Pentru a pune în aplicare prevederile Legii federale din 22 iulie 2010 nr. 167-FIP "privind amendamentele la Legea federală" privind activitățile de evaluare în Federația Rusă "și actele legislative individuale ale Federației Ruse" (reuniunea legislației din Federația Rusă, 2010, nr. 30 ,. 3998) Regulamentul:
Aprobați standardul federal de evaluare anexat "Determinarea valorii cadastrale (FSO nr. 4)".
I. Dispoziții generale
1. Standardul federal de evaluare "Determinarea valorii cadastrale a instalațiilor imobiliare (FSO nr. 4)" (denumită în continuare standardul federal de evaluare) a fost elaborată ținând cont de standardele internaționale de evaluare și standardele federale de evaluare "Evaluare generală Concepte, abordări de evaluare și cerințe de evaluare (FSO nr. 1) "," Scopul evaluării și tipurilor de valoare (FSO nr. 2) "," Cerințe pentru raportul de evaluare (FSO nr.3) "și conține cerințe pentru determinarea Valoarea cadastrală a obiectelor imobiliare.
2. Acest standard federal de evaluare este obligatoriu pentru utilizarea în definiția valorii cadastrale.
La determinarea valorii cadastrale a obiectelor imobiliare, evaluatorul ar trebui să fie ghidat de cerințe suplimentare și (sau) proceduri de evaluare stabilită de acest standard federal de evaluare, în ceea ce privește cerințele și (sau) procedurile stabilite prin standardele federale de evaluare.
3. În conformitate cu valoarea cadastrală este înțeleasă ca valoarea de piață a obiectului imobiliar, determinată de metodele de evaluare în masă sau, dacă este imposibil să se determine valoarea de piață prin metode de evaluare în masă, valoarea de piață definită individual pentru o anumită Obiect imobiliar în conformitate cu legislația privind activitățile de evaluare.
4. Valoarea cadastrală este definită atât pentru obiectele imobiliare prezente pe piața deschisă, cât și pentru obiecte imobiliare, a căror piață este limitată sau absentă.
5. Pentru a determina valoarea cadastrală a obiectelor de evaluare sunt obiecte imobiliare, informații despre care sunt conținute în cadastrul imobiliar de stat la data evaluării.
6. În sensul prezentului standard federal, evaluarea evaluării în masă a imobilului înseamnă procesul de determinare a costului la gruparea obiectelor de evaluare, având caracteristici similare, în cadrul căruia se utilizează pe baza costurilor matematice și alte metode de modelare de abordări de evaluare.
7. Definirea valorii cadastrale utilizând metodele de evaluare în masă include următoarele activități:
II. Cerințe generale pentru definirea valorii cadastrale
8. Valoarea cadastrală a obiectelor de evaluare este determinată la data formării listei obiectelor imobiliare în scopul evaluării cadastrale de stat.
9. Alegerea abordărilor, metodelor și modelelor de determinare a valorii cadastrale se efectuează de către evaluator și trebuie justificată. Definiția valorii cadastrale a obiectelor de evaluare se efectuează atât utilizând simularea computerizată (modele) și fără ea.
10. Atunci când se utilizează o metodă de evaluare în masă, în absența unor astfel de informații de la evaluator, tipurile de drepturi și limitări (sarcini) nu sunt luate în considerare pentru facilitățile de evaluare, cu excepția servitutei stabilite prin lege sau prin alte acte juridice de reglementare din Federația Rusă, actul juridic de reglementare al entității constitutive a Federației Ruse, actul juridic de reglementare al autoguvernării locale.
III. Colectați informații despre valorile factorilor de stabilire a prețurilor
și informații despre piață
11. Pentru a construi un model de evaluare, evaluatorul colectează informații de piață suficiente și fiabile despre imobiliare.
La construirea unui model de evaluare, evaluatorul utilizează informațiile despre preț corespunzătoare nivelului actual al prețurilor de piață.
12. În cazul lipsei de informații pe piață, este evaluat un model de evaluare pentru a construi o valoare de piață, determinată individual pentru un anumit obiect imobiliar.
13. Colectarea informațiilor despre valorile valorilor factorilor de stabilire a prețurilor care determină costul obiectelor de evaluare sunt efectuate de evaluator.
14. La determinarea valorii cadastrale, evaluatorul utilizează datele incluse în Fondul de date cadastrale de stat, precum și cadastrul de stat al imobiliar, fondul de date de gestionare a terenurilor, fondurile de date și bazele de date disponibile la dispoziția organizațiilor și instituțiilor a entității constitutive a Federației și municipalităților rusești. Este permisă utilizarea informațiilor din alte surse care conțin informații de evidență.
15. Pentru un teren de teren neajuns, în absența unui tip de utilizare permisă, se adoptă tipul de utilizare permisă, ceea ce oferă o valoare maximă a terenului de piață, luând în considerare planificarea teritorială și zonarea urbană.
Pentru terenul construit, în absența unui tip de utilizare permisă, un tip de utilizare permisă este luată pe baza numirii obiectelor imobiliare (clădiri, structuri) situate în acest teren de teren.
