În viața fiecărei persoane există situații în care este necesar să se efectueze o evaluare a valorii unei proprietăți existente. Ce este și care sunt metodele și metodele de implementare a procedurii de evaluare a bunurilor imobiliare rezidențiale și comerciale?
Evaluarea imobiliară, conform definiției dicționarului economic, este procesul de calcul piata sau alta valoare a obiectului referitoare la bunuri imobile sau tipuri specifice de drepturi care apar în raport cu subiectul evaluat. Procesul de evaluare constă de obicei în determinarea valorii materiale a dreptului de proprietate sau a altor drepturi atașate proprietății care se evaluează, cum ar fi închirierea sau folosința.
În total, există mai multe tipuri de valori aplicabile în cursul activităților de evaluare. Sunt patru în total:
Astfel, toate tipurile de valoare folosesc abordări diferite ale evaluării și diferă în valorile lor reale. Cele mai mari scoruri sunt opțiune de piață, cel mai mic poate fi valoarea cadastrală și de salvare. În acest caz, prima este o valoare destul de fixă, iar a doua va depinde de durata de viață a instalației sau de situațiile emergente care obligă proprietarul să înstrăineze proprietatea existentă la valoarea de salvare.
Persoanele implicate în evaluarea bunurilor imobiliare în cursul activităților lor profesionale folosesc cel mai des trei metode fundamentale de reconciliere a rezultatelor unei evaluări de proprietate, fiecare dintre ele bazat pe principii independente.
Pe lângă denumirea de „profitabil”, această abordare este foarte des denumită „marginal”, ceea ce înseamnă „profitabil”. La efectuarea plăților folosind metoda veniturilor, se pot folosi două metode:
Exista mai multe metode in conformitate cu care se desfasoara procedura de evaluare imobiliara, tinand cont de abordarea aleasa. Printre metodele care reflectă cel mai pe deplin valoarea de piață și este cea mai populară, este metoda de comparare a vanzarilor
.
Metodologia de comparare a vânzărilor se bazează pe date statistice și pe analiza segmentului de piață relevant în care se află obiectul de evaluat. Metodologia de evaluare constă în mai multe etape:
Următoarea metodă, care este, de asemenea, destul de comună în calcularea valorii imobiliare, este metoda de capitalizare a venitului
. Esența acestuia este de a calcula valoarea prin corelarea venitului net anual din exploatare într-o valoare monetară reală. La efectuarea calculelor se folosesc o serie de coeficienți.
Rata de capitalizare, care este capabilă să reflecte venitul potențial pentru anul, în funcție de prețul obiectului. Există, de asemenea, un alt indicator important - rata de rentabilitate a capitalului. Acest indicator este o rată procentuală, a cărei valoare este o reflectare a valorii relative a rentabilității fondurilor din valoarea investiției inițiale. Această rată include două componente, dintre care una determină venitul primit, cealaltă determină nivelul rentabilității fondurilor investite.
În cazul aplicării acestei metode, la obținerea ratelor de rentabilitate calculate, se pot folosi trei metode numite după economiștii care le-au dezvoltat:
Unul dintre cele mai inteligente și sensibile videoclipuri pe această temă. Avocatul Evgeny Anatolyevich Osintsev vorbește despre profesia de evaluator și multe aspecte practice interesante ale evaluării proprietății.
O abordare la evaluare este un set de metode de evaluare, unite printr-o metodologie comună. metodă evaluarea este o succesiune de proceduri care permite, pe baza unor informații esențiale pentru această metodă, să se determine valoarea obiectului de evaluare în cadrul uneia dintre abordările de evaluare.
Toate evaluările proprietății se bazează pe trei abordări clasice: venit, comparativ și cost. Fiecare abordare vă permite să subliniați caracteristicile speciale ale obiectului.
abordarea veniturilor.
Ideea principală a abordării veniturilor este că prețul bunurilor imobiliare depinde de veniturile pe care le poate aduce în viitor. Aceste venituri sunt:
Venituri din exploatarea bunurilor imobiliare;
Venituri din revânzarea imobilelor (reversiuni).
