Spodaj tržna vrednost Razume se kot najverjetnejša cena, za katero se blago ali storitev lahko prodaja na prostem trgu v tesnem natečaju, ko se strankam, ki se nanašajo na pogodbenice, inteligentno, ki imajo vse potrebne informacije, in transakcijska cena ne vpliva na morebitne pomembne okoliščine, To je, kdaj:
ena stran opravljenega posla ni dolžna izvajati objekta ocenjevanja, druga stranka pa ni dolžna sprejeti predmet vrednotenja;
stranke transakcije so povsem obveščene o predmetu, storjenemu posredovanju in delujejo v njihovih lastnih interesih;
objekt ocenjevanja je na odprtem trgu pri uporabi javne ponudbe, značilne za iste ocene predmetov;
cena transakcije je razumna nagrada za predmet ocenjevanja in ni prisile za opravljanje transakcije v zvezi z vsako stran posla;
plačilo za objekt ocenjevanja bo izveden v gotovini.
Tržna vrednost je približna cena, na kateri se objekt lahko prodaja pod pogoji prostega trga, ob upoštevanju konkurence. V svoji opredelitvi je treba upoštevati številne dejavnike, vključno s tistimi nepredvidljivimi kot vedenje udeležencev na trgu.
Izračun stroškov je pred analizo vseh informacij.
Tržna vrednost podjetja je določitev stroškov družbe na podlagi njenega dobička. Ocena je narejena na dva načina:
na podlagi lastnine organizacije.
na podlagi razpoložljivih sredstev in uporabljenih tehnologij, ki bodo prinesla denar podjetju v perspektivi.
Vrednotenje prevzame prisotnost predmeta in subjekta. Objekt je sam podjetje. Predmet je tisti, ki opredeljuje tržno vrednost. Praviloma so to strokovni ocenjevalci.
Povpraševanje. To pomeni potrošniške preference. Ta dejavnik prevzame računovodstvo vseh možnih tveganj.
Uporabnost podjetja. Organizacija je priznana kot uporabna le, če koristi lastniku. Praviloma so koristi donosnost. S povečanjem koristnosti se tržna vrednost poveča.
Dobiček. To je razlika med prihodki in odhodki.
Čas. Pomeni obdobje, skozi katerega je načrtovan dobiček. Mnoga podjetja imajo odloženi dobiček. Na primer, družba je uvedla novo tehniko za proizvodnjo. Potrebno je povečati dobiček, vendar se bo dohodek povečal le v perspektivi.
Obstoječe omejitve. Na primer, omejevalni ukrepi, ki jih je uvedla država. Več omejitve, manjša tržna vrednost.
Tveganja. Obstajajo v mislih tveganja pomanjkanja dohodka v prihodnosti.
Likvidnost. Velika likvidnost sredstev pozitivno vpliva na stroške podjetja.
Tekmovanje. Največja tržna vrednost ima podjetja z velikim povpraševanjem in delajo na področju majhne konkurence. Veliko število konkurentov zmanjšuje tržno vrednost.
Razmerje ponudbe in povpraševanja. Povpraševanje se določi s solventnostjo vlagateljev, možnost privabljanja sredstev tretjih oseb, pa tudi številne druge dejavnike.
Kot lahko vidite, veliko dejavnikov vpliva na tržno vrednost. Zato je priporočljivo zaupati izračun tržne vrednosti poklicnim ocenjevalcem. Strokovnjaki lahko ustrezno analizirajo razmere na trgu, upoštevajo vse raznolikost dejavnikov.
Tržna vrednost je določena s cenim, zlasti v naslednjih primerih: \\ t
z odtujenostjo premoženja za državne potrebe;
pri določanju vrednosti napotenih delnic družbe, ki jih družba pridobi na podlagi sklepa skupščine delničarjev ali na podlagi odločbe upravnega odbora (nadzornega sveta) družbe;
pri določanju vrednosti predmeta zavarovanja, vključno s hipoteko;
pri določanju vrednosti nedenarnih vlog v dovoljenem (delniškem) kapitalu;
pri določanju vrednosti premoženja v stečaju dolžnika;
pri določanju vrednosti brezplačnih vrednosti.
Tržna vrednost se izračuna ob upoštevanju naslednjih nalog:
Izboljšanje učinkovitosti podjetja.
Vrednotenje tržne vrednosti delnic na borzi.
Določanje stroškov pri načrtih prodaje družbe.
Potrebo po dodelitvi deleža enega od udeležencev.
Odpravo organizacije.
Priprava na pridobitev organizacije.
Razvoj razvojnega načrta podjetij.
Doseganje finančne stabilnosti.
Analiza možnosti podjetja za pripadanje posojanja.
Zavarovanje premoženja.
Sprejetje odločitev o upravljanju.
Razvoj naložbenih projektov.
Obstajajo tri metode za določanje tržne vrednosti:
Dobičkonosna metoda. Njena osnova je pričakovani najvišji prihodki podjetja.
Možna metoda. V primeru, da družba nima stabilnega dohodka.
Metoda je primerna za prilagajanje ravnotežja. Kako narediti izračune? Potrebno je najti tržno vrednost sredstev, nato pa od njega odšteje znesek obveznosti družbe.
Ta metoda se lahko razdeli na druge dve metodi.
Metoda čistih sredstev: znesek obveznosti se odšteje od tržne vrednosti.
Metoda likvidacijske vrednosti: znesek, dobljen po prodaji sredstev posebej.
Primerjalna metoda. Obravnavana metoda je praktično ne uporablja. To je posledica dejstva, da so njegovi rezultati zelo približni.
Podjetja praviloma uporabljajo eno od prvih dveh metod. Natančna opredelitev metode je odvisna od tega, ali ima podjetje stabilen dohodek.
Še vedno obstajajo vprašanja o računovodstvu in davkih? Vprašajte jih na računovodskem forumu.
Tržna vrednost: podrobnosti za računovodjo
Podjetja postanejo netržna. Fetisherization tržne vrednosti podjetij pri ugotavljanju ... Iz izračunane vrednosti pogoje tržne vrednosti podjetij, tržne cene naselitve ... netržni rezultat ocene, ki ga zahteva tržna vrednost, potem \\ t Katastrski (obdavčljivi ... Da bi ugotovili stroškovno učinkovito tržno vrednost podjetij Ključne besede: Enterprise ... Podjetja postanejo netržna. Fetisherization tržne vrednosti podjetij pri določanju ...
Ne uporabljajte konceptov in izrazov "tržna vrednost", "poštena vrednost" in "... dvomim, da je izraz" tržna vrednost nečesa "znanstveno ... avtor, izraza" tržna vrednost "in" poštena vrednost "so nepravilno uporabljeni" delnice, ... pošteno "in resnično ekonomsko poštena tržna vrednost navadnih delnic podjetja. Elektronski naslov ... Ne uporabljajte konceptov in izrazov "Tržni stroški", "poštene stroške" in "...
Pridobitev teh delnic se lahko šteje za tržno vrednost delnic v času njihovih ... Odprava dohodka podjetja v višini tržne vrednosti nepremičnin, prenesenih na davkoplačevalce .... tržna vrednost Izmenjan apartma je na dan datuma vključen. Tržna vrednost menjalnega apartmaja ... ki je opredeljena kot razlika med tržno vrednostjo stanovanja in plačajo del davčnega zavezanca ... Te delnice se lahko obravnavajo kot tržna vrednost delnic v času njih. .
Njena katastrska vrednost in obseg tržne vrednosti, ustanovljenega kot katastrski, ... metodologija (na primer brez DDV iz tržne vrednosti predelave kapitala; na sedanjem ... in drugi ni); Pri določanju tržne vrednosti zemljinske parcele, pravico do dolgoročnih ... območje napake se šteje, da je pomanjkanje izračunov tržne vrednosti zemljiških zemljišč znotraj ... o ocenjevalcu ocenjevanja Vrednost zamenjave dejansko zgrajenih izboljšav ...
Primer števila ustreznih analognih predmetov. Tržna vrednost in naložbena vrednost podjetij je ... Nihče se ne bori. Po himerni "tržni vrednosti" ocenjevalnih objektov, katastrski ocenjevalci določajo ... formula za določitev stroškovno učinkovite tržne vrednosti podjetij. Elektronski naslov članka v ....html Opomba: Pod stroškovno učinkovito tržno vrednost podjetja trenutno sledi ...
Stroški ocenjevalnih objektov kažejo na njihovo tržno vrednost, ki se v naravi nikoli ne ... je treba sprejeti enaka njihovi neobstoječi tržni vrednosti, ki je trdil razlog za ... pristop. Poleg tega ni tržne vrednosti podjetij, napačno opredeljen ni primeren ... Uvod v konceptualni aparat koncepta tržne vrednosti podjetja in številnih drugih vrst ...
Postali se nanašajo na koncepte in izraze "Tržni stroški", "stroški naložb", "poštene stroške ... Uporaba koncepta in izraz" tržna vrednost ", zlasti kot glavni ... sedanjosti, na" trg "vrednost Teoretično ne izenakomerno izenačevati katastrske..
Naročilo. Vse druge stvari, ki so enake, bi morala tržna vrednost kapitalskih orodij družbe rasti ... Če organizacija precenjuje finančno naložbo v družbi, ki je ... je enakovredna velikosti dodatne naložbe, saj se tržna vrednost oblikuje Ob upoštevanju celotne celote ... in odhodki iz dejansko sprememb v tržni vrednosti finančnih naložb bo ... stopnja tržne vrednosti, ki je to sledila. Organizacija - investitor v njegov ...
... (posledice orkana). Komisija je opredelila povprečno tržno vrednost take opreme, ob upoštevanju sedanjega ...
V referenčnem pravu je njena tržna vrednost sprejeta, katera v naravi ne obstaja ... in tržna kapitalizacija je, tržna vrednost in tržna vrednost in tržna skupna gospodarska vrednost ... Ni obstoječa tržna vrednost v resničnem svetu; Druga je zelo dvomljiva, investicijski stroški ...
In pogoje poštene vrednosti in tržne vrednosti takih predmetov, nezakonitost nadomestitve ... Njihova povprečna cena koncepta neobstoječe tržne vrednosti, s priporočili, uporabljajo metode primerjalnega ... izraz bi moral izogibati se. Fraza "tržna vrednost", na podlagi njenega antikaprimona in ... in pogojev poštene vrednosti in tržne vrednosti takih predmetov, nesporazum nadomestitve ... Njihova povprečna cena je koncept neobstoječe tržne vrednosti, ko Priporočila uporabljajo metode ...
Poslovanje. " Vztrajno ga uvedejo ocenjevalci izraz "tržna vrednost", ki v naravi ne obstaja ... medtem, so kazalniki neobstoječe tržne vrednosti nepremičnin priporočljivo, da se izenačijo kazalniki ..., ustanovljen na datum opredelitve tržne vrednosti, tisoč rubljev / normo uro; ... D. Regulativna in dobičkonosna metoda za določanje tržne vrednosti in tržne cene podjetja (... formula za določitev stroškovno učinkovite tržne vrednosti podjetij E-poštni naslov na internetu ...
Pregled davčnih organov je naročil preučitev tržne vrednosti nepremičnin, v skladu s katerim ..., 804 milijonov rubljev. In je bila tržna vrednost. To je ta znesek, ki so davčni inšpektorji ... imenovani izpit, v skladu s katerim je tržna vrednost stavb presegla vrednost prodaje v ... in na podlagi informacij o tržni vrednosti objekta ocenjevanja, če jemljejo račun ...
In na podlagi informacij o tržni vrednosti objekta ocenjevanja, če se upošteva ...
Cilji tega zveznega zakona pod tržno vrednostjo objekta ocenjevanja se nanašajo na najverjetneje ... .02. 2017. Avtorjeva opomba: tržna vrednost objekta ocenjevanja, za razliko od ...
Regulativna cena Zemlje je kazalnik, ki označuje stroške parcele določene kakovosti in lokacije, ki temelji na možnem dohodku za izračunano povratno obdobje. Uporablja se pri obdavčitvi transakcij z zemljišči, pa tudi zahtevne državne dolžnosti v dediščino Zemlje, darilo in prejemu bančnega posojila o varnosti zemljinske parcele. Regulativne cene uveljavljajo letno izvršilni organi konstitutivnih subjektov Ruske federacije za deželo različnih ciljev na ocenjenih območjih, upravnih okrožjih, naseljih ali njihovih skupinah. Organi lokalne samouprave kot razvoj trga zemljišč lahko izboljšajo število ocenjenih območij in njihovih meja, povečanje ali znižanje uveljavljene regulativne cene zemljišča, vendar ne več kot 25%. Regulativna cena zemljišča ne bi smela presegati 75% ravni tržne cene za tipične zemljišča z ustreznim namenom.
