Rezultati spremljanja denarnih tokov zagotavljajo upravljavcem z informacijskim okvirom za sprejetje pravilnih odločitev o upravljanju v smislu povečanja solventnosti, izboljšanjem finančnega stanja in učinkovitosti zveznih kazni. Članek obravnava osnovne koncepte denarnih tokov, sklopa tehnik in metod za njihovo ocenjevanje in analizo, namen in cilj upravljanja denarnih sredstev; Predstavljen je postopek za določanje čistega denarnega toka in smeri izboljšanja učinkovitosti njenega upravljanja. Da bi razširili krog oseb, ki sodelujejo pri oblikovanju denarnega toka podjetja, je avtor predlagal shemo za utrjevanje odgovornosti strukturnih oddelkov za denarne tokove. V vsebini dela je posebna pozornost namenjena neposrednemu in posrednemu načinu poročila o denarnem toku za preučevanje dejavnikov oblikovanja pozitivnih, negativnih in čistih denarnih tokov. Na kratko opisano in jasno zastopano v obliki tabel metode za določanje čistega denarnega toka na poslovanju na posredno in plačilni finančni koledar. Kot je potreben element optimizacije denarnega toka, je predstavljen postopek za razvoj proračuna denarnega toka. Opazil je pomen in je treba opraviti finančno spremljanje denarnega toka glede dejavnosti podjetij v kazenskem sistemu.
1. Kuznetsova I. D. Upravljanje denarnih tokov družbe: študije. korist. Ivanovo: Ivanovo državna kemikalija in tehnološka univerza, 2008. 193 str.
2. Kazakova N. A. Analiza upravljanja: Celovita analiza in diagnostika podjetja: Vadnica 2. ed., Extras. in ponovno ustvariti. M.: Infra-M, 2013. 261 str.
3. Pole G. B. Finance. Prihodek od denarja. Kredit: Tutorial za študente. 3. ed., Pererab. in dodajte. M.: UNI-DANA, 2012. 639 str.
4. Kanke A. A. Analiza finančne in gospodarske dejavnosti podjetja: študije. korist. 2-e ed., Snap. in dodajte. M. Forum; Infra-M, 2013. 288 str.
5. Berezhny V. I., SUSITSYN G. G., BIGDAI O. B. B. IN DRUGI. Računovodstvo: Računovodstvo za obratnega kapitala. M.: Infra-M, 2016. 192 str.
Komercialne nepremičnine so lahko vir dohodka z različnimi shemami. Ne zadnje mesto je špekulativno, ko je predmet kupil in prodaja večkrat. Poleg tega ni treba dobiti dobre koristi z najemom območja v posesti.
Ni skrivnost, da v stanovanjskih nepremičninskih interesih približno petkrat več najemniki kot na komercialnih območjih. Tukaj ni ničesar, kar bi bilo presenečeno, ker naložbe v komercialne nepremičnine v Moskvi naredijo podjetnike, pogosteje, srednje. V naši državi je še vedno relativno malo.
Trg nepremičnin, ki se uporablja za prejemanje dohodka, je odvisen od razmer v državi in \u200b\u200bsvetu, zlasti iz negativnih dejavnikov. Takoj ko opazimo padec poslovne dejavnosti, se to odraža v povpraševanju po kvadratnih metrih. Njegova dvigala vodi do aktiviranja najemnikov. Od tu - skoke cen, ki so značilne ta sektor. Naložbe v komercialne nepremičnine v Rusiji so bile pred kratkim redko označene kot obetavne zaradi zapletenih gospodarskih razmer, saj so to precej ozko nadzorovane naložbe.
Pred krizo so kolektivne naložbe v komercialne nepremičnine pokazale zelo visoke donose. Liden v prostorih:
Znano je že več let, ko je le 12 mesecev, je bila rast dobička dvakrat, to je, da je lastništvo majhnega trga postal vir stabilnega velikega dobička. Toda v zadnjih dohodkih se naložbe v komercialne nepremičnine prinesejo. Veliko je odvisno od izbranega predmeta, ki ga prisili zelo odgovorno sklicuje na odločitev v prid temu ali tej možnosti.
