Minden ingatlanügylet komoly jogi támogatást és a részletekre való odafigyelést igényel. A gondatlan hozzáállás költséget okozhat a lakás vevőjének és elveszett pénzének.
Ez különösen igaz, ha új épületben vásárolnak lakást, amelynek tulajdonjogát nem formalizálták. Ezekben az épületekben lakást lehet vásárolni, ha aláírják az eladóval a követelési jog átruházásáról szóló megállapodást. Ennek a lakásvásárlási módnak megvannak a maga előnyei és kockázatai, józanul felmérve, hogy a vevő melyik döntést hoz.
Az ingatlanpiacon nem olyan gyakori a lakás eladása engedményezési szerződés alapján, mint új házban vásárolni vagy másodlagosat vásárolni. Az ilyen típusú ügyletek népszerűsége azonban fokozatosan növekszik: egyes adatok szerint már a moszkvai új lakások körülbelül egyharmada kerül ilyen módon megszerzésre.
Megbízási lakás - mi ez és hogyan szerezheti be?
Először is meg kell értenie a megszerzett ingatlan állapotát. A szóban forgó lakás az elsődleges piachoz tartozik, vagyis üzembe helyezése előtt. Bármely építési szakaszban, míg az objektum csak dokumentumszerűen létezik, nem magát a lakást adják el, hanem csak a tulajdonjogra vonatkozó szerződést. Az előző tulajdonos, egy befektető, aki közvetlenül egy fejlesztőtől vásárol lakást, átruházza az Ön igénylési jogát, vagyis egy bizonyos díj ellenében átruházza hatáskörét.
Az ilyen megállapodást engedményezésnek nevezik, az eladó, aki átengedte a jogokat, az engedményező, és az a vevő, aki ezeket megkapta, az engedményezett.
Valójában jogi szempontból a jogok átruházása nem egy adásvételi ügylet változata. A ház üzembe helyezésekor egy címet rendelnek hozzá, és a tulajdonjogok nyilvántartását a részvényesek készítik. És csak akkor lehet minden tranzakciót vételi és eladási formában végrehajtani. A lakóhelyiségekre történő átruházás joga a szövetségi törvény „A közös építésben való részvételről” értelmében a szerződés regisztrálásának időpontjától az átruházási okirat aláírásáig, a ház üzembe helyezése után kezd működni.
Az engedményezési szerződés (engedményezés) nem maga az ingatlan megvásárlását tanúsítja, hanem csak azt a jogot, hogy követelje annak átruházását a tulajdonába.
A tulajdonjogot engedményezés útján kétféle módon lehet megszerezni:
Jogok átruházása a részesedési részesedési megállapodás alapján rendelkezik az összes pénzeszköz kifizetéséről a tranzakció megkötése előtt, ellenkező esetben a részvényesek tartozásai a lakáscélú joggal együtt az engedményesre kerülnek. Az ilyen megállapodás megkötésekor szem előtt kell tartani, hogy a megbízás DDU szerinti regisztrálásának időtartama a ház átadásáig tart. Sőt, egy lakást így sokszor át lehet osztani.
A részvényesi megállapodást, akárcsak a követeléshez való jog átruházását maga a DDU, regisztrálni kell a Rosreestr hatóságoknál, különben az ügyletet nem tekintik érvényesnek.
Megbízás előzetes adásvételi szerződés alapján. Eladja a jogot, hogy a jövőben adásvételi szerződést kössön a megállapodás szerinti feltételekkel, de nem jogosult magára az ingatlanra. Ezt az előszerződés jogi értelmezése magyarázza: a felek nem követik el a vételi és eladási aktust, hanem csak kötelezettségeket adnak az ügylet jövőbeni végrehajtására. A megbízás az előszerződés megkötésének pillanatától és az adásvételi ügylet aláírásáig történhet.
Az előszerződést nem kell regisztrálni. Ha véget ér, a vevő nem jogosult a lakás birtoklására, még akkor sem, ha a teljes összeget kifizette érte. Az egyetlen dolog, amit tehet, hogy visszaköveteli a pénzét.
A fentiekből kiderül, hogy mi az a megállapodás a lakásjogok átruházásáról: jogi személy vagy magánszemély valósít meg ingatlant egy még befejezetlen házban. Általában e rendszer szerint a lakásokat a befektetők értékesítik - olyan emberek, akik az építés során lakásba fektettek.
Milyen célokra ruházhatják át az eladók jogaikat?
A megállapodás aláírásához több szakaszon kell keresztülmennie, és az üzlet sikere nagyban függ attól, hogy mennyire komolyan veszi az egyes tételek végrehajtását.
