Alatt piaci értéke a legvalószínűbb árat jelenti, amellyel egy terméket vagy szolgáltatást súlyos versenyben szabad piacon lehet értékesíteni, ha az ügyletben részt vevő felek ésszerűen járnak el, és rendelkeznek minden szükséges információval, és a tranzakciós árat semmilyen jelentős körülmény nem befolyásolja, amikor:
a lebonyolított ügylet egyik fele nem köteles eladni az értékelő tételt, a másik fél pedig nem köteles elfogadni az értékelt tételt;
az ügyletben részt vevő felek kellően tájékozottak az ügylet tárgyáról, és saját érdekeikben járnak el;
az értékelés tárgya a nyílt piacon van, amikor nyilvános ajánlatot használnak, jellemzően ugyanazon értékelési tárgyra;
az ügylet ára ésszerű díjazás az értékelés tárgya számára, és az ügylet mindegyik fele vonatkozásában nincs kényszer az ügylet befejezésére;
az értékelés tárgyának kifizetése készpénzben történik.
A piaci érték az a hozzávetőleges ár, amellyel egy ingatlant szabad piacon el lehetne adni, figyelembe véve a versenyt. Ennek meghatározásakor sok tényezőt kell figyelembe venni, köztük olyan kiszámíthatatlanokat is, mint a piaci szereplők viselkedése.
A költség kiszámítását minden információ elemzése előzi meg.
A vállalkozás piaci értéke a vállalat értékének meghatározása a nyeresége alapján. Az értékelés kétféleképpen történik:
a szervezet vagyona alapján.
a meglévő eszközökön és technológiákon alapulnak, amelyek a jövőben pénzt hoznak a vállalkozásnak.
Az értékelés feltételezi egy tárgy és egy alany jelenlétét. A tárgy maga a vállalkozás. Az alany határozza meg a piaci értéket. Ezek általában szakmai értékbecslők.
Igény. A fogyasztói preferenciát jelenti. Ez a tényező minden lehetséges kockázatot figyelembe vesz.
A cég hasznossága. Egy szervezet csak akkor tekinthető hasznosnak, ha előnyös a tulajdonos számára. Az előny általában a nyereségesség. A hasznosság növekedésével nő a piaci érték is.
Nyereség. Ez a különbség a bevétel és a kiadás között.
Idő. Feltételezi azt az időszakot, amely után a nyereséget tervezik. Sok vállalkozásnak halasztott nyeresége van. A vállalat például új berendezéseket vezetett be a gyártásba. Ez szükséges a nyereség növeléséhez, de a jövedelem csak a jövőben fog növekedni.
Meglévő korlátozások. Például az állam által bevezetett korlátozó intézkedések. Minél több korlátozás van, annál alacsonyabb a piaci érték.
Kockázatok. Ez a jövedelemhiány kockázatára utal a jövőben.
Likviditás. Az eszközök magas likviditása pozitív hatással van a társaság értékére.
Verseny. Azok a vállalatok rendelkeznek a legmagasabb piaci értékkel, amelyeknek nagy a keresletük, és kevés versenyben működnek. A versenytársak nagy száma csökkenti a piaci értéket.
A kereslet és kínálat aránya. A keresletet a befektetők fizetőképessége, a külső források bevonásának lehetősége, valamint sok más tényező határozza meg.
Mint látható, a piaci értéket számos tényező befolyásolja. Emiatt ajánlatos a piaci érték kiszámítását szakmai értékbecslőkre bízni. A szakértők megfelelően elemezni tudják a piaci helyzetet, figyelembe veszik a sokféle tényezőt.
A piaci értéket az értékbecslő határozza meg, különösen a következő esetekben:
amikor elidegenítik a tulajdont az állami szükségletekhez;
a társaság forgalomban lévő részvényeinek értékének meghatározásakor, amelyeket a társaság a részvényesek közgyűlésének határozata vagy a társaság igazgatótanácsa (felügyelőbizottsága) határozata alapján szerzett meg;
a zálogtárgy értékének megállapításakor, beleértve a jelzálogjogot is;
az alaptőke (egyesített) tőkébe történő nem pénzbeli hozzájárulások értékének megállapításakor;
a csődbe ment adós vagyonának értékének megállapításakor;
az ingyenesen kapott értéktárgyak értékének megállapításakor.
A piaci érték kiszámítása a következő feladatok figyelembevételével történik:
A vállalkozás hatékonyságának javítása.
A részvények piaci értékének értékelése a tőzsdén.
A költségek meghatározása a vállalat értékesítésének tervezésekor.
Az egyik résztvevő részesedésének kiosztásának szükségessége.
A szervezet felszámolása.
Felkészülés a szervezet átvételére.
Cégfejlesztési terv kidolgozása.
A pénzügyi fenntarthatóság elérése.
A vállalkozás biztosítékkal történő kölcsönzési lehetőségeinek elemzése.
Vagyonbiztosítás.
Vezetési döntések meghozatala.
Beruházási projektek fejlesztése.
A piaci érték meghatározására három módszer létezik:
Jövedelem módszer. Ennek alapja a vállalkozás várható maximális bevétele.
Költséges módszer. Akkor releváns, ha a vállalat nem rendelkezik stabil jövedelemmel.
A módszer alkalmas az egyensúly beállítására. Hogyan kell számításokat végezni? Meg kell találni az eszközök piaci értékét, majd kivonni belőle a vállalat kötelezettségeinek összegét.
Ez a módszer további két módszerre osztható.
Nettó eszköz módszer: a kötelezettségek összegét levonják a piaci értékből.
Maradványérték módszer: az eszközök külön értékesítése után kapott összeg.
Összehasonlító módszer. A vizsgált módszert gyakorlatilag nem alkalmazzák. Ez annak köszönhető, hogy az eredmények nagyon közelítőek.
A vállalkozások általában az első két módszer egyikét használják. A módszer pontos meghatározása attól függ, hogy a vállalatnak stabil jövedelme van -e.
Van még kérdése a könyveléssel és az adózással kapcsolatban? Kérdezd meg őket a számviteli fórumon.
Piaci érték: részletek a könyvelő számára
A vállalkozás forgalomképtelenné válik. A vállalkozások piaci értékének megtetszése annak meghatározásakor ... a vállalkozások feltételesen piaci értékének becsült értékéből, a becsült piaci árból ... az elvégzett értékelés nem piaci eredményét piaci értéknek nevezzük, amely után a kataszteri (adóköteles ... a vállalkozások gazdaságilag tisztességes piaci értékének meghatározásához) Kulcsszavak: vállalkozás ... a vállalkozás nem piaccá válik. A vállalkozások piaci értékének fetishizálása annak meghatározásakor ...
Ne használja a "piaci érték", a "valós érték" és a "... kétségeket, fogalmakat és kifejezéseket" A "valós értéket" hagyományosan helytelenül használják "Részvények, ... Igazságos" és valóban gazdaságilag tisztességes piaci értéke a vállalkozás törzsrészvényeinek. E -mail cím ... ne használja a "piaci érték", "valós érték" és "..." fogalmakat és kifejezéseket
Ezeknek a részvényeknek a megszerzése a részvények piaci értékének tekinthető a ... a társaság jövedelmének felszámolása idején, az adóalanynak átruházott ingatlan piaci értékének megfelelő összegben, ... a csere napján kicserélt lakást tartalmazza. A kicserélendő lakás piaci értéke ... amelyet a lakás piaci értéke és az említett részvények adózó által fizetett része közötti különbözetként definiálnak ... az említett részvények piaci értékének tekinthető az ő ...
Kataszteri értéke és a kataszteri értékként megállapított piaci érték, ... módszertan (például az áfa kizárása egy tőkeépítési objektum piaci értékéből; az uralkodó ... szerint a másik nem); a telek piaci értékének meghatározásakor a hosszú távú ... régió jogát tévedésként határozzák meg, a ...
A megfelelő analóg objektumok számának esete. A vállalkozások piaci értéke és befektetési értéke ... senki sem harcol. Az értékelési tárgyak kiméra "piaci értéke" szerint a kataszteri értékbecslők meghatározzák ... a vállalkozások gazdaságilag tisztességes piaci értékének meghatározásának képletét. A cikk e-mail címe ... ... html Megjegyzés: a vállalkozás gazdaságilag valós piaci értéke alatt jelenleg ...
Az értékelési tárgyak értéke jelzi azok piaci értékét, amelyet a természetben soha ... nem egyenlő a nem létező piaci értékkel, ami indokolt oka a ... megközelítésnek. Ezenkívül a vállalkozások piaci értékét nem tévesen alkalmatlanként határozzák meg ... a vállalkozás piaci értékének és sok más típusnak a fogalmi apparátusába való bevezetését ...
A posztulátumok a "piaci érték", "befektetési érték", "valós érték" fogalmakra és kifejezésekre vonatkoznak ... a "piaci érték" fogalom és kifejezés használata annál inkább, mint a fő ... jelenleg , a kataszteri érték elméletileg nem ésszerűen egyenlő a "piaci" értékkel. .. nemzetközi és szövetségi értékelési szabványok, piaci érték, befektetési érték, valós érték, ... befektetési érték "," igazságos ...
A megrendelés. Ha minden más dolog megegyezik, a társaság tőkeinstrumentumainak piaci értékének növekednie kell ... ha a szervezet a jelenlegi piaci értéken értékeli át a pénzügyi befektetést egy társaságba, amely ... egyenértékű egy további befektetés összegével, mivel a piaci érték a teljes aggregátum figyelembevételével alakul ki ... és a pénzügyi befektetések piaci értékében bekövetkező változások önmaguktól ... a piaci érték későbbi növekedésének mértéke lesz. A szervezet befektető a ...
... (hurrikán következményei). A Bizottság meghatározta az ilyen berendezések átlagos piaci értékét, figyelembe véve a jelenlegi ...
A fent említett törvény elfogadja piaci értékét, amely a természetben nem létezik ... és van piaci kapitalizáció, de piaci érték és piaci összgazdasági érték ... piaci érték, amely nem létezik a való világban; a második - nagyon kétes, befektetési érték ...
És az ilyen objektumok valós és piaci értéke, az illegális, ha az összehasonlító módszerek használatának javaslásakor az átlagos piaci árukat a nem létező piaci érték fogalmával helyettesítik ... a kifejezést kerülni kell. A "piaci érték" kifejezés, tudománytalan természete és ... valamint az ilyen tárgyak valós értékének és piaci értékének feltételei miatt, az illegális, hogy ... átlag piaci árukat a nem létező piaci érték fogalmával helyettesítik. javasoljuk a módszerek alkalmazását ...
Üzlet ". A "piaci érték" kifejezést tartósan rákényszerítik az értékbecslőkre, ami a természetben nem létezik ... Eközben ma azt javasoljuk, hogy a mutatókat tegyük egyenlővé az ingatlanok ... nem létező piaci értékének mutatóival. piaci értékének meghatározása, ezer rubel / standard óra; ... E. Normatív jövedelmi módszer a vállalkozás piaci értékének és piaci árának meghatározására (... a vállalkozások gazdaságilag tisztességes piaci értékének meghatározására szolgáló képlet Internet -e -mail cím ...
Az ellenőrzés során az adóhatóság elrendelte az ingatlanok piaci értékének vizsgálatát, amely szerint ..., 804 millió rubel. és a piaci érték volt. Az adóellenőrök ... ezt az összeget rendelték el egy vizsgálatnak, amely szerint a következtetések szerint az épületek piaci értéke meghaladta a ... évi értékesítési értéket, és az értékelő objektum piaci értékére vonatkozó információk alapján, ha figyelembe véve a ...
És az értékelő objektum piaci értékére vonatkozó információk alapján, ha figyelembe vesszük ...
E szövetségi törvény alkalmazásában az értékelt tárgy piaci értéke a legvalószínűbb ... .02. 2017 -es szerző megjegyzése: az értékelt tárgy piaci értéke, szemben a ...
A föld átlagos ára egy olyan mutató, amely egy meghatározott minőségű és elhelyezkedésű telek költségeit jellemzi, a becsült megtérülési időszak lehetséges bevételei alapján. A földterületekkel kapcsolatos tranzakciók megadóztatására, valamint a föld öröklésére, adományozására és a telek által biztosított banki kölcsön megszerzésére vonatkozó állami illetékek beszedésében használják. Az átlagárat évente az Orosz Föderáció alkotóelemeinek végrehajtó hatóságai állapítják meg különböző célú földterületekre értékelési övezetek, közigazgatási körzetek, települések vagy csoportjaik számára. A helyi önkormányzatok a földpiac fejlődésével döntéseikkel tisztázhatják az értékelési zónák számát és határait, emelhetik vagy csökkenthetik a telek megállapított normatív árát, de legfeljebb 25%-kal. A földterületek standard ára nem haladhatja meg a piaci ár szintjének 75% -át a megfelelő kijelölt rendeltetésű telek esetében.
