A kereslet fogyasztói preferenciákon alapuló szegmentálása az objektumok osztályaival és formátumaival összefüggésben lehetővé teszi a bevételek és kiadások összegének és szerkezetének optimalizálását, figyelembe véve a piacon meglévő szerződéskötési gyakorlatot.
Ugyanakkor a kereskedelmi ingatlanok kezelése szempontjából nem kevésbé fontos figyelembe venni a célmutatókra gyakorolt hatást olyan tényezők szegmensében, mint a „horgonybérlő” kiválasztása az objektum koncepciójával összhangban, a helyiségek elosztása az ügyfelek között.
Kerülni kell a horgony és egyéb bérlők belső elhelyezésének hibáit, különösen a horgonyok elhelyezését az 1. és a 2. emeleten, ezzel megfosztva az eladókat a bevételük felett elhelyezkedő kapcsolódó áruktól. Ha egy nagy áruházat egy bevásárlóközpont horgonyaként kívánunk vonzani, akkor érdemes számolni, hogy lesz-e elég hely a kapcsolódó és kiegészítő árukat, szolgáltatásokat kínáló többi bérlő számára. A horgonybérlő számára viszonylag alacsony árak vonatkoznak.
A lakóingatlanok piacán a szegmentációhoz olyan jellemzők használhatók, mint az ügyfelek életkörülményeivel való elégedettségének foka és a lakásvásárlás (javítás) elérhetősége.
Az így kapott és feldolgozott eredmények alapján csoportosítják azokat a kerületeket, amelyekben az új lakások iránti kereslet a piaci átlaggal megegyező, alacsonyabb vagy magasabb lesz, abból a feltételezésből kiindulva, hogy a válaszadók ugyanazon a helyen keresnek lakást. ahol jelenleg élnek.
A célszegmensekben a kereslet kapacitásának megítélésekor, valamint annak megoszlásakor a társaság kerületei összefüggésében figyelembe kell venni a kerületek abszolút jellemzőit: lakosságszám, népsűrűség, átlagos lakásterület stb. . Ez lehetővé teszi a piaci potenciális kereslet nagyságának és szerkezetének pontosabb előrejelzését, valamint a vállalat kilátásainak meghatározását.
A piac szegmentálásához az ügyfelek fizetőképességének jelei és a számukra rendelkezésre álló lakások alapján lehetőség van a fizetési módok megválasztásánál preferenciák alkalmazására: saját költségen, közös építésben való részvétellel, felhalmozás segítségével. sémák be lakásszövetkezetekés partnerségek, valamint azon keresztül jelzálogkölcsönök mind az építkezéshez, mind a kész lakásvásárláshoz stb.
2. Árképzés kezelése az ingatlanpiacon
2.1. Árképzési stratégiák kidolgozása és megvalósítása
Stratégiai árképzés az ingatlankezelésben. Az árazás során az alábbi főbb árazási stratégiákat különböztetjük meg a megállapított jen és az átlagos piaci érték arányától függően:
1) prémium árképzés vagy - „lefölözés”, amely magában foglalja az innovatív és tekintélyes ingatlanok és szolgáltatások magas árak meghatározását az ingatlanpiacon, a fokozatos prémium (egymást követő árcsökkentés) stratégiáját és az „árernyőt”;
2) semleges árképzés - a vezető követése, a piaci és versenytársak árakra, a termékdifferenciálásra (ingatlan és szolgáltatások), a piacszegmentációs stratégiára és a minimális elegendő nyereségre összpontosítva;
3) árkitörési vagy „lefelé mutató” stratégiák – költségvezető, veszteséges vezetés.
A kitörési stratégiákat az jellemzi, hogy az árakat olyan szinten határozzák meg, amelyet az ügyfelek alacsonynak vagy mérsékeltnek érzékelnek a javasolt ingatlan vagy szolgáltatás ingatlanpiaci gazdasági értékéhez képest. Egy vállalat piaci részesedésének és értékesítésének növelésére szolgálnak, ami a teljes bruttó profit növekedéséhez vezet már kis egységáron is.
A prémium árképzési stratégiát az áruk vevő által becsült értékéhez képest felfújt árak kialakítása jellemzi. Ez a kiegyensúlyozatlanság nyereséget biztosít az olyan árakon, amelyek a legtöbb prémiumot tartalmazzák teljes elégedettség a vásárlók egy szűk csoportjának kérései. Semleges árazás esetén az eladó által kínált ár megfelel az ingatlanpiac célszegmensében elvárt ár-érték aránynak.
Az árazási stratégiák közötti különbségeket nem az ingatlanpiacon egy objektum és szolgáltatás árának bekerülési értéke határozza meg, hanem az, hogy a jelenlegi és potenciális ügyfelek hogyan észlelik azokat a többi piaci szereplő ajánlataival összehasonlítva. Például az első osztályú bérleti díjak irodatér Az orosz piacon abszolút értékben nagy lehet, ugyanakkor a külföldi vállalatok számára a nemzetközi szinthez képest alacsony lehet hasonló helyiségek bérbeadása esetén. Ezért a cél ügyféladatok beállítása magas árakárletörési stratégia következménye lesz, nem a tejszín lefölözése.
A hatékony átfogó ingatlanpiaci árpolitika kialakítását és megvalósítását a következő blokkokra kell felosztani.
1. Árképzési stratégia készlet kidolgozása, figyelembe véve az ingatlanpiacon lévő tárgy életciklusának szakaszát, valamint:
A célszegmensek preferenciáinak kutatásának és elemzésének eredménye, a javasolt objektumért való több (vagy kevesebb) fizetési hajlandóság felmérése;
A költségek összege és szerkezete, amelyet egy tárgyra fix áron kell fedezni;
Versenyképes környezet - lehetséges cselekvések versenytársak részben árajánlatok a cél ingatlanpiacokon.
2. Szolgáltatások és ingatlanok árkezelése annak meghatározására és adaptálására szolgáló mechanizmusok alapján.
Ez a megközelítés nemcsak rövid távú, hanem hosszú távú versenyelőnyök elérését és fejlesztését is feltételezi. Az árazási stratégia szempontjából az alkalmazott árak érvényességét elemzik abból a szempontból, hogy mi lesz az eredmény, és mennyire felel meg az alapkezelő társaság (ingatlanértékesítő) céljainak. Például egy fejlesztő csökkenti ingatlantárgyaik árait, hogy aktívan vonzza a további ügyfeleket, rövid távon növelheti a bevételt. A csökkenés által kiváltott esetleges árháború azonban közép- és hosszú távon veszteségessé válik, ha a fejlesztő költségei magasabbak az iparági átlagnál.
Az ilyen negatív következmények felméréssel elkerülhetők versenykörnyezet a célpiacokon, valamint az ingatlan fogyasztói értéke. Tökéletes verseny körülményei között, amikor az egyes résztvevők részesedése nem haladja meg az 1-2%-ot, a legcélszerűbb az átlagos piaci szint alapján meghatározni az arányt. A monopolisztikus versenyben a bérleti díjak maximalizálhatják a profitot a már megragadt szegmensekben, vagy alacsonyabbak lehetnek az önköltségi árnál az új piaci résekbe való behatolás időszakában.
Az oligopolisztikus ingatlanpiacot a versenytársakra fókuszáló lehetséges árazási stratégiák legnagyobb választéka jellemzi. Ha az alapkezelő társaság a vezetők között van, akkor a ráta olyan szinten állítható be, amely a maradék kereslet figyelembevételével a maximális aktuális profitot biztosítja. A követő cégnek pedig az árképzésben a vezetők díjaira kell koncentrálnia a szolgáltatások minőségéhez igazodva, műszaki és működési, ill. fogyasztói tulajdonságok ingatlantárgy stb.
Bevezetés 3
1. Árképzés az ingatlanpiacon 5
2. Az ingatlan értékét befolyásoló tényezők 7
3. Az ingatlanértékelés megközelítései 11
3.1. Jövedelemszemlélet az értékeléshez. 12
3.2. Az értékelés összehasonlító megközelítése. tizennégy
3.3. Drága megközelítés az ingatlanbecsléshez. 16
4. Érték meghatározása telek 18
23. következtetés
Hivatkozások 24
Bevezetés
Az ár egy termék értékének pénzbeli kifejeződése. Az ár azonban mobilabb, mint az érték, hiszen tükrözi az árucsere feltételeit, a kereslet-kínálatot, a kormányzati szabályozás mértékét, az érték eloszlását a termelés és a fogyasztás között. Ezért az ár az a pénzösszeg, amelyet egy adott termék külföldre történő értékesítésére szánt egységéért fizetnek.
A piac állapotának, a kockázat mértékének és a versenynek a gazdasági mutatójaként, a nyereség és az adók alakulását tükröző tényezőként működik. Az ár segítségével mérik a pénz vásárlóerejét, tükrözik a lakosság életszínvonalát.
Fontos gazdasági eszközként, amely a termelés, a csere, az elosztás, a fogyasztás területén végbemenő összes folyamatot tükrözi, az ár meghatározza a vállalkozások bruttó jövedelmét, nyereségét, jövedelmezőségét és egyéb mutatóit. Az árak a gazdasági ellenőrzés és a verseny karjaként működnek.
