Zakaj v nekaterih primerih apartmaji, ki so bili pripravljeni za prodajo, dobesedno letijo stran, in v nasprotju - nasprotno, so odstranjeni. Gre za likvidnost prodanega blaga: o tem, kako privlačna bo privlačna za potrošnika, in bo odvisna od tega, kako se bo kmalu prodala. Kako tekočina je vaše stanovanje in lahko to storim?
Ta člen je referenčno in informacijsko gradivo, vse informacije v njej je predstavljeno v informativne namene in je izključno informativno.
"" "Odločil sem se, da ugotovim, kaj pomeni ta koncept, na katerega vpliva na likvidnost in kateri stanovanja danes je najbolj likvidnost, in ki nasprotno, je nelikvina.
Nekaj \u200b\u200bterminologije
Obstaja veliko vseh različnih kompleksnih interpretacij, kaj je likvidnost, vendar bomo poskušali razložiti čim bolj preprosto. Likvidnost nepremičnin je možnost pritožbe na denar. Likvidnost je obratno sorazmerna s časom, ki je potreben za prodajo: manj časa, v katerem se stanovanje prodaja, višja njegova likvidnost.
Na splošno se upošteva stanovanja tekoče sredstvo: Povpraševanje po tem je vedno, tudi če težave v gospodarstvu. Prodaj stanovanjske nepremičnine To je veliko lažje kot, recimo sliko, zanimivo samo za ozek krog bogatega zbiralnika. Pravzaprav strokovnjaki svetujejo vlaganje razpoložljiva sredstva apartmajem.
Toda vse stanovanja ni enako izjemno mogoča: nekateri objekti se celo prodajajo v nekaj tednih, drugi pa čakajo na kupca za mesece in leta, celo znižanje cen pa ne pomaga vedno. Kakšen je problem tukaj?
Začetek se je začel - lokacija
Gledališče se začne z obešatelji in likvidnostjo stanovanj z njene lokacije. " Največja likvidnost Uživajte v apartmajih, ki se nahajajo na udobnih in okolju prijaznih območjih z dobrim dostopnost prevoza"," Pravi Alexander Maltsev, izvršni direktor nepremičninske agencije "Stoletja 21. \\ T. Poleg tega prometno vprašanjeMorda najpomembnejša stvar: "Najbolj zahteva od kupcev Moskva regije z močno obremenjenimi stezami in nimajo metro postaje. In informacije o načrtih za razširitev metro na določenem območju lahko znatno povečajo tako povpraševanje in stroške stanovanj. Torej, na primer, je bilo po izjavi o gradnji novih postaj "Novokosino", "," Lermontovsky Avenue "," Zhulebino "in" Lyubertsy Fields ",« pravi Alexandra Kadchenko, vodja svetovanja in vrednotenja Mianain dodaja na seznam značilnosti likvidnih območij razvoj socialno-gospodinjske infrastrukture in strukture stanovanjska fundacija. Danes so regije več povpraševanja, kjer prevladuje sodobna kakovost stanovanj - včeraj, toda četrtletja s starimi hišami, s peti-zgodbami stavb, čas rušenja ni definiran, ne uporabljajo popularnosti, zato prodajajo veliko slabše. Poleg tega, v skladu s Ilya Skopa, predsednik Sveta Realtor Guild of MoskvaVeč kot povpraševanje opazimo na velikih spalnih območjih pri zmerni oddaji od centra.
Tako stanovanja v najbolj prestižnem - na zahodu, severu in jugozahodu prestolnice, na primer, v Krylatsky, Kuntsevo, Fili-Davydkovo, Strogino, na območju Mountains Sparro in Kutuzovsky Prospect . Kot za elite nepremičninePotem je tukaj najbolj priljubljen Central District., predvsem "Zlata milja" . Na drugem mestu danes gremo Khamovniki. zaradi množičnega razvoja več stanovanjskih kompleksov, ki vključujejo in rekonstruirajo okrožje kot celoto, "poročila Evgenia Korostelev, generalni direktor Bontona Realty.
Obstajajo tekoče površine v manj prestižnih smereh, tudi na jugu in jugovzhodu, ki se štejejo za najbolj ne-okoljske in neugodne. Seznam tekočih strokovnjakov je bil pripisan predvsem Sokolniki in novi Cheryomushki Kot območja z dobro razvito infrastrukturo in ni močno izbrisana iz centra, in jo dodamo tudi KONKOVO, Stan, Yasenevo, Chertanovo, Babushkinsky, Medvedkovo, Otradny, Altufyevo, Izmailovo, območja podzemne postaje "Letališče" in "Tek" . Na jugovzhodu je bilo priznano najbolj tekočino Lublin in Maryino. .
In najbolj nelikvidna območja z neuspešno dostopnostjo prometa se upoštevajo. Biryulyovo, regije vzdolž Dmitrovskyja in Korovinsky avtoceste, nekatera območja za moskovsko obvozno cesto (na primer vykhino-zhulebino ). Galina Fabritskaya, vodja Oddelka za Peresvet-Nepremičnine, doda na ta seznam tudi Kapotno, Degunino, Bescordnikovo, Nekrasova itd. Mimogrede, Kapotnya tudi ne gre na tekoča območja in na okoljske značilnosti.