A telkek kataszteri értéke egy számított értékmutató, amelynek célja a föld adóalapjának meghatározása. Az egyik fő mutató a földhivatalban van rögzítve. A telkek kataszteri értékének kiszámítását a Szövetségi Földkataszteri Szolgálat által kidolgozott módszerek szerint kell elvégezni.
Az Orosz Föderáció alkotó szervezetei által az állami vagy önkormányzati tulajdonban lévő telkek értékesítésekor megállapított épületek, építmények és építmények alatti föld ára szabványos mutató, amely meghatározza azon földterületek visszaváltási árát, amelyeken magántulajdonban lévő épületek, építmények vagy szerkezetek helyezkednek el. A visszaváltási árat az "Orosz Föderáció földtörvényének végrehajtásáról" szóló szövetségi törvény határozza meg a telekadók mértékében, a települések számától függően. A 3.000.000 főt meghaladó lélekszámú településeken a föld árát a földterület -egységre eső földadó 5–30 -szoros összegében állapítják meg; az 500 000–3 000 000 fős lakosságú településeken - a földterület egységenkénti földadó 5–17 -szeresének megfelelő összegben; legfeljebb 500 000 fő lakosságú településeken - a földterület egységnyi egységnyi földadójának három -tízszerese (a folyó naptári év elején). A visszaváltási ár konkrét értékeit az Orosz Föderáció alkotóelemei határozzák meg. Amíg az Orosz Föderáció valamely szervezete nem állapítja meg a föld árát, a megfelelő minimális földadó mértéket kell alkalmazni. Ugyanakkor a telek értékesítésekor az árra korrekciós tényező alkalmazható, figyelembe véve a mindenkori használatot
épület, szerkezet, szerkezet. A jelenlegi felhasználás fő típusainak korrekciós tényezőjét az Orosz Föderáció kormányának jóvá kell hagynia 0,7-1,3 összegben. Jelenleg a kormány nem hagyta jóvá az ilyen együtthatókat.
A nem mezőgazdasági célokra lefoglalt mezőgazdasági földterület helyett új földterület kialakításának költségeire vonatkozó szabványokat alkalmazzák a mezőgazdasági termelés, az állami vagy önkormányzati tulajdonban lévő rénszarvas legelők lefoglalásakor a mezőgazdasági termelés elvesztésének kompenzálására. a mezőgazdasággal nem összefüggő célokra; a polgárok vagy jogi személyek tulajdonában lévő mezőgazdasági területek, rénszarvas legelők rendeltetésének megváltoztatása. A talajok és a földek romlása és szemetelése által okozott károk összegének kiszámítására is használják. Jóváhagyta az Orosz Föderáció kormányának rendelete.
Az értékelő objektum értékének és az analógok árainak összehasonlító elemzésében az Értékelő a nyílt forrásból (nyomtatott kiadványok, hivatalos internetes oldalak stb.) Vett tárgyak ajánlatainak (nyilvános ajánlatainak) árait használta fel. Az ilyen megközelítés az Értékbecslő véleménye szerint indokolt abból a szempontból, hogy a potenciális vevő az elfogadás előtt. A valós ügyletek árait tartalmazó nyilvánosan hozzáférhető adatbázisok (listák) hiányában, amelyeket a világ legtöbb országában az értékbecslők használnak munkájuk során, az Értékbecslő helyesen állapította meg, hogy a nyilvános ajánlatok adatai a legközelebb állnak a valós vásárlási árakhoz és Az értékesítési tranzakciók a legnagyobb mértékben megfelelnek az értékelésre vonatkozó orosz jogszabályok követelményeinek.
Így az Értékbecslő a számítások során "ajánlattételként" és "nyilvános ajánlatként" használta fel az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvében említett adatokat (435. és 437. cikk). Következésképpen az Értékbecslő hipotetikusan (megfelelő kiigazítások mellett) azt feltételezte, hogy az a személy, aki "az ajánlatot tette, úgy tekinti magát, hogy megállapodást kötött azzal a címzettel, aki elfogadja az ajánlatot".
Az értékelés idején számos analógot kínáltak a piacon az értékelő objektum megfelelő helyével. Az analógok adatait az Értékelő értékelte és számítási táblázatba gyűjtötte össze.
Az elemzés során az analógok árait az analógok és az értékelés tárgya közötti különbségekhez igazították. Negatív kiigazítást hajtanak végre, ha az analóg felülmúlja az értékelés tárgyát ebben a mutatóban, és pozitív korrekciót hajtanak végre, ha az analóg ebben a mutatóban rosszabb.
Az értékelő objektum piaci értékének kiszámításához az összehasonlítási egység 1 négyzetméter volt.
Az értékelés idején a következő objektumokat választották ki, amelyek jellemzőikben összehasonlíthatók az értékelő objektummal.
| Index | Értékelési objektum | 1. analóg | 2. analóg | 3. analóg | 4. analóg | 5. analóg |
| Helység | Jekatyerinburg város | Jekatyerinburg város | Jekatyerinburg város | Jekatyerinburg város | Jekatyerinburg város | Jekatyerinburg város |
| utca | Műszaki | Vatutin | Sedova | Tavatuiskaya | Chisinau | Bilimbajevszkaja |
| házszám | ||||||
| Ajánlati ár, dörzsölje. | 3.685000 | |||||
| Ár 1 négyzetméterre, dörzsölje. | ||||||
| Alku korrekció,% | ||||||
| Tökéletes ajánlat vagy ajánlat | ajánlat | ajánlat | ajánlat | ajánlat | ajánlat | ajánlat |
| Korrekció a tranzakció típusához,% | ||||||
| Helyszín (árzóna) | ||||||
| Helykorrekciós érték,% | ||||||
| Ház típusa | XP | XP | XP | XP | XP | XP |
| Ház típusú korrekciós érték,% | ||||||
| Fal anyaga | tégla | tégla | tégla | tégla | panel | tégla |
| Javítási érték a falanyaghoz,% | ||||||
| Szobák száma | ||||||
| A szobák számának korrekciós értéke,% | ||||||
| Padló | 3/5 | 4/5 | 5/5 | 2/5 | 2/5 | 1/5 |
| Emeletek száma | ||||||
| Javítási érték emeletenként,% | ||||||
| Teljes terület, négyzetméter | 55.4 | 54.3 | ||||
| Korrekciós érték a teljes területre,% | ||||||
| Konyha terület, nm | ||||||
| Konyhai terület korrekciós értéke,% | ||||||
| Az apartman állapota | alapértelmezett | alapértelmezett | alapértelmezett | alapértelmezett | alapértelmezett | alapértelmezett |
| A korrekció értéke a lakás állapotára, dörzsölje. | ||||||
| Korrigált költség 1 négyzetméter. m., dörzsölje. | ||||||
| Átlagos költség 1 négyzetméter. m., dörzsölje. | ||||||
| Az értékelő objektum piaci értéke az értékelés időpontjában, dörzsölje. |
KÖVETKEZTETÉS: az összehasonlító megközelítés szerint az Értékelési Objektum piaci értéke: 3 399 836 rubel.
Következtetés
A munka első fejezetében a kataszteri tevékenység fogalmát és annak minden szempontból szabályozó és jogi keretét, a műszaki terv, a vezetékes terv és a kataszteri útlevél kialakításának alapjait vizsgáljuk.
A műszaki terv olyan dokumentum, amely reprodukálja az ingatlanok állami kataszterébe beírt bizonyos információkat, és jelzi az épületre, építményre, helyiségre vagy folyamatban lévő építési objektumra vonatkozó információkat, amelyek szükségesek egy ilyen ingatlanobjektum regisztrálásához, vagy egy az ilyen objektum része vagy részei ingatlanok, vagy az ingatlan állami kataszterébe való belépéshez szükséges új információk egy ilyen ingatlanról, amely kataszteri számmal rendelkezik.
A második fejezetben az ingatlanértékelésről és annak három megközelítéséről volt szó:
Költséges megközelítés;
Összehasonlító megközelítés;
Jövedelem -megközelítés.
A költség -megközelítés azon a feltételezésen alapul, hogy egy körültekintő befektető nem fizet többet az ingatlanokért, mint amennyibe kerülne egy hasonló telek megszerzése és egy hasonló fogyasztói tulajdonságokkal rendelkező épület építése.
Az összehasonlító megközelítés azon a feltételezésen alapul, hogy az ésszerű vevő nem fizet többet egy cikkért, mint amennyiért a hasonló piacon vásárolhat egy hasonló használati tárgyat.
A jövedelem -megközelítés azon az állításon alapul, hogy egy ésszerű vevő nem fizet többet, mint amennyit az értékbecsült ingatlan a jövőben hoz befektetési kockázattal korrigált nettó jövedelem formájában.
Az értékelt tárgy értékének végső értékének kialakítása az értékelési folyamat egyik fontos állomása. Ehhez két módszert lehet használni: a matematikai mérés módszerét, amely százalékos súlyozást alkalmaz, és a szubjektív súlyozást, amelyben az értékelő leírja az értékelési tárgy értékét befolyásoló tényezőket, és levezeti az értéket a vélemény és személyes érvek. A mérlegelés eredményeként meghatározzák az értékelési tárgy piaci értékét.
A dolgozat második fejezetében meghatározott célnak megfelelően összegyűjtöttük a szükséges információkat a kutatási objektumról a további elemzéshez és értékeléshez.
Az értékelés tárgyával kapcsolatos információk tanulmányozása után körzeti elemzést végeztek, a földpiac és az irodai ingatlanpiac elemzését, mivel az értékelt objektumnak irodai célja van.
A dolgozat kitűzött céljának megfelelően az értékelő objektum - egy lakás - piaci értékét megkapták.
Az elvégzett munka eredményei alapján meg kell jegyezni, hogy az ingatlanértékelés jelentős problémája a teljes körű piacorientáció. Ez látható egy egyszerű példán - az összehasonlító értékesítési megközelítés alkalmazása az összehasonlító megközelítés keretein belül. Ebben az esetben információkat gyűjtenek a hasonló tárgyak adásvételi közelmúltbeli tranzakcióiról az értékelthez képest, amelyek során az értékbecslő nem kaphat száz százalékig megbízható információt ezekről a tárgyakról (fizikai jellemzők, hely, állapot stb.), mivel személyesen nem tudja ellenőrizni az értékelésre kiválasztott analóg objektumokat. A kapott információk teljességét csak a beszélgetés kimeríti, vagyis csak egy érdekelt fél - az eladó - nézőpontját tükrözi.
Az összehasonlító értékelési módszer alkalmazásával a számítások azt mutatták, hogy az értékelési objektum piaci értéke 2015. 03. 20 -án. van 3.399.836 dörzsölés.
Külön meg kell jegyezni, hogy az értékelési tevékenység egésze szubjektív, mivel minden értékelő szervezet vagy vállalat, az általánosan elfogadott értékelési normákat alkalmazva, saját kidolgozott módszertannal rendelkezik az értékeléshez. Ez a tény nem befolyásolhatja az értékelés eredményeit. Ennek eredményeként az értékelés, nevezetesen annak eredménye (a piac, a biztosíték, a befektetési érték stb.), Amelyet több vállalat végez, általában eltér egymástól, ami vitákat okozhat a végrehajtás helyességével kapcsolatban , valamint az egyik vagy a másik oldal helyessége, és ami a legfontosabb, elgondolkodásra ad okot az értékelés potenciális vevőjének.
Bibliográfia
1. 1998. július 29-én kelt szövetségi törvény "Az Orosz Föderáció értékbecslési tevékenységéről", 135-FZ
2. Jogi támogató webhely "Consultant Plus" consultant.ru/
3. Információs és jogi portál base.garant.ru/
4. Fórum ROO sroroo.ru
5. Enciklopédia ru.wikipedia.org
6. Az Orosz Föderáció alkotmánya
8. "Az Orosz Föderációban végzett értékbecslési tevékenységről" szóló szövetségi törvény, 1998. július 29-i 135-FZ
9. Az 1997. július 21-én kelt szövetségi törvény "Az ingatlanokhoz fűződő jogok és az ezzel kapcsolatos ügyletek állami nyilvántartásba vételéről" 122-FZ
11. Szövetségi értékbecslési szabványok 1., 2., 3. sz., Jóváhagyva. Oroszország Gazdasági Fejlesztési Minisztériuma, 2007. július 20., 4. szám, jóváhagyva. Oroszország Gazdasági Fejlesztési Minisztériuma
12. Nemzetközi értékelési szabványok. Hetedik kiadás / Angolból fordítva. I. L. Artemenkova és mások- M.: Orosz Értékelők Társasága, 2006.- 414 p.
