مفهوم سيولة الإسكان نسبي إلى حد ما. يمكن بيع أي شقة - السؤال كله يتعلق بالسعر. لذلك ، فإن مشكلة السيولة هي مجرد مسألة معايير تقلل من قيمة العقار. لماذا ولماذا شقة ، مع تساوي كل الأشياء الأخرى ، يمكن أن تنخفض في السعر عدة مرات؟ بعد كل شيء ، غالبًا ما لا يتم بيع مساحة معيشة النخبة عالية الجودة لفترة طويلة جدًا.
عدد قليل شقق سائلة- هذا مسكن به عيوب واضحة في جودة المستهلكبسبب تدهور الكائن ، أو بسبب البيئة الاجتماعية ، أو الموقع الإقليميومشاكل البنية التحتية. اعتمادًا على توافر واحد أو أكثر من المعايير المذكورة أعلاه ، يمكن أن تفقد الشقة ما يصل إلى 50 في المائة من السعر.
تتكون المجموعة الأولى من الأشياء غير السائلة من شقق غير ملائمة للعيش ببساطة. وتشمل هذه المساكن ذات التخطيطات الرديئة ، والمطابخ الصغيرة أو بدون نوافذ ، وما إلى ذلك.
الناس يترددون في شراء الشقق في الأول و الطوابق الأخيرةالخامس منازل لوحةمؤسسة قديمة وكذلك شقق زاوية. شقة في الطابق الأرضي ستكلف 10-15٪ أقل من نفس الشقة في الطابق الأوسط. في المنزل المراد تجديده ، ستكلف الشقة 30٪ أقل من تكلفة السكن المماثل في مبنى أكثر حداثة.
"في ممارسة شركتنا ، أكثر" طويلة اللعب "هي شقق النخبة المكونة من مستويين ، - يقول مدير عامشركة Paul "Yard Pavel Zdradovsky. - على سبيل المثال ، قبل الأزمة ، أظهرت الإحصائيات أنه لا يتم بيع أكثر من شقتين من هذا النوع سنويًا ، وعادة ما تبلغ مساحتها أكثر من 200 متر مربع. أفراد الأسرةمع الاطفال. ومع ذلك ، فإن المستوى الثاني يمثل بعض المخاطر للأطفال الصغار: الارتفاع والسلالم. هذا غالبا ما ينذر بالخطر بالنسبة للعميل. وبالتالي ، يعطي المشتري الأفضلية للشقق في مستوى واحد ".
الشقق المكونة من غرفة واحدة بمساحة 200 متر مربع ، حيث لا يوجد سوى نافذة واحدة أو نافذتين ، ورافعة واحدة ، ليست سائلة للغاية ، ولا يمكن إعادة جدولتها إلى شقة من ثلاث غرف. حالة أخرى هي الغياب مساحات وقوف السيارات... يستشهد السماسرة كمثال منزل النخبة في أربات ، حيث يصعب للغاية بيع الشقق ، لأن عدد مواقف السيارات فيها أقل من عدد الشقق.
"بطريقة ما كانت لدينا شقة في Leninsky Prospekt في الطابق الأول مع نوافذ إلى الفناء" ، يشارك المدير العام لـ "IPOTEK.ru" دميتري أوفسيانكوف. أكثر سيولة. الحقيقة هي أن Leninsky Prospekt هو أحد شوارع التسوق الرئيسية ، والمساكن في الطابق الأرضي تبدو جذابة من وجهة نظر صندوق غير مأهولواستخدامها كتجارة أو مساحة المكتب... وفي هذه الحالة ، كانت النوافذ تطل على الفناء ، وكان هناك نادي ألعاب في الطابق السفلي أسفل الشقة ، لذلك لم يكن الطلب عليه: كان منخفضًا للسكن ، وكان الحي الذي يضم نادي ألعاب مشكلة ، وللانتقال إلى صندوق غير سكني ، لم تكن هناك فرصة لعمل مدخل منفصل ".
سبب آخر لانخفاض السيولة ، خاصة في شريحة النخبة ، هو عدم وجود خصائص جيدة للأنواع. يمكن للنوافذ أن تطل على المناطق غير المهجورة أو متجر أو منزل مجاور. لذلك ، في وقت من الأوقات ، تم بناء مجمع النخبة على جسر Andreevskaya ، حيث القسم الذي لا يستهان فيهتقع الشقق تحت الجسر. يتم أيضًا تقليل سيولة الشقة بشكل كبير بسبب التناقض بين مستواها ومستوى المنزل. بشكل تقريبي ، شقة مع تجديد رديء في مبنى النخبة ، وعلى العكس من ذلك تجديد فاخرفي مبنى مكون من خمسة طوابق (يحدث أيضًا).
مجموعة أخرى تتكون من شقق في منازل ذات موقع مؤسف - بالقرب من الطرق السريعة والسكك الحديدية ومحطات السكك الحديدية والمقابر وخطوط الطاقة ومدافن النفايات ومحطات الطاقة الحرارية والمؤسسات الصناعية. يمكن للبيئة "الخاطئة" أن تخفض سعر الشيء بنسبة 10-20٪. يقول الرئيس التنفيذي: "لقد بعنا ذات مرة شقة رائعة في شارع Novoslobodskaya في موسكو" وكالة الاستثمارعقارات "كوندر" سيرجي كوشمينيوك. - من جميع النواحي ، كانت الشقة رائعة - منطقة مرموقة ، وإمكانية الوصول إلى وسائل النقل الممتازة والسعر كان مناسبًا. ولكن عندما اكتشف الناس أن سجن بوتيركا يقع في مكان قريب ، لم يرغبوا في سماع أي شيء عن الشراء ".
يؤثر على سيولة الإسكان وإمكانية الوصول إلى وسائل النقل. ستكلف الشقة في مبنى يقع على بعد 10 دقائق من المترو بواسطة وسائل النقل العام 10٪ أقل من نفس الشقة في مبنى يقع على مسافة قريبة من المترو.
فئة منفصلة من الأصول غير السائلة هي الشقق في المباني طويلة الأجل. "على سبيل المثال ، توجد عقارات إشكالية في شمال غرب العاصمة ، حيث يحاول المشترون التعساء بيع شقق مقابل فلس واحد ، على أمل إعادة بعض المال على الأقل" ، هكذا قالت إيرينا رومانوفا ، رئيسة قسم التسويق والعلاقات العامة في بايونير مجموعة الشركات ، على سبيل المثال. ابحث عن عروض حتى 70 ألف دولار لشقة من غرفة واحدة ، لكن الطلب عليها ضئيل للغاية. "
وأخيرًا ، المجموعة الثالثة هي الشقق ذات السعر المرتفع في البداية. والمالكون يفرضون سعرًا زائدًا على السعر ، كما تظهر الممارسة ، من خلال أسباب مختلفة... "لمدة ستة أشهر ، تم بيع ثلاث غرف شقة مشتركةفي شارع فينوكوروف - يقول ديمتري أوفسيانكوف. - عيبه الرئيسي ، الذي يؤثر على السيولة ، كان عالياً للغاية من هذا الكائنالسعر: أراد جميع البائعين المشاركين الثلاثة شراء شقة منفصلة بالمال الذي حصلوا عليه من بيع غرفتهم. ساعدت فرصة في بيع الكائن: احتاج المشتري لهذا المنزل بالذات ، لأن توجد مدرسة في الفناء حيث كانت ابنتي تدرس ، وتعيش والدة المشتري في المدخل المجاور ".
