Reading specializált ingatlanirodalom vagy kommunikáció egy professzionális ingatlanügynök, akkor nagyon gyakran találkozhat a koncepcióval " folyékony ingatlan" És különböző kombinációkban:
Amint láthatod, a likviditás fogalmát, valóban gyakran, gyakran és abszolút különböző helyzetekben. Mi ez a titokzatos kifejezés? Hogyan kapcsolódik a likviditás fogalma a lakás piaci értékével és annak felszámolási költségeivel?
Valójában minden nagyon egyszerű és ugyanakkor meglehetősen nehéz. Ha beszélünk a likviditás fogalommeghatározásáról, függetlenül attól, hogy az élet, az ingatlan vagy a kereskedelmi, akkor ez a koncepció azt jelenti, hogy az értékesítés lehetőségét jelenti ez az objektum a lehető legalacsonyabb időn belül a lehető legmagasabb piaci értéke. Más szóval, annál gyorsabban eladhatja lakását a lehető legnagyobb mértékben. magas árMinél több folyadék van.
Itt származik, hogy a magas likviditás fogalma merül fel (amikor az objektum két héten belül bármilyen probléma nélkül értékesíthető), közepes likviditás (az értékesítés igényelhet egy kicsit hosszabb, de nem csökken az ár) és az alacsony likviditás (értékesítési adatok Az objektumok nehezebbek és gyakran csökkenteniük kell kezdő értékA vásárlók nyereségesek pénzügyi javaslat). Ugyanakkor nem szükséges összetéveszteni csak a likviditási és felszámolási költségek fogalmának első hat betűjében. Nem rendelkeznek közösen közösen. Felszámolási érték ez minimális költség A lakossági objektum, amely szerint az árverésen értékesíthető a hitelezési kötelezettségeinek tulajdonosának és visszavonási tulajdonának nem teljesítése esetén.
Most, a terminológiával, megismerjük az ingatlanok kritériumait, amelyek közvetlenül befolyásolják a likviditását, azaz nagyobb érdeklődés A potenciális vásárlók szemében. Végül is, lényegében felszámolás alatt az Ön javaslatának vonzereje az ingatlan tulajdonjogának értékesítése esetén az ingatlanpiacon, és ezért a közvetlen hatással lesz a főbb alapvető kritériumok Egy lakás, vidéki ház, irodahelyiség vagy bevásárlóközpont, stb. A megértés kényelméről és egyszerűségére tekintettel fontolja meg az alapvető paramétereket, amelyek növelhetik vagy csökkenthetik az ingatlan likviditását, a moszkvai rendszeres városi lakás példáján.
Mint bármilyen szabály, vannak kivételek itt, de az esetek túlnyomó többségében a másodlagos piac apartmanjai kevésbé folyékonyak, mint hasonlóak. Ez annak köszönhető, hogy az új lakhatás modern technológiákkal és legújabb fejleményekkel épül fel, jobb dekorációs anyagok, A lakás tervezési megoldásainak és általános négyzeteinek módosított megközelítése. Ezenkívül az új házban való tartózkodási időszak egy priori lesz, mint egy olyan házban, amely már rendelkezik bizonyos szint viselet. A másodlagos piac Gyakran kínál közepes és alacsony folyékony kis méretű apartmanokat Khruscsovban és Brezhnevka-ban, amelyek végül lebontásra kerülnek a dilagédált ház rekonstrukciós programja keretében, de ezek az időintervallumok a legtöbb ilyen házat nem határozzák meg. Tehát az első következtetés, hogy tudunk csinálni - egy új épületben sokkal könnyebbebb és gyorsabb, mint egy lakás a másodlagos piacon (a kivétel, talán, talán, a rangos "stalinki" és más kategóriák fokozott kényelem, a másodlagos piacon egy kicsit).
Itt is magában foglalhatja a kényelmes közlekedési hozzáférés fogalmát (a metró sétatávolságon belüli sétatávolságon belüli lakások nagyobbak lesznek, mint azokban a területeken, ahol többféle közlekedést kell kapnia), valamint az infrastruktúra fejlesztése a város különböző részein ( Minél többet a lakóépületek, klinikák, óvodák, iskolák közvetlen közelében, annál magasabb a likviditás) és a környezeti helyzetben (az iparágakban lévő apartmanok, valamint bármely iparágak vagy raktárak közvetlen szomszédságában alacsony folyadék) , és a kerület (a legnépszerűbb apartmanok központi, nyugati, északi és délnyugati közigazgatási körzetei, és a legkisebb népszerűség délkeletre és Keleti kerület fővárosok).
A lakás területi likviditása az új metróállomások megnyitására vagy néhány nagy bevásárlóközpont kezdetére vonatkozó információk megjelenése eltérhet a lakóépület közvetlen közelében. Ha ásni a tanulmány a legnépszerűbb és folyékony területek Moszkva abban a pillanatban, akkor ezek közé Krylatskoye, Vorobyev hegység, Kuntsevo, Kutuzovsky Avenue, Red Presnya, Fili-Davydkovo, Strogino, Khamovniki, Leninsky Prospect. Egy kicsit kevésbé folyékony és több "egyszerű" területe Yasenevo, egy meleg tábor, Otradnaya, Babushkinskaya, Chertanovo, New Cheryomuski, Sokolniki, Altufyevo, Izmailovo, Medvedkovo, repülőtér, futás. De a leginkább nem igényelt és illikvid közé tartozik az expgencia, Biryuleovo, Dmitrovskoye és Korovinskoe autópálya régiója, ahol nagyon kényelmetlen közlekedési hozzáférés és kedvezőtlen környezeti helyzet.
A legtöbb folyadékot a tégla és a monolit téglából épített otthon tartják. Mindenféle panel, még a legmodernebb, nem is beszélve blokk házakkevesebb folyadéknak tekintik. A költségek hasonlóak a panelben és a Monolith-Brick House-ban, amely egymás között sétatávolságra található, észrevehetően eltérhet. Bár a panelek között van a likviditási fokozatok, amelyek a padlók számához kapcsolódnak. Minél több emelet és újabb sorozat és az építés éve, annál nagyobb a likviditás. A ház típusától függ az apartmanok elrendezésétől és a rendelkezésre állástól földalatti parkoló, és az első emelet kinevezését és a hazai területek kényelmét (csarnokok, folyosók, lépcsőházak, liftek stb.).
