A lakhatási likviditás fogalma meglehetősen relatív. Bármilyen lakás eladható - az egész kérdés az árban rejlik. Ezért a likviditás problémája csak olyan kritériumok kérdése, amelyek csökkentik az ingatlan értékét. Miért és miért eshet többször is árba egy lakás, ha minden más egyenlő? Végtére is, gyakran jó minőségű elit lakóteret nem adnak el nagyon sokáig.
Kevés folyékony lakások- ez a ház kifejezetten hibás fogyasztói minőség ingatlan, amelyet vagy a tárgy romlása, vagy a társadalmi környezet okoz, vagy területi elhelyezkedésés infrastrukturális problémák. Attól függően, hogy a fenti feltételek közül egy vagy több rendelkezésre áll -e, egy lakás akár 50 százalékos árveszteséget is elérhet.
Az illikvid tárgyak első csoportját olyan lakások alkotják, amelyek egyszerűen kényelmetlenek az életben. Ide tartozik a rossz elrendezésű lakás, a kicsi vagy ablak nélküli konyha stb.
Az emberek nem szívesen vásárolnak lakásokat az első és utolsó emeletek v panelházak régi alapítvány, valamint saroklakások. A földszinti lakás 10-15% -kal kerül kevesebbe, mint a középső emeleti lakás. Egy felújítandó házban egy lakás 30% -kal kerül kevesebbe, mint egy modern ház hasonló lakása.
"A gyakorlatban a cég, a legtöbb" hosszú játék "a kétszintű elit lakások,"-mondja általános igazgató Paul Paul's Yard Pavel Zdradovsky. - Tehát a válság előtt a statisztikák azt mutatták, hogy évente legfeljebb két ilyen lakást adtak el. Általában 200 négyzetméter feletti területük van. családi emberek gyerekekkel. A második szint azonban némi veszélyt jelent a kisgyermekek számára: magasság, lépcső. Ez leggyakrabban riasztó az ügyfél számára. Így a vevő előnyben részesíti a lakásokat egy szinten. "
Az egyszobás, 200 négyzetméteres lakások, ahol csak egy-két ablak van, egy felszálló, nem túl folyékonyak, és nem lehet áthelyezni egy háromszobás lakásba. Egy másik eset a távollét parkolóhely... Az ingatlanügynökök példaként említenek egy elit házat az Arbaton, ahol nagyon nehéz lakásokat eladni, mert a parkolóhelyek száma kevesebb, mint a lakásoké.
„Valahogy volt egy lakásunk a Leninszkij sugárúton a földszinten, ablakokkal az udvarra” - osztja Dmitrij Ovszjanikov, az „IPOTEK.ru” főigazgatója. Folyékonyabb. A tény az, hogy a Leninszkij sugárút az egyik fő bevásárlóutca, és a földszinti lakás vonzónak tűnik a szempontból lakatlan alapés kereskedelmi célú felhasználásra ill irodatér... És ebben az esetben az ablakok az udvarra néztek, a lakás alatt az alagsorban volt egy játékklub, így nem volt kereslet: alacsony volt a lakhatás, a környéken lévő játékklub problémás volt, és a nem lakossági alap, nem volt lehetőség külön bejáratra. "
Az alacsony likviditás másik oka, különösen az elit szegmensben, a jó fajjellemzők hiánya. Az ablakok az ápolt területekre vagy a szomszédos házra, boltra nézhetnek. Tehát egy időben elitkomplexumot építettek az Andreevskaya töltésen, ahol jelentős része lakások a híd alatt helyezkedtek el. A lakás likviditását nagyban csökkenti a szint és a ház szintje közötti eltérés is. Durván szólva, egy lakás silány felújítással egy elit épületben, és fordítva, a luxus felújítás panel ötemeletes épületben (ez is előfordul).
Egy másik csoportot a szerencsétlen elhelyezkedésű házakban található lakások alkotják - autópályák, vasutak, vasútállomások, temetők, elektromos vezetékek, hulladéklerakók, hőerőművek, ipari vállalkozások közelében. A "rossz" környezet 10-20%-kal csökkentheti egy tárgy árát. "Egyszer eladtunk egy nagyszerű lakást a moszkvai Novoszlobodszkaja utcában" - mondja a vezérigazgató befektetési ügynökség ingatlan "Kondr" Szergej Kushmenyuk. - A lakás minden szempontból csodálatos volt - rangos környék, kiváló közlekedési megközelíthetőség és az ár megfelelő volt. De amikor az emberek megtudták, hogy a butirkai börtön a közelben található, semmit sem akartak hallani a vásárlásról. "
Befolyásolja a lakások likviditását és a közlekedés elérhetőségét. Egy apartman egy épületben, amely tömegközlekedéssel 10 percre található a metrótól, 10% -kal kerül kevesebbe, mint a metrótól gyalogosan megközelíthető épületben található lakás.
Az illikvid eszközök külön kategóriája a hosszú távú épületekben található lakások. "Például a főváros északnyugati részén vannak problémás ingatlanok, ahol szerencsétlen vásárlók egy fillérért próbálnak eladni lakásokat, remélve, hogy legalább egy kis pénzt visszakapnak"-mondta Irina Romanova, a A Pioneer Group of Companies egy példát hoz fel. Találjon ajánlatokat akár 70 000 dollárért is egy egyszobás lakásért, de a kereslet minimális. "
És végül, a harmadik csoport az eredetileg túlárazott lakások. És a tulajdonosok túlfizetik az árat, ahogy a gyakorlat is mutatja különböző okok... „Hat hónapig egy háromszobás eladásra került sor kommunális lakás a Vinokurov utcában - mondja Dmitry Ovsyannikov. - Fő hátránya, a likviditást érintő, túl magas volt ahhoz ennek az objektumnakár: mind a három társtulajdonos eladó külön lakást akart venni a szobájuk eladásából kapott pénzből. Egy lehetőség segített az objektum eladásában: a vevőnek szüksége volt erre a házra, mert van egy iskola az udvaron, ahol a lányom tanult, és a vevő anyja a szomszédban lakott. "
Egy másik példa a nem megfelelőre árazási szabály... Az egyik legdrágább kerületben, a Vernadsky sugárúton három egyforma ház található: az egyik szociális, az emberek ötemeletes épületekből való áthelyezésére szolgálnak, a másik kettő üzleti osztályú. "A szociális házban törött kaputelefon és festett falak vannak. A szomszédos házakban őrök, concierge, tiszta bejáratok vannak. Egy szociális házban lévő lakás eladása több mint egy évig tartott, mert az eladókat az árakat a szomszéd házban " - kommentálja az ügynökség főigazgatója. AURORA Real Estate" Roman Vikhlyantsev.
