Ko berete specializirano literaturo o nepremičninah ali se pogovarjate s poklicnim nepremičninarjem, lahko zelo pogosto naletite na koncept " likvidne nepremičnine". In to v različnih kombinacijah:
Kot lahko vidite, se koncept likvidnosti uporablja res precej pogosto in na povsem drugačen način. različne situacije. Kaj je ta skrivnostni izraz? Kako je pojem likvidnosti povezan s tržno vrednostjo stanovanja in njegovo likvidacijsko vrednostjo?
Pravzaprav je vse zelo preprosto in hkrati precej zapleteno. Če govorimo o definiciji likvidnosti v zvezi z ne glede na to, ali gre za stanovanjske ali poslovne nepremičnine, potem ta koncept pomeni možnost prodaje ta predmet na najnižji možni časovni okviri kolikor je mogoce Tržna vrednost. Z drugimi besedami, hitreje lahko prodate svoje stanovanje za največ visoka cena bolj je tekoča.
Od tod izvirajo pojmi visoke likvidnosti (ko je mogoče predmet brez težav prodati v dveh tednih), srednje likvidnosti (prodaja lahko traja nekoliko dlje, ne pa znižanja cene) in nizke likvidnosti (najtežje je prodati te predmete in jih je pogosto treba zmanjšati prvotni stroški donosno pritegniti kupce finančni predlog). Pri tem ne smemo zamenjevati pojmov likvidnosti in likvidacijske vrednosti, ki sta si podobna le v prvih šestih črkah. Nimata nič skupnega. Likvidacijska vrednost to minimalni stroški stanovanjski objekt ali za katerega se lahko proda na dražbi v primeru neizpolnjevanja obveznosti lastnika iz posojila in njegovega odvzema premoženja v sodnem postopku.
Zdaj, ko smo se opredelili glede terminologije, si poglejmo podrobneje tiste nepremičninske kriterije, ki neposredno vplivajo na njeno likvidnost, tj. povečano zanimanje v očeh potencialnih kupcev. Likvidnost namreč v svojem bistvu pomeni prav privlačnost vaše ponudbe v primeru prodaje vaše nepremičnine na nepremičninskem trgu, zato bodo glavni osnovni kriteriji za izbiro stanovanja neposredno vplivali na to, Podeželska hiša, prostori za pisarno ali trgovski center itd. Za udobje in lažje razumevanje razmislimo o glavnih parametrih, ki lahko povečajo ali zmanjšajo likvidnost nepremičnin, na primeru običajnega mestnega stanovanja v Moskvi.
Kot vsako pravilo tudi tukaj obstajajo izjeme, vendar so stanovanja na sekundarnem trgu v veliki večini manj likvidna od podobnih. To je posledica dejstva, da se nova stanovanja gradijo z uporabo sodobne tehnologije in najnovejši razvoj, boljša kakovost Dekoracijski materiali, spremenjen je pristop k načrtovalskim odločitvam in skupni površini stanovanja. Poleg tega bo obdobje bivanja v novi hiši a priori daljše kot v hiši, ki že ima določeno raven nositi. Vklopljeno sekundarni trg pogosto ponujajo srednje in nizko likvidna manjša stanovanja v Hruščovkah in Brežnjevkah, ki bodo sčasoma porušena v okviru programa obnove dotrajanih stanovanj, vendar ti časovni intervali za večino teh hiš niso opredeljeni. Torej prvi zaključek, ki ga lahko potegnemo, je, da je v novi stavbi veliko lažje in hitreje kot stanovanje na sekundarnem trgu (izjema so morda stanovanja v prestižnih stavbah Stalinka in drugih kategorijah stanovanj). vrhunsko udobje, ki jih je na sekundarnem trgu zelo malo).
To lahko vključuje koncept udobne prometne dostopnosti (stanovanja, ki se nahajajo v bližini metroja, bodo bolj likvidna kot na tistih območjih, kjer morate priti z več načini prevoza), in razvoj infrastrukture v različnih delih mesta ( več kot je v neposredni bližini stanovanjske stavbe trgovin, ambulant, vrtcev, šol, večja je likvidnost) in okoljske razmere v okolici (stanovanja v industrijskih območjih in v neposredni bližini kakršne koli proizvodnje ali skladišč so nizko likvidna), in prestiž območja (najbolj priljubljena so stanovanja v osrednjem, zahodnem, severo- in jugozahodnem upravnem okraju, najmanj priljubljena pa v jugovzhodnem oz. Vzhodno okrožje glavna mesta).
Teritorialna likvidnost stanovanja se lahko spremeni s pojavom informacij o odprtju novih postaj podzemne železnice ali začetku kakšnega velikega nakupovalnega kompleksa v neposredni bližini stanovanjske stavbe. Če se podrobneje poglobimo v študijo najbolj priljubljenih in likvidnih območij Moskve, ta trenutek, potem vključujejo Krylatskoye, Sparrow Hills, Kuntsevo, Kutuzovsky Prospekt, Krasnaya Presnya, Fili-Davydkovo, Strogino, Khamovniki, Leninsky Prospekt. Nekoliko manj likvidna in bolj "preprosta" območja so Yasenevo, Teply Stan, Otradnoye, Babushkinskaya, Chertanovo, Novye Cheryomushki, Sokolniki, Altufyevo, Izmailovo, Medvedkovo, Airport, Begovaya. Toda najbolj nezahtevana in nelikvidna območja vključujejo avtoceste Kapotnya, Biryulyovo, Dmitrovskoye in Korovinskoye, kjer so prometna dostopnost in neugodne okoljske razmere zelo neprijetne.
Najbolj likvidne so hiše, zgrajene iz opeke in monolitne opeke. Vse vrste plošč, tudi najsodobnejših, da ne omenjam blokovske hiše veljajo za manj likvidne. Stroški so podobni pri plošči in monolitno-opečna hiša ki se nahajajo v hoje drug od drugega, se lahko močno razlikujejo. Čeprav med ploščami obstaja tudi gradacija likvidnosti, povezana s številom nadstropij. Več kot je nadstropij in novejša kot je serija ter leto izdelave, večja je likvidnost. Tip hiše je odvisen od razporeditve stanovanj in razpoložljivosti podzemno parkirišče, in namen prvega nadstropja ter udobje notranjih ozemelj (dvorane, hodniki, stopnišča, dvigala itd.).
Stanje in stanje sosednje ozemlje lahko vpliva tudi na likvidnost prodajanega stanovanja. z lastnim ograjenim prostorom, rekreacijskimi površinami, igrišči in parkirišči so veliko bolj cenjeni kot tisti, ki tega nimajo. posebna situacija oblikovan s petnadstropnimi stavbami. Po eni strani je likvidnost takšnih hiš in stanovanj v njih zelo nizka zaradi njihove majhnosti in neprimernih načrtovalskih rešitev ter pomanjkanja dvigal in odtokov za smeti. Po drugi strani pa med petnadstropnimi stavbami niso le stare dotrajane plošče, ampak tudi precej trdne. zidane hiše, kar pomeni cenovni razpon med njimi bo drugače. Poleg tega obstaja vrsta petnadstropnih stavb, ki se aktivno rušijo, kar daje lastniku takšnega stanovanja resnično priložnost, da dobi novo stanovanje v sodoben dom po ceni staro stanovanje z enakim številom, vendar veliko večjo površino. Ta okoliščina deluje v smeri povečanja likvidnosti takšnih stanovanjskih možnosti.