Az Orosz Föderáció belépése a átmeneti időszak piacra az árak felértékelődéséhez és az árképzéshez vezetett az ország gazdaságának fejlődésében. Nyilvánvaló, hogy az árak és az árképzés kulcsszerepet játszik a piaci mechanizmusban, de ezeket ügyesen kell kezelni, elkerülve a spontán árazást és árdinamikát.
Az ingatlan egy speciális termék. Az ingatlanpiacon egy termék egy földterület, amelynek megvan a maga sajátja természetes erőforrások(talaj, víz, ásványi és növényi erőforrások), valamint: a rajta lévő épületek és építmények.
Az ingatlanpiacon az árazásnak van néhány sajátossága a pénzügyi eszközpiachoz képest. A tőzsdei árak az értékpapírokkal, elsősorban vállalati szerződésekkel kötött közelmúltbeli megállapodások közvetlen következményei. Az ingatlanpiaci árképzés az utolsó eladás és a tranzakcióban résztvevők közötti tárgyalások eredménye, így a piaci árképzés értékes papírokat dinamikusabb, mint az ingatlanpiacon, és gyakoribbak az áringadozások.
A befektetett pénzeszközök megőrzése. A föld egy olyan tárgy, amelyet gyakorlatilag lehetetlen leértékelni (ha nem vesszük figyelembe minőségi romlását), az épületek, építmények tartós építmények, de az ingatlantárgyak megőrzésének biztosítása további erőfeszítéseket igényelhet (pl. biztosítás).
A pénzügyi eszközöktől számos eltérés miatt az ingatlanok a teljes összeg részének tekinthetők befektetési portfólió, amely lehetővé teszi az általános kockázat csökkentését, és független eszközként.
Így az ingatlan adás-vétel nem csupán áru adásvétele, hanem tőke, vagyis hasznot hozó érték mozgása. Ugyanakkor ingatlan vásárolható termeléshez vagy személyes fogyasztáshoz szükséges áruként.
1. Árképzés az ingatlanpiacon
Az ingatlanpiac egy olyan mechanizmus, amely kereslet és kínálat alapján tartja fenn és szabályozza az ingatlan adásvételi, bérbeadási viszonyait.
A modern hazai gyakorlatban az ingatlanpiacok következő típusai különböztethetők meg:
- lakóingatlan piac;
- a kereskedelmi vagy jövedelmező ingatlanok piaca, amely bevételt termel tulajdonosának (iroda, kiskereskedelmi, ipari és raktárak);
- piac földterületek amely a jogszabályoknak megfelelően...
Az "Árak az ingatlanpiacon" témában
Bevezetés
Az ország normális piaci viszonyok alakulásának egyik fő mutatója az ingatlanpiac egészének állapota és annak kiválasztott szektorok... Az ingatlanpiac minden nemzetgazdaságban nélkülözhetetlen elem, mert az ingatlan az lényeges része nemzeti vagyon, amely a világ vagyonának több mint 50%-át teszi ki. Ingatlanpiac nélkül egyáltalán nem létezhet piac, hiszen a munkaerő, a tőke, az áruk és szolgáltatások piaca stb. törvényben meghatározott tevékenységek kell szükséges helyiségek. A fontosságát a hazai ingatlanpiacot, mint gazdasági ágazatot igazolja a nemzeti össztermékben való magas részesedés, az állam első eladásából, bérbeadásából származó költségvetési bevételek magas szintje, ill. önkormányzati ingatlan(beleértve a földet is), az ingatlanadókból és az azzal végzett tranzakciókból származó magas bevétel.
Bármely társadalmi struktúrában különleges helyet foglal el a társadalmi viszonyrendszerben ingatlan, amelynek működésével az emberek élete és tevékenysége az üzleti élet, a menedzsment és a szervezés minden területén összefügg így vagy úgy.
A fő fizikai jelek Az ingatlanok, mint áruk:
egyediség és eredetiség;
stacionaritás;
létrehozásának időtartama és tartóssága.
Az alábbiakban megvizsgálom az ingatlanágazat sajátosságait, valamint a szentpétervári ingatlanok sajátosságait, a kereslet és kínálat dinamikáját ezen a piacon, felvázolom az egyes országok gazdasági, ökológiai állapotának jellemzőit. kerületeit, hiszen ennek a kerületnek a lakója megismerheti kerületének előnyeit és hátrányait ...
Részletesen tanulmányozzuk az ingatlanok árazási tényezőit, amelyek közvetlenül befolyásolják annak értékét. Megnézzük azt is, hogy milyen módszerekkel értékelik az ingatlanokat, azok hátrányait és előnyeit.
Végezetül elemezzük az elsődleges és a konkrét adatokat viszonteladó ingatlan alkalmazták Szentpéterváron.
1. Az ingatlanpiac lényege
"Az ingatlanpiac olyan mechanizmusok sajátos halmaza, amelyeken keresztül a tulajdonjogok és a kapcsolódó érdekeltségek átruházódnak, az árakat meghatározzák, és teret osztanak ki a különböző versengő földhasználati lehetőségek között."
Teljesebb lesz az ingatlanpiac definíciója, mint az új ingatlanok létrehozásához és a meglévő ingatlanok üzemeltetéséhez kapcsolódó kapcsolatok komplexuma. Az ingatlanpiac fő folyamatai tehát az ingatlanjogok fejlesztése (létrehozása), kezelése (működtetése) és körforgása.
Az országos ingatlanpiac olyan regionális és helyi piacok összessége, amelyek jelentősen különböznek egymástól az aszinkron fejlődésben, az árak és kockázatok szintjében, az ingatlanbefektetések hatékonyságában, a jogszabályok állapotában, a politikai és társadalmi stabilitásban stb. .
Az ingatlanpiacot, mint minden önszabályozó rendszert, a kereslet, a kínálat, az ár és az infrastruktúra jellemzi. Az ingatlanpiac fő funkciói a következők:
Információ az árakról, a keresletről és a kínálatról;
Közvetítés – kapcsolatok kialakítása a fogyasztók, a kereslet és a kínálat között;
Szabad árképzés az ingatlantárgyakra és a tulajdonjogok védelme;
Ingatlanbefektetések újraelosztása; a vállalkozói szabadság biztosítása; hatékony megoldás szociális programok.
Egy vállalkozói és kereskedelmi tevékenység az ingatlanpiacnak (1. ábra) megvannak a maga előnyei és hátrányai.
Rizs. 1. Az ingatlanpiac előnyei és hátrányai
Az ingatlanpiac a piaci tér szerves része. Ebben, akárcsak más piacokon, „A kereslet és kínálat viszonya határozza meg az árat, de az ár magassága határozza meg a kereslet és a kínálat viszonyát. Ha nő a kereslet, akkor az ár is emelkedik; de ha az ár emelkedik, akkor a kereslet csökken, és ha az ár esik, akkor a kereslet nő. Továbbá, ha nő a kereslet, és ezáltal az ár, akkor a kínálat is nő, mert a termelés jövedelmezővé válik. Így az ár határozza meg a keresletet és a kínálatot, a kereslet és a kínálat határozza meg az árat; továbbá a kereslet határozza meg a kínálatot, a kínálat pedig a keresletet. Ráadásul ezek az ingadozások kiegyenlítődnek. Ha nő a kereslet és magasabbra emelkedik az ár normál szinten, akkor nő a kínálat; ez a növekedés könnyen átlépi a szükséges határát, majd az ár a norma alá esik."
1.1 Szentpétervár lakáspiaca
Jelenleg mintegy 4,8 millió ember él Szentpéterváron, közel 44 ezren. lakóépületek körülbelül 92.000 ezer négyzetméter összterülettel. m., közel 1.600.000 lakásban.
A lakások körülbelül 20%-a jó műszaki állapotú (amortizáció 0-20%), kielégítő (21-40%) - 50%, nem kielégítő (30% feletti amortizáció) - 30%, 15 millió négyzetméter. m-re a lakásállomány szükségletéből nagyjavítás... Szentpétervár lakosságának csaknem 25%-a él közösségi lakások.
- Irodaterület piac.
- Kereskedelmi helyiségek piaca.
- Lakáspiac , amelyet a következő szegmensek képviselnek:
Elsődleges: - a mikrokörzetekben épülő többlakásos épületek;
- felújított bérházak a belvárosban;
- épülő családi ikerházak;
Másodlagos:
Vétel és eladás - lakások a központban;
- lakások mikrokörzetekben.
Bérlet - rendes lakások
- luxus apartmanok
- szobák.
A fejlettebb, többé-kevésbé fejlett szolgáltató infrastruktúrával rendelkező mérnöki területek hiánya, a lakosság alacsony vásárlóereje, az elmaradott telekpiac miatt a magánházak piaca gyakorlatilag nem létezik. Özönvíz előtti építészeti megoldások az elmúlt öt évben épült épületek, rendkívül alacsony likviditásés az ilyen épületek eladási ára is bizonyíték erre.
A város kerületei.
