بما في ذلك شروط المعاملات.
3. يجب أن تكون العوامل التي تؤثر على قيمة نظائرها من العقارات المقيمة قابلة للمقارنة.
يعتمد النهج المقارن على المبادئ التالية:
· الاستبدال.
· الرصيد؛
· العرض والطلب.
يجب أن تنتمي الكائنات القابلة للمقارنة إلى نفس الشريحة ويجب تنفيذ المعاملات معهم في ظل ظروف نموذجية لهذا القطاع:
· مدة التعرض. فترة التعرض - الوقت الذي يكون فيه العنصر في السوق ؛
· استقلالية موضوعات الصفقة. الاستقلالية تعني أن المعاملات لا تتم بسعر السوق إذا كان البائع والمشتري:
- مرتبطون بعلاقة عائلية.
· ممثلون عن الشركة القابضة وشركة تابعة مستقلة ؛
· الترابط المشترك والمصلحة المشتركة ؛
· تتم المعاملات بأشياء مثقلة برهن أو التزامات أخرى ؛
- تزاول بيع أملاك المتوفين وغير ذلك من العقارات.
دوافع الاستثمار ، والتي يتم تحديدها من خلال:
· دوافع مماثلة للمستثمرين.
· استخدام مماثل أفضل وأكثر كفاءة للمرافق ؛
· درجة تدهور المبنى.
المعايير الرئيسية لاختيار الأشياء التناظرية في التقييم العقاري:
1. التملك العقاري.
تعديل الملكية هو الفرق بين إيجار السوق والإيجار التعاقدي ، حيث يتم تحديد الملكية الكاملة على أساس إيجار السوق والتمويل الحالي المتاح.
2. شروط تمويل الصفقة.
في حالة وجود شروط تمويل غير نمطية للمعاملة ، يلزم إجراء تحليل شامل ، ونتيجة لذلك يتم إجراء تعديل.
3. شروط البيع ووقت البيع.
4. الموقع.
5. الخصائص الفيزيائية.
ولكن أحد العيوب الرئيسية هو حجمها في المعلومات الموثوقة ، والتي لا يمكن الحصول عليها إلا من أسواق العقارات الجماعية ، وبمرور الوقت ، تصبح المعلومات الواردة قديمة ، وتقل موثوقية التقييم ؛ كما أنه يتجاهل التوقعات.
2.2 طريقة تقييم الدخل
تعتمد طريقة التقييم هذه على ملاحظات متكررة باستمرار - فكلما زاد الدخل الذي يجلبه العقار ، زاد سعره.
يقدّر نهج الدخل القيمة الحالية للممتلكات على أنها القيمة الحالية للتدفقات النقدية المستقبلية ، أي يعكس:
· نوعية وكمية الدخل الذي يمكن أن يحققه العقار خلال فترة خدمته ؛
· المخاطر النموذجية لكل من الكائن الذي تم تقييمه والمنطقة.
يستخدم نهج الدخل لتحديد:
· قيمة الاستثمار ، حيث أن المستثمر المحتمل لن يدفع مقابل شيء ما أكثر من القيمة الحالية للدخل المستقبلي من هذا العنصر ؛
· القيمة السوقية.
2.3 طريقة تقدير التكلفة
نهج التكلفة هو مجموعة من طرق التقييم القائمة على تحديد التكاليف المطلوبة لاستعادة أو استبدال موضوع التقييم ، مع مراعاة الاستهلاك المتراكم. ويستند إلى افتراض أن المشتري لن يدفع مقابل الكائن النهائي أكثر من تكلفة إنشاء كائن ذي فائدة مماثلة. مزايا نهج التكلفة:
عند تقييم كائنات جديدة ، يكون النهج القائم على التكلفة هو الأكثر موثوقية. يُنصح بهذا النهج أو يكون ممكنًا فقط في الحالات التالية:
· التحليل الفني والاقتصادي لتكلفة البناء الجديد.
إثبات الحاجة إلى تحديث المرفق الحالي ؛
· تقييم المباني ذات الأغراض الخاصة.
