Studenții, studenții absolvenți, tinerii oameni de știință care folosesc baza de cunoștințe în studiile și munca lor vă vor fi foarte recunoscători.
Găzduit la http://www.allbest.ru/
Plan
Introducere
1. Dezvoltarea activităților de evaluare în Rusia
1.1 Istoricul activităților de evaluare
1.2 Sistemul de reglementare de stat a activităților de evaluare
2. Abordarea costurilor pentru evaluarea imobiliară
2.1 Esența abordării prin cost a evaluării imobiliare
2.2 Domeniul de aplicare și limitările metodei costului
2.3 Etapele evaluării imobilelor prin metoda costului
2.4 Analiza costului complet de înlocuire a bunurilor imobiliare
2.5 Determinarea valorii de piata a terenului
2.6 Determinarea deprecierii unei proprietăți
2.7 Determinarea valorii totale a proprietatii si a terenului
Concluzie
Lista surselor literare
LAdirijarea
Până în prezent, problema evaluării imobilelor este relevantă, deoarece. imobiliarele joaca un rol deosebit in viata economica si socio-culturala a oricarei societati, actionand ca cea mai importanta resursa economica si jucand rolul mediului spatial in care se desfasoara orice activitate umana. Imobilul este cea mai importantă componentă a bogăției naționale a tuturor țărilor lumii. Oricât de ridicat ar fi nivelul de dezvoltare industrială și intelectuală a țării, pământul de pretutindeni reprezintă o parte semnificativă a bogăției naționale și, în general, imobiliarele reprezintă mai mult de 50% din bogăția mondială.
Prin urmare, dezvoltarea pieței imobiliare este foarte importantă atât pentru persoanele juridice, cât și pentru persoanele fizice, pentru a revitaliza activitățile de investiții, pentru a satisface nevoile societății și entităților de afaceri în domeniul imobiliar, pentru a dezvolta creditarea ipotecară și, în cele din urmă, pentru a dezvolta economia.
În prezent, când a apărut cadrul de reglementare pentru cumpărarea și vânzarea de obiecte imobiliare, este din ce în ce mai necesară determinarea valorii întreprinderilor și a obiectelor imobiliare (inclusiv a terenurilor), la cumpărarea și vânzarea proprietății, obținerea unui împrumut garantat cu proprietate, determinarea bazei de impozitare, asigurarea proprietății , alocarea unei cote din parcelele întreprinderilor, reorganizarea, lichidarea, precum și utilizarea drepturilor de moștenire și o sentință judecătorească. Astăzi, piața imobiliară începe să capete forme civilizate, infrastructura ei necesară începe să prindă contur. Prin urmare, determinarea corectă a prețului unei anumite proprietăți devine din ce în ce mai importantă.
În prezent, utilizarea instrumentelor de evaluare imobiliară în activitățile zilnice ale unei întreprinderi devine o necesitate recunoscută.
Relevanța subiectului se datorează faptului că evaluarea imobiliară este utilizată în adoptarea unor sarcini atât de importante din punct de vedere strategic pentru întreprindere, cum ar fi formarea complexului de proprietate al întreprinderii; managementul capitalizării companiei; formarea istoricului de credit al întreprinderii; formarea de noi linii de produse.
În plus, mecanismele de evaluare imobiliară sunt utilizate activ în activitățile curente ale întreprinderii: pentru a organiza utilizarea comercială a complexului imobiliar al întreprinderii; munca la programe de creditare; formarea politicii fiscale optime a întreprinderii; organizarea sistemului de contabilitate, fiscalitate și contabilitate de gestiune.
Scopul lucrării: analiza structurii metodei costurilor, luarea în considerare a mecanismului de evaluare a imobilelor.
Obiectul lucrării este o abordare costisitoare a evaluării imobiliare.
Lucrarea de curs are ca obiect actele juridice care reglementează activitatea de evaluare.
1. Rdezvoltarea activităților de evaluare în Rusia
1.1 Istoricul activității de evaluare
Evaluarea imobiliară, ca element al politicii economice de stat, a început să prindă contur în Rusia la mijlocul secolului al XVIII-lea în legătură cu o schimbare a sistemului socio-economic. În primul rând, aceasta s-a datorat necesității creării unui cadastru fiscal, adică a unei descriere și a unei evaluări a imobilelor în scopuri fiscale.
Formarea unui sistem de evaluare imobiliară în scopuri fiscale a avut loc în Rusia sub influența directă a unor lucrări similare deja finalizate în Europa de Vest până la acel moment. piața de valoare evaluată costisitoare
Motivul creării sistemelor de impozitare a bunurilor imobiliare în majoritatea țărilor a fost distribuția neuniformă a impozitelor în tranziția de la impozitarea pe capitație la impozitarea pe venit. La baza unor astfel de sisteme au fost cadastrele care conțineau materiale care descriu și evaluează bunurile imobiliare.
Odată cu abolirea iobăgiei în 1861 în Rusia, au apărut condițiile prealabile pentru lucrările cadastrale, o parte integrantă din care a fost evaluarea bunurilor imobiliare. „Regulamentele privind instituțiile Zemstvo” publicate în 1864 prevedeau o modificare a bazei de impozitare și o tranziție parțială la impozitarea proprietății cetățenilor ruși. Pentru completarea bugetului de stat s-a reținut sistemul de impozitare pe cap de locuitor, iar pentru formarea bugetului zemstvo, „terenuri, fabrici, uzine, unități industriale și comerciale și, în general, imobile din județe și orașe, precum și certificate. pentru dreptul la comerţ” au devenit subiecte de impozitare. Valoarea impozitării a fost determinată de „randamentul și valoarea proprietății impozabile”. Până în 1888, taxa electorală a fost complet eliminată.
Abordările moderne ale problemelor de evaluare, cultivate în țările dezvoltate ale economiei de piață, repetă practic în baza lor prevederile conceptuale stabilite de creatorii statisticilor de evaluare rusești. Până la începutul secolului al XX-lea, evoluțiile metodologice și abordările organizaționale ale evaluării în Rusia, care au absorbit ideile avansate și experiența țărilor dezvoltate din acea vreme, au făcut posibilă obținerea unor rezultate remarcabile în evaluarea imobiliară, adesea fără egal în lume. O analiză a faptelor istorice ne permite să concluzionam în mod rezonabil că, prin eforturile oamenilor de știință remarcabili, Rusia, în ceea ce privește metodologia și organizarea evaluării imobiliare, a fost una dintre țările lider.
Apogeul activităților de evaluare în Rusia a avut loc în a doua jumătate a anilor 1990, când Institutul pentru Dezvoltare Economică al Băncii Mondiale pentru Reconstrucție și Dezvoltare a început să formeze evaluatori profesioniști pentru prima dată.
Dezvoltarea evaluării în Federația Rusă ar fi imposibilă fără un sistem de formare, recalificare și formare avansată a evaluatorilor. Unul dintre evenimentele importante din etapa formării activității de evaluare în Rusia a fost organizarea în 1993 a seminariilor privind activitatea de evaluare, organizate de Institutul pentru Dezvoltare Economică al Băncii Mondiale. Un impuls vizibil dezvoltării educației în domeniul evaluării a fost dat în cursul formării și dezvoltării cerințelor de licențiere pentru activitățile evaluatorilor.
Au fost create 58 de unități structurale regionale, care au unit 70 de regiuni din Rusia și țările învecinate. Această organizație a înființat Academia de Evaluare a Proprietății Intelectuale, care a instruit 15.000 de evaluatori până în 2000. Societatea Rusă a Evaluatorilor a inițiat crearea unui cadru de reglementare pentru practica rusă de evaluare a proprietăților.
În iunie 1994, la conferinţa de raportare şi alegere a OAR au fost adoptate: Declaraţia OAR, Standarde de activitate profesională în domeniul imobiliar, Codul de etică profesională pentru membrii OAR. Următorul pas în iunie 1995 a fost înregistrarea sistemului de standardizare la Standardul de stat al Federației Ruse. În aceeași perioadă, împreună cu Comitetul Proprietății de Stat al Federației Ruse și Breasla Agenților Imobiliari din Rusia, au fost adoptate Regulamentul privind licențierea activităților imobiliare în Federația Rusă, în care activitățile de evaluare au fost definite ca un tip de activitate independent și eliminate. din licențierea activităților imobiliare.
În 1996, a apărut o nouă organizație - Colegiul Național al Evaluatorilor (NCO), care includea firme implicate în evaluare. De la sfârșitul anului 1996, profesia de evaluator în Rusia avea deja un statut oficial. Ministerul Muncii și Dezvoltării Sociale al Federației Ruse, prin Decretul său nr. 11 din 27 noiembrie 1996, a aprobat descrierea de calificare a postului de „evaluator”, care stabilește responsabilitățile postului și o listă de documente legale și metodologice și alte informații pe care un evaluator ar trebui să le cunoască.
Principalele atribuții ale unui evaluator sunt să stabilească valoarea de piață sau altă valoare a obiectelor drepturilor civile, să studieze nevoile evaluării și să stabilească contacte de afaceri cu clienții, să întocmească un raport scris de evaluare, să utilizeze toate metodele cunoscute de evaluare, să creeze un baza de informatii necesara activitatilor profesionale. Cerințe stabilite și de calificare pentru acest post: studii profesionale superioare, studii suplimentare și experiență de lucru în profil de minim 1 an.
1.2 Sistemul de reglementare guvernamentalăactivitati de evaluare
Astăzi, în Rusia, activitățile evaluatorilor la nivel federal sunt reglementate de Legea federală relevantă din 29 iulie 1998, nr. 135 - FZ „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă” (Anexă).
Baza metodologică a evaluării este în curs de dezvoltare, ținând cont de experiența internațională, precum și de particularitățile dezvoltării economiei și reglementării legale în Rusia.
S-a format o piață unică a serviciilor de evaluare. În prezent, peste 5.300 de persoane juridice și întreprinzători individuali desfășoară activități de evaluare în conformitate cu cerințele uniforme pe baza unei licențe federale.
S-a format un sistem de reglementare de stat a activităților de evaluare, bazat pe Legea federală „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă” și care include controlul asupra conformității de către evaluatori cu cerințele și condițiile, standardele și liniile directoare de evaluare, cerințele pentru formarea specialiștilor.
Se dezvoltă organizații de autoreglementare ale evaluatorilor. Interacțiunea lor cu Ministerul Proprietății al Rusiei a fost stabilită pe întregul spectru de probleme în dezvoltarea pieței de evaluare.
Dar putem evidenția și deficiențele inerente practicii de astăzi în domeniul evaluării proprietăților în Rusia:
1. Lipsa bazei metodologice;
2. Incoerența metodologiei externe cu relațiile de piață din Rusia;
3. Neîncrederea clienților față de manageri – evaluatori implicați în practică în această activitate;
4. Lipsa unui număr suficient de experți - evaluatori cu înaltă calificare în regiuni;
5. Lipsa de experiență practică în munca de evaluare în rândul firmelor;
6. Lipsa standardelor de evaluare unificate.
2. Wabordarea costurilor pentru evaluarea imobiliară
2. 1 Esența costuluiabordarea evaluării imobiliare
Abordarea costurilor este o abordare a evaluării imobiliare bazată pe faptul că cumpărătorul nu trebuie să plătească pentru un obiect mai mult decât costă pentru a-l reconstrui la prețurile curente pentru teren, materiale de construcție și forță de muncă. Această abordare a evaluării este destul de justificată atunci când vine vorba de clădiri noi sau relativ noi.
Majoritatea experților sunt de acord că metoda costurilor este utilă pentru verificarea costurilor estimate, dar se bazează rar pe ea.
Prin această abordare, valoarea estimată a unei proprietăți este determinată ca diferență între costul reproducerii complete sau înlocuirii lor complete și valoarea deprecierii plus costul unei bucăți de teren; se poate determina prin formula:
Tsn \u003d PSV - I + Z sau Tsn \u003d PSZ - I + Z,
unde Cn - costul imobilului prin metoda costului;
PSV - costul integral al reproducerii integrale a proprietății care se evaluează;
PSZ - costul complet de înlocuire a proprietății care se evaluează;
I - costul deprecierii imobilului care se evaluează;
Zz este costul unei bucăți de teren.
Mai mult, costul integral al reproducerii (FCR) este înțeles ca costul construirii unei copii exacte a clădirii la prețurile curente și folosind aceleași materiale, standarde de construcție, design și cu aceeași calitate a lucrării, incluzând toate deficiențele inerente obiectul evaluat.
Costul complet de înlocuire (LTC) este costul construcției la prețuri curente care are o utilitate echivalentă cu proprietatea în cauză, dar este construită din materiale noi și în conformitate cu standardele, designul și aspectul modern. Pe baza ipotezei că un cumpărător rezonabil nu ar plăti mai mult pentru o clădire existentă decât pentru construirea unei noi, după standardele actuale, având în vedere riscul și timpul de construcție, atunci EPL poate fi considerat o limită superioară a valorii imobilului.
2 .2 Domeniul de aplicare și limitările metodei costului
Domeniul optim de aplicare al abordării costurilor pentru evaluarea imobiliară, care oferă cele mai obiective rezultate, sunt:
Determinarea valorii de piata a cladirilor noi sau relativ noi, care prezinta o uzura redusa si indeplinesc cea mai eficienta utilizare a amplasamentului;
Determinarea valorii de piață a proprietăților vechi cu informații fiabile pentru a calcula amortizarea;
Determinarea valorii de piață a proiectelor de construcții, determinarea valorii de piață a instalațiilor cu destinație specială;
Determinarea valorii de piata a obiectelor cu care tranzactiile de piata sunt rareori incheiate;
Determinarea valorii de piata a obiectelor imobiliare care nu pot fi evaluate prin abordarea veniturilor.
Rezultatele abordării prin costuri pot fi utilizate indirect în procesul de evaluare a unui obiect prin alte metode, de exemplu, în absența datelor de piață necesare, dimensiunea ajustării pentru abordarea comparativă poate fi determinată ca valoare a costurilor pentru recrearea caracteristicii dorite. Abordarea costurilor necesită ca terenurile și clădirile să fie evaluate separat, ceea ce permite separarea elementelor neasigurabile atunci când se evaluează în scopuri de asigurare.
Abordarea costurilor este de mare importanță pentru luarea deciziilor cu privire la fezabilitatea economică a extinderilor sau a renovării clădirii. Pentru a face acest lucru, costurile estimate sunt comparate cu creșterea preconizată a veniturilor sau cu posibilul preț de vânzare al clădirii modernizate.
Abordarea costurilor este utilizată pentru a determina numărul optim de clădiri, pentru a elimina redundanța nejustificată.
Costul estimat al construcției este elementul principal al studiului de fezabilitate al deciziilor de investiții care stau la baza planurilor de utilizare a terenului.
Abordarea costurilor este nepotrivită de utilizat dacă clădirea este veche sau reprezintă cea mai eficientă utilizare a amplasamentului ca nedezvoltat. În acest caz, este dificil pentru evaluator să evalueze în mod fiabil deteriorarea fizică, funcțională și externă a îmbătrânirii.
