Előbb-utóbb szinte minden ingatlannal foglalkozó polgár szembesül a kérdéssel: mi az ingatlanlikviditás: értékelése, meghatározása magának a fogalomnak, és annak jelentősége egy lakás vagy ház költségében. Mindezt ebben az anyagban tárgyaljuk.
Tegyük fel, hogy a vásárlás mellett dönt privát ház, és már jó ideje elemzi ingatlanirodák és magáneladók ajánlatait. Egy idő után felmerül a kérdés, hogy miért adnak el néhány házat néhány nap alatt, míg mások miért maradnak hónapokig, sőt évekig eladói pozícióban, hiszen az objektumok ára szinte azonos. Ez a példa magyarázza az ingatlanok likviditását városa piacán.
Bármely ház, legyen az magánház, nyaraló, nyaraló vagy lakás, most nagyon drága, ezért vásárlás előtt alaposan értékelnie kell a kiválasztott tárgy összes jellemzőjét. Az okirati alátámasztás, a lakások állapotának és elhelyezkedésének elemzése mellett pedig a lakások likviditásának felmérése is szükséges. Mielőtt közvetlenül magához az értékeléshez kezdene, saját maga határozza meg, mit jelent a likviditás fogalma, és hogyan kell értelmezni.
Ingatlan likviditás- Ez egy olyan mutató, amely azt jellemzi, hogy szükség esetén milyen könnyen értékesíthető egy tárgy, illetve, hogy az eladó hasznot húz-e vagy veszteséget szenved-e. Leggyakrabban ez az együttható azoknak a lakásvásárlóknak válik fontossá, akik nem terveznek hosszú ideig bennük lakni, hanem ingatlanba fektetnek be, vagy tárgyak vásárlásával és eladásával foglalkoznak. Maximális likviditás Az ingatlanok azokban a lakóterületekben rejlenek, amelyeket meglehetősen gyorsan és nagyon olcsón el lehet adni kedvező ár.
Mint tudják, a válság ellenére gazdasági problémák, árfolyam-ingadozások, az emberek egyébként továbbra is vásárolnak jó ingatlan... Igen, lehet, hogy az eladási mennyiségek enyhén csökkentek, de nem csökkentek drámaian, és azok az ingatlanosok, akik készen álltak az előre nem látható helyzetekre, talpon maradtak. Sok üzletember úgy gondolja, hogy a legígéretesebb befektetések az ingatlanbefektetések.
Mindig könnyebb eladni egy bérházat, mint egy antik vázát vagy más olyan régiséget, amely csak egy régiségkereskedőt érdekel. Az ingatlanok vonzzák leginkább a vásárlókat különböző szakmák, jövedelemszintek és lehetőségek. De itt is fel kell mérni az objektum likviditását, mivel ha alacsony, akkor valószínűleg könnyebb lesz ugyanazt a vázát eladni.
Likvid ingatlanelhelyezés.
Szinte minden lakás vagy ház vásárlója először is értékelje azt a helyet, ahol található. Az ingatlan likviditási tényezői, elhelyezkedése szerint:
1. Szállítás. Ha egy nagyvárosban vásárol lakást, először azt kell mérlegelnie, hogy milyen közel van a metróhoz. Még ha a vevőnek van egy vagy kettő vagy több autója, az nem számít. Nem mindig van idő elakadni a forgalmi dugókban, ha a metrón sokkal könnyebb utazni. Általánosságban elmondható, hogy a helyzetek nagyon eltérőek lehetnek, ezért szinte minden lakásvásárlót érdekel, hogy metróállomás legyen otthona közelében. A statisztikák szerint a metrótól távol, vagy gázszennyezett, zajos utcákon és forgalmas autópályák közelében található lakások elegendőek. alacsony likviditás a többihez képest.
2. Környezeti feltételek. A város ökológiailag tiszta területeinek területén való elhelyezkedés óriási pluszt jelent a lakhatás likviditásához.
3. Az infrastruktúra jellemzői. Egy bevásárlóközpont, iskolák, óvodák, kórházak vagy egyetemek közelében lévő otthonok jobban érdekelhetik a vásárlókat, mint egy távoli területen.
4. Lakossági alap. Szakértők szerint a modern vásárlók hajlamosak új épületekben, vagy legalábbis a város azon részein találni lakást, ahol van lakásállomány. vegyes típusú elit házakés takarékos. Az olyan területeken található otthonok, ahol évtizedek óta nem történt frissítés, egyszerűen nem érdeklik a fogyasztókat.
Maguk a házak és a szomszédos területek likviditása.
Bármilyen furcsának is tűnik, de még a város központjában található háznak is alacsony a likviditása. Ennek oka lehet, hogy nagyon régen épült, megbízhatatlan anyagokból, vagy éppen a lakások elrendezése, elhelyezkedése nem kényelmes az élethez. Ha a ház monolit vagy téglából épült, akkor likviditása sokkal magasabb lesz, mint az épületeké panel típusa... Annak érdekében, hogy jövedelmezően fektessen be egy panelépület lakásába, figyelnie kell annak emeleteinek számát. Ha a házak öt, sőt hét emeletesek, akkor egy ilyen lakás valószínűleg nem érdekli a vevőt. A vevők gyakran 9-14 szintes épületekben keresnek lakásokat.