13. Ingatlanértékelés: tankönyv / T.G. Kasjanenko és társai - M .: KNORUS, 2010.
14. Értékelők portálja Valuer.ru
15. Az értékelő könyvtára labrate.ru
16. A Rosreestr szövetségi honlapja rosreestr.ru
17. Földrajzi információs portál gisa.ru
18. Kataszteri mérnökök fóruma zemlemaster.ru
19. Kataszteri könyvtári könyvek.kataszter.ru
20. Építési fórum http://brigadastroi.ru/
21. Értékelők nemzetközi portálja proocenka.ru
22. Az rg.ru orosz újság dokumentumainak tárháza
23. Nemzeti Értékelő Kollégium nkso.ru
24. Gazdasági Elemzési és Szakértői Központ ceae.ru
25. Akadémiai enciklopédia official.academic.ru
26. Ingatlanpiaci mutató
1. melléklet
Szövetségi törvények:
1. Szövetségi törvény (2013.07.23.) 250-FZ "Az Orosz Föderáció egyes jogalkotási aktusainak módosításáról a jogok állami nyilvántartásba vételével és az ingatlanok állami kataszteri nyilvántartásával kapcsolatban"
2. 2009. december 21-i szövetségi törvény 334-FZ "Az Orosz Föderáció egyes jogalkotási aktusainak módosításáról"
3. Szövetségi törvény, 2007.7.24., 221-FZ, "Az állami ingatlankataszterről"
4. 2014. július 21-i szövetségi törvény 221-FZ "Az Orosz Föderáció adótörvénykönyvének második részének 25.3. Fejezetének módosításáról"
5. Parancsok
6. Az Oroszországi Gazdasági Fejlesztési Minisztérium 2014. február 8 -án kelt, 212. számú rendelete "A katasztrális mérnök képesítési bizonyítványt kérő személyek fellebbezését vizsgáló fellebbviteli bizottság összetételének módosításáról, amelyet a Minisztérium rendelete hozott létre. Oroszország gazdasági fejlődése, 2011.7.30., 344. sz.
7. Az Oroszországi Gazdasági Fejlesztési Minisztérium 2014. március 18 -i végzése, 136. sz.
8. Az Oroszországi Gazdasági Fejlesztési Minisztérium 2012. december 25 -i végzése, 812 sz. "Az Oroszország Gazdasági Fejlesztési Minisztériumának 2010. 07. 30 -i 344. számú végzésének módosításáról".
9. A Gazdasági Fejlesztési Minisztérium 2012.07.18 -i rendelete 437. sz.
10. Az Oroszországi Gazdasági Fejlesztési Minisztérium 2011. április 4 -i végzése, 145. sz. Oroszország gazdasági fejlődése, 2010.7.30., 344. sz. "
11. Az Oroszországi Gazdasági Fejlesztési Minisztérium 2010. szeptember 20 -i végzése, 444. sz. "A kataszteri mérnökök állami nyilvántartásának vezetési eljárásának és a kataszteri mérnökökről szóló, a kataszteri mérnökök állami nyilvántartásában szereplő információszolgáltatási eljárás jóváhagyásáról. . "
12. Az Oroszországi Gazdasági Fejlesztési Minisztérium 2010. július 30 -i végzése 344. sz. "Az Oroszország Gazdasági Fejlesztési Minisztériumának szervezetéről, hogy vizsgálja meg a kataszteri mérnök képesítési bizonyítványát kérő személyek fellebbezéseit."
13. Az Orosz Föderáció Gazdasági Fejlesztési Minisztériumának 2010. 07. 12 -i rendelete 290. sz.
14. Az Oroszországi Gazdasági Fejlesztési Minisztérium 2010.03.15 -i, 99. számú rendelete: "A képesítési vizsgaprogram jóváhagyásáról a kataszteri mérnökökre vonatkozó követelményeknek való megfelelés érdekében."
15. Az Oroszországi Gazdasági Fejlesztési Minisztérium 2010. 03. 03. -i végzése 83. sz.
16. Az Oroszországi Gazdasági Fejlesztési Minisztérium 2010. január 22 -i végzése, 23. sz. a kataszteri mérnökökre vonatkozó képesítési követelményeknek való megfeleléshez szükséges képesítési vizsga lebonyolításának eljárása, a kataszteri mérnök képesítési bizonyítvány megszerzésére irányuló kérelemmel egyidejűleg benyújtandó dokumentumok jegyzékében ”.
17. Rosreestr 2011. június 23 -i P / 232. Számú rendelete "Az automatikus információs rendszer ipari üzembe helyezéséről a Szövetségi Állami Nyilvántartási, Kataszteri és Kartográfiai Szolgálat kataszteri mérnökeinek állami nyilvántartását vezető" nyilvántartás vezetésére.
18. Rosreestr 2010.12.28 -i rendelete, P / 683. Sz. "A kataszteri mérnökökkel kapcsolatos, a kataszteri mérnökök állami nyilvántartásában szereplő információk megszervezéséről szóló munkaszervezésről."
19. Rosreestr 2010.08.24 -i P / 459. Számú rendelete "A kataszteri mérnökök tanúsítására szolgáló automatizált információs rendszer ipari üzembe helyezéséről".
20. Rosreestr 2014. december 25 -i rendelete P / 636 "A Rosreestr állandó bizottságáról, amely a kataszteri mérnökök képesítési követelményeinek való megfelelés érdekében a képesítési vizsga letételére vonatkozó kérdések kidolgozására és frissítésére adott válaszokkal frissíti"
21. Rosreestr 2013. július 26-i végzése, 09-04083 / 13 sz.
22. Levelek, módszerek és egyéb szabályozási dokumentumok
23. Az Oroszországi Gazdasági Fejlesztési Minisztérium 2014. január 29-i levele, 1347-PK / D23. Sz. És "Az Oroszországi Gazdasági Fejlesztési Minisztérium magyarázata a szövetségi törvény egyes rendelkezéseiről a 2013. július 23-i 250- F Z"
24. Az Oroszországi Pénzügyminisztérium levele 2010.11.22. 02-04-09 / 4307
25. Az Oroszországi Gazdasági Fejlesztési Minisztérium 2010. augusztus 5-i levele, D23-3031. Sz. "A kataszteri mérnökökre vonatkozó követelményeknek való megfelelés érdekében a minősítő vizsga letételéhez szükséges kérdések számozásáról"
26. Az Oroszországi Gazdasági Fejlesztési Minisztérium 2010. 06. 01.-i levele 8883-IM / D23 "A kataszteri mérnökök képesítési bizonyítványainak kiállítására vonatkozó állami illeték beszedéséről"
27. Levél Rosreestr területi szerveinek vezetőihez
28. Algoritmus a téves bejegyzések kizárására az Állami Vagyonbizottságból (tervezet)
29. 09-es számú levél.02903-ГЕ 15
30. 09-es számú levél. 00681-GE_15
2. függelék
"Szabványok, dokumentumok, törvények és jogi aktusok listája"
2010. december 28. N 431-FZ 2010. július 22. 2010 N 166 2009. december 27-én N 343-FZ 2009. július 23-i HATÁROZAT N 58 2009. május 7-i törvény N 91-FZ DEFINÍCIÓ 2009. február 10-én N 461-O-OPRICAZ (2009. május 27. N 142) 2010. május 11-én kelt N 09-3616-MP
Szövetségi törvény, 2010.07.27.
AZ ÉRTÉKELÉSI JELENTÉSRE VONATKOZÓ KÖVETELMÉNYEK (FSO N 3) AZ ÉRTÉKELÉS CÉLJA ÉS A KÖLTSÉGTÍPUSOK (FSO N 2)
AZ ÉRTÉKELÉSI MÓDSZEREK ÁLTALÁNOS FOGALMA ÉS AZ ÉRTÉKELÉSRE VONATKOZÓ KÖVETELMÉNYEK (SSF N 1), 2008. március 6 -i végzés, N 63. (A FEDERAL AGENCY FOR FOR FOR FOR THE FOR FOR THE FOR FOR FOR FOR THE FOR FOR FOR THE FOR FOR THE FOR FOR THE FOR FOR FORFORTS OF FOR FORPER OF THE FORFOFERING OF THE FORDING OF THE FORFECTION OF THE FORDERATION OF THE FORDING OF THE FORDING OF THE FORD OF THE SERVICATION, a (z) 2008. ingatlan tárgyak)
2008. március 6 -i N 60. RENDELÉS (AZ ELJÁRÁS JÓVÁHAGYÁSÁRÓL ÉS A FELTÉTELEK FELTÉTELEIRŐL A PÁLYÁZATI SZERVEZŐ KIVÁLASZTÁSÁHOZ, HOGY A TÖBB TULAJDONSÁGI LÉTESÍTMÉNYEK ÉS AZ INGATLAN LÉTESÍTMÉNYEKRE VONATKOZIK)
2008. március 6 -i RENDELÉS N 61. (A BERUHÁZÁSI SZERZŐDÉS SZABVÁNYOS FORMÁJÁNAK JÓVÁHAGYÁSÁRÓL AZ INGATLAN SZÖVETSÉGI TULAJDONOS TÁRGYAIRA VONATKOZÓAN)
2008. március 6.
2008. március 6 -i végzés, N 64. (A BEFEKTETÉSI SZERZŐDÉSEK KÖVETKEZTETÉSÉRE VONATKOZÓ JOG PIACI ÉRTÉKÉNEK ÉRTÉKELÉSÉRE VONATKOZÓ SZABVÁNYI JÓVÁHAGYÁS JÓVÁHAGYÁSÁRÓL AZ INGATLAN LÉTESÍTMÉNYEK SZERZŐDETI TULAJDONSÁGAIRA VONATKOZÓ JOGI PIACI ÉRTÉKÉRE VONATKOZÓ JÓVÁHAGYÁS JÓVÁHAGYÁSÁRÓL)
Az Orosz Föderáció kormányának 505. sz. Határozata, 2007.10.08
Tájékoztatás az engedélyek érvényességi idejének értékelési tevékenységekre történő meghosszabbítására vonatkozó eljárásról
Tájékoztatás az értékelő tevékenységek végrehajtására vonatkozó engedélyek újbóli kiadásának eljárásáról
Az értékelési tevékenységek területén végzett továbbképzés követelményei
Az engedélyesek ellenőrzésének összevont tervének jóváhagyásáról a 2003. II. az Orosz Föderáció Tulajdonkapcsolati Minisztériuma alatt
Az Orosz Föderáció Vagyoni Kapcsolatok Minisztériuma alá tartozó Értékelési Szolgáltatások Fogyasztói Tanácsáról szóló rendeletek
Az értékelési tevékenységek végzésére jogosult jogi személyek és egyéni vállalkozók információszolgáltatásáról Az OKTATÁSI INTÉZMÉNYEK JEGYZÉKE
Kivonat a posztok minősítési nyilvántartásából
AZ OROSZ SZÖVETSÉG KORMÁNYZATÁNAK HATÁROZATA, 2001. július 6, N 519 "AZ ÉRTÉKELÉSI STANDARDOK JÓVÁHAGYÁSÁRÓL".
A 135-FZ SZÖVETSÉGI TÖRVÉNY "AZ OROSZ SZÖVETSÉG ÉRTÉKELÉSI TEVÉKENYSÉGÉRŐL" című, 1998. július 29-i keltezésű értékelési tevékenység engedélyezése
3. függelék
Példa egy alaprajzra
A piaci érték meghatározása különböző helyzetekben szükséges lehet. Ezt többféleképpen is meg lehet tenni. A képletet a módszertől függően választják ki.
A piaci érték az a hozzávetőleges ár, amellyel egy ingatlant szabad piacon el lehetne adni, figyelembe véve a versenyt. Ennek meghatározásakor sok tényezőt kell figyelembe venni, köztük olyan kiszámíthatatlanokat is, mint a piaci szereplők viselkedése. A költség kiszámítását minden információ elemzése előzi meg.
A vállalkozás piaci értéke a vállalat értékének meghatározása a nyeresége alapján. Az értékelés kétféleképpen történik:
Az értékelés feltételezi egy tárgy és egy alany jelenlétét. A tárgy maga a vállalkozás. Az alany határozza meg a piaci értéket. Ezek általában szakmai értékbecslők.
A vállalkozások tulajdonosai vagy vezetői saját és saját akaratukból értékelhetik a vállalkozást, mivel ez segít a hatékony vezetési döntések meghozatalában. De számos olyan helyzet van, amikor a piaci érték meghatározását jogszabályi előírások írják elő. Tehát az értékelés szükséges:
REFERENCIA! A törvény mintegy 30 olyan helyzetet határoz meg, amelyekben a piaci érték meghatározásának kötelezőnek és feltétel nélkülinek kell lennie. Minden más esetben egy vállalkozás értékelése a tulajdonosok vagy vezetők kívánságaitól függ.
A piaci érték kiszámítása a következő feladatok figyelembevételével történik:
A menedzsmentnek tisztában kell lennie a vállalkozás piaci értékével. E nélkül lehetetlen megalapozott döntéseket hozni.
Azok a döntések, amelyeket egy vállalkozás piaci értékére vonatkozó információk befolyásolnak, különböző fokú radikalizmusúak lehetnek, de általában mindegyiknek rendkívül fontos jelentései vannak, például:
FONTOS! Az eszközök piaci értékére vonatkozó minden információ egyedi számok formájában jelenik meg, amelyeket modern analitikai értékelési módszerekkel erősítenek meg. Az adatok tények, nem feltételezések, és a tényeket részletesen lehet kezelni és cselekedni, kizárólag konkrétumokra támaszkodva.