Az ingatlan árát befolyásoló egyik fő tényező - elhelyezkedés. Szentpéterváron 13 körzet található, amelyek presztízsben, ökológiában, tereprendezésben, iparban, zajszintben, lakástulajdonságban, életkorban stb. különböznek egymástól. Az egyes kerületek részletes leírását lásd az 1. mellékletben
A gazdasági, környezeti adottságok, a kereslet-kínálat befolyása alapján minősítést készítünk a legrangosabb kerületekből:
Központi
Admiralteysky
Vasileosztrovszkij
Moszkovszkij
Tengerpart
Petrogradskiy
Kalininszkij
Vyborgsky
Frunzensky
Krasznogvardeszkij
Nyevszkij
Krasznoselszkij
Kirovszkij
Távolság a metróállomásoktól.
Ha a távolság több mint 3 megálló közlekedéssel, az ár 10-15%-kal csökkenthető
Konkrét példákat körzetenként tekinthet meg az 1. számú mellékletben található leírással.
2. Az árképzés módjai
Ingatlan értékbecslés, meghatározása piaci értéke mint az ilyen típusú ingatlanok irányadó ára, összetett ügy, amelyet szakmailag képzett emberek végeznek, akik állami engedély az ilyen típusú tevékenységhez.
Az értékelést számos módszerrel végzik, amelyek eredményeinek összhangban kell lenniük egymással. „A jóváhagyási eljárás” a kapott különböző módszerek Az eredmények nem korlátozódnak a számtani átlag kiszámítására, hanem mérlegelni kell az egyes megközelítések jelentőségét egy adott helyzet, értékelési célok, tulajdonság típusa és egyéb körülmények szempontjából.
Vegyünk néhányat közülük: összehasonlító, jövedelmező és költséges.
2.1 Összehasonlító módszer
A módszer alapelvei a következők: kereslet és kínálat, függőség, arányosság és helyettesítés. Előnyeinek felsorolásából kiemelhető: egyszerűség és áttekinthetőség, mivel nyilvánvaló összehasonlításokon alapul; lehetővé teszi a különböző jellemzők beállítását; statisztikailag érvényes becsléseket ad.
Az értékelés összehasonlító megközelítése olyan értékelési módszerek összessége, amelyek egy ingatlan összehasonlításán alapulnak a velük folytatott tranzakciók árairól szóló információkkal.
Használati feltételek összehasonlító megközelítés ingatlan értékbecsléshez:
1. Az objektum nem lehet egyedi.
2. Az információnak átfogónak kell lennie, beleértve a tranzakciók feltételeit is.
3. Az értékelt ingatlanok összehasonlított analógjainak értékét befolyásoló tényezőknek összehasonlíthatónak kell lenniük.
· Helyettesítés;
· Egyensúly;
· Kereslet és kínálat.
Az összehasonlítható objektumoknak ugyanabba a szegmensbe kell tartozniuk, és a velük folytatott tranzakciókat az erre a szegmensre jellemző feltételekkel kell végrehajtani:
· Kitettségi idő. Expozíciós idő – az az idő, ameddig az objektum a piacon van;
· Az ügylet alanyainak függetlensége. A függetlenség azt jelenti, hogy az ügyleteket nem piaci áron kötik meg, ha az eladó és a vevő:
· Családi kapcsolatban élnek;
· a holding és egy független leányvállalat képviselői;
· eltérő kölcsönös függőség és kölcsönös érdeklődés;
· A tranzakciók zálogjoggal vagy egyéb kötelezettséggel terhelt tárgyakkal valósulnak meg;
· Elhunyt személyek ingatlantárgyainak stb. értékesítésével foglalkozik;
Befektetési motiváció, amelyet a következők határoznak meg:
· A befektetők hasonló indítékai;
Hasonló legjobb és legtöbb hatékony felhasználása tárgyak;
· Az épület állapotromlási foka.
Árképzés az ingatlanpiacon
| Paraméter neve | Jelentése |
| A cikk témája: | Árképzés az ingatlanpiacon |
| Kategória (tematikus kategória) | Ház |
Árképzés az ingatlanpiacon - az eredmény utolsó eladás valamint a folyamatban lévő ügylet résztvevői közötti tárgyalások. Ezért - az értékpapírpiacon az árazás dinamikusabb, mint az ingatlanpiacon, és gyakoribbak az áringadozások.
Bármely ingatlantárgy árát, legyen az lakás, iroda vagy nyaraló, külső tényezők egész sora határozza meg. Különböző okok határozzák meg, hogy az egyik ingatlan drágább, mint a másik, és fordítva, valamint az a tény, hogy az ingatlan általában drágul vagy olcsóbbá válik.
A piaci árváltozások okait elemezve minden külső tényezőt két fő kategóriába kell sorolni: lokális és globális. A helyi tényezők között szerepel az árkülönbség jól ismert okai különböző tárgyakat- ϶ᴛᴏ elhelyezkedése, épület típusa, az objektum kitöltésének állapota, környezete. A befolyás elszámolása helyi tényezők elméletben és gyakorlatban az értékelés az úgynevezett korrekciók alkalmazásában fejeződik ki, amely szerint például egy első emeleti lakás átlagosan 15%-kal olcsóbb, mint egy hasonló, egy lakás pedig átlagosan erkéllyel kb 2%-kal drágább, mint egy erkélyes, de erkély nélküli lakás. Ez a lista még sokáig folytatható.
A helyi tényezők árára gyakorolt hatás mértékének ismeretében megoldható a különálló objektum felmérésének problémája, ismerve az ingatlanok általános jelenlegi árszintjét. Ugyanakkor a helyi tényezők figyelembevétele nem teszi lehetővé a piac egészének fejlődését, növekedésének vagy hanyatlásának előrejelzését. A piaci dinamika kihívásainak kezeléséhez rendkívül fontos a globális tényezőkre való odafigyelés. Ezek mindenekelőtt a makrogazdasági jellemzők: a politikai és gazdasági helyzet, az üzleti élet és a termelés fejlettségi foka ez a város, az export és a beruházások volumene, a lakosság jövedelmi szintje. Ezek a tényezők határozzák meg azt a tényt, hogy Moszkvában az ingatlanárak minden piaci szegmensben megközelítőleg egyenlő arányban magasabbak, mint Szentpéterváron vagy Volgográdban, de alacsonyabbak, mint Londonban vagy Párizsban.
Az árazást befolyásoló tényezők helyi és globális szétválasztásának van egy másik hatása is hasznos ingatlan... A helyi tényezőket elsősorban a paraméterek határozzák meg konkrét tárgy͵ de gyengén időfüggő. Például a téglaházak bizonyos arányban drágábbak, mint a hasonló panelházak. Ez így volt öt és tíz éve vagy még több éve, nyilvánvaló, hogy a jövőben is így lesz. Valószínűleg olcsóbb lesz a külvárosi lakhatás mellett, mint a központban, a park közelében pedig drágább, mint a közelben. ipari Zóna... Első közelítésként a lokális tényezők időtől függetlennek tekinthetők. Ha szerepük változáson megy keresztül, például a sztálini házak presztízsének fokozatos csökkenése, vagy a gyors fejlődés miatt csökken a telefon szerepe a lakásban. sejtes, azután ez a folyamatévekig tart, és kézzelfogható változások csak öt-tíz év múlva figyelhetők meg.
A globális tényezők ezzel szemben ellentétes tulajdonságokkal rendelkeznek. A Οʜᴎ idővel sokkal gyorsabban változnak a gazdasági és politikai környezet változásaira válaszul, de minden ingatlanra jellemzőek. Például egy kedvező gazdasági környezet Bármely ingatlan nagyjából arányosan drágul, míg a válság idején a piac minden szegmense hasonló visszaesést tapasztal. Persze azért további okok a piac általános felfutásával egyes ingatlankategóriák valamivel gyorsabban, mások kicsit lassabban drágulhatnak, ezek azonban sokkal finomabb módosítások.
A fent leírt filozófia a módszertan alapja agytrösztʼʼAz ingatlanpiac mutatóiʼʼ. Könnyen ábrázolható egy egyszerű szimbolikus képlet formájában (a valódi számítási képletek természetesen sokkal bonyolultabbak):
Ck (t, pi) = G (t) + Lk (pi)
Ebben a képletben Ck (t, pi) egy bizonyos k-edik ingatlanobjektum ára, amely G (t) -ből áll - az összes objektumra jellemző globális tényezők hozzájárulása, ᴛ.ᴇ. független k-tól és pi-től, és Lk (pi) - a lokális tényezők hozzájárulása a k-edik objektumhoz, amely független a t időtől. A pi értékek az objektumot leíró paraméterek halmaza.
Ennek a megközelítésnek a gyakorlati haszna: egyrészt jelentősen javítja az értékelési problémák megoldását. Általában egy adott lakás értékelésekor olyan analógokat használnak, amelyek jelenleg a piacon vannak, például az elmúlt hónap adatbázisaiban, amelyek mennyisége korlátozott. Ha analógokat kell találnia, mondjuk kétszobás lakás egy 17 emeletes panelben, nem a földszinten nem messze a metrótól, jelenleg lehet, hogy egyáltalán nincs ilyen lakás, vagy csak kettő-három. Ez azt jelenti, hogy a kapott becslés rendkívül pontatlan lesz. A legtöbb elemző táblázatban, amely az átlagárak értékeit mutatja be a lakások ilyen szűk alosztályaira (például háztípus - kerület), a cellák majdnem fele üres, mert nincs elég statisztika.