A helyi terület állapota és állapota hatással lehet az eladott lakás likviditására is. Saját kerítésű területével, rekreációs területekkel, gyermek játszóterekkel és parkolóval sokkal értékesebb, mint azok, akiknek nincs. Különleges helyzet Élelmiszer ötszintes épületekkel. Egyrészt az ilyen házak és apartmanok likviditása nagyon alacsony a kis méretük és a kényelmetlen tervezési megoldások, valamint a felvonók és a szemét ártalmatlanításának hiánya miatt. Másrészt az ötszintes épületek között nem csak régi kopott panelek vannak, hanem elég jó is téglaházak, és ez azt jelenti árkategória Köztük már más lesz. Ezenkívül van egy ötszintes sorozat, amely aktívan lebontott, és ez igazi esélyt ad az ilyen lakás tulajdonosának, hogy új házat kapjon modern ház áron régi lakás Ugyanolyan mennyiségű, de jelentősen több négyzet. Ez a körülmény az ilyen lakások likviditásának növelésére irányul.
Természetesen a helyszín és a ház típusa nagyon komoly hatással van az eladott ingatlan likviditására, de a legalapvetőbb dolog pontosan az a lakás, amit eladsz. A mainstreamhez technikai sajátosságok Az apartmanok közösek és közösek lakossági tér, Szobák, padlók száma, a loggia vagy az erkély elérhetősége, a konyha területe, különálló vagy kombinált fürdőszoba, a szobák elkülönítése, a sötét és beépített szekrények jelenléte, a javítás szükségessége, a magasság szükségessége A mennyezetek, a padlófajta, a fajok jellemzői az ablakokból, az ablakok típusától. És ez nem teljes lista.
Vonatkozó közös térItt itt a fő kritérium a szálláslehetőségének ingatlanválasztékának felel meg. A 36-42 négyzetméteres teljes terület folyékony közelítő tartománya, kétszobás - 54-62 négyzetméter, egy háromszobás - 68-82 négyzetméter. Ezek a területek olyan apartmanok, amelyek modern új épületeket kínálnak. Ugyanakkor eltéréseket mind a kisebb, mind a nagy oldalra vezethet egy ilyen lakás értékesítésének meglehetősen jelentős nehézségeihez. Például, hogy eladj egy egyszobás lakást, amelynek területe 27 négyzetméteres, ugyanolyan nehéz, mint egy 60 négyzet területe, mert meg kell találni egy nagyon specifikus vevőt.
A szobák szigetelésének problémája teljesen megoldható a modern tervezési megoldásokDe még mindig releváns a régi alapok otthona. A padlóról a helyzet kissé kétértelmű. Az első emeletek biztosan csökkentik a lakás likviditását, és költségei 10-15% -kal kevesebbek lesznek, mint a pontosan ugyanabban a lakásban, de a másik emeleten. Az utolsó emeletek nem annyira félnek a vásárlók. És néhányan még inkább mások számára is előnyben részesítik őket, a zaj és a tisztább levegő alacsony szintjének köszönhetően, valamint a szomszédok távolléte felett. Néhányan kifejezetten úgy keresnek, hogy ennek következtében a felújítás és a lakás két történetét a tetőtér rovására. Az utóbbi években az optimális magasságát 2,7 méteres magasságként ismerik fel. A konyha négyzetére, sok vásárló a közelmúltban kis méretű apartmanok, elég súlyos követelmények. A minimális keresett területnek 8-8,5 négyzetméter, és jobb, mint az új épületek, 10-14 négyzet.
A lakás likviditásának csökkenése befolyásolja szögletes helyét, kilátás az ablakon a járműveken, egy gázoszlop és egy ülő fürdőszoba jelenléte, fa átfedések, szomszédos szobák. A lakás összes felsorolt \u200b\u200bfunkciója eltérő fokú jelentőséggel bír a lakás likviditásának meghatározásában annak állapotától függően (gazdasági osztály, üzleti osztály vagy). A dokumentumok problémáinak hiánya és a lakás elszámolhatatlan pályázói (azaz törvényes tisztaság Az ingatlan objektuma) pozitívan befolyásolja az eladását.
A legnépszerűbb és folyékony modern piac Az ingatlan egyszobás és kétszobás apartmanok (A teljes vásárlási és értékesítési ügylet 87% -a) az ötödik feletti új lakásokban (az utolsó kivételével), az udvaron feltörekvő ablakokkal, a metróállomás közvetlen közelében, a folyékony lakások évente növekednek az árban, és kiváló befektetés. Pénz.
A befektetők két fő kritériumot választanak az egyenletes ingatlanok közül: jó hozam és magas likviditás. És ha a hozam lehetővé teszi, hogy keressen az eszköz tulajdonjogának folyamatában, akkor a likviditás meghatározza, hogy a sikeres lesz a befektetési projektből.
A likviditás olyan eszközökre jellemző, amelyek meghatározzák, hogy milyen gyorsan értékesíthetők a piaci ár közelében. Minél kevesebb időt igényel az eladáshoz, annál nagyobb a likviditás. Ugyanakkor a kedvezményekkel eladott eszközök nem tekinthetők folyékonynak. Például Detroitban, elhagyott házak 500 dollárért kínálnak. Az ilyen tárgyakat rövid idő alatt adhatják el ezen az áron, de ezek nem tekinthetők folyékonynak, mert az ajánlati ár sokkal alacsonyabb, mint a piacon. Ugyanakkor, ha az eladók ugyanazokat az objektumokat értékesítik, 30-40 ezer dollár, akkor nem lesz egy év vásárlók.
A következő szabály igaz: minél magasabb a likviditás, annál alacsonyabb az objektum jövedelmezősége. A legtöbb befektető előnyben részesül, nem nagyon hozam, de nagyon likvid eszközök: Az utóbbi gyorsabb lehet az "élő" pénzbe veszteség és hosszú távú várakozás nélkül.
A leginkább likvid eszköz pénz, mivel gyorsabban cserélhetők, és fordítva: minden eszköz pénzt cserélhető.
