Prihodkovni pristop določa tržno vrednost nepremičnin kot znesek dohodka, ki ga oceni, ki se ocenjuje, lahko prinese v prihodnje prilagojene za tveganje njihove kršitve. Metode ocenjevanja nepremičnin donosni pristop Temelji na napovedi prihodnjih prihodkov, ustvarjenih s predmeti in analiziranjem tveganj, povezanih z njo, ki lahko izzove neusklajenost dejanskega dohodka Z vrednostjo, ki je namenjena datumu vrednotenja.
Za razumno uporabo pristopa dohodka so potrebni naslednji pogoji: \\ t
Ocenjeni objekt prinaša dovolj večjih pozitivnih naslednjih pogojev;
Obseg prihodnjih prihodkov je mogoče zanesljivo izračunati;
Tveganja, povezana z ocenjenimi nepremičninami, je mogoče zanesljivo ovrednotiti.
Ocena nepremičnin iz položaja njegove sposobnosti ustvarjanja lastnika kot glavne naložbene motivacije ima določene prednosti in slabosti. Pozitivni trenutek Ta pristop je osredotočen na prihodnje koristi, ki je nedvomno prednostna naloga vlagatelja, nadaljnji izračun stopnje dobičkonosnosti temelji na oceni tveganja ocenjene nepremičnine, ki zahtevajo njeno pozicioniranje naložbeni trg. Negativna stran Prihodkovni pristop je zapletenost priprave napovedi prihodkov in odhodkov, povezanih z ocenjenim objektom, nizko zanesljivostjo.
Kapitalizacija dohodka je proces, ki določa razmerje prihodnjih prihodkov in trenutne vrednosti ocenjenega objekta.
Razmerje kapitalizacije je stopnja dohodka, ki odraža razmerje med dohodkom in stroškom objekta ocenjevanja. Obstajata dve glavni smeri kapitalizacije:
neposredna kapitalizacija;
kapitalizacija dohodka na stopnjo donosnosti kapitala.
Za hitrost. popolna pravica Pravice lastnine in najemnikov kot pretoka dohodka se izračunajo s čistim delovnim prihodkom (CHOD).
Ocenjevalec nepremičnina Deluje z naslednjimi stopnjami dohodka:
Potencialni bruto dohodek (PVD)
Veljavni bruto dohodek (DVD)
Čisti poslovni dohodek (CHOD)
Kapitalizacija dohodka je proces, ki določa razmerje prihodnjih prihodkov in toka stroške predmeta.
Osnovna formula pristopa prihodkov
C (V) - stroški nepremičnin;
CHAR (I) - Pričakovani prihodki od ocenjene nepremičnine. V skladu s prihodki se običajno implicirajo s čistimi poslovnimi prihodki, ki je sposoben prinašati nepremičnine za obdobje;
K (R) - Stopnja dohodka ali dobička je koeficient ali kapitalizacija.
Razmerje kapitalizacije je stopnja dohodka, ki odraža razmerje med dohodkom in stroški objekta ocenjevanja.
Potencialni bruto dohodek (PVD)
Prihodki, ki jih je mogoče pridobiti iz nepremičnin s 100% njene uporabe, ne da bi upoštevali vse izgube in odhodke. PVD je odvisen od območja ocenjenega predmeta in načrtovane stopnje in se izračuna s formulo:
PVD \u003d S * cm, kjer (3.2)
Območje, zakupljeno, m2;
Glej stopnjo najema za 1 m2.
Veljavni bruto dohodek (DVD)
To je potencialni bruto dohodek, zmanjšan za izgubo iz premajhnih območij in pri zbiranju najem z dodatkom drugih prihodkov od normalnega tržna uporaba Objekt nepremičnin:
DVD \u003d PVD - izguba + druge dohodke (3.3)
Čisti poslovni dohodek (CHOD)
Veljavni bruto dohodek na minus poslovni odhodki (Ali) za leto (z izjemo amortizacijskih odbitkov): \\ t
CHOD \u003d DVD - OP. (3.4)
Poslovni odhodki so stroški, potrebni za zagotovitev običajnega delovanja nepremičnin in reprodukcijskega objekta bruto dohodek.
Tabela 8 - Izračun kapitalizacijskih stopenj za izboljšanje
Organizacija in ekonomska ocena mehanizacije proizvodnje mleka
Proizvodna oprema Plačilo Delo za izboljšanje učinkovitosti kmetijskih podjetij, in sicer povečanje obsega proizvodnje, širitev palete proizvodov, izboljšanje produktivnosti dela, zmanjšanje stroškov in posledično zmanjšanje stroškov kmetijskih pridelkov, veliko podjetij bi morala povečati raven M ...
Prihodkovni pristop, v nasprotju s primerjalnim in stroškom, je namenjen pridobivanju podatkov o nepremičninskem predmetu z vidika vlagatelja. Nepremičninski predmet v tem primeru se šteje le kot vir dohodka. Slabosti tega pristopa se nanašajo na izgradnjo vseh izračunov na podlagi predvidenih podatkov in predhodne ugotovitve Strokovnjaki.
Gospodarska vsebina Donosni pristop
Dobičkonosen pristop je preračunavanje prihodnjih dohodkovnih tokov v tekočih stroških. Skupni algoritem izračuna pri uporabi prihodkovnega pristopa ocene predvideva izvajanje petih operacij (sl. 1.3.6):
1. OPREDELITEV prihodnji bruto dohodek. Na podlagi letnih poročil bilance stanja o prihodkih in odhodkih podjetja v zadnjih 3 letih, cenilca
določa bruto dohodek. Hkrati določen:
· Potencialni bruto dohodek, i.e., dohodek, ki ga objekt lahko prinesejo leto s polno obremenitvijo območja pred operativnimi stroški VITCHE. Tako je potencialni bruto dohodek pričakovana skupna vrednost od glavne dejavnosti na ocenjeni lastnini nepremičnin;
· Dejanski bruto dohodek, ki temelji na morebitnih bruto dohodkih, iz katerih izgube so izgube pri zbiranju plačil in dodane dodatni dohodek od predmeta nepremičnin (na primer od poslovne dejavnosti Na ozemlju nepremičnine ali znotraj njega).