A piaci érték kiszámításakor érdemes a következő elveket betartani:
A következő elveket is figyelembe kell venni:
Nyilvánvaló, hogy a piaci értéket számos tényező határozza meg. Vannak azonban képletek, amelyek segítségével kiszámíthatja.
A vállalkozás piaci értékére vonatkozó megalapozott következtetést csak szakképzett, megfelelő képzettségű szakember adhat meg. Megismerkednek a szervezet eszközeivel, tanulmányozzák azokat, majd speciális algoritmusok szerint számításokat végeznek, és végül következtetéseket fogalmaznak meg. Ez a munka szakaszosan történik.
A piaci érték meghatározására három módszer létezik:
A vállalkozások általában az első két módszer egyikét használják. A módszer pontos meghatározása attól függ, hogy a vállalatnak stabil jövedelme van -e.
Nézzünk egy példát. Alice meg akarja határozni annak piaci értékét. A szervezet stabil jövedelmet kap, ezért a bevétel módszerét választották a számításhoz. Először a tőkésítési arányt kell kiszámítani. Ehhez a következő képletet kell használni:
(Hosszú lejáratú + rövid lejáratú kötelezettségek) / saját tőke
Ennek eredményeként egy együtthatót kapunk.
A beszámolási időszakban a vállalat 1.000.500 rubelt kapott. Következésképpen költsége ugyanaz lesz (1 000 500 * 1).
Mint látható, a piaci értéket számos tényező befolyásolja. Nincs olyan képlet, amely figyelembe venné az összes szükséges paramétert. A képlet valami általánost szabályoz, míg a költségszámítás egyéni alapon történik. Emiatt ajánlatos a piaci érték kiszámítását szakmai értékbecslőkre bízni. A szakértők megfelelően elemezni tudják a piaci helyzetet, figyelembe veszik a sokféle tényezőt. A vállalkozás belső szükségleteire vonatkozóan azonban független értékelés is lehetséges.
A moszkvai irodaterületek piacának elemzése során három összehasonlítható ingatlant választottak ki, amelyeket 2003 októberében kínáltak eladásra. Az összehasonlítható objektumok jellemzőit az alábbi táblázat tartalmazza.
| Specifikációk | 1. számú objektum | 2. számú objektum | 3. számú objektum |
Elhelyezkedés |
m. Taganskaya, st. Taganskaya | ||
Helyiségekbe átruházható jog |
Tulajdonjog | Tulajdonjog | Tulajdonjog |
Építés éve |
|||
Teljes terület négyzetméter |
57,5 | 80 | 82,5 |
Hasznos terület, nm |
57,5 | 80 | 82,5 |
Funkcionális cél |
Hivatal | Hivatal | Hivatal |
A közlekedés akadálymentesítése |
10 m. P. | 5 m. P. | 5 m. P. |
| 1. emelet | 1. emelet | 1. emelet | |
| 3 | 5 | 4 | |
Külön bejárat |
Nem | van | van |
| Munkafeltétel | Eurodekoráció | Standard felújítás | |
Tájékoztatás |
"MIAN", tel. 974-62-12 | www.win.izrukvruki.ru, tel. 713-51-63 | www.domailudi.ru |
A jogi státusz minden összehasonlítható objektum esetében azonos, és megfelel az értékelt objektumnak, ami nem követeli meg az Objektumra ruházott jogok kiigazításának bevezetését. A valós ügyletek áraira vonatkozó adatok hiánya miatt az ajánlati árakat használták a számítások során, ezért az értékesítés idejére, az eladási feltételekre és a tranzakció finanszírozására vonatkozóan sem szükséges korrekciót tenni.
Az összehasonlítható ingatlanok árait paramétereik szerint az alábbiak szerint módosították:
P0 az összehasonlítható ingatlan négyzetméterenkénti kezdeti költsége (ajánlati ár);
Pcorr egy összehasonlítható ingatlan négyzetméterenkénti kiigazított költsége;
P1, P2, P3, P4, P5, P6, P7, P8 - korrekciók a helyszínen, az alkudozásban, a közlekedés elérhetőségében, az épületben lévő helyiségek elhelyezkedésében, a helyiségek területén, a kényelem érdekében bekötőutak, külön bejárat jelenlétére, a műszaki állapot objektumra.
Helyjavítás. Az ingatlan elhelyezkedése meghatározó tényező az értékében. A helykorrekció akkor kerül bevezetésre, ha összehasonlítható objektumokat választanak ki különböző területi gazdasági övezeteken belül, esetünkben a módosítást nem vezetik be.
Módosítás az alkudozáshoz. Az objektumok ajánlati ára eltér a tényleges tranzakciók áraitól a nem lakáscélú helyiségek másodlagos piacán, amelyek általában alacsonyabb áron történnek. A vezető ingatlancégek által szolgáltatott adatok alapján az ajánlati árak 5-10%-ban térnek el a tényleges ügyletek áraitól. A módosítást 5%-ban határozzák meg.
A közlekedés akadálymentesítésének módosítása. Kisegítő lehetőségek beállítása a párosított értékesítési módszer alapján. Az alábbiakban a módosítások mérete látható a helyiségek közlekedési akadálymentesítésétől függően. Esetünkben a módosítást bevezetik.
| A közlekedés akadálymentesítése | A módosítások összege,% | |
| 5 perc. | 15, 20 perc. | 2% |
| 5 perc. | 10, 15 perces szállítás. | 5% |
Korrekció az épületben lévő helyiségek elhelyezésére. Az épület helyiségeinek korrekcióját a páros értékesítés módszere határozza meg. Az alábbiakban a javítások mérete látható az épület helyiségétől függően.
Terület korrekció. A területkorrekció a párosított értékesítési módszeren alapul. Az alábbiakban a korrekciók mérete látható a helyiség területétől függően.
Javítás a bekötőutak kényelme érdekében. A bekötőutak kényelmét szolgáló módosítást vezetnek be azokban az esetekben, amikor az értékelt és összehasonlítható objektumok ezen paraméterének jellemzői eltérőek. Esetünkben a módosítást bevezetik.
A bekötőutak kényelmét a szakértők ötpontos skálán számítják ki:
5 pont - a járművek hozzáférése a tárgyhoz a központi utcáról biztosított, van parkoló;
4 pont - lehetséges, hogy személygépkocsik és teherautók nem a központi utca felől közelítenek, parkolás;
3 pont - az autókat korlátozott forgalmú utcák mentén közelítik meg, nehéz parkolni;
2 pont - az autók megközelítése nehéz, a legközelebbi parkoló 10 percre található. gyalog.
A módosítást szakértői elemzés határozta meg, amely a nem lakáscélú helyiségek piacára vonatkozó piaci információk elemzésén alapult, így a pontszám 1 pontos csökkenését az érték 2%-os csökkenése jellemzi.
Javítás a külön bejárat jelenlétére bevezetésre kerül, mivel a külön bejárat jelenléte növeli az objektum költségeit. A módosítást 3%-os szakértői megítélés határozta meg.
Korrekció a műszaki állapothoz (felszereltségi szint). Az építőipari cégek weboldalain közzétett adatok alapján, valamint a javító és építő szervezetek, például a "Marathon" alkalmazottaival folytatott beszélgetések alapján. 964-44-38, "Promstroy 1" tel. 367-56-31, "marsall" tel. 155-39-59, "Holding Trading" tel. 119-50-13, "Priority" tel. 749-98-05, a helyiségek műszaki állapota és befejezési szintje (a munka összetételét és összetettségét tekintve) feltételesen a következő kategóriákba sorolható:
Eurodekoráció(a helyiségek modern dekorációja az európai szabványok követelményeinek megfelelően, a legújabb építési technológiák és a legjobb befejező anyagok felhasználásával). Az ilyen típusú javítások költsége (beleértve a befejező anyagokat is) 150-200 dollár lesz 1 négyzetméterenként.
Standard felújítás(belsőépítészet klasszikus technológiák és modern anyagok felhasználásával). Az ilyen típusú javítások költsége (beleértve a befejező anyagokat is) 100-150 dollár lesz 1 négyzetméterenként.
Munkafeltétel(a ház felújítása több éve történt).
Felújítás szükséges(kisebb hibák jelenléte a szoba díszítésében). A javítás költsége a helyiségek munkába állítása előtt (beleértve a befejező anyagokat is) 50-100 dollár 1 négyzetméterenként.
A tőkemunka elemeivel újra kell díszíteni(minden (padló, fal, mennyezet) burkolat teljes vagy részleges hiánya. A javítás költsége, mielőtt a helyiségeket állapotba hozza (beleértve a befejező anyagokat is), 150-200 USD / 1 négyzetméter.
Nagy átalakítás szükséges(a padló-, fal- és mennyezetburkolatok hiánya). A javítás költsége a helyiségek munkába állítása előtt (beleértve a befejező anyagokat is) 200-300 USD / 1 négyzetméter.
| Specifikációk | 1. számú objektum | 2. számú objektum | 3. számú objektum | Értékelési objektum |
Elhelyezkedés |
m. Paveletskaya, Ozerkovskaya emb. | m. Kurskaya, st. Földtengely 14/16 | m. Taganskaya, st. Taganskaya | m. Petrovskaya, Petrovskaya utca, 7 |
Funkcionális cél |
Hivatal | Hivatal | Hivatal | Hivatal |
Teljes terület négyzetméter |
57,5 | 80 | 82,5 | 126 |
| $150 000 | $255 000 | $247 500 | ||
1 négyzetméter terület ára, USD |
$2 609 | $3 188 | $3 000 | |
Helyjavítás ( P1) |
0% | 0% | 0% | |
Alku korrekciója ( P2) |
-5% | -5% | -5% | |
A közlekedés akadálymentesítése |
10 m. P. | 5 m. P. | 5 m. P. | 10 m. P. |
A közlekedés akadálymentesítésének módosítása ( P3) |
0% | 0% | 0% | |
A helyiségek elhelyezkedése az épületben |
1. emelet | 1. emelet | 1. emelet | 1. emelet |
Javítás az épület helyiségeinek elhelyezésére ( P4) |
0% | 0% | 0% | |
Területjavítás ( P5) |
-2% | -2% | -2% | |
A megközelítési utak kényelme pontokban |
3 | 5 | 4 | 5 |
Javítás a bekötő utak kényelme érdekében ( P6) |
4% | 0% | 2% | |
Külön bejárat |
Nem | van | van | van |
Javítás jelenlétre (távollétre) ( P7) |
3% | 0% | 0% | |
Általános százalékos kiigazítás |
0% | -7% | -5% | |
A helyiségek műszaki állapota, a befejezés szintje |
Munkafeltétel | Eurodekoráció | Standard felújítás | Standard felújítás |
Állapotkorrekció, USD / négyzetméter m. ( P8) |
150 | -100 | 0 | |
Korrigált költség 1 négyzetméter, USD / négyzetméter |
$2 759 | $2 864 | $2 850 | |
Az ára 1 nm. Értékelés tárgya, USD / négyzetméter |
$2 824 |
Az ingatlanok piaci értékének jövedelem -megközelítéssel történő meghatározása az elvárás elvén alapul. Ennek az elvnek megfelelően a tipikus befektető, vagyis az ingatlan vásárlója megvásárolja azt, annak várható felhasználásával, hogy a jövőben jövedelmet kap. Tekintettel arra, hogy közvetlen kapcsolat van a befektetés nagysága és a befektetés kereskedelmi felhasználásából származó haszon között, az ingatlan értékét az általa hozott jövedelemhez való jogok értékeként kell meghatározni, más szóval az értéket. az ingatlan értéke az értékbecslés tárgyát képező jövőbeni jövedelem jelenértéke.
A jövedelem -megközelítés előnye a költségekkel és az összehasonlító megközelítésekkel szemben az, hogy jobban tükrözi a befektető nézetét az ingatlanról, mint jövedelemforrásról, vagyis ezt az ingatlanminőséget veszik figyelembe, mint fő árképzési tényezőt. A jövedelmi megközelítés fő hátránya, hogy a másik két megközelítéssel ellentétben prediktív adatokon alapul.
Az értékelési eljárás szakaszai ezzel a megközelítéssel:
* Előrejelzés készítése a becsült kiadó területek bérbeadásából származó jövőbeli bevételekről a tulajdonosi időszakra, és a kapott adatok alapján a potenciális bruttó jövedelem (GVR) meghatározása.
LDPE - a maximális bevételt jelenti, amelyet az értékelő objektum képes elérni a terület 100% -os kihasználtsága mellett, minden veszteség és költség nélkül. Az LDPE függ az értékelt objektum területétől, a megállapított bérleti díjtól, és a következő képlettel számítjuk ki:
Ast - az értékbecslő ingatlan átlagos bérleti díja,
S az értékelési objektum területe.
* A helykihasználatlanságból származó veszteségek piaci elemzése és a bérleti díj beszedése alapján történő meghatározás, a tényleges bruttó jövedelem kiszámítása.