· تقييم الأشياء في قطاعات السوق "السلبية".
· تحليل كفاءة استخدام الأراضي.
· حل مشاكل التأمين على الأشياء.
· حل مشاكل الضرائب.
· عند تنسيق أسعار العقار الذي يتم الحصول عليه بطرق أخرى.
عيوب نهج التكلفة:
1. التكاليف ليست دائما معادلة للقيمة السوقية.
2. تترافق محاولات تحقيق نتيجة تقييم أكثر دقة مع زيادة سريعة في تكاليف العمالة.
3. التناقض بين تكاليف حيازة الممتلكات التي يتم تقييمها وتكاليف البناء الجديد لنفس العقار بالضبط ، حيث يتم خصم الاستهلاك المتراكم في عملية تقييم تكلفة البناء.
4. مشاكل في حساب تكلفة استنساخ المباني القديمة.
5. صعوبة تحديد مقدار البلى المتراكم للمباني والمنشآت القديمة.
6. تثمين منفصل للأرض عن المباني.
7. التقييم الإشكالي لقطع الأراضي في روسيا.
وبالتالي ، نتيجة لاستخدام ثلاث طرق لتقييم الممتلكات والاتفاق على النتائج التي تم الحصول عليها ، يتم الحصول على قيمة الممتلكات المقيمة ، والتي سيتم عرضها في تقرير التقييم.
يجب أن يكون اشتقاق القيمة الإجمالية للتكلفة مصحوبًا بمراعاة الافتراضات والشروط المحددة بسبب اكتمال وموثوقية المعلومات المستخدمة.
3. عوامل التسعير والتسعير
نظرًا لخصائص موضوع التداول في سوق العقارات ، فإن السوق نفسه يتمتع بعدد من الميزات ، وقبل كل شيء هذا فردية التسعير... يميز خبراء السوق فئات معينة من العقارات وفقًا لخصائصها السعرية والجودة. ومع ذلك ، يمكن تسمية هذا التصنيف بشروط ، حيث يصعب العثور على العديد من المباني أو قطع الأراضي المتشابهة تمامًا مع بعضها البعض في سلسلة من سمات اساسية.
التسعير في سوق العقاراتغالبًا ما يعتمد بشكل مباشر على الحالة الاجتماعية والاقتصادية للمنطقة. بالإضافة إلى ذلك ، يتميز السوق بوفرة المخاطر على البائعين والمشترين والمستأجرين. نظرًا لحقيقة أن مالكي العقارات غالبًا ما يجدون صعوبة في بيع أو تأجير ممتلكاتهم (باستثناء قطاعات السوق حيث يتجاوز الطلب العرض بشكل كبير) ، فإن سوق العقارات غير سائلة.
بالإضافة إلى كل ما سبق ، هناك مشكلة أخرى. غالبًا ما يكون من الصعب على الخبراء تقييم الوضع الحقيقي في السوق نظرًا لصعوبة الحصول على معلومات موثوقة حول المعاملات ، على عكس سوق الأوراق المالية على سبيل المثال ، حيث يتوفر في أي وقت. أداة التحليل الرئيسية هنا هي التقسيم المشروط للسوق إلى عدة قطاعات. يمكن أن يكون المعيار لهذا هو موقع الأشياء ، أو جودتها ، أو الغرض منها ، أو حتى مجموعة كاملة من الميزات.
العقارات هي أكثر السلع المعمرة ، وعادة ما تكون ذات قيمة أعلى بكثير من السلع الأخرى. الأرض بطبيعتها أبدية ، والمباني والهياكل تخدم لعقود ، ويتم إنشاء الشركات لفترة غير محددة. القيمة السوقية للعقار هي السعر الأكثر ترجيحًا للبيع - الشراء في سوق تنافسية. سعر العقارات ، مثل أي سلعة أخرى ، يتحدد بنسبة العرض والطلب.
