Miért, egyes esetekben az eladásra kínált lakások szó szerint elrepülnek, egyes esetekben pedig éppen ellenkezőleg, stagnálnak. Minden az értékesített áru likviditásáról szól: az, hogy mennyire lesz vonzó a fogyasztó számára, attól függ, hogy milyen hamar értékesítik. Mennyire folyékony a lakása és lehet-e azzá tenni?
Ez a cikk referencia és tájékoztató anyag, a benne található összes információ tájékoztató jellegű, és csak tájékoztató jellegű.
"" úgy döntött, hogy kitalálja, mit jelent ez a fogalom, mit érint a likviditás, és mely lakások ma a leglikvidebbek, és éppen ellenkezőleg, melyek nem likvidek.
Némi terminológia
Sok bonyolult értelmezés létezik arról, hogy mi a likviditás, de megpróbáljuk a lehető legegyszerűbben elmagyarázni. Az ingatlanok likviditása az, hogy képes pénzzé alakítani. A likviditás fordítottan arányos az eladáshoz szükséges idővel: minél rövidebb ideig adnak el egy lakást, annál nagyobb a likviditása.
Általában a lakhatást veszik számításba likvid eszköz: kereslet mindig van rá, még a gazdaságban jelentkező problémák mellett is. Elad lakóingatlan sokkal egyszerűbb, mint mondjuk egy kép, amely csak a gazdag gyűjtők szűk körét érdekli. Valójában a szakértők erre hagyatkoznak, és azt tanácsolják, hogy fektessenek be elérhető alapok lakásokhoz.
De nem minden lakás egyformán likvid: egyes tárgyakat, még elég piaci áron is, pár hét alatt eladják, mások hónapokig-évekig várnak vevőre, és még az árcsökkentés sem mindig segít. mi itt a probléma?
Kezdés kezdődött – hely
A színház egy akasztóval kezdődik, a lakhatás likviditása pedig a helyével. " A legnagyobb likviditásélvezze a kényelmes és ökológiailag tiszta területeken található apartmanokat, jó közlekedési elérhetőség"- állítja Alexander Maltsev, a CENTURY 21 West ingatlaniroda vezérigazgatója. És közlekedési kérdés, talán a legfontosabb: „Moszkva erősen terhelt autópályáival és metrómegállók nélküli területei a legkevésbé keresettek a vásárlók körében. A metró egy adott területen történő bővítésére vonatkozó tervekről szóló információk pedig jelentősen növelhetik mind a keresletet, mind a lakhatási költségeket. Így például az új állomások „Novokosino”, „”, „Lermontovsky Prospekt”, „Zhulebino” és „Lyubertsy Fields” építésének bejelentése után történt. Alexandra Kadchenko, a MIAN Tanácsadási és Értékelési Osztályának vezetője, valamint a likvid területek jellemzőinek listáját a társadalmi infrastruktúra és a struktúra fejlesztésével egészíti ki lakásállomány. Ma már keresletesebbek azok a területek, ahol a modern, minőségi lakások dominálnak - a tegnapiak, de nem népszerűek a régi házas, ötemeletes negyedek, amelyek bontási ideje nincs meghatározva, ezért sokkal rosszabbul fogynak. Ezen kívül szerint Ilya Shkop, a Moszkvai Ingatlanközvetítők Céhe igazgatótanácsának elnöke, nagyobb kereslet figyelhető meg a központtól mérsékelt távolságban lévő nagy hálóterületek iránt.
Így a legrangosabb lakások nagyon likvidek - a főváros nyugati, északi és délnyugati részén pl. Krylatsky, Kuntsevo, Fili-Davydkovo, Strogino, Sparrow Hills és Kutuzovsky Prospect környékén . Mit szólsz luxus ingatlan, akkor a legnépszerűbb Központi kerület, elsősorban "Arany Mérföld" . „Ma a második helyet foglalja el Khamovniki több lakókomplexum tömeges építésével kapcsolatban, ami a terület egészének rekonstrukcióját vonja maga után” – számol be Evgenia Korosteleva, a Bonton ingatlan vezérigazgatója.
A kevésbé tekintélyes területeken, még délen és délkeleten is vannak folyékony területek, amelyeket a leginkább környezetbarátnak és leghátrányosabb helyzetűnek tartanak. A likviditási szakértők listája elsősorban Sokolniki és Novye Cheryomushki jól kiépített infrastruktúrával rendelkező, a központtól nem túl távoli területekként, és hozzá is bővült Konkovo, Teply Stan, Yasenevo, Chertanovo, Babushkinsky, Medvedkovo, Otradnoye, Altufyevo, Izmailovo, az Aeroport és Begovaya metróállomások területei . Délkeleten a legfolyékonyabbakat ismerték fel Lublino és Maryino .
És a leglikvidebbek azok a területek, ahol rossz a közlekedés - Biryulyovo, Dmitrovsky és Korovinsky autópályák mentén fekvő területek, néhány terület a moszkvai körgyűrűn kívül (például Vykhino-Zhulebino ). Galina Fabritskaya, a Peresvet-Nedvizhimost osztályvezetője, szintén hozzáadódik ehhez a listához Kapotnya, Degunino, Beskudnikovo, Nekrasovka stb. A Kapotnya egyébként a környezeti adottságok miatt sem megy folyékony területekre.
