Determinarea valorii de piață poate fi necesară într-o varietate de situații. Acest lucru se poate face în mai multe moduri. Formula depinde de metodă.
Pretul din magazin reprezintă prețul aproximativ la care un obiect poate fi vândut pe o piață liberă, ținând cont de concurență. La determinarea acestuia, trebuie să se țină cont de mulți factori, inclusiv de cei imprevizibili precum comportamentul participanților pe piață. Calculul costului este precedat de analiza tuturor informațiilor.
Valoarea de piata a unei intreprinderi este determinarea valorii unei companii pe baza profiturilor acesteia. Evaluarea se face în două moduri:
Evaluarea presupune prezenţa unui obiect şi a unui subiect. Obiectul este întreprinderea însăși. Subiectul este cel care determină valoarea de piață. De regulă, aceștia sunt evaluatori profesioniști.
Proprietarii afacerii sau managerii acesteia pot efectua o evaluare a întreprinderii din propria voință și propria voinţă deoarece ajută la luarea unor decizii de management eficiente. Există însă o serie de situații în care determinarea valorii de piață este prevăzută de cerințe legislative. Deci, evaluarea este necesară:
REFERINŢĂ! Legea definește aproximativ 30 de situații în care este necesară și necondiționată determinarea valorii de piață. În toate celelalte cazuri, evaluarea afacerii se află în dorința proprietarilor sau managerilor săi.
Valoarea de piață este calculată luând în considerare următoarele sarcini:
Personalul de conducere trebuie să fie conștient de valoarea de piață a întreprinderii. Fără aceasta, este imposibil să luați decizii informate.
Deciziile care sunt influențate de informații despre valoarea de piață a unei afaceri pot fi de diferite grade de radicalitate, dar toate, de regulă, au o semnificație extrem de importantă, de exemplu:
IMPORTANT! Toate informațiile despre valoarea de piață a activelor vin sub forma unor cifre specifice, confirmate prin metode analitice moderne de evaluare. Cifrele sunt fapte, nu presupuneri, iar faptele pot fi operate și acționate în mod obiectiv, bazându-se doar pe specificul.
Atunci când se calculează valoarea de piață, este logic să se respecte următoarele principii:
De asemenea, trebuie reținute următoarele principii:
Evident, valoarea de piață este determinată pe baza multor factori. Cu toate acestea, există formule prin care poate fi calculat.
O opinie rezonabilă asupra valorii de piață a unei întreprinderi poate fi dată doar de specialiști calificați cu pregătire adecvată. Ei se familiarizează cu activele organizației, le studiază, apoi fac calcule folosind algoritmi speciali și, în final, formulează concluzii. Această lucrare se realizează în etape.
Există trei metode pentru a determina valoarea de piață:
De regulă, întreprinderile folosesc una dintre primele două metode. Definiția exactă a metodei depinde dacă întreprinderea are un venit stabil.
Luați în considerare un exemplu. Alice vrea să-și determine valoarea de piață. Organizația primește un venit stabil și, prin urmare, a fost aleasă metoda veniturilor pentru calcul. În primul rând, se calculează rata de capitalizare. Pentru aceasta, se folosește următoarea formulă:
(Datorii pe termen lung + pe termen scurt)/Capitaluri proprii
Ca rezultat, obținem un coeficient egal cu unu.
În perioada de raportare, compania a primit 1.000.500 de ruble. Prin urmare, costul său va fi similar (1.000.500 * 1).
După cum puteți vedea, valoarea de piață este influențată de o mulțime de factori. Nu există o astfel de formulă care să țină cont de toți parametrii necesari. Formula guvernează ceva generic, în timp ce calculul costurilor se face în individual. Din acest motiv, se recomandă încredințarea calculului valorii de piață către evaluatori profesioniști. Specialiștii pot analiza în mod adecvat situația de pe piață, ținând cont de toată varietatea de factori. Cu toate acestea, este posibilă și autoevaluarea pentru nevoile interne ale întreprinderii.
În cursul analizei pieței spațiilor de birouri din Moscova, trei proprietăți comparabile au fost selectate și oferite spre vânzare în octombrie 2003. Caracteristicile obiectelor comparabile sunt prezentate în tabelul de mai jos.
| Caracteristici | Obiectul nr. 1 | Obiectul nr. 2 | Obiectul nr. 3 |
Locație |
m. Taganskaya, st. Taganskaya | ||
Drept transferabil la sediu |
Proprietate | Proprietate | Proprietate |
Anul de construcție |
|||
Suprafata totala mp. |
57,5 | 80 | 82,5 |
Suprafata utila, mp. |
57,5 | 80 | 82,5 |
Scop functional |
Birou | Birou | Birou |
Accesibilitate la transport |
10 m.p. | 5 m.p. | 5 m.p. |
| etajul 1 | etajul 1 | etajul 1 | |
| 3 | 5 | 4 | |
Disponibilitate intrare separată |
Nu | Există | Există |
| Conditii de lucru | Finisaj euro | Reparație standard | |
O sursă de informare |
„MIAN”, tel. 974-62-12 | www.win.izrukvruki.ru, tel. 713-51-63 | www.domailudi.ru |
Statutul juridic este același pentru toate proprietățile comparabile și corespunde proprietății evaluate, care nu necesită o ajustare pentru drepturile transferate asupra Proprietății. Din cauza lipsei de date privind prețurile tranzacțiilor reale, prețurile ofertei au fost utilizate în calcule, prin urmare, nu sunt necesare nici ajustări pentru momentul vânzării, termenii de vânzare și finanțarea tranzacției.
Prețurile proprietăților comparabile au fost ajustate ținând cont de parametrii acestora, după cum urmează:
P0 - costul inițial pe metru pătrat al unui obiect comparabil (preț de ofertă);
Рcorr - costul ajustat pe metru pătrat al unei proprietăți comparabile;
P1, P2, P3, P4, P5, P6, P7, P8 - corecții pentru locație, pentru licitație, pentru accesibilitatea transportului, cu privire la amplasarea incintei în clădire, în zona sediului, la comoditatea căilor de acces, la prezența unei intrări separate, la stare tehnica obiect.
Corectarea locației. Amplasarea unei proprietăți este un factor determinant care afectează valoarea acesteia. Se introduce o corecție pentru locație dacă sunt selectate obiecte comparabile în diferite zone teritorial-economice, în cazul nostru nu se introduce corecția.
Corectarea tranzacționării. Prețurile de ofertă ale obiectelor diferă de prețurile tranzacțiilor reale de pe piața secundară a spațiilor nerezidențiale, care, de regulă, au loc la prețuri mai mici. Pe baza datelor furnizate de principalele companii imobiliare, prețurile ofertelor diferă de prețurile tranzacțiilor reale la nivelul de 5-10%. Corecția este stabilită la 5%.
Ajustare pentru accesibilitatea transportului. Ajustarea pentru accesibilitatea transportului a fost determinată utilizând metoda vânzării perechi. Mai jos este cantitatea de modificări în funcție de accesibilitatea la transport a incintei. În cazul nostru, se introduce corecția.
| Accesibilitate la transport | Valoarea amendamentelor, % | |
| 5 min.p. | 15, 20 min. | 2% |
| 5 min.p. | 10, 15 min. | 5% |
Rectificare pentru amplasarea spațiilor din clădire. Corecția pentru amplasarea localului în clădire a fost determinată prin metoda vânzării perechi. Mai jos este dimensiunea modificărilor în funcție de amplasarea spațiilor din clădire.
Corecția zonei. Corecția de suprafață a fost determinată prin metoda vânzărilor perechi. Mai jos este dimensiunea modificărilor în funcție de zona camerei.
Modificare pentru confortul căilor de acces. O ajustare pentru confortul căilor de acces este introdusă în cazurile în care caracteristicile pentru acest parametru al obiectelor evaluate și comparabile sunt diferite. În cazul nostru, se introduce corecția.
Comoditatea căilor de acces este calculată de specialiști pe o scară de cinci puncte:
5 puncte - este asigurat accesul vehiculului la facilitate strada centrala, există parcare;
4 puncte - intrarea mașinilor și camioane nu de pe strada principala, parcare;
3 puncte - intrarea mașinilor se efectuează de-a lungul străzilor cu trafic limitat, parcarea este dificilă;
2 puncte - accesul cu mașina este dificil, cea mai apropiată parcare este la 10 minute. pe jos.
Modificarea a fost determinată de un expert pe baza unei analize a informațiilor de piață din piața spațiilor nerezidențiale, astfel că o scădere a scorului cu 1 punct se caracterizează printr-o scădere a valorii cu 2%.
Amendament pentru prezența unei intrări separate este introdus, deoarece prezența unei intrări separate crește costul obiectului. Modificarea se determină prin expertiză la nivelul de 3%.
Corecție pentru starea tehnică (nivel de finisare). Pe baza datelor postate pe site-urile companiilor de construcții, precum și a conversațiilor cu angajații organizațiilor de reparații și construcții, precum „Marathon” tel. 964-44-38, „Promstroy 1” tel. 367-56-31, „Marshal” tel. 155-39-59, „Holding Trading” tel. 119-50-13, „Prioritate” tel. 749-98-05 starea tehnică și nivelul de finisare a încăperii (în funcție de compoziția și gradul de complexitate al lucrării) pot fi împărțite în următoarele categorii:
Finisaj euro (finisaj modern spații în conformitate cu cerințele standardelor europene, folosind cele mai noi tehnologii de construcție și cele mai bune materiale de finisare la momentul actual). Costul acestui tip de reparație (inclusiv materialele de finisare) va fi de la 150 - 200 de dolari pe 1 mp.
Reparație standard(finisarea spațiilor folosind tehnologii clasice și materiale moderne). Costul acestui tip de reparație (inclusiv materialele de finisare) va fi de 100-150 de dolari pe 1 mp.
Conditii de lucru(renovare casnica, efectuata in urma cu cativa ani).
Necesită reparații cosmetice(prezența unor defecte minore în decorarea camerei). Costul reparațiilor înainte de a aduce sediul în starea de funcționare (inclusiv materialele de finisare) este de 50 - 100 de dolari pe 1 mp.
Necesită reparații cosmetice cu elemente lucrări de capital
(absența totală sau parțială a oricărei acoperiri (pardoseală, perete, tavan). Costul reparațiilor până când starea localului este adusă în stare de funcționare (inclusiv materialele de finisare) este de 150-200 de dolari pe 1 mp.
Necesar revizuire
(lipsa pardoselii, pereților și tavanului). Costul reparațiilor înainte de a aduce sediul în stare de funcționare (inclusiv materialele de finisare) este de 200-300 de dolari pe 1 mp.
| Caracteristici | Obiectul nr. 1 | Obiectul nr. 2 | Obiectul nr. 3 | Obiectul evaluării |
Locație |
m. Paveletskaya, Ozerkovskaya nab. | m. Kurskaya, st. Zemlyanoy Val 14/16 | m. Taganskaya, st. Taganskaya | Stația de metrou Petrovskaya, str. Petrovskaya, 7 |
Scop functional |
Birou | Birou | Birou | Birou |
Suprafata totala mp. |
57,5 | 80 | 82,5 | 126 |
| $150 000 | $255 000 | $247 500 | ||
Costul de 1 metru pătrat, USD |
$2 609 | $3 188 | $3 000 | |
Corectarea locației ( P1) |
0% | 0% | 0% | |
Ajustare pentru negociere ( P2) |
-5% | -5% | -5% | |
Accesibilitate la transport |
10 m.p. | 5 m.p. | 5 m.p. | 10 m.p. |
Corectare pentru accesibilitatea transportului ( P3) |
0% | 0% | 0% | |
Amplasarea camerei în clădire |
etajul 1 | etajul 1 | etajul 1 | etajul 1 |
Rectificare pentru amplasarea spațiilor din clădire ( P4) |
0% | 0% | 0% | |
Corecția zonei ( P5) |
-2% | -2% | -2% | |
Comoditatea căilor de acces în puncte |
3 | 5 | 4 | 5 |
Modificare pentru comoditatea căilor de acces ( P6) |
4% | 0% | 2% | |
Avand intrare separata |
Nu | Există | Există | Există |
Corecție pentru prezență (absență) ( P7) |
3% | 0% | 0% | |
Ajustare procentuală totală |
0% | -7% | -5% | |
Starea tehnică a incintei, nivelul de finisare |
Conditii de lucru | Finisaj euro | Reparație standard | Reparație standard |
Ajustare de stare, USD pe 1 mp. m. ( P8) |
150 | -100 | 0 | |
Cost ajustat de 1 mp, USD/mp. |
$2 759 | $2 864 | $2 850 | |
Costul de 1 mp. Obiectul de evaluare, USD/mp. |
$2 824 |
Determinarea valorii de piață a bunurilor imobiliare folosind abordarea venitului se bazează pe principiul așteptării. Conform acestui principiu, investitorul tipic, adică cumpărătorul unei proprietăți, o achiziționează în așteptarea primirii veniturilor viitoare din utilizare. Având în vedere că există o relație directă între mărimea investiției și beneficiile din utilizarea comercială a entității în care s-a investit, valoarea imobilului este definită ca fiind valoarea drepturilor de a primi venituri generate de aceasta, cu alte cuvinte, valoarea a proprietății este definită ca valoarea actuală a veniturilor viitoare generate de obiectul de evaluare.
Avantajul abordării veniturilor față de abordările cost și comparative este că Mai mult reflectă viziunea investitorului asupra imobilului ca sursă de venit, adică această calitate a imobilului este luată în considerare ca principal factor de stabilire a prețului. Principalul dezavantaj al abordării veniturilor este că, spre deosebire de celelalte două abordări, se bazează pe date de prognoză.
Etapele procedurii de evaluare în această abordare:
* Întocmirea unei prognoze a veniturilor viitoare din închirierea suprafețelor evaluate pentru perioada de proprietate și, pe baza datelor obținute, determinarea venitului brut potențial (GRP).
LHP - reprezinta venitul maxim pe care obiectul de evaluare il poate aduce, cu o incarcare de 100% a suprafetei, fara a lua in calcul toate pierderile si cheltuielile. LHP depinde de suprafața proprietății care se evaluează, de tariful de închiriere stabilit și se calculează după formula:
Ast - rata medie de închiriere a Proprietății care urmează să fie evaluată,
S - suprafața imobilului de evaluat.
* Determinarea pe baza analizei de piata a pierderilor din subutilizarea spatiului si in incasarea chiriei, calculul venitului brut efectiv.
De obicei, proprietarul termen lung nu are capacitatea de a închiria definitiv 100% din suprafața clădirii. Pierderile de chirie apar din cauza subangajării proprietății și a neplatei chiriei de către chiriașii fără scrupule.
Gradul de neocupare a unei proprietăți rentabile de către chiriași este caracterizat de rata de subutilizare, care este determinată de raportul dintre cantitatea de spațiu neînchiriat și valoarea suprafeței totale de închiriat. Raportul dintre spațiul închiriat și suprafața totală de închiriat se numește factor de încărcare. Pentru diferite segmente ale pieței imobiliare, există factori tipici de încărcare a pieței.
Astfel, valoarea pierderilor pe spațiul neocupat fie este determinată pe baza datelor de piață, fie calculată pentru proprietate specifică dupa formula:
KND - coeficient de subutilizare;
Кn este ponderea suprafețelor care urmează să fie închiriate, pentru care chiriașii se schimbă în cursul anului;
nc - perioada medie a anului, care este necesară pentru a găsi noi chiriași după plecarea celor vechi;
na este numărul total de perioade de închiriere dintr-un an.
