Koncept stanovanjske likvidnosti je precej relativen. Vsako stanovanje je mogoče prodati - celo vprašanje je v ceni. Zato je problem likvidnosti le vprašanje meril, ki znižujejo vrednost nepremičnine. Zakaj in zakaj se lahko stanovanje pri vseh enakih pogojih večkrat podraži? Konec koncev se pogosto kakovostni elitni bivalni prostor ne prodaja zelo dolgo.
Nekaj likvidna stanovanja- to je stanovanje z izrazitimi napakami kakovost potrošnikov nepremičnine, ki so nastale bodisi zaradi propadanja objekta, bodisi zaradi družbenega okolja, oz teritorialna lega in infrastrukturne težave. Odvisno od razpoložljivosti enega ali več zgornjih meril lahko stanovanje izgubi do 50 odstotkov cene.
Prvo skupino nelikvidnih predmetov sestavljajo stanovanja, ki so preprosto neprijetna za bivanje. Sem spadajo stanovanja s slabimi postavitvami, majhne kuhinje ali kuhinje brez oken itd.
Ljudje neradi kupujejo stanovanja na prvi in zadnja nadstropja v panelne hiše stare temelje kot tudi vogalna stanovanja. Stanovanje v pritličju bo stalo 10-15% manj kot isto stanovanje v srednjem nadstropju. V hiši, ki jo je treba obnoviti, bo stanovanje stalo 30% manj kot podobna stanovanja v sodobnejši stavbi.
"V praksi našega podjetja so najbolj" dolgotrajna "dvonadstropna elitna stanovanja,-pravi generalni direktor družba Paul "s Yard Pavel Zdradovsky. - Tako so pred krizo statistike pokazale, da se na leto prodata največ dva takšna stanovanja. Običajno imajo površino več kot 200 kvadratnih metrov. Ta prostornina je namenjena družinski ljudje z otroki. Druga stopnja pa predstavlja majhno nevarnost za majhne otroke: višina, stopnice. To je za stranko najpogosteje zaskrbljujoče. Tako kupec daje prednost stanovanjem na eni ravni. "
Enosobna stanovanja s površino 200 kvadratnih metrov, kjer sta le eno ali dve okni, en dvižni vod, niso zelo tekoča, zato ga ni mogoče prestaviti v trisobno stanovanje. Drug primer je odsotnost parkirnih mest... Realtors kot primer navajajo elitno hišo na Arbatu, kjer je zelo težko prodati stanovanja, ker število parkirnih mest v njem je manjše od števila stanovanj.
"Nekako smo" obesili "stanovanje na Leninskem prospektu v prvem nadstropju z okni na dvorišče," deli generalni direktor "IPOTEK.ru" Dmitrij Ovsjannikov. Bolj likvidno. Dejstvo je, da je Leninski prospekt eden glavnih nakupovalne ulice in stanovanja v pritličju se zdijo privlačna z vidika nenaseljenega sklada in uporabiti kot trgovino oz pisarniški prostor... V tem primeru so okna gledala na dvorišče, v kleti pod stanovanjem je bil klub za igre, zato ni bil povpraševan: stanovanj je bilo malo, soseska z igralnim klubom je bila problematična in za premestitev v nestanovanjski sklad, ni bilo možnosti za ločen vhod. "
Drug razlog za nizko likvidnost, zlasti v elitnem segmentu, je pomanjkanje dobrih lastnosti vrst. Okna lahko spregledajo neurejena območja ali sosednjo hišo, trgovino. Tako je nekoč na nabrežju Andreevskaya, kjer je bil zgrajen elitni kompleks pomemben del stanovanja so se nahajala pod mostom. Likvidnost stanovanja močno zmanjšuje tudi neskladje med njegovim nivojem in nivojem hiše. Grobo rečeno, stanovanje z bedno prenovo v elitni stavbi in, nasprotno, s luksuzno prenovo v panelni petnadstropni stavbi (tudi to se zgodi).
Drugo skupino sestavljajo stanovanja v hišah z nesrečno lokacijo - v bližini avtocest, železnic, železniških postaj, pokopališč, daljnovodov, odlagališč, termoelektrarn, industrijskih podjetij. "Napačno" okolje lahko zniža ceno predmeta za 10-20%. "Nekoč smo prodali odlično stanovanje na Novoslobodski ulici v Moskvi," pravi izvršni direktor investicijska agencija nepremičnine "Kondr" Sergey Kushmenyuk. - V vseh pogledih je bilo stanovanje čudovito - prestižno območje, odlična prometna dostopnost in cena je bila ustrezna. Ko pa so ljudje izvedeli, da se v bližini nahaja zapor Butyrka, niso hoteli slišati ničesar o nakupu. «
Vpliva na likvidnost stanovanj in dostopnost do prometa. Stanovanje v stavbi, ki je 10 minut stran od metroja z javnim prevozom, bo stalo 10% manj kot isto stanovanje v stavbi, ki se nahaja peš od metroja.
Ločena kategorija nelikvidnih sredstev so stanovanja v dolgoročnih stavbah. "Na primer na severozahodu prestolnice so problematični objekti, kjer nesrečni kupci zdaj poskušajo prodati stanovanja za drobiž, v upanju, da bodo vrnili vsaj nekaj denarja," je povedala Irina Romanova, vodja oddelka za trženje in PR Pioneer Group of Companies daje primer. Poiščite ponudbe tudi za 70.000 USD za enosobno stanovanje, vendar je povpraševanje po njih minimalno. "
In končno, tretja skupina so stanovanja z začetno precenjeno ceno. Lastniki previsoko cenijo, kot kaže praksa, za različnih razlogov... »Šest mesecev se je prodajala trisobna komunalno stanovanje na ulici Vinokurov, - pravi Dmitry Ovsyannikov. - Njegova glavna pomanjkljivost, ki je vplivala na likvidnost, je bila previsoka tega predmeta cena: vsi trije prodajalci solastniki so želeli z denarjem, prejetim od prodaje svoje sobe, kupiti ločeno stanovanje. Pri prodaji predmeta je pripomogla priložnost: kupec je potreboval prav to hišo, ker na dvorišču je šola, kjer je študirala moja hči, in mama kupca je živela v sosednjih vratih. "
Še en primer neustreznosti cenovna politika... V enem najdražjih okrožij, na aveniji Vernadsky, so tri enake hiše: ena je družabna, namenjena preselitvi ljudi iz petnadstropnih stavb, drugi dve sta poslovnega razreda. "V družabni hiši je pokvarjen domofon in poslikane stene. V sosednjih hišah so stražarji, vratar, čisti vhodi. Prodaja stanovanja v družabni hiši je trajala več kot eno leto, ker so prodajalci vodili cene v sosednji hiši, "komentira generalni direktor agencije. AURORA Real Estate" Roman Vikhlyantsev.