Az árazásban a lokális és a globális tényezők szétválasztásának módszere lehetővé teszi a lokális tényezők – az értékeléshez szükséges korrekciók – befolyásának sokkal pontosabb kiszámítását a sokéves statisztikák felhasználásával, mivel ezek a korrekciók szinte függetlenek az időtől. Ráadásul egy ilyen minősítési rendszer komoly előzetes számításokat igényel. Ahhoz, hogy ez a módszer alkalmas legyen a gyakorlati használatra, szükséges a lakások ingyenes értékelésére szolgáló szolgáltatás megszervezése a fent leírt számítási mechanizmus segítségével. Ezzel bárki használhatja a új technikaés gyakorlatban tapasztalja meg.
Az új megközelítés második fontos következménye a teljes ingatlanpiacra jellemző G (t) függvény megjelenése, amely nem egy konkrét objektumtól függ, és a piac egészének dinamikáját írja le. Az aktuális Ck árszint és Lk korrekciókészlet ismeretében számítható ki. Ezt a függvényt költségindexnek vagy rátának nevezzük. négyzetméter... A G (t) függvény nem az átlagár, ahogyan első pillantásra tűnhet, bár értékei közel állnak az átlagárhoz. Ez a függvény matematikailag helyes mutatója az ingatlanpiac egészének dinamikájának, akárcsak részvényindexek az egyes cégek részvényárfolyamaitól eltérően a tőzsde általános emelkedését vagy esését mutatják. Függetlenül attól, hogy az ingatlanpiac egy adott pillanatban zuhan vagy növekszik, az egyes objektumok árai szinkronban - egyetlen "kötegben" - változnak, és az értékindex csak ennek a "kötegnek" az irányát jelzi.
Az új módszertannak számos egyéb jelentős előnye is van. Közvetlen számítás átlag árúgy történik, hogy kiszámítjuk az objektumok költségének átlagos értékét az aktuális hónapra (vagy hétre), majd a következőre stb. Ennek eredményeként az átlagár minden új értéke az új időszak adatbázisa alapján kerül kiszámításra, és semmilyen módon nem kapcsolódik az előző időszak bázisához. Ez jellegzetes statisztikai ugrásokhoz vezet - az átlagár fűrészfogú diagramja, amely nem teszi lehetővé előrejelzések készítését. A grafikon aktuális pontjának „emelkedése” vagy „kudarca” nem jelenti a piac emelkedésének vagy esésének kezdetét – ez csupán statisztikai zaj.
A G (t) függvény számítási módszere viszont az összes elmúlt év adatsorán számított Lk értékeit használja, ami miatt a G (t) új értékét az összes korábbi ennek a függvénynek az értékeit. Ez többé-kevésbé sima grafikonhoz vezet. A sima költséggörbe pedig lehetővé teszi, hogy gyorsan észrevegye az új felfelé vagy lefelé irányuló trendeket.
Egyértelmű előny a leírt filozófia az eredmények gyenge függése az aktuális minta méretétől, hiszen Valamennyi aktuális piaci mutatót mindenekelőtt több éves időszakra vonatkozó adatok határozzák meg, és csak friss adatok korrigálják. Az elemzői munkára jellemző paraméter, hogy a mintanagyság egyszerűen értelmét veszti. A leírt módszer mintanagysága az összes valaha eladott vagy eladott lakás – több millió opció.
A logikailag helyes G (t) függvény megjelenésének fontos gyakorlati eredménye az ingatlanpiac más makrogazdasági paraméterekkel való kapcsolata. Mint tudják, az ingatlan nem csereáru.
Feladva a ref.rf
Minden tárgy egyedi és különbözik egymástól. A teljes ingatlanpiacra jellemző G (t) függvény, amely ennek a piacnak a dinamikáját fejezi ki, egyfajta „közös nevező”, amely lehetővé teszi az ingatlanok más tevékenységi körökkel való összehasonlítását. Például a G (t) függvény - a lakhatási költség indexe - négyzetméterenkénti árfolyamnak tekinthető - egyfajta analógja a világ valutáinak - a dollár vagy az euró - árfolyamának. Τᴀᴋᴎᴍ ᴏϬᴩᴀᴈᴏᴍ, a leírt ideológia fontos lépés az ingatlanpiac és a gazdaság más szférái közötti híd megteremtésében.
Árképzési módszer - a termék árának kiszámításának módja, figyelembe véve a termelési költségeket, átlagos profit valamint a kereslet és kínálat figyelembe vétele.
Az árképzési módok alábbi három csoportját választhatja ki:
1) Árképzés, az összköltségre optimalizálva.
"Költség + nyereség" módszer.
Az ár a következő formátum szerint kerül kiszámításra: P = C x (l + R / 100),
Ahol C - egyedi aktuális szolgáltatások áruk előállítására és értékesítésére,
R a normál tűrés.
Cél profit módszer.
Ebben a clychae fipma zapanee planipyet zhelaemy ypoven pentabelnocti vcego obema ppoizvodctva ppodyktsii (in pedelax imeyuschixcya ppoizvodctvennyx moschnoctey és planovoy P, P = cebectoimocketschaectema xpectoimocket: obema xyppyle and ppoizvodctva ppodyktsii)
ahol C - áruk előállításához és értékesítéséhez kapcsolódó egyedi aktuális szolgáltatások,
K - az áruk előállítása és értékesítése során előállított fő- és működőtőke-befektetések,
E - a tőke nyereségének mértéke, amely tükrözi az adófizetés előtti nyereség összegének megszerzésére irányuló vágyat.
2) Árképzés, kereslet alapján. A módszer alkalmazásakor ezek a fogyasztó jellemének jó és hatékony elemzéséből, vagy a gazdasági hatékonyság mértékéből származnak. A fontos vizsgált elemek itt a hasznosság (a termék érzékelt értéke) és a termék árérzékenysége.
3) Versenyre optimalizált árképzés.
A közepes piaci árak módszere. A módszer a versenyadatok alapján számított "átlagár" szerinti áruértékesítést feltételezi.
A "verseny a vezetőért" módszer. A termék árának ezzel a módszerével egy vezető versenytárs árán alapul, figyelembe véve a versenyhelyzetet, az ötlet alapján. Ez a módszer egyébként a saját, vezető áron alapuló árpolitika kialakításának elutasítását feltételezi.
Ár megállapítása nyitott ügyletek alapján. A módszer megbízható becsléseket használ, és a következő számítási sorrendet feltételezi:
a szerződés végrehajtásával kapcsolatos költségek kiszámítása;
kereskedelmi taktikák elemzése a potenciális verseny felhasználásával;
annak a valószínűségének meghatározása, hogy a cég ajánlatának ára alacsonyabb lesz, mint a versenytárs által kért ár;
Az ár értékének meghatározása, ami meghozza a "maximális elvárt profitot".
Az árképzés problémája kiemelt helyet foglal el a piaci viszonyok rendszerében. Az áruk és szolgáltatások árának Oroszországban végrehajtott liberalizációja az állam árszabályozási folyamatra gyakorolt befolyásának csökkenéséhez és kolosszális áremelkedéshez vezetett. Mesterségesen neveltek segítségével magas árak a gyártók bármit megtérítenek gyártási költségek sem a termék minőségének javításában nem érdekeltek. Az árazási rendszer 1992 óta a szabad, piaci árak használatára korlátozódik, amelyek értékét a piacon lévő áruk kereslete és kínálata határozza meg. Kormányzati szabályozás Az árakat a monopolhelyzetben lévő állami tulajdonú vállalatok által előállított áruk szűk körére alkalmazzák.
Árképzés az ingatlanpiacon - koncepció és típusok. Az "Ingatlanpiaci árak" kategória besorolása és jellemzői 2017, 2018.
Tanfolyamok tudományágonként
Az "Árak az ingatlanpiacon" témában
Bevezetés
Az ország normális piaci viszonyok alakulásának egyik fő mutatója az ingatlanpiac egészének és egyes ágazatainak állapota. Az ingatlanpiac minden nemzetgazdaság nélkülözhetetlen eleme, mert az ingatlan a nemzeti vagyon legfontosabb része, amely a világ vagyonának több mint 50%-át teszi ki. Az ingatlanpiac nélkül egyáltalán nem létezhet piac, hiszen a törvényben meghatározott tevékenységek végrehajtásához szükséges munkaerő-, tőke-, áru- és szolgáltatáspiacoknak rendelkezniük kell a szükséges helyiségekkel. A hazai ingatlanpiac jelentőségét a gazdaságban igazolja a nemzeti össztermékben való magas részesedés, az állami és önkormányzati ingatlanok (ideértve a földet is) kezdeti értékesítéséből, bérbeadásából származó költségvetési bevételek magas szintje, ill. az ingatlanadókból és az azzal végzett tranzakciókból származó magas bevétel.