Valoarea rezultată a coeficientului de subutilizare exprimă proporția de AHH pierdută ca urmare a imposibilității închirierii 100% a tuturor suprafețelor destinate acestui scop. obiect specific imobiliare. Prin urmare, este necesar să se ajusteze PVD pentru factor de încărcare suprafață (Kz), care este definit după cum urmează:
Eșecul încasării integrale a chiriei implică un tipic situatia pietei când există întotdeauna chiriași fără scrupule care, eliberând localul, nu își achită datoriile de chirie. Expresia cantitativă a scăderii veniturilor din neplata chiriei este coeficientul de pierdere a veniturilor din neplată (rata de plată insuficientă a plăților) (Kn), care se determină pe baza informațiilor despre pierderile medii ale proprietarilor. din neplata chiriei de către chiriași pentru acest tip de spații, care se exprimă ca % din venitul brut potențial.
Prin urmare, Rata de colectare a taxelor (Kc) va fi: Deci, calculul venitului brut efectiv (VRG) se efectuează după următoarea formulă:
Trebuie remarcat faptul că alte venituri primite din exploatarea proprietății în plus față de plățile de închiriere, de exemplu, pentru utilizarea serviciilor suplimentare - spălătorie, parcare, adică alte venituri pot fi atribuite altor venituri fonduri suplimentare, chitanța dintre care pot fi legate de utilizarea normală a proprietății.
* Calculul costurilor de exploatare ale proprietății care se evaluează, care se bazează pe o analiză a costurilor reale de întreținere a acesteia și/sau a costurilor tipice pe această piață.
Cheltuielile de exploatare (ER) sunt cheltuielile necesare asigurarii functionarii normale a facilitatii, legate direct de incasarea venitului brut efectiv.
Costurile de exploatare sunt de obicei împărțite în trei grupe:
- condițional constantă;
- variabile condiţionale;
- Costuri de înlocuire.
Costurile fixe condiționate includ costuri, a căror valoare nu depinde de gradul de încărcare operațională a unității și de nivelul serviciilor furnizate. De obicei, acest grup include:
- impozitul pe proprietate;
- prime de asigurare (plăți pentru asigurarea proprietății);
- plăți pentru teren;
- unele elemente costuri variabile, care sunt de fapt constante.
Costurile variabile condiționat includ costuri, a căror valoare depinde de volumul de muncă operațional al unității și de nivelul serviciilor furnizate. De obicei, acest grup include următoarele cheltuieli:
- utilitati;
- lucrari de reparatii curente;
- salariile personalului de serviciu;
- impozitele pe salarii;
- pentru apărare și securitate împotriva incendiilor;
- pentru publicitate si concluzie contracte de închiriere;
- pentru consultatii si servicii juridice;
- pentru management;
- alte cheltuieli.
Costurile de înlocuire sunt costurile înlocuirii periodice a elementelor structurale cu uzură ridicată ale unei clădiri. De obicei, aceste elemente includ:
- acoperișuri, pardoseli, elemente de interior și finisaj exterior, umpluturi de ferestre si usi, feronerie, precum si alte elemente structurale cu Pe termen scurt Servicii;
- echipamente sanitare si accesorii electrice;
- elemente de îmbunătățire exterioară - poteci de mers pe jos, căi de acces, parcări, amenajări și forme arhitecturale mici.
Includerea acestui grup de costuri în costurile de exploatare asociate cu funcționarea normală a clădirii se datorează ipotezei că proprietarul va exploata proprietatea la un nivel care respectă reglementările și standardele pentru acest tip de proprietate.
Astfel, din venitul brut efectiv se scade valoarea estimată a cheltuielilor de exploatare, iar cifra totală este venitul net din exploatare.
* Recalcularea venitului net din exploatare în valoarea curentă a obiectului în mai multe moduri, în funcție de metoda de evaluare aleasă.
Pentru determinare valoarea actuala obiect, pe baza venitului net din exploatare, se pot folosi două metode:
- metoda de capitalizare directa a venitului;
- metoda de capitalizare in functie de rata de rentabilitate a capitalului:
- metoda de valorificare dupa modele de calcul;
- metoda fluxurilor de numerar actualizate.
Aceste metode se bazează pe premisa că valoarea bunurilor imobiliare este determinată de capacitatea proprietății care este evaluată de a genera fluxuri de venit în viitor. În ambele metode, venitul viitor din proprietate este convertit în valoarea acesteia, ținând cont de nivelul de risc caracteristic acest obiect. Aceste metode diferă doar prin modul în care sunt convertite fluxurile de venit.
Metoda capitalizării directe- o metodă de determinare a valorii de piață a unui obiect profitabil, bazată pe conversia directă a venitului cel mai tipic al primului an în valoare prin împărțirea acestuia la rata de capitalizare obținută pe baza unei analize a datelor de piață privind raportul dintre venitul net și valoarea activelor similare obiectului evaluat, obținute prin metoda extragerii pe piață.
În același timp, nu este necesar să se evalueze tendințele de modificare a veniturilor în timp, iar atunci când se evaluează rata de capitalizare, este necesar să se ia în considerare separat componentele acestuia: rata rentabilității capitalului și rata rentabilității acestuia. Se presupune că contul tuturor acestor tendințe și componente este încorporat în datele pieței. O astfel de versiune occidentală clasică a metodei de capitalizare directă, în care rata de capitalizare este extrasă din tranzacțiile de pe piață, este practic imposibil de aplicat în condițiile rusești din cauza dificultăților de a colecta informații (cel mai adesea, condițiile și prețurile tranzacțiilor sunt informații confidențiale ). Pe baza acestui fapt, în practică este necesar să se utilizeze metode algebrice pentru construirea coeficientului de capitalizare, care prevăd o evaluare separată rata rentabilității capitalului și rata rentabilității acestuia.
De precizat că metoda capitalizării directe este aplicabilă evaluării activelor din exploatare care nu necesită, la data evaluării, investiții mari în durata reparațiilor sau reconstrucției.
- o metodă de determinare a valorii de piață a unui obiect profitabil, bazată pe transformarea tuturor fluxurilor de numerar ca „sold bani adevarati pe care îl generează pe restul vieții sale economice în valoare prin actualizarea acestora la data evaluării utilizând o rată de rentabilitate a capitalului derivată din piața investițiilor alternative riscante.
Metoda de capitalizare în funcție de rata rentabilității capitalului are două varietăți din punct de vedere formal (matematic):
metoda fluxului de numerar actualizat- metoda de valorificare prin rata rentabilității capitalului, în care, pentru determinarea valorii de piață utilizând rata rentabilității capitalului ca rată de actualizare, se evaluează fluxurile de numerar din fiecare an de funcționare a activului, inclusiv fluxul de numerar din revânzarea acestuia la sfârșitul perioadei de deținere, sunt actualizate separat și apoi însumate.
metoda capitalizării după modele de calcul- metoda de valorificare în funcție de rata rentabilității capitalului, în care, pentru a determina valoarea de piață, cel mai tipic venit al primului an este convertit în valoare folosind modele de calcul formalizate ale veniturilor și valorii obținute pe baza unei analize; a tendințelor în schimbarea lor în viitor.
Metoda fluxului de numerar actualizat este utilizată dacă:
- Se presupune că fluxurile viitoare vor diferi semnificativ de cele actuale;
- Există dovezi care justifică mărimea fluxurilor viitoare Bani din proprietăți imobiliare;
- Fluxurile de venituri și cheltuieli sunt sezoniere;
- Proprietatea care se evaluează este o mare facilitate comercială multifuncțională;
- Proprietatea este in constructie sau tocmai a fost construita si data in exploatare (sau data in exploatare).
Metoda de capitalizare a modelului de calcul este utilizată dacă:
- Fluxurile de venit sunt stabile pentru o perioadă lungă de timp, reprezintă o valoare pozitivă semnificativă;
- Fluxurile de venit cresc într-un ritm constant, moderat.
Având în vedere că Obiectul de Evaluare nu necesită reparații majore și, de asemenea, ținând cont de tendințele existente pe piață proprietate comerciala orașul Moscova, este posibil să se prezică fluxuri de venit în schimbare fără probleme din închirierea obiectului de evaluare care se schimbă fără probleme într-un ritm nesemnificativ, ceea ce face posibilă aplicarea metodei de capitalizare conform modelelor de calcul (denumite în continuare venit metoda capitalizării) pentru a recalcula venitul prognozat în valoarea curentă.
DETERMINAREA VENITURILOR BRUTE POTENȚIALE
Calculul venitului brut potențial se bazează pe o analiză a tarifelor de închiriere curente pentru proprietăți comparabile (tarife de închiriere de pe piață).
Studiul tarifelor de închiriere a spațiilor de birouri a fost realizat conform datelor baze electronice ziarul „Din mână în mână”, site-uri de internet ale agențiilor imobiliare din Moscova etc.
| Caracteristici | Obiectul evaluării | Obiectul nr. 1 | Obiectul nr. 2 | Obiectul nr. 3 | Obiectul nr. 4 |
O sursă de informare |
Companie " Oraș nou", tel. 771-72-80 | Compania „Invest Real”, tel. 787-71-95 | Revista „Imobile și prețuri” Nr.36, tel. 915-56-53 | Compania „Orașul Nou”, tel. 363-26-38 | |
Locație |
Stația de metrou Petrovskaya, str. Petrovskaya, 7 | m. Paveletskaya, Ozerkovskaya nab. | m. Taganskaya, st. V. Radishchevskaya | m. Taganskaya, st. M. Kommunisticheskaya, 21 | m. Taganskaya, st. Taganskaya |
Suprafata totala mp |
126,0 | 220,0 | 205,0 | 500,0 | 160,0 |
Comoditatea căilor de acces în puncte |
5 | 4 | 4 | 4 | 5 |
Accesibilitate la transport |
10 m.p. | 10 m.p. | 3 m.p. | 10 m.p. | 10 m.p. |
Amplasarea camerei în clădire |
etajul 1 | Etajul 2 | Etajul 2 | Etajul 2 | Etajul 2 |
Nivel de finisare |
Reparație standard | conditii de lucru | reparație standard | conditii de lucru | finisaj euro |
Tarif de închiriere, USD/m2/an |
- | 480 | 530 | 475 | 570 |
Corecție pentru diferența de suprafață, % |
- | 0% | 0% | 2% | 0% |
Ajustare pentru locație în clădire, % |
- | 3% | 3% | 3% | 3% |
Ajustare pentru confortul drumurilor de acces, % |
- | 2% | 2% | 2% | 0% |
Ajustare pentru accesibilitatea la transport, % |
- | 0% | 0% | 0% | 0% |
Ajustare pentru nivel de echipare, în % |
- | 10% | 0% | 10% | -5% |
Ajustare procentuală totală, % |
- | 15% | 5% | 17% | -2% |
Rata de inchiriere ajustata, USD/m2/an |
$556 | $552 | $557 | $556 | $559 |
Astfel, tariful de închiriere a Proprietății va fi determinat ca preț mediu de închiriere pentru proprietățile selectate, ajustat pentru modificări și va fi (rotunjit) 556
USD/mp/an.
Analiza de piață efectuată arată că tariful mediu de închiriere pentru spațiile de birouri din clasa „B”, fără TVA, este de 490 USD pe mp. m pe an, clasa de spații de birouri "C" fără TVA 297 dolari pe mp. m pe an (a fost luată în considerare limita maximă a intervalului prezentat în analiză, ținând cont de locația Obiectului Evaluat), De unde, tariful mediu de închiriere pentru spațiile ocupantului poziție intermediarăîntre birourile din clasa „B” și „C” va fi (rotunjit) 400 USD pe mp. m pe an.
În conformitate cu clasificarea prezentată în prezentul Raport, Imobilul de Evaluare ocupă o poziție intermediară între birourile din clasa „B” și „C”, iar tariful de închiriere calculat pentru Imobilul Validat, excluzând TVA și costurile de exploatare, va fi de aproximativ 418 USD pe fiecare. mp m pe an. Acest fapt indică corectitudinea obiectelor comparabile selectate și posibilitatea de a utiliza o anumită valoare în continuare în calcule.
DETERMINAREA PIERDERILOR POSIBILE DIN ÎN IMPUNERE (DESCĂRCARE) A SPECIULUI ȘI PIERDERILOR DIN SUB ÎNCERCEREA CHIRIEI
Pentru imobilul evaluat, cota de subutilizare va fi de 8,3%, determinată pe baza faptului că proprietarul petrece o lună în căutarea unui chiriaș (1/12 x 100%) = 8,3% sau în cote de 0,083. Astfel, factorul de sarcină va fi ( Kz) = 1 - 0,083 = 0,92
.
Conform practicii consacrate, plăți de chirie plătit în avans ( plăți în avans), în acest sens, se ia coeficientul de încasare a plăților (Кс) egal cu 1,0.
DETERMINAREA COSTURILOR DE OPERARE
Calculul costurilor medii anuale de exploatare este prezentat în tabelul de mai jos. Datele inițiale furnizate de Client.
| Lista de servicii | Costul mediu anual plătit de proprietar (inclusiv TVA) |
Impozit pe proprietate, frec. |
69 399 rub. |
Intretinere protectie impotriva incendiilor. semnalizare, frecare. |
10 768 rub. |
Întreținerea sistemului de aer condiționat și ventilație, frecare. |
19 137 rub. |
Menținerea transmisiei semnalului de incendiu prin canal radio, frecare. |
751r. |
Întreținere sisteme de acces și supraveghere video, rub. |
3 280 rub. |
Încălzire, frecare. |
23 194 rub. |
Apă rece și fierbinte, frecați. |
3 568 rub. |
Curățarea spațiilor, frecare. |
53 525 rub. |
Servicii de securitate, frecare. |
53 525 rub. |
Costuri totale, medii anuale de exploatare, rub. |
237 147 rub. |
Costuri totale, medii anuale de exploatare, USD/mp/an |
$62 |
De asemenea, trebuie avut în vedere faptul că în conditii moderne de obicei, proprietarii nu formează un fond de înlocuire, iar întreaga sumă a costurilor în numerar este plătită într-o sumă forfetară, dacă este necesar. Această concluzie a fost făcută în urma discuțiilor cu proprietarii de clădiri și spații nerezidențiale.
DETERMINAREA VENITULUI NET OPERATOR ȘI CALCULUL VALORII DE PIAȚĂ ÎN ABORDAREA VENITURILOR
Metoda de valorificare a veniturilor este determinarea valorii imobilelor prin convertirea venitului net din exploatare (NOR) anual (sau mediu anual) în valoarea curentă.
Formula de calcul de bază este următoarea:
Coeficientul de valorificare se consideră egal cu coeficientul de valorificare pentru îmbunătățiri calculat în cadrul determinării costului terenului.
| Index | Sens |
Suprafața imobilului de evaluat ( S), mp. |
126,0 |
Chirie ( ASf), USD/mp/an |
$556 |
Venitul brut potențial ( LDPE) , USD/an |
$70 056 |
Factor de încărcare a încăperii ( K s) |
0,92 |
Rata de colectare ( K s) |
1,00 |
Venitul brut real ( DVD), USD/an |
$64 452 |
Costuri de operare ( ER pe mp), USD/mp/an |
$62 |
Cheltuieli de exploatare pentru Proprietatea care urmează să fie evaluată ( ER), USD/an |
$7 812 |
Venitul net din exploatare ( CHOD despre), USD/an |
$56 640 |
Rata de capitalizare |
16,63% |
Valoarea de piata a obiectului ( V), dolari |
$340 589 |
Valoarea de piata a Obiectului(V) , freca . |
10 297 708 rub. |
Ca urmare a evaluării prin trei abordări, au fost obținute datele prezentate în tabelul următor.