Egy tárgy eladásakor hangsúlyt kell fektetni a lakás pozitív tulajdonságaira, tanácsolják a tapasztalt ingatlanforgalmazók. Vannak, akik alapvetővé válnak, és a vevő lehunyhatja a hiányosságokat. Ha egy lakás az első vagy az utolsó emeleten található, de minőségi javítást végeztek benne, ez már növeli a likviditását. Vagy például egy objektum messze található a közlekedési kapcsolatoktól, de zöldterület vagy park mellett található - egyesek számára ez kártérítés. "A panorámás kilátás hiányát a Copernicus lakótelepen kompenzálta az a tény, hogy az ilyen lakásokat teljesen készen és bútorozottan értékesítették - a vevő váltott külső jellemzők belülről, és a Gimenei áruház tetejére nyíló kilátás többé nem jelent olyan jelentős akadályt " - kommentálja Irina Mogilatova, a TWEED főigazgatója.
A brókerek azt tanácsolják, hogy kötelezően előkészítsék a lakást az eladás előtt: ez felgyorsítja az értékesítést és növeli annak értékét. Néha elegendő egy kis javítás - újraragasztani a kopott tapétát, átfesteni a mennyezetet, kivenni a régi bútorokat, behelyezni egy légkondicionálót, mosni az ablakokat és hasonlók. Jó ötlet a közterületek rendbetétele - előcsarnok szomszédos lakások(távolítsa el a szemetet, a felesleges dobozokat, csavarja be az izzót), mivel ezek alapján a vevők megítélik a házban élő kontingenst, ami fontos. A falfeliratok nélküli és fényes lámpákkal ellátott lift, a tiszta, kellemetlen szagoktól mentes bejárat szintén növeli a lakás likviditását.
Az ár emelésének másik módja az objektum helyzetének megváltoztatása. Például egy földszinti lakás jó iroda egy kisvállalkozásnak, egy lakás a vasútállomás közelében egy vállalkozónak, aki napi bérleti díjat bérel.
Bár a helyzet paradoxona az, hogy minden lakásnak megvan a maga egyedi vásárlója, akinek a többség szempontjából hátrány jelent előnyt. "Például a földszinti lakás előnyt jelent a fogyatékkal élők számára, a legfelső emeleti lakás azoknak szól, akiket elrontottak a zajos szomszédok felülről, vagy akik többször szenvedtek az öbölben" - mondja a vezető. agytröszt"GdeEtotDom.RU" Alexander Pypin. - A vasútállomás vagy temető közelében lévő lakás nagyon alkalmas annak, aki vasútállomáson vagy temetőben dolgozik, mivel sok órányi utazást takarít meg a munkahelyére. A feladat az, hogy megtalálják az ilyen vevőket - minél egyedibb a lakás, annál több pénzt költenek annak érdekében, hogy megtalálják a vásárlók tízezreinek egyikét. "
Nos, ha nem vagy képes kompenzálni a lakás hiányosságait, vagy végtelen sokáig várni a "vevődre", akkor csak egy kiút van - jelentős kedvezményt kötni, hogy a vevő azt gondolja: "Az ilyen pénzt, soha nem veszek lakást ezen a környéken vagy ilyen környéken. Nos, oké, milyen kilátás nyílik a temetőre! "
Előbb vagy utóbb szinte minden polgár, aki ingatlanokkal foglalkozik, szembesül a következő kérdéssel: mi az ingatlan likviditás: értékelés, a fogalom meghatározása, és annak jelentősége egy lakás vagy ház költségében. Mindezt megvitatjuk ebben a cikkben.
Tegyük fel, hogy úgy dönt, hogy magánházat vásárol, és már jó ideje elemzi az ingatlanirodák és magánszemélyek eladói ajánlatait. Egy idő után felmerül a kérdés, hogy miért adnak el néhány házat néhány nap alatt, míg mások több hónapig, vagy akár évekig értékesítési pozíciókban maradnak, tekintettel arra, hogy a tárgyak költsége szinte azonos. Ez a példa magyarázza az ingatlan likviditását városának piacán.
Bármely ház, legyen az magánház, nyaraló, nyaraló vagy lakás, most nagyon drága, ezért vásárlás előtt gondosan értékelje a kiválasztott objektum összes jellemzőjét. És a dokumentumok támogatása, a lakás állapotának és elhelyezkedésének elemzése mellett fel kell mérni a lakás likviditását is. Mielőtt közvetlenül az értékeléshez folytatná magát, meg kell határoznia, mit jelent a likviditás fogalma, és hogyan kell megérteni.
Ingatlan likviditás- Ez egy olyan mutató, amely jellemzi, hogy szükség esetén mennyire könnyen értékesíthető egy tárgy, valamint azt, hogy az eladó profitál -e belőle, vagy veszteséggel kell szembenéznie. Leggyakrabban ez az együttható válik fontossá azon lakások vásárlói számára, akik nem terveznek hosszú ideig lakni bennük, hanem inkább ingatlanba fektetnek, vagy tárgyak adásvételével foglalkoznak. Maximális likviditás az ingatlan velejárója azoknak a lakóövezeteknek, amelyeket meglehetősen gyorsan, és nagyon gyorsan el lehet adni kedvező ár.
Mint tudják, a válság ellenére gazdasági problémák, devizaingadozások, az emberek továbbra is vásárolnak jó ingatlan... Igen, talán az értékesítési volumen kissé csökkent, de nem esett drámaian, és azok az ingatlanügynökök, akik készen álltak az előre nem látható helyzetekre, felszínen maradtak. Sok üzletember úgy véli, hogy a legígéretesebb befektetések az ingatlanban történnek.