Sl. 1.3.6 Algoritem za izračun prihodkovnega pristopa k ocenjevanju nepremičnin
Na primer, če se ocenjuje hotel o hotelu, se bodo prihodki lastnika razvijali iz stroškov: sobe, restavracijske storitve, čiščenje in pranje perila, najem za nameščene kioske in trgovine. Ocenjevalec mora upoštevati možnosti za razvoj podjetnika in ga odražati v svojem poročilu. Aref mora vedeti, da lahko zaradi povečanja prihodkov boljši nadzor, organizacije finančni nadzor, Vključevanje novega proizvodna zmogljivost in drugi dejavniki. Dodatne lastnosti Prejem dohodka se običajno upošteva zainteresirane strani v postopku ocenjevanja tekočih stroškov.
2. Odštevanje stroškov poslovanja. Ocenjevalec analizira stopnje obratovanja, ki se odražajo v bilanci stanja podjetja. ta vrsta Stroški odražajo stroške, potrebne za ohranitev funkcionalne primernosti objekta, ki zagotavlja bruto dohodek.
Operativni stroški so običajno:
V primeru ocene hotela stroški poslovanja vključujejo naslednje Izhezhki: stroški hotelske sobe, plače kadrov in administracije, stroški oglaševanja, popravila in davki. Vsi stroški, razen amortizacije in: kreditno zaupanje, odšteto od bruto prometa, da se določijo čisti prihodki.
3. Opredelitev in prilagoditev čistega (operativnega) dohodka.Prilagoditev tega dohodka je odvisna od podjetnika. Recimo, da bo 70% dohodka šel na najemnino za najemnino in druge stroški proizvodnjeV tem primeru lahko podjetnik dobi v obliki nadomestila do 30% bruto dohodka. Za visoka stopnja Konkurenca podjetnikovega dohodka se lahko zmanjša.
Upoštevajte, da se v čistih prihodkih, posojila in amortizacijski odbitki ne upoštevajo.
4. Ocenjevanje in multiplikator Dobro ime. Dobrowille (Oxford Slovar angleškega jezika) je opredeljena kot "privilegije, \\ t prodajalec kupcu; Seznam strank ali kupcev, ki so priznani kot ločen element Stroški poslovanja. " Mednarodni odbor. Po standardih. računovodstvo meni, da je dobro ime - to je razlika med vrednostjo podjetja kot celote in tržna cena njena sredstva. Obe definiciji označujejo dodatni strošekposledica posamezne značilnosti Poslovni P dodamo stroškom ocenjenega nepremičnine.
Za določitev stroškov dobrega imena potencialnega lastnika mora ocenjevalec izpolnjevati številne operacije (sl. 1.3.7).
Sl.1.3.7 Postopek določanja stroškov dobrega imena
5. Določitev končne vrednosti nepremičnin. V tem primeru se lahko uporabijo metode: kapitalizacija dohodka (neposredna kapitalizacija); Diskontirane denarne tokove in tehnološko stanje.
Funkcije kompleksen odstotek
Razumeti bistvo metod ocenjevanja objektov prihodki Real Estate. Potrebno je razmisliti o funkcijah kompleksnega odstotka, ki označuje kvantitativne spremembe Stroškov denarja v času. Te funkcije vključujejo:
1. Prihodnje stroške enkratne naložbe - vrednost prihodnje vrednosti denarne enote predmeta nepremičnin preko n občasnih območij: \\ t
,
kje je začetni prispevek, drgnite; E - dejanska stopnja Kompleksen odstotek.
2. Trenutna vrednost Enojni priključek - Današnja vrednost denarja
enote predmeta nepremičnin, pridobljenih skozi obdobja, kot je odvisno od odstotkov:
.
Z. Trenutna vrednostsam Priključki za obdobje - sedanjo vrednost serije prihodnjih enakih plačil v obdobjih po stopnji zapletenega odstotka I: \\ t
,
kjer je R. - znani pretok enakovrednih plačil ob koncu vsakega obdobja, diskontiranega na to stopnjo.
4. Stroški enotne naložbe za obdobje - prihodnje stroške Serija prihodnosti Enako ena izplačila v obdobjih n ob kompleksnemu odstotku stopnje I:
.
5. Amortizacija posamezne priloge - kaže, kaj bi moralo biti znesek plačil v obdobjih n, tako da je bila njihova sedanja vrednost po obrestni meri, ki sem bila enaka 1:
b. Fundacija povračil - vrednote ravnotežnih plačil, ki se nabirajo na računu do konca obdobja rente 1 monetarna enota:
Osnovne metode ocenjevanja
Metoda neposredne kapitalizacije Uporablja, če je predviden konstanten ali nemoteno spreminjajoč dohodek. Temelji na ta metoda Gre za opredelitev stopnje kapitalizacije, ki je koeficient kapitalizacije, ob upoštevanju čistega dobička iz delovanja ocenjenega cilja podpornosti in povračila kapitala, porabljenega za njegovo pridobitev.
V general. Stopnja kapitalizacije se določi s formulo:
Stopnja kapitalizacije \u003d.
Obstajajo druge metode za izračun vrstice naraščanja:
1. Metoda neposredne primerjave Sestavlja se v primerjavi ocenjenega predmeta s predmetnim analognim. V primerjavi so glavne značilnosti predmetov (glej npr. 10.3), na podlagi katere je izbrana objekt (-ji) -alog. Stopnja kapitalizacije ocenjenega predmeta postaja enaka z analognim objektom ali izračunana na podlagi povprečne aritmetike v primeru množice analognih predmetov.
