O. Y. ULYANOVA *
Olga Yurievna ULYANOVA - podiplomska študentka Oddelka za cene na Državni univerzi za ekonomijo in ekonomijo Sankt Peterburga. Pred tem je študirala na dopisnem podiplomskem študiju. Leta 2001 je diplomirala na St. Petersburg State University of Economics. Trenutno dela v gradbenem podjetju CJSC "Megalit" kot vodja informacijsko-analitičnega oddelka. Avtor 6 znanstvenih člankov.
Raziskovalna specializacija - oblikovanje cen na trgu stanovanjskih nepremičnin. ♦> "fr
IZBOLJŠANJE FORMIRANJA CENOV NA TRGU PRIMARNIH STANOVANJSKIH NEPREMIČNIN**
Prodajna cena na primarnem trgu stanovanjskih nepremičnin je določena že v fazi izbire zazidljive parcele za utemeljitev odločitve za gradnjo stanovanjskega objekta na tem zemljišču. Trenutno zaradi omejena izbira inženirsko pripravljenih prostorov, primernih za stanovanjsko gradnjo, pa tudi postopka njihove pridobitve, ki se je za investitorje zapletel, je bila najpomembnejša naloga določitev čim natančnejše povprečne prodajne cene za 1 kvadratni meter stanovanjske površine, ki bi zagotovila finančno varnost podjetja (stroškovno računovodstvo), ter bi zadovoljil tudi potrebe kupcev glede razmerja med ceno in uporabnostjo objekta.
Danes operaterji primarnega trga stanovanjskih nepremičnin v St. Petersburgu v svoji praksi uporabljajo različne metode določanje prodajne cene.
1. Najpogostejša na trgu stanovanj v gradnji je metoda "strošek-vi-plus". Ta metoda je preprosta, enostavna za uporabo, saj ima podjetje informacije o stroških. Toda ta metoda ne upošteva faktorja povpraševanja. Pripravljenost stranke, da plača blago, ni določena s stroški podjetja, temveč z lastnostmi izdelka in posledično z vrednostjo izdelka za stranko. S takšnim pristopom k določanju cene novega izdelka podjetje izhaja iz že končnega izdelka, pri čemer ne upošteva glavnega dejavnika – kako kupec dojema njegovo vrednost.
Kljub dejstvu, da stroški niso objektivna funkcija cenovne politike, je razmerje med stroški in cenami za podjetje osrednjega pomena za določanje optimalna cena pokrivanje stroškov in zagotavljanje maksimuma možni dobiček... To je posledica dejstva, da so kratkoročni stroški odvisni od izkoriščenosti zmogljivosti podjetja, ki je odvisna od ravni cen. Posledično je treba spremembo prihodkov zaradi sprememb cen izračunati v povezavi s spremembo stroškov.
* © O. Yu. Ulyanova, 2007
Dolgoročno lahko podjetje preživi le, če ga prihodki vsaj pokrijejo skupni stroški... Zato stroškovno računovodstvo v okviru cenovne politike podjetja predstavlja željo podjetja po finančna varnost... Posledično so stroški potrebni za določitev spodnjih cenovnih mej, pod katerimi se izdelek ne sme prodajati. Kratkoročno je spodnja meja cene spremenljivi stroški na enoto proizvodnje, na dolgi rok - polni stroški. Kljub dejstvu, da se stroškovna metoda pogosto uporablja v praksi, je ni mogoče šteti za metodo, povezano z aktivno cenovno politiko, saj ne upošteva pomembnega dejavnika za kupca - vrednosti izdelka.
Na trgu stanovanj v gradnji se izdela ocena za določitev stroškov gradnje, ki upošteva vse stroške, ki jih bo razvijalec imel pri gradnji stanovanjske stavbe. Cenovni sistem je veljal do 1. januarja 1991 ocenjeno normiranje v gradnji je temeljil na fiksni (nespremenjen v dokaj dolgem obdobju 5-15 let) veleprodajne cene in tarife za materiale in dela, uporabljene v gradbeništvu. Izpolnjeval je zahteve direktivnega načrtovanja, bil osredotočen na ohranjanje stabilna raven ocenjene cene v gradbeništvu in ni zahtevalo prilagajanja ocenjenih stroškov ob upoštevanju sprememb cenovnih dejavnikov. Ta načela obračunavanja stroškov so povzročila precejšnje napačne navedbe. pravi kazalci delo neposrednih proizvajalcev gradbenih izdelkov.
Sistem deluje od leta 1991 mesečna indeksacija osnovni stroški proizvodnih stroškov. Toda kljub temu ocenjeni stroški lahko bistveno odstopa od dejanske prodajne cene stanovanjski objekt, in služi praviloma spodnji meji prodajne cene, po kateri se projekt šteje za obetavnega za nadaljnji razvoj.
2. Na trgu stanovanjske gradnje se široko uporablja metoda oblikovanja cen, ki temelji na trenutnih cenah konkurentov. Predpogoj za takšno oblikovanje cen je preglednost cen, ki se ne izvaja vedno. Z zanašanjem na to metodo se želi podjetje znebiti tveganja, povezanega z določanjem cene, ki ga trg morda ne sprejme. Poleg tega je ta metoda preprosta in priročna, podjetje prihrani pred potrebo po naročilu dragih raziskav za določitev povpraševanja po svojem izdelku, ciljno skupino potrošnikov. Hkrati podjetje v ceni ne upošteva stopnje uporabnosti, ki jo ima njegov izdelek v očeh potencialnih potrošnikov. Medtem je lahko višja od dodeljene cene ali manjša od nje. V prvem primeru podjetje tvega, da bo prejelo manjši potencialni dobiček, v drugem pa ne zagotovi načrtovane ravni izvedbe.
Na primarnem stanovanjskem trgu se gradbena podjetja pogosto usmerjajo cenovna politika o cenah konkurenčna podjetja... Razliko v kakovosti konkurenčnih objektov strokovnjaki ocenjujejo na podlagi »boljše« ali »slabše«. Toda posebnost trga stanovanjskih nepremičnin je taka, da je tukaj vsak objekt individualen, tako po svoji neposredni lokaciji kot po kvalitetni vsebini. Nedavno to funkcijo postaja vse bolj opazna tudi pri tipičnih stanovanjskih stavbah serija plošč: vsak razvijalec poskuša narediti svoj predmet edinstven v očeh potrošnika. V tej situaciji je treba opraviti boljšo analizo potrošniških lastnosti vsake stanovanjske stavbe v gradnji, oceniti njihovo uporabnost v očeh naročnika. Iz tega sledi, da konkurenčno usmerjena metoda ni primerna za trg stanovanj v gradnji v njegovem trenutnem razvoju.
3. Naslednja metoda oblikovanja cen, ki se uporablja na primarnem trgu stanovanjskih nepremičnin, je metoda, ki upošteva lastnosti blaga. S to metodo kom-
Pania ocenjuje uporabnost svojega izdelka za potencialnega kupca. Hkrati mora podjetje določiti okuse in preference potrošnikov, smer in razloge za njihovo morebitno spremembo, torej ta metoda zahteva uporabo orodij trženjskih raziskav. Povečanje cene je možno s povečanjem lastnosti blaga, ki je najpomembnejše za potrošnika, pri čemer ne smemo pozabiti, da potrošnik nikoli ne bo plačal za kakovost, ki je v njegovem razumevanju odveč. Treba je opozoriti, da se kakovostne lastnosti iste vrste izdelka, ki ga zahteva kupec, spreminjajo glede na segmentno usmerjenost stranke. Tako je za stanovanjski trg značilno, da pri nakupu stanovanja v nižjem ekonomskem razredu naročnik ne bo cenil bistvenega povišanja prodajne cene zaradi namestitve. centralni sistem klimatska naprava in, nasprotno, pri nakupu stanovanja v elitnem segmentu znižanje cene zaradi prihranka pri inženirski opremi stanovanja ne bo upravičeno.
Na trgu stanovanjske gradnje ima ta metoda omejeno uporabo zaradi zapletenosti obračunavanja parametrov kakovosti stanovanjske stavbe. Za rešitev tega problema smo izvedli naslednje raziskave: a) segmentacija trga - razdelitev stanovanjskih nepremičnin v 6 skupin glede na podobnost posameznih parametrov, kot so značilnosti lokacije, arhitekturni in konstrukcijski parametri, načrtovalske rešitve itd.; b) razvoj metodoloških načel za izračun koeficienta tržne moči. Za izračun tega koeficienta se uporabljajo vse kvalitativne značilnosti stanovanjskih stavb z njihovimi dovoljenimi vrednostmi, vsaki kvalitativni karakteristiki je dodeljen utežni koeficient, ki kaže stopnjo vpliva parametra na končno ceno, in vsaki vrednosti kvalitativnega parametra je dodeljena točka, ki prikazuje stopnjo, do katere vrednost parametra ustreza vsakemu segmentu.
Razvita metodologija omogoča ne samo določitev koeficienta tržne moči predmeta, to je oceno njegovih posameznih parametrov, temveč tudi pravilno pozicioniranje predmeta glede na največjo skladnost njegovih posameznih značilnosti z enim ali drugim. tržni segment... Koeficient tržne sile se izračuna tako za nove projekte kot za primerjalne objekte. številčne vrednosti koeficient. Višja kot je vrednost koeficienta tržne moči objekta, bolj je objekt privlačen za potencialne kupce. V skladu s tem bi morala biti prodajna cena predmeta z višjo vrednostjo tržne moči višja od prodajne cene predmeta z nižjo vrednostjo zgoraj navedenega koeficienta.
Cena novega objekta po metodologiji, ki smo jo razvili, se določi na naslednji način: izračuna se cena enote koeficienta tržne moči za vsak analogni objekt (prodajna cena! Kv. M se deli s koeficientom tržne jakosti), izračuna se povprečna vrednost cene enote koeficienta tržne moči, ki se nato pomnoži s koeficientom tržne moči novega objekta, kar bo povprečna cena 1 m2. m predvidene stanovanjske stavbe. Ta tehnika v nasprotju s preprosto primerjavo projektov stanovanjskih stavb v gradnji po načelu "boljše" ali "slabše" omogoča najbolj natančno oceno uporabnosti projekta za potencialne potrošnike in s tem izračun najvišja cena da so pripravljeni plačati.
Vendar je treba opozoriti, da je danes stanovanjska gradnja v mestu Sankt Peterburg precej lokalne narave: stanovanjska gradnja se ne izvaja povsod. Glede na veliko odvisnost cene stanovanjske stavbe v gradnji od njene neposredne lokacije, v coni konkurenčne ponudbe novega projekta zelo pogosto ni v gradnji. stanovanjske stavbe, ki bi lahko delovali kot analogi za določanje cene novega objekta. Poleg tega je treba poudariti, da se gradbena podjetja pri določanju cen zelo pogosto vodijo po subjektivnih podatkih.
izvajanje za vaš projekt, torej ta cena ni objektivna z vidika njenega zaznavanja s strani potrošnikov in trga samega. V tej situaciji se morajo razvijalci zateči k pomoči strokovnjakov, da določijo ceno novega projekta.
Za veliko bolj konkurenčen velja sekundarni trg stanovanjskih nepremičnin, katerega soodvisnost s trgom stanovanj v gradnji je enostavno dokazati. Poleg tega je trg gotovih stanovanj pomembnejši v smislu ponudbe. Tržna cena sekundarni trg stanovanjske nepremičnine je mogoče izračunati za katero koli lokacijo ob določenem času. Tako smo za izboljšanje cen nove nepremičnine razvili metodo, ki temelji na ugotovljenem razmerju med primarnim in sekundarnim trgom stanovanjskih nepremičnin. Na vsaki stopnji razvoja trga znotraj določenega območja obstaja določeno razmerje cene 1 kv. m bivalne površine v hišah v gradnji in naročenih hišah, kar je odvisno od števila prebivalstva, stopnje povpraševanja, obsega prodaje primarnega trga. Z izračunom tega razmerja lahko gradbeno podjetje določi povprečno ceno novega objekta, tudi če v neposredni bližini gradbišča ni podobnih objektov.