Rezultatele sunt comparate folosind metoda de analiză a ierarhiei (HAI).
Metoda analizei ierarhice - procedură sistematică pentru o reprezentare ierarhică a elementelor care definesc esenţa oricărei probleme. Constă în împărțirea (descompunerea) problemei în componente mai simple și prelucrarea ulterioară a judecăților secvențiale ale evaluatorului pe baza comparațiilor pereche.
În scopul acestei evaluări, se utilizează următoarele criterii de potrivire:
A. Capacitatea de a reflecta intenții reale potenţial investitorși vânzător;
B. Tipul, calitatea, amploarea datelor pe baza cărora se efectuează analiza;
C. Capacitatea parametrilor metodelor utilizate de a lua în considerare fluctuațiile pieței;
D. Capacitatea de a lua în considerare caracteristici specifice obiect care îi afectează valoarea.
După prezentarea problemei reconcilierii rezultatelor sub forma unei ierarhii, se realizează următoarea secvență de acțiuni:
* Prioritățile din criterii sunt relevate prin compararea lor în perechi. Pentru aceasta, se construiește o matrice invers simetrică și se utilizează o scară de raport pentru compararea perechilor. Se fac comparații în perechi în ceea ce privește dominanța unui element asupra altuia. Aceste judecăți sunt apoi exprimate în numere întregi și pentru aceasta se folosește următoarea scară:
* În plus, pentru fiecare criteriu, greutatea este determinată de formula: W ij \u003d (Paij) 1 / n. unde aij este importanța criteriului (indicelui)
* Greutățile rezultate sunt normalizate: W ij = W ij / W. Valorile astfel obținute reprezintă valoarea finală a ponderilor fiecăruia dintre criterii.
* Procedura descrisă pentru identificarea priorităților pentru fiecare alternativă pentru fiecare criteriu este în curs de implementare. Astfel, se determină valorile ponderilor fiecărei alternative.
* Se calculează ponderile finale ale fiecărei alternative, care sunt egale cu suma produselor ponderilor factorilor de preț și ponderile corespunzătoare ale alternativelor pentru fiecare factor.
Rezultatele calculării coeficienților de ponderare pentru determinarea valorii de piață a obiectului evaluat sunt prezentate mai jos în Anexa 4 la prezentul Raport.
| abordări de evaluare | Preț | coeficient de greutate | cost ajustat | ||
abordarea costurilor |
10 607 714 ruble | 0,2 | 2 121 543 rub. | ||
abordare comparativă |
10 758 339 rub. | 0,4 | 4 303 336 rub. | ||
abordarea veniturilor |
10 297 708 rub. | 0,4 | 4 119 083 rub. | ||
Valoarea finală a valorii de piață: |
10 543 962 rub. | ||||
Este recomandabil să rotunjiți valoarea rezultată la cea mai apropiată mie de ruble:
Valoarea de piață a Proprietății (inclusiv taxa pe valoarea adăugată la o cotă de 20 la sută) este (rotunjită):
10.544.000 (zece milioane cinci sute patruzeci și patru de mii de ruble) sau
la cursul de schimb al Băncii Rusiei la data evaluării (30,235 ruble pentru 1 dolar american)
348.735 (Trei sute patruzeci și opt de mii șapte sute treizeci și cinci de dolari SUA).
Valoarea de lichidare a obiectelor se determină pe baza valorii lor de piață în conformitate cu conceptul de vânzare forțată și accelerată a obiectelor. Calculul a fost realizat folosind „Recomandările metodologice pentru evaluarea proprietății și a drepturilor de proprietate în condiții de vânzare forțată și perioadă de expunere redusă (pe baza metodei GMLV)”, elaborate de Galasyuk V.V. și Galasyuk V.V.
Valoarea de lichidare a obiectului se determină pe baza valorii sale de piață după formula:
unde V L este valoarea de lichidare a obiectului de evaluare corespunzătoare unei perioade fixe de expunere a acestuia (t f), care este rezonabil mai scurtă perioada lunga expunere;
V m - valoarea de piață a obiectului de evaluare, redusă cu suma costurilor asociate vânzării garanției;
k L este raportul dintre valoarea de lichidare și valoarea de piață a obiectului de evaluare;
t d – perioada de reducere (ani);
m este numărul de perioade de acumulare a dobânzii în cursul anului;
i este rata de actualizare anuală utilizată în calculul valorii reziduale (exprimată ca zecimal);
K e este un coeficient care ia în considerare efectul elasticității prețului a cererii asupra valorii de salvare a obiectului evaluat.
Primul pas în determinarea valorii de lichidare a unui obiect este determinarea valorii de piață, redusă cu valoarea costurilor asociate cu vânzarea garanției. Valoarea de piata a obiectului de evaluare (Vm) se determina in conformitate cu cerintele legislatiei in vigoare.
Valoarea de piata a obiectului de evaluare este determinata in paragraful 8 al prezentului raport si este prezentata in tabelul 30.
Costurile asociate cu vânzarea garanției. Acest articol de cheltuieli este format din astfel de cheltuieli precum comisioane de evaluatori și avocați, consultanți, cheltuieli administrative până la finalizarea lichidării etc. Nivelul acestor costuri este considerat egal cu 10% din valoarea de piata primita.
Al doilea pas în determinarea valorii de salvare a unui obiect este determinarea unei perioade de expunere destul de lungă pentru acest obiect. O perioadă rezonabil de lungă de expunere a obiectului de evaluare (t r) poate fi determinată pe baza informațiilor de piață disponibile sau prin efectuarea de sondaje ale operatorilor de piață relevanți, specialiști etc.
Perioada de expunere a fost determinată pe baza lichidității acestei proprietăți. Potrivit recenziilor pieței imobiliare comerciale a agențiilor din Tula, pentru ca obiectele similare celui care se evaluează ca amploare și scop să-și găsească cumpărătorul, este necesară o perioadă de expunere de 6 luni. Astfel, t r \u003d 6 / 12 \u003d 0,5 (ani).
A treia etapă în determinarea valorii de salvare a unui obiect este stabilirea unei perioade fixe de expunere pentru acest obiect (t f).
Trebuie avut în vedere că, dacă există o constrângere economică internă de a implementa obiectul, aceasta din urmă predetermina necesitatea stabilirii perioadei minime posibile de expunere fixă a obiectului (t f), care poate fi echivalată condiționat cu zero: t f = 0 .
În conformitate cu Instrucțiunea Băncii Centrale din 26 martie 2004 nr. 254-P „Cu privire la procedura de constituire de către instituțiile de credit a rezervelor pentru eventuale pierderi la credite, la împrumut și datorie echivalentă”, un împrumut poate fi considerat garantat. , în special, dacă toată documentația legală referitoare la garanția drepturilor băncii este întocmită în așa fel încât timpul necesar pentru realizarea gajului să nu depășească 180 de zile din ziua în care devine necesară realizarea drepturilor de gaj. pentru banca. Necesitatea exercitării drepturilor de garanție apare cel târziu în a 30-a zi de întârziere de către debitor a următoarelor plăți către bancă asupra principalului sau a dobânzii. Având în vedere lichiditatea proprietății care se evaluează, t f se ia în cazul nostru în valoare de 90 de zile (în calcule ulterioare - 3 luni). Astfel, t r \u003d 3 / 12 \u003d 0,25 (ani).
Al patrulea pas în determinarea valorii de salvare a unui obiect este calculul perioadei de actualizare (t d), care se efectuează utilizând rezultatele determinării unei perioade de expunere rezonabil de lungă (t r) și a unei perioade de expunere fixă (t f), în conformitate cu formula:
Astfel, td = 0,5 - 0,25 = 0,25 (ani).
Al cincilea pas în determinarea valorii de salvare a unui obiect este determinarea ratei anuale de actualizare utilizată la calcularea valorii de salvare.
Orice proprietate are timp limitat timp în care funcţionarea sa este fezabilă din punct de vedere economic. Venitul generat de proprietate în această perioadă trebuie să fie suficient pentru:
Asigurarea nivelului necesar de rentabilitate a capitalului investit (rata de rentabilitate sau rata de actualizare);
Recuperați investiția inițială a proprietarului (rata de rentabilitate a capitalului).
În conformitate cu aceasta, rata de capitalizare include două componente - rata rentabilității capitalului (rata de actualizare) și rentabilitatea capitalului.
La paragraful 7.4. din prezentul raport, evaluatorii au determinat rata de capitalizare prin metoda extragerii de pe piata, tinand cont de multiplicatorul chiriei brute. Rata de capitalizare este de 14,62% pentru proprietăți comerciale. Astfel, pentru a determina rata de actualizare, este necesar să se calculeze rata rentabilității capitalului.
Obiectul imobiliar are o perioadă finită (limitată) de viață economică (perioada în care funcționarea obiectului este posibilă din punct de vedere fizic și profitabilă din punct de vedere economic). Venitul generat de proprietate trebuie să compenseze pierderea valorii acesteia de către obiect până la sfârşitul duratei sale economice. Cantitativ, suma venitului necesar pentru o astfel de compensare este exprimată prin rata de returnare a capitalului.
Există trei moduri de a calcula rata rentabilității capitalului:
1. Rambursarea liniare a capitalului (metoda Ring): implică restituirea capitalului părti egale pe durata de viață a activului, rata rentabilității în acest caz este cota anuală a capitalului inițial, alocată unui fond de compensare fără dobândă.
2. Returnarea capitalului la fondul de compensare și rata dobânzii fără risc (metoda Hoskold): se presupune că fondul de compensare este format la cea mai mică rată posibilă - rata „fără risc”.
3. Returnarea capitalului la fondul de recuperare și rata rentabilității investiției (metoda Inwood): se presupune că fondul de recuperare este format la o rată a dobânzii egală cu rata rentabilității investiției (rata de actualizare).
Această evaluare folosește metoda Hoskold, care, potrivit evaluatorilor, este cea mai potrivită pentru condițiile de investiții din Rusia.
unde NVK - rata de rentabilitate a capitalului,%;
i este rata fără risc;
n- termen mediu proprietatea asupra obiectului. Evaluatorii au presupus că proprietatea evaluată va fi de 20 de ani.
Pentru a determina rata fără risc, puteți utiliza atât indicatorii medii europeni pentru operațiuni fără risc, cât și pe cei ruși.
Se obișnuiește să se considere următoarele instrumente ca posibile rate fără risc în Federația Rusă:
Ratele la depozitele Sberbank a Federației Ruse și ale altor bănci ruse de încredere. Aplicarea ratelor la depozitele Băncii de Economii a Federației Ruse și a altor bănci rusești este destul de limitată din cauza perioadelor scurte pentru care sunt acceptate depozite (de regulă, până la doi până la trei ani). Toate acestea îngustează posibilitățile de utilizare a acestor instrumente;
Instrumente financiare occidentale (obligațiuni de stat țările dezvoltate, LIBOR). Dificultăți de utilizare rate LIBOR(Libor Inter Bank Offered Rate - rata pieței interbancare din Londra pentru acordarea de împrumuturi) este determinată de termenul său scurt (nu mai mult de un an), precum și de mai mult niveluri înalte risc în comparație cu investiția în titluri de stat. Dintre obligațiunile de stat în practica de evaluare, este cel mai potrivit să se utilizeze obligațiuni de trezorerie americane pe 10 ani;
Ratele dobânzilor la împrumuturile interbancare rusești (MIBID, MIBOR, MIACR). Tarifele sunt calculate pentru o perioadă de la 1 zi la 1 an. Este evident că utilizarea valorilor acestor rate pentru calcularea randamentelor fără risc nu este adecvată, în primul rând din cauza naturii lor pe termen scurt. În plus, profitabilitatea încorporată în creditele interbancare ține cont de riscul nerambursării acestora, ceea ce impune și refuzul utilizării acestui instrument în procesul de evaluare;
Rata de refinanțare - rata dobânzii utilizată de Banca Centrală la acordarea împrumuturilor banci comerciale sub refinanţare. Această rată ar putea, prin natura sa economică, să fie aplicată, poate, doar la evaluare institutii de credit si financiare, precum și rata de refinanțare este un instrument al politicii monetare Banca centralași, prin urmare, este folosit de acesta din urmă pentru un impact țintit asupra sectorului financiar și bancar și nu reflectă întotdeauna situație reală predominant pe piata;
Randamentul efectiv până la scadență al obligațiunilor de stat ale Federației Ruse. Obligațiunile de stat ale Federației Ruse sunt reprezentate de ruble și valută instrumente financiare. În timpul crizei financiare și economice, încrederea în obligațiunile de ruble cele mai mari companiile rusești au scăzut semnificativ, așa că în momentul de față este destul de dificil să le considerăm investiții fără riscuri. În acest sens, în acest raport, rata medie este utilizată ca rată fără risc randament efectiv rambursabile pe obligațiuni guvernamentale în ruble.
Pe baza analizei datelor de pe site-ul www.rusbonds.ru, Ministerul Finanțelor al Federației Ruse a fost ales drept cel mai de încredere emitent. Pentru cotațiile obligațiunilor guvernamentale denominate în ruble cu scadență în 2012-2027. din 15 februarie 2012 au fost determinate ratele medii ale randamentului efectiv până la scadență. Media aritmetică a acestor valori este utilizată ca rată fără risc în determinarea ratei rentabilității capitalului.
Figura 2 - Cotațiile obligațiunilor de stat cu scadență în 2012 - 2027
Tabelul 31. Calculul randamentului mediu efectiv până la scadență al obligațiunilor rusești cu scadență 2012 - 2027
Studenții, studenții absolvenți, tinerii oameni de știință care folosesc baza de cunoștințe în studiile și munca lor vă vor fi foarte recunoscători.
postat pe http://www.allbest.ru/
Introducere
1. Informații generale
1.1 Principalele fapte și concluzii
1.4 Scopul evaluării
1.5 Procedura de evaluare
2.2 Analiză industrie de contructie orașul din regiunea Zlatoust în 2009
2.3 Analiza pieței imobiliare din Zlatoust
2.5 Descrierea obiectului
3.1 Selectarea obiectelor analogice
3.2 Definirea ajustărilor
4.1 Metoda capitalizării
5.2 Calculul costului complet de înlocuire (PVC) al proprietății
6. Consolidarea rezultatelor
Concluzie
Bibliografie
Introducere
obiectul clădirii costă imobil
Odată cu dezvoltarea economiei de piață, evaluarea imobiliară devine din ce în ce mai importantă. Importanța acestei specii activitati de evaluare condusă atât de extinderea sectorului proprietății private, cât și de necesitatea creșterii investițiilor.
Trebuie remarcat faptul că obiectele imobiliare sunt caracterizate, de regulă, o cantitate mare diverse opțiuni. Pentru analiza lor comparativă, este necesar să se utilizeze metode economice și matematice.
Numărul de proprietăți din țară și chiar din regiune separată foarte larg.
Determinarea valorii de piață a bunurilor imobiliare este un proces complex și unic, deoarece este aproape imposibil să găsiți două proprietăți absolut identice. Chiar și în cazul în care clădirile au fost construite după același proiect standard, dar situate pe terenuri diferite, costul acestora poate varia semnificativ.