Bármely társadalmi struktúrában a társadalmi kapcsolatok rendszerében különleges helyet foglal el az ingatlan, amelynek működésével az emberek élete és tevékenysége az üzleti élet, a menedzsment és a szervezés minden területén valamilyen módon összefügg.
Az ingatlan, mint áru főbb fizikai jellemzői a következők:
egyediség és eredetiség;
stacionaritás;
létrehozásának időtartama és tartóssága.
Az alábbiakban megvizsgálom az ingatlanágazat sajátosságait, valamint a szentpétervári ingatlanok sajátosságait, a kereslet és kínálat dinamikáját ezen a piacon, felvázolva az egyes országok gazdasági, ökológiai állapotának jellemzőit. városi területeken, hiszen ezen a környéken lakó megismerkedhet körzetének előnyeivel és hátrányaival.
Részletesen tanulmányozzuk az ingatlanok árazási tényezőit, amelyek közvetlenül befolyásolják annak értékét. Megnézzük azt is, hogy milyen módszerekkel értékelik az ingatlanokat, azok hátrányait és előnyeit.
Végezetül elemezzük az elsődleges és másodlagos ingatlanokra vonatkozó konkrét adatokat Szentpétervárral kapcsolatban.
1. Az ingatlanpiac lényege
„Az ingatlanpiac olyan mechanizmusok sajátos halmaza, amelyeken keresztül a tulajdonjogok és a kapcsolódó érdekek átruházódnak, az árakat meghatározzák, és teret osztanak ki a különböző versengő földhasználati lehetőségek között.
Teljesebb lesz az ingatlanpiac definíciója, mint az új ingatlanok létrehozásához és a meglévő ingatlanok üzemeltetéséhez kapcsolódó kapcsolatok komplexuma. Az ingatlanpiac fő folyamatai tehát az ingatlanjogok fejlesztése (létrehozása), kezelése (működtetése) és körforgása.
Az országos ingatlanpiac olyan regionális és helyi piacok összessége, amelyek jelentősen különböznek egymástól az aszinkron fejlődésben, az árak és kockázatok szintjében, az ingatlanbefektetések hatékonyságában, a jogszabályok állapotában, a politikai és társadalmi stabilitásban stb. .
Az ingatlanpiacot, mint minden önszabályozó rendszert, a kereslet, a kínálat, az ár és az infrastruktúra jellemzi. Az ingatlanpiac fő funkciói a következők:
§ információk az árakról, a keresletről és a kínálatról;
§ közvetítés - kapcsolatok kialakítása a fogyasztók, a kereslet és a kínálat között;
§ szabad árképzés az ingatlanokra és a tulajdonjogok védelme;
§ az ingatlanbefektetések újraelosztása; a vállalkozói szabadság biztosítása, a szociális programok hatékony megoldása.
A vállalkozói és kereskedelmi tevékenység szempontjából az ingatlanpiacnak (1. ábra) megvannak a maga előnyei és hátrányai.
Rizs. 1.Az ingatlanpiac előnyei és hátrányai
Az ingatlanpiac a piaci tér szerves része. Ebben, akárcsak más piacokon, „A kereslet és kínálat viszonya határozza meg az árat, de az ár magassága határozza meg a kereslet és a kínálat viszonyát. Ha nő a kereslet, akkor az ár is emelkedik; de ha az ár emelkedik, akkor a kereslet csökken, és ha az ár esik, akkor a kereslet nő. Továbbá, ha növekszik a kereslet, és így az ár, akkor nő a kínálat, mert a termelés nyereségessé válik, tehát az ár határozza meg a keresletet és a kínálatot, a kereslet és a kínálat határozza meg az árat; továbbá a kereslet határozza meg a kínálatot, a kínálat pedig a keresletet. Ráadásul ezek az ingadozások kiegyenlítődnek. Ha nő a kereslet és az ár a normál szint fölé emelkedik, akkor a kínálat növekszik; ez a növekedés könnyen átlépi a szükséges határát, majd az ár a norma alá esik."
1.1 Szentpétervár lakáspiaca
Jelenleg mintegy 4,8 millió lakos él Szentpéterváron, közel 44 ezer lakóépületben, amelyek összterülete körülbelül 92 ezer négyzetméter. m., közel 1.600.000 lakásban.
A lakások körülbelül 20%-a jó műszaki állapotú (kopás 0-20%), 50%-a kielégítő (21-40%-os kopás), nem kielégítő (30% feletti kopás) - 30%, 15 millió négyzetméter. m-es lakásállomány nagyjavításra szorul Szentpétervár lakosságának csaknem 25%-a kommunális lakásokban él.
ü Beruházási projektek és családi épületek piaca.ü Piaci iroda helyiségei.
ü Piaci helyiségek.
ü A termelő és raktárhelyiségek piaca.ü Lakáspiac , amelyet a következő szegmensek képviselnek:
Elsődleges: - a mikrokörzetekben épülő többlakásos épületek;
- felújított bérházak a belvárosban;
- építés alatt álló családi házak;
Másodlagos:
Központi lakások adásvétele;
- lakások mikrokörzetekben.
Bérleti: normál lakások
- fokozott komfortérzetű apartmanok
- szobák.
Az előkészített, többé-kevésbé fejlett szolgáltató infrastruktúrával rendelkező mérnöki területek hiánya, a lakosság alacsony vásárlóereje, fejletlen telekpiaca miatt a magánházak piaca gyakorlatilag nem létezik Az elmúlt öt évben épült vízözön előtti építészeti megoldások, rendkívül alacsony likviditás és az ilyen épületek eladási ára is ezt bizonyítja...
A város kerületei.
Az ingatlan árát befolyásoló egyik fő tényező - elhelyezkedés. Szentpéterváron 13 körzet található, amelyek presztízsben, ökológiában, tereprendezésben, iparban, zajszintben, lakástulajdonságban, életkorban stb. különböznek egymástól. Az egyes kerületek részletes leírását lásd az 1. mellékletben
A gazdasági, környezeti adottságok, a kereslet-kínálat befolyása alapján minősítést készítünk a legrangosabb kerületekből:
v Központi
v Admiraltejszkij
v Vasileosztrovszkij
kontra Moszkva
v Primorszkij
v Petrogradskiy
v Kalininsky
v Vyborgsky
v Frunzensky
v Krasnogvardeisky
v Nyevszkij
v Krasznoselszkij
v Kirovszkij
Távolság a metróállomásoktól.
3 megállónál nagyobb távolság esetén az árcsökkenés 10-15% lehet
Konkrét példák körzetenként, leírással, amelyet az 1. számú mellékletben láthat.
2. Az árképzés módjai
Az ingatlanok értékelése, piaci értékének, mint irányadó árnak meghatározása az ilyen típusú ingatlanoknál összetett dolog, amelyet szakképzett, erre a tevékenységre állami engedéllyel rendelkező személyek végeznek.
Az értékelést számos módszerrel végzik, amelyek eredményeinek összhangban kell lenniük egymással. A különböző módszerekkel kapott eredmények „egyeztetési eljárása” nem korlátozódik a számtani átlag kiszámítására, hanem megköveteli az egyes megközelítések jelentőségének mérlegelését egy adott helyzetre, értékelési célokra, ingatlantípusra és egyéb körülményekre.
Vegyünk néhányat közülük: összehasonlító, nyereséges és költséges.
2.1 Összehasonlító módszer
A módszer alapelvei a következők: kereslet és kínálat, függőség, arányosság és helyettesítés. Előnyeinek felsorolásából kiemelhető: egyszerűség és áttekinthetőség, mivel nyilvánvaló összehasonlításokon alapul; lehetővé teszi a különböző funkciók beállítását; statisztikailag érvényes becsléseket ad.
Az értékelés összehasonlító megközelítése olyan értékelési módszerek összessége, amelyek egy ingatlannak a megfelelő ingatlanokkal való összehasonlításán alapulnak, amelyekre vonatkozóan rendelkezésre állnak információk a velük folytatott tranzakciók árairól.
Az összehasonlító megközelítés ingatlanértékelés alkalmazásának feltételei:
1. Az objektum nem lehet egyedi.
2. Az információnak átfogónak kell lennie, beleértve a tranzakciók feltételeit is.
3. Az értékelt ingatlanok összehasonlított analógjainak értékét befolyásoló tényezőknek összehasonlíthatónak kell lenniük.
Az összehasonlító megközelítés a következő elveken alapul:
· Helyettesítés;
· Egyensúly;
· Kereslet és kínálat.
Az összehasonlítható objektumoknak ugyanabba a szegmensbe kell tartozniuk, és a velük folytatott tranzakciókat az erre a szegmensre jellemző feltételek mellett kell végrehajtani:
· Az expozíció időtartama. Expozíciós idő – az az idő, ameddig az objektum a piacon van;
· Az ügylet alanyainak függetlensége. A függetlenség azt jelenti, hogy az ügyleteket nem piaci áron kötik meg, ha az eladó és a vevő:
· Családi kapcsolatban élnek;
· a holding és egy független leányvállalat képviselői;
· Közös kölcsönös függés és kölcsönös érdek;
· A tranzakciók zálogjoggal vagy egyéb kötelezettséggel terhelt tárgyakkal valósulnak meg;
· Elhunyt személyek ingatlantárgyainak stb. értékesítésével foglalkozik;
Befektetési motiváció, amelyet a következők határoznak meg:
· A befektetők hasonló indítékai;
· A létesítmények hasonló legjobb és leghatékonyabb használata;
· Az épület állapotromlási foka.