2. Metoda povezane naložbe (Lastni in izposojeni kapital) Uporablja se za nakup nepremičninskega predmeta z uporabo tako izposojenega in lastni kapital:
a) Stopnja kapitalizacije na izposojenih sredstev (hipotekarna konstanta) je določena z odnosom letna plačila na dolga servisiranja do glavnega zneska hipotekarnega posojila;
b) stopnja kapitalizacije na lastna sredstva (stopnja kapitala kapitala) je določena z razmerjem čisti dobiček Iz delovanja predmeta nepremičnin, ki se pojavljajo na svojem kapitalu, do obsega kapitala.
Celotna stopnja kapitalizacije se določi s tehtanjem komponentni deli sorazmerno z velikostjo izposojenega in lastniškega kapitala v skupnem znesku vloženega kapitala. Komponenta izposojenega kapitala je opredeljena kot proizvod hipotekarne konstante in odnos izposojenega kapitala v skupnem znesku vloženega kapitala. Komponenta kapitala je opredeljena kot:
Stopnja kapitalizacije
na lastnem kapitalu \u003d
3. Metoda povezanih naložb (zemljišča in zgradbe) Uporablja se, ko lahko natančno izračunate stopnjo kapitalizacije za vsako komponento. nepremičninski kompleks: Zgradba (struktura) in zemljišča. Bistvo metode je določiti utežene stopnje kapitalizacije za zemljo in predmet nepremičnin, ki stoji na njem. Cene tehtanja se izvajajo, odvisno od delnic teh sestavnih delov skupna vrednost Nepremičninski kompleks.
4. Metoda Ellwood. Gre za spremenjeno metodo povezanih naložb (izposojenih in pravičnosti), ki upošteva trajanje investicijskega obdobja in spremembo v času vrednosti nepremičnine.
Za izračun skupna stava Kapitalizacija Ellwooda je ponudila formulo:
,
kje - splošni koeficient. kapitalizacija; - stopnja vračanja kapitala; M je delež izposojenega kapitala; C - Hipotekarni koeficient Ellwood.
V praksi se uporabljajo izračunane tabeleS pomočjo, katere v določeni odstotek se stopnja vračanja kapitala in obdobje lastništva določi z vrednostjo hipotekarnega koeficienta Od.
5. Kumulativna metoda upošteva stopnjo kapitalizacije tveganj, povezanih z naložbami naložb, neučinkovito upravljanje naložb, nizka likvidnost skladov itd. Poleg pridobitve dobička v obliki obresti na kapitalske naložbe, lahko upošteva tudi čas povračila (vrnitev ) vloženega kapitala, tj. V prejeti stopnji je treba dodati stopnjo kapitalske povračila. Izračuna se kot odnos enote do števila let.
Bistvo metode je, da je ponudba razdeljena na dele, in če je velikost vseh njegovih komponent znana, potem s seštevanjem, lahko dobite stopnjo kapitalizacije.
Metoda neposredne kapitalizacije temelji na dejstvu, da se prihodki od uporabe nepremičninskega predmeta in prihodkov od njene preproge kapitalizirajo na sedanjo vrednost, ki bo strošek nepremičninskega predmeta.
Splošna formula Za določitev vrednosti nepremičninskega predmeta, metoda neposredne kapitalizacije na naslednji način:
V primeru prenosa nepremičninskega predmeta, formula pridobi nekoliko drugačno obliko, saj bo metoda neposredne kapitalizacije v tem primeru opredeljena s stroški najemnine za več let delovanja predmeta. Ta metoda se imenuje "Kapitalizacija letne najemnine".
Kapitalizacija letne najemnine je odvisna od individualne ocene in tveganja prejemanja najemnine: \\ t
kjer - stroški ocenjenega objekta, izračunana z uporabo pristopa dohodka; CH - Čisti dohodek; G - število let najema predmeta; - Koeficient izkoriščanja kapitalizacije, izračunan kot razmerje med količino čistega dobička v višino letne najemnine ().
6. Metoda diskontiranega denarnega toka Uporablja se, ko je dinamika sprememb dohodka pomembna ali pa so te spremembe nepravilne.
Uporaba te metode vključuje:
1. Vzpostavitev trajanja dohodka od premoženja. In International. ocenjena praksa srednje trajanje je sprejeta 5-10 let, če ni drugače določeno dodatni pogoji. Ruski ocenjevalci so v tem obdobju v razponu Z-5 let
2. Napovedovanje zneska denarnih tokov: Gradbena gibanja denarnih tokov prihodkov in odhodkov, pogostost prejema dohodka. Če stroški obnove, posodobitev predmeta neuspeha, se njihova vrednost odšteje od neto dohodka v teh obdobjih, ko se zgodijo.
Z. Opredelitev diskontne stopnje.
Diskontna stopnja je kompleksen odstotek, ki se uporablja pri izračunu tekočih stroškov prihodnjih plačil. Za določitev različne metode: Zgradbe, primerjave alternativna naložba, dodelitev, movitaring.
Metoda gradnje. Temelji na ozadju, da je diskontna stopnja le funkcija tveganja in se lahko opredeli kot vsota vseh tveganj, povezanih s pridobivanjem, delovanje nepremičninskega predmeta in drugih operacij (tveganja na trgu nepremičnin, kapitalski trg, nizka likvidnost , inflacija, upravljanje nepremičnin, finančni, okoljski, zakonodajni).
Temelji na metoda primerjave alternativnih naložb To je določba, da bi morali imeti podobne projekte tveganja podobne diskontne stopnje.
Metoda izbire Predpostavlja, da se diskontna stopnja izračuna na podlagi teh transakcij.
Z uporabo metoda spremljanja, Mogoče je ugotoviti težnjo, da spremenimo donosnost alternativnih naložb, povezanih z donosnostjo nepremičninskega predmeta.
Takšna analiza omogoča napovedovanje sprememb v verjetni dobičkonosnosti vzdrževalnega objekta, ki temelji na spremljanju nepremičninskega trga, katerega rezultati so javno objavljeni.