مثال آخر على عدم كفاية سياسة التسعير... في واحدة من أغلى المناطق ، في شارع Vernadsky ، هناك ثلاثة منازل متطابقة: واحد منهم هو منزل اجتماعي ، مخصص لنقل الناس من المباني المكونة من خمسة طوابق ، والاثنان الآخران من درجة رجال الأعمال. "في المنزل الاجتماعي يوجد انتركوم مكسور وجدران مطلية. في المنازل المجاورة يوجد حراس وبواب ومداخل نظيفة. بيع شقة في منزل اجتماعي استمر أكثر من عام ، حيث تم توجيه البائعين من قبل الأسعار في المنزل المجاور ، "يعلق المدير العام للوكالة. AURORA العقارية" رومان Vikhlyantsev.
عند بيع شيء ما ، يجب التركيز على الصفات الإيجابية للإسكان ، كما ينصح أصحاب العقارات ذوي الخبرة. بالنسبة للبعض ، سوف تصبح أساسية ، وقد يغض المشتري الطرف عن أوجه القصور. إذا كانت الشقة تقع في الطابق الأول أو الأخير ، ولكن تم إجراء إصلاح عالي الجودة فيها ، فإن هذا يزيد بالفعل من السيولة. أو ، على سبيل المثال ، كائن يقع بعيدًا عن روابط النقل ، ولكنه يقع بجوار منطقة خضراء أو متنزه - بالنسبة للبعض ، يعد هذا بمثابة تعويض. "تم تعويض الافتقار إلى الإطلالات البانورامية في مجمع كوبرنيكوس السكني من خلال حقيقة أن هذه الشقق تم بيعها كاملة التشطيب ومفروشة - فقد تحول المشتري من الخصائص الخارجيةمن الداخل ، ولم يعد منظر سطح متجر Gimenei يمثل عقبة كبيرة "، - تعليقات المدير العام لـ TWEED إيرينا موغيلاتوفا.
ينصح السماسرة بإجراء تحضير إلزامي قبل البيع للشقة: يؤدي ذلك إلى تسريع المبيعات وزيادة قيمتها. في بعض الأحيان ، يكفي إجراء إصلاح بسيط - إعادة لصق ورق الحائط البالي ، وإعادة طلاء الأسقف ، وإخراج الأثاث القديم ، ووضع مكيف الهواء ، وغسل النوافذ وما شابه. إنها فكرة جيدة أن ترتب الأماكن العامة - دهليز بها شقق مجاورة(قم بإزالة القمامة ، الصناديق غير الضرورية ، المسمار في المصباح الكهربائي) ، حيث يتم استخدامها من قبل المشترين للحكم على الوحدة التي تعيش في المنزل ، وهو أمر مهم. المصعد بدون نقوش على الجدران والمصابيح الساطعة ، والمدخل النظيف بدون روائح كريهة يزيد أيضًا من سيولة الشقة.
هناك طريقة أخرى لزيادة السعر وهي تغيير موضع الكائن. على سبيل المثال ، الشقة في الطابق الأرضي هي مكتب جيد للأعمال التجارية الصغيرة ، والشقة القريبة من محطة القطار مخصصة لرجل الأعمال الذي يؤجر شققًا للإيجار اليومي.
على الرغم من أن التناقض في الموقف هو أن كل شقة لها مشتريها الفريد ، والذي يعتبر عيبه ، من وجهة نظر الأغلبية ، ميزة. "على سبيل المثال ، تعتبر الشقة في الطابق الأرضي ميزة للأشخاص ذوي الإعاقة ، والشقة في الطابق العلوي مخصصة لأولئك الذين أفسدهم الجيران الصاخبون من الأعلى أو الذين عانوا من الخلجان أكثر من مرة" ، كما يقول رئيس مؤسسة فكرية"GdeEtotDom.RU" الكسندر بيبين. - شقة بالقرب من محطة قطار أو مقبرة مناسبة جدًا لمن يعمل في محطة قطار أو مقبرة ، حيث ستوفر ساعات طويلة من السفر إلى العمل. وتتمثل المهمة في العثور على هؤلاء المشترين - فكلما كانت الشقة فريدة من نوعها ، سيتم إنفاق المزيد من الأموال للعثور على واحد من عشرات الآلاف من المشترين ".
حسنًا ، إذا لم تكن قادرًا على تعويض أوجه القصور في السكن أو الانتظار إلى أجل غير مسمى للمشتري "الخاص بك" ، فهناك طريقة واحدة فقط للخروج - تقديم خصم كبير بحيث يفكر المشتري: "بالنسبة لهذا النوع من المال ، لن تشتري أبدًا شقة في هذه المنطقة أو في مثل هذه المنطقة. حسنًا ، حسنًا ، يا له من منظر للمقبرة! "
عاجلاً أم آجلاً ، يواجه كل مواطن تقريبًا يتعامل مع العقارات السؤال التالي: ما هي السيولة العقارية: التقييم ، تعريف المفهوم نفسه ، وأهميته في تكلفة الشقة أو المنزل. سنناقش كل هذا في هذه المادة.
لنفترض أنك قررت شراء منزل خاص ، وقمت بتحليل عروض مكاتب العقارات والبائعين الخاصين لبعض الوقت. بعد فترة ، يطرح السؤال عن سبب بيع بعض المنازل في غضون أيام قليلة ، بينما يظل البعض الآخر في مواقع البيع لعدة أشهر ، أو حتى سنوات ، نظرًا لأن تكلفة الأشياء متطابقة تقريبًا. هذا هو المثال الذي يفسر سيولة العقارات في سوق مدينتك.
أي مسكن ، سواء كان منزلًا خاصًا أو منزلًا ريفيًا أو كوخًا أو شقة ، أصبح الآن مكلفًا للغاية ، لذلك ، قبل إجراء عملية شراء ، يجب عليك تقييم جميع خصائص الكائن المحدد بعناية. بالإضافة إلى الدعم المستندي ، وتحليل حالة وموقع السكن ، من الضروري أيضًا تقييم سيولة الإسكان. قبل الانتقال مباشرة إلى التقييم نفسه ، يجب أن تحدد بنفسك ما يعنيه مفهوم السيولة وكيفية فهمه.
سيولة عقارية- هذا مؤشر يميز مدى سهولة بيع شيء ما إذا لزم الأمر ، وكذلك ما إذا كان البائع سيستفيد أم سيواجه الخسائر. في أغلب الأحيان ، يصبح هذا المعامل مهمًا لمشتري الشقق الذين لا يخططون للعيش فيها لفترة طويلة ، بل يستثمرون في العقارات ، أو يشاركون في شراء وبيع الأشياء. السيولة القصوىالعقارات متأصلة في تلك المناطق السكنية التي يمكن بيعها في وقت سريع إلى حد ما ، ولمدة طويلة سعر مناسب.
كما تعلمون رغم الأزمة مشاكل اقتصاديةتقلبات أسعار العملات ، لا يزال الناس يشترون ملكية جيدة... نعم ، ربما انخفضت أحجام المبيعات بشكل طفيف ، لكنها لم تنخفض بشكل كبير ، وظل أصحاب العقارات الذين كانوا مستعدين لمواقف غير متوقعة واقفين. يعتقد العديد من رجال الأعمال أن أكثر الاستثمارات الواعدة هي تلك التي تتم في العقارات.