De ugyanazon a területen nem minden negyed egyformán folyékony. Mint megjegyeztük Svetlana Birina, az NDV-Nedvizhimost városi ingatlanok osztályának vezetője, a területek nagyon heterogének lehetnek mind az életminőség, mind a közlekedési elérhetőség tekintetében. A legfolyékonyabbak a negyedek és utcák, amelyek gyalogosan elérhetők. Általában ezek a legtelítettebbek az infrastruktúrával is, hiszen a metróállomások környékén mindig megjelennek üzletek, éttermek, háztartási szolgáltatások. Az ilyen zónák likviditását csak a nagy ipari vállalkozások közelsége vagy a régi, rendezetlen lakásállomány túlsúlya csökkentheti. És növeli a negyedek likviditását bármely park vagy zöldövezet melletti területen.
Udvar és ház
Még a legfolyékonyabb területeken is előfordulhat nem likvid lakások. Minden a házak jellemzőitől függ, amelyekben találhatók. „Kiértékelésre kerül a ház anyaga és sorozata (paneleknél), valamint az építési év. A legnagyobb kereslet az modern házak tégla vagy monolit, a legkisebb - panelépületek, - mondja Alexander Maltsev ("SZÁZAD 21. Nyugat"). - És be panelházak az emeletek száma fontos: minél magasabb a ház, annál nagyobb a likviditás, vagyis az ötemeletes hruscsovok számítanak a legkevésbé likvidnek, majd a 9 és 12 emeletes panelek következnek, a leglikvidebbek pedig a modern sorozatok.
Általában téglaházak népszerűbbek, mint a panelek, és a modernebbek előnyösebbek, mint a régi lakásállomány: „Ha a ház régi, akkor általában elhasználódott kommunikációval és szörnyű bejáratokkal, és ilyenekre lehet vevőt vonzani. egy objektum csak csökkentett áron” – mondja Galina Fabritskaya („Peresvet Real Estate”). A régi házak közül továbbra is csak a jó minőségű "sztalinkákat" tartják nagyra, és nem valószínű, hogy belátható időn belül bármi is változna. "Bár a lebontandó házak iránt is van érdeklődés (ezek főként panel ötemeletesek. - A szerk.) - mondja Alexandra Kadchenko (MIAN), - azzal vonzzák a vásárlókat, hogy a betelepítés során új lakáshoz juthatnak." Az ilyen lehetőségekkel azonban óvatosabbnak kell lenni, hiszen a bontás akár évekig is elhúzódhat, itt csak azok az objektumok tekinthetők likvidnek, amelyeknek a bontási ideje már egyértelműen meghatározott.
A tereprendezés a ház sajátosságai mellett a likviditást is befolyásolja szomszédos terület, valamint a bejárat állapota, teherlift elérhetősége, játszóterek, parkolók stb. Turisztikai és komfort osztályú apartmanok új mikrokörzetekben saját infrastruktúra ahol a civilizáció minden előnye megvan. Az üzleti és prémium szegmensben pedig a saját bekerített és őrzött területüket értékelik, mélygarázs, engedélyezett hozzáférés stb. "Emellett, be luxus házak nagyon fontos számos apartmannal rendelkezik – minél kevesebb van belőlük, annál vonzóbb az objektum” – mondja Evgenia Korosteleva (Bonton ingatlan).
Ilya Shkop (Moszkvai Ingatlanközvetítők Céhe) szerint azonban a ház jellemzői elsősorban a három- és többszobás lakások likviditását befolyásolják, az egy- és kétszobás lakások esetében pedig kevésbé fontosak. , hiszen ezek a legkeresettebb ingatlanok a fővárosi ingatlanpiacon. Nál nél megfelelő ár a vásárlók 2-3 hónapig maradnak rajtuk, bármilyen területen és bármilyen házban kínálják őket.
A lakás jellemzői
„Egy lakás likviditását olyan jellemzői határozzák meg, mint a terület, a padló, az ablakokból nyíló kilátás, a konyha mérete, az erkélyek és loggiák megléte, a mennyezet magassága és a tervezés kényelme” – sorolja Alexandra. Kadchenko (MIAN). Svetlana Birina ("NDV-Real Estate") pedig kiemeli a fürdőszoba méretét és elrendezését, valamint a lakás egészének állapotát.
Talán a legtöbbet fontos paraméter– terület: a lakás méretének meg kell felelnie a besorolásának ill fizetőképes kereslet célközönség. „A gazdaságos és economy plusz (komfort osztályú) kategóriájú lakások számára az optimális terület egyszobás lakás- 36-42 négyzetméter m, kétszobás - 54-62 nm. m, és három szobás - 68-82 négyzetméter. m” – mondja Alexandra Kadchenko. Sőt, amint megjegyeztük Pankova Veronika, az Állami Orosz Múzeum szakértője, a Penaty ingatlaniroda vezérigazgatója, előnyben részesítik a szabványosabb felvételeket és elrendezéseket, például sokkal könnyebb eladni egy 60 négyzetméter alapterületű 2 szobás lakást, mint egy egyszobás lakást.