Podjetnik lahko računa na uspeh, če je najprej razvil strategijo dobička, ki upošteva značilnosti nepremičninskega predmeta, kot je on. V takem primeru lahko dohodek iz komercialnega prostora presežejo možne dobičke od stanovanjskih operacij. Temelji na izjemnih stopnjah: glede na predmete za stalno prebivališče Tisti, ki so namenjeni za podjetnike, so dražji v dveh ali celo dva in pol. Toda začetna cena lahko sovpada.
Naložbe v komercialne nepremičnine v Sankt Peterburgu, Moskvi in \u200b\u200bdrugih mestih sveta imajo tako pomembno pozitivno značilnost: čas prejemanja koristi v času. Lastništvo nekaterih objektov ima podjetnik pravico, da predajo dolgoročno pogodbo. To pomeni, da bo pasivni dohodek prišel do let. No, njegova vrednost je opredeljena kot mesto in posebnosti določene stavbe. Toda stanovanjske prostore se lahko odpravijo samo nenehno, kar zavezuje nenehno iščejo nove stranke.
Če se predvidevajo naložbe v komercialne nepremičnine SPB, Moskva in druga mesta na svetu, bodite pozorni na koncept "kapitalizacijskega koeficienta". Ta izraz se uporablja za vrednost, izračunano na podlagi neto letnega dohodka. Njegova velikost mora biti razdeljena na znesek, vložen v premoženje pri njegovi pridobitvi.
Regulativni kazalniki: \\ t
Kot je bilo že omenjeno zgoraj, za komercialna področja, koristi, ki jih njihovi lastniki, so višje od kazalnikov, značilnih za stanovanjske kvadratne metre. Toda ne vsak predmet bo tako dobičkonosen kot druga ponujena na trgu. Da se ne bi motili in ne vlagajo v neuspeli projekt, morate vedeti znake, ki jih odlikujejo uspešne in obetavne možnosti iz konjugata z neupravičenimi tveganji.
Najbolj iskane kategorije:
Merila, ki jih je treba analizirati: \\ t
Če ste zainteresirani za pisarne in platforme za trgovine, potem je za njih nadomestilo iz petih let do desetletja. Za hotele in skladišča je ta vrzel redko manj kot 7 let, pogosto se raztegne na 11-12.
Če ste načrtovani za naložbe v komercialne nepremičnine, se življenjski cikel predmeta najprej gre. Zgoraj omenjeni standardi so že navedeni za povračilo različnih vrst poslovanja. Analiziranje vidne možnosti, upoštevajte, da je treba te roke združiti med seboj. Ne želite, da bi vaš hotel moral dati pod kapitalskimi popravili ali celo demolirati, preden se plača zase?
Vendar pa je najpomembnejše nevarnost vlaganja v gradnjo poslovnih nepremičnin. Ne glede na to, kako uspešna je gradnja v trenutku, ko naštete denar na kvadratni metri, ni nobenega jamstva, da v nekaj letih ne bo zamrznjen. Vedno obstaja verjetnost, da bo predmet tudi prenehal izpolniti. Zelo težko je napovedati, vendar praksa kaže: v krizi in po njem je tveganje takega položaja višje kot v mirnem času. In zdaj, kot veste, je nepremičninski trg še vedno v šoku po krizah 2008-2009 in 2014.
Vendar pa ima "sekundarna" tudi določene zapletene vidike, ki tvegajo tvegane naložbe v komercialne nepremičnine. Merila, za katere morate biti namenjena pozornosti, so navedena zgoraj. Če se objekt v vseh kazalnikih kaže kot obetaven, potem je smiselno tveganje in vlaganje denarja v njej.
Strokovnjaki poročajo, da so se v zadnjih letih naložbe v komercialne nepremičnine povečale za 71% v obdobju 2009 krize. Hkrati pa tržna dejavnost še vedno ne zadostuje. Oprijemljive spremembe so se pojavile v obdobju 2014-2017. V tem intervalu, iz očitnih razlogov, so se naložbe v komercialne nepremičnine zmanjšale zaradi meje. Rusko gospodarstvo je precej počasi povečevalo hitrost, ki prestraši tiste, ki se ne bojijo nestabilnosti političnih razmer. Vendar pa je zadnja za dve leti že poravnana, kar se odraža v povečanju števila zadevnih v kvadratnih metrih.