يعتمد عرض العقارات ، بسبب الدورة الطويلة لإنشاء العقار ، على السعر بشكل ضعيف ، وفي فترة قصيرة لا يعتمد عليه عمليًا ، لذلك فإن سعر العقارات على المدى القصير يتحدد أساسًا حسب الطلب. . هذا واضح بشكل خاص في تحديد أسعار الأراضي.
على ماذا يعتمد الطلب؟ هناك العديد من العوامل المؤثرة ، وهي ليست مجتمعة بنفس الطريقة لمجموعة متنوعة من العقارات ، على الرغم من وجود أنماط عامة. على وجه التحديد ، دعونا نركز على سوق الإسكان ، حيث يكون المنتج خدمة لتزويد الشخص بالسكن.
في اقتصاد السوق ، يتم التسعير في التجارة الخارجية ، وكذلك في السوق المحلية ، تحت تأثير حالة السوق المحددة.
يحدث تكوين الأسعار في سوق العقارات تحت تأثير العوامل الخارجية والداخلية. هناك ما يلي مجموعات من العوامل الخارجية:
عوامل الاقتصاد الكلي
عوامل الاقتصاد الجزئي
الوضع الاجتماعي في المنطقة.
عوامل الاقتصاد الكلي التي تميز الظروف الاقتصادية في البلاد. إلى تشمل عوامل الاقتصاد الكلي:
الناتج المحلي الإجمالي ؛
معدل التضخم؛
معدلات العائد على الأدوات المالية ؛
الأموال في أيدي السكان ؛
دخل السكان ؛
معدل العمالة للسكان القادرين على العمل ؛
حالة الميزان التجاري ؛
الرقم القياسي لأسعار المستهلك للسلع والخدمات.
في ظل ظروف سوق التوازن والاقتصاد المستقر ، يكون معدل نمو أسعار العقارات هو مجموع معدل تضخم العملة الوطنية ومعدل نمو الناتج المحلي الإجمالي (عادة حوالي 1-3٪).
تعتمد حالة الاقتصاد الروسي بشكل كبير على تصدير منتجات مجمع الوقود والطاقة. يمثل واحد في المائة من السكان العاملين في صناعة النفط والغاز ربع الناتج القومي الإجمالي. وبالتالي ، أصبح المستوى الحالي لأسعار النفط العالمية أحد عوامل الاقتصاد الكلي التي تساهم في النمو الاقتصادي أو انخفاض الأسعار في سوق العقارات.
إحدى ميزات سوق العقارات في روسيا هي عملتها المزدوجة ، حيث يؤدي ربط سعر العقار بالعملة الأمريكية إلى تكوين اعتماد على السعر على التغيرات في سعر صرف الدولار ، وقوته الشرائية في روسيا.
تلعب عوامل الاقتصاد الكلي دورًا حاسمًا في تقييم العقارات. إذا كان عمل عوامل الاقتصاد الكلي مستقرًا نسبيًا ، فإن حالة سوق العقارات تتحدد من خلال عوامل الاقتصاد الجزئي.
عوامل الاقتصاد الجزئيوصف الوضع الاقتصادي في منطقة معينة. من بينها العوامل التالية:
الوضع الاقتصادي العام في المنطقة ؛
معدل تطور المنطقة ؛
تنويع توظيف السكان في سن العمل ؛
تدفق الاستثمار.
يتم الاحتفاظ بمعدلات النمو الاقتصادي في سانت بطرسبرغ عند مستوى المؤشرات الروسية بالكامل.
يتسم الوضع الاجتماعي في المنطقة بالعوامل التالية:
نسبة السكان في سن العمل من مجموع السكان ؛
تدفقات الهجرة ؛
الوضع الديموغرافي
معدل البطالة في المنطقة.
تظهر سانت بطرسبرغ نموًا سكانيًا إيجابيًا. معدل البطالة عند مستوى منخفض نسبيًا للبطالة المسجلة.
