Segmentacija povpraševanja na podlagi preferenc potrošnikov po razredih in formatih predmetov omogoča optimizacijo zneska in strukture prihodkov in odhodkov ob upoštevanju prakse sklepanja pogodb, ki se je razvila na trgu.
Hkrati pa ni nič manj pomembno, da upravljanje poslovnih nepremičnin upošteva vpliv na ciljne kazalnike v segmentih takšnih dejavnikov, kot je izbira "sidrnega" najemnika v skladu s konceptom objekta, distribucija prostorov med strankami.
Izogibati se je treba napakam pri notranji razporeditvi sidra in drugih najemnikov, zlasti lokaciji "sider" v 1. in 2. nadstropju, s čimer se prodajalci prikrajšajo za sorodne izdelke, ki se nahajajo nad dohodkom. Če nameravate kot "sidro" nakupovalnega centra pritegniti veliko veleblagovnico, potem je vredno izračunati, ali bo dovolj prostora za druge najemnike, ki ponujajo sorodno in dodatno blago in storitve. Za sidrnega najemnika veljajo razmeroma nizke cene.
Za segmentacijo na trgu stanovanjskih nepremičnin je mogoče uporabiti lastnosti, kot sta stopnja zadovoljstva strank z njihovimi življenjskimi pogoji in cenovna dostopnost nakupa (izboljševanja) stanovanj.
Na podlagi tako pridobljenih in obdelanih rezultatov so združena območja, v katerih bo povpraševanje po novih stanovanjih enako, nižje ali višje od tržnega povprečja, ob predpostavki, da si anketiranci prizadevajo za nakup stanovanja na istem mestu. kjer trenutno živijo.
Pri ocenjevanju zmogljivosti povpraševanja v ciljnih segmentih, pa tudi njegove razporeditve po okrožjih, mora podjetje upoštevati tudi absolutne značilnosti četrti: število prebivalcev, gostoto naseljenosti, povprečno površino stanovanja itd. Tako bo mogoče natančneje napovedati velikost in strukturo potencialnega povpraševanja na trgu ter določiti obete podjetja.
Za segmentiranje trga na podlagi značilnosti plačilne sposobnosti strank in cenovne dostopnosti stanovanj zanje je mogoče uporabiti preference pri izbiri načinov plačila: na lastne stroške, s sodelovanjem v skupni gradnji, s pomočjo prihrankov. sheme v stanovanjske zadruge in partnerstva, pa tudi preko hipotekarna posojila tako za gradnjo kot za nakup gotovih stanovanj itd.
2. Upravljanje cen na nepremičninskem trgu
2.1. Razvoj in implementacija cenovne strategije
Strateško oblikovanje cen pri upravljanju nepremičnin. Pri oblikovanju cen se glede na razmerje med uveljavljenim jenom in povprečno tržno vrednostjo razlikujejo naslednje glavne vrste cenovnih strategij:
1) premium cenovno oblikovanje ali »smetano snemanje«, ki vključuje določanje visokih cen za inovativne in prestižne objekte in storitve na nepremičninskem trgu, strategijo step premium (dosledno znižanje cen) in »cenovni dežnik«;
2) nevtralno oblikovanje cen - sledenje vodilnemu, osredotočenost na tržne cene in cene konkurentov, diferenciacijo produktov (nepremičnine in storitve), strategijo segmentacije trga in zadosten minimalni dobiček;
3) cenovni preboj ali strategije »nizke cene« – stroškovni vodja, vodstvo z izgubo.
Za prebojne strategije je značilno določanje cen na ravni, ki jo kupci zaznavajo kot nizko ali zmerno glede na ekonomsko vrednost predlagane nepremičnine ali storitve na nepremičninskem trgu. Uporabljajo se za povečanje tržnega deleža podjetja in njegove prodaje, kar vodi do povečanja celotnega bruto dobička tudi z majhno stopnjo v ceni na enoto.
Za premium cenovno strategijo je značilno oblikovanje cen, ki so napihnjene glede na vrednost blaga, ki jo oceni kupec. To nesorazmerje zagotavlja dobiček od prodaje po cenah, ki za večino vključujejo premijski pribitek popolno zadovoljstvo zahteve ozke skupine kupcev. Pri nevtralnem oblikovanju cen je cena, ki jo ponuja prodajalec, ustrezna razmerju »cena-vrednost«, ki ga pričakujemo v ciljnem segmentu nepremičninskega trga.
Razlike v cenovni strategiji ne določajo vrednosti cen za predmet in storitve na nepremičninskem trgu, temveč njihovo dojemanje s strani sedanjih in potencialnih kupcev na splošno v primerjavi s ponudbami drugih udeležencev na trgu. Na primer, najemnine za prvo mesto pisarniški prostor na ruskem trgu je lahko absolutno velik in hkrati nizek za tuja podjetja glede na mednarodno raven za najem podobnih prostorov. Zato določanje ciljnih strank za te visoko tveganje bo rezultat strategije prebijanja cen, ne pa snemanja smetane.
Oblikovanje in izvajanje učinkovite celovite cenovne politike na nepremičninskem trgu je treba razdeliti v naslednje bloke.
1. Razvoj niza strategij oblikovanja cen, ob upoštevanju faze življenjskega cikla predmeta na nepremičninskem trgu, kot tudi:
Rezultat raziskav in analize preferenc ciljnih segmentov, ocena pripravljenosti plačati več (ali manj) za predlagani objekt;
Vrednosti in strukture stroškov, ki jih je treba kriti po določeni ceni za predmet;
Konkurenčno okolje - možna dejanja konkurenti v smislu cenovne ponudbe na ciljnih nepremičninskih trgih.
2. Upravljanje cen storitev in nepremičnin na podlagi mehanizmov za njihovo določanje in prilagajanje.
Ta pristop vključuje doseganje in razvoj ne le kratkoročnih, temveč tudi dolgoročnih konkurenčnih prednosti. Prav s stališča cenovne strategije se analizira veljavnost uporabljenih cen, da se ugotovi, kakšen bo rezultat in kako ustreza ciljem družbe za upravljanje (prodajalca nepremičnine). Na primer, razvijalec, ki zniža cene svojih nepremičnin, da bi aktivno pritegnil dodatne stranke, vam omogoča kratkoročno povečanje prihodkov. Vendar pa bo možna cenovna vojna, ki jo srednjeročno in dolgoročno izzove ta padec, povzročila nedonosnost, če bodo stroški razvijalca višji od povprečja industrije.
Da bi se izognili takšnim negativnim posledicam, je mogoče oceniti konkurenčni pogoji na ciljnih trgih, kot tudi potrošniško vrednost nepremičnine. V pogojih popolne konkurence, ko delež vsakega od udeležencev ne presega 1-2%, je najbolj smotrno določiti stopnjo na podlagi povprečne tržne ravni. Z monopolno konkurenco lahko najemnine povečajo dobiček v že zajetih segmentih ali pa so v obdobju prodora v nove tržne niše pod ceno.
Za oligopolni nepremičninski trg je značilna največja možna ponudba konkurenčnih cenovnih strategij. Če je družba za upravljanje ena od vodilnih, se lahko stopnja nastavi na ravni, ki zagotavlja največji trenutni dobiček, ob upoštevanju preostalega povpraševanja. Sledilno podjetje se mora pri oblikovanju cen osredotočiti na stopnje vodilnih z njihovo prilagoditvijo kakovosti storitev, tehničnih in operativnih ter potrošniške lastnosti nepremičninski objekt itd.
Uvod 3
1. Cene na trgu nepremičnin 5
2. Dejavniki, ki vplivajo na vrednost nepremičnine 7
3. Pristopi k vrednotenju nepremičnin 11
3.1. Dohodkovni pristop k vrednotenju. 12
3.2. Primerjalni pristop k vrednotenju. 14
3.3. Stroškovni pristop k cenitvi nepremičnin. šestnajst
4. Določitev vrednosti zemljiško parcelo 18
Zaključek 23
Reference 24
Uvod
Cena je denarna vrednost blaga. Vendar je cena bolj fleksibilna kot vrednost, saj odraža pogoje menjave blaga, ponudbo in povpraševanje, stopnjo državne regulacije, porazdelitev vrednosti med proizvodnjo in potrošnjo. Zato je cena znesek denarja, plačan za enoto danega blaga, namenjeno prodaji tretji osebi.
Deluje kot ekonomski kazalnik stanja na trgu, stopnje tveganja in konkurence, kot dejavnik, ki odraža oblikovanje dobička in davkov. S pomočjo cene se meri kupna moč denarja in se odraža življenjski standard prebivalstva.
Kot pomemben gospodarski instrument, ki odraža vse procese, ki potekajo na področju proizvodnje, menjave, distribucije, potrošnje, cena določa bruto dohodek, dobiček, dobičkonosnost in druge kazalnike podjetij. Cene delujejo kot vzvod gospodarskega upravljanja in konkurence.