Az első lépés annak biztosítása, hogy az engedményezési megállapodás új épületben lévő lakás vásárlásakor ne okozzon gondot a fejlesztő részéről, ami azt jelenti, hogy - ellenőrizze az engedélyeit... Ez magában foglalja az alkotó dokumentumokat, a számviteli jelentéseket, a helyszínre és az építkezésre vonatkozó tulajdoni dokumentumokat, a ház projektjét és az üzembe helyezésének idejét. A projektnyilatkozatban fel kell tüntetni, hogy a fejlesztő hogyan teljesíti kötelezettségeit. Szükséges a szerződés tanulmányozása, amely feltünteti az objektum építéséhez szükséges pénzeszközöket.
A második lépés a legfontosabb. Ez a megbízási szerződés megkötéséhez szükséges dokumentáció gyűjteménye. Mit kell készíteni?
Külön mérlegelésre van szükség abban az esetben, ha a potenciális engedményező ingatlanon jelzáloghitel -tartozással rendelkezik, vagy a vevő jelzálogjoggal történő engedményezéssel szeretne lakást vásárolni.
Hogyan lehet eladni egy lakást jelzálogkölcsönben, lehetséges? Igen, egy ilyen üzlet valódi. Ehhez írásos kölcsönszerződést kötnek az eladó és a vevő között. A vevő pénzt ad, az eladó törleszti a jelzálogot, és így eltávolítja a terheket az ingatlanból, és joga van megbízási szerződést kötni.
Lehetőség van lakás megvásárlására is, ha a jogokat jelzálogjoggal ruházzák át. Bár lakást vásárolnak egy épülő épületben, a jelzáloghitelek aránya nem alacsonyabb, mint a másodlagos ingatlanok vásárlására nyújtott hitelek. A vevőnek először is kedvezményt kell kérnie az eladótól, hogy legalább egy kicsit csökkentse a költségeket. Másodszor, nem minden bank vállalja, hogy átengedési megállapodás alapján hitelez lakást. Ha a hitelező beleegyezik, számlát nyitnak a bankban, ahol a vevő kezdeti befizetését és az intézmény hitelköltségét utalják át. Az engedményezési szerződés aláírása után a pénz a megbízó számlájára kerül. Ha a megbízó pénzt akar keresni a megbízással, és a lakást magasabb áron adja el, mint amit vásárolt, a bank csak a lakás eredeti költsége alapján ad kölcsönt a vevőnek. A különbözetet nyugtával kell kiállítani, és a megbízási szerződés aláírása után a számlára engedményezőhöz kerül.
De ha az eladó jelzáloggal rendelkezik, és a vevő azonos feltételekkel szeretne lakást vásárolni, akkor az ügylet nagyon nehéz lesz befejezni, jobb elutasítani egy ilyen lehetőséget. A jelzálogkölcsönre vonatkozó összes dokumentum - tartozás vagy annak visszafizetése - az engedményezési szerződés végrehajtására vonatkozó általános dokumentációhoz csatolva van.
Az engedményezési szerződés elkészítését az Orosz Polgári Törvénykönyv 24. fejezete határozza meg. Mielőtt regisztrálja egy lakás átruházását egy épülő épületben, tudnia kell, hogy mit kell megadni a megbízási szerződésben.
Ha hitelt vettek fel lakásvásárláshoz, a következő adatokat is feltüntetik:
Miután a felek aláírták, a megállapodás életbe lép, azonban kötelező regisztrációt igényel.
A következő kötelező lépés a megbízási szerződés Rosreestr -nél történő regisztrálása. Ehhez a kataszteri, nyilvántartási kamra vagy multifunkcionális központ rendelkezik:
Egy másik fontos kérdés, amely érdekli a feleket, amikor egy lakás értékesítését a jogok átruházásakor írják elő, az adók. A regisztrációs díj a felek között felére oszlik. Tudjon meg többet a hozzávetőleges mennyiségekről és árnyalatokról.
A dokumentáció ellenőrzése után a regisztrátor elfogadja a kérelmet, és nyugtát ad a dokumentumokról. Az eljárást az alkalmazás dátumától számított 5-10 napon belül hajtják végre. Akkor el kell jönnie útlevéllel és nyugtával, a vevőnek kiállítanak egy engedményezési megállapodást, amely megfelelt a regisztrációnak, az eladó - alapítványi megállapodást.
A megbízási szerződés alapján történő vásárlásnak két fő előnye van:
Sokan, akik így döntenek ingatlanvásárlás mellett, kételkednek: nem veszélyes -e megbízással lakást venni? Vannak kockázatok, mint minden ingatlanhoz és nagy pénzhez kapcsolódó vállalkozásban.
Bár a DDU szerinti megbízást megbízhatóbbnak tartják, itt is vannak kockázatok. A fejlesztő egyszerűen megtagadhatja a befektetői jogok átruházását. Ezért a vevőnek, mielőtt tranzakciót köt, gondosan tanulmányoznia kell a DDU megállapodást, mivel az meghatározza a felek összes feltételét és követelményét. Ha a befektető a fejlesztő engedélye nélkül próbálkozik, a vevő ismét szenvedni fog, mivel a tranzakció érvénytelenné válhat.