Conceptele cheie care sunt utilizate în aplicarea abordării venitului sunt conceptele de venit net din exploatare ( CHOD) și rata de capitalizare ( K la).
În general, abordarea veniturilor se bazează pe o formulă simplă binecunoscută: venitul ( CHOD) este egal cu costul ( V) înmulțit cu rata de capitalizare ( Kk):
Din aceasta, la rândul său, urmează:
Costul este egal cu venitul împărțit la rata de capitalizare. Această formulă stă la baza varietăților de metode de abordare a veniturilor:
metoda capitalizării veniturilor (ICD);
Metoda fluxului de numerar actualizat ( MDDP).
În acest caz, sarcina evaluatorului este în primul rând de a determina corect venitul net din exploatare ( CHOD) din proprietatea care se evaluează.
Metoda de capitalizare a venitului pentru evaluarea imobilelor se va aplica in cazul in care cuantumul venitului nu se va modifica in timp ( CHOD=const), rata de capitalizare nu se va modifica ( K la), iar venitul nu este limitat în timp.
Pentru a înțelege această metodă, luați în considerare următorul exemplu.
Pentru a evalua o proprietate care oferă venituri ( CHOD) în valoare de 900 de mii de ruble. evaluatorul a găsit un obiect comparabil cu cel evaluat, care a fost vândut cu 4.000 de mii de ruble. Pe baza declarației de profit și pierdere a obiectului vândut, CHOD a fost reconstruit, care s-a dovedit a fi egal cu 760 de mii de ruble. Pe baza formulei de mai sus (12.1), evaluatorul a calculat rata de capitalizare bursieră:
R=760/4000=0,19 (19% pe an)
Valoarea imobilului care se evaluează va fi:
V \u003d 900 / 0,19 \u003d 4737 mii de ruble
Metoda de reducere a numerarului curge (MDDP) utilizat pentru a determina valoarea de piață a obiectelor cu un flux de venit instabil. Această metodă este mult mai precisă decât metoda de valorificare a veniturilor, dar necesită cantități mari de informații și calificări mai mari ale evaluatorului, întrucât ar trebui să fie inflația, situația de pe piața imobiliară, condițiile de creditare, costurile de întreținere, publicitate etc. luat in considerare.
Evaluarea imobilelor folosind metoda fluxului de numerar actualizat include următorii pași:
Alegerea duratei perioadei de prognoză;
Calculul fluxului de numerar pentru fiecare an de prognoză;
Calculul ratei de actualizare pentru a converti venitul viitor în valoare actualizată;
Calculul costului de reversiune (vânzări);
Calculul valorii de piață ca sumă a fluxurilor de numerar actualizate.
Pentru a ține cont de modificările așteptate ale nivelului veniturilor, perioada de primire a venitului, momentul încasării acestuia, se utilizează metoda de actualizare a fluxurilor de numerar, care se bazează pe conceptul de dobândă compusă. Există mese speciale pentru utilizarea sa. Cititorii interesați de un studiu detaliat al metodei DCF folosind funcții de interes compus ar trebui să se refere la lucrările lui Friedman J. și Ordway Nick. (Analiza şi evaluarea bunurilor imobiliare generatoare de venit. Delo, 1997).
Evaluarea imobiliară este una dintre principalele etape de pe piața imobiliară. Fiecare proprietate trebuie să aibă un preț clar bazat pe diverse caracteristici, de la mp. metri si incheind cu nivelul de prestigiu al zonei, infrastructura dezvoltata.
Pentru a începe evaluarea, este necesar să se cerceteze piața, să studieze preferințele consumatorilor, raportul dintre anumite tipuri de imobile, sau mai degrabă șederea lor comercială sau necomercială.
Scopurile evaluării imobiliare pot fi diferite (cumpărarea și vânzarea unui obiect, dispute privind asigurările și proprietatea, impozitarea bunurilor imobile, implementarea proiectelor de investiții, împrumuturi garantate etc.), ele corespund mai multor tipuri de valoare. Înainte de a începe lucrul la evaluarea imobiliară, evaluatorul trebuie să determine tipul de valoare aplicabil în această situație. Raportul trebuie să reflecte tipul estimat de valoare și să justifice alegerea acestuia.