Katastrska vrednost zemljišč - izračunana vrednost kazalnika vrednosti, namenjena določanju davčne osnove na Zemlji. V zemljiškem katastru kot enega od glavnih kazalnikov. Izračun katastrske vrednosti zemljišč je treba izvesti v skladu z metodami, ki jih je razvilo zvezno zemljiško katastrovo storitev.
Cena zemljišč v stavbah, zgradbah in strukturah, ki so jih ustanovile ustanove Ruske federacije pri prodaji zemljišč v državni ali občinski lastnini, je regulativni kazalnik, ki določa odkupno ceno zemljišč zemljišč, na katerih se nahaja stavba, zgradbe ali strukture v zasebnem lastništvu. Odkupna cena je ustanovljena z zveznim zakonom "o uvedbi kodeksa zemljišča Ruske federacije" v davčnih stopnjah zemljišč, odvisno od števila naselij. V naseljih z več kot 3.000.000 prebivalci je cena zemljišča določena v količini peti-do trideset-kratno davka na zemljišča na enoto površine zemljišč; v naseljih s prebivalstvom od 500.000 do 3.000.000 ljudi - v višini petih do sedemnajstih tečajev zemljišč na enoto zemljišča; V naseljih s prebivalstvom do 500.000 ljudi - v količini od treh do desetkratnih obdavčitev zemljišč na enoto zemljišča (na začetku trenutnega koledarskega leta). Posebne vrednosti odkupnih cen določajo konstitutivni subjekti Ruske federacije. Pred ustanovitvijo teme Ruske federacije, cene zemljišč uporabljajo ustrezno minimalno davčno stopnjo zemljišča. Hkrati se lahko pri prodaji zemljišča, korekcijski koeficient, ki upošteva trenutno uporabo, uporabi.
stavbe, zgradbe, strukture. Korekcijski koeficient osnovnih vrst aktualne uporabe mora odobriti vlada Ruske federacije v višini od 0,7 do 1.3. Trenutno taki koeficienti ne odobrijo vlada.
Standardi za vrednost razvoja novih zemljišč namesto izčrpanih kmetijskih zemljišč za nekmetijske potrebe - se uporabljajo za povrnitev izgub kmetijske proizvodnje v umiku kmetijskih zemljišč, jelenov pašnikov, ki so v državni ali občinski lastnini, \\ t jih uporabiti za namene, ki niso povezani z upravljanjem kmetijstva; Spreminjanje namena kmetijskih zemljišč, jelenov pašnikov v lasti državljanov ali pravnih oseb. Uporablja se tudi pri izračunu količine škode, ki jo povzroča razgradnja in plezalna tla in zemljišče. Odobrena z odlokom vlade Ruske federacije.
Z primerjalno analizo vrednosti objekta ocenjevanja s cenami analogov, ocenjevalca uporabljene podatke o cenah ponudb (javna ponudba) predmetov, vzetih iz odprtih virov (tiskane publikacije, uradne spletne strani itd.). Tak pristop, po mnenju cenilca, je upravičen z vidika, da potencialni kupec pred sprejetjem. V odsotnosti podatkovnih baz v prostem dostopu (seznami) s cenami realnih transakcij, cenilce večine držav sveta se zanašajo v svojem delu, je ocenjevalec upravičeno ugotovil, da so podatki javne ponudbe najbližje resničnim cenam nakupa In prodajne transakcije in torej največji obseg izpolnjujejo zahteve ruske zakonodaje o oceni.
Tako je bil ocenjevalec v procesu izračunov uporabljen za uporabo v civilnem zakoniku Ruske federacije kot "ponudba" in "javna ponudba" (člen 435 in 437). Posledično je prevzematelj hipotetično (ob upoštevanju ustreznih prilagoditev) domneval, da se oseba, "Kdo je podala predlog, meni, da se je strinjala z naslovnikom, na katero bi bil predlog sprejet."
V času presoje na trgu je bilo na voljo več analogov z ustrezno lokacijo predmeta ocenjevanja. Analogni podatki analizirajo ocenjevalnik in se zmanjšajo na izračunano tabelo.
Med analizo so bile prilagojene cene analogov, ki obstajajo med analogi in predmet ocene. Negativna prilagoditev je narejena v primeru tega kazalnika, ki je analogna, presega objekt ocenjevanja, in pozitivno - če je slabše od tega analognega na ta kazalnik.
Za izračun tržne vrednosti objekta ocenjevanja je bila 1 m². Izbrana s primerjavo enote.
V času ocenjevanja so bili izbrani, ki so bili primerljivi z njihovimi značilnostmi s predmetom ocenjevanja.
| Indikator | Ocena objekt. | Analogna številka 1. | Analogna številka 2. | Analogna številka 3. | Analogna številka 4. | Analogna številka 5. |
| Našteto | Yekaterinburg City. | Yekaterinburg City. | Yekaterinburg City. | Yekaterinburg City. | Yekaterinburg City. | Yekaterinburg City. |
| Street. | Technical. | Vatutin. | Semova. | Tavatua. | Chisinau. | BILIMBAEVSKAYA. |
| hišna številka | ||||||
| Cena ponudba, drgnite. | 3.685000 | |||||
| Cena 1 m², drgnite. | ||||||
| Sprememba za glavo,% | ||||||
| Popolna transakcija ali ponudba | Stavek | Stavek | Stavek | Stavek | Stavek | Stavek |
| Sprememba o vrsti transakcije,% | ||||||
| Lokacija (Cena pas) | ||||||
| Vrednost lokacije spremembe,% | ||||||
| Vrsta hiše | Xp. | Xp. | Xp. | Xp. | Xp. | Xp. |
| Pomen spremembe na vrsto hiše,% | ||||||
| Materialna stena | Brick. | Brick. | Brick. | Brick. | Panel. | Brick. |
| Vrednost spremembe na materialu sten,% | ||||||
| Število sob. | ||||||
| Pomen spremembe na število sob,% | ||||||
| Tla | 3/5 | 4/5 | 5/5 | 2/5 | 2/5 | 1/5 |
| Tla | ||||||
| Pomen spremembe na tleh,% | ||||||
| Skupna površina, sqm. | 55.4 | 54.3 | ||||
| Pomen sprememb skupne površine,% | ||||||
| Kuhinjski kvadrat, sqm. | ||||||
| Pomen sprememb kuhinjskega območja,% | ||||||
| Stanje stanovanja | Standard. | Standard. | Standard. | Standard. | Standard. | Standard. |
| Vrednost spremembe na stanju stanovanj, drgnite. | ||||||
| Prilagojena vrednost 1 kvadrata. m., drgnite. | ||||||
| Povprečni stroški 1 kvadratni. m., drgnite. | ||||||
| Tržna vrednost predmeta presoje na dan ocenjevanja, drgnite. |
Zaključek: Po primerjavi pristop je tržna vrednost objekta ocenjevanja: 3399836 rubljev.
Zaključek
V prvem poglavju dela, koncept katastrske dejavnosti in njegov regulativni okvir na vseh vidikih, so bile upoštevane osnove oblikovanja tehničnega načrta, integriranega načrta in katastrskega potnega lista.
Tehnični načrt je dokument, v katerem se reproducirajo določene informacije o državnem katastru nepremičnine, in informacije o stavbi, zgradbi, prostorih ali objektu nepopolne konstrukcije, potrebne za registracijo takega nepremičninskega predmeta ali informacije O delu ali delih takega predmeta nepremičnin, ali nove nepremičnine, ki so potrebne za državni kataster nepremičnin, ki je dodeljena katastrski številki.
V drugem poglavju smo se dotaknili ocene vrednosti nepremičnin, in trije pristopi k njemu:
Pristop stroškov;
Primerjalni pristop;
Dobičkonosen pristop.
Stroškovni pristop izhaja iz predpostavke, da preudarni vlagatelj ne bo plačal za nepremičnine več kot znesek, v katerem bo pridobil pridobitev podobne zemljišča in gradnjo stavbe, podobne v potrošniških lastnostih.
Primerjalni pristop temelji na predpostavki, da razumni kupec ne bo plačal predmeta več kot znesek, za katerega lahko pridobi predmet podobne koristnosti na odprtem trgu.
Prihodkovni pristop temelji na odobritvi, da razumni kupec ne bo plačal več kot znesek, ki ga bo ocenjena lastnina v prihodnosti v prihodnosti v obliki čistega dohodek, prilagojenega za naložbeno tveganje.
Oblikovanje skupne vrednosti vrednosti ocenjenega objekta je eden od pomembnih korakov v procesu vrednotenja. Za to se lahko uporabita dve metodi: metoda matematičnega tehtanja, ki uporablja odstotek tehtanja, in način subjektivnega tehtanja, v katerem ocenjevalec opisuje dejavnike, ki vplivajo na vrednost objekta ocenjevanja, in prikaže stroške na podlagi njihovih mnenj in osebnih argumentov. Kot rezultat tehtanja se določi tržna vrednost objekta ocenjevanja.
V skladu s ciljem v drugem poglavju tega videza je bila potrebne informacije zbrane glede predmeta raziskav, za nadaljnjo analizo in vrednotenje.
Po preučevanju informacij o ocenjevalnem objektu je bila izvedena analiza trga zemljišč in trg nepremičnin, saj ima ocenjeni cilj pisarniški destinacijo.
V skladu s ciljem diplomskega dela je bila pridobljena tržna vrednost predmeta ocenjevanja - apartmaji.
Glede na rezultate opravljenega dela je treba omeniti, da je bistveni problem ocenjevanja nepremičnin popolna tržna usmerjenost. To je mogoče izslediti na preprostem primeru - vloga v primerjalnem pristopu metode primerjalne analize prodaje. V tem primeru se izvede zbirka informacij o nedavnih transakcijah nabave in prodaje podobnih predmetov glede na ocenjeno, med katerim ocenjevalca ne more 100 odstotkov, da dobijo zanesljive informacije o teh objektih (fizikalne lastnosti, lokacija, stanje itd. ), ker ne more osebno preveriti vsakega od predmetov-analognih elementov, izbranih za oceno. Popolnost pridobljenih informacij je izčrpana le pogovor, t.j., odražajo stališče samo enega zainteresiranih strani - prodajalca.
Z uporabo primerjalne metode ocenjevanja so izračuni pokazali, da je tržna vrednost objekta ocenjevanja od 03/20/2015. pobotati se 3.399.836 drgnite.
Ločeno, je treba opozoriti, da je ocenjena dejavnost subjektivna v naravi, saj ima vsaka ocenjevalna organizacija ali družba, ki uporablja splošno sprejete norme vrednotenja, ima svojo ocenjeno metodologijo. To dejstvo ne more vplivati \u200b\u200bna rezultate ocenjevanja. Kot rezultat, ocena, in sicer njegov rezultat (določitev trga, zavarovanje, vrednost naložb, itd), ki jih več podjetij, praviloma, se razlikuje od drugega, ki je lahko vzrok za spore o pravilnosti njenega gospodarstva, pa tudi pravico te ali druge strani, in kar je najpomembneje, daje razlog, da odraža potencialni kupec ocene.
Bibliografija
1. Zvezni zakon "O presoji v Ruski federaciji" od 29. julija 1998 št. 135-FZ
2. Pravna podpora-stran "Svetovalec plus" Consultant.ru/
3. Informativni in pravni portal base.Garant.ru/
4. FORUM ROO SORLERY.RU
5. Enciklopedija ru.wikipedia.org.
6. Ustava Ruske federacije
8. Zvezni zakon "O ocenjevalnih dejavnostih v Ruski federaciji" od 29. julija 1998 št. 135-FZ
9. Zvezni zakon "O državni registraciji pravic do nepremičnin in transakcij z njim" z 21. julijem 1997 št. 122-FZ
11. Zvezni standardi ocenjevanja št. 1, št. 2, št. 3, aplikacija. Ministrstvo za ekonomsko otrplost Rusije 20. julij 2007, št. 4, odobreno. Ministrstvo za gospodarski razvoj Rusije
12. Mednarodni standardi vrednotenja. Sedma publikacija / na. Z angleščino. I.l.artemenkova in drugi. - M.: Ruska družba ocenjevalca, 2006. - 414 str.