Pri prodaji predmeta je treba poudariti pozitivne lastnosti stanovanja, svetujejo izkušeni nepremičninski posredniki. Za nekatere bodo postali temeljni, kupec pa si lahko zatiska oči pred pomanjkljivostmi. Če se stanovanje nahaja v prvem ali zadnjem nadstropju, a je v njem opravljeno kakovostno popravilo, to že povečuje njegovo likvidnost. Ali pa se na primer objekt nahaja daleč od prometnih povezav, vendar se nahaja poleg zelene površine ali parka - za nekatere je to nadomestilo. "Pomanjkanje panoramskih razgledov v stanovanjskem kompleksu Copernicus je bilo nadomeščeno z dejstvom, da so bila taka stanovanja prodana v celoti dokončana in opremljena - kupec je zamenjal zunanje značilnosti na notranji strani, pogled na streho trgovine Gimenei pa je prenehal biti tako pomembna ovira ", - komentira generalna direktorica TWEED -a Irina Mogilatova.
Posredniki svetujejo obvezno predprodajno pripravo stanovanja: to pospeši prodajo in poveča njeno vrednost. Včasih je dovolj, da naredimo majhno popravilo - ponovno zlepimo obrabljena ozadja, prebarvamo strope, odstranimo staro pohištvo, vstavimo klimatsko napravo, operemo okna in podobno. Dobro je urediti javne površine - predprostor s sosednja stanovanja(odstranite smeti, nepotrebne škatle, privijte žarnico), saj jih kupci uporabljajo za presojo kontingenta, ki živi v hiši, kar je pomembno. Dvigalo brez stenskih napisov in s svetlimi svetilkami, čist vhod brez neprijetnih vonjav poveča tudi likvidnost stanovanja.
Drug način za zvišanje cene je sprememba položaja predmeta. Na primer, stanovanje v pritličju je dobra pisarna za majhno podjetje, stanovanje v bližini železniške postaje je za podjetnika, ki oddaja stanovanja za dnevno najemnino.
Čeprav je paradoks situacije, da ima vsako stanovanje svojega edinstvenega kupca, za katerega je pomanjkljivost z vidika večine prednost. "Na primer, stanovanje v pritličju je prednost za invalide, stanovanje v zgornjem nadstropju je za tiste, ki so jih hrupni sosedje razvajali od zgoraj ali so večkrat trpeli zaradi zalivov," pravi vodja think tank"GdeEtotDom.RU" Aleksander Pypin. - Stanovanje v bližini železniške postaje ali pokopališča je zelo primerno za nekoga, ki dela na železniški postaji ali pokopališču, saj bo prihranil veliko ur potovanja v službo. Naloga je najti takšne kupce - bolj edinstveno je stanovanje, več denarja bo porabljenega za iskanje enega od več deset tisoč kupcev. «
No, če ne morete kompenzirati pomanjkljivosti stanovanja ali neomejeno čakati na "svojega" kupca, potem obstaja le en izhod - narediti znaten popust, da bo kupec pomislil: "Za tak denar sem nikoli ne bom kupil stanovanja na tem območju ali s takšnim območjem. No, v redu, kakšen pogled na pokopališče! "
Prej ali slej se skoraj vsak državljan, ki se ukvarja z nepremičninami, sooči z vprašanjem: kaj je likvidnost nepremičnin: ocena, opredelitev samega pojma in njegov pomen pri stroških stanovanja ali hiše. O vsem tem bomo razpravljali v tem gradivu.
Recimo, da ste se odločili za nakup zasebne hiše in že kar nekaj časa analizirali ponudbe nepremičninskih pisarn in zasebnih prodajalcev. Čez nekaj časa se pojavi vprašanje, zakaj se nekatere hiše prodajo v nekaj dneh, druge pa ostanejo na prodajnih mestih več mesecev ali celo let, glede na to, da so stroški predmetov skoraj enaki. Ta primer pojasnjuje likvidnost nepremičnin na trgu vašega mesta.
Vsako stanovanje, naj bo to zasebna hiša, koča, koča ali stanovanje, je zdaj zelo drago, zato morate pred nakupom natančno oceniti vse značilnosti izbranega objekta. Poleg dokumentarne podpore, analize stanja in lokacije stanovanj je treba oceniti tudi likvidnost stanovanj. Preden se neposredno lotite same ocene, se morate sami odločiti, kaj pomeni pojem likvidnost in kako ga razumeti.
Likvidnost nepremičnin- To je kazalnik, ki označuje, kako enostavno je mogoče predmet prodati, če je potrebno, pa tudi, ali bo prodajalec imel koristi ali se bo soočal z izgubo. Najpogosteje postane ta koeficient pomemben za tiste kupce stanovanj, ki v njih ne nameravajo dolgo živeti, raje vlagajo v nepremičnine ali se ukvarjajo z nakupom in prodajo predmetov. Največja likvidnost nepremičnine so lastne tistim stanovanjskim območjem, ki jih je mogoče prodati v dokaj hitrem času in za zelo ugodna cena.
Kot veste, kljub krizi gospodarske težave, nihanja valut, ljudje še vedno kupujejo dobra lastnina... Da, morda se je obseg prodaje nekoliko zmanjšal, vendar se ni dramatično zmanjšal, tisti nepremičninski posredniki, ki so bili pripravljeni na nepredvidene situacije, pa so ostali na plaži. Mnogi poslovneži menijo, da so najbolj obetavne naložbe tiste v nepremičnine.