Nem szabad megfeledkezni arról is, hogy a régi stílusú, sok évvel ezelőtt épült épületben található lakások gyors és megbízható értékesítése csak akkor lehetséges, ha költségét csökkentik. Végül is a kommunikáció, a bejáratok állapota - mindez régóta elavult, leromlott és tőkét igényel felújítási munkák, melyik Menedzsment cég fiktíven vezet, vagy egyáltalán nem... De egy elit típusú vagy üzleti osztályú házakban lévő lakás minden bizonnyal sokkal érdekesebb lesz a vásárlók számára, mert itt kényelmes a parkolás és a terület őrzött. De ne feledkezzünk meg a lakás áráról sem. Túl drága luxus apartman válságban nem könnyű vevőt találni.
Egy lakás likviditása legtöbbször több, a vevő számára jelentős tényezőtől függ. Ezek a következő jellemzőket tartalmazzák:
mennyi négyzetméter a lakás területe;
Mekkora a mennyezet magassága;
Melyik emeleten van a lakás;
Van-e erkély, loggia;
A lakótér elrendezésének jellemzői.
A szakértők szerint mindenekelőtt a lakás likviditása. közvetlenül függ a területétől. Például, ha egy ötvenöt méteres lakásban két szoba van, akkor nagyobb lesz a kereslet, mint egy hasonló egyszobás lakás. Lakásvásárláskor házaspár, és főleg gyerekeknél a konyha mérete is fontos számukra. Ha tíz négyzetméternél kisebbek, az elidegenítheti a vásárlókat. És még egy árnyalat: az ingatlanok likviditása bérház attól függ, hogy pontosan hol található a ház: az épület sarkában vagy a központban.
11.03.13Az ingatlanokkal kapcsolatos szakirodalmak olvasásakor vagy egy professzionális ingatlanközvetítővel való kommunikáció során gyakran találkozik a "folyékony ingatlan" fogalmával. Ezenkívül különféle kombinációkban:
Amint látja, a likviditás fogalmát igen gyakran és teljes mértékben használják különböző helyzetekben... Mi ez a titokzatos kifejezés? Hogyan kapcsolódik a likviditás fogalma egy lakás piaci értékéhez és felszámolási értékéhez?
Valójában minden nagyon egyszerű és ugyanakkor meglehetősen bonyolult. Ha a likviditás definíciójáról beszélünk, függetlenül attól, hogy lakóingatlanról vagy kereskedelmi ingatlanról van szó, akkor ez a fogalom az eladás lehetőségét jelenti. ennek a tárgynak a lehető legalacsonyabbra időkeretek amennyire csak lehetséges piaci értéke... Más szóval, minél gyorsabban tudja eladni a lakását maximum magas ár, annál folyékonyabb.
Ebből adódik a magas likviditás (amikor egy tárgy két héten belül gond nélkül eladható), az átlagos likviditás (az eladás kicsit több időt vehet igénybe, de nem árcsökkentés) és az alacsony likviditás (ez az legnehezebb eladni ezeket a tárgyakat, és gyakran csökkenteni kell a kezdeti költségeket, hogy nyereséges vevőket vonzanak pénzügyi javaslat). Ugyanakkor nem szabad összetéveszteni a likviditás és a felszámolási érték fogalmát, csak az első hat betűben hasonlóak. Nincs bennük semmi közös. Felszámolási érték ez minimális költség lakóingatlan, vagy amely szerint az árverésen értékesíthető abban az esetben, ha a tulajdonos a kölcsönnel és annak lefoglalásával kapcsolatos kötelezettségét bíróság előtt nem teljesíti.
Most, hogy eldöntöttük a terminológiát, nézzük meg közelebbről az ingatlannak azokat a kritériumait, amelyek közvetlenül befolyásolják annak likviditását, azaz fokozott érdeklődés a potenciális vásárlók szemében. Lényegében ugyanis a likviditás alatt pontosan az Ön ajánlatának vonzerejét értjük ingatlana ingatlanpiaci eladása esetén, és ezért a lakásválasztás fő alapvető kritériumai közvetlenül befolyásolják azt. , Kúria, irodahelyiség ill bevásárló központ stb. A kényelem és a könnyebb érthetőség érdekében megvizsgáljuk azokat a fő paramétereket, amelyek növelhetik vagy csökkenthetik az ingatlanok likviditását, egy szokásos moszkvai városi lakás példájával.
Mint minden szabálytól, itt is vannak kivételek, de az esetek túlnyomó többségében a másodlagos piaci lakások kevésbé likvidek, mint a hasonlók. Ez annak köszönhető, hogy új lakások épülnek a modern technológiák és a legújabb fejlesztések felhasználásával, jobb minőségben Dekorációs anyagok, a tervezési megoldások megközelítése és a lakás összterülete megváltozott. Ezenkívül az új házban való tartózkodás ideje eleve hosszabb lesz, mint a már meglévő házban bizonyos szint elhasználódás. A másodlagos piacon gyakran kínálnak közepes és alacsony likviditású kis méretű lakásokat Hruscsovban és Brezsnyevkasban, amelyeket a leromlott lakásfelújítási program részeként végül lebontanak, de ezek az időintervallumok a legtöbb ilyen házak esetében még nincsenek meghatározva. . Tehát az első következtetés, amit levonhatunk, az az, hogy egy új épületben sokkal könnyebb és gyorsabb, mint egy másodlagos piacon lévő lakás (talán kivételt képeznek a rangos "sztalinkák" lakásai és más típusú lakások. kiváló kényelem, amelyből nagyon kevés van a másodlagos piacon).