Az eszközök második likviditási osztálya értékpapír ( Államkötvények, Megoszt nagyvállalatok). A magas likviditásuk viszonylag alacsony beszerzési költségekkel magyarázható, és mit kell vásárolni és eladni őket, bármikor és rövid idő alatt lehet.
Az ingatlan kevésbé folyékony a pénz, az értékpapírok és a fémek, de több folyadék, mint a művészeti tárgyak. Ról ről alacsony likviditás Az ingatlan ilyen okokból magyarázható:
A magas likviditási eszköz három összetevője létezik: nagy a kereslet A vevők és az áruk minőségének széles körét, valamint az érték meghatározását. Az ingatlan az első és a második, de nincs harmadik összetevője. A probléma viszonylag alacsony ingatlan likviditás összehasonlítható például az értékpapírokkal, nem olyan, hogy nincs kereslet, de az értékének felmérése. Az objektumok számos jellemzője nehezen rendszerezhető, és megnehezíti objektíven és gyorsan meghatározni a költséget. Bíráld meg magad: Ha az apartmanok lehethetnének, mint a "Sberbank" kötvények, és ott létezett a piacon, például 10 típusú apartmanok, és minden terület ugyanaz volt a Föld ára és fogyasztói tulajdonságok A lakosság nem lenne nehéz meghatározni az ingatlan költségeit, az értékesítés folyamatát egyszerűsítették, és az eszköz likviditása nőtt.
Az ingatlan likviditást kiszámítják komplex képletek Szakmai értékelések. Azok a befektetők, akik meg akarják tanulni a megszerzett tárgy likviditását, fel kell venni a szakosodott cégekbe. A likviditás mérése során a számítás elfogadható:
Szintén befolyásolja a likviditást különböző tényezők, köztük az objektum helye, a helyi piac dinamikája és az ingatlanállapot.
| Elhelyezkedés | - a közlekedési csomópontok közelsége, szociális intézmények és infrastrukturális létesítmények; - alacsony kriminográfiás szint és jó hírnév a területen; - alacsony munkanélküliség; - Jó ökológia (a parkok közelsége, a közeli területek távolléte). |
| Helyzet a piacon | - a javaslat feletti kereslet meghaladása; - nagy aktivitás és jó piaci kapacitás (minél több tárgyat értékesítenek, a piac likviditása); - a rendelkezésre álló (turista osztály objektumok több folyadékot, mint a luxus ingatlanok); - Az árcsökkentő ellenállás (a költségcsökkentés csökkenti a likviditást). |
| Az objektum jellemzői | - az objektum kis kora és kisfokú kopás (új épületek és felújított tárgyak jobbak, mint a régi épületek); - az objektum kényelme ( jó kilátás Az ablakból, kényelmes elrendezés, magas mennyezet, padló az első fölött); - A terület létrehozása (parkolási lehetőség, játszótér). |
| Egyéb tényezők | - tájékoztató kíséret: minél többet tudnak az objektumról, annál gyorsabban értékesíthető és a magasabb likviditás; - Értékek kellő gondosság. (például raktárak esetében a folyamat 4 hétig tarthat a bevásárlóközpontokhoz - akár 12 hétig); - kapcsolódó költségek a tranzakció tervezéséről (mint további költségek, annál alacsonyabb a likviditás); - Eladó szezon (tavasszal és őszén a piacon több tárgyat, mint télen és nyáron). |
Nagy jelentőséggel bír egy olyan tulajdonsággal, amelyben az ingatlan található. Például a DTZ tanácsadó cég, 2014-ben a leginkább folyékony piacokon kereskedelmi ingatlan Az Egyesült Királyság, Svédország, Finnország, Németország és Luxemburg elismerték. Piacok legalább folyékony tárgyakkal - Oroszország, Ukrajna, Dánia, Észtország és Olaszország.
Az ingatlan likviditásának növelésének egyik módja az ingatlaneszközök átalakítása értékpapír. A lényeg az, hogy az ingatlan jogi személyen kerül kiadásra, és potenciális befektetők Vásároljon egy részvényt a mancsok vagy részvények formájában. Az ilyen gyakorlatok példája az ingatlanalapok.
Az objektum likviditása attól is függ, hogy milyen tulajdonságot jelent. Például Tranio szerint a lakások az egyensúlyi piacon körülbelül két hét, a kereskedelmi létesítmények körülbelül három hónap. BAN BEN tábornok Lakossági ingatlan likviditás kereskedelmi, mert:
Között lakóhelyiség A legtöbb folyadék egyszobás apartman és gazdaságos osztálystúdiók bármely emeleten, kivéve az első, a központban található nagyvárosok (Berlin, Bécs, London, München stb.) És sétatávolságra a tömegközlekedéstől.
"Az apartmanok a legtöbb folyadék, mivel a potenciális vásárlók ebben a piaci szegmensben többek. Ez legalább mindazoknak, akik szeretnék vásárolni ház maguknak, plusz azok, akik szeretnék vásárolni egy tárgyat a bérleti díj, „mondja Georgij Kachmazov.
Példa a nagyon folyékony lakóingatlanok - apartmanok a Berlin legjobb kerületeiben. Néha kevesebb, mint egy nap. Tehát, ha az apartman a Kurfürstendamma környékén található, és az újság hirdetésekkel jött ki reggel, akkor 12 órakor a délutáni házban már eladható. Ez megtörténik, hogy négy vásárló egyszerre alkalmazzák az egyik lakást.
Általában a nagyobb és drágább tárgy, annál alacsonyabb likviditása. Tehát az egyes apartmanok könnyebben eladhatók, mint egy egész nyereséges ház, az irodákat gyorsabban értékesítik, mint az irodaházak, és külön kis üzletek - gyorsabban pláza.
Mindenböl felsorolt \u200b\u200btípusok Az ingatlan bevásárlóközpontok és a nagy szállodák kevésbé folyékonyak, mivel ezek az objektumok egyedülállóak, és az idő- és erőforrás-bizonyítékos eljárásnak megfelelő gondosság növeli a költségeket jogi támogatás Tranzakciók.
A választáskor befektetési ingatlanok A "Tranio" azt tanácsolja, hogy figyelmet fordítson elsősorban a likviditásra, és ne az objektum jövedelmezőségére.