Există mai multe abordări ale evaluării imobiliare: comparativă, profitabilă și costisitoare.
abordarea veniturilor utilizat la evaluarea proiectelor de investiții și la calcularea cotelor municipalității și persoanelor fizice care investesc în construcții de capital sau reconstrucție. Acestea. abordarea utilizată pentru venitul estimat al obiectelor - valoarea obiectelor imobiliare este egală cu valoarea veniturilor viitoare din utilizarea acestuia. Costul resurselor monetare depinde nu numai de mărimea ofertei lor, ci și de condițiile de furnizare și returnare a acestora. Prin urmare, cumpărătorul unui obiect imobiliar, care urmărește obținerea de profit din folosirea acestuia, trebuie să-și compare cheltuielile pentru achiziționarea unui imobil și venitul planificat. Dacă este cumpărat cu 1.000.000 de ruble. obiectul poate obține un profit în următorii 10 ani la 100.000 de ruble. pe an, după care își va pierde complet valoarea, apoi după 10 ani cumpărătorul își va putea returna doar fondurile. În același timp, după ce le-a investit într-o bancă, ar primi dobândă la depozit pentru aceiași 10 ani.
Orice investiție în imobiliare este inevitabil asociată cu risc din cauza multor factori. Riscul depinde de stabilitatea situației socio-politice și economice. Evident, cu cât un investitor este dispus să-și pună fondurile mai riscante, cu atât plănuiește să primească mai multe venituri din investiția lor.
Un alt punct important: veniturile viitoare ar trebui să compenseze nu doar investițiile cheltuite, ci și pierderile cauzate de faptul că de ceva timp aceste investiții nu funcționează.
Abordarea costurilor- acesta este un set de metode de evaluare bazate pe determinarea costurilor necesare refacerii sau inlocuirii unui obiect, tinand cont de uzura acumulata. Se bazează pe presupunerea că cumpărătorul nu va plăti mai mult pentru obiectul finit decât pentru crearea unui obiect de utilitate similară. Cu toate acestea, trebuie avut în vedere faptul că costurile de creare a unei proprietăți nu sunt echivalente cu valoarea de piață a acesteia. Prin urmare, domeniul de aplicare al abordării costurilor este destul de restrâns și este utilizat în absența unor informații suficiente la evaluarea valorii imobilului; la asigurarea bunurilor imobile, când suma asigurată, prima de asigurare, despăgubirile de asigurare se stabilesc pe baza costurilor asiguratului; la evaluarea clădirilor specializate (școli, spitale, gări etc.); în calculul impozitelor și taxelor stabilite de lege; în reevaluarea mijloacelor fixe.
Evaluarea proprietății prin metoda costului se realizează în etape.
Abordare de piață (comparativă).- acesta este un set de metode de estimare a valorii pe baza unei comparații a obiectului de evaluare cu analogii săi, în legătură cu care există informații despre prețurile tranzacțiilor cu aceștia, în care valoarea obiectului nu poate depăși costul obiecte similare cu caracteristici identice. În lucrarea mea voi lua în considerare exact abordarea de piață, sau mai degrabă metoda vânzării în pereche, care constă în determinarea valorii de piață prin luarea în considerare a prețurilor de vânzare ale site-urilor comparabile ca fiind valoarea de piață a proprietății care se evaluează.
Această metodă, după părerea mea, este cea mai reușită, dar pentru un începător pe piața imobiliară este destul de dificil să determine prețul exact, bazându-se pe logică și informații primare, aici trebuie să fii un specialist în clasa de mijloc.