Ebbe beletartozhat a kényelmes közlekedési elérhetőség koncepciója (a metrótól sétatávolságra elhelyezkedő lakások likvidebbek lesznek, mint azokon a területeken, ahol többféle közlekedési eszközzel kell megközelíteni), illetve az infrastruktúra fejlesztése a város különböző pontjain ( minél több üzlet, rendelő, óvoda, iskola közvetlen közelében van egy lakóépület, annál nagyobb a likviditás, és a környék ökológiai helyzete (az ipari övezetben lévő lakások, valamint a termelő létesítmények vagy raktárak közvetlen közelében alacsony likviditásúak). ), és a környék presztízse (a legkeresettebbek a középső, nyugati, északi és délnyugati lakások közigazgatási kerületek, és a legkevésbé népszerű a délkeleti és Keleti kerület fővárosok).
Egy lakás területi likviditása megváltozhat az új metrómegállók megnyitásával vagy egy lakóépület közvetlen közelében egy nagy bevásárlókomplexum kezdetével kapcsolatos információk megjelenésével. Ha részletesebben elmélyül Moszkva legnépszerűbb és legfolyékonyabb területeinek tanulmányozásában Ebben a pillanatban, akkor ezek közé tartozik a Krylatskoe, Vorobyovy Gory, Kuntsevo, Kutuzovsky Prospect, Krasnaya Presnya, Fili-Davydkovo, Strogino, Khamovniki, Leninsky Prospect. Valamivel kevésbé folyékony és „egyszerűbb” kerületek a Yasenevo, Teply Stan, Otradnoye, Babushkinskaya, Chertanovo, Novye Cheryomushki, Sokolniki, Altufevo, Izmailovo, Medvedkovo, Airport, Begovaya. De a leginkább igénybe nem vett és nem likvid területek közé tartozik a Kapotnya, Biryulevo, Dmitrovskoe és Korovinskoe autópályák, ahol nagyon kényelmetlen közlekedési elérhetőségés a kedvezőtlen környezeti feltételek.
A legfolyékonyabb házak téglából és monolit téglából épültek. Mindenféle panel, még a legmodernebb is, nem is beszélve tömbházak kevésbé folyékonynak számítanak. A költség hasonló panelben és monolit téglaház egymástól sétatávolságra találhatók jelentősen eltérhetnek egymástól. Bár a panelek között a likviditás fokozatos szintje is összefügg az emeletek számával. Minél több emelet és újabb sorozatés az építés éve, annál nagyobb a likviditás. Az apartmanok elrendezése és elérhetősége mélygarázs, és az első emelet rendeltetése, illetve a belső terek komfortérzete (előszobák, folyosók, lépcsőházak, liftek stb.).
Állapot és állapot szomszédos terület az értékesített lakás likviditását is befolyásolhatja. A saját bekerített területtel az üdülőterületeket, játszótereket és parkolókat sokkal többre értékelik, mint azokat, amelyek nem rendelkeznek ilyenekkel. Különleges helyzetötemeletes épületekkel fejlesztették ki. Egyrészt a bennük lévő ilyen házak és lakások likviditása nagyon alacsony a kis méretek és a kényelmetlen tervezési megoldások, valamint a liftek és a szemétcsatornák hiánya miatt. Az ötemeletes épületek között viszont nemcsak régi, elhasználódott panelek vannak, hanem egészen masszívak is. téglaházak, és ezért, árkategória közöttük már más lesz. Ezen kívül van egy sor ötemeletes épület, amelyeket aktívan bontanak le, és ez valódi esélyt ad egy ilyen lakás tulajdonosának új lakáshoz jutni. modern ház egy régi lakás áráért ugyanennyi, de jóval nagyobb területtel. Ez a körülmény a lakások ilyen opcióinak likviditásának növelését szolgálja.
Természetesen a ház elhelyezkedése és típusa nagyon komolyan befolyásolja az értékesített ingatlan likviditását, de a legfontosabb az, hogy milyen típusú lakást adunk el. A főbe Műszaki adatok apartmanok közé tartozik a közös és élettér, szobák száma, szintek száma, loggia vagy erkély megléte, konyharész, külön vagy kombinált fürdőszoba, szobák elszigetelése, sötét és beépített gardróbok megléte, javítás szükségessége, belmagasság, padlóburkolat típusa , fajjellemzők az ablakokból, ezeknek az ablakoknak a típusa. És ez nem egy teljes lista.
Vonatkozó teljes terület, itt a fő kritérium az lesz, hogy megfeleljen az ingatlanosok által elfogadott szálláskomfort-körnek. Folyékonyak esetében a teljes terület hozzávetőleges tartománya 36-42 négyzetméter, kétszobás lakásoknál - 54-62 négyzetméter, háromszobás lakásoknál - 68-82 négyzetméter. Ezek az apartmanok kínálta területei modern új épületek... Ugyanakkor a lefelé és felfelé történő eltérések meglehetősen jelentős nehézségekhez vezethetnek egy ilyen lakás értékesítése során. Például egy 27 négyzetméteres egyszobás lakás eladása körülbelül olyan nehéz, mint egy 60 négyzetméteres terület eladása, mert nagyon konkrét vevőt kell találni.
A szobák elszigetelésének problémája teljesen megoldott a modern tervezési megoldások de még mindig releváns a régi alapozású házak esetében. Az emeletek számával kapcsolatban némileg kétértelmű a helyzet. Az első emeletek határozottan csökkentik egy lakás likviditását, és ára 10-15%-kal alacsonyabb lesz, mint az ugyanabban az épületben, de más emeleten lévő lakás. Az utolsó emeletek már nem riasztják el annyira a vásárlókat. És vannak, akik jobban szeretik őket, mint mások, többeknek köszönhetően alacsony szint zaj és tisztább levegő, valamint az emeleti szomszédok hiánya. Vannak, akik kifejezetten ilyeneket keresnek, hogy utólag átépítést szervezzenek, és a tetőtér rovására kétszintessé tegyék a lakásukat. Az optimális belmagasság utóbbi évek 2,7 méter magasnak ismerik el. A konyhába sok vevő gyötör kis lakások eléggé jelen van komoly követeléseket... A minimálisan igényelt terület 8-8,5 négyzetméter, vagy jobb, mint az új épületeknél, 10-14 négyzetméter.