Általában alapvető negatív tényező A magas hozamú tárgyak az alacsony likviditásuk. Ha a befektető ilyen tárgyat akar eladni, akkor jelentősen csökkentenie kell az árat, hogy a végén "evés" a hozam, amit ígért fizetni. Javasoljuk, hogy magas színvonalú és erősen folyékony tárgyakat vásároljon - mind a helyi, mind a helyi és mind a nemzetközi befektetők. Ezenkívül pontosan az ilyen eszközök gyorsan és nyereségesen értékesítenek a jövőben.
Vezérigazgató és alapító Tranio
Yulia Kozhevnikova, "Tranio"
A ház likviditásának fogalma elég relatív. Bármely apartman eladható - az egész kérdés az ár. Ezért a likviditás problémája csak olyan kritériumok kérdése, amelyek csökkentik az objektum költségeit. Miért és miért jönnek az apartmanok, hogy legközelebb olcsóbbak legyenek? Végtére is, gyakran a magas színvonalú luxus élőhelyet nem sokáig értékesítik.
Kevés folyékony lakások - Ez egy olyan lakhatás, amely kifejezett hibákkal rendelkezik fogyasztói minőség Ingatlan, az objektum kopása, vagy a társadalmi környezet, vagy a területi hely és az infrastrukturális problémák miatt. A fenti kritériumok közül egy vagy több jelenlététől függően a lakás akár 50 százalékot is elveszhet.
Az IlliCHID tárgyak első csoportja az apartmanok egyszerűen kényelmetlenek. Ezek közé tartoznak a házak rossz elrendezésével, kis konyhával vagy konyhával ablakok nélkül és így tovább.
Vonakodva megszerzi az emberek apartmanokat az első és utolsó padlók ban ben panel házak Régi alapítvány, valamint a sarok apartmanok. Apartman az első emeleten 10-15% -kal olcsóbb, mint ugyanaz a lakás a középső szinten. A házban, hogy felújítsák, az apartman 30% -kal olcsóbb, mint a hasonló szálláshelyen egy modern házban.
"A cégünk gyakorlatában a leginkább" hosszú játék "kétszintű elit lakások" - mondja vezérigazgató Paul "S udvari pavel Zdradovsky. - Tehát a válság előtt a statisztikák nem mutattak több mint két ilyen apartmanot egy év alatt. Általában több mint 200 négyzetméterrel rendelkeznek. Egy ilyen kötetet a családi emberek számára tervezték gyermekek. A második szinten azonban a szint a kisgyermekek számára veszélyt jelent: Magasság, lépcsők. Ez a leggyakrabban riasztó ügyfél. Így a vevői preferenciák egyszintes lakásban vannak. "
Nem túl folyadék, egy szobai apartmanok, amelyek területe 200 négyzetméter, ahol csak két ablak van, egy felszálló és újra posow egy háromszobás, nem lehetséges. Egy másik eset a parkolóhelyek hiánya. A Realtors egy példa, mint egy elit ház Arbat, amelyben nagyon nehéz eladni apartmanokat, mert A parkolóhelyek száma kisebb, mint az apartmanok száma.
"Valahogy" felakasztottunk "a lakást Leninsky Prospekt az első emeleten ablakok az udvaron," Dmitry Ovsyannikov, az "Ipotek.ru" cég általános igazgatója. "Nem számít, milyen paradox módon, ha az ablakok Közzétéve, az objektum lenne. Több folyadék. Az a tény, hogy Leninsky Avenue az egyik fő bevásárló utcák, és az első emeleten lévő ház vonzónak tűnik az átutalás szempontjából nem lakóalap és használjon vásárlást vagy irodatér. B. ez az eset Az ablakok kimentek az udvarba, egy játékklub volt a lakás alatt, így nem volt kereslet: a lakás - alacsony, a környék a játék klub problémás, és a fordítás egy nem lakossági alapba - a lehetőség hiánya külön bejárat. "
Az alacsony likviditás másik oka, különösen az elit szegmensben, a jó fajok jellemzőinek hiánya. A Windows nem nehéz területre vagy szomszédos házba megy, tárolja. Tehát egyszerre egy elit komplexum épült az Andreevskaya töltésre, ahol lényeges rész Az apartmanok a híd alatt voltak. A lakás likviditásának szintén csökkenti a ház szintjét és szintjének következetlenségét. Nagyjából beszél, egy lakás, amely egy elit házban, és éppen ellenkezőleg, elit javítás A panelben az öt emeletes épületben (ez megtörténik).
Egy másik csoport apartmanokat kínál a házakban, sikertelen helyen - közel közlekedési autópályák, vasúti, vasútállomások, temetők, erővonalak, hulladéklerakók, ChP, ipari vállalkozások. A "helytelen" környezet 10-20% -kal csökkentheti az objektum árát. - Valahogy eladtunk kiváló apartman A Novoslobodskaya utca Moszkvában "- mondta Szergej Kushmenyuk Általános igazgató az Ingatlan Befektetési Ügynökség. - Minden paraméterben a lakás csodálatos - rangos terület volt, kiváló közlekedési hozzáférhetőség és az ár megfelelő volt. De amikor az emberek rájöttek, hogy a közeli butirsi börtön volt, nem akartak hallani a vásárlást. "
Befolyásolja a lakhatási és szállítási hozzáférhetőség likviditását. A metróból található házban található lakás 10 percre van a városi közlekedéssel, 10% -kal olcsóbb lesz, mint ugyanaz a lakás a házban, sétatávolságra a metró.
Egy külön kategória az illiquid - apartmanok hosszú távú házakban. "Például a tőke északnyugati nyugati részén problémás tárgyak vannak, amelyekben szerencsétlen vásárlók próbálnak eladni most egy fillért sem, remélve, hogy visszatérnek legalább néhány pénzt," a Marketing osztály vezetője és a PR GK "Pioneer "Irina Romanova példát vezet. - ma is megtalálhatja az ajánlatokat akár 70 000 dollárt egy egyszobás apartmanhoz, de a kereslet minimális."