Astfel, scopul acestui termen de hârtie este evaluarea proprietății - un apartament cu două camere, precum și calculul valorii sale de piață.
Acum, pe piața imobiliară din Rusia există apartamente rezidentialeși camere, clădiri de birouri și spații, clădiri industriale și comerciale, cabane, case și case rurale cu terenuri. Pe piața imobiliară există și terenuri libere. În același timp, ar trebui să se țină cont caracteristici regionale piata imobiliara.
Pentru a realiza cea mai precisă evaluare imobiliară, este necesar să folosiți trei metode principale: analiza vânzărilor costisitoare, profitabilă și comparativă.
1. Informații generale
1.1 Principalele fapte și concluzii
Denumirea obiectului evaluat: Imobil - apartament cu doua camere.
Locație: Zlatoust, cartierul Molodyozhny, 35, apt. 24.
Client de evaluare: Natalya Sergeevna Morozova, cu domiciliul la adresa: Zlatoust, cartierul Molodyozhny, 35, apt. 24.
Proprietarii imobilului evaluat: Ivanov Petr Sergeevich, înregistrat la adresa: Zlatoust, bulevardul Gagarin, 1, ap. 1.
Estimator: CJSC INSI, 456200, Zlatoust, st. Rumyantseva, 23. Licență de desfășurare a activităților de evaluare seria nr. 001568 din 04.10.2005.
Scopul evaluării: Determinarea valorii de piață la 06 septembrie 2010. pentru depunere la Banca Comerciala„VTB” (filiala Zlatoust) în scopul utilizării Subiectului evaluării în programul de creditare ipotecară.
Lista documentelor prezentate de Client, care reflectă cantitativ și caracteristici de calitate obiect de evaluare:
1. Adeverință a Cooperativei de locuințe și construcții Zlatoust Nr. 30 (copie).
2. Certificat de înregistrare a dreptului de proprietate (copie).
3. Certificat tehnic(copie).
1.2 Certificatul de calitate al evaluării
Evaluatorul care a completat acest lucru, confirmă, după cunoștințele și convingerile sale, că:
Declarațiile și faptele cuprinse în acest Raport sunt corecte și corecte;
Analizele și concluziile cuprinse în raport sunt în concordanță cu ipotezele și limitările formulate și sunt opinii independente și profesionale;
Evaluatorul nu are niciun interes de proprietate asupra obiectului evaluat, nici în prezent, nici în viitor, nu există obligație suplimentară(cu excepția obligației din Contractul de evaluare) în raport cu oricare dintre părțile asociate cu obiectul evaluat, de asemenea, nu are niciun interes personal și prejudiciu față de părțile implicate;
Plata serviciilor evaluatorului nu are legătură cu determinarea valorii finale a obiectului și nu are legătură cu o valoare prestabilită sau cu o valoare determinată în favoarea clientului;
Angajamentul de evaluare nu sa bazat pe o cerință de preț minim sau stipulată;
Au fost obținute analize, opinii și concluzii, iar raportul a fost întocmit în deplină conformitate cu Legea federală „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă” și cu standardele de evaluare care sunt obligatorii pentru utilizarea de către entitățile de evaluare.
1.3 Ipoteze făcute și condiții limitative
Raportul de evaluare a fost întocmit în baza următoarelor ipoteze:
1. Evaluatorul nu este responsabil pentru descrierea legală a drepturilor bunului care se evaluează sau pentru aspectele legate de luarea în considerare a drepturilor de proprietate.
2. Evaluatorul își asumă absența oricăror fapte ascunse care afectează evaluarea, starea proprietății, structurile, solurile. Evaluatorul nu este responsabil pentru existența unor astfel de fapte ascunse și nici pentru necesitatea dezvăluirii acestora.
3. Informațiile primite de evaluator și cuprinse în raport sunt considerate de încredere. Cu toate acestea, evaluatorul nu poate garanta acuratețea absolută a informațiilor, astfel încât sursa informațiilor este indicată pentru toate informațiile.
4. La evaluarea unui apartament, evaluatorul se ghidează de ipoteza că costul obiectului de evaluare ține cont de costul terenului pe care se află gândacul rezidențial și presupune că acest teren va fi format și oficializat în în conformitate cu legea aplicabilă.
Raportul de evaluare a fost întocmit în conformitate cu următoarele condiții restrictive:
1. Acest raport este de încredere numai în întregime și numai pentru scopurile menționate în acesta.
2. Evaluatorul nu este obligat să se prezinte în instanță sau să depună mărturie în orice alt mod despre evaluare, decât la o citație oficială a instanței.
3. Opinia evaluatorului cu privire la valoarea de piata a obiectului este valabila numai la data evaluarii. Evaluatorul nu își asumă nicio responsabilitate pentru modificările factorilor economici, juridici și de altă natură care pot apărea după această dată și pot afecta situația pieței și, prin urmare, valoarea de piață a obiectului.
4. Opinia asupra valorii cuprinsă în raport se referă la obiectul evaluării în ansamblu. Orice corelare a unei părți din cost cu orice parte a obiectului este ilegală, cu excepția cazului în care este specificat în raport.
5. Raportul de evaluare conține opinie profesională evaluator cu privire la valoarea de piață a obiectului și nu reprezintă o garanție că obiectul va fi vândut pentru piata libera dupa pret, valoare egala obiect specificat în acest raport.
1.4 Scopul evaluării
Scopul evaluării: Determinarea valorii de piață a unui apartament cu două camere situat la adresa: Zlatoust, cartierul Molodyozhny, 35, apt. 24, din 06.09.2010 pentru prezentare la banca comercială „VTB” (filiala Zlatoust) în vederea utilizării Subiectului Evaluării în programul de creditare ipotecară.
În conformitate cu articolul 3 din Legea federală din 29.07.1998. Nr. 135-FZ „Cu privire la activitățile de evaluare din Federația Rusă”, se înțelege termenul „valoarea de piață a unui obiect imobiliar”. „... prețul cel mai probabil la care acest obiect poate fi înstrăinat piata deschisaîntr-un mediu concurențial, când părțile la tranzacție acționează în mod rezonabil, având toate informațiile necesare, și orice circumstanțe extraordinare nu se reflectă în valoarea prețului tranzacției, i.e. când: una dintre părțile la tranzacție nu este obligată să înstrăineze obiectul de evaluare, iar cealaltă parte nu este obligată să accepte prestația; părțile la tranzacție cunosc bine obiectul tranzacției și acționează în propriul interes; obiectul este prezentat pe piața liberă sub forma unei oferte publice; prețul tranzacției este o remunerație rezonabilă pentru obiectul evaluării și nu a existat nicio constrângere de a finaliza tranzacția în raport cu părțile la tranzacție de către nimeni; plata pentru obiectul de evaluare se exprimă în formă bănească.
Această definiție implică transferul dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător în următoarele condiții:
1. Vânzătorul și cumpărătorul acționează în condițiile legii.
2. Ambele părți la tranzacție sunt fie bine informate, fie consultate cu privire la subiectul tranzacției și acționează în interesul propriului interes.
3. Proprietatea a fost pe piața liberă pentru o perioadă suficientă de timp.
4. Plata nu este insotita de conditii suplimentare.
5. Prețul tranzacției nu este rezultatul unui împrumut sau concesiune specială în vânzarea vreuneia dintre părțile implicate în tranzacție.
1.5 Procedura de evaluare
Procedura de evaluare general acceptată presupune efectuarea consecventă a unor acțiuni calificate care asigură obținerea unor indicatori solidi din punct de vedere economic ai valorii obiectului evaluat.
Ca premise pentru evaluare, colectarea și analiza datelor generale despre obiectul evaluat este obligatorie:
Identificarea obiectului de evaluare, i.e. determinarea detaliilor, amplasării și principalelor caracteristici ale obiectului evaluat.
Determinarea datei de evaluare, i.e. determinarea momentului în care opinia evaluatorului cu privire la valoarea obiectului de evaluare este valabilă.
Se efectuează alegerea tipului de valoare și a drepturilor de proprietate care trebuie determinate, adică stabiliți scopul evaluării ca un studiu.
Domeniile de utilizare a rezultatelor evaluării sunt clarificate, i.e. se determină funcţia (scopul) evaluării.
Pe baza formulărilor și rezultatelor, sunt colectate și analizate date care pot afecta valoarea proprietății evaluate.
Pe baza datelor obținute se face o alegere și se aplică metode tradiționale de evaluare: costisitoare, de piață, profitabile.
2. Analiza obiectului evaluarii si a mediului acestuia
La momentul determinării valorii de piață, obiectul de evaluare este un apartament cu două camere situat la adresa: Zlatoust, cartierul Molodezhny, 35, apt. 24. Valoarea de piata a acestui obiect a fost calculata pe baza valorii medii de piata a 1 metru patrat de apartamente cu doua camere similare obiectului evaluarii, situate in suprafete comparabile cu cea evaluata.
Sursele de evaluare a obiectului sunt:
1. Informații furnizate de Client.
2. Consultatii ale specialistilor – agenti imobiliari.
3. Baze de date privind bunurile imobiliare ale firmelor imobiliare din orașul Zlatoust.
4. Date statistice.
5. Mass-media.
2.1 Caracteristicile naturale și climatice ale regiunii
Orasul Zlatoust apartine subregiunii climatice cu clima continentala, caracterizata prin (4-5 luni) ierni moderat reci si (2-3 luni) veri moderat calduroase.
Clima regiunii este continentală, vânturile predominante sunt de vest și sud-vest, temperatura medie anuală a aerului este de 2,0 C. Temperatura medie în iulie este de 15-20 C, temperatura medie a perioadei cele mai reci este de -15-20 C. C. Adâncimea normativă de îngheț al solului este de 0,5 -0,8 m.
2.2 Analiza sectorului de construcții al orașului Zlatoust în 2009
Pentru 2009 0,9 mii clădiri rezidențiale și nerezidențiale puse în funcțiune în regiune cu suprafata totala 0,9 milioane mp. m.
Organizații de toate formele de proprietate, inclusiv dezvoltatori individuali, pe cheltuiala tuturor surselor de finanțare, au fost construite 4,7 mii de apartamente cu o suprafață totală de 0,1 milioane de metri pătrați. m.
Construit de oameni în detrimentul fonduri proprii iar împrumuturile 22,6% din suprafața tuturor apartamentelor înscrise.
În anul 2009 facilități sociale au fost puse în funcțiune pe teritoriul orașului:
Spital și ambulatoriu - 300 paturi și 400 vizite pe tură, respectiv, 1 unitate sportivă;
Instituție de tip club pentru 100 de locuri.
2.3 Analiza pieței imobiliare din orașul Zlatoust
Situația actuală pe piața imobiliară indică existența unei cereri potențiale semnificative a populației pentru locuințe. Cu toate acestea, real cerere efectivă mult mai scăzut decât potențialul, deoarece, în ciuda creșterii veniturilor populației, nivelul general de viață este încă foarte scăzut.
Pentru a evalua accesibilitatea locuinței, se utilizează raportul dintre costul pe metru pătrat și venitul lunar pe cap de locuitor al familiei. Calculele acestui indicator arată că costul unui apartament accesibil ar trebui să fie egal cu venitul total al familiei. Calculele acestui indicator arată că costul unui apartament accesibil ar trebui să fie egal cu venitul total al familiei timp de trei până la patru ani. Potrivit centrului de presă al administrației orașului Zlatoust, în 2009. salariul mediu lunar al unui cetățean Zlatoust care lucrează era de 8400 de ruble.
Vorbind despre potențialul ridicat al cererii amânate pentru spații rezidențiale, trebuie menționat că aceasta poate deveni reală numai după scăderea ratelor ipotecare.
În previziunile pentru acest an - creșterea prețurilor locuințelor în segmentul apartamentelor cu două - trei camere.
Achiziția de locuințe a fost și rămâne problema numărul unu pentru 60% dintre cetățeni. in orice caz majoritatea populația din Zlatoust (în ciuda dezvoltării creditării ipotecare) încă nu are posibilitatea de a cumpăra locuințe. Principalele motive pot fi evidențiate: solvabilitatea scăzută a populației; entuziasmul excesiv al constructorilor pentru extinderea suprafeței de apartamente, ceea ce le face inaccesibile; venitul „gri” al membrilor familiei care lucrează; rate ridicate ale dobânzii la creditele ipotecare.
Din aceste motive, cea mai mare cerere este pentru locuințe ieftine de dimensiuni reduse (apartamente cu una și două camere, pensiuni, „familii mici”, „cămine”). Confirmarea acestui fapt este cea mai mare rată de creștere din acest segment.
Există o nișă uriașă neocupată - construirea de locuințe ieftine, de dimensiuni mici, la prețuri accesibile pentru familiile tinere. Acest segment este în prezent cel definitoriu. Evident, odată cu dezvoltarea creditării construcție comună cererea pentru acest tip de locuințe va crește.
Principalul volum de tranzacții vizează îmbunătățirea condițiilor de viață - prin vânzare cu achiziție ulterioară.
Deoarece majoritatea populației nu are posibilitatea de a cumpăra locuințe scumpe cu o suprafață mai mare, apartamentele cu una și două camere sunt cele mai solicitate. Apartamentele cu trei camere sunt mai puțin solicitate, apartamentele cu patru și cinci camere reprezintă o pondere nesemnificativă în structura cererii (Tabelul 1).
Structura cererii pe piata imobiliara, in %
tabelul 1
Analiza a fost efectuată pe baza datelor INSI CJSC și reflectă în general tendința generală La magazin.
În prezent, creșterile de preț se stabilizează pe măsură ce nivel scăzut solvabilitatea populației și potențialul ridicat al propunerilor de la dezvoltatori.
Dinamica costului unui metru pătrat de locuințe în orașul Zlatoust în 2004-2009. prezentate în tabelul 2.
Valoarea medie de piață a unui metru pătrat de locuințe în orașul Zlatoust, mii de ruble/mp. m.
masa 2
|
ianuarie 20043 |
ianuarie 2005 |
ianuarie 2006 |
ianuarie 2007 |
ianuarie 2008 |
ianuarie 2009 |
|
Analiza dinamicii prețurilor la apartamentele din orașul Zlatoust a fost efectuată de grupul analitic al CJSC INSI. Analiza a fost realizată pe baza bazelor de date ale companiilor imobiliare ale Asociației Agenților Imobiliari și Experților din Regiunea Chelyabinsk.
Pentru calcule, specialiștii au folosit mostre de apartamente cu structuri îmbunătățite și vechi în toate cartierele orașului, inclusiv în vecinătatea orașului Zlatoust (Urzhumka, Medvedevka și altele). S-au făcut calcule pentru apartamente cu 1,2,3 camere.
2.4 Descrierea locației subiectului de evaluat
Obiectul evaluării este situat în districtul administrativ-teritorial al orașului Zlatoust, cartierul Molodyozhny, în primul microdistrict.
Microcartierul este construit cu clădiri moderne înalte, are un bun schimb de transport.
La mica distanta de casa in care se afla evaluarea se afla un cinema Kosmos, magazine de produse industriale si alimentare, o cooperativa de garaj si o parcare. Situat în apropiere stație de autobuz. În această zonă există școli, o filială a colegiului din Chelyabinsk ITSYL. De vanzare sunt in principal apartamente in case seria 12, seria 86.