Vstop Ruske federacije v prehodno obdobje na trg privedla do krepitve vrednosti cen in oblikovanja cen v razvoju gospodarstva države. Jasno je, da imajo cene in določanje cen ključno vlogo v tržnem mehanizmu, vendar jih je treba spretno upravljati in preprečiti spontanost oblikovanja cen in dinamiko cen.
Nepremičnine so blago posebne vrste. Blago na nepremičninskem trgu je kos zemlje s svojim lastnim naravni viri(tla, voda, mineralni in rastlinski viri), kot tudi: zgradbe, ki se nahajajo na njej, in strukture.
Obstaja nekaj značilnosti oblikovanja cen na nepremičninskem trgu v primerjavi s trgom finančnih sredstev. Cene na borzi so neposredna posledica zadnjih dogovorov z vrednostnimi papirji, predvsem s podjetji. Oblikovanje cen na nepremičninskem trgu je posledica zadnje prodaje in pogajanj med udeleženci v operaciji, torej oblikovanja cen na trgu. dragoceni papirji bolj dinamičen kot na nepremičninskem trgu, nihanja cen pa so pogostejša.
Ohranjanje vloženih sredstev. Zemljišče je predmet, ki ga je praktično nemogoče amortizirati (če ne upoštevate morebitnega poslabšanja njegovih lastnosti), stavbe in objekti so trajne konstrukcije, vendar lahko zagotovitev ohranjanja nepremičninskih predmetov zahteva dodatna prizadevanja (na primer zavarovanje ).
Zaradi številnih razlik od finančnih sredstev lahko nepremičnine obravnavamo tudi kot del splošnega naložbeni portfelj, ki vam omogoča zmanjšanje celotnega tveganja in kot samostojno sredstvo.
Tako nakup in prodaja nepremičnine ni le nakup in prodaja blaga, temveč pretok kapitala, torej vrednosti, ki prinaša dobiček. Hkrati je nepremičnine mogoče kupiti tudi kot blago, potrebno za proizvodnjo ali osebno porabo.
1. Cene na nepremičninskem trgu
Nepremičninski trg je mehanizem, ki služi in ureja razmerje nakupa in prodaje, najema nepremičnin na podlagi ponudbe in povpraševanja.
V sodobni domači praksi je mogoče razlikovati naslednje vrste nepremičninskih trgov:
- trg stanovanjskih nepremičnin;
- trg poslovnih ali dobičkonosnih nepremičnin, ki ustvarja dohodek za lastnika (pisarne, maloprodajne, industrijske in skladišča);
- trg zemljiške parcele, ki v skladu z zakonom ...
Na temo "Cene na trgu nepremičnin"
Uvod
Eden glavnih kazalcev razvoja normalnih tržnih odnosov v državi je stanje nepremičninskega trga kot celote in njegovo stanje. posamezne sektorje. Nepremičninski trg je bistvena sestavina vsakega nacionalnega gospodarstva, saj nepremičnine so bistveni del narodno bogastvo ki predstavlja več kot 50 % svetovnega bogastva. Brez nepremičninskega trga sploh ne more biti trga, saj so trgi dela, kapitala, blaga in storitev itd. statutarne dejavnosti moram imeti potrebne prostore. Pomen domačega nepremičninskega trga kot sektorja gospodarstva potrjujejo visok delež v bruto nacionalnem proizvodu, visoka stopnja prihodkov v proračun od primarne prodaje, oddajanja v najem državi in občinske nepremičnine(vključno z zemljišči), visoka raven pristojbin v proračun od davkov na nepremičnine in transakcij z njimi.
V vsaki družbeni strukturi zavzema posebno mesto v sistemu družbenih odnosov nepremičnina, s čigar delovanjem sta tako ali drugače povezana življenje in dejavnost ljudi na vseh področjih poslovanja, upravljanja in organizacije.
Glavni fizične lastnosti nepremičnine kot blago so:
edinstvenost in izvirnost;
stacionarnost;
trajanje nastanka in trajnost.
Spodaj bom obravnaval posebnosti nepremičnin kot panoge, pa tudi posebnosti nepremičnin v Sankt Peterburgu, dinamiko ponudbe in povpraševanja na tem trgu, orisal bom značilnosti gospodarskega in ekološkega stanja vsakega četrti mesta, saj se lahko prebivalec tega območja seznani s prednostmi in slabostmi svojega območja.
Podrobno bomo preučili vse cenovne dejavnike nepremičnine, ki neposredno vplivajo na njeno vrednost. Videli bomo tudi, s kakšnimi metodami se izvaja vrednotenje nepremičnin, njihove slabosti in prednosti.
In za zaključek analiziramo specifične podatke o primarnih in preprodaja nepremičnin v zvezi s Sankt Peterburgom.
1. Bistvo nepremičninskega trga
»Nepremičninski trg je specifičen nabor mehanizmov, s katerimi se prenašajo lastninske pravice in z njimi povezani interesi, določajo cene in prostor se razporeja med različne konkurenčne rabe zemljišč.«
Popolnejša opredelitev nepremičninskega trga kot kompleksa odnosov, povezanih z ustvarjanjem novih in delovanjem obstoječih nepremičninskih objektov. Tako so glavni procesi delovanja nepremičninskega trga razvoj (ustvarjanje), upravljanje (poslovanje) in kroženje pravic na nepremičninah.
Državni nepremičninski trg je skupek regionalnih in lokalnih trgov, ki se med seboj bistveno razlikujejo po asinhronem razvoju, cenah in stopnjah tveganja, učinkovitosti nepremičninskih naložb, stanju zakonodaje, politični in družbeni stabilnosti itd.
Nepremičninski trg, tako kot vsak samoregulacijski sistem, zaznamujejo povpraševanje, ponudba, cena in infrastruktura. Glavne funkcije nepremičninskega trga vključujejo:
Informacije o cenah, ponudbi in povpraševanju;
Posredovanje – vzpostavljanje povezav med potrošniki, ponudbo in povpraševanjem;
Brezplačno oblikovanje cen za nepremičnine in varstvo lastninske pravice;
Prerazporeditev naložb v nepremičnine; zagotavljanje svobode podjetništva; učinkovita rešitev socialnih programov.
Od podjetniškega in komercialne dejavnosti nepremičninski trg (slika 1) ima svoje prednosti in slabosti.
riž. 1. Prednosti in slabosti nepremičninskega trga
Nepremičninski trg je sestavni del tržnega prostora. Na njem, tako kot na drugih trgih, »razmerje med ponudbo in povpraševanjem določa ceno, višina cene pa določa razmerje med ponudbo in povpraševanjem. Če se povpraševanje poveča, se cena poveča; če pa cena raste, povpraševanje pade, in če cena pade, se povpraševanje poveča. Nadalje, če se povpraševanje in s tem cena poveča, se ponudba poveča, ker proizvodnja postane donosna. Tako cena določa ponudbo in povpraševanje, ponudba in povpraševanje določata ceno; nadalje, povpraševanje določa ponudbo, ponudba pa povpraševanje. Poleg tega se vsa ta nihanja ponavadi izenačijo. Če se povpraševanje poveča in cena raste normalna raven, potem se ponudba poveča; to povečanje zlahka preseže potrebno, nato pa cena pade pod normo.
1.1 Stanovanjski trg Sankt Peterburga
Trenutno v Sankt Peterburgu živi približno 4,8 milijona prebivalcev, skoraj 44 tisoč stanovanjske stavbe s skupno površino približno 92.000 kvadratnih metrov. m., v skoraj 1.600.000 stanovanjih.
Približno 20 % stanovanj je v dobrem tehničnem stanju (obraba od 0 do 20 %), 50 % je v zadovoljivem tehničnem stanju (obraba od 21 do 40 %), 30 % je nezadovoljivo (obraba nad 30 %) ), 15 milijonov kvadratnih metrov. m potreb stanovanjskega sklada remont. V Sankt Peterburgu živi skoraj 25 % prebivalstva komunalna stanovanja.
- Trg pisarniških prostorov.
- Trg komercialnih prostorov.
- stanovanjski trg , ki ga predstavljajo naslednji segmenti:
Primarni: – večstanovanjske stavbe v gradnji v mikrookrožjih;
- Rekonstruirane večstanovanjske stavbe v centru mesta;
– enodružinske hiše v gradnji;
sekundarno:
Nakup in prodaja - stanovanja v centru;
- stanovanja v soseskah.
Najem - navadna stanovanja
- luksuzna stanovanja
- sobe.
Zaradi pomanjkanja urejenih ozemelj z bolj ali manj razvito storitveno infrastrukturo, nizke kupne moči prebivalstva in nerazvitosti trga zemljišč trg zasebnih hiš praktično ne obstaja. Predpotopno arhitekturne rešitve stavbe, zgrajene v zadnjih petih letih, izjemno nizka likvidnost in cena izvedbe tovrstnih objektov, dokaz tega.
Okrožja mesta.