Abordarea costurilor este dificil de utilizat dacă există o absență completă sau o eterogenitate a datelor pentru estimarea profiturilor antreprenoriale.
Dacă imobilul este evaluat în scop investițional, aplicabilitatea abordării costurilor este complicată de faptul că nu ține cont de decalajul de timp în obținerea unui imobil reamenajat legal.
Abordarea costurilor nu va oferi fiabilitatea necesară a rezultatului dacă calculele intermediare nu sunt verificate încrucișat cu datele pieței.
Abordarea costurilor are ca rezultat valoarea unei proprietăți libere. Prin urmare, pentru a evalua proprietățile care sunt închiriate sau care fac obiectul altor drepturi de proprietate parțiale, trebuie făcute ajustări corespunzătoare. Evaluatorul efectuează ajustări pentru anumite drepturi de proprietate supuse evaluării, precum și pentru costurile suplimentare care decurg din ștergerea localului.
Utilizarea metodei costului este necesară atunci când:
Analiza constructiei noi;
Determinarea variantei de utilizare a terenului;
Reconstrucții de clădiri;
Evaluare fiscală;
Evaluare pentru asigurare;
Evaluarea consecințelor dezastrelor naturale;
Evaluarea clădirilor și structurilor speciale.
În condițiile tranziției la condițiile de piață, metoda costului este mai de preferat decât altele, deoarece aplicarea altor metode necesită informații extinse de piață, care nu sunt disponibile din cauza unei piețe nedezvoltate. Cu toate acestea, trebuie amintit întotdeauna că costurile de construcție sunt doar baza valorii de piață și de cele mai multe ori sunt fie mai mari, fie mai mici decât aceasta.
Dezavantajele metodei costului de evaluare imobiliară
Dezavantajele metodei de cost includ următoarele:
Nu reflectă valoarea venitului proiectat, care este un factor determinant pentru bunurile imobiliare care generează venituri;
Mari dificultăți și incertitudini la calculul amortizarii, mai ales dacă clădirea are o vechime mai mare de 10 ani.;
Nu ține cont de posibilitatea aplicării opțiunii de utilizare optimă și eficientă a site-ului;
Este dificil de implementat pentru evaluarea clădirilor cu caracteristici arhitecturale și estetice unice care au valoare istorică, precum și clădirilor cu uzură fizică, funcțională și exterioară excesivă.
2 .3 Etapele evaluării imobilelor prin metoda costului
1. Inspecția proprietății și familiarizarea cu toată documentația disponibilă;
2. Determinarea costului total al reproducerii sau înlocuirii;
3. Calculul tuturor tipurilor de uzura: fizica, functionala, externa;
4. Determinarea amortizarii totale din PSV (PSZ) in vederea obtinerii costului cladirilor si structurilor;
5. Calculul costului terenului și lucrările de îmbunătățire a acestuia; dacă parcela este închiriată, atunci se ia în considerare costul drepturilor de închiriere;
6. Evaluarea generală a proprietății prin însumarea costului terenului, costului clădirilor și structurilor și costului lucrărilor de îmbunătățiri funciare.
Evaluarea unui obiect prin metoda costului poate fi de încredere numai în măsura în care costul clădirii este determinat în mod fiabil. Acuratețea unei astfel de evaluări depinde în întregime de acuratețea determinării mărimii deprecierii și de realitatea determinării valorii comparative a terenului. Un cumpărător bine informat nu va plăti pentru o proprietate mai mult decât ar plăti pentru exact aceeași proprietate, atâta timp cât plata se face la timp.
2 .4 Analiza costului complet de înlocuire a bunurilor imobiliare
În termeni teoretici, costul complet de înlocuire a clădirilor este înțeles ca o estimare a costurilor, costul ridicării unei copii a clădirii fiind evaluat de la data evaluării.
Evaluarea costului complet de înlocuire a clădirii la data evaluării se poate face cu costul reproducerii sau cu costul înlocuirii. Alegerea tipului de cost de înlocuire pentru o anumită clădire evaluată trebuie să fie explicată clar în raport pentru a evita interpretarea greșită a rezultatului.
Costul complet de înlocuire al clădirilor include costurile directe și indirecte de construcție, precum și veniturile antreprenoriale.
Costurile directe sunt costuri direct legate de construcție și includ, în general:
Costul materialelor, produselor și echipamentelor de construcție;
Costul de operare a mașinilor și mecanismelor de construcții;
Salariul de bază al muncitorilor în construcții;
Costul clădirilor temporare, structurilor și rețelelor de inginerie;
Profiturile și cheltuielile generale ale antreprenorului.
Costuri indirecte - costuri asociate, dar nu legate direct de construcție. Costurile indirecte includ de obicei:
Costul pregătirii șantierului;
Costuri pentru lucrările de proiectare și sondaj;
Alte costuri și lucrări;
Alte tipuri de costuri indirecte.
Venitul antreprenorial - parte din valoarea de piață a clădirii, care reprezintă suma profitului antreprenorial rezultat în cursul lucrărilor de construcție, compensând riscurile care decurg din aceasta și realizată la schimbarea proprietarului. Venitul antreprenorial (realizat efectiv) este definit ca diferența dintre prețul de vânzare sau valoarea de piață a unui obiect și costurile totale.
Venitul antreprenorial este parte integrantă a valorii de piață a clădirilor care alcătuiesc proprietatea. De obicei, pentru a calcula venitul antreprenorial pe baza unei analize a tranzacțiilor de piață cu obiecte similare, se determină un anumit procent standard al venitului antreprenorial, care, în funcție de baza inițială utilizată de evaluator, poate fi setat la diverși indicatori de valoare. Deci baza de calcul poate fi:
Costuri directe;
Valoarea costurilor directe și indirecte;
Valoarea totală a costurilor directe, indirecte și costul site-ului;
Costul proiectului finalizat.
Există mai multe moduri de a determina costul de înlocuire al unei proprietăți:
Metoda estimativă de calcul a valorii imobilului. Constă în întocmirea devizelor pentru proprietate, de parcă s-ar construi din nou. O metodă de calcul laborioasă, dar care poate fi ușurată dacă păstrați vechile estimări pentru obiect.
Metoda indicelui de evaluare constă în determinarea costului de înlocuire al obiectului evaluat prin înmulțirea valorii contabile cu indicele corespunzător, conform Regulamentului privind procedura de reevaluare a mijloacelor fixe (activelor) întreprinderilor și organizațiilor, aprobat prin Decret. a Guvernului Federației Ruse din 25 noiembrie 1993 Nr. 1233. Indicii pentru reevaluarea activelor imobilizate Fondurile sunt aprobați de Comitetul de Stat de Statistică al Federației Ruse și sunt publicate periodic în presă.
Metoda unității comparative, în care valoarea ajustată a proprietății selectate pentru calcul este înmulțită cu numărul de unități ale proprietății care se evaluează. Unitățile de măsură pot fi 1 m 2, 1 m 3, 1 loc de parcare etc. În cazul în care evaluatorul nu găsește un obiect comparabil recent construit, puteți folosi evoluțiile Institutului Central de Cercetare pentru Economie și Managementul Construcțiilor, care emite indicatori specifici. costul pe unitate de consum al produselor de construcții pentru tipurile caracteristice de clădiri și structuri la nivelurile de preț de bază, curente și prognozate pe baza prețurilor trimestriale pentru resurse. Acesta este cel mai simplu mod de a evalua o proprietate, care poate fi întotdeauna folosit de către experti evaluatori.
Metoda elementului. Constă în determinarea costului specific al unei unități de măsură a unui obiect, pe baza costurilor elementare (costuri cu materiale și echipamente, costuri generale, costuri cu forța de muncă etc.)
Estimarea costului terenului. Standardul și valoarea de piață a terenului diferă. Evaluatorul se ocupă, în primul rând, nu de prețul normativ al terenului, ci de prețul pieței, care se formează nu în ultimul rând sub influența cererii și ofertei. Atunci când se evaluează valoarea de piață a unui teren, este necesar să se determine componența drepturilor evaluate asupra acestuia. Proprietatea privată este recunoscută numai pentru site-urile cu următoarele condiții de utilizare:
construcție individuală (de locuințe);
economie țărănească (de fermă);
filială personală, agricultură horticolă sau dacha;
teren privatizat pentru întreprinderi
Pentru a evalua valoarea de piață a unui teren, trebuie să aveți următoarele informații:
Titlul de proprietate și datele de înregistrare pe terenul;
Caracteristicile fizice ale sitului (topografie, caracteristicile inginerie-geologice, hidrogeologice ale sitului, parametri de mediu etc.);
Date despre relația site-ului cu mediul;
Factorii economici care caracterizează situl (de exemplu, natura dezvoltării economice a zonei etc.).
Evaluarea valorii de piață a parcelelor se realizează prin următoarele metode principale:
* metoda de tehnică a restului pentru pământ;
* metoda ratei medii ponderate de capitalizare;
* metoda de comparare a vanzarilor;
* metoda de partitionare;
* metoda de valorificare;
* folosind metoda multiplicatorului de chirie brută.
Astăzi, în cele mai multe cazuri, obiectul evaluării nu este proprietatea absolută (deplină) a unui teren, ci doar dreptul de folosință a unui închiriere pe termen lung. În consecință, expresia de piață a acestui drept evaluat nu mai este valoarea de piață (de vânzare) a terenului, ci valoarea de piață a dreptului de închiriere pe termen lung.
Evaluarea clădirilor și structurilor
Înainte de a trece la evaluarea clădirilor și structurilor, evaluatorul nu trebuie doar să se familiarizeze cu documentația tehnică, ci și să inspecteze clădirile și structurile. Acest lucru îi va permite să întocmească o descriere detaliată a obiectului evaluării, unde vor fi date caracteristicile structurilor externe și interne, sistemelor de inginerie.
Evaluarea costului de înlocuire sau a costului de înlocuire se realizează:
* prin metoda unei unități comparative (se elaborează standarde pentru costurile lucrărilor de construcție, înmulțite cu suprafața sau volumul obiectului evaluat, se fac modificări pentru caracteristicile obiectului evaluat);
* metoda de calcul element cu element (defalcarea clădirii în componente individuale și calculul costurilor necesare instalării unei anumite componente într-o clădire în construcție la data evaluării);
* metoda indicelui de evaluare (valoarea contabilă a obiectului se înmulțește cu indicele corespunzător pentru reevaluarea mijloacelor fixe).
Determinarea uzurii cladirilor si structurilor
După determinarea costului total al restaurării sau înlocuirii, amortizarea este dedusă din valoarea rezultată pentru a calcula valoarea reziduală a obiectului. Conceptul de „amortizare” folosit de evaluatori și conceptul de „amortizare” folosit de contabili sunt diferite unul de celălalt.
Termenul de „uzură” în teoria evaluării este înțeles ca pierderea utilității unui obiect și, în consecință, a valorii acestuia din diverse motive, din cauza distrugerii fizice, a perimării funcționale și externe, și nu numai din cauza factorul timp. Acest termen este folosit într-un sens diferit în contabilitate, unde amortizarea este înțeleasă ca un mecanism de transferare a costurilor la costul de producție pe durata de viață standard a unui obiect.
Amortizarea fizică - o scădere a valorii proprietății din cauza pierderii elementelor sale din proprietățile lor originale.
Amortizarea funcțională - o scădere a valorii proprietății din cauza pierderii capacității de a fi utilizată în scopul propus.
Uzura externă este cauzată de modificări în raport cu obiectul evaluat de factori: „îmbătrânirea” mediului, modificări ale condițiilor de mediu, modificări ale situației pieței, modificări ale condițiilor financiare și legislative etc.
În practica evaluării, se folosesc mai multe metode pentru a determina uzura clădirilor și structurilor:
metoda de viata;
metoda de partiţionare;
2.5 Determinarea valorii de piatateren
Calculul valorii de piață a terenului pe care se află obiectul imobiliar se efectuează în vederea stabilirii bazei impozabile a acestui teren, pentru stabilirea cuantumului despăgubirii în cazul înstrăinării terenului în cazul unei decizii. să lichideze obiectul imobil în scopul construirii noi, la stabilirea chiriei pentru teren. În Federația Rusă, în prezent, plata pentru teren este stabilită pe baza rentabilității terenurilor urbane, agricole și de altă natură.
Următoarele informații sunt utilizate pentru a determina valoarea de piață a unui teren:
a) titlul de proprietate și datele de înregistrare pe terenul;
b) caracteristicile fizice ale amplasamentului;
c) date privind relația sitului cu mediul;
d) factori economici care caracterizează situl;
e) factori de mediu.
Sursele acestor informații pot fi:
* comitetele funciare ale orașului, raionului și localității și organelor care înregistrează tranzacțiile cu terenuri;
* firme imobiliare specializate in tranzactii cu terenuri;
* organizatii de credit ipotecar;
* firme de evaluare;
* periodice;
* alte surse.
În practica activităților de evaluare, sunt utilizate cinci metode principale de evaluare a valorii de piață a terenurilor:
1) compararea vânzărilor;
2) corelarea (transferul) valorii;
3) valorificarea rentei terenului;
4) tehnici de reziduuri de teren;
5) dezvoltarea terenului.
Metoda de comparare a vânzărilor este de a compara datele privind terenurile vacante similare vândute recent și de a modifica prețul de vânzare. În același timp, trebuie avut în vedere faptul că prețurile pentru terenurile publicate în presa periodică sunt, de regulă, așa-numitele prețuri de vânzător (adică, suprapreț), în timp ce prețurile efective ale tranzacției sunt necesare pentru comparație (ele sunt de obicei cu 8-12 % sub cele publicate).
Comparația terenului evaluat cu analogi se realizează în conformitate cu:
a) elemente de comparație;
b) unităţi de comparaţie.
Principalele elemente de comparație sunt: condițiile de finanțare a tranzacției, condițiile de vânzare, momentul vânzării, locația, caracteristicile fizice, caracteristicile veniturilor primite din teren.
Dacă condițiile de finanțare a unei tranzacții de cumpărare și vânzare a unui teren diferă de cele obișnuite (de exemplu, a fost luat un împrumut de 100% pentru achiziționarea unui teren sau condițiile pentru finanțarea unei tranzacții includ plăți mari de dobândă), atunci astfel de tranzacții trebuie analizate cu atenție și trebuie aduse modificări corespunzătoare la prețul acestei tranzacții. În mod similar, ar trebui să abordăm condițiile vânzărilor în sine - circumstanțele care au ghidat cumpărătorul și vânzătorul în momentul tranzacției.
Obținerea de date fiabile cu privire la condițiile de vânzare nu este o sarcină ușoară. O altă dificultate este determinarea mărimii ajustărilor pentru anumite diferențe de condiții de vânzare.
Timp de vânzare- unul dintre principalele elemente de comparare a vânzărilor comparabile. Pentru a face ajustări de preț pentru tranzacții comparabile, este necesar să se cunoască tendințele prețurilor de pe piața funciară, i.e. modificări ale prețurilor terenurilor în timp. În condițiile rusești, există o tendință sezonieră anuală de creștere a prețurilor pentru terenurile, se înregistrează fluctuații sezoniere semnificative ale prețurilor pentru acestea: în primăvară prețurile cresc, iarna cad. În regiunea Moscovei, de exemplu, fluctuațiile sezoniere în unele zone ajung la 15-20%.