13. Ocena nepremičnin: Tutorial / T.G. Kasyannko et al. - M.: Knours, 2010.
14. Portal Centruisers Valuer.ru
15. LASTATE.RU Knjižnica ocenjevalcev
16. ZVEZNA STRANI ROSREESTR.RU ROSREESTR.RU
17. Geoinformacijski portal Gisa.ru
18. Forum katastrskih inženirjev ZEMLEMASTER.RU
19. Katastrska knjižnica Knjige.CADASTRE.RU
20. Gradbeni forum http://brigadastroi.ru/
21. Mednarodni ocenjevalci portala Propocenka.RU
22. Skladiščenje dokumentov ruskega časopisa rg.ru
23. Nacionalna kolegij ocenjevalcev NKSO.RU
24. Center za ekonomsko analizo in strokovno znanje CEAE.RU
25. akademske enciklopedije Uradnika.Academic.ru
26. Kazalnik trga nepremičnin
Priloga 1.
Zvezni zakoni:
1. Zvezni zakon 23. julija 2013 št. 250-FZ "o spremembah izbranih zakonodajnih aktov Ruske federacije v smislu države registracije pravic in državnega katastrskega računovodstva nepremičninskih predmetov"
2. Zvezni zakon 21. decembra 2009 št. 334-FZ "o spremembah izbranih zakonodajnih aktov Ruske federacije" \\ t
3. Zvezni zakon z dne 24.07.2007 št. 221-Fz "na državnem katastru nepremičnine"
4. Zvezni zakon z dne 21.07.2014 št. 221-FZ "o spremembah poglavja 25.3 dela dveh davčnih zakonov Ruske federacije" \\ t
5. Naročila
6. Sklep Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije 08.04.2014 št. 212 "o spremembah pritožbene komisije za obravnavo pritožbenih zadev, ki zahteva potrdilo o kvalifikaciji katastrskega inženirja, ki ga je oblikovalo sklep Ministrstva za gospodarski razvoj Rusija 30. julija 2011 št. 344 "
7. Sklep Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije z dne 18.03.2014 №136 "o spremembah odredbe Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije 22. januarja 2010 št. 23" \\ t
8. Sklep Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije z dne 25. decembra 2012 št. 812 "o spremembah odredbe Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije 30. julija 2010 št. 344".
9. Sklep Ministrstva za gospodarski razvoj 07/18/2012 št. 437 "O spremembah odredbe Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije 22. januarja 2010 št. 23".
10. Odred Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije z dne 04.04.2011 št. Gospodarski razvoj Rusije 30. julija 2010 št. 344. "
11. Sklep Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije 20. septembra 2010 št. 444 "O odobritvi postopka za izvajanje državnega registra katastrskih inženirjev in postopka za zagotavljanje informacij o katastrskem inženirju, ki ga vsebuje državni register katastrske Inženirjev. "
12. Sklep Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije 07/30/10 št. 344 "O Organizaciji na Ministrstvu za gospodarski razvoj Rusije dela na obravnavi pritožb, ki zahtevajo osebe, ki zahtevajo potrdilo o usposobljenosti katastrskega inženirja."
13. Sklep Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije z dne 12. julija 2010 št. 290 "O spremembah odredbe Ministrstva za gospodarski razvoj Ruske federacije 22. januarja 2010 št. 23".
14. Odred Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije 15. marca 2010 št. 99 "O odobritvi kvalificiranega izpita za skladnost z zahtevami za katastrske inženirje."
15. Odred Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije 03.03.2010 št. 83 "o ustanovitvi oblike kvalificiranega potrdila katastrskega inženirja in postopka za izdajo potrdil o usposobljenosti katastrskih inženirjev."
16. Sklep Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije 22. januarja 2010 št. 23 "O odobritvi predpisov o sestavi, postopek za kvalifikacijsko komisijo za certificiranje za izpolnjevanje zahtev kvalifikacij za katastrske inženirje, \\ t Izpit za kvalifikacije za skladnost z zahtevami glede kvalifikacij za katastrske inženirje, seznam dokumentov, predloženih istočasno z vlogo za pridobitev potrdila o usposobljenosti katastrskega inženirja. "
17. NAROČILO ROSRESTRA z dne 06.23.2011 št. P / 232 "O uvedbi avtomatiziranega informacijskega sistema za vzdrževanje državnega registra katastrskih inženirjev zvezne službe za državno registracijo, kataster in kartografijo" \\ t
18. Vrstni red Rosreestra z dne 28. decembra 2010 št. P / 683 "O organizaciji dela na zagotavljanju informacij o katastrskem inženirju, ki ga vsebuje državni register katastrskih inženirjev."
19. Odredba Rosrestra z dne 24. avgusta 2010 št. P / 459 "O uvedbi avtomatiziranega informacijskega sistema za certificiranje katastrskih inženirjev na industrijsko delovanje avtomatiziranega informacijskega sistema.
20. Vrstni red Rosrestra z dne 25.12.2014 P / 636 "o stalni komisiji ROSRESTRA za razvoj in posodobitev vprašanj z odgovori, da bi dobili kvalificirani izpit za izpolnjevanje zahtev kvalifikacije, ki so bile naložene za katastrske inženirje"
21. NAROČILO ROSRESTRA z dne 26. julija 2013 št. 09-04083 / 13 "O nastanku osnutka algoritma za odpravo napačnih vnosov iz GKN
22. Pisma, metode in drugi regulativni dokumenti
23. Pismo Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije z dne 29. januarja 2014 št. 1347-PC / D23 in "Pojasnitev Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije v zvezi s posameznimi določbami zveznega prava št. 2.07.2013 št. 250 -Fz "
24. Pismo Ministrstva za finance Rusije od 02.11.2010 št. 02-04-09 / 4307 (o izdaji vpisa državne dajatve za izdajo potrdila o usposobljenosti katastrskega inženirja)
25. Pismo Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije z dne 05.08.2010 št. D23-3031 "o številčenju vprašanj, ki daje kvalificirani izpit za skladnost z zahtevami za katastrske inženirje" \\ t
26. Pismo Ministrstva za gospodarski razvoj Rusije 01.06.2010 št. 8883-IM / D23 "o zbiranju državne dajatve za izdajo potrdil o usposobljenosti katastrskih inženirjev" \\ t
27. Pismo voditeljem ozemeljskih teles Rosreestra
28. Algoritem brez napačnih vnosov iz GCN (projekt)
29. Pismo №09-ISX.02903-GE 15
30. Črta št. 09-EX. 00681-ge_15.
Dodatek 2.
"Seznam predpisov, dokumentov, zakonov in dejanj" \\ t
28. december 2010 N 431-FZ22 julij 2010 N 167-FZ Zvezni ocenjevanje "Določitev katastrske vrednosti nepremičnin (FSO n 4)" Odredba 22. oktobra 2010 N 508Paris iz oktobra 22, 2010 n 509paris maja 7 2010 N 16627 December 2009 N 343-Fzpostaniya z dne 23. julija 2009 n 58 Pravica od 7. maja 2009 N 91-FZ Opredelitev od 10. februarja 2009 N 461-O-Ofhards z dne 27. maja 2009 n 142 Pismo z maja 11 \\ t , 2010 n 09-3616-MP
Zvezni zakon 27. julija 2010 N 224-FZ "o preprečevanju nezakonite uporabe informacij o notranjih informacijah in tržnih manipulacijah in spremembah izbranih zakonodajnih aktov Ruske federacije" \\ t
Zahteve za poročilo o oceni (FSO N 3) Namen ocene in vrste vrednosti (FSO N 2)
Koncepti splošnega pojma, pristopi in zahteve za ocenjevanje (FSO n 1) Odredba 6. marca 2008 N 63 (o odobritvi poročila Zvezne agencije za upravljanje zveznih nepremičnin o sklenitvi in \u200b\u200bizvrševanju naložbenih pogodb v zvezi z Zvezna last nepremičninskih predmetov)
Odredba 6. marca 2008 N 60 (O odobritvi postopka za gospodarstvo in pogoje konkurence za izbiro organizatorja ponudbe, da bi pritegnili naložbe v zvezi z zvezno lastnino nepremičninskih predmetov)
61, 2008 N 61 (O odobritvi vzorčne oblike Pogodbe o naložbi v zvezi z zvezno lastnino nepremičninskih predmetov)
Odredba 6. marca 2008 N 62 (O odobritvi postopka za organizacijo in izvajanje dražb za pravico do sklenitve naložbenih pogodb v zvezi z zvezno lastnino nepremičninskih predmetov)
Odredba 6. marca 2008 n 64 (O odobritvi tipične naloge za ocenjevanje tržne vrednosti pravice do sklenitve naložbenih pogodb v zvezi z zvezno lastnino nepremičninskih predmetov)
Odlok vlade Ruske federacije 505 z dne 10.08.2007
Informacije o postopku podaljšanja obdobja veljavnosti licenc za vrednotenje
Informacije o postopku za obnovo dovoljenj za ocenjevanje dejavnosti
Zahteve za napredno usposabljanje
O odobritvi konsolidiranega inšpekcijskega načrta za pridobitev dovoljenja licence za četrtino leta 2003 je seznam uradnikov ministrstva za premoženjske odnose Ruske federacije in njenih teritorialnih organov, pooblaščenih za pripravo protokolov o upravnih kaznivih dejanjih Sestava sveta potrošnikov storitev ocenjevanja Ministrstvo za premoženjske odnose Ruske federacije
Pravilnik o potrošniških nasvetih za ocenjevanje storitev v okviru Ministrstva za premoženjske odnose Ruske federacije
O zagotavljanju informacij s strani pravnih oseb in posameznih podjetnikov, ki imajo dovoljenje za izvajanje ocenjevalnih dejavnosti seznam izobraževalnih ustanov
Izvleček iz kvalificirane referenčne knjige
Odlok vlade Ruske federacije 6. julija 2001 N 519 "O odobritvi standardov vrednotenja".
Zvezni zakon št. 135-FZ "o ocenjevalnih dejavnostih v Ruski federaciji" od 29. julija 1998. Licenciranje ocenjevalnih dejavnosti
Dodatek 3.
Primer talnega načrta
Opredelitev tržne vrednosti se lahko zahteva v različnih situacijah. To lahko storite na več načinov. Glede na metodo je izbrana formula.
Tržna vrednost je približna cena, na kateri se objekt lahko prodaja pod pogoji prostega trga, ob upoštevanju konkurence. V svoji opredelitvi je treba upoštevati številne dejavnike, vključno s tistimi nepredvidljivimi kot vedenje udeležencev na trgu. Izračun stroškov je pred analizo vseh informacij.
Tržna vrednost podjetja je določitev stroškov družbe na podlagi njenega dobička. Ocena je narejena na dva načina:
Vrednotenje prevzame prisotnost predmeta in subjekta. Objekt je sam podjetje. Predmet je tisti, ki opredeljuje tržno vrednost. Praviloma so to strokovni ocenjevalci.
Lastniki podjetij ali njeni voditelji lahko ocenijo podjetje z dobrim imenom in lastno željo, saj pomaga pri učinkovitem odločitvam pri upravljanju. Vendar pa obstajajo številne situacije, v katerih je opredelitev tržne vrednosti določena z zakonodajnimi zahtevami. Zato je ocena potrebna:
Referenca! Zakon določa približno 30 razmer, v katerih je treba tržno vrednost določiti in brezpogojno. V vseh drugih primerih je ocena poslovanja v okviru želje svojih lastnikov ali menedžerjev.
Tržna vrednost se izračuna ob upoštevanju naslednjih nalog:
Vodstvo mora vedeti o tržni vrednosti podjetja. Brez tega je nemogoče sprejemati informirane odločitve.
Odločitve, na katerih so informacije o tržni vrednosti podjetja lahko različne stopnje radikaličnosti, vendar praviloma nosijo izjemno pomemben pomen, na primer:
POMEMBNO! Vse informacije o tržni vrednosti sredstev vstopajo v obliko posebnih številk, ki jih potrjujejo pomoč sodobnih analitskih metod ocenjevanja. Številke so dejstva in ne predpostavke, vendar se lahko dejstva upravljajo in jih ukrepajo, izjemoma na podlagi posebnosti.
Pri izračunu tržne vrednosti je smiselno upoštevati naslednja načela: \\ t
Opozoriti je treba tudi na naslednja načela: \\ t
Očitno je tržna vrednost določena na podlagi množice dejavnikov. Vendar pa obstajajo formule, za katere je mogoče izračunati.
Informirani sklep o tržni vrednosti podjetja lahko dajo le usposobljeni strokovnjaki, ki imajo ustrezno usposabljanje. Seznanijo se s sredstvi organizacije, jih preučujejo, nato pa izračunavanje posebnih algoritmov in nazadnje oblikujejo sklepe. To delo poteka v fazah.