Vendar ne vse četrtine na istem območju enako tekoče. Kot beležke Svetlana Birin, vodja mestnega oddelka za nepremičnine v podjetju "NDV-Nepremičnine"Območja so lahko precej nehomogena in v smislu kakovosti življenja, in v prometni dostopnosti. Najbolj likvidne - četrtine in ulice v hoje. Običajno so najbolj bogata infrastruktura, saj so vedno trgovine, restavracije in življenjske storitve okoli metrošnih postaj. Likvidnost takih območij lahko vključi, razen soseske z velikimi industrijskimi podjetji ali prevlado starih neugodnih stanovanj. Vendar poveča likvidnost četrtletjev na katerem koli področju v bližini parka ali zelene površine.
Dvor in hiša
Tudi na najbolj tekočih območjih je lahko fizični apartmaji. Vse je odvisno od značilnosti hiš, v katerih se nahajajo. "Material in serija (za plošče) hiše in leto gradnje se ocenjujeta. Uporabljamo največje povpraševanje sodobne hiše iz opeke ali monolita, najmanjše - zgradbe plošč, "pravi Alexander Maltsev (» Chert 21 West «). - in B. hiše plošče Tla: Višja Hiša, Višja Likvidnost, to je najmanj tekočina, se šteje za pet-nadstropno Khruščov, nato pa se upoštevajo 9- in 12-nadstropne plošče, in najbolj tekoča - sodobna serija. "
Nasploh opeke hiše Popularinova plošča, in sodobnejših raje kot starih hribov: "Če je hiša stara, potem, kot pravilo, z obrabljenimi komunikacijami in strašnimi vhodi, in da bi pritegnili kupca na tak predmet, je le znižana cena," pravi Galina Fabtarsky ("Nepremičnine Peresvet"). Med starimi hišami so še vedno zelo cenjene, in je malo verjetno, da bi nekaj spremenila v bližnji prihodnosti. "Čeprav se zanimajo tudi za domove, ki jih je treba porušiti (to je večinoma pero-nadstropne stavbe. - iz ed.)," Pravi Alexander Kadchenko (Mian), "privabljajo kupce možnosti za pridobitev novih stanovanj na naselje." Vendar pa je s takšnimi možnostmi biti previdni, saj lahko rušenje zamude že več let, samo ti predmeti se lahko štejejo za tekočine tukaj, tukaj, katerih rušenje obdobje je že jasno opredeljeno.
Poleg značilnosti same hiše, izboljšanje vpliva na likvidnost zunanje ozemlje, pa tudi stanje vhoda, prisotnost tovornega dvigala, igrišča, parkirišče itd. V ekonomskem razredu in udobju razreda danes, apartmaji v novih mikrodistrict z lastna infrastrukturakjer obstajajo vse koristi civilizacije. In v poslovnih in premijskih segmentih se vrednotijo \u200b\u200blastno ograjeno in varovano ozemlje, podzemno parkirišče., pooblaščeni dostop itd. "Poleg tega, v elitne hiše velik pomen Ima število stanovanj, kot so manj, bolj privlačen predmet, "pravi Evgenia Korostelev (Bonton Realty).
Vendar pa po mnenju Ilya Shkop (Guild of Rail Liesels of Moskva), značilnosti hiše, najprej vplivajo na likvidnost treh in večsobnih apartmajev, in so manj pomembne za Odnona in dvos To so najbolj iskane predmete na trgu nepremičnin na področju metropolitana. Za ustrezna cena Kupci za njih so v 2-3 mesecih, na vseh področjih in v vseh hišah, ki jih niso na voljo.
Značilnosti stanovanj
"Likvidnost stanovanja določi svoje značilnosti, kot so območje, tla, pogledi iz oken, velikost kuhinje, razpoložljivost balkonov in lože, višina zgornjih mej, udobje načrtovanja," navedba Alexander Kadchenko (Mian ). In Svetlana Birin ("NDV-Nepremičnine") dodeli več velikosti in postavitev kopalnice in stanja stanovanja kot celote.
Morda največja pomemben parameter - območje: Velikost stanovanja mora ustrezati njenemu razredu in zahteva topila ciljna publika. "Za stanovanjske kategorije Gospodarstvo in gospodarstvo Plus (COMFORT CLASS) OPTIMAL območje apartma z eno spalnico - 36-42 kvadratnih metrov M. m, dvosobna - 54-62 kvadratnih metrov. m in tri-sobni - 68-82 kvadratnih metrov. M, »Alexander Kadchenko poročila. In kot je navedeno Veronica Pankov, strokovnjak G., generalni direktor agencije za nepremičnine "penate"Preferenca se daje bolj standardnim metratagijem in postavitvam, na primer, je veliko lažje prodati 2-sobno stanovanje s površino 60 metrov kvadrat.
Po površini stanovanj na likvidnost, velikost kuhinje, višina zgornjih mej in tleh, je bistveno prizadeta. »Kuhinjsko območje mora biti vsaj 8 - 8,5 kvadratnih metrov. m, in prednostno - 10-12 kvadratnih metrov. M, "pravi Galina Fabdartsky (" Peresvet Real Estate "). "In optimalna višina stropa je vsaj 2,7 m," pravi Alexander Kadchenko (Mian). Kar zadeva lokacijo, najmanj tekoče predmete na prvem in zadnjem nadstropju, kot tudi v nekaterih primerih, odvisno od načrtovanja in stanja hiše, kotne različice.