Tako naprej sedanji fazi razvoj trga stanovanjske gradnje za bolj utemeljeno določitev povprečne cene za izvedbo projekta nove stanovanjske stavbe in odločitev za začetek gradnje, lahko razvijalec uporabi metodološka načela, ki smo jih razvili in navedli zgoraj.
Ceno katerega koli nepremičninskega objekta, pa naj bo to stanovanje, pisarna ali koča, je določena z vplivom celega sklopa zunanjih dejavnikov. Različni razlogi določajo, da je ena nepremičnina dražja od druge in obratno, pa tudi dejstvo, da nepremičnine na splošno postajajo dražje ali cenejše.
Če analiziramo razloge za spremembe cen na trgu, je treba vse zunanje dejavnike razdeliti v dve glavni kategoriji: lokalne in globalne. Lokalni dejavniki vključujejo dobro znane razloge za razliko v cenah za različni predmeti- to je lokacija, vrsta stavbe, stanje objekta, polnjenje, okolje. Upoštevanje vpliva lokalnih dejavnikov v teoriji in praksi ocenjevanja se izraža v obliki uporabe tako imenovanih prilagoditev, po katerih je na primer stanovanje v pritličju v povprečju 15 % cenejše od stanovanja. podobno v povprečju, stanovanje z balkonom pa je za približno 2 % dražje od enakega, vendar brez balkona. Ta seznam se lahko nadaljuje precej dolgo. Če poznamo stopnjo vpliva lokalnih dejavnikov na ceno, je mogoče rešiti probleme vrednotenja ločenega objekta, ob poznavanju splošne trenutne ravni cen nepremičnin. Vendar pa upoštevanje lokalnih dejavnikov ne omogoča napovedovanja razvoja trga kot celote, napovedovanja njegove rasti ali upada. Za reševanje problemov tržne dinamike je treba biti pozoren na globalne dejavnike. To je najprej makroekonomske značilnosti: politične in gospodarske razmere, stopnja razvoja poslovanja in proizvodnje v to mesto, obseg izvoza in naložb, raven dohodka prebivalstva. Prav ti dejavniki določajo dejstvo, da so cene nepremičnin v Moskvi približno v enakih razmerjih na vseh tržnih segmentih višje od cen v Sankt Peterburgu ali Volgogradu, vendar nižje kot v Londonu ali Parizu. Ločevanje vseh dejavnikov, ki vplivajo na cene, na lokalne in globalne ima še eno zelo uporabno lastnost. Lokalne dejavnike določajo predvsem parametri določen predmet, vendar je šibko odvisno od časa. Na primer, opečne hiše so v nekem deležu dražje od podobnih panelnih hiš. Tako je bilo pred petimi, do desetimi in več leti, očitno bo tako tudi v prihodnje. Prav tako bodo stanovanja na obrobju verjetno cenejša kot v središču, stanovanja v bližini parka pa dražja kot v bližini industrijske cone. V prvem približku lahko lokalne dejavnike obravnavamo kot neodvisne od časa. Če se njihova vloga spreminja, kot je postopno upadanje prestiža stalinističnih hiš ali upadanje vloge telefona v stanovanju zaradi hiter razvoj celični, potem ta proces traja leta in oprijemljive spremembe je mogoče opaziti šele po 5-10 letih. Globalni dejavniki imajo nasprotno nasprotne lastnosti. Sčasoma se spreminjajo veliko hitreje in se odzivajo na spremembe v gospodarskem in političnem okolju, vendar so skupne vsem nepremičninam. Na primer, v ugodnem gospodarskem okolju se vsaka nepremičnina približno sorazmerno podraži, medtem ko v krizi podobno upadajo vsi segmenti trga. Seveda se lahko zaradi dodatnih razlogov ob splošnem vzponu trga nekateri razredi nepremičnin podražijo nekoliko hitreje, drugi - nekoliko počasneje, vendar so to precej bolj subtilne spremembe. Zgoraj opisana filozofija je osnova metodologije analitičnega centra "Indikatorji trga nepremičnin" IRN.RU. Preprosto ga je predstaviti v obliki preproste simbolne formule (resnične formule za izračun so seveda veliko bolj zapletene):
Ck (t, pi) = G (t) + Lk (Pi).
V tej formuli je Ck (t, pi) cena določene k-te nepremičnine, ki jo sestavlja G (t) - prispevek globalnih faktorjev, ki so skupni vsem objektom, torej neodvisno od k in pj ter LkCpi ) - prispevek lokalnih faktorjev za k-ti objekt, neodvisno od časa t. Vrednosti pj so niz parametrov, ki opisujejo predmet. Zdaj smo pripravljeni preiti na praktične koristi tega pristopa. Prvič, bistveno izboljša rešitev problemov ocenjevanja. Običajno se pri ocenjevanju določenega stanovanja uporabljajo analogi, ki so trenutno na trgu, na primer v bazah podatkov prejšnji mesec, katerega obseg je omejen. Če morate najti analoge, recimo, dvosobnega stanovanja v panelni 17-nadstropni stavbi v okrožju Izmailovo, nedaleč od postaje podzemne železnice, ne v pritličju, potem takih stanovanj trenutno morda ni sploh ali pa so lahko le dva ali trije. To pomeni, da bo nastala ocena izjemno netočna. V večini analitičnih tabel, ki predstavljajo vrednosti povprečnih cen za tako ozke podrazrede stanovanj (na primer tip hiše - okrožje), je skoraj polovica celic praznih, saj ni dovolj statistike.
Metoda ločevanja lokalnih in globalnih dejavnikov pri oblikovanju cen omogoča veliko natančnejše izračun učinka lokalnih dejavnikov – prilagoditev za vrednotenje – z uporabo statistike v več letih, saj so te prilagoditve skoraj neodvisne od časa. Vendar pa tak sistem ocenjevanja zahteva resne predhodne izračune. Da bi bila ta metoda primerna za praktično uporabo, je bilo načrtovano organizirati brezplačno storitev ocenjevanja stanovanj na spletnem mestu irn.ru z uporabo zgoraj opisanega računalniškega mehanizma. To bo omogočilo uporabo vsem nova tehnika in ga doživite v akciji. Druga pomembna posledica novega pristopa je pojav funkcije G (t), skupne za celoten nepremičninski trg, ki ni odvisna od določenega predmeta in opisuje dinamiko trga kot celote. Lahko se izračuna, če poznamo trenutno raven cen Ct in niz prilagoditev L. Ta funkcija se v terminologiji analitičnega centra IRN.RU imenuje indeks stroškov ali stopnja na kvadratni meter. Funkcija G (t) ni povprečna cena, kot se morda zdi na prvi pogled, čeprav so njene vrednosti blizu povprečne cene. Ta funkcija je matematično pravilen pokazatelj dinamike nepremičninskega trga kot celote, tako kot borzni indeksi v nasprotju s cenami delnic posameznih podjetij kažejo na splošno rast ali padec borznega trga. Ne glede na to, ali trg nepremičnin v tem trenutku pada ali raste, cene za ločeni predmeti spreminjati sinhrono - z enim samim "snopom" *, indeks stroškov pa je ravno pokazatelj smeri tega "svežnja".
Nova metodologija ima številne druge pomembne prednosti. Neposredni izračun povprečne cene je posledica izračuna povprečne vrednosti stroškov objektov za tekoči mesec (ali teden), nato naslednji itd. Posledično se vsaka nova vrednost povprečne cene izračuna na podlagi bazo podatkov novega obdobja in nikakor ni povezana z osnovo za prejšnje obdobje. To vodi do značilnih statističnih skokov - žagastega grafikona povprečne cene, ki ne omogoča nobenih napovedi. "Vzpon" ali "neuspeh" trenutne točke na grafikonu sploh ne pomeni začetka vzpona ali padca trga - gre le za statistični šum.
Metodologija za izračun funkcije G (t), nasprotno, uporablja vrednosti L, izračunane na podlagi podatkovnega niza za vsa pretekla leta, zaradi česar je nova vrednost G (t) določena z vsemi prejšnjimi vrednosti te funkcije. To vodi do bolj ali manj gladkega grafa. In gladka krivulja stroškov vam omogoča, da hitro opazite nove trende navzgor ali navzdol.
Jasna prednost opisane filozofije je šibka odvisnost rezultatov od velikosti trenutnega vzorca, saj so vsi trenutni tržni kazalci določeni predvsem s podatki za dolgoročno obdobje in se popravljajo le s svežimi podatki. Značilen parameter za delo analitikov je, da velikost vzorca preprosto izgubi svoj pomen. Velikost vzorca opisane metode so vsa stanovanja, ki so bila kdaj prodana ali prodana - na milijone možnosti.
Pomembno praktičen rezultat nastanek logično pravilne funkcije G (t) je povezava nepremičninskega trga z drugimi makroekonomskimi parametri. Kot veste, nepremičnine niso menjalno blago. Vsi predmeti so edinstveni in se med seboj razlikujejo. Funkcija G (t), skupna za celoten nepremičninski trg, ki izraža dinamiko tega trga, je nekakšen »skupni imenovalec«, ki omogoča primerjavo nepremičnin z drugimi sferami dejavnosti. Na primer, funkcijo G (t) - indeks stroškov stanovanj - lahko gledamo kot stopnjo na kvadratni meter - nekakšen analog tečaja svetovnih valut - dolarja ali evra. Tako je opisana ideologija pomemben korak pri ustvarjanju mostu med nepremičninskim trgom in drugimi sferami gospodarstva.
Zvezni državni proračun izobraževalna ustanova višja izobrazba
"RUSKA AKADEMIJA LJUDSKOG GOSPODARSTVA in DRŽAVNE SLUŽBE pod PREDSEDNIKOM RUSKE FEDERACIJE"
PODRUŽNICA VLADIMIR
Oddelek za ekonomijo
Smer usposabljanja: 38.03.01 "Ekonomija"
Profil: ekonomija podjetij in organizacij
Oddelek: Ekonomija
TEČAJNO DELO
po disciplini:
Mikroekonomija
na temo:
"Mikroekonomski vzorci oblikovanja cen na nepremičninskem trgu"
študent 1. letnika
skupine EB-116
Redno izobraževanje
Kopytina K.S.
Preverjeno:
Kandidat ekonomskih znanosti, izredni profesor
Fedin S.V.
Vladimir 2016
Uvod …………………………………………………………………………………… .3
1. Teoretična osnova določanje cen na nepremičninskem trgu ........... 4
1.1 Bistvo nepremičninskega trga ……………………………………………… ....… ... 4
1.2 Cenovni dejavniki ………………… .. ………………………… ..... 4
1.3. Dejavniki oblikovanja cen na nepremičninskem trgu in njihov odnos.
2. Analiza oblikovanja cen na trgu nepremičnin na primeru moskovske regije ……………………………………………………………………………………………… 7
Zaključek …………………………………………………………………… ... 14
Bibliografski seznam …………………………………………………… 15
Uvod
V Rusiji v razmerah nastajanja tržnega gospodarstva trg igra vse pomembnejšo vlogo. Ena od njegovih vrst je nepremičninski trg, na katerem imajo nepremičnine, njihova vrednost in udeleženci na trgu glavno vlogo.
Eden glavnih kazalcev razvoja normalnih tržnih odnosov v državi je stanje nepremičninskega trga kot celote in njegovo stanje. izbranih sektorjih... Nepremičnine niso le področje dobičkonosne komercialne dejavnosti, ampak tudi eno najbolj pomembne potrebe oseba. Nepremičninski trg je bistvena sestavina vsakega nacionalnega gospodarstva, saj nepremičnine so bistveni del narodno bogastvo, ki predstavlja več kot 50 % svetovnega bogastva. Brez nepremičninskega trga sploh ne more biti trga, saj morajo imeti trgi dela, kapitala, blaga in storitev ipd. za izvajanje statutarnih dejavnosti potrebne prostore. Pomen domačega nepremičninskega trga kot sektorja gospodarstva potrjuje njegovo visok delež v bruto nacionalnem proizvodu visoka raven proračunskih prihodkov iz primarna prodaja, oddajanje v najem državi in občinske nepremičnine(vključno z zemljišči), visoka raven prihodkov od davkov na nepremičnine in transakcij z njimi.