Atunci când se analizează raportul dintre cerere și ofertă pe piața funciară, este posibil să se identifice tendințele prețurilor vânzătorilor și ale prețurilor cumpărătorilor. Trebuie menționat că adoptarea unuia sau altuia proiect de lege sau decret guvernamental poate avea un impact semnificativ asupra situației de pe piața funciară,
Caracteristicile fizice pot fi tipul de sol, dimensiunea și configurația sitului, relieful, parametrii hidrogeologici etc.
Prețul terenului are o anumită influență gradul de activitate al pietei funciare. Astfel, activitatea pieței funciare în zona de 30 de kilometri a regiunii Moscova este mai mare decât în teritoriile mai îndepărtate de Moscova; este necesar să se facă o ajustare pentru acest element de comparaţie a vânzărilor.
La evaluarea unui teren metoda de corelare (transfer) algoritmul de calcul se reduce la împărțirea prețului total de vânzare al obiectelor - analogi ai imobilelor în două componente - prețul unei clădiri (structurii) și prețul unui teren. Initial, costul de inlocuire este estimat tinand cont de amortizarea cladirii si a altor structuri situate pe acest amplasament; dupa calculul acestei valori, din pretul total al ansamblului imobiliar se obtine valoarea de piata a terenului. Pe baza corelației pentru analogi a valorii terenului cu valoarea îmbunătățirilor (cladiri și structuri), se stabilesc indicatori tipici ai raportului dintre componentele obiectului imobiliar, care sunt utilizați pentru a determina valoarea de piață a bunului evaluat. terenuri.
Determinarea valorii unui teren metoda de capitalizare chiria terenului este valorificarea venitului net primit din plățile de chirie. Utilizarea acestei tehnici în condițiile rusești este posibilă pe bază de experți, deoarece plățile de închiriere și ratele de capitalizare comparabile sunt în prezent dificil de găsit într-un număr de regiuni din cauza lipsei sau lipsei de informații fiabile pe piața de arendare a terenurilor.
Tehnica reziduurilor pentru teren se estimează inițial valoarea de piață a ansamblului imobiliar, apoi se scade din acesta costul de înlocuire a clădirii și alte îmbunătățiri, ținând cont de amortizare, iar rezultatul se ia egal cu valoarea de piață a terenului.
Metoda de dezvoltare (dezvoltare) a unui teren este utilizat atunci când este necesar să se determine valoarea unui teren potrivit pentru împărțire în parcele individuale separate cu vânzarea lor ulterioară. Această metodă se bazează pe tehnica de evaluare a proiectelor de investiții și presupune următorul algoritm de acțiuni:
1. Determinarea mărimii și numărului de parcele individuale.
2. Calculul costului zonelor dezvoltate folosind metoda vânzărilor comparabile.
3. Determinarea costurilor cu repartizarea lor în timp pentru dezvoltarea și vânzarea terenurilor individuale.
4. Calculul sumei fluxului de numerar prin scăderea tuturor costurilor pentru dezvoltarea site-urilor din veniturile totale din vânzările acestora.
5. Determinarea ratei de actualizare.
6. Decontarea fluxului de numerar, luând în considerare timpul de dezvoltare și vânzare a tuturor terenurilor individuale.
La determinarea dimensiunii parcelelor individuale, de exemplu, pentru dezvoltarea rezidențială, sunt luați în considerare factorii fizici, juridici și economici care influențează această decizie.
În practica activităților de evaluare, deseori apar situații când dimensiunea terenurilor este determinată pe baza capacităților economice ale potențialilor investitori. Dimensiunile terenurilor individuale pentru construcția de cabane de vară variază de obicei între 6 și 20 de acri. Loturile de teren de 12 acri sunt cele mai solicitate de pe piață. Aceasta înseamnă că suprafața totală este împărțită în secțiuni individuale de 12 acri.
Se numesc terenuri dezvoltate, la care se așează comunicații de inginerie subterană, drumuri, electricitate, gaze, iar clădirile rezidențiale sunt construite conform proiectelor individuale.
Calculul costului zonelor dezvoltate se realizează prin metoda analizei comparative a vânzărilor zonelor dezvoltate comparabile.
Costurile de dezvoltare și vânzare a terenului includ numeroase costuri pentru defrișarea, planificarea și marcarea șantierului, construcția căilor de acces, utilități, precum și costuri generale pentru întreținerea personalului de conducere, securitate etc. Costurile includ și profituri antreprenoriale care vor fi primit investitor (dezvoltator) în cazul implementării cu succes a proiectului.
Valoarea veniturilor totale din vânzări este determinată ca produsul dintre valoarea parcelelor individuale dezvoltate și numărul acestora.
Programul de dezvoltare și vânzare a terenurilor se construiește prin prognozarea perioadei de dezvoltare și vânzare a terenurilor.
Rata de actualizare utilizată pentru actualizarea fluxului de numerar ar trebui să reflecte tendințele actuale ale performanței investițiilor pe o anumită piață a terenurilor dezvoltate.
2.6 Determinarea deprecierii unei proprietăți
Amortizarea este o scădere a valorii unei proprietăți din diverse motive. Conceptul de „depreciere” utilizat în activitățile de evaluare trebuie să fie distins de conceptul de „amortizare” utilizat în contabilitate. Amortizarea în contabilitate este procesul de alocare a costurilor inițiale asociate achiziției unui obiect pe întreaga durată de viață a acestuia, fără a se determina valoarea curentă. In activitatile de evaluare, amortizarea este considerata ca fiind principalul factor de determinare a valorii curente, indiferent de costul initial al acesteia.
În abordarea costurilor, amortizarea este utilizată pentru a ține seama de diferențele și caracteristicile proprietății noi și ale proprietății particulare care sunt evaluate. Contabilitatea deprecierii unui obiect este un fel de ajustare a costului unei clădiri nou reproduse (determinată folosind abordarea costului) pentru a determina valoarea curentă a obiectului evaluat,
Există trei tipuri de uzură: fizică, funcțională și externă (sau economică).
Deteriorarea fizică reflectă modificări ale proprietăților fizice ale unei proprietăți în timp (de exemplu, defecte ale elementelor structurale). Uzura fizică este de două tipuri: primul are loc sub influența factorilor operaționali, al doilea - sub influența factorilor naturali și naturali. Amortizarea fizică este luată în considerare în ratele de amortizare.
Există patru metode principale de calcul a deprecierii fizice a clădirilor: expert, cost, reglementare (sau contabilă) și metoda de calcul a duratei de viață a unei clădiri. Procentul de deteriorare fizică, de exemplu, a unei unități rezidențiale, evaluat printr-o metodă expert, este determinat pe baza „Regulilor pentru evaluarea deteriorării fizice a clădirilor rezidențiale VSN-53-86” Gosgrazhdanstroy „.
Durata de viață a clădirilor în ansamblu depinde de durabilitatea componentelor sale.
Uzura fizică a elementelor de construcție (FIke) se calculează prin formula:
unde UVke este greutatea specifică a elementului structural;
PIke - procentul de uzură al unui element structural.
De remarcat faptul că în practica activităților de evaluare, există o distincție între uzura fizică detașabilă și inamovibilă.
Amortizarea fizică amovibilă implică faptul că costul reparațiilor curente este mai mic decât valoarea adăugată a obiectului.
Deteriorarea fizică este considerată ireparabilă atunci când costul corectării defectului depășește valoarea care ar fi adăugată obiectului. Orice dezavantaj al unui obiect poate fi, în principiu, corectat, dar costurile corectării nu trebuie să depășească beneficiile așteptate.
Pentru a determina uzura fizică ireparabilă, elementele de construcție sunt împărțite în două categorii: pe termen lung și cu uzură rapidă.
Uzura elementelor durabile precum fundații, pereți, pardoseli etc. poate fi calculată în grup prin calcularea duratei de viață efectivă a acestora și a duratei de viață rămase a vieții fizice în condiții reale.
Pentru a calcula uzura fizică a elementelor pe termen lung, puteți utiliza și metoda de determinare a costului reproducerii elementelor de construcție (sau metoda costului).
Într-o metodă mai precisă a costului ajustat pentru calcularea amortizarii fizice, procentul de amortizare a elementelor de construcție este determinat ca valoare ponderată.
Categoriile de elemente de construcție cu uzură ridicată includ elemente a căror durată de viață este mai scurtă decât durata de viață economică calculată a clădirii. Acestea sunt acoperișurile, finisajele decorative, vopsirea etc., adică elemente care pot fi reparate (restaurate) prin reparații în curs.
Metoda normativă (sau contabilă) pentru determinarea deprecierii fizice a clădirilor implică utilizarea actualelor „Norme uniforme de amortizare pentru restaurarea completă a activelor fixe în Federația Rusă”, aprobate prin Decretul Consiliului de Miniștri al URSS. din 22 octombrie 1990 nr. 1072.
Învechirea funcțională (sau deteriorarea funcțională a unui obiect) este aceea că obiectul încetează să mai îndeplinească standardele moderne în ceea ce privește utilitatea sa funcțională. Acest tip de deteriorare (care, de exemplu, poate apărea în arhitectura depășită, planificarea, ingineria construcțiilor etc.) se datorează în principal influenței progresului științific și tehnologic în domeniul arhitecturii și construcțiilor. Amortizarea funcțională în practica casnică se numește uzură și, ca și amortizarea fizică, poate fi > cu o limită și inamovibilă.
Uzura funcțională detașabilă poate include restaurarea dulapurilor încorporate, a contoarelor de apă și gaz, a echipamentelor tehnice, a pardoselii etc. Criteriul de uzură, în ceea ce privește detașarea, este o comparație a sumei costurilor de reparație cu valoarea suplimentară primită. . Dacă valoarea suplimentară primită depășește costul restaurării, atunci uzura funcțională este detașabilă. Valoarea amortizarii functionale detasabile este definita ca diferenta dintre valoarea potentiala a cladirii la momentul evaluarii acesteia cu elemente actualizate si aceeasi valoare a acesteia la aceeasi data fara elemente actualizate.
Uzura funcțională fatală se referă la o scădere a valorii unei clădiri din cauza factorilor asociați atât cu un exces, cât și cu o lipsă de caracteristici de calitate ale clădirii. De exemplu, pe piața de închiriere rezidențială, apartamentele cu două camere sunt la mare căutare în comparație cu apartamentele cu o cameră. Cuantumul deprecierii funcționale iremovibile se calculează ca suma pierderilor din chirie la închirierea acestor apartamente, înmulțită cu multiplicatorul chiriei (raportul dintre prețul de vânzare al imobilului și chiria potențială a acesteia), caracteristic acestui tip de apartament. Astfel, valoarea deprecierii funcționale nerecuperabile este determinată prin valorificarea pierderilor din chirie.
Amortizarea externă sau amortizarea impactului extern reprezintă o scădere a valorii unei clădiri ca urmare a unei schimbări negative a mediului extern din cauza unor factori economici, politici sau de altă natură. Motivele uzurii exterioare sunt: declinul general al zonei în care se află obiectul; acțiuni ale guvernului sau ale administrației locale în domeniul fiscalității, asigurărilor; alte schimbări de pe piața forței de muncă, recreere, educație etc.
Un factor semnificativ care afectează cantitatea de uzură externă este componenta de mediu a locației obiectului: apropierea de obiecte naturale sau artificiale „neatractive” - mlaștini, stații de epurare, benzinării, gări, întreprinderi industriale etc.
Dacă uzura fizică și, într-o anumită măsură, funcțională poate fi eliminată prin reconstrucția sau modernizarea unei clădiri, atunci uzura de impact extern în majoritatea cazurilor nu poate fi eliminată.
Modul de măsurare a uzurii influenței externe este analiza vânzărilor în pereche (atunci când pe piața imobiliară sunt vândute două obiecte comparabile, dintre care unul prezintă semne de uzură externă, celălalt nu). Diferența de prețuri ne permite să tragem o concluzie despre cantitatea de uzură a impactului extern al obiectului evaluat.
O altă modalitate de măsurare a deprecierii unui impact extern este de a compara veniturile din chirie a două obiecte similare celui care se evaluează, dintre care unul este afectat negativ. Valorificarea pierderilor de venit din compararea acestor două obiecte va caracteriza valoarea deprecierii impactului extern.
2.7 Determinarea valorii totale a proprietatii si a terenului
În ultima etapă a abordării prin cost, costul total necesar se determină prin însumarea costului proprietății fără amortizare obținut în etapa anterioară și a costului terenului obținut în prima etapă, implementând abordarea prin cost.
Wconcluzie
În urma studiului efectuat în cadrul lucrărilor de curs, putem trage următoarele concluzii că:
Imobilul este cel mai fundamental și mai solid bun din existență și nu poate fi furat, pierdut sau spart. Un alt lucru este că îți poți pierde proprietățile imobiliare împotriva voinței tale. Imobilul este una dintre puținele mărfuri a căror valoare poate crește în timp. O caracteristică foarte importantă a proprietății imobiliare este necesitatea unui management constant al acestuia.
Metodele de evaluare ajută la gestionarea imobiliară, această nouă resursă, pe care întreprinderile și cetățenii o au la dispoziție, în cel mai profitabil mod.
Metoda costului se bazează pe evaluarea imobilului pe baza determinării valorii sale ca structură. Calculul acestui cost constă în: costul clădirii (costul modernizării sau restaurării acesteia) minus amortizarea fizică și morală estimată sau stabilită, plus costul terenului.
Amortizarea se caracterizeaza printr-o scadere a utilitatii unei proprietati, a atractivitatii acesteia pentru consumator din punctul de vedere al unui potential investitor si se exprima printr-o scadere a valorii sub influenta diferitilor factori de-a lungul timpului. În funcţie de motivele care au determinat deprecierea proprietăţii, se disting următoarele tipuri de amortizare: fizică; funcţional; extern.
Evaluarea bunurilor imobiliare este determinarea valorii sale de piață estimate. Fiabilitatea unei astfel de ipoteze depinde în întregime de cât de bine argumentat, cuprinzător și profesional a efectuat procedura de evaluare un anumit evaluator.
DINlista surselor literare
1. Legea federală nr. 135-FZ din 29 iulie 1998 „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă”.
1. Goremykin V.A. Economia imobiliară. - M.: „Marketing”, 2002. - 804s.
2. Orlov S.V., Tsypkin Yu.A. Evaluarea de piață a proprietății orașului. - M.: UNITATEA-DANA, 2002. - 240 p.
3. Rakhman I.A. Dezvoltarea pieței imobiliare din Rusia: teorie, probleme, practică. - M.: Economie, 2000. - 294 p.
4. Tarasevici E.I. Evaluarea proprietății. - Sankt Petersburg: Universitatea Tehnică de Stat din Sankt Petersburg, 1997.
5. Gestionarea portofoliului imobiliar / Per. din engleza. Ed. S.P. Belyaev. - M.: Drept și Drept, UNITI, 1998. - 391 p.
6. Economia și finanțele imobiliare./ Ed. Yu.V. Pashkus. - Sankt Petersburg: Editura Universității din Sankt Petersburg, 1999.