1. Diskontiranje denarnega toka z prinašanjem vrednosti potoka denar Prihodnja obdobja do sedanjih delovnih funkcij in povzemajo vse tekoče stroške.
Izračun vključuje diskontiranje vsakega denarnega toka, ki ustreza DP-karticam in naknadnim dodatkom vseh dobljenih vrednosti:
kje - denarni tok obdobje t; - Stopnja popusta denarnega toka za t.
2. Dodajanje tekočih stroškov dohodka tokov in prihodkov od prodaje.
Z. Izračun vrednosti predmeta Nedlnzhnjestija kot razlika med trenutna vsota Prihodki za ocenjeno obdobje v vsoti privlačnih izposojenih sredstev.
Tehnika ostanek Zagotavlja kapitalski kapital, ki velja samo za eno od sestavin sredstev, vloženih v predmet, medtem ko so znani stroški drugih komponent.
Stroški predmeta neuspeha se upoštevajo v takem zaporedju:
1. Del dohodka za obdobje se izračuna. potrebno za privabiti naložbe v komponento z znano vrednostjo z množenjem stopnje stave po vrednosti.
2. Znesek dohodka se določi, ki pade na drugo komponento (neznano), z odštevanjem prihodkov, ki prihajajo na prvo komponento, od skupne vrednosti dohodek.
Z. Vrednost druge komponente je določena z delitvijo dohodka na ustrezno stopnjo kapitala.
4. Stroški nepremičninskega predmeta se določijo z dodajanjem vrednosti znane komponente in izračunano vrednost neznane komponente. Temelji splošne reprezentacije o donosnem pristopu za vsakogar ločen predmet To ali to skupino načel in metod ocenjevanja se lahko uporabi, odvisno od namena te ocene. Na primer , dobičkonosen pristop k vrednotenju zemljišča vključuje uporabo načel in metod, ki omogočajo ocenjevanje zemljišča Na podlagi pričakovanega dohodka. To so načela čakanja, povpraševanja in predlogov, nadomestitev metod neposredne kapitalizacije, kapitalizacijo dohodka v obdobjih, bilanca prihodkov.
Metoda neposredne kapitalizacije temelji na določanju dohodka od lastništva zemljišča. Izračunana vrednost Zemlja se določi zlasti od delitve zneska čistega dohodka po stopnji kapitalizacije. Metoda je primerna pri ocenjevanju zemljišča v primeru svojega najema ločeno od zgradb v strukturah, ko je najemnik odgovoren za predmet davka na nepremičnine in druge stroške. Če so pogoji pogodbene pogodbe dokaj natančno odražajo položaj najema trga, je možno usmeriti kapitalizacijo zneska čistega najema v lastništvu zemljišč.
Kot osnova za določanje dohodka pri uporabi te metode je lahko:
Najemnina za ocenjevanje kmetijskih in gozdnih zemljišč;
Del prihodka od podjetja kot nepremičninskega kompleksa, ki prihaja v naseljeno zemljišče;
Pristojbina za ocenjevanje zemljišč;
Prihodki od povečanja vrednosti zemljišča, pridobljene s prodajo v prihodnosti ali ko je zastavljena pod hipotekain itd
Trenutno obstajajo tri metode za izračun stopnje kapitalizacije:
1. Zemljišča se šteje za nekakšno capital. Na podlagi tega se stopnja kapitalizacije izračuna na podlagi značilnosti denarni trg Na dan ocenjevanja. Ekonomski raziskovalni inštitut za vse-ruski raziskovalec, delo in upravljanje kmetijstvo Kot kapitalizacija je priporočljivo uporabiti Sberbank RF za dolgoročne devizne operacije.
2. Kumulativna metoda, pri kateri lahko stopnja kapitalizacije vključuje: \\ t
Stava brez tveganja (na primer, obrestna mera Sberbank Ruske federacije);
Tveganje likvidnosti, povezane z možnostjo izgub pri izvajanju nepremičninskega predmeta zaradi nezadostnega razvoja ali nestabilnosti trga nepremičnin itd.
Z. Metoda neposredne primerjave, v kateri je stopnja kapitalizacije enaka dohodek, razdeljen s prodajno ceno objekta-analog.
Pri uporabi metode kapitalizacije dohodka v obdobjih, letne dohodkovne tokove za celotno obdobje lastništva in jih vodijo do tekočih stroškov.
Za ocenjevanje zgrajenih zemljišč poslovni objekti Nepremičnine, tehnika bilance prihodkov, ki prihajajo na zemljišče, se uporablja. Tehnika prihodkov zemljiških parcel se uporablja v primerih, ko so stavbe in konstrukcije pred kratkim zgrajene ali še niso zgrajene (tehnična in ekonomska analiza nove gradnje) se izvajajo), kot tudi pri določanju možnosti najboljšega in najbolj učinkovita uporaba Zemljišča.
Preostali dohodek po kritju vseh stroškov za privabljanje različne vire (kapital, delovna silaUpravni viri) se nanaša na zemljišče.
Dobičkonosen pristop k ocenjevanju nepremičnin - niz metod za ocenjevanje vrednosti nepremičnin, ki temeljijo na določanju pričakovanih prihodkov iz komercialne uporabe ocenjene lastnine.
Glavna prednost, ki ima pristop ocenjevanja nepremičnin v primerjavi s tržnim in dragim, je, da je v njem več kot Odraža predstavitev investitorja o nepremičninah kot vir dohodka, t.j. Ta kakovost nepremičnin se upošteva kot glavni faktor določanja cen. Glavna pomanjkljivost, ki ima pristop za ocenjevanje prihodkov od nepremičnin, je, da za razliko od dveh drugih akcijah za ocenjevanje na podlagi predvidenih podatkov.
Dobičkonosen pristop ocenjuje stroške nepremičnin ta trenutek Kot sedanja vrednost prihodnjih denarnih tokov, tj. Odseva:
kakovost in število prihodkov, ki jih objekt nepremičnin lahko nastane med življenjsko dobo;
tveganja, značilna za ocenjeni predmet in regijo.