V kateri koli družbeni strukturi posebno mesto v sistemu družbenih odnosov zasedajo nepremičnine, s katerimi so tako ali drugače povezane življenje in dejavnosti ljudi na vseh področjih poslovanja, upravljanja in organizacije.
Nepremičninski trg se bistveno razlikuje od drugih trgov. Ima vsaj dve značilnosti, ki ga razlikujeta od drugih trgov:
1. Omejena količina blago, ki lahko zadovolji potrebe kupcev in s tem omejeno število možni kupci za prodajalce;
2. Višja raven stroškov, povezanih z iskanjem zahtevanega produkta in kontingentom posla.
Nepremičnina ima takšne značilne lastnosti, kot stacionarnost, edinstvenost, trajnost, trajanje ustvarjanja, omejena in neponovljiva zemlja. Ti znaki povzročajo celo vrstico posebnosti trga, zlasti kot so individualnost oblikovanja cen, omejeno število prodajalcev in kupcev, lokalizacija trgov in posledično velika odvisnost procesov, ki se odvijajo na nepremičninskem trgu, od stanja regionalnega gospodarstva ter zakonodajnih in regulativni okvir itd.
Namen tečajni projekt je upoštevanje cen s strani vseh možne načine in metode za konkreten primer.
Za dosego tega cilja je potrebno rešiti naslednje naloge:
1. Določiti bistvo nepremičninskega trga;
2. Določite dejavnike oblikovanja cen;
3. Določiti dejavnike oblikovanja cen na nepremičninskem trgu in njihovo razmerje;
4. Upoštevanje vzorcev oblikovanja cen na nepremičninskem trgu na primeru moskovske regije.
1.Teoretični temelji oblikovanja cen na nepremičninskem trgu:
1.1 Bistvo nepremičninskega trga:
Vsaka krogla gospodarska dejavnost, vključno z nepremičninskim sektorjem, ima svoje posebnosti, ki dajejo poseben pridih gospodarskim procesom. V razmerah tržnih odnosov so značilnosti nepremičninskega trga neposreden izraz te posebnosti.
Preden pa spregovorimo o posebnostih nepremičninskega trga, opredelimo, kaj mislimo pod samim pojmom »nepremičninski trg«.
Ta opredelitev je pomembna ne le z vidika akademskega interesa, ampak tudi z vidika praktična točka stališča, saj nam omogoča, da med subjekti tržnih odnosov izpostavimo tiste, katerih interesi so povezani predvsem z nepremičninami, pokažemo posebnosti teh interesov, razkrijemo mehanizme, ki so neločljivi na trgu nepremičnin, njihovo medsebojno povezanost in odvisnost. drug na drugem in na tej podlagi - oblikovati lastno strategijo in taktiko obnašanja na tem trgu.
Če se obrnemo na literaturo, potem v njej nepremičninski trg precej pogosto razumemo kot trg za promet nepremičninskih pravic.
Vendar pa s takšno opredelitvijo iz trga nepremičnin izpade cel kompleks odnosov, povezanih z nastankom novih nepremičnin ter upravljanjem in delovanjem obstoječih objektov. Medtem so interesi številnih udeležencev na trgu povezani z nepremičninami prav v povezavi s temi procesi. Investitorja na primer pri vlaganju v nepremičnine zagotovo zanimajo njegove pravice, ampak to niso pravice do nepremičnine, temveč pravice do prejemanja dohodka od nepremičnine, njihova zanesljivost. Prav tako so za uporabnike nepremičnin pomembna jamstva njihovih pravic, a nič manj pomembna so vprašanja kakovosti delovanja nepremičninskega objekta, višine njegovih stroškov, povezanih z uporabo objekta. Tako je promet pravic jedro nepremičninskega trga, ne pa še celotnega trga.
V zvezi s tem se zdi pravilnejša naslednja definicija trga nepremičnin:
Nepremičninski trg je medsebojno povezan sistem tržnih mehanizmov, ki zagotavljajo nastanek, prenos, delovanje in financiranje nepremičninskih objektov.
S tem pristopom sistem nepremičninskega trga vključuje razmerja, ki izhajajo iz:
Pri ustvarjanju nepremičninskih objektov - med investitorji, razvijalci, izvajalci in uporabniki nepremičnin;
V postopku prometa pravic na nepremičninah - med prodajalci in kupci, najemodajalci in najemniki itd .;
Med obratovanjem nepremičninskih objektov – med lastniki in upravljavci, upravljavci in uporabniki itd.
Ti odnosi se seveda med seboj bistveno razlikujejo po svoji vsebini, vendar jih vse združuje eno skupno načelo - nepremičninski predmet. Posebnost tega predmeta je glavni dejavnik, ki določa značilnosti trga nepremičnin.
Nepremičninski trg, tako kot vsak samoregulacijski sistem, zaznamujejo povpraševanje, ponudba, cena in infrastruktura. Glavne funkcije nepremičninskega trga vključujejo:
Informacije o cenah, ponudbi in povpraševanju;
Posredovanje – vzpostavljanje povezav med potrošniki, ponudbo in povpraševanjem;
Brezplačno oblikovanje cen za nepremičnine in varstvo lastninske pravice;
Prerazporeditev naložb v nepremičnine; zagotavljanje svobode podjetništva; učinkovita rešitev socialnih programov.
Z vidika podjetniške in komercialne dejavnosti ima trg nepremičnin (slika 1) svoje prednosti in slabosti.
Slika 1 - Prednosti in slabosti nepremičninskega trga
Nepremičninski trg je del tržni prostor. Na njem, tako kot na drugih trgih, »razmerje med ponudbo in povpraševanjem določa ceno, vendar višina cene določa razmerje med ponudbo in povpraševanjem. Če naraste povpraševanje, potem raste cena; če pa cena naraste, potem povpraševanje pade, in če cena pade, potem naraste povpraševanje. Nadalje, če se povpraševanje in s tem cena poveča, se ponudba poveča, ker proizvodnja postane donosna. Tako cena določa ponudbo in povpraševanje, ponudba in povpraševanje določata ceno; nadalje, povpraševanje določa ponudbo, ponudba pa povpraševanje. Poleg tega se vsa ta nihanja ponavadi izravnajo. Če se povpraševanje poveča in se cena dvigne nad normalno raven, se ponudba poveča; to povečanje zlahka prečka mejo potrebnega, nato pa cena pade pod normo."
Nepremičninski trg ni trg popolna konkurenca, kar je posledica njegovih bistvenih značilnosti: edinstvenosti posameznega objekta, pogojev financiranja, zapletenih zakonskih pravic, nizke likvidnosti (tabela 1).
Tabela 1 - Značilnosti trga popoln in nepopolna konkurenca.
| Trg popolne konkurence | Trg nepopolne konkurence |
| 1 . Homogeno in deljivo blago | 1 . Nestandardizirani izdelki, saj je vsak predmet unikaten |
| 2. Veliko število udeležencev, zaradi česar vsak od njih ne more vplivati na raven cen | 2. Omejeno število udeležencev zaradi pogojev financiranja in zapletenih zakonskih pravic, značilnih za posamezno nepremičnino |
| 3. Popolne, zanesljive in dostopne informacije za vse udeležence | 3. Težko je pridobiti zanesljive, pravočasne in popolne informacije o transakcijah |
| 4. Centralizirano upravljanje transakcij | 4. Decentralizirano ponujanje |
| 5. Nizki obratovalni stroški | 5. Visoki transakcijski stroški |
Nepremičninski trg je v zadnjih letih povečal svojo dejavnost z delovanjem podjetij, specializiranih za promet z nepremičninami, finančnih organizacij in državnih agencij, cenilcev, odvetnikov. Kljub temu ga zaradi bistvenih značilnosti njegovega delovanja ni mogoče pripisati trgu popolne konkurence zaradi dejavnikov, kot so:
Posebnosti nepremičninskih objektov;
Relativno višje stopnje tveganja, ki so značilne za nepremičnine;
Vpliv na kapitalski trg;
Nezmožnost doseganja stanja ravnotežja med ponudbo in povpraševanjem.
Dejavniki, ki vplivajo na trg nepremičnin:
Razvoj nepremičninskega trga določa:
IN ekonomsko perspektivo te ali one regije . Nekatera področja so v stanju gospodarske rasti oziroma pričakovanja takšne rasti . Čeprav se na trgu ob odsotnosti rasti lahko pojavijo ugodne kratkoročne razmere, so takšne okoliščine redke.
Finančne možnosti za nakup nepremičnin, kar je posledica stopnje gospodarskega razvoja regije (kriza, stagnacija, industrijski razvoj), prisotnosti in narave delovnih mest.
Razmerja med vrednostjo nepremičnin so stagnirala, saj so se njihove glavne panoge preselile v druge dele države ali pa so propadale. Območja, ki so odvisna od enega industrijskega sektorja, na primer v regiji Kemerovo, so v stanju stagnacije, kar lahko privede do hitre destabilizacije trga nepremičnin na teh območjih pod pogoji strukturne spremembe v ekonomiji.
Na nepremičninski trg pomembno vplivajo dejavniki, ki določajo družbeno-ekonomski razvoj tako države kot celote. posamezne regije, in dejavniki, ki določajo politično stabilnost. Odločilno vlogo imajo makroekonomski dejavniki: politične razmere v državi in regijah, splošne gospodarske razmere, stanje na finančnem trgu. Če je učinek makroekonomskih dejavnikov relativno stabilen, potem stanje na dohodkovnem nepremičninskem trgu določajo mikroekonomski dejavniki. To je glavna značilnost dejavnikov, ki vplivajo na trg nepremičnin.
Struktura nepremičninskega trga:
Nepremičninski trg ima kompleksno, razvejano strukturo in ga je mogoče razlikovati po različnih kriterijih:
1. Na podlagi trojstva bistva nepremičnine kot blaga lahko nepremičninski trg razdelimo na tri sektorje:
o razvoj (ustvarjanje) nepremičnin;
o promet z nepremičninami;
o upravljanje in upravljanje nepremičnin.
Oblikuje se sektor prometa z nepremičninami tržna cena njene predmete.
Sektor upravljanja in poslovanja z nepremičninami spremlja stopnjo vpliva določenih značilnosti blaga nepremičninskih predmetov na njihovo donosnost. Od tod izvira povpraševanje po razvojnem sektorju za ustvarjanje najbolj donosnih vrst nepremičninskih objektov. Pri nerazvitem sektorju upravljanja, kot je zdaj na domačem nepremičninskem trgu, se zahteva v razvojni sektor prenaša neposredno iz prometnega sektorja.
2. Nepremičninski trg lahko glede na način poslovanja razdelimo na primarni in sekundarni.
Pod primarnim nepremičninskim trgom je običajno razumeti celoto transakcij, sklenjenih z novonastalimi in privatiziranimi predmeti. Zagotavlja prenos nepremičnin v gospodarski promet.
Pod sekundarnim nepremičninskim trgom - transakcije z že ustvarjenimi objekti, ki so v obratovanju in so povezani s preprodajo ali drugimi oblikami prenosa predmetov, ki so vstopili na trg od enega lastnika do drugega.
Primarni in sekundarni trg, ki delujeta kot dva dela enotnega trga nepremičnin, medsebojno vplivata drug na drugega.
3. Po vrstah poslov znotraj celotnega nepremičninskega trga je mogoče razlikovati: nakupno-prodajni trg; najemnina; hipoteke; lastninske pravice (upravljanje zaupanja) itd.
4. Glede na stopnjo pripravljenosti za obratovanje: gradnja v teku; Novogradnja; konstrukcija za rekonstrukcijo itd.
5. Po obliki lastnine: zasebne nepremičnine; državne in občinske nepremičnine.
6. Po panogah: industrijskih objektov; kmetijski objekti; javne zgradbe in strukture; rekreacijski itd.
7. Po funkcionalnem namenu: stanovanjske nepremičnine; industrijske zgradbe; neproizvodne zgradbe in prostori (pisarne, skladišča itd.); hoteli; maloprodajne prostore in gostinskih objektov itd.