Az analóg objektumok kiválasztásának fő kritériumai az ingatlanértékelés során:
1. Ingatlan tulajdonjoga.
A tulajdonjogi korrekció a piaci és a szerződéses bérleti díj közötti különbség, mivel a teljes tulajdonjogot a piacon határozzák meg bérlésés a rendelkezésre álló folyamatos finanszírozás.
2. A tranzakció finanszírozásának feltételei.
Az ügylet atipikus finanszírozási feltételei esetén alapos elemzés szükséges, melynek eredményeként módosításra kerül sor.
3. Az értékesítés feltételei és az értékesítés időpontja.
4. Helyszín.
5. Fizikai jellemzők.
Az egyik és a fő hátrány azonban a megbízható információ mennyisége, amely csak a tömeges ingatlanpiacokon szerezhető be, és idővel a kapott információk elavulnak, és az értékelés megbízhatósága csökken; az elvárásokat is figyelmen kívül hagyja.
2.2 Jövedelemértékelési módszer
Ez az értékelési módszer folyamatosan ismétlődő megfigyeléseken alapul – minél magasabb jövedelmet hoz az ingatlan, annál drágább.
A jövedelem-megközelítés az ingatlan jelenlegi értékét a jövőbeni pénzáramlások jelenértékeként becsüli meg, azaz. tükrözi:
· Az ingatlan által az élettartama alatt elérhető bevétel minősége és mennyisége;
· A vizsgált objektumra és a régióra jellemző kockázatok.
A bevételi megközelítést a következők meghatározására használják:
A befektetés értéke, mivel potenciális befektető nem fizet többet egy tárgyért, mint az ebből a tárgyból származó jövőbeni bevétel jelenértéke;
· Piaci értéke.
2.3 Költségbecslési módszer
A költségszemlélet olyan értékelési módszerek összessége, amelyek az értékelés tárgyának helyreállításához vagy cseréjéhez szükséges költségek meghatározásán alapulnak, figyelembe véve a halmozott értékcsökkenést. Azon a feltételezésen alapul, hogy a vevő nem fizet kész tárgy több, mint egy hasonló hasznosságú objektum létrehozásához.. A költségszemlélet előnyei:
Új objektumok értékelésekor költséges megközelítés a legmegbízhatóbb. Ez a megközelítés megfelelő vagy az egyetlen lehetséges következő eseteket:
· Az új építés költségeinek műszaki és gazdasági elemzése;
A frissítés szükségességének indoklása üzemi létesítmény;
· Különleges rendeltetésű épületek felmérése;
· Objektumok értékelése „passzív” piaci szektorokban;
· A földhasználat hatékonyságának elemzése;
· Tárgybiztosítási problémák megoldása;
· Adózási problémák megoldása;
· Más módszerrel nyert ingatlantárgy árainak egyeztetésekor.
A költségalapú megközelítés hátrányai:
1. A költségek nem mindig egyenértékűek a piaci értékkel.
2. A pontosabb értékelési eredmény elérésére tett kísérletek a munkaerőköltségek gyors növekedésével járnak.
3. Az értékelendő ingatlan beszerzési költsége és pontosan ugyanazon ingatlan új építési költségei közötti eltérés, mivel az építési költség megállapítása során a felhalmozott értékcsökkenési leírás levonásra kerül.
4. Problémák a régi épületek újratermelési költségeinek számításában.
5. A régi épületek, építmények halmozott elhasználódásának mértékének meghatározásának nehézsége.
6. A telek és az épületek elkülönített értékelése.
7. Az oroszországi telkek problematikus értékelése.
Így az ingatlan értékelésénél három megközelítés alkalmazása és a kapott eredmények egyeztetése eredményeként megkapjuk az értékelt ingatlan értékét, amely az értékbecslési jegyzőkönyvben kerül bemutatásra.
A költség összértékének levezetését a felhasznált információk teljességéből és megbízhatóságából fakadó feltételezések és korlátok figyelembevételével kell kísérni.
3. Árképzés és árképzési tényezők
Az ingatlanpiaci kereskedés tárgyának sajátosságaiból adódóan maga a piac az egész sor funkciókat és mindenekelőtt ezt az árképzés egyénisége... A piaci szakértők az ingatlanok egyes kategóriáit az ár- és minőségi jellemzőik alapján megkülönböztetik, ez a besorolás azonban feltételesnek nevezhető, mivel nehéz több egymáshoz pontosan hasonló épületet vagy telket találni egy sorozatban. alapvető jellemzői.
Árképzés az ingatlanpiacon gyakran közvetlenül függ a régió társadalmi-gazdasági állapotától. Ezenkívül a piacot az eladók, a vevők és a bérlők kockázatainak bősége jellemzi. Tekintettel arra, hogy az ingatlantulajdonosok gyakran nehezen tudják eladni vagy bérbe adni ingatlanukat (kivéve azokat a piaci szegmenseket, ahol a kereslet jelentősen meghaladja a kínálatot), az ingatlanpiac nem likvid.
A fentiek mellett van még egy probléma. A szakértők gyakran nehezen tudják megbecsülni valós helyzet a piacon, mivel nehéz megbízható információt szerezni az ügyletekről, ellentétben például az értékpapírpiaccal, ahol ez bármikor elérhető. A fő elemzési eszköz itt a piac feltételes felosztása több szegmensre. Ennek kritériuma lehet az objektumok elhelyezkedése, minősége, rendeltetése, vagy akár a tulajdonságok egész halmaza.
Az ingatlan a legtartósabb áru, általában lényegesen magasabb értékkel, mint más áruk. A föld természeténél fogva örök, az épületek, építmények évtizedekig szolgálnak, a vállalkozások pedig határozatlan ideig jönnek létre. Az ingatlan piaci értéke a legvalószínűbb vételi ára az adásvételhez versenypiaci... Az ingatlan árát, mint minden más árucikkét, a kereslet és kínálat aránya határozza meg.
Az ingatlankínálat az ingatlanteremtési hosszú ciklus miatt gyengén, rövid időn belül gyakorlatilag nem függ az ártól, ezért az ingatlanok rövid távú árát elsősorban a kereslet határozza meg. . Ez különösen jól látszik a telekárak meghatározásánál.
Mitől függ a kereslet? Számos befolyásoló tényező van, és ezek nem egyformán kombinálódnak különböző ingatlanok esetében, bár vannak általános minták. Konkrétabban koncentráljunk a lakáspiacra, ahol a termék egy személy lakhatását biztosító szolgáltatás.
Olyan körülmények között piacgazdaságárképzés a külkereskedelemben, valamint tovább Háztartási bolt, adott piaci helyzet hatására kerül sor.
Az ingatlanpiacon az árak kialakulása külső és belső tényezők hatására történik. Vannak a következők külső tényezők csoportjai:
Makrogazdasági tényezők;
Mikroökonómiai tényezők;
Szociális helyzet a régióban.
Makrogazdasági tényezők jellemzik az ország gazdasági viszonyait. NAK NEK makrogazdasági tényezők közé tartozik:
Bruttó hazai termék(GDP);
Inflációs ráta;
Pénzügyi eszközök megtérülési rátái;
Pénz a lakosság kezében;
lakossági jövedelem;
Foglalkoztatási ráta munkaképes lakosság;
A kereskedelmi mérleg állapota;
Áruk és szolgáltatások fogyasztói árindexe.
Egyensúlyi piac és stabil gazdaság mellett az ingatlanárak növekedési üteme az infláció mértékének összege. Nemzeti valuta tétel GDP-növekedés(általában körülbelül 1-3%).
Az orosz gazdaság állapota nagymértékben függ az üzemanyag- és energiakomplexum termékeinek exportjától. Az olajiparban foglalkoztatott lakosság egy százaléka gázipar hozza a GNP negyedik részét. Így az olaj világpiaci árának jelenlegi szintje az egyik makrogazdasági tényezők, ami azáltal, hogy hozzájárul a gazdasági növekedéshez vagy az ingatlanpiaci árak csökkenéséhez.
Az oroszországi ingatlanpiac egyik jellemzője a kettős valuta. amerikai valutaárfüggőség kialakulásához vezet a dollár árfolyamának változásaitól, annak vásárlóerő Oroszországban.
A makrogazdasági tényezők meghatározó szerepet játszanak az ingatlanértékelésben. Ha a makrogazdasági tényezők hatása viszonylag stabil, akkor az ingatlanpiac helyzetét a mikrogazdasági tényezők határozzák meg.
Mikroökonómiai tényezőkírja le az adott régió gazdasági helyzetét. Közülük a következő tényezőket különböztetjük meg:
Tábornok gazdasági helyzet a régióban;
A régió fejlődési üteme;
A munkaképes lakosság foglalkoztatásának diverzifikálása;
Befektetési áramlás.