Végül a harmadik csoport kezdetben túlbecsült árú apartmanok. És túlbecsüljük a tulajdonosok árát, mint gyakorlati bemutatókat, különböző okokból. "Hat hónapig, egy háromszobás apartman apartman Apartman Vinokurova utcán tartották" - mondja Dmitry Ovsyannikov. "A likviditás fő hátránya, amely a likviditást érinti, túl magas volt az objektumhoz. Ár: Mindhárom eladó -Tulajdonosok pénzt keresett a szobájuk eladásából, vásárolni külön lakás. Eladás Az objektum segített az ügyben: a vevőnek szüksége volt erre az adott házra, mert Az udvaron van egy iskola, ahol a lánya tanult, és a vevő anyja élt a szomszédos bejáratban.
Egy másik példa nem megfelelő Árpolitika. Az egyik legdrágább körzetben, a Vernadsky sugárúton három azonos otthon van: az egyik az ötemeletes épületek, két másik üzleti osztályú emberek letelepítéséhez. "Egy szociális házban - egy törött intercom és festett falak. A szomszédos házakban - biztonság, concierge, tiszta bejáratok. Egy lakás eladása egy szociális házban több mint egy évig tartott, mert az eladók az árakra összpontosítottak a szomszédos házban," Megjegyzések Az ügynökség vezérigazgatója "Aurora Ingatlan" római Wychlants.
Az objektum eladásakor az ékezeteket kell tennie pozitív tulajdonságok Ház, tanácsadás tapasztalt ingatlanforgalmazók. Egyesek számára alapvetővé válnak, és a vevő hátrányos helyzetbe hozhatja a szemüket. Ha az apartman az első vagy az utolsó emeleten van, de készül minőségi javításokEz már növeli a likviditását. Vagy például az objektum messze van a szállítási üzenetektől, de egy zöld tömb vagy park mellett található - valaki ez a kompenzáció. "A panoráma nézetek hiánya a" Copernicus "LCD-ben kompenzálta azt a tényt, hogy az ilyen apartmanokat teljes kivitelben és bútorokkal értékesítették - a vevő bekapcsolta külső jellemzők A Gimenti Store belső, és tetőnézete megszűnt, hogy ilyen jelentős akadályt, "Megjegyzések Tweed vezérigazgató Irina Mogilattov.
A brókerek azt tanácsolják, hogy kötelező eladás előtti lakás: felgyorsítja az értékesítést és növeli költségeit. Néha elég ahhoz, hogy kis javítást készítsen - a kopott tapéta áthaladjon, átfedje a mennyezeteket, vegyen egy régi bútorokat, tegye légkondicionálót, mossa le az ablakokat és hasonlókat. Jó, hogy a nyilvános zónák - előcsarnok szomszéd lakások (Távolítsa el a szemetet, szükségtelen dobozokat, csavarja be a villanykörtéket), mivel a vevőket a házban élő kontingens megítélik, ami fontos. A lift falfesték nélküli és fényes izzók nélkül a kellemetlen szagok hiánya nettó bejárata növeli a lakás likviditását.
Az ár növelésének másik módja az objektum elhelyezkedésének megváltoztatása. Például egy apartman az első emeleten egy jó iroda a kisvállalkozásoknak, egy lakás az állomáson - egy vállalkozó számára, bérel egy lakást a napi bérleti díjban.
Bár a helyzet paradoxonja az, hogy minden egyes apartman esetében egyedülálló vevő, amelynek hiánya a többségi szempont hiánya előny. "Például egy apartman az első emeleten előnyös a fogyatékkal élők, a lakás a legfelső emeleten - kinek az élet elkényeztetett zajos szomszédok a tetején vagy, aki több mint egyszer szenvedett, - a fej kiderül analitikai központ "Sovetototd.ru" Alexander Puppen. - Az állomás közelében vagy a temető közelében található apartman nagyon alkalmas arra, hogy valaki dolgozik az állomáson vagy temetőben, mivel sok órát fog megtakarítani az úton dolgozni. A kihívás, hogy megtalálja az ilyen vásárlókat - az egyedülálló lakás, annál több pénz megy ki, hogy megtalálja a tízezer vásárlót. "
Nos, ha kompenzálja a házak hiányosságait, vagy várjon egy végtelenül hosszú "A" vevőedet, akkor nem tudsz, akkor csak egy út van -, hogy jelentős kedvezményt készítsen, hogy a vevő úgy gondolja: "Az ilyen pénzért , Soha nem fogok vásárolni egy lakást a területen vagy egy ilyen területen. Nos, oké, hogy a temető nézete! "
Az ingatlan a legmegbízhatóbb eszköznek tekinthető, azonban a beruházás előnyös, az objektumnak folyékonynak kell lennie. A Barcley Corporation szakemberei azt mondták, hogyan lehet azonosítani a lakás likviditását az elit és a prémium osztály új épületében, írja az rb.ru. A források befektetése jó osztalék, Számos fontos tényezőt kell figyelembe vennie.
Fejlesztési hírnév
Az első dolog, hogy figyeljen az építőipari cég hírnevére. Nem csak a fejlesztő által végrehajtott projekteket nemcsak hajtják végre, hanem azt is, hogy a kezdeti koncepció fejlesztője betartja-e.
Vannak olyan esetek, amikor az építési folyamat fejlesztője megváltoztatja a fogyasztó érdekeit érintő koncepciót: olcsó anyagokat használ gyenge minőségű, Stroit kereskedelmi helyiségekakik nem voltak. Ez csökkenti az apartmanok likviditását. Ezért, ha a korábbi projektek fejlesztője megváltoztatta a koncepciót, az oka annak, hogy mindent gondolkodjunk, hogy mindent megvásárolhassanak.
Elhelyezkedés
Az egyik likviditást befolyásoló fő tényező az objektum helye. A Barcley Corporation kereskedelmi igazgatója szerint Catherine Fluarpeva, a házak választékával kapcsolatos vásárlók preferenciái megváltoztak az elmúlt 5 évben. Ha az LCD-t a CAO-hoz tartották, akkor az ilyen tényezők, mint a jó közlekedési hozzáférhetőség, az élet kényelme, a parkok közelsége és a kikapcsolódási helyek közelsége előtérbe került. Ezenkívül sokan most inkább magas költségvetési házat vásárolnak Üzleti központok Városok, mivel lehetővé teszi, hogy időt takarítson meg az úton. Jelenleg vásárlók elite Apartments Gyakran megszerzi a lakást az "első sorban a központból", a központi bank határán található területeken, de nem szerepel a kompozícióban, mivel az itt élők kényelme magasabb. Az ilyen területek árai demokratikusak, ezért a potenciális vásárlók többek.