Vedno je lažje prodati stanovanjsko hišo kot starinsko vazo ali druge starine, ki zanimajo le prodajalca starin. Nepremičnine najbolj pritegnejo kupce različnih poklicev, stopnje dohodka in priložnosti. Toda tukaj je treba oceniti likvidnost predmeta, saj če je nizka, potem bo verjetno lažje prodati isto vazo.
Likvidna umestitev nepremičnine.
Skoraj vsak kupec stanovanja ali hiše najprej oceni kraj, kjer se nahaja. Dejavniki likvidnosti nepremičnin glede na njihovo lokacijo:
1. Prevoz.Če kupujete stanovanje v velemestu, morate najprej razmisliti, kako blizu je metroja. Tudi če ima kupec avto ali dva ali več, to ni pomembno. Ni vedno čas, da se zataknete v prometnih zastojih, če je veliko lažje potovati po podzemni železnici. Na splošno so situacije lahko zelo različne, zato se skoraj vsi kupci stanovanj zanimajo, da bi imeli podzemno postajo v bližini svojega doma. Po statističnih podatkih imajo stanovanja, ki se nahajajo daleč od podzemne železnice ali na hrupnih ulicah, onesnaženih s plinom in v bližini prometnih avtocest, dovolj nizka likvidnost v primerjavi z ostalimi.
2. Okoljski pogoji. Lokacija na ozemlju ekološko čistih območij mesta je velik plus za likvidnost stanovanj.
3. Značilnosti infrastrukture. Hiša, ki je blizu nakupovalni center, šole, vrtci, bolnišnice ali univerze bodo kupcem zanimivejše od tistih, ki se nahajajo na oddaljenem območju.
4. Stanovanjski sklad. Strokovnjaki pravijo, da sodobni kupci običajno najdejo stanovanje v novogradnjah ali vsaj na tistih območjih mesta, kjer je stanovanjski sklad mešanega tipa. elitne hiše in varčen. Domovi na območjih, kjer že nekaj desetletij ni bilo posodobljenih, preprosto ne zanimajo potrošnikov.
Likvidnost samih hiš in sosednjih mest.
Morda se zdi čudno, a tudi hiša v samem središču mesta ima lahko nizko likvidnost. To je lahko posledica dejstva, da je bila zgrajena zelo dolgo nazaj, iz nezanesljivih materialov, ali pa sama postavitev in lokacija stanovanj nista prijetni za bivanje. Če je hiša monolitna ali zgrajena iz opeke, bo njena likvidnost veliko višja kot pri zgradbah tip plošče... Če želite donosno vlagati v stanovanja v panelni zgradbi, morate biti pozorni na njeno nadstropje. Če imajo hiše pet, celo sedem nadstropij, potem takšno stanovanje verjetno ne bo zanimalo kupca. Pogosto kupci iščejo stanovanja v stavbah z 9-14 nadstropji.
Upoštevati je treba tudi, da je mogoče hitro in zanesljivo prodati stanovanja, ki se nahajajo v stavbi starega tipa, zgrajeni pred mnogimi leti, le če se zmanjšajo njeni stroški. Konec koncev, komunikacije, stanje vhodov - vse to je že dolgo zastarelo, dotrajano in zahteva kapital obnovitvena dela, ki Družba za upravljanje ravna fiktivno ali pa sploh ne ravna ... Toda stanovanje v hišah elitnega tipa ali poslovnega razreda bo kupcem zagotovo veliko bolj zanimivo, saj je tu parkiranje priročno, ozemlje pa varovano. Ne pozabite pa na ceno stanovanja. Predrago luksuzno stanovanje v krizi ni enostavno najti kupca.
Likvidnost stanovanja je najpogosteje odvisna od več dejavnikov, ki so za kupca pomembni. Te vključujejo naslednje značilnosti:
koliko kvadratnih metrov je površina stanovanja;
Kakšna je višina stropov;
V katerem nadstropju je stanovanje;
Ali obstaja balkon, loža;
Značilnosti postavitve bivalnega prostora.
Po mnenju strokovnjakov je najprej likvidnost stanovanja. neposredno odvisno od njegovega območja. Na primer, če sta v stanovanju s petinpetdeset metri dve sobi, bo to bolj povpraševano kot podobno enosobno stanovanje. Pri nakupu stanovanja poročen par, predvsem pa pri otrocih je zanje pomembna tudi velikost kuhinje. Če so manjši od deset kvadratnih metrov, lahko stranke odtuji. In še en odtenek: likvidnost nepremičnin v stanovanjska hiša odvisno od tega, kje točno se ohišje nahaja: v kotu stavbe ali v središču.
Izbira tekočih stanovanj ekonomskega razreda v novogradnjah. Kako in kdaj morate vlagati v nepremičnine?
Čas branja: 8 minut
Kakšne so zahteve, da se stanovanja imenujejo tekoča?
Najbolj iskano stanovanje na današnjem nepremičninskem trgu so novogradnje ekonomskega razreda. Težaven položaj Rusko gospodarstvo, kar je povzročilo padec tečaja rublja, zmanjšanje dohodka in negotovost glede jutrišnje stabilnosti, sili Ruse k ukrepom za ohranitev svojih prihrankov. Da ne omenjam bančne vloge, edini zanesljiv način vlaganja prostih sredstev je nakup nepremičnine.
Nekateri občani si stanovanja kupujejo sami, drugi jih nameravajo uporabljati komercialne namene... Ne glede na to, ali bo vlagatelj sam živel v kupljenem stanovanju ali potrebuje stanovanje za nadaljnjo prodajo ali najem, morate poiskati možnosti, ki jih je po potrebi mogoče hitro in dobičkonosno prodati na nepremičninskem trgu.
Odvisno je predvsem od likvidnosti stanovanja - kombinacije dejavnikov, ki omogočajo njegovo prodajo v optimalnem času po najbolj privlačni ceni. Seveda je težko napovedati, kakšna bo ta cena - odvisno je od razmer na trgu, toda za zelo likvidno stanovanje lahko dobite najvišjo ceno v svojem segmentu med drugimi objekti s podobnimi lastnostmi. Očitno se vsa stanovanja ne morejo pohvaliti s to sposobnostjo, zato ugotovimo, kakšne zahteve morajo izpolnjevati stanovanja dober razlog lahko imenujemo tekočina.