Eden glavnih dejavnikov, ki vplivajo na ceno nepremičnine, je lokacija. V Sankt Peterburgu je 13 okrožij, ki se razlikujejo po prestižu, ekologiji, urejanju okolice, industriji, ravni hrupa, značilnostih stanovanjskega fonda, starosti itd. Za podroben opis vsakega okrožja glejte Dodatek 1
V skladu z gospodarskimi, okoljskimi značilnostmi, vplivom ponudbe in povpraševanja bomo četrti uvrstili med najprestižnejše:
Centralno
Admiraltejski
Vasileostrovskiy
Moskva
Morje
Petrogradsky
Kalininskega
Vyborgsky
Frunzensky
Krasnogvardeisky
Nevskega
Krasnoselsky
Kirovsky
Oddaljenost od metro postaj.
Z razdaljo več kot 3 postanki prevoza je lahko znižanje cene 10-15%
Konkretne primere po okrožjih z opisom si lahko ogledate v Dodatku št. 1.
2. Metode oblikovanja cen
Cenitev nepremičnin, njena definicija Tržna vrednost kot prevladujoča cena za tovrstno nepremičnino, je kompleksna zadeva, ki jo izvajajo strokovno usposobljeni ljudje, ki so prejeli državna licenca za to vrsto dejavnosti.
Vrednotenje se izvaja s številnimi metodami, katerih rezultate je treba med seboj uskladiti. Prejet "postopek usklajevanja". različne metode rezultati niso reducirani na izračun aritmetične sredine, ampak zahteva tehtanje pomena vsakega pristopa za posamezno situacijo, namene vrednotenja, vrsto nepremičnine in druge okoliščine.
Razmislite o nekaterih od njih: primerjalni, donosni in dragi.
2.1 Primerjalna metoda
Glavna načela, na katerih temelji ta metoda, so: ponudba in povpraševanje, odvisnost, sorazmernost in substitucija. Iz naštevanja njegovih prednosti lahko izpostavimo: preprostost in jasnost, saj temelji na očitnih primerjavah; omogoča prilagoditve na različnih podlagah; daje statistično veljavne ocene.
Primerjalni pristop k vrednotenju je niz metod vrednotenja, ki temeljijo na primerjavi nepremičninskega predmeta z njegovimi analogi, v zvezi s katerimi obstajajo podatki o cenah transakcij z njimi.
Pogoji uporabe primerjalni pristop za cenitev nepremičnin:
1. Predmet ne sme biti edinstven.
2. Informacije morajo biti izčrpne, vključno s pogoji za opravljanje transakcij.
3. Dejavniki, ki vplivajo na vrednost primerljivih analogov vrednotene nepremičnine, morajo biti primerljivi.
zamenjave;
ravnovesje;
ponudba in povpraševanje.
Primerljivi predmeti morajo pripadati istemu segmentu in transakcije z njimi naj se izvajajo pod pogoji, značilnimi za ta segment:
razstavno obdobje. Razstavno obdobje - čas, ko je predmet na trgu;
Neodvisnost subjektov posla. Neodvisnost pomeni, da se posli ne sklepajo po tržni ceni, če prodajalec in kupec:
sta v razmerju;
· so predstavniki holdinga in neodvisne hčerinske družbe;
imajo različno soodvisnost in vzajemni interes;
posli se opravljajo s predmeti, obremenjenimi z zastavo ali drugimi obveznostmi;
· se ukvarjajo s prodajo nepremičnin pokojnih oseb ipd.;
naložbena motivacija, ki jo določajo:
· podobni motivi investitorjev;
podoben najboljšim in najbolj učinkovita uporaba predmeti;
stopnjo dotrajanosti stavbe.
Cene na nepremičninskem trgu
| Ime parametra | Pomen |
| Zadeva članka: | Cene na nepremičninskem trgu |
| Rubrika (tematska kategorija) | hiša |
Cene na trgu nepremičnin - rezultat zadnja prodaja in pogajanja med strankama tekočega posla. Zato je oblikovanje cen na trgu vrednostnih papirjev bolj dinamično kot na trgu nepremičnin, nihanja cen pa so pogostejša.
Ceno katere koli nepremičnine, pa naj gre za stanovanje, pisarno ali kočo, določa vpliv celega sklopa zunanjih dejavnikov. Različni razlogi določajo, da je en objekt dražji od drugega in obratno, pa tudi dejstvo, da se nepremičnina kot celota dražja ali cenejša.
Pri analizi vzrokov za spremembe cen na trgu je treba vse zunanje dejavnike razdeliti v dve glavni kategoriji: lokalne in globalne. Lokalni dejavniki vključujejo dobro znane razloge za razliko v cenah za različni predmeti- ϶ᴛᴏ lokacija, vrsta stavbe, stanje polnila objekta, okolica. Obračunavanje vpliva lokalni dejavniki v teoriji in praksi se ocena izraža v obliki uporabe tako imenovanih prilagoditev, po katerih je na primer stanovanje v pritličju v povprečju 15 % cenejše od podobnega, stanovanje pa z balkonom je približno 2% dražji od enakega, vendar brez balkona. Ta seznam se lahko nadaljuje še kar nekaj časa.
Ob poznavanju stopnje vpliva lokalnih dejavnikov na ceno je mogoče rešiti problem vrednotenja posameznega objekta, ob poznavanju splošne trenutne ravni cen nepremičnin. Hkrati pa upoštevanje lokalnih dejavnikov ne omogoča napovedovanja razvoja trga kot celote, predvidevanja njegove rasti ali upada. Za spopadanje z izzivi tržne dinamike je nujno biti pozoren na globalne dejavnike. To so predvsem makroekonomske značilnosti: politična in gospodarska situacija, stopnja razvoja poslovanja in proizvodnje v to mesto, obseg izvoza in naložb, raven dohodka prebivalstva. Prav ti dejavniki določajo dejstvo, da so cene nepremičnin v Moskvi v približno enakih deležih na vseh tržnih segmentih višje od cen v Sankt Peterburgu ali Volgogradu, vendar nižje kot v Londonu ali Parizu.
Delitev vseh dejavnikov, ki vplivajo na cene, na lokalne in globalne ima še eno zelo uporabna lastnost. Lokalne dejavnike določajo predvsem parametri določen predmet͵ vendar so šibko odvisni od časa. Na primer, opečne hiše v določenem deležu so dražje od podobnih panelnih hiš. Tako je bilo pred petimi, desetimi ali več leti, očitno bo tako tudi v prihodnje. Poleg stanovanj na obrobju bo najverjetneje ceneje kot v središču, stanovanja v bližini parka pa dražja kot v bližini industrijska cona. V prvem približku lahko štejemo, da so lokalni dejavniki sploh neodvisni od časa. V primeru, da se njihova vloga spreminja, kot je postopno upadanje prestiža stalinističnih hiš ali zmanjšanje vloge telefona v stanovanju zaradi hitrega razvoja celična komunikacija, potem ta proces traja več let, oprijemljive spremembe pa lahko opazimo šele po petih do desetih letih.
Globalni dejavniki imajo nasprotno nasprotne lastnosti. Οʜᴎ se sčasoma spreminjajo veliko hitreje in se odzivajo na spremembe v gospodarskem in političnem okolju, vendar so skupne vsem nepremičninam. Na primer z ugodno gospodarsko okolje vsaka nepremičnina se približno sorazmerno podraži, medtem ko v času krize vsi segmenti trga doživljajo podoben upad. Seveda zaradi dodatni razlogi ob splošnem porastu trga se lahko nekateri razredi nepremičnin podražijo nekoliko hitreje, drugi - nekoliko počasneje, vendar so to precej bolj subtilni popravki.
Zgoraj opisana filozofija je osnova metodologije analitični centerʼʼIndikatorji nepremičninskega trgaʼʼ. Preprosto ga je predstaviti v obliki preproste simbolne formule (resnične formule za izračun so seveda veliko bolj zapletene):
Ck(t,pi) = G(t) + Lk(pi)
V tej formuli je Ck(t,pi) cena določene k-te nepremičnine, ki jo sestavlja G(t) – prispevek globalnih faktorjev, skupnih vsem objektom, ᴛ.ᴇ. neodvisno od k in pi, Lk(pi) pa je prispevek lokalnih faktorjev za k-ti objekt, neodvisen od časa t. Vrednosti pi so niz parametrov, ki opisujejo predmet.
Praktična korist tega pristopa: prvič, bistveno izboljša reševanje problemov ocenjevanja. Običajno se pri ocenjevanju določenega stanovanja uporabljajo analogi, ki so trenutno na trgu, na primer v osnovah zadnjega meseca, katerih obseg je omejen. Če morate najti analoge, recimo, dvosobno stanovanje v 17-nadstropni panelni stavbi, ne v pritličju, nedaleč od podzemne železnice, potem morda v tem trenutku takih stanovanj sploh ni, ali pa so le dve ali trije. To pomeni, da bo nastala ocena izjemno netočna. V večini analitičnih tabel, ki predstavljajo vrednosti povprečnih cen za tako ozke podrazrede stanovanj (na primer tip hiše - okrožje), je skoraj polovica celic praznih, ker. premalo statistike.