من الأسهل دائمًا بيع مبنى سكني بدلاً من بيع المزهرية العتيقة أو التحف الأخرى التي تهم تاجر التحف فقط. العقارات تجذب المشترين أكثر مهن مختلفةومستويات الدخل والفرص. ولكن هنا مرة أخرى ، من الضروري تقييم سيولة الشيء ، لأنه إذا كانت منخفضة ، فمن المحتمل أنه سيكون من الأسهل بيع نفس المزهرية.
التنسيب السائل للعقار.
يقوم كل مشتر لشقة أو منزل تقريبًا ، أولاً وقبل كل شيء ، بتقييم المكان الذي يوجد فيه. عوامل السيولة العقارية حسب موقعها:
1. النقل.إذا اشتريت شقة في مدينة ، فإن أول شيء يجب مراعاته هو مدى قربها من المترو. حتى لو كان المشتري يملك سيارة ، أو سيارتين أو أكثر ، فلا يهم. لا يوجد دائمًا وقت للوقوع في الاختناقات المرورية ، إذا كان التنقل في مترو الأنفاق أسهل كثيرًا. بشكل عام ، يمكن أن تكون المواقف مختلفة تمامًا ، لذلك يهتم جميع مشتري المنازل تقريبًا بوجود محطة مترو بالقرب من منازلهم. وفقًا للإحصاءات ، فإن الشقق التي تقع بعيدًا عن مترو الأنفاق ، أو في شوارع صاخبة ملوثة بالغاز وبالقرب من الطرق السريعة المزدحمة ، بها ما يكفي سيولة منخفضةبالمقارنة مع البقية.
2. الظروف البيئية.يعد الموقع على أراضي المناطق النظيفة بيئيًا في المدينة إضافة ضخمة لسيولة الإسكان.
3. ميزات البنية التحتية.منزل قريب من مركز التسوقأو المدارس أو رياض الأطفال أو المستشفيات أو الجامعات ستكون أكثر إثارة للاهتمام للمشترين من تلك الموجودة في منطقة نائية.
4. صندوق سكني.يقول الخبراء إن المشترين المعاصرين يميلون إلى العثور على شقة في المباني الجديدة ، أو على الأقل في تلك المناطق من المدينة حيث يكون مخزون المساكن من نوع مختلط. منازل النخبةومقتصد. المنازل في المناطق التي لم يتم فيها إجراء تحديثات لعدة عقود هي ببساطة ليست ذات فائدة للمستهلكين.
سيولة البيوت نفسها والمواقع المجاورة.
قد يبدو الأمر غريبًا ، ولكن حتى المنزل الواقع في وسط المدينة قد يكون به سيولة منخفضة. قد يكون هذا بسبب حقيقة أنه تم بناؤه منذ وقت طويل جدًا ، من مواد غير موثوقة ، أو أن تصميم وموقع الشقق غير مريحين للعيش. إذا كان المنزل مترابطًا أو مبنيًا من الطوب ، فستكون سيولته أعلى بكثير من تلك الموجودة في المباني نوع اللوحة... من أجل الاستثمار المربح في الإسكان في مبنى لوحة ، عليك الانتباه إلى عدد طوابقه. إذا كانت المنازل مكونة من خمسة أو سبعة طوابق ، فمن غير المرجح أن تثير هذه الشقة اهتمام المشتري. في كثير من الأحيان ، يبحث المشترون عن شقق في مباني من 9 إلى 14 طابقًا.
يجب أيضًا ألا يغيب عن الأذهان أنه من الممكن بيع المساكن التي تقع في مبنى قديم الطراز تم بناؤه منذ سنوات عديدة بشكل سريع وموثوق به ، فقط إذا تم تخفيض تكلفته. بعد كل شيء ، الاتصالات ، حالة المداخل - كل هذا عفا عليه الزمن ومتداعي ويتطلب رأس مال أعمال الترميم، أي شركة إدارةتتصرف بشكل خيالي أو لا تتصرف على الإطلاق ... ولكن من المحتمل أن تكون الشقة في منازل من نوع النخبة أو من فئة رجال الأعمال أكثر إثارة للاهتمام بالنسبة للمشترين ، لأن موقف السيارات هنا مناسب والأرض خاضعة للحراسة. لكن لا تنسى سعر الشقة. غالي جدا شقة فاخرةليس من السهل العثور على مشتر في أزمة.
غالبًا ما تعتمد سيولة الشقة على عدة عوامل مهمة بالنسبة للمشتري. وتشمل هذه الخصائص التالية:
كم العدد متر مربعهي منطقة السكن.
ما هو ارتفاع الأسقف؟
في أي طابق تقع الشقة ؛
هل هناك شرفة لوجيا.
ملامح تخطيط مساحة المعيشة.
وفقا للخبراء ، سيولة الشقة ، أولا وقبل كل شيء. يعتمد بشكل مباشر على منطقته. على سبيل المثال ، إذا كانت هناك غرفتان في شقة بمساحة خمسة وخمسين مترًا ، فسيكون الطلب عليها أكثر من شقة مماثلة من غرفة واحدة. عند شراء شقة زوجين، وخاصة مع الأطفال ، فإن حجم المطبخ مهم أيضًا بالنسبة لهم. إذا كانت أقل من عشرة أمتار مربعة ، يمكن أن تنفر العملاء. وهناك فارق بسيط آخر: سيولة العقارات في مبنى سكنييعتمد على مكان وجود السكن بالضبط: في زاوية المبنى أو في المركز.
اختيار مساكن الدرجة الاقتصادية السائلة في المباني الجديدة. كيف ومتى يجب أن تستثمر في العقارات؟
وقت القراءة: 8 دقائق
ما هي متطلبات أن يسمى السكن السائل؟
الإسكان الأكثر طلبًا في سوق العقارات اليوم هو المباني الجديدة من الدرجة الاقتصادية. موقف صعب الاقتصاد الروسيمما أدى إلى انخفاض سعر صرف الروبل ، وانخفاض الدخل وعدم اليقين بشأن استقرار الغد ، أجبر الروس على اتخاذ خطوات للحفاظ على مدخراتهم. ناهيك عن الودائع المصرفية، الطريقة الوحيدة الموثوقة لاستثمار الأموال المجانية هي شراء العقارات.
يشتري بعض المواطنين المساكن لأنفسهم ، والبعض الآخر يخطط لاستخدامها من أجله أغراض تجارية... ومع ذلك ، بغض النظر عما إذا كان المستثمر سيعيش في الشقة التي تم شراؤها بنفسه أم أنه يحتاج إلى سكن للبيع أو الإيجار اللاحق ، فأنت بحاجة إلى البحث عن خيارات يمكن ، إذا لزم الأمر ، بيعها بسرعة وبصورة مربحة في سوق العقارات.
يعتمد بشكل أساسي على سيولة الشقة - مجموعة من العوامل التي تسمح ببيعها في الوقت الأمثل وبأكثر الأسعار جاذبية. بالطبع ، من الصعب التنبؤ بما سيكون عليه هذا السعر - يعتمد ذلك على حالة السوق ، ولكن بالنسبة للشقة عالية السيولة ، يمكنك الحصول على أقصى سعر في فئتها من بين أشياء أخرى ذات خصائص مماثلة. من الواضح أنه لا يمكن لجميع الشقق التباهي بهذه القدرة ، لذلك دعونا نحدد متطلبات السكن التي يجب أن تفي بها سبب جيديمكن أن يسمى السائل.