Seveda lokacijska površina in tip hiše zelo močno vplivata na likvidnost nepremičnine, ki se prodaja, še vedno pa je najbolj pomembno, kakšno stanovanje prodajate. Na glavno Tehnične specifikacije Apartmaji vključujejo skupno in bivalni prostor, število sob, število nadstropij, prisotnost lože ali balkona, kuhinja, ločena ali kombinirana kopalnica, izolacija prostorov, prisotnost temnih in vgradnih omar, potreba po popravilu, višina stropa, vrsta talne obloge, značilnosti pogleda iz oken, tip teh istih oken. In to ni popoln seznam.
Glede celotna površina, potem bo tukaj glavno merilo njegova skladnost z obsegom udobja nastanitve, ki ga sprejemajo nepremičninski posredniki. Pri tekočinah je približen razpon skupne površine 36-42 kvadratnih metrov, za dvosobna stanovanja - 54-62 kvadratnih metrov, za trisobna stanovanja - 68-82 kvadratnih metrov. Prav te površine stanovanj ponujajo moderne novogradnje. Hkrati lahko odstopanja navzgor in navzdol povzročijo precejšnje težave pri prodaji takšnega stanovanja. Na primer, prodaja enosobnega stanovanja s površino 27 kvadratnih metrov je enako težka kot prodaja površine 60 kvadratnih metrov, saj morate najti zelo specifičnega kupca.
Problem izolacije prostorov je v moderni popolnoma rešen načrtovalske odločitve, vendar še vedno pomembna za hiše starega sklada. Pri številu nadstropij je situacija nekoliko dvoumna. Prva nadstropja zagotovo zmanjšajo likvidnost stanovanja, njegova cena pa bo 10-15% nižja od popolnoma enakega stanovanja v isti stavbi, vendar v drugem nadstropju. Zadnja nadstropja niso več tako prestrašila kupce. In nekateri jih imajo celo raje kot drugi, zahvaljujoč več nizka stopnja hrup in čistejši zrak, pa tudi odsotnost sosedov od zgoraj. Nekateri celo posebej iščejo takšne, da bi kasneje uredili prenovo in naredili svoje stanovanje dvonadstropno na račun podstrešja. Optimalna višina stropa Zadnja leta priznana je višina 2,7 metra. Kuhinjskem prostoru, številni kupci, ki utrpeli v majhna stanovanja, dovolj prisoten resne zahteve. Najmanjša zahtevana površina mora biti 8-8,5 kvadratnih metrov, in bolje, kot v novih stavbah, od 10 do 14 kvadratov.
Na zmanjšanje likvidnosti stanovanja vpliva njegova kotna lokacija, pogled iz okna na avtocesto, prisotnost plinskega stebra in sedeče kopeli, lesena tla, sosednji prostori. Vse naštete značilnosti stanovanja imajo različno stopnjo pomena pri določanju likvidnosti stanovanja, odvisno od njegovega statusa (ekonomski razred, poslovni razred oz.). Brez težav z dokumenti in neevidentiranimi prosilci za stanovanje (tj. pravna čistost nepremičnine) pozitivno vplivajo na njeno prodajo.
Najbolj zahtevan in tekoč na sodobni trg lastnosti so enosobne in dvosobna stanovanja(87% celotnega obsega prodaje), ki se nahajajo v novih stavbah, v nadstropju nad petim (razen zadnjega), z okni, ki gledajo na dvorišče, v neposredni bližini metro postaje, Liquid stanovanja rastejo v ceni vsako leto in so odlična naložba Denar.
Investitorji izbirajo donosne nepremičnine po dveh glavnih merilih: dobra donosnost in visoka likvidnost. In če donosnost omogoča zaslužek v procesu lastništva sredstva, potem likvidnost določa, kako uspešen bo izstop iz naložbenega projekta.
Likvidnost je značilnost sredstev, ki določa, kako hitro jih je mogoče prodati po ceni, ki je blizu tržni ceni. Manj časa kot je potrebno za prodajo, večja je likvidnost. Hkrati se sredstva, prodana z diskontom, ne štejejo za likvidna. Na primer, v Detroitu se zapuščene hiše ponujajo za 500 $. Takšne predmete je mogoče prodati po tej ceni za kratek čas, vendar se ne bodo šteli za likvidne, ker je ponudbena cena precej nižja od tržne. Hkrati, če prodajalci dajo v prodajo iste predmete za 30-40 tisoč dolarjev, bodo na kupce čakali več kot eno leto.
pošteno in naslednje pravilo: večja kot je likvidnost, manjša je donosnost predmeta. Večina vlagateljev raje ne daje visokih donosov, ampak visoko likvidna sredstva: slednje je mogoče hitro spremeniti v "živ" denar brez izgub in dolgega čakanja.
Najbolj likvidno sredstvo je denar, saj ga je najhitreje zamenjati za druga sredstva in obratno: vsako sredstvo je mogoče zamenjati za denar.
Drugi najbolj likvidni razred sredstev so vrednostni papirji ( državnih obveznic, zaloga velika podjetja). Njihova visoka likvidnost je posledica razmeroma nizkih stroškov pridobivanja in dejstva, da jih je mogoče kupiti in prodati kadarkoli in v kratkem času.
Nepremičnine so manj likvidne v primerjavi z denarjem, vrednostnimi papirji in kovinami, a bolj likvidne kot umetnost. Relativno nizka likvidnost nepremičnine iz naslednjih razlogov:
Obstajajo tri komponente visoke likvidnosti sredstva: veliko povpraševanješirok krog kupcev in kakovost blaga ter enostavnost določanja njegove vrednosti. Nepremičnine imajo prvo in drugo, tretje sestavine pa ni. Težava relativno nizke likvidnosti nepremičnin v primerjavi z na primer vrednostnimi papirji ni v tem, da po njih ni povpraševanja, ampak v tem, da je težko oceniti njihovo vrednost. Številne značilnosti predmetov je težko sistematizirati, zato je težko objektivno in hitro določiti vrednost. Presodite sami: če bi lahko stanovanja popisali kot obveznice Sberbank in bi bilo na trgu na primer 10 vrst stanovanj in bi bila vsa okrožja enaka po ceni zemljišč in potrošniške lastnosti prebivalstva ne bi bilo težko določiti vrednosti nepremičnine, proces nakupa in prodaje je bil poenostavljen, likvidnost tega premoženja pa se je povečala.