Ha megbízással szeretne lakást vásárolni, mérlegelnie kell az előnyöket és hátrányokat, alaposan mérlegelnie kell a fejlesztőre és az eladóra vonatkozó információkat, és tanulmányoznia kell az összes dokumentációt. És ha még mindig kételkedik abban, hogy tudja kezelni, mentse el magát a fejfájástól - bízza ezt az ügyet egy jó ügyvédre.
A követelések átruházásának esetei az utóbbi időben növekednek, hónapról hónapra a Rosreestr rögzíti ezt a növekedést. Ugyanakkor bizonyos kockázatok általában az ilyen ügyletekhez kapcsolódnak. Gyakrabban fordulnak elő olyan esetek, amikor az a vállalkozó, aki lakást kapott a fejlesztőtől, nem teljesíti az építőipari vállalattal szembeni kötelezettségeit, ennek következtében a megbízási szerződés megszűnik, ezt követően a lakást visszaadják a bíróságnak. A szakértők elmondták, hogyan lehet védekezni az ilyen helyzetek ellen.
Azok számára, akik új épületben szeretnének lakást vásárolni, ma három út áll nyitva. Először is, közvetlenül a fejlesztővel írjon alá egy megállapodást az építkezésben való részvételről. Másodsorban lehetőség van arra, hogy egy új házban lévő lakás tulajdonosává váljon, ha megállapodást köt a követelési jog átruházásáról egy olyan személlyel, aki befektetési céllal vásárolta ezt a lakást egy fejlesztőtől. A harmadik lehetőség, amikor megállapodást kötnek a követelési jog átruházásáról egy olyan vállalkozóval, aki a létesítményben építési és szerelési munkát végez.
A leggyakoribb helyzetek ma azok, amikor a vállalkozó eladóként jár el.
Az építkezésben való részesedési szerződés szerinti követelésjog átruházásának sajátossága, hogy egy ilyen ügylet eredményeként az első részvény -részvételi megállapodás hatása nem szűnik meg, csak a vevőt változtatja meg (az eredeti helyett befektető, új személy lesz belőle). Az eredeti befektető jogai és kötelezettségei a vevőre szállnak át, miközben az első szerződésben foglalt összes feltétel (munkaszerződés, lakásár és garanciaidő) változatlan marad. Az engedményezés a részvényszerződés állami nyilvántartásba vételét követően és az apartman elfogadó okiratának aláírása után lehetséges. A tulajdonosi részesedésről szóló megállapodáshoz hasonlóan a jogok átruházása állami regisztrációhoz kötött.
A megbízásról nem szükséges megállapodni a fejlesztővel (kivételt képeznek azok az esetek, amikor a részvény -részvételi szerződés tartalmaz egy olyan záradékot, amely szerint a követelés engedményezése a fejlesztő hozzájárulása nélkül lehetetlen). De miután a jogok átruházására vonatkozó szerződést regisztrálták, a vevőnek tájékoztatnia kell a fejlesztőt arról, hogy az objektumhoz fűződő jogokat átruházták rá. Ehhez egyszerű írásos formában készített értesítést küldnek az építőipari cég címére. Ennek a dokumentumnak információkat kell tartalmaznia a közös építkezés első résztvevőjéről és az új befektetőről. Célszerű az értesítéshez csatolni a megbízási szerződés másolatát.
Kétféle megbízás
A 214-FZ törvény ("Lakóépületek közös építésében való részvételről") értelmében az engedményezés két esetben lehetséges: a szerződés költségeinek teljes kifizetése után vagy az adósság egyidejű átutalásával a megosztott Építkezés.
1. Ha a megállapodás szerinti kifizetés teljes egészében megtörtént, a regisztrációhoz igazolás szükséges a teljes fizetésről.
2. Ha az építkezés első résztvevője nem fizetett maradéktalanul, a tartozás egyenlege a megbízással egyidejűleg a vevőre kerül. Az adósság más személyre történő átruházása csak a hitelező hozzájárulásával lehetséges. Ebben az esetben az állami regisztrációhoz a fejlesztő írásbeli hozzájárulása szükséges a megbízáshoz. Ha a hozzájárulás nem szerepel a benyújtott dokumentumok listájában, ez az alapja a megbízási szerződés állami nyilvántartásba vételének felfüggesztésének.
Dokumentumcsomag a tranzakcióhoz
A jogok átruházásához szükséges összes dokumentum fel van osztva azokra, amelyekre a tranzakció regisztrálásához szükség van a Rosreestrnél, és azokra, amelyeket a vevőnek össze kell gyűjtenie jogainak jövőbeni védelme érdekében.