من خلال شراء المساكن على مستوى التنقيب ، تحصل على ربح يصل إلى 50٪ بعد تشغيل المنزل
الشخص الذي يستثمر في العقارات يهتم بشكل أساسي بالربح ، وبالتالي فهو بحاجة إلى شراء شقة بأقل سعر وبيعها بأعلى سعر. هذا ممكن فقط إذا تم الشراء في مرحلة "التنقيب". ومع ذلك ، فإن إمكانية الحصول عليها أقصى فائدةيسير جنبًا إلى جنب مع مخاطر عالية... من خلال الاستثمار في شقة موجودة فقط كمشروع ، يتوقع المشتري أن يصبح مالكًا سعيدًا للعقار في غضون عامين ، ولكن هناك أيضًا احتمال أن يستلم منزله مع تأخير لعدة سنوات ، أو حتى تصبح ضحية لأعمال البناء طويلة الأمد.
لمنع حدوث ذلك ، عليك أن تكون جادًا بشأن اختيارك. من الأفضل استخدام خدمات شركة كانت موجودة في السوق لفترة طويلة. اسم مشهورو عدد كبير منالأشياء المكتملة - أفضل توصيةللمطور.
يمكن توقع المزيد من الاستقرار من مطور لديه حديقة خاصة به أدوات البناء, قاعدة الانتاجومكتب معماري. يمكن الحصول على معلومات شاملة من منتديات أصحاب الأسهم ، حيث يعيش الأشخاص الذين يعرفون عن كثب حالة كائن معين. هنا يمكنك معرفة مدى مسؤولية الشركة في احترام التزاماتها تجاه المشترين - سواء تم تسليم الأشياء في الوقت المحدد ، وفي أي حالة ، هل هناك العديد من أوجه القصور وكيف يتم إزالتها ، وما إذا كان المطور يؤخر تسجيل حقوق الملكية.
المشاريع الأكثر موثوقية هي تلك التي يتم تنفيذها بتطبيق القانون. يعد مخطط البناء المشترك اليوم ضامنًا موثوقًا به إلى حد ما لحماية مصالح المشترين. إذا تعاون المطور مع البنوك الكبيرةالتي تلهم ثقة المستثمر ، وهذا أيضًا له تأثير إيجابي على صورته. إذا تم استيفاء جميع الشروط المذكورة أعلاه ، فيمكننا التحدث عن موثوقية المطور وسمعته الطيبة. توفر هذه الثقة الأساس لشراء شقة في المرحلة الأولى من البناء.
شراء شقة في المرحلة الأولى من البناء هو الأكثر خيار مربحالاستثمار في العقارات ، مما يسمح باختيار أكثر العروض "لذة" في المشروع. على الاختلاف التكلفة الأصليةوالسعر السائد وقت تشغيل المنزل ، يمكنك توفير من 30 إلى 50٪ من الأموال.
السيولة العالية أمر مستحيل بدون بنية تحتية متطورة للنقل
في هذه الأوقات الديناميكية ، تحظى حرية الحركة بتقدير كبير. يتيح لك التواجد على مسافة قريبة من محطات المترو والحافلات والترام وحافلات الترولي ، ومنصات السكك الحديدية الوصول بسرعة إلى المكان الصحيحوله تأثير مفيد على سيولة العقارات. سيكون الطلب على الشقق في هذه المنازل دائمًا أكثر من المساكن في "بير كورنرز".
كلما كان المجمع السكني يبعد عن محطة المترو أو طريق السكك الحديدية، قل عدد الأشخاص الذين يرغبون في شراء شقة هناك. لكن الوضع يمكن أن يتغير للأفضل إذا تم التخطيط لمشروع كبير للبنية التحتية في المنطقة - مركز نقل ، محطة مترو ، طريق سريع ، إلخ. يبدأ الطلب على الشقق في الزيادة بالفعل في بداية البناء ، وبحلول وقت اكتماله قد ترتفع تكلفة السكن بنسبة 30٪.
قل ما يعجبك في النفعية ، لكن الجانب الجمالي يلعب دورًا مهمًا في اختيار السكن.
العيش في مبنى جميل له "وجهه" وتصميمه الأصلي هو أكثر متعة من العيش في صندوق باهت به "ثقوب للضوء" ، كما كانت تقول بطلة فيلم سوفيتي.
والخبر السار هو أن المجمعات السكنية اليوم تبدو أجمل بكثير من المساكن المصنوعة من الألواح في تلك الحقبة. كثير منهم ، حتى في فئة المساكن الجماعية ، يتم بناؤها وفقًا المشاريع الفردية، موثقة جغرافيًا وتتلاءم عضويًا مع المشهد الحضري. إن وجود هذه الخصائص يزيد بلا شك من جاذبية الكائن ككل وسيولة الشقق الفردية.
السكن الأكثر سيولة هو الذي يتوفر لأكبر عدد من المشترين ، أي أرخص الخيارات. الأكثر شعبية بين المستثمرين هم أيضًا صغار. إذا كان المشتري يواجه معضلة - لشراء واحدة "ثلاثة روبل نوت" أو شقتين من غرفة واحدة ، ينصح الخبراء بالبقاء على الخيار الثاني ، لأنه الأفضل. هناك دائمًا طلب على مثل هذه الأشياء ، فهي تتعافى بشكل أسرع في السعر بعد الأزمة ، ومن الأسهل العثور على مستأجرين لها.
عند شراء شقة لأغراض تجارية (تأجير) ، من الأفضل التفكير على الفور في تصميم داخلي مناسب. بعد كل شيء ، إذا تم بيع العقار دون الانتهاء ، فسيتعين على المشتري إجراء إصلاحات من تلقاء نفسه ، واستثمار أموال إضافية فيه. دعونا لا ننسى الوقت الذي سيستغرقه ذلك. لتحرير نفسك من المتاعب الإضافية وتقليل وقت تعطل الشقة ، يجدر البحث عن شركة تنتج الديكور الداخليفي الأشياء التي بنتها. سيحصل المساهم عليها بشكل أسرع وأرخص من شراء المواد وتوظيف العمال بنفسه. لا يوجد سبب لتوقع أي مسرات خاصة ، ولكن سيتم تلبية متطلبات "الترتيب والأناقة" ، وماذا هو مطلوب أيضًا لشقة مستأجرة؟
عامل مهم آخر للسيولة هو وجود المتطور البنية التحتية الاجتماعيةمما يجعل الحياة في المنطقة مريحة وواعدة وممتعة. إنه لأمر رائع أن يوفر مشروع مجمع سكني بناء مدرسة أو روضة أطفال، ولكن سكان المباني الجديدة (ومعظمهم من عائلات الأطفال) يحتاجون أيضًا إلى مستشفيات وعيادات ومراكز رياضية وترفيهية ومتاجر وفروع بنوك ، المؤسسات التعليميةوغيرها من مكونات بيئة حضرية كاملة.
لسوء الحظ ، في المناطق الجديدة ، غالبًا ما يتأخر إنشاء البنية التحتية الاجتماعية ، وكان السكان ينتظرون منذ سنوات بدء تشغيل المرافق الحيوية. غيابهم يقلل بشكل كبير من جاذبية العقارات. على العكس من ذلك ، فإن الوجود في حجم جيدالبنية التحتية الاجتماعية تزيد من سيولة كل من الشقق الفردية و مجمعات سكنيةعموما.