Găzduit pe Allbest.ru
...Caracteristicile principalelor tipuri de activități de evaluare, conținutul lor economic și metodele de reglementare de stat. Determinarea metodelor de calcul a valorii de piață a imobilului în cadrul abordării veniturilor. Estimarea costului terenului.
lucrare de control, adaugat 10.10.2014
Procedura de acordare a licentei si conditiile de eliberare a licentelor pentru activitati de evaluare. Principalele funcții ale unității monetare. Principalele metode de evaluare a valorii imobiliare pe baza abordarii costurilor. Caracteristicile pieței imobiliare a teritoriului Khabarovsk.
test, adaugat 25.02.2009
Standarde internaționale aplicate în activitățile de evaluare. Caracteristicile imobiliare ca obiect de evaluare. Abordări de apreciere a valorii obiectului de evaluare. Aplicarea abordării costurilor pentru evaluarea terenurilor. Cerințe pentru metodele de evaluare.
lucrare de termen, adăugată 16.12.2012
Evaluarea imobilului de birouri. Principalele caracteristici ale aplicării a trei abordări de evaluare (comparativă, profitabilă și costisitoare). Determinarea valorii de piata a terenului. Coordonarea rezultatelor si concluzia despre valoarea de piata.
teză, adăugată 08.04.2012
Standarde de evaluare aplicate. Informații despre clientul evaluării și despre evaluator. Determinarea valorii obiectului de evaluare în cadrul abordării veniturilor. Calculul costului unui obiect în cadrul unei abordări comparative. Refuzul de a utiliza abordarea costurilor.
lucrare de termen, adăugată 13.01.2015
Caracteristicile principalelor standarde ale activităților de evaluare. Scurtă analiză a situației economice din teritoriul Krasnoyarsk. Determinarea valorii de piata a obiectului de evaluare prin metoda comparativa si a veniturilor. Calculul valorii de lichidare a proprietatii.
teză, adăugată 30.01.2015
Analiza utilizării celei mai eficiente a bunurilor imobiliare. Determinarea valorii unei clădiri prin diverse abordări ale evaluării imobiliare. Utilizarea abordării cost, comparativ, venit. Întocmirea unei evaluări finale a valorii imobilelor.
lucrare de termen, adăugată 29.10.2007
Particularități ale evaluării obiectelor colaterale. Analiza folosirii terenurilor. Determinarea valorii de piata a obiectului de evaluare pe baza abordarilor de cost, comparativ si venituri. Justificarea indicelui de lichiditate și concluzia finală asupra costului.
teză, adăugată 19.12.2011
Analiza pietei imobiliare. Evaluarea obiectului folosind diverse metode. Evaluarea terenurilor. Determinarea costului de înlocuire a proprietății, a gradului de deteriorare fizică. Obținerea valorii finale a valorii proprietății.
lucrare de termen, adăugată 22.01.2016
Standarde de evaluare aplicate. Încheierea unui acord pentru evaluare. Analiza situației socio-economice din regiune și oraș. Analiza celei mai bune și mai eficiente utilizări. Determinarea valorii de piata a bunurilor imobiliare.
Semnificația cuvântului Evaluator conform Efremova:
Evaluator - 1. Cel care evaluează (1) ceva.
2. trans. se desfășoară Cel care este capabil să evalueze, să evalueze (2) ceva; cunoscător.
Semnificația cuvântului Evaluator după Ozhegov:
Evaluator - Un specialist care stabilește un preț, face o evaluare a ceva.
Evaluator- un specialist care are dreptul de a evalua și semna un raport privind evaluarea bunurilor imobile, vehicule, echipamente, întreprinderi, creanțe, lucrări etc. Activitățile evaluatorilor sunt reglementate de Legea federală nr. 135-FZ din 29 iulie, 1998 „Cu privire la activitățile de evaluare din Federația Rusă”
Activitate de evaluare - activitati profesionale de stabilire a valorii obiectelor corporale si necorporale, tinand cont de drepturile asupra acestora si de interesele subiectilor drepturilor civile in raport cu acestea. În funcție de scopul evaluării, se disting următoarele tipuri de valoare: piață, investiție, garanție, lichidare și altele.
Activitățile de evaluare sunt efectuate de evaluatori profesioniști - persoane fizice sau juridice care au primit licență în modul prescris. Evaluarea folosește reguli și metode speciale.
Următoarele cerințe se aplică activităților evaluatorilor profesioniști. Evaluator - o persoană trebuie să îndeplinească una sau mai multe dintre caracteristicile de calificare stabilite. Ca parte a evaluatorului - o entitate juridică ar trebui să lucreze un anumit număr de evaluatori - persoane fizice. Evaluatorii trebuie să își asigure răspunderea profesională.
Activitatea de evaluare este reglementată de stat, precum și în mare măsură de organizațiile de autoreglementare. Consiliul Național pentru Activități de Evaluare, înființat în Federația Rusă în conformitate cu Legea federală din 29 iulie 1998 nr. 135-FZ „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă”, îndeplinește următoarele funcții:
În activitățile de evaluare se folosesc metode și proceduri uniforme elaborate de organizațiile internaționale și naționale de evaluare.
Metodologia activităților de evaluare este unificată și se bazează pe metodele dezvoltate de teorie și practica mondială pentru evaluarea obiectelor corporale și intangibile. Metoda de evaluare este o succesiune de proceduri care permite, pe baza unor informații esențiale pentru această metodă, să se determine valoarea obiectului evaluat în cadrul uneia dintre abordările de evaluare.
Există mai multe abordări ale evaluării proprietății:
ACTIVITĂȚI DE EVALUARE
activități de stabilire a unui anumit tip de valoare a obiectelor corporale și necorporale, ținând cont de drepturile asupra acestora și de interesele în raport cu acestea, manifestate de subiecții drepturilor civile. Tipul de valoare a obiectului evaluat este determinat de obiectivele evaluării (piață, investiție, ipotecă, reziduală etc.). O.d. se realizeaza de catre evaluatori - persoane fizice si juridice folosind reguli si metode speciale. Un evaluator - o persoană trebuie să îndeplinească una sau mai multe dintre calificările stabilite. caracteristici. Un evaluator persoană juridică trebuie să aibă un anumit număr de evaluatori individuali. Evaluarea se realizează pe baza unui acord încheiat între client și evaluator. Un contract de evaluare este de obicei încheiat într-o formă scrisă simplă și conține informații despre evaluator. Contractul poate prevedea evaluarea unui singur obiect, a unui număr de obiecte sau a unui serviciu pentru clienți pe termen lung. Îndeplinirea corespunzătoare de către evaluator a obligațiilor care îi revin în baza contractului constă în întocmirea la timp și transferul raportului de evaluare către client. Raportul conține link-uri către standardele și metodele de evaluare utilizate, scopurile și obiectivele evaluării obiectului, precum și alte informații semnificative. În Federația Rusă, conceptul de „valoare de piață” este utilizat pe scară largă.
O.d. este supus licenței și se desfășoară pe baza Legii federale a Federației Ruse din 29 iulie 1998 nr. 135-FZ „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă”. Decretul președintelui Federației Ruse din 26 iulie 1995 nr. 765 „Cu privire la măsuri suplimentare
privind îmbunătățirea eficienței politicii de investiții a Federației Ruse" stabilește necesitatea unei evaluări independente a proprietății imobiliare a unui fond de investiții unitar. Una dintre condițiile obligatorii pentru înregistrarea unui prospect pentru emiterea unităților de investiții ale unui fond de investiții unitar. este încheierea de către societatea de administrare a unui acord (corespunzător acordurilor standard aprobate de FCSM) cu un evaluator independent. Evaluarea proprietății fondurilor mutuale de investiții se realizează în conformitate cu Ghidul de evaluare a proprietății mutuale. fonduri de investiții, aprobat prin ordinul Comisiei Federale pentru Piața Valorilor Mobiliare a Federației Ruse din 25 septembrie 1996 nr. 6-r. din 30 august 1995 nr. 7 „Cu privire la procedura de autorizare a activităților pentru evaluarea realului patrimoniul fondurilor mutuale de investiții." Se eliberează licență persoanelor juridice - organizații comerciale în prezența: a) cel puțin 3 evaluatori imobiliari profesionisti cu co-. document educațional relevant recunoscut de FCSM, pentru care această organizație este principalul loc de muncă; b) în statutul persoanei juridice sunt mențiuni care obiectul activității acesteia îl reprezintă efectuarea de evaluare a bunurilor imobile și prestarea de servicii de consultanță: c) experiență practică în evaluarea imobilelor de cel puțin un an lucrări practice pe domeniul imobiliar; evaluare).
În prezent, entitățile constitutive ale Federației Ruse își dezvoltă propria legislație privind O.D. Asa de. La 11 februarie 1998, a fost adoptată Legea Moscovei nr. 3 „Cu privire la activitatea de evaluare în orașul Moscova”.
Lit.: Artemenkov I.L. Estimarea valorii de piata a bunurilor imobiliare// Ziar financiar. 1994. Nr. 13-16, 19-21, 24, 25; Grachev I.D. Probleme de reglementare legislativă a activităților de evaluare//Chestiuni de evaluare. 1996;
Grigoriev V.V. Evaluarea si reevaluarea mijloacelor fixe. M.. 1997; Grigoriev V.V., Fedotova M.A. Evaluarea întreprinderii. M.. 1997; Standardele Internaționale de Evaluare IVS 1-4 și Prefața la Standarde, ICSOI. T. 1.M.. 1995; Standarde internaționale de evaluare (schițe), ICSOI. T. 2. M.. 1995; Rutgaiser V. Legislația ca afacere. La istoria proiectului de lege privind activitatea de evaluare//Expert. 1996. Nr. 39; Abdulla- e v N.A., S e s e kin V.B. Formarea sistemului de evaluare în Federaţia Rusă//Privatizarea în Rusia, .RIA „Novosti”, 1996, Nr. 8; ll.Abdullaev N.A., Sesekin V.B. Baza de reglementare pentru evaluarea rezultatelor activității intelectuale. Primii pași//Privatizarea în Rusia, RIA „Novosti”, 1996, Nr. 12.: Sesekin V. B .
ACTIVITĂȚI DE EVALUARE Dicţionar de drept
Activitate de evaluare - un set de relații de natură juridică, organizațională și de altă natură pe care participanții săi le intră (inclusiv relații care se dezvoltă în procesul de efectuare a unei evaluări, formare, autorizare a evaluatorilor, monitorizarea lor ... ... Glosar al termenilor de management al crizelor
activitate de evaluare - activitate profesională de stabilire a unui anumit tip de valoare a obiectelor corporale și necorporale, ținând cont de drepturile asupra acestora și de interesele subiecților drepturilor civile în raport cu acestea. Tipul de valoare a obiectului evaluat depinde de obiectivele ...... Big Law Dictionary
Activitate de evaluare - În sensul prezentei legi federale, prin activitate de evaluare se înțelege activitatea profesională a subiecților activității de evaluare care vizează stabilirea valorii de piață, cadastrală sau de altă natură în raport cu obiectele de evaluare ... ... ... Terminologie oficială
activitate de evaluare - Contabilitate: activitati de evaluare... Dicţionar universal rus-englez
activitate de evaluare - adj econ. Bewertungen (plural în germană)... Dicţionar universal rus-german
Activitate de evaluare - un ansamblu de relații de natură juridică, economică, organizatorică, tehnică și de altă natură pentru a stabili valoarea de piață sau de altă natură (garanție, lichidare etc.) în legătură cu obiectele de evaluare... Credit ipotecar. Glosar de termeni
Activitate de evaluare, evaluare - Activități care includ întregul ansamblu de acțiuni și proceduri legate de colectarea și prelucrarea informațiilor, alegerea formatelor și volumului datelor finale, al căror scop este determinarea valorii de piață a valorilor mobiliare... Termeni de depozit
Expertiza de evaluare - activitate profesională legitimă care vizează evaluarea valorii proprietăților sau imobilelor, ori activelor imobilizate ale întreprinderilor: aportul cu acestea ca cotă-parte din capitalul propriu; la vânzarea drepturilor de proprietate asupra operelor de artă; … Vocabular financiar
Activitatea de evaluare în Rusia trece printr-o perioadă destul de tulbure și plină de evenimente, plină de diverse evenimente și inovații. În ciuda faptului că formarea pieței serviciilor de evaluare nu a fost încă finalizată și o serie de segmente practic nu sunt dezvoltate, principalele motive pentru dezvoltarea profesiei sunt creșterea culturii de evaluare a tuturor subiectelor raporturilor juridice de evaluare, pentru a consolida încrederea în comunitatea de evaluare profesională și în instituția de autoreglementare.
Rolul principal în dezvoltarea evaluării rusești astăzi este acordat organizațiilor de autoreglementare - asociații profesionale de evaluatori. Profesia are nevoie de organizații de autoreglementare autorizate care să-și ajute, să sprijine și să-și controleze membrii, precum și să participe activ la activitățile de stabilire a standardelor. Organizațiile de autoreglementare ar trebui să devină puternice, operaționale cu adevărat, exprimând interese semnificative din punct de vedere social și nu îngust concentrate. Odată cu introducerea în 2007 a modificărilor la Legea federală din 29 iulie 1998 nr. 135-FZ „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă”, statul a transferat îndeplinirea unui număr de funcții către organizațiile de autoreglementare ale evaluatorilor către Consiliul Național pentru Activități de Evaluare, care sunt concepute pentru a proteja interesele publice, formează abordări uniforme pentru implementarea activităților de evaluare și coordonează activitățile evaluatorilor, precum și elaborează standarde federale și reguli de evaluare.
Anterior, o instituție similară Consiliului Național pentru Activități de Evaluare putea fi numită Consiliul Consultativ de Experți pentru Activități de Evaluare din subordinea Ministerului Dezvoltării Economice Consiliul Consultativ de Experți pentru Activități de Evaluare din subordinea Ministerului Dezvoltării Economice.
Statul nu a abandonat însă complet reglementarea pieței serviciilor de evaluare, care acționează ca o garanție a unei piețe dezvoltate și a unității spațiului economic. Prin urmare, reglementarea juridică normativă rămâne în sfera intereselor și responsabilității statului.
În stadiul actual de dezvoltare a instituției de evaluare se pot identifica următoarele probleme principale care împiedică dezvoltarea unei piețe unice și eficiente a serviciilor de evaluare:
O evaluare independentă este baza informațională pentru luarea deciziilor eficiente, atât în sectorul privat, cât și în cel public al economiei, și contribuie la protejarea drepturilor de proprietate ale participanților la relațiile civile. Astfel, dezvoltarea activităților de evaluare în Rusia modernă este un aspect important al dezvoltării societății civile și a relațiilor de piață în economie.
Odată cu dezvoltarea pieței din Rusia în ultimii 10 ani, activitatea de evaluare a trecut pe calea formării „de la zero” și s-a format acum ca un domeniu de activitate independent în economie.
S-a format o piață unică a serviciilor de evaluare. În prezent, peste 5.300 de persoane juridice și întreprinzători individuali desfășoară activități de evaluare în conformitate cu cerințele uniforme pe baza unei licențe federale.