Najbolj priljubljena so območja, ki se lahko uporabljajo za ohranjanje podjetij v stavbah, zgrajenih v velikih mestih. Tradicionalno vodi:
Moram reči tudi v kriznem obdobju, povpraševanje po trgu skoraj ni padlo tukaj, zdaj pa trg redno kaže veliko višino. Vodilni sektorji - hoteli, pisarne.
Ker strokovnjaki pravijo, se do konca leta 2018 stanje popolnoma stabilizira. Če so ruski podjetniki, ki imajo zdaj svobodne sklade, raje naložbe v komercialne nepremičnine v Nemčiji, po mnenju strokovnjakov, do takrat, večina jih bo zanimala poslovanje v svoji domovini.
Poslovni prostori tradicionalno povpraševanja v okolju vlagatelja. Obstajajo trije sheme:
Posameznik ima pravico kupiti absolutno vsako nepremičnino - to so obstoječi zakoni. V prihodnosti se lahko objekt prenese na pravice na najem ali preprodajo, kot tudi zavira. Ampak, da postanete najemodajalec, morate zapomniti, da je komercialna nepremičnina nekoliko drugačna od stanovanjske.
Bodite pozorni na ta vidik: Ko posameznik prenaša komercialno območje za najem, in s tem vodijo dejavnosti, ki prispevajo k dobičku. V skladu z zakoni države, v tem primeru ni treba registrirati kot podjetje. Hkrati, če so takšne dejavnosti pravilne ali upravljajo, da sklenejo pogodbo za več kot eno leto, potem obstaja možnost, da vas prepozna nezakonit podjetnik, za katerega lahko kaznujejo. Kako bo stanje v določenem primeru, je odvisno od sodnega postopka in dejanj lastnika.
Tradicionalno so najbolj donosne naložbe v komercialne nepremičnine izvajajo mehanizem "Street-Retail". Strokovnjaki na trgu nepremičnin govorijo, v zadnjih letih, tistih, ki imajo sredstva v 5-10 milijoni, si lahko privoščite točno metodo njihovega podaljšanja.
Pomanjkanje sistema je visoka raven konkurence. Vsi ti ljudje, ki so predhodno vgrajeni denar v stanovanjskih prostorih, vendar se je odločil, da se preselijo v "Resnejše ribe", prešli na to obliko, ki ne bi mogla vplivati \u200b\u200bna donosnost. Po eni strani, obseg predlogov aktivno raste, na drugi strani pa povpraševanje še ni veliko do te mere. Posledično lahko najemniki izbirajo med velikim številom predlogov, ki so najbolj donosni, in spremenijo najemodajalce kot rokavice. Lahko preživite, samo redno znižanje stave, vendar ne vsak lastnik trga je pripravljen za to.
Po mnenju strokovnjakov, kompleksne razmere na trgu, ki je privedla do dejstva, da starejše aktualne sheme izgubijo svojo učinkovitost, naložbe v komercialne nepremičnine v novi obliki. Korist lahko dobijo tiste, ki lahko hitro analizirajo, katere stranke potrebujejo, in sprejemajo odločitev na podlagi teh informacij.
Pri izbiri predmeta za pritrditev boste zagotovo analizirali vse svoje parametre. Pomislite na katero kategorijo najemnikov, ki jih pričakujete, in poskusite napovedati, katere parametre bodo zahtevani od predmeta, za katerega želijo dobro plačati. Na podlagi tega izberite določeno možnost. Zlasti povpraševanje po teh sobah, ki se nahajajo pod pogoji visoke prevzema. Hkrati je visoka cena z že obstoječo veliko patentnostjo pričevanje nizkih naložbenih donosov, zato se izogibajte takšnim predmetom.
Tradicionalno priljubljene investicije v komercialne nepremičnine v Nemčiji so tradicionalno priljubljena, saj je verjame, da to državo odlikuje najbolj samozavestno gospodarstvo, ki stoji na nogah. Tudi v okviru svetovne krize, nesramno podjetje različnih držav, nemških nepremičnin ohranila svoje vodilne položaje in dokazala zanesljivost naložb v to.