IV. Gruparea evaluării obiectelor
16. La determinarea valorii cadastrale utilizând metode masive de evaluare, toate obiectele estimate conținute în listă în scopul evaluării cadastrale de stat sunt împărțite în grupuri de obiecte de evaluare pe baza unei analize a informațiilor despre piața obiectelor de evaluare, justificând Model pentru evaluarea valorii cadastrale, compoziția factorilor de stabilire a prețurilor și a informațiilor privind valorile valorilor obiectelor de evaluare pentru fiecare obiecte obiecte de testare studiate. Doar acei factori care au un impact semnificativ asupra costului obiectelor de evaluare și pot fi determinate semnificativ și măsurate în mod obiectiv în setul de factori de prețuri.
Pentru a efectua gruparea, alegerea indicatorilor, a valorilor sau a gamei de date a indicatorilor este justificată pentru a atribui obiectelor de evaluare grupurilor relevante.
Obiectele de bunuri imobiliare, construcția cărora sunt neterminate, nu pot fi atribuite grupurilor împreună cu obiecte imobiliare, a căror construcție este finalizată.
17. Pentru fiecare grup de obiecte de evaluare, estimarea ar trebui să fie selectată de către evaluator, care permite informații despre informațiile cu privire la factorii de prețuri, calculează valoarea cadastrală a oricărui obiect de evaluare inclus în acest grup.
V. Modele de evaluare a clădirilor
18. Pentru a construi un model al evaluării, poate fi utilizată o metodologie a oricărei abordări la evaluare: costisitoare, comparativă și profitabilă. Alegerea abordării sau refuzului rezonabil de utilizare este efectuată de evaluator, pe baza caracteristicilor tipului de utilizare sau de destinație permisă, precum și a suficienței și fiabilității informațiilor privind piața de unică folosință.
19. Alegerea modelului de evaluare constă în următorii pași:
20. În cazul în care există informații suficiente și fiabile cu privire la prețurile tranzacțiilor și sugestiilor privind achiziționarea și vânzarea obiectelor de evaluare, calculul valorii cadastrale al obiectului de evaluare se efectuează în principal pe baza unei abordări comparative.
VI. Procedura de calcul al valorii cadastrale a obiectelor de evaluare
21. Atunci când se utilizează o metode de evaluare în masă, valoarea cadastrală a obiectului de evaluare este determinată prin înlocuirea valorilor valorilor factorilor de stabilire a prețurilor corespunzătoare acestui obiect al evaluării, în modelul de evaluare, folosind această evaluare obiectul poate fi evaluat.
22. În cazul în care un evaluator a utilizat mai mult de o abordare a evaluării, rezultatele utilizării abordărilor ar trebui să fie coordonate pentru a determina valoarea totală a valorii obiectului de evaluare.
În cazul unei diferențe semnificative în rezultatele calculului valorii cadastrale a obiectului de evaluare obținut utilizând diferite abordări, evaluatorul ar trebui să analizeze cauzele discrepanței.
Metoda de aprobare selectată a evaluatorului, precum și toți evaluatorii făcuți prin aprobarea rezultatelor judecății, ipotezele și informațiile utilizate ar trebui justificate. În cazul aplicat pentru a se potrivi cu procedura de cântărire, evaluatorul ar trebui să justifice alegerea scalelor uzate.
23. Potrivit rezultatelor definirii valorii cadastrale a obiectelor de evaluare, se emite un raport privind definirea valorii cadastrale.
24. Raportul privind definirea valorii cadastrale ar trebui să fie compilat în termen de cel mult șapte luni de la data intrării într-o evaluare cadastrală.
Ministerul Dezvoltării Economice a Federației Ruse
ORDIN
din 22 octombrie 2010 n 508
La aprobarea standardului federal
Estimări "Definirea valorii cadastrale (FSO N 4)"
În conformitate cu articolul 20 din Legea federală din 29 iulie 1998, N 135-FZ "privind activitățile de evaluare în Federația Rusă" (Întâlnirea legislației Federației Ruse, 1998, N 31, Art. 3813; 2006, n 31, art. 3456; 2010, n 30, art. 3998) i ordonă:
Aprobați standardul federal de evaluare federal "Determinarea valorii cadastrale (FSO N 4)".
ministru
E.S.NABULINA.
Aprobat
ordin
Ministerul Dezvoltării Economice a Rusiei
Începând cu 22 octombrie 2010 n 508
Evaluarea standard federală
"Determinarea valorii cadastrale a obiectelor imobiliare (FSO nr. 4)"
I. Dispoziții generale
1. Standardul federal de evaluare "Determinarea valorii cadastrale a instalațiilor imobiliare (FSO nr. 4)" (denumită în continuare standardul federal de evaluare) a fost elaborată ținând cont de standardele internaționale de evaluare și standardele federale de evaluare "Evaluare generală Concepte, abordări de evaluare și cerințe de evaluare (FSO nr. 1) "," Scopul evaluării și tipurilor de valoare (FSO nr. 2) "," Cerințe pentru raportul de evaluare (FSO nr.3) "și conține cerințe pentru determinarea Valoarea cadastrală a obiectelor imobiliare.