Tabelul 3
|
Locație: |
Zlatoust, cartierul Molodyozhny, 35, ap. 24 |
||
|
Disponibilitatea rețelelor (alimentare cu apă, canalizare, electricitate) |
Situat într-o zonă cu infrastructură inginerească dezvoltată |
||
|
teren |
Calm |
||
|
Focalizare comercială |
|||
|
Scop |
Clădire rezidențială |
||
|
Prezența clădirilor în apropierea obiectului evaluat |
Clădiri de locuit, magazine, cafenele, garaje |
||
|
Prezența spațiilor verzi |
|||
|
Starea mediului |
Satisfăcător |
2.5 Descrierea obiectului
Obiectul la momentul evaluării este un apartament cu două camere situat la etajul 3 al unui bloc de locuit panou cu 9 etaje.
În prezent, obiectul de evaluare este exploatat ca apartament de locuit.
Apartament cu două camere la adresa: Zlatoust, cartierul Molodyozhny, 35, ap. 24 îi aparține lui Ivanov Petr Sergeevich pe baza Certificatului ZZhSK nr. 30, care este confirmat de Certificatul de înregistrare de stat a proprietății.
Caracteristicile tehnice ale obiectului de evaluare
Tabelul 4
|
Anul în care a fost construită casa |
||
|
Număr de camere |
||
|
Etajul casei |
||
|
materialul peretelui casei |
Panou |
|
|
Suprafata totala / suprafata apartament |
50,6 mp. / 49,7 mp. |
|
|
Zona de locuit a apartamentului |
||
|
Suprafața loggiei/balconului dat |
||
|
Decorarea interioară a unor părți ale localului |
||
|
Sufragerie |
13,20 mp, tavan - var, pereti - tapet, podea - linoleum |
|
|
Sufragerie |
17,10 mp, tavan - var, pereti - tapet, podea - linoleum |
|
|
7 mp, tavan - văruit, pereți - parțial tapet, gresie, podea - linoleum |
||
|
2,60 mp, tavan - var; ziduri -placă ceramică, văruire; podea - gresie |
||
|
1,40 mp, tavan - var, pereti - gresie, podea - gresie |
||
|
7,3 mp, tavan - var, pereti - tapet, podea - linoleum |
||
|
Dulap încorporat |
||
|
Informații suplimentare |
Starea apartamentului este evaluată ca având nevoie de reparații |
3. Calculul valorii obiectului de evaluare în cadrul metodei comparative (piață).
Această abordare a evaluării se bazează pe informații despre tranzacții recente de pe piață sau obiecte de vânzare. Se bazează pe principiul substituției, care prevede că un cumpărător rațional nu va plăti pentru o anumită proprietate mai mult decât ar costa să achiziționeze o altă proprietate cu aceeași utilitate.
Când se utilizează abordarea comparativă a vânzărilor pentru evaluare, se folosesc de obicei următorii pași:
Studierea pieței și a ofertelor de vânzare a acelor obiecte imobiliare care sunt cel mai comparabile cu proprietatea evaluată;
Colectarea și verificarea informațiilor despre fiecare proprietate selectată despre prețul de vânzare și prețul cerut, plata tranzacției, caracteristicile fizice, locația și orice termeni ai tranzacției;
Analiza si compararea fiecarui obiect cu obiectul fiind evaluat dupa momentul vanzarii, locatie, caracteristici fizice si conditii de vanzare;
Ajustarea prețurilor de vânzare sau a prețurilor cerute pentru fiecare proprietate comparabilă în conformitate cu diferențele existente între aceasta și proprietatea evaluată;
Reconcilierea prețurilor ajustate ale proprietăților comparabile și derivarea unui indicator al valorii proprietății care se evaluează.
Până în prezent, metoda de comparație vânzări pe piață este o metodă care dă valoarea reală de piață a apartamentului.
3.1 Selectarea obiectelor analogice
În vânzările de proprietăți, cum ar fi proprietatea evaluată, informațiile privind caracteristicile economice și condițiile vânzării nu sunt disponibile sau complete și, deoarece data curenta nu există suficiente informații fiabile despre vânzările recente de obiecte similare celei evaluate; obiectele de vânzare au fost și ele selectate pentru comparație.
Pe baza analizei mass-media de specialitate și a unui sondaj efectuat de companii imobiliare din orașul Zlatoust, au fost selectate următoarele obiecte, similare obiectului de evaluare în ceea ce privește caracteristicile lor de proiectare.
Pentru o analiză comparativă au fost selectate următoarele obiecte analoge, pentru care data expunerii pe piața imobiliară coincide cu data evaluării:
Obiectul numărul 1. Apartament cu doua camere (Ziarul „Problema locuintei” din 13.08.2010).
Caracteristicile apartamentului: etajul 1 al unui bloc de locuit din panouri cu 9 etaje, seria 121; suprafața totală a apartamentului - 51 mp. m.; starea finisajului este satisfăcătoare. Tip de lege: proprietate.
Costul apartamentului: 820.000 de ruble.
Obiectul numărul 2. Apartament cu doua camere (Ziarul „Problema locuintei” din 13.08.2010).
Locație: Zlatoust, st. 40 de ani de victorie.
Caracteristicile apartamentului: etajul 4 al unui bloc de locuit cu panouri de 9 etaje, seria 121; suprafața totală a apartamentului - 55 mp. m.; starea finisajului este satisfăcătoare. Tip de lege: proprietate.
Costul apartamentului: 930.000 de ruble.
Obiectul numărul 3. Apartament cu doua camere (Ziarul „Problema locuintei” din 22.08.2010).
Locație: Zlatoust, st. 40 de ani de victorie.
Caracteristicile apartamentului: etajul 3 al unei clădiri rezidențiale cu panouri de 9 etaje, suprafața totală a apartamentului este de 52 mp. m.; starea finisajului este satisfăcătoare. Tip de lege: proprietate.
Obiectul numărul 4. Apartament cu doua camere (Ziarul „Problema locuintei” din 13.08.2010).
Locație: Zlatoust, st. 40 de ani de victorie.
Caracteristicile apartamentului: etajul 2 al unui bloc de locuit din panouri cu 9 etaje, seria 121; suprafața totală a apartamentului - 52 mp. m.; starea finisajului este satisfăcătoare. Tip de lege: proprietate.
Costul apartamentului: 950.000 de ruble.
3.2 Definirea ajustărilor
Elementele comune de comparație sunt: drepturile de proprietate în curs de evaluare, condițiile de finanțare, condițiile de vânzare, data vânzării, locația, caracteristicile fizice.
Întrucât toate obiectele-analogii selectate pentru comparație sunt pe drept de proprietate, scoase la vânzare în condiții tipice de finanțare, au aceleași condiții de vânzare, evaluatorii nu au făcut ajustări pentru primele trei elemente.
Ajustarea negocierii. Obiecte similare sunt scoase la vanzare la pretul de oferta. prețul actual tranzacțiile de cumpărare și vânzare pot fi ajustate de către vânzător în timpul negocierilor preliminare dintre Cumpărător și Vânzător. Potrivit companiilor imobiliare, rata medie de negociere este de 4%. Prin urmare, pentru toți analogii, este acceptată o corecție descendentă de -4%.
Ajustarea locației. Locația este înțeleasă ca gradul de atractivitate al locației obiectului în raport cu comoditatea accesului, fluxurile de trafic, proximitatea centre de afaceri. Toate obiectele similare sunt situate pe stradă. 40 de ani de victorie. Locația acestei străzi în ceea ce privește atractivitatea corespunde cartierului Molodyozhny. Prin urmare, ajustarea locației pentru acești colegi este 0.
Corecție pentru starea tehnică. Toate obiectele analogice au o stare similară cu obiectul de evaluare. Prin urmare, ajustarea pentru starea tehnică pentru ele este 0.
Ajustare pentru suprafața apartamentului. Apartamentul evaluat are o suprafata de 50,6 mp. m. Toate obiectele analogice au zone corespunzătoare ca dimensiune zonei obiectului de evaluare. Pe baza acestui fapt, ajustarea pentru suprafața apartamentului este luată egală cu 0.
Reglarea podelei. Obiectul analog nr. 1 selectat pentru calcul este situat la primul etaj. Obiectele similare nr. 2, nr. 3, nr. 4 și obiectul de evaluare sunt situate la etajele din mijloc. Potrivit agențiilor imobiliari, costul unui metru pătrat al unui apartament cu două camere situat la primul și ultimul etaj este cu 3% mai mic decât costul unui metru pătrat al unui apartament similar situat la etajul mijlociu. Prin urmare, pentru analogul nr. 1, se acceptă o corecție crescătoare egală cu 3%.
Calculul valorii de piață a obiectului de evaluare în cadrul metodei comparative este prezentat în Tabelul 5.
Calculul valorii de piață a obiectului de evaluare în cadrul metodei comparative
Tabelul 5
|
Nume |
Obiectul evaluării |
|||||
|
Locație |
Cartierul Tineretului, 35 de ani |
40 de ani de victorie |
40 de ani de victorie |
40 de ani de victorie |
40 de ani de victorie |
|
|
Suprafata totala, mp. |
||||||
|
Preț de vânzare, frecare. |
||||||
|
Preț de vânzare, rub./mp. |
||||||
|
Ajustarea pieței Nr. |
||||||
|
Ajustare ținând cont de negociere, % |
||||||
|
/mp. |
||||||
|
Ajustare ținând cont de locația obiectului de evaluare, % |
||||||
|
Pret dupa ajustare, rub./mp. |
||||||
|
Zona apartamentului |
||||||
|
Corecție pentru zonă, % |
||||||
|
Pret dupa ajustare, rub./mp. |
||||||
|
Etaj/număr de etaje |
||||||
|
Ajustare pe etaj, % |
||||||
|
Pret dupa ajustare, rub./mp. |
||||||
|
Ajustare balcon, % |
||||||
|
Preț după ajustare, frecare. |
||||||
|
Ajustare ținând cont de starea tehnică a obiectului de evaluare, % |
||||||
|
Preț după ajustare, frecare. |
||||||
|
Costul obiectului, rub./mp. |
||||||
|
Costul obiectului, frecați. |
Astfel, valoarea de piață a unui apartament cu două camere situat la adresa: Zlatoust, cartierul Molodezhny, 35, apt. 24, calculată în cadrul abordării comparative prin compararea vânzărilor pe piață, ținând cont de limitările și ipotezele din 06 septembrie 2010. este: 850 181 ruble.
4. Calculul valorii obiectului de evaluare în cadrul metodei venitului
Abordarea veniturilor se bazează pe principiul așteptării, care afirmă că toate costurile de astăzi sunt o reflectare a beneficiilor viitoare.
La aplicarea acestei abordări se analizează capacitatea imobilului de a genera un anumit venit, care se exprimă de obicei sub formă de venituri din exploatare și venituri din vânzare. Un investitor cumpără imobile care pot genera venituri pentru pretul curentîn schimbul capacității sale de a genera venituri din utilizarea comercială și vânzarea ulterioară în viitor.
Tehnica valorificării și actualizării este utilizată pentru aprecierea valorii imobiliare profitabile. Abordarea capitalizării permite, pe baza datelor privind venitul și rata de capitalizare la momentul evaluării sau perspectivei, să se tragă o concluzie despre valoarea obiectului. Tehnica actualizării este utilizată pentru a aduce fluxul de venituri și costuri, distribuite în timp, la un punct pentru a obține valoarea actuală a obiectului generator de venit.
Metoda de capitalizare directă este cea mai potrivită pentru obiectele care generează venituri cu sume stabile previzibile de venituri și cheltuieli. Metoda de actualizare a încasărilor de numerar este mai adecvată pentru facilitățile generatoare de venit care au fluxuri instabile de venituri și cheltuieli.
Venitul net din exploatare este ales ca indicator care descrie veniturile viitoare. Acesta este unul dintre soiuri fluxul de numerar, care descrie cel mai bine valoarea imobiliară a companiilor a căror activitate principală este întreținerea imobilelor construite și închirierea acestora.
4.1 Metoda capitalizării
Metoda de capitalizare permite, pe baza datelor privind venitul și rata de capitalizare la momentul evaluării sau perspectivei, să se tragă o concluzie despre valoarea obiectului. Venitul net din exploatare a fost ales ca indicator care descrie veniturile viitoare.
Valoarea imobilului se calculează după formula:
V - valoarea actuală a proprietății;
NOI - valoarea venitului anual net din exploatare preconizat;
Ro - rata de capitalizare.
Procedura de calcul are următoarea secvență:
Determinarea venitului așteptat din toate sursele de venit brut potențial;
Definiție posibile pierderi de la nefuncţionare (nu la ocupare) a localului şi pierderi la încasarea chiriei pentru calcularea venitului brut efectiv;
Determinarea cheltuielilor de exploatare;
Determinarea venitului net din exploatare prin scăderea tuturor cheltuielilor din venitul brut;
Determinarea ratei de capitalizare;
Calculul valorii curente a obiectului.
Mai jos este o scurtă prezentare generală a prognozelor. cheltuieli, analiza raportului de capitalizare și alte ipoteze direct legate de abordarea veniturilor.
Determinarea venitului brut potențial. Venitul potențial brut este venitul generat de imobile atunci când suprafețele destinate închirierii sunt ocupate integral. În general, venitul din utilizarea bunurilor imobiliare este definit ca venitul anual, stabil, din întreaga proprietate închiriată în condiții normale de piață.
În timpul analizei pieței imobiliare din orașul Zlatoust (zona străzii Let Pobedy 40 - cartierul Molodezhny), a fost dezvăluit că costul închirierii apartamentelor cu două camere similare cu proprietatea în cauză este în intervalul de 5.500 - 6.500 de ruble, în funcție de locație, etaj și starea apartamentelor. Pentru obiectul evaluat, vom lua costul chiriei în valoare de 6.000 de ruble. pe luna.
Determinarea venitului brut efectiv. Venitul brut real este venitul brut potențial redus de locurile vacante, nu înainte de a primi plăți și alte venituri. Valoarea subutilizarii este egală cu o rată lunară de închiriere (6.000 de ruble).
Determinarea cheltuielilor de exploatare. Cheltuielile de exploatare sunt costurile anuale recurente ale întreținerii unei proprietăți care sunt direct atribuibile generării de venit brut real. Cheltuielile de exploatare constau din cheltuieli fixe și variabile.
Permanent costuri de operare nu depind de coeficientul de subutilizare a spațiului și includ impozitele pe proprietate.
Cheltuielile variabile de exploatare sunt cheltuieli anuale recurente care depind de valoarea facturilor la utilități.
Definiția fixed costs. Cheltuielile fixe includ plata impozitului pe proprietate în conformitate cu legea aplicabilă (300 de ruble pentru un obiect de evaluare).
Definiţia variabile costs. Costurile de utilități pentru obiecte de tip similar în calcule vor fi luate egale cu 1.000 de ruble. pe lună, pe baza faptului că două-trei persoane locuiesc într-un apartament cu două camere.
Determinarea ratei de capitalizare. Rata de capitalizare este calculată ca raport dintre venitul net din exploatare și cost total obiect cu obiecte comparabile cu cel evaluat. Calculul ratei de capitalizare este prezentat în Tabelul 6.