Z nakupom stanovanj na ravni izkopa dobite do 50% dobička po začetku delovanja hiše
Osebo, ki vlaga v nepremičnine, zanima predvsem dobiček, zato mora stanovanje kupiti po najnižji ceni in ga prodati po najvišji. To je mogoče le, če je nakup opravljen v fazi »izkopa«. Vendar pa možnost pridobitve največja korist gre z roko v roki velika tveganja... Kupec z vlaganjem v stanovanje, ki obstaja le kot projekt, pričakuje, da bo čez nekaj let postal srečen lastnik nepremičnine, obstaja pa tudi verjetnost, da bo svoj dom prejel z nekajletno zamudo ali celo postal žrtev dolgotrajne gradnje.
Da se to ne bi zgodilo, morate biti resno izbrani. Bolje je, da uporabite storitve podjetja, ki je že dolgo prisotno na trgu. Slavno ime in veliko število dokončani objekti - najboljše priporočilo za razvijalca.
Večjo stabilnost lahko pričakujemo od razvijalca z lastnim parkom gradbena oprema, proizvodna baza in arhitekturni biro. Izčrpne informacije lahko dobite na forumih lastnikov kapitala, kjer živijo ljudje, ki iz prve roke vedo o stanju določenega predmeta. Tu lahko ugotovite, kako odgovorno je podjetje pri spoštovanju svojih obveznosti do kupcev - ali so predmeti dostavljeni pravočasno, v kakšnem stanju, ali je veliko pomanjkljivosti in kako se odpravijo, ali razvijalec odlaša z registracijo lastninske pravice.
Najbolj zanesljivi projekti so tisti, ki se izvajajo z uporabo zakona. Današnja shema skupne gradnje je dokaj zanesljiv garant za zaščito interesov kupcev. Če razvijalec sodeluje z velike banke ki vlivajo zaupanje vlagateljev, to pozitivno vpliva tudi na njihovo podobo. Če so izpolnjeni vsi zgornji pogoji, lahko govorimo o zanesljivosti razvijalca in njegovem dobrem ugledu. To zaupanje je razlog za nakup stanovanja v začetni fazi gradnje.
Nakup stanovanja v začetni fazi gradnje je največ donosna možnost naložbe v nepremičnine, ki poleg tega omogočajo izbiro najbolj "slastnih" predlogov v projektu. O razliki prvotni stroški in cena, ki je prevladovala v času začetka delovanja hiše, lahko prihranite od 30 do 50% sredstev.
Visoka likvidnost je nemogoča brez dobro razvite prometne infrastrukture
V teh dinamičnih časih je svoboda gibanja zelo cenjena. Prisotnost podzemnih postaj, avtobusnih, tramvajskih in trolejbusnih postaj ter železniških ploščadi v hoje vam omogoča hiter dostop pravo mesto in ugodno vpliva na likvidnost nepremičnin. Stanovanja v takšnih hišah bodo vedno bolj povprašena kot stanovanja v "medvedjih kotičkih".
Dalje se stanovanjski kompleks nahaja od podzemne postaje oz železnica, manj ljudi, ki želijo tam kupiti stanovanje. Toda razmere se lahko spremenijo na bolje, če je v okrožju načrtovan velik infrastrukturni projekt - prometno vozlišče, postaja podzemne železnice, avtocesta itd. Povpraševanje po stanovanjih se začne povečevati že ob začetku gradnje in do konca , se lahko stroški stanovanja povečajo za 30%.
Recite, kaj vam je všeč glede smotrnosti, vendar ima estetska stran pomembno vlogo pri izbiri stanovanja.
Živeti v čudoviti stavbi s svojim "obrazom" in izvirnim dizajnom je veliko bolj prijetno kot v dolgočasni škatli z "luknjami za svetlobo", kot je govorila junakinja sovjetskega filma.
Dobra novica je, da so danes stanovanjski kompleksi videti veliko lepši od panelnih stanovanj tiste dobe. Mnogi od njih, tudi v kategoriji množičnih stanovanj, se gradijo po posameznih projektov, so georeferencirane in se organsko prilegajo mestni krajini. Prisotnost teh značilnosti nedvomno povečuje privlačnost objekta kot celote in likvidnost posameznih stanovanj.
Najbolj likvidno stanovanje je tisto, ki je na voljo največjemu številu kupcev, torej najcenejše možnosti. Med vlagatelji so najbolj priljubljeni tudi majhni. Če se kupec sooča z dilemo-kupiti eno "bankovce za tri rublja" ali dve enosobni stanovanji, strokovnjaki svetujejo, naj ostanejo pri drugi možnosti, saj je to bolj zaželeno. Po takih objektih je vedno povpraševanje, cene se po krizi hitreje opomorejo in zanje je lažje najti najemnike.
Pri nakupu stanovanja v komercialne namene (oddajanje v najem) je najbolje, da takoj pomislite na primerno notranjost. Konec koncev, če bo nepremičnina prodana brez dokončanja, bo moral kupec sam popraviti in v to vložiti dodatna sredstva. Ne pozabimo na čas, ki bo za to potreben. Če se želite osvoboditi dodatnih težav in zmanjšati izpad stanovanja, je vredno poiskati podjetje, ki proizvaja notranja dekoracija v objektih, ki jih je zgradila. Delničar bo to dobil hitreje in ceneje kot sam nakup materiala in najem delavcev. Nobenega razloga ni za pričakovati kakšnih posebnih užitkov, vendar bo izpolnjena zahteva "čisto in urejeno", kaj pa je še potrebno za najeto stanovanje?
Drugi pomemben dejavnik likvidnosti je prisotnost dobro razvitih socialno infrastrukturo, zaradi česar je življenje na tem območju udobno, obetavno in zanimivo. Odlično je, če projekt stanovanjskega kompleksa predvideva gradnjo šole oz vrtec, prebivalci novih stavb (in večinoma so to družine z otroki) potrebujejo tudi bolnišnice in klinike, športne in zabavne centre, trgovine, bančne poslovalnice, izobraževalne ustanove in druge sestavine polnopravnega mestnega okolja.