Általános szabály, hogy a tulajdonosnak hosszú távon nincs lehetősége véglegesen bérbe adni az épület területét. A bérleti díj elvesztése az ingatlan alulfoglalkoztatottságából és a gátlástalan bérlők által fizetett bérleti díjból ered.
A nyereséges ingatlan tárgyának bérlők általi elfoglalásának mértékét az alulkihasználtság aránya jellemzi, amelyet a bérlet nélküli területek és a bérbe vett teljes terület összegének aránya határoz meg. A bérelt terület és a teljes bérbe adandó terület arányát kihasználtság tényezőnek nevezzük. Az ingatlanpiac különböző szegmenseiben jellemző a piaci kihasználtság.
Így a lakatlan területen keletkező veszteségek összegét vagy a piaci adatok alapján határozzák meg, vagy egy adott ingatlanra számítják ki a következő képlet segítségével:
KND - alulhasznosítási együttható;
Кn - a bérbe adandó területek aránya, amelyekre a bérlők év közben cserélődnek;
nc az átlagos időszak az év folyamán, amelyre szükség van, hogy új bérlőket találjanak a régiek távozása után;
na a bérleti időszakok teljes száma egy évben.
Az alulhasznosítási együttható értéke azt fejezi ki, hogy az LDPE hányadát vesztette el amiatt, hogy nem lehetett 100% -ban bérbe adni egy adott ingatlan objektumának erre szánt területét. Ezért szükségessé válik az LDPE beállítása területkihasználási tényező (Kz) amelyet a következőképpen határoznak meg:
A bérleti díj teljes behajtásának lehetetlensége tipikus piaci helyzetet von maga után, amikor mindig vannak olyan gátlástalan bérlők, akik a helyiséget felszabadítva nem fizetik ki a bérleti díj hátralékát. A bérleti díj megfizetéséből származó jövedelem csökkenésének mennyiségi kifejezése a nem fizetésből származó bevételkiesés együtthatója (a kifizetések alulszedési együtthatója) (Кн), amelyet az átlagos veszteségekre vonatkozó információk alapján határoznak meg a tulajdonosok nem fizetnek bérleti díjat a bérlőknek az ilyen típusú helyiségekért, amelyet a potenciális bruttó jövedelem% -ában fejeznek ki.
És így, begyűjtési arány (Ks)így lesz: A tényleges bruttó jövedelem (DVD) kiszámítása a következő képlet szerint történik:
Megjegyzendő, hogy a fenti módon kiszámított DVD -hez hozzá kell adni az ingatlantulajdon működéséből származó egyéb, a bérleti díjat meghaladó bevételt, például kiegészítő szolgáltatások - mosoda, parkoló - használatáért , vagyis további pénzeszközök tulajdoníthatók más bevételekhez, amelyek bevétele összekapcsolható az ingatlan szokásos használatával.
* Az értékelt ingatlan üzemeltetési költségeinek kiszámítása, amely a fenntartás tényleges költségeinek elemzésén és / vagy az adott piacon jellemző költségeken alapul.
A működési költségek (ER) a létesítmény normál működésének biztosításához szükséges költségek, amelyek közvetlenül kapcsolódnak a tényleges bruttó jövedelemhez.
A működési költségeket általában három csoportra osztják:
- feltételesen állandó;
- feltételes változók;
- pótlási költségek.
A feltételesen rögzített költségek olyan költségeket is tartalmaznak, amelyek összege nem függ a létesítmény üzemeltetési terhelésének mértékétől és a nyújtott szolgáltatások szintjétől. Általában ez a csoport a következőket tartalmazza:
- tulajdon adó;
- biztosítási díjak (vagyonbiztosítási kifizetések);
- kifizetések a telekért;
- a ténylegesen rögzített változó költségek néhány eleme.
A feltételesen változó költségek magukban foglalják a költségeket, amelyek összege a létesítmény működési terhelésétől és a nyújtott szolgáltatások szintjétől függ. Ez a csoport általában a következő költségeket tartalmazza:
- segédprogramok;
- a jelenlegi javítási munkákhoz;
- a kiszolgáló személyzet fizetése;
- béreket terhelő adók;
- tűzvédelem és biztonság érdekében;
- reklámozáshoz és bérleti szerződések megkötéséhez;
- tanácsadásra és jogi szolgáltatásokra;
- menedzsmentre;
- más költségek.
Pótlási költségek - az épület nagy kopású szerkezeti elemeinek időszakos cseréjének költségei. Általában ezek az elemek a következők:
- tetőfedés, padlóburkolat, belső és külső dekorációs elemek, ablak- és ajtótömítések, vasalatok, valamint egyéb rövid élettartamú szerkezeti elemek;
- egészségügyi berendezések és elektromos szerelvények;
- a szabadtéri fejlesztés elemei - gyalogutak, felhajtók, parkolók, parkosítás és kis építészeti formák.
Ennek a költségcsoportnak az épület rendes üzemeltetésével kapcsolatos üzemeltetési költségekbe történő felvétele abból a feltételezésből adódik, hogy a tulajdonos az ingatlant olyan szinten fogja üzemeltetni, amely megfelel az ilyen típusú ingatlanokra vonatkozó előírásoknak és szabványoknak.
Ezért a becsült működési költségeket levonják a tényleges bruttó jövedelemből, és a teljes összeg a nettó működési bevétel.
* A nettó működési bevétel átalakítása az objektum jelenértékévé többféle módon, a kiválasztott értékelési módszertől függően.
Egy objektum aktuális értékének a nettó működési bevétel alapján történő meghatározásához két módszert lehet használni:
- a jövedelem közvetlen tőkésítésének módja;
- tőkésítési módszer a tőke megtérülési rátáján alapul:
- tőkésítési módszer számítási modellek szerint;
- diszkontált cash flow módszer.
Ezek a módszerek azon a feltevésen alapulnak, hogy az ingatlanok értékét az értékeli ingatlan azon képessége okozza, hogy jövedelemforgalmat generáljon a jövőben. Mindkét módszer esetén az ingatlanból származó jövedelmet az adott ingatlanra jellemző kockázati szint figyelembevételével átszámítják az értékébe. Ezek a módszerek csak a jövedelemátalakítás módjában különböznek egymástól.
Közvetlen nagybetűs módszer- a jövedelemobjektum piaci értékének meghatározására szolgáló módszer, amely a legjellemzőbb első évi jövedelem értékre történő közvetlen átváltásán alapul, elosztva azt a tőkésítési mutatóval, amelyet a nettó jövedelem arányára vonatkozó piaci adatok elemzése alapján nyertek és az eszközök értéke, hasonlóan az értékelt tárgyhoz, a piaci kitermelési módszerrel.
Ugyanakkor nem kell értékelni a jövedelem változásának időbeli alakulását, és a tőkésítési arány értékelésekor külön kell figyelembe venni annak összetevőit: a tőke megtérülési rátáját és hozamát. Feltételezzük, hogy mindezen tendenciák és összetevők elszámolása beépül a piaci adatokba. A közvetlen tőkésítési módszer ilyen nyugati klasszikus változata, amelyben a tőkearányt a piaci tranzakciókból nyerik ki, gyakorlatilag lehetetlen orosz körülmények között alkalmazni az információgyűjtés nehézségei miatt (leggyakrabban a tranzakciók feltételei és árai bizalmasak) információ). Ennek alapján a gyakorlatban algebrai módszereket kell alkalmazni a tőkésítési arány kialakításához, amelyek külön értékelést írnak elő a tőke megtérülési rátájáról és hozamának mértékéről.
Meg kell jegyezni, hogy a közvetlen tőkésítési módszer olyan meglévő eszközök értékelésére alkalmazható, amelyek az értékelés időpontjában nem igényelnek nagy javítási vagy rekonstrukciós tőkebefektetéseket.
- egy módszer a jövedelemobjektum piaci értékének meghatározására, amely az összes pénzáramlás „valós pénzmaradványként” történő átalakításán alapul, amelyet a fennmaradó gazdasági élet során generál, értékké, azáltal, hogy diszkontálja azokat az értékelés időpontjában, a piaci befektetési alternatívából kivont tőke megtérülése a kockázati szint tekintetében.
Tőkésítési módszer a tőke megtérülési rátáján alapul formai (matematikai) szempontból két fajtája van:
diszkontált cash flow módszer- a tőke megtérülési rátáján történő kapitalizáció módszere, amelyben a piaci érték meghatározásához a tőke megtérülési rátáját diszkontálási kamatlábként kell használni, az értékelt eszköz minden egyes működési évének pénzforgalmát külön diszkontálják, és majd összegzik, beleértve a visszatartásból származó pénzáramot a tartási időszak végén.
modell nagybetűs módszer- a tőke megtérülési rátájának megfelelő kapitalizációs módszer, amelyben a piaci érték meghatározása érdekében az első év legjellemzőbb bevételét alakítják át értékké a bevétel és az érték alapján kapott formalizált számítási modellek segítségével jövőbeli tendenciáik elemzése.
A diszkontált cash flow módszert akkor alkalmazzák, ha:
- A jövőbeli áramlások várhatóan lényegesen eltérnek a jelenlegitől;
- Vannak adatok, amelyek igazolják az ingatlanokból származó jövőbeni pénzáramok nagyságát;
- A bevételek és kiadások folyamata szezonális;
- Az értékelt ingatlan egy nagy multifunkcionális kereskedelmi létesítmény;
- Az ingatlan építés alatt áll, vagy éppen épült és került üzembe (vagy üzembe helyezésre).
A számított modelleken alapuló nagybetűs módszer akkor használható, ha:
- A jövedelemáramok hosszú ideig stabilak, jelentős pozitív értéket képviselnek;
- A bevételi források egyenletes, mérsékelt ütemben nőnek.
Tekintettel arra, hogy az Értékelt Ingatlan nem igényel nagyobb javításokat, és figyelembe véve a moszkvai kereskedelmi ingatlanpiac jelenlegi tendenciáit is, meg lehet jósolni, hogy az Értékelt Ingatlan lízingjéből származó, jelentéktelen árfolyamokkal zökkenőmentesen változó jövedelemáramlás következik be. lehetővé teszi az előrejelzett jövedelem számítási modellek szerinti jelenérték -tőkésítési módszerbe történő átszámítását (a továbbiakban: jövedelem -kapitalizációs módszer).
A LEHETŐSÉGI JÖVEDELEMEK MEGHATÁROZÁSA
A potenciális bruttó jövedelem kiszámítása az összehasonlítható ingatlanok jelenlegi bérleti piaci árfolyamának elemzésén alapul (piaci bérleti díjak).
Az irodahelyiségek bérleti díjainak tanulmányozása az Iz Ruk v Ruki újság elektronikus adatbázisaiból, a moszkvai ingatlanirodák internetes oldalairól származó adatok felhasználásával történt.
| Specifikációk | Értékelési objektum | 1. számú objektum | 2. számú objektum | 3. számú objektum | 4. számú objektum |
Tájékoztatás |
"New City" társaság, tel. 771-72-80 | Invest Real cég, tel. 787-71-95 | Magazin "Ingatlan és árak" 36. szám, tel. 915-56-53 | "New City" társaság, tel. 363-26-38 | |
Elhelyezkedés |
metró Petrovskaya, Petrovskaya utca, 7 | m. Paveletskaya, Ozerkovskaya emb. | m. Taganskaya, st. V. Radishchevskaya | m. Taganskaya, st. M. Kommunisticheskaya, 21 | m. Taganskaya, st. Taganskaya |
Teljes terület négyzetméter M |
126,0 | 220,0 | 205,0 | 500,0 | 160,0 |
A megközelítési utak kényelme pontokban |
5 | 4 | 4 | 4 | 5 |
A közlekedés akadálymentesítése |
10 m. P. | 10 m. P. | 3 m. P. | 10 m. P. | 10 m. P. |
A helyiségek elhelyezkedése az épületben |
1. emelet | 2. emelet | 2. emelet | 2. emelet | 2. emelet |
Szoba befejező szint |
Standard felújítás | munkafeltétel | szabványos javítás | munkafeltétel | Európai befejezés |
Bérleti díj, USD / m2 / év |
- | 480 | 530 | 475 | 570 |
A területi különbségek korrekciója,% |
- | 0% | 0% | 2% | 0% |
Az épület helyének korrekciója,% |
- | 3% | 3% | 3% | 3% |
Beállítás a bekötőutak kényelméért,% |
- | 2% | 2% | 2% | 0% |
A közlekedés akadálymentesítése,% |
- | 0% | 0% | 0% | 0% |
Befejezési szint beállítása,% -ban |
- | 10% | 0% | 10% | -5% |
Általános százalékos kiigazítás,% |
- | 15% | 5% | 17% | -2% |
Korrigált bérleti díj, USD / m2 / év |
$556 | $552 | $557 | $556 | $559 |
Így az értékbecslő ingatlan bérleti díja a kiválasztott ingatlanok átlagos bérleti díjaként kerül meghatározásra, a módosításokhoz igazítva, és (kerekítve) 556
dollár / négyzetméter / év
Az elvégzett piacelemzés azt mutatja, hogy a B osztályú irodahelyiségek átlagos bérleti díja héa nélkül 490 dollár négyzetméterenként. m évente, "C" osztályú irodahelyiség áfa nélkül $ 297 négyzetméterenként. m / év (az elemzésben bemutatott tartomány maximális korlátját vették figyelembe, figyelembe véve az értékelési objektum elhelyezkedését), innen a B és C osztályú irodák közötti köztes pozíciót elfoglaló helyiség átlagos bérleti díja négyzetméterenként 400 dollár lesz (kerekítve). m évente.