8. Po vrsti nepremičnine: zemljiški trg; zgradbe in konstrukcije; prostori; podjetja kot lastninski kompleksi; etažna lastnina; premoženjske pravice; trajne zasaditve.
Od zgoraj omenjenih nepremičninskih trgov so pomembni najbolj razviti trgi. zemljiške parcele, stanovanjske in poslovne (nestanovanjske) nepremičnine.
Na trgu nepremičnin so se oblikovale in aktivno delujejo različne tržne strukture, ki prispevajo k učinkovitosti njegovega prometa. Medsebojne povezave in odnosi med subjekti primarnega in sekundarnega trga imajo kompleksno funkcionalno strukturo, katere namen je zadovoljiti povpraševanje potrošnikov na nepremičninskih objektih.
Značilnosti delovanja nepremičninskega trga:
Nepremičninski trg ima svoje značilnosti:
1. Potreba po visoki "pražni" ravni naložb. Dokaj težko je pridobiti nepremičnino v takšni količini, kot bi jo investitor želel. Za to so potrebna znatna in natančno opredeljena sredstva, kar lahko po eni strani zahteva zmanjšanje drugih sredstev, po drugi strani pa vlagatelj preprosto nima dovolj sredstev.
2. Potreba po upravljanju. Nepremičnine, za razliko od drugih sredstev, bolj potrebujejo upravljanje za ustvarjanje dohodka. Stopnja donosnosti je močno odvisna od učinkovitosti upravljanja. To vodi do vsaj dveh zaključkov:
a. za večino vlagateljev so nepremičnine kot naložbeni predmet precej kompleksno sredstvo;
b. za vlagatelje z zadostnim znanjem na področju upravljanja nepremičnin je lahko bolj prednosten naložbeni objekt, ki vam omogoča pridobivanje več dohodka in nadzor nad sredstvom.
3. Heterogenost nepremičnin. Ta dejavnik določa pomembno razliko v dohodku med različnimi nepremičninami iste vrste znotraj celo istega kraja.
4. Varnost dohodka pred inflacijo. Nepremičnine so bolj zaščitene pred inflacijo kot finančna sredstva. Preko najemnine ali cene se inflacija prenese na dohodek, tako da dohodek raste z inflacijo.
5. Visoki transakcijski stroški. Transakcije z nepremičninami zahtevajo visoke transakcijske (operativne) stroške. Za poslovne nepremičnine ti stroški znašajo približno 1% cene objekta, za stanovanjske so bistveno višji in lahko dosežejo tudi do 10% cene.
6. Nizka korelacija prihodkov od nepremičnin s prihodki iz finančnih sredstev. Relativna neodvisnost dohodek od nepremičnin v primerjavi s prihodki od finančnih sredstev naredi nepremičnine neke vrste razsodnik za portfelje finančnih sredstev.
7. Značilnosti oblikovanja cen. Borzne cene so neposredna posledica zadnjih poslov z vrednostnimi papirji, predvsem s podjetji. Oblikovanje cen na nepremičninskem trgu je rezultat zadnje prodaje in pogajanj med udeleženci posla. Zato je oblikovanje cen na trgu vrednostnih papirjev bolj dinamično kot na trgu nepremičnin, nihanja cen pa so pogostejša.
8. Varnost vloženih sredstev. Nepremičnine dajejo vlagatelju več jamstev za varnost vloženih sredstev. Zemlja je neuničljiva (če ne upoštevate morebitnega poslabšanja njenih lastnosti). Stavbe in objekti so trajne konstrukcije, vendar je za zavarovanje premoženja morda potrebna dodatna prizadevanja (na primer zavarovanje).
Posedovanje blizu posebnosti v primerjavi z drugimi finančnimi sredstvi lahko nepremičnine obravnavamo tako kot del celotnega naložbenega portfelja, ki omogoča zmanjšanje celotnega tveganja, in kot samostojno sredstvo. Hkrati je mogoče nepremičnine kupiti kot blago, potrebno za proizvodnjo ali za osebno porabo.
Tako lahko nepremičninski trg označimo kot področje kapitalskih naložb v nepremičnine in sistem gospodarskih razmerij, ki izhajajo iz transakcij z nepremičninami.
Nepremičnine so izpostavljene bolj kot kateri koli drugi dobrini državni vpliv, zaradi česar je tveganje izgube naložb v te predmete lahko večje kot v drugo blago.
Produkt na nepremičninskem trgu je kos zemljišča s pripadajočimi naravnimi viri (zemlja, voda, mineralni in rastlinski viri), pa tudi zgradbe in objekti, ki se nahajajo na njem. Poleg tega obstaja tako imenovani sestavni del nepremičnine: v njeni sestavi so predmeti, ki jih pod določenimi pogoji lahko razlagamo kot "premičnine". To je pomembno pri prodajnih in nakupnih poslih, pri vpisu hipotek, pri opisovanju najemnih pogojev in pri ocenjevanju nepremičnin.
V skladu s tem gre vsak od nepremičninskih objektov v procesu obstoja skozi več stopenj. in sicer:
1. Ustvarjanje - investicijska in gradbena faza razvoja nepremičninskih objektov (naložbeni koncept, opredelitev namembnosti nepremičninskega objekta, njegovo projektiranje, odkup zemljišč, gradnja in rekonstrukcija), zagon.
2. Promet pravic na predhodno ustvarjenih nepremičninah , vključno s prodajo, zakupom itd. Na tej stopnji pride do povračila naložbe v prejšnjem ciklu in začetka dobička ter do moralnega in fizičnega poslabšanja.
3. Upravljanje premoženja - obratovanje, popravila, vzdrževanje v sistemu mestne infrastrukture in komunale. Ta faza je najdaljša in je omejena z izvedljivostjo upravljanja nepremičnine in višino stroškov za odpravo fizičnega in moralnega poslabšanja.
Posebnosti nepremičnine kot blaga, ki kroži na tem trgu, so predvsem njena stacionarnost (nepremičnost). Nepremičninski objekti so neločljivi od območja, na katerem se nahajajo, kupec nepremičnine pa z njim pridobi celotno paleto značilnosti območja.
Edinstvenost, edinstvenost, raznolikost tvorijo še eno skupino lastnosti nepremičnin. Objekti se lahko razlikujejo po velikosti in postavitvi, kakovosti in sistemih javnih storitev (vodovod, kanalizacija, ogrevanje, klimatizacija, dvigala itd.), konstrukcijskih elementih in zaključkih.
Druga značilnost nepremičnine je njena obstojnost, ki je višja kot pri drugih izdelkih. Trajnost lastniku nepremičnine nalaga obveznost izvajanja popravil (kapitalskih in kozmetičnih) in nadzora stopnje fizične obrabe.
Za nepremičnine je značilno tudi trajanje nastanka. Povprečno trajanje cikla gradnje ali obnove je 3 - 3,5 leta.
Nepremičnine so draga dobrina in za pridobivanje se pogosto uporabljajo zapletene finančne sheme, vključno z zastavo ali pobotanjem vrednosti prejšnjega nepremičninskega predmeta, različnimi vrstami hipotek ipd. Lastninske pravice, uporabe in razpolaganja z nepremičninami so različne. iz lastninskih pravic drugega blaga in so predmet posla. Zaradi zahtevnosti postopka prenosa pravic na nepremičnini se vzpostavi nizka stopnja njena likvidnost kot blago, t.j. ni mogoče hitro implementirati.
Cenovni dejavniki
Razvrstitev dejavnikov:
Pri analizi cenovnih dejavnikov na nepremičninskem trgu (RN) jih je običajno deliti na dejavnike ponudbe in povpraševanja, notranje glede na RN in zunanje, ki spodbujajo rast cen in jo zavirajo, neodvisne in medsebojno povezane.
Tabela 2 - povečana tipična struktura dejavniki oblikovanja cen na stanovanjskem trgu.
Po našem mnenju je pri tem premalo pozornosti namenjeno ločevanju dejavnikov glede na globino preučevanega obdobja (v dolgoročnem, srednjeročnem, kratkoročnem lahko delujejo različni dejavniki), glede na hierarhično raven. (drevo dejavnikov), glede na stanje na trgu (v različnih fazah tržni cikel, stopnje razvoja, lahko delujejo različni dejavniki, narava delovanja istega dejavnika pa je lahko nasprotna).
V zvezi s tem je treba upoštevati vse klasifikacijske znake, vključene v tabelo.
Tabela 3 - znaki razvrstitve cenovnih faktorjev na RN:
Spodaj v tabeli je na podlagi dolgoletnih raziskav moskovskega stanovanjskega trga podana fenomenološka analiza in seznam obstoječih cenovnih dejavnikov z navedbo njihove razvrstitve po vseh uvedenih merilih. Nadalje diagrami prikazujejo hierarhično strukturo dejavnikov in puščic - njihovo interakcijo.
Pomembno je omeniti, da bi morala biti pred kakršnimi koli poskusi smiselna fenomenološka analiza dejavnikov oblikovanja cen, ki temelji na strokovnem poznavanju trga, kvalitativnih in kvantitativnih študijah tržnih vzorcev, značilnosti, po katerih se trgi držav s tranzicijskim gospodarstvom razlikujejo od razvitih tržnih gospodarstev. pri formaliziranem tržnem modeliranju. Matematični modeli so celo uspešno prestali filtre Statistična analiza pomembnosti dejavnikov ni mogoče prepoznati kot ustrezne, če se nanje ne zanašajo ekonomska hipoteza bistvo procesov, ki se dogajajo na trgu v tej fazi, in stopnja njegovega razvoja.
Dejavniki oblikovanja cen na nepremičninskem trgu in njihov odnos.