2. Acest standard federal de evaluare este obligatoriu pentru utilizarea în definiția valorii cadastrale.
La determinarea valorii cadastrale a obiectelor imobiliare, evaluatorul ar trebui să fie ghidat de cerințe suplimentare și (sau) proceduri de evaluare stabilită de acest standard federal de evaluare, în ceea ce privește cerințele și (sau) procedurile stabilite prin standardele federale de evaluare.
3. În conformitate cu valoarea cadastrală este înțeleasă ca valoarea de piață a obiectului imobiliar, determinată de metodele de evaluare în masă sau, dacă este imposibil să se determine valoarea de piață prin metode de evaluare în masă, valoarea de piață definită individual pentru o anumită Obiect imobiliar în conformitate cu legislația privind activitățile de evaluare.
4. Valoarea cadastrală este definită atât pentru obiectele imobiliare prezente pe piața deschisă, cât și pentru obiecte imobiliare, a căror piață este limitată sau absentă.
5. Pentru a determina valoarea cadastrală a obiectelor de evaluare sunt obiecte imobiliare, informații despre care sunt conținute în cadastrul imobiliar de stat la data evaluării.
6. În sensul prezentului standard federal, evaluarea evaluării în masă a imobilului înseamnă procesul de determinare a costului la gruparea obiectelor de evaluare, având caracteristici similare, în cadrul căruia se utilizează pe baza costurilor matematice și alte metode de modelare de abordări de evaluare.
7. Determinarea valorii cadastrale utilizând metode masive de evaluare include următorii pași:
II. Cerințe generale pentru definirea valorii cadastrale
8. Valoarea cadastrală a obiectelor de evaluare este determinată la data formării listei obiectelor imobiliare în scopul evaluării cadastrale de stat.
9. Alegerea abordărilor, metodelor și modelelor de determinare a valorii cadastrale se efectuează de către evaluator și trebuie justificată. Definiția valorii cadastrale a obiectelor de evaluare se efectuează utilizând simularea computerului (modele) și (sau) fără ea.
10. Atunci când se utilizează metode de evaluare în masă, tipurile de drepturi și limitări (sarcini) pe obiectele evaluării nu sunt luate în considerare, cu excepția servitutei stabilite prin lege sau alte găuri. actul juridic credincios al Federației Ruse, actul juridic de reglementare al entității constitutive a Federației Ruse, actul juridic de reglementare al administrației locale (în absența acestor informații de la evaluator).
III. Colectați informații despre valorile factorilor de stabilire a prețurilor și a informațiilor de pe piață
11. Pentru a construi un model de evaluare, evaluatorul colectează informații de piață suficiente și fiabile despre imobiliare.
La construirea unui model de evaluare, evaluatorul utilizează informațiile despre prețuri corespunzătoare nivelului actual al prețurilor de piață
12. În cazul lipsei de informații pe piață, este evaluat un model de evaluare pentru a construi o valoare de piață, determinată individual pentru un anumit obiect imobiliar.
13. Colectați informații despre valorile factorului de formare a valoriioS, determinând costul obiectelor de evaluare, este realizat de evaluator.
14. La determinarea valorii cadastrale, evaluatorul utilizează datele incluse în Fondul de date cadastrale de stat, precum și cadastrul de stat al imobiliar, fondul de date de gestionare a terenurilor, fondurile de date și bazele de date disponibile la dispoziția organizațiilor și instituțiilor a entității constitutive a Federației și municipalităților rusești. Este permisă utilizarea informațiilor din alte surse care conțin informații de evidență.
15. Pentru un teren de teren neajuns, în absența unui tip de utilizare permisă, se adoptă tipul de utilizare permisă, ceea ce oferă o valoare maximă de piață unui astfel de teren, luând în considerare planificarea teritorială și zonarea urbană. Pentru teren construit în absența unui tip de set de utilizare permisă a principiului este de până la tipul de utilizare permisă, pe baza numirii obiectelor imobiliare (clădiri, structuri) situate în acest teren de teren.
IV. Gruparea evaluării obiectelor
16. La determinarea valorii cadastrale utilizând metode masive de evaluare, toate obiectele evaluării conținute în listă în scopul statuluievaluarea cadastrală internă, împărțită în grupuri de obiecte de evaluare pe baza unei analize a informațiilor pe piața obiectelor de evaluare, justifică modelul de evaluare a valorii cadastrale, a compoziției factorilor de stabilire a prețurilor și a informațiilor despre valorile valorilor valorilor A factorului de evaluare în obiectele de evaluare pentru fiecare tip de obiecte de evaluare. Doar acei factori care au un impact semnificativ asupra costului obiectelor de evaluare și pot fi determinate semnificativ și măsurate în mod obiectiv în setul de factori de prețuri.
Pentru a efectua gruparea, alegerea indicatorilor, a valorilor sau a gamei de date a indicatorilor este justificată pentru a atribui obiectelor de evaluare grupurilor relevante.
Obiectele imobiliare, construcția cărora sunt neterminate, nu pot fi atribuite unui grup cu obiecte imobiliare, a căror construcție este finalizată.
17. Pentru fiecare grup de obiecte de evaluare, estimarea ar trebui să fie selectată de către evaluator, care permite informații despre informațiile despre factorii de stabilire a prețurilor, calculează valoarea cadastrală a oricărui obiect de evaluare inclus în acest grup.