Metoda ločevanja lokalnih in globalnih dejavnikov pri oblikovanju cen omogoča veliko natančnejše izračun vpliva lokalnih dejavnikov - popravkov vrednotenja - s statistiko skozi več let, saj so te prilagoditve skoraj neodvisne od časa. Hkrati pa tak sistem ocenjevanja zahteva resne predhodne izračune. Da bi bila ta metoda primerna za praktično uporabo, je treba organizirati brezplačno storitev ocenjevanja stanovanj z uporabo zgoraj opisanega računskega mehanizma. To bo omogočilo uporabo vsem, ki želijo novo metodologijo in ga preizkusite v akciji.
Druga pomembna posledica novega pristopa je pojav funkcije G(t), skupne celotnemu nepremičninskemu trgu, ki ni odvisna od določenega predmeta in opisuje dinamiko trga kot celote. Izračuna se lahko ob poznavanju trenutne ravni cen Ck in niza prilagoditev Lk. Ta funkcija se imenuje indeks stroškov ali stopnja. kvadratni meter. Funkcija G(t) ni povprečna cena, kot se morda zdi na prvi pogled, čeprav so njene vrednosti blizu povprečne cene. Ta funkcija je matematično pravilen pokazatelj dinamike nepremičninskega trga kot celote, tako kot delniški indeksi za razliko od tečajev delnic posameznih podjetij prikazujejo celoten dvig ali padec borznega trga. Ne glede na to, ali trg nepremičnin v tem trenutku pada ali raste, se cene posameznih objektov spreminjajo sinhrono – v enem samem ʼʼsnopuʼʼ, indeks stroškov pa je le pokazatelj smeri tega ʼʼsvežnjaʼʼ.
Nova metodologija ima številne pomembne prednosti. Neposreden izračun Povprečna cena nastane zaradi izračuna povprečne vrednosti stroškov predmetov za tekoči mesec (ali teden), nato naslednji itd. Posledično se vsaka nova vrednost povprečne cene izračuna na podlagi baze podatkov novega obdobja in nikakor ni povezana z bazo podatkov za prejšnje obdobje. To vodi do značilnih statističnih skokov - žagaste krivulje povprečne cene, ki ne omogoča izdelave nobenih napovedi. ʼʼDvigʼʼ ali ʼʼneuspehʼʼ trenutne točke na grafikonu sploh ne pomeni začetka vzpona ali padca trga – ϶ᴛᴏ le statistični šum.
Metodologija za izračun funkcije G(t), nasprotno, uporablja vrednosti Lk, izračunane na naboru podatkov za vsa pretekla leta, zaradi česar je nova vrednost G(t) določena z vsemi prejšnjimi vrednostmi. te funkcije. Rezultat tega je bolj ali manj gladek graf. In gladka krivulja stroškov omogoča hitrejše zaznavanje novih trendov navzgor ali navzdol.
Jasna prednost Opisana filozofija je šibka odvisnost rezultatov od velikosti trenutnega vzorca, saj Vse trenutne tržne kazalnike določajo predvsem podatki za večletno obdobje in se prilagajajo le svežim podatki. Značilen parameter za delo analitikov - velikost vzorca preprosto izgubi svoj pomen. Velikost vzorca opisane metode so vsa stanovanja, ki so bila kdaj prodana ali prodana - na milijone možnosti.
Pomemben praktični rezultat pojava logično pravilne funkcije G(t) je povezava nepremičninskega trga z drugimi makroekonomskimi parametri. Kot veste, nepremičnine menjalno blago.
Gostuje na ref.rf
Vsi predmeti so edinstveni in se med seboj razlikujejo. Funkcija G(t), skupna celotnemu nepremičninskemu trgu, ki izraža dinamiko tega trga, je neke vrste ʼʼskupni imenovalecʼʼ, ki omogoča primerjavo nepremičnin z drugimi področji dejavnosti. Na primer, funkcijo G(t) - indeks stanovanjskih stroškov - lahko štejemo za tečaj na kvadratni meter - nekakšen analog menjalnega tečaja svetovnih valut - dolarja ali evra. Τᴀᴋᴎᴍ ᴏϬᴩᴀᴈᴏᴍ, opisana ideologija je pomemben korak pri ustvarjanju mostu med nepremičninskim trgom in drugimi sektorji gospodarstva.
Cenovna metoda - metoda za izračun cene blaga ob upoštevanju proizvodnih stroškov, povprečni dobiček, kot tudi ob upoštevanju ponudbe in povpraševanja.
Ločimo lahko naslednje tri skupine metod oblikovanja cen:
1) Cene na podlagi lastnih stroškov temeljijo na določitvi cene kot posledica osnovnih stroškov na enoto proizvodnje plus dobička, ki ga je podjetje izgubilo
Metoda "Stroški + dobiček".
Cena se izračuna po formuli: P = C x (l + R/ 100),
Kjer je C - specifični tekoči stroški za proizvodnjo in prodajo blaga,
R - standardna dobičkonosnost.
Metoda "ciljnega dobička".
V tem je clychae fipma zapanee planipyet zhelaemy ypoven pentabelnocti vcego obema ppoizvodctva ppodyktsii (v pedelax imeyuschixcya ppoizvodctvennyx moschnoctey in planovoy cebectoimocti obema vyschepycka: C p foety = P yschepylect: P foety yyschepyct:
kjer je C - specifični tekoči stroški, povezani s proizvodnjo in prodajo blaga,
K - specifične naložbe v osnovna in obratna sredstva, določene s proizvodnjo in prodajo blaga,
E - stopnja donosa na kapital, ki odraža želeni znesek dobička za podjetje pred davki.
2) Cene na podlagi povpraševanja VARIACIJE icpolzovanii etogo metoda icxodyat of kachectvennogo in kolichectvennogo analiza potpebitelckix xapaktepictik tovapa libo of process spremenljivke ekonomicheckogo efekta, polychaemogo potpebitelem za On Time icpolzovaniya tovapa. Pomembna elementa, ki jih je treba tu preučiti, sta uporabnost (zaznana vrednost izdelka) in občutljivost izdelka na ceno.
3) Konkurenčno naravnane cene.
Metoda povprečnih tržnih cen. Metoda predpostavlja prodajo blaga po »povprečni tržni ceni«, izračunani na podlagi konkurenčnih podatkov.
Metoda "tekmovanje za vodjo". Pri tej metodi se vzpostavitev cene izdelka izvede na podlagi cene vodilnega konkurenta ob upoštevanju konkurenčnega položaja na trgu, diferenciacije izdelka in njegove kakovosti. V bistvu ta metoda predpostavlja neuspeh pri razvoju lastne cenovne politike s poudarkom na vodilni ceni.
Določanje cene na podlagi odprtih dražb. Metoda uporablja verjetnostne ocene in predpostavlja naslednje zaporedje izračunov:
izračun stroškov, povezanih z izvedbo pogodbe;
analiza trgovalnih taktik, ki jih uporabljajo potencialni konkurenti;
ugotavljanje verjetnosti, da bo cena ponudbe podjetja nižja od cene, ki jo zahtevajo konkurenti;
določitev vrednosti cene, ki bo podjetju prinesla "največji pričakovani dobiček".
Problem oblikovanja cen zavzema posebno mesto v sistemu tržnih odnosov. Liberalizacija cen blaga in storitev, izvedena v Rusiji, je privedla do zmanjšanja vpliva države na proces regulacije cen in velikega zvišanja cen. Z umetno vzgojeno visoke cene proizvajalci povrnejo vse proizvodni stroški, hkrati pa jih ne zanima izboljšanje kakovosti izdelka. Od leta 1992 se je sistem oblikovanja cen zmanjšal na uporabo prostih tržnih cen, katerih vrednost določa ponudba in povpraševanje na blagovnem trgu. Državna ureditev cene se uporabljajo za ozek obseg blaga, ki ga proizvajajo monopolna državna podjetja.
Cene na nepremičninskem trgu - koncept in vrste. Razvrstitev in značilnosti kategorije "Cene na trgu nepremičnin" 2017, 2018.
Naloga po disciplinah
Na temo "Cene na trgu nepremičnin"
Uvod
Eden glavnih kazalcev razvoja normalnih tržnih odnosov v državi je stanje nepremičninskega trga kot celote in njegovih posameznih sektorjev. Nepremičninski trg je bistvena sestavina vsakega nacionalnega gospodarstva, saj so nepremičnine najpomembnejši del nacionalnega bogastva, ki predstavlja več kot 50 % svetovnega bogastva. Brez nepremičninskega trga sploh ne more biti trga, saj morajo trgi dela, kapitala, blaga in storitev itd. imeti potrebne prostore za izvajanje statutarnih dejavnosti. Pomen domačega nepremičninskega trga kot sektorja gospodarstva potrjuje visok delež v bruto nacionalnem proizvodu, visoka stopnja prihodkov v proračun od primarne prodaje, oddajanja državnih in občinskih nepremičnin (vključno z zemljišči) v najem. , visoka raven pobiranja v proračun od davkov na nepremičnine in transakcij z njimi.