Obstajajo tri metode za določanje tržne vrednosti:
Podjetja praviloma uporabljajo eno od prvih dveh metod. Natančna opredelitev metode je odvisna od tega, ali ima podjetje stabilen dohodek.
Razmislite o primeru. Podjetje "Alice" želi določiti tržno vrednost. Organizacija prejme stabilen dohodek, zato je dobičkonosna metoda izbrana za izračun. Prvič izračunali koeficient kapitalizacije. Za to se uporablja naslednja formula:
(Dolgoročne + kratkoročne obveznosti) / Lastni kapital
Kot rezultat, dobimo koeficient, ki je enak enemu.
V obdobju poročanja je družba prejela 1.000 500 rubljev. Posledično bo njegova vrednost podobna (1 000 500 * 1).
Kot lahko vidite, veliko dejavnikov vpliva na tržno vrednost. Ni take formule, ki bi lahko upoštevala vse potrebne parametre. Formula prilagodi nekaj generaliziranega, medtem ko se izračun stroškov izvede posamično. Zato je priporočljivo zaupati izračun tržne vrednosti poklicnim ocenjevalcem. Strokovnjaki lahko ustrezno analizirajo razmere na trgu, upoštevajo vse raznolikost dejavnikov. Vendar je možna neodvisna ocena za notranje potrebe podjetja.
Med analizo pisarniških prostorov v Moskvi so bili izbrani trije primerljivi predmeti, predlagani za prodajo. Značilnosti primerljivih objektov so prikazane spodnji tabeli.
| Značilnosti | Številka predmeta 1. | Številka predmeta 2. | Številka predmeta 3. |
Lokacija |
m. taganskaya, ul. Taganskaya. | ||
Prenese v sobo |
Lastništvo | Lastništvo | Lastništvo |
Leto gradnje |
|||
Skupna kvadratna sq.m. |
57,5 | 80 | 82,5 |
Uporabno območje, sqm. |
57,5 | 80 | 82,5 |
Funkcionalni namen |
Office. | Office. | Office. |
Dostopnost prevoza |
10 m. N. | 5 m. N. | 5 m. N. |
| 1. nadstropje | 1. nadstropje | 1. nadstropje | |
| 3 | 5 | 4 | |
Razpoložljivost ločenega vhoda |
ne. | tukaj je | tukaj je |
| Delovni pogoj | Eurotandel. | Standardno popravilo | |
Veliko informacij |
"Mian", TEL. 974-62-12. | www.win.izrukvruki.ru, tel. 713-51-63. | www.domailaudi.ru. |
Pravni status je enak za vse primerljive predmete in ustreza ocenjenega objekta, ki ne zahteva uvedbe prilagoditve prenesenih pravic na predmet. Zaradi pomanjkanja podatkov o cenah realnih transakcij so bile cene predlogov uporabljene v izračunih, zato prilagoditve za prodajo, pogoji prodaje in financiranje transakcije niso potrebne.
Cene primerljivih objektov so bile prilagojene ob upoštevanju njihovih parametrov na naslednji način:
P0 - Začetni stroški kvadratnega metra primerljivega predmeta (cena ponudbe);
RSNORR - prilagojeni stroški kvadratnega metra primerljivega predmeta;
P1, P2, P3, P4, P5, P6, P7, P8 - Spremembe lokacije, za ugotavljanje prometne dostopnosti, na lokacijo prostora v stavbi, na območju prostora, v prostor dostopne ceste, Za prisotnost ločenega vhoda, na predmetu tehničnega stanja.
Sprememba lokacije. Lokacija nepremičnine je odločilni dejavnik, ki vpliva na stroške. Sprememba lokacije se vnese, če so primerljivi predmeti izbran v drugem ozemeljskem in gospodarskem območju, v našem primeru pa se sprememba ne vpiše.
Sprememba pogajanja. Cene ponudbe ponudbe se razlikujejo od cen realnih transakcij na sekundarnem trgu nestanovanjskih prostorov, ki se praviloma pojavijo po nižjih cenah. Na podlagi podatkov, ki jih zagotavljajo vodilna nepremičninska podjetja, se cene predlogov razlikujejo od cen realnih transakcij na ravni 5 -10%. Sprememba je določena na 5%.
Sprememba dostopnosti prometa. Sprememba dostopnosti prometa je določena z metodo seznanjene prodaje. Spodaj je velikost sprememb, odvisno od prevozne dostopnosti prostora. V našem primeru se vpiše predlog spremembe.
| Dostopnost prevoza | Spremembe velikosti,% | |
| 5 min.p. | 15, 20 min.P. | 2% |
| 5 min.p. | 10, 15 min. | 5% |
Sprememba lokacije prostora v stavbi. Sprememba lokacije prostora v stavbi je določena z metodo seznanjene prodaje. Spodaj je velikost sprememb glede na lokacijo prostora v stavbi.
Sprememba območja. Sprememba območja je določena z metodo seznanjene prodaje. V nadaljevanju je velikost sprememb, odvisno od območja sobe.
Sprememba za udobje dovoza. Sprememba za udobje dostopnih poti je uvedena v primerih, ko je značilnost za ta parameter ocenjenih in primerljivih objektov drugačen. V našem primeru se vpiše predlog spremembe.
Privlačnost dovoz s strani strokovnjakov se izračuna na petstov lestvici:
5 točk - Vstop vozila na predmet iz osrednje ulice, parkiranje;
4 točke - je mogoče vnesti potnika in tovornjake, ki niso iz osrednje ulice, parkiranje;
3 točke - Vhod v vozila se izvaja na ulicah z omejenim gibanjem vozil, parkiranje je težko;
2 točki - Vhod v vozilo je težko, najbližje parkirišče je 10 minut. peš.
Sprememba je bila strokovno določena na podlagi analiz tržnih informacij o trgu nestanovanjskih prostorov, zato je značilno zmanjšanje rezultatov 1 ocene, za katerega je značilno zmanjšanje stroškov za 2%.
Sprememba za poseben vhod Vnese se, ker prisotnost ločenega vnosa poveča stroške predmeta. Spremembo določijo strokovnjaki na ravni 3%.
Sprememba tehničnega stanja (raven zaključka). Na podlagi podatkov, objavljenih na gradbenih podjetij, kot tudi iz pogovorov z zaposlenimi v popravilu in gradbenih organizacijah, kot je Maraton TEL. 964-44-38, "Promsstroy 1" TEL. 367-56-31, "Marshal" TEL. 155-39-59, "Holding Trading" TEL. 119-50-13, "Prednostna" TEL. 749-98-05 Tehnični pogoj in raven končne obdelave prostorov (v skladu z sestavo in stopnjo kompleksnosti dela) se lahko razdeli v naslednje kategorije:
Eurotandel. (Sodobna dekoracija sobe glede na zahteve evropskih standardov, z uporabo najnovejših gradbenih tehnologij in najboljših končnih materialov v sedanjem trenutku). Stroški te vrste popravila (ob upoštevanju zaključnih materialov) bodo od 150-12 dolarjev na 1 m².
Standardno popravilo (Prostori, ki se zaključijo s klasičnimi tehnologijami in sodobnimi materiali). Stroški te vrste popravila (ob upoštevanju končnih materialov) bodo 100-150 $ na 1 m².
Delovni pogoj (domača popravila, narejena pred nekaj leti).
Zahteva kozmetične popravila (Prisotnost manjših napak v dekoraciji prostora). Stroški popravila pred prinašanjem stanja prostorov delavcu (ob upoštevanju končnih materialov) je 50 - 100 dolarjev. Za 1 m².
Zahteva kozmetična popravila z elementi kapitalskega dela (Polna ali delna odsotnost (zunanja, stenske, stropne) prevleke. Stroški popravila pred prinašanjem stanja prostora delavcu (ob upoštevanju zaključnih materialov) je 150-200 dolarjev na 1 m².
Zahteva remont. (Pomanjkanje zunanje, stenske in stropne prevleke). Stroški popravila pred prinašanjem stanja prostora za delavca (ob upoštevanju zaključnih materialov) je 200 -300 dolarjev. Na 1 m².
| Značilnosti | Številka predmeta 1. | Številka predmeta 2. | Številka predmeta 3. | Ocena objekt. |
Lokacija |
m. Paveletskaya, Ozerkovskaya Nab. | m. Kurskaya, ul. Zemeljska gred 14/16. | m. taganskaya, ul. Taganskaya. | m. Petrovskaya, Petrovskaya st., Hiša 7 |
Funkcionalni namen |
Office. | Office. | Office. | Office. |
Skupna kvadratna sq.m. |
57,5 | 80 | 82,5 | 126 |
| $150 000 | $255 000 | $247 500 | ||
Stroški 1 kvadratnih metrov, dolarjev |
$2 609 | $3 188 | $3 000 | |
Lokacija Sprememba ( P1.) |
0% | 0% | 0% | |
Sprememba za pogajanja ( P2.) |
-5% | -5% | -5% | |
Dostopnost prevoza |
10 m. N. | 5 m. N. | 5 m. N. | 10 m. N. |
Sprememba dostopnosti prometa (\\ t P3.) |
0% | 0% | 0% | |
Lokacija sobe v stavbi |
1. nadstropje | 1. nadstropje | 1. nadstropje | 1. nadstropje |
Sprememba lokacije sobe v stavbi ( P4.) |
0% | 0% | 0% | |
Sprememba območja (\\ t P5.) |
-2% | -2% | -2% | |
Enostavnost dostopnih poti v točkah |
3 | 5 | 4 | 5 |
Sprememba za ugodnost dostopnih cest ( P6.) |
4% | 0% | 2% | |
Razpoložljivost ločenega vhoda |
ne. | tukaj je | tukaj je | tukaj je |
Sprememba za prisotnost (odsotnost) ( P7.) |
3% | 0% | 0% | |
Splošni odstotek |
0% | -7% | -5% | |
Tehnično stanje prostorov, Stopnja končne obdelave |
Delovni pogoj | Eurotandel. | Standardno popravilo | Standardno popravilo |
Sprememba države, dolarjev za 1 kvadrat. m. ( P8.) |
150 | -100 | 0 | |
Prilagojena vrednost 1 m², dolarji / m². |
$2 759 | $2 864 | $2 850 | |
Stane 1 m². Ocena objekta, dolarjev / m². |
$2 824 |
Določanje tržne vrednosti nepremičninskih predmetov Prihodkovni pristop temelji na načelu čakanja. V skladu s tem načelom je tipičen vlagatelj, ki je kupec nepremičninskega predmeta, ga pridobi v pričakovanju prejemanja dohodka v prihodnosti. Glede na to, da obstaja neposredna povezava med velikostjo investicij in koristi od komercialne uporabe investicijskega objekta, so stroški nepremičnin opredeljeni kot stroški pridobivanja dohodka od nje, z drugimi besedami, stroški nepremičninskega predmeta je opredeljen kot tekoči stroški prihodnjega dohodka, ki ga ustvari objekt ocenjevanja.
Prednost pristopa prihodkov v primerjavi z dragimi in primerjalnimi pristopi je, da odraža predstavitev investitorja o nepremičnine kot vir dohodka, to je, da se ta kakovost nepremičnin upošteva kot glavni faktor oblikovanja cen. Glavna pomanjkljivost pristopa dohodka je, da za razliko od dveh drugih pristopov temelji na napovedih podatkov.
Stopnje postopka ocenjevanja za ta pristop: \\ t
* Priprava napovedi prihodnjih prihodkov od dobave ocenjenih območij za najemnino za porabljeno obdobje in na podlagi pridobljenih podatkov, opredelitev potencialnega bruto dohodka (PVD).
PVD - predstavlja najvišji dohodek, ki je sposoben oblikovati objekt ocenjevanja, s 100-odstotnim obremenitvijo območja, ne da bi upošteval vse izgube in odhodke. PVD je odvisen od območja ocenjenega objekta, ki ga določi najemnina, in se izračuna s formulo:
AST - povprečna stopnja najema objekta ocenjevanja,
S - kvadrat ocene.
* Določitev, ki temelji na analizi trga izgub iz področij premalo uporabe in pri zbiranju najemnine, izračun veljavnega bruto dohodka.
Praviloma lastnik dolgoročno nima sposobnosti, da bi še naprej najemala 100% gradbenega območja. Izguba najema poteka zaradi nepopolne zaposlitve predmeta nepremičnin in neplačevanja najemnin s strani brezvestnih najemnikov.