Mindig könnyebb eladni egy lakóházat, mint egy antik vázát vagy más régiséget, amely csak egy régiségkereskedő számára érdekes. Az ingatlan vonzza leginkább a vásárlókat különböző szakmák, jövedelmi szintek és lehetőségek. De itt is meg kell vizsgálni az objektum likviditását, mivel ha alacsony, akkor valószínű, hogy könnyebb lesz ugyanazt a vázát eladni.
Ingatlanok folyékony elhelyezése.
Szinte minden lakás vagy ház vásárlója először is értékeli a helyet, ahol található. Ingatlan likviditási tényezők, elhelyezkedésük szerint:
1. Közlekedés. Ha lakást vásárol egy nagyvárosban, akkor először azt kell figyelembe venni, hogy milyen közel van a metróhoz. Még akkor sem számít, ha a vevőnek van autója, vagy kettő vagy több. Nem mindig van idő elakadni a forgalmi dugókban, ha sokkal könnyebb utazni a metrón. Általánosságban elmondható, hogy a helyzetek nagyon eltérőek lehetnek, így szinte minden lakásvásárló érdekelt abban, hogy otthona közelében legyen egy metróállomás. A statisztikák szerint a metrótól távol, vagy gázszennyezett, zajos utcákon és forgalmas autópályák közelében található lakásoknak elegendő alacsony likviditás a többiekhez képest.
2. Környezeti feltételek. A város ökológiailag tiszta területeinek elhelyezkedése óriási pluszt jelent a lakások likviditása szempontjából.
3. Az infrastruktúra jellemzői. Egy ház, amely közel van bevásárló központ, iskolák, óvodák, kórházak vagy egyetemek érdekesebbek lesznek a vásárlók számára, mint egy távoli területen.
4. Lakóalap. Szakértők szerint a modern vásárlók hajlamosak új épületekben találni lakást, vagy legalábbis azokon a városrészeken, ahol a lakásállomány vegyes típusú. elit házakés takarékos. A lakások olyan területeken, ahol évtizedek óta nem végeznek frissítéseket, egyszerűen nem érdeklik a fogyasztókat.
Maguk a házak és a szomszédos telephelyek likviditása.
Bármilyen furcsa is, de még a város központjában található ház is alacsony likviditással rendelkezik. Ennek oka lehet az, hogy nagyon régen építették, megbízhatatlan anyagokból, vagy a lakások elrendezése és elhelyezkedése nem kényelmes. Ha a ház monolitikus vagy téglából épült, akkor a likviditása sokkal magasabb lesz, mint az épületeké panel típusa... Annak érdekében, hogy nyereségesen fektessen be egy panelépület lakásába, figyelnie kell annak emeleteinek számára. Ha a házak öt, akár hét emeletesek, akkor egy ilyen lakás nem valószínű, hogy érdekli a vevőt. Gyakran a vevők 9-14 emeletes épületekben keresnek lakásokat.
Azt is szem előtt kell tartani, hogy gyorsan és megbízhatóan lehet eladni olyan lakásokat, amelyek egy régi stílusú épületben találhatók, sok évvel ezelőtt épültek, csak akkor, ha annak költségeit csökkentik. Végül is a kommunikáció, a bejáratok állapota - mindez már rég elavult, leromlott és tőkét igényel felújítási munkálatok, melyik Menedzsment cég fiktíven vezet, vagy egyáltalán nem viselkedik ... De egy lakás elit típusú vagy üzleti osztályú házakban minden bizonnyal sokkal érdekesebb lesz a vásárlók számára, mert a parkolás itt kényelmes és a területet őrzik. De ne felejtsük el a lakás árát. Túl drága luxus apartman válságban nem könnyű vevőt találni.
A lakás likviditása leggyakrabban több olyan tényezőtől függ, amelyek jelentősek a vevő számára. Ezek a következő jellemzőket tartalmazzák:
mennyi négyzetméter a lakás területe;
Mekkora a mennyezet magassága;
Milyen emeleten van a lakás;
Van erkély, loggia;
A lakótér elrendezésének jellemzői.
A szakértők szerint a lakás likviditása, mindenekelőtt. közvetlenül függ a területétől. Például, ha két szoba van egy ötvenöt méteres lakásban, akkor nagyobb lesz a kereslet, mint egy hasonló egyszobás lakás. Lakás vásárlásakor házaspár, és különösen a gyerekekkel kapcsolatban a konyha mérete is fontos számukra. Ha tíz négyzetméternél kisebbek, elidegenítheti az ügyfeleket. És még egy árnyalat: az ingatlan likviditása bérház attól függ, hogy pontosan hol található a ház: az épület sarkában vagy a központban.
Folyékony turistaosztályú lakások kiválasztása új épületekben. Hogyan és mikor érdemes ingatlanba fektetni?
Olvasási idő: 8 perc
Mik a követelmények ahhoz, hogy a házat folyékonynak nevezzék?
A mai ingatlanpiacon a legkeresettebb lakások a turistaosztályú új épületek. Nehéz helyzet Orosz gazdaság, amely a rubel árfolyamának esését, a jövedelmek csökkenését és a holnapi stabilitással kapcsolatos bizonytalanságot eredményezte, arra kényszeríti az oroszokat, hogy tegyenek lépéseket megtakarításaik megőrzése érdekében. Nem is említve banki betétek, a szabad pénzeszközök befektetésének egyetlen megbízható módja az ingatlanvásárlás.
Egyes polgárok maguknak vásárolnak lakást, mások azt tervezik, hogy használni fogják kereskedelmi célokra... Függetlenül attól azonban, hogy a befektető maga fog lakni a megvásárolt lakásban, vagy szüksége lesz lakásra a későbbi értékesítéshez vagy bérbeadáshoz, olyan lehetőségeket kell keresnie, amelyek szükség esetén gyorsan és nyereségesen értékesíthetők az ingatlanpiacon.
Ez elsősorban a lakás likviditásától függ - olyan tényezők kombinációjától, amelyek lehetővé teszik, hogy az optimális időben a legvonzóbb áron értékesítsék. Természetesen nehéz megjósolni, hogy mi lesz ez az ár - ez a piaci helyzettől függ, de egy nagyon likvid lakás esetében megkaphatja a szegmensében a maximális árat más hasonló tulajdonságokkal rendelkező objektumok között. Nyilvánvaló, hogy nem minden lakás büszkélkedhet ezzel a képességgel, ezért határozzuk meg, hogy a lakásnak milyen követelményeknek kell megfelelnie jó ok folyadéknak nevezhetjük.