Likvidnost nepremičnin se izračuna po kompleksne formule strokovni cenilci. Vlagatelji, ki želijo ugotoviti likvidnost kupljenega predmeta, se morajo obrniti na specializirana podjetja. Pri merjenju likvidnosti se upoštevajo:
Prizadeta je tudi likvidnost različni dejavniki, med katerimi - lokacija objekta, dinamika lokalnega trga in stanje nepremičnine.
| Lokacija | - bližina prometnih vozlišč, socialne institucije in infrastrukturnih objektov; - nizka stopnja kriminala in dober ugled okrožja; - nizka brezposelnost; - dobra ekologija (bližina parkov, pomanjkanje industrijskih objektov v bližini). |
| Razmere na trgu | - presežek povpraševanja nad ponudbo; - visoka aktivnost in dobra zmogljivost trga (več predmetov je prodanih, bolj likviden je trg); - razpoložljivost (nepremičnine v ekonomskem razredu so bolj likvidne kot luksuzne nepremičnine); - odpornost proti zniževanju cen (znižanje stroškov zmanjšuje likvidnost). |
| Značilnosti objekta | - majhna starost in nizka stopnja dotrajanosti objekta (novogradnje in prenovljeni objekti se prodajajo bolje od starih objektov); - priročnost predmeta ( dober pogled z okna, udobna postavitev, visoki stropi, nadstropje nad prvim); - ureditev ozemlja (razpoložljivost parkirišča, igrišča). |
| Drugi dejavniki | - informacijska podpora: več ko kupci vedo o predmetu, hitreje se lahko proda in večja je likvidnost; - čas skrbni pregled(na primer, za skladišča lahko postopek traja 4 tedne, za nakupovalne centre - do 12 tednov); - povezanih stroškov za izvedbo transakcije (kot več stroškov, manjša je likvidnost); - prodajna sezona (več nepremičnin je na trgu spomladi in jeseni kot pozimi in poleti). |
Zelo pomembna je tudi država, v kateri se nepremičnina nahaja. Na primer, glede na podatke svetovalno podjetje DTZ, v letu 2014 najbolj likvidni trgi poslovne nepremičnine Združeno kraljestvo, Švedska, Finska, Nemčija in Luksemburg so bile priznane. Trgi z najmanj likvidnimi objekti so Rusija, Ukrajina, Danska, Estonija in Italija.
Eden od načinov za povečanje likvidnosti nepremičnin je pretvorba nepremičnin v vrednostni papirji. Bistvo je, da so nepremičnine vpisane na entiteta, In potencialnih investitorjev kupiti delež v njem v obliki delnic oz. Nepremičninski skladi so primer te prakse.
Likvidnost objekta je odvisna tudi od tega, kateri vrsti nepremičnine pripada. Na primer, po Tranio, stanovanja na ravnotežni trg traja približno dva tedna, poslovni objekti - približno tri mesece. IN splošni primer Stanovanjske nepremičnine so bolj likvidne kot poslovne nepremičnine, ker:
Med stanovanjskih objektov najbolj likvidna so enosobna stanovanja in studii ekonomskega razreda v katerem koli nadstropju, razen v prvem, ki se nahaja v središču glavna mesta(Berlin, Dunaj, London, München itd.) in v bližini postajališč javnega prevoza.
»Najbolj likvidna so stanovanja, saj je v tem segmentu trga več potencialnih kupcev. To so vsaj vsi tisti, ki želijo kupiti stanovanje zase, plus tisti, ki želijo kupiti objekt za najem,« pravi Georgij Kačmazov.
Primer visokolikvidnih stanovanjskih nepremičnin so stanovanja v najboljših predelih Berlina. Včasih jih razprodajo v manj kot enem dnevu. Torej, če se stanovanje nahaja v bližini Kurfürstendamma in je časopis z oglasi izšel zjutraj, potem je ob 12. uri popoldan stanovanje že mogoče prodati. Zgodi se, da se za eno stanovanje prijavijo štirje kupci naenkrat.
Na splošno je večji in dražji predmet, manjša je njegova likvidnost. Torej, ločena stanovanja lažje prodati kot celega najemniška hiša, pisarne se prodajajo hitreje kot poslovne zgradbe, samostoječe majhne trgovine pa hitreje kot trgovski centri.
Od vseh navedene vrste nepremičninski nakupovalni centri in veliki hoteli so manj likvidni, saj so taki objekti redki, časovno in virsko zahteven postopek skrbnega pregleda pa povečuje stroške pravna podpora posli.
Pri izbiri naložbene nepremičnine Tranio svetuje, da bodite pozorni predvsem na likvidnost in ne na donosnost predmeta.
Običajno glavni negativni dejavnik visoko donosnih predmetov je njihova nizka likvidnost. Če želi investitor prodati tak predmet, bo moral znatno znižati ceno, kar bo na koncu "požrlo" donosnost, ki mu je bila obljubljena. Priporočamo nakup kakovostnih in visoko likvidnih nepremičnin - po njih je največ povpraševanja tako med domačini kot mednarodni vlagatelji. Poleg tega je prav takšno premoženje mogoče hitro in donosno prodati v prihodnosti.
Generalni direktor in ustanovitelj podjetja Tranio
Julia Kozhevnikova, Tranio
Nepremičnina velja za najbolj zanesljivo sredstvo, a da bi bila naložba donosna, mora biti predmet likviden. Strokovnjaki korporacije Barkley so povedali, kako določiti likvidnost stanovanja v novogradnji elitnega in premium razreda, piše RB.ru. Da bi naložbe prinesle dobre dividende upoštevati je treba več pomembnih dejavnikov.
Ugled razvijalca
Prva stvar, na katero morate biti pozorni, je ugled. gradbeno podjetje. Treba ga je preučiti ne samo izvaja razvijalec projektov, temveč tudi, ali se razvijalec drži prvotnega koncepta.
Obstajajo primeri, ko razvijalec med gradnjo spremeni koncept, ki vpliva na interese potrošnika: uporablja poceni materiale Nizka kvaliteta, gradi poslovni prostori ki niso bile v načrtu. S tem se zmanjša likvidnost stanovanj. Torej, če je razvijalec spremenil koncept v preteklih projektih, je to priložnost za razmislek, še enkrat pretehtajte vse pred nakupom.
Lokacija
Eden glavnih dejavnikov, ki vplivajo na likvidnost, je lokacija objekta. Po besedah Ekaterine Fonareve, komercialne direktorice Barkley Corporation, so se preference kupcev glede izbire stanovanjske lokacije v zadnjih 5 letih spremenile. Če je bila prej cenjena pripadnost stanovanjskega kompleksa osrednjemu upravnemu okrožju, so zdaj v ospredju dejavniki, kot so dobra prometna dostopnost, udobje bivanja, bližina parkov in krajev za rekreacijo. Poleg tega mnogi zdaj raje kupujejo visokoproračunska stanovanja v bližini poslovni centri mesta, saj s tem prihranimo čas na poti. Trenutno kupci luksuzna stanovanja pogosto kupujejo stanovanja v "prvi liniji od centra", na območjih, ki so na meji z osrednjim upravnim okrožjem, vendar niso del njega, saj je udobje bivanja tukaj višje. Cene na takih območjih so bolj demokratične, zato je več potencialnih kupcev.
postavitev
Na likvidnost dragega stanovanja vpliva tudi priročnost načrtovanja in površina stanovanja. Status stanovanja se ne ocenjuje več po posnetkih. Površina od 150-200 kvadratnih metrov. metrov ni predpogoj za luksuzno stanovanje. Kupci najpogosteje izbirajo kakovostna 1-sobna stanovanja s površino 40-50 kvadratnih metrov. metrov, 2-sobna stanovanja s površino 75-85 kvadratnih metrov. metrov. Površina 3-sobnega stanovanja po povpraševanju na trgu je v povprečju 100-115 kvadratnih metrov. metrov. Takšno stanovanje bo tekoče. Ker sodobni potrošnik ne želi preplačati dodatnih "kvadratov", ima raje ergonomske, dobro premišljene postavitve. Poiščite kupca za stanovanje z ogromno dvorano ali sobami nenavadna oblika težko bo.