كما ترى ، فإن سيولة الإسكان لا تعتمد على عامل واحد ، بل هي مزيج من عدة مكونات تجعل العقارات جذابة للغاية للمشترين.
لا يمكن بيع كل الممتلكات بسرعة وبشكل مربح. على سبيل المثال ، قلة من الناس يهتمون بالسكن الموجود في مبنى متهدم. لكن الشقة في مبنى جديد ، وحتى في منطقة مرموقة ، سوف "تغادر" بسرعة إذا طرحها المالك في السوق في سعر مناسب... يقول الخبراء عن هذه الشقة أنها سائلة.
تعتبر السيولة ، أو "الطلب" ، لشيء ما في سوق العقارات عاملاً رئيسياً للعديد من المشترين ، لأنه مريح للعيش والتأجير. غالبًا ما تستخدم هذه الشقق على أنها استثمار مربح مال، لأنها تزداد تكلفة تدريجياً وتحافظ على سيولة عالية حتى أثناء ذلك الأزمات الاقتصادية.
ما هي العوامل التي تؤثر على سيولة الإسكان؟ لماذا تبيع بعض الشقق مثل الكعك الساخن ، بينما ينتظر البعض الآخر المشترين منذ سنوات؟ هذا المنشور سوف يخبرك عن ذلك.
تم بناء المنازل الحديثة بأحدث التقنيات والمواد الجديدة. بالطبع في طويل الأمدسيكون هذا السكن أكثر سيولة. هذا أمر مفهوم لأن شقق حديثةأكثر ملاءمة وأكثر اتساعًا ، لا تتآكل الاتصالات فيها. لذلك كل الفوائد موجودة.
ومع ذلك ، يواصل المشترون الانتباه إلى سوق ثانويالسكن ، على الرغم من أنه لا يزال كافيا غالي السعر"للمربع" والماضي القانوني المظلم لبعض الأشياء. لماذا يحدث ذلك؟ الجواب بسيط: تقلبات السوق البناء السكنيوبطء وتيرة تشييد المباني. قلة من الناس اليوم تفاجأ بإفلاس المطورين وتأجيل تسليم المنازل إلى التشغيل. وإذا لم يكتمل الإسكان ، فما هو نوع السيولة الذي نتحدث عنه؟
هذا عامل مهم للغاية عندما يتعلق الأمر بسيولة الشقة. على سبيل المثال ، الأشياء التي يتم نصبها بجوار منطقة صناعية أو على طول الطرق المزدحمة لن تكون عالية السيولة أبدًا. بعد كل شيء ، يصعب بيعها أكثر من تلك الموجودة في منطقة نظيفة بيئيًا. إن سهولة الوصول إلى وسائل النقل والبنية التحتية المتطورة لهما أهمية كبيرة. من بين المباني الجديدة ، الأكثر شهرة تلك التي تقع على مسافة متوسطة من وسط المدينة ، وليس "في الضواحي".
لكن سيولة الإسكان قد لا تكون هي نفسها حتى في حالة واحدة منطقة النوم... الأكثر جاذبية في هذا الصدد هي الشقق على مسافة قريبة من محطة المترو والتوقف النقل العام... حول هذه الأماكن ، كقاعدة عامة ، هناك البنية التحتية الأكثر تشبعًا في شكل متاجر ، أسواق ، مقاهي ، مكاتب خدمات ، إلخ. الحديقة أو المنطقة الخضراء الموجودة بجوار المنزل تزيد السيولة بشكل كبير. لكن وجود مؤسسة صناعية أو تعاونية مرآب يعد ناقصًا كبيرًا.
اليوم يتم تشييد "المباني الشاهقة" بشكل رئيسي من الألواح الجاهزة أو فوقها تكنولوجيا الإطار الأحادي... يُفضل السكن في "أحجار متراصة" في كثير من النواحي. في مثل هذه المباني ، العدد الجدران الحاملةإلى الحد الأدنى ، لذلك من الأسهل إعادة التطوير في الشقق الموجودة فيها. نظرا لغياب الثغرات التي تشتهر بها منازل لوحة، في المباني ذات الإطار المتآلف ، يتم توفير أفضل العزل الحراري والعزل المائي. ميزة إضافية للعديد من المباني الجديدة هي العزل الكامل للواجهة.
أما بالنسبة لـ "السكن الثانوي" ، فهناك ثلاثة خيارات ممكنة - لوحة ، وكتلة ، و منازل من الطوب... ويفضل الأخيرين. ولكن بغض النظر عن نوع المادة ، من المهم أن تقترب بدقة من تقييم حالة المبنى. تتأثر سيولة الإسكان أيضًا بحالة المدخل ، فضلاً عن التحسن المنطقة المجاورة(وجود ملعب للأطفال - موقف سيارات - مكان لتمشية الكلاب).
عدد طوابق الشقة بالنسبة لإجمالي عدد طوابق المبنى له أهمية كبيرة. ليس سراً أن الطلب على المساكن الموجودة في الطابق الأرضي منخفض بين المشترين ، وهذا هو السبب في أنها أرخص. صحيح أن الشقة التي تطل على شارع مزدحم قد تكون ذات فائدة الهياكل التجاريةلأنه يمكن تحويله إلى مكتب أو متجر صغير.
أما بالنسبة للأشياء الموجودة في الطابق العلوي ، فإن الوضع غامض. لو يأتيفي سوق الإسكان الأولي ، فإن تكلفة الشقق "تحت السقف" لا تقل عن تلك الموجودة أدناه. لكن هذا ممكن فقط إذا تم استيفاء عدة شروط ، بما في ذلك: منظر جيد من النافذة ، بالإضافة إلى حرارة عالية الجودة وعزل المياه للأرضية. في بعض الحالات ، يمكن تقليل سيولة الشقة إذا كانت تقع في زاوية المبنى.
التصميم جدا عامل مهممما يؤثر بشكل كبير على سيولة الشقة. هناك طلب ضئيل على المساكن ذات الترتيب غير الملائم لغرف المعيشة ، مع مطبخ صغير ، مع حمام مشترك ، إلخ.
بعض المستأجرين ، من أجل معالجة الوضع ، يقومون بإعادة التطوير. ولكن لا يمكن أن تكون فعالة إلا إذا كان من الممكن تحقيق راحة حقيقية بعد تنفيذ العمل ، وتم تقنين إعادة التطوير نفسها. عندها فقط يمكننا التحدث عن المزيد سيولة عاليةشقق سكنية.
معروض في السوق كائنات سكنيةلا يمكن دائما التباهي بما أنفقوا فيها إصلاح عالي الجودة... أصبحت الجدران المنحنية والأرضيات والسقوف شائعة لفترة طويلة. بالطبع هذا يؤثر سلبا على سيولة الشقق. من الضروري إنفاق الكثير من المال لإجراء إصلاح جيد ، وتسوية جميع الأسطح ، وكذلك تركيب النوافذ ذات النوافذ المزدوجة الزجاج ، ومشعات التدفئة الحديثة ، والمعدن الباب الأماميوخشبي أبواب داخلية... لن يضر تنفيذ الإنترنت ، تلفزيون الكابل ، لتشطيب السطح النهائي بمواد زخرفية عالية الجودة ومقاومة للاهتراء.