V. Modele de evaluare a clădirilor
18. Pentru a construi un model al evaluării, poate fi utilizată o metodologie a oricărei abordări la evaluare: costisitoare, comparativă și profitabilă. Alegerea abordării sau refuzului rezonabil de utilizare este efectuată de evaluator, bazată pecu caracteristici ale tipului de utilizare sau de destinație permisă, precum și suficiența și fiabilitatea informațiilor privind piața de unică folosință.
19. Alegerea modelului de evaluare constă în următorii pași:
20. În cazul în care există informații suficiente și fiabile cu privire la prețurile tranzacțiilor și sugestiilor privind achiziționarea și vânzarea obiectelor de evaluare, calculul valorii cadastrale al obiectului de evaluare se efectuează în principal pe baza unei abordări comparative.
VI. Procedura de calcul al valorii cadastrale a obiectelor de evaluare
21. Atunci când se utilizează metode de evaluare în masă, valoarea cadastrală a obiectului de evaluare este determinată prin înlocuirea valorilor valorilor factorilor de stabilire a prețurilor corespunzătoare acestui obiect al evaluării, în modelul de evaluare selectat de evaluator.
22. În cazul în care un evaluator a utilizat mai mult de o abordare a evaluării, rezultatele utilizării abordărilor ar trebui să fie coordonate pentru a determina valoarea totală a valorii obiectului de evaluare.
În cazul unei diferențe semnificative în rezultatele calculului valorii cadastrale a obiectului de evaluare obținut utilizând diferite abordări, evaluatorul ar trebui să analizeze cauzele discrepanței.
Metoda de aprobare selectată a evaluatorului, precum și toți evaluatorii făcuți prin aprobarea rezultatelor judecății, ipotezele și informațiile utilizate ar trebui justificate. În cazul aplicat pentru a se potrivi cu procedura de cântărire, evaluatorul ar trebui să justifice alegerea scalelor uzate.
23. Potrivit rezultatelor definirii valorii cadastrale a obiectelor de evaluare, se emite un raport privind definirea valorii cadastrale.
24. Raportul privind definirea valorii cadastrale ar trebui să fie compilat în termen de cel mult șapte luni de la data intrării într-o evaluare cadastrală.
Actele legislative ale Federației Ruse au identificat că, în conformitate cu valoarea cadastrală a bunurilor imobile, ar trebui înțelese ca prețul de piață al obiectelor pe care specialiștii le determină metoda de evaluare în masă, datorită analizei profunde a stării actuale a pieței și a prețurilor calendarul existent pe acesta.
Dacă este imposibil, din cauza diferitelor motive obiective, determinați prețul unei astfel de metode general acceptate, prețul fiecărui obiect este determinat individual.
Determinarea prețului unui obiect stabilit ca urmare a evaluării de către experți este un factor foarte important în formare, iar rezultatul este luat în considerare în orice operațiuni imobiliare.
Costul obiectului definit de acei specialiști este necesar atunci când taxa de închiriere este calculată pe baza prețului stabilit, răscumpărările sunt stabilite pentru imobiliare.
Activități de evaluare în Federația Rusă reglementată de Legea federală nr. 135 semnată de 29.07.1998. Actul legislativ oferă nu numai definiția conceptului de valoare, ci determină, de asemenea, subiectele acestui proces, stabilește cerințele pentru acordurile încheiate și depuse în structurile cadastrale ale documentației de raportare.
FZ nr. 135 a devenit baza pentru adoptarea legislativă a FSO nr. 4 (Ordinul nr. 508 al Ministerului Dezvoltării Economice din 22.10.2010).
Aprobarea FSO №4 a făcut posibilă rezolvarea calitativă a procedurii de evaluarePrin stabilirea unui nou, corespunzător economiei de piață, ordinii legislative în direcția activităților de evaluare.
Acesta prevede că baza pentru începerea procesului poate fi semnată între Client și persoana efectuată prin estimare, contractul. Costul de stabilire a prețului este încheiat cu un juridic sau civil care a încheiat un contract de muncă cu clientul.
Reevaluarea obiectelor imobiliare este adesea asociată cu motivele care afectează valoarea de piață și devin unul dintre motivele de reevaluare. Asemenea motive includ:
Atenţie! Baza de restabilire a prețului unui obiect poate fi soluțiile de instanțe ale navelor, precum și decizia organismului autorizat.
Cerințele instalate FSO №4 indică câteva caracteristici la efectuarea procedurii. Actul aprobat legislativ stabilește că:
Orice proprietate imobiliară poate servi ca o evaluareDacă datele de pe acesta sunt stocate în GKN la momentul începerii procedurii. Informațiile înregistrate în cadastru sunt cerința principală a FSO nr. 4 pentru a începe procesul de evaluare. Astfel, dacă structura din cadastru nu este luată în considerare, atunci este imposibil să se determine pentru aceasta.
Formate și pregătite pentru lista de evaluări a clădirilor, potrivit cererii clientului, le este furnizată de una dintre structurile regionale. Lista obiectelor este grupată similară între ei. Caracteristici pentru fiecare grup individual de anumite metode de abordare care permit stabilirea costului.
Formarea unei liste imobiliare implică obținerea de informații detaliate privind caracteristicile tehnice ale obiectelor pregătite pentru procedură.