Calculul ratei de capitalizare
Tabelul 6
|
Caracteristicile obiectului și analogii acestuia |
Analog nr. 1 |
Analog nr. 2 |
Analog nr. 3 |
Analog nr. 4 |
|
|
Sf. 40 de ani de victorie |
Sf. 40 de ani de victorie |
Sf. 40 de ani de victorie |
Sf. 40 de ani de victorie |
||
|
Preț de închiriere, freacă. |
|||||
|
Funcționare netă venit anual, frecați. |
|||||
|
Preț de vânzare, frecare. |
|||||
|
Rata de capitalizare, % |
|||||
|
Coeficientul de greutate |
|||||
|
Rata finală de capitalizare, % |
Valoarea ratei de capitalizare va fi luată în calcule ulterioare la nivelul de 5,5%. Calculul venitului net din exploatare este prezentat în tabelul 7.
Calculul venitului net din exploatare
Tabelul 7
Calculul valorii de piata prin metoda capitalizarii directe a venitului este prezentat in tabelul 8.
Calculul valorii de piata folosind metoda capitalizarii directe a venitului
Tabelul 8
Astfel, costul unui apartament cu două camere situat la adresa: Zlatoust, cartierul Molodezhny, 35, apt. 24, determinată în cadrul abordării veniturilor din 06 septembrie 2010. este de 849.436 de ruble.
5. Calculul valorii obiectului de evaluare în cadru metoda costului
Metoda costului se bazează pe principiul substituției, conform căruia un investitor nu va plăti pentru o proprietate mai mult decât ar costa pentru a construi o proprietate de calitate similară fără întârzieri nejustificate.
Metoda costului prezintă o evaluare a costului complet de înlocuire (FVR) al unui obiect, minus amortizarea, majorat cu valoarea de piață a terenului.
Atunci când se utilizează această metodă, procedura de evaluare constă din următorii pași:
1. Calculul valorii de piață a terenului disponibil ca fiind lipsit de îmbunătățiri, ținând cont de cele mai bune și cele mai bune utilizare eficientă.
2. Calculul costului construcției de noi instalații similare - determinarea costului total de înlocuire (PVC) al instalațiilor de la data reală a evaluării.
3. Determinarea valorii uzurii totale acumulate a clădirilor și structurilor.
4. Calculul costului de înlocuire rezidual al obiectelor prin reducerea costului total de înlocuire cu amortizarea totală acumulată.
5. Adăugarea valorii terenului la costul de înlocuire rezidual calculat al clădirilor și structurilor.
5.1 Determinarea valorii unui teren
De regulă, atunci când se evaluează valoarea de piață terenuri metoda de comparare a vânzărilor, metoda de alocare, metoda de distribuție, metoda de capitalizare a chiriei terenului, metoda reziduală, metoda de utilizare prevăzută („ Instrucțiuni determinarea valorii de piata a terenurilor”).
Metoda de comparare a vânzărilor, metoda de alocare, metoda de distribuire se bazează pe abordarea comparativă. Metoda de valorificare a chiriei terenului, metoda reziduală, metoda de utilizare prevăzută se bazează pe abordarea veniturilor. Elementele abordării costurilor în ceea ce privește calcularea costului de reproducere sau înlocuire a îmbunătățirilor funciare sunt utilizate în metoda reziduală și metoda de alocare.
Proprietatea vizată este un apartament situat în clădire înaltă. De la data evaluării, nu există documente de proprietate pentru terenul care să conțină informații despre dimensiunea terenului referitoare la întregul imobil în ansamblu și la obiectul de evaluare, iar tipul dreptului nu este definit - dreptul de închiriere , proprietate sau utilizare perpetuă. Prin urmare, calculul costului terenului nu a fost efectuat în cadrul acestui raport.
La evaluarea unui apartament, Evaluatorul se ghidează după ipoteza că costul obiectului de evaluare include costul terenului pe care se află clădirea rezidențială și presupune că acest teren va fi format și formalizat în conformitate cu legislația în vigoare. .
5.2 Calculul valorii de înlocuire a proprietății
Costul de înlocuire este costul creării unui obiect analog care repetă complet obiectul de evaluare, ținând cont de toate avantajele și dezavantajele prezente în acesta și este determinat ca costul obiectului în prețuri la data construcției analogului. obiect. Ca obiect analog, este luată în considerare o clădire tipică cu același scop funcțional ca și obiectul evaluat și cea mai asemănătoare soluție de planificare și proiectare a spațiului.
Costul de înlocuire al construcției unui obiect analog a fost determinat cu ajutorul Buletinului Interregional de Informare și Analitic INVEST „Indici de preț în construcții”. Acest buletin conține indicatori de cost pentru construirea unei unități de măsură (1 mp. Suprafață) pentru diverse clădiri tipiceîn nivelul prețurilor din regiunea Moscova (fără TVA). Indicatori ai costului unui pătrat. m. din suprafața totală se determină ținând cont de indicii actuali de preț ai resurselor materiale consumate în construcții, în ceea ce privește salariile și alte elemente de cost. Indicatorii iau în considerare costurile medii în volumul tuturor capitolelor din calculul estimativ consolidat al costului construcției, inclusiv: costurile generale și economiile planificate; costurile asociate cu producția de muncă în timpul iernii; alte costuri, net de sume, cum ar fi: clădiri temporareși dotări, întreținerea străzilor și eliminarea gunoiului, costurile pentru utilizarea unui sistem de salarizare cu bonus progresiv pentru muncitorii în construcții și instalații (CEW) și recrutarea muncitorilor, costuri pentru lucrările de proiectare și sondaj și supraveghere arhitecturală, pentru întreținerea clientului. aparatura, costuri pentru cheltuieli neprevazute etc.
Indicatori ai costului unui pătrat. m. din suprafața totală în nivelul prețurilor din regiunea Moscovei poate fi tradus în nivelul prețurilor altor regiuni folosind coeficienții regionali INVESTIȚI prin înmulțirea costului estimat pentru condițiile regiunii Moscova cu coeficientul corespunzător.
Costul obiectului se calculează după următoarea formulă:
C=S*V*K*kPP*kVAT,
C - costul total de înlocuire (PVA) al obiectului;
S - costul construcției pe unitate de măsură (suprafață de 1 mp) pentru diferite clădiri standard la nivelul prețurilor din regiunea Moscova (fără TVA);
V este aria obiectului;
K - coeficient regional;
kPP - coeficient luând în considerare profitul întreprinderii. Achiziționarea unei bucăți de teren, îmbunătățirea acesteia și apoi vânzarea ei este o afacere care necesită remunerație. Profitul antreprenorial este suma necesară a excesului de venit față de costurile totale de construcție, ceea ce ne permite să numim acest proiect justificat financiar pentru dezvoltator. Profitul unui antreprenor reflectă costurile de gestionare și organizare a construcției, exprimă contribuția dezvoltatorului, care efectuează examinarea construcției și își asumă riscurile asociate construcției, care sunt destul de mari pe piața orașului Zlatoust. O analiză a acestui segment al pieței imobiliare a arătat că nivelul profitului pentru astfel de firme variază între 20% și 50%, în funcție de volumul și natura lucrărilor de construcție și instalare. Pe baza analizei și cercetării de piață, valoarea profitului antreprenorial pentru proprietatea evaluată a fost determinată la 45% (kPP=1,45);
kTVA - coeficient luând în considerare TVA în valoare de 18% (kTVA=1,18).
Calculul costului de înlocuire al obiectului la data evaluării
Tabelul 9
5.3 Calculul uzurii acumulate
Metoda costului presupune determinarea uzurii de trei tipuri: fizică, funcțională, uzură externă, care sub formă de valoare se va deduce din costul de înlocuire.
Deteriorarea fizică. Sub uzura fizică a structurilor, elementelor, sistemelor de echipamente inginerești și a clădirii în ansamblu, trebuie să înțelegem pierderea calităților lor tehnice și operaționale originale ca urmare a impactului factorilor naturali și climatici și a activității umane. Calcul uzura fizica realizată pe baza rezultatelor unei inspecții vizuale efectuate de angajații INSI CJSC. Ca rezultat al examinării vizuale a obiectului de evaluare, uzura fizică este considerată a fi de 11%.
Deteriorarea funcțională a clădirii este determinată de pierderea de valoare ca urmare a neconcordanțelor în proiect, materiale, coduri de construcție, proiectare cerințe moderneși sunt cauzate de: deficiențe care necesită adăugarea de elemente; deficiențe care necesită înlocuirea sau modernizarea elementelor; deficiențe care necesită îndepărtarea elementelor.
Amortizarea funcțională pentru acest obiect de evaluare este nesemnificativă și poate fi considerată egală cu zero.
Amortizarea externă - o scădere a valorii proprietății ca urmare a schimbărilor din mediul extern: standardele sociale ale societății, legislative și termeni financiari, situația demografică, situația de mediuși alți parametri calitativi ai mediului. Uzura exterioară a obiectului evaluat este nesemnificativă și poate fi considerată egală cu zero.
5.4 Calculul valorii obiectului de evaluare prin metoda costului
Calculul valorii obiectului de evaluare prin metoda costului.
Tabelul 10
Astfel, costul unui apartament cu 2 camere situat la adresa: Zlatoust, cartierul Molodyozhny, 35, apt. 24, calculat prin metoda costului, sub rezerva limitărilor și ipotezelor din 06 septembrie 2010. este: 666.962 ruble.
6. Consolidarea rezultatelor
Rezultatele metodelor utilizate în acest raport pot varia în funcție de fiabilitatea și calitatea informațiilor utilizate pentru fiecare metodă. Pentru a selecta valoarea finală a costului, pe baza factorilor mai multor rezultate intermediare, a fost utilizată o abordare a mediei ponderate, conform căreia rezultatului obținut pentru fiecare dintre metodele aplicate i se atribuie un coeficient de ponderare.
Factorii de ponderare sunt determinați pe baza următoarelor:
Atunci când se utilizează metoda comparativă, rezultatul evaluării se obține în principal pe baza prețurilor licitate, care sunt benchmark-uri destul de exacte;
Punctul slab al metodei veniturilor este lipsa unei dependente clare a ratelor de inchiriere ale unui obiect inchiriat de calitatea acestuia;
Metoda costului este utilă în principal pentru valorificarea obiectelor care sunt unice prin tip și scop, pentru care nu există piață, sau obiecte cu uzură redusă.
În cursul aplicării diferitelor metode de determinare a valorii obiectelor de evaluare, au fost obținute urmatoarele rezultate prezentate în tabelul 11.
Tabelul acordului rezultatelor
Tabelul 11
La evaluarea obiectului au fost aplicate toate abordările posibile pentru evaluarea valorii de piață. Pe baza informațiilor disponibile (obținute) și a datelor obținute în urma acestei analize folosind cele mai adecvate metodologii de evaluare, se poate trage următoarea concluzie:
Valoarea de piata a unui apartament cu 2 camere situat la adresa: Zlatoust, cartierul Molodezhny, 35, ap. 24, ținând cont de ipotezele făcute și de condițiile limitative, din 06 septembrie 2010. este de 830.000 de ruble, ținând cont de rotunjirea acceptabilă.
Concluzie
Conform contractului de evaluare nr.1 din 06.09.2010. Specialiștii CJSC „INSI” au evaluat valoarea de piață a unui apartament cu două camere cu o suprafață totală de 50,6 mp. m., situat la etajul trei al unei case de panouri cu 5 etaje la adresa: Zlatoust, cartierul Molodezhny, 35, ap. 24.
Valoarea de piață a proprietății este determinată în conformitate cu Legea federală „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă” și cu standardele de evaluare care sunt obligatorii pentru entitățile care activează pe piață.
Luând în considerare toate ipotezele și limitările cuprinse în raport, studiile și analizele efectuate conduc la următoarea concluzie:
Valoarea de piață a unui apartament cu două camere cu o suprafață totală de 50,6 mp. m., situat la adresa Zlatoust, cartierul Molodezhny, 35, ap. 24, ținând cont de ipotezele și condițiile limitative, din 09.06.2010. este de 830.000 de ruble.
Bibliografie
1. Cod Civil Federația Rusă.
2. Legea federală a Federației Ruse din 29 iulie 1998 nr. 135-FZ „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă”.
3. Standarde federale de evaluare OFS nr. 1, OFS nr. 2, OFS nr. 3.
4. Codul standardelor de evaluare ROO, 2005.
5. Grigoriev V.V., Fedotova M.A. Evaluarea întreprinderii: teorie și practică. M.: INFRA M, 2007. 320 p.
6. Evaluarea afacerilor: Manual / Ed. A.G. Gryaznova, M.A. Fedotova. Ed. a II-a, revizuită. si suplimentare M.: Finanțe și statistică, 2004. 736 p.
7. Metode cantitative analiză financiară / ed. S.J. Brown și M.P. Kritzman, trad. din engleza. M.: INFRA M, 2006. 336 p.
8. Kovalev V.V. Analiza financiară: Managementul capitalului. Alegerea investițiilor. Analiza de raportare. a 2-a ed. revizuit si suplimentare M.: Finanțe și statistică, 2007.
9. Indicii de inflație pentru costul activelor fixe, elaborați și publicati de Comitetul de Stat de Statistică al Rusiei.
10. Simionova N.E. Metode de evaluare și expertiză tehnică a bunurilor imobiliare. Rostov/D, 2006.
11. Fedotova M.A. Cât costă o afacere? Metode de evaluare. M.: Perspectivă.
12. Organizarea şi metodele de evaluare a întreprinderii / Ed. IN SI. Koshkin. M .: "IKF" Ekmos ", 2008.
13. Kolaiko N.A. Evaluarea afacerii. VSHPP, Moscova, 2006.
14. Kovalev A.P. Cum să evaluezi proprietatea unei companii. M.: Finstatinform, 2006.
15. Evaluarea întreprinderii (afacerii). Tutorial editat de N.A. Abdullaeva, N.A. Kolaiko. Editura „EKMOS”, 2008.
16. Piața valorilor mobiliare. Rusă academiei economice lor. Plehanov, ed. V.A. Galanova, A.I. Basov.
17. Bazele activitate antreprenorială pe piata imobiliara, Sankt Petersburg, S.N. Maksimov.
19. Chernyak A.V. evaluarea imobilului urban. Moscova: literatura de afaceri rusă, 2006.
20. Novikov B.D. Piața și evaluarea bunurilor imobiliare din Rusia. M.: „Examen”, 2008.
21. Boldyrev V.S., Galushka A.S., Fedorov A.E. Introducere în teoria evaluării imobiliare. M: Centrul de Management, Evaluare și Consultanță, 2006.