تشمل العوامل الداخلية لسوق العقارات:
العوامل المؤسسية
ديناميكية (قصور) السوق ؛
ديناميات الحجم ونسبة العرض والطلب ؛
نسبة أسعار السوق الأولية والثانوية ؛
أمن المعلومات وانفتاح السوق.
العوامل المؤسسيةتشمل العوامل المؤثرة على سوق العقارات ما يلي:
تنظيم الدولة ؛
تنظيم الضرائب العقارية.
تتمثل اللوائح الحكومية في نشر اللوائح التي تشكل الإطار القانوني لسوق العقارات. أحد الأمثلة اللافتة للنظر للتأثير الغامض للقوانين التشريعية على عمل سوق العقارات هو القانون الاتحادي للاتحاد الروسي المؤرخ 30 ديسمبر 2004 رقم 214-FZ "المشاركة في التشييد المشترك للمباني السكنية" ، والذي دخلت حيز التنفيذ في أبريل 2005. من ناحية ، فإنه يحمي حقوق أصحاب الأسهم ، ومن ناحية أخرى ، يضع المطورين في إطار صارم للغاية لا يمكنهم الوفاء به. نتيجة لذلك ، خلال فترة تطوير الحلول ، كان هناك انخفاض في العرض في السوق الأولية. إجمالاً ، شكل اعتماد قانون البناء المشترك حوالي 20٪ من زيادة الأسعار في السوق الأولية التي حدثت في عام 2005.
يمكن للسلطات الإقليمية أيضًا سن لوائح منفصلة تقيد المعاملات العقارية على المستوى الإقليمي.
يتسم سوق العقارات بالقصور الذاتي. هذا يرجع إلى حقيقة أن متوسط فترة التعرض حوالي شهرين إلى ثلاثة أشهر. في هذا الصدد ، تنعكس الاتجاهات في سوق العقارات في التغيير في متوسط السعر ليس قبل شهرين.
يتم تحديد حجم وديناميكيات الطلب في سوق العقارات من خلال العوامل التالية:
القدرة على الدفع للسكان ؛
تغيير في أذواق وتفضيلات السكان.
في روسيا ، يتميز سوق العقارات بحصة عالية من الطلب الكامن (الخفي). أظهرت الأبحاث التي أجريت في إطار أحد مشاريع البنك الدولي أن 77٪ من المستجيبين يرغبون في تغيير ظروفهم المعيشية. ويرجع ذلك إلى قلة توافر المساكن وارتفاع معدلات البلى الجسدي في السوق الثانوية. على الرغم من أنه وفقًا للمعايير ، من الضروري إجراء إصلاح شامل كل 10 إلى 15 عامًا ، في الواقع ، لم يتم إجراء أي إصلاحات في "brezhnevkas" و "Khrushchevkas" الحالية لأكثر من 30 عامًا.
العامل التالي الذي يؤدي إلى زيادة الطلب هو التغيير في تصور السكان للسكن المريح: الممرات الضيقة ، والنوافذ الصغيرة ، والسقوف المنخفضة ، وغياب صناديق المرآب - كل هذه العلامات تترجم الإسكان في حالة بدنية جيدة إلى فئة قديمة.
لذلك ، حتى وقت قريب ، كان العامل الرئيسي الذي يحفز ملاءة الطلب هو الرهن العقاري. على سبيل المثال ، في الربع الأول من عام 2006 ، تضاعف نصيب المعاملات باستخدام الرهون العقارية مقارنة بعام 2005.
يتم تحديد حجم العرض في السوق:
وجود احتياطي من الأشياء العقارية ؛
حجم البناء الجديد.
يعد عدم التوازن الحالي بين العرض والطلب في السوق هو السبب الرئيسي لارتفاع الأسعار في سوق العقارات.
المعلمات التي تضبط سعر الشقة الواحدة بالنسبة لمتوسط السعر تنقسم إلى 3 فئات:
دائم؛
دائم بشروط
مثل المتغيرات.
تعكس معلمات الشقة الثابتة الخصائص التي تنطبق على المنزل ككل.تشمل هذه المعلمات:
نوع البناية.