A szentpétervári gazdasági növekedés ütemét az összoroszországi indexek szintjén tartják.
A régió társadalmi helyzetét a következő tényezők jellemzik:
A munkaképes lakosság aránya a teljes népességben;
Migrációs áramlások;
Demográfiai helyzet;
A munkanélküliségi ráta a régióban.
Szentpétervár demonstrálja pozitív növekedés népesség. A munkanélküliségi ráta a regisztrált munkanélküliséghez képest viszonylag alacsony szinten van.
Az ingatlanpiac belső tényezői közé tartozik:
Intézményi tényezők;
A piac dinamizmusa (tehetetlensége);
A mennyiség dinamikája és a kereslet-kínálat aránya;
Az elsődleges és a másodlagos piac árainak aránya;
Információbiztonság és piaci nyitottság.
Intézményi tényezők Az ingatlanpiacot befolyásoló tényezők a következők:
állami szabályozás;
Ingatlanadó szabályozás.
A kormány szabályozása az ingatlanpiac jogi keretét képező rendeletek közzétételéből áll. A jogalkotási aktusok ingatlanpiac működésére gyakorolt kétértelmű hatásának egyik szembetűnő példája az Orosz Föderáció 2004. december 30-i 214-FZ szövetségi törvénye, „Részvétel közös építkezés lakóházak ”, amely 2005 áprilisában lépett hatályba. Egyrészt védi a részvényesek jogait, másrészt nagyon szigorú keretek közé állítja a fejlesztőket, amelyeket nem tudnak teljesíteni. Ennek eredményeként a kerülő megoldások kidolgozásának időszakára a kínálat csökkenése következett be elsődleges piac... Összességében a 2005-ben bekövetkezett elsődleges piaci áremelkedés mintegy 20%-át a közös építésről szóló törvény elfogadása tette ki.
A regionális szervek egyénileg is fogadhatnak előírások az ingatlanügyletek regionális szintű korlátozása.
Az ingatlanpiacot a tehetetlenség jellemzi. Ez annak a ténynek köszönhető, hogy az átlagos expozíciós időszak körülbelül két-három hónap. E tekintetben az ingatlanpiaci trendek az átlagár legkorábbi 2 hónapos változásában mutatkoznak meg.
Az ingatlanpiaci kereslet mennyiségét és dinamikáját a következő tényezők határozzák meg:
A lakosság fizetési képessége;
A lakosság ízlésének és preferenciáinak változása.
Oroszországban az ingatlanpiacot a jelenlét jellemzi magas arányban látens (rejtett) kereslet. A Világbank egyik projektje keretében végzett kutatás kimutatta, hogy a válaszadók 77%-a szeretne változtatni életkörülményein. Ennek oka a lakások alacsony rendelkezésre állása és a magas fizikai elhasználódás másodlagos piac... Bár a szabványok szerint 10-15 évente kell nagyjavítást végezni, valójában a jelenlegi "brezsnyevkákban" és "hruscsovkákban" több mint 30 éve nem végeztek javításokat.
A következő, a kereslet növekedéséhez vezető tényező a lakosság komfortos lakásfelfogásának megváltozása: szűk folyosók, kis ablakok, alacsony mennyezet, garázsfülkék hiánya - mindezek a jelek a jó fizikai állapotú lakásokat az elavult kategóriájába fordítják.
Így egészen a közelmúltig a kereslet fizetőképességét serkentő fő tényező a jelzáloghitel volt. Például 2006 első negyedévében 2005-höz képest megkétszereződött a jelzáloghitel-felhasználású tranzakciók aránya.
Meghatározzák a piaci kínálat mennyiségét:
Az ingatlanobjektumok tartalékának jelenléte;
Az új építés volumene.
Az ingatlanpiaci árak emelkedésének fő oka a kereslet és kínálat között fennálló egyensúlyhiány a piacon.
Azok a paraméterek, amelyek egy lakás árát az átlagos árszinthez igazítják, 3 kategóriába sorolhatók:
Állandó;
Feltételesen állandó;
Mint a változók.
Az állandó lakásparaméterek a ház egészére érvényes jellemzőket tükrözik. Ezek a paraméterek a következők:
Épület típusa.
A második csoportba olyan tényezők tartoznak, amelyeket a tulajdonosok általában nem módosíthatnak, ideértve:
Teljes terület;
Elrendezés;
Plafon magasság;
fal anyaga;
a helyiség természetes megvilágítása;
A lakás tájolása;
Erkélyek, loggiák;
A lift jelenléte;
Külső környezet.
A harmadik csoportba az otthon kényelméhez kapcsolódó, feltételesen változó paraméterek tartoznak:
Padlók, mennyezetek, falak állapota;
Ablakok és ajtók;
Mérnöki kommunikáció;
A telefon jelenléte.
Az első két csoport pozícionálja a lakást, meghatározva, hogy melyik osztályba tartozik (elit, business osztály vagy turista osztály). A második csoport paramétereinek jellemzői egyértelműen befolyásolják az árak alakulását - növekedés vagy csökkenés. Ami a harmadik csoport paramétereit illeti, azok hatását az első két csoport kezdeti jellemzői határozzák meg. Így egy elit lakás standard felújítása nem növeli a költségeit, hasonló hatás érvényesül egy régi ház európai felújításának helyzetében.
A lakóépület besorolásának hatása szinte az egyik fő paramétere a költségének.
Alapvetően az alábbiak érvényesek. lakóépületek osztályozása:
Speciális projekt;
Továbbfejlesztett elrendezés;
Sztálin;
Hruscsov;
Brezsnyevka;
Pentagon;
Teljes film;
Kis család.
A következő paraméter, amely meghatározza egy lakás költségét, az az anyag, amelyből a ház épül. Ennek a tulajdonságnak megfelelően osztályozások megkülönböztetik otthon:
Fa;
blokk (monolit),
Panel;
Tégla.
Annak ellenére aktív fejlesztés a tömb- és panellakásépítés új formái, a téglaházak továbbra is a legrangosabbak.
A lakások árát csökkentő tényezők között szerepel a külső szinteken való elhelyezkedés. m.-es lakások a külső emeleteken 5%-kal olcsóbbak, mint a középső emeletek lakásai.
Összegzésként elmondható, hogy a nem-lakás- és a lakóingatlan piacnak közös problémái vannak. Az egyik legsürgetőbb a kínálat alacsony mennyisége. A probléma megoldásához ösztönözni kell új ingatlan objektumok építését. Az a helyzet, amikor a jelzáloghitel intézményének bevezetésével mesterségesen növelik az effektív keresletet, a kereslet és kínálat közötti szakadék növekedéséhez, ennek eredményeként új árakhoz vezet.
Szentpétervár lakóingatlan-piaci árainak áttekintése a város kerületei szerint 2009. október 12-én
2009 októberében az új épületek szegmensében kismértékben ingadoztak az árak. A Vasileostrovskiy régióban 3,7%-kal, a Kirovskiy régióban 1,1%-kal drágultak, a Kalinyin, Primorskiy, Vsevolozhskiy kerületekben pedig mintegy 1,5%-kal csökkentek az árak.
A város legdrágább kerületei következetesen Petrogradsky, Central és Vasileostrovsky. A legolcsóbbak a Krasnoselsky, Pushkinsky, Vsevolozhsky kerületek.
A hét folyamán, 2009. október 13-ig, a másodlagos lakások régiónkénti árai is különböző irányokba mozdultak el. A Vyborgsky, Kronstadsky kerületek 1,6-1,7%-kal emelkedtek, a Krasznoszelszkij járás és a történelmi központ kerületeinek költsége 1%-on belül emelkedett, kivéve a Központi kerületet, amely 0,8%-kal csökkent, a Kolpinszkij, Kurortny, Kirovszkij kerületek szintén enyhén csökkentek.
Elsődleges piac
Kerület:
BSN 06.10.09
BSN 13.10.09
Heti növekedés: Havi árnövekedés Admiralteyskiy Vasileostrovskiy 87456,91 87423,01
Viborgszkij 64719,16 67117,18
Kalininszkij 73650,23 72494,39
Kirovszkij 76655,7 77529,52
Krasznogvardeszkij 66380,46 66380,46
Krasznoselszkij 62394,3 63172,25
Moszkovszkij 75307,33 74818,77
Nyevszkij 70186,81 70072,63
Petrogradszkij 95780,2 95780,2
Primorszkij 70612,3 69611,52
Frunzensky 78338,78 78338,78
Központi 111607,78 111607,78
Vszevolozhsky 51063,96 50473,17
Üdülőhely 66924,91 66924,91
Petrodvoretsovy 68231,9 68231,9
Puskinszkij 59879,04 59 060,49
Régió 47434,53 47434,53
A fenti diagram mutatói: magának az elsődleges lakásnak az árai magas szint megfigyelhető a Közép-, Petrogradszkij és Vasileosztrovszkij régiókban.
És a leginkább hozzáférhető maradványok: Puskin, Vsevolozhsky kerületek és Oblast.