Există trei metode pentru a determina valoarea imobilului:
costisitoare;
compararea vânzărilor;
profitabil
Toate cele trei metode sunt aplicabile multor probleme de evaluare. Utilizarea uneia sau mai multor metode vă permite să oferiți o estimare mai realistă a costului. Astfel, metoda costului poate să nu fie aplicabilă în evaluarea proprietăților cu clădiri vechi care au amortizare acumulată semnificativă din cauza uzurii fizice, a uzurii funcționale și exterioare, care sunt greu de evaluat. Metoda comparației vânzărilor nu poate fi aplicată unor tipuri de bunuri imobiliare foarte specializate în absența informațiilor pentru comparație. Metoda venitului este rar folosită pentru a evalua porțiunile de locuințe ocupate de proprietar, deși poate fi folosită cu confirmări de piață. Capitalizarea veniturilor este de obicei nesigură pe piața proprietății comerciale sau industriale, unde proprietarii depășesc investitorii. Prin urmare, acolo unde este posibil, evaluatorii folosesc cel puțin două metode. Estimările alternative ale costurilor obținute servesc drept un test util unul pentru celălalt.
1. Evaluat venit brut potențial (GRP):
PVD=SxC A ,
unde S este suprafața de închiriat, m 2 ;
C a - tarif de închiriere pentru 1 m 2.
De regulă, tariful de închiriere depinde de locația obiectului, de starea sa fizică, de disponibilitatea comunicațiilor, de termenul de închiriere etc.
2. Pierderi estimate din subutilizarea proprietății și pierderi la încasarea plăților. Reducerea HPT cu valoarea pierderilor dă valoarea venitul brut real (GIR), care este determinat de formula:
DVD = PVD - Pierderi.
3. Costuri estimate pentru funcționarea proprietății care se evaluează (costuri de operare).
4. Cel prezis venitul net din exploatare (NOR) prin reducerea DVD-ului cu valoarea cheltuielilor de operare:
CHOD \u003d DVD - Cheltuieli de exploatare (excluzând amortizarea).
5. Calculat raportul de capitalizare una dintre următoarele metode: construcție cumulativă, grup de investiții, strângere a pieței, capitalizare directă.
CU proprietate imobiliara = raportul CHOD/Cap
Etape principale:
se face o prognoză a fluxului de venituri viitoare în perioada de deținere a proprietății
valoarea proprietății care se evaluează se calculează la sfârșitul perioadei de deținere, adică. costul vânzării propuse (reversiune), chiar dacă nu este planificată efectiv nicio vânzare.
afișează rata de actualizare pentru proprietatea care se evaluează pe piața existentă
valoarea viitoare a venitului în perioada de deținere și costul proiectat al reversiunii sunt ajustate la valoarea actuală. În acest fel,
Valoarea imobiliară = valoarea actuală a fluxului periodic de venit + valoarea actuală a reversiunii. (p. 163-164 Gryaznova, Fedotova).
Abordare comparativă (piață) pentru Evaluarea imobiliară este prezentată prin metoda comparației vânzărilor și metoda multiplicatorului de chirie brută.
Metoda de comparare a vânzărilor pe baza unei comparații și analize a informațiilor privind vânzarea de bunuri imobiliare similare, de regulă, din ultimele 3-6 luni. Această metodă este obiectivă numai dacă există o cantitate suficientă de informații comparabile și de încredere cu privire la tranzacțiile finalizate, inclusiv informații despre condițiile și prețurile tranzacțiilor, vânzători și cumpărători.
Alegerea obiectelor ca analogi trebuie făcută în același segment de piață căruia îi aparține obiectul evaluat. În acest sens, ar trebui să acordați atenție următoarelor puncte:
Dacă obiectul a fost vândut pentru o perioadă mai scurtă decât perioada standard de expunere, aceasta indică faptul că prețul a fost subestimat. Dacă obiectul a fost pe piață mai mult decât perioada standard de expunere, atunci prețul, cel mai probabil, a fost supraevaluat. În ambele cazuri, tranzacția nu este tipică pentru acest segment de piață și nu poate fi considerată comparabilă;
Dacă tranzacția este încheiată între companiile-mamă și filiale, atunci este puțin probabil ca tranzacția să fi avut loc la prețul pieței. Același lucru este valabil și pentru tranzacțiile cu obiecte împovărate de garanții.