Likvidnost stanovanj lahko zmanjša sosednje sobe, lesene in mešane prekrivanje, \\ t lesene stopnice., preveč zmedeno zgodbo, ko se je stanovanje spremenilo več kot 2-3 lastnikov in je nemogoče natančno ceniti upravičenost vseh nakupnih in prodajnih transakcij. "Tudi kupci v točkah Plinskih stolpcev in sedežev 21. stoletja," pravi Svetlana Birin ("NDV-Nepremičnine"). In s tem pogledom na Windows na prometni avtocesti in stalnem hrupu.
»In za 2-3 in več-sobno stanovanja, je pomembno, da okna ne le ni šla na cesto, vendar so bile naslovljene na različne stranice Svetloba, "pravi Galina Fabtarsky (" Peresvet nepremičnine ").
Likvidnost stanovanja povečuje svojo urejenost, prijeten pogled, bolj ali manj sveže popravila, in nezadovoljivo stanje predmeta in potrebe overhaul. Zmanjšati likvidnost.
Na splošno je višji razred stanovanj in prestižnega območja in hiše, več funkcij vplivajo na njegovo povpraševanje in likvidnost. Če je kupec najverjetneje bo padel le na metro postaje in velikost kuhinje, nato pa v elitnih segmentih, značilnosti vrst je tudi v elitnem segmentu: "Na primer, na Kutuzovsky Avenue zaradi povečanega hrupa , Obstaja manj tekočih apartmajev z okni na ulici, in najbolj tekoče možnosti - z okni na nasipu, tako imenovani "vrste stanovanja," - pravi Alexander Maltsev ("Centut 21 West"). Poleg tega se praviloma neskladne predmete visokih razredov, ki se nahajajo na najbolj prestižnih območjih, na obrobju kapitala, in številni nominalni apartmaji v oddaljenih spalnih območjih se dolgo prodajajo. "Le malo, ki potrebuje, na primer 4-sobno stanovanje v Biryulyovo po ceni 9 milijonov rubljev in višje," pravi Galina Fabtarsky ("Peresvet nepremičnine"), ker tipičen kupec na tem in podobnih območjih izbere 1-2 možnosti.
Likvidnost - Obljuba povišanja cen
Tekoči apartmaji so dobri, da se hitro prodajajo, to je, če je potrebno, zamenjajo za denar in rastejo v ceni v letu, vendar pa je pod pogojem, da je v svetovnem gospodarstvu vse je mirno. "Stane tekoči apartmaji. raste približno 10-20% na leto, «pravi Alexander Maltsev (» Chert 21 West «), še posebej primarni trgKer se cena novih stavb poveča, kolikor so hiše zgrajene, končajo popravilo In apartmaji za lastništvo. "Na primer, v LCD" Tsaritisyno "pred enim letom udeleženci Gradnja prodanih enosobnih apartmajev (46 m²) po ceni 5,4 milijona rubljev in zdaj podobne možnosti Prodano že 6 - 6,1 milijona rubljev. «- Prilagodi GALINA Fabtarkaya (" Persevet Nepremičnine ").
Počasi, a zanesljivo dražje v zadnjem času in sekundarno tekoče nepremičnine na območjih z dobrim prometom dostopnosti: "Torej, pred enim letom na območju Tsaritina v panelnih hišah glede na sodobno serijo, enosobno stanovanje s površino 39 kvadratnih metrov M. razprodano za 6,1 milijona rubljev, dvosobno (52 m²) - 7,5 milijona drgnjenja., In zdaj podobne ponudbe Najdemo ga samo za 6,2 milijona rubljev. in za 7,7 - 7,8 milijona rubljev. V skladu s tem, "pravi strokovnjak. Da, in v obdobju gospodarske krize so cene tekočih predmetov najbolj trajnostne: "Prej in bolj resno zmanjšuje cene nelikvidov, ampak malo kasneje in manj. In ko stabilizacijo trga, obstaja inverzna situacija: tekoče možnosti se začnejo rasti prej in hitreje, in ne-tekoče - kasneje in počasneje, «pravi Veronika Pankov (" penat ", strokovnjak MRM).
"V okviru krize, nezdravni apartmaji izgubijo vse privlačnosti za kupca, in tekočina ne more najti lastnika iz drugih razlogov: lastnik stanovanja ni v naglici, da bi zmanjšala ceno, in kupec, slišal, da je v Pogoji kriznih cen se znatno zmanjšujejo, ne želijo pretirati, "dodaja Evgeny Korostelev (Bonton Realty).
V stabilnih razmerah z ustrezno določena cena srednji čas Prodaja tekočega enosobnih apartmajev, po mnenju Ilya Shkop (Guild of Realtors v Moskvi), - 2 meseca, dvosobni - 3 mesece in tri-sobe - 4-6 mesecev. In Svetlana Birin ("NDV-Nepremičnine") kliče še krajše - od dveh tednov na mesec. Enake možnosti se včasih prodajajo že leta in desetletja!