A másodlagos lakáspiacon változatlan a helyzet a vezető árrégiókkal. A pálma a központi, Petrogradsky, Vasileostrovsky, Admiralteisky és Moskovsky körzetekhez tartozik. A legolcsóbb területek Vsevolozhsky, Kolpinsky és Kronshtadsky, valamint a másodlagos lakások a régióban.
Másodlagos piac Kerület: BSN 10/06/09 BSN 10/13/09 Heti növekedés: Árnövekedés havonta Admiralteysky 88247,62 88877,88 0,7% -0,9% Vasileostrovsky 90004.88 Vyjj 90004.88 Vyjj 90004.88 Vyjjj 90004.88 Vyjj 7,7%707,6%707,6%705 .8% 70580. % Kalininsky 76,988.66 77305,36 0,4% -5,8% Kirovsky 74,569.59 74,218.1 -0,5% -1,6% Krasnogvardeisky 76294,78 76,582.73 0,4% -2,3% Krasnoselsky 67962,91 68544,16 0,9% -1,8% Moskovsky 86,699.28 86,429.26 -0,3% 0,0% Nevsky 75989,36 75930,78 -0.1% -2.4 % Petrogradsky 88958,62 89828,75 1,0% -0,5% primorszkij 77878,05 77659,23 -0,3% -2,8% Frunzensky 75009,45 74,914.66 -0,1% -1,1% Központi 92307,34 91610,1 -0,8% -1,6% Vsevolozhsky 57825,61 57427,06 -0,7% -1,8% Kolpinsky 64403,89 63,614.55 -1.2 % -3,3% Kronstadt 63868,68 64919,23 1,6% -1,2% Kurortny 72031,32 71,572.05 -0.6% -0,5% Petrodvortsovy 65000,87 65333,81 0,5% -7,4% Puskin 75826,88 75612,84 -0,3% -3,9% régió 44.296 44.296 0,0% -5,5%
A másodlagos lakáspiaci árak a legnépszerűbb területek iránti kereslet függvényében változnak.
A legdrágábbak a központi, a Petrogradszkij, a Vasileostrovskiy, az Admiralteyskiy és a Moskovskiy körzetek, de a leginkább elérhető marad, mint korábban - a régió.
A fejlődés adott szakaszában az oroszországi ingatlanpiac fejlesztési szakaszban van, és a szakértők „vadnak” minősítik. Az okok a jogszabályi alap tökéletlenségében, az univerzálisan kidolgozott ingatlanértékelési kritériumok hiányában, az ingatlanok minőségének és értékének ellentmondásában, valamint az ingatlanok elterjedtségében keresendők. összkereslet az ajánlat felett. Különösen az olyan nagyvárosokban, mint Moszkva és Szentpétervár tapasztalható akut hiány a lakóingatlanokból, a kiskereskedelmi, irodai és ipari területekből, valamint az ezek építésére szánt, fejlett infrastruktúrával rendelkező telkekből. Szentpétervárnak különösen most van szüksége a raktárterület növelésére, valamint a meglévő épületek és építmények rekonstrukciójára és újratervezésére. Nem kellően hatékonyak a hitelezési mechanizmusok, különösen a jelzáloghitelezési program, amely fennállása során nem ért el jelentős eredményeket. És most átmenetileg összeomlott.
4. Az ingatlanpiac fejlesztéseés annak előrejelzése
Az ingatlanpiac és egyes területeinek fejlettségi fokát a különböző országokban az uralkodó sajátos feltételek jellemzik, attól függően, hogy vis maior helyzetek, politikai és egyéb helyzet az egyes országokban, valamint az adott típusú ingatlantárgy 1 m2 árának és értékének meghatározásának főbb irányai.
Az Orosz Föderáció Állami Építési Bizottságának rendelete meghatározta a teljes lakásterület 1 m2 átlagos piaci értékét 2002. IV. negyedévére a lakóhelyiség-vásárláshoz nyújtott ingyenes támogatások és hitelek összegének kiszámításához minden állampolgári kategória számára. akiknek ezeket a támogatásokat és kölcsönöket a szövetségi költségvetés terhére nyújtják. Az Orosz Föderációban a következő 1 m²-es lakásköltséget állapították meg (átlagosan 8850 rubel): az északnyugati régióban - 6860 rubel; v Leningrádi régió- 7000 rubel; a moszkvai régióban - 11 000 rubel; Szentpéterváron - 10 300 rubel; Moszkvában - 16 000 rubel.
Ugyanaz a felbontás határozza meg a méreteket átlagköltség A teljes lakásterület 1 m²-e a déli szövetségi körzetben a 2002-es árvíz által sújtott polgárok számára nyújtott ingyenes lakásépítési támogatások kiszámításához. A támogatások összege 8020 és 8500 rubel között változik. 1 m²-re.
Ezenkívül havonta újraszámolják (a moszkvai kormány 2001. október 9-i 896. számú rendelete értelmében), és az 1 m²-es költséget jóváhagyják a moszkvai lakásépítéshez vagy -vásárláshoz nyújtott támogatások kiszámításakor. Az elmúlt hónapban ez a költség 95 rubellel nőtt. és 17 595 rubelt tett ki.
A számítási módszertan a jelentősebb ingatlanbefektetőktől kapott adatokon és a lakáspiaci elemzésen alapul. Ez figyelembe veszi egy tipikus panelház 1 m² árát a tömeges fejlesztés területén.
El kell végezni a lakáskínálat átlagárának vizsgálatát konkrét példa, mivel 1 m² lakás költsége két fő tényezőtől függ: az objektum helyétől és az építkezés típusától.
Szentpéterváron legújabb trendek a következő:
1. Az ellátás tekintetében a vezetők a Kalinyinszkij, Primorszkij és Krasznogvardeszkij körzetek (csökkenő sorrendben).
2. A javaslat vezetőinek átlagárai 500-550 USD.
3. Az Admiralteisky kerületben a tipikus lakhatás olcsóbb a kerület alacsony presztízse és a nehéz közlekedési kapcsolatok miatt.
A moszkvai régióban célszerű tanulmányozni az 1 m2-es lakás árának változását a benne szereplő városokban.
Ágazati elemzés kereskedelmi objektumok Az ingatlanpiac 2002 elején azt mutatta, hogy a legnagyobb kereslet a kiskereskedelmi és irodahelyiségek iránt mutatkozik, amelyek többsége magas üzleti aktivitású területeken található.
Szentpéterváron ezek a területek közé tartozik a Central, Vasileostrovsky, Moskovsky és Petrogradsky. A kínált üzlethelyiségek 56%-a, az irodaterületek 77%-a a belvárosban található. Valószínűleg a közeljövőben a Vyborgskaya Emb. stabil pozíciót fog elfoglalni az ingatlanpiac ezen szektorában. fejlődő és újonnan megnyíló üzleti központokkal.
Következtetés
Az ingatlan az ország nemzeti vagyonának alapja.
Az ingatlanpiacot, mint minden önszabályozó rendszert, a kereslet, a kínálat, az ár és az infrastruktúra jellemzi.
Mint minden más piacnak, az ingatlanpiacnak is megvannak a maga hátrányai és előnyei. A fő előnyök közül: több profitot érhet el, mint más piacokon a működési időszak alatt. A hátránya pedig: szigorú függés a szabályozás külső feltételeitől, fogyasztói követelés, lehetőségek a régiók beruházási és építési komplexumára.
A piaci viszonyok rendszerében kiemelt helyet foglal el az árképzés problémája, ennek megfelelően az árak változása ezen a piacon számos tényezőtől függ. Árképzés az ingatlanpiacon gyakran közvetlenül függ a régió társadalmi-gazdasági állapotától, fejlődésétől és befektetéseitől. A szakértők gyakran nehezen tudják felmérni a valós piaci helyzetet, mivel nehéz megbízható információkat szerezni az ügyletekről. A fő elemzési eszköz itt a piac feltételes felosztása több szegmensre. Ennek kritériuma lehet az objektumok elhelyezkedése, minősége, rendeltetése, vagy akár a jelen kurzusban részletesen tárgyalt tulajdonságok egész komplexuma.
Az ingatlan értékelése, piaci értékének, mint uralkodó árnak az ilyen típusú ingatlanoknál történő meghatározása összetett kérdés, amelyre speciális módszereket alkottak: összehasonlító, jövedelmező és költséges, hogy csak néhányat említsünk.
Az orosz ingatlanpiacot alacsony lakáskínálattal és magas fizikai elhasználódási mutatók jellemzik a másodlagos piacon.
Az új építkezések növekedését bonyolítja, hogy önkormányzati hatóságok megakadályozzák az új fejlesztők szabad belépését az iparágba azáltal, hogy nem adnak engedélyt nekik a földvásárlásra.
A fejlődés adott szakaszában az oroszországi ingatlanpiac fejlesztési szakaszban van, és a szakértők „vadnak” minősítik. Az okok a jogszabályi keretek tökéletlenségében, az ingatlanértékelés általánosan kidolgozott kritériumainak hiányában, az ingatlanok minőségének és értékének ellentmondásában, valamint az aggregált kereslet kínálattal szembeni túlsúlyában keresendők.