A fost format un sistem de reglementare de stat a activității de evaluare, bazat pe Legea federală „Cu privire la activitatea de evaluare în Federația Rusă” și care include controlul asupra conformității de către evaluatori cu cerințele și condițiile, standardele și liniile directoare de evaluare și cerințele pentru formarea specialiștilor. .
Se dezvoltă organizații de autoreglementare ale evaluatorilor. Interacțiunea lor cu Ministerul Proprietății al Rusiei a fost stabilită pe întregul spectru de probleme în dezvoltarea pieței de evaluare. Se conturează prima experiență de interacțiune între organizațiile de autoreglementare ale evaluatorilor cu diverse grupuri de consumatori de servicii de evaluare. Interacțiunea se realizează cu asociații profesionale internaționale de evaluatori: Comitetul pentru Standarde Internaționale de Evaluare (IVSC), Grupul European al Asociațiilor Evaluatorilor (TEGoVa). Reprezentarea evaluatorilor ruși în aceste organizații, schimbul constant de informații, traducerea standardelor internaționale și europene de evaluare, participarea la conferințe științifice internaționale contribuie la dezvoltarea sistemului național de evaluare în Rusia, precum și la coerența în dezvoltarea evaluării în CSI. ţări.
Organizațiile de autoreglementare ale evaluatorilor au adoptat standarde de activitate profesională, documente privind etica afacerii evaluatorului, controlul calității activităților profesionale ale evaluatorilor care sunt membri ai unei anumite organizații de autoreglementare. Au fost luate măsuri pentru unirea unui număr de organizații de auto-reglementare ale evaluatorilor.
Baza metodologică a evaluării este în curs de dezvoltare, ținând cont de experiența internațională, precum și de particularitățile dezvoltării economiei și reglementării legale în Rusia. Ministerul Proprietății al Rusiei, în elaborarea standardelor de evaluare, a aprobat recomandări metodologice privind determinarea valorii de piață a proprietății intelectuale, a terenurilor și a dreptului de a închiria terenuri. Camera de Comerț și Industrie a Federației Ruse a publicat o serie de materiale metodologice care rezumă experiența de a efectua lucrări de evaluare în Rusia. Societatea Rusă a Evaluatorilor a tradus cea mai recentă ediție a Standardelor Europene de Evaluare. În ultimii ani, în Rusia a fost publicată o mare cantitate de literatură științifică și educațională despre evaluare. Împreună, aceasta contribuie la depășirea vidului metodologic din activitățile de evaluare.
Dezvoltarea evaluării în Federația Rusă ar fi imposibilă fără un sistem de formare, recalificare și formare avansată a evaluatorilor. Unul dintre evenimentele importante din etapa formării activității de evaluare în Rusia a fost organizarea în 1993 a seminariilor privind activitatea de evaluare, organizate de Institutul pentru Dezvoltare Economică al Băncii Mondiale. Un impuls vizibil dezvoltării educației în domeniul evaluării a fost dat în cursul formării și dezvoltării cerințelor de licențiere pentru activitățile evaluatorilor. În prezent, formarea, recalificarea profesională și formarea avansată a evaluatorilor se desfășoară în peste 70 de instituții de învățământ situate în toată Federația Rusă, care au promovat coordonarea programelor educaționale de bază în Ministerul Proprietății al Rusiei.
În Rusia, experiența de evaluare se formează în cursul reorganizării complexelor imobiliare mari, cu participarea companiilor internaționale și ruse de evaluare. Discutarea acestei lucrări în diferitele sale etape contribuie la creșterea unei culturi a evaluării, precum și a unei culturi a deciziilor de management în Federația Rusă. Odată cu dezvoltarea reformei economice în Rusia, creșterea inițiativei private, creșterea concurenței, creșterea numărului de tranzacții cu diverse resurse economice, cererea de evaluare independentă este în creștere. O analiză cu mai multe fațete a utilizării celei mai eficiente a diverselor obiecte, efectuată în cursul muncii evaluatorilor, utilizarea diferitelor metode de evaluare contribuie în general la creșterea unei culturi a deciziilor manageriale în sfera economică. Experții cu cunoștințe de tehnologie de evaluare reprezintă capitalul intelectual necesar transformării economice. În același timp, cererea de evaluare impune cerințe tot mai mari asupra calității muncii evaluatorului. Soluția acestei sarcini cheie pentru piața de evaluare va fi rezolvată cu strânsă cooperare a statului, organizațiilor de autoreglementare ale evaluatorilor, instituțiilor de învățământ, consumatorilor de servicii de evaluare.
Roman Chibisov, director general,
Elena Maslennikova, expert,
Biroul rus al companiei elvețiane de evaluare Swiss Appraisal
Grafic: Rata de creștere a veniturilor din diferite tipuri de servicii de evaluare timp de trei ani, %
Modificările adoptate la legea „Cu privire la activitățile de evaluare” din 1 ianuarie 2008 au desființat autorizarea evaluatorilor, care acum pot deveni persoane cu pregătire profesională care sunt membri ai organizațiilor de autoreglementare (SRO) și și-au asigurat răspunderea. În același timp, înșiși SRO au primit recunoaștere oficială și statut juridic. În plus, în 2007 au fost adoptate primele trei standarde de evaluare federale.
Venitul total al celor 119 companii de evaluare incluse în ratingul RA Expert în 2007 a crescut cu 65%, depășind dinamica din 2006 cu 8 puncte procentuale simultan și a ajuns la 7,15 miliarde de ruble. Piața nu a mai prezentat astfel de rate de creștere din 2003. În acest moment, țara se află în stadiul de criză economică, ceea ce poate afecta foarte bine creșterea volumului de servicii prestate de firmele de evaluare. date 2008 nepublicat încă și așteptat la mijlocul lunii aprilie.
ANALIZA COMPARATĂ A ACTIVITĂȚILOR DE EVALUARE ÎN RUSIA ȘI ÎN ȚĂRILE EUROPEI.
Să efectuăm o analiză comparativă a diferitelor domenii de activitate de evaluare din Rusia și țările europene.
În opinia noastră, o astfel de luare în considerare ar trebui să înceapă cu faptele care formează sistemul, și anume cu alocarea activităților de evaluare într-un domeniu profesional independent, precum și cu cadrul legislativ și reglementarea activităților de evaluare.
Principalul organism de reglementare al activităților de evaluare la nivel internațional este Comitetul Internațional pentru Standarde de Evaluare. Comitetul a fost fondat de Institutul Regal al Chartered Surveyors (RICS), Societatea Americană a Evaluatorilor (ASA), organizații profesionale din Australia, Noua Zeelandă, Malaezia, India, Canada în 1981. Ulterior, majoritatea membrilor TEGoVA (Comunitatea Europeană a Evaluatorilor) s-au alăturat Comitetului.
Principalele sarcini ale Comitetului pentru Standarde Internaționale de Evaluare sunt să armonizeze și să țină cont de opiniile evaluatorilor la elaborarea standardelor de raportare financiară, să comunice opiniile evaluatorilor și să facă lobby la interesele relevante în organizații precum Fondul Monetar Internațional, Organizația pentru Dezvoltare Economică. și Cooperare, Banca Mondială și Comitetul bancar de la Basel.
Dezvoltarea activitatilor de evaluare in tara noastra a inceput in anul 1993 cu seminarii sustinute de Institutul de Dezvoltare Economica al Bancii Mondiale. În vara anului 1993, la Sankt Petersburg a avut loc primul seminar de evaluare imobiliară din Rusia. Al doilea a avut loc în regiunea Moscova în decembrie 1993. În mai 1994, la Academia de Economie Națională a Guvernului Federației Ruse a avut loc primul seminar despre evaluarea afacerilor. Activitățile organizațiilor implicate în activități de evaluare au fost reglementate de stat prin eliberarea de licențe.
În prezent, fiecare țară europeană care este membră a IVSC (International Valuation Standards Committee) sau TEGOVA (European Group of Valuer Associations) are regimuri naționale de reglementare a evaluării. În același timp, reglementarea activităților de evaluare în Statele Unite diferă, de exemplu, de reglementarea evaluării din Marea Britanie sau Germania, la fel cum Rusia este oarecum diferită de țările europene.
În toate țările cu economie de piață, există și funcționează activ organizații publice de evaluatori. De exemplu, în prezent există 32 de astfel de organizații în Statele Unite. Cele mai cunoscute dintre acestea sunt Appraisal Foundation și Institutul de Evaluare din SUA, care au aproximativ 40.000 de profesioniști. Poate că excepții sunt Italia și Spania - țări în care există o anumită reglementare de stat, precum și Statele Unite, unde în 1989 a fost introdusă autorizarea de stat a evaluatorilor imobiliari.
ORGANIZAȚII - REGLATORE ACTIVITĂȚILOR DE EVALUARE.
STATELE UNITE ALE AMERICII
Organizații profesionale de vârf din SUA - Institutul de Evaluare și Societatea Americană a Evaluatorilor (ASA) - au creat în 1987 Fundația de Evaluare, care ar trebui să servească obiectivelor de a obține uniformitate și profesionalism în evaluare și formare. Acesta din urmă este facilitat de activitatea a două organisme independente - Consiliul pentru Standarde de Evaluare (CCO) și Consiliul pentru Clasificarea Evaluatorilor (CCO). Reglementarea de stat în Statele Unite se realizează atât la nivel federal, cât și la nivelul statelor individuale. Conform Actului de Reforma, Recuperare și Execuție a Instituțiilor Financiare - + FIRREA, adoptat de Congresul SUA în 1989, competențele de reglementare a activităților de evaluare la nivel federal sunt transferate Fondului de Evaluare.
Concomitent cu Fondul, Guvernul SUA are un organism care să supravegheze implementarea legislației privind evaluarea - Subcomitetul de evaluare. CCO dezvoltă, interpretează și modifică Standardele Uniforme ale Practicilor Evaluatorilor Profesionali (USPAP), care sunt obligatorii pentru practicarea evaluatorilor (certați și autorizați) în Statele Unite. CCO stabilește un nivel minim de experiență de educație și cerințe de examinare pentru evaluatorii imobiliari.
La nivel de stat, activitățile de evaluare sunt reglementate de legile locale de către comisiile de reglementare a evaluării, care sunt responsabile cu licențierea și certificarea evaluatorilor imobiliari. Cerințele de licențiere și certificare variază de la stat la stat, iar pentru a lucra într-un anumit stat, trebuie să obțineți licența corespunzătoare promovând un examen de calificare.
Este de remarcat faptul că în SUA până în 1989 piața de evaluare s-a autoreglat. Tranziția la licențele de stat a fost legată de criza imobiliară din SUA. Evaluarea imobiliară a scăpat de sub controlul organelor de stat, ceea ce a condus la o desfășurare în masă a evaluărilor insuficient de obiective în creditarea ipotecară, plasarea comenzilor municipale pentru construcție și într-o serie de alte cazuri. În ultimul deceniu, în Japonia a fost observată o situație economică de criză similară asociată cu supraestimarea prețurilor imobiliare. În contextul crizei financiare, se poate presupune că această situație s-ar putea dezvolta foarte bine în Rusia, având în vedere tendințele acum general recunoscute de suprapreț frecvent al imobilelor, în special în orașele mari.
Marea Britanie
Grupul European al Asociațiilor Evaluatorilor (TEGoVA) a creat un sistem unificat de certificare pentru evaluatorii profesioniști bazat pe standardul european DIN 45013. Același sistem funcționează și în Germania. A fost construit pentru a îndeplini cerințele The Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), cu sediul în Marea Britanie.
Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) este una dintre cele mai mari organizații din lume de profesioniști în terenuri, imobiliare și construcții. Societatea a fost fondată în 1868 în Marea Britanie, iar în 1881 i s-a acordat o carte regală.
Până în prezent, Institutul are 136.000 de membri individuali din 120 de țări, precum și 50 de asociații naționale, grupuri asociate și asociații publice. Sediul european al RICS, înființat în 1993 la Bruxelles, reprezintă interesele a 17 asociații naționale din Europa.
Principalele funcții ale RICS sunt: suport pentru standarde înalte de educație și formare; protecția consumatorilor prin monitorizarea respectării regulilor și standardelor profesionale de activitate; furnizarea de informații și expertiză independentă privind utilizarea terenurilor, imobiliare, dezvoltare și probleme de mediu legate de aceste activități. În plus, RICS este consultant în domeniul economiei, evaluării, finanțării, investițiilor și managementului activelor.
Standardele de evaluare RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors, UK) formează baza metodologică pentru standardizarea evaluării în Uniunea Europeană, care se datorează istoriei dezvoltării evaluării în Marea Britanie și Europa de Vest. RICS este cea mai veche organizație profesională căreia guvernul britanic i-a delegat toate competențele de reglementare a activităților de evaluare încă de la mijlocul secolului al XVII-lea. RICS publică standarde de evaluare din 1974, cunoscute sub numele de „Cartea roșie”. La început, acestea au fost utilizate în evaluare în scopurile contabilității oficiale, dar de la mijlocul anilor 1990. sunt folosite în aproape orice evaluare. Din 1991, acestea au devenit obligatorii pentru membrii RICS.
O serie de alte țări europene (de exemplu, Danemarca, Republica Cehă etc.) au introdus sisteme de certificare pentru calitatea serviciilor de evaluare bazate pe standardul ISO 9002 (ISO 9002).
Australia
În iunie 1994, la inițiativa Institutului Australian al Evaluatorilor și Supravegherilor, a fost înființat Consiliul Australian pentru Standarde de Evaluare. Scopul activității consiliului este de a determina poziția standardelor în sistemul general de legislație și de a le introduce în practica evaluării. Până în prezent, peste 20 de proiecte de standarde de practică de evaluare au fost publicate și parțial aprobate de Consiliul Australian.
Institutul Australian al Evaluatorilor produce, de asemenea, ghiduri de evaluare, standarde de practică de evaluare pentru proprietăți industriale, rezidențiale, cu venituri, evaluare în scop de garanție etc. achiziţionarea de bunuri imobiliare comerciale.
Rusia
Până la 01.01.2008, activitățile de evaluare în Rusia au fost reglementate în conformitate cu Legea federală „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă” și cu legile federale și alte acte juridice de reglementare ale Federației Ruse adoptate în conformitate cu aceasta, precum și cu tratatele internaționale. a Federației Ruse. În conformitate cu Legea, activitățile de evaluare în Federația Rusă sunt controlate de organisme autorizate de Guvernul Federației Ruse și de subiecții Federației aflate în competența acestora, stabilite de legislația Rusiei.
Pe măsură ce profesia de evaluatori s-a dezvoltat în Rusia, s-au format și diverse organizații publice de evaluatori. Acestea sunt, în primul rând, Societatea Rusă a Evaluatorilor (ROO) (înființată în 1993), Societatea Evaluatorilor din Sankt Petersburg, Societatea Interregională a Evaluatorilor Experți, Societatea Evaluatorilor din Moscova, Colegiul Evaluatorilor din Rusia, Moscova. Societatea Regională a Evaluatorilor etc. dar reglementarea a fost realizată prin licențiere de stat.