Vendar pa je rok prodaje v naših realnosti odvisen od cene predmeta, tako da se cena zmanjša, lahko povečate likvidnost: "Seveda, apartma z majhno kuhinjo v prvem nadstropju ni zelo dobrodošel, ampak na a znižana cena ta možnost Prav tako bo povpraševanje, "pravi Galina Fabdartsky (" Peresvet Nepremičnine "). Z nizke cene Alla ne kupujejo na vseh zelo ogabnih možnostih, na primer, majhne apartmaje poleg kajenja rastlin na razdalji podzemne železnice, v prvem nadstropju in v groznem stanju. Vendar pa je treba prodati po nizki ceni - to je preprost, vendar večina lastnikov nepremičnin, sedanjosti in prihodnosti, ki še vedno želijo izkoristiti nekaj koristi od prihodnje nadaljnje prodaje, poleg tega pa je mogoče čim prej dobiti transakcijo in To je možno le v primeru likvidnosti predmeta.
Povzetek
Likvidnost nepremičnin je odvisna od zelo številnih dejavnikov - od lokacije do specifičnih značilnosti stanovanj, kot so površina ali kuhinjska velikost, in poleg tega je tesno povezana z zahtevami in ceno. Najbolj tekoči apartmaji so odnushki in podvoji na metrojskih postajah, na območjih z dobro dostopnostjo prevoza, ekologijo in infrastrukturo, ki se nahajajo v sodobnih opekah in. Včasih se prodajajo v samo nekaj tednih. Bolj odpravljanje predmeta, prej se lahko spremeni v denar, in tudi prejemanje dobička.
Vsak nepremičninski predmet se ne more hitro in donosno prodati. Na primer, nekaj ljudi se bo zanimalo za stanovanja, ki se nahaja v stari stavbi. Toda stanovanje v novi stavbi, in celo na prestižnem območju, "listi" hitro, če se lastnik razkrije na trgu z ustrezno ceno. O takšnih strokovnjakih stanovanja pravijo, da je tekoče.
Likvidnost ali "ustreznost", predmet na trgu nepremičnin za mnoge kupce je ključni dejavnik, Ker je udobno za življenje in najem. Takšni apartmaji se pogosto uporabljajo kot ugodna pritrditev denarKer postopoma postajajo dražja in ohranja visoko likvidnost tudi med gospodarskimi krizami.
Kateri dejavniki vplivajo na likvidnost stanovanj? Zakaj nekateri apartmaji razlikujejo kot vroče pecivo, drugi pa čakajo na svoje kupce že več let? To bo povedalo to publikacijo.
Sodobne hiše so zgrajene ob upoštevanju najnovejših tehnologij in z uporabo novih materialov. Seveda, B. dolgoročno Takšna stanovanja bo bolj tekoča. To je razumljivo, ker sodobni apartmaji To je bolj priročno in bolj prostorno, komunikacije v njih niso obrabljene. Torej so vse prednosti očitne.
Kljub temu pa kupci še naprej pozorni na sekundarni stanovanjski trg, kljub še dovolj visoka cena »Za kvadrat« in temno pravno preteklost nekaterih predmetov. Zakaj se to dogaja? Odgovor je preprost: nestabilnost trga za stanovanjske gradnje in počasne zgradbe stavb. Že nekaj ljudi je danes presenetljivo, stečaj razvijalcev in prenos pogojev dostave hiš v delovanje. In če ohišje ni dokončano, potem, kakšno likvidnost lahko govorimo?
To je zelo pomemben dejavnik, ko gre za likvidnost stanovanja. Na primer, predmeti, ki so postavljeni poleg steznika ali vzdolž prometnih cest, nikoli ne bodo zelo tekoči. Navsezadnje jih je težje prodati kot tiste, ki se nahajajo na okolju prijaznem območju. Velik pomen Ima dobro dostopnost prevoza in razvita infrastruktura. Med novimi stavbami je največja popularnost tistih, ki so v zmerni oddaji od centra mesta, in ne "na pretvornik."
Toda likvidnost stanovanj je lahko neenakomerna tudi v ločenem spalno območje. Najbolj privlačna v tem pogledu so apartmaji v hoje od postaje podzemne železnice in postanke javni prevoz. Okoli teh krajev, praviloma, je najbolj bogata infrastruktura v obliki trgovin, trgov, kavarn, servisnega šefa, itd Likvidnost bistveno povečuje park ali zeleno območje, ki se nahaja ob hiši. Ampak prisotnost industrijsko podjetje Ali garažna zadruga je velik minus.
Danes so "visoke zgradbe" zgrajene predvsem iz končnih plošč ali s monolitni okvir. Ohišje v "monolitkih" je bolje za številne parametre. V takih stavbah je število prevozniki Zmanjšajte, zato v apartmajih, ki se nahajajo v njih, lažje izdelati prenovo. Zahvaljujoč odsotnosti vrzeli, ki so bili »znani« hiše ploščeZgradbe monolitskih okvirjev zagotavljajo boljšo toplotno in hidroizolacijo. Pomemben plus številnih novih stavb - popolna izolacija fasade.