Ha az ásatás szintjén lakást vásárol, a ház üzembe helyezése után akár 50% -os nyereséget kap
Az ingatlanba fektető embert elsősorban a profit érdekli, ezért lakást kell vásárolnia a legalacsonyabb áron, és azt a legmagasabban kell eladnia. Ez csak akkor lehetséges, ha a vásárlás az "ásatás" szakaszában történik. Azonban a megszerzés lehetősége maximális haszon kéz a kézben jár magas kockázatok... A vevő csak egy projektként létező lakásba történő befektetéssel számol pár év múlva, hogy boldog ingatlantulajdonos lesz, de az is valószínű, hogy több éves késéssel, vagy akár hosszú távú építkezés áldozatává váljon.
Ennek elkerülése érdekében komolyan kell gondolnia a választását. Jobb olyan cég szolgáltatásait igénybe venni, amely már régóta jelen van a piacon. Híres névés nagyszámú kész tárgyak - legjobb ajánlás a fejlesztő számára.
Nagyobb stabilitást lehet várni a saját parkgal rendelkező fejlesztőtől építkezési felszerelés, termelési bázisés egy építészeti iroda. Átfogó információkat lehet szerezni a részvényesek fórumain, ahol olyan emberek élnek, akik első kézből ismerik egy adott tárgy állapotát. Itt megtudhatja, mennyire felelősségteljesen teljesíti a vállalat a vevőkkel szemben fennálló kötelezettségeit - hogy a tárgyakat időben szállítják -e, milyen állapotban vannak, vannak -e sok hiányosságok és hogyan szüntetik meg őket, késlelteti -e a fejlesztő a tulajdonjogok bejegyzését.
A legmegbízhatóbb projektek azok, amelyeket a törvény alkalmazásával valósítanak meg. A közös építési rendszer ma meglehetősen megbízható garancia a vevők érdekeinek védelmére. Ha a fejlesztő együttműködik nagy bankok amelyek ösztönzik a befektetők bizalmát, ez pozitív hatással van az imázsára is. Ha a fenti feltételek mindegyike teljesül, beszélhetünk a fejlesztő megbízhatóságáról és jó hírnevéről. Ez a bizalom ad okot lakásvásárlásra az építés kezdeti szakaszában.
A lakásvásárlás az építés kezdeti szakaszában a legtöbb jövedelmező lehetőség ingatlanbefektetés, amely lehetővé teszi, hogy kiválassza a projekt "legfinomabb" javaslatait. A különbségről eredeti költségés a ház üzembe helyezésének idején uralkodó ár, az alapok 30-50% -át takaríthatja meg.
A magas likviditás lehetetlen jól fejlett közlekedési infrastruktúra nélkül
Ezekben a dinamikus időkben a mozgás szabadságát nagyra értékelik. A metróállomások, busz-, villamos- és trolibuszmegállók, vasúti peronok sétatávolságon belül találhatók, így gyorsan eljuthat a megfelelő helyés jótékony hatással van az ingatlanok likviditására. Az ilyen házakban lévő lakások mindig keresletesebbek lesznek, mint a "medve sarkokban" lévő lakások.
A lakótelep távolabb található a metróállomástól ill vasút, annál kevesebb ember akar ott lakást venni. A helyzet azonban javulhat, ha a kerületben nagy infrastrukturális projektet terveznek - közlekedési csomópontot, metróállomást, autópályát stb. a lakhatási költségek 30%-kal emelkedhetnek.
Mondja el, mit szeret a célszerűségben, de az esztétikai oldal fontos szerepet játszik a lakásválasztásban.
Egy gyönyörű épületben élni, saját "arccal" és eredeti dizájnnal sokkal kellemesebb, mint egy unalmas, "lyukak a fénynek" dobozban, ahogy egy szovjet film hősnője szokta mondani.
A jó hír az, hogy ma a lakótelepek sokkal szebbnek tűnnek, mint az akkori panelházak. Sokan közülük, még a tömeges lakások kategóriájában is, szerint épülnek egyedi projektek, georeferenciával rendelkeznek, és szervesen illeszkednek a városi tájba. E jellemzők jelenléte kétségtelenül növeli az objektum egészének vonzerejét és az egyes lakások likviditását.
A leglikvidebb ház az, amely a legtöbb vásárló számára elérhető, vagyis a legolcsóbb lehetőségek. A befektetők körében a legnépszerűbbek a kicsik is. Ha a vevő dilemmával szembesül-egy "három rubel bankjegyet" vagy két egyszobás lakást szeretne vásárolni, a szakértők azt tanácsolják, hogy maradjon a második lehetőségnél, mivel ez előnyösebb. Az ilyen objektumokra mindig van kereslet, gyorsabban térnek vissza az árból a válság után, könnyebben találnak bérlőket számukra.
Lakás kereskedelmi célú vásárlásakor (bérbeadás) a legjobb, ha azonnal gondolkodik a megfelelő belső térről. Végül is, ha az ingatlant befejezés nélkül értékesítik, a vevőnek önállóan kell elvégeznie a javításokat, további pénzeszközöket fektetve bele. Ne feledkezzünk meg az ehhez szükséges időről sem. Hogy megszabaduljon a további gondoktól és csökkentse a lakás állásidejét, érdemes olyan céget keresni, amely belső dekoráció az általa épített tárgyakban. A részvényes gyorsabban és olcsóbban kapja meg, mint ha anyagot vásárol és maga vesz fel munkásokat. Nincs ok különleges örömre számítani, de a "takaros és rendezett" követelmény teljesül, és mi kell még egy bérelt lakáshoz?
A likviditás másik fontos tényezője a fejlett szociális infrastruktúra, ami kényelmessé, ígéretessé és érdekessé teszi az életet ezen a területen. Nagyszerű, ha egy lakótelep projektje előírja az iskola építését, ill óvoda, de az új épületek lakói (és többségük gyermekes család) kórházakra és klinikákra, sport- és szórakoztató központokra, üzletekre, bankfiókokra, oktatási intézményekés a teljes értékű városi környezet egyéb összetevői.