A Rosreestrhez szükséges dokumentumok (az összes dokumentumot két példányban kell megadni: eredeti és másolat):
1) a szerződés szerinti kifizetést igazoló dokumentum, vagy az adósság új vevőre történő egyidejű átutalását igazoló dokumentumok;
2) a fejlesztő írásos hozzájárulása a szerződés szerinti követelésjog átruházásához (ha ezt a saját tőke -részvételi megállapodás előírja, és ha az engedményezés az adósság egyidejű átruházásával történik a vevőre);
3) a házastárs közjegyzői beleegyezése;
4) ha a követelési jog zálogba esik, a zálogjogosult írásbeli hozzájárulása;
5) az a megállapodás, amely alapján a jelzáloggal biztosított kötelezettség keletkezett (az engedményezési szerződés bejegyzéséhez a megállapodás két fele a Rosreestrhez fordul);
6) a gyámsági és gondnoki hatóságok hozzájárulása a szerződés szerinti követelések átruházásához, ha a közös építkezés résztvevője kiskorú (cselekvőképtelen).
A vevő által megkövetelt dokumentumok
Amikor egy vállalkozótól lakást vásárol, a vevőt két fő szempont érdekli: vajon a vállalkozónak valóban van -e joga rendelkezni erről a tárgyról, és hogy a fizetés a szerződés alapján történt -e.
Általános szabály, hogy a szerződést a vállalkozó és a fejlesztő köti meg, az ezt követően elvégzett munka költségeinek szakaszonkénti ellentételezésével, a fizetés ellenében. Mivel ezeket a munkákat e két szerződés alapján végzik el: részvényjogi részvételi megállapodás és munkaszerződés, beszámítás történik.
Itt két eset lehetséges. Az első, amikor a lakást újra kiadják a vállalkozónak (megkötötték a Rosreestr -nél bejegyzett, a követelési jog átruházásáról szóló megállapodást vagy a közös építkezésben való részvételre vonatkozó megállapodást).
„Ebben a helyzetben minden nagyon egyszerű” - magyarázza Julija Mihajlov, a Szojuz ügyvédi iroda ügyvédje. - Az ingatlanjogok egységes állami nyilvántartásának (USRR) kivonata szerint ellenőrzik, hogy az eladó valóban a szerzői jog jogosultja, vannak -e korlátozások vagy terhek a követeléshez.
Érdemes megkérdezni a fejlesztőt, hogy a fizetés megtörtént -e, általában a vállalkozónak regisztrált szerződéssel és fizetési igazolásokkal kell rendelkeznie. Ha vannak korábbi jogosultak, akkor dokumentumoknak kell lenniük, amelyek megerősítik a korábbi jogosultaknak történő kifizetést, és így tovább a fejlesztőnek történő kifizetésig. Ha a fizetés kölcsönös követelések kiegyenlítésével történt, akkor meg kell kérnie az ilyen megállapodások másolatának benyújtását. Ez megvédi a vevőket a korábbi eladók állításaitól. Különös figyelmet kell fordítani az ilyen típusú szerződésekre kötelező feltételekre. Nélkülük nem jön létre a szerződés. Mivel a követeléshez való jog a közös építkezésben való részvételre vonatkozó szerződésből ered, az említett szerződés minden részletét (a megkötés számát és dátumát, valamint az átruházott követelések mennyiségét meghatározó egyéb információkat) meg kell adni a megbízásban. szerződés. "
A második eset az, amikor a vállalkozóknak nincs törvényes igényük a közös építési objektummal kapcsolatban, a lakást a fejlesztőnél vagy harmadik személynél jegyzik be.
„Ebben az esetben a vevőnek különös figyelmet kell fordítania a pénzátutalás pillanatára” - mondja Julia Mihailova. - Ha a lakást a fejlesztő jegyzi, akkor a fizetés visszaigazolása mellett nemcsak egy igazolást, hanem egy másik dokumentumot (készpénzes nyugtát és nyugtát) is igényelnie kell. Ha a lakás magánszemély tulajdonában van, ennek megfelelően ennek a személynek kell nyugtát kiállítania a pénzeszközök átvételéről. Külön szeretném felhívni a vásárlók figyelmét arra, hogy a tranzakció során tanulmányozni kell a fejlesztő dokumentációját: az építési engedélyt, a projektdokumentációt és a tartalmában végrehajtott minden változtatást. Dokumentumok, amelyek megerősítik, hogy a fejlesztőnek joga van birtokolni a földet. Nehéz helyzetekben ügyvédet kell bevonni ”.
A 214-FZ számú szövetségi törvény 17. cikkével összhangban a követelések átruházására vonatkozó megállapodás megosztott építési megállapodás alapján kötelező regisztrációhoz kötött a Rosreestrnél. Az engedményezési szerződés csak az állami regisztráció pillanatától tekintendő megkötöttnek.