Žal v novih okrožjih gradnja družbene infrastrukture pogosto zamuja, prebivalci pa leta čakajo na zagon vitalnih objektov. Njihova odsotnost znatno zmanjša privlačnost nepremičnin. Nasprotno, prisotnost v dobra glasnost socialna infrastruktura povečuje likvidnost tako posameznih stanovanj kot stanovanjski kompleksi na splošno.
Kot lahko vidite, likvidnost stanovanj ni odvisna od enega samega dejavnika, ampak je kombinacija več komponent, zaradi katerih so nepremičnine izjemno privlačne za kupce.
Vsake nepremičnine ni mogoče hitro in dobičkonosno prodati. Na primer, malo ljudi se zanima za stanovanja v dotrajani stavbi. Toda stanovanje v novogradnji in celo na prestižnem območju bo hitro "odšlo", če ga bo lastnik dal na trg pri ustrezna cena... Strokovnjaki za takšno stanovanje pravijo, da je tekoče.
Likvidnost ali "povpraševanje" predmeta na nepremičninskem trgu je ključni dejavnik za mnoge kupce, saj je udoben za bivanje in oddajanje v najem. Taka stanovanja se pogosto uporabljajo kot donosna naložba Denar, saj postopoma postajajo dražji in ohranjajo visoko likvidnost tudi v času gospodarske krize.
Kateri dejavniki vplivajo na likvidnost stanovanj? Zakaj se nekatera stanovanja prodajajo kot vroče pecivo, druga pa na svoje kupce čakajo že leta? Ta publikacija vam bo povedala o tem.
Sodobne hiše so zgrajene z najnovejšo tehnologijo in novimi materiali. Seveda v dolgoročno takšno stanovanje bo bolj likvidno. To je razumljivo, ker sodobna stanovanja bolj priročni in prostornejši, komunikacije v njih niso dotrajane. Torej vse prednosti obstajajo.
Vendar so kupci še naprej pozorni sekundarnem trgu stanovanja, kljub temu da je še vedno dovolj visoka cena"Za kvadrat" in temno pravno preteklost nekaterih predmetov. Zakaj se to zgodi? Odgovor je preprost: nestanovitnost trga stanovanjska gradnja in počasen tempo gradnje stavb. Malo ljudi je danes presenečenih nad stečajem razvijalcev in preložitvijo dobave hiš v obratovanje. In če stanovanje ni dokončano, o kakšni likvidnosti lahko govorimo?
To je zelo pomemben dejavnik pri likvidnosti stanovanja. Na primer, predmeti, postavljeni ob industrijskem območju ali ob prometnih cestah, nikoli ne bodo zelo likvidni. Navsezadnje jih je težje prodati kot tiste, ki se nahajajo na ekološko čistem območju. Dobra prometna dostopnost in razvita infrastruktura sta zelo pomembna. Med novogradnjami so najbolj priljubljene tiste, ki se nahajajo v zmerni razdalji od središča mesta, in ne "na obrobju".
Toda likvidnost stanovanj morda ni enaka niti v enem samem spalni prostor... V tem pogledu so najbolj privlačni apartmaji v hoje od podzemne postaje in postajališč javni prevoz... Okoli teh krajev je praviloma najbolj nasičena infrastruktura v obliki trgovin, tržnic, kavarn, servisnih uradov itd. Park ali zelena cona, ki se nahaja ob hiši, bistveno poveča likvidnost. Toda prisotnost industrijskega podjetja ali garažne zadruge je velik minus.
Danes se "stolpnice" postavljajo predvsem iz končnih plošč ali naprej tehnologija monolitnega okvirja... Stanovanje v "monolitih" je v mnogih pogledih zaželeno. V takih stavbah je število nosilne stene zmanjšali na minimum, zato je lažje narediti prenovo v stanovanjih, ki se nahajajo v njih. Zaradi odsotnosti vrzeli, ki so "znane" panelne hiše, v stavbah z monolitnimi okvirji je zagotovljena najboljša toplotna in hidroizolacija. Pomemben plus mnogih novogradenj je popolna izolacija fasade.
Kar zadeva "sekundarno ohišje", obstajajo tri možne možnosti - plošča, blok in opečne hiše... Zadnji dve sta prednostni. Toda ne glede na vrsto materiala je pomembno, da se do ocene stanja stavbe skrbno lotimo. Na likvidnost stanovanj vpliva tudi stanje vhoda, pa tudi izboljšanje sosednje ozemlje(prisotnost otroškega igrišča, parkirišča, prostora za sprehajanje psov).
Število nadstropij stanovanja glede na skupno nadstropje stavbe je zelo pomembno. Ni skrivnost, da so stanovanja v pritličju med kupci majhna, zato je cenejša. Res je, da bi lahko bilo zanimivo stanovanje s pogledom na prometno ulico komercialne strukture, ker se lahko pretvori v pisarno ali majhno trgovino.
Kar zadeva objekte v zgornjem nadstropju, je situacija dvoumna. Če prihaja na primarnem stanovanjskem trgu, potem lahko stanovanja pod streho stanejo nič manj kot tista, ki se nahajajo spodaj. Toda to je mogoče le, če je izpolnjenih več pogojev, med drugim: dober pogled skozi okno, pa tudi kakovostna toplotna in hidroizolacija tal. V nekaterih primerih se lahko likvidnost stanovanja zmanjša, če se nahaja na vogalu stavbe.
Postavitev je zelo pomemben dejavnik, kar pomembno vpliva na likvidnost stanovanja. Malo je povpraševanja po stanovanjih z neprijetno razporeditvijo dnevnih sob, z majhno kuhinjo, s kombinirano kopalnico itd.
Nekateri najemniki, da bi popravili situacijo, se lotijo prenove. Učinkovit pa je lahko le, če je po opravljenem delu mogoče doseči resnično udobje in je bila sama sanacija legalizirana. Šele takrat lahko govorimo o več visoka likvidnost stanovanja.