تشمل المجموعة الثانية العوامل التي ، كقاعدة عامة ، لا يمكن للمالكين تغييرها ، بما في ذلك:
المساحة الكلية؛
تخطيط؛
ارتفاع السقف؛
مواد الجدار
الإضاءة الطبيعية للغرفة
اتجاه الشقة
الشرفات والمقطع.
وجود المصعد.
بيئة خارجية.
تتضمن المجموعة الثالثة معلمات متغيرة مشروطًا مرتبطة براحة المنزل:
حالة الأرضيات والسقوف والجدران.
النوافذ والأبواب
اتصالات هندسية؛
وجود هاتف.
تضع المجموعتان الأوليان الشقة ، وتحددان الطبقة التي تنتمي إليها (النخبة ، أو درجة رجال الأعمال ، أو الدرجة الاقتصادية). تؤثر خصائص معايير المجموعة الثانية بشكل لا لبس فيه على تكوين الأسعار - زيادة أو نقصان. أما بالنسبة لمعايير المجموعة الثالثة ، فسيتم تحديد تأثيرها من خلال الخصائص الأولية من المجموعتين الأوليين. وبالتالي ، فإن التجديد القياسي لشقة النخبة لا يزيد من تكلفتها ، ويحدث تأثير مماثل في حالة التجديد الأوروبي في منزل قديم.
يعد تأثير تصنيف المبنى السكني تقريبًا أحد العوامل الرئيسية لتكلفته.
في الأساس ، ينطبق ما يلي. تصنيف المباني السكنية:
مشروع خاص؛
تخطيط محسّن ؛
ستالين.
خروتشوف.
بريجنيفكا.
خماسي الاضلاع؛
فيلم كامل؛
عائلة صغيرة.
المعلمة التالية التي تحدد تكلفة الشقة هي المادة التي تم بناء المنزل منها. حسب هذه الخاصية تميز التصنيفات في المنزل:
خشبي؛
كتلة (متجانسة) ،
لوحة؛
قالب طوب.
على الرغم من التطوير النشط للأشكال الجديدة لبناء المساكن من الكتل والألواح ، تظل المنازل المبنية من الطوب هي الأكثر شهرة.
من بين العوامل التي تقلل من سعر الشقة الموقع في الطوابق الخارجية. م.الشقق في الطوابق الخارجية تكلف 5٪ أقل من الشقق في الطوابق الوسطى.
في الختام يمكننا القول أن أسواق العقارات غير السكنية والسكنية بها مشاكل مشتركة. يعد نقص العرض أحد أكثر المشكلات إلحاحًا. لحل هذه المشكلة ، من الضروري تحفيز بناء كائنات عقارية جديدة. إن الوضع الذي يزداد فيه الطلب الفعال بشكل مصطنع من خلال إدخال مؤسسة الرهن العقاري يؤدي إلى زيادة الفجوة بين العرض والطلب ، ونتيجة لذلك ، جولة جديدة من الأسعار.
مراجعة الأسعار في سوق العقارات السكنية في سانت بطرسبرغ حسب مناطق المدينة اعتبارًا من 12 أكتوبر 2009
في أكتوبر 2009 ، تقلبت الأسعار في قطاع المباني الجديدة بشكل ضئيل. ارتفعت الأسعار في منطقة فاسيليوستروفسكي بنسبة 3.7٪ ، ومنطقة كيروفسكي - بنسبة 1.1٪ ، وانخفضت أسعار مناطق كالينينسكي وبريمورسكي وفسيفولوجسكي بنحو 1.5٪.
أغلى أحياء المدينة هي بتروغرادسكي ووسط وفاسيليوستروفسكي. أرخص مناطق Krasnoselsky و Pushkinsky و Vsevolozhsky.