Razpoložljivost parkirišča
Za kupce luksuznih stanovanj je podzemno parkirišče izjemno pomembno. 90% kupcev preprosto ne razmišlja o drugih možnostih, zato je treba ta dejavnik upoštevati. Najbolje je, da skupaj s stanovanjem kupite tudi parkirno mesto.
Popravilo
Na likvidnost vpliva tudi kakovost končne obdelave. To je pomembno tako pri prodaji stanovanja kot pri njegovem oddajanju. Po dizajnerskih stanovanjih je na trgu vedno povpraševanje, vendar je njihova ponudba omejena.
Zakaj v nekaterih primerih stanovanja, ponujena v prodajo, dobesedno odletijo, v nekaterih primerih pa, nasprotno, stagnirajo. Vse je odvisno od likvidnosti blaga, ki se prodaja: kako privlačno bo za potrošnika, bo odvisno od tega, kako hitro bo prodano. Kako likvidno je vaše stanovanje in ali ga je mogoče narediti tako?
Ta članek je referenčno in informativno gradivo, vse informacije v njem so predstavljene v informativne namene in so samo informativne narave.
"" se je odločil ugotoviti, kaj pomeni ta koncept, kaj vpliva na likvidnost in katera stanovanja so danes najbolj likvidna in katera so, nasprotno, nelikvidna.
Nekaj terminologije
Obstaja veliko zapletenih razlag o tem, kaj je likvidnost, vendar jo bomo poskušali razložiti čim bolj preprosto. Likvidnost nepremičnine je zmožnost pretvorbe v denar. Likvidnost je obratno sorazmerna s časom prodaje: krajše kot je obdobje, v katerem je stanovanje prodano, večja je njegova likvidnost..
Na splošno velja stanovanje tekoče sredstvo: vedno je povpraševanje po njem, tudi ob težavah v gospodarstvu. Prodaja stanovanjske nepremičnine veliko bolj preprosto kot recimo slika, ki je zanimiva le ozkemu krogu bogatih zbirateljev. Pravzaprav se strokovnjaki zanašajo na to in svetujejo vlaganje razpoložljiva sredstva do stanovanj.
Niso pa vsa stanovanja enako likvidna: nekateri objekti so celo precej tržne cene se prodajo v nekaj tednih, spet drugi čakajo na kupca mesece in leta, pa tudi znižanje cene ne pomaga vedno. V čem je tukaj problem?
Štart se je začel - lokacija
Gledališče se začne z obešalnikom, likvidnost stanovanja pa z lokacijo. " Največja likvidnost uživajte v apartmajih, ki se nahajajo v udobnih in ekološko čistih območjih z dobro prometna dostopnost«, - trdi Aleksander Malcev, direktor nepremičninska agencija "CENTURY 21 West". in prometno vprašanje, morda najpomembnejši: »Najmanj povpraševanja med kupci so območja Moskve z močno obremenjenimi avtocestami in brez metro postaj. In informacije o načrtih za razširitev metroja na določenem območju lahko znatno povečajo povpraševanje in stroške stanovanj. Tako je bilo na primer po napovedi gradnje novih postaj "Novokosino", "", "Lermontovsky Prospekt", "Zhulebino" in "Lyubertsy Fields", - pravi Alexandra Kadchenko, vodja oddelka za svetovanje in vrednotenje pri MIAN, na seznam značilnosti likvidnih območij pa dodaja razvitost socialne infrastrukture in strukturo stanovanjskega fonda. Danes so območja, kjer prevladujejo sodobna visokokakovostna stanovanja, bolj povpraševana - včerajšnja, vendar četrti s starimi hišami, s petnadstropnimi stavbami, katerih obdobje rušenja ni opredeljeno, niso priljubljene, zato se prodajajo veliko slabše. Poleg tega glede na Ilya Shkop, predsednik uprave moskovskega ceha nepremičninskih posrednikov, večje povpraševanje je opaziti po velikih spalnih naseljih v zmerni oddaljenosti od centra.
Tako so zelo likvidna stanovanja v najprestižnejših - na zahodu, severu in jugozahodu prestolnice, npr. Krylatsky, Kuntsevo, Fili-Davydkovo, Strogino, na območju Sparrow Hills in Kutuzovsky Prospect . Kaj pa o luksuzne nepremičnine, takrat najbolj priljubljena Central District, najprej "Zlata milja" . »Drugo mesto danes zaseda Khamovniki v zvezi z množično gradnjo več stanovanjski kompleksi, ki vključuje rekonstrukcijo območja kot celote," - poroča Evgenia Korosteleva, generalna direktorica Bonton realty.
Likvidna območja so tudi na manj prestižnih območjih, tudi na jugu in jugovzhodu, ki veljajo za najbolj neekološka in prikrajšana. Seznam strokovnjakov za likvidnost vključeval predvsem Sokolniki in Novye Cheryomushki kako so področja z dobro razvita infrastruktura in ne prav daleč od centra ter ga tudi dopolnil Konkovo, Teply Stan, Yasenevo, Chertanovo, Babushkinsky, Medvedkovo, Otradnoye, Altufyevo, Izmailovo, območja metro postaj Aeroport in Begovaya . Na jugovzhodu so bili prepoznani najbolj likvidni Lublino in Maryino .
In najbolj nelikvidna so območja s slabo prometno dostopnostjo - Biryulyovo, območja ob Dmitrovski in Korovinski avtocesti, nekatera območja zunaj moskovske obvoznice (na primer Vykhino-Zhulebino ). Galina Fabritskaya, vodja oddelka v Peresvet-Nedvizhimost, dopolnjuje tudi ta seznam Kapotnya, Degunino, Beskudnikovo, Nekrasovka itd. Mimogrede, Kapotnya tudi ne gre v tekoča območja zaradi okoljskih značilnosti.
Niso pa vse četrti na istem območju enako likvidne. Kot navedeno Svetlana Birina, vodja oddelka za urbane nepremičnine pri NDV-Nedvižimost, so območja lahko zelo heterogena tako v smislu kakovosti življenja kot prometne dostopnosti. Najbolj likvidne so četrti in ulice v bližini. Praviloma so tudi najbolj infrastrukturno nasičeni, saj se trgovine, restavracije in gospodinjske storitve vedno pojavljajo okoli postaj metroja. Likvidnost takšnih območij se lahko zmanjša le z bližino velikih industrijska podjetja ali prevlado starega neudobnega stanovanjskega sklada. In poveča likvidnost četrti na katerem koli območju, ki se nahaja ob parku ali zelenici.