سيكون لجميع التكاليف تأثير إيجابي على "الطلب" على الشيء ، لأن العديد من المشترين على استعداد لدفع مبالغ زائدة مقابل تجديد شقة جيدة ، بدلاً من الانتقال إلى سكن "بجدران عارية". بالإضافة إلى ذلك ، تميل أسعار مواد البناء والعمل إلى الارتفاع.
في بعض الأحيان يقوم بعض البائعين "بأيديهم" بتقليل سيولة الإسكان ، والمبالغة في تقديرها القيمة السوقية... نتيجة لذلك ، فإن عقاراتهم معطلة ، في حين يتم شراء الشقق الأخرى بسرعة كبيرة ، لأن سعرها مناسب أكثر.
في وقت اندلاع الأزمة الاقتصادية شقق غير سائلةتصبح غير مهتمة للمشترين ، وكثيرًا ما لا يجد السائلة مالكيًا بسبب إحجام البائعين عن خفض الأسعار ، على الرغم من حقيقة أن الطلب على المساكن خلال هذه الفترة ضئيل جدًا.
الكسندر بيرزين ، rmnt.ru
17 أبريل 2012 - 07:20لماذا ، في بعض الحالات ، تطير الشقق المعروضة للبيع بعيدًا ، وفي بعض الحالات ، على العكس من ذلك ، لا معنى لها. الأمر كله يتعلق بسيولة المنتج الذي يتم بيعه: مدى جاذبيته للمستهلك ومتى سيتم بيعه سيعتمد. ما مدى سيولة شقتك وهل يمكن صنعها على هذا النحو؟
قررت مجلة MetrInfo العقارية فهم المقصود بهذا المفهوم ، وما هي تأثير السيولة والشقق الأكثر سيولة اليوم ، وأيها ، على العكس من ذلك ، غير سيولة.
هناك العديد من التفسيرات المعقدة لماهية السيولة ، لكننا سنحاول شرحها بأكبر قدر ممكن من البساطة. سيولة العقارات هي إمكانية تحويلها إلى أموال. تتناسب السيولة عكسيًا مع الوقت الذي يستغرقه البيع: فكلما كانت الفترة التي يتم خلالها بيع الشقة أقصر ، زادت السيولة.
بشكل عام ، يعتبر السكن الأصول السائلة: هناك دائما طلب عليها ، حتى مع وجود مشاكل في الاقتصاد. يبيع الممتلكات السكنيةأبسط بكثير ، على سبيل المثال ، من لوحة مثيرة للاهتمام فقط لدائرة ضيقة من الجامعين الأغنياء. في الواقع ، هذا ما يعتمد عليه الخبراء ، ينصحون بالاستثمار الأموال المتاحةفي الشقق.
لكن ليست كل المساكن سائلة بشكل متساوٍ: بل إن بعض الخصائص هي نفسها تمامًا أسعار السوقتباع في غضون أسبوعين ، بينما ينتظر الآخرون المشتري لشهور وسنوات ، وحتى تخفيض السعر لا يساعد دائمًا. ماهي المشكلة هنا؟
يبدأ المسرح بحامل المعاطف ، وتبدأ سيولة المساكن من موقعه. " أكبر سيولةاستخدام شقق تقع في مناطق مريحة ونظيفة بيئيا جيدة سهولة النقل"، - يقول ألكسندر مالتسيف ، المدير العام لوكالة العقارات" CENTURY 21 West ".
وعلاوة على ذلك قضية النقلولعل الأهم: "مناطق موسكو التي بها طرق سريعة محملة بشدة ولا توجد بها محطات مترو هي الأقل طلبًا بين المشترين. والمعلومات المتعلقة بخطط توسيع المترو في منطقة معينة يمكن أن تزيد بشكل كبير من الطلب وتكلفة السكن. لذلك ، على سبيل المثال ، كان ذلك بعد الإعلان عن إنشاء محطات جديدة "نوفوكوسينو" ، " طريق Pyatnitskoe السريع"،" Lermontovsky Prospect "،" Zhulebino "و" Lyuberetskie Fields "، - تقول ألكسندرا كادشينكو ، رئيسة قسم الاستشارات والتقييم في معهد Steklov ، وتضيف إلى قائمة خصائص المناطق السائلة تطوير البنية التحتية الاجتماعية و بنية المساكن... اليوم ، المناطق التي تسود فيها المساكن الحديثة عالية الجودة - المباني الجديدة بالأمس أكثر طلبًا ، لكن الأحياء ذات المنازل القديمة ، ذات المباني المكونة من خمسة طوابق ، والتي لم يتم تحديد فترة هدمها ، لا تحظى بشعبية ، وبالتالي يتم بيعها كثيرًا أسوأ. بالإضافة إلى ذلك ، وفقًا لإيليا شكوب ، رئيس مجلس نقابة السماسرة في موسكو ، هناك طلب أكبر على المناطق السكنية الكبيرة على مسافة معتدلة من المركز.
وبالتالي ، فإن الشقق في أرقى الأحياء - في الغرب والشمال والجنوب الغربي من العاصمة ، على سبيل المثال ، في كريلاتسكوي ، وكونتسيفو ، وفيلي دافيدكوفو ، وستروجينو ، في منطقة فوروبيوفي جوري وشارع كوتوزوفسكي - هي سائل جدا. أما هنا فهو الأكثر شعبية المقاطعة المركزية، وقبل كل شيء جولدن مايل. "خاموفنيكي الآن في المرتبة الثانية بسبب التطوير الهائل للعديد من المجمعات السكنية ، مما يستلزم إعادة إعمار المنطقة ككل ،" تقول إيفجينيا كوروستيليفا ، الرئيس التنفيذي لشركة Bonton Realty.
هناك أيضًا مناطق سائلة في المناطق الأقل شهرة ، حتى في الجنوب والجنوب الشرقي ، والتي تعتبر أكثر ملاءمة للبيئة وغير مريحة. إلى قائمة خبراء السوائل ، أولاً وقبل كل شيء ، تم تصنيف سوكولنيكي ونوفي شيريوموشكي كمناطق جيدة البنية التحتية المتطورةوليس بعيدًا جدًا عن المركز ، بالإضافة إلى كونكوفو ، تيبلي ستان ، ياسينيفو ، تشيرتانوفو ، بابوشكينسكي ، ميدفيدكوفو ، أوترادنوي ، ألتوفيفو ، إزمايلوفو ، وأضيفت إليها مناطق محطتي مترو أيروبورت وبيغوفايا. في الجنوب الشرقي ، تم التعرف على Lyublino و Maryino على أنهما الأكثر سيولة.
وتعتبر أكثر المناطق التي تفتقر إلى السيولة مناطق ذات إمكانية وصول ضعيفة إلى وسائل النقل - بيريوليوفو ، ومناطق على طول الطرق السريعة ديميتروفسكوي وكوروفينسكوي ، وبعض المناطق خارج طريق موسكو الدائري (على سبيل المثال ، فيكينو-زوليبينو). تضيف Galina Fabritskaya ، رئيسة القسم في Peresvet-Real Estate ، Kapotnya و Degunino و Beskudnikovo و Nekrasovka وغيرها إلى هذه القائمة. بالمناسبة ، لا تدخل Kapotnya أيضًا المناطق السائلة من حيث الخصائص البيئية.