Metoda de comparare a vânzărilor prevede:
1. Compararea și compararea obiectului evaluat cu obiecte analogice în două componente: unități de schimbare și elemente de comparație. Următoarele unitati de comparatie:
Pret pe 1 ha - pentru suprafete mari cu scop agricol, constructii industriale si rezidentiale;
Pret pe 1 m 2 - in centrele de afaceri ale oraselor, pentru birouri;
Preț pentru 1 lot - loturi de formă și dimensiune standard în zone de dezvoltare rezidențială, cabana de vară;
Prețul pe metru frontal - pentru uz comercial în orașe (suprafața totală a obiectului este considerată proporțională cu lungimea graniței sale de-a lungul oricărei străzi sau autostrăzi);
Prețul pe unitate de densitate - coeficientul raportului dintre suprafața clădirii și suprafața terenului;
Prețul pe unitate care generează venit; în complexe sportive, restaurante, teatre - acesta este un singur loc, iar în garaje și parcări - un loc de parcare pentru o mașină.
Obligatoriu elemente de comparație pentru obiectele imobiliare sunt: drepturi de proprietate transferate, condițiile de finanțare a tranzacției, condițiile de vânzare, momentul vânzării, locația și caracteristicile fizice ale proprietății. Elementele opționale de comparație includ accesul la proprietate, malul mării și drepturile de apă, condițiile de mediu etc. elementele opționale de comparație pot varia în funcție de gradul de influență al acestor elemente asupra procesului de stabilire a prețurilor obiectului de evaluare.
2. Estimarea ajustărilor pe elemente și calculul costului ajustat.
Amendamente se numesc ajustări introduse în prețul de vânzare al unui obiect analog atunci când caracteristicile de preț al acestuia sunt reduse la caracteristicile obiectului evaluat.
Ajustările pentru elemente de comparație precum ajustări: 1) pentru drepturile de proprietate, 2) pentru condițiile de finanțare, 3) pentru condițiile de vânzare și 4) pentru momentul vânzării, se fac secvențial - de fiecare dată când prețul ajustat anterior este ajustat. Toate celelalte ajustări, și anume ajustări pentru locație, caracteristicile fizice ale obiectului și altele, sunt efectuate în paralel, adică simultan cu valoarea deja ajustată pentru ajustări succesive și astfel redusă la valoarea de piață la data evaluării.
În funcție de raportul cu prețul unității de comparație, modificările sunt împărțite în procente și monetare. Monetare, la rândul lor, sunt împărțite în relative și absolute.
Ajustări procentuale se fac prin înmulțirea prețului de vânzare al analogului sau al unității sale de comparație cu ajustarea procentuală. Valoarea proprietății care se evaluează, ținând cont de ajustarea procentuală, este următoarea:
unde V este valoarea obiectului evaluat;
(C ed x K ed) - prețul de vânzare al analogului înainte de a lua în considerare modificarea;
P pr - valoarea ajustării procentuale;
C u - preţul de vânzare al unităţii de comparaţie;
K unități - numărul de unități de comparație.
Ajustare monetară relativă modifică prețul unei singure unități de comparație. Valoarea obiectului evaluat, ținând cont de ajustarea monetară relativă, se calculează prin formula:
unde P od - valoarea amendamentului monetar relativ.
Ajustare monetară absolută se referă la prețul de vânzare al analogului în ansamblu, modifică prețul întregului obiect cu o anumită sumă, iar valoarea acestuia nu depinde de numărul de unități de comparație. Valoarea obiectului evaluat, ținând cont de ajustarea monetară absolută, arată astfel:
unde P ad - valoarea amendamentului monetar absolut.