Tervezés
A drága lakás likviditása szintén befolyásolja a tervezés és az apartmanok kényelmét. A lakás állapota már nem ítéli meg. 150-200 négyzetméteres terület. méter nem kötelező állapot Luxus házhoz. Vevők leggyakrabban válasszanak kiváló minőségű 1 hálószobás apartmanokat, amelyek területe 40-50 négyzetméter. méter, 2 szobás terület 75-85 négyzetméter. méter. A 3 szobás apartman piacon keresett terület 100-15 négyzetméter. méter. Az ilyen ház folyékony lesz. Mivel a felesleges "négyzetek" túlfizetése óta a modern fogyasztó nem akarja, az ergonomikus átgondolt tervezést kedveli. Keressen egy vevőt egy lakáshoz egy hatalmas teremmel vagy szobákkal szokatlan forma nehéz lesz.
A parkolás elérhetősége
Az elit lakások vásárlói rendkívül fontosak a mélygarázs jelenlétéhez. A vásárlók 90% -a Egyéb opciókat egyszerűen nem veszik figyelembe, ezért ez a tényezőnek szükségszerűen figyelembe kell vennie. A legjobb az apartmanban, hogy megvásárolja a gépet.
Javítás
A likviditás befolyásolja a befejeződés minőségét is. Számít, és eladja a lakhatást, és bérel. A tervezői javítású apartmanok esetében mindig kereslet van a piacon, és ajánlatuk korlátozott.
Miért egyes esetekben az eladott apartmanok szó szerint elrepülnek, és éppen ellenkezőleg - az ellenkezőleg, kirántottak? Mindez az eladott áruk likviditásáról szól: azon, hogy mennyire vonzó a fogyasztó számára, és attól függ, hogy milyen hamar kerül eladni. Milyen folyadék van a lakásod, és lehetséges, hogy megcsinálja?
"Metrinfo.ru Real Estate Magazine www.metho.ru Úgy döntött, hogy kitalálja, hogy mit jelent ez a koncepció, amelyre a likviditás befolyásolja, és melyik apartmanok ma a leginkább folyékonyak, és amelyek ellenkezőleg, az illikvid.
Számos összetett értelmezések közül sok van, - mi a likviditás, de megpróbáljuk megmagyarázni a lehető legegyszerűbbnek. Az ingatlan likviditása a pénzért való fellebbezésének lehetősége. A likviditás fordítottan arányos az eladásra szükséges idővel: a kevesebb időszak, amely alatt a lakás eladott, annál magasabb a likviditása.
Általában a házat figyelembe veszik folyékony eszköz: A kereslet mindig, még akkor is, ha a gazdaságban problémák vannak. Elad lakossági ingatlan Sokkal könnyebb, mint, mondjunk egy képet, érdekes, csak a gazdag kollektor keskeny körére. Valójában a szakértők tájékoztatják a befektetést elérhető alapok Apartmanokhoz.
De nem minden ház ugyanolyan folyékony: egyes tárgyak még elég piaci árak Néhány hétig eladott, míg mások hónapokig és évek óta várják a vevőt, és még az ár csökkenése sem mindig segít. Mi a probléma itt?
A színház akasztókkal kezdődik, és a lakás likviditása a helyéről. " A legnagyobb likviditás Élvezze az apartmanokat kényelmes és környezetbarát területeken, jó közlekedési hozzáférhetőség- - mondja Alexander Maltsev, az Ingatlanügynökség általános igazgatója Century 21 West. Ráadásul szállítási kérdésTalán a legfontosabb dolog: "A leginkább megkövetelte a moszkvai régiók vásárlóit, erősen betöltött pályákkal, és nincs metróállomás. És az adott területen lévő metró kibővítésének tervekről szóló információk jelentősen növelhetik mind a kereslet, mind a ház költségeit. Tehát például az új állomások "Novokosino", Pyatnitsky autópálya", Lermontovsky Avenue, Zhulebino és" Lyuberetsk mezők "- mondja Alexander Kadchenko, a Mian tanácsadásának és értékelésének vezetője, és hozzáadja a társadalmi és fogyasztói infrastruktúra folyékony területeit a lakossági alapítvány listájához és szerkezetéhez. Ma a területeken, ahol a modern minőségi ház uralkodik - a tegnapi új épületek, de a környéken a régi házak, öt emeletes épület, melynek bontási időszakban nincs meghatározva, ne használja népszerűsége, ezért sokkal rosszabb. Ezen kívül szerint Ilya Skopa elnöke, a Tanács, a Guild of Moscow ingatlanügynök, nagyobb a kereslet figyelhető meg nagy hálószoba területeken mérsékelt távolságukat a központtól.
Így nagyon likvid lakások a legrangosabb kerületében - a nyugati, az északi és dél-nyugati tőke, például Krylatsky, Kuntsevo, Fili-Davydkovo, Strogino, területén Sparrow-hegység és Kutuzovsky Prospect . Mint a elit ingatlanAkkor itt van a legnépszerűbb központi körzetElőször is, az arany mérföld. "A második helyért ma a Kharmovniks a több tömegfejlesztés miatt jönnek ki lakóépületekMi magában foglalja a terület egészének rekonstrukcióját "- jelentések Yevgeny Korostelev, a Bon Ton Ingatlan vezérigazgatója.
Vannak folyékony területek kevésbé rangos irányban, még a déli és délkeleten is, amelyeket a leginkább nem környezeti és kedvezőtlen. A folyékony szakértők listáját elsősorban Sokolnikinek és New Cheryomuskinek tulajdonították, mint a jó területek fejlett infrastruktúra És nem erősen hagyni a központtól, valamint Konkovo, Teply Stan, Yasenevo, Chertanovo, Babushkin, Medvedkovo, Otradnoe, Altufevo, Izmailovo területe metróállomás és Begovoy adtunk hozzá. Délkeleten Lublint és Maryino-t felismerték a legtöbb folyadékként.