Dvorišče in hiša
Tudi na najbolj likvidnih območjih je lahko nelikvidna stanovanja. Vse je odvisno od značilnosti hiš, v katerih se nahajajo. »Ocenjuje se material in serija (pri panelih) hiše ter letnica izgradnje. Največje povpraševanje je moderne hiše opeka ali monolit, najmanjši - panelne zgradbe, - pravi Alexander Maltsev ("CENTURY 21 West"). - In noter panelne hiše pomembno je število nadstropij: višja kot je hiša, večja je likvidnost, to pomeni, da petnadstropne hruščovke veljajo za najmanj likvidne, sledijo 9- in 12-nadstropne plošče, najbolj likvidne pa so sodobne serije.
Na splošno so opečne hiše bolj priljubljene kot panelne hiše, sodobnejše pa so bolj priljubljene od starega stanovanjskega sklada: »Če je hiša stara, potem praviloma z dotrajanimi komunikacijami in groznimi vhodi, in je možno privabiti kupca k takemu objektu le po znižani ceni,« pravi Galina Fabritskaya (» Peresvet-Nepremičnine«). Med starimi hišami so še vedno visoko cenjene le kakovostne "stalinke" in malo verjetno je, da se bo v doglednem času kaj spremenilo. "Čeprav obstaja tudi zanimanje za hiše, ki jih je treba porušiti (to so večinoma panelne petnadstropne stavbe. - Ed.), - pravi Alexandra Kadchenko (MIAN), - pritegnejo kupce z možnostjo pridobitve novih stanovanj med preselitvijo." Vendar pa morate biti pri takšnih možnostih bolj previdni, saj se rušenje lahko vleče več let, tukaj se lahko štejejo za likvidne le tiste objekte, katerih obdobje rušenja je že jasno določeno.
Poleg značilnosti same hiše na likvidnost vpliva tudi izboljšanje lokalnega območja, pa tudi stanje vhoda, prisotnost tovornega dvigala, igrišč, parkirišč itd. V ekonomskem razredu in udobnem razredu so stanovanja v novih mikro okrožjih z lastno infrastrukturo kjer so vse prednosti civilizacije. In v poslovnem in premium segmentu je cenjeno lastno ograjeno in varovano ozemlje, Podzemno parkirišče, pooblaščen dostop itd. "Poleg tega v luksuzne hiše velik pomen ima več stanovanj - manj jih je, privlačnejši je objekt,« pravi Evgenia Korosteleva (Bonton realty).
Vendar pa po besedah Ilya Shkopa (Gild of Realtors of Moscow) značilnosti hiše najprej vplivajo na likvidnost tri- in večsobnih stanovanj, pri eno- in dvosobnih stanovanjih pa so manj pomembne. , saj so to najbolj iskane nepremičnine na nepremičninskem trgu prestolnice. pri primerna cena kupci ostanejo na njih 2-3 mesece, ne glede na področja in v vseh hišah, ki jih ponujajo.
Lastnosti stanovanja
"Likvidnost stanovanja določajo njegove značilnosti, kot so površina, nadstropje, pogled iz oken, velikost kuhinje, prisotnost balkonov in lož, višina stropov in priročnost načrtovanja," našteva Alexandra Kadčenko (MIAN). In Svetlana Birina ("NDV-Nepremičnine") poudarja velikost in postavitev kopalnice ter stanje stanovanja kot celote.
Morda najbolj pomemben parameter– površina: velikost stanovanja mora ustrezati njegovemu razredu in plačilno sposobno povpraševanje ciljna publika. »Za stanovanja kategorije ekonomije in ekonomije plus (udobni razred) je optimalno območje enosobno stanovanje- 36-42 kvadratnih metrov m, dvosobno - 54-62 m². m in trisobno - 68-82 m2. m,« pravi Alexandra Kadchenko. Poleg tega, kot je navedeno Veronika Pankova, strokovnjakinja Državnega ruskega muzeja, generalna direktorica nepremičninske agencije Penaty, se daje prednost bolj standardnim posnetkom in tlorisom, na primer veliko lažje je prodati 2-sobno stanovanje s površino 60 kvadratnih metrov kot enak posnetek enosobnega stanovanja.
Po površini stanovanj na likvidnost pomembno vpliva velikost kuhinje, višina stropov in tal. "Površina kuhinje mora biti najmanj 8 - 8,5 kvadratnih metrov. m in po možnosti - 10-12 kvadratnih metrov. m,« pravi Galina Fabritskaya (»Peresvet-Nepremičnine«). »Optimalna višina stropa je vsaj 2,7 m,« pravi Alexandra Kadchenko (MIAN). Kar zadeva lokacijo, najmanj likvidni predmeti na prvem in zgornja nadstropja, in tudi v nekaterih primerih - odvisno od postavitve in stanja hiše - vogalne možnosti.
Likvidnost stanovanj lahko zmanjšajo sosednji prostori, lesena in mešana tla, lesene stopnice, preveč zmedeno zgodbo, ko je stanovanje zamenjalo več kot 2-3 lastnike in je nemogoče natančno oceniti upravičenost vseh kupoprodajnih transakcij. »Poleg tega kupce v 21. stoletju prestrašijo plinski grelniki vode in sedeče kadi,« pravi Svetlana Birina (»NDV-Nepremičnine«). In skupaj s tem, pogled iz oken na prometno avtocesto in stalni hrup.
»Poleg tega je pri 2-3- in večsobnih stanovanjih pomembno, da okna ne le gledajo na avtocesto, ampak so obrnjena proti različne strani svetlobe,« pravi Galina Fabritskaya (»Peresvet-Nepremičnine«).
Likvidnost stanovanja povečuje njegovo urejenost, lep pogled, bolj ali manj sveža prenova ter nezadovoljivo stanje objekta in potreba remont zmanjšati likvidnost.
Na splošno velja, da višji kot je razred stanovanj in bolj prestižna kot sta območje in hiša več funkcij vplivajo na njegovo povpraševanje in likvidnost. Če bo v ekonomskem razredu kupec najverjetneje pozoren le na posnetke in velikost kuhinje, potem bo v elitnem segmentu zagotovo ocenil značilnosti pogleda: »Na primer, na Kutuzovskem prospektu, zaradi povečanega hrupa, stanovanja z okni, ki gledajo na ulico, so manj likvidna, najbolj likvidna - z okni na nabrežju, tako imenovana "pogledna stanovanja", - pravi Alexander Maltsev ("CENTURY 21 West"). Poleg tega so nepremičnine visokega razreda, ki se nahajajo ne na najprestižnejših območjih, na obrobju prestolnice, praviloma nelikvidne, večsobna stanovanja v oddaljenih stanovanjskih naseljih pa se prodajajo že dolgo. »Malo ljudi potrebuje na primer 4-sobno stanovanje v Biryulyovu po ceni 9 milijonov rubljev ali več,« pravi Galina Fabritskaya (Peresvet Real Estate), saj tipičen kupec na tem in podobnih območjih izbere 1-2-sobno. opcije.