على مدار الأسبوع ، بحلول 13 أكتوبر 2009 ، تحركت أسعار المساكن الثانوية حسب المناطق أيضًا في اتجاهات مختلفة. ارتفعت مناطق فيبورغسكي وكرونستادسكي بنسبة 1.6-1.7٪ ، وارتفعت تكلفة منطقة كراسنوسيلسكي ومناطق المركز التاريخي بنسبة 1٪ ، باستثناء المنطقة المركزية التي انخفضت بنسبة 0.8٪ ، وانخفضت أيضًا مناطق كولبينسكي وكورورتني وكيروفسكي بشكل طفيف.
السوق الرئيسي
يصرف:
BSN 06.10.09
BSN 13.10.09.003
النمو الأسبوعي: نمو الأسعار الشهري Admiralteyskiy Vasileostrovskiy 87456.91 87423.01
فيبورجسكي 64719.16 67117.18
كالينينسكي 73650.23 72494.39
كيروفسكي 76655.7 77529.52
Krasnogvardeisky 66380.46 66380.46
كراسنوسيلسكي 62394.3 63172.25
موسكوفسكي 75307.33 74818.77
نيفسكي 70186.81 70072.63
بتروغرادسكي 95780.2 95780.2
بريمورسكي 70612.3 69611.52
فرونزينسكي 78338.78 78338.78
المركزية 111607.78 111607.78
فسيفولوزكي 51063.96 50473.17
منتجع 66924.91 66924.91
بترودفورتسوفي 68231.9 68231.9
بوشكينسكي 59879.04 59060.49
المنطقة 47434.53 47434.53
وفقًا لمؤشرات الرسم البياني أعلاه ، يمكن ملاحظة: أسعار المساكن الأولية من أعلى مستوى يتم ملاحظتها في مناطق Central و Petrogradskiy و Vasileostrovskiy.
ومن أكثر البقايا التي يمكن الوصول إليها: مناطق بوشكين وفسيفولوجسكي وأوبلاست.
في سوق الإسكان الثانوي ، ظل الوضع في مناطق الأسعار الرائدة دون تغيير. تنتمي النخيل إلى مناطق Central و Petrogradsky و Vasileostrovsky و Admiralteisky و Moskovsky. أرخص المناطق هي Vsevolozhsky و Kolpinsky و Kronshtadsky ، بالإضافة إلى سكن ثانوي في المنطقة.
منطقة السوق الثانوية: BSN 10/06/09 BSN 10/13/09 النمو للأسبوع: نمو السعر للشهر Admiralteysky 88247.62 88877.88 0.7٪ -0.9٪ Vasileostrovsky 90004.88 90580.95 0.6٪ -0، 8٪ Vyborgsky 75573.26 76،870.02 1.7 ٪ -0.6٪ كالينينسكي 76،988.66 77305.36 0.4٪ -5.8٪ كيروفسكي 74،569.59 74،218.1 -0.5٪ -1.6٪ كراسنوجفارديسكي 76294.78 76،582.73 0.4٪ -2.3٪ كراسنوسيلسكي 67962.91 68599.16 0.9٪ -1.8٪ 86.26.29 نيفسكي 75.3٪ ٪ -2.4٪ بتروغرادسكي 88958.62 89828.75 1.0٪ -0.5٪ بريمورسكي 77878.05 77659.23 -0.3٪ -2.8٪ Frunzensky 75009.45 74،914.66 -0.1٪ -1.1٪ سنترال 92307.34 91610.1 -0.8٪ -1.6٪ Vsevolozhsky٪ 578.06.61-57825.61 63،614.55 -1.2٪ -3.3٪ كرونستاد 63868.68 64919.23 1.6٪ -1.2٪ كورورتني 72031.32 71،572.05 -0.6٪ -0.5٪ Petrodvortsovy 65000.87 65333.81 0.5٪ -7.4٪ بوشكين 75826.88 75612.84 -0.3٪ -3.9٪ منطقة 0.0296٪ -0.5٪
تختلف الأسعار في سوق الإسكان الثانوي حسب الطلب على المناطق الأكثر شعبية.