22. Management proprietatea statului. Manual / ed. IN SI. Koshkin. M: EKMOS, 2002.
Găzduit pe Allbest.ru
...Principalele abordări de determinare a valorii proprietății. Evaluarea valorii de piață a unui obiect folosind metodele abordărilor venit, comparativ, cost. Informații scurte despre locația obiectului de evaluare. Calculul valorii finale a costului obiectelor.
lucrare de termen, adăugată 24.09.2013
Entitate economica costisitoare, profitabile și metode de piata evaluări imobiliare. Determinarea nivelului veniturilor din utilizare comercială ca bază a metodei venitului de evaluare a imobilului. Valorificarea veniturilor și calculul valorii imobilelor.
prezentare, adaugat 29.12.2014
Caracteristicile imobiliare ca obiect de evaluare. Tipuri de valoare determinate în evaluarea bunurilor imobiliare. Calculul valorii obiectului imobiliar „Complex de clădiri” folosind metode din cadrul abordărilor comparative, de cost, de venit. Tehnica Ellwood.
lucrare de termen, adăugată 14.12.2010
o scurtă descriere a obiect de evaluare - cladiri tip birouri. Determinarea costului complet de înlocuire și a amortizarii cumulate. Ajustarea prețurilor de vânzare a obiectelor-analogie comparabile. Venitul brut potențial și efectiv din chirie.
lucrare de termen, adăugată 14.03.2015
Standarde de evaluare aplicate. Informații despre clientul evaluării și despre evaluator. Determinarea valorii obiectului de evaluare în cadrul abordării veniturilor. Calculul costului unui obiect în cadrul unei abordări comparative. Refuzul de a utiliza abordarea costurilor.
lucrare de termen, adăugată 13.01.2015
Identificarea si descrierea obiectului evaluarii. Utilizarea abordărilor comparative, a costurilor și a veniturilor pentru evaluarea imobiliară. Consolidarea primite indicatori de costîn evaluarea finală a valorii imobilului şi determinarea valorii de piaţă a obiectului.
lucrare de termen, adăugată 14.11.2013
Particularități ale evaluării obiectelor colaterale. Analiza folosirii terenului. Determinarea valorii de piata a obiectului de evaluare pe baza abordarilor de cost, comparativ si venituri. Justificarea indicelui de lichiditate și concluzia finală asupra costului.
teză, adăugată 19.12.2011
Evaluarea imobiliară: concepte de bază, abordări, metode, probleme și principii de evaluare. Determinarea valorii de piață în cadrul abordărilor cost, piață și venit. Recomandări pentru gestionarea și creșterea valorii valorii de piață a obiectului.
teză, adăugată 15.11.2009
Structura valorii proprietatii pe elemente. Determinarea valorii unei afaceri în cadrul unor abordări costisitoare, profitabile și comparative. Etapele evaluării afacerii. Procesul de armonizare a rezultatelor costurilor evaluării afacerilor.
lucrare de control, adaugat 02.10.2016
Analiza utilizării celei mai eficiente a bunurilor imobiliare. Determinarea valorii unei clădiri prin diverse abordări ale evaluării imobiliare. Utilizarea abordării cost, comparativ, venit. Întocmirea unei evaluări finale a valorii imobilelor.
3.1 Calculul valorii obiectului de evaluare pe baza unei abordări comparative
Această abordare servește la evaluarea valorii de piață a unui obiect pe baza datelor privind tranzacțiile efectuate pe piață. Aceasta ia în considerare proprietăți comparabile care au fost vândute sau cel puțin oferite spre vânzare. Apoi se fac ajustări, așa-numitele ajustări pentru diferențele care există între obiectele evaluate și cele comparabile.
Regula principală în selecția analogilor: obiectele comparate trebuie să fie analogi clasificatori în raport cu obiectul evaluat; similitudinea functionala este o conditie necesara dar nu suficienta pentru evaluarea bazata pe o abordare comparativa. Analogii de clasificare, de regulă, au valori diferite ale parametrilor tehnici principali, adică au un grad diferit de similitudine parametrică cu obiectul evaluat.
Prețul ajustat vă permite să determinați prețul de vânzare cel mai probabil al proprietății evaluate, ca și cum ar fi oferit pe un piata competitiva. În condițiile unei piețe de vânzare „pasive”, unele concluzii pot fi trase și din informațiile despre prețurile de ofertă, care caracterizează însuși faptul existenței unor astfel de obiecte pe piața ofertei.
O abordare comparativă a evaluării poate fi implementată în următoarele metode calcul:
1) metoda de comparare directă cu analogul
Comparație cu un analog apropiat (un analog apropiat nu are diferențe în design și parametrii principali: pot exista diferențe ușoare de materiale, îmbunătățiri de design datorate diferiților producători; costul de înlocuire în acest caz este calculat ca prețul unui analog apropiat, ajustat folosind ajustări „comerciale”.
Comparație cu un analog având diferențe parametrice (în acest caz, la ajustări comerciale se adaugă corecții pentru diferențele parametrice)
2) metoda caracteristicilor calitative direcționale (se folosește atunci când, în timpul evaluării, este necesar să se facă multe ajustări pentru diferiți parametri, iar prețurile parametrilor și coeficienții de frânare sunt dificil sau imposibil de determinat din lipsă de informații; și când pentru obiectul evaluat pot fi selectați cel puțin doi analogi, iar obiectul estimat trebuie să ocupe o poziție intermediară între doi analogi; în această metodă se determină doar direcția impactului ajustării asupra valorii - creșterea sau scăderea costului )
3) metoda de calcul folosind modele de corelație-regresie (metoda este convenabilă pentru evaluarea unui set suficient de mare de obiecte de același tip care diferă în valorile parametrilor individuali; se stabilește o relație regulată între preț și principalele elemente tehnice și parametrii funcționali; cel mai adesea această relație este descrisă matematic de o funcție liniară sau de putere)
Dintre metodele abordării comparative, a fost aleasă metoda comparației directe cu un analog (cu un analog apropiat). Această metodă se bazează pe principiul că un cumpărător informat nu va plăti mai mult pentru o proprietate decât prețul de cumpărare al unei alte proprietăți de utilitate egală. Totodată, valoarea de piață a obiectului de evaluare se determină pe baza datelor privind prețurile de piață pentru articolele de proprietate similare la care prețurile sunt cunoscute.
Pentru fiecare mașină din linie, au fost selectați noi analogi cu prețuri cunoscute, apoi prețurile analogilor au fost ajustate ținând cont de diferențele de parametri dintre obiectul estimat și obiectul analog.
Deoarece prețurile analogilor au fost luate conform formulei CIP (până la granița cu Rusia), atunci pentru a obține costul complet de înlocuire (PSZ) la locația obiectelor, costul livrării și plățile vamale au fost adăugate la prețul ajustat al analogilor.
Costul total al înlocuirii unei mașini sau a unei piese de echipament la locul liniei estimate a fost determinat prin formula:
– prețul unui nou analog pentru o anumită dată de timp;
– coeficient de aducere a prețului analogului la data evaluării (datorită faptului că data de valabilitate a prețurilor luate de analogi în moneda straina nu foarte diferită de data evaluării, în acest caz =1);
- corectarea coeficienților parametrici, luând în considerare diferențele dintre valorile parametrilor tehnici ai obiectului evaluat și analogului acestuia;
– costul livrării obiectului care se evaluează de la frontieră până la locația acestuia (inclusiv plățile vamale)
Coeficienții parametrici de corecție se calculează prin formula:
) bi (2)
-valori i-al-lea parametru al obiectului evaluat și respectiv al analogului;
bi- exponent, reflectând puterea influenței parametrului asupra costului așa-numitului „coeficient de frânare”.
Pentru principalele mașini tehnologice au fost aleși ca parametri de preț, următorii parametri, în funcție de care s-au efectuat ajustări:
Dimensiunea principală a piesei prelucrate, mm ()
Numărul de ferăstraie instalate ()
Putere, kWt ()
Coeficienții de frânare au fost determinați pe baza analizei datelor pentru mașinile de prelucrat lemnul și au fost: b 1 =0,7; b 2 =0,4; b 3 =0,3.
La evaluarea liniei de producere a batoanelor de înghețată, Evaluatorul a făcut întrebări companiilor producătoare, pentru care s-au primit informații cu privire la prețurile echipamentelor. Pentru unitățile de echipamente, ale căror prețuri au fost prezentate de producători străini, nu a fost efectuată ajustarea parametrică (ca și pentru obiectele identice).
Costul livrării echipamentelor la locația sa a fost determinat pe baza tarifelor de transport: cu un volum de marfă de la 82 la 92 m 3, tarifele pentru livrarea din Germania în Rusia se ridică la 2.500 USD. Pentru fiecare obiect, costurile de transport au fost calculate luând în considerare volumul total al acestuia. Plățile vamale și taxele de import pentru echipamentele tehnologice pentru prelucrarea lemnului în conformitate cu Tariful Vamal al Federației Ruse, aprobat prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 30 noiembrie 2001 nr. 830 (modificat la 08 decembrie 2010), este de 5 %. Cota de TVA la data evaluării este de 18%.
Valoarea reziduală de piață (ORV) la data evaluării a fost determinată pe baza EPV calculată mai sus și a factorului de amortizare:
) (3)
- coeficientul de amortizare cumulativa a obiectului de evaluare la data inspectiei.
Coeficientul de amortizare cumulată a obiectului de evaluare se calculează prin formula:
Coeficientul de uzura fizica;
Coeficientul de amortizare funcțional (moral);
– coeficientul de depreciere externă (economică).
Echipamentul evaluat, ca nou, a fost dat în exploatare în aprilie 2008. Data de evaluare este iulie 2011. Astfel, vechimea cronologică a utilajului este de 3 ani și 3 luni (3,25 ani).
Rata anuală de amortizare a utilajelor pentru prelucrarea lemnului este de 10% (cod ENAO 44500 în conformitate cu ratele de amortizare unificate aprobate de Consiliul de Miniștri al URSS din 22 octombrie 1990 Nr. 1072). Dacă sunteți ghidat de aceste standarde, atunci coeficientul de uzură la data evaluării este egal cu:
Linia pentru prelucrarea lemnului aparține grupei VI de amortizare (cod OKOF 14 2922645), conform Clasificării mijloacelor fixe, aprobată prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 01.01.2002 nr. 1 (modificat la 10.12.2010) . Termen utilizare benefică la a şasea grupa de amortizare selectate în intervalul de la 10 la 15 ani.
Coeficientul de uzură funcțională (morală) al liniei se ia egal cu 0%. Începând cu data evaluării, aceste linii continuă să fie produse și vândute de către producător la prețuri cotate, deci nu se observă uzura.
Se ia și coeficientul de depreciere externă (economică) egal cu 0%. Liniile de producție de batoane de înghețată sunt la cerere, dovadă fiind oferta de cumpărare, care poate fi găsită pe unele site-uri de internet.
Calculul valorii de piață reziduale (inclusiv amortizarea) a unei linii de producție de bețișoare de înghețată folosind metoda comparației directe este prezentat în Tabelul 3.
Tabelul 3 - Calculul valorii de piață a unui obiect prin comparație directă cu un analog (cu un analog apropiat)
|
Număr de inventar |
Identificarea echipamentului |
Furnizor de echipamente |
Timp de intrare (lună, an) |
Analogic (numele echipamentului, modelul) |
Prețul unui nou analog, frecați. |
Preț analog ajustat, frecare. |
Cost de livrare, frecare. |
Tarif vamal, %. | ||||
|
Mașină de tăiat, SV4200 | ||||||||||||
|
Mașină de tăiat în cruce, TR400 | ||||||||||||
|
Mașină de frezat plăci, PROQUA |
Mașină de frezat, PROQUA2811 | |||||||||||
|
Mașină specială cu rack, |
Mașină de tăiat, FORNATA 1300/3/18.5 | |||||||||||
|
Tambur de lustruit, E34 | ||||||||||||
|
Mașină de ascuțit, Rondomat168 | ||||||||||||
|
Mașină de ascuțit, Rondomat950 | ||||||||||||
|
Presă de brichetare, BRIO 280 | ||||||||||||
|
Norwood Engineering ApS | ||||||||||||
|
Mașină cu casetofon, BA2 |
Norwood Engineering ApS |
Unitate de ambalare termică, MP-ZD | ||||||||||
|
Cost total (fără TVA) |
6 428 315 |
|||||||||||
|
7 585 411 |
||||||||||||
3.2 Calculul valorii obiectului de evaluare pe baza abordării costurilor
Abordarea costurilor se aplică în principal articolelor originale de mașini, echipamente și Vehicul adesea fără analogi apropiați.
Abordarea costurilor presupune determinarea mai multor tipuri de amortizare a imobilului evaluat: fizica, functionala si depreciere rezultata din influente externe sau depreciere economica, deoarece metodele de abordare a costurilor determină mai întâi costul total de reproducere (PSV), iar apoi valoarea de piață reziduală (ținând cont de amortizare).
Deși valoarea estimată pe baza abordării costului poate diferi semnificativ de valoarea de piață, există multe cazuri în care această abordare este justificată. Când se utilizează abordarea costului, costul reproducerii sau înlocuirii unui obiect este determinat prin scăderea deprecierii totale din costul de înlocuire al obiectului (costul obiectului ca nou).
Costul reproducerii obiectului de evaluare - valoarea costurilor în preturile pietei existente la data evaluării, să creeze un obiect identic cu obiectul evaluării, folosind materiale și tehnologii identice, ținând cont de amortizarea obiectului de evaluare.
Costul reproducerii caracterizează cel mai precis valoarea actuală a unui anumit obiect, dar determinarea acestuia este adesea imposibilă. În primul rând, din cauza schimbărilor tehnologice și de design introduse constant, mașinile aceluiași model, produse în momente diferite, nu mai sunt o copie exactă una a celeilalte. În al doilea rând, se poate dovedi că modelul mașinii evaluate a fost întrerupt. Cu cât obiectul evaluat este mai vechi, cu atât trebuie făcute mai multe ipoteze atunci când se estimează folosind abordarea costurilor.
Costul înlocuirii obiectului evaluat este suma costurilor de realizare a unui obiect asemănător obiectului evaluat, în prețuri de piață care există la data evaluării, ținând cont de deprecierea obiectului evaluat.
Cu alte cuvinte, costul de înlocuire al obiectului evaluat se înțelege ca fiind costul minim de fabricație (în prețuri curente) sau de achiziție pe o piață liberă, deschisă și concurențială a unui obiect similar, cât mai aproape de obiectul considerat în termeni. a tuturor caracteristicilor funcționale, de proiectare și operaționale care sunt semnificative din punctul de vedere al utilizării sale actuale.
Abordarea costului a evaluării poate fi implementată în următoarele metode de calcul:
1) metoda de indexare folosind indici de preț de tip cost (costul integral de reproducere la data evaluării se obține prin înmulțirea valorii contabile (originală sau de înlocuire) cu indicele corector);
2) metode bazate pe calculul costurilor
Metoda de calcul bazată pe prețul unui obiect omogen (analog structural) (un analog structural este selectat pentru obiectul evaluat, iar acest analog structural poate diferi în aplicare și poate fi utilizat în general într-o altă industrie, adică se bazează pe ipoteza că costul total de fabricație al obiectului evaluat este apropiat de costul total de producție al unui obiect omogen; în primul rând, costul total al unui obiect omogen este calculat pe baza prețului acestuia, ținând cont de rentabilitatea probabilă; apoi, se calculează costul total al obiectului evaluat, ajustând costul total al unui obiect omogen cu 1-3 factori de producție și, în final, se calculează costul total de reproducere a obiectului evaluat pe baza rentabilității vânzărilor pentru obiectul evaluat) ;
Metoda de calcul agregat (elementar) (este recomandabil atunci când obiectul evaluat este asamblat din mai multe tipuri de piese standard; în același timp, aceste piese pot fi achiziționate, prețurile pentru ele fiind cunoscute, dar cu condiția ca ansamblul nu este prea laborios; în timpul calculului se analizează structura obiectului evaluat, - se stabilește o listă de unități și ansambluri, se colectează informații despre prețurile acestor unități, care sunt apoi calibrate corespunzător și costul total al obiectului de evaluarea este determinată)
Metoda de calcul conform standardelor agregate (aceasta metoda este folosita la crearea de produse noi; aceasta metoda poate fi folosita daca exista documentatie constructiva pentru obiectul evaluarii; standardele de cost agregate - un indicator al consumului unei resurse pe unitatea de factor care afecteaza costul obiectului de evaluare; factorii care afectează costul pot fi: masa structurii, puterea produsului, dimensiunea zonei de lucru etc.; în diferite industrii, standardele se formează diferit în funcție de specificul produsului și tehnologiei de producție);
3) metode de modelare a dependenţelor statistice de tip cost
Metoda de calcul în funcție de indicatori de cost specifici (există o relație strictă directă între preț și parametri; indicatorul de cost specific caracterizează valoarea costului pe unitate a indicatorului de cost; cei mai caracteristici indicatori ai tipului de cost: masa structurilor, dimensiunile, volum, putere; pentru calcul, se formează un eșantion de obiecte, similar ca design, cu valori diferite ale indicatorului de cost și prețurile cunoscute ale acestor obiecte);
Metoda de calcul folosind modele de corelație-regresie (metoda este un caz special de rezolvare a problemelor de evaluare, când indicatorii de cost sunt utilizați ca factori care afectează costul; în practica evaluării sunt cele mai utilizate modele de corelație-regresie pereche, care presupun identificarea prezența și forma unei corelații între indicatorul efectiv și una dintre caracteristicile principale ale factorilor prin prelucrarea datelor privind eșantionul statistic disponibil de mașini și echipamente).