Prihodkovni pristop se uporablja pri določanju investicijastane, ker potencialni investitor ne bo plačal za predmet velik znesekkot tekoči stroški prihodnjih prihodkov iz tega objekta. Uporablja se tudi pri določanju tržna vrednost.
Osnovni pojmi:
Kapitalizacija dohodka - To je proces, ki določa odnos prihodnjega dohodka in trenutne vrednosti predmeta.
Osnovna formula za pristop prihodkov (Sl.3.5):
ali 
kje
C (V) - stroški nepremičnin;
CHAR (I) - Pričakovani prihodki od ocenjene nepremičnine. V skladu s prihodki se običajno implicirajo s čistimi poslovnimi prihodki, ki je sposoben prinašati nepremičnine za obdobje;
K (R) - Stopnja dohodka ali dobička je koeficient ali kapitalizacija.
Razmerje kapitalizacije - Stopnja dohodka, ki odraža razmerje med dohodkom in stroškom objekta ocenjevanja.
Stopnja kapitalizacije - To je razmerje tržna vrednost Premoženja na njihovo prinesel neto dohodek.
Popust- norma kompleksnega interesa, ki se uporablja pri preračunu na določeni točki v času stroškov denarnih tokov, ki izhajajo iz uporabe premoženja.
Glavne faze ocenjevanja nepremičnin je pristopen pri dohodkih:
Ocena bruto potencialnega dohodkana podlagi analize trenutne cene in tarife (najemnine) na trgu primerljivih objektov;
Analiza izgub;
Izračunavanje stroškov iz delovanja ocenjenega objekta;
Določbe čistega poslovanja se določi, kar je enako razliki v bruto potencialnem dohodku, zmanjšanju odbitka izgube in opustitve
Pretvarjanje čistih poslovnih dohodkov na stroške nepremičnine.
V okviru prihodkovnega pristopa je možna uporaba ene od dveh metod: metoda neposredne kapitalizacije dohodka in načina diskontiranja denarnih tokov.
Osnova teh metod je predpostavka, da je strošek nepremičnin posledica sposobnosti ocenjenega predmeta za ustvarjanje dohodkovnih tokov v prihodnosti. Pri obeh metodah obstaja pretvorba prihodnjih prihodkov od nepremičninskega predmeta, ob upoštevanju stopnje značilne vrednosti tveganja tega objekta. Te metode se razlikujejo le v načinu pretvorbe dohodkovnih tokov.
Pri uporabi metode kapitalizacije dohodka v ceni nepremičnine pretvori dohodek v enem časovnem obdobju, in pri uporabi metode diskontiranih denarnih tokov - dohodek od predvidene uporabe za številko napovedi, kot tudi prihodke od lastnosti prodaje na koncu obdobje napovedi.
Način kapitalizacije dohodka se uporablja, če: \\ t
potonski tokovi so stabilni za daljše časovno obdobje, predstavljajo pomembno pozitivno vrednost;
trovi prihodkov se povečujejo v stabilnem, zmernem tempu.
Osnovna formula za izračun ima naslednji obrazec:
ali 
,Kje
C - Stroški nepremičnine (DEN.RU);
KK - Koeficient kapitalizacije (%).
Tako je metoda kapitalizacije dohodek je določitev vrednosti nepremičnin prek prevoda letnega (ali povprečnega letnega) neto operativnega dohodka (CHOD) na sedanjo vrednost.
Pri uporabi te metode je treba upoštevati naslednje omejevalne pogoje:
nestabilnost dohodkovnih tokov;
Če je nepremičnina v fazi obnove ali nedokončane gradnje.
Glavni problemi te metode
1. Metoda ni priporočljiva za uporabo, če predmet nepremičnin zahteva znatno obnovo ali je v stanju nedokončane gradnje, tj. V bližnji prihodnosti se ne zdi možen izhod na ravni stabilnega dohodka.
2. B. ruski pogoji Glavni problem, s katerim je obrazec ocenjevalca, je "Informacijska motnja" nepremičninskega trga, predvsem pomanjkanje informacij o dejanski prodaji in najemu nepremičninskih predmetov, operativnih stroškov, pomanjkanja statističnih informacij o zagonskem faktorjev na vsakem tržnem segmentu v različne regije. Posledično je izračun stopnje choda in kapitalizacije postala zelo težka naloga.
Glavne faze postopka ocenjevanja po metodi kapitalizacije:
določitev pričakovanega letnega (ali povprečnega letnega) dohodka kot dohodek, ki ga je ustvaril predmet nepremičnin, ko je najboljša in najučinkovitejša uporaba;
izračun kapitalizacijskih stopenj;
določitev vrednosti nepremičnine na podlagi čistega poslovnega dohodka in kapitalizacijskega koeficienta z delitvijo šlo v kapitalizacijski koeficient.
Potencialni bruto dohodek (PVD)- dohodek, ki ga je mogoče pridobiti iz nepremičnin s 100% njene uporabe, ne da bi upoštevali vse izgube in odhodke. PVD je odvisen od območja ocenjenega predmeta in načrtovane stopnje in se izračuna s formulo:
kje
S. - površina, zakupljena, m 2;
Glejte Stopnjo najema za 1 m 2.
Veljavni bruto dohodek (DVD)- To je potencialni bruto izguba pri bruto dohodku od predelovalnih površin in s provizijami za najem z dodatkom drugih prihodkov iz običajne tržne uporabe nepremičnine: \\ t
DVD \u003d PVD - izguba + druge dohodke
Čisti poslovni dohodek (CHOD)- dejanski bruto dohodek na minus poslovni odhodki (ali) za leto (z izjemo amortizacije): \\ t
CHOD \u003d DVD - OP.
Poslovni odhodki so stroški, potrebni za zagotovitev običajnega delovanja nepremičninskega predmeta in reprodukcije veljavnega bruto dohodka.