Elena Khamardyuk, Az Építésfelügyeleti és Lakásfelügyeleti Szolgálat közös építésfelügyeleti osztályának vezetője:
Amikor a vállalkozóktól tárgyakat vásárolnak, a polgároknak meg kell érteniük, milyen dokumentumokra van szükség egy ilyen ügylethez, hogy további jogi eljárások esetén a bíróságon védhessék jogaikat. Nem csak a fejlesztő tanúsítványára van szükség a vállalkozó által a fejlesztő létesítményeiben végzett munkáról, hanem minden olyan pénzügyi dokumentumra is, amely megerősíti a fejlesztő és az a jogi személy közötti elszámolást, amelyhez a lakást átruházták (kölcsönös követelések ellensúlyozása, elvégzett munka formái), mert a fejlesztő igazolása a vállalkozó szervezet által végzett munkáról nem pénzügyi dokumentum. És abban az esetben, ha olyan helyzet áll elő, amikor a fejlesztő megadta a helyiségeket, részvényszerződést kötött egy vállalkozóval, de ez utóbbi valamilyen okból nem teljesítette kötelezettségeit, a munka nem fejeződött be, és a tárgy már kirendelt egy magánszemély, védi a részvényes érdekeit.
Ekaterina Shelavina, A Krasznojarszki Terület Rosreestr Irodájának építési részvényeinek nyilvántartásba vételével foglalkozó osztályvezető -helyettese:
A közelmúltban észrevehetővé vált azoknak az eseteknek a száma, amikor felfüggesztették a követelésjog átruházására irányuló ügylet nyilvántartásba vételét. És bár az ilyen helyzeteket rendszerint megoldják, a felek elkészítik a szükséges dokumentumokat és elvégzik a regisztrációt, a vevő ezt az egész hónapot tölti, miközben a megbízást felfüggesztik, ideges várakozásban.
A gyakorlatban a vevők gyakran nem ellenőrzik sem a szerződés feltételeit, sem a fejlesztő hozzájárulásának elérhetőségét az objektum átruházásához, ez a regisztráció felfüggesztéséhez vezet. Kérést teszünk a fejlesztőhöz, és ha a fejlesztő nem adott hozzájárulást a megbízáshoz, és ezt a szerződés feltételei előírják, a szerződés regisztrációját megtagadják.
A vevőnek alaposan el kell olvasnia az építkezésben való részvételi első szerződés tartalmát, az eredeti befektetővel kötött feltételekkel, és meg kell győződnie arról, hogy a lakásban nincsenek terhek (jelzáloghitelek). Ha több engedmény történt, győződjön meg arról, hogy a fizetés mindenki számára megtörtént.
Mindenesetre emlékezni kell arra, hogy egy tárgyhoz való minden jog csak a regisztráció pillanatától keletkezik, amíg a nyilvántartásba bejegyzés nem kerül, bármit is állít az eladó, ezek csak az ő szavai, valóban rendelkezhet a objektum csak az USRR bejegyzés megjelenése után.
Utolsó frissítés: 2017.05.15
Gyakorlati helyzet:
Lakás eladó egy épülő épületben. De nem maga a Fejlesztő értékesíti, hanem egy másik jogi személy (vagy magánszemély), aki társbefektető az építkezésben. Az értékesítés úgy történik, hogy a követelési jogokat átruházzák a jövőbeli lakásra.
Milyen hibákat követnek el itt a vevők?
Vevői hiba:
Lakásvásárlás jogok átruházása leggyakrabban a házépítés utolsó szakaszában fordul elő, és közbülső kapcsolat jelenlétére utal ( Eladó) között a Vevő és. Ennek köszönhetően, Átruházási szerződés mert a lakás bizonyos kockázatokkal jár a Vevő számára, mivel nem tudja, hogy mely hibákat követheti el. Erről bővebben alább.
Tipikus helyzet, amikor az eladó ( jogi személy vagy magánszemély) bizonyítja a Vevőnek a vele kötött szerződését Fejlesztő, amiből egyértelműen kiderül, hogy ( Eladó) Van jobb befejezése és üzembe helyezése után egy vagy több lakás tulajdonjogát megkapni egy épülő épületben.
Magamat Fejlesztő ugyanakkor megerősíti, hogy az ilyen és ehhez hasonló lakásokat ténylegesen átruházják az Eladóra a projektben való befektetési részvétele alapján, vagy a vele egyeztetett ellentételezés alapján, vagy más alapon. Amiben, Fejlesztő nem kifogásolja, hogy az Eladó feladja az övét követelés joga az egyik lakásért harmadik félnek ( Vevő).
A vevő, miután elolvasta ezt a mulatságos dokumentumot, és biztosítékot kapott Fejlesztő, megnyugszik és üzletet köt - pénzt utal át az Eladónak a jövőbeli lakásért ( Átruházási szerződés).
Itt a Vevő azonnal beismeri néhány hiba ami a jövőben mellőzheti őt.