Likvidnost je ključ do rasti cen
Tekoča stanovanja so dobra, ker se hitro prodajo, torej po potrebi zamenjajo za denar in z leti rastejo v ceni, vendar pod pogojem, da je v svetovnem gospodarstvu vse mirno. "Stroški likvidnih stanovanj rastejo za približno 10-20 % na leto," pravi Alexander Maltsev ("CENTURY 21 West"), zlasti v primarni trg, saj z gradnjo hiše raste tudi cena novogradenj, popravljalna dela in vpis stanovanja v lastnino. "Na primer, v LCD "Tsaritsyno" pred letom dni delničarji gradbeništvu, enosobna stanovanja (46 kvadratnih metrov) so bila prodana po ceni 5,4 milijona rubljev, zdaj pa podobne možnosti se že prodajajo za 6 - 6,1 milijona rubljev, «priča Galina Fabritskaya (Peresvet-Nepremičnine).
Počasi, a zanesljivo rastejo cene Zadnje čase in sekundarne likvidne nepremičnine na območjih z dobro prometno dostopnostjo: »Torej, pred enim letom na območju Tsaritsyno v panelnih hišah relativno moderne serije so bila enosobna stanovanja s površino 39 kvadratnih metrov prodana po 6,1 milijonov rubljev, dvosobna stanovanja (52 kvadratnih metrov) - 7,5 milijona rubljev, in zdaj podobne predloge je mogoče najti le za 6,2 milijona rubljev. in za 7,7 - 7,8 milijona rubljev. oziroma,« pravi strokovnjak. Da, in med gospodarske krize cene likvidnih predmetov so najbolj stabilne: »Zgodnejši in resnejši padec cen nelikvidnih sredstev in likvidnih sredstev - nekoliko kasneje in manj. In ko se trg stabilizira, opazimo nasprotno situacijo: likvidne opcije začnejo rasti prej in hitreje, nelikvidne opcije pa pozneje in počasneje, «pravi Veronika Pankova (»Penati«, strokovnjakinja Državnega ruskega muzeja).
»V času krize nelikvidna stanovanja izgubijo vso privlačnost za kupca, likvidna pa ne najdejo lastnika iz drugih razlogov: lastniku stanovanja se ne mudi zniževati cene, kupec pa, ko je izvedel, da cene med časom močno padejo. kriza, ne želi preplačati,« - dodaja Evgeny Korosteleva (Bonton realty).
V stabilnih razmerah z ustrezno določeno ceno povprečni rok prodaja tekočega enosobnega stanovanja, po besedah Ilya Shkopa (Guild of Realtors of Moscow), - 2 meseca, dvosobnega stanovanja - 3 mesece in trisobnega stanovanja - 4-6 mesecev. In Svetlana Birina ("NDV-Nepremičnine") imenuje še krajše - od dveh tednov do enega meseca. Nelikvidne opcije se včasih prodajajo leta in desetletja!
Vendar pa je v naši realnosti rok prodaje odvisen od cene predmeta, zato lahko z znižanjem cene povečate likvidnost: »Seveda stanovanje z majhno kuhinjo v pritličju ni zelo zaželeno, a na znižana cena to možnost bo tudi povpraševanje,« pravi Galina Fabritskaya (»Peresvet-Nedvizhimost«). Avtor: nizke cene ne kupujejo se samo popolnoma odvratne možnosti, na primer majhna stanovanja poleg kadečih se tovarn, stran od metroja, v pritličju in v groznem stanju. Vendar prodati po nižji ceni ni lahka naloga, vendar si večina lastnikov nepremičnin, sedanjih in bodočih, še vedno prizadeva iztržiti nekaj koristi od prihodnjih preprodaj, poleg tega pa čim prej skleniti posel, to pa je mogoče le če je predmet tekoč.
Povzetek
Likvidnost nepremičnine je odvisna od številnih dejavnikov, od lokacije do specifičnih lastnosti nepremičnine, kot sta površina ali velikost kuhinje, poleg tega pa je tesno povezana s povpraševanjem in ceno. Najbolj likvidna stanovanja so odnushki in dvushki v bližini metro postaj, na območjih z dobro prometno dostopnostjo, ekologijo in infrastrukturo, ki se nahajajo v sodobnih opečnih in. Včasih se razprodajo v samo nekaj tednih. Bolj kot je predmet likviden, prej ga je mogoče spremeniti v denar in celo ustvariti dobiček.
Zakaj v nekaterih primerih stanovanja, ponujena v prodajo, dobesedno odletijo, v nekaterih primerih pa, nasprotno, stagnirajo. Vse je odvisno od likvidnosti blaga, ki se prodaja: kako privlačno bo za potrošnika, bo odvisno od tega, kako hitro bo prodano. Kako likvidno je vaše stanovanje in ali ga je mogoče narediti tako?
Ta članek je referenčno in informativno gradivo, vse informacije v njem so predstavljene v informativne namene in so samo informativne narave.
"" se je odločil ugotoviti, kaj pomeni ta koncept, kaj vpliva na likvidnost in katera stanovanja so danes najbolj likvidna in katera so, nasprotno, nelikvidna.
Nekaj terminologije
Obstaja veliko zapletenih razlag o tem, kaj je likvidnost, vendar jo bomo poskušali razložiti čim bolj preprosto. Likvidnost nepremičnine je zmožnost pretvorbe v denar. Likvidnost je obratno sorazmerna s časom prodaje: krajše kot je obdobje, v katerem je stanovanje prodano, večja je njegova likvidnost..
Na splošno stanovanja veljajo za likvidno sredstvo: vedno obstaja povpraševanje po njih, tudi ob težavah v gospodarstvu. Prodati stanovanjsko nepremičnino je veliko lažje kot recimo sliko, ki je zanimiva le za ozek krog bogatih zbirateljev. Pravzaprav se strokovnjaki zanašajo na to in svetujejo vlaganje prostih sredstev v stanovanja.
Niso pa vsa stanovanja enako likvidna: nekateri objekti, tudi po precej tržnih cenah, se prodajo v nekaj tednih, drugi čakajo na kupca mesece in leta in tudi znižanje cene ne pomaga vedno. V čem je tukaj problem?
Štart se je začel - lokacija
Gledališče se začne z obešalnikom, likvidnost stanovanja pa z lokacijo. »Največjo likvidnost imajo stanovanja v udobnih in ekološko čistih območjih z dobro prometno dostopnostjo,« pravi Alexander Maltsev, generalni direktor nepremičninske agencije CENTURY 21 West. Poleg tega je vprašanje transporta morda najpomembnejše: »Najmanj povpraševanja med kupci so območja Moskve z močno obremenjenimi avtocestami in brez metrojev. In informacije o načrtih za razširitev metroja na določenem območju lahko znatno povečajo povpraševanje in stroške stanovanj. Tako je bilo na primer po napovedi gradnje novih postaj "Novokosino", "", "Lermontovsky Prospekt", "Zhulebino" in "Lyubertsy Fields", - pravi Alexandra Kadchenko, vodja oddelka za svetovanje in vrednotenje pri MIAN, na seznam značilnosti likvidnih območij pa dodaja razvitost socialne infrastrukture in strukturo stanovanjskega fonda. Danes so območja, kjer prevladujejo sodobna visokokakovostna stanovanja, bolj povpraševana - včerajšnja, vendar četrti s starimi hišami, s petnadstropnimi stavbami, katerih obdobje rušenja ni opredeljeno, niso priljubljene, zato se prodajajo veliko slabše. Poleg tega glede na Ilya Shkop, predsednik uprave moskovskega ceha nepremičninskih posrednikov, večje povpraševanje je opaziti po velikih spalnih naseljih v zmerni oddaljenosti od centra.