Tabela 4 - Dejavniki oblikovanja cen na nepremičninskem trgu in njihov odnos
| Dejavniki | Fenomenološka analiza dejavnikov |
| Dejavniki povpraševanja | |
| 1. Glasnost efektivno povpraševanje za stanovanja | Notranji faktor PH reda 1. V dolgoročno odvisno od faktorjev 2 in 3. Srednjeročno odvisno od faktorjev 3, 4 in 5 ter od ravni cen ( Povratne informacije- povpraševanje je cenovno elastično). Z zvišanjem vodi v zvišanje cen, z znižanjem pa v padec. |
| 2. Povpraševanje po stanovanjih (potencialno povpraševanje) | Notranjost dolgoročni dejavnik RN približno 2. V kontekstu zgodovinskega pomanjkanja stanovanj v Ruski federaciji (faktor 14) vztrajno zvišuje cene s faktorjem 1. |
| 3. Dohodki prebivalstva in njihova diferenciacija | Zunanji faktor reda 2. Odvisen od faktorjev 6 in 7. Dolgoročno s povečanjem dohodka vodi do povečanja faktorja 1 in preko njega cen, z znižanjem pa do padca . Srednjeročno visoka diferenciacija dohodkov v Ruski federaciji vodi v dejstvo, da se s povišanjem cen znaten del prebivalstvo z nizkimi dohodki zapusti trg, se rast cen ustavi, ob nadaljnji rasti dohodka se odloženo povpraševanje po pol obdobja realizira v novem dvigu povpraševanja in cen. |
Nadaljevanje tabele 4
| 4. Nagnjenost prebivalstva in špekulativnih vlagateljev k nakupu stanovanj in cenovna pričakovanja | Notranji faktor RN je približno 2. Dolgoročno je na primanjkljajnem trgu vztrajno visok, srednjeročno je odvisen od faktorjev 3 (elastičen glede na stopnje rasti dohodka), 8 in 9 (s krepitvijo rubelj, znižanje inflacije, raste, s padci), 12 (z nezaupanjem v razvijalce, nizke stopnje gradnje, prebivalstvo zapusti lokalni trg). Skozi faktor 1 vodi do zvišanja cen s svojo rastjo in padca cen - z znižanjem. S spremembami cen obstaja obratno razmerje: pričakovanja cen so inercialna in ko se cene dvignejo, kupci hitijo z nakupom, povečujejo povpraševanje in spodbujajo cene; ko cene padajo, zapustijo trg in čakajo na več. večji upad, s čimer se znižuje povpraševanje in povečuje stopnja padanja cen. |
| 5. Pogoji in obseg stanovanjsko posojilo kupci, vklj. hipoteka, število in delež hipotekarnih poslov | Zunanji faktor reda 2. Odvisen od faktorjev 6-11 in politike bančne skupnosti. Ko se razmere izboljšajo (2003-2006) s faktorjem 1, spodbuja rast cen, ko se razmere poslabšajo (2008-2006) zmanjša faktor 1 in preneha spodbujati cene. Obstaja obratno razmerje s faktorjem 1 in 13: z visokimi stopnjami rasti cen se zmanjša obseg ponudbe stanovanj in hipotekarnih poslov, kar upočasnjuje rast cen. |
Nadaljevanje tabele 4
| 6. Makrofinančni dejavniki (denarna osnova) | Zunanji faktor reda 3. Odvisen od faktorjev 7-11 in monetarne politike Centralne banke. Z rastjo pomaga povečati dohodek prebivalstva in s faktorjem 1 zvišati cene, z znižanjem vodi do zmanjšanja stopnje rasti dohodka, nagnjenosti prebivalstva k porabi denarja in preko faktorja 1 upočasnjuje rast cen. |
| 7. Makroekonomski dejavniki (stopnje rasti BDP, industrijska proizvodnja, stopnja zaposlenosti) | Zunanji dejavniki približno 3. V kontekstu surovine ruskega gospodarstva je odvisno predvsem od faktorja 10. Z rastjo prispeva k povečanju denarna baza, in preko njega - rast faktorjev 6, 5, 3, 1 in dvig cen. |
| 8. Inflacija in deflacija | Zunanji faktor reda 3. Odvisen od faktorjev 9-11 in od faktorja enega reda 6. Vpliva na faktorje 4, 5 in preko njih na faktor 1 in cene. |
| 9. Makrofinančni dejavniki (sprememba tečajev - devalvacija in revalorizacija) | Zunanji faktor reda 4. Odvisen od faktorjev 10-11. S krepitvijo rublja v primerjavi z dolarjem v razmerah dolariziranega gospodarstva Rusije se poveča nagnjenost prebivalstva k porabi tako rubljskih kot dolarskih prihrankov ter nakupu stanovanj (faktor 4), kar s faktorjem 1 nekoliko prispeva k dvigu v cenah. Z gladko devalvacijo se nagnjenost k porabi dolarskih prihrankov zmanjša, prihranki v rubljih pa rastejo, učinek vpliva na cene ni določen. Z močno devalvacijo se pojavi učinek nezaupanja prebivalstva v finančno politiko oblasti, zmanjša se nagnjenost k porabi vseh prihrankov, zmanjša se povpraševanje po stanovanjih in rast cen se ne spodbuja. Z ostrim prevrednotenjem raste nagnjenost k porabi vseh prihrankov ("beg od dolarja"), nepremičnine dojemajo kot skladišče prihrankov. |
| 10. Cene nafte in drugega izvoznega blaga | |
| 11. Obseg odliva kapitala | Zunanji faktor reda 5. Odvisen od globalnega okolja. Določa efektivno povpraševanje in cene stanovanj s faktorji 5-9. |
| 12. Ugled razvijalcev in lastnosti | Notranji faktor urejenosti 5. Odvisno od stanja obstoječega in v gradnji stanovanjski fond(faktor. Vpliva na faktor 4. |
| Faktorji ponudbe | |
| 13. Količina oskrbe s stanovanji | Notranji faktor RN je reda 1. Dolgoročno je odvisen od faktorjev 14 (na sekundarnem trgu) in 15 (rast obsega gradnje povečuje ponudbo in zavira rast cen). Srednjeročno obstaja obratno razmerje s faktorjem 1: ob velikem povpraševanju se ponudba izpira iz kotacije, kar prispeva k povečanju rasti cen in zadrževanju rasti števila hipotekarnih poslov; ko se povpraševanje zmanjša, ponudba se kopiči, zadržuje rast cen in prispeva k povečanju števila in deleža hipotekarnih poslov ... V primeru zmanjšanja povpraševanja je odvisno od faktorja 22 - prodajalci zmanjšajo obseg ponudbe, da bi spodbudili cene. |
| 14. Posebni stanovanjski fond | Notranji faktor RN je približno 2. Odvisen je od zgodovinskih razmer v mestu, regiji, od razpolaganja z dotrajanim skladom in od obsega izgradnje (faktor 15). V tej situaciji dolgoročno vodi do visoke ravni povpraševanja po stanovanjih (faktor 2) in pod pogojem, da je rast dohodkov prebivalstva pozitivna (faktor 3), vodi do zvišanja cen (2000-2008). ). Z zmanjšanjem dohodka (2009) je nevtralen. Srednjeročno je nevtralen. |
| 15. Obseg gradnje in zagon stanovanj, stopnja izgradnje objektov | Intrinzični pH faktor je reda 2. Odvisen od faktorjev 16-22. Deluje skozi faktorja 13 in 14: dolgoročno naj bi rast obsega gradnje povečala stanovanjski fond in obseg ponudbe ter s tem dolgoročno upočasnila stopnjo rasti cen. V razmerah pomanjkanja stanovanj in rasti trga (2000-2008) je nevtralen. Srednjeročno je nevtralen. V kriznih razmerah (2009) zmanjšanje obsega zagona ne vpliva na gibanje cen, znižanje stopenj gradnje pa vpliva na faktor 4 in prek njega na cene. |
| 16. Financiranje stanovanjske gradnje z lastnimi sredstvi razvijalcev in investitorjev, bančnimi posojili, sredstvi prebivalstva in špekulativnimi vlagatelji, drugimi privabljenimi sredstvi | Notranji faktor RN je približno 3. Odvisen je od makroekonomskih razmer (faktor 7), od naložbene strategije razvijalca (faktor 20), od razpoložljivosti alternativnih naložbenih objektov (faktor 21). Bančno posojilo je dodatno odvisno od dejavnikov 6-11 in politike bančne skupnosti. Financiranje s pomočjo prebivalstva in špekulativnih vlagateljev je odvisno od faktorjev 3-5, 12, na koncu - 1. Povečanje financiranja na dolgi rok poveča obseg gradnje (faktor 15) in pomaga zmanjšati stopnjo rasti cen. Srednjeročno pospešuje gradnjo stavb in s tem povečuje faktor 12, preko njega pa povpraševanje (faktor 1) in cene. |
| 17. Stroški in skupni (investicijski) stroški gradnje | Intrinzični pH faktor je reda 3. Odvisen od faktorjev 18-19. Srednjeročno pri visoki ravni cen in donosnosti projektov (2005-2007) ne vpliva na prodajne cene, pri nizki ravni cen in donosnosti (2009) vodi do umika razvijalcev s trga. , zmanjšanje obsega gradnje in ponudbe (faktorja 15 in 13) ter spodbuja rast cen. Dolgoročno se ob visoki ravni cen in dobičkonosnosti kapitalski pretoki v panoge surovin, povečanje proizvodnje virov in s tem – kljub rasti stroškov – povečanje obsega gradnje, kar lahko upočasni rast cene stanovanj. |
| 18. Razpoložljivost zemljišč za stanovanjsko gradnjo in pogoji dostopa do njih | Zunanji faktor reda 4. Odvisen od ravnotežja zemljišč v mestu, regiji, državi, od cen zemljišč, od politike zveznih, regionalnih, lokalnih oblasti za razvoj stanovanjske gradnje in njene inženirske in infrastrukturne podpore. Dolgoročno vpliva na faktor 17, 15 in prek njega na cene. |
| 19. Zagotavljanje virov Gradnja | Notranji faktor reda 4. Odvisen od razpoložljivosti proizvodnih zmogljivosti (vključno s tehnologijami, opremo, osebjem) pri proizvajalcih surovin, od cen surovin (pri nizke cene v razmerah nezadostnih naložb za razvoj nastane pomanjkanje sredstev). Dolgoročno in včasih srednjeročno vpliva na faktor 17, 15 in preko njega - na cene. |
| 20. Administrativni in ekonomski pogoji za vstop razvijalca na trg in delo na trgu | Zunanji dejavnik reda 4. Odvisen od politike oblasti na področju urejanja urbanizma, stopnje birokratizacije in koruptivnosti procesa, od stopnje donosnosti razvoja. Dolgoročno, srednjeročno in včasih kratkoročno vpliva na faktor 17, 15 in preko njega - na cene. |
| 21. Razpoložljivost alternativnih naložbenih objektov | Zunanji faktor reda 4. Odvisen od regionalnih in svetovnih tržnih razmer in se izraža v iskanju privlačnih naložbenih objektov izven mesta, regije, države, zunaj RN (borza). Vpliva na obseg gradnje in ponudbe stanovanj (faktor 15, 14), pa tudi na obseg efektivnega povpraševanja (faktor 1): v razmerah 2006-2007 so se razvijalci, investitorji in kupci preselili iz Moskve v moskovsko regijo iz Rusije. v Bolgarijo, Črno goro itd. .NS. |
| 22. Naložbena strategija razvijalcev | Notranji faktor reda 5. Odvisen od gospodarskih, vodstvenih kvalifikacij razvijalcev in razmer v državi in regiji. Dolgoročno in srednjeročno strategija širitve vodi v razpršenost finančnih sredstev po precejšnjem številu zemljišč in novih projektov ter znižanje stopnje izgradnje objektov, nato pa s faktorji 15 in 13 spodbuja dvig cen in preko faktorjev 4 in 1 vodi do zmanjšanja povpraševanja in cen, zamrznitve gradbenih projektov in propada razvijalcev (2004, 2009). pismen naložbeno strategijo optimizira privabljene naložbe in realni stroški in vodi v evolucijsko povečanje obsega gradnje z možnostjo zajezitve stopnje rasti cen. |
| 23. Trženje in cenovna strategija prodajalci in razvijalci | Notranji faktor reda 5. Odvisen od pričakovane ravni dobička, v zvezi s katerim se trgu ponuja dvig cen. V razmerah, ko efektivno povpraševanje presega ponudbo, so pričakovanja izpolnjena (2003-2007). V nasprotni situaciji so možne tri strategije. 1) Prodajalci znižajo cene (za faktor 0), s čimer dosežejo povečanje povpraševanja, cen in prodaje. 2) Prodajalci zmanjšajo obseg ponudbe (faktor 13), pri čemer dosežejo ravnotežje z obsegom povpraševanja in dvigom cen. 3) Prodajalci ne znižujejo cen in s tem zmanjšujejo promet na trgu in pričakujejo povečanje povpraševanja zaradi zunanjih dejavnikov. |
2. Analiza oblikovanja cen na nepremičninskem trgu na primeru moskovske regije.
Tabela 5 - povprečne cene zemljišč v najbližji moskovski regiji v 4 smereh od aprila 2015.
| P/p št. | Lokacija zemljišča za individualno stanovanjsko gradnjo (dober vhod, oskrba s plinom, vodovod, elektrika) | Prodajna cena, rub. / Tkanje | Razdalja od MKAD, km na 1–20 km) | Povprečna cena, rub / tkanje |
| 1. | Kaluška avtocesta | 762 500 | 470 000 | |
| 565 217 | ||||
| 381 818 | ||||
| 166 500 | ||||
| 2. | Kijevska avtocesta | 750 000 | 585 000 | |
| 600 000 | ||||
| 521 700 | ||||
| 466 667 | ||||
| 3. | Novorizhskoe avtocesta | 646 153 | 554 000 | |
| 603 000 | ||||
| 413 333 | ||||
| 4. | Avtocesta Rublevo - Uspenskoe | 1 474 015 | 955 000 | |
| 1 000 000 | ||||
| 700 000 | ||||
| 645 000 |
Kot je razvidno iz tabele 1, smo za analizo vzeli 4 smeri (Kaluzhskoe, Kievskoe, Novorizhskoe in Rublevo - Uspenskoe shosse), ki veljajo za najbolj obetavne z vidika naložb. Vse parcele so bile izbrane glede na naslednje kazalnike: dovoljena uporaba (namen) - individualna stanovanjska gradnja, oddaljenost od moskovske obvoznice od 1 km do 20 km, razpoložljivost inženirske infrastrukture - oskrba s plinom, oskrba z vodo, oskrba z energijo, dobre dostopne ceste (asfalt). Pri izbranih cenah smo izračunali povprečni strošek zemljišča na 1 sto kvadratnih metrov in dobljene podatke predstavili v diagramu (slika 2).