Conform deciziei guvernului Federației Ruse din 9 octombrie 2003, autorizarea de stat pentru activitățile de evaluare urma să fie anulată de la 1 octombrie 2004.
La începutul lunii februarie 2004, la inițiativa Comitetului pentru activități de evaluare a Camerei de Comerț și Industrie a Federației Ruse, a avut loc o reuniune a organizațiilor de auto-reglementare ale evaluatorilor și a organizațiilor care pretind că devin auto-reglementare. La 11 februarie 2004, unsprezece dintre aceștia au semnat un apel la guvern, în care și-au confirmat interesul fundamental pentru trecerea de la licențierea de stat la autoreglementare. Tranziția a avut loc însă abia la începutul anului 2008.
În prezent, în Rusia, o companie de evaluare are dreptul de a opera pe piață numai dacă angajează cel puțin doi evaluatori care sunt membri ai unei Organizații de Autoreglementare. În același timp, există o legătură cu trecutul. La momentul licențierii activității de evaluare, societatea avea permisiunea de a funcționa pe piață cu condiția ca în licență să fie incluși doi specialiști cu normă întreagă.
BAZĂ DE INFORMAȚII
În America, există multe publicații comerciale, aproximativ 20 de firme specializate în colectarea de informații pentru evaluatori. Există firme similare în Anglia, Franța, Germania. Una dintre cele mai cunoscute baze de date este Damodaran (o bază de date care conține informații economice) și Value Line (o bază de date a companiilor care conține informații financiare)
Datorită faptului că activitatea de evaluare în Rusia a apărut ceva mai târziu decât în Occident, disponibilitatea informațiilor deschise și accesibile despre piețe, companii și tranzacții lasă mult de dorit.
Edițiile folosite de evaluatorii practicanți din SUA, Anglia și alte țări au fost traduse în limba rusă. În practica rusă de evaluare, principala problemă poate fi numită suport informațional insuficient pentru calcule, ceea ce poate fi explicat prin condițiile de formare a pieței în Rusia. Valoarea de piata a ceva este formata de cumparator si vanzator, care actioneaza fiecare in propriul interes. Nu a fost cazul în realitatea sovietică. De regulă, cumpărătorul sau vânzătorul era statul, care dicta prețul. Până în prezent, situația s-a schimbat în bine, iar piața acționează ca un regulator de preț într-o mai mare măsură. Abia în ultimii 7-8 ani au început să se formeze și să se completeze baze de date și informații analitice precum SPARK, SKRIN și altele. Dar, în cea mai mare parte, bazele de date rămân plătite.
FORMAREA SI CONTINUTUL RAPOARTELOR DE EVALUARE.
În Australia, nu există cerințe pentru un raport de evaluare nici la nivel de legislație, nici la nivelul cifrei de afaceri. Rezultatul evaluării poate fi atât concluzii de o pagină, cât și rapoarte detaliate. Forma raportului depinde de tipul obiectului de evaluare și de scopul evaluării. Cu toate acestea, raportul, sub orice formă, trebuie să fie:
. Ușor de înțeles;
. compus logic;
. plin de înțeles.
În Regatul Unit, toate cerințele pentru generarea unui raport de evaluare sau a unui certificat de evaluare sunt stabilite în RICS. Raportul trebuie sa fie complet si sa contina toate informatiile necesare pentru identificarea obiectului evaluarii, calcule pentru determinarea valorii.
Legislația italiană stabilește un concept specific de valoare la care evaluatorii de proprietate trebuie să-l respecte. De exemplu, relația dintre evaluarea imobiliară, lucrările publice și dezvoltarea urbană a fost reflectată în două legi specifice, mai cunoscute sub numele de Actele Merlony. Aceste legi descriu procesul de transfer al dreptului de proprietate asupra proprietății municipale către un antreprenor pentru a recupera o parte sau toate costurile de construcție ale antreprenorului. Dificultate în definirea corectă
valoarea (supusă criteriilor de evaluare și regulilor fiscale) face ca investițiile imobiliare și gestionarea proprietății să implice din ce în ce mai mult forța de muncă.
În 1998, Asociația Letonă a Evaluatorilor de Proprietăți a emis cerințe pentru conținutul raportului de evaluare. Cu toate acestea, la evaluarea garanțiilor pentru bănci, se întocmește în continuare o scurtă opinie de expertiză.
În Noua Zeelandă, evaluatorii sunt ghidați de codul general de etică al Institutului și de liniile directoare de evaluare pentru evaluarea evaluării.
În Franța, rezultatele evaluării sunt întocmite sub forma unui raport care conține ipotezele și condițiile necesare, o analiză a pieței obiectului de evaluare, o descriere a locației obiectului, componența drepturilor care se evaluează, o evaluare cantitativă și calitativă a obiectului și concluziile necesare. Cu toate acestea, într-o serie de cazuri, un expert evaluator poate întocmi opinii de specialitate, în special atunci când:
. actualizarea unui raport întocmit anterior sau efectuarea unei evaluări intermediare;
. evaluarea de specialitate a aceluiași obiect, efectuată la fiecare 5 ani;
. examinarea raportului de evaluare;
. audit imobiliar.
În Rusia, cerințele pentru conținutul rapoartelor de evaluare sunt precizate în Legea federală privind activitățile de evaluare, precum și în Standardul federal de evaluare nr. 3. Raportul trebuie să fie semnificativ, complet, să dezvăluie toate informațiile legate de obiectul evaluării (locație, mediu, situație economică, factori de preț, legi și standarde aplicabile etc.). În Rusia, precum și în Franța, în unele cazuri este permisă elaborarea de opinii ale experților pentru a determina intervalul de cost al unui obiect.
Dacă comparăm evaluatorii care lucrează pe piețele dezvoltate din Europa și SUA cu cei din Rusia, putem observa următoarele neajunsuri. Atunci când evaluează întreprinderi/afaceri, evaluatorii europeni iau în considerare verigile slabe ale contabilității de gestiune la o întreprindere, iar în Rusia nu există încă o contabilitate de gestiune suficient de completă, care să corespundă realităților relațiilor economice, ceea ce nu permite să fie luate în considerare. ca parte a evaluării unei companii. În primul rând, este necesară restructurarea contabilității de gestiune la întreprindere astfel încât aceasta să respecte standardele care există în țările cu economii de piață dezvoltate. Există condiții preliminare pentru aceasta, iar pentru unele companii contabilitatea de gestiune este menținută în conformitate cu standardele internaționale de raportare financiară, ceea ce permite utilizarea acesteia în calcule în timpul evaluării.
Potrivit experților occidentali, rapoartele de evaluare ale evaluatorilor ruși sunt bine structurate și corecte metodologic. Dar există și unele dezavantaje, cum ar fi lipsa de lărgime de vedere asupra obiectului de evaluare, care este tipică pentru evaluatorii și investitorii străini. Este important ca un investitor străin care este utilizator al unui raport de evaluare să înțeleagă nu numai valoarea proprietății care este evaluată pentru perioada de raportare, ci este important să înțeleagă și situația macroeconomică în ansamblu. Să spunem cât de transparentă este piața informațional, care este climatul legal și fiscal din regiune, care sunt previziunile de dezvoltare a pieței în general și așa mai departe. Evaluatorii ruși, pe de altă parte, acordă o atenție excesivă unui obiect specific de evaluare, izolat de piața în ansamblu. Aici constă pericolul de a evalua incorect obiectul și, ca urmare, investitorul poate pierde bani.
În același timp, atunci când se efectuează lucrări de evaluare în conformitate cu standardele internaționale pentru companii străine, rapoartele rusești sunt evaluate și este recunoscută clasa lor înaltă de performanță.
Există și părerea evaluatorilor ruși cu privire la rapoartele experților occidentali. În practica noastră, în timpul implementării unui proiect de evaluare a terenurilor în Muntenegru, am dat peste un raport al unui evaluator local. Acest raport conținea 7 pagini și nu conținea date clare și verificabile cu privire la subiectul subiectului. Valoarea de piață din acest raport a fost calculată folosind o abordare comparativă bazată pe o singură formulă. Datele luate pentru calcul nu au fost confirmate nici prin documente, nici prin referințe sau menționarea vreunei surse. În ciuda faptului că raportul a fost întocmit în conformitate cu standardele internaționale de evaluare, nu poate fi recunoscut ca fiind valabil în Rusia din multe motive.
PĂRȚILE EVALUATE/ UTILIZATORI AI RAPOARTELOR
Principalele tipuri de evaluare în Germania:
. Evaluare în scopuri contabile.
. Evaluarea la incheierea tranzactiilor.
. Evaluare în scopul creditării ipotecare.
. Evaluare în scopuri fiscale și succesorale.
. Evaluarea portofoliilor imobiliare.
Principalele persoane care utilizează rezultatele evaluării sunt agenții imobiliari, băncile, autoritățile fiscale, serviciile financiare ale diferitelor companii și persoane fizice.
Majoritatea evaluatorilor din Singapore sunt angajați ai agențiilor imobiliare. În funcție de mărimea companiei, evaluatorul fie se ocupă direct de evaluare, fie o combină cu atribuțiile unui consultant în management imobiliar etc. Unii evaluatori lucrează pentru bănci sau agenții guvernamentale. Acești evaluatori nu efectuează evaluări pentru clienți externi, ci doar evaluări interne. Gestionarea proprietății în Singapore, inclusiv evaluarea, este reglementată în prezent de Legea de licențiere a licitațiilor.
Principalele tipuri de evaluare efectuate în Franța:
. Estimare pentru situațiile financiare ale companiilor listate la bursă.
. Evaluarea în acordarea de împrumuturi garantate, reglementată prin recomandări emise de Comitetul bancar, precum și cerințe speciale pentru societățile de credit (Societes de Credit Foncier).
. Evaluarea la plata impozitelor imobiliare (de obicei nu este efectuată de evaluatori imobiliari). Acest tip de evaluare se bazează pe așa-numita valoare a valorii de închiriere, care până în prezent cu greu putea fi corelată cu valoarea de piață.
. Evaluare forțată sau evaluare atunci când se percep taxe. Există anumite reguli și reglementări ale instanței în acest domeniu.
Există două grupuri de evaluatori în Republica Cehă. Primul grup este format din experți criminaliști înscriși în registrul instanțelor regionale și desemnați să efectueze o evaluare de către președintele tribunalului regional. Al doilea grup - evaluatori autorizați - persoane fizice. Activitățile experților sunt reglementate de legea „Cu privire la experții și interpreții criminalistici”.
Evaluatorii autorizați (licențiați) pot avea trei tipuri de licențe: evaluare imobiliară, evaluare bunuri mobile, evaluare bunuri financiare.
În condițiile actuale ale economiei de tranziție a Republicii Cehe, consumatorii de servicii de evaluare sunt în principal băncile. Evaluarea este utilizată în principal în următoarele scopuri:
. în fuziuni și achiziții;
. creanţe;
. evaluarea actiunilor;
. imobile de vânzare și determinarea bazei impozabile.
În Rusia, așa cum sa indicat deja la începutul articolului, principalele domenii sunt:
. Estimarea valorii unei întreprinderi/afaceri și a valorilor mobiliare
. Estimarea valorii activelor / mijloacelor fixe
. Evaluarea bunurilor imobiliare
. Estimarea costului echipamentelor și vehiculelor
. Evaluarea imobilizărilor necorporale
. Evaluarea costului proiectelor de investiții.
Datorită specificului formării pieței și condițiilor pieței din Rusia, o gamă destul de largă de consumatori de servicii de evaluare. Până de curând, principalii consumatori erau întreprinderile mari (acest lucru s-a datorat redresării economiei, pătrunderii marilor companii pe piețele internaționale, procesului de privatizare, precum și trecerii la Standardele Internaționale de Raportare Financiară), precum, de exemplu , JSC RAO UES din Rusia, JSC Căile Ferate Ruse ”, OAO Gazprom, bănci (acest lucru s-a datorat dezvoltării creditării ipotecare), fonduri de investiții.
În legătură cu criza, segmentarea pieței a consumatorilor de servicii de evaluare sa schimbat oarecum. Ponderea segmentului societăţi de investiţii/fonduri a scăzut la minim, iar la fel s-a întâmplat şi segmentul serviciilor private de evaluare din cauza crizei de lichiditate şi a scăderii creditării garantate cu imobiliare.
Un segment mai mare al acestei piețe de servicii este ocupat de evaluare pentru bănci în scopuri de creditare, garanții, precum și pentru companiile și întreprinderile de asigurări.
CONCLUZIE
În ciuda faptului că activitatea de evaluare în Rusia a apărut și s-a format mai târziu decât în țările europene, a primit o bază bună pentru dezvoltarea și funcționarea eficientă, precum și oportunitatea de a folosi experiența neprețuită a altor țări. În situația economică dificilă actuală din țară și din lume, activitățile de evaluare ar trebui să fie un ajutor în luarea deciziilor corecte manageriale, financiare și de investiții.
Drepturi reale
Drepturi de revendicare
^ 2. Subiectele activităţii de evaluare
Activitatea de evaluare este activitatea subiecților activității de evaluare care vizează stabilirea valorii de piață sau de altă natură în raport cu obiectele evaluării.
Valoarea de piață este prețul cel mai probabil la care obiectul evaluării poate fi înstrăinat pe piața liberă într-un mediu concurențial, atunci când părțile la tranzacție acționează în mod rezonabil, având toate informațiile necesare, iar circumstanțele extraordinare nu se reflectă în valoarea tranzacția, adică una dintre părțile la tranzacție nu este obligată să înstrăineze, iar cealaltă să accepte obiectul evaluării.
Părțile la tranzacție sunt bine conștiente de subiect și acționează în interesul lor. Obiectul de evaluare este prezentat pe piata libera sub forma unei oferte publice.
Prețul tranzacției este o considerație rezonabilă fără constrângere de a efectua o tranzacție. Plata pentru obiect este exprimată în numerar.
Subiecții activităților de evaluare - pe de o parte - persoane fizice și juridice (întreprinzători individuali), ale căror activități sunt reglementate de legislația în materie de evaluare (evaluatori), iar pe de altă parte, consumatorii serviciilor lor (clienți).
^ 3. Obiectele activităţii de evaluare
Activitatea de evaluare este activitatea subiecților activității de evaluare care vizează stabilirea valorii de piață sau de altă natură în raport cu obiectele evaluării.
Valoarea de piață este prețul cel mai probabil la care obiectul evaluării poate fi înstrăinat pe piața liberă într-un mediu concurențial, atunci când părțile la tranzacție acționează în mod rezonabil, având toate informațiile necesare, iar circumstanțele extraordinare nu se reflectă în valoarea tranzacția, adică una dintre părțile la tranzacție nu este obligată să înstrăineze, iar cealaltă să accepte obiectul evaluării.
Părțile la tranzacție sunt bine conștiente de subiect și acționează în interesul lor. Obiectul de evaluare este prezentat pe piata libera sub forma unei oferte publice.
Prețul tranzacției este o considerație rezonabilă fără constrângere de a efectua o tranzacție. Plata pentru obiect este exprimată în numerar.