És a leginkább illikvid területek sikertelen közlekedési hozzáféréssel foglalkoznak - Biryulyovo, a Dmitrovsky és a Korovinsky autópálya mentén, a moszkvai gyűrűút egyes területei (például Vykhino-Zhulebino). Galina Fabtsarsky, a Peresvet Ingatlan megye vezetője, hozzáadja ehhez a listához és Kapotny, Degunino, BesKudnikovo, Nakrasovka stb. By the way, a Kapotnya is nem megy folyékony területekre és környezeti jellemzőkre.
De nem minden negyedévben ugyanabban a területen ugyanolyan folyékony. A Svetlana Birin jegyzeteként az NDV-ingatlanok városi ingatlan-osztályának vezetője, a területek meglehetősen inhomogének lehetnek és az életminőség szempontjából, valamint a közlekedési hozzáférhetőség szempontjából. A legtöbb folyadék - negyedek és utcák sétatávolságra a metró. Általában a leggazdagabb infrastruktúrák, mivel mindig vannak üzletek, éttermek és életvédelmi szolgáltatások a metróállomások körül. Az ilyen zónák likviditása alacsonyabb lehet, kivéve a környéket nagy ipari vállalkozások vagy a régi kedvezőtlen ház alapjainak túlsúlya. De növeli a negyedek likviditását a park közelében található területeken vagy a zöld terület közelében.
Még a legtöbb folyékony területen is lehet fizikai apartmanok. Mindez a házak jellemzőitől függ, amelyekben megtalálhatók. "A ház és az építési év anyaga és sorozatát (panelek) értékelik. A legnagyobb igényt használjuk modern házak tégla vagy monolit, a legkisebb - panel épületek- mondja Alexander Maltsev (századi 21 West). - És a panel házakban, a padlók fontos: minél magasabb a ház, annál magasabb a likviditás, azaz a legkevésbé folyadék, a "Khruschevki" ötszintes, majd a 9- és 12 emeletes paneleket követik - Modern sorozat. "
Általánosságban a téglák házak népszerűbbek a panel, és korszerűbben előnyösen, mint a régi ház: "Ha a ház régi, akkor általában, kopott kommunikációval és szörnyű bejárattal, és vonzza a vevőt csak egy Csökkentett ár - mondja Galina Fabtsarsky ("peresvet-ingatlan"). A régi ház között csak erős "sztalinkinok" még mindig nagyra értékelik, és valószínűleg nem változtatni valamit a belátható jövőben. "Bár az érdeklődésre számot tartanak az otthont lebontandó otthonok (ez többnyire ötszintes épületek - a szerkesztőségtől)" - mondja Alexander Kadchenko (Mian), "vonzzák a vásárlókat az új lakás megszerzésének kilátásairól. " Az ilyen opciókkal azonban óvatosnak kell lennie, mivel a bontás évek óta késleltetheti, csak azokat az objektumokat itt lehetnek itt folyadéknak, amelyeknek bontási ideje már egyértelműen meghatározható.
A ház jellemzői a likviditás jellemzői mellett a helyi terület javítása is érintett, valamint a bejárat állapota, a teherszállító lift, játszóterek, parkolóhelyek és hasonlók jelenléte. A gazdaság osztályában és az osztály "Comfort", apartmanok új mikrodaktorral saját infrastruktúraahol a civilizáció minden előnye van. És az "üzleti" és a "Premium" szegmensekben a saját bekerített és őrzött területüket értékelik, földalatti parkoló, Engedélyezett hozzáférés stb. "Emellett elite házak nagyon fontos Az apartmanok száma, mint a kevésbé, a vonzóbb objektum, "Evgenia Korostelev Asies (Bon Ton Realty).
Azonban az Ilya Shkop (Moszkva vasúti igazgatói) szerint azonban a ház jellemzői, elsősorban befolyásolják a három- és többszobás apartmanok likviditását, és kevésbé fontosak a "Oddsheel" és a "párosok" , Mivel ezek a legnépszerűbb létesítmények a Metropolitan Ingatlanpiacon. -Ért megfelelő ár A vevőknek 2-3 hónapon belül vannak, bármilyen területen és bármilyen házban, amit nem kínálnak.
"Az apartman likviditása meghatározza annak jellemzőit, mint a terület, a padló, a kilátás az ablakok, a konyha méretét, az erkélyek és a loggiák rendelkezésre állását, a mennyezetek magasságát, a tervezés kényelmét," Alexander Kadchenko (Mian) ). És Svetlana Birin ("NDV-Real Estate") több méretét és elrendezését a fürdőszobában és az apartman egészének állapotában osztja ki.
Talán a legjobban fontos paraméter - Terület: A lakás mérete meg kell felelnie az osztályának és oldószerigény célközönség. "A" gazdaság "és a" gazdaságos plusz "lakhatási kategóriákhoz (Comfort-osztály) Optimális terület egy hálószobás apartman - 36-42 négyzetméter M. M, kétszoba - 54-62 négyzetméter. m, és háromszobás - 68-82 négyzetméter. M -, "Alexander Kadchenko jelentések. Ráadásul, mint Pankov Veronika, egy szakértő MRR, az Ingatlanügynökség általános igazgatója, a "Benape", preferenciát adnak a szabványos metratagik és az elrendezések, például sokkal könnyebb eladni egy 2 szobás lakást, amelynek területe van 60 négyzetméter. Mint az "odnushku".
A likviditású apartmanok területén a konyha méretét, a mennyezet magassága és a padló magassága jelentősen érinti. "A konyha területének legalább 8-8,5 négyzetméter. m, és lehetőleg - 10-12 négyzetméter. M - mondja Galina Fabdartsky ("peresvet ingatlanok"). "És az optimális mennyezet magassága legalább 2,7 m" - mondja Alexander Kadchenko (Mian). Ami a helyszínt, a legkisebb folyékony tárgyakat az első és az utolsó emeleten, valamint bizonyos esetekben a ház tervezésétől és állapotától függően - a szögletes változatok.