A jelentésben bemutatott besorolásnak megfelelően az Értékelési Tárgy köztes pozíciót foglal el a B és C osztályú irodák között, és az Értékelési Tárgyra számított bérleti díj áfa és működési költségek nélkül körülbelül 418 dollár lesz négyzetméterenként. m évente. Ez a tény tanúskodik a kiválasztott összehasonlítható objektumok helyességéről és egy bizonyos érték további felhasználásának lehetőségéről a számítások során.
A SZOLGÁLTATÁS LEHETSÉGES VESZÉLYEI (TERHELÉS ALATT) ÉS A BÉRLET KIZÁRÁSÁBÓL VESZTESSÉGEK MEGHATÁROZÁSA
Az értékelt helyiségek esetében a kihasználatlanság aránya 8,3%lesz, annak alapján számítva, hogy a bérbeadó egy hónapot tölt bérlő keresésével (1/12 x 100%) = 8,3%vagy 0,083 részvény. Így a terhelési tényező ( Kz) = 1 - 0,083 = 0,92
.
A kialakult gyakorlat szerint a lízingdíjakat előre fizetik (előlegfizetéssel), e tekintetben a beszedési arányt (Kc) 1,0 -nek tekintjük.
A MŰKÖDÉSI KÖLTSÉGEK MEGHATÁROZÁSA
Az átlagos éves működési költségek kiszámítását az alábbi táblázat tartalmazza. Az Ügyfél által megadott kezdeti adatok.
| Szolgáltatások listája | A tulajdonos által fizetett átlagos éves költségek (áfával együtt) |
Ingatlanadó, dörzsölje. |
69 399 RUR |
Karbantartás tűzvédelem. riasztó, dörzsölje. |
10 768 RUR |
A légkondicionáló és szellőzőrendszer karbantartása, dörzsölje. |
19 137 RUR |
A tűzjel átvitelének fenntartása a rádiócsatornán, dörzsölje. |
751 RUR |
A hozzáférési és videó megfigyelő rendszer karbantartása, dörzsölje. |
3 280 RUR |
Fűtés, dörzsölje. |
23 194 RUR |
Hideg és meleg víz, dörzsölje. |
3568 rubel |
A helyiségek tisztítása, dörzsölje. |
53 525 RUR |
Biztonsági szolgáltatások, dörzsölje. |
53 525 RUR |
Teljes, átlagos éves működési költség, rubel |
237 147 RUR |
Teljes, átlagos éves működési költség, USD / nm / év |
$62 |
Azt is meg kell jegyezni, hogy a modern körülmények között a tulajdonosok általában nem alkotnak cserealapot, és a készpénzköltségek teljes összegét szükség esetén egy összegben fizetik ki. Ez a következtetés a nem lakóépületek és helyiségek tulajdonosával folytatott beszélgetések eredményeként született.
A NETŐ MŰKÖDÉSI JÖVEDELEM MEGHATÁROZÁSA ÉS A PIACI ÉRTÉK KISZÁMÍTÁSA A JÖVEDELMI MÓDSZER KERETÉBEN
A jövedelemtőkésítési módszer az ingatlan értékének meghatározása az éves (vagy éves átlagos) nettó működési jövedelem (NPR) átszámításával a jelenértékbe.
Az alapvető számítási képlet a következő:
A tőkésítési arányt feltételezzük, hogy megegyezik a telek értékének meghatározása keretében számított javítások tőkésítési arányával.
| Index | Jelentése |
Az értékelési objektum területe ( S), négyzetméter |
126,0 |
Bérlés ( Autca), USD / nm / év |
$556 |
Lehetséges bruttó jövedelem ( LDPE) , dollár / év |
$70 056 |
Szoba terhelési tényezője ( K s) |
0,92 |
Gyűjtési arány ( K c) |
1,00 |
Tényleges bruttó jövedelem ( DVD), USD / év |
$64 452 |
Működési költségek ( ER négyzetméterenként), USD / négyzetméter / év |
$62 |
Az értékelési objektum működési költségei ( ER), USD / év |
$7 812 |
Nettó működési bevétel ( CHOD kb), USD / év |
$56 640 |
Nagybetűs arány |
16,63% |
Az objektum piaci értéke ( V), USADOLLÁR |
$340 589 |
Az objektum piaci értéke(V) , dörzsölés . |
10 297 708 RUR |
A három megközelítéssel végzett értékelés eredményeként az alábbi táblázatban szereplő adatokat kaptuk.
Az eredményeket a Hierarchia -elemzési módszer (AHP) segítségével egyeztetjük.
A hierarchiaelemzési módszer egy szisztematikus eljárás a problémák lényegét meghatározó elemek hierarchikus bemutatására. Ez abból áll, hogy a problémát egyszerűbb összetevőkre osztják (bontják), és az értékelő szekvenciális ítéleteit páros összehasonlításokkal tovább dolgozzák fel.
Ennek az értékelésnek a során a következő egyező kritériumokat kell használni:
A. Képesség a potenciális befektető és eladó tényleges szándékainak tükrözésére;
B. Típus, minőség, szélesség, adatok, amelyek alapján az elemzést végzik;
C. Az alkalmazott módszerek paramétereinek képessége a piaci ingadozások figyelembevételére;
D. Képes figyelembe venni az objektum azon sajátosságait, amelyek befolyásolják annak értékét.
Miután bemutatta az eredmények összehangolásának problémáját hierarchia formájában, a következő műveletsort hajtják végre:
* A kritériumok prioritásait páros összehasonlítással azonosítják. Ehhez fordítottan szimmetrikus mátrixot készítenek, és a páros összehasonlításhoz az arányok skáláját használják. Páros összehasonlításokat végeznek az egyik elem dominanciája tekintetében. Ezeket az ítéleteket ezután egész számokban fejezik ki a következő skála segítségével:
* Továbbá minden kritérium esetében a súlyt a következő képlet határozza meg: W ij = (Пaij) 1 / n. ahol aij a kritérium (index) fontossága
* A kapott súlyokat normalizáljuk: W ij = W ij / W. Az így kapott értékek az egyes kritériumok súlyainak összértékét jelentik.
* A prioritások azonosításának leírt eljárását minden alternatíva esetében minden kritérium esetében végrehajtják. Így meghatározzák az egyes alternatívák súlyának értékeit.
* Az egyes alternatívák összsúlyát kiszámítják, amelyek megegyeznek az árazási tényezők súlyainak és az egyes tényezőknek megfelelő alternatívák súlyainak szorzatával.
Az értékelés tárgyának piaci értékének meghatározására szolgáló súlyozási együtthatók kiszámításának eredményeit a jelen jelentés 4. függeléke tartalmazza.
| értékelési megközelítések | ár | súly együttható | korrigált érték | ||
költséges megközelítés |
10 607 714 RUB | 0,2 | 2 121 543 RUR | ||
összehasonlító megközelítés |
10 758 339 RUR | 0,4 | 4 303 336 RUR | ||
jövedelmi megközelítés |
10 297 708 RUR | 0,4 | 4 119 083 RUR | ||
Teljes piaci érték: |
10 543 962 dörzsölje. | ||||
Célszerű a kapott értéket ezer rubelre kerekíteni:
Az objektum piaci értéke (beleértve a 20 százalékos hozzáadottérték -adót) (kerekítve):
10 544 000 (tízmillióötszáznegyvennégyezer rubel) vagy
a Bank of Russia árfolyamán az értékelés időpontjában (30,235 rubel / 1 dollár)
348 735 (háromszáznegyvennyolcezer hétszázharmincöt amerikai dollár).
3.1 Az értékelés tárgyának értékének kiszámítása összehasonlító megközelítés alapján
Ez a megközelítés egy objektum piaci értékének felmérésére szolgál a piacon végrehajtott ügyletek adatai alapján. Az értékesített vagy legalábbis eladásra kínált összehasonlítható ingatlanokat veszi figyelembe. Ezután kiigazításokat hajtanak végre, úgynevezett korrekciókat az értékelt és összehasonlítható objektumok közötti különbségekre.
Az analógok kiválasztásának fő szabálya: az összehasonlított objektumoknak osztályozott analógoknak kell lenniük az értékelt objektumhoz képest; a funkcionális hasonlóság szükséges, de nem elégséges feltétele az összehasonlító megközelítésen alapuló értékelésnek. Az osztályozási analógok általában különböző értékekkel rendelkeznek a fő technikai paraméterekhez, vagyis eltérő fokú paraméteres hasonlóságot mutatnak az értékelt objektummal.
A kiigazított ár lehetővé teszi az értékelésre kerülő ingatlan legvalószínűbb eladási árának meghatározását, mintha azt egy nyílt és versenyképes piacon kínálnák. A "passzív" értékesítési piac körülményei között az ajánlat áraival kapcsolatos információkból is levonhatók bizonyos következtetések, amelyek jellemzik az ilyen objektumok piacon való meglétének tényét.
A költségbecslés összehasonlító megközelítése a következő számítási módszerekkel valósítható meg:
1) az analóggal való közvetlen összehasonlítás módja
Összehasonlítás egy közeli analóggal (a közeli analógnak nincsenek különbségei a tervezésben és az alapvető paraméterekben: kismértékű különbségek az anyagokban, a tervezés javítása a különböző gyártók miatt; a csereköltséget ebben az esetben a közeli analóg áraként kell kiszámítani, " kereskedelmi "kiigazítások
Összehasonlítás egy analóggal, amelynek paraméterei különböznek (ebben az esetben a paraméteres különbségek kiigazítása hozzáadódik a kereskedelmi kiigazításokhoz)
2) az irányított minőségi jellemzők módszere (akkor használatos, ha az értékelés során sokféle paramétert kell módosítani, és a paraméterek árait és a fékező tényezőket információhiány miatt nehéz vagy lehetetlen meghatározni; és amikor legalább két analóg választható ki az értékelt objektumhoz, és az értékelt objektumnak közbenső pozíciót kell elfoglalnia a két analóg között; ebben a módszerben csak a korrekciónak az értékre gyakorolt hatásának irányát határozzák meg - az érték növelése vagy csökkentése )
3) a korreláció-regressziós modellek alkalmazásával végzett számítási módszer (a módszer alkalmas egy hasonló objektumok kellően nagy halmazának értékelésére, amelyek eltérnek az egyes paraméterek értékeitől; természetes kapcsolat jön létre az ár és a fő műszaki és funkcionális között paramétereket; leggyakrabban ezt az összefüggést matematikailag lineáris vagy hatványjogi függvény írja le)
Az összehasonlító megközelítés módszerei közül az analóggal (közeli analóggal) való közvetlen összehasonlítás módszerét választották. Ez a módszer azon az elven alapul, hogy a hozzáértő vevő nem fog többet fizetni egy ingatlanért, mint egy másik, azonos hasznosságú ingatlan vételára. Ebben az esetben az értékelő objektum piaci értékét a hasonló ingatlanok piaci áraira vonatkozó adatok alapján határozzák meg, amelyekre az árak ismertek.
A sor minden egyes gépéhez új analógokat választottak ismert árakkal, majd az analógok árait kiigazították, figyelembe véve az értékelt objektum és az analóg objektum közötti paraméterek közötti különbségeket.
Mivel az analógok árait a CIP képlet szerint vették fel (Oroszország határáig), ezért annak érdekében, hogy a teljes csereköltséget (PSZ) megkapják az objektumok helyén, hozzáadták a szállítási és vámfizetési költségeket az analógok korrigált ára.
A gép vagy berendezés cseréjének teljes költsége az értékelt vonal helyén a következő képlettel határozható meg:
–Új analóg ára egy bizonyos időpontra;
–Az együttható, hogy az analóg árát az értékelési dátumhoz hozzák (annak a ténynek köszönhetően, hogy az analógok devizaárfolyamának érvényességi ideje nem sokban különbözött az értékelési dátumtól, ebben az esetben = 1);
–Paraméteres együtthatók korrigálása, figyelembe véve az értékelt objektum és analógja műszaki paramétereinek értékeiben mutatkozó különbségeket;
- Az értékelt tárgy szállításának költsége a határról a helyére (beleértve a vámfizetéseket is)
A korrekciós paraméteres együtthatókat a következő képlettel számítjuk ki:
) kettős (2)
- Értékek én-az értékelt objektum és az analóg paramétere;
kettős- kitevő, tükrözi a paraméter hatásának erősségét az úgynevezett "fékező tényező" költségeire.