Dintre metodele abordării costurilor a fost aleasă metoda de indexare folosind indici de preț de tip cost.
În metoda indexării, costul integral al reproducerii (PSV) la data evaluării se obține prin înmulțirea bilanţului (original sau înlocuitor) cu indicele corector:
- cost inițial la momentul achiziției;
–indice corectiv (indice deflator).
Indicele corectiv este determinat în acest caz de formula:
–indicele prețurilor de bază la data evaluării (l – lună, a – an);
-indicele de pret de baza la data valabilitatii valorii contabile (l - luna, a - an).
Metoda de indexare pe termen lung a fost implementată folosind prețuri pentru produsele de inginerie. Pentru a face acest lucru, am folosit date privind prețurile anuale în lanț pentru produsele de inginerie, publicate în mod regulat în publicațiile Rosstat și care arată modificări ale prețurilor pe cap de locuitor față de 31 decembrie a anului precedent.
Indicii de preț în lanț au fost recalculați în indici de bază prin multiplicarea lor succesivă. Tabelul 4 prezintă indicii anuali de preț în lanț pentru produsele de inginerie conform datelor Rosstat pe 21 de ani, pe baza acestora, indicii anuali de bază au fost calculați în raport cu 31.12.1991.
Același tabel arată câștigurile medii lunare ale indicelui prețurilor de bază în fiecare an, împărțind diferența dintre indicele la 31 decembrie a anului respectiv și indicele la 31 decembrie a anului precedent la 12.
|
Indice anual al lanțului |
Indicele de bază anual |
Creșterea medie lunară a indicelui de bază |
|
|
20792,98 | |||
|
26071,68 | |||
Indicele prețurilor de bază la data înregistrării valorii contabile indexate:
-indicele prețurilor de bază la 31 decembrie a anului precedent raportat la anul în care Valoarea cărții;
–creșterea medie lunară a indicelui suport în anul în care valoarea contabilă este fixă;
– numărul lunii la data la care a fost înregistrată valoarea contabilă.
Indicele prețurilor de bază la data evaluării se calculează după cum urmează:
– indicele prețurilor de bază la 31 decembrie a anului precedent raportat la anul în care a fost efectuată evaluarea;
– creșterea medie lunară a indicelui de bază în anul în care a fost efectuată evaluarea;
– numărul lunii din data evaluării.
O parte a echipamentului de linie a fost livrată în aprilie 2008, iar cealaltă parte în iunie 2008.
Indicele de bază al prețurilor la data înregistrării costului istoric (aprilie 2008) a fost obținut prin calcul folosind formula (7):
Indicele prețurilor de bază la data înregistrării costului istoric (iunie 2008) a fost obținut prin calcul folosind formula (7):
Indicele de bază al prețurilor de la data evaluării (iulie 2011) a fost calculat folosind formula (8):
Indicele corectiv la data înregistrării costului inițial (aprilie 2008) a fost obținut prin calcul folosind formula (6):
Indicele corectiv la data înregistrării costului inițial (iunie 2008) a fost obținut prin calcul folosind formula (6):
Indexarea valorii contabile inițiale dă valoarea EPV la locul de utilizare a obiectului la data evaluării. Atribuirea pentru evaluarea liniei presupune obtinerea costului echipamentelor pregatite pentru vanzare. Prin urmare, devine necesar să se determine PSV-ul de vânzare la locația obiectului. Pentru a face acest lucru, costurile de dezmembrare și alte lucrări necesare pregătirii instalației pentru vânzare sunt deduse din PSV la locul de utilizare.
Costul demontării echipamentelor pregătite pentru vânzare este de 50% din costul instalării acestui echipament.
Costul instalarii utilajelor de prelucrare a lemnului poate fi luat la nivelul de 2,3% din PSV conform datelor firmei „Co-invest”: (Indici de pret in constructii // Buletin informativ si analitic „Co-invest". - 2011 - Numărul 76, p. .146-157). Rezultă că costul dezmembrării și pregătirii pentru vânzarea lucrării pentru linia estimată poate fi luat egal cu aproximativ 1,15% din DPV la locul de utilizare.
Valoarea de piață (ținând cont de amortizare) se obține pe baza IPV de vânzare minus amortizarea calculată prin formula (3), iar ca și în cazul evaluării prin abordarea comparativă, s-a presupus că coeficientul de depreciere fizică al linia este de 32,5%, iar alte tipuri de amortizare nu sunt luate în considerare.
Calculul valorii de piață a liniei de producție a batoanelor de înghețată pe baza abordării costurilor este prezentat în Tabelul 5.
Tabel 5 - Calcularea valorii de piata a obiectului de evaluare prin metoda indexarii folosind indici de pret de tip cost
|
Număr de inventar |
Identificarea echipamentului |
Furnizor de echipamente |
Timp de intrare (lună, an) |
Cost inițial, frecare. |
Indicele prețului de bază la momentul introducerii |
Indicele prețurilor de bază la data evaluării |
Indicele de corecție |
PSV la locul de utilizare, frecați. |
Costul dezmembrării către PSV,% |
PSV de vânzare la locație, frec. |
Coeficientul de uzură fizică, % |
Valoare reziduală (fără TVA), rub. |
|||
|
Mașină de tăiat cu cremalieră, FORMATA 1010/3/30 | |||||||||||||||
|
Mașină de tăiat, EXAKTA 3350 | |||||||||||||||
|
Mașină de frezat plăci, PROQUA | |||||||||||||||
|
Mașină de frezat plăci, PROQUA | |||||||||||||||
|
Mașină specială cu rack, | |||||||||||||||
|
Tambur de lustruit, POLIERA 7010 | |||||||||||||||
|
Mașină de ascuțit pentru ferăstraie și freze, RS2 | |||||||||||||||
|
Mașină de ascuțit pentru ferăstraie și tăietoare RS2000/SA | |||||||||||||||
|
Presă de brichete, BP130 | |||||||||||||||
|
Mașină cu casetofon, BA2 |
Norwood Engineering ApS | ||||||||||||||
|
Mașină cu casetofon, BA2 |
Norwood Engineering ApS | ||||||||||||||
|
Cost total (fără TVA) |
4 793 392 |
||||||||||||||
|
Cost total (cu TVA la 18%) |
5 656 203 |
||||||||||||||
3.3 Calculul valorii obiectului de evaluare pe baza abordării veniturilor
În general, abordarea prin venit constă în determinarea valorii curente a unui obiect de proprietate ca ansamblu de venituri viitoare din utilizarea acestuia. Pentru a aplica abordarea veniturilor, este necesar să se anticipeze veniturile viitoare pentru un număr de ani în care proprietatea evaluată va fi exploatată. Direct în legătură cu mașini, echipamente și vehicule, această problemă nu poate fi rezolvată, deoarece veniturile sunt create de întregul sistem de producție și comercial, toate activele sale, care includ nu numai mașini și echipamente, ci și imobiliare, capital de lucru și active necorporale. Mai mult, sistemul de producție și comercial poate avea o formă organizatorică diferită, poate fi o întreprindere independentă, atelier, șantier, serviciu sau altă unitate de afaceri din cadrul întreprinderii. Prin urmare, aplicarea abordării venitului la evaluarea utilajelor, echipamentelor și vehiculelor se realizează în etape.
În primul rând, se calculează venitul net din exploatarea întregului sistem de producție și comercial. Apoi, fie se determină costul întregului sistem și costul complexului de mașini este separat de acesta într-un fel sau altul, fie, mai întâi, acea parte a acestuia care este creată direct de complexul de mașini este izolată de rețea. venit și numai atunci costul complexului de mașini în sine este determinat din această parte a venitului.
Atunci când se aplică metode de abordare a veniturilor, ar trebui să se respecte principiul utilizării celei mai eficiente a unui obiect, conform căruia costul unui complex de mașini este determinat pentru o astfel de opțiune de operare, atunci când este asigurată cea mai mare rentabilitate a acestuia și funcționalitatea sa este dezvăluită pe deplin. . Desigur, această opțiune ar trebui să fie practic realizabilă. Pentru acest caz de utilizare, vă puteți aștepta la cel mai mare preț. Există și cazuri când complexul de mașini este exploatat cel mai eficient, fiind echipat cu orice dispozitive sau unități, atunci evaluarea se realizează ținând cont de această modernizare.
În toate metodele de abordare a veniturilor, se determină așa-numitul venit net din exploatare (NOR). Venitul net se calculează în general ca diferența dintre încasările în numerar sub formă de venituri sau venituri brute din vânzarea produselor (lucrări, servicii) și suma costurilor de producție și vânzare a produselor. În plus, taxele de amortizare nu sunt incluse în cost. Astfel, pentru a calcula venitul net pentru o anumită perioadă, trebuie să: 1) determinați venitul prin înmulțirea prețului mărfurilor produse cu volumul vânzărilor în termeni fizici; 2) calculați costurile de producție și vânzare a produselor.
Curent, adică valoarea actualizată a proprietății este suma tuturor veniturilor nete primite de investitor pe perioada deținerii ulterioare a acestui obiect. Cu toate acestea, însumarea directă a veniturilor viitoare multi-temporale este inacceptabilă, prin urmare, înainte de însumare, veniturile sunt aduse la un moment dat folosind o tehnică cunoscută în teoria dobânzii compuse numită actualizare.
Reducerea este ieftinirea banilor viitori atunci când sunt convertiți în bani astăzi. Decontarea provine din faptul că capitalul în circulație pare să crească de la sine, iar acest lucru face banii mai ieftini.
Abordarea veniturilor în evaluare poate fi implementată în următoarele metode de calcul:
1) metoda venitului net actualizat (metoda se realizează în următoarea succesiune de pași:
Etapa 1. Se evidențiază complexul de mașini al sistemului de producție și comercial (întreprindere, atelier, șantier), pe baza căruia se produce un anumit produs final (sau se efectuează servicii finale) și care în ansamblu trebuie evaluat .
Etapa 2. Determinați valoarea actuală a sistemului producție-comercial.
Etapa 3. Costul complexului de mașini este determinat prin scăderea costului bunurilor imobiliare (cladiri și structuri) din costul întregului sistem de producție și comercial.
Etapa 4. Dacă trebuie să determinați costul unei piese individuale de echipament ca parte a complexului de mașini.
2) metoda de valorificare directă a veniturilor (secvența metodei include următorii pași:
Etapa 1. Efectuați aceeași muncă ca în etapa 1 a metodei venitului net actualizat descrisă mai sus.
Etapa 2. Determinați partea din venitul net atribuibilă imobilelor (cladiri și structuri).
Etapa 3. Metoda restului calculează partea din venitul net atribuibilă complexului de mașini.
Etapa 4. Costul complexului de mașini este determinat prin metoda valorificării directe.
3) metoda unui analog funcțional la fel de eficient (spre deosebire de celelalte metode ale abordării venitului de mai sus, această metodă vă permite să evaluați valoarea unui obiect fără a recurge la calcularea venitului net; astfel, devine posibil să estimați când munca intermediară ( operațiuni) se efectuează cu ajutorul unui obiect, prețurile pentru Această metodă presupune selectarea unui analog funcțional (obiect de bază) care poate îndeplini aceleași funcții (operații, lucrări) ca și obiectul evaluat, dar poate diferi de acesta prin proiectare, performanță, durata de viață, calitatea produsului și alți indicatori; toate aceste diferențe sunt exprimate în cele din urmă în diferența dintre rezultate și costuri; costul (prețul) analogului de bază la data evaluării este de asemenea cunoscut).
Linia evaluată pentru producția de batoane de înghețată este considerată ca un complex de mașini capabil să producă produse (bătoane de înghețată cu dimensiunile 10 × 2 × 93 și 10 × 2 × 113 mm) și să genereze astfel venituri din vânzarea acestor produse. .
Dintre metodele abordării venitului, pentru evaluarea liniei a fost aleasă metoda de valorificare directă a venitului.
Costul total de utilizare (PSP) la locația și operarea liniei se calculează după cum urmează:
(10)
–venitul net din exploatare (CHOD) mediu anual generat de complexul de mașini (linie);
- coeficientul de capitalizare a venitului, care se calculează ca a șasea funcție a unității monetare;
- procent de reducere;
– durata de viață utilă a complexului de mașini.
CHOD din complexul de mașini se calculează prin formula:
(11)
-venituri din vânzarea produselor pe anul;
-venitul brut din eventuala inchiriere a spatiului in care se afla complexul de masini, i.e. „profit pierdut”;
-costurile medii anuale asociate functionarii complexului de masini (fara amortizare).
PSP calculat la locul operațiunii este redus de costul dezmembrării și al altor lucrări, ca urmare, obținem un PSP de vânzare.
Valoarea de piață reziduală (inclusiv amortizarea) se obține pe baza ERP-ului de vândut minus amortizarea. Ca și în cazul evaluării prin abordare comparativă, s-a presupus că coeficientul de uzură fizică al liniei este de 32,5%, nefiind luate în considerare alte tipuri de uzură.
Calculul valorii de piață a unei linii de producție de batoane de înghețată pe baza abordării veniturilor este prezentat în Tabelul 6.
Tabelul 6 - Calculul valorii de piata a obiectului de evaluare prin metoda valorificarii directe a venitului.
|
Index |
Valoarea indicatorului |
Procedura de calcul |
|
1. Venituri din vânzările de produse, frecare. |
Volumul producției (vânzărilor) pe an este de 132.000 mii bucăți; pret 50 rub./buc. |
|
|
2. Venituri brute din posibila închiriere a spațiilor, rub. |
Suprafata camerei 200m 2 ; Chirie 3 000 de ruble. la 1 m2 pe an |
|
|
3. Costuri anuale de exploatare (excluzând cheltuielile de amortizare), rub. |
Conform calculului: costul blocurilor de lemn, altor materiale, salarii etc. |
|
|
4.CHOD din complexul de mașini, frecați. | ||
|
5. Rata de capitalizare |
F 6 (r=16%, n=10 ani) |
|
|
6. PSP la locul de utilizare, frecați. | ||
|
7. Costul demontării liniei și pregătirea pentru vânzare, frecați. |
1.15 de la PSP la locul de utilizare (a se vedea clauza 3.2.2) |
|
|
8. PSP de vânzare, freacă. | ||
|
9.Coeficientul de uzură fizică | ||
|
10.Cost total (fără TVA), rub. |
4 607 722 | |
|
11.Cost total (cu TVA la 18%) |
5 437 112 |