Ponudba na trgu stanovanjske objekte se ne morejo vedno pohvaliti s tem, kar so preživeli v njih kakovostno popravilo... Ukrivljene stene, tla in stropi so že dolgo običajni. Seveda to negativno vpliva na likvidnost stanovanj. Za dobro popravilo, izravnavo vseh površin, pa tudi za namestitev oken z okni z dvojno zasteklitvijo, sodobnih ogrevalnih radiatorjev, kovinskih je treba porabiti veliko denarja vhodna vrata in lesena notranja vrata... Ne bo škodilo izvajanja interneta, kabelske televizije, končne obdelave površin z visokokakovostnimi dekorativnimi in odpornimi materiali.
Vsi stroški bodo pozitivno vplivali na "povpraševanje" po objektu, saj so številni kupci pripravljeni preplačati dobro obnovo stanovanja, namesto da se preselijo v stanovanja "z golimi stenami". Poleg tega cene gradbenega materiala in dela naraščajo.
Včasih nekateri prodajalci "z lastnimi rokami" zmanjšajo likvidnost stanovanj in jo precenijo Tržna vrednost... Posledično so njihove nepremičnine v mirovanju, druga stanovanja pa se odkupijo precej hitro, saj imajo primernejšo ceno.
V času nastopa gospodarske krize nelikvidna stanovanja za kupce postanejo nezanimivi, likvidni pa pogosto ne najdejo lastnikov zaradi nepripravljenosti prodajalcev, da znižajo cene, kljub temu, da je povpraševanje po stanovanjih v tem obdobju zelo majhno.
Alexander Birzhin, rmnt.ru
17. april 2012 - 07:20Zakaj v nekaterih primerih stanovanja za prodajo dobesedno odletijo, v drugih pa so, nasprotno, zastarela. Vse je v likvidnosti prodanega izdelka: odvisno bo, kako privlačen bo za potrošnika in kako kmalu bo prodan. Kako tekoče je vaše stanovanje in ali ga je mogoče narediti tako?
"Nepremičninska revija MetrInfo" se je odločila ugotoviti, kaj pomeni ta koncept, kaj vpliva na likvidnost in katera stanovanja so danes najbolj likvidna in katera so, nasprotno, nelikvidna.
Obstaja veliko kompleksnih interpretacij, kaj je likvidnost, vendar jo bomo poskušali razložiti čim bolj preprosto. Likvidnost nepremičnine je možnost njene pretvorbe v denar. Likvidnost je obratno sorazmerna s časom, potrebnim za prodajo: krajše je obdobje, v katerem je stanovanje prodano, večja je njegova likvidnost.
Na splošno se upošteva stanovanje likvidno sredstvo: povpraševanje po njem je vedno, tudi s težavami v gospodarstvu. Prodaj stanovanjske nepremičnine veliko bolj preprosto kot recimo slika, ki je zanimiva le ozkemu krogu bogatih zbirateljev. Pravzaprav se na to zanašajo strokovnjaki, ki svetujejo vlaganje razpoložljiva sredstva v stanovanja.
Toda vsa stanovanja niso enako likvidna: nekatere lastnosti so celo precej tržne cene prodajo v nekaj tednih, drugi pa čakajo na kupca mesece in leta, tudi znižanje cene ne pomaga vedno. V čem je tukaj problem?
Gledališče se začne s stojalom za plašče, likvidnost stanovanj pa z njegovo lokacijo. " Največja likvidnost uporabite stanovanja, ki se nahajajo na udobnih in ekološko čistih območjih z dobrim prometna dostopnost", - pravi Alexander Maltsev, generalni direktor nepremičninske agencije" CENTURY 21 West ".
Poleg tega transportno vprašanje Morda najpomembnejše: »Območja Moskve z močno obremenjenimi avtocestami in brez podzemnih postaj so med kupci najmanj povprašena. In informacije o načrtih za širitev metroja na določenem območju lahko znatno povečajo povpraševanje in stroške stanovanj. Tako je bilo na primer po napovedi gradnje novih postaj "Novokosino", " Avtocesta Pyatnitskoe"," Lermontovsky Prospect "," Zhulebino "in" Lyuberetskie Fields "", - pravi Alexandra Kadchenko, vodja oddelka za svetovanje in ocenjevanje na Inštitutu Steklov in seznamu značilnosti likvidnih območij doda razvoj družbene infrastrukture in strukturo stanovanjski sklad... Danes prevladujejo območja, kjer prevladujejo sodobna visokokakovostna stanovanja-včerajšnje novogradnje so bolj povpraševane, vendar četrti s starimi hišami s petnadstropnimi stavbami, katerih obdobje rušenja ni določeno, niso priljubljena, zato se veliko prodajajo slabše. Poleg tega je po besedah predsednika sveta Zveze nepremičninskih posrednikov Ilya Shkop večje povpraševanje po velikih stanovanjskih območjih, ki so zmerno oddaljena od središča.
Tako so stanovanja v najprestižnejših okrožjih- na zahodu, severozahodu in jugozahodu prestolnice, na primer v Krylatskoye, Kuntsevo, Fili-Davydkovo, Strogino, na območju Vorobyovy Gory in Kutuzovsky Avenue- zelo tekoče. Kar se tiče, tukaj je najbolj priljubljen Osrednje okrožje, predvsem Zlata milja. "Khamovniki je zdaj na drugem mestu zaradi obsežnega razvoja več stanovanjskih kompleksov, kar pomeni obnovo okrožja kot celote," pravi Evgenia Korosteleva, izvršna direktorica podjetja Bonton realty.
Na manj prestižnih območjih so tudi tekoča območja, tudi na jugu in jugovzhodu, ki veljajo za okolju najbolj prijazna in neprijetna. Na seznam strokovnjakov za tekočine so bili najprej Sokolniki in Novye Cheryomushki uvrščeni med območja z dobrimi razvita infrastruktura in ne zelo daleč od središča, dodali pa so mu še Konkovo, Teply Stan, Yasenevo, Chertanovo, Babushkinskiy, Medvedkovo, Otradnoye, Altufevo, Izmailovo ter območja postaj Aeroport in Begovaya. Na jugovzhodu sta bila Lyublino in Maryino priznana kot najbolj likvidna.
Najbolj nelikvidna območja pa veljajo za območja s slabo dostopnostjo do prometa - Biryulyovo, območja ob avtocestah Dmitrovskoye in Korovinskoye, nekatera območja zunaj Moskovske obvoznice (na primer Vykhino -Zhulebino). Galina Fabritskaya, vodja oddelka pri Peresvet-Real Estate, na ta seznam dodaja Kapotnya, Degunino, Beskudnikovo, Nekrasovka itd. Mimogrede, Kapotnya tudi glede na okoljske značilnosti ne vstopa v tekoča območja.