Hogyan kell helyesen vásárolni egy lakást egy új épületben, részletesen leírjuk Előugró ablakban nyílik meg. "> Lépésről lépésre UTASÍTÁSOK (az elsődleges piacra vonatkozó részben).
És még egy ilyen szörnyű szó, mint a "lízing" sem képes megijeszteni.
Azonban egyre gyakrabban lehet hallani olyan jövedelmező módról, mint a lakás kiosztása. Mi az? Milyen előnyökkel jár, és milyen hátrányokkal jár, ha természetesen?
A befektető a fejlesztővel kötött megállapodás alapján átruházhatja az elsődleges befektető által kapott épülő lakáshoz kapcsolódó jogokat egy harmadik félre. Az ilyen ügyletet követelési jog engedményezésének vagy engedményezésnek nevezik.
Eszerint, mint gyakran, nem csak a befektető által a részvényszerzési szerződés alapján vállalt és még nem teljesített jogok, hanem kötelezettségek is átruházásra kerülnek.
A jogait átruházó eladót engedményesnek nevezik, a vevő pedig az engedményezett. Ez általában a következőképpen történik: valaki az ásatás szakaszában úgy dönt, hogy befektet a lakásépítésbe. Részvény -részvételi megállapodást köt a fejlesztővel, és nagyon kedvező áron megkapja a jövőbeli lakás jogait. A ház építésekor a hosszú távú építkezés kockázata csökken, és az ingatlanok értéke megnő.
A részvényesnek, aki más célokat követ, és nem lakik lakásban, két módja van. Várhatja az építkezés befejezését, bejegyezheti tulajdonjogát, és nagyon nyereségesen eladhat egy lakást a másodlagos piacon - ez jó, de meglehetősen időigényes konstrukció. A második lehetőség, hogy megszabaduljon az ingatlantól, amint annak értéke jelentősen megnőtt.
A befejezetlen tárgyat azonban nem értékesítheti tovább, de az ingatlanhoz való jogát átruházhatja egy másik személyre. Így a részvényes feketében marad, anélkül, hogy megvárná a ház befejezését és átadását, és jelentősen megtakarít az, aki megbízásból a lakás tulajdonosává válik.
Meg kell jegyezni, hogy az eladók nem mindig annyira ragaszkodnak a kapzsisághoz. A különböző életkörülmények, például a kölcsönök törlesztésének szükségessége is erre a lépésre ösztönözhetnek. A körülmények valóban teljesen mások lehetnek: válás, öröklési jogok megkötése vagy egyszerűen más városba vagy országba költözés.
A jogok eladásának oka azonban a fejlesztő rosszhiszeműsége lehet. Természetesen ebben az esetben a lakás eladói nem valószínű, hogy elmondják a potenciális vásárlóknak a csalódást okozó építési kilátásokat. Ezért egy ilyen megállapodás megkötése előtt a lehető legjobban ki kell derítenie mindent erről az új épületről, és meg kell próbálnia megvédeni magát az esetleges kockázatoktól.
Bizonyos értelemben az engedményezés még biztonságosabb tranzakciótípus az elsődleges piacon, mint egy rendes részvényszerződés. Általában az ilyen megállapodásokat az építkezés későbbi szakaszaiban kötik meg, amikor a fejlesztő már bebizonyította, hogy jó oldalon van, és nyilvánvaló, hogy a házat időben üzembe helyezik. Ugyanakkor lehetőség van arra, hogy az épület üzembe helyezése és a tulajdonjog bejegyzése után olcsóbban vásároljon lakást megbízással, mint ugyanaz az új épület.
Ez a fő előnye, ha bérbeadással lakást vásárolnak: az építés alatt álló lakás költsége lényegesen alacsonyabb, mint az új épület üzembe helyezése után ugyanazon lakótér ára.
Az ingyenes sajtról azonban mindannyian tudunk. Tehát magától értetődik, hogy vannak árnyoldalai is.
Ezért, ha megbízás alapján lakást vásárol, fennáll annak a kockázata, hogy:
Ezenkívül gondoskodni kell arról, hogy a fejlesztőt értesítsék a hozzárendelésről. Ellenkező esetben Ön, mint a közös építkezés új résztvevője, elveszíti a kártérítési vagy elvesztési lehetőséget. Sajnos még az a lehetőség is fennáll, hogy a megbízási szerződés érvénytelenné válik.
Nagyon határozott és világos eljárás létezik a lakás fejlesztőktől történő megszerzésére, mivel egy pillanatra sem szabad elfelejteni, hogy az eladó (megbízó) nem felelős sem a minőségért, sem az építési időért: a legrosszabb esetben minden követelésével a céghez kell fordulnia- a fejlesztőhöz. Ebből az következik, hogy amikor ingatlant vásárol egy részvényestől, akkor meg kell tennie az elsődleges piacon a vevő számára előírt összes intézkedést:
A részvényszerződés érvénytelen állami regisztráció nélkül. Tehát ez az utolsó és legfontosabb szakasz. Ha lakást vásárol egy fejlesztőtől, a következő dokumentumokat kell benyújtani a Rosreestr -hez:
Ha egyszerre gyűjtötte össze és hozta el az összes dokumentumot, akkor körülbelül egy hónap múlva már kezében tartja a lakás tulajdonosi igazolását.