V kateri koli družbeni strukturi nepremičnine zavzemajo posebno mesto v sistemu družbenih odnosov, z delovanjem katerih je tako ali drugače povezano življenje in dejavnosti ljudi na vseh področjih poslovanja, upravljanja in organizacije.
Glavne fizične lastnosti nepremičnine kot blaga so:
edinstvenost in izvirnost;
stacionarnost;
trajanje nastanka in trajnost.
Spodaj bom obravnaval posebnosti nepremičnin kot panoge, pa tudi posebnosti nepremičnin v Sankt Peterburgu, dinamiko ponudbe in povpraševanja na tem trgu, orisal bom značilnosti gospodarskega in ekološkega stanja vsakega četrti mesta, saj se lahko prebivalec tega območja seznani s prednostmi in slabostmi svojega območja.
Podrobno bomo preučili vse cenovne dejavnike nepremičnine, ki neposredno vplivajo na njeno vrednost. Videli bomo tudi, s kakšnimi metodami se izvaja vrednotenje nepremičnin, njihove slabosti in prednosti.
In za zaključek bomo analizirali posebne podatke o primarnih in sekundarnih nepremičninah v zvezi s Sankt Peterburgom.
1. Bistvo nepremičninskega trga
»Nepremičninski trg je specifičen nabor mehanizmov, s katerimi se prenašajo lastninske pravice in z njimi povezani interesi, določajo cene in prostor se razporeja med različne konkurenčne rabe zemljišč.«
Nepremičninski trg bo bolj popolno opredeliti kot kompleks odnosov, povezanih z ustvarjanjem novih in delovanjem obstoječih nepremičninskih objektov. Tako so glavni procesi delovanja nepremičninskega trga razvoj (ustvarjanje), upravljanje (poslovanje) in kroženje pravic na nepremičninah.
Državni nepremičninski trg je skupek regionalnih in lokalnih trgov, ki se med seboj bistveno razlikujejo po asinhronosti razvoja, ravni cen in tveganja, učinkovitosti nepremičninskih naložb, stanju zakonodaje, politični in družbeni stabilnosti itd.
Nepremičninski trg, tako kot vsak samoregulacijski sistem, zaznamujejo povpraševanje, ponudba, cena, infrastruktura. Glavne funkcije nepremičninskega trga so:
§ informacije o cenah, ponudbi in povpraševanju;
§ mediacija – vzpostavljanje povezav med potrošniki, ponudbo in povpraševanjem;
§ prosto oblikovanje cen za nepremičnine in varstvo lastninske pravice;
§ prerazporeditev naložb v nepremičnine; zagotavljanje svobode podjetništva, učinkovita rešitev socialnih programov.
Z vidika podjetniške in komercialne dejavnosti ima trg nepremičnin (slika 1) svoje prednosti in slabosti.
riž. 1. Prednosti in slabosti nepremičninskega trga
Nepremičninski trg je sestavni del tržnega prostora. Na njem, tako kot na drugih trgih, »razmerje med ponudbo in povpraševanjem določa ceno, višina cene pa določa razmerje med ponudbo in povpraševanjem. Če se povpraševanje poveča, se cena poveča; če pa cena raste, povpraševanje pade, in če cena pade, se povpraševanje poveča. Nadalje, če se poveča povpraševanje in s tem cena, se ponudba poveča, ker proizvodnja postane dobičkonosna Tako cena določa ponudbo in povpraševanje, povpraševanje in ponudba določata ceno; Poleg tega povpraševanje določa ponudbo, ponudba pa povpraševanje. Poleg tega se vsa ta nihanja ponavadi izenačijo. Če se povpraševanje poveča in cena naraste nad normalno raven, se ponudba poveča; to povečanje zlahka preseže potrebno, nato pa cena pade pod normo.
1.1 Stanovanjski trg Sankt Peterburga
Trenutno v Sankt Peterburgu živi približno 4,8 milijona prebivalcev, v skoraj 44 tisoč stanovanjskih stavbah s skupno površino približno 92.000 tisoč kvadratnih metrov. m., v skoraj 1.600.000 stanovanjih.
Približno 20 % stanovanj je v dobrem tehničnem stanju (obraba od 0 do 20 %), 50 % je v zadovoljivem tehničnem stanju (obraba od 21 do 40 %), 30 % je nezadovoljivo (obraba nad 30 %) ), 15 milijonov kvadratnih metrov. m stanovanjskega sklada potrebujejo večja popravila Skoraj 25 % prebivalstva Sankt Peterburga živi v skupnih stanovanjih.
ü Trg investicijskih projektov in samostojnih stavb.ü Pisarniški prostor na trgu.
ü Tržni prostori.
ü Trg industrijskih in skladiščnih prostorov.ü Stanovanjski trg , ki ga predstavljajo naslednji segmenti:
Primarni: – večstanovanjske stavbe v gradnji v mikrookrožjih;
- Rekonstruirane stanovanjske hiše v centru mesta;
– enodružinske hiše v gradnji;
sekundarno:
Nakup in prodaja stanovanj v centru;
- stanovanja v soseskah.
Najem - navadna stanovanja
- visoko udobna stanovanja
- sobe.
Zaradi pomanjkanja inženirsko pripravljenih območij z bolj ali manj razvito storitveno infrastrukturo, nizke kupne moči prebivalstva, nerazvitosti trga zemljišč trg zasebnih hiš praktično ne obstaja. .
Okrožja mesta.
Eden glavnih dejavnikov, ki vplivajo na ceno nepremičnine, je lokacija. V Sankt Peterburgu je 13 okrožij, ki se razlikujejo po prestižu, ekologiji, urejanju okolice, industriji, ravni hrupa, značilnostih stanovanjskega fonda, starosti itd. Za podroben opis vsakega okrožja glejte Dodatek 1
V skladu z gospodarskimi, okoljskimi značilnostmi, vplivom ponudbe in povpraševanja bomo četrti uvrstili med najprestižnejše:
v osrednji
v Admiraltejski
v Vasileostrovskiy
proti Moskvi
v Primorsky
v Petrogradskem
v Kalininskega
v Vyborgsky
v Frunzensky
v Krasnogvardeisky
v Nevsky
v Krasnoselsky
v Kirovsky
Oddaljenost od metro postaj.
Z razdaljo več kot 3 postanki prevoza je lahko znižanje cene 10-15%
Konkretne primere po okrožjih z opisom si lahko ogledate v Dodatku št. 1.
2. Metode oblikovanja cen
Cenitev nepremičnine, ki določa njeno tržno vrednost kot prevladujočo ceno za tovrstno nepremičnino, je kompleksna zadeva, ki jo izvajajo strokovno usposobljeni ljudje, ki so pridobili državno licenco za to vrsto dejavnosti.
Vrednotenje se izvaja s številnimi metodami, katerih rezultate je treba med seboj uskladiti. "Postopek popravljanja" rezultatov, pridobljenih z različnimi metodami, ni zveden na izračun aritmetične sredine, ampak zahteva tehtanje pomena vsakega pristopa za posamezno situacijo, namene ocenjevanja, vrsto lastnine in druge okoliščine.
Razmislite o nekaterih od njih: primerjalni, donosni in dragi.
2.1 Primerjalna metoda
Glavna načela, na katerih temelji ta metoda, so: ponudba in povpraševanje, odvisnost, sorazmernost in substitucija. Iz naštevanja njegovih prednosti lahko izpostavimo: preprostost in jasnost, saj temelji na očitnih primerjavah; omogoča prilagoditve na različnih podlagah; daje statistično veljavne ocene.
Primerjalni pristop k vrednotenju je niz metod vrednotenja, ki temeljijo na primerjavi nepremičnine z njenimi sorodniki, za katere obstajajo podatki o cenah transakcij z njimi.
Pogoji za uporabo primerjalnega pristopa pri vrednotenju nepremičnin:
1. Predmet ne sme biti edinstven.
2. Podatki morajo biti izčrpni, vključno s pogoji za opravljanje transakcij.
3. Dejavniki, ki vplivajo na vrednost primerljivih analogov nepremičnine, ki se vrednoti, morajo biti primerljivi.
Primerjalni pristop temelji na načelih:
zamenjave;
ravnovesje;
· Zahteve in ponudbe.
Primerljivi predmeti morajo pripadati istemu segmentu in transakcije z njimi morajo biti opravljene pod pogoji, značilnimi za ta segment:
čas izpostavljenosti. Razstavno obdobje - čas, ko je predmet na trgu;
neodvisnost subjektov posla. Neodvisnost pomeni, da se posli ne sklepajo po tržni ceni, če prodajalec in kupec:
sta v razmerju;
· so predstavniki holdinga in neodvisne hčerinske družbe;
imajo različno soodvisnost in vzajemni interes;
posli se opravljajo s predmeti, obremenjenimi z zastavo ali drugimi obveznostmi;
· se ukvarjajo s prodajo nepremičnin pokojnih oseb ipd.;
naložbena motivacija, ki jo določajo:
· podobni motivi investitorjev;
· podobno kot najboljša in najučinkovitejša uporaba predmetov;
stopnja dotrajanosti stavbe.