Obiectele activitatii de evaluare:
Separați obiectele materiale (lucruri)
Ansamblul lucrurilor care constituie proprietatea unei persoane
Drepturi reale
Drepturi de revendicare
Lucrari, servicii, informatii.
^ 4. Tipuri de valoare determinate în procesul de evaluare.
Valoarea de piață este prețul cel mai probabil la care obiectul evaluării poate fi înstrăinat pe piața liberă într-un mediu concurențial, atunci când părțile la tranzacție acționează în mod rezonabil, având toate informațiile necesare, iar circumstanțele extraordinare nu se reflectă în valoarea tranzacția, adică una dintre părțile la tranzacție nu este obligată să înstrăineze, iar cealaltă să accepte obiectul evaluării.
Costul obiectelor cu o piață limitată (arme, droguri)
Valoarea obiectelor în scopuri fiscale
Valoarea de salvare - reprezinta suma neta pe care proprietarul obiectului o poate primi la lichidarea acestui obiect si vanzarea bunurilor acestuia. Distingeți între lichidarea ordonată și lichidarea forțată.
1) lichidare ordonată - înseamnă că vânzarea activelor se realizează într-o perioadă suficientă pentru a obține cel mai mare preț posibil pentru fiecare tip de activ
2) lichidare silita - inseamna ca bunurile sunt vandute cat mai repede posibil, deseori, simultan si la aceeasi licitatie
Costul de reciclare - costul materialelor care alcătuiesc obiectul plus costul de eliminare
Valoarea investiției - valoarea obiectului bazată pe obiectivele specifice ale unei anumite persoane (poate fi mai mare decât valoarea de piață). Investiție - valoarea proprietății imobiliare pentru un anumit investitor. De obicei, este mai mare decât valoarea justă de piață.
Soldul (contabilitatea) - se determină pe baza bilanţului imobilului, ca suma activelor acesteia minus amortizarea acumulată, luând în considerare sumele datoriilor pe termen scurt şi pe termen lung. Datoriile sunt evaluate la valoarea nominală în funcție de valoarea contractelor de împrumut.
Costul de recuperare. (Costul reproducerii sau înlocuirii).
Costul de înlocuire este determinat de costul prețurilor curente pentru construcția unității. Costul de reproducere - costul construcției la prețurile curente este o copie exactă a evaluării obiectului folosind aceleași soluții arhitecturale, structuri de construcție și materiale.
Costul de înlocuire se calculează ca suma costurilor la prețuri curente pentru construcția unui obiect care are o utilitate echivalentă cu valoarea evaluată, dar este construit într-un stil arhitectural modern folosind materiale și structuri progresive.
Valoare specială - valoare care nu se încadrează în definiția tipurilor de mai sus
Valoarea asigurată este determinată fie pe baza costului integral de reproducere, fie a costului integral de înlocuire a articolului.
Valoarea garanției este utilizată în industria creditării ipotecare și este determinată pe baza valorii de piață.
Criteriile de valoare de piață includ:
1.Motivația tipică
2. Informarea părților
3. Perioada ofertelor de vanzare
4.Condiții de vânzare
Elemente de cost:
2. Utilitate
3. deficit
4.transferabilitate
^ 5. Cazuri de evaluare obligatorie.
Baza pentru evaluare. Cele mai comune motive sunt:
Contract intre evaluator si client.
Decizia instanței
Decizie a unei autorități publice
Motivele de evaluare a obiectului evaluării (articolul 9 din Legea federală)
La baza evaluării obiectului evaluării se află contractul dintre evaluator și client.
Un acord între evaluator și client poate prevedea ca evaluatorul să efectueze o evaluare a unui anumit obiect de evaluare, a unui număr de obiecte de evaluare sau a serviciului clienți pe termen lung, la cererea sa.
Evaluarea obiectelor de evaluare este obligatorie în cazul implicării în tranzacția cu obiecte de evaluare deținute în întregime sau parțial de Federația Rusă, de entitățile constitutive ale Federației Ruse sau de municipalități, inclusiv:
1. la determinarea valorii obiectelor de evaluare deținute de Federația Rusă, de entitățile constitutive ale Federației Ruse sau de municipalități, în scopul privatizării, transferului lor către administrarea fiduciară sau închiriere;
2. atunci când se utilizează obiecte de evaluare aparținând Federației Ruse, entităților constitutive ale Federației Ruse sau municipalități, ca subiect de gaj;
3. la vânzarea sau înstrăinarea în alt mod a obiectelor de evaluare aflate în proprietatea Federației Ruse, a entităților constitutive ale Federației Ruse sau a municipalităților;
4. la cesionarea obligațiilor de creanță aferente obiectelor de evaluare deținute de Federația Rusă, entitățile constitutive ale Federației Ruse sau municipalități;
5. la transferul obiectelor de evaluare deținute de Federația Rusă, entități constitutive ale Federației Ruse sau municipalități, ca aport la capitalul autorizat, fonduri ale persoanelor juridice,
Și, de asemenea, în cazul unui litigiu cu privire la valoarea obiectului de evaluare, inclusiv:
6. în cazul naționalizării proprietății;
7. în cazul creditării ipotecare către persoane fizice și juridice în cazurile de litigii privind valoarea obiectului ipotecii;
8. la întocmirea contractelor de căsătorie și împărțirea bunurilor soților care divorțează la cererea uneia dintre părți sau a ambelor părți în cazul unui litigiu asupra valorii acestui bun;
9. la răscumpărarea sau altă retragere a proprietății de la proprietari prevăzute de legislația Federației Ruse pentru nevoi de stat sau municipale;
10. la evaluarea obiectelor de evaluare în vederea controlului corectitudinii plății impozitului în cazul apariției unui litigiu privind calculul bazei impozabile.
^ 6. Proprietăți imobiliare și personale.
Articolul 130. Lucruri imobile și mobile (CC RF)
1. Lucrurile imobile (imobile, imobile) includ terenuri, terenuri de subsol, corpuri de apă izolate și tot ceea ce este strâns legat de pământ, adică obiecte care nu pot fi mutate fără deteriorarea disproporționată a scopului lor, inclusiv pădurile, plantele perene. plantatii, cladiri, structuri, constructii in curs.
(modificată prin Legea federală nr. 213-FZ din 30 decembrie 2004)
Lucrurile imobile includ, de asemenea, aeronavele și navele maritime supuse înregistrării de stat, navele de navigație interioară și obiectele spațiale. Alte bunuri pot fi, de asemenea, clasificate ca imobile prin lege.
2. Lucrurile care nu au legătură cu bunurile imobiliare, inclusiv banii și valorile mobiliare, sunt recunoscute drept bunuri mobile. Înregistrarea drepturilor asupra bunurilor mobile nu este necesară, cu excepția cazurilor prevăzute de lege.
^ 7. Cadrul de reglementare pentru evaluarea proprietăților în Federația Rusă.
Principalele documente care reglementează OA:
Legea federală nr. 135 - Legea federală „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă”
Standardele pentru activitățile de evaluare definesc cerințele pentru procedura de realizare a unei evaluări și de desfășurare a activităților de evaluare.
Standardele de evaluare sunt împărțite în standarde federale de evaluare și standarde și reguli pentru activitățile de evaluare.
Standardele federale de evaluare sunt elaborate de Consiliul Național ținând cont de standardele internaționale de evaluare.
Codul civil al Federației Ruse este principalul corp de legi.
Regulamente departamentale
^ 8. Starea actuală a pieței de evaluare în Federația Rusă.
Punctul de plecare pentru apariția evaluării în Rusia modernă a fost 1998, când a apărut Legea federală nr. 135-FZ „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă”. În prezent, dimensiunea medie a pieței de servicii de evaluare din Rusia este de 400-500 milioane USD. in an.
Aproximativ 40% din toate serviciile de evaluare sunt furnizate în Districtul Federal Central, 19% - în Districtul Federal Volga, cel mai puțin din Orientul Îndepărtat.
^ 9. Reglementarea de stat a evaluării proprietății în Federația Rusă.
Principalele caracteristici distinctive ale activităților de evaluare care necesită reglementarea acesteia sunt:
Semnificație fundamental nouă a acestui tip de activitate a Federației Ruse
Impactul evaluării asupra practic toate domeniile de activitate economică.
Caracter interdisciplinar, interdepartamental.
Formarea deplină și îmbunătățirea activităților de evaluare necesită implementarea următoarelor principii de bază:
Evaluarea proprietății este o activitate profesională.
Evaluarea este, de asemenea, un domeniu științific cu metodologie, terminologie și principii de cercetare proprii.
Pe baza experienței mondiale, a dezvoltării evaluării în Rusia, este necesar să se creeze un sistem național de evaluare cu propriile sale caracteristici. În același timp, copierea oarbă a experienței străine este inacceptabilă, pe de altă parte, crearea unor abordări fundamental noi, care nu țin cont de tendințele globale.
Restaurarea și dezvoltarea evaluării este posibilă numai în condițiile relațiilor de piață, cu o definire clară a rolului și locului statului în materie de prețuri și reglementare legală.
Formarea unei evaluări este posibilă numai pe baza spațiului legal, metodologic și informațional de pe întreg teritoriul Federației Ruse.
Evaluarea ca activitate profesională ar trebui să răspundă nevoilor economice actuale, precum și să țină seama atât de specificul regional, cât și de industrie.
Funcția principală a statului-va în formarea sistemului de evaluare este crearea unui sistem de reglementare legală a acestui tip de activitate.
Atât evaluatorii publici, cât și cei privați se pot implica în evaluare și ambii ar trebui să aibă șanse egale de a-și implementa abilitățile profesionale și de a lucra într-un spațiu comun.
Principalele instrumente ale statului reglementarea activitatilor de evaluare sunt:
Licențiere
Sistemul de standarde
Sistem de certificare și calitate a serviciilor
Clasificarea curriculei, formarea evaluatorilor.
Crearea condițiilor pentru dezvoltarea și formarea unor asociații profesionale autoreglementate de evaluatori
Organizarea procesului de includere a procedurilor și metodelor de evaluare profesională în legislația generală
7.Controlul asupra implementării legislației
Pentru a implementa aceste sarcini, în structura puterii executive a fost creat un singur organism pentru coordonarea activității în domeniul evaluării PPRF nr. 932 din 20.08.99, Ministerul Relațiilor cu Proprietatea al Federației Ruse a stabilit astfel de un corp.
În legătură cu reforma administrativă din mai 2004, acest minister a fost lichidat și, în schimb, a fost creată Agenția Federală pentru Administrarea Proprietății a Federației Ruse, departamentele Federației Ruse, subiecții Federației Ruse nu ar trebui să depună eforturi pentru a-și crea propriile sisteme de evaluare. . La nivel federal, există interzicerea creării de sisteme departamentale care contrazic sistemul de standarde federale publice.
Este necesar să se ia în considerare din funcțiile declarațiilor de stat acele lucrări de evaluare care, într-un sistem construit eficient, ar trebui efectuate de evaluatori profesioniști independenți.
În același timp, luarea în considerare a caracteristicilor specifice ale industriilor și ale tipurilor de activități necesită dezvoltarea unor reglementări din industrie, la care ar trebui să participe departamentele care cunosc specificul anumitor tipuri de proprietate, în plus, departamentele de la toate nivelurile ar trebui să monitorizeze corectitudinea. a evaluărilor.
Aceștia trebuie să acționeze ca organizatori ai procesului de evaluare, să îndeplinească cu pricepere stabilirea sarcinilor și să accepte munca prestată, ceea ce face posibilă excluderea tratamentului națiunii celei mai favorizate pentru una sau mai multe firme de evaluare și să creeze obstacole artificiale altor evaluatori prin organizarea de concursuri sau licitații pentru dreptul de a efectua evaluări competitive pentru nevoile statului.va.
Un rol important al departamentelor la toate nivelurile este crearea și operarea sistemelor informaționale.
Crearea acestor sisteme în detrimentul doar a fondurilor bugetare este cu greu fezabilă, prin urmare, cea mai nepromițătoare modalitate este de a combina eforturile atât private, cât și ale statului. structurilor.
Evaluatorii de stat și cei privați sunt participanți egali la activitățile de evaluare. Totodata, una dintre sarcinile evaluatorilor nestatali este aceea de a asigura acordul rezultatelor evaluarilor fiscale, in cazul in care clientul nu este de acord cu rezultatele obtinute de stat. evaluatori.
Sistemul de stat definit de legislația federală. reglementarea activităților de evaluare include:
Licențierea activităților de evaluare
elaborarea și adoptarea actelor juridice de reglementare, inclusiv recomandări metodologice ale standardelor de evaluare
controlul asupra implementării activităților de evaluare.
armonizarea listei de cerințe impune instituțiilor de învățământ care asigură pregătire profesională în domeniul evaluării.
interacțiunea cu organizațiile autoreglementate de evaluatori și coordonarea activităților comune.
Conform Legii federale „Cu privire la activitățile de evaluare”, o evaluare obligatorie de către evaluatori independenți este obligatorie în următoarele cazuri:
La determinarea numărului de obiecte aparținând Federației Ruse, entităților constitutive ale Federației Ruse și municipalităților în scopul: privatizării, transferului către managementul trustului sau închirierii. În cazul privatizării în conformitate cu Legea federală „cu privire la privatizarea proprietății de stat și mun-go”, prețul inițial al proprietății privatizate se stabilește pe baza raportului de evaluare.
atunci când se utilizează obiecte aparținând Federației Ruse, entităților constitutive ale Federației Ruse și municipalități ca subiect de gaj
la vânzarea sau înstrăinarea în alt mod a obiectelor
la cesionarea obligațiilor de datorie aferente obiectelor deținute de Federația Rusă, entitățile constitutive ale Federației Ruse și formațiunile mun-m
la transferul unui obiect aparținând Federației Ruse, entităților constitutive ale Federației Ruse și formațiunilor mun-m ca contribuție la capitalul autorizat și fondurile persoanelor juridice, precum și în cazul unei dispute cu privire la articolul obiectelor de evaluare , inclusiv naționalizarea proprietății și sechestrul bunurilor pentru nevoile statului x și mun x prin răscumpărare.
Sechestrarea forțată a bunurilor de la proprietar se efectuează în următoarele cazuri:
Recurs încasat asupra proprietății sub obligații
înstrăinarea bunurilor care, în virtutea legii, nu pot aparține acestei persoane.
înstrăinarea imobilelor în legătură cu sechestrul de s/u.
răscumpărare de la
confiscare
Pe lângă aceste cazuri, necesitatea evaluării obligatorii este prevăzută de o serie de alte legi:
Legea federală „Cu privire la SA” stabilește implicarea unui evaluator independent. În cazul determinării prețului pentru răscumpărarea acțiunilor de către societate de la acționari
^ 10. Reglementarea activităților de evaluare de către organizațiile de autoreglementare.
În prezent, funcția principală de control asupra activităților de evaluare a fost transferată de la organizația de stat către organizațiile de autoreglementare. Acest lucru s-a întâmplat după introducerea modificărilor la legea federală privind activitățile de evaluare, care a intrat în vigoare la 1 iunie 2006. Potrivit acestei legi, o organizație de autoreglementare a evaluatorilor este o organizație non-profit inclusă în registrul unificat de stat al unei organizații de autoreglementare a evaluatorilor și a asociațiilor de evaluatori pe bază de membru.