A likviditást a lakások területét követően jelentősen befolyásolja a konyha mérete, a mennyezet és a padló magassága. „A konyha területe legalább 8-8,5 négyzetméter legyen. m, és lehetőleg - 10-12 négyzetméter. m” – mondja Galina Fabritskaya („Peresvet-Real Estate”). „És az optimális belmagasság legalább 2,7 m” – mondja Alexandra Kadchenko (MIAN). Ami a helyszínt illeti, a legkevesebb folyékony tárgy az első és az utolsó emeleten található, és egyes esetekben - a ház elrendezésétől és állapotától függően - saroklehetőségek.
A lakások likviditása csökkenthető szomszédos helyiségekkel, fa- és vegyes padlókkal, fa lépcsők, túl zavaros történet, amikor 2-3-nál több tulajdonost cserélt a lakás és nem lehet pontosan felmérni az összes adásvételi ügylet jogosultságát. „A vásárlókat a 21. században is elriasztják a gázbojlerek és az ülőfürdők” – mondja Svetlana Birina („NDV-Real Estate”). És ezzel együtt a kilátás az ablakokból egy forgalmas autópályára és állandó zaj.
„Sőt, a 2-3 és több szobás lakásoknál fontos, hogy az ablakok ne csak ne autópályára nézzenek, hanem különböző oldalak a fény” – mondja Galina Fabritskaya („Peresvet-Real Estate”).
A lakás likviditása növeli annak rendezettségét, szép kilátás, többé-kevésbé friss felújítás, illetve a létesítmény nem kielégítő állapota és igénye nagyjavítás csökkenti a likviditást.
Általánosságban elmondható, hogy minél magasabb osztályú a lakás és minél tekintélyesebb a terület és a ház, az több funkciót keresletét és likviditását. Ha a turista osztályon a vevő valószínűleg csak a konyha felvételére és méretére figyel, akkor az elit szegmensben mindenképpen értékelni fogja a kilátás jellemzőit: „Például a Kutuzovsky Prospekton a megnövekedett zaj miatt a lakások az utcára néző ablakok kevésbé folyékonyak, és a legfolyékonyabb lehetőségek - a rakparton lévő ablakokkal, az úgynevezett "nézeti apartmanokkal" - mondja Alexander Maltsev ("SZÁZAD 21 Nyugat"). Ráadásul a nem a legrangosabb negyedekben, a főváros peremén található nívós ingatlanok általában nem likvidek, a távoli lakónegyedekben lévő többszobás lakásokat pedig hosszú időre eladják. „Kevés embernek van szüksége például egy 4 szobás lakásra Birjulyovóban, legalább 9 millió rubel áron” – mondja Galina Fabritskaya (Peresvet Real Estate), mivel egy tipikus vásárló ezen és hasonló területeken 1-2 szobás lakást választ. opciók.
A likviditás az árnövekedés kulcsa
A folyékony lakások azért jók, mert gyorsan eladják, vagyis ha kell, pénzre cserélik, és az évek során drágulnak, azonban feltéve, hogy a világgazdaságban minden nyugodt. "Ár folyékony lakásokévi 10-20%-ra nő” – mondja Alexander Maltsev („CENTURY 21 West”), különösen elsődleges piac, mivel a ház építésével az új épületek ára is emelkedik, javítási munkálatokés lakások bejegyzése az ingatlanban. „Például egy évvel ezelőtt a „Tsaritsyno” LCD-ben részvényeseképítésű egyszobás lakásokat (46 nm) 5,4 millió rubel áron adták el, és most hasonló lehetőségeket már 6-6,1 millió rubelért eladják” – vallja Galina Fabritskaya (Peresvet-Real Estate).
Lassan, de biztosan emelkedik az ár Utóbbi időbenés másodlagos likvid ingatlan jó közlekedési lehetőséggel rendelkező területeken: „Tehát egy évvel ezelőtt a Tsaritsyno környékén viszonylag modern sorozatú panelházakban 39 négyzetméter alapterületű egyszobás lakásokat adtak el 6,1 millió rubelért, két- szobás apartmanok (52 nm) - 7,5 millió dörzsölni., és most hasonló javaslatokat csak 6,2 millió rubelért található. és 7,7-7,8 millió rubelért. illetve” – mondja a szakember. Igen, és a gazdasági válságok idején a likvid tárgyak árai a legstabilabbak: „Korábban és komolyabban az illikvid eszközök ára esik, a likvid eszközök ára pedig egy kicsit később és kevésbé. És amikor a piac stabilizálódik, az ellenkező helyzet figyelhető meg: a likvid opciók korábban és gyorsabban kezdenek növekedni, az illikvidek pedig később és lassabban ”- mondja Pankova Veronika („Penates”, az Állami Orosz Múzeum szakértője).
„Válság idején az illikvid lakások elveszítik minden vonzerejét a vevő számára, míg a likvidek más okok miatt nem találnak gazdát: a lakás tulajdonosa nem siet leengedni, a vevő pedig, ha meghallotta, hogy az árak jelentősen esnek válság, nem akar túlfizetni” – teszi hozzá Evgeny Korosteleva (Bonton ingatlan).
Stabil körülmények között, megfelelő bizonyos árat átlagos kifejezés egy folyékony egyszobás lakás értékesítése Ilya Shkop (Moszkvai Ingatlanközvetítők Céhe) szerint - 2 hónap, egy kétszobás lakás - 3 hónap és egy háromszobás lakás - 4-6 hónap. És Svetlana Birina ("NDV-Real Estate") még rövidebbeket nevez meg - két héttől egy hónapig. Az illikvid opciókat néha évekig, évtizedekig értékesítik!