A lakás likviditásának csökkenését befolyásolja a szögletes elrendezése, az ablakból az autópályára néző kilátás, a gázbojler és az ülőkád megléte, Fapadlók, szomszédos szobák. A lakás összes fenti jellemzője eltérő fokú jelentőséggel bír egy lakás likviditásának meghatározásában, annak státuszától függően (gazdasági osztály, üzleti osztály vagy). Nincs probléma a dokumentumokkal és az el nem számolt lakásigénylőkkel (pl. jogi tisztaság ingatlan) pozitív hatással van annak értékesítésére.
A legkeresettebb és folyékony tovább modern piac ingatlan egyszobás és kétszobás lakások(a teljes adásvételi tranzakciók 87%-a), új épületekben található, az ötödik emeleten (az utolsó kivételével), udvarra néző ablakokkal, metróállomás közvetlen közelében, A folyékony lakások drágulnak minden évben, és kiváló befektetési pénz.
RegionalRealty.ru szerkesztőség
30402
9
Az ingatlanlikviditás szinte mindenki számára ismerős fogalom, aki így vagy úgy találkozott ingatlannal. Vannak azonban olyan kérdések, amelyeket önmagukban nem lehet megoldani, például, hogy pontosan hogyan számítják ki a likviditást, vagy lehet-e volatilis és negatív. Szakértő segítségével igyekeztünk minden, a likviditási mutatókkal kapcsolatos kérdésre választ adni.
Fénykép az „Exchange Vacation” című filmből
Kezdjük azzal, hogy mi az ingatlanlikviditás
Ha nem kimondottan a lakóingatlanokkal foglalkozunk, hanem ezt a fogalom egészét tekintjük, akkor azt mondhatjuk, hogy a likviditás magában foglalja egy tárgy eladásának lehetőségét minimális feltételekés a legjobb áron. Kiszámolható egy ilyen lehetőség, amivel később még kitérünk. Más szóval, ha el tudja adni a lakását maximális árés van rá kereslet, akkor folyékony, vagyis abban van a legtöbb magas arány likviditás.
Az ingatlanpiacon hagyományosan háromféle likviditás létezik. azt magas, közepes és alacsony likviditású. Mint már megértettük, a magas likviditás egy tárgy gyors eladását jelenti. Az átlagos likviditás többhez kapcsolódik hosszú távú a tárgy eladása. A minimális likviditási mutató pedig inkább az összetett objektumokhoz kapcsolódik, amelyeket nem olyan könnyű eladni, és amelyekre gyakorlatilag nincs kereslet.
Számos kritérium létezik, amelyek közvetlenül jelzik egy objektum likviditását. Ha csak azt vesszük figyelembe lakó objektumok, akkor a likviditás több mutatója is megkülönböztethető.
Figyelembe véve a figyelembe vett mutatókat, valószínűleg elgondolkozik azon, hogy létezik-e valamilyen képlet a likviditás kiszámítására. Biztosan kijelenthetjük, hogy nincs konkrét képlet. Csak a befektető egyértelműen orientált pozíciója van, aki ki tudja számítani az ingatlanszerzésből származó bevételét. Például, ha vesz egy egyszobás lakást egy új épületben 2 millió rubelért. Sőt, ingyenes elrendezésben és dekoráció nélkül is elérhető. De előbb kapd meg kezdeti szakaszbanÉpítkezés. Végül az építkezés befejezése után egyetlen befektetés nélkül is eladhat egy ilyen lakást 2 millió 700 ezer rubelért. Vagyis az Ön nyeresége 700 ezer rubel lesz. Ez a mutató egyenesen arányos a likviditással.
Ingatlantárgy vásárlásakor ne feledkezzünk meg arról, hogy a likviditási mutató negatív is lehet, ami a vizsgált példánkra egyáltalán nem vonatkozik. Például, ha eredetileg bérbeadás céljából vásároltak egy tárgyat, de bizonyos okok miatt nem vált rá keresletre, akkor az ilyen tárgyba történő befektetés értelmetlennek tekinthető a haszonszerzés szempontjából. Mindenesetre nem csak a befektetőknek kell figyelniük az objektum likviditására, hanem a hétköznapi embereknek is, akik lakást vásárolnak saját lakóhelyükre.
És mit gondol erről egy szakember?
Angelica Klimentieva
Ingatlan szakértő.
A központ alapítója" Jövedelmező ingatlan Krasznodar".
Ön szerint mely ingatlanok számítanak a leglikvidebbnek Oroszország fővárosában? Eltér a lakáslikviditási mutató a fővárosban és a régiókban?
A leglikvidebb, azaz a leggyorsabban elkelt Moszkvában még mindig kicsik egyszobás apartmanok sétatávolságra a metrótól.