أغلى المناطق هي Central و Petrogradsky و Vasileostrovsky و Admiralteisky و Moscow ، لكن أكثر المناطق التي يمكن الوصول إليها تبقى ، كما كان من قبل ، المنطقة.
في مرحلة معينة من التطور ، يكون سوق العقارات في روسيا في مرحلة التطوير ويتم تصنيفها من قبل الخبراء على أنها "متوحشة". تكمن الأسباب في النقص في الإطار القانوني ، وعدم وجود معايير مطورة عالميًا لتقييم العقارات ، وعدم الاتساق بين جودة العقارات وقيمتها ، فضلاً عن انتشار الطلب الكلي على العرض. على وجه الخصوص ، تعاني المدن الكبيرة مثل موسكو وسانت بطرسبرغ من نقص حاد في العقارات السكنية وتجارة التجزئة والمكاتب والمساحات الصناعية ، فضلاً عن قطع الأراضي ذات البنية التحتية المتطورة المخصصة لبنائها. على وجه التحديد ، تحتاج سانت بطرسبرغ الآن إلى زيادة مساحة مرافق التخزين وإعادة بناء وإعادة تصميم المباني والهياكل القائمة. آليات الإقراض غير فعالة بما فيه الكفاية ، لا سيما برنامج الإقراض العقاري ، الذي لم يحقق نتائج مهمة خلال فترة وجوده. وهي الآن تعاني من انهيار مؤقت.
4. تطوير سوق العقاراتوالتنبؤ به
تتميز درجة تطور سوق العقارات ومجالاته الفردية في الدول المختلفة بالظروف المحددة السائدة ، اعتمادًا على حالات القوة القاهرة والوضع السياسي وغيره في كل دولة ، وكذلك الاتجاهات الرئيسية لتحديد السعر والقيمة بمساحة 1 م 2 من هذا النوع أو ذاك من العقارات.
حدد مرسوم Gosstroy للاتحاد الروسي متوسط القيمة السوقية البالغة 1 م 2 من إجمالي مساحة الإسكان للربع الرابع من عام 2002 لحساب مبلغ الإعانات والقروض المجانية لشراء المباني السكنية لجميع فئات المواطنين الذين لهم هذه يتم تقديم الإعانات والقروض على حساب الميزانية الاتحادية. في الاتحاد الروسي ، تم تحديد التكلفة التالية البالغة 1 متر مربع من المساكن (في المتوسط 8850 روبل): في المنطقة الشمالية الغربية - 6860 روبل ؛ في منطقة لينينغراد - 7000 روبل ؛ في منطقة موسكو - 11000 روبل ؛ في سانت بطرسبرغ - 10300 روبل ؛ في موسكو - 16000 روبل.
حدد المرسوم نفسه متوسط تكلفة 1 متر مربع من المساحة الإجمالية للإسكان لحساب الإعانات المجانية لبناء مساكن للمواطنين المتضررين من فيضان 2002 في المنطقة الفيدرالية الجنوبية. وتتراوح قيمة الإعانات من 8020 إلى 8500 روبل. لمساحة 1 متر مربع.
بالإضافة إلى ذلك ، يتم إعادة حسابها على أساس شهري (على النحو المنصوص عليه في مرسوم حكومة موسكو رقم 896 الصادر في 9 أكتوبر 2001) وتتم الموافقة على تكلفة 1 متر مربع عند حساب الإعانات المقدمة لبناء أو شراء المساكن في موسكو . خلال الشهر الماضي ، زادت هذه التكلفة بمقدار 95 روبل. وبلغ 17595 روبل.
تعتمد منهجية الحساب على البيانات الواردة من كبار المستثمرين والمطورين وتحليل سوق الإسكان. يأخذ هذا في الاعتبار سعر 1 متر مربع في منزل لوحة نموذجي في منطقة التنمية الشاملة.
يُنصح بدراسة متوسط سعر العرض للسكن باستخدام مثال محدد ، حيث أن تكلفة 1 متر مربع من المساكن تعتمد على عاملين رئيسيين: موقع الكائن ونوع البناء.