Kar se tiče "sekundarne", so možne tri možnosti - plošča, blokirne in opečne hiše. Zadnja dva je bolj zaželena. Toda ne glede na vrsto materiala je pomembno, da se natančno približa ocena stanja stavbe. Likvidnost stanovanj vpliva tudi na stanje vhoda, kot tudi izboljšanje lokalnega območja (prisotnost babes, parkirišča, kraje za hoje pse).
Velik pomen je število stanovanj glede na skupno nadstropje stavbe. Ni skrivnost, da namestitev, ki se nahaja v prvem nadstropju, uporablja nizko povpraševanje kupcev, ker je ceneje. Res je, apartma, izstopajoče okna na prometni ulici, se lahko zanima komercialne struktureKonec koncev, se lahko pretvori v pisarno ali majhno trgovino.
Kot za predmete, ki se nahajajo na zadnja tla, potem je stanje dvoumno. Če govorimo O primarnem stanovanjskem trgu, nato pa stanovanja "pod streho", ki ne pomenijo manj od tistih, ki se nahajajo spodaj. Toda to je možno le, če se izvede več pogojev, vključno z: dober pogled Iz okna, kot tudi visoko kakovostno toplotno in hidroizolacijo prekrivanje. V nekaterih primerih se lahko likvidnost stanovanja zmanjša, če se nahaja na vogalu stavbe.
Načrtovanje je zelo pomemben dejavnikkar bistveno vpliva na likvidnost stanovanja. Majhno povpraševanje uživa stanovanja z neprijetno lokacijo stanovanjskih sob, z majhno kuhinjo, s kombinirano kopalnico in tako naprej.
Nekateri najemniki, ki popravljajo razmere, so prenovljeni. Lahko pa je učinkovita le, če je mogoče doseči realnega udobja po opravljenem delu, in sama ponovna razvit je bil legaliziran. Šele takrat lahko govorimo o več visoka likvidnost Apartmaji.
Na trgu stanovanjskih objektov Ne ponašajte se v njih kvalitativna popravila. Stenske krivulje, tla in stropi se že dolgo poznajo. Seveda to negativno vpliva na likvidnost stanovanj. Potrebno je preživeti lepe, da bi porabili dobro popravilo, poravnavo vseh površin, kot tudi namestitev oken z dvojno zastekljenimi okni, sodobni ogrevalni radiatorji, kovinski vhodna vrata in lesena notranja vrata. Ne bo bolelo, da bi porabili internet, kabelsko televizijo, naredite končni zaključek površin z visokokakovostnimi dekorativnimi in obrabljenimi materiali.
Vsi stroški bodo pozitivno vplivali na "povpraševanje" predmeta, ker so številni kupci pripravljeni preplaviti za dobro popravilo stanovanja, kot da vstopijo v ohišje "z golimi stenami". Poleg tega se cene za gradbene materiale in delo praviloma rastejo.
Včasih nekateri prodajalci "to storite sami" znižajo likvidnost stanovanj, koliko tržna vrednost. Posledično so njihovi predmeti nedejavni, medtem ko se drugi apartmaji kupijo precej hitro, ker imajo bolj ustrezno ceno.
V trenutku žaljivega gospodarska kriza Fizični apartmaji postanejo nezanimive za kupce, tekočina pa ne najdejo lastnikov zaradi nenaklonjenosti prodajalcev zmanjšajo ceno, kljub dejstvu, da je povpraševanje po stanovanjih v tem obdobju zelo majhno.
Alexander Byrgin, RMNT.RU
Tekoča nepremičnina so predmeti, ki jih je mogoče hitro in donosno prodati. Povedali vam bomo, kako investitor identificirati likvidnost območja pred nakupom in v katerih evropskih prestolnicah kupiti najbolj donosno
Izkušeni vlagatelji Vedo, da je uspeh naložb v nepremičnine odvisen od dveh dejavnikov - dobrega donosa in visoke likvidnosti. Dobičkonosnost je pomembna dolgoročne naložbe In vlagatelju omogoča, da zasluži ves čas, ko je lastnik sredstva. Visoka likvidnost je ključna kratkoročne naložbe In zagotavlja hiter izhod iz projekta z minimalnimi izgubami.
Likvidnost - ocena, kako hitro lahko prodate nepremičnine po ceni blizu trga. Hitreje je sredstvo prodano, višja je likvidnost.
Pri izbiri predmeta, izkušeni igralci najprej stavite na likvidnost in šele nato ovrednotimo donos. To je varna strategija, ki zagotavlja hitro povračilo Priključki nižja prodajaki se lahko raztezajo za mesece in celo leta.
2
Foto: Shutterstock.com 2
Glavna kompleksnost, ki se sooča z novinskimi vlagatelji - da bi dali nepremičnine objektivna ocena. Preveč dejavnikov določa, ali bo sredstvo donosno. Izkušeni ocenjevalci uporabljajo formule za izračun likvidnosti, vendar ne zagotavljajo 100% uspeha. Kot drgenje fraza: "Uspeh nepremičnin je kraj, kraj in še enkrat."