A tanúsítvány kézhezvétele után a részvényes automatikusan a lakás tulajdonosává válik, és joga van korlátozás nélkül rendelkezni vele. Mindenki számára jobb és biztonságosabb lesz, ha a végső elszámolás az engedményező és az engedményezett között az okmány regisztrációs hatóságoktól való visszaküldése után következik be.
Készen áll arra, hogy lakást vásároljon engedményezési szerződés alapján, vagy sem, ez csak rajtad múlik. De emlékeznie kell: mielőtt üzletet kötne, meg kell szereznie a fejlesztőtől az objektum teljes dokumentumcsomagját, mintha a lakáshoz való jogokat közvetlenül a fejlesztőtől vásárolta volna, tájékozódjon az építés állapotáról és egyéb finomságok. Minél több információval rendelkezik, annál kevesebb kockázatot hordoz magában a lakás -átruházási szerződés.
Ha bérbeadás útján lakást vásárol, beleértve azt is, ha a jogokat többször átruházták, fontos, hogy megbizonyosodjon arról, hogy a fejlesztő cég megbízható, minden megbízást megfelelően fizetnek, és hogy nincsenek olyan jogszabálysértések, amelyek érvénytelenítenék a megbízást .
A jogok átruházása általában együtt jár az új épületekkel és a tulajdonosi megállapodásokkal. Lakások értékesítésekor használják az építés utolsó szakaszában, a ház üzembe helyezése előtt. Valójában, ha új épületet szeretne vásárolni az építés utolsó szakaszában, akkor valószínűleg egy megbízási szerződés alapján kell megvásárolnia, mert általában ebben a pillanatban nem maradnak lakások a fejlesztőtől, és a kívánt objektum csak olyan befektetőktől lehet megvásárolni, akik a korai szakaszban fektettek be.
Az új épület megépítéséig és átadásáig az építkezésbe befektető részvénytulajdonosok a tulajdonosi igazolás helyett szerződést kötnek a közös építkezésben való részvételre (ún. DDU). Ezek a szerződések szükséges és elegendő feltételei a lakás tulajdonjogának nyilvántartásba vételéhez, amikor a házat bérbe adják, és valójában megszilárdítják ezt a jogot. Tehát e jog átruházását más személyre megbízásnak nevezik. Vagyis a követelési jogok átruházásáról szóló megállapodás nem egy lakás megszerzését jelenti, hanem azt a követelés jogát, hogy azt tulajdonba adják.
Abban az időszakban, amikor a házat, amelyben a személy megosztott tulajdonban van, üzembe helyezik, aláírják az átvételi okiratot és elkészítik a tulajdonosi igazolást, lehetetlen eladni a lakást. És ez az időeltolódás egytől több hónapig is eltarthat. Éppen ezért azok a befektetők, akik nem akarnak ilyen "felfüggesztett" állapotban lenni, megpróbálják eladni ingatlanukat a ház kiadása előtt.
Mi az előnye a lakásvásárlásnak a tulajdonjog átadásakor? Természetesen az árban. Általános szabály, hogy a lakásokhoz való jogok átkerülnek a professzionális befektetőkhöz, akik kockáztatják a pénzüket, és az ásatás szakaszában ingatlanba fektetnek. Ugyanakkor nem szeretik befektetési lakásukat tulajdonba bejegyezni, és bár az igazolással rendelkező lakások drágábbak, inkább megbízás alapján értékesítik. Éppen ezért meglehetősen elterjedt az a gyakorlat, hogy kész házat vásárolnak megbízás alapján a ház szállítása előtti szakaszban.
A megbízási szerződés fő kockázata annak érvénytelenítése. Ennek okai eltérőek lehetnek, de jellegüktől függetlenül mind a vevő, mind az eladó védelme azonos - a ténylegesen kifizetett ár feltüntetésére. Ellenkező esetben ellentmondásos kérdések esetén nem lesz lehetséges a pénz teljes visszatérítése.
Az úgynevezett "kettős" értékesítés, azaz egy lakás eladása két vagy több személynek befektetési megállapodások vagy előzetes adásvételi szerződések alapján történik. Ezért meglehetősen egyszerű elkerülni a "kettős" eladást - a jogok átruházását csak a regisztrációval kötött részvényszerződés alapján kell használni, mert csak ezek az állami nyilvántartás és a számviteli nyilvántartások.