Izračun koeficienta kapitalizacije.
Obstaja več metod za določanje koeficienta kapitalizacije:
ob upoštevanju povračila stroški kapitala (s prilagoditvijo za spremembo vrednosti sredstva);
metoda s tem povezanih naložb ali tehnike investicijske skupine;
neposredna metoda kapitalizacije.
Določitev koeficienta kapitalizacije ob upoštevanju izterjave kapitaladavčne stroške.
Kapitalizacijski koeficient je sestavljen iz dveh delov:
stopnje naložb (kapital), ki je odškodnina, ki jih je treba plačati vlagatelju za uporabo gotovine, ob upoštevanju tveganj in drugih dejavnikov, povezanih s posebnimi naložbami;
standardi vračanja kapitala, tj. Vračilo vsote začetnih naložb. Poleg tega se ta element kapitalizacijskega koeficienta uporablja le za preperete del sredstev.
Stopnja dohodka kapitala temelji na kumulativni metodi gradnje:
Stopnja dohodka brez tveganja +
Premium tveganja +
Naložbe v nepremičnine +
Nagrade za nizka likvidnost Nepremičnine +.
Nagrade za upravljanje naložb.
Stopnja vračanja brez tveganja - odstotek v visoko likvidnih sredstvih, tj. To je stava, ki odraža "dejanske tržne priložnosti za vlaganje denarnih sredstev in posameznikov brez kakršnega koli tveganja ne vračilo." Kot stava brez tveganja, se donos na LEB.
V procesu presoje je treba upoštevati, da so lahko nominalne in realne stopnje brez tveganja tako rublja kot valuta. Pri preračunu nominalnih obrestnih mer je priporočljivo uporabiti formulo ameriški ekonomist In matematiko I. Fisher, ki ga izhaja v 30-ih 20. stoletja:
; Kje
RN - nominalna ponudba;
RR - prava stava;
Indeks Jiff - Inflacije ( letna temp. inflacija).
Pri izračunu valutne netvegane stave je priporočljivo, da se prilagodi s formulo Fisher, ob upoštevanju indeksa inflacije dolarja, pri določanju stave brez tveganja rublja - indeks inflacije rub.
Prevod rubenega stopnje donosnosti v dolarskem stavi ali nasprotno, se lahko izvede z naslednjimi formulami: \\ t
DV - RUBLE ali valutno stopnjo dobička;
Kurs - temp. tečaj, %.
Izračun različnih sestavin premije za tveganje:
doplačilo nizke likvidnosti.Pri izračunu te komponente se upošteva nezmožnost takojšnje vrnitve naložb, vloženih v predmet nepremičnin, in jo je mogoče sprejeti na ravni inflacije dolarja za tipičen čas razstavljanja, kot so ocenjeni predmeti na trgu;
sredstvo za tveganjenaložbe v nepremičnine. V ta primer Upošteva se možnost naključne izgube vrednost potrošnikov Predmet in dodatek lahko sprejmemo v višini zavarovalnih odbitkov v zavarovalnicah višja kategorija Zanesljivost;
doplačilo za upravljanje naložb.Bolj tvegane in zapletene naložbe so bolj pristojnemu upravljanju, ki ga zahtevajo. Podpora za upravljanje investicij Priporočljivo je, da izračunamo ob upoštevanju prihodkov in izgubnega faktorja pri zbiranju najemnin.
Metoda povezanih naložb ali tehnike investicijske skupine.
Če je nepremičninski predmet pridobljen z lastnim in izposojenim kapitalom, mora razmerje kapitalizacije izpolnjevati zahteve donosnosti na obeh delih naložbe. Vrednost koeficienta je določena z metodo povezanih naložb, ali tehniko investicijske skupine.
Kapitalizacijski koeficient za izposojeni kapital se imenuje hipotekarna konstanta in se izračuna po naslednji formuli:
; Kje
RM - hipotekarna konstanta;
Pred - letna plačila;
K je vsota hipotekarnega posojila.
Hipotekarna konstanta je določena z mizo šestih funkcij kompleksnega odstotka: enaka višini obrestne mere in faktorja nadomestilanega sklada ali je enaka faktorju prispevka na enoto amortizacije.
Kapitalizacija Koeficient kapitala se imenuje hipotekarna konstanta in se izračuna po naslednji formuli:
; Kje
RC je koeficient kapitala kapitala;
PTCF - letni denarni tok pred obdavčitvami;
Policaj - vrednost kapitala.
Celotni koeficient kapitalizacije je opredeljen kot tehtano povprečje: \\ t
M je hipotekarni koeficient.
Če je sprememba napovedana v vrednosti sredstva, potem je potreba po računovodstvu v kapitalizacijskem razmerju, se pojavi vrnitev zneska glavnice (postopek dokapitalizacije). Stopnja donosa v nekaterih virih se imenuje razmerje dokapitalizacije. Za vrnitev začetne naložbe je del čistega operativnega dohodka odložen na sklad povračil z odstotkom za dokapitalizacijo.
Obstajajo trije načine povračilo vloženega kapitala: \\ t
naravnost vrnitev kapitala (Metoda obroča);
vračanje kapitala na vračilo in stopnjo dohodka naložb (Metoda INVODA).Včasih se imenuje metoda rente;
vračanje kapitala na vračilo in obrestno mero brez tveganja (Hussy metoda).
Metoda obroča.
Ta metoda je priporočljiva, da se uporabi, ko se pričakuje, da bo povračilo glavnega zneska izvedeno enaki deli. Letna stopnja donosnosti kapitala se izračuna z delitvijo 100% vrednosti sredstva za preostalo življenjsko dobo koristnosti, tj. To je vrednost, obračalna služba sredstva. Stopnja vračanja - letni delež začetnega kapitala, ki je bil postavljen v prostem, ki se prosti sklad povračila: \\ t
; Kje
n je preostali znesek gospodarskega življenja;
Stopnja donosa investicije.