Kako izgleda sodoben trg poslovnih nepremičnin v Nemčiji? Do 40% udeležencev so vlagatelji iz drugih držav. Hkrati se letni donos večine predmetov spreminja v mejah 3-9%. Strokovnjaki pravijo, glede na rezultate leta 2016, na splošno, je bilo več kot 50 milijard evrov vloženih v komercialne nemške nepremičnine, ki je presegla podatke za zadnje desetletje. Glede povprečnih parametrov je postala bolj praktično dvakrat.
Najnovejše povpraševanje po nemških pisarnah je najbolj veliko - prav, 47% vlagateljev. Letni donos - do 6%. Različni maloprodajni prostor v letu 2016 je pritegnil pozornost 18% podjetnikov s sredstvi. Za take predmete je letni donos 4-8%. Hoteli in skladišča so postala območje dejavnosti enega desetih tujih investitorjev v Nemčiji. Ti posamezniki lahko računajo na dobiček na 6% na leto. Apartmaji za študente, institucije za oskrbo starejših zagotavljajo letni dohodek 9%, kar se zanima za približno 15% podjetnikov.
Če se obrnete na izkušnje vlagateljev v letu 2016, je mogoče ugotoviti, da je najbolj privlačno območje tako imenovani "veliki sedem", to je največje nemška mesta. Če nameravate izkoristiti izkušnje že uspešnih podjetnikov, potem morate paziti na te lokalne postavke:
Kot pravijo analitiki, v letu 2016, investicijski skladi prejeli več kot sedem milijard evrov v Münchnu. In to glede na celoten obseg države je približno 13,5%.
Nič ni neverjetnega v privlačnosti Nemčije za vlagatelje, ker je tu na ta dan, kljub precej velikim številom predmetov, praktično ni brezplačnih uradov. V večjih mestih je približno 2% prostorov prazno, v majhnih mestih, ta kazalnik se dvigne na 5%, vendar redko presega. Zakaj je situacija tako rožnata za vlagatelje? To gleda stanje. Izraža se ne le pri konkurenčnosti trga, ampak tudi v zmanjšani kreditni obrestni meri in privlačne finančne, gospodarske klime. Obresti na posojila se spreminja v razponu od 1,5-2,8%. Koliko lahko dobite posojilo za vlaganje tega denarja na nepremičnine? V skladu z zakoni Nemčije - do 70% stroškov. Strinjam se, da zveni skušnjava?
Obstaja tanek trenutek. Nemčije kreditne družbe zelo skrbno analizirajo vsakega potencialnega naročnika, namen in tudi ovrednotiti, kako velika likvidnost predmeta, ki je pritegnila pozornost verjetnega vlagatelja. Če je sredstvo tvegano, je verjetnost neuspeha visoka. V primeru, ko je banka napovedala transakcija, je lahko kupec prepričan v vse sto, da je to odlična in obetavna priloga, ki bo postala orodje blaginje.
Glede na rezultate raziskave, opravljenih ne tako dolgo nazaj, je več kot 50% prebivalstva Rusije prepričani, da je nakup nepremičnin - to je najučinkovitejša metoda za vzdrževanje in pomnoževanje denarnih rezerv. To pomeni, da se vprašanje zveni, ne "je vredno nakup?", In "Kaj kupiti?".
Izbira predmeta, v katerem bodo pritrjena sredstva, poskusite skrbno analizirati vse značilnosti nepremičnin in ne tvegajte še enkrat. Ne pozabite na visoko konkurenco na trgu, cenite ga v različnih sektorjih komercialnih nepremičnin in izračunajte, kateri letni dohodek bo lahko zagotovil podobno možnost. Nikoli ne naredite rešitve za skrivanje.
Sodobne metode zaslužka so že dolgo prenehale biti omejene na prejem plače. Za mnoge, najem nepremičnin kot podjetje je zelo uspešna rešitev za več dobička ali celo kot glavni vir dohodka. Vendar je treba omeniti, da ima delo na nepremičninskem trgu lastne pasti, ima tudi prednosti in slabosti. Zato je pred začetkom izvajanja te vrste dejavnosti, je treba preučiti vse razpoložljive vidike tega področja, kolikor je mogoče.