Tako so zelo likvidna stanovanja v najprestižnejših - na zahodu, severu in jugozahodu prestolnice, npr. Krylatsky, Kuntsevo, Fili-Davydkovo, Strogino, na območju Sparrow Hills in Kutuzovsky Prospect . Kar zadeva luksuzne nepremičnine, je tukaj najprej najbolj priljubljeno osrednje okrožje "Zlata milja" . »Drugo mesto danes zaseda Khamovniki v zvezi z množično gradnjo več stanovanjskih kompleksov, kar vključuje rekonstrukcijo območja kot celote, "- poroča Evgenia Korosteleva, generalna direktorica Bonton realty.
Likvidna območja so tudi na manj prestižnih območjih, tudi na jugu in jugovzhodu, ki veljajo za najbolj neekološka in prikrajšana. Seznam strokovnjakov za likvidnost vključeval predvsem Sokolniki in Novye Cheryomushki kot območja z dobro razvito infrastrukturo in ne preveč oddaljena od središča ter ga tudi dogradili Konkovo, Teply Stan, Yasenevo, Chertanovo, Babushkinsky, Medvedkovo, Otradnoye, Altufyevo, Izmailovo, območja metro postaj Aeroport in Begovaya . Na jugovzhodu so bili prepoznani najbolj likvidni Lublino in Maryino .
In najbolj nelikvidna so območja s slabo prometno dostopnostjo - Biryulyovo, območja ob Dmitrovski in Korovinski avtocesti, nekatera območja zunaj moskovske obvoznice (na primer Vykhino-Zhulebino ). Galina Fabritskaya, vodja oddelka v Peresvet-Nedvizhimost, dopolnjuje tudi ta seznam Kapotnya, Degunino, Beskudnikovo, Nekrasovka itd. Mimogrede, Kapotnya tudi ne gre v tekoča območja zaradi okoljskih značilnosti.
Niso pa vse četrti na istem območju enako likvidne. Kot navedeno Svetlana Birina, vodja oddelka za urbane nepremičnine pri NDV-Nedvižimost, so območja lahko zelo heterogena tako v smislu kakovosti življenja kot prometne dostopnosti. Najbolj likvidne so četrti in ulice v bližini. Praviloma so tudi najbolj infrastrukturno nasičeni, saj se trgovine, restavracije in gospodinjske storitve vedno pojavljajo okoli postaj metroja. Likvidnost takšnih območij lahko zmanjša le bližina velikih industrijskih podjetij ali prevlado starega, neurejenega stanovanjskega fonda. In poveča likvidnost četrti na katerem koli območju, ki se nahaja ob parku ali zelenici.
Dvorišče in hiša
Tudi na najbolj likvidnih območjih so lahko nelikvidna stanovanja. Vse je odvisno od značilnosti hiš, v katerih se nahajajo. »Ocenjuje se material in serija (pri panelih) hiše ter letnica izgradnje. Največje povpraševanje je po sodobnih hišah iz opeke ali monolita, najmanj pa po panelnih stavbah, - pravi Alexander Maltsev (CENTURY 21 West). »In v panelnih hišah je pomembno število nadstropij: višja kot je hiša, večja je likvidnost, to pomeni, da petnadstropne Hruščove veljajo za najmanj likvidne, sledijo 9- in 12-nadstropne plošče in najbolj likvidne so sodobne serije."
Na splošno so opečne hiše bolj priljubljene kot panelne hiše, sodobnejše pa so bolj priljubljene od starega stanovanjskega sklada: »Če je hiša stara, potem praviloma z dotrajanimi komunikacijami in groznimi vhodi, in je možno privabiti kupca k takemu objektu le po znižani ceni,« pravi Galina Fabritskaya (» Peresvet-Nepremičnine«). Med starimi hišami so še vedno visoko cenjene le kakovostne "stalinke" in malo verjetno je, da se bo v doglednem času kaj spremenilo. "Čeprav obstaja tudi zanimanje za hiše, ki jih je treba porušiti (to so večinoma panelne petnadstropne stavbe. - Ed.), - pravi Alexandra Kadchenko (MIAN), - pritegnejo kupce z možnostjo pridobitve novih stanovanj med preselitvijo." Vendar pa morate biti pri takšnih možnostih bolj previdni, saj se rušenje lahko vleče več let, tukaj se lahko štejejo za likvidne le tiste objekte, katerih obdobje rušenja je že jasno določeno.
Poleg značilnosti same hiše na likvidnost vpliva tudi izboljšanje lokalnega območja, pa tudi stanje vhoda, prisotnost tovornega dvigala, igrišč, parkirišč itd. V ekonomskem razredu in razredu udobja so danes povpraševana stanovanja v novih mikro okrožjih z lastno infrastrukturo, kjer so vse prednosti civilizacije. In v poslovnem in premijskem segmentu se ceni lastno ograjeno in varovano ozemlje, podzemno parkirišče, pooblaščen dostop itd. "Poleg tega je zelo pomembno število stanovanj v elitnih hišah - manj jih je, privlačnejši je objekt," pravi Evgenia Korosteleva (Bonton realty).
Vendar pa po besedah Ilya Shkopa (Gild of Realtors of Moscow) značilnosti hiše najprej vplivajo na likvidnost tri- in večsobnih stanovanj, pri eno- in dvosobnih stanovanjih pa so manj pomembne. , saj so to najbolj iskane nepremičnine na nepremičninskem trgu prestolnice. Po ustrezni ceni kupci ostanejo na njih 2-3 mesece, ne glede na področja in v vseh hišah, ki jih ponujajo.
Lastnosti stanovanja
"Likvidnost stanovanja določajo njegove značilnosti, kot so površina, nadstropje, pogled iz oken, velikost kuhinje, prisotnost balkonov in lož, višina stropov in priročnost načrtovanja," našteva Alexandra Kadčenko (MIAN). In Svetlana Birina ("NDV-Nepremičnine") poudarja velikost in postavitev kopalnice ter stanje stanovanja kot celote.
Morda je najpomembnejši parameter območje: velikost stanovanja mora ustrezati njegovemu razredu in dejanskemu povpraševanju ciljne publike. »Za stanovanja kategorije ekonomije in ekonomije plus (udobni razred) je optimalna površina enosobnega stanovanja 36-42 kvadratnih metrov. m, dvosobno - 54-62 m². m in trisobno - 68-82 m2. m,« pravi Alexandra Kadchenko. Poleg tega, kot je navedeno Veronika Pankova, strokovnjakinja Državnega ruskega muzeja, generalna direktorica nepremičninske agencije Penaty, se daje prednost bolj standardnim posnetkom in tlorisom, na primer veliko lažje je prodati 2-sobno stanovanje s površino 60 kvadratnih metrov kot enak posnetek enosobnega stanovanja.