Primer.
Naložbeni pogoji:
20 let;
R. - stopnja naložb 12%;
znesek naložbenega kapitala v nepremičninah 10.000 $.
Sklep. Metoda obroča. Letna rektorirana stopnja vračanja kapitala bo 20%, saj bo v 5 letih 100% sredstev odpisano (100: 5 \u003d 20). V tem primeru bo koeficient kapitalizacije 32% (12% + 20% \u003d 32%).
Povračilo glavnega zneska kapitala Ob upoštevanju zahtevane stopnje donosnosti naložb se odraža v tabeli.
Tabela Povračilo vloženega kapitala na obroč metode (dolarjev)
|
Kalifacijsko ravnotežje na začetku obdobja |
Povračilo kapitalskih naložb |
Dohodek vloženega kapitala (12%) |
Skupni dohodek |
|
Kapitalska donos se pojavi z enakimi deli v celotnem življenjskem delovnem prostoru nepremičnine.
Metoda INVDA.uporablja se, če je znesek vračanja kapitala ponovno vložen po stopnji donosnosti naložb. V tem primeru je ocena vračanja kot sestavni del koeficienta kapitalizacijskega kapitalizacije enaka faktorju nadomestilnega sklada z enako obrestno mero kot naložbe: \\ t
kje SFF. - ustanovitelj sredstev nadomestila;
Y. = R. (Stopnja dohodka naložb).
Povračilo vloženega kapitala na to metodo je predstavljeno v tabeli. 3.5.
Primer.
Naložbeni pogoji:
20 let;
prihodki od naložb - 12%.
Sklep. Razmerje kapitalizacije se izračuna kot znesek stopnje vračanja naložb v višini 0,12 in faktorja Sklada za povračilo (za 12%, 5 let) 0,1574097. Kapitalizacijski koeficient je 0,277,4097, če je vzet iz grofa računa na amortizacijo (12%, 5 let).
Tabela. Povračilo vloženega kapitala v skladu z metodo INVOUD (dolarjev)
|
Preostanek glavnega kapitala na začetku leta, dolarjev. |
Total Reimburment. |
Vključno z |
||
|
% do Kapitala |
povračilo glavni znesek |
|||
Metoda XOSCold.. Uporablja se v primerih, ko je začetna stopnja dohodka naložb nekoliko visoka, kar je malo verjetno, da ponovno vlaganje po isti stopnji. Za reinvestigated sklade se domneva, da prejema dohodek na stopnji brez tveganja: \\ t
kjer B - obrestna mera tveganja.
Primer. Investicijski projekt predvideva letne 12-odstotne odhodke od naložb (kapital) za 5 let. Zneski za vrnitev naložb se lahko reinvestirajo v višini 6% brez tveganja.
Sklep. Če je stopnja donosa kapitala 0,1773964, ki je faktor vračila za 6% več kot 5 let, je koeficient kapitalizacije 0,2973964 (0,12 + 0.1773964).
Če je predvideno, da bodo naložbe izgubili le delno, se koeficient kapitalizacije izračuna nekoliko drugače, saj je kapitalsko povračilo posledica nepremičnine za nadaljnjo prodajo, in deloma zaradi tekočega dohodka.
Koristimetode kapitalizacije dohodka so, da ta metoda neposredno odraža tržne razmere, saj se analizira z vidika razmerja med dohodkom in stroškov, praviloma, veliko število Nepremičninske transakcije, kot tudi izračun kapitaliziranega dohodka, je pripravljen hipotetični izkaz poslovnega izida, glavno načelo gradnje, ki je predpostavka na trgu na trgu delovanja nepremičnin.
Slabostimetode kapitalizacije dohodka so:
njegova uporaba je težka, če ni informacij o tržnih transakcijah;
Metoda diskontiranega denarnega toka (DDP) je bolj zapleten, podroben in vam omogoča oceno predmeta v primeru prejema nestabilnih denarnih tokov iz njega, ki simulira značilne značilnosti njihovega prejema. Metoda DDP se uporablja, ko:
predpostavlja se, da se bodo prihodnji denarni tokovi bistveno razlikovali od trenutnega;
obstajajo podatki, ki vam omogočajo, da utemeljite velikost prihodnjih denarnih tokov iz nepremičnin;
dohodek in pretoki stroškov so sezonski;
ocenjena nepremičnina je pomemben večnamenski komercialni predmet;
predmet nepremičnin je zgrajen ali pa je bil zgrajen in uveden (ali je začel delovati).
Metoda DDP omogoča oceno stroškov nepremičnin, ki temeljijo na tekočih stroškov dohodka, ki je sestavljen iz predvidenih denarnih tokov in preostale vrednosti.
Za izračun DDP je potreben podatki:
trajanje predvidenega obdobja;
napovedne količine denarnih tokov, vključno z obratno;
Diskontna stopnja.
Algoritem za izračun metode DDP.
1. Določitev predvidenega obdobja. V mednarodni praksi ocenjevanja je povprečna vrednost obdobja napovedi 5-10 let, za Rusijo pa bo tipična vrednost obdobje 3-5 let. To je v realnem času, na katerem lahko razumno napoved.
2. Napovedovanje denarnih tokov.
Pri ocenjevanju nepremičnin se metoda DDP izračuna več vrst dohodka od predmeta:
potencialni bruto dohodek;
veljavni bruto dohodek;
Čisti poslovni prihodki;
denarni tok pred davki;
denarni tok po plačilu davkov.
V praksi so ruski ocenjevalci namesto denarnih tokov dohodek:
ChoD (ki kaže, da je predmet nepremičnin sprejet, kot ni obremenjen z dolgom), \\ t
Čisti denarni tok manj odhodkov za delovanje, davek na zemljišče in obnovo, \\ t
davek na dohodek.