Actele legislative au stabilit procesul de evaluare a imobilelor, astfel încât acest proces să poată fi realizat fără dificultăți. Întreaga procedură FSO este împărțită în anumite etape.,, și cei care sunt autorizați să stabilească costurile obiectului pentru a adera suficient la normele stabilite de legislație.
Conform legilor Federației Ruse, entităților civile și juridice care au calificări relevante și un document care oferă dreptul la acest tip de activitate pot efectua o definiție.
Procesul de evaluare se desfășoară în etape și implică astfel de acțiuni. (Lista este dată în ordine de la început până la sfârșitul procesului):
Mai jos este un certificat de eșantion al valorii cadastrale a proprietății:
Pentru a construi un model selectat de formare a prețurilor cadastrale, un specialist analizează o cantitate mare de informații despre prețurile dezvoltate pe piața imobiliară actuală. Este important ca toate informațiile să fie fiabile.
Într-o situație în care informațiile generale colectate de evaluator, clădirile similare nu sunt suficiente pentru a construi un anumit model, evaluarea fiecărui obiect specific este efectuată individual.
Determinarea valorii cadastrale, specialistul beneficiază de date privind structura preluată, precum și documentația de gestionare a terenurilor și alte date obținute din diferite structuri și organizații de stat. Principalul lucru este că datele ar trebui să aibă o bază de dovezi.
Rezultatele formate care au permis identificarea valorii cadastrale a bunurilor imobile includ raportarea raportului unui specialist care a efectuat procedura de evaluare.
Conform legii, scrierea raportului cu rezultatul obținut este exact 7 luni de la data calendaristică a încheierii contractului de procedură de evaluare.
O copie a raportului compilat în timpul procesului de evaluare este transmisă Camerei cadastrale, unde se face actul de aprobare a rezultatelor evaluării obiectului. Data actului de acțiune este considerată data aprobării legislative a rezultatelor obținute.
Procedura de determinare a prețului unui obiect, prevăzută în legislația Federației Ruse și a FSO nr. 4 reglementate, permite evaluatorilor să efectueze pe deplin și eficient lucrarea încredințată acestora.
Pentru a pune în aplicare prevederile Legii federale din 22 iulie 2010 nr. 167-FIP "privind amendamentele la Legea federală" privind activitățile de evaluare în Federația Rusă "și actele legislative individuale ale Federației Ruse" (reuniunea legislației din Federația Rusă, 2010, nr. 30 ,. 3998) Regulamentul:
Aprobați standardul federal de evaluare anexat "Determinarea valorii cadastrale (FSO nr. 4)".
I. Dispoziții generale
1. Standardul federal de evaluare "Determinarea valorii cadastrale a instalațiilor imobiliare (FSO nr. 4)" (denumită în continuare standardul federal de evaluare) a fost elaborată ținând cont de standardele internaționale de evaluare și standardele federale de evaluare "Evaluare generală Concepte, abordări de evaluare și cerințe de evaluare (FSO nr. 1) "," Scopul evaluării și tipurilor de valoare (FSO nr. 2) "," Cerințe pentru raportul de evaluare (FSO nr.3) "și conține cerințe pentru determinarea Valoarea cadastrală a obiectelor imobiliare.
2. Acest standard federal de evaluare este obligatoriu pentru utilizarea în definiția valorii cadastrale.
La determinarea valorii cadastrale a obiectelor imobiliare, evaluatorul ar trebui să fie ghidat de cerințe suplimentare și (sau) proceduri de evaluare stabilită de acest standard federal de evaluare, în ceea ce privește cerințele și (sau) procedurile stabilite prin standardele federale de evaluare.
3. În conformitate cu valoarea cadastrală este înțeleasă ca valoarea de piață a obiectului imobiliar, determinată de metodele de evaluare în masă sau, dacă este imposibil să se determine valoarea de piață prin metode de evaluare în masă, valoarea de piață definită individual pentru o anumită Obiect imobiliar în conformitate cu legislația privind activitățile de evaluare.
4. Valoarea cadastrală este definită atât pentru obiectele imobiliare prezente pe piața deschisă, cât și pentru obiecte imobiliare, a căror piață este limitată sau absentă.
5. Pentru a determina valoarea cadastrală a obiectelor de evaluare sunt obiecte imobiliare, informații despre care sunt conținute în cadastrul imobiliar de stat la data evaluării.
6. În sensul prezentului standard federal, evaluarea evaluării în masă a imobilului înseamnă procesul de determinare a costului la gruparea obiectelor de evaluare, având caracteristici similare, în cadrul căruia se utilizează pe baza costurilor matematice și alte metode de modelare de abordări de evaluare.
7. Definirea valorii cadastrale utilizând metodele de evaluare în masă include următoarele activități:
II. Cerințe generale pentru definirea valorii cadastrale
8. Valoarea cadastrală a obiectelor de evaluare este determinată la data formării listei obiectelor imobiliare în scopul evaluării cadastrale de stat.
9. Alegerea abordărilor, metodelor și modelelor de determinare a valorii cadastrale se efectuează de către evaluator și trebuie justificată. Definiția valorii cadastrale a obiectelor de evaluare se efectuează atât utilizând simularea computerizată (modele) și fără ea.