Vendar pa je zagotovljena s tem:
1. mesto:
Bližina prometnih tokov in vozlišč, razvita infrastruktura;
Varnost okrožja;
Ekologija območja (pomanjkanje industrije, gostota razvoja, prisotnost zelenih con, parkov, kvadratov).
2. Pogoj:
Tržna dejavnost ( aktivna prodaja \u003d visoka likvidnost);
Povpraševanje presega predlog;
Zmerne cene ( proračunske ponudbe prodal hitreje kot elita);
Novost in majhna obraba predmetov / okrožja (zanimanje za nove stavbe so vedno višje kot stare stavbe).
Robert Kiyosaki, ameriški poslovnež, Investitor
Specialisti nepremičnin pogosto pravijo, da je ključ do uspeha prostor, kraj in še enkrat. Pravzaprav je v svetu naložb ključ do uspeha ljudi, ljudi in ljudi. Videl sem, kako najbolj najboljša lastnost v zelo najboljše mesto izkazalo se je, da je nedonosno, ker niso bili pod nadzorom teh ljudi
3. Značilnosti:
Privlačnost predmeta (pogled iz okna, postavitev, tla, površina prostorov, komunikacije);
- urejanje krajine ozemlja (igrišče, zelena cona, rekreacijska območja, fontane, arbors, parkiranje);
- priznanje predmeta / okrožja (več, ki jih sliši, najverjetneje hitra prodaja).
4. Drugi dejavniki: \\ t
Čas za vrednotenje (potrebna skrbnost);
- izdatki pravna podpora transakcije (kompleksnost in visoki stroški zmanjšujejo likvidnost);
- Transakcijski čas (v padcu in pomladi sta aktivna prodaja, trg pa je pozimi in poletja na trgu "spi" in likvidnost spodaj).
V iskanju visoke likvidnosti bodite pozorni evropska nepremičnina. Kot kaže najnovejša študija agencije PWC in Land Urban Institute, najboljša mesta Za naložbe v nepremičnine, Berlin, København, Frankfurt am Main, München, Madrid, Hamburg, Dublin, Stockholm, Luksemburg in Amsterdam.
Foto: Shutterstock.com 3
V skladu z vrtljivim PWC in kopenskim mestnim inštitutom, država z najvišjo likvidnostjo nepremičnin priznava Nemčija - nemške megalopole zasedene 4 vrstice od 10 med 10 najboljša mesta za naložbe. Prvič, v Nemčiji na voljo posojila: Do 50% nakupne cene pod 1,5% na leto za nerezidente in 100% - za rezidente pod 1% na leto. Drugič, nemški trg "vroče" - za en predmet, stanovanje ali hišo v Berlinu ali Münchnu, ki trdi več deset kupcev. Toda visoka likvidnost ima zadnja stran - nizko donos. Na primer, v središču Münchna, kjer je zdaj veliko povpraševanje Za najem, dobičkonosnost stanovanja bo 2 - 2,5% na leto. Visoke cene Za likvidnost in povpraševanje, investitorji v letu 2018 kaže Španija - Madrid in Barcelona, \u200b\u200bki obidejo trajni voditelji v lestvici: Paris, Milano, London in Rim. Razlogi za uspeh so nekoliko: skušnjava makroekonomske perspektive, politična stabilnost in razpoložljivost kapitala.
Na podlagi Tranio.ru, RBC.RU, Knightfrank.com.
V katerem nakup stanovanja, razen naložb (pridobitev stanovanj v prejšnji fazi gradnje), ima podjetniški občutek iz poznejšega najema.
V zvezi s takimi naložbami je mogoče, najprej, sposobnost nakupa stanovanja v fazi gradnje po privlačni ceni, drugič, pridobitev relativno stabilne denarni tok za dolgo obdobje čas. Poleg tega najemodajalec na roki in sodobni pogoji Makroekonomske oscilacije, pod katerimi se delež državljanov, ki si lahko privoščijo, vzeti hipoteka Zmanjšuje se, toliko bo prisiljeno, da še naprej najamejo stanovanje, vendar na manj prestižnih lokacijah in, najverjetneje, razmislila o New Moskvi.
Vendar pa ni vse tako optimistično - za najemodajalca, ko najem stanovanja v novem stanovanjskem kompleksu, za razliko od uveljavljene stare soseske, obstaja več odtenkov.
Najprej je treba zagotoviti trajno nalaganje najemnikov za ohranitev denarnega toka. Treba je pojasniti, da je taka naloga tudi pred običajnim najemodajalcem, toda za kupca nove stavbe je skoraj najpomembnejša. Dejstvo je, da je v tem zadnja leta Trg stanovanj v bližini Moskve, apartmaji so se tesno približali trgu stanovanj, ki se nahajajo na periferni v bližini notranjosti moskovske obvoznice v spalnicah. In v pogojih dnevnega nihala migracija delovne sile Najemnik, odhod obročna cesta (tj., žrtve dostopnosti prometa), bodisi štejejo za znatno znižanje cen, ali takšne prednosti stanovanj, ki, s primerljivim proračunom v Moskvi, ne bodo na voljo (obnova, stanovanje istega prostora itd.). Najemodajalec mora biti pripravljen in izračunati, katere značilnosti njenih prihodnjih stanovanj je lahko prednost za najemnike.