Slika 2 - Povprečne cene zemljiških parcel od aprila 2015
Za popolno sliko stanja na trgu zemljišč je treba ugotoviti, za koliko so se zvišale ali znižale cene zemljišč. Analizirajmo lansko leto in jo primerjamo z današnjimi kazalniki (tabela 6).
Tabela 6 - Dinamika cen zemljiških parcel v najbližji moskovski regiji za obdobje od novembra 2014 do aprila 2015
Iz tabele 2 izhaja, da so se v zadnjih šestih mesecih cene zemljišč v najbližji moskovski regiji znatno povečale. Največje povečanje cen je padlo na zemljišča na avtocesti Rublevo-Uspenskoe (za 71 %). Razmislite o razlogih za to ogromno rast s pomočjo strokovnih mnenj.
»Najdražje parcele moskovske regije se nahajajo v smeri Rublevo-Uspenskoe: tukaj, v 12 km od Moskve, je na voljo zemljišče, katerega stroški so desetkrat višji od cene podobnih parcel v drugih okrožjih. moskovske regije.
Ugodna vrtnica vetrov, odsotnost škodljivih industrij, borovci, reka Moskva, ki ni pokvarjena z mestnimi izpusti, in splošno razvita infrastruktura naredijo ta ozemlja resnično privlačna. Prvič, prestiž smeri je razložen s socialnim statusom ljudi, ki tam živijo. Poseben položaj Rublevke se je razvil zgodovinsko. Ko je ta ozemlja izbral kraljevi dvor, je tu živela politična, kulturna in poslovna elita države. Danes številne vasi ob avtocesti Rublevo-Uspenskoe naseljujejo predstavniki bogate ustvarjalne inteligence in visoki uradniki. Staromodna preteklost in sodobnost sta se združili, kar ustvarja priljubljenost za te kraje s precejšnjo mero nezdravega vznemirjenja."
Nič majn zanimiv trenutek je, koliko zemlje v moskovski regiji in koliko zemlje imajo posamezniki, ki pridobijo zemljišča lastne projekte, ali kot zanesljiva naložba.
»Čeprav je v zadnjem desetletju Moskovska regija postala središče gradnja koče v Rusiji trg zemljišč v bližini Moskve ostaja eden najbolj zaprtih segmentov nepremičninskega trga v prestolnici. Danes po ocenah strokovnjakov približno 60 - 70% vseh prostih zemljišč, ki jih je mogoče vpisati promet na trgu na ozemlju regije, skoncentrirano v rokah le dveh do treh ducatov lastnikov. Prav zdaj se latifundisti moskovske regije odločajo, kako bodo še naprej uporabljali zemljišča pod svojim nadzorom.
Po premoženjskem skladu moskovske regije je skupna površina regije 4.579,9 tisoč hektarjev (tabela 7).
Tabela 7 - Porazdelitev zemljišč v moskovski regiji po kategorijah
Podatke predstavimo v obliki diagrama in za pridobitev deležev jih pretvorimo v odstotke (slika 3).
Slika 3 - struktura porazdelitve zemljišč v moskovski regiji po kategorijah.
Približno 30% zemljišč v moskovski regiji je v zasebni lasti. Po mnenju številnih strokovnjakov je približno 60 % v lasti struktur, ki predstavljajo bančno skupnost in investicijske sklade, ki kupujejo zemljišča za naložbene namene; približno 25-30 % je investicijskih in gradbenih podjetij, ki iščejo najbolj likvidna mesta za razvoj; 10-15 % je posameznikov, ki kupujejo zemljišča za lastne projekte ali kot zanesljivo naložbo. Predstavljajmo si podatke na sliki 4.
Slika 4 - sestava dežel moskovske regije.
Zaključek
Problem oblikovanja cen zavzema posebno mesto v sistemu tržnih odnosov. Skladno s tem je sprememba cen na tem trgu odvisna od številnih dejavnikov, saj je oblikovanje cen na nepremičninskem trgu pogosto neposredno odvisno od družbeno-ekonomskega stanja regije, njenega razvoja in investicij. Strokovnjakom je pogosto težko oceniti dejansko stanje na trgu zaradi tega zanesljive informacije o transakcijah je težko. Glavno orodje za analizo je pogojna razdelitev trga na več segmentov. Kriterij za to je lahko lokacija predmetov, njihova kakovost, namen ali celo celoten kompleks lastnosti, ki smo jih podrobno preučili v tem članku. seminarska naloga.
Tečajno delo, razvito na temo "Mikroekonomski vzorci oblikovanja cen na nepremičninskem trgu", se osredotoča na preučevanje mehanizma oblikovanja cen na nepremičninskem trgu in analizo trga zemljišč v moskovski regiji, pa tudi na možnosti za njen razvoj. Za to so bile cene zemljišč v moskovski regiji obravnavane in analizirane v 4 smereh (avtocesta Kaluzhskoe, avtocesta Kievskoe, avtocesta Novorizhskoe, avtocesta Rublevo - Uspenskoe). Analiza je pokazala, da so se v zadnjih šestih mesecih cene zemljišč v najbližji moskovski regiji znatno povečale. Najvišja stopnja - do 71% v smeri Avtocesta Rublevo-Uspenskoe... Po zemljiščih je veliko povpraševanje po velikih površinah. Po mnenju strokovnjakov se bo stopnja rasti vrednosti zemljišč sčasoma upočasnila.
Kot rezultat študije izračuna cen po vseh možnih metodah in metodah na primeru nepremičnin v moskovski regiji so bili pridobljeni naslednji rezultati.
1. Upoštevali bistvo nepremičninskega trga;
2. Določili dejavnike oblikovanja cen;
3. Proučevala dejavnike oblikovanja cen na nepremičninskem trgu in njihov odnos;
4. Na primeru moskovske regije so upoštevane zakonitosti oblikovanja cen na nepremičninskem trgu in določene možnosti za njen razvoj. Za to so bile cene zemljišč v moskovski regiji analizirane v več smereh.
Bibliografski seznam
1. Cenik: učbenik / uredil dr. ekon. znanosti, prof. V.A. Slepov. - M .: Ekonomist, 2007 .-- 574s
2. Cenik: učbenik / I.K. Salimzhanov. 2. izd., izbrisano. - M .: KNORUS, 2008 .-- 304 str.
3. Makhovikova, G.A. Mikroekonomija. Napredni tečaj: Učbenik in delavnica / G.A. Makhovikova, S.V. Pereverzeva. - Lyubertsy: Yurayt, 2015 .-- 322 str.
4.34 Makhovikova, G.A. Mikroekonomija. napredni tečaj. učbenik in delavnica / G.A. Makhovikova, S.V. Pereverzeva. - Lyubertsy: Yurayt, 2016 .-- 322 str.
5. 35. Mokhovikova, G.A. Mikroekonomija: Učbenik za diplomante / G.A. Mokhovikov. - M .: Yurayt, 2013 .-- 268 str.
6. 36. Mankiw, N.G. Mikroekonomija / N.G. Mankiw, M. Taylor; Per. iz angleščine A.P. Smolsky. - SPb .: Peter, 2013 .-- 544 str.
7. 37. Nikulina, IN. Mikroekonomija: Učbenik / I.N. Nikulin. - M .: NITs INFRA-M, 2013 .-- 553 str.
8. 38. Nosova, S.S. Mikroekonomija. Beležki predavanj: Učbenik / S.S. Nosov. - M .: KnoRus, 2013 .-- 224 str.
9. 39. Rozanova, N.M. Mikroekonomija podjetja: Učbenik / N.M. Rozanova, I.V. Zoroaster. - M .: Binom, 2013 .-- 383 str.
10. 40. Rozanova, N.M. Mikroekonomija. Naloge in vaje. Vadnica. Grif UMC "Strokovni učbenik". (Serija "Praktični tečaj"). / N.M. Rozanov. - M .: UNITI, 2013 .-- 559 str.
11. Galperin, V.M. Mikroekonomija. V 3 zvezkih V. 2. Mikroekonomija / V.M. Halperin. - SPb .: Ek. shk. SU HSE, 2008 .-- 512 str.
12. Gromyko, V.V. Mikroekonomija: Učbenik / V.V. Gromyko, G.P. Žuravleva. - M .: ITs RIOR, 2012 .-- 159 str.
13. Huseynov, R.M. Mikroekonomija: Učbenik za diplomante / R.M. Guseinov, V.A. Semenikhin. - M .: Omega-L, 2012 .-- 447 str.
14. Dengov, V.V. Mikroekonomija v 2 zvezkih. 2. trgih proizvodnih dejavnikov. ravnotežje. Ekonomika tveganja 4. izd. učbenik za dodiplomske in podiplomske programe / V.V. denar. - Lyubertsy: Yurayt, 2016 .-- 384 str.
15. Dengov, V.V. Mikroekonomija v 2 zvezkih. 1. teorijo vedenje potrošnikov... teorijo podjetja. teorija trga 4. izd. učbenik za dodiplomske in podiplomske programe / V.V. denar. - Lyubertsy: Yurayt, 2016 .-- 410 str.
16. Jayley, D.A. Mikroekonomija: višja stopnja: Učbenik: Per. iz angleščine / DA. Jayley, F.D. Reni; Sci. izd. V.P. Busygin [in drugi]. - M .: ID GU HSE, 2011 .-- 733 str.
17. Jayley, D.A. Mikroekonomija: napredna raven / D.A. Jiley. - M .: GU HSE, 2011 .-- 733 str.
18. Efimova, E.G. Ekonomska teorija. 1. del Mikroekonomija. 4. izd., izbrisani / E.G. Efimova, S.A. Bordunova, M.D. Zaslavskaya, I.S. Potapov. - M .: MGIU, 2008 .-- 237 str.
19. Žuravleva, G.P. Ekonomska teorija. Mikroekonomija: Učbenik / G.P. Žuravleva, N.A. Pozdnyakov, Yu.A. Pozdnyakov. - M .: INFRA-M, 2013 .-- 440 str.
20. Anokhin, L. M. Mikroekonomija [Besedilo]: vadnica/ L. M. Anokhin, A. A. Egorova, Yu. V. Petrichenko. - Čeljabinsk: Založba Chelyab. država Univerza, 2012 .-- 213 str. : bolna. - (Klasično univerzitetno izobraževanje). - Bibliografija: str. 212.
21. Gryaznova A.G. Mikroekonomija: teorija in ruska praksa: učbenik za vpisane študente gospodarske posebnosti in smeri / Ed. A. G. Gryaznova, A. Yu. Yudanova. - 2. izd. - M .: KnoRus, 2001 .-- 541 str. - Bibliografija: str. 542.
22. Protas. Mikroekonomija: Strukturno-logične sheme: Učbenik za univerze / V.F. Protas. - M .: Banke in borze: UNITI, 1996 .-- 168 str.
23. Pindike, RS Mikroekonomija [Besedilo]: [vadnica]: per. iz angleščine / R.S. Pindike, D.L. Rubinfeld. - 2. izd. - M .: Delo, 2001 .-- 807 str. : bolna. - (Tujskoekonomski učbenik).
24. Prykin B.V. Mikroekonomija v tabelah in grafih [Besedilo]: učbenik za univerze / BV Prykin [in drugi]; izd. B. V. Prikin. - M: Finance: UNITI, 1999 .-- 503 str. : bolna. - Bibliografija: str. 496.
25. Safronchuk, MV Mikroekonomija [Besedilo]: uvod v mikroekonomijo: testi in naloge / MV Safronchuk. - M: Eksmo, 2006 .-- 255 str. - (Visokošolska ekonomska izobrazba) (Celoten tečaj v treh dneh).
26. Safronchuk, MV Mikroekonomija [Besedilo]: zapiski predavanj: študijski vodnik / MV Safronchuk. - M: Eksmo, 2006 .-- 255 str. - (Celoten tečaj v treh dneh). - Odlok. imena: s. 254-255. - Bibliografija: str. 246.