Za stopnjo brezposelnosti predmeta prihodkov nepremičnin z najemniki je značilna koeficient kratkoročne uporabe, ki ga določa razmerje vrednosti skupnega območja, ki se daje v zakup vrednosti skupnega območja, ki ga je treba zajeti. Razmerje med območjem na zakup na skupno površino, ki se zakup, se imenuje koeficient nakladanja. Za različne segmente trga nepremičnin obstajajo tipične tržne vrednosti koeficienta prenosa.
Tako je obseg izgube brezposelnosti trga bodisi določen na podlagi tržnih podatkov, ali se izračuna za posebne nepremičnine po formuli:
KND - koeficient kratkoročne uporabe;
KN - delež območij, ki jih je treba zajeti, za katere se najemniki med letom spremenijo;
NC - povprečno obdobje med letom, ki je potrebno poiskati nove najemnike po odhodu starejšega;
Na je skupno število najemnih obdobij na leto.
Nastala vrednost koeficienta kratkoročne uporabe izraža delež PVD, ki se izgubi zaradi nezmožnosti 100-odstotnega predaje določenega predmeta nepremičnin, namenjenih za to področje. Od tu, je treba prilagoditi PVD na razmerje kvadratnega nakladanja (KZ)ki je opredeljena na naslednji način:
Nezmožnost dokončanja pristojbine za najem vključuje tipične tržne razmere, ko imajo brezvestni najemniki vedno, ki imajo, sprostijo sobo, ne izplačajo svojega dolga za najem. Kvantitativni izraz prihodkov od neplačevanja najema je izguba dohodka od neplačila (koeficient neskladnosti plačil) (KN), ki se določi na podlagi informacij o povprečnih izgubah lastnikov iz ne- Plačilo najemnin v tej vrsti prostorov, ki je izraženo v% potencialnega bruto dohodka.
V to smer, razmerje plačila (COP) Izračunajte: Torej se izračun veljavnega bruto dohodka (DVD) izvede v skladu z naslednjo formulo:
Opozoriti je treba, da je na DVD, ki ga izračuna zgoraj navedeno metodo, je treba dodati druge prihodke, pridobljene iz delovanja nepremičnine, ki presega plačila najema, na primer, za uporabo dodatnih storitev - perilo, avtomobilsko parkiranje, to je , do drugih dohodkov, lahko dodatno sredstva pripišejo linijo z običajno uporabo nepremičnine.
* Izračun stroškov operativnih nepremičnin, ki temelji na analizi dejanskih stroškov njegove vsebine in / ali tipičnih stroškov na tem trgu.
Operativni stroški (ER) so stroški, potrebni za zagotovitev običajnega delovanja predmeta, ki je neposredno povezan s pridobivanjem veljavnega bruto dohodka.
Operacije se običajno razdelijo v tri skupine:
- pogojno trajno;
- pogojne spremenljivke;
- stroški za zamenjavo.
Pogojni stalni stroški vključujejo stroške, katerih velikost ni odvisna od stopnje operativne delovne obremenitve objekta in ravni opravljenih storitev. Običajno v tej skupini vključujejo:
- davek na nepremičnine;
- zavarovalne premije (plačilna plačila nepremičnin);
- plačila za zemljišče;
- Nekateri elementi spremenljivih stroškov, ki so dejansko konstantni.
Pogojni spremenljivi izdatki vključujejo stroške, ki so odvisne od operativne delovne obremenitve objekta in ravni opravljenih storitev. Običajno ta skupina vključuje naslednje stroške:
- komunalna;
- o trenutnih popravilih;
- plača zaposlenih;
- davki na izplačane plače;
- za protipožarno zaščito in varnost;
- za oglaševanje in zaključek najemnih pogodb;
- na posvetovanje in pravne storitve;
- na upravljanje;
- drugi stroški.
Stroški za zamenjavo - stroški periodične zamenjave gostiteljskih strukturnih elementov stavbe. Običajno takšni elementi vključujejo:
- streha, talne obloge, elemente notranje in zunanje dekoracije, oken in vrat polnjenje, strojna oprema, kot tudi drugi strukturni elementi s kratko življenjsko dobo;
- sanitarna in tehnična oprema in električni stroji;
- Elementi izboljšanja na prostem - pešpoti za pešce, dostopne ceste, parkirišča, vrtnarjenje in majhne arhitekturne oblike.
Vključitev te skupine porabe na operativne stroške, povezane z običajnim delovanjem stavbe, je posledica predpostavke, da bo lastnik izkoristil nepremičnine na ravni, ki ustreza predpisom in standardom za to vrsto nepremičnin.
Tako se izračunana vrednost operativnih stroškov odšteje od dejanskega bruto dohodka, končni kazalnik pa je čist poslovni dohodek.
* Preračun čistega delovanja do kratkoročnih stroškov objekta v bližini metod, odvisno od izbrane metode ocenjevanja.
Za določitev trenutne vrednosti objekta, ki temelji na čistem poslovnem dohodku, je mogoče uporabiti dve metodi:
- način neposredne kapitalizacije dohodka;
- metoda kapitalizacije glede na stopnjo donosa kapitala: \\ t
- metoda kapitalizacije modelov poravnave;
- način diskontiranih denarnih tokov.
Osnova teh metod je predpostavka, da je strošek nepremičnin posledica sposobnosti ocenjenega predmeta za ustvarjanje dohodkovnih tokov v prihodnosti. Pri obeh metodah obstaja pretvorba prihodnjih prihodkov od nepremičninskega predmeta, ob upoštevanju stopnje značilne vrednosti tveganja tega objekta. Te metode se razlikujejo le v načinu pretvorbe dohodkovnih tokov.
Metoda neposredne kapitalizacije - metoda določanja tržne vrednosti usmeritve dohodka, ki temelji na neposredni preoblikovanju najpomembnejšega dohodka prvega leta v ceno z delitvijo koeficienta kapitalizacije, pridobljenega na podlagi analiz tržnih podatkov o razmerjih mreže Prihodki in stroški sredstev, podobnega ocenjenega objekta, pridobljenega z ekstrakcijo trga.
Hkrati pa ni treba oceniti nagnjenosti k spreminjanju dohodka v času, in pri ocenjevanju kapitalizacijskega koeficienta - upoštevati njene komponente posebej: stopnja donosa na kapital in stopnjo njene donosa. Predvideva se, da je računovodstvo vseh teh trendov in komponent položeno v tržne podatke. Takšna zahodna klasična različica metode neposredne kapitalizacije, v kateri se razmerje kapitalizacije pridobiva iz tržnih transakcij, je skoraj nemogoče uporabljati v ruskih pogojih, v zvezi z nastajajočimi težavami pri zbiranju informacij (najpogosteje pogoji in cene transakcij so zaupna informacija). Na podlagi tega morate v praksi uporabiti algebrske metode za gradnjo kapitalizacijskega koeficienta, ki zagotavlja ločeno oceno stopnje donosnosti kapitala in norme njegovega vračanja.
Opozoriti je treba, da se metoda neposredne kapitalizacije uporablja za ocenjevanje obstoječih sredstev, ki ne zahtevajo datuma ocene velikih v času trajanja kapitalskih naložb v popravilo ali obnovo.
- način določanja tržne vrednosti objekta, ki temelji na dohodku, ki temelji na preoblikovanju vseh denarnih tokov kot "ravnovesje realnega denarja", ki ga ustvarja v postopku preostalega obdobja gospodarskega življenja, v ceni po diskontiranju na datum ocene z uporabo stopnje donosa kapitala, ki se povrne od tržnega alternative ravni tveganja naložb.
Metoda kapitalizacije v skladu s kapitalizacijo Ima dve sorti s formalnim (matematičnim) stališčem:
metoda diskontiranega denarnega toka - metoda kapitalizacije je posledica kapitalskih donosov, ki določajo tržno vrednost z uporabo stopnje stopnje povratnega kapitala na kapitalu, ki ji sledi seštevanje denarnega toka vsakega leta ocenjenega sredstva, vključno z denarnim tokom iz njene nadaljnje prodaje na \\ t konca črkovanja.
metoda kapitalizacije za modele poravnave - metoda kapitalizacije temelji na kapitalskih donosih, v katerem se za določitev tržne vrednosti, najpogosteje prvoletno dohodek preoblikovana v nabavne vrednosti z uporabo formaliziranih modelov poravnave dohodka in stroške, pridobljene na podlagi analize trendov v prihodnosti.
Metoda diskontiranega denarnega toka se uporablja, če:
- Predvideva se, da se bodo prihodnji tokovi bistveno razlikovali od sedanjega;
- obstajajo podatki, ki vam omogočajo utemeljitev velikosti prihodnjih denarnih tokov iz nepremičnin;
- dohodek in pretoki stroškov so sezonski;
- Ocenjena nepremičnina - velik večnamenski komercialni predmet;
- Nepremičninski objekt je zgrajen ali samo zgrajen in uveden (ali uveden) v delovanje.
Metoda kapitalizacije za modele poravnave se uporablja, če: \\ t
- Potoni dohodka so stabilni za daljše časovno obdobje, predstavljajo pomembno pozitivno vrednost;
- Potoni dohodka se povečujejo v stabilnem, zmernem tempu.
Glede na to, da objekt ocenjevanja ne zahteva kapitalskih popravil, kot tudi, ob upoštevanju obstoječih trendov na trgu nepremičnin v Moskvi, lahko napovedujemo nemoteno spreminjajo z manjšimi stopnjami dohodka tokov iz najema objekta ocenjevanja, ki vam omogoča Če želite uporabiti za ponovno izračun predvidenega dohodka v tekočih stroškov metode kapitalizacije za modele poravnave (v nadaljnjem besedilu "metoda kapitalizacije dohodka".
Določitev potencialnega bruto dohodka
Izračun potencialnega bruto dohodka se izvaja na podlagi analize tekočih obrestnih mer na najemu za primerljive predmete (najema tržne stopnje).
Študija najemnih stopenj pisarniškega prostora je potekala po elektronskih podatkovnih bazah časopisa "iz rok na roko", internetne strani nepremičninskih agencij v Moskvi, itd.
| Značilnosti | Ocena objekt. | Številka predmeta 1. | Številka predmeta 2. | Številka predmeta 3. | Številka predmeta 4. |
Veliko informacij |
Podjetje "novo mesto", TEL. 771-72-80. | Podjetje "Invest Real", TEL. 787-71-95. | Magazine "Nabava in cene" №36, tel. 915-56-53. | Podjetje "novo mesto", TEL. 363-26-38. | |
Lokacija |
m. Petrovskaya, Petrovskaya st., Hiša 7 | m. Paveletskaya, Ozerkovskaya Nab. | m. taganskaya, ul. V. Radishchevskaya. | m. taganskaya, ul. M. Communis-Tichetic, d. 21 | m. taganskaya, ul. Taganskaya. |
Skupna kvadratna sq.m. |
126,0 | 220,0 | 205,0 | 500,0 | 160,0 |
Enostavnost dostopnih poti v točkah |
5 | 4 | 4 | 4 | 5 |
Dostopnost prevoza |
10 m. N. | 10 m. N. | 3 m. P. | 10 m. N. | 10 m. N. |
Lokacija sobe v stavbi |
1. nadstropje | 2. nadstropje | 2. nadstropje | 2. nadstropje | 2. nadstropje |
Prostori, ki zaključujejo raven |
Standardno popravilo | delovni pogoj | standardno popravilo | delovni pogoj | eurotandel. |
Stopnja najema, dolarjev / m2 / leto |
- | 480 | 530 | 475 | 570 |
Prilagoditev na razliko na območju,% |
- | 0% | 0% | 2% | 0% |
Prilagoditev na lokaciji v stavbi,% |
- | 3% | 3% | 3% | 3% |
Prilagoditev na udobju dostopnih cest,% |
- | 2% | 2% | 2% | 0% |
Popravek dostopnosti prometa,% |
- | 0% | 0% | 0% | 0% |
Prilagoditev na stopnji dodelave v% |
- | 10% | 0% | 10% | -5% |
Skupni odstotek,% |
- | 15% | 5% | 17% | -2% |
Prilagojena stopnja najema, dolarjev / m2 / leto |
$556 | $552 | $557 | $556 | $559 |
Tako bo stopnja najema za objekt ocenjevanja določena kot povprečna stopnja najema za izbrane predmete, prilagojena ob upoštevanju sprememb in bo (zaokrožena) 556
dolarjev /x.m./eng.
Analiza analize trga kaže, da je povprečna stopnja najema razreda "v" razredu "v" brez DDV $ 490 na kvadratni meter. m na leto, razred pisarniških prostorov "z" brez DDV $ 297 na kvadratni meter. m na leto (najvišja meja razpona, ki je prikazana v analizi, je bila glede na lokacijo predmeta ocenjevanja), od koder, povprečna vrednost najema za sobo, ki zaseda vmesni položaj med razred B in CC pisarne bodo (zaokrožene) $ 400 na kvadratni meter. m na leto.