10. Atunci când se utilizează o metodă de evaluare în masă, în absența unor astfel de informații de la evaluator, tipurile de drepturi și limitări (sarcini) nu sunt luate în considerare pentru facilitățile de evaluare, cu excepția servitutei stabilite prin lege sau prin alte acte juridice de reglementare din Federația Rusă, actul juridic de reglementare al entității constitutive a Federației Ruse, actul juridic de reglementare al autoguvernării locale.
III. Colectați informații despre valorile factorilor de stabilire a prețurilor
și informații despre piață
11. Pentru a construi un model de evaluare, evaluatorul colectează informații de piață suficiente și fiabile despre imobiliare.
La construirea unui model de evaluare, evaluatorul utilizează informațiile despre preț corespunzătoare nivelului actual al prețurilor de piață.
12. În cazul lipsei de informații pe piață, este evaluat un model de evaluare pentru a construi o valoare de piață, determinată individual pentru un anumit obiect imobiliar.
13. Colectarea informațiilor despre valorile valorilor factorilor de stabilire a prețurilor care determină costul obiectelor de evaluare sunt efectuate de evaluator.
14. La determinarea valorii cadastrale, evaluatorul utilizează datele incluse în Fondul de date cadastrale de stat, precum și cadastrul de stat al imobiliar, fondul de date de gestionare a terenurilor, fondurile de date și bazele de date disponibile la dispoziția organizațiilor și instituțiilor a entității constitutive a Federației și municipalităților rusești. Este permisă utilizarea informațiilor din alte surse care conțin informații de evidență.
15. Pentru un teren de teren neajuns, în absența unui tip de utilizare permisă, se adoptă tipul de utilizare permisă, ceea ce oferă o valoare maximă a terenului de piață, luând în considerare planificarea teritorială și zonarea urbană.
Pentru terenul construit, în absența unui tip de utilizare permisă, un tip de utilizare permisă este luată pe baza numirii obiectelor imobiliare (clădiri, structuri) situate în acest teren de teren.
IV. Gruparea evaluării obiectelor
16. La determinarea valorii cadastrale utilizând metode masive de evaluare, toate obiectele estimate conținute în listă în scopul evaluării cadastrale de stat sunt împărțite în grupuri de obiecte de evaluare pe baza unei analize a informațiilor despre piața obiectelor de evaluare, justificând Model pentru evaluarea valorii cadastrale, compoziția factorilor de stabilire a prețurilor și a informațiilor privind valorile valorilor obiectelor de evaluare pentru fiecare obiecte obiecte de testare studiate. Doar acei factori care au un impact semnificativ asupra costului obiectelor de evaluare și pot fi determinate semnificativ și măsurate în mod obiectiv în setul de factori de prețuri.
Pentru a efectua gruparea, alegerea indicatorilor, a valorilor sau a gamei de date a indicatorilor este justificată pentru a atribui obiectelor de evaluare grupurilor relevante.
Obiecte imobiliare a căror construcție este neterminată nu pot fi atribuite grupurilor împreună cu obiecteimobiliare, a căror construcție este finalizată.
17. Pentru fiecare grup de obiecte de evaluare, estimarea ar trebui să fie selectată de către evaluator, care permite informații despre informațiile cu privire la factorii de prețuri, calculează valoarea cadastrală a oricărui obiect de evaluare inclus în acest grup.
V. Modele de evaluare a clădirilor
18. Pentru a construi un model al evaluării, poate fi utilizată o metodologie a oricărei abordări la evaluare: costisitoare, comparativă și profitabilă. Alegerea abordării sau refuzului rezonabil de utilizare este efectuată de evaluator, pe baza caracteristicilor tipului de utilizare sau de destinație permisă, precum și a suficienței și fiabilității informațiilor privind piața de unică folosință.
19. Alegerea modelului de evaluare constă în următorii pași:
20. În cazul în care există informații suficiente și fiabile cu privire la prețurile tranzacțiilor și sugestiilor privind achiziționarea și vânzarea obiectelor de evaluare, calculul valorii cadastrale al obiectului de evaluare se efectuează în principal pe baza unei abordări comparative.
VI. Procedura de calcul al valorii cadastrale a obiectelor de evaluare
21. Atunci când se utilizează o metode de evaluare în masă, valoarea cadastrală a obiectului de evaluare este determinată prin înlocuirea valorilor valorilor factorilor de stabilire a prețurilor corespunzătoare acestui obiect al evaluării, în modelul de evaluare, folosind această evaluare obiectul poate fi evaluat.
22. În cazul în care un evaluator a utilizat mai mult de o abordare a evaluării, rezultatele utilizării abordărilor ar trebui să fie coordonate pentru a determina valoarea totală a valorii obiectului de evaluare.
În cazul unei diferențe semnificative în rezultatele calculului valorii cadastrale a obiectului de evaluare obținut utilizând diferite abordări, evaluatorul ar trebui să analizeze cauzele discrepanței.
Metoda de aprobare selectată a evaluatorului, precum și toți evaluatorii făcuți prin aprobarea rezultatelor judecății, ipotezele și informațiile utilizate ar trebui justificate. În cazul aplicat pentru a se potrivi cu procedura de cântărire, evaluatorul ar trebui să justifice alegerea scalelor uzate.