Elvileg ugyanazokra a tárgyakra van kereslet a régiókban. Csak annyi a különbség, hogy nincs metró, ha a nem milliomos városokat nézzük. Az ilyen városokban figyelembe veszik a lakóházak villamosvonalhoz való közelségét. Csakúgy, mint Moszkvában, azokban a régiókban is van kereslet az új lakónegyedekben található lakások iránt, ahol az alapvető infrastruktúra már megvan vagy meg fog jelenni: iskolák, óvodák, klinikák, üzletek, közlekedési csomópontok stb. Ezek a területek általában távol esnek a főbb autópályáktól. a város része, és közel vannak az erdei park zónáihoz.
De a moszkvai piac alapvetően különbözik a régiók ingatlanpiacától. Moszkva az egyik legnagyobb gazdasági központok a világ – kevésbé hajlamos a pénzügyi visszaesésekre, többet vonz pénzáramlások, amelyet magas migráció jellemez - belső és külső egyaránt. Az itteni lakásvásárlást gyakrabban tekintik befektetésnek, például későbbi bérbeadásra. A régiókban elsősorban lakhatást és vásárlást biztosítanak a lakosságnak új lakás leggyakrabban a feltételek javítása céljából.
Vannak olyan régiók, amelyek hiánya miatt gazdaságilag nem érdekesek a befektetők számára nagy a kereslet lakhatásért. Mielőtt „belépnek” bármely régióba, alaposan tanulmányozzák a piacot, figyelembe veszik az olyan mutatókat, mint a szint ipari termelés, szolgáltatások és kereskedelem fejlesztése, nemzetközi és interregionális kapcsolatok, a munkanélküliségi ráta és a lakosság átlagjövedelme, a migráció stb.
A befektetők számára a legígéretesebbek a milliós többletvárosok, valamint az uráli és az ország északi részén fekvő városok: Jekatyerinburg, Krasznodar, Rosztov-Don, Kazany, Nyizsnyij Novgorod, Tyumen, Novoszibirszk, Jaroszlavl. Ezekben a városokban jó a kereslet a lakások iránt. Ennek megfelelően a bennük lévő lakások likviditása sokkal magasabb.
Mit gondol, érdemes-e odafigyelni a lakáslikviditási mutatóra? hétköznapi emberek, vagy ezt csak a befektetők csinálják?
Mindenkinek, mind a befektetőknek, mind a lakást vásárlóknak mindig előre kell látnia a kilépési stratégiát (vagyis ennek a lakásnak az eladását), hiszen az élethelyzetek különbözőek. Lehet, hogy az emberek most nem gondolnak arra, hogy például 2 év múlva el kell költözniük valahova, vagy változtatniuk kell az életkörülményeiken a megváltozott élethelyzet kapcsán. Ezért mindenkinek mindenképpen érdemes előre átgondolnia a vásárolt lakás likviditását.
- Mondja el, milyen helyzetben megy negatívba egy ingatlanobjektum likviditása egy befektető számára?
Ez akkor fordulhat elő, ha a helyzet megváltozott a hellyel vagy magával a tárggyal.
Példa. A Belyaevo metróállomáson (Moszkva) valamilyen módon eladásra kínált kereskedelmi helyiségeket egy új épületben GYÖNYÖRŰ helyen ahol hatalmas emberforgalom van a metró felől. Az elképzelés szerint a cél az volt, hogy a kijáratnál mind szállítási, mind eladási szempontból nagyon folyékony legyen.Aztán a következő történt: felépítették a házat (ennek a háznak az első emeletén voltak a helyiségek), az összes üzlet beköltözött és elkezdtek kereskedni. De szó szerint eltelt 3-4 hónap, és felállították a fülkéket a ház előtt, és MINDEN FORGALMAT LEÁLLÍTTAK A METLÁRÓL! Tulajdonosok és bérlők ezekben kereskedelmi helyiségek ledöbbentek, mert olyan áron vették őket, ami nagyon jó forgalmat (a potenciális vásárlók számát) biztosította, de valójában teljesen láthatatlanok voltak. És ahhoz, hogy eljussanak a telephelyükre, meg kellett járniuk az összes fülkét, és még mindig hosszú utat kellett megtenniük.
Itt szemléltető példa a likviditás csökkenése. Vagyis nem tudnak azon az áron eladni, amelyen vásároltak, ha a kioszkokat nem távolítják el, komolyan le kell csökkenteniük mind az eladásokat, mind a bérleti díjat (a bérlők nem akarnak drágán fizetni olyan helyiségekért, amelyekben nincs vásárlók). Mind az értékesítés, mind a szállítás likviditása csökkent.
Ön szerint mely külföldi ingatlantárgyak lehetnek likvidek hazai befektetőink számára?
Azt javaslom, hogy olyan helyre fektessen be, ahol az ingatlankezelés elérhető az Ön számára. Vagyis a városodban jobb, és ha nincs ilyen lehetőség, akkor legalább a saját országodban. Ott jobb befektetni, ahol élsz.
Érdemesebb megfontolni a külföldi ingatlanvásárlást, ha legalább alkalmanként ott szeretne lakni. Ilyenek például a tengerparti ingatlanok (Bulgária, Spanyolország). Valójában ez már nem befektetés, hanem egy hétköznapi vásárlás saját használatra.
A későbbi viszonteladás érdekében befektetni pedig természetesen meglehetősen nehéz, munkaigényes és időigényes.
Másrészt nincs értelme külföldön ingatlant vásárolni, hogy csak alkalmanként tudjunk ott pihenni. Mivel azt is karban kell tartani: odafigyelést és pénzt igényel az ingatlan. Utazáskor olcsóbb és érdekesebb lesz házat bérelni. És szerintem állandóan ugyanarra a helyre utazni unalmas.