Valóságunkban azonban az eladási időszak az objektum árától függ, így az ár csökkentésével növelheti a likviditást: „Természetesen nem nagyon kívánatos egy kiskonyhás lakás a földszinten, de a csökkentett ár ezt a lehetőséget kereslet is lesz” – mondja Galina Fabritskaya („Peresvet-Nedvizhimost”). Által alacsony árak csak az abszolút undorító lehetőségeket nem veszik, pl dohányzó gyárak melletti pici lakásokat, távol a metrótól, a földszinten és rettenetes állapotban. Az alacsonyabb áron történő értékesítés azonban nem egyszerű feladat, de a jelenlegi és jövőbeli ingatlantulajdonosok többsége továbbra is igyekszik valamilyen hasznot húzni a jövőbeni viszonteladásokból, és emellett a lehető leggyorsabban lezárni az üzletet, és ez csak akkor lehetséges, ha az ingatlan likvid.
Összegzés
Az ingatlanok likviditása számos tényezőtől függ, az elhelyezkedéstől az ingatlan sajátosságaiig, mint például a konyha területe vagy mérete, emellett szorosan összefügg a kereslettel és az árral is. A legfolyékonyabb apartmanok az odnushki és a dvushki a metróállomások közelében, olyan területeken, ahol jó a közlekedés, az ökológia és az infrastruktúra, modern tégla- és. Néha néhány hét alatt elfogynak. Minél likvidebb egy tárgy, annál hamarabb lehet pénzzé tenni, és még profitot is termelni.
Nem minden ingatlant lehet gyorsan és nyereségesen eladni. Például kevesen fognak érdeklődni a romos épületben található lakások iránt. Ám egy új építésű, sőt rangos területen lévő lakás gyorsan „elmegy”, ha a tulajdonos megfelelő áron hozza forgalomba. A szakértők azt mondják egy ilyen lakásról, hogy folyékony.
Egy tárgy likviditása vagy „kereslete” az ingatlanpiacon sok vásárló számára az kulcstényező mert kényelmes lakni és bérelni. Ezeket a lakásokat gyakran használják jövedelmező befektetés Pénz, mivel fokozatosan drágulnak és magas likviditást tartanak fenn a gazdasági válságok idején is.
Milyen tényezők befolyásolják a lakások likviditását? Miért kelnek el egyes lakások, mint a meleg sütemény, míg mások évekig várnak vevőkre? Ez a bejegyzés erről fog mesélni.
A modern házak a legújabb technológiák figyelembevételével és új anyagok felhasználásával épülnek. Természetesen be hosszútávú az ilyen ház folyékonyabb lesz. Ez érthető, mert modern apartmanok kényelmesebb és tágasabb, a kommunikáció nem kopott el. Tehát minden előny megvan.
A vásárlók azonban továbbra is figyelnek a másodlagos lakáspiacra, annak ellenére, hogy még mindig elég magas ár"a térre" és egyes tárgyak sötét jogi múltjára. Miért történik ez? A válasz egyszerű: a lakásépítési piac instabilitása és az épületek építésének lassú üteme. Ma már kevesen lepődnek meg a fejlesztők csődjén és a házak üzembe helyezésének elhalasztásán. És ha nem készül el a lakhatás, akkor milyen likviditásról beszélhetünk?
Ez nagyon fontos tényező egy lakás likviditása szempontjából. Például az ipari övezet közelében vagy forgalmas utak mentén épült objektumok soha nem lesznek túl likvidek. Hiszen ezeket nehezebb eladni, mint az ökológiailag tiszta területen találhatóakat. Nagyon fontos jó közlekedéssel rendelkezik és fejlett infrastruktúra. Az új épületek közül azok a legnépszerűbbek, amelyek a belvárostól mérsékelt távolságra, nem pedig „szélén” helyezkednek el.
De a likviditás a lakhatás nem lehet ugyanaz, még egyetlen lakóövezet. E tekintetben a legvonzóbbak a metróállomástól és a buszmegállóktól sétatávolságra található apartmanok. tömegközlekedés. Ezek körül általában a legtelítettebb infrastruktúra üzletek, piacok, kávézók, szolgáltató irodák stb. formájában. A likviditást jelentősen növeli a ház mellett található park vagy zöldterület. De a jelenlét ipari vállalkozás vagy egy garázsszövetkezet nagy mínusz.
Ma a "magas épületek" főként előregyártott panelekből, ill monolit váz technológia. A "monolitok" elhelyezése sok szempontból előnyösebb. Az ilyen épületekben a szám tartó falak minimálisra csökkentve, így a bennük található lakásokban könnyebb az átépítés. A repedések hiánya miatt, amelyek "híresek" panelházak, monolit vázas épületekben a legjobb hő- és vízszigetelés biztosított. Számos új épület jelentős pluszja a homlokzat teljes szigetelése.