23. Potrivit rezultatelor definirii valorii cadastrale a obiectelor de evaluare, se emite un raport privind definirea valorii cadastrale.
24. Raportul privind definirea valorii cadastrale ar trebui să fie compilat în termen de cel mult șapte luni de la data intrării într-o evaluare cadastrală.
Ministerul Dezvoltării Economice a Federației Ruse
La aprobarea standardului federal
Estimări "Definirea valorii cadastrale (FSO N 4)"
În conformitate cu articolul 20 din Legea federală din 29 iulie 1998, N 135-FZ "privind activitățile de evaluare în Federația Rusă" (Întâlnirea legislației Federației Ruse, 1998, N 31, Art. 3813; 2006, n 31, art. 3456; 2010, n 30, art. 3998) i ordonă:
Aprobați standardul federal de evaluare federal "Determinarea valorii cadastrale (FSO N 4)".
E.S.NABULINA.
Aprobat
Ordinul Ministerului Dezvoltării Economice a Rusiei
Standardul federal
Estimează "Determinarea valorii cadastrale a obiectelor
Imobiliar (FSO N 4) "
I. Dispoziții generale
1. Standardul de valoare federală "Determinarea valorii cadastrale a obiectelor imobiliare (FSO N 4)" (denumită în continuare standardul federal de evaluare) a fost elaborată ținând cont de standardele internaționale de evaluare și standardele federale de evaluare "Concepte de evaluare generală, abordări de evaluare și cerințele de evaluare (FSO N 1) "," Scopul evaluării și tipurilor de valoare (FSO N 2) "," Cerințe pentru raportul de evaluare (FSO N 3) "și conține cerințe pentru determinarea valorii cadastrale a bunurilor imobile .
2. Acest standard federal de evaluare este obligatoriu pentru utilizarea în definiția valorii cadastrale.
La determinarea valorii cadastrale a obiectelor imobiliare, evaluatorul ar trebui să fie ghidat de cerințe suplimentare și (sau) proceduri de evaluare stabilită de acest standard federal de evaluare, în ceea ce privește cerințele și (sau) procedurile stabilite prin standardele federale de evaluare.
3. În conformitate cu valoarea cadastrală este înțeleasă ca valoarea de piață a obiectului imobiliar, determinată de metodele de evaluare în masă sau, dacă este imposibil să se determine valoarea de piață prin metode de evaluare în masă, valoarea de piață definită individual pentru o anumită Obiect imobiliar în conformitate cu legislația privind activitățile de evaluare.
4. Valoarea cadastrală este definită atât pentru obiectele imobiliare prezente pe piața deschisă, cât și pentru obiecte imobiliare, a căror piață este limitată sau absentă.
5. Pentru a determina valoarea cadastrală a obiectelor de evaluare sunt obiecte imobiliare, informații despre care sunt conținute în cadastrul imobiliar de stat la data evaluării.
6. În sensul prezentului standard federal, evaluarea evaluării în masă a imobilului înseamnă procesul de determinare a costului la gruparea obiectelor de evaluare, având caracteristici similare, în cadrul căruia se utilizează pe baza costurilor matematice și alte metode de modelare de abordări de evaluare.
7. Determinarea valorii cadastrale utilizând metode masive de evaluare include următorii pași:
încheierea unui acord de evaluare cadastrală, care include o sarcină de evaluare a listei obiectelor imobiliare care urmează să fie evaluate în acesta;
colectarea și analiza informațiilor despre piața obiectelor de evaluare și a raționamentului pentru alegerea unui tip de model pentru evaluarea valorii cadastrale;
determinarea factorilor de stabilire a prețurilor obiectelor de evaluare;
colectarea de informații despre valorile valorilor fabricilor de evaluare;
gruparea evaluării obiectelor;
colectarea informațiilor despre piață;
construirea unui model de evaluare;
analiza calității modelului de evaluare;
calculul valorii cadastrale;
elaborarea unui raport privind definirea valorii cadastrale a obiectelor de evaluare.
II. Cerințe generale pentru definirea valorii cadastrale
8. Valoarea cadastrală a obiectelor de evaluare este determinată la data formării listei obiectelor imobiliare în scopul evaluării cadastrale de stat.
9. Alegerea abordărilor, metodelor și modelelor de determinare a valorii cadastrale se efectuează de către evaluator și trebuie justificată. Definiția valorii cadastrale a obiectelor de evaluare se efectuează utilizând simularea computerului (modele) și (sau) fără ea.
10. Atunci când se utilizează metode de evaluare în masă, tipurile de drepturi și limitări (sarcini) nu sunt luate în considerare pentru instalațiile de evaluare, cu excepția servitutei stabilite prin lege sau prin alt act juridic de reglementare al Federației Ruse, actul juridic de reglementare din Entitatea constitutivă a Federației Ruse, actul juridic de reglementare al autorității locale al administrației locale (în cazul în care nu există astfel de informații de la evaluator).
III. Colectați informații despre valorile factorilor de stabilire a prețurilor și a informațiilor de pe piață
11. Pentru a construi un model de evaluare, evaluatorul colectează informații de piață suficiente și fiabile despre imobiliare.