Az ingatlanügyletek mintegy 25% -át jogátruházási szerződés alapján bonyolítják le. Ezek meglehetősen biztonságosak, és a bankok jóváhagyják, ha jelzáloggal vásárolnak lakást. Az átruházási tranzakciókkal kapcsolatos kockázatok nagyobb valószínűséggel maguk a közös építkezés kockázataival vannak összefüggésben, mert még akkor is, ha a lakás épül és kész, nem tény, hogy a házat elfogadják a szabályozó hatóságok és üzembe helyezik. Ezért, ha lakást vásárol jogok átruházásával, az eladó mellett gondosan ellenőrizni kell a fejlesztőt is.
Nem javasoljuk, hogy a vevők olyan eladókhoz forduljanak, akiknek más megállapodásaik vannak, mint az állami nyilvántartásba vett közös építkezésben való részvételre vonatkozó megállapodás. Csak az ilyen megállapodást tekintik védettnek a 2004. december 30 -án kelt 214. "A közös építkezésben való részvételről" szóló szövetségi törvény.
A lakás tulajdonjogának átruházásáról szóló megállapodás vagy az engedményezési szerződés ugyanazon szövetségi törvény alapján működik, „A közös építésben való részvételről”. És bár nem szól arról, hogy szükség van a fejlesztő hozzájárulásának megszerzésére a jogok átruházásához, valószínűleg ezt meg kell tenni - az ilyen elemeket a fejlesztők az óvodai intézményben írják be. Természetesen a szövetségi törvény az építőipari cég szerződése felett áll. A legjobb azonban, ha az eladó értesíti a fejlesztőt a közelgő tranzakcióról, és ezt előre és írásban meg is teszi. A jó hírnévvel és munkatapasztalattal rendelkező fejlesztők nem avatkoznak a bérbeadási szerződések szerinti lakások értékesítésébe.
Lakás eladásakor, ha annak megvásárlását házasságban kötötték, a házastárs közjegyző által jóváhagyott beleegyezése szükséges az ügylethez, mivel a "részvény" közösen megszerzett ingatlan. Közös tulajdon esetén személyes jelenlétre is szükség lehet.
Ha lakást vásárol megbízási szerződés alapján (jogátruházás), a vevő ténylegesen felváltja az eladót az építkezésben való részvényszerződésben. Ugyanakkor rendelkezik a megfelelő jogokkal és kötelezettségekkel. "Részvényrészvény" vásárlása esetén - a részvényes jogai és kötelezettségei. Nem lesz felesleges ellenőrizni a fejlesztőt, megnézni az eladó fizetési bizonylatait, meggyőződni arról, hogy a fejlesztő és a részvényes kölcsönös kötelezettségei maradéktalanul teljesülnek. Meg kell győződnie arról, hogy a lakás eladója teljes mértékben kifizette a részvényszerződés szerinti összeget. A lakással kapcsolatos információkat mind az eladótól, mind a fejlesztőtől meg lehet szerezni, ezt követően pedig össze lehet hasonlítani a megfelelőséggel.
A tulajdonjogok eladótól a vevőre történő átruházására vonatkozó szerződésnek tartalmaznia kell annak a dokumentumnak a mellékletét, amely szerint az eladó megszerezte a jogot, amely most a vevőre száll (DDU), valamint az ügylet összegét és a elszámolási eljárás. Ezenkívül rendelkeznie kell a fejlesztő hozzájárulásával ehhez a hozzárendeléshez, valamint teljes körű információval az objektumról. A megbízási szerződés végrehajtása csak a ház üzembe helyezése és az átvételi okirat aláírása előtt lehetséges.
Az Orosz Föderáció adótörvénye szerint az orosz állampolgár által kapott jövedelmet adóztatni kell. Beleértve azt is, ha azt egy lakás eladásából kapta engedményezési szerződés alapján. Így függetlenül attól, hogy a tulajdonban lévő lakás értékesítése vagy a megosztott tulajdon értékesítése történik -e, a jövedelem adóköteles. Maga az adóalap azonban csökkenthető a felmerült költségek összegével. Valójában az adót csak az engedményezési szerződés szerinti értékesítés összege és a „részvényrész” fejlesztőktől való megvásárlása közötti különbözet után kell megfizetni.
Példa: egy fejlesztőtől vásárolt lakás 2 000 000 rubelbe került, és egy évvel később engedményezési szerződés alapján 2500 000 rubelért adták el. Az adó 500 000 rubel 13% -a, azaz 65 000 rubel lesz.
Nyilvánvaló, hogy ha az összegek azonosak, akkor az adó nulla. Mindazonáltal mind abban az esetben, amikor az adót meg kell fizetni, mind abban az esetben, ha az adó nulla, 3-NDFL formájú adóbevallást kell benyújtani. Ellenkező esetben értesítést kaphat az értékesítés teljes összegéről, vagy bírságot szabhat ki a nyilatkozat hiánya miatt.
.jpg)