Luați în considerare procesul de analiză și ajustări pentru elementele de comparație
1. Drepturi de proprietate asupra bunurilor imobiliare.
La cumpărarea, închirierea și alte tranzacții cu bunuri imobiliare, viitorul proprietar, chiriaș etc. sunt interesați în primul rând de drepturile pe care le dobândește pentru acest obiect. Prețul imobilului depinde în principal de drepturile ce i se transferă. În cazul în care dreptul de proprietate asupra; proprietatea este grevată cu drept de închiriere sau cu alte drepturi de obligație, valoarea de piață a unui astfel de obiect se poate modifica semnificativ, de obicei în scădere. Adesea, magazinele, centrele de afaceri, terenurile și alte proprietăți sunt vândute împreună cu contractele de închiriere existente. Totuși, dacă chiria contractuală diferă de cea de piață, viitorul proprietar al imobilului va primi, pe durata rămasă a contractului de închiriere, fluxuri de numerar care diferă de cele de piață.
Luând în considerare diferența dintre piața și chiriile contractuale atunci când "determinarea valorii se numește ajustarea drepturilor de proprietate. Cuantumul ajustării drepturilor de proprietate poate fi determinată" în două moduri - prin valorificarea directă a diferenței dintre piață "Și contractul". închirierea și actualizarea acestei diferențe pentru perioada rămasă de închiriere.
2. Condiții de finanțare.
Cel mai frecvent caz în care apare necesitatea modificării condițiilor de finanțare este achiziționarea unui imobil cu un credit ipotecar, care este oferit fie de vânzător însuși, fie de o organizație terță. Actualizarea fluxurilor de numerar ipotecare la rata dobânzii de pe piață poate fi utilizată pentru a ajusta pentru astfel de condiții.
3. Condiții de vânzare.
Ajustarea condițiilor de vânzare reflectă relația dintre vânzător și cumpărător, care este atipică pentru piață. O vânzare poate avea loc la un preț sub valoarea de piață dacă vânzătorul are nevoie urgent să vândă proprietatea, sau vânzătorul este sub presiune, sau există o legătură de familie, de afaceri sau financiară între participanții la tranzacție. Pe de altă parte, vânzarea poate avea loc la un preț mai mare decât prețul pieței dacă cumpărătorul poate crește semnificativ valoarea proprietății sale comune sau proprietatea dobândită îi este dragă ca moștenire de familie.
Cu toate acestea, astfel de situații atipice sunt extrem de greu de identificat, prin urmare, dacă sunt suspectate condiții non-piață pentru vânzare, este mai bine să excludem acest obiect din lista obiectelor de comparație.
4. Momentul vânzării.
Modificări ale condițiilor pieței, ale căror condiții pot afecta foarte mult valoarea proprietății, apar în timp. Prin urmare, factori precum inflația, ratele dobânzilor bancare, modificările cererii și ofertei imobiliare, modificări ale preferințelor consumatorilor, inovații în reglementarea legală, trebuie să fie luați în considerare în procesul de evaluare folosind o ajustare a vânzărilor. Principalul indicator al pieței imobiliare este dinamica modificărilor prețurilor imobiliare în cadrul aceleiași piețe, care se reflectă fie ca procent din nivelul precedent al prețurilor, fie cu ajutorul indicilor de preț.
Evaluarea imobiliară este unul dintre cele mai importante mecanisme, fără de care este imposibil să se organizeze un management eficient al proprietății. O evaluare independentă imobiliară este un proces în care un evaluator dezinteresat determină valoarea de piață a unei proprietăți sau a unui drept în legătură cu acea proprietate.
Abordări de bază ale evaluării imobiliare.
Există mai multe abordări ale evaluării oricărui tip de imobil utilizat de evaluatorii profesioniști: - abordare comparativă; - abordarea costurilor; - Abordarea veniturilor.
Fiecare dintre cele 3 abordări are propriile sale tehnici specifice.
Abordarea veniturilor în evaluarea bunurilor imobiliare se bazează pe determinarea valorii unui obiect imobiliar pe baza calculului venitului așteptat din deținerea (utilizarea) acestui obiect. Acest indicator este foarte important deoarece vă permite să preziceți costul obiectului în viitor.
Abordarea veniturilor este una dintre cele mai utilizate metode de evaluare imobiliară în practica evaluării în prezent.