Ami a "másodlagos"-t illeti, három lehetőség van - panel-, blokk- és téglaházak. Az utolsó kettőt részesítjük előnyben. De az anyag típusától függetlenül fontos, hogy alaposan megközelítsük az épület állapotának értékelését. A lakhatás likviditását befolyásolja a bejárat állapota, valamint a környék fejlesztése (játszótér megléte, parkoló, kutyasétáltató helyek).
Nagy jelentősége van a lakás emeleteinek számának az épület teljes szintszámához viszonyítva. Nem titok, hogy a földszinten található lakásokra kevés a kereslet a vásárlók körében, ezért olcsóbbak. Igaz, az embereket egy forgalmas utcára néző lakás érdekelheti. kereskedelmi struktúrák, mert irodának, kis üzletnek is alakítható.
Azon elhelyezkedő tárgyakat illetően utolsó emelet, akkor a helyzet nem egyértelmű. Ha beszélgetünk az elsődleges lakáspiacról, akkor a "tető alatti" lakások nem kerülhetnek kevesebbe, mint az alatta lévők. De ez csak akkor lehetséges, ha több feltétel teljesül, beleértve: jó kilátás az ablakból, valamint a padló kiváló minőségű hő- és vízszigetelése. Egyes esetekben a lakás likviditása csökkenhet, ha az épület sarkán található.
Az elrendezés nagyon fontos tényező, ami jelentősen befolyásolja a lakás likviditását. Alacsony kereslet a kényelmetlen nappali elhelyezkedésű, kis konyhás, kombinált fürdőszobás lakások stb.
Egyes bérlők a helyzet orvoslására átépítést végeznek. De csak akkor lehet eredményes, ha a munka elvégzése és maga az átépítés legalizálása után valódi komfortot lehet elérni. Csak akkor lehet többről beszélni magas likviditás apartmanok.
A piacon kínált lakossági létesítmények nem mindig dicsekedhet a bennük eltöltött idővel minőségi javítás. Az ívelt falak, padlók és mennyezetek régóta mindennaposak. Természetesen ez negatívan befolyásolja a lakások likviditását. Sok pénzt kell költeni a jó javítás elvégzéséhez az összes felület kiegyenlítésével, valamint dupla üvegezésű ablakok, modern fűtőtestek, fém felszerelésével bejárati ajtóés fából belső ajtók. Nem árt internetet, kábeltévét vezetni, a felületek végső kidolgozását minőségi dekorációs és kopásálló anyagokkal elvégezni.
Minden költség pozitívan befolyásolja az objektum "keresletét", mert sok vásárló hajlandó túlfizetni a lakás jó javításáért, mintsem "csupasz falú" házba költözni. Ezenkívül az építőanyagok és a munka árai általában emelkednek.
Néha egyes barkácsolók csökkentik a lakások likviditását, túlbecsülve azt piaci értéke. Emiatt ingatlanaik üresen állnak, míg más lakásokat elég gyorsan megveszik, mert megfelelőbb az ára.
A megjelenés időpontjában gazdasági válság Az illikvid lakások érdektelenné válnak a vevők számára, a likvidek pedig gyakran nem találnak gazdára, mivel az eladók nem hajlandók az árcsökkentésre, annak ellenére, hogy ebben az időszakban nagyon kicsi a lakáskereslet.
Alekszandr Birzhin, rmnt.ru
A folyékony ingatlanok olyan tárgyak, amelyek gyorsan és nyereségesen értékesíthetők. Elmondjuk, hogyan tudja egy befektető meghatározni egy terület likviditását a vásárlás előtt, és mely európai fővárosokban a legjövedelmezőbb vásárolni
Tapasztalt befektetők tudja, hogy az ingatlanbefektetés sikere két tényezőtől függ - a jó jövedelmezőségtől és a magas likviditástól. A hozam fontos hosszú távú befektetésés lehetővé teszi a befektető számára, hogy mindaddig keressen, amíg az eszköz tulajdonosa. A magas likviditás kritikus fontosságú rövid távú befektetésés garantálja a projektből való gyors kilépést minimális veszteséggel.
Likviditás – annak becslése, hogy egy ingatlan milyen gyorsan értékesíthető a piachoz közeli áron. Minél gyorsabban adnak el egy eszközt, annál nagyobb a likviditás.
Az objektum kiválasztásakor a tapasztalt játékosok először a likviditásra tesznek fogadást, és csak ezután értékelik a jövedelmezőséget. Ez egy biztonságos stratégia, amely garantálja gyors visszatérés befektetések nélkül hosszú eladó ami hónapokig vagy akár évekig is eltarthat.
2
Fotó: shutterstock.com 2
A kezdő befektetők fő nehézsége az ingatlan adása objektív értékelés. Túl sok tényező határozza meg, hogy egy eszköz nyereséges lesz-e. A tapasztalt értékbecslők képleteket használnak a likviditás kiszámításához, de még ezek sem garantálják a 100%-os sikert. Valamint az elcsépelt mondat: "Az ingatlan sikere egy hely, egy hely, és megint egy hely."
Azonban garantáltan számít:
1. hely:
Közlekedési patakok és csomópontok, fejlett infrastruktúra;
Területi biztonság;
A terület környezetbarátsága (ipar hiánya, beépítési sűrűség, zöldfelületek, parkok, terek jelenléte).