Če je ohišje vaše, boste potrebovali denar za popravilo in konfiguracijo. Znesek bo odvisen od stanja stanovanj, ravni gradbenih del in opreme z napravami, pohištvom. Naložbe v popravilo so lahko od 30-60 tisoč, do milijona rubljev in višje. Če vzamete pisarniški prostor, boste morali kupiti že pripravljeno stavbo, je mogoče ponovno opremiti. Stroški nakupa, popravila in oblikovanja prostorov bodo stali 30.000.000 - 40.000.000 rubljev.
Če najete namestitev, ne shranite na gospodinjske aparate. To mora biti certificiran, zanesljiv in odporen na obrabo. Pisarniški prostori zahtevajo tudi prezračevanje, klimatsko napravo in drugi pisarniški atributi.
Da bi v najem vaših stanovanj, potrebujem kodo OKVED 70.20 - mimo lastne nepremičnine. Tak predmet, kot je 70.20.1 - prenos na najem stanovanjskih nepremičnin, ki bo vključeval, vključno z doplačilom stanovanjskih stavb in drugih stanovanjskih stavb, apartmajev itd. Upoštevajte, da te kode ne pripadajo hotelskemu podjetju. OKVED 68.20 koda je primerna za najem pisarne, ki je odgovorna za najem in upravljanje sebe ali zakupljenih nepremičnin.
To je odvisno od tega, kako naredite podjetje. Če je kot OP, potem standardni niz: potni list, izjava o državni registraciji, potrdilo o plačilu državne dajatve, kopija potrdila gostilne. Toda za najemna stanovanja ni potrebna.
Da bi postavil pisarniški prostor, to je velika območja, da se registrirajo LLC. Zato potrebujemo izjavo o državni registraciji, Listino v dveh izvodih, odločbo o ustanovitvi (ali protokolarnim pristojbinam ustanoviteljem in Sporazumom na podlagi družbe, če je LLC ustanovljen z več udeleženci). Potem potrdilo o plačilu držav.
Če ste samo fizični (rezident), je vrednost davka od najemnin 13%. Za posamezni podjetnik je davek od ravnanja z najemom 6%. Ko IP upošteva, da boste morali plačati določeno zavarovanje. Yur. LISO lahko uporabi splošni davčni sistem. Ali poenostavljeno, ko je na LLC manj kot 100, je dohodek na leto manj kot 150 milijonov rubljev in več). Če podjetje deluje kot poenostavljeno, je načelo davkov na IP.
Ni dovoljenja za najem lastnih stanovanj ali nestanovanjskih nepremičnin v okviru pisarn ni potrebna.
Postavite najemne oglase, tako na internetu in v tiskanih medijih. Uporabite televizijo in radio. Nestanovanjski, kot tudi stanovanjska območja morajo biti opremljena v skladu z zahtevami potencialnih strank. Višja je raven "mletega" nepremičnine, bolj njegova najemnina.
Najprej ne morete pozabiti na davke. Do danes se najemodajalec zavezuje, da bo plačal v obliki davkov od 15 do 17% zneska, pridobljenega kot najemnina.
Ministrstvo za finance meni, da je možnost zmanjšanja obrestne obrestne mere, vendar le v primeru izvajanja pobude za uskladitev z nepremičninskimi prihodki. V tem primeru bo vsak najemodajalec dolžan plačati davčno pristojbino, ki jo je določila država. Z vsemi možnostmi se dobiček, pridobljen iz najemnih lastnosti, bistveno zmanjša v korist državnih organov.
Drugič, treba bomo upoštevati amortizacijo opravljenih popravil. Očarljivo je, da je do 10% zneska, porabljenega za pohištvo in prenova zneska. Stroški so odvisni od kakovosti začetnega popravila, natančnosti najemnikov, prisotnosti majhnih otrok, živali in trajanja obdobja najema. Toda v vsakem primeru je ta znesek bistvenega pomena, ki ni veljaven v korist najemodajalca.