لكن ليست كل الأحياء في نفس المنطقة سائلة بشكل متساوٍ. كما تلاحظ سفيتلانا بيرينا ، رئيس قسم العقارات بالمدينة في NDV-Nedvizhimost ، يمكن أن تكون المناطق غير متجانسة للغاية من حيث جودة الحياة وإمكانية الوصول إلى وسائل النقل. أكثر الأحياء والشوارع سيولة على مسافة قريبة من المترو. هم ، كقاعدة عامة ، هم الأكثر تشبعًا بالبنية التحتية ، حيث تظهر المتاجر والمطاعم وخدمات المستهلك دائمًا حول محطات المترو. لا يمكن تقليل سيولة هذه المناطق إلا من خلال القرب من الكبيرة المؤسسات الصناعيةأو انتشار مخزون مساكن قديم وغير مريح. حديقة أو منطقة خضراء قريبة تزيد من سيولة الأحياء في أي منطقة.
حتى في المناطق الأكثر سيولة ، قد تكون هناك شقق غير سائلة. كل هذا يتوقف على خصائص المنازل التي توجد فيها. "يتم تقييم المواد والسلسلة (للألواح) للمنزل وسنة البناء. الطلب الأكبر هو على المنازل الحديثة المصنوعة من الطوب أو متراصة ، وأقل - المباني اللوحية، - يقول الكسندر مالتسيف ("القرن 21 غرب"). "علاوة على ذلك ، في المنازل اللوحية ، يكون عدد الطوابق مهمًا: فكلما زاد المنزل ، زادت السيولة ، أي أن منازل خروتشوف المكونة من خمسة طوابق تعتبر الأقل سيولة ، تليها الألواح المكونة من 9 و 12 طابقًا ، والأكثر السائل سلسلة حديثة ".
بشكل عام ، تعتبر المنازل المبنية من الطوب أكثر شيوعًا من المنازل ذات الألواح ، ويفضل المنازل الحديثة أكثر من المساكن القديمة: "إذا كان المنزل قديمًا ، فعادةً ما يكون هناك اتصالات مهترئة ومداخل رهيبة ، ومن الممكن تقول غالينا فابريتسكايا ("Peresvet-Real Estate") إن جذب المشتري لمثل هذا الشيء بسعر مخفض. من بين المنازل القديمة ، لا تزال قيمة "ستالينكا" قوية فقط ، ومن غير المرجح أن يتغير أي شيء في المستقبل المنظور. تقول ألكسندرا كادشينكو (ميان): "على الرغم من وجود اهتمام أيضًا بالمنازل المعرضة للهدم (وهي عبارة عن مبانٍ من خمسة طوابق بشكل أساسي. - محرر) ، - فهي تجتذب المشترين مع احتمال الحصول على مساكن جديدة أثناء إعادة التوطين." ومع ذلك ، يجب أن تكون أكثر حرصًا مع مثل هذه الخيارات ، نظرًا لأن الهدم يمكن أن يستمر لسنوات عديدة ، يمكن اعتبار هذه الأشياء فقط سائلة هنا ، وقد تم تحديد فترة الهدم بالفعل بوضوح.
بالإضافة إلى خصائص المنزل نفسه ، تتأثر السيولة أيضًا بتحسين المنطقة المحلية ، فضلاً عن حالة المدخل ووجود مصعد شحن وملاعب ومواقف للسيارات ، إلخ. في فصول الاقتصاد والراحة ، شقق في أحياء جديدة مع البنية التحتية الخاصةحيث توجد كل فوائد الحضارة. وفي قطاعي الأعمال والمتميزين ، يتم تقييم أراضيهم المسيجة والمحروسة ، موقف تحت الارض، الوصول المصرح به ، إلخ. "الى جانب ذلك ، في منازل النخبة أهمية عظيمةيحتوي على عدد من الشقق - كلما كان العنصر أقل ، كان أكثر جاذبية "، كما تقول Evgenia Korosteleva (Bonton realty).
ومع ذلك ، وفقًا لـ Ilya Shkop (Guild of Realtors of Moscow) ، فإن خصائص المنزل ، أولاً وقبل كل شيء ، تؤثر على سيولة الشقق المكونة من ثلاث غرف ومتعددة ، وبالنسبة للشقق المكونة من غرفة نوم واحدة وغرفتي نوم فهي أقل أهمية ، لأن هذه هي العقارات الأكثر طلبًا في سوق العقارات في العاصمة. بسعر مناسب ، يبقى المشترون لهم لمدة 2-3 أشهر ، في أي منطقة وفي أي منزل يعرض عليهم.
"يتم تحديد سيولة الشقة من خلال خصائص مثل المساحة والأرض والمناظر من النوافذ وحجم المطبخ ووجود الشرفات والمقطع وارتفاع الأسقف وسهولة التخطيط" ، تسرد ألكسندرا كادشينكو (ميان). وتسلط سفيتلانا بيرينا (NDV-Real Estate) الضوء أيضًا على حجم وتصميم الحمام وحالة الشقة ككل.
ربما أكثر معلمة مهمة- المساحة: يجب أن يتوافق حجم الشقة مع فئتها و الطلب الفعال الجمهور المستهدف... “للإسكان من الفئات الاقتصادية والاقتصاد زائد (فئة الراحة) ، المنطقة المثلى شقة استوديو- 36-42 قدم مربع م ، غرفتين - 54-62 قدم مربع م وشقة من ثلاث غرف - 68-82 متر مربع. م "، - تقول الكسندرا كادشينكو. علاوة على ذلك ، كما لاحظت فيرونيكا بانكوفا ، الخبيرة من متحف الدولة الروسي ، المدير العام لوكالة Penaty العقارية ، يتم إعطاء الأفضلية لمزيد من اللقطات والتخطيطات القياسية ، على سبيل المثال ، من الأسهل بكثير بيع شقة من غرفتين مع بمساحة 60 مترًا مربعًا من شقة من غرفة واحدة لها نفس اللقطات.
بجانب مساحة الشقق ، فإن حجم المطبخ وارتفاع الأسقف والأرضية لها تأثير كبير على السيولة. يجب ألا تقل مساحة المطبخ عن 8 - 8.5 متر مربع. م ، ويفضل 10-12 مترا مربعا. م "، - تقول غالينا فابريتسكايا (" Peresvet-Nedvizhimost "). تقول ألكسندرا كادشينكو (MIAN): "يبلغ ارتفاع السقف الأمثل 2.7 مترًا على الأقل". بالنسبة إلى الموقع ، تكون العناصر الأقل سائلة في الطابقين الأول والأخير ، وكذلك في بعض الحالات - اعتمادًا على تخطيط المنزل وحالته - خيارات الزاوية.
يمكن تقليل سيولة السكن عن طريق الغرف المجاورة والأرضيات الخشبية والمختلطة ، كراسي خشبيةالقصة مربكة للغاية ، عندما تغيرت الشقة أكثر من 2-3 مالكين ومن المستحيل إجراء تقييم دقيق لشرعية جميع معاملات البيع والشراء. تقول سفيتلانا بيرينا (NDV-Real Estate): "يخاف المشترون أيضًا في القرن الحادي والعشرين من سخانات المياه التي تعمل بالغاز وحمامات المقعدة". وفي نفس الوقت ، المنظر من النوافذ إلى الطريق السريع المزدحم والضوضاء المستمرة.