Sajnos az új kerületekben a szociális infrastruktúra kiépítése gyakran késik, a lakosok pedig évek óta várják a létfontosságú létesítmények üzembe helyezését. Hiányuk jelentősen csökkenti az ingatlanok vonzerejét. Éppen ellenkezőleg, a jelenlét jó hangerő szociális infrastruktúra növeli az egyes lakások likviditását és lakóépületekáltalában.
Amint láthatja, a lakás likviditása nem egyetlen tényezőtől függ, hanem több összetevő kombinációja, amelyek rendkívül vonzóvá teszik az ingatlant a vásárlók számára.
Nem minden ingatlant lehet gyorsan és nyereségesen eladni. Például kevesen érdeklődnek a lepusztult épületben található lakások iránt. De egy lakás egy új épületben, és még egy rangos környéken is gyorsan "elhagy", ha a tulajdonos forgalomba hozza megfelelő ár... A szakértők azt mondják egy ilyen lakásról, hogy folyékony.
Az ingatlanpiacon lévő tárgy likviditása vagy "kereslete" kulcsfontosságú tényező sok vásárló számára, mert kényelmes lakni és bérbe adni. Az ilyen lakásokat gyakran használják nyereséges befektetés Pénz, mivel fokozatosan drágulnak, és magas likviditást is fenntartanak gazdasági válságok.
Milyen tényezők befolyásolják a lakás likviditását? Miért árulnak egyes lakásokat úgy, mint a süteményeket, míg mások évek óta várják a vevőiket? Ez a kiadvány erről fog szólni.
A modern házak a legújabb technológiákból és új anyagokból épülnek. Természetesen, bent hosszútávú az ilyen ház folyékonyabb lesz. Ez érthető, mert modern apartmanok kényelmesebb és tágasabb, a bennük lévő kommunikáció nem kopott el. Tehát minden előny megvan.
A vásárlók azonban továbbra is odafigyelnek másodlagos piacon ház, annak ellenére, hogy még mindig elég magas ár"A térért" és néhány tárgy sötét jogi múltja. Miért történik? A válasz egyszerű: a piaci volatilitás lakóépítésés az építés lassú üteme. Ma már kevesen lepődnek meg a fejlesztők csődjén és a házak üzembe helyezésének elhalasztásán. És ha a lakásépítés nem fejeződik be, akkor milyen likviditásról beszélhetünk?
Ez egy nagyon fontos tényező, ha a lakás likviditásáról van szó. Például az ipari terület mellett vagy forgalmas utak mellett felállított tárgyak soha nem lesznek erősen folyékonyak. Végül is nehezebb eladni őket, mint azok, amelyek ökológiailag tiszta területen találhatók. Nagyon fontos a jó közlekedés és a fejlett infrastruktúra. Az új épületek közül a legnépszerűbbek azok, amelyek a városközponttól mérsékelt távolságban helyezkednek el, és nem "a külterületen".
De a lakhatási likviditás még egyetlen esetben sem lehet azonos hálószoba... A legvonzóbbak e tekintetben a metróállomástól és a megállótól sétatávolságra található apartmanok tömegközlekedés... Ezeken a helyeken általában a leginkább telített infrastruktúra található üzletek, piacok, kávézók, szolgáltató irodák stb. Formájában. A ház melletti park vagy zöldövezet jelentősen növeli a likviditást. De az ipari vállalkozás vagy a garázsszövetkezet jelenléte nagy mínusz.
Ma a "sokemeletes épületeket" főként kész panelekből állítják fel monolit keret technológia... A "monolitokban" elhelyezett ház sok tekintetben előnyösebb. Az ilyen épületekben a szám teherhordó falak minimálisra csökkentve, így a bennük található lakásokban könnyebb átalakítást végezni. A hiányosságok miatt, amelyek "híresek" panelházak, monolit keretes épületekben a legjobb hő- és vízszigetelés biztosított. Számos új épület jelentős előnye a homlokzat teljes szigetelése.
Ami a "másodlagos házat" illeti, akkor három lehetséges lehetőség van - panel, blokk és tégla házak... Az utolsó kettő előnyös. De az anyag típusától függetlenül fontos, hogy alaposan megközelítsük az épület állapotának értékelését. A lakások likviditását a bejárat állapota és a javulás is befolyásolja szomszédos terület(a gyermekek számára kialakított játszótér, parkoló, kutyasétáltató hely).
A lakás emeleteinek száma az épület összes szintjéhez viszonyítva nagy jelentőséggel bír. Nem titok, hogy a földszinten található lakások iránti kereslet alacsony a vásárlók körében, ezért olcsóbb. Igaz, egy forgalmas utcára néző lakás érdekes lehet kereskedelmi struktúrák, mert irodává vagy kisboltmá alakítható.
Ami a legfelső emeleten található tárgyakat illeti, a helyzet kétértelmű. Ha jön az elsődleges lakáspiacon, akkor a „tető alatti” lakások nem kevesebbe kerülhetnek, mint az alábbiak. De ez csak akkor lehetséges, ha több feltétel is teljesül, többek között: jó kilátás az ablakon, valamint a padló kiváló minőségű hő- és vízszigetelése. Bizonyos esetekben egy lakás likviditása csökkenthető, ha az épület sarkán található.
Az elrendezés nagyon fontos tényező, ami jelentősen befolyásolja a lakás likviditását. Kevés igény van a lakások kényelmetlen elrendezésű lakására, kis konyhára, kombinált fürdőszobával stb.
Néhány bérlő átalakítást végez a helyzet orvoslása érdekében. De csak akkor lehet hatékony, ha az elvégzett munka után valós kényelmet lehet elérni, és magát az átalakítást is legalizálták. Csak akkor beszélhetünk többről magas likviditás apartmanok.
A piacon kínálják lakó objektumok nem mindig büszkélkedhet azzal, amit elköltött bennük kiváló minőségű javítás... Az ívelt falak, padlók és mennyezetek már régóta általánossá váltak. Természetesen ez negatívan befolyásolja a lakások likviditását. Sok pénzt kell költeni egy jó javítás elvégzéséhez, minden felület kiegyenlítéséhez, valamint dupla üvegezésű ablakok, modern fűtőtestek, fémek beszereléséhez bejárati ajtóés fából belső ajtók... Nem árt, ha elvégzi az internetet, a kábel-TV-t, és a végső felületkezelést kiváló minőségű dekoratív és kopásálló anyagokkal végzi.