Glavna merila za izbiro podobnih predmetov pri cenitvi nepremičnin:
1. Lastništvo nepremičnine.
Popravek lastninskih pravic je razlika med tržnimi in pogodbenimi najemninami, saj se polno lastništvo določi na trgu najem in razpoložljivih trenutnih sredstev.
2. Pogoji za financiranje posla.
Pri netipičnih pogojih financiranja posla je potrebna temeljita analiza, na podlagi katere se izvede sprememba.
3. Prodajni pogoji in čas prodaje.
4. Lokacija.
5. Fizične značilnosti.
Toda ena od in glavna pomanjkljivost je njegova količina zanesljivih informacij, ki jih je mogoče dobiti le na množičnih nepremičninskih trgih, sčasoma pa pridobljene informacije zastarijo in zanesljivost ocene se zmanjša; tudi ne upošteva pričakovanj.
2.2 Dohodkovna metoda vrednotenja
Ta metoda vrednotenja temelji na nenehno ponavljajočih se opažanjih – višji kot je dohodek, ki ga prinašajo nepremičnine, dražje so.
Dohodkovni pristop ocenjuje trenutno vrednost nepremičnine kot sedanjo vrednost prihodnjih denarnih tokov, t.j. odraža:
· kakovost in količina dohodka, ki ga nepremičnina lahko prinese v času svojega življenja;
· tveganja, značilna tako za ocenjeni objekt kot za regijo.
Dohodkovni pristop se uporablja pri določanju:
vrednost naložbe, ker potencialni investitor ne bo plačal za predmet večjega zneska od sedanje vrednosti prihodnjih prihodkov iz tega predmeta;
Tržna vrednost.
2.3 Stroškovna metoda vrednotenja
Stroškovni pristop je niz metod vrednotenja, ki temeljijo na določanju stroškov, potrebnih za obnovo ali zamenjavo predmeta ocenjevanja, ob upoštevanju nabrane amortizacije. Na podlagi predpostavke, da kupec ne bo plačal končni objekt več kot za ustvarjanje predmeta podobne uporabnosti Prednosti stroškovnega pristopa:
Ocenjevanje novih predmetov stroškovni pristop je najbolj zanesljiv. Ta pristop je uporaben ali edini možen v naslednjih primerih:
· tehnično-ekonomska analiza stroškov novogradnje;
utemeljitev potrebe po posodobitvi obratovalni objekt;
vrednotenje zgradb za posebne namene;
· ocenjevanje predmetov v "pasivnih" sektorjih trga;
· analiza učinkovitosti rabe zemljišč;
· reševanje problemov zavarovanja objektov;
reševanje davčnih problemov;
· pri usklajevanju stroškov nepremičnine, pridobljene z drugimi metodami.
Slabosti stroškovnega pristopa:
1. Stroški niso vedno enakovredni tržni vrednosti.
2. Poskuse doseganja natančnejšega rezultata ocenjevanja spremlja hitro povečanje stroškov dela.
3. Neskladje med stroški pridobitve nepremičnine, ki se vrednoti, in stroški novogradnje popolnoma enakega objekta, ker se v postopku ocene stroškov gradnje odšteje nabrana amortizacija.
4. Problematičen izračun stroškov reprodukcije starih stavb.
5. Kompleksnost določanja količine nakopičene obrabe starih zgradb in objektov.
6. Ločena ocena zemljiške parcele od stavb.
7. Problematično vrednotenje zemljiških parcel v Rusiji.
Tako se z uporabo treh pristopov k vrednotenju nepremičnine in dogovorom o dobljenih rezultatih pridobi vrednost vrednotenega predmeta, ki bo predstavljena v cenilnem poročilu.
Izhod končne vrednosti stroškov je treba spremljati z upoštevanjem predpostavk in omejevalnih pogojev zaradi popolnosti in zanesljivosti uporabljenih informacij.
3. Cene in cenovni dejavniki
Zaradi posebnosti predmeta licitiranja na trgu nepremičnin je sam trg inherenten celo vrstico lastnosti in predvsem individualnost cen. Strokovnjaki trga ločijo določene kategorije nepremičnin glede na njihove cenovne in kakovostne značilnosti, vendar pa takšno razvrstitev lahko imenujemo pogojna, saj je težko najti več stavb ali zemljišč, ki so si po osnovnih lastnostih povsem podobni. značilnosti.
Cene na nepremičninskem trgu pogosto neposredno odvisno od socialno-ekonomskih razmer v regiji. Poleg tega je za trg značilna obilica tveganj za prodajalce, kupce in najemnike. Zaradi dejstva, da je lastnikom nepremičnin pogosto težko prodati ali oddati svoje nepremičnine (razen tržnih segmentov, kjer povpraševanje bistveno presega ponudbo), je nepremičninski trg nelikviden.
Poleg vsega naštetega obstaja še ena težava. Strokovnjaki pogosto težko ocenijo realno stanje na trgu zaradi dejstva, da je težko pridobiti zanesljive informacije o poslih, za razliko od na primer trga vrednostnih papirjev, kjer so na voljo kadarkoli. Glavno orodje za analizo je pogojna razdelitev trga na več segmentov. Kriterij za to je lahko lokacija predmetov, njihova kakovost, namen ali celo cela vrsta lastnosti.
Nepremičnine so najtrajnejše blago, običajno po bistveno višji ceni kot drugo blago. Zemlja je po svoji naravi večna, zgradbe in strukture služijo desetletja, podjetja pa nastajajo za nedoločen čas. Tržna vrednost nepremičnine je najverjetnejša cena pri prodaji – nakupu naprej konkurenčni trg. Ceno nepremičnine, tako kot vsakega drugega blaga, določa ravnovesje ponudbe in povpraševanja.
Ponudba nepremičnin je zaradi dolgega cikla nastajanja nepremičnin šibko odvisna od cene, kratkoročno pa od nje praktično ni odvisna, zato je cena nepremičnine kratkoročno odvisna predvsem od povpraševanja. . To je še posebej očitno pri določanju cen zemljišč.
Kaj določa povpraševanje? Vplivnih dejavnikov je veliko in pri različnih nepremičninah niso združeni na enak način, čeprav obstajajo splošni vzorci. Za konkretnost se osredotočimo na stanovanjski trg, kjer je produkt storitev stanovanja.
V pogojih tržno gospodarstvo oblikovanju cen v zunanji trgovini, pa tudi v domači trg, ki se izvaja pod vplivom specifične tržne situacije.
Oblikovanje cen na nepremičninskem trgu poteka pod vplivom zunanjih in notranjih dejavnikov. Obstajajo naslednje skupine zunanjih dejavnikov:
makroekonomski dejavniki;
Mikroekonomski dejavniki;
socialne razmere v regiji.
Makroekonomski dejavniki so značilni za gospodarske razmere v državi. TO makroekonomski dejavniki vključujejo:
bruto domači proizvod(BDP);
stopnja inflacije;
Stopnje donosa finančnih instrumentov;
Denar je v rokah prebivalstva;
dohodki prebivalstva;
Stopnja zaposlenosti delovno sposobno prebivalstvo;
stanje trgovinske bilance;
Indeks cen življenjskih potrebščin za blago in storitve.
V pogojih ravnotežnega trga in stabilnega gospodarstva je stopnja rasti cen nepremičnin vsota stopnje rasti inflacije. nacionalna valuta itempa rast BDP(običajno okoli 1–3 %).
Stanje ruskega gospodarstva je močno odvisno od izvoza proizvodov gorivnega in energetskega kompleksa. En odstotek prebivalstva je zaposlen v naftni industriji plinska industrija prinaša četrtino BNP. Tako trenutna raven svetovnih cen nafte postane ena izmed makroekonomski dejavniki, kar prispeva k gospodarski rasti oziroma znižanju cen na nepremičninskem trgu.
Ena od značilnosti ruskega nepremičninskega trga je njegova dvojna valuta.Privezovanje cene nepremičnine na ameriška valuta vodi v nastanek odvisnosti cene od sprememb menjalnega tečaja dolarja, njegovega kupna moč v Rusiji.
Makroekonomski dejavniki so odločilnega pomena pri cenitvi nepremičnin. Če je učinek makroekonomskih dejavnikov relativno stabilen, potem stanje na nepremičninskem trgu določajo mikroekonomski dejavniki.
Mikroekonomski dejavniki opisati gospodarsko situacijo v določeni regiji. Med njimi so naslednji dejavniki:
General gospodarske razmere v regiji;
Hitrost razvoja regije;
Diverzifikacija zaposlitve sposobnega prebivalstva;
naložbeni tok.