Po površini stanovanj na likvidnost pomembno vpliva velikost kuhinje, višina stropov in tal. "Površina kuhinje mora biti najmanj 8 - 8,5 kvadratnih metrov. m in po možnosti - 10-12 kvadratnih metrov. m,« pravi Galina Fabritskaya (»Peresvet-Nepremičnine«). »Optimalna višina stropa je vsaj 2,7 m,« pravi Alexandra Kadchenko (MIAN). Kar zadeva lokacijo, so najmanj tekoči predmeti v prvem in zadnjem nadstropju, v nekaterih primerih - odvisno od postavitve in stanja hiše - vogalne možnosti.
Likvidnost stanovanj lahko zmanjšajo sosednji prostori, lesena in mešana tla, lesene stopnice, preveč zapletena zgodba, ko je stanovanje zamenjalo več kot 2-3 lastnike in je nemogoče natančno oceniti upravičenost vseh kupoprodajnih poslov. »Poleg tega kupce v 21. stoletju prestrašijo plinski grelniki vode in sedeče kadi,« pravi Svetlana Birina (»NDV-Nepremičnine«). In skupaj s tem, pogled iz oken na prometno avtocesto in stalni hrup.
»In za 2-3- in večsobna stanovanja je pomembno, da okna ne gledajo samo na avtocesto, ampak so obrnjena na različne konce sveta,« pravi Galina Fabritskaya (»Peresvet-Nepremičnine«).
Likvidnost stanovanja povečuje njegovo urejenost, prijeten videz, bolj ali manj sveža prenova, nezadovoljivo stanje objekta in potreba po večjih popravilih pa zmanjšujeta likvidnost.
Na splošno velja, da višji kot je razred stanovanj in bolj prestižna kot sta območje in hiša, več značilnosti vpliva na njeno povpraševanje in likvidnost. Če bo v ekonomskem razredu kupec najverjetneje pozoren le na posnetke in velikost kuhinje, potem bo v elitnem segmentu zagotovo ocenil značilnosti pogleda: »Na primer, na Kutuzovskem prospektu, zaradi povečanega hrupa, stanovanja z okni, ki gledajo na ulico, so manj likvidna, najbolj likvidna - z okni na nabrežju, tako imenovana "pogledna stanovanja", - pravi Alexander Maltsev ("CENTURY 21 West"). Poleg tega so nepremičnine visokega razreda, ki se nahajajo ne na najprestižnejših območjih, na obrobju prestolnice, praviloma nelikvidne, večsobna stanovanja v oddaljenih stanovanjskih naseljih pa se prodajajo že dolgo. »Malo ljudi potrebuje na primer 4-sobno stanovanje v Biryulyovu po ceni 9 milijonov rubljev ali več,« pravi Galina Fabritskaya (Peresvet Real Estate), saj tipičen kupec na tem in podobnih območjih izbere 1-2-sobno. opcije.
Likvidnost je ključ do rasti cen
Tekoča stanovanja so dobra, ker se hitro prodajo, torej po potrebi zamenjajo za denar in z leti rastejo v ceni, vendar pod pogojem, da je v svetovnem gospodarstvu vse mirno. »Stroški likvidnih stanovanj rastejo za približno 10–20 % na leto,« pravi Alexander Maltsev (»CENTURY 21 West«), zlasti na primarnem trgu, saj se cene novogradenj povečujejo tudi z gradnjo hiše, popravili. so dokončani in stanovanja urejena v last. "Na primer, v stanovanjskem kompleksu "Tsaritsyno" pred letom dni so udeleženci lastniške gradnje prodali enosobna stanovanja (46 kvadratnih metrov) po ceni 5,4 milijona rubljev, zdaj pa se takšne možnosti prodajajo že za 6-6,1 milijona rubljev,« priča Galina Fabritskaya (»Peresvet-Nepremičnine«).
Počasi, a zanesljivo se v zadnjem času dražijo tudi sekundarne likvidne nepremičnine na območjih z dobro prometno dostopnostjo: (52 m²) - 7,5 milijona rubljev vsaka, zdaj pa je takšne ponudbe mogoče najti le za 6,2 milijona rubljev. in za 7,7 - 7,8 milijona rubljev. oziroma,« pravi strokovnjak. Da, in med gospodarsko krizo so cene likvidnih predmetov najbolj stabilne: »Prej in bolj resno pade cena nelikvidnih sredstev, likvidnih sredstev pa nekoliko kasneje in manj. In ko se trg stabilizira, opazimo nasprotno situacijo: likvidne opcije začnejo rasti prej in hitreje, nelikvidne opcije pa pozneje in počasneje, «pravi Veronika Pankova (»Penati«, strokovnjakinja Državnega ruskega muzeja).
»V času krize nelikvidna stanovanja izgubijo vso privlačnost za kupca, likvidna pa ne najdejo lastnika iz drugih razlogov: lastniku stanovanja se ne mudi zniževati cene, kupec pa, ko je izvedel, da cene med časom močno padejo. kriza, ne želi preplačati,« - dodaja Evgeny Korosteleva (Bonton realty).
V stabilnih razmerah, z ustrezno določeno ceno, je povprečno obdobje prodaje likvidnega enosobnega stanovanja po besedah Ilya Shkopa (Guild of Realtors of Moscow) 2 meseca, dvosobnega stanovanja - 3 mesece in treh mesecev. -sobno stanovanje - 4-6 mesecev. In Svetlana Birina ("NDV-Nepremičnine") imenuje še krajše - od dveh tednov do enega meseca. Nelikvidne opcije se včasih prodajajo leta in desetletja!
Vendar pa je obdobje prodaje v naši realnosti odvisno od cene predmeta, zato lahko z znižanjem cene povečate likvidnost: »Seveda stanovanje z majhno kuhinjo v pritličju ni zelo zaželeno, vendar po znižani ceni. cena, bo tudi ta možnost povpraševanje,« pravi Galina Fabritskaya (» Peresvet-Nepremičnine«). Samo popolnoma odvratne možnosti se ne kupujejo po nizkih cenah, na primer majhna stanovanja poleg kadečih tovarn, stran od metroja, v pritličju in v groznem stanju. Vendar prodati po nižji ceni ni lahka naloga, vendar si večina lastnikov nepremičnin, sedanjih in bodočih, še vedno prizadeva iztržiti nekaj koristi od prihodnjih preprodaj, poleg tega pa čim prej skleniti posel, to pa je mogoče le če je predmet tekoč.
Povzetek
Likvidnost nepremičnine je odvisna od številnih dejavnikov, od lokacije do specifičnih lastnosti nepremičnine, kot sta površina ali velikost kuhinje, poleg tega pa je tesno povezana s povpraševanjem in ceno. Najbolj likvidna stanovanja so odnushki in dvushki v bližini metro postaj, na območjih z dobro prometno dostopnostjo, ekologijo in infrastrukturo, ki se nahajajo v sodobnih opečnih in. Včasih se razprodajo v samo nekaj tednih. Bolj kot je predmet likviden, prej ga je mogoče spremeniti v denar in celo ustvariti dobiček.