27. Sedov, V. V. Ekonomska teorija [Besedilo]: v 3 delih: učbenik / V. V. Sedov. - 2. izd., dodaj. in revidirano - Čeljabinsk: ChelSU, B.G. 2. del: Mikroekonomija. - 2007 .-- 215 str. : bolna.
Arefin, A.V. (2015). Dejavniki oblikovanja cen na trgu najema stanovanjskih nepremičnin. Stanovanjske strategije, 2 (4), 253-266. doi: 10.18334 / zhs.2.4.1898
Jezik objave: ruski
Russian Journal of Housing Research, 2015, letnik 2, številka 4
Dejavniki oblikovanja cen na trgu stanovanjskih nepremičnin
1 Moskovska univerza za industrijo in finance, Ruska federacija
Članek obravnava splošno veljavne dejavnike cen na ruskem nepremičninskem trgu. Avtor določa tudi cenovne dejavnike na trgu stanovanjskih najemnih nepremičnin z vidika zasebnega najemnika. Metode, uporabljene pri študiju, sta pregled znanstvene literature in analiza trga stanovanjskih najemnih nepremičnin.
najem, nepremičnine, cene, dejavniki, Rusija
Arefin, A.V. (2015). Dejavniki oblikovanja cen na trgu stanovanjskih nepremičnin. Russian Journal of Housing Research, 2 (4), 253-266. doi: 10.18334 / zhs.2.4.1898
JEL: D40, R20, R31 Originalni raziskovalni jezik: ruski
© Arefin A.V. / Publikacija: Creative Economy Publishers
To delo je licencirano pod Creative Commons BY-NC-ND 3.0
® Za dopisovanje: [email protected]
Nepremičninski trg se nenehno spreminja in raste; v kriznih obdobjih ta proces rasti ponavadi stagnira
Pri določanju najemnine so cilji najemodajalcev in najemnikov podobni
V praksi najemodajalci ne upoštevajo takega dejavnika, kot je pogled iz oken
Cenovni dejavniki nepremičninskega trga vplivajo na cene na trgu nepremičnin za najem
Stanovanjske strategije, 2015, letnik 2, številka 4
Cenovni dejavniki
na trgu najema stanovanjskih nepremičnin
Anton Arefin1®
1 Moskovska univerza za finance in industrijo "Synergy", Rusija
ANNOTATION_
Članek obravnava splošno sprejete dejavnike oblikovanja cen na trgu nepremičnin v Rusiji, določa pa tudi cenovne dejavnike na trgu najema nepremičnin, upoštevajoč s strani zasebnega najemnika. Metodologija raziskovanja je pregled znanstvenih del in članki, analiza trga najema nepremičnin.
KLJUČNE BESEDE_
najem, nepremičnine, cene, dejavniki, Rusija
ZA PONUDBO: _
Arefin, A.V. (2015). Dejavniki oblikovanja cen na trgu najema stanovanjskih nepremičnin. Stanovanjske strategije, 2 (4), 253-266. doi: 10.18334 ^ .2.4.1898
JEL: D40, R20, R31 Jezik objave: ruski
© Arefin A.V. / Publikacija: Založba "Ustvarjalna ekonomija" Članek se distribuira pod licenco Creative Commons BY-NC-ND 3.0
n Za komunikacijo: [email protected]
Nepremičninski trg je nenehno spreminjajoč se in rastoči organizem; v času krize ta proces rasti ponavadi stagnira
Cilji najemodajalca in najemnika pri določanju cen najemnin so podobni
V praksi najemodajalec ne upošteva takega dejavnika, kot je usmerjenost oken stanovanja.
Na oblikovanje cen na najemnem trgu vplivajo dejavniki cen na nepremičninskem trgu
Arefin Anton Viktorovič, podiplomski študent Moskovske finančno-industrijske univerze "Synergy" ( [email protected])
Relevantnost raziskav
V sodobnega sveta problem oblikovanja cen na trgu najema nepremičnin postaja vse bolj aktualen zaradi napetih gospodarskih in političnih razmer v svetu ter sankcij proti Rusiji ter vsakodnevno spreminjajočega se tečaja. nacionalna valuta vse bolj otežuje proces oblikovanja cen na trgu za nakup/prodajo in najem nepremičnin v državi.
Upoštevajte tudi, da razvoj sodoben trg najem je bil pred kratkim oddan vsem več pozornosti tako s strani strokovnih udeležencev na nepremičninskem trgu kot s strani državnih organov. Vendar pa vprašanji oblikovanja cen na trgu najemnin ne posvečajo dovolj pozornosti tako državnim organom kot udeležencem na trgu. Prepoznavanje dejavnikov in procesa oblikovanja cen na trgu najema nepremičnin bo izjemno koristno za sodobni nepremičninski trg tako v Moskvi kot v Rusiji kot celoti.
Kaj je nepremičninski trg?
Po mnenju večine strokovnjakov je nepremičninski trg mehanizem, ki služi procesom nakupa, prodaje in najema nepremičnin na podlagi ponudbe in povpraševanja (Rodionova, 2009).
Zaradi nenehno širjenja ozemlja mest je trg nepremičnin nenehno rastoči "organizem", vendar velja omeniti, da v času krize nepremičninski trg ponavadi stagnira in/ali upočasni svojo rast. Tak primer je obdobje svetovne finančne krize leta 2008, v katerem rasti cen nepremičnin ni bilo opaziti, vendar je do sredine leta 2011 nepremičninski trg dosegel raven pred krizo in je prišlo do porasta cen nepremičnin. cene.
Trenutno je trg nepremičnin v Ruski federaciji razdeljen na 2 kategoriji:
Predmeti prometa na primarnem nepremičninskem trgu običajno postanejo nepremičninski objekti v gradnji ali novogradnji, ne glede na namen bodočega nepremičninskega objekta. Lahko jih prodajajo razvijalci, investitorji, ki so financirali gradnjo.
Stanovanjski prostori, ki so bili prej uporabljeni za predvideni namen, običajno postanejo predmet transakcij na sekundarnem trgu nepremičnin. Treba je opozoriti, da primarni trg nepremičnin odraža obseg proizvedenih stanovanj, medtem ko je sekundarni trg nepremičnin določen naslednjih dejavnikov(Rodionova, 2009).
Dobrobit prebivalstva.
Dobičkonosnost naložbenih objektov.
Človeški življenjski dogodki.
Mobilnost delovne sile.
Mnogi strokovnjaki menijo, da je struktura sekundarnega trga nespremenljiva struktura zaradi dejstva, da proces človeškega življenja sledi določenemu vzorcu. Spremembe na sekundarnem nepremičninskem trgu nastanejo zaradi sprememb v strukturi in/ali števila prebivalstva ali ostre spremembe gospodarskih in političnih razmer v regiji.
Tako lahko sklepamo, da je nepremičninski trg kot celota nenehno spreminjajoč se in rastoči organizem, katerega spremembe nastajajo zaradi vpliva nanj gospodarskih, političnih in družbenih dejavnikov. Vendar pa v obdobjih krize ta proces naraščajoče volatilnosti ponavadi stagnira, vendar nikoli ne obrne rasti.
Splošno sprejeti dejavniki cen nepremičnin
Ko upoštevamo dejavnike oblikovanja cen na nepremičninskem trgu, jih je običajno deliti na dejavnike ponudbe in povpraševanja, ki pa se delijo na notranje cenovne dejavnike in zunanje cenovne dejavnike.
Zunanje dejavnike pri oblikovanju cen nepremičninskega trga delimo na naslednje vrste1:
Mikroekonomski dejavniki.
Makroekonomski dejavniki.
Socialni status v regiji.
Socialni dejavniki.
Strokovnjaki menijo, da je treba notranjim dejavnikom oblikovanja cen na nepremičninskem trgu pripisati naslednje dejavnike2:
Tržna dinamika.
1 Glavni dejavniki, ki vplivajo na stroške stanovanjskih in nestanovanjske nepremičnine(2006, 28. april). Način dostopa: http://www.kb-yarmarka.ru/?page=cat&id=100256
2 Vaskina, M.G. (2009). Nepremičninska ekonomija. Rostov na Donu: Phoenix.
Dinamika obsega in razmerja med ponudbo in povpraševanjem.
Cenovno razmerje primarnega in sekundarnega trga nepremičnin.
Odprtost nepremičninskega trga in njegova informacijska varnost.
Ugotavljamo pa, da pri danih faktorjih oblikovanja cen nepremičnin niso v celoti upoštevani vsi dejavniki, predvsem na ravni posameznih nepremičninskih objektov. Posebej nejasno se upoštevajo cenovni dejavniki, na katere bosta potencialni najemnik in najemodajalec najprej pozoren pri ocenjevanju nepremičnine.
Poskušali bomo upoštevati najpomembnejše dejavnike oblikovanja cen, glede na najemodajalca. Ti dejavniki vključujejo:
Dohodek prebivalstva in njegova plačilna sposobnost (t.j. povprečne plače v regiji).
Raven ponudbe in povpraševanja v regiji.
Ekološke razmere v regiji. Okoljski problem je v zadnjem času postal aktualno vprašanje za nepremičninski trg velikih mest Rusije in sveta, predvsem pa Moskve. Visoka stopnja onesnaženosti ekološkega stanja mesta neposredno vpliva tako na zdravje občanov kot na stanje mestnega nepremičninskega trga. Očitno je, da boljše kot je ekološko stanje regije, v kateri se nepremičnina nahaja, bolj privlačna bo za potencialnega potrošnika.
osebni računalnik. Katyshev in Yu.A. Khakimova v svojem delu " Okoljski dejavniki in določanje cen na nepremičninskem trgu (na primeru Moskve) "zelo podrobno obravnavali vpliv dejavnikov, ki so značilni za državo okolje, na nepremičninski trg Moskve. Avtorji ugotavljajo, da je ekološka situacija v različne regije mesta vplivajo na cene nepremičnin na različne načine. povprečni stroški nepremičnine so praviloma nižje v tistih predelih mesta, ki so bližje industrijskim podjetjem,
ne pa v regijah, ki se nahajajo na ekološko čistih območjih mesta (Katyshev, Khakimova, 2012; С113).
Stanje nepremičnine. Ta dejavnik je seveda glavni dejavnik pri oblikovanju cene najemnine, saj je njena cena v celoti odvisna od razreda in stanja nepremičnine (od hiše do stanovanja). Kot primer je dovolj navesti dejstvo, da se bo glede na kakovost prenove doma najemnina močno spremenila. Torej, nepremičninski objekti, ki se nahajajo v osrednjem upravnem okrožju Moskve, v dobro stanje(prenova) tipa "odnushka" imajo povprečno ceno najema 90.000 rubljev, medtem ko imajo nepremičnine, ki se nahajajo na istem območju, vendar v povprečnem ali podpovprečnem stanju (kozmetična popravila ali pomanjkanje le-teh), povprečna cena najema 30.000 rubljev3 .. .
Struktura nepremičnine. Ta dejavnik pomeni prisotnost dodatnih predmetov v hiši in ob njej, kot so dvigalo, parkirišče, domofon, itd cena v povprečju 5-10%. 4T. To pomeni, da če sta dve stanovanji, eno z balkonom, drugo brez, bo stanovanje brez balkona (v tem primeru "enosobno stanovanje") imelo povprečno najemnino 30.000 rubljev, medtem ko bo isto stanovanje, vendar z balkonom bo imela stopnja -33.000 rubljev.
Dohodek prebivalstva in njegova plačilna sposobnost. Ta dejavnik je pomemben predvsem za začetno določitev ocenjene najemnine zaradi dejstva, da mora potencialni najemodajalec poznati povprečno plačo v svoji regiji in na podlagi tega izračunati začetno najemnino. Kot primer lahko navedemo, da je od leta 2014-2015 povprečna plača v Moskvi znašala 59.000 rubljev5, tako da povprečna najemnina za nepremičnino ni višja od tega kazalnika, to je -30.000 rubljev.