Hitrost gospodarske rasti v Sankt Peterburgu je na ravni vseruskih kazalnikov.
Za družbene razmere v regiji so značilni naslednji dejavniki:
Delež delovno sposobnega prebivalstva v celotnem prebivalstvu;
Migracijski tokovi;
Demografsko stanje;
Stopnja brezposelnosti v regiji.
Sankt Peterburg demonstrira pozitivno rast prebivalstvo. Stopnja brezposelnosti je na relativno nizki ravni registrirane brezposelnosti.
Notranji dejavniki nepremičninskega trga vključujejo:
institucionalni dejavniki;
Dinamičnost (inercija) trga;
Dinamika obsega in razmerje med ponudbo in povpraševanjem;
Razmerje cen primarnega in sekundarnega trga;
Informacijska varnost in odprtost trga.
institucionalni dejavniki ki vplivajo na nepremičninski trg vključujejo:
državna ureditev;
Davčna ureditev v zvezi s posli z nepremičninami.
Državna ureditev obsega izdajanje predpisov, ki tvorijo pravni okvir za trg nepremičnin. Eden najbolj jasnih primerov dvoumnega vpliva zakonodajnih aktov na delovanje trga nepremičnin je zvezni zakon Ruske federacije z dne 30. decembra 2004 št. 214-FZ "O sodelovanju v skupna gradnja večstanovanjskih stavb«, ki je začela veljati aprila 2005. Po eni strani ščiti pravice imetnikov lastniškega kapitala, po drugi strani pa razvijalce postavlja v zelo stroge okvire, ki jih ne morejo izpolniti. Posledično je v obdobju razvoja obvodnih mehanizmov prišlo do zmanjšanja ponudbe za primarni trg. Na splošno je sprejetje zakona o skupni gradnji v letu 2005 predstavljalo približno 20 % rasti cen na primarnem trgu.
Območni organi lahko sprejmejo tudi individualne predpisi omejevanje transakcij z nepremičninami na regionalni ravni.
Za nepremičninski trg je značilna vztrajnost. To je posledica dejstva, da je povprečni čas izpostavljenosti približno dva do tri mesece. V zvezi s tem se trendi na trgu nepremičnin odražajo v spremembi povprečne cene ne prej kot v 2 mesecih.
Obseg in dinamiko povpraševanja na nepremičninskem trgu določajo naslednji dejavniki:
Plačilna sposobnost prebivalstva;
Sprememba okusov in preferenc prebivalstva.
V Rusiji je za nepremičninski trg značilna prisotnost visok delež latentno (skrito) povpraševanje. Raziskave, izvedene v okviru enega od projektov Svetovne banke, so pokazale, da bi 77 % anketirancev želelo spremeniti svoje življenjske razmere. To je posledica nizke ponudbe stanovanj in visokih stopenj fizične amortizacije v sekundarni trg. Čeprav naj bi po standardih izvajal večji remont vsakih 10-15 let, popravila v sedanjih hišah Brežnjevka in Hruščov pravzaprav niso bila izvedena že več kot 30 let.
Naslednji dejavnik, ki vodi do povečanja povpraševanja, je sprememba dojemanja prebivalstva o udobnih stanovanjih: ozke dvorane, majhna okna, nizki stropi in odsotnost garažnih boksov - vsi ti znaki spremenijo stanovanja v dobrem fizičnem stanju v kategorijo moralnih zastarel.
Tako je bila do nedavnega glavni dejavnik, ki je spodbujal plačilno sposobnost povpraševanja, hipoteka. Na primer, v prvem četrtletju 2006 se je delež poslov s hipotekami v primerjavi z letom 2005 podvojil.
Določen je obseg ponudbe na trgu:
Prisotnost rezerve nepremičninskih predmetov;
obsega novogradnje.
Obstoječe neravnovesje med ponudbo in povpraševanjem na trgu je glavni razlog za rast cen na nepremičninskem trgu.
Parametri, ki popravljajo ceno posameznega stanovanja glede na povprečno raven cen, so razdeljeni v 3 kategorije:
Trajna;
Pogojno trajno;
Podobne spremenljivke.
Stalni parametri stanovanja odražajo značilnosti, ki veljajo za hišo kot celoto. Ti parametri vključujejo:
Vrsta zgradbe.
V drugo skupino spadajo dejavniki, ki jih lastniki praviloma ne morejo spremeniti, med njimi:
Celotna površina;
postavitev;
Višina stropa;
stenski material;
Naravna osvetlitev prostora;
Orientacija stanovanja;
Balkoni, lože;
Razpoložljivost dvigala;
Zunanje okolje.
Tretja skupina vključuje pogojno spremenljive parametre, povezane z udobjem doma:
Stanje tal, stropov, sten;
Okna in vrata;
inženirsko komuniciranje;
Imeti telefon.
Prvi dve skupini pozicionirata stanovanje in določata, v kateri razred spada (elitni, poslovni ali ekonomski razred). Značilnosti parametrov druge skupine jasno vplivajo na oblikovanje cen - povečanje ali zmanjšanje. Kar zadeva parametre tretje skupine, bo njihov vpliv določen z začetnimi značilnostmi iz prvih dveh skupin. Ker standardna prenova elitnega stanovanja ne poveča njegove vrednosti, se podoben učinek pojavi v situaciji obnove dotrajane hiše.
Vpliv razvrstitve stanovanjske stavbe je skoraj eden od glavnih parametrov njenih stroškov.
V glavnem velja naslednje. razvrstitev stanovanjskih stavb:
Poseben projekt;
Izboljšana postavitev;
Stalinka;
Hruščov;
Brežnjevka;
Pentagon;
Igrani film;
Mala družina.
Naslednji parameter, ki določa stroške stanovanja, je material, iz katerega je zgrajena hiša. Glede na to lastnost klasifikacija dodeli hiše:
Leseni;
Blok (monolitni),
Panel;
Opeka.
Kljub aktivni razvoj nove oblike blokovne in panelne stanovanjske gradnje, opečne hiše ostajajo najbolj prestižne.
Med dejavniki, ki znižujejo ceno stanovanja, je tudi lokacija v skrajnih nadstropjih. m stanovanj v zunanjih nadstropjih stane 5 % manj kot v stanovanjih v srednjih nadstropjih.
Za zaključek lahko rečemo, da imajo trgi nestanovanjskih in stanovanjskih nepremičnin skupne težave. Eden najpomembnejših je nizek obseg ponudbe. Za rešitev tega problema je treba spodbujati gradnjo novih nepremičninskih objektov. Situacija, ko se z uvedbo hipoteke umetno poveča plačilno sposobno povpraševanje, vodi do povečanja vrzeli med ponudbo in povpraševanjem in posledično do novega kroga cen.
Pregled cen na trgu stanovanjskih nepremičnin v Sankt Peterburgu po mestnih četrtih na dan 12. oktobra 2009
Oktobra 2009 so cene v segmentu novogradnje rahlo nihale. Vasileostrovsko okrožje se je zvišalo za 3,7%, okrožje Kirovskiy – za 1,1%, okrožja Kalininsko, Primorsko, Vsevoložsko pa so se nekoliko znižala, približno za 1,5%.
Najdražja okrožja mesta so dosledno Petrogradsky, Central in Vasileostrovsky. Najcenejši so okrožja Krasnoselsky, Pushkinsky, Vsevolozhsky.
Med tednom, do 13. oktobra 2009, so se tudi cene sekundarnih stanovanj po regijah gibale v različne smeri. Okrožja Vyborgsky in Kronshtadsky sta se zvišala za 1,6–1,7 %, stroški okrožja Krasnoselsky in območij zgodovinskega središča so se povečali za 1 %, razen osrednjega, ki je upadel za 0,8 %. Nekoliko so se znižale tudi okrožja Kolpinsky, Kurortny, Kirovsky.
primarni trg
okrožje:
BSN 06.10.09
BSN 13.10.09
Tedensko zvišanje: Mesečno zvišanje cene Admiralteisky Vasileostrovskiy 87456,91 87423,01
Vyborgsky 64719,16 67117,18
Kalininski 73650,23 72494,39
Kirovski 76655,7 77529,52
Krasnogvardeisky 66380,46 66380,46
Krasnoselsky 62394,3 63172,25
Moskva 75307,33 74818,77
Nevski 70186,81 70072,63
Petrogradski 95780.2 95780.2
Primorski 70612,3 69611,52
Frunzensky 78338,78 78338,78
Centralno 111607,78 111607,78
Vsevolozhsky 51063,96 50473,17
Kurortnyj 66924,91 66924,91
Petrodvorec 68231,9 68231,9
Puškinski 59879,04 59060,49
Regija 47434,53 47434,53
Glede na kazalnike zgornjega diagrama je razvidno, da so cene primarnega stanovanja visoka stopnja opazimo v osrednjem, Petrogradskem in Vasileostrovskem okrožju.
In iz najbolj dostopnih ostankov: Puškinski, Vsevološki okrožji in Regija.