Potrivit economistului modern Vishnevetsky A.V., această abordare este numită și „marginală” (de la termenul englezesc „margină”, adesea folosit în Rusia ca analog al conceptului de „profit”). Aplicabilitatea abordării marginale este exprimată clar în perioada de creștere economică a statului. Abordarea veniturilor este o parte integrantă a procedurii de Due Diligence.
Metoda veniturilor se bazează în principal pe determinarea valorii imobilelor prin calcularea fluxului de venit actualizat (din deținerea sau utilizarea acestui obiect). Această metodă se bazează pe principiul așteptării - stabilirea valorii actuale a veniturilor și a altor beneficii care pot fi primite în viitor din deținerea acestei proprietăți. Este logic ca proprietarul imobilului să nu renunțe la proprietatea sa sub suma pe care ar putea-o primi prin continuarea exploatării acesteia, iar cumpărătorul nu va plăti mai mult decât suma pe care o va aduce folosirea ulterioară a acestui obiect în scop comercial. către el. Astfel, prețul imobilului se stabilește pe baza valorii veniturilor viitoare prin acord între părți.
La calcularea abordării veniturilor se folosesc următoarele metode: capitalizarea veniturilor și actualizarea fluxurilor de numerar. Aceste tehnici sunt principalele în această metodă.
1) În conformitate cu tehnologia metodei capitalizării directe, valoarea este determinată de raportul dintre venitul net din exploatare înainte de impozitare și rata de capitalizare. Rata de capitalizare este determinată de evaluator pe baza valorii ratei de bază prin ajustarea acesteia pentru riscuri.
2) Metoda fluxurilor de numerar actualizate este utilizată atunci când fluxurile de numerar sunt inegale (venit instabil), sau când se utilizează rate de capitalizare diferite. Conform metodologiei, costul unui obiect este determinat ca suma veniturilor actualizate din proiect. Pentru a face acest lucru, este necesar să se determine un model de flux de numerar cu o prognoză a cheltuielilor și investițiilor pentru o perioadă selectată. Rata de actualizare se determină ținând cont de aceiași parametri ca și în metoda capitalizării.
Esența metodei -- abordarea venitului evaluează valoarea bunurilor imobiliare ca valoare actuală a fluxurilor de numerar viitoare. În același timp, această abordare reflectă nivelul de risc pentru proprietatea evaluată, precum și calitatea și cantitatea veniturilor pe care imobilul evaluat le poate aduce pe durata de viață a acestuia. Principalul avantaj al abordării prin venituri este că vă permite să luați în considerare riscurile viitoare de investiții acum.
Dezavantajul metodei este că venitul viitor - suma estimată a venitului din chirie și valoarea revânzării viitoare a obiectului, sunt determinate de evaluator prin analizarea unui număr de factori și, prin urmare, pot avea o anumită eroare, deoarece este imposibil de determinat pe termen lung starea pieței imobiliare cu acuratețe absolută. Abordarea costurilor (abordarea bazată pe active) este un set de metode de evaluare în care valoarea unui obiect este egală cu suma valorii terenului și costul de reproducere (înlocuire) a tuturor îmbunătățirilor, minus amortizarea acumulată și valoarea pasivelor, adică valoarea obiectului de evaluare depinde de costul creației obiect similar. Această abordare este utilizată pentru a evalua clădirile decomandate, gospodăriile și întreprinderile.
Abordare comparativă - un set de metode de estimare a valorii obiectului de evaluare, bazat pe o comparație a obiectului de evaluare cu obiecte - analogi ai obiectului de evaluare, pentru care sunt disponibile informații despre prețuri. Un obiect - un analog al obiectului de evaluare în scopul evaluării este recunoscut ca obiect similar obiectului de evaluare în ceea ce privește principalele caracteristici economice, materiale, tehnice și de altă natură care determină valoarea acestuia.
Metode de bază de evaluare imobiliară.
Metoda de capitalizare a venitului (formula 1)
Esența metodei de valorificare a venitului - determinarea valorii unei proprietăți are loc prin conversia venitului net din exploatare anual (NOR) în valoarea curentă.