Statutul de organizație de autoreglementare a fost dobândit din momentul în care organizația a fost inclusă în registrul unificat de stat al unei organizații de autoreglementare a evaluatorilor. Baza pentru includerea unei organizații non-profit în registrul unificat al unei organizații reglementate este:
O asociație dintr-o astfel de organizație de cel puțin 300 de persoane este membrii acesteia.
Disponibilitatea fondului de compensare.
Prezența unui organ de conducere și a subdiviziunilor structurale.
Disponibilitatea standardelor si regulilor pentru activitatile de evaluare, aprobate in conditiile legii.
Angajații unei organizații de autoreglementare a evaluatorilor nu au dreptul să desfășoare activități de evaluare. Lichidarea organizațiilor nonprofit se efectuează de către o comisie de lichidare, care trebuie să includă în mod obligatoriu un reprezentant al consiliului național pentru activități de evaluare.
Funcții COO:
1) elaborarea și aprobarea standardelor și regulilor pentru activitățile de evaluare, regulile pentru activitățile de afaceri și profesionale.
2) Elaborarea și aprobarea regulilor și condițiilor de admitere a membrilor organizației de autoreglementare a evaluatorilor. Stabilirea cuantumului cotizației de membru în ordinea în care acestea sunt plătite.
3) Reprezentarea intereselor membrilor săi în relațiile cu organismele guvernamentale federale.
4) Monitorizarea respectării de către membrii săi a cerințelor legislației, standardelor și regulilor pentru activitățile de evaluare, regulilor de etică profesională în afaceri.
5) Admiterea și expulzarea din membrii unei organizații de autoreglementare.
6) Ținerea unui registru al membrilor unei organizații de autoreglementare.
7) Organizarea de informare și suport metodologic pentru membrii săi.
Drepturile unei organizații de autoreglementare a evaluatorilor.
1) Reprezentarea intereselor membrilor săi în relația acestora cu autoritățile.
2) Contestarea în instanță a actelor puterii statului și a acțiunilor/inacțiunii organelor sale care încalcă drepturile și interesele membrilor organizației de autoreglementare a evaluatorilor.
COO este obligat să:
Respectați cerințele legislației Federației Ruse
Formați un fond de compensare pentru a asigura responsabilitatea membrilor săi față de consumatorii de servicii
Să exercite controlul asupra respectării de către membrii săi a legislației Federației Ruse, a standardelor și regulilor activităților de evaluare, precum și a regulilor de etică în afaceri și profesionale
Aplica masurile disciplinare prevazute de lege si documentele interne ale organizatiei
Notificați organismul federal autorizat pentru supravegherea activităților COO despre apariția nerespectării cerințelor legii
Refuzați admiterea ca membru COO în cazuri stabilite
Excludeți din membrii COO pentru încălcări ale cerințelor legii, standardelor și regulilor activităților de evaluare, precum și regulilor de etică în afaceri și profesionale
Menține un registru al membrilor COO
Organizați recalificarea profesională a evaluatorilor
O organizație non-profit are dreptul de a solicita includerea sa în registrul unificat al COO. Organismul federal autorizat ia o decizie privind includerea sau refuzul includerii în registrul unificat al ROO. În termen de 7 zile de la data depunerii următoarelor documente:
Afirmație
Actele constitutive
Copie certificat de înregistrare fiscală
Copii ale documentelor de învățământ care confirmă dobândirea de cunoștințe profesionale în domeniul evaluării de către membrii COO
Copii ale regulamentelor privind organul de gestiune colectivă, ale unității structurale care exercită controlul asupra activității membrilor și ale comisiei de disciplină
Copii de pe adeverințele care confirmă că membrii organizației nu au condamnări neștergite sau restante pentru infracțiuni din domeniul economic, precum și pentru infracțiuni de gravitate medie, infracțiuni grave și mai ales grave.
Copii ale documentelor care confirmă constituirea fondului de compensare
Copii ale cererilor membrilor săi de a se alătura acestei organizații
Copie după registrul de evidență a membrilor organizației non-profit
Decizia organismului federal autorizat de a refuza includerea unei organizații nonprofit în registrul unificat al COO poate fi luată din următoarele motive:
Organizația necomercială nu îndeplinește cerințele legii
Organizația non-profit nu a furnizat toate documentele sau a furnizat documente cu informații incorecte
11. Caracteristici generale ale procesului de evaluare. Pașii principali.
Există 6 etape în procesul de evaluare:
Stabilirea obiectivelor. Această etapă include:
Formarea scopului evaluării
Definirea unui tip de valoare
Identificarea obiectului și a drepturilor asociate acestuia
Stabilirea datei de evaluare
Atunci când se evaluează, este important să se identifice fizic proprietatea și să se determine drepturile legale asociate acesteia. Mărimea și caracteristicile activului real trebuie identificate și măsurate cu atenție. Drepturile asociate unui obiect pot fi cazul unei cote într-un leasing sau parteneriat în comun. Restricțiile legale pot limita domeniul de utilizare a obiectelor. Principiile echilibrului, dimensiunii economice și diviziunii economice determină ce tipuri de date trebuie colectate.
Principiul schimbării face mai important ca evaluatorul să aleagă o evaluare eficientă. Deoarece condițiile și ipotezele tind să se schimbe în timp, clientul trebuie să cunoască intervalul de timp în care estimarea costurilor rămâne valabilă.
Încheierea unui contract de evaluare. Un acord între evaluator și client poate prevedea ca evaluatorul să efectueze o evaluare a unui anumit obiect de evaluare, a unui număr de obiecte de evaluare sau a serviciului clienți pe termen lung, la cererea sa.
În cazurile prevăzute de legislația Federației Ruse, evaluarea obiectului evaluării, inclusiv evaluarea repetată, poate fi efectuată de către evaluator pe baza unei hotărâri judecătorești, instanței de arbitraj, instanței de arbitraj, precum și prin decizie a organismul autorizat.
Instanța, instanța de arbitraj, instanța de arbitraj sunt independente în alegerea evaluatorului. Costurile asociate cu evaluarea obiectului evaluării, precum și remunerația bănească către evaluator, sunt supuse rambursării (plății) în modul prevăzut de legislația Federației Ruse.
Acordul nr.
OOO „Buttercup” reprezentat de Director General Pupkin A.N. care acționează în baza chartei, pe de o parte (denumit în continuare evaluator) și Romashka LLC, reprezentată de directorul său general M. Yu. Zernov, acționând în baza charterului (denumit în continuare client), a încheiat un acord după cum urmează.
Evaluatorul se obligă să determine valoarea de piață a centrului comercial la adresa ... și având caracteristicile ...
Evaluatorul are dreptul de a... (enumerati drepturile)
Evaluatorul are responsabilități... (enumerați responsabilitățile)
Pe baza rezultatelor evaluării, evaluatorul transmite clientului un raport.
Acordul a fost semnat pentru...
Detalii despre partide
Termeni de referință pentru evaluare...
Contractul se incheie intr-o forma simpla scrisa si nu necesita legalizare notariala.
Acesta trebuie sa contina:
Temeiuri pentru încheierea unui contract
Tipul de evaluare a obiectului de evaluare
Tip de determinare a valorii obiectului de evaluare
Valoarea remunerației bănești pentru evaluare
Informații despre asigurarea de răspundere civilă (dacă este disponibilă asigurarea)
Inspecția obiectului. În această etapă, evaluatorul, în prezența unui reprezentant al clientului, examinează obiectul în natură, întocmește descrierea acestuia, realizează fotografiile necesare și realizează o reprezentare din starea fizică a obiectului.
Colectarea, verificarea si analiza datelor.Calculul valorii unui obiect incepe intotdeauna cu o analiza a celei mai bune si eficiente utilizare. Cea mai bună și cea mai mare utilizare eficientă a obiectului, permisă din punct de vedere legal, modalitate profitabilă din punct de vedere financiar și fezabilă din punct de vedere fizic. obiect la care valoarea lui devine maximă. După ce s-a determinat cea mai bună / cea mai mare utilizare eficientă a valorii obiectului, aceasta este calculată prin toate cele 3 abordări:
Comparativ
Profitabil
costisitoare
În cazul în care costul obiectului nu poate fi calculat c.-l. demers, evaluatorul trebuie să justifice respingerea k.-l. în procesul-verbal. abordare. Ca urmare, rezultatele sunt coordonate și se deduce valoarea finală a valorii obiectului.
Intocmirea raportului. Documentul principal care reflectă rezultatele evaluării este un raport creat în 2 exemplare, dintre care unul rămâne la client. Raportul de evaluare nu trebuie să fie ambiguu sau înșelător.
Raportul trebuie să includă:
Data evaluării
Standarde, scopuri și obiective utilizate.
Sunt furnizate și alte informații care, în opinia evaluatorului, sunt necesare pentru o interpretare completă a rezultatelor evaluării.
Dacă în cadrul evaluării se determină nu valoarea de piață, ci o altă valoare, raportul trebuie să indice motivele abaterii de la valoarea de piață.
Raportul trebuie să includă:
Data întocmirii, numărul de serie
Baza de evaluare
Locația evaluatorului și informații despre apartenența sa la organizația de autoreglementare.
Descrierea exactă a obiectului de evaluare, în raport cu obiectul de evaluare, deținut de o persoană fizică, detalii despre persoana juridică.
În calcule sunt utilizate standardele de evaluare, lista datelor de intrare utilizate în evaluare, precum și ipotezele adoptate în procesul de evaluare.
După determinarea valorii obiectului şi a valorilor sale finale.
Data în care a fost evaluată proprietatea.
Lista documentelor utilizate de evaluator, precum si caracteristicile cantitative si calitative ale obiectelor ce urmeaza a fi stabilite.
Raportul poate contine si alte informatii care, in opinia evaluatorului, sunt esentiale pentru integralitatea reflectarii metodelor de evaluare aplicate de acesta.
Raportul ar trebui să fie:
numerotate
Semnat de evaluator
sigilat
Valoarea finală a valorii de piață este indicată în raport, autenticitatea este recunoscută și recomandată pentru tranzacții, dacă legea nu prevede altfel.
În cazul în care există un litigiu cu privire la fiabilitatea valorii valorii de piață indicată în raport, litigiul menționat este supus soluționării judiciare.
Valoarea de piață este prețul cel mai probabil care poate fi obținut din vânzarea proprietății pe o piață competitivă și deschisă, sub rezerva condițiilor de „echilibru”, adică. vânzătorul și cumpărătorul acționează rațional, sunt informați, iar la discutarea prețului părțile nu suferă presiuni din orice împrejurări extraordinare. Această definiție a valorii include noțiunea de tranzacție „normală” (de echilibru) ca un transfer de proprietate de la vânzător la cumpărător la un anumit moment în timp, sub rezerva următoarelor condiții:
Motivația vânzătorului și a cumpărătorului este tipică;
Ambele părți sunt bine informate, de exemplu de către consultanți calificați, și acționează prompt în înțelegerea interesului lor; exista timp suficient pentru a determina reactia pietei la oferta facuta;
Plata se face in numerar sau in orice alt mod numerar;
Despăgubirea vânzătorului pentru proprietatea înstrăinată este reprezentată în totalitate de prețul contractului, fără concesii suplimentare și beneficii asociate.
^ 12. Teoria valorii în timp a banilor. Valoarea viitoare și actuală a unei monede.
1) suma de numerar
FV=PV(1+i)n-,valoarea viitoare a unei unități monetare
PV=FV/(1+i)n-, valoarea curentă a unității. Aceasta este reciproca sumei acumulate a unității. Folosind această funcție, puteți decide cât trebuie să depuneți astăzi pentru a primi un suma dată în viitor.
^ 13. Teoria valorii în timp a banilor. Valoarea viitoare a anuității și factorul fond de rambursare.
Conform teoriei valorii banilor în timp, o unitate monetară valorează astăzi mai mult decât se primește în viitor.Acest lucru se datorează faptului că pentru întreaga perioadă înainte de apariția veniturilor viitoare, unitatea monetară aduce profit, un valoare nouă.Unitatea monetară este considerată capital.Aplicarea metodei de valorificare a venitului Evaluarea imobiliară necesită cunoașterea unor concepte precum dobânda compusă, scontări și anuități.Valoarea unei proprietăți generatoare de venit este determinată de valoarea curentă. a monedei care va fi primită în viitor.
Capitalizarea venitului este procesul de conversie a fluxului de venit viitor într-o singură sumă de valoare actuală.Pentru a estima corect venitul viitor, trebuie utilizate dobânda compusă și actualizarea.
Dobânda compusă înseamnă că dobânda deja primită, fiind depusă împreună cu investiția inițială, devine parte din suma principală.Iar în perioada următoare, odată cu depozitul inițial, dobânda primită aduce noi venituri.Dobânda simplă nu implică această procedură. .
Actualizarea este procesul de conversie a câștigurilor viitoare la valoarea lor actuală.
Valoarea câștigurilor viitoare așteptate depinde de mai mulți factori, printre care:
1) suma de numerar
2) ora plății sau primirii
4) O rată adecvată de rentabilitate a investiției
Renta este o serie de plăți egale la intervale regulate.
FV=PMT((1+i)n-1)/i-,valoarea viitoare a unei anuități obișnuite. Dacă plățile sunt efectuate la începutul fiecărei perioade, atunci se ia în considerare o anuitate în avans.
PMT=Fv*i/(1+i)n-1-factor al fondului de compensare Arată suma de bani care trebuie depusă la sfârșitul fiecărei perioade pentru ca soldul să fie o unitate monetară după un anumit număr de perioade.Această valoare este inversul unităților de factor de acumulare pentru perioada, ia în considerare doar rentabilitatea fondurilor investite.Se face distincție între factorul fondului de compensare obișnuit și compensația în avans.Factorul de compensare în avans. fondul prevede primirea plăților la începutul perioadei.
^ 14. Teoria valorii în timp a banilor. Valoarea actuală a anuității și contribuția unitară de amortizare.
Conform teoriei valorii banilor în timp, o unitate monetară valorează astăzi mai mult decât se primește în viitor.Acest lucru se datorează faptului că pentru întreaga perioadă înainte de apariția veniturilor viitoare, unitatea monetară aduce profit, un valoare nouă.Unitatea monetară este considerată capital.Aplicarea metodei de valorificare a venitului Evaluarea imobiliară necesită cunoașterea unor concepte precum dobânda compusă, scontări și anuități.Valoarea unei proprietăți generatoare de venit este determinată de valoarea curentă. a monedei care va fi primită în viitor.
Capitalizarea venitului este procesul de conversie a fluxului de venit viitor într-o singură sumă de valoare actuală.Pentru a estima corect venitul viitor, trebuie utilizate dobânda compusă și actualizarea.
Dobânda compusă înseamnă că dobânda deja primită, fiind depusă împreună cu investiția inițială, devine parte din suma principală.Iar în perioada următoare, odată cu depozitul inițial, dobânda primită aduce noi venituri.Dobânda simplă nu implică această procedură. .
Actualizarea este procesul de conversie a câștigurilor viitoare la valoarea lor actuală.