Na sekundarnem stanovanjskem trgu se razmere s cenovno vodilnimi območji ne spremenijo. Palma pripada osrednjemu, Petrogradskemu, Vasileostrovskemu, Admiraltejskemu in Moskovskemu okrožju. Najcenejša območja so Vsevolozhsky, Kolpinsky in Kronstadsky, pa tudi sekundarna stanovanja v regiji.
Površina sekundarnega trga: BSN 06.10.09 BSN 13.10.09 Tedenska rast: Mesečna zvišanja cen 8% Vyborgsky 75573.26 76870.02 1,7% -0,6% Kalininsky 76988.66 77305.36 0,4% -5,8% Kirovsky 74569.59 74218.1 -0,5% -1,6% Krasnogvardeisky 76294.78 76582,73 0,4% -2,3% Krasnoselsky 67.962,91 68.544,16 0,9% -1,8% Moskva 86.699,28 86.429,26 -0,3% 0,0% Nevsky 75.989,36 75.930,78 -0,1% -2,4% Petrogradsky 88.958,62 89.828,75 1,0% -0,5% Primorsky 77.878,05 77.659,23 -0,3% -2,8% Frunzensky 75.009,45 74.914,66 -0,1 % -1,1% Sredinski 92.307,34 91.610,1 -0,8% -1,6% Vsevolozhsky 57.825,61 57.427,06 -0,7% -1,8% Kolpinsky 64.403,89 63.614,55 -1,2% -3.3% Kronstadtsky 63868.68 64.919,23 1,6% -1,2% Kurortny 72.031,32 71.572,05 -0,6% -0,5% Petrodvorets 65000.87 65333,81 0,5% -7,4% Puškinski 75826,88 75612,84 -0,3% -3,9% Oblast 44296 44296 0,0% -5,5%
Cene na sekundarnem stanovanjskem trgu se razlikujejo glede na povpraševanje na najbolj priljubljenih območjih.
Najdražja so osrednje, Petrogradsko, Vasileostrovsko, Admiraltejsko in Moskovsko okrožje, vendar regija ostaja najbolj dostopna kot prej.
Na tej stopnji razvoja je nepremičninski trg v Rusiji v fazi razvoja in ga strokovnjaki označujejo kot "divje". Razlogi so nepopolnost zakonodajnega okvira, pomanjkanje univerzalnih dobro razvitih meril za ocenjevanje nepremičnin, neskladje med kakovostjo nepremičnine in njeno vrednostjo ter razširjenost nepremičnine. agregatno povpraševanje nad ponudbo. Zlasti velika mesta, kot sta Moskva in Sankt Peterburg, doživljajo akutno pomanjkanje stanovanjskih nepremičnin, maloprodajnih, pisarniških in industrijskih prostorov, pa tudi zemljišč z razvito infrastrukturo, namenjeno njihovi gradnji. Trenutno mora Sankt Peterburg povečati skladiščne prostore ter rekonstruirati in preoblikovati obstoječe zgradbe in strukture. Posojilni mehanizmi niso dovolj učinkoviti, zlasti program hipotekarnih posojil, ki v času svojega obstoja ni dosegel pomembnih rezultatov. In zdaj je popolnoma utrpel začasen propad.
4. Razvoj nepremičninskega trgain njeno napoved
Za stopnjo razvitosti nepremičninskega trga in njegovih posameznih področij v različnih državah so značilni prevladujoči specifični pogoji, ki so odvisni od situacije višje sile, politične in druge razmere v posamezni državi ter glavne usmeritve za določitev cene in vrednosti 1 m2 posamezne vrste nepremičnine.
Sklep Gosstroja Ruske federacije je določil povprečno tržno vrednost 1 m² skupne stanovanjske površine za 4. četrtletje 2002 za izračun zneska brezplačnih subvencij in posojil za nakup stanovanjskih prostorov za vse kategorije državljanov, ki jim te subvencije in posojila se zagotavljajo na račun zveznega proračuna. V Ruski federaciji so bili ugotovljeni naslednji stroški 1 m² stanovanj (v povprečju 8850 rubljev): v severozahodni regiji - 6860 rubljev; v Leningradska regija- 7000 rubljev; v moskovski regiji - 11.000 rubljev; v Sankt Peterburgu - 10.300 rubljev; v Moskvi - 16.000 rubljev.
Isti odlok določa dimenzije povprečni stroški 1 m² celotne stanovanjske površine za izračun brezplačnih subvencij za stanovanjsko gradnjo za državljane, ki jih je prizadela poplava v južnem zveznem okrožju leta 2002. Znesek subvencij se giblje od 8020 do 8500 rubljev. za 1 m².
Poleg tega se pri izračunu subvencij za gradnjo ali nakup stanovanja v Moskvi mesečno preračunavajo stroški 1 m² (kot je določeno z Odlokom moskovske vlade št. 896 z dne 9. oktobra 2001). V zadnjem mesecu se je ta strošek povečal za 95 rubljev. in je znašal 17.595 rubljev.
Metodologija izračuna temelji na podatkih velikih investitorjev-razvijalcev in analizi stanovanjskega trga. To upošteva ceno 1 m² v tipični panelni hiši na območju množičnega razvoja.
Priporočljivo je preučiti povprečno ceno ponudbe stanovanj na konkreten primer, saj je cena 1 m² stanovanja odvisna od dveh glavnih dejavnikov: lokacije objekta in vrste gradnje.
V Sankt Peterburgu najnovejši trendi so:
1. Vodilni glede ponudbe so regije Kalininsky, Primorsky in Krasnogvardeysky (v padajočem vrstnem redu).
2. Povprečne cene vodilnih v ponudbi so 500-550 ameriških dolarjev.
3. V okrožju Admiralteysky so tipična stanovanja cenejša zaradi nizkega prestiža območja in težkih prometnih povezav.
V moskovski regiji je priporočljivo raziskati spremembo cene 1 m2 stanovanj v mestih, ki so vključena v to.
Sektorska analiza komercialne objekte nepremičnine v začetku leta 2002 so pokazale, da je največ povpraševanja po trgovskih in poslovnih prostorih, ki se večinoma nahajajo na območjih z visoko poslovno aktivnostjo.
V Sankt Peterburgu ta okrožja vključujejo Central, Vasileostrovsky, Moskovsky in Petrogradsky. V središču mesta je 56 % predlaganih maloprodajnih in 77 % pisarniških prostorov. Verjetno bo v bližnji prihodnosti Vyborgskaya Embankment zavzel stabilen položaj v tem sektorju nepremičninskega trga. razvoj in ponovno odpiranje poslovnih centrov tam.
Zaključek
Nepremičnine so osnova nacionalnega bogastva države.
Nepremičninski trg, tako kot vsak samoregulacijski sistem, zaznamujejo povpraševanje, ponudba, cena, infrastruktura.
Kot vsak drug trg ima tudi stanovanjski trg svoje pomanjkljivosti in prednosti. Od glavnih prednosti: več dobička kot na drugih trgih za obdobje delovanja. In pomanjkljivost je: toga odvisnost od zunanjih pogojev regulacije, povpraševanje potrošnikov, priložnosti za naložbe in gradbeni kompleks regij.
Problem oblikovanja cen zavzema posebno mesto v sistemu tržnih odnosov, zato je sprememba cen na tem trgu odvisna od številnih dejavnikov. Cene na nepremičninskem trgu pogosto neposredno odvisna od družbeno-ekonomskega stanja regije, njenega razvoja in naložb. Strokovnjakom je pogosto težko oceniti realno stanje na trgu zaradi dejstva, da je težko pridobiti zanesljive informacije o transakcijah. Glavno orodje za analizo je pogojna razdelitev trga na več segmentov. Kriterij za to je lahko lokacija predmetov, njihova kakovost, namen ali celo cela vrsta lastnosti, ki smo jih podrobno preučili v tem predmetu.
Cenitev nepremičnine, ki določa njeno tržno vrednost kot prevladujočo ceno za to vrsto nepremičnine, je kompleksna zadeva, za katero so ustvarjene posebne metode: primerjalne, donosne in drage, če naštejemo le nekaj.
Ruski nepremičninski trg je predstavljen z nizko ponudbo stanovanj in visokimi kazalniki fizičnega poslabšanja na sekundarnem trgu.
Povečanje obsega novogradnje je zapleteno zaradi dejstva, da občinske oblasti ne prispevajo k prostemu vstopu novih razvijalcev v industrijo in jim ne dajejo dovoljenja za dodelitev zemljišč.
Na tej stopnji razvoja je nepremičninski trg v Rusiji v fazi razvoja in ga strokovnjaki označujejo kot "divje". Razlogi so nepopolnost zakonodajnega okvira, pomanjkanje univerzalnih dobro razvitih meril za vrednotenje nepremičnin, neskladje kakovosti nepremičnine z njeno vrednostjo, pa tudi prevlada agregatnega povpraševanja nad ponudbo.