"علاوة على ذلك ، بالنسبة للشقق المكونة من غرفتين أو ثلاث غرف ومتعددة ، من المهم ألا تطل النوافذ على الطريق السريع فحسب ، بل تواجه جوانب مختلفة light "، - تؤكد غالينا فابريتسكايا (" Peresvet-Nedvizhimost ").
سيولة الشقة تزيد من رونقها ، منظر جميل، تجديد جديد إلى حد ما ، والحالة غير المرضية للكائن والحاجة اصلاحتقليل السيولة.
بشكل عام ، كلما ارتفعت درجة السكن وكلما كانت المنطقة والمنزل مرموقة ، فإن المزيد من الخصائصتؤثر على الطلب والسيولة. إذا كان المشتري في الدرجة الاقتصادية يهتم على الأرجح فقط بلقطات وحجم المطبخ ، فعندئذٍ سيقدر بالتأكيد الخصائص المحددة في فئة النخبة: "على سبيل المثال ، في Kutuzovsky Prospekt ، بسبب الضوضاء المتزايدة والشقق مع وجود نوافذ للشارع أقل سيولة ، وخيارات أكثر سيولة - مع نوافذ على الجسر ، ما يسمى بـ "عرض الشقق" - يقول ألكسندر مالتسيف ("CENTURY 21 West"). بالإضافة إلى ذلك ، كقاعدة عامة ، فإن العقارات الفخمة التي لا تقع في أكثر المناطق المرموقة ، في ضواحي العاصمة ، غير سائلة ، وتباع الشقق متعددة الغرف في مناطق النوم النائية لفترة طويلة. تقول Galina Fabritskaya (Peresvet-Nedvizhimost): "قلة من الناس يحتاجون ، على سبيل المثال ، إلى شقة من 4 غرف في بيريوليوفو بسعر 9 ملايين روبل وأكثر" ، لأن المشتري النموذجي في هذه المنطقة وما شابهها يختار غرفة من غرفة إلى غرفتين. والخيارات.
تعتبر الشقق السائلة جيدة لأنها تباع بسرعة ، أي إذا لزم الأمر ، يتم استبدالها بالمال وتنمو الأسعار على مر السنين ، بشرط أن يكون كل شيء هادئًا في الاقتصاد العالمي. يقول ألكسندر مالتسيف ("CENTURY 21 West"): "تكلفة الشقق السائلة تنمو بنسبة تصل إلى حوالي 10-20٪ سنويًا" ، لا سيما في السوق الأولية ، نظرًا لأن أسعار المباني الجديدة تزداد أيضًا مع بناء المنزل ، الانتهاء من أعمال التجديد وتسجيل الشقق الخاصة. "على سبيل المثال ، في مجمع سكني" Tsaritsyno "قبل عام المشاركين في الأسهماكتمل البناء (46 مترًا مربعًا) بسعر 5.4 مليون روبل والآن خيارات مماثلةتباع بالفعل مقابل 6 - 6.1 مليون روبل ". - تشهد غالينا فابريتسكايا (" Peresvet-Nedvizhimost ").
ببطء ولكن بثبات ارتفع سعره في الآونة الأخيرةوالثانوية العقارات السائلةفي المناطق التي تتمتع بإمكانية وصول جيدة لوسائل النقل: "منذ عام مضى في منطقة Tsaritsyno في منازل ذات ألواح من سلسلة حديثة نسبيًا ، تم بيع شقق بغرفة واحدة بمساحة 39 مترًا مربعًا مقابل 6.1 مليون روبل ، وشقق بغرفتين ( 52 مترًا مربعًا) - مقابل 7.5 مليون روبل ، والآن يمكن العثور على هذه العروض مقابل 6.2 مليون روبل فقط. و 7.7 - 7.8 مليون روبل. وفقًا لذلك ، يقول الخبير. حتى أثناء الأزمات الاقتصادية ، فإن أسعار الأصول السائلة هي الأكثر استقرارًا: "الأصول غير السائلة المبكرة والأكثر خطورة تنخفض في الأسعار ، والأصول السائلة - بعد ذلك بقليل وأقل. وعندما يستقر السوق ، يلاحظ الوضع المعاكس: تبدأ الخيارات السائلة في النمو في وقت أبكر وأسرع ، والخيارات غير السائلة - لاحقًا وأبطأ ، "تقول فيرونيكا بانكوفا (بيناتي ، الخبيرة في متحف الدولة الروسي).
"في حالة الأزمات ، تفقد الشقق غير السائلة أي جاذبية للمشتري ، ولا يمكن للشقق السائلة العثور على مالك لأسباب أخرى: مالك الشقة ليس في عجلة من أمره لخفض السعر ، والمشتري ، بعد أن سمع أن الأسعار تنخفض بشكل كبير خلال الأزمة ، لا تريد أن تدفع أكثر من اللازم "، - يضيف Evgeniya Korosteleva (Bonton realty).
في ظروف مستقرة وكافية سعر معينمتوسط فترة البيع للشقة السائلة المكونة من غرفة واحدة ، كما ذكرت إيليا شكوب (نقابة السماسرة في موسكو) ، هي شهرين ، والشقة المكونة من غرفتين هي 3 أشهر ، والشقة المكونة من ثلاث غرف هي 4-6 أشهر. وتسمي Svetlana Birina (NDV-Nedvizhimost) أسماء أقصر - من أسبوعين إلى شهر. تباع الخيارات غير السائلة أحيانًا لسنوات وعقود!
ومع ذلك ، فإن فترة البيع في واقعنا تعتمد على سعر العنصر ، وبالتالي ، من خلال خفض السعر ، يمكنك زيادة السيولة: "بالطبع ، الشقة مع مطبخ صغير في الطابق الأرضي ليست مرغوبة للغاية ، ولكن بسعر السعر المخفض هذا الخيارتقول غالينا فابريتسكايا ("Peresvet-Real Estate"): "سيكون هناك طلب أيضًا". بواسطة أسعار منخفضةلا يتم شراء سوى الخيارات المثيرة للاشمئزاز تمامًا ، على سبيل المثال ، الشقق الصغيرة بجوار المصانع التي تدخن ، بعيدًا عن المترو ، في الطابق الأرضي وفي حالة رهيبة. ومع ذلك ، فإن البيع بسعر أقل ليس عملاً صعبًا ، ولكن معظم مالكي العقارات ، الحاليين والمستقبليين ، ما زالوا يسعون للحصول على بعض الفوائد من إعادة البيع في المستقبل ، وإلى جانب ذلك ، الدخول في صفقة في أسرع وقت ممكن ، وهذا فقط ممكن إذا كانت الخاصية سائلة.
تعتمد السيولة العقارية على العديد من العوامل - من الموقع إلى الخصائص المحددة للسكن ، مثل مساحة المطبخ أو حجمه ، بالإضافة إلى أنها مرتبطة ارتباطًا وثيقًا بالطلب والسعر. أكثر الشقق سيولة هي قطعة odnushku و kopeck بالقرب من محطات المترو ، في مناطق ذات سهولة الوصول إلى وسائل النقل ، والبيئة والبنية التحتية ، وتقع في الطوب الحديث و منازل متجانسة... في بعض الأحيان يبيعون في غضون أسبوعين فقط. كلما كان الجسم أكثر سيولة ، كلما أسرعت في تحويله إلى نقود ، وحتى تحقيق ربح.