VAL VEL pénzügyi pont Inkább menő helyeket válassz utazáshoz, bérelj ott szép apartmanokat vagy szállodai szobákat, és élvezd a változó helyeket és a benyomásokat. Sokkal jövedelmezőbb.
- Milyen mutatók befolyásolhatják az ingatlanlikviditás növekedését?
A lakáslikviditás növekedését a következő tényezők befolyásolják:
A rosszul tisztított udvar, valamint a festett vagy piszkos falak általában riasztóak, mivel a ház tisztességes lakói mindig gondoskodnak a helyi terület megfelelő rendjének megőrzéséről. Ha vannak gyerekek, akkor fontos a játszótér az udvaron.
- A város egyik kerülete. Nem lenne teljesen ésszerű olyan lakást vásárolni, amely távol van a munkahelyétől, szülei vagy gyermekei lakhelyétől. A kiválasztott terület infrastruktúrájának meg kell felelnie az olyan normál követelményeknek, mint az iskolák, rendelők, üzletek, bankok, parkolóhelyek megléte, tömegközlekedési eszközök közelsége stb.
- Az épület általános állapota. Az az épület, amelynek falai repedések vagy mindenhol leesik a vakolat, egyértelműen javításra szorul, és legrosszabb esetben is vészhelyzetnek minősíthető.
- Szomszédok megnehezítheti a kényelmes tartózkodást és megzavarhatja a csendet otthonában.
- Lakás területe, emelet. Ha a lakásban átalakításokat végeztek, azokat legalizálni kell és tükrözni kell műszaki útlevél lakhatáshoz (megjegyzés: olvass róla). Ha az átépítést nem legalizálják, jobb, ha nem vacakol egy ilyen lakással. Ez növeli a likviditást felesleges szóváltás a BTI-vel, problémák magával a lakóhelyiséggel: fővárosi falak lebontása, pusztítás szellőzőcsatornák, fürdőszoba illegális átadása, erkélyek nappalival vagy konyhával kombinálva - mindez befolyásolja a lakás teljesítményét.
- Átfedés a lakásban, nem abból készült modern anyagok, és fából, van magas kategória tűzveszély... És ezek megváltoztatásához szükség lesz rád nagyszámú jóváhagyások és anyagköltségek.
- Az esztéták számára és nem csak fontos szerepet játszik kilátás az ablakból. Fogadd el, hogy kevés örömöt találsz az ablakon kívüli képen, amelyen a tekinteted látható szemetes konténerek, építkezés, szemétlerakó, helyek a helyi kontingens gyülekezésére stb.
- Állapot mérnöki hálózatok is érinti.
Természetesen a terület és az infrastruktúra a legfontosabb.
Az egyetlen kivétel az új épületek. Mert általában jó területekre épülnek, bár néha távol a központtól. De nincs por, nincs zaj az utak felől, nincs emberi nyüzsgés. A parkolási problémák sok új lakóparkban megoldódtak. Kérdések a tömegközlekedéssel azonnal megoldódnak, szinte az első bérlők érkezésével egy időben.
Természetesen az újonnan üzembe helyezett új épületeknél nehéz bármiféle infrastruktúráról beszélni. De aki megérti, hogy maga a környék szép, és hogy a jövőben, 5 év múlva minden lesz, amire a szíve vágyik, az a szerencsét a farkán fogja :)És mi az a mi értelmezésünk szerint 5 év? Megszületett a gyerek - nem volt időnk visszanézni, és már 5 éves, és egy év múlva iskolába megy. Még párszor pislogtak – és a gyerek már befejezte az iskolát. Még 5 év – és már meg is van felsőoktatás a vállad mögött.
Az új épületek tehát kiváló példái annak, hogy egy objektum likviditása 3-5 év alatt is megnőhet.
Kimenet
Mind Moszkvában, mind gyakorlatilag hazánk minden régiójában a leglikvidebb tárgy a kis méretű, gazdaságos ingatlanok, amelyek viszonylag alacsony szintű területeken találhatók. fejlett infrastruktúra... Először is figyelni kell az objektum olyan mutatóira, mint a terület, általános állapotépületek, szomszédok, elrendezés, terület és szintek száma, valamint a kommunikáció állapota. A megnövekedett likviditási mutatót mindenkinek, befektetőnek és hétköznapi vásárlónak is figyelembe kell vennie, hiszen minden esetben feltételezni kell, hogy a lakást el kell adni, valamint szakértőink azt tanácsolják, hogy előre tervezzék meg, hogy a likviditás megnőhet. határon, szakértőink véleménye megegyezett abban, hogy mégis érdemesebb megállni a hazai létesítményeinknél, hiszen azok jobban megközelíthetők és könnyebben kezelhetők.
Mi választunk folyékony ház turista osztály az új épületekben. Hogyan és mikor érdemes ingatlanba fektetni?
Olvasási idő: 8 perc
Mik a követelmények ahhoz, hogy a házat folyékonynak nevezzük?
A mai ingatlanpiacon a legkeresettebb lakások a turista osztályú új épületek. Nehéz helyzet orosz gazdaság, amely a rubel árfolyamának esését, a bevételek csökkenését és a holnap stabilitásával kapcsolatos bizonytalanságot eredményezte, megtakarításaik megőrzésére kényszeríti az oroszokat. Nem is említve bankbetétek, az egyetlen megbízható befektetési mód szabad pénzeszközök ingatlanvásárlásról van szó.
Egyes polgárok lakást vásárolnak maguknak, mások azt tervezik, hogy felhasználják kereskedelmi célokra... Azonban függetlenül attól, hogy a befektető maga fog lakni a megvásárolt lakásban, vagy lakásra van szüksége későbbi eladáshoz vagy bérbeadáshoz, olyan lehetőségeket kell keresnie, amelyeket szükség esetén gyorsan és nyereségesen el lehet adni az ingatlanpiacon.