2. Feltétel:
Piaci tevékenység ( aktív értékesítés= magas likviditás);
A kereslet meghaladja a kínálatot;
Mérsékelt árak ( költségvetési javaslatok gyorsabban értékesítik, mint az elit);
Az objektumok / terület újszerűsége és alacsony kopása (az új épületek iránti érdeklődés mindig nagyobb, mint a régi épületek iránt).
Robert Kiyosaki, amerikai üzletember, befektető
Az ingatlanszakértők gyakran mondják, hogy a siker kulcsa a hely, a hely, az elhelyezkedés. Valójában a befektetések világában a siker kulcsa az emberek, az emberek és még több ember. Láttam, hogy a legtöbbet legjobb ingatlan a nagyon a legjobb hely veszteségesnek bizonyult, mert rossz emberek vezették
3. Jellemzők:
Az objektum vonzereje (kilátás az ablakból, elrendezés, szintek száma, helyiségek területe, kommunikáció);
- a terület tereprendezése (játszótér, zöldfelület, üdülőterület, szökőkutak, pavilonok, parkoló);
- a tárgy / terület felismerése (minél többet hallják, annál valószínűbb, hogy gyorsan elad).
4. Egyéb tényezők:
Az értékelés ideje (kellő gondosság);
- ráfordítások jogi támogatás tranzakciók (a bonyolultság és a magas költségek csökkentik a likviditást);
- a tranzakció időpontja (ősszel és tavasszal aktív értékesítések zajlanak és a piac telített, télen-nyáron a piac „alszik”, a likviditás alacsonyabb).
A magas likviditás kereséséhez keressen európai ingatlan. A PwC és a Land Urban Institute legújabb tanulmánya szerint legjobb városok ingatlanba fektetni most Berlinben, Koppenhágában, Frankfurt am Mainban, Münchenben, Madridban, Hamburgban, Dublinban, Stockholmban, Luxemburgban és Amszterdamban.
Fotó: shutterstock.com 3
A PwC és a Land Urban Institute besorolása szerint Németország a legmagasabb ingatlanlikviditású ország – a német megavárosok 10-ből 4 sort kaptak. legjobb városok befektetésekre. Először is Németországban elérhető kölcsönök: a vételár 50%-áig évi 1,5%-a nem rezidenseknek és 100%-a - rezidenseknek évi 1%-kal. Másodszor, a német piac "forró" - több tucat vásárló jelentkezik egy-egy tárgyra, lakásra vagy házra Berlinben vagy Münchenben. De a likviditás magas hátoldal - alacsony hozamú. Például München központjában, ahol most nagy a kereslet bérbeadás esetén a lakásbérlés hozama 2-2,5% lesz évente. Nagy teljesítményű A befektetők likviditása és kereslete tekintetében 2018-ban Spanyolország azt mutatja, hogy Madrid és Barcelona megkerülte a hosszú távú vezetők rangsorát: Párizs, Milánó, London és Róma. A sikernek több oka is van: vonzó makrogazdasági kilátások, politikai stabilitás és a tőke rendelkezésre állása.
A tranio.ru, rbc.ru, knightfrank.com anyagok alapján.
Amelyben a lakásvásárlás a beruházáson (az építkezés korábbi szakaszában történő lakásszerzésen) túl vállalkozói értelmet is nyer annak későbbi bérbeadásától.
Egy ilyen befektetés előnyei közé tartozik egyrészt a még építési szakaszban lévő lakás vonzó áron történő megvásárlásának lehetősége, másrészt viszonylag stabil lakás megszerzése. pénzforgalom számára hosszú időszak idő. Ezen kívül a bérbeadó kéznél van és modern körülmények között makrogazdasági ingadozások, amelyben a polgárok aránya, akik megengedhetik maguknak jelzálog csökken, ezért sokan kénytelenek lesznek továbbra is lakást bérelni, de kevésbé tekintélyes helyeken, és nagy valószínűséggel Új Moszkvát is fontolóra veszik.
Azonban nem minden olyan optimista - a bérbeadó számára, ha egy lakást bérel egy új lakókomplexumban, a kialakult régi mikrokörzettel ellentétben számos árnyalat van.
Mindenekelőtt biztosítani kell a bérlők állandó terhelését a pénzforgalom fenntartása érdekében. Itt érdemes elmagyarázni, hogy egy átlagos bérbeadónak hasonló feladattal kell szembenéznie, de egy új épületet vásárló számára ez szinte mindennél fontosabb. A lényeg az, hogy be utóbbi évek A Moszkva melletti lakásbérlés piaca költség szempontjából közel került a Moszkvai körgyűrű belső oldalához közeli perifériás lakások piacához, lakónegyedekben. És a napi inga körülményei között munkaerő-migráció bérlő elköltözik körgyűrű(azaz a közlekedési elérhetőség feláldozása), vagy jelentős árcsökkentéssel számol, vagy olyan lakáselőnyökkel, amelyek Moszkvában hasonló költségvetéssel már nem lesznek számára elérhetőek (európai színvonalú felújítás, nagyobb lakás ugyanabban a szobában stb. .). A bérbeadónak erre fel kell készülnie, és ki kell számolnia, hogy leendő otthonának milyen adottságai jelenthetnek előnyt a bérlők számára.