Če je stanovanje najem z grobim zaključkom, potem da bi zagotovili nastanitev, ki jo je treba izpolniti vsaj minimalno popravilo in polnjenje gospodinjski aparati. Če je v stanovanjskem kompleksu visok delež Ena- dvosobni apartmaji (IN. skupna volumen Apartmaji), mnogi od njih bodo naredili najemodajalca v bližnji prihodnosti na trgu lokalnega najema. Prav tako ne smete pozabiti, da sta obe novi zgradbi, ki so v času nakupa stanovanja zgrajeni samo, lahko tudi pripravijo to konkurenco. Pomembno je, da bodo vsi potrebni za stanovanjski kompleks načrtovani za celotno življenje infrastruktura (lahko se pozneje naročite pozneje stanovanjske hiše). Z drugimi besedami, če najemnik ne bo mogel uporabljati storitev nakupovalnega centra ali vrtec, To je verjetno, da izbere bolj razvit LCD v tem smislu.
Na splošno rental Business. Je dovolj dolgoročno Vračilo - do 15-22 let (to se upošteva 100% obremenitev, letna indeksacija najem po stopnji inflacije in obdavčitve v skladu z sedanja zakonodaja). Pogosto enojno pot Pridobite zanesljiv in topilni najemnik je nekaj, ki zmanjšujejo najemnino ali zavarovalno depozit.
Tudi na stopnji izbire projekta za nakup lahko pazite na nekatere značilnosti prihodnjih stanovanj, ki lahko kasneje povečajo možnosti zajamčene najemnine za najem stanovanj za najem:
Lokacija kompleksa ni več 15 km od moskovske obvoznice - ozemlje, priloženo leta 2012, je precej obsežno, in obstajajo stanovanjski kompleksipripadajo na ozemlje kapitala, vendar se nahajajo na pomembni razdalji (npr. Borisoglebskoe LCD (testiran s strani tajnega kupca) 35 km od moskovske obvoznice);
Dobra dostopnost do prihodnjih predmetov prometna infrastruktura od doma - metro, železniške postaje;
Razvita socialno-ekonomska infrastruktura (že obstoječa ali v projektu).
Trenutno, v skladu z načrti Moskovske mestne hiše, so na voljo številni projekti za izgradnjo infrastrukture za javni prevoz.
Fragment razvojnih sistemov Metro sistema do leta 2020Fragment sistema razvoja sistema metroga sistema v vasi. Komunar (projekt)
Fragment razvojne sheme moskovske železniceFragment obetavnega sistema TPU v Moskvi
Vir: Kompleks politike načrtovanja mesta in izgradnjo Moskve
Eden izmed najbolj tekočih apartmajev, ko je najem ena-sobna, tako največja pozornost v stanovanjski projekti Okvirji za njih. Upoštevani so bili naslednji dejavniki za ocenjevanje projektov v okviru aktivne gradnje in prodaje:
1) Oddaljenost od Mkada, km
2) Oddaljenost od objekta prometne infrastrukture (Stop, Metro postaja), km
3) delež eno spalnice skupni račun Apartmaji,%
4) Trajanje dobave celotnega kompleksa, GG
5) Stroški enosobnih apartmajev, drgnite.
6) Stopnja gradnje
| Ime LCD. | Oddaljenost od moskovskega obroča, km | Oddaljenost od objekta prometne infrastrukture | Delež apartmajev 1-sob,% | Izraz dobave celotnega kompleksa | Stroški 1 spalnice, drgnite | 1-sobno stanovanje, sqm | Faza gradnje |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| "Kokoskino" | 18 | 0,2 km do železniške postaje "Kokoskino" | 47,38 | 4 m. 2014. | 3 869 000 - 4 247 000 | 42,8-46,93 | notranjo opremo |
| Tatianin Park. | 0,5 | 0,05 km od umetnosti. m. "Tereshkovo" (2017) | 56,23 | 2 kvadratnih metrov. 2016. | 5 221 125 - 6 933 164 | 39,95-58,7 | gradnja trupa |
| "Moskva A101" | 3 | hipotetično - 1-1,5 km (projektno delo in ocene) | 40,65 | do 2 kvadratnih metrov. 2016. | 3 900 000 - 6 500 000 | 42,9-50,3 | od vgradnje začetnih tal do notranje opreme |
| "Rassazovo" | 7 | 1,5 km od umetnosti. m. NovoPredkino (2017), iz čl. m. "Zgodba" (2017) - 0,85 km. | 62,83 | 3 kvadratne metre 2017. | 3 900 000 - 5 400 000 | 37,5-44 | delo ničelni cikel (Blazina za temelje) |
| "Zelena Moskva-2" | 15 | 2,5 km na železniško postajo. "Tolstopaltsevo" | 38,41 | 2 kvadratnih metrov. 2015. | Prodaja je prekinjena | 38,95-43,75 | notranjo opremo |
Povzetek:
Pri maksimalni bližini moskovske obvoznice, ki vodi "Tatianin Park"
Po bližini objekta prometne infrastrukture (železniški ali metropolitanski), LCD "Kokoskino" (200 m na Kokoskinovo postaje) in LCD RAZZELOVO (850 m do umetnosti, »zgodba«).