Vendar niso vse soseske na istem območju enako likvidne. Kot ugotavlja Svetlana Birina, vodja mestnega oddelka za nepremičnine pri NDV-Nedvizhimost, so okraji lahko zelo raznoliki glede kakovosti življenja in prometne dostopnosti. Najbolj likvidne so soseske in ulice v hoje od metroja. Praviloma so najbolj nasičeni z infrastrukturo, saj se trgovine, restavracije in storitve za potrošnike vedno pojavljajo okoli postaj podzemne železnice. Likvidnost takšnih con je mogoče zmanjšati le zaradi bližine velikih industrijska podjetja ali razširjenost starega, neudobnega stanovanjskega sklada. Bližnji park ali zelena površina povečata likvidnost sosesk na katerem koli območju.
Tudi na najbolj likvidnih območjih so lahko nelikvidna stanovanja. Vse je odvisno od značilnosti hiš, v katerih se nahajajo. »Vrednoti se material in serija (za plošče) hiše ter leto izgradnje. Največje povpraševanje je po sodobnih hišah iz opeke ali monolita, najmanj - panelne zgradbe, - pravi Alexander Maltsev ("CENTURY 21 West"). »Poleg tega je v panelnih hišah pomembno število nadstropij: višja kot je stavba, večja je likvidnost, torej petnadstropni Hruščovi veljajo za najmanj likvidne, sledijo pa 9- in 12-nadstropne plošče ter najbolj tekočine so sodobne serije «.
Na splošno so opečne hiše bolj priljubljene kot panelne hiše, sodobnejše pa so boljše od starega stanovanjskega sklada: »Če je hiša stara, potem je praviloma z dotrajanimi komunikacijami in groznimi vhodi možno pritegniti kupca k takemu objektu le po znižani ceni, «pravi Galina Fabritskaya (» Peresvet-Real Estate «). Med starimi hišami so še vedno zelo cenjene le kakovostne »stalinke« in malo verjetno je, da bi se v bližnji prihodnosti kaj spremenilo. "Čeprav obstaja zanimanje tudi za hiše, ki jih je treba porušiti (to so predvsem panelne petnadstropne stavbe. - Av.), - pravi Alexandra Kadchenko (MIAN), - pritegnejo kupce z možnostjo pridobitve novih stanovanj med preselitvijo." Vendar morate biti pri takšnih možnostih bolj previdni, saj se rušenje lahko vleče več let, zato se lahko tukaj štejejo le tisti predmeti, katerih obdobje rušenja je že jasno opredeljeno.
Poleg lastnosti same hiše na likvidnost vpliva tudi izboljšanje lokalnega območja, pa tudi stanje vhoda, prisotnost tovornega dvigala, igrišč, parkirišč itd. V ekonomskih in udobnih razredih stanovanja v novih soseskah s lastno infrastrukturo kjer so vse prednosti civilizacije. V poslovnem in premium segmentu je cenjeno njihovo ograjeno in varovano ozemlje, podzemno parkirišče, pooblaščen dostop itd. "Poleg tega v elitne hiše velik pomen ima več stanovanj - manj jih je, privlačnejši je objekt, «pravi Evgenia Korosteleva (nepremičnina Bonton).
Vendar pa po mnenju Ilya Shkopa (Zveza nepremičninskih posrednikov v Moskvi) značilnosti hiše najprej vplivajo na likvidnost tri- in večsobnih stanovanj, za enosobna in dvosobna stanovanja pa so manj pomembne. , saj gre za najbolj iskane nepremičnine na trgu nepremičnin v prestolnici. Po ustrezni ceni kupci ostanejo pri njih 2-3 mesece, na vseh področjih in v hišah, ki jih ponujajo.
"Likvidnost stanovanja določajo značilnosti, kot so površina, tla, pogledi z oken, velikost kuhinje, prisotnost balkonov in lož, višina stropov, udobje načrtovanja," navaja Alexandra Kadchenko (MIAN). Svetlana Birina (NDV-Nepremičnine) izpostavlja tudi velikost in postavitev kopalnice ter stanje stanovanja kot celote.
Morda najbolj pomemben parameter- površina: velikost stanovanja mora ustrezati njegovemu razredu in učinkovito povpraševanje ciljna publika... »Za stanovanjske objekte kategorije Economy in Economy plus (razred udobja) je optimalno območje garsonjera- 36-42 kvadratnih metrov m, dvosobni-54-62 kvadratnih metrov m in trisobno stanovanje-68-82 kvadratnih metrov. m ", - pravi Alexandra Kadchenko. Poleg tega, kot ugotavlja Veronika Pankova, strokovnjakinja Državnega ruskega muzeja, generalna direktorica nepremičninske agencije Penaty, imajo prednost bolj standardni posnetki in postavitve, na primer veliko lažje je prodati 2-sobno stanovanje z površina 60 kvadratnih metrov M. Kot enosobno stanovanje z istim posnetkom.
Poleg površine stanovanj pomembno vplivajo na likvidnost velikost kuhinje, višina stropov in tal. »Površina kuhinje mora biti najmanj 8 - 8,5 kvadratnih metrov. m, po možnosti 10-12 kvadratnih metrov. m ", - pravi Galina Fabritskaya (" Peresvet -Nedvizhimost "). "Optimalna višina stropa je najmanj 2,7 m," pravi Alexandra Kadchenko (MIAN). Kar zadeva lokacijo, so najmanj tekoči predmeti v prvem in zadnjem nadstropju, v nekaterih primerih - odvisno od postavitve in stanja hiše - možnosti vogalov.
Likvidnost stanovanj je mogoče zmanjšati s sosednjimi prostori, lesenimi in mešanimi tlemi, lesene stopnice, je zgodba preveč zmedena, ko je stanovanje spremenilo več kot 2-3 lastnike in je nemogoče natančno oceniti zakonitost vseh kupoprodajnih transakcij. "Tudi kupce v 21. stoletju prestrašijo plinski grelniki vode in sedežne kopeli," pravi Svetlana Birina (NDV-Real Estate). In hkrati pogled od oken na prometno avtocesto in stalen hrup.