Minden költség pozitív hatással lesz az objektum "keresletére", mert sok vásárló hajlandó túlfizetni a jó lakásfelújításért, ahelyett, hogy "csupasz falakkal" rendelkező lakásokba költözne. Ezenkívül az építőanyagok és a munkák ára emelkedni szokott.
Néha egyes eladók "saját kezűleg" csökkentik a ház likviditását, túlbecsülve azt piaci értéke... Ennek eredményeként ingatlanaik tétlenek, míg más lakások meglehetősen gyorsan megvásárolhatók, mivel megfelelőbb az ára.
A gazdasági válság kezdetén illikvid lakásokérdektelenné válnak a vásárlók számára, és a folyékonyak gyakran nem találnak gazdára, mert az eladók nem hajlandók csökkenteni az árakat, annak ellenére, hogy a lakások iránti kereslet ebben az időszakban nagyon kicsi.
Alexander Birzhin, rmnt.ru
2012. április 17. - 07:20Miért, egyes esetekben az eladó lakások szó szerint elrepülnek, másokban pedig éppen ellenkezőleg, elavultak. Minden az eladott termék likviditásáról szól: attól függ, hogy mennyire lesz vonzó a fogyasztó számára, és milyen hamar értékesítik. Mennyire folyékony a lakása, és elkészíthető -e így?
"A MetrInfo ingatlanmagazin" úgy döntött, hogy kitalálja, mit jelent ez a koncepció, milyen hatással van a likviditás, és melyek azok a lakások, amelyek ma a leglikvidebbek, és amelyek éppen ellenkezőleg, illikvidek.
Számos bonyolult értelmezés létezik a likviditásról, de megpróbáljuk a lehető legegyszerűbben elmagyarázni. Az ingatlan likviditása annak a lehetősége, hogy pénzzé alakítható. A likviditás fordítottan arányos az eladáshoz szükséges idővel: minél rövidebb egy lakás értékesítési időszaka, annál nagyobb a likviditása.
Általában véve a lakhatást veszik figyelembe likvid eszköz: mindig van rá igény, még a gazdaság problémáival is. Elad lakóingatlan sokkal egyszerűbb, mint mondjuk egy festmény, amely csak a gazdag gyűjtők szűk köre számára érdekes. Valójában erre támaszkodnak a szakértők, akik azt tanácsolják, hogy fektessenek be elérhető alapok a lakásokba.
De nem minden ház egyformán folyékony: néhány tárgy még egészen piaci árak pár héten belül értékesítik, míg mások hónapokig és évekig várják a vevőt, és még az árcsökkentés sem mindig segít. Mi itt a probléma?
A színház ruhatartóval kezdődik, a lakások likviditása pedig a helyével kezdődik. " A legnagyobb likviditás használjon lakásokat kényelmes és ökológiailag tiszta területeken, jó közlekedési akadálymentesítés" - mondja Alexander Maltsev, a" CENTURY 21 West "ingatlaniroda főigazgatója.
Ráadásul szállítási kérdés Talán a legfontosabb: „Moszkva azon területei, ahol erősen megterhelt autópályák vannak és nincs metróállomás, a legkevésbé kerestek a vásárlók körében. A metró egy adott területen történő bővítését tervező információk pedig jelentősen növelhetik a keresletet és a lakhatási költségeket. Így például a Novokosino új állomások építésének bejelentése után, " Pyatnitskoe autópálya"," Lermontovsky Prospect "," Zhulebino "és" Lyubertsy Fields "" - mondja Alexandra Kadchenko, a Steklov Intézet Tanácsadó és Értékelési Osztályának vezetője, és kiegészíti a likvid régiók jellemzőinek listáját a társadalmi infrastruktúra fejlesztésével és szerkezet lakásállomány... Ma azok a területek, ahol a modern, jó minőségű lakások uralkodnak-a tegnapi új épületek iránti kereslet nagyobb, de a régi házakkal rendelkező, ötemeletes épületekkel rendelkező negyedek, amelyek bontási idejét nem határozták meg, nem népszerűek, ezért sokat eladnak rosszabb. Emellett Ilja Shkop, a Moszkvai Ingatlanközvetítők Céhének elnöke szerint nagyobb a kereslet a lakóövezetek iránt, amelyek közepes távolságban vannak a központtól.
Így a legrangosabb kerületekben- a főváros nyugati, északi és délnyugati részén, például Krylatskoje, Kuntsevo, Fili-Davydkovo, Strogino, a Vorobjovij Gory és a Kutuzovszkij sugárút- lakások találhatók nagyon folyékony. Ami azt illeti, itt a legnépszerűbb Központi kerület, mindenekelőtt az Arany mérföld. „Khamovniki a második helyen áll több lakótelep hatalmas fejlesztése miatt, ami magával vonja a kerület egészének rekonstrukcióját” - mondja Evgenia Korosteleva, a Bonton Inalty vezérigazgatója.
Kevésbé tekintélyes területeken, még délen és délkeleten is vannak folyékony területek, amelyek a leginkább környezetbarátnak és kényelmetlennek minősülnek. A likvid szakértők listájához először is Sokolnikit és Novye Cheryomushkit minősítették jó területnek. fejlett infrastruktúraés nem messze a központtól, valamint Konkovo, Teply Stan, Yasenevo, Chertanovo, Babushkinskiy, Medvedkovo, Otradnoye, Altufevo, Izmailovo, valamint az Aeroport és a Begovaya metróállomások területei. Délkeleten Lyublinót és Maryino -t ismerték el a legfolyékonyabbnak.
A legilikvidebb területeket pedig a rossz közlekedési megközelíthetőségű területeknek tekintik - Biryulevo, a Dmitrovskoje és a Korovinskoye autópályák mentén fekvő területek, egyes területek a Moszkvai körúton kívül (például Vykhino -Zhulebino). Galina Fabritskaya, a Peresvet-Real Estate osztályvezetője hozzáadja ehhez a listához Kapotnya, Degunino, Beskudnikovo, Nekrasovka stb. Kapotnya egyébként a környezeti jellemzők tekintetében sem lép be folyékony területekre.