Unde: C - valoarea proprietatii (den.unit)
NOI -- Venitul net din exploatare sau CHOD (venitul net din exploatare (NOI) în engleză)
R_k -- Rata de capitalizare
Rata de capitalizare este un indicator care reflectă raportul dintre venitul anual așteptat (NOR) și valoarea imobilului (formula 2):
R_k = R_n + N_v (2)
Unde: R_k -- raportul de capitalizare
R_n -- rata de rentabilitate a capitalului investit a investitorului -- rata de rentabilitate așteptată de investitor din investiție, ținând cont de riscul de pe piață.
N_v -- rata rentabilității capitalului -- rata dobânzii care oferă o rentabilitate a investiției inițiale. Rata împarte venitul în două părți: rambursarea investițiilor de capital în imobiliare și încasarea veniturilor din proprietatea asupra obiectului.
În practica evaluării se folosesc 3 metode de calcul al ratei de rentabilitate a capitalului, metoda Ring, metoda Inwood și metoda Hoskold.
Metoda inelului Această metodă este utilizată atunci când se așteaptă ca principalul să fie rambursat în rate egale. Rata rentabilității este cota anuală din capitalul inițial alocată unui fond de compensare fără dobândă. Această cotă la randamentul 100% din capital.
Metoda Inwood este utilizată dacă suma rentabilității capitalului este reinvestită la rata rentabilității investiției. În acest caz, rata rentabilității ca componentă a ratei de capitalizare este egală cu factorul fondului de înlocuire la aceeași rată a dobânzii.
Metoda Hoskold este utilizată atunci când rata de rentabilitate a investiției inițiale este oarecum mare și este puțin probabilă reinvestirea la aceeași rată. Pentru fondurile reinvestite, se așteaptă să primească venituri la rata fără risc.
Această metodă este utilizată dacă fluxurile de venit sunt stabile pe o perioadă lungă și sunt semnificative și, de asemenea, dacă fluxul de venit crește într-un ritm constant.
Metoda nu este aplicabilă în situația în care obiectul de evaluare este un obiect de construcție în curs sau necesită reconstrucție semnificativă, adică nu poate aduce un venit stabil în viitorul apropiat.
„Opacitatea informațională” a pieței ruse face dificilă calcularea Venitului Operațional Net și a ratei de capitalizare, din cauza lipsei de informații despre tranzacțiile reale de vânzare, plățile de întreținere etc.
Metoda fluxului de numerar actualizat
Metoda fluxului de numerar actualizat (DCF) este mai complexă, detaliată și vă permite să evaluați un obiect în cazul primirii unor fluxuri de numerar instabile de la acesta, modelând trăsăturile caracteristice încasării acestora.
Metoda DDP se aplică atunci când:
Se așteaptă ca fluxurile de numerar viitoare să fie semnificativ diferite de cele actuale;
Sunt disponibile dovezi pentru a justifica viitoarele fluxuri de numerar imobiliare;
Fluxurile de venituri și cheltuieli sunt sezoniere;
Proprietatea care se evaluează este o proprietate comercială multifuncțională mare;
Proprietatea este în construcție sau tocmai a fost construită și introdusă: (sau pusă în funcțiune).
Metoda fluxurilor de numerar actualizate este cea mai versatilă metodă pentru determinarea valorii actuale a fluxurilor de numerar viitoare. Fluxurile de numerar se pot modifica în mod arbitrar, pot curge inegal și pot fi caracterizate de un nivel ridicat de risc. Acest lucru se datorează specificului unui astfel de lucru precum imobiliare. Imobilul este achiziționat de un investitor în principal din cauza anumitor beneficii viitoare. Investitorul vede proprietatea ca pe un set de beneficii viitoare și evaluează atractivitatea acesteia în ceea ce privește modul în care valoarea monetară a acestor beneficii viitoare se corelează cu prețul la care poate fi achiziționată proprietatea.
Metoda DCF evaluează valoarea imobilului pe baza valorii prezente a venitului, care constă din fluxurile de numerar proiectate și valoarea reziduală.