»Poleg tega je pri 2-3- in večsobnih stanovanjih pomembno, da okna ne le gledajo na avtocesto, ampak gledajo na različne strani svetloba ", - zagotavlja Galina Fabritskaya (" Peresvet -Nedvizhimost ").
Likvidnost stanovanja povečuje njegovo urejenost, lep pogled, bolj ali manj sveža prenova ter nezadovoljivo stanje objekta in potreba remont zmanjšati likvidnost.
Na splošno je višji razred stanovanj in prestižnejše območje in hiša, več značilnosti vplivajo na njeno povpraševanje in likvidnost. Če bo kupec v ekonomskem razredu najverjetneje pozoren le na posnetke in velikost kuhinje, potem bo v elitnem segmentu zagotovo cenil posebne značilnosti: »Na primer, na Kutuzovskem prospektu, zaradi povečanega hrupa, stanovanja z okni na ulico so manj tekoče, najbolj likvidne možnosti pa - z okni na nasip, tako imenovane "razgledne apartmaje", - pravi Alexander Maltsev ("CENTURY 21 West"). Poleg tega so praviloma vrhunske nepremičnine, ki se ne nahajajo na najbolj prestižnih območjih, na obrobju prestolnice, nelikvidne, večsobna stanovanja v oddaljenih spalnih prostorih pa se dolgo prodajajo. "Le malo ljudi potrebuje na primer 4-sobno stanovanje v mestu Biryulyovo po ceni od 9 milijonov rubljev in več," pravi Galina Fabritskaya (Peresvet-Nedvizhimost), ker tipičen kupec na tem in podobnih področjih izbere dvosobno opcije.
Likvidna stanovanja so dobra, ker se hitro prodajo, torej po potrebi zamenjajo za denar in z leti podražijo, pod pogojem, da je v svetovnem gospodarstvu vse mirno. "Stroški likvidnih stanovanj zrastejo do približno 10-20% na leto," pravi Alexander Maltsev ("CENTURY 21 West"), zlasti na primarnem trgu, saj se cena novih stavb z gradnjo hiše poveča tudi dokončanje obnovitvenih del in registracija stanovanj v lastni režiji. "Na primer v stanovanjskem kompleksu" Tsaritsyno "pred letom dni udeleženci v kapitalu gradnja je bila dokončana (46 kvadratnih metrov) po ceni 5,4 milijona rubljev in zdaj podobne možnosti so prodane že za 6- 6,1 milijona rubljev. "- priča Galina Fabritskaya (" Peresvet-Nedvizhimost ").
Počasi, a zagotovo se je podražila za zadnje čase in sekundarno likvidne nepremičnine na območjih z dobro prometno dostopnostjo: "Tako so pred letom na območju Tsaritsyno v panelnih hišah razmeroma modernih serij enosobna stanovanja s površino 39 kvadratnih metrov prodali za 6,1 milijona rubljev, dvosobna stanovanja ( 52 kvadratnih metrov) - za 7,5 milijona rubljev, zdaj pa je takšne ponudbe mogoče najti le za 6,2 milijona rubljev. in za 7,7 - 7,8 milijona rubljev. temu primerno, «pravi strokovnjak. In tudi v času gospodarske krize so cene likvidnih sredstev najbolj stabilne: »Zgodnejša in resnejša nelikvidna sredstva padajo v ceni, likvidna sredstva pa malo kasneje in manj. In ko se trg stabilizira, opazimo nasprotno situacijo: likvidne možnosti začnejo rasti prej in hitreje, nelikvidne pa - pozneje in počasneje, «pravi Veronika Pankova (Penaty, strokovnjakinja za ruski muzej).
"V krizi nelikvidna stanovanja izgubijo privlačnost za kupca, likvidna stanovanja pa ne morejo najti lastnika iz drugih razlogov: lastnik stanovanja se ne mudi znižati cene, kupec pa je slišal, da cene občutno padajo v času krize ne želi preplačati «, - dodaja Evgeniya Korosteleva (nepremičnina Bonton).
V stabilnih pogojih, z ustreznimi določeno ceno Povprečno obdobje prodaje tekočega enosobnega stanovanja, kot poroča Ilya Shkop (Ceh nepremičninskih posrednikov Moskve), je 2 meseca, dvosobno stanovanje je 3 mesece, trisobno pa 4-6 mesecev. Svetlana Birina (NDV -Nedvizhimost) pa imenuje še krajše - od dveh tednov do meseca. Nelikvidne možnosti se včasih prodajajo leta in desetletja!
Vendar je prodajno obdobje v naši realnosti odvisno od cene predmeta, zato lahko z znižanjem cene povečate likvidnost: »Stanovanje z majhno kuhinjo v pritličju seveda ni zelo zaželeno, a pri znižana cena to možnost bo tudi povpraševanje, «pravi Galina Fabritskaya (» Peresvet-Real Estate «). Avtor: nizke cene le zelo ogabne možnosti se ne kupujejo, na primer drobna stanovanja ob tovarnah za kajenje stran od metroja, v pritličju in v groznem stanju. Vendar prodaja po nižji ceni ni zapleten posel, vendar si večina lastnikov nepremičnin, sedanjih in prihodnjih, še vedno prizadeva pridobiti nekaj koristi od prihodnje preprodaje, poleg tega pa čim hitreje skleniti posel, to pa je le možno, če je nepremičnina likvidna.
Likvidnost nepremičnine je odvisna od številnih dejavnikov - od lokacije do posebnih značilnosti stanovanja, na primer površine ali velikosti kuhinje, poleg tega pa je tesno povezana s povpraševanjem in ceno. Najbolj likvidna stanovanja so odnushki in kopeck kosi v bližini postaj podzemne železnice, na območjih z dobro transportno dostopnostjo, ekologijo in infrastrukturo, ki se nahajajo v sodobni opeki in monolitne hiše... Včasih se razprodajo v samo nekaj tednih. Bolj kot je predmet likviden, prej se lahko spremeni v denar in celo ustvari dobiček.