Ez mindenekelőtt a lakás likviditásától függ - olyan tényezők kombinációjától, amelyek lehetővé teszik, hogy az optimális időben, a legvonzóbb áron értékesítsék. Természetesen nehéz megjósolni, hogy mennyi lesz ez az ár - ez a piaci helyzettől függ, de egy rendkívül likvid lakásért a szegmensében a maximális árat kaphatja meg a hasonló tulajdonságokkal rendelkező objektumok mellett. Nyilvánvalóan nem minden lakás büszkélkedhet ezzel a képességgel, ezért határozzuk meg, milyen követelményeknek kell megfelelnie a lakásnak ahhoz, hogy jó ok folyékonynak nevezhetjük.
Az ásatás szintjén lakásvásárlással akár 50% haszonra tehet szert a ház üzembe helyezése után
Az ingatlanberuházót elsősorban a profit érdekli, ezért a legalacsonyabb áron kell lakást vennie, és a legmagasabb áron eladnia. Ez csak akkor lehetséges, ha a vásárlás az "ásatás" szakaszában történik. Megszerzésének lehetősége azonban maximális haszon kéz a kézben jár magas kockázatok... A csak projektként létező lakásba való befektetéssel a vevő arra számít, hogy pár éven belül boldog ingatlantulajdonos lesz, de az is előfordulhat, hogy több éves késéssel kapja meg otthonát, vagy akár hosszú távú építkezés áldozatává válik.
Annak elkerülése érdekében, hogy ez megtörténjen, komolyan kell gondolnia a választását. Érdemesebb olyan cég szolgáltatásait igénybe venni, amely már régóta a piacon van. Híres névés nagyszámú befejezett objektum - legjobb ajánlás a fejlesztő számára.
Egy saját parkkal rendelkező fejlesztőtől nagyobb stabilitás várható építkezési felszerelés, termelési bázisés egy építészeti iroda. Átfogó információk szerezhetők be a részvényesek fórumain, ahol olyan emberek élnek, akik első kézből ismerik egy adott tárgy állapotát. Itt megtudhatja, hogy a cég milyen felelősségteljesen közelíti meg a vevőkkel szembeni kötelezettségeinek betartását - időben szállítják-e az objektumokat, milyen állapotban, van-e sok hiányosság és hogyan küszöbölhetők ki, késlekedik-e a fejlesztő az ingatlan bejegyzésével jogokat.
A legmegbízhatóbb projektek azok, amelyek a törvények alkalmazásával valósulnak meg. Rendszer közös építkezés ma már meglehetősen megbízható kezes a vásárlók érdekeinek védelmében. Ha a fejlesztő együttműködik nagy bankok amelyek bizalmat keltenek a befektetőkben, ez pozitívan befolyásolja az imázst is. Ha a fenti feltételek mindegyike teljesül, akkor a fejlesztő megbízhatóságáról és jó hírnevéről beszélhetünk. Ez a bizalom lakásvásárláshoz vezet az építkezés kezdeti szakaszában.
A lakásvásárlás az építkezés kezdeti szakaszában a legtöbb jövedelmező lehetőség ingatlanbefektetés, amely lehetővé teszi a projekt legfinomabb ajánlatainak kiválasztását. A különbségről eredeti költségés a ház üzembe helyezésekor érvényes árral 30-50%-ot takaríthat meg.
Magas likviditás fejlett közlekedési infrastruktúra nélkül lehetetlen
Ezekben a dinamikus időkben nagyra értékelik a mozgás szabadságát. A metróállomások, busz-, villamos- és trolibuszmegállók, vasúti peronok sétatávolságon belüli jelenléte lehetővé teszi, hogy gyorsan eljuthasson a megfelelő helyreés jótékony hatással van az ingatlanok likviditására. Az ilyen házakban lévő lakásokra mindig nagyobb lesz a kereslet, mint a „medvesarkokban”.
Minél távolabb található a lakótelep a metrómegállótól ill vasút, annál kevesebben akarnak ott lakást venni. De a helyzet jobbra változhat, ha egy szakos infrastrukturális projekt- közlekedési csomópont, metróállomás, autópálya stb. A lakások iránti kereslet az építkezés kezdetén kezd növekedni, és a befejezésig a lakhatási költségek 30%-kal emelkedhetnek.
Mondja el, hogy mit szeretne a célszerűségről, de az esztétikai oldal fontos szerepet játszik a lakásválasztásban.
Egy gyönyörű, saját „arcú” és eredeti dizájnnal rendelkező épületben sokkal kellemesebb élni, mint egy unalmas, „fénylyukakkal” ellátott dobozban, ahogy egy szovjet film hősnője szokta mondani.
A jó hír az, hogy manapság a lakóépületek sokkal szebben néznek ki, mint az akkori panelházak. Sok közülük még tömeglakás kategóriában is épül egyedi projektek, georeferált és szervesen illeszkedik a városi tájba. Ezen jellemzők jelenléte kétségtelenül növeli az objektum egészének vonzerejét és likviditását. egyedi lakások.
A legfolyékonyabb ház az, amelyik elérhető a legnagyobb szám vásárlók, vagyis a legolcsóbb lehetőségek. A befektetők körében a legnépszerűbbek a kisméretűek is. Ha a vevő dilemmával szembesül - vásároljon egy "három rubeles bankjegyet" vagy két egyszobás lakást, a szakértők azt tanácsolják, hogy maradjanak a második lehetőségnél, mivel az előnyösebb. Az ilyen objektumokra mindig van kereslet, a válság után gyorsabban megtérülnek az árak, és könnyebben lehet bérlőt találni rájuk.