De nem minden negyed ugyanazon a területen ugyanolyan likvid. Ahogy Svetlana Birina, az NDV-Nedvizhimost városi ingatlan-osztályának vezetője megjegyzi, a kerületek nagyon heterogének lehetnek az életminőség és a közlekedés elérhetősége szempontjából. A leglikvidebbek a metrótól gyalogosan megközelíthető kerületek és utcák. Általában ők a leginkább telített infrastruktúrával, mivel az üzletek, éttermek és fogyasztói szolgáltatások mindig a metróállomások körül jelennek meg. Az ilyen zónák likviditását csak a nagyok közelsége csökkentheti ipari vállalkozások vagy egy régi, kényelmetlen lakásállomány elterjedtsége. A közeli park vagy zöldterület növeli a környékek likviditását bármely területen.
Még a leglikvidebb területeken is előfordulhatnak illikvid lakások. Minden a házak jellemzőitől függ, amelyekben találhatók. „A ház anyagát és sorozatát (panelek esetében) és az építés évét értékelik. A legnagyobb igény a modern, téglából vagy monolitból készült házak iránt van, a legkevésbé - panel épületek, - mondja Alexander Maltsev ("CENTURY 21 West"). „Sőt, a panelházakban az emeletek száma is fontos: minél magasabb az épület, annál nagyobb a likviditás, vagyis az ötszintes Hruscsovot tekintik a legkevésbé likvidnek, ezt követik a 9 és 12 emeletes panelek, és a legtöbb folyékony modern sorozat ”.
Általánosságban elmondható, hogy a téglaházak népszerűbbek, mint a panelházak, és a korszerűbbek előnyben részesíthetők a régi lakásállománnyal szemben: „Ha a ház régi, akkor általában elhasználódott kommunikációval és szörnyű bejáratokkal rendelkezik, és lehetséges csak kedvezményes áron vonzza a vevőt egy ilyen objektumhoz ”-mondja Galina Fabritskaya („ Peresvet-Real Estate ”). A régi házak közül még mindig csak az erős "stalinkákat" értékelik nagyra, és nem valószínű, hogy belátható időn belül bármi is megváltozik. "Bár a bontandó házak iránt is érdeklődés mutatkozik (ezek főként panellakás ötemeletes épületek. - A szerk.)" - mondja Alexandra Kadchenko (MIAN) -, de vonzzák a vásárlókat azzal a kilátással, hogy új lakást szereznek a letelepítés során. " Az ilyen lehetőségekkel azonban óvatosabban kell eljárni, mivel a bontás hosszú évekig elhúzódhat, csak azok az objektumok tekinthetők itt likvidnek, amelyek bontási időszakát már egyértelműen meghatározták.
A likviditást a ház sajátosságai mellett befolyásolja a helyi terület javulása, valamint a bejárat állapota, a teherlift, a játszóterek, a parkolók stb. Gazdaságos és kényelmi osztályokban apartmanok új környéken saját infrastruktúra ahol a civilizáció minden előnye megvan. Az üzleti és prémium szegmensekben pedig a saját elkerített és őrzött területüket értékelik, mélygarázs, engedélyezett hozzáférés stb. - Ráadásul bent elit házak nagyon fontos számos lakása van - minél kevesebb, annál vonzóbb az objektum ” - mondja Evgenia Korosteleva (Bonton ingatlan).
Ilja Shkop (a moszkvai ingatlanközvetítők céh) szerint azonban a ház jellemzői elsősorban a három- és többszobás lakások likviditását befolyásolják, az egy- és két hálószobás lakások esetében ezek kevésbé fontosak. , hiszen ezek a fővárosi ingatlanpiacon a legkeresettebb ingatlanok. Megfelelő áron a vevők 2-3 hónapig rajtuk maradnak, bármilyen területen és bármilyen házban is kínálják őket.
„A lakás likviditását olyan jellemzők határozzák meg, mint a terület, a padló, az ablakokból nyíló kilátás, a konyha mérete, az erkélyek és loggiák jelenléte, a mennyezet magassága, a tervezés kényelme” - sorolja Alexandra Kadchenko (MIAN). Svetlana Birina (NDV-Nedvizhimost) pedig a fürdőszoba méretét és elrendezését, valamint a lakás egészének állapotát is kiemeli.
Talán a legtöbbet fontos paraméter- terület: a lakás méretének meg kell felelnie osztályának és hatékony kereslet célközönség... „Gazdaságos és gazdaságos kategóriák (komfortosztály) lakására az optimális terület stúdiólakás- 36-42 négyzetméter m, kétszobás-54-62 négyzetméter. m, és egy háromszobás lakás-68-82 négyzetméter. m " - mondja Alexandra Kadchenko. Sőt, amint azt Veronika Pankova, az Állami Orosz Múzeum szakértője, a Penaty ingatlaniroda főigazgatója megjegyezte, előnyben részesítik a szabványosabb felvételeket és elrendezéseket, például sokkal könnyebb eladni egy 2 szobás lakást területe 60 négyzetméter M. Mint egy egyszobás lakás azonos felvételekkel.
A lakások területe mellett a konyha mérete, a mennyezet magassága és a padló jelentősen befolyásolja a likviditást. „A konyhának legalább 8-8,5 négyzetméternek kell lennie. m, és lehetőleg 10-12 négyzetméter. m " - mondja Galina Fabritskaya (" Peresvet -Nedvizhimost "). „És az optimális mennyezetmagasság legalább 2,7 m” - mondja Alexandra Kadchenko (MIAN). Ami a helyet illeti, a legkevésbé folyékony tárgyak az első és az utolsó emeleten vannak, valamint bizonyos esetekben - a ház elrendezésétől és állapotától függően - sarokopciók.
A lakások likviditását csökkenthetik a szomszédos szobák, fa és vegyes padlók, fa lépcsők, a történet túl zavaros, amikor a lakás több mint 2-3 gazdát cserélt, és lehetetlen pontosan felmérni minden adásvételi ügylet jogszerűségét. „A 21. századi vásárlókat is elriasztják a gáz vízmelegítők és az ülőfürdők”-mondja Svetlana Birina (NDV-Real Estate). És ugyanakkor a kilátás az ablakokról a forgalmas autópályára és az állandó zaj.