Ha a lakást durva kivitelben adják bérbe, akkor a lakhatás biztosításához legalább minimális javítást és töltést kell elvégezni Háztartási gépek. Ha egy lakótelepen magas részesedés egy ill kétszobás lakások(v teljes hangerő lakások), sok közülük a közeljövőben felveszi a versenyt a bérbeadóval a helyi bérleti piacon. Ne feledje továbbá, hogy az új épületek, amelyek a lakásvásárlás időpontjában éppen építés alatt állnak, szintén részt vehetnek ebben a versenyben. Fontos, hogy a lakókomplexumban minden szükséges teljes élet infrastruktúra (sokkal később üzembe helyezhető lakóépületek). Vagyis ha a bérlő nem tudja igénybe venni a bevásárlóközpont szolgáltatásait ill óvoda, akkor nagy valószínűséggel egy ilyen értelemben fejlettebb LCD-t választ.
Általában kölcsönző üzlet van elég hosszútávú megtérülés - akár 15-22 év (ez 100% -os terhelést, éves indexálást figyelembe véve bérlés szerinti infláció mértékéről és adózásról hatályos jogszabályok). Gyakran az egyetlen módja megbízható és fizetőképes bérlőhöz jutni némi bérleti díj vagy kauciócsökkentés.
Még a vásárlásra szánt projekt kiválasztásának szakaszában is figyelhet a jövőbeli lakások bizonyos jellemzőire, amelyek később növelhetik a megvásárolt lakások garantált bérbeadásának esélyét:
A komplexum 15 km-nél nem távolabb található a moszkvai körgyűrűtől - a 2012-ben Moszkvához csatolt területek meglehetősen kiterjedtek, és vannak lakóépületek a főváros területéhez tartozik, de jelentős távolságra található (például "Borisoglebskoye" lakókomplexum (a rejtélyes vásárló ellenőrizte) 35 km-re a moszkvai körgyűrűtől);
Jó megközelíthetőség a jövőbeni létesítményekhez közlekedési infrastruktúra otthonról - metró, vasútállomás;
Fejlett társadalmi-gazdasági infrastruktúra (már meglévő vagy a projektben).
Jelenleg a moszkvai városháza terveivel összhangban számos projektet terveznek a tömegközlekedési infrastruktúra kiépítésére.
A metrórendszer 2020-ig tartó fejlesztési tervének egy töredékeA falu metrórendszerének fejlesztési tervének töredéke. Kommunarka (projekt)
A moszkvai vasúti csomópont fejlesztési tervének töredékeEgy ígéretes TPU-rendszer töredéke a moszkvai régióban
Forrás: Moszkva várostervezési politika és építési komplexuma
Az egyik leglikvidebb kiadó lakás az egyszobás lakás, így a legtöbb figyelmet v lakossági projektek kifejezetten nekik szól. Az aktív építés és értékesítés alatt álló projektek értékelése során a következő tényezőket vettük figyelembe:
1) Távolság a moszkvai körgyűrűtől, km
2) Távolság a közlekedési infrastruktúra objektumától (megálló, metróállomás), km
3) Az egyszobás lakások aránya ben teljes szám lakások, %
4) A teljes komplexum elkészítésének határideje, év
5) Az egyszobás lakás költsége, dörzsölje.
6) Építési szakasz
| LCD neve | Távolság a moszkvai körgyűrűtől, km | Távolság a közlekedési infrastruktúra létesítményétől | 1 szobás lakások aránya, % | Az egész komplexum befejezési dátuma | Az ára egy 1 szobás lakás, dörzsölje | Egy 1 szobás lakás alapterülete, nm | Építési szakasz |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| "Kokoshkino" | 18 | 0,2 km a "Kokoshkino" vasútállomástól | 47,38 | 4 négyzetméter 2014 | 3 869 000 - 4 247 000 | 42,8-46,93 | belső dekoráció |
| "Tatyanin Park" | 0,5 | 0,05 km-re az állomástól. m. "Tereshkovo" (2017) | 56,23 | 2 négyzetméter 2016 | 5 221 125 - 6 933 164 | 39,95-58,7 | keret felállítása |
| Moszkva A101 | 3 | hipotetikusan - 1-1,5 km (a projekt és a becslések kidolgozása folyamatban van) | 40,65 | legfeljebb 2 négyzetméter 2016 | 3 900 000 - 6 500 000 | 42,9-50,3 | a kezdeti padlók beépítésétől a belső dekorációig |
| "Történetmesélés" | 7 | 1,5 km-re az állomástól. m. "Novoperedelkino" (2017), az állomásról. m. "Rasskazovka" (2017) - 0,85 km. | 62,83 | 3 négyzetméter 2017 | 3 900 000 - 5 400 000 | 37,5-44 | munka nulla ciklus(alapozó párna) |
| "Zöld Moszkva-2" | 15 | 2,5 km a vasútállomástól. Tolstopaltsevo | 38,41 | 2 négyzetméter 2015 | Az értékesítés felfüggesztve | 38,95-43,75 | belső dekoráció |
Összegzés:
A Tatyanin Park vezető szerepet tölt be a moszkvai körgyűrű maximális közelsége tekintetében
A közlekedési infrastruktúra (vasút vagy metró) közelsége tekintetében a vezető a "Kokoshkino" lakókomplexum (200 m a "Kokoshkino" állomásig) és a "Rasskazovo" lakókomplexum (850 m a "Rasskazovka" metróállomástól). ").