Upoštevati je treba, da je denarni tok potreben za popust, kot:
denarni tokovi niso tako spremenljivi kot dobiček;
koncept "denarnega toka" je povezan s prilivom in odlivom sredstev, ki so taki denarne člankekot "naložbe" in "dolžniške obveznosti", ki niso vključeni v izračun dobička;
kazalnik dobička se nanaša na prihodke, pridobljene v določenem obdobju, s stroški, ki so nastali v istem obdobju, ne glede na realni dohodek ali denarni tok;
denarni tok - kazalnik doseženih rezultatov za sam lastnik in za zunanja stran in nasprotne stranke - stranke, posojilodajalci, dobavitelji itd., Ker odraža stalno razpoložljivost določenih sredstev na računih lastnika.
Značilnosti računanja denarnega toka pri uporabi metode DDP.
Davek na nepremičnine (nepremičninski davek), ki je narejen iz davka na zemljišča in nepremičnine, je treba odšteti od dejanskega bruto dohodka kot del poslovnih odhodkov.
Ekonomski I. amortizacija davka To ni prava gotovinska plačila, zato je računovodstvo amortizacije pri napovedovanju dohodka nepotrebno.
Plačila posojil storitev (plačila obresti in odplačilo dolga), je treba odšteti od čistega delovanja dohodka, če je ocenjeno investicijska vrednost predmet (za določen vlagatelj). Pri ocenjevanju tržne vrednosti nepremičninskega predmeta, odbitne plačila posojilnih storitev.
Podjetniški odhodki lastnika podjetja je treba odšteti od veljavnega bruto dohodka, če so namenjeni ohranjanju potrebne značilnosti predmet.
V to smer, d.ensh Flow (DP) za nepremičnine izračuna na naslednji način:
- DVD je enak količini PVD minus izgube iz brezposelnosti in z najemninami in drugimi dohodki;
CHOD je enak DVD-ju minus ali podjetniške stroške lastnika nepremičnine, povezanega z nepremičninami;
- DP pred davki je enak zneskuCOD minus naložbe in odhodki narast kreditov in kreditov.
DP je enak DP pred plačili obdavčitve, zmanjšani za dohodek lastnika nepremičnine.
Naslednja pomembna stopnja - izračun stroškov vrblitve. Stroški vračanja je mogoče predvideti:
namen prodajne cene, ki temelji na analizi sedanjega tržne državeod spremljanja vrednosti podobnih predmetov in predpostavk o prihodnjem stanju predmeta;
sprejemanje predpostavk o spreminjanju vrednosti nepremičnin za obdobje lastništva;
kapitalizacija prihodkov za leto, po letu konca obdobja napovedi, z uporabo neodvisno izračunane stopnje kapitalizacije.
Določitev diskontne stopnje.»Diskontna stopnja - koeficient, ki se uporablja za izračun tekočih stroškov denarna vsotav prihodnosti. "
Diskontna stopnja mora odražati tudi razmerje "tveganje - dohodek" različne vrste Tveganje, ki je del te nepremičnine (koeficient kapitalizacije).
Ker je precej težko poudariti nevnetno komponento za nepremičnine, je ocenjevalec bolj primeren za uporabo nominalne diskontne stopnje, saj v tem primeru napovedi denarnih tokov in spremembe v vrednosti nepremičnine že vključujejo inflacijska pričakovanja.
Rezultati izračuna trenutne vrednosti prihodnjih denarnih tokov v nominalnih in realnih ocenah so enaki. Denarni tokovi in diskontna stopnja mora ustrezati drugemu in enemu nakovo se izračuna.
Za izračun diskontne stopnje diskontiranja se uporabljajo naslednje metode: \\ t
metoda kumulativne konstrukcije;
metoda primerjave alternativnih naložb;
način izbire;
metoda spremljanja.
Metoda kumulativne konstrukcijena podlagi ozadja, da je diskontna stopnja funkcija tveganja in se izračuna kot vsota vseh tveganj, ki so del vsakega posebnega predmeta nepremičnin.
Diskontna stopnja \u003d stopnja brez tveganja + premija za tveganje.
Premija za tveganje se izračuna postavitvi vrednosti tveganja, ki izhajajo iz te nepremičnine.
Metoda izbire- diskontna stopnja, kot je kompleksna obrestna mera, se izračuna na podlagi podatkov o transakcijah, izdelanih s podobnimi predmeti na nepremičninskem trgu.
Običajni algoritem za izračun diskontne stopnje z metodo izbire je naslednji:
modeliranje za vsak analogni objekt za določeno časovno obdobje na scenariju najboljše in najučinkovitejše uporabe prihodkov in odhodkov;
izračun stopnje donosnosti naložb na predmet;
rezultati, pridobljeni za obdelavo vseh sprejemljivih statističnih ali strokovnih načinov, da bi značilnosti analize na ocenjeni cilj.
Metoda spremljanjana podlagi rednega spremljanja trga, sledenje v skladu s transakcijami glavnih ekonomskih kazalnikov nepremičninskih naložb. Takšne informacije je treba posplošiti na različnih tržnih segmentih in redno objavljati. Takšni podatki služijo kot vodilo za ocenjevalca, da je mogoče izvesti kvalitativno primerjavo izračunanih kazalnikov, pridobljenih s povprečnim trgom, preverjanje veljavnosti različnih vrst predpostavk.
Izračun vrednosti nepremičninskega predmeta s strani DDP je sestavljen iz formule:
; Kje
PV - tekoči stroški;
CI je denarni tok obdobja T;
To - diskontna stopnja denarnega toka T;
M - preostala vrednost.
Preostala vrednost ali stroški vračanja, je treba predvideti (s faktorjem zadnjega napovedanega leta) in dodamo vsoto trenutne vrednosti denarnih tokov.
Stroški nepremičnine je tako enak \u003d Trenutna vrednost predvidenih denarnih tokov + trenutni stroški preostale vrednosti (vrnitev).
Izbira ustrezne diskontne stopnje in kapitalizacijskega koeficienta je treba skrbno utemeljiti ob upoštevanju upravljanih in nedržavnih tveganj.