„Sőt, 2-3 és többszobás apartmanok esetében fontos, hogy az ablakok ne csak az autópályára nézzenek, hanem különböző oldalak könnyű ", - biztosítja Galina Fabritskaya (" Peresvet -Nedvizhimost ").
A lakás likviditása növeli annak rendjét, szép kilátás, többé -kevésbé friss felújítás, valamint a tárgy és a szükséglet nem kielégítő állapota nagyjavítás csökkenti a likviditást.
Általánosságban elmondható, hogy minél magasabb a lakhatási osztály és minél rangosabb a terület és a ház, az több jellemző befolyásolja a keresletet és a likviditást. Ha a turista osztályban a vevő valószínűleg csak a konyha felvételeire és méretére figyel, akkor az elit szegmensben minden bizonnyal értékelni fogja a sajátos jellemzőket: „Például a Kutuzovszkij sugárúton a megnövekedett zaj miatt , az utcára néző ablakokkal rendelkező lakások kevésbé folyékonyak, és a leglikvidebb lehetőségek - ablakokkal a töltésre, az úgynevezett "kilátás lakások", - mondja Alexander Maltsev ("CENTURY 21 West"). Ezenkívül általában az előkelő ingatlanok, amelyek nem a legrangosabb területeken, a főváros külterületén találhatók, illikvidek, és a távoli hálóterületeken lévő többszobás lakásokat hosszú ideig értékesítik. „Kevés embernek van szüksége például egy 4 szobás lakásra Biryulyovo-ban, 9 millió rubel vagy annál magasabb áron”-mondja Galina Fabritskaya (Peresvet-Nedvizhimost), mert egy tipikus vevő ezen és a hasonló területeken 1-2 szobás szobát választ. lehetőségek.
A folyékony lakások azért jók, mert gyorsan eladják őket, vagyis ha szükséges, pénzre váltják, és az évek során drágulnak, feltéve, hogy a világgazdaságban minden nyugodt. „A folyékony lakások költsége évente körülbelül 10–20% -ra nő”-mondja Alexander Maltsev („CENTURY 21 West”), különösen az elsődleges piacon, mivel az új épületek ára is nő a ház építésekor, javításkor elkészültek, és az apartmanok saját díszítéssel készülnek. "Például a" Tsaritsyno "lakótelepen egy évvel ezelőtt részvényesek az építkezés befejeződött (46 négyzetméter), 5,4 millió rubel áron, és most hasonló lehetőségek már 6- 6,1 millió rubelért értékesítik. "- Galina Fabritskaya (" Peresvet-Nedvizhimost ") tanúskodik.
Lassan, de biztosan emelkedett az ára mostanábanés másodlagos likvid ingatlan a jó közlekedési megközelíthetőségű területeken: „Tehát egy évvel ezelőtt a Caritsyno kerületben viszonylag modern sorozatú panelházakban 39 négyzetméter alapterületű egyszobás lakásokat 6,1 millió rubelért adtak el, kétszobás lakásokat ( 52 négyzetméter) - 7,5 millió rubelért, és most csak 6,2 millió rubelért lehet ilyen ajánlatokat találni. és 7,7-7,8 millió rubel. ennek megfelelően ” - mondja a szakértő. És még a gazdasági válságok idején is a likvid eszközök árai a legstabilabbak: „A korábbi és súlyosabb illikvid eszközök ára csökken, a likvid eszközöké pedig valamivel később és kevesebb. És amikor a piac stabilizálódik, az ellenkező helyzet figyelhető meg: a likvid opciók korábban és gyorsabban kezdenek növekedni, az illikvidek pedig - később és lassabban ” - mondja Pankova Veronika (Penaty, az Orosz Múzeum szakértője).
"A válság idején az illikvid lakások elveszítik minden vonzerejüket a vevő számára, és a likvid lakások más okok miatt nem találnak gazdát: a lakás tulajdonosa nem siet az ár csökkentésével, és a vevő, miután meghallotta, hogy az árak jelentősen csökkennek a válság idején nem akar túlfizetni " - teszi hozzá Evgeniya Korosteleva (Bonton ingatlan).
Stabil körülmények között, megfelelő egy bizonyos árat A folyékony egyszobás lakás átlagos eladási ideje, amint azt Ilja Shkop (Moszkvai Ingatlanközvetítők Céhe) közölte, 2 hónap, egy kétszobás-3 hónap, egy háromszobás-4-6 hónapok. Svetlana Birina (NDV -Real Estate) pedig még rövidebbeket is megnevez - két héttől egy hónapig. Az illikvid opciókat néha évekig és évtizedekig értékesítik!
Valójában azonban az értékesítési időszak a tárgy árától függ, ezért az ár csökkentésével növelheti a likviditást: „Természetesen egy kis konyhás lakás a földszinten nem túl kívánatos, de csökkentett ár ezt az opciót szintén kereslet lesz "-mondja Galina Fabritskaya (" Peresvet-Real Estate "). Által alacsony árak csak nagyon undorító lehetőségeket nem vásárolnak, például apró lakásokat dohányzó gyárak mellett a metrótól távol, a földszinten és szörnyű állapotban. Az alacsonyabb áron történő értékesítés azonban nem bonyolult üzlet, de a legtöbb ingatlantulajdonos, jelen és jövő, még mindig arra törekszik, hogy hasznot húzzon a későbbi viszonteladásokból, emellett a lehető leggyorsabban kössön üzletet, és ez csak lehetséges, ha az ingatlan likvid.
Az ingatlanok likviditása sok tényezőtől függ - a helyszíntől a lakás egyedi jellemzőiig, például a konyha területe vagy mérete, és emellett szorosan összefügg a kereslettel és az árral. A leglikvidebb apartmanok a metróállomások közelében található odnushki és koponya darabok, jó közlekedési elérhetőséggel, ökológiával és infrastruktúrával rendelkező területeken, modern téglából és monolit házak... Néha néhány hét alatt elfogynak. Minél folyékonyabb a tárgy, annál hamarabb pénzké alakítható, sőt nyereséget is termelhet.