V skladu s klasifikacijo, predloženim v tej izjavi, oceni objekt zaseda vmesno mesto med razredu "B" in "C", kot tudi najema, izračunano za ocenjevalni instrument, brez obračunavanja stroškov DDV, bo približno $ \\ t 418 na kvadratni meter. m na leto. To dejstvo kaže na pravilnost izbranih primerljivih objektov in možnost uporabe določenega zneska v izračunih.
Določitev možnih izgub iz izpadov (podlaganje) prostorov in izgub iz hitre pristojbine
Za ocenjeno sobo bo koeficient kratkoročne uporabe 8,3%, določen z izračunom dejstva, da najemodajalec porabi za iskanje najemnika (1/12 x 100%) \u003d 8,3% ali v delnice 0,083. Tako bo koeficient prenosa ( KZ.) = 1 - 0,083 = 0,92
.
V skladu s sedanjo prakso se plačilo najemnin vnaprej predloži vnaprej (predplačila), v zvezi s tem, koeficient plač (COP) (COP) je sprejet enak 1,0.
Določitev velikosti operativnih stroškov
Izračun povprečne letne učinkovitosti obratovalnih stroškov je predstavljen v spodnji tabeli. Izvor podatkov zagotavlja stranka.
| Seznam storitev | Povprečni letni znesek odhodkov, ki jih plača lastnik (vključno z DDV) |
Davek na nepremičnine, drgnite. |
69 399R. |
Vzdrževanje Anti-Relaxist. Alarm, drgnite. |
10 768R. |
Vzdrževanje klimatske naprave in prezračevalnega sistema, drgnite. |
19 137R. |
Vzdrževanje prenosa signala požarnega signala po radijskem kanalu, drgnite. |
751R. |
Vzdrževanje sistema za dostop in video nadzor, drgnite. |
3 280R. |
Ogrevanje, drgnite. |
23 194R. |
Hladna in vroča voda, drgnite. |
3 568R. |
Čiščenje prostorov, drgnite. |
53 525R. |
Varnostne službe, drgnite. |
53 525R. |
Skupni povprečni letni operativni stroški, drgnite. |
237 147R. |
Skupaj povprečne letne operativne stroške, dolar / m² / leto |
$62 |
Upoštevati je treba tudi, da lastniki v sodobnih pogojih običajno ne tvorijo nadomestnega sklada, celoten znesek stroškov denarnih sredstev pa se po potrebi izplača istočasno. Ta sklep je bil opravljen kot posledica pogovorov z lastniki nestanovanjskih stavb in prostorov.
Določitev čistega poslovnega dohodka in izračun tržne vrednosti kot dela pristopa dohodka
Metoda kapitalizacije dohodka je opredelitev vrednosti nepremičnin prek prevoda letnega (ali povprečnega letnega) neto operativnega dohodka (CHOD) na sedanjo vrednost.
Osnovna formula za izračun ima naslednji obrazec:
Razmerje kapitalizacije je enako stopnje kapitalizacije, izračunano kot del določitve zemljišča za izboljšave.
| Indikator | Vrednost |
Kvadrat predmeta vrednotenja ( S.), sqm. |
126,0 |
Najem ( A.umetnost), dolarji / sq.m. / leto |
$556 |
Potencialni bruto dohodek ( PVD.) , dolarjev / leto |
$70 056 |
Koeficient prtljažnika prostorov ( Do Z.) |
0,92 |
Razmerje zbiranja plačil ( S.) |
1,00 |
Veljavni bruto dohodek ( DVD.), dolarji / leto |
$64 452 |
Stroški operacije ( Na sqm.), dolarji / sq / leto |
$62 |
Operativni stroški za predmet ocenjevanja ( Er.), dolarji / leto |
$7 812 |
Čisti poslovni prihodki ( CHOD), dolarji / leto |
$56 640 |
Usposobljenosti kapitalizacije |
16,63% |
Tržna vrednost predmeta ( V.), dolarjev. |
$340 589 |
Tržna vrednost predmeta(V.) , rub. . |
10 297 708R. |
Zaradi ocene so trije pristopi pridobili podatke, ki so navedeni v tabeli inline.
Rezultati rezultatov so usklajeni z metodo analize hierarhije (MAI).
Metoda analize hierarhije je sistematičen postopek za hierarhično predstavitev elementov določanja bistva kakršnega koli problema. Sestavljen je iz razrešitve (razgradnja) nalog za enostavnejše sestavljene dele in nadaljnjo obdelavo doslednih sodb ocenjevalca za para.
Za namene te ocene se uporabljajo naslednja merila za usklajevanje: \\ t
A. Sposobnost odraža dejanske namere potencialnega vlagatelja in prodajalca;
B. Vrsta, kakovost, olajšavnost, podatki, ki temeljijo na analizi;
B. Sposobnost parametrov uporabljenih metod za upoštevanje konjunkturnih nihanj;
Sposobnost upoštevanja posebnih značilnosti predmeta, ki vpliva na njegovo vrednost.
Po predstavitvi problema ujemanja rezultatov v obliki hierarhije se izvede naslednje zaporedje ukrepov:
* Prejemajte prednostne naloge v merilih, ki jih njihova stavna primerjava. Za to je zgrajena simetrična matrika in za primerjavo prostora se uporablja lestvica odnos. Seznanjene primerjave se izvajajo v smislu prevlade enega elementa nad drugim. Te sodbe so nato izražene v celih števil in to za to uporablja naslednjo lestvico: \\ t
* Nato, za vsako merilo, se določi masa formule: W IJ \u003d (PAIJ) 1 / N. kjer je AIJ pomen merila (indeks)
* Nastale uteži se normalizirajo: W IJ \u003d W IJ / Š. Tako dobljene količine in so končna vrednost lestvic vsakega od meril.
* Opisan je opisan postopek za identifikacijo prednostnih nalog za vsako alternativo za vsako merilo. Tako so določene uteži vsake alternative.
* Končni obseg vsake alternative se izračuna, ki je enak količini proizvodov uteži cen faktorjev cen in alternativ, ki jih ustrezajo za vsak dejavnik.
Rezultati izračuna koeficientov telesne mase za določitev tržne vrednosti objekta ocenjevanja so prikazani v nadaljevanju v Dodatku 4 k temu poročilu.
| pristopi ocenjevanje | stane | koeficient teže | prilagojena vrednost | ||
pristop stroškov |
10 607 714 str. | 0,2 | 2 121 543R. | ||
primerjalni pristop |
10 758 339R. | 0,4 | 4 303 336R. | ||
donosni pristop |
10 297 708R. | 0,4 | 4 119 083R. | ||
Končna vrednost tržne vrednosti: |
10 543 962P.. | ||||
Nastala vrednost je priporočljiva, da se zaokroži na tisoče rubljev:
Tržna vrednost predmeta (ob upoštevanju davka na dodano vrednost s stopnjo 20 odstotkov) je (zaokrožena): \\ t
10 544 000 (deset milijonov petsto štirideset štiri tisoč rubljev) ali
V času Banke Rusije na dan ocene (30.235 rubljev za $ 1)
348 735 (tristo štirideset osem tisoč sedemsto trideset pet ameriških dolarjev).
3.1 Izračun vrednosti cilja vrednotenja na podlagi primerjalnega pristopa
Ta pristop se uporablja za ocenjevanje tržne vrednosti objekta, ki temelji na podatkih o transakcijah, opravljenih na trgu. Hkrati se upoštevajo primerljive nepremičnine, ki so bile prodane ali vsaj predlagane za prodajo. Nato se spreminjajo, tako imenovane prilagoditve za razlike, ki obstajajo med ocenjenimi in primerljivimi predmeti, obstajajo.
Glavno pravilo pri izbiri analogov: primerljivi predmeti morajo biti razvrščeni analogi glede na ocenjeni predmet; Funkcionalna podobnost - zahtevano stanje, vendar ne zadostuje za oceno primerjalnega pristopa. Klasifikacijski analogi imajo običajno različne vrednosti osnovnih tehničnih parametrov, to je drugačna stopnja parametrične podobnosti z ocenjenim predmetom.
Prilagojena cena vam omogoča, da določite najverjetno nakupno ceno ocenjenega objekta, kot da bi bila predlagana na odprtem in konkurenčnem trgu. V pogojih "pasivnega" prodajnega trga je mogoče nekaj zaključkov o cenah predlogov, ki so značilne za samo dejstvo obstoj na trgu predlogov takih predmetov.
Primerjalni pristop k oceni vrednosti se lahko izvaja v naslednjih metodah izračuna:
1) Neposredna metoda primerjave z analognim
Primerjava s tesnim analogom (bližnji analog nima razlik na oblikovanju in osnovnih parametrih: majhne razlike so možne na materialov, konstruktivne izboljšave zaradi različnih proizvajalcev; stroški zamenjave v tem primeru se izračuna kot cena tesnega analoga prilagoditi s pomočjo "komercialnih" prilagoditev
Primerjava z analogno z parametričnimi razlikami (v tem primeru se na komercialne prilagoditve dodajo prilagoditve za parametrične razlike)
2) Metoda usmerjenih kvalitativnih značilnosti (velja, ko je pri ocenjevanju potrebna, da se veliko prilagoditev različnim parametrom, in cene parametrov in zavornih koeficientov težko ali jih ni mogoče določiti zaradi pomanjkanja informacij; in kdaj za ocenjeno Predmet, lahko izberete vsaj dva analoga za ocenjeni predmet, ocenjena pa mora biti cilj vmesnega položaja med dvema analogima; v tej metodi se določi le smer vpliva prilagajanja za stroške - povečanje ali nižji stroški )
3) Metoda izračuna za modele korelacijskega regresije (metoda je primerna za ovrednotenje dovolj velikega sklopa enega tipa predmetov, ki se razlikujejo po vrednostih posameznih parametrov; obstaja redna povezava med ceno in glavnimi tehničnimi in Funkcionalni parametri; Najpogosteje je ta povezava matematično opisana z linearno ali močjo)
Iz metod primerjalnega pristopa je bila izbrana neposredna primerjalna metoda z analogom (s tesnim analognim). Ta metoda temelji na načelu, v skladu s katerim poznan kupec ne bo plačal za nepremičnine več kot nakupne cene druge nepremičnine z enako uporabnostjo. Hkrati se tržna vrednost objekta ocenjevanja določi na podlagi podatkov o tržnih cenah za podobne objekte nepremičnin, za katere so znane cene.
Za vsak stroj v vrstici so bili izbran novi analogi z znanimi cenami, nato pa so bile cene analogov prilagojene razlikom v parametrih med ocenjenim objektom in objektom-analognim.
Tako so bile cene analogov sprejeti v skladu s formulo CIP (do meje z Rusijo), nato pa za pridobitev celotne cene zamenjave (PSZ) na lokaciji objektov do prilagojene cene analogov je dodal stroške dostave in carinska plačila.
Skupni stroški zamenjave stroja ali enote opreme na lokaciji ocenjene linije so bili določeni s formulo:
- nov kolega za določen čas;
-CefeffEffer za prinašanje cene analognega na datum vrednotenja (zaradi dejstva, da je datum ukrepanja, sprejetih s cenami po analogih v tuji valuti, se ne razlikuje veliko od datuma ocene, v tem primeru \u003d 1) ;
- korektivni parametrični koeficienti, ki upoštevajo razlike v vrednostih tehničnih parametrov na ocenjenem objektu in analogni;
- Stroški dostave ocenjenega cilja iz meje do njenega položaja (vključno s carinskimi plačili)
Korektivni parametrični koeficienti se izračunajo po formuli:
) bI. (2)
-Notion. jAZ.parameter na ocenjenem objektu in analognem sistemu;
bI. - kazalnik stopnje, ki odraža učinek učinka parametra za stroške tako imenovanega "koeficienta zavornega koeficienta".
Za glavne tehnološke stroje so izbrani parametri določanja cen, za katere so bile opravljene prilagoditve:
Glavna velikost predelanega obdelovanca, mm ()
Število nameščenih žag ()
Moč, kwt ()
Zavorni koeficienti so bili določeni na podlagi analize podatkov za stroje za obdelavo lesa in je znašalo: b. 1 =0,7; b. 2 =0,4; b. 3 =0,3.