A fő technológiai gépek árazási paraméterei a következők voltak, amelyeket módosítani kellett:
A feldolgozandó munkadarab fő mérete, mm ()
Beépített fűrészlapok száma ()
Teljesítmény, kWt ()
A fékező tényezőket a fafeldolgozó gépekre vonatkozó adatok elemzése alapján határozták meg, és ezek a következők voltak: b 1 =0,7; b 2 =0,4; b 3 =0,3.
A fagylaltrúd -gyártósor értékelésekor az értékbecslő érdeklődött a gyártóknál, amelyekhez információkat szereztek a berendezések árairól. Azon berendezések esetében, amelyek árait külföldi gyártók adták meg, nem történt paraméteres kiigazítás (mint az azonos tárgyak esetében).
A berendezések szállítási költségeit a helyükre a szállítási díjak alapján határozták meg: 82–92 m 3 árutérfogattal a Németországból Oroszországba történő szállítás díja 2500 USD. A szállítási költségeket minden tárgy esetében a teljes mennyiségének figyelembevételével számították ki. Az Orosz Föderáció Kormánya által 2001. november 30 -án jóváhagyott, 830. sz. Az áfakulcs az értékelés időpontjában 18%.
A maradék piaci értéket (ORC) az értékelés napján a RV felett számított és az értékcsökkenési arány alapján határozták meg:
) (3)
–Az értékelt tárgy összesített értékcsökkenési együtthatója az ellenőrzés időpontjában.
Az értékelt objektum összesített értékcsökkenési együtthatóját a következő képlet segítségével kell kiszámítani:
Amortizációs ráta;
Funkcionális (erkölcsi) értékcsökkenési együttható;
–A külső (gazdasági) elhasználódási együttható.
Az értékelt berendezést 2008 áprilisában helyezték üzembe újonnan. Az értékelés dátuma 2011. július. Így a berendezés időrendi kora 3 év és 3 hónap (3,25 év).
A famegmunkáló berendezéseknél az értékcsökkenési levonások éves mértéke 10% (ENAO 44500 kód, a Szovjetunió Miniszterek Tanácsának 1990. október 22 -i 1072 sz. Ha ezeket a normákat követjük, akkor a kopás mértéke az értékelés időpontjában:
A famegmunkáláshoz tartozó sor a VI amortizációs csoporthoz tartozik (kód az OKOF 14 2922645 szerint), az Orosz Föderáció Kormányának 2002. január 1 -jei rendelete által jóváhagyott, befektetett eszközök osztályozása szerint (az 2010.12.10.). A hatodik értékcsökkenési csoport hasznos élettartama 10 és 15 év között van kiválasztva.
A vonal funkcionális (erkölcsi) értékcsökkenési együtthatója 0%. Az értékelés időpontjától kezdve ezeket a sorokat a gyártó továbbra is előállítja és értékesíti meghatározott áron, így nincs elavultság.
A külső (gazdasági) értékcsökkenési együtthatót szintén 0%-nak feltételezzük. A fagylaltrúd gyártására szolgáló vonalak iránt kereslet van, ezt bizonyítja az egyes internetes oldalakon található vételi ajánlat.
A fagylaltrúd gyártásához használt sor maradvány (értékcsökkenési) piaci értékének kiszámítása a közvetlen összehasonlítási módszerrel a 3. táblázatban látható.
3. táblázat - Egy objektum piaci értékének kiszámítása az analóggal való közvetlen összehasonlítás módszerével (közeli analóggal)
|
Leltári szám |
A berendezés azonosítása |
Berendezések szállítója |
Belépés pillanata (hónap, év) |
Analóg (berendezés neve, típusa) |
Az ár egy új analóg, dörzsölje. |
Korrigált analóg ár, RUB |
Szállítási költség, dörzsölje. |
Vámtarifa, %. | ||||
|
Fűrészgép, SV4200 | ||||||||||||
|
Vágógép, TR400 | ||||||||||||
|
Lemezmarógép, PROQUA |
Marógép, PROQUA2811 | |||||||||||
|
Speciális fogasléces és fogaskerék -gép, |
Fűrészgép, FORNATA 1300/3 / 18.5 | |||||||||||
|
Polírozó dob, E34 | ||||||||||||
|
Élezőgép, Rondomat168 | ||||||||||||
|
Élezőgép, Rondomat950 | ||||||||||||
|
Brikettprés, BRIO 280 | ||||||||||||
|
Norwood Engineering ApS | ||||||||||||
|
Stick kazettagép, BA2 |
Norwood Engineering ApS |
Hőcsomagoló egység, MP-ZD | ||||||||||
|
Teljes költség (ÁFA nélkül) |
6 428 315 |
|||||||||||
|
7 585 411 |
||||||||||||
3.2 Az értékelt objektum költségének kiszámítása a költség -megközelítés alapján
A költség -megközelítést elsősorban a gépek, berendezések és járművek eredeti tárgyaira alkalmazzák, amelyek gyakran nem rendelkeznek közeli analógokkal.
A költség -megközelítés megköveteli az értékelt ingatlan többféle értékcsökkenésének meghatározását: fizikai, funkcionális és külső hatásokból származó értékcsökkenést vagy gazdasági értékcsökkenést. a költség -megközelítés módszerei határozzák meg először a reprodukció teljes költségét (PSV), majd a fennmaradó (beleértve az értékcsökkenést) piaci értéket.
Bár a költség -megközelítés alapján becsült érték jelentősen eltérhet a piaci értéktől, sok esetben indokolt ez a konkrét megközelítés. Költség -megközelítés használatakor az objektum reprodukálásának vagy cseréjének költségét úgy határozzák meg, hogy a teljes értékcsökkenést levonják az objektum pótlási költségéből (az objektum új értéke).
Az értékelt tárgy sokszorosítási költsége - az értékelés napján fennálló piaci árakon felmerülő költségek összege, az értékelő objektummal azonos tárgy létrehozásához, azonos anyagok és technológiák felhasználásával, figyelembe véve az értékbecslési tárgy értékcsökkenését.
A reprodukciós költségek a legpontosabban jellemzik egy adott tárgy modern értékét, de meghatározása gyakran lehetetlen. Először is, a folyamatosan bevezetett tervezési és technológiai változások miatt az azonos típusú, különböző időpontokban gyártott gépek már nem pontos másolatai egymásnak. Másodsorban kiderülhet, hogy az értékelt gép modellje megszűnt. Minél öregebb az értékelt objektum, annál több feltételezést kell tenni a költség alapú megközelítéssel történő értékelés során.
Az értékelt tétel cseréjének költsége az értékelő tételhez hasonló tétel létrehozásának költségeinek összege az értékelés időpontjában fennálló piaci áron, figyelembe véve az értékelő tétel értékcsökkenését.
Más szóval, az értékelt tárgy cseréjének költsége a gyártás minimális költsége (folyó áron) vagy hasonló tárgy beszerzése egy szabad, nyitott és versenypiacon, a lehető legközelebb a vizsgálthoz , szerkezeti és működési jellemzői, amelyek jelentősek a jelenlegi felhasználás szempontjából.
A költségbecslés költségalapú megközelítése a következő számítási módszerekkel valósítható meg:
1) az indexálási módszer költség típusú árindexeket alkalmazva (az értékelési dátum szerinti teljes reprodukciós költséget úgy kapjuk meg, hogy a könyv szerinti értéket (eredeti vagy helyettesítő) megszorozzuk egy korrekciós mutatóval);
2) a költségek kiszámításán alapuló módszerek
A homogén objektum (konstruktív analóg) árának kiszámításának módszere (a becsült objektumhoz konstruktív analógot választanak ki, és ez a konstruktív analóg alkalmazásban eltérő lehet, és teljesen más iparágban használható, azaz feltételezzük, hogy a becsült tárgy előállításának teljes költsége közel áll a homogén tárgy teljes gyártási árához; először is a homogén tárgy teljes költségét az ára alapján kell kiszámítani, figyelembe véve a valószínű jövedelmezőséget; majd a az értékelt objektum kiszámítása, a homogén objektum teljes költségének 1-3 termelési tényezővel történő kiigazítása; végül az értékelt objektum reprodukciójának teljes költsége az értékelt objektum értékesítésének jövedelmezősége alapján kerül kiszámításra);
Az összesített (elemi) számítás módja (célszerű, ha az értékelt tárgyat többféle szabványos alkatrészből állítják össze; ugyanakkor ezek az alkatrészek megvásárolhatók, áraik ismertek, de feltéve, hogy az összeszerelés nem túl fáradságos. ; a számítás során elemezzük az értékelt objektum szerkezetét, - létrehozzuk az egységek és szerelvények listáját, összegyűjtjük az ezekre az egységekre vonatkozó árakat, amelyeket ennek megfelelően kalibrálunk, és meghatározzuk az értékelés tárgyát.
Számítási módszer az összesített szabványok szerint (ezt a módszert használják új termékek létrehozásakor; ez a módszer akkor használható, ha az értékelés tárgyához konstruktív dokumentáció áll rendelkezésre; összesített költségadatok - az erőforrás egy egységnyi tényezőre jutó fogyasztásának mutatója ez befolyásolja az értékelés tárgyának értékét; a költségeket befolyásoló tényezők lehetnek: a szerkezet tömege, a termék teljesítménye, a munkaterület mérete stb.
3) módszerek a költségtípus statisztikai függőségeinek modellezésére
Az egységköltség -mutatók szerinti számítási módszer (az ár és a paraméterek között szoros közvetlen összefüggés van; az egységköltség -mutató a költségmutató egységenkénti költségének értékét jellemzi; a költségtípus legjellemzőbb mutatói: a tömeg szerkezetek, méretek, térfogat, teljesítmény; a számításhoz objektummintát alakítanak ki, hasonló kialakítással, a költségmutató különböző értékeivel és ezen objektumok ismert áraival);
A korreláció-regressziós modelleket alkalmazó számítási módszer (a módszer különleges eset a becslési problémák megoldására, amikor a költségmutatókat használják a költségeket befolyásoló tényezőkként; a becslés gyakorlatában a páros korrelációs-regressziós modellek a leggyakoribbak, amelyek magukban foglalják az azonosítást a tényleges mutató és az egyik fő tényezőmutató közötti korreláció meglétéről és formájáról a gépek és berendezések rendelkezésre álló statisztikai mintájára vonatkozó adatok feldolgozásával).
A költségalapú megközelítés módszerei közül az indexálási módszert a költségalapú árindexek segítségével választották.
Az indexálási módszerben az értékelési dátum szerinti teljes reprodukciós költséget (PSV) úgy kapjuk meg, hogy a mérleg (kezdeti vagy helyettesítő) értékét megszorozzuk egy korrekciós mutatóval:
–A kezdeti költség a vásárláskor;
–Javító index (deflátor index).
A korrekciós indexet a következő képlet határozza meg:
–Bázisárindex az értékelés időpontjában (m - hónap, y - év);
–Bázisárindex a könyv szerinti érték érvényességének időpontjában (m - hónap, y - év).
A hosszú távú indexálási módszert mérnöki termékek árainak alkalmazásával valósították meg. Ehhez a mérnöki termékek éves láncáraira vonatkozó adatokat használtunk fel, amelyeket rendszeresen közzétettek a Rosstat kiadványokban, és amelyek az egy főre jutó árak változását mutatják az előző év december 31 -i viszonylatában.
A láncárindexeket szekvenciális szorzásukkal újraindexelték alapindexekké. A 4. táblázat a gépipari termékek láncárának éves mutatóit mutatja a Rosstat adatai szerint 21 éven keresztül; ezek alapján az éves alapindexeket 1991. december 31 -én számították ki.
Ugyanez a táblázat mutatja az alapár -index havi átlagos növekedését minden évben, ehhez az adott év december 31 -i index és az előző év december 31 -i index közötti különbséget elosztották 12 -gyel.
|
Éves láncindex |
Éves alapindex |
Az alapindex átlagos havi növekedése |
|
|
20792,98 | |||
|
26071,68 | |||
Alapindex az indexált könyv szerinti érték rögzítésének időpontjában:
–Alapárindex az előző év december 31 -én a könyv szerinti érték rögzítésének évéhez viszonyítva;
–Az alapindex átlagos havi növekedése abban az évben, amikor a könyv szerinti értéket rögzítik;
–A hónap száma a könyv szerinti érték rögzítésének időpontjában.
Az értékelés időpontjában az alapár -indexet a következőképpen kell kiszámítani:
–Alapárindex az előző év december 31 -én az értékeléshez kapcsolódó évhez képest;
–Alapindex átlagos havi növekedése abban az évben, amikor az értékelést elvégezték;
- A hónap száma az értékelés időpontjában.
Az egyik vonali berendezést 2008 áprilisában, a másikat 2008 júniusában szállították le.