Raven ponudbe in povpraševanja v regiji. Na katerem koli področju trga je dinamika ravni ponudbe in povpraševanja glavni kazalnik za oblikovanje njegove začetne cene. To pravilo velja tudi za trg najema nepremičnin. Če raven ponudbe presega raven povpraševanja, potem najemnine
3 Na podlagi analize cen za Moskvo.
4 Apartmaji z balkonom in brez: razlika v ceni je običajno 5-7 % (2014, 5. september). Način dostopa: http://www.ndv.ru/novosti/kvartirjy_s_balkonom_i_bez/
5 Mereminskaya, E. (2015, 26. januar). Najboljše mesto za delo. Način dostopa: http://www.gazeta.ru/business/2015/01/23/6385401.shtml
se nagibajo k zmanjšanju in obratno. Tako lahko na primer zasledimo, kako je raven ponudbe in povpraševanja v Moskvi vplivala na povprečne najemnine za različne vrste stanovanj avgusta 2015. Eden od vodilnih strokovne agencije za nepremičnine "MIEL-Rent" je navedel naslednje podatke. V avgustu 2015 je dosegla raven ponudbe in povpraševanja po najemu stanovanjskih nepremičnin naslednje kazalnike: povpraševanje po najemu stanovanjskih nepremičnin se je glede na julij povečalo za 13,6 %, ponudba najema stanovanjskih nepremičnin se je glede na julij zmanjšala za 13,65 %. Povprečna najemnina za stanovanja ekonomskega razreda se je spremenila takole: "odnushki" - zmanjšanje za 0,49% na 30.830 rubljev, "kopecks" - povečanje za 0,84% na 39.950 rubljev, 3,83% na 51.240 rubljev 6.
Razpoložljivost objektov komunalnih storitev. Pod komunalnimi objekti se v tem primeru razumejo izobraževalni objekti, bolnišnice, gasilski domovi ipd. lokacija od stanovanjskih objektov. V tem primeru je situacija podobna, kot v prisotnosti na območju industrijska podjetja, samo v tem primeru to pravilo deluje v nasprotni smeri, torej bližje kot so objekti komunalnih služb, dražja bo nepremičnina.
Nato bomo upoštevali prednostne cenovne dejavnike glede na potencialnega najemnika. Vendar takoj ugotavljamo, da bodo nekateri dejavniki podobni prejšnjim, saj so ti dejavniki praviloma skupni tako za najemnika kot za najemodajalca.
Prednostni dejavniki oblikovanja cen glede na potencialnega najemnika:
Geografska lokacija objekta.
Ekološke razmere v regiji.
Stanje nepremičnine.
Struktura nepremičnine (prisotnost balkona, parkirišča, dvigala itd.).
Prisotnost občinskih objektov.
6 Ponudba in povpraševanje na najemnem trgu sta se izenačili (2015, 10. september). Način dostopa: http://miel.ru/lenta/6868/
Oddaljenost predmeta od postankov javni prevoz.
Razmerje cen primarnega in sekundarnega stanovanja.
Faktor geografske lege predmeta
nepremičnina. Ta dejavnik je eden prvih, na katerega je potencialni najemnik pozoren zaradi dejstva, da se v različnih okrožjih mesta najemnina pogosto močno razlikuje. Bolj prestižno je območje, višjo ceno zahteva lastnik stanovanja. Kot primer navedemo razliko v najemninah za stanovanjske nepremičnine v Moskvi znotraj vrtnega obroča in zunaj vrtnega obroča. Tako je bila povprečna najemnina znotraj vrtnega obroča 54.000 rubljev, medtem ko ima podobno stanovanje zunaj povprečno najemnino 33.000 rubljev.
Razmerje cen primarnega in sekundarnega stanovanja. Danes ta dejavnik postaja vse bolj pomemben, zlasti v Moskvi, zaradi nenehne širitve nepremičninskega trga in pojava vse več nepremičninskih objektov. Najemnine za primarne (novogradnje) in sekundarne nepremičnine imajo v preteklosti močno razliko. Tako je povprečna najemnina v novogradnji v Moskvi 46.000 rubljev, medtem ko je povprečna najemnina za sekundarna stanovanja 35.000 rubljev7.
Oddaljenost od postajališč javnega prevoza. Ta dejavnik je podoben v razmerah z razpoložljivostjo komunalnih storitev in ima enako shemo: dlje kot so postajališča javnega prevoza, ceneje je.
Tako je mogoče sklepati, da so kljub različnim ciljem najemodajalca in najemnika prednostni dejavniki pri oblikovanju cen najemnin za stanovanjske nepremičnine na splošno podobni. Torej, glavni dejavniki so zunanje stanje objekt, oddaljenost od centra mesta, tečaj nacionalne valute in gospodarsko stanje v regiji kot celoti. Vendar ugotavljamo, da najemodajalec v praksi pogosto ne upošteva tako pomembnega dejavnika za najemnika, kot je orientacija oken stanovanja, s čimer otežuje postopek predaje nepremičnine in podaljša njegovo trajanje.
7 Na podlagi analize cen za Moskvo leta 2015.
Največ in najmanj prednostni dejavniki cen stanovanjskih nepremičnin
Tako jih lahko na podlagi pregledov številnih dejavnikov oblikovanja cen na trgu stanovanjskih nepremičnin razvrstimo v skupine enotna struktura in podala splošno oceno:
1. Zunanji dejavniki oblikovanja cen nepremičninskega trga.
1.1. Mikroekonomski dejavniki:
Gospodarske razmere v regiji;
Pretok naložbenih sredstev;
Zaposlovanje delovno aktivnega prebivalstva;
Hitrost razvoja regije.
1.2. Makroekonomski dejavniki:
Stopnja inflacije;
Stopnje donosa na finančne instrumente;
dohodek prebivalstva;
Stopnja zaposlenosti in delovne sposobnosti prebivalstva;
Indeks potrošniške cene za blago in storitve v regiji;
Stanje trgovinske bilance.
1.3. Socialni dejavniki:
Stopnja migracije prebivalstva;
Stopnja brezposelnosti v regiji;
Demografsko stanje v regiji;
Deliti delovno sposobno prebivalstvo v celotnem prebivalstvu.
2. Notranji dejavniki oblikovanja cen na nepremičninskem trgu.
2.1. Dejavniki dinamike trga.
2.2. Dejavniki dinamike obsega in razmerja med ponudbo in povpraševanjem:
Solventnost prebivalstva;
Spremembe preferenc prebivalstva.
2.3. Cenovno razmerje primarnega in sekundarnega trga nepremičnin.
2.4. Odprtost nepremičninskega trga in njegova informacijska varnost.
2.5. Institucionalni dejavniki:
državna ureditev;
Zakon o davku na nepremičnine.
3. Dejavniki uporabnika nepremičnine.
3.1. Faktor uporabnosti nepremičnine.
3.2. Faktor zamenljivosti nepremičnin.
3.3. Faktor pričakovanja.
4. Dejavniki zunanjega tržnega okolja.
4.1. Gospodarska rast in njeni možni obeti.
4.2. Finančne možnosti za nakup nepremičnine.
4.3. Razmerje med vrednostjo in nepremičnino ter gospodarskimi obeti za razvoj posamezne regije.
5. Dejavniki najboljše in najučinkovitejše uporabe.
6. Okoljski dejavniki.
6.1. Koncentracija ogljikovega monoksida, dušikovega oksida in dušikovega dioksida v zraku.
6.2. Oddaljenost nepremičnine od najbližjih industrijskih podjetij.
Predstavljeni dejavniki bodo najbolj uporabni za velike vlagatelje, saj je na podlagi teh dejavnikov mogoče najnatančneje oblikovati ceno primarnih nepremičnin, ki so za potencialnega velikega vlagatelja prednostni naložbeni objekti. Nekateri od teh dejavnikov bodo koristni tudi za zasebnega najemnika in najemodajalca. Vendar takoj ugotavljamo, da je za zasebnega najemnika in najemodajalca v večini primerov najbolj prednostna država potencialni objekt nepremičnine, oddaljenost od najbližje metro postaje, oddaljenost od avtoceste in industrijskih podjetij, kot tudi geografski položaj nepremičninski objekt.
Zato smo na podlagi prejšnjega pregleda prednostnih dejavnikov pri oblikovanju cen najemnin predstavili seznam splošnih in specifičnih dejavnikov pri oblikovanju cen najemnine na trgu stanovanjskih nepremičnin:
1. Splošni dejavniki:
Stanje potencialne nepremičnine.
Geografska lokacija nepremičnine.
Oddaljenost nepremičnine od postajališč javnega prevoza.
Oddaljenost od avtoceste.
Oddaljenost od industrijskih podjetij.
Ekološko stanje v regiji.
2. Zasebni dejavniki:
Razpoložljivost parkirno mesto.
Prisotnost občinskih objektov (šola, bolnišnica, trgovine
Lokacija na notranji oz zunaj stavbe.
Število nadstropij nepremičnine.
Hrupnost območja.
Prisotnost balkona in lože.
Prisotnost dvigala.
Pod splošnimi dejavniki oblikovanja cen na nepremičninskem trgu mislimo na oblikovanje cen na podlagi kratkega seznanitve z nepremičnino. Tako je pomemben dejavnik geografska lega potencialnega nepremičninskega objekta, saj je povpraševanje po nepremičninskih objektih, ki se nahajajo bližje centru mesta, pogosto večje kot po objektih, ki se nahajajo na obrobju mesta, in s tem tudi cena. razlika je lahko od 30% in več. To je razloženo s koncentracijo občinskih in pisarniških objektov bližje mestnemu središču.
Pod zasebnimi dejavniki mislimo na oblikovanje cen nepremičnine na podlagi čim bolj popolnega seznanitve s potencialno nepremičnino.
Prav tako je avtor na podlagi navedenih dejavnikov predlagal razvrstitev cenovnih dejavnikov na trgu najema nepremičnin od najvišje prioritete do najnižje prioritete, upoštevajoč s strani zasebnega najemnika in najemodajalca (glej tabelo 1). Ta razvrstitev kaže, na katere dejavnike je treba pri oblikovanju cene nepremičnine posvetiti več pozornosti (1 – pomembnejši, 10 – manj pomembni).
Tako lahko sklepamo, da na oblikovanje cen na najemnem trgu nepremičnin vplivajo predvsem cenovni dejavniki na nepremičninskem trgu kot celoti, saj je najemnina sestavni del nepremičnine. Tako so zunanji in notranji dejavniki, kot so raven BDP, gospodarske razmere v regiji, raven plačilne sposobnosti in zaposlenosti prebivalstva, raven ponudbe in povpraševanja v regiji, glavni dejavniki oblikovanja cen ne le v nepremičninski trg. Vendar pa na oblikovanje cen na trgu najema poleg splošnih ekonomskih dejavnikov oblikovanja cen vplivajo tudi dejavniki, ki veljajo za posamezne nepremičnine. Ti dejavniki ne morejo
veljajo ločeno, saj lahko splošni ekonomski faktorji določajo ceno za regijo kot celoto, dejavniki, ki jih predlaga avtor, pa lahko sklepajo ceno za posamezno nepremičnino.
Tabela 1
Razvrstitev cenovnih dejavnikov na trgu najema nepremičnin (najbolj in najmanj prednostna)
Dejavniki cen na trgu stanovanjskih najemnin
Najvišja prioriteta Najnižja prioriteta
1 Geografska lega nepremičnine Uporabnost nepremičnine
2 Stanje potencialne nepremičnine Parkirno mesto
3 Oddaljenost od industrijskih podjetij Razpoložljivost balkona, lože in dvigala
4 Oddaljenost nepremičnine od postajališč javnega prometa Dinamika nepremičninskega trga
5 Razpoložljivost komunalnih objektov Stopnja inflacije
6 Razmerje cen primarne in sekundarne stanovanjske ravni BDP
7 Ekološko stanje in raven hrupa regije Demografsko stanje
8 Raven ponudbe in povpraševanja Državna in davčna ureditev prometa z nepremičninami
9 Gospodarske razmere v regiji Pretok investicijskih sredstev
10 Dohodek in plačilna sposobnost prebivalstva
Oddelek "Ekonomika podjetja
in poslovne