Pri ocenjevanju linije za proizvodnjo palčkov za sladoled so ocenjevalci opravili proizvajalci, za katere so bile pridobljene informacije o stroških opreme. Za opremo za opremo, katerih cene so zastopane s tujimi proizvajalci, parametrična prilagoditev ni bila narejena (kot za enake predmete).
Stroški dostave opreme do kraja njegovega položaja so bili določeni na podlagi prometnih tarif: pri obsegu blaga od 82 do 92 m3 tarif za dobavo iz Nemčije v Rusijo znašajo 2.500 USD. Za vsak predmet so bili stroški prevoza izračunani ob upoštevanju njegovega splošnega obsega. Carinska plačila in ravnanje z odpadki za tehnološko opremo za obdelavo lesa po carinski tarifi Ruske federacije, ki jo je odobrila uredba vlade Ruske federacije 30. novembra 2001 št. 830 (ED. Od 08.12.2010), je 5% . Stopnja DDV na datum bonitetne ocene je 18%.
Vrednost preostale tržne (ORS) na datum vrednotenja je bila določena na podlagi izračunanega koeficienta PSH in obrabe: \\ t
) (3)
-Caficient skupne obrabe objekta ocenjevanja na datum pregleda.
Koeficient agregatne obrabe objekta ocenjevanja se izračuna s formulo:
Koeficient fizične obrabe;
Funkcionalni (moralni) koeficient obrabe;
Zadovoljni (ekonomska) obraba.
Ocenjena oprema, kot je bila nova, je začela delovati aprila 2008. Datum vrednotenja - julij 2011. Tako je kronološka doba opreme 3 leta in 3 mesece (3,25 leta).
Letna stopnja amortizacijskih odbitkov za opremo za obdelavo lesa je enaka 10% (ENA 44500 Cipher v skladu z enotnimi državami amortizacije, ki jo odobri Uredba Sveta ZSSR z dne 22.10.1990 št. 1072). Če ste vodeni po teh standardih, je koeficient obrabe na datum vrednotenja:
Lesno-obdelovalna linija se nanaša na amortizacijsko skupino VI (oznaka OKOF 14 2922645), v skladu s klasifikacijo osnovnih sredstev, ki jih je odobril odlok vlade Ruske federacije z dne 01.01.2002 št. 1 (ed. Z dne 10. decembra 2010) . Rok za uporabo v šesti stopnji absorpcije skupine je izbran v območju od 10 do 15 let.
Funkcionalni (moralni) koeficient linije je enak 0%. Na dan presoje so te črte še naprej proizvajajo in prodajajo proizvajalec po imenovanih cenah, zato moralna zastarelost ne upošteva.
Koeficient zunanje (ekonomske) obrabe je sprejet tudi enak 0%. Linije za proizvodnjo palic za sladoled so v povpraševanju, kar dokazuje nakupna ponudba, ki jo najdete na nekaterih spletnih straneh.
Izračun preostalega (ob upoštevanju obrabe) tržne vrednosti linije za proizvodnjo paltov za sladoled z uporabo metode neposredne primerjave je prikazan v tabeli 3.
Tabela 3 - Izračun tržne vrednosti objekta z neposredno primerjavo z analognim (s tesnim analogom)
|
Inventarna številka. |
Identifikacija opreme |
Dobavitelj opreme |
Vnos trenutka (mesec, leto) |
Analog (ime, model opreme) |
Cena novega analognega, drgnite. |
Prilagojena ekvivalent cene, drgnite. |
Stroški dostave, drgnite. |
Carinska tarifa,%. | ||||
|
Stroj za žaganje, SV4200 | ||||||||||||
|
Fuzden stroj, TR400 | ||||||||||||
|
Ploto-rezkalni stroj, Proqua |
Strojno mletje, PROQUA2811 | |||||||||||
|
Posebni kolesni stroj, |
Stroj je narisan, FORNATA 1300/3 / 18.5 | |||||||||||
|
Polirni boben, E34 | ||||||||||||
|
Stroj za ostrenje, RONDOMAT168 | ||||||||||||
|
Stroj za ostrenje, RONDOMAT950 | ||||||||||||
|
Briket Pritisnite, BRIO 280 | ||||||||||||
|
Norwood Engineering Aps. | ||||||||||||
|
Namestitev za kasete palčke, BA2 |
Norwood Engineering Aps. |
Namestitev termo-embalaže, MP-ZD | ||||||||||
|
Skupni stroški (brez DDV) |
6 428 315 |
|||||||||||
|
7 585 411 |
||||||||||||
3.2 Izračun objekta vrednotenja vrednosti na podlagi stroškovnega pristopa
Pristop stroškov se uporablja predvsem za originalne naprave strojev, opreme in vozil, ki pogosto nimajo bližnjih analogov.
Pristop stroškov zahteva določitev več vrst obrabe ocenjene lastnine: fizične, funkcionalne in obrabe, pridobljene kot posledica zunanjega vpliva ali gospodarske obrabe, ker Način stroškovnega pristopa bodo najprej določili celotne stroške reprodukcije (PSV) in nato preostale (ob upoštevanju tržne vrednosti obrabe).
Čeprav se lahko stroški, ocenjeni na podlagi stroškovnega pristopa, bistveno razlikujejo od tržne vrednosti, obstaja veliko primerov, ko je ta pristop utemeljen. Pri uporabi stroškovnega pristopa, stroške razmnoževanja ali zamenjavo predmeta z odštevanjem stroškov rehabilitacije predmeta (vrednost predmeta kot novega) celotne obrabe je določena.
Stroški razmnoževanja objekta za ocenjevanje je znesek stroškov tržnih cen, ki obstajajo na dan ocene, da se objekt, ki je enak predmetu presoje z uporabo enakih materialov in tehnologij, ob upoštevanju obrabe objekta ocenjevanja.
Stroški razmnoževanja najbolj natančno označujejo trenutno vrednost določenega predmeta, vendar je njegova opredelitev pogosto nemogoča. Prvič, zaradi nenehno uvedenih oblikovalskih in tehnoloških sprememb v stroju, isti modeli, proizvedeni v različnih časih, niso več natančni izvod drug drugega. Drugič, lahko izkaže, da se model ocenjenega stroja odstrani iz proizvodnje. Večja do starosti ocenjenega objekta, bolj predpostavke, ki jih morate storiti, ko je ocenjena z metodami stroškovnega pristopa.
Stroški zamenjave objekta ocenjevanja je znesek stroškov oblikovanja predmeta, podobnega ocenjevalnega predmeta v tržnih cenah, ki obstajajo na dan presoje, ob upoštevanju obrabe objekta ocenjevanja.
Z drugimi besedami, pod stroški zamenjave ocenjenega predmeta se razume kot minimalni stroški proizvodnje (po tekočih cenah) ali prevzemi na prostem, odprtem in konkurenčnem trgu podobnega predmeta čim bližje tistim, ki se štejejo za vse funkcionalne , konstruktivne in operativne značilnosti, pomembne z vidika njene sedanje uporabe.
Pristop stroškov do ocene vrednosti se lahko izvaja v naslednjih metodah izračuna:
1) Način indeksacije z uporabo indeksov cen stroškovne vrednosti (skupni stroški reprodukcije na datum vrednotenja se pridobijo z množenjem knjigovodske vrednosti (začetni ali obnovitve) na korekcijski indeks);
2) Metode, ki temeljijo na izračunu stroškov
Metoda izračuna za homogeni predmet (konstruktivna analogna) (za ocenjeni predmet, je izbrana konstruktivna analogna in ta konstruktivni analog se lahko razlikuje za uporabo in se uporablja na splošno v drugi industriji, to je, da temelji na predpostavki, da Skupni stroški proizvodnje Ocenjeni objekt je blizu celotnega stroškov izdelava homogenega predmeta; najprej izračunajte skupne stroške homogenega objekta, ki temelji na njeni ceni, ob upoštevanju verjetne donosnosti; nato skupni stroški ocenjenega predmeta izračuna, popraviti skupne stroške homogenega predmeta 1-3 proizvodnih faktorjev; in končno, celotni stroški razmnoževanja ocenjenega objekta se izračuna na podlagi dobičkonosnosti prodaje po ocenjenem objektu);
Metoda neaktivnega (osnovnega) izračuna (priporočljivo je, če se ocenjeni objekt zbira iz več vrst standardnih delov; istočasno je mogoče kupiti te dele; so znani po njih, vendar pod pogojem, da sklop ni preveč zamudno; pri izračunu strukture ocenjenega objekta se analizira. Seznam vozlišč in agregatov je nastavljen, informacije o cenah za te agregate se zbirajo, ki se nato ustrezno zbirajo in določajo celotne stroške objekta ocenjevanja)
Metoda izračuna za razširjene standarde (ta metoda se uporablja pri ustvarjanju novih izdelkov; ta metoda se lahko uporabi, če obstaja konstruktivna dokumentacija za objekt ocenjevanja; razširjeni stroški stroškov - kazalnik porabe vsakega vira na enoto faktorja, ki vpliva na Vrednost objekta ocenjevanja; dejavniki, vpliv na stroške so lahko: masa oblikovanja, zmogljivost proizvoda, velikost delovnega območja, itd.; v različnih panogah, se standardi tvorijo drugače, odvisno od posebnosti proizvodne in proizvodne tehnologije);
3) Metode za modeliranje statističnih odvisnosti dragih tipov
Metoda izračuna za posebne stroške (obstaja strog neposredni odnos med ceno in parametri; posebni stroški označujejo vrednost stroškov na enoto indikatorja stroškov; najbolj značilni kazalniki tipa stroškov: masa struktur, dimenzije , volumen, moč; izračunavanje vzorca predmetov, podobno pri oblikovanju, z različnimi vrednostmi indikatorja stroškov in znanimi cenami teh predmetov);
Metoda izračunavanja z uporabo korelacijskih in regresijskih modelov (metoda je poseben primer za reševanje ciljev ocenjevanja, kadar dragi kazalniki uporabljajo kot vplivni dejavniki; v praksi ocenjevanja je bilo pridobljenih par korelacijskih in regresijskih modelov, kar pomeni identifikacijo Prisotnost in oblike korelacijskih odnosov med učinkovitim kazalnikom in enim od glavnih dejavnikov z obdelavo podatkov na obstoječem statističnem vzorcu strojev in opreme).
Med metodami stroškovnega pristopa je bila metoda indeksacije izbrana z uporabo indeksov cen stroškov.
Pri metodi indeksiranja se celotni stroški razmnoževanja (PSV) na datum vrednotenja pridobijo z množenjem ravnotežja (začetnega ali obnovitvenega) na korektivni indeks:
- prvi strošek v času nakupa;
- Pravilen indeks (deflator indeksa).
Korektivni indeks se določi s formulo:
-Base indeks cen na dan ocene (M - mesec, M - leto);
-Base indeks cen na dan delovanja knjigovodske vrednosti (M - mesec, M - leto).
Dolgoročno metodo indeksiranja smo izvajali po cenah za inženirske izdelke. Za to so bili podatki uporabljeni na letnih cenah verige za inženirske proizvode, ki so redno objavljeni v publikacijah Rosstat in kaže spremembo cen za cilj proti 31. decembru iz prejšnjega leta.
Indeksi cen verige so bili preračunani v osnovnih indeksih po njihovi doslednem množenju. Tabela 4 prikazuje letne indekse cen verige za izdelke strojništva v skladu z Rosstat v 21 letih, na njihovi osnovi, so indeksi letnih osnovi izračunani v primerjavi z 31. decembrom 1991.
Ista tabela prikazuje povprečne mesečne korake osnovnega indeksa cen v vsakem letu, za to, razlika med indeksom 31. decembra letošnjega leta in indeks 12. decembra v preteklem letu je bila razdeljena na 12.
|
Letni indeks verige. |
Letni osnovni indeks. |
Povprečni mesečni prirast osnovnega indeksa |
|
|
20792,98 | |||
|
26071,68 | |||
Osnovni indeks cen na dan vnosa indeksirane knjigovodske vrednosti:
-Base indeks cen na dan 31. decembra preteklega leta v zvezi z letom, v katerem je bila knjigovodska vrednost zabeležena;
- povprečno povečanje osnovnega indeksa v enem letu, ko je bila knjigovodska vrednost zabeležena;
- mesec meseca na dan evidentiranja knjigovodske vrednosti.
Indeks osnovne cene na datum vrednotenja se izračuna na naslednji način:
Indeks cen na dan 31. decembra prejšnjega leta v zvezi z letom, ki je bil ovrednoten;
- povprečno povečanje osnovnega indeksa v letu, ko je bila ocena izvedena;
- mesec meseca na dan ocenjevanja.