Az alapár -indexet a kezdeti költség nyilvántartásba vételének időpontjában (2008. április) a (7) képlet alkalmazásával kaptuk meg:
Az alapár -indexet a kezdeti költség nyilvántartásba vételének időpontjában (2008. június) a (7) képlet szerinti számítással kaptuk meg:
Az értékelési dátum (2011. július) szerinti alapár -indexet a (8) képlet szerinti számítással kaptuk meg:
A korrekciós indexet a kezdeti költség nyilvántartásba vételének időpontjában (2008. április) a (6) képlet alkalmazásával kaptuk meg:
A korrekciós indexet a kezdeti költség nyilvántartásba vételének időpontjában (2008. június) a (6) képlet szerinti számítással kaptuk meg:
Az eredeti könyv szerinti érték indexálása megadja a PSV értékét az objektum használati helyén az értékelés időpontjában. A vonalértékelési feladat magában foglalja az eladásra kész berendezések költségének megszerzését. Ezért szükségessé válik az eladó PSV meghatározása az objektum helyén. Ennek érdekében a bontási és egyéb, az objektum eladásra való előkészítéséhez szükséges munkák költségeit levonják a PSV -ből a felhasználás helyén.
Az eladásra előkészített berendezések szétszerelési költsége a berendezés felszerelési költségének 50% -a.
A fafeldolgozó berendezések beszerelésének költsége a PSV 2,3% -ára tehető a "Co-invest" cég adatai szerint: (Árindexek az építőiparban // Információs és elemző közlemény "Co-invest".-2011 . - 76. szám, 146-157. O.). Ebből következik, hogy a becsült vonal esetében a bontási és előkészítési munkák költségeit a becsült vonal megközelítőleg 1,15% -ának lehet tekinteni.
A piaci (beleértve az értékcsökkenést is) értéket az eladásra kerülő PSV mínusz (3) képlet szerint számított értékcsökkenés alapján kapjuk meg, és mint az összehasonlító módszerrel végzett értékelés esetében, azt feltételeztük, hogy a sor fizikai értékcsökkenési aránya 32,5%-át és egyéb értékcsökkenési leírásokat nem vették figyelembe.
A fagylaltpálca gyártósorának költségértéken alapuló piaci értékének számítását az 5. táblázat mutatja be.
5. táblázat - Az értékelési objektum piaci értékének kiszámítása az indexálási módszerrel, költség -típusú árindexek alkalmazásával
|
Leltári szám |
A berendezés azonosítása |
Berendezések szállítója |
Belépés pillanata (hónap, év) |
Kezdeti költség, dörzsölje. |
Alapár -index a belépéskor |
Alapár -index az értékelés időpontjában |
Korrekciós index |
PSV a felhasználás helyén, dörzsölje. |
Szétszerelési költség a PSV -hez,% |
PSV eladó a helyszínen, dörzsölje. |
Fizikai értékcsökkenési ráta,% |
Maradványérték (áfa nélkül), dörzsölje. |
|||
|
Rack fűrészgép, FORMATA 1010/3/30 | |||||||||||||||
|
Automatikus levágó fűrész, EXAKTA 3350 | |||||||||||||||
|
Lemezmarógép, PROQUA | |||||||||||||||
|
Lemezmarógép, PROQUA | |||||||||||||||
|
Speciális fogasléces és fogaskerék -gép, | |||||||||||||||
|
Polírozó dob, POLIERA 7010 | |||||||||||||||
|
Élezőgép fűrészekhez és marókhoz, RS2 | |||||||||||||||
|
RS2000 / SA fűrész- és vágóélező gép | |||||||||||||||
|
Brikettprés, BP130 | |||||||||||||||
|
Stick kazettagép, BA2 |
Norwood Engineering ApS | ||||||||||||||
|
Stick kazettagép, BA2 |
Norwood Engineering ApS | ||||||||||||||
|
Teljes költség (ÁFA nélkül) |
4 793 392 |
||||||||||||||
|
Teljes költség (18%-os áfával) |
5 656 203 |
||||||||||||||
3.3 Az értékelő objektum értékének kiszámítása a jövedelem megközelítés alapján
Általánosságban elmondható, hogy a jövedelem -megközelítés az ingatlan aktuális értékének meghatározásából áll, mint a használatból származó jövedelem. A jövedelem -megközelítés alkalmazásához meg kell prognosztizálni a jövőbeli jövedelmet néhány évre, amely alatt az értékelt ingatlant üzemeltetik. Ez a probléma nem oldható meg közvetlenül a gépek, berendezések és járművek vonatkozásában, mivel a bevételt a teljes termelési és kereskedelmi rendszer, annak minden eszköze hozza létre, amely nemcsak gépeket és berendezéseket, hanem ingatlanokat, forgóeszközöket és immateriális javakat is magában foglal. Ezenkívül a termelési és kereskedelmi rendszernek más szervezeti formája is lehet, lehet önálló vállalkozás, műhely, telephely, szolgáltatás vagy a vállalkozáson belüli egyéb üzleti egység. Ezért a jövedelem -megközelítés alkalmazása a gépek, berendezések és járművek értékelésénél szakaszonként történik.
Először a teljes termelési és kereskedelmi rendszer működéséből származó nettó jövedelmet kell kiszámítani. Ekkor vagy a teljes rendszer értékét határozzák meg, és a gépkomplex értékét így vagy úgy elkülönítik, vagy először a gépkomplexum által közvetlenül létrehozott részét izolálják a nettó összegből jövedelem, és csak ekkor határozzák meg magának a gépkomplexumnak az értékét a bevétel ezen részéből.
A jövedelem -megközelítés módszereinek alkalmazásakor figyelembe kell venni az objektum leghatékonyabb felhasználásának elvét, amely szerint a gépkomplexum költségeit határozzák meg az ilyen üzemeltetési lehetőségnél, ha a legnagyobb hozam biztosított és a funkcionalitása legteljesebben kiderült. Természetesen ennek a lehetőségnek gyakorlatilag megvalósíthatónak kell lennie. A legmagasabb ár várható erre a használati esetre. Vannak olyan esetek is, amikor a gépkomplexumot a leghatékonyabban működtetik, bármilyen eszközzel vagy egységgel felszerelve, akkor az értékelést ennek a kiegészítő berendezésnek a figyelembevételével végzik.
A jövedelem-megközelítés minden módszerében az úgynevezett nettó működési jövedelmet (NOR) határozzák meg. A nettó jövedelmet általában a termékek (munkák, szolgáltatások) értékesítéséből származó bevételek vagy bruttó bevételek formájában befolyt pénzbevételek és a termékek előállítási és értékesítési költségeinek összege közötti különbségként kell kiszámítani. Ezenkívül a költségek összege nem tartalmazza az értékcsökkenési leírásokat. Így egy adott időszak nettó jövedelmének kiszámításához a következőket kell tennie: 1) a bevételt úgy kell meghatároznia, hogy az előállított áruk árát megszorozzuk az értékesítés fizikai mennyiségével; 2) kiszámítja a termékek előállítási és értékesítési költségeit.
Aktuális, azaz az ingatlan jelenértéke az összes nettó jövedelemből áll, amelyet a befektető kapott az ingatlan későbbi tulajdonjogának időszakában. A jövőbeli jövedelmek különböző időpontokban történő közvetlen összegzése azonban elfogadhatatlan, ezért az összegzés előtt a jövedelmek egy időponthoz vezetnek, az összetett kamat elméletében diszkontálásként ismert technikát alkalmazva.
A diszkontálás a jövőbeli pénzek olcsósítása, amikor a mai pénzre redukálják. A diszkontálás abból fakad, hogy a forgalomban lévő tőke mintegy nő magától, és ez olcsóbbá teszi a pénzt.
A költségbecslés jövedelem -megközelítése a következő számítási módszerekkel valósítható meg:
1) a diszkontált nettó jövedelem módszere (a módszer a következő lépésekben történik:
Szakasz: Kiosztja a termelési és kereskedelmi rendszer (vállalkozás, műhely, telephely) gépkomplexumát, amely alapján egy bizonyos végterméket állítanak elő (vagy végszolgáltatásokat végeznek), és amelyet általában értékelni kell.
2. szakasz. Határozza meg a termelési és kereskedelmi rendszer aktuális értékét.
3. szakasz. Határozza meg a gépkomplexum költségeit úgy, hogy az ingatlan (épületek és épületek) költségét kivonja a teljes termelési és kereskedelmi rendszer költségéből.
4. szakasz. Ha egy gépkomplexum részeként meg kell határoznia egy különálló berendezés költségét.
2) a jövedelem közvetlen tőkésítésének módja (a módszer sorrendje a következő szakaszokat tartalmazza:
1. szakasz Végezze el ugyanazt a munkát, mint a fenti diszkontált nettó jövedelem módszer 1. szakaszában.
2. szakasz. Határozza meg a nettó jövedelem ingatlanokra (épületekre és építményekre) vonatkozó részét.
3. szakasz. A fennmaradó módszer a nettó jövedelem gépkomplexumra jutó részének kiszámítására szolgál.
4. szakasz. A gépkomplexum költségeit a közvetlen nagybetűs módszer határozza meg.
3) az ugyanolyan hatékony funkcionális analóg módszere (a jövedelem -megközelítés többi fenti módszerével ellentétben ez a módszer lehetővé teszi az objektum értékének becslését a nettó jövedelem kiszámítása nélkül; így lehetővé válik annak becslése, hogy az objektumot mikor használják közbenső munkák (műveletek) elvégzése, árai Ez a módszer magában foglal egy funkcionális analóg (alapobjektum) kiválasztását, amely ugyanazokat a funkciókat (műveleteket, munkát) képes elvégezni az értékelt objektummal, de ettől eltérhet a tervezés, a termelékenység, a szolgáltatás tekintetében élettartam, termékminőség és egyéb mutatók; mindezek a különbségek végül az eredmények és a költségek közötti különbségben fejeződnek ki; az alap analóg ára (ára) az értékelés időpontjában szintén ismert).
A fagylaltpálcák gyártására szolgáló értékelt gépsor olyan termékkomplexumnak minősül (10 × 2 × 93 és 10 × 2 × 113 mm méretű fagylaltrúd), amely így bevételt generál e termékek értékesítéséből.
A jövedelem -megközelítés módszerei közül a közvetlen értékeléshez a jövedelem közvetlen tőkésítését választották.
A vonal helyén és üzemeltetésénél a teljes használati költséget (CAP) a következőképpen kell kiszámítani:
(10)
–A gépkomplexum (vonal) által termelt átlagos éves nettó működési jövedelem (NPO);
–A jövedelem kapitalizációs együtthatója, amelyet a monetáris egység hatodik függvényeként számítanak ki;
-Leszámítolási kamatláb;
–A gépkomplexum hasznos élettartama.
Az NPR -t a gépkomplexből a következő képlettel kell kiszámítani:
(11)
–A termékek értékesítéséből származó bevétel az évre;
- a gépkomplexum helyiségeinek esetleges bérbeadásából származó bruttó bevétel, azaz "elveszett profit";
–A gépkomplexum üzemeltetésével kapcsolatos éves átlagos költségek (az értékcsökkenési díjak kivételével).
A számított sávszélességet a működési helyen csökkentik a szétszerelés és egyéb munkálatok költségei, ennek eredményeként megkapjuk az eladásra szánt sávszélességet.
A fennmaradó (beleértve az értékcsökkenést is) piaci értéket az értékesítésre szánt RAP alapján számítják ki az értékcsökkenéssel csökkentve. Az összehasonlító megközelítéssel végzett értékeléshez hasonlóan azt is feltételeztük, hogy a vonal fizikai értékcsökkenési tényezője 32,5%, és az egyéb értékcsökkenést nem vették figyelembe.
A fagylaltrúd gyártására szolgáló sor jövedelmi megközelítésen alapuló piaci értékének kiszámítását a 6. táblázat mutatja be.
6. táblázat - Az értékelési tárgy piaci értékének kiszámítása a jövedelem közvetlen tőkésítésének módszerével.
|
Index |
Indikátor érték |
Számítási eljárás |
|
1. A termékek értékesítéséből származó bevétel, dörzsölje. |
Az évi termelés (értékesítés) volumene 132.000 ezer darab; az ár 50 rubel / darab. |
|
|
2. A lehetséges bérbeadásból származó bruttó bevétel, dörzsölje. |
Szoba területe 200m 2; A bérleti díj 3000 rubel. évente 1 m 2 -re |
|
|
3. Éves működési költségek (az értékcsökkenés nélkül), dörzsölje. |
Számítással: a fa tömbök költségei, egyéb anyagok, fizetések stb. |
|
|
4. CHOD a gépkomplexumból, dörzsölje. | ||
|
5. Tőkésítési arány |
F 6 (r = 16%, n = 10 év) |
|
|
6. PSP a felhasználás helyén, dörzsölje. | ||
|
7. A munkálatok költsége a vonal szétszerelésén és az eladásra való előkészítésen, dörzsölje. |
A PSP 1.15 pontja a felhasználás helyén (lásd 3.2.2. Bekezdés) |
|
|
8. PSP eladó, dörzsölje. | ||
|
9. A fizikai kopás mértéke | ||
|
10.Teljes költség (áfa nélkül), dörzsölje. |
4 607 722 | |
|
11.Teljes költség (18%-os áfával) |
5 437 112 |