Által minimális költség lakás a vezetője a lakókomplexum "Kokoshkino" az ár 1 szobás. apartmanok legalább 3 869 000 rubel.
Érdemes megjegyezni, hogy amíg a frissített általános terv Moszkva városa az összes csatolt területtel (2035-ig), akkor egyes közlekedési infrastruktúra létesítmények elhelyezkedése részben valószínűségi.
A megjelenés dátuma: 2014. október 10A közgazdaságtanban használt „likviditás” kifejezést az ingatlanügyekben is széles körben használják. A szó a latin nyelvből érkezett hozzánk, "folyékonynak" fordítják, és az ingatlanok gyors eladási képességét jelöli.
Az eladásra kínált ingatlanok értékelése során a szakértők adják meg annak jellemzőit és likviditását. Az ingatlan lehet likvid, illikvid vagy illikvid. Nézzük meg ezeknek a szavaknak a jelentését.
A közgazdaságtanban létezik egy olyan kifejezés, mint a likviditás. A szó a latin nyelvből származik, szó szerinti fordítása „folyékony” vagy „folyékony”. A likvid eszközök az eszközök, beleértve ingatlan amelyek ben valósulnak meg rövid idő tovább piaci ár. A lakás milyen jellemzői teszik lehetővé, hogy likvidnek minősítsék, és lehetséges-e valamilyen módon növelni az értékesített lakás likviditását.
A "folyadék" meghatározása a területen, nyaralókban, vidéki házak semmilyen módon nem korrelál minőségi jellemzők ház. Például elhanyagolt lakások Rossz állapot, nagyjavítást igényel, vagy az első vagy az utolsó emeleten ház, vagy Hruscsov régi panelházakban - ez folyékonyabb termék, mint az elit termékek. Miért? Igen, mert könnyebb eladni; és amint azt az ingatlanszakértők is megerősítik, egy ilyen termék a legkeresettebb és gyorsabban fogy. De ahhoz, hogy eladja az elitet, több mint egy hónapra vagy akár egy évre van szüksége. Ez a tény megerősíti az olyan jelenséget, mint a lakástulajdonosok által szervezett "aukciók". Például a viszonylag olcsó lakásnak számító hruscsovi lakások esetében a lakás tulajdonosa a tranzakció során megemelheti az árat, ha egyszerre többen is szeretnék a lakást. Természetesen, ha az ilyen lakások nem élveznek bizonyos keresletet, akkor szó sem lehetett áremelkedésről.
A likvid ingatlanokat kb határidőket hogy bármelyik tapasztalt ingatlanos megmondja.
Minden lakáskategóriához - ökoszegmens, üzleti osztályú apartmanok vagy luxuslakások - beállíthat egy hozzávetőleges időkeretet, amelyen belül ez vagy az ingatlan értékesítésre kerül. Minden az árkategóriától függ: egyértelmű, hogy többet adnak el és könnyebben és gyorsabban, mert. több vevő rá. Van különbség hárommillió és ötven között? Kétségtelenül! Ezért ha a lakásokat néhány hónapon belül eladják, méghozzá a válság előtti áron, az elég gyors.
A lakásértékesítés optimális időzítésének koncepciója a válság kitörése óta megváltozott, azaz megközelítőleg megduplázódott. Vevő keresése ingatlanra másodlagos piac a válság előtt néhány hónap – három vagy négy hónap volt. Az expozíciós idő hat hónap volt, a luxuslakások esetében pedig egy év. Most ezeket a számokat nyugodtan meg lehet szorozni kettővel.
Az eladó lakások likviditását növelő kritériumok a következők:
Luxus lakhatáshoz nagy plusz festői kilátás nyílik az ablakból, mélygarázs méltó szomszédok. A hátrányok közé tartozik az ipari övezetben való elhelyezkedés, az első emelet, az udvarra néző ablakok - a „kút”.Ha az értékesítési piacot elemezzük, akkor a gazdaság számára nehéz időszakban értékesített vezetők között ilyen lakások voltak:
Ha az olyan jellemzők, mint a kerület, hely, elrendezés nem változtathatók, akkor változtasson belső állapot az apartmanok teljesen az Ön kezében vannak. Lakásadás piacképes állapotú, ezzel növelve likviditását, gyorsan megtalálhatja a vevőt.
Először is érdemes rendet tenni a lakásban, ablakmosás, vízvezetékek javítása, esetleges szivárgásnyomok megszüntetése. Bizonyos esetekben kisebb kozmetikai javítást kell végeznie. De ebben az esetben a cél mindig szentesíti az eszközt.
A lakás ne legyen erősen zsúfolt, keni a benyomást, mert a szobák kisebbnek tűnnek. Ideje megszabadulni a felesleges, felesleges dolgoktól. ELRAK leszállás nem is fáj.
A potenciális vásárlók számára az a legalkalmasabb időszak a lakás megtekintésére, amikor a legtöbb családtag nincs otthon: mindenki a munkahelyén vagy az iskolában van. V végső megoldás, elküldheti családját sétálni vagy boltba. És amikor jönnek az emberek, kapcsolja be a kellemes zenét, ez segít elnyomni a szomszédok beszélgetéseit és az utca zaját.