A ház likviditása csökkentheti a szomszédos szobákat, fából és vegyes átfedést, fa lépcsők, Túl zavaró történet, amikor a lakás több mint 2-3 tulajdonos változott, és lehetetlen pontosan értékelni az összes vásárlási és értékesítési ügylet támogathatóságát. "A 21. századi vevők is megijesztenek Gázoszlopok és ülések" - mondja Svetlana Birin ("NDV-ingatlan"). És ezzel az ablakokkal a forgalmas autópálya és az állandó zaj.
"Ezenkívül a 2-3- és többszobás apartmanok esetében fontos, hogy az ablakok nemcsak nem csak az úton haladtak, hanem a világ különböző oldalaira kerültek" - mondja Galina Fabritskaya ("Peresvet ingatlanok") .
Az apartman likviditása növeli az igazságosságot, egy szép kilátást, többé-kevésbé friss javításokat, valamint az objektum nem kielégítő állapotát, és a felújítás szükségességét csökkenti a likviditást.
Általában minél magasabb a lakás- és rangos terület és a ház osztályának, további funkciók befolyásolja a keresletét és likviditását. Ha a vevő valószínűleg csak a metróállomásra és a konyha méretére figyel, akkor az elit szegmensben a fajok jellemzői szintén értékelni fogják az elit szegmensben: "Például a Kutuzovsky sugárúton a megnövekedett zaj miatt , kevésbé folyékony apartmanok ablakokkal az utcára, és a legtöbb folyadék opció - ablakok a töltés, az úgynevezett "fajok apartmanok" - mondja Alexander Maltsev (századi 21 West). Ezenkívül a magas osztályú tárgyak nem folyékonyak, nem a legrangosabb területeken, a főváros külvárosában, és a távoli hálószobák többszobás apartmanjai hosszúak. "Néhány, aki szüksége van, például egy 4 szobás lakás Biryulyovo-ban, 9 millió rubel áron és magasabb áron" - mondja Galina Fabtsarsky ("peresvet ingatlanok"), mert egy tipikus vevő ebben és hasonló területeken 1-2 -bedroom opciók.
A folyékony apartmanok jóak, mert gyorsan értékesítik őket, vagyis szükség esetén pénzért cserélnek, és az évek óta növekvő évektől azonban, feltéve, hogy a globális gazdaságban minden nyugodt. "A folyékony lakások költsége évente körülbelül 10-20% -kal nő" - mondja Alexander Maltsev (századi 21 West), különösen elsődleges piacMivel az új épületek ára is növekszik a ház építésével, a javítási munkák vége és az apartmanok díszítése az ingatlanhoz. "Például a" Tsaritsyno "LCD-ben egy évvel ezelőtt az építőipari tőke résztvevőit egy hálószobás apartmanokba (46 m2) értékesítették 5,4 millió rubel áron, és most hasonló lehetőségek 6-6,1 millió rubelre értékesítve. ", - Hiaszozd a Galina FabTarsky-t (" peresvet ingatlanok ").
Lassan, de biztosan drágább utóbbi időben és másodlagos folyékony ingatlanok a jó közlekedési hozzáféréssel rendelkező területeken: "lövés egy évvel ezelőtt a Tsaritsyno területén a panel házak rokona modern sorozat Az egyszobás apartman 39 négyzetméteres területen 6,1 millió rubel, 2 szobás (52 m2) - 7,5 millió rubel volt, és most hasonló ajánlatok csak 6,2 millió rubelre található. és 7,7-7,8 millió rubelre. Ennek megfelelően - mondja a szakértő. És az időszakban gazdasági válságok A folyékony tárgyak árai a legstabilabbak: "Korábban és súlyosabban az illikvidciák árában, és a Liquala egy kicsit később. És ha stabilizálja a piacot, van egy inverz helyzet: a folyékony opciók korábban és gyorsabban nőnek, és nem folyékony - később és lassabbak "- mondja Pankov Veronika (" Benape ", szakértői MRM).
"A válság kontextusában a válság, az Unquidal Apartments elveszíti a vevő minden vonzerejét, és a folyadék nem találja meg a tulajdonos más okok miatt: a lakás tulajdonosa nem siet, hogy csökkentse az árat, és a vevő meghallja, hogy a A válság, az árak jelentősen csökkennek, nem akar túlfizetni "- adja hozzá Evgenia Korostelev (Bon Ton Realty).
A stabil körülmények között megfelelően bizonyos áron középkor Értékesítése folyékony egyszobás apartman szerint Ilya Shkop (Guild of Realtors Moszkvában), - 2 hónap, kétszobás - 3 hónap, és háromszobás - 4-6 hónap. És a Svetlana Birin ("NDV-Real Estate") még rövidebbek - két héttől egy hónapig rövidebbek. Ugyanazokat az opciókat néha évtizedekig értékesítik!
Azonban a valóságunk időtartama az objektum árától függ, így az ár csökken, növelheti a likviditást: "Természetesen a lakás egy kis konyhával az első emeleten nem nagyon örül, de a csökkentett ár ez az opció Azt is keresni fogják, "mondja Galina Fabdartsky (" peresvet ingatlan "). Által alacsony árak Az Alsight nem vásárolnak minden nagyon undorító lehetőséget, például apró apartmanokat a dohányzó üzemek mellett a metró távolságban, az első emeleten és szörnyű állapotban. Azonban az alacsony áron eladni - ez egy egyszerű, de a legtöbb ingatlantulajdonos, a jelen és a jövőben, még mindig arra törekszik, hogy kivonja bizonyos előnyöket a jövőbeli viszonteladásból, és emellett a lehető leggyorsabban foglalkozik, és ez csak lehetséges, és ez csak lehetséges az objektum likviditásának esetében.
Az ingatlan likviditása nagyon sok tényezőtől függ - a lakás sajátos jellemzői, például a konyha területe vagy mérete, és emellett szorosan kapcsolódik a kereslethez és az árhoz. A legtöbb folyékony apartmanok Odnushki és DV-k a metróállomáson, olyan területeken, ahol a jó közlekedési hozzáférhetőség, az ökológia és az infrastruktúra a modern téglákban és monolitikus házak. Néha néhány hét alatt eladják őket. Minél több megszüntette az objektumot, annál hamarabb pénzt kereshet, és nyereséget is kap.