Z minimalni stroški Apartmaji, ki vodijo LCD "Kokoskno" s ceno 1-sobe. Apartmaji vsaj 3.869.000 rubljev.
Omeniti je treba, da dokler se ne bo posodobljena dokončno sprejeta splošni načrt Moscow City z vsemi pritrjenimi ozemlji (do leta 2035), kraji umeščanja nekaterih predmetov prometne infrastrukture so delno verjetnostna.
Datum objave 10. oktober 2014Izraz "likvidnost", ki se uporablja v gospodarstvu, se pogosto uporablja v nepremičninah. Beseda nam je prišla iz latinskega jezika, prevaja kot "tekočino" in označuje sposobnost nepremičnin, da se hitro prodajajo.
Ocenjevanje nepremičnin, razporejenih za prodajo, strokovnjaki dajejo značilnosti in njegovo likvidnost. Nepremičnine so lahko tekoče, majhne ali nelikvidne. Poslušajmo v vrednosti teh besed.
V gospodarstvu je tak izraz kot likvidnost. Beseda je sposojena iz latinskega jezika, dobeseden prevod je "tekočina" ali "tekočina". Tekočina, ki se imenuje sredstva, vključno nepremičninav kratek čas jo tržna cena. Katere nastanitvene značilnosti omogočajo, da se pripisuje kategoriji likvidnosti in je mogoče nekako povečati likvidnost prodanega stanovanja.
Opredelitev "tekočina" na tem območju, hišice, država hiše Noben način se ne nanaša na kakovostne značilnosti nastanitev. Na primer, začela stanovanja v slabo stanjeZahteva od prenosa ali ohišja na prvem ali zadnjem nadstropju, ali Khruščov v starih ploščah je bolj tekoči izdelek kot elita. Zakaj? Da, ker ga je lažje prodati; In, kot potrjeni strokovnjaki na področju nepremičnin, taka blago uporablja največje povpraševanje in se izvaja hitreje. Toda prodati elito, potrebujete ne enega meseca ali celo leto. To dejstvo potrjuje takšen pojav kot "dražbe", primerne za lastnike stanovanj. Na primer, na Khruščov, ki so relativno poceni stanovanja, lahko lastnik apartmaja med transakcijo poveča ceno, če obstaja več ljudi, ki želijo iti v stanovanje naenkrat. Seveda, če takšna stanovanja ni uporabila določenega povpraševanja, ni bilo povečanje cen in govora ni bilo mogoče iti.
Tekoče nepremičnine se izvajajo približno rokiTo vas bo poklicalo vsa izkušen realtor.
Za vsako kategorijo stanovanj - Ecodegment, Apartmaji poslovnega razreda ali luksuznih stanovanj - lahko nastavite zgledni časovni okvir, na katerega se prodaja ena ali druga nepremičnina. Vse je odvisno od kategorije cenov: jasno je, da je bolj prodajana in lažja, in hitrejša, ker Število kupcev na njem je več. Ali obstaja razlika med tri milijone in petdeset? Seveda! Torej, če stanovanja za prodajo za več mesecev, in celo o stroških pred krizo, je dovolj hitro.
Koncept optimalnih rokov, ki se nanašajo na prodajo stanovanj, od trenutka pojava krize, se je spremenil, in sicer dvakrat. Poiščite kupca za nepremičnine sekundarni trg Naredil sem krizo za nekaj mesecev, - tri ali štiri mesece. Čas pojasnja za pol leta in leto za luksuzno stanovanje. Zdaj se lahko te številke varno pomnožijo z dvema.
Merila, ki povečujejo likvidnost prodajnega stanovanj, vključujejo naslednje: \\ t
Za luksuzno stanovanje big Plus. V oknu bo slikovit pogled, podzemno parkirišče., dostojne sosede. Minusi vključujejo lokacijo v industrijskem kompleksu, prvem nadstropju, okna s pogledom na dvorišče - "No". Če analizirate prodajni trg, potem med voditelji, ki se prodajajo v težkem času za gospodarstvo, so bili takšni apartmaji:
Če so takšne značilnosti, kot so območje, lokacija, postavitev ni mogoče spremeniti, nato pa se spremeni notranjost Apartmaji so precej v vaših rokah. Dajanje stanovanj tržno stanjeS tem povečuje svojo likvidnost, boste lahko našli svoj kupec hitreje.
Najprej je vredno v naročilu apartmaja, operemo okna, popravite vtič, odpravite sledove toka, če obstaja. V nekaterih primerih bo moral narediti majhno preurejanje. Toda v tem primeru cilj vedno upravičuje sredstva.
Stanovanje ne sme biti močno nered, mazanje vtisa, ker so prostori manj. Čas je, da se znebite dodatnih nepotrebnih stvari. Odstrani stopnišče Ali ne boli.
Čas, da si ogledate stanovanje s potencialnimi kupci, je bolje imenovati, ko večina družinskih članov ni doma: vse na delovnem mestu ali v šoli. V extreme Case., Lahko pošljete svoj dom na sprehod ali v trgovino. In ko pridejo ljudje, vklopite prijetno glasbo, bo pomagalo utopiti pogovore sosedov in hrupa, ki prihaja z ulice.