La construirea unui model de evaluare, evaluatorul utilizează informațiile despre preț corespunzătoare nivelului actual al prețurilor de piață.
12. În cazul lipsei de informații pe piață, este evaluat un model de evaluare pentru a construi o valoare de piață, determinată individual pentru un anumit obiect imobiliar.
13. Colectarea informațiilor despre valorile valorilor factorilor de stabilire a prețurilor care determină costul obiectelor de evaluare sunt efectuate de evaluator.
14. La determinarea valorii cadastrale, evaluatorul utilizează datele incluse în Fondul de date cadastrale de stat, precum și cadastrul de stat al imobiliar, fondul de date de gestionare a terenurilor, fondurile de date și bazele de date disponibile la dispoziția organizațiilor și instituțiilor a entității constitutive a Federației și municipalităților rusești. Este permisă utilizarea informațiilor din alte surse care conțin informații de evidență.
15. Pentru un teren de teren neajuns, în absența unui tip de utilizare permisă, se adoptă tipul de utilizare permisă, ceea ce oferă o valoare maximă a terenului de piață, luând în considerare planificarea teritorială și zonarea urbană.
Pentru terenul construit, în absența unui tip de utilizare permisă, un tip de utilizare permisă este luată pe baza numirii obiectelor imobiliare (clădiri, structuri) situate în acest teren de teren.
IV. Gruparea evaluării obiectelor
16. La determinarea valorii cadastrale utilizând metode masive de evaluare, toate obiectele estimate conținute în listă în scopul evaluării cadastrale de stat sunt împărțite în grupuri de obiecte de evaluare pe baza unei analize a informațiilor despre piața obiectelor de evaluare, justificând Model pentru evaluarea valorii cadastrale, compoziția factorilor de stabilire a prețurilor și a informațiilor privind valorile valorilor obiectelor de evaluare pentru fiecare obiecte obiecte de testare studiate. Doar acei factori care au un impact semnificativ asupra costului obiectelor de evaluare și pot fi determinate semnificativ și măsurate în mod obiectiv în setul de factori de prețuri.
Pentru a efectua gruparea, alegerea indicatorilor, a valorilor sau a gamei de date a indicatorilor este justificată pentru a atribui obiectelor de evaluare grupurilor relevante.
Obiecte imobiliare, care nu este finalizată, nu poate fi atribuită unui grup cu obiecte imobiliare, a căror construcție este finalizată.
17. Pentru fiecare grup de obiecte de evaluare, estimarea ar trebui să fie selectată de către evaluator, care permite informații despre informațiile cu privire la factorii de prețuri, calculează valoarea cadastrală a oricărui obiect de evaluare inclus în acest grup.
V. Modele de evaluare a clădirilor
18. Pentru a construi un model al evaluării, poate fi utilizată o metodologie a oricărei abordări la evaluare: costisitoare, comparativă și profitabilă. Alegerea unei abordări sau refuz rezonabilă a utilizării sale se efectuează de către evaluator pe baza caracteristicilor tipului de utilizare sau destinație permisă, precum și a suficienței și fiabilității informațiilor privind piața de unică folosință.
19. Alegerea modelului de evaluare constă în următorii pași:
selectarea structurii modelelor de evaluare (formă de comunicare a valorii cadastral și a factorilor de stabilire a prețurilor);
alegerea modelului final de evaluare, inclusiv pe baza analizei corectitudinii informațiilor utilizate și a acurateței modelelor de evaluare.
20. În cazul în care există informații suficiente și fiabile cu privire la prețurile tranzacțiilor și sugestiilor privind achiziționarea și vânzarea obiectelor de evaluare, calculul valorii cadastrale al obiectului de evaluare se efectuează în principal pe baza unei abordări comparative.
VI. Procedura de calcul al valorii cadastrale a obiectelor de evaluare
21. Atunci când se utilizează metode de evaluare în masă, valoarea cadastrală a obiectului de evaluare este determinată prin înlocuirea valorilor valorilor factorilor de stabilire a prețurilor corespunzătoare acestui obiect al evaluării, în modelul de evaluare selectat de evaluator.
22. În cazul în care un evaluator a utilizat mai mult de o abordare a evaluării, rezultatele utilizării abordărilor ar trebui să fie coordonate pentru a determina valoarea totală a valorii obiectului de evaluare.
În cazul unei diferențe semnificative în rezultatele calculului valorii cadastrale a obiectului de evaluare obținut utilizând diferite abordări, evaluatorul ar trebui să analizeze cauzele discrepanței.
Metoda de aprobare selectată a evaluatorului, precum și toți evaluatorii făcuți prin aprobarea rezultatelor judecății, ipotezele și informațiile utilizate ar trebui justificate. În cazul aplicat pentru a se potrivi cu procedura de cântărire, evaluatorul ar trebui să justifice alegerea scalelor uzate.
23. Potrivit rezultatelor definirii valorii cadastrale a obiectelor de evaluare, se emite un raport privind definirea valorii cadastrale.
24. Raportul privind definirea valorii cadastrale ar trebui să fie compilat în termen de cel mult șapte luni de la data intrării într-o evaluare cadastrală.