En del opreme za črto je bil dostavljen aprila 2008, drugi pa junija 2008
Osnovni indeks cen na dan vnosa začetne vrednosti (aprila 2008) je bil pridobljen z uporabo formule (7): \\ t
Osnovni indeks cen na dan registracije začetne vrednosti (junij 2008) je bil pridobljen z uporabo formule (7): \\ t
Osnovni indeks cen na dan ocenjevanja (julij 2011) je bil pridobljen z uporabo formule (8): \\ t
Indeks popravka na dan začetne vrednosti vrednosti (april 2008) je bil pridobljen z uporabo formule (6): \\ t
Indeks prilagajanja na dan začetnega evidentiranja stroškov (junij 2008) je bil pridobljen z uporabo formule (6): \\ t
Indeksacija začetne knjigovodske vrednosti daje vrednost PSV na kraju uporabe predmeta na datum vrednotenja. Naloga ocenjevanja linije vključuje pridobitev stroškov, pripravljenega za prodajo. Zato je potrebno določiti PSV za prodajo na mestu položaja predmeta. Za to, od PSV na kraju uporabe, se odštejejo stroški razstavljanja in drugih del, ki so potrebni za pripravo objekta za prodajo.
Stroški razstavljanja opreme, pripravljene za prodajo, je 50% stroškov namestitve te opreme.
Stroški namestitve opreme za obdelavo lesa se lahko sprejmejo na 2,3% PSV v skladu s podatki KO-Invest: (indeksi cen v gradbeništvu // Informacijska in analitična glasila "KO-INVEST". - 2011 - Mac.76, stran .146- 157). Iz tega sledi, da se stroški razstavljanja in pripravljanja za prodajo dela za ocenjeno linijo lahko sprejmejo približno 1,15% PSV na kraju uporabe.
Trg (ob upoštevanju obrabe) Cena se pridobi na podlagi PSV za prodajo minus obrabo, izračunano s formulo (3), in kot v primeru ocene, je bil primerjalni pristop, da je koeficient fizične obrabe Linija je 32,5%, preostale vrste obrabe pa se ne upoštevajo.
Izračun tržne vrednosti linije za proizvodnjo paltov za sladoled, ki temelji na dragi pristopu, je predstavljen v tabeli 5.
Tabela 5 - Izračun tržne vrednosti objekta ocenjevanja z indeksiranjem z uporabo indeksov cen dragega tipa
|
Inventarna številka. |
Identifikacija opreme |
Dobavitelj opreme |
Vnos trenutka (mesec, leto) |
Začetna vrednost, drgnite. |
Osnovni indeks cen v času vložka |
Osnovni indeks cen na dan ocene |
Korektivni indeks. |
PSV na kraju uporabe, drgnite. |
Stroški razstavljanja na PSV,% |
PSV za prodajo na mestu položaja, drgnite. |
Koeficient fizičnega obrabe,% |
Preostala vrednost (brez DDV), drgnite. |
|||
|
Stroj za žaganje, format 1010/3/30 | |||||||||||||||
|
Fantasy Automatic, Exakta 3350 | |||||||||||||||
|
Ploto-rezkalni stroj, Proqua | |||||||||||||||
|
Ploto-rezkalni stroj, Proqua | |||||||||||||||
|
Posebni kolesni stroj, | |||||||||||||||
|
Polio boben, Poliera 7010 | |||||||||||||||
|
Oblika za ostrenje žage in rezalnikov, RS2 | |||||||||||||||
|
Oblika za ostrenje žage in rezalniki RS2000 / SA | |||||||||||||||
|
Proizvodnja briketa Pritisnite, BP130 | |||||||||||||||
|
Namestitev za kasete palčke, BA2 |
Norwood Engineering Aps. | ||||||||||||||
|
Namestitev za kasete palčke, BA2 |
Norwood Engineering Aps. | ||||||||||||||
|
Skupni stroški (brez DDV) |
4 793 392 |
||||||||||||||
|
Skupni stroški (z DDV po stopnji 18%) |
5 656 203 |
||||||||||||||
3.3 Izračun stroškov ocenjevanja na podlagi pristopa dohodka
Na splošno je prihodkovni pristop določiti trenutno vrednost premoženja premoženja kot niz prihodnjih prihodkov od njene uporabe. Za uporabo dobičkonosnega pristopa je treba napovedati prihodnje prihodke v seriji let, v katerem bo ocenjen cilj upravlja. To nalogo je nemogoče rešiti neposredno na stroje, opremo in vozila, saj je dohodek ustvarjen s celotnim proizvodnim in komercialnim sistemom, vsa njegova sredstva, ki vključujejo ne samo avtomobile in opremo, ampak tudi nepremičnine, obratna sredstva in neopredmetena sredstva . Poleg tega ima lahko proizvodni in komercialni sistem drugačno organizacijsko obliko, to je lahko samostojno podjetje, trgovina, parcela, storitev ali druga poslovna enota kot del podjetja. Zato se uporaba pristopa dohodka do ocene strojev, opreme in vozil izvede v fazah.
Prvič, neto dohodek iz delovanja celotnega proizvodnega in komercialnega sistema se izračuna. Nato se nato določi strošek celotnega sistema in strošek strojnega kompleksa se razlikuje od njega, ali najprej se dopolnjujejo iz količine neto dohodka, ki se neposredno ustvari stroj stroj, in šele takrat v tem delu Prihodki določajo stroške same strojnega kompleksa.
Pri uporabi metod prihodkovnega pristopa je treba upoštevati načelo najučinkovitejše uporabe predmeta, v skladu s katerim se strošek strojnega kompleksa določi za to možnost, ko je opremljen z njegovo okrevanje in njegova funkcionalnost je najbolj v celoti razkrit. Seveda je treba to možnost praktično izvesti. Za to možnost lahko pričakujete največjo ceno. Obstajajo takšni primeri, ko stroj deluje najučinkovitejše, ki je opremljen z vsemi napravami ali agregati, potem se ocena izvede ob upoštevanju tega dvoma.
Pri vseh metodah pristopa dohodka se določi tako imenovani neto poslovni dohodek (CHOD). Čisti dohodek se običajno izračuna kot razlika med denarnimi prejemki v obliki prihodkov ali bruto prihodkov od prodaje proizvodov (dela, storitev) in količino proizvodnih stroškov in prodaje izdelkov. In v znesku stroškov, odbitki amortizacije niso vključeni. Tako za izračun neto dohodka za eno ali drugo obdobje potrebujete: 1) Določite prihodke z množenjem cene proizvoda, proizvedenega na obseg prodaje v fizičnem smislu; 2) Potisnila stroške proizvodnje in prodaje izdelkov.
Toka, t.e. Sodobni stroški premoženja premoženja sestavljajo vsi neto dohodek, ki ga je vlagatelj prejel v obdobju poznejšega posedovanja tega predmeta. Vendar pa je neposredni povzetek prihodnjega hitrega dohodka nesprejemljiv, zato pred povzetkom prihodki vodijo do enega časa s sprejemom, ki je znan v teoriji kompleksnega interesa, imenovanega diskontiranja.
Diskontiranje je pocenitvi prihodnjega denarja, ko jih prinašajo današnji denar. Diskontiranje izhaja iz dejstva, da je kapital na zavoju kot samo-ekspresiven in denar mora biti cenejši.
Dobičkonosen pristop k oceni vrednosti se lahko izvaja v naslednjih metodah izračuna:
1) Metoda diskontiranega neto dohodka (metoda se izvede v naslednjem zaporedju korakov: \\ t
Stopnja 1. Dodelite strojni kompleks proizvodnega in komercialnega sistema (podjetje, delavnico, parcela), na podlagi katerega se izvede določen končni izdelek (ali končne storitve se izvajajo) in ki jih je treba na splošno treba ovrednotiti .
Faza 2. Določite trenutno vrednost proizvodnega in komercialnega sistema.
Faza 3. Določite vrednost kompleksa stroja z odštevanjem iz stroškov celotnega proizvodnega in komercialnega sistema vrednosti nepremičnin (stavb in objektov).
4. faza 4. Če morate določiti stroške ločene enote opreme v strojnem kompleksu.
2) Neposredna metoda kapitalizacije (zaporedje metode vključuje naslednje korake:
Faza 1. Opravite enaka dela kot v koraku 1, opisano zgoraj, metoda diskontiranega neto dohodka.
1. faza 2. Določite del neto dohodka, ki ga je mogoče pripisati nepremičninam (zgradbe in strukture).
3. faza 3. Metoda ostanka se izračuna s strani neto dohodek, ki se uporablja za strojni kompleks.
1. faza 4. Postopek neposredne kapitalizacije določa stroške strojnega kompleksa.
3) Postopek enakovrednega funkcionalnega analoga (v nasprotju s preostalimi metodami pristopa dohodka, ta metoda vam omogoča, da ocenite stroške predmeta, ne da bi se zatekalo k izračunu čistega dohodka; to je mogoče, ko je to mogoče, ko Vmesna dela (operacije) se izvajajo z uporabo predmeta, ki manjka. Ta metoda vključuje izbor funkcionalnega analognega (bazičnega objekta), ki lahko opravlja enako z ocenjenim predmetom funkcije (delovanje, delo), vendar se lahko razlikujejo od v oblikovanju, uspešnosti, življenjske dobe, kakovosti izdelkov in drugih kazalnikov; vse te razlike na koncu, nato izražene v razliki v rezultatih in stroških; Strošek (cena) osnovnega analoga na datum vrednotenja je znana.
Ocenjena vrstica za proizvodnjo paltov za sladoled se šteje kot strojni kompleks, ki je sposoben proizvajati izdelke (Wands za sladoled z dimenzijami 10 × 2 × 93 in 10 × 2 × 113 mm) in s tem dohodek od prodaje tega Izdelek.
Način prihodkovnega pristopa za oceno vrstice je bila izbrana neposredna metoda kapitalizacije.
Celotni stroški uporabe (PSP) na lokaciji položaja in delovanja linije se izračunajo na naslednji način:
(10)
- podletni neto poslovni dohodek (CHOD), ki ga je ustvaril stroj stroj (linija);
-Caficitna kapitalizacija dohodka, ki se izračuna kot šesta funkcija monetarne enote;
Izkoriščanje popusta;
- Uporabna uporaba kompleksa stroja.
ChoD iz kompleksa stroja se izračuna s formulo:
(11)
- povzetek prodaje izdelkov za leto;
- dohodek od možne dostave prostorov, kjer se nahaja stroj kompleks, za najem, t.j. "izgubljen dobiček";
- Povprečni letni stroški, povezani z delovanjem strojnega kompleksa (brez odbitkov amortizacije).
Izračunana PSP na kraju delovanja se zmanjša za stroške razstavljanja in drugih del, zaradi česar dobimo PSP naprodaj.
Preostanek (ob upoštevanju obrabe) Tržna vrednost se pridobi na podlagi PSP za prodajo manj amortizacije. Kot je v primeru ocene primerjalnega pristopa, se je domnevalo, da je koeficient fizične obrabe linije enak 32,5%, preostale vrste obrabe pa niso bile upoštevane.
Izračun tržne vrednosti črte za proizvodnjo paltov za sladoled, ki temelji na prihodnem pristopu, je predstavljen v tabeli 6.
Tabela 6 - Izračun tržne vrednosti predmeta ocenjevanja z neposredno kapitalizacijo dohodka.
|
Indikator |
Vrednost kazalnika |
Naročilo za izračun |
|
1. Prihodki od prodaje, drgnite. |
Obseg izdaje (prodaja) na leto je 132.000 tisoč; Cena 50 RUB. / PC. |
|
|
2. Bruto dohodek od možne dostave prostorov za najem, drgnite. |
Kvadrat sobe 200m 2; Najem 3 000 rubljev. za 1 m 2 na leto |
|
|
3. Stroški obratovanja časa (brez amortizacije), drgnite. |
Izračun: Stroški za lesene palice, drugi materiali, plače itd. |
|
|
4.Kode iz kompleksa stroja, drgnite. | ||
|
5. Koda kapitalizacije. |
F. 6 (R \u003d 16%, n \u003d 10 let) |
|
|
6.psp na mestu uporabe, drgnite. | ||
|
7. Stroški razstavljanja linije in priprave na prodajo, drgnite. |
1.15 Od PSP na kraju uporabe (glej P 3.2.2) |
|
|
8. PSP za prodajo, drgnite. | ||
|
9. Ostrestitev fizične obrabe | ||
|
10.Skupna vrednost (brez DDV), drgnite. |
4 607 722 | |
|
11.Skupni stroški (z DDV po stopnji 18%) |
5 437 112 |