أحدث الاتجاهات في سانت بطرسبرغ هي:
1. الرواد من حيث العرض هم مناطق كالينينسكي وبريمورسكي وكراسنوجفارديسكي (بترتيب تنازلي).
2. متوسط أسعار قادة الاقتراح 500-550 دولار أمريكي.
3. في منطقة Admiralteisky ، يكون السكن النموذجي أرخص بسبب المكانة المنخفضة للمنطقة وصعوبة وسائل النقل.
في منطقة موسكو ، يُنصح بدراسة التغير في سعر 1 متر مربع من المساكن في المدن المشمولة فيه.
أظهر تحليل لقطاع العقارات التجارية في بداية عام 2002 أن الطلب الأكبر هو على مباني التجزئة والمكاتب ، والتي يقع معظمها في مناطق ذات نشاط تجاري مرتفع.
في سانت بطرسبرغ ، تشمل هذه المناطق الوسطى وفاسيليوستروفسكي وموسكوفسكي وبتروغرادسكي. 56٪ من مساحات التجزئة المعروضة و 77٪ من المساحات المكتبية تقع في وسط المدينة. من المحتمل ، في المستقبل القريب ، أن تحتل شركة Vyborgskaya Emb. مكانة مستقرة في هذا القطاع من سوق العقارات. مع تطوير مراكز الأعمال وإعادة فتحها هناك.
استنتاج
العقارات أساس الثروة الوطنية للبلاد.
يتميز سوق العقارات ، مثل أي نظام ذاتي التنظيم ، بالطلب والعرض والسعر والبنية التحتية.
مثل أي سوق آخر ، فإن سوق الإسكان له عيوبه ومزاياه. من المزايا الرئيسية: الحصول على ربح أكثر من الأسواق الأخرى خلال فترة التشغيل. والعيب هو: الاعتماد الصارم على الظروف الخارجية للتنظيم ، وطلب المستهلك ، وفرص الاستثمار والمجمع العمراني للمناطق.
تحتل مشكلة التسعير مكانة خاصة في نظام علاقات السوق ، وعليه فإن تغير الأسعار في هذا السوق يعتمد على عوامل كثيرة. التسعير في سوق العقاراتغالبًا ما تعتمد بشكل مباشر على الحالة الاجتماعية والاقتصادية للمنطقة ، على تنميتها واستثماراتها. غالبًا ما يكون من الصعب على الخبراء تقييم حالة السوق الحقيقية نظرًا لصعوبة الحصول على معلومات موثوقة حول المعاملات. أداة التحليل الرئيسية هنا هي التقسيم المشروط للسوق إلى عدة قطاعات. يمكن أن يكون المعيار لهذا هو موقع الأشياء ، أو جودتها ، أو الغرض منها ، أو حتى مجموعة كاملة من الميزات التي ناقشناها بالتفصيل في عمل الدورة هذا.
يعتبر تقييم العقارات ، وتحديد قيمتها السوقية على أنها السعر السائد لهذا النوع من العقارات ، مسألة معقدة ، حيث تم إنشاء طرق خاصة: مقارنة ومربحة ومكلفة ، على سبيل المثال لا الحصر.
يتم تقديم سوق العقارات الروسي مع انخفاض المعروض من المساكن ومؤشرات عالية من التآكل المادي في السوق الثانوية.
إن الزيادة في حجم البناء الجديد معقدة بسبب حقيقة أن السلطات البلدية لا تسهل الدخول المجاني إلى صناعة المطورين الجدد ، ولا تمنحهم الإذن بحيازة الأرض.
في مرحلة معينة من التطور ، يكون سوق العقارات في روسيا في مرحلة التطوير ويتم تصنيفها من قبل الخبراء على أنها "متوحشة". تكمن الأسباب في النقص في الإطار القانوني ، وعدم وجود معايير مطورة عالميًا لتقييم العقارات ، وعدم الاتساق بين جودة العقارات وقيمتها ، فضلاً عن انتشار الطلب الكلي على العرض.