Kereskedelmi célú lakás vásárlásakor (bérbeadás esetén) a legjobb, ha azonnal gondolkodik a megfelelő belső téren. Végtére is, ha az ingatlant befejezés nélkül adják el, a vevőnek saját magának kell javítást végeznie, további pénzeszközöket fektetve bele. Ne feledkezzünk meg az ehhez szükséges időről sem. A további gondoktól való megszabaduláshoz és egy lakás leállásának csökkentéséhez érdemes olyan céget keresni, amelyik termel belső dekoráció az általa épített tárgyakban. A részvényes gyorsabban és olcsóbban jut hozzá, mintha maga vásárolna anyagokat és alkalmazna munkásokat. Különösebb élvezetekre nincs okunk, de a "rendes és rendezett" követelmény teljesül, és mi kell még egy bérelt lakáshoz?
A likviditás másik fontos tényezője a jól fejlett szociális infrastruktúra, ami kényelmessé, ígéretessé és érdekessé teszi az életet ezen a területen. Nagyszerű, ha egy lakókomplexum projektje iskola, ill óvoda, de az új épületek lakóinak (és többségükben gyermekes családok) is szükségük van kórházra és klinikára, sport- és szórakoztató központokra, üzletekre, bankfiókokra, oktatási intézményekbenés a teljes értékű városi környezet egyéb összetevői.
Sajnos az új kerületekben a szociális infrastruktúra kiépítése gyakran késik, a lakók évek óta várják a létfontosságú létesítmények üzembe helyezését. Hiányuk jelentősen csökkenti az ingatlanok vonzerejét. Éppen ellenkezőleg, a jelenlét jó hangerő szociális infrastruktúra növeli mind az egyes lakások likviditását, mind lakóépületekáltalában.
Mint látható, a lakások likviditása nem egyetlen tényezőtől függ, hanem több olyan összetevő kombinációja, amelyek rendkívül vonzóvá teszik az ingatlant a vásárlók számára.
Először is határozzuk meg, mi az lakás likviditása? Ez egy lehetőség egy tárgy meghatározott áron történő eladására, legfeljebb két-három hónapon belül. Kulcsszó itt az ára. Nyilvánvaló, hogy minden lakás gyorsan eladható, ha az árat helyesen alakítják ki. De az ár mellett számos tényező befolyásolja egy lakás likviditását.
Mik ezek a tényezők?
Először is, ebben az évben épült a ház. Ha a lakás az elmúlt évben 18-ban épült házban található, akkor egy ilyen tárgy expozíciós időtartama nem két hónapban, hanem sokkal többre számítható.
Az új épületekben a lakásokat napokon belül eladják, de ez feltéve, hogy a házat bérbe adják, ill. jogi dokumentumok az átvett ingatlanon. Ha egy lakást egy még építés alatt álló házban adnak el, akkor a ház felkészültsége és a fejlesztő hírneve befolyásolja az értékesítés sebességét. Plusz minden szükséges jelenléte engedélyeketépítkezéshez.
A ház helye, ahol a lakás eladó. A belvárosi lakás mindig drágább, de el lehet-e gyorsan eladni? Itt a lakás likviditását jobban befolyásolja a metró vagy egyéb közlekedési eszközök közelsége, az üzletek, gyógyszertárak gyalogosan elérhetősége. Sok ingatlanvásárló számára pedig nagyon fontos tényező, hogy a gyermekiskola ugyanabban a negyedben található. Gyakran előfordul, hogy két hasonló lakást adnak el szó szerint a szomszédos házakban, de az egyik ház az iskola mellett található, a másikból pedig ahhoz, hogy ugyanabba az iskolába jussunk, csak át kell menni az úton. Az első gyorsabban elkel.
Ház építőanyag. Többek között monolit és tégla egyenlő feltételekkel mindig előnyösebb, mint egy panelépület.
Emeletek száma. Az első és az utolsó emeleti lakásokat rosszabbul adják el, hogy ne arról beszéljenek, hogy az ablakokból gyönyörű kilátás nyílik az egész városra utolsó emeletés az első emelet kereskedelemmé alakításának lehetősége. Először fordítsa le, majd ajánlja fel kereskedelemre. De ez egy másik történet.
Elrendezés. Fantáziák modern építészek határok nélkül. Az új otthonokban háromszögletű, sőt ötszögletű szobák is vannak. Megfelelő kialakítással minden bizonnyal pompásan fog kinézni, de polgáraink meglehetősen konzervatívak, és az építészeti megoldásokban a klasszikusokat részesítik előnyben.
A javítás minősége. A lakás likviditását semmilyen módon nem befolyásolja. Itt térünk vissza oda, ahonnan indultunk. Az árra. Ugyanabban a házban egy felújítandó lakást, de megfelelő pénzért gyorsabban adnak el, mint ugyanazt a felújított lakást, még a legmagasabb minőségben is, de azon az áron, amelybe a tulajdonosok beleszámították ennek a felújításnak a költségét.
Ezért a legtöbb ingatlanos azt tanácsolja, hogy ne rohanjon "kozmetikumok" készítésével, ha eladja. Konzultáljon hozzáértő szakemberrel, hogy mit kell tennie az előrelátható időn belüli eladáshoz jó ár... Lehetséges, hogy a lakást csak takarítani kell.