Druga minus je nestalanost najemnikov. Tudi pri uradni najemni pogodbi je mogoče razmerje med najemniki in najemodajalci. V tem primeru se najemnik znajde v situaciji, ko mora iskati nove stranke, v tem obdobju, v tem obdobju, se izkaz dobička ustavi.
Izgradnja poslovnega najema podjetja daje edinstveno priložnost za sprejem zakonitega dohodka. Tudi z nakupom nepremičnin za najem, se lahko velike zneske legalizirajo.
Ta vrsta poslovanja se pogosto primerja z učinkovitostjo z bančnimi depoziti, vendar je dejstvo, da obrestne mere obresti ne bodo vedno vedno visoke. Nasprotno pristojbina za izposojo, iz leta v leto se samo povečuje, zaradi česar lahko podjetje uspeva in razvija.
Pridobljena za najem nepremičnin ne more prineseti le stabilnega dohodka, ampak bo prav tako postala odlična podpora v primeru odobritve, na primer, v banki depozita, da bi prejeli posojilo.
Nepremičnine - sredstvo, ki vam omogoča, da ostanete na krizi, ko drugi viri dohodka prenehajo delovati ali obstoj.
Tudi če najemodajalec noče razširiti sporazum, se nepremičnin lahko vedno uporablja kot zavarovanje za velika posojila.
Če obstajajo trajni zanesljivi najemniki, se podjetje spremeni v izdelek, ki ga je mogoče vedno prodajati. Na primer, prazna komercialna nepremičnina za prodajo v času težje kot najem. V tej situaciji je pomembno, da pravilno razrešimo vprašanje cene.
Kategorija ljudi pridobi nepremičnine za nadaljnje najem, zaseda pomemben tržni delež. Ustrezno poslovno upravljanje - izbor najemodajalcev, pogoji pogodbe in drugi vidiki določajo raven dobička in možne stroške najemodajalca. Na podlagi teh podatkov se določi gospodarska učinkovitost tega poslovnega formata, in če stroški presegajo neto dohodek, je vredno nekaj sprememb za izboljšanje obstoječega stanja.
Prisotnost lastne pisarne je nujen pogoj za resno poslovanje. Vendar pa je pogosto nakup pisarniškega prostora preveč težka finančna naloga za podjetnika. To še posebej velja za Moskvo. Zato se pravni subjekti pogosto raje uporabljajo za najem pisarne. Poskušali bomo primerjati nakup in izposojo pisarne in ugotoviti najbolj sprejemljivo rešitev v vseh parametrih.
Lokacija;
Razpoložljivost razvite infrastrukture;
Kakovostna komunikacija, internet;
Razpoložljivost priročnih prometnih komunikacij, prostorno parkirišče, ločen vhod;
Prisotnost zanesljive varnosti
Nekatere neobvezne funkcije: Office Floor, itd
Po mnenju strokovnjakov, danes v večjih mestih z velikim povpraševanjem po komercialnih nepremičninah, so stroški predmetov v 60-70% primerov precenjeni. Dejstvo je, da nihče ne mudi, da bi se delil z ugodnimi predmeti in zato ne bi smel biti presenečen niti fantastične cene za komercialne objekte, ker so včasih lastniki posebej postavil zgledne stroške, ker ne želijo prodati predmeta sploh. Običajno so precenjene cenovne oznake v primerih, ko povpraševanje po mestu presega ponudbo na trgu. To pomeni, da je na območju za kvadratne metre, na primer pisarniške nepremičnine, je povpraševanje tako visoko, da je čakalna vrsta poravnana. To govori samo, da so komercialni objekti eden najbolj donosnih sredstev na trgu.
Nedvomno obstaja veliko vrst nepremičnin in pritrjevanja v stanovanjih je danes bolj priljubljena, saj je takšna naložba enostavnejša in razumljiva. Naložbe v komercialne objekte zahtevajo tržno znanje, trendi, povpraševanje, vendar pa z vsemi to, veliko več denarja lahko prinese veliko več kot stanovanja. Vlagati danes lahko v komercialnih nepremičninah različnih kategorij - to so skladišče, pisarno, trgovanje in številna druga mesta. Hkrati je možno vlagati v ustrezne predmete na različne načine - kupiti pripravljeno platformo, zgraditi novo ali vstavite v pripravljeno podjetje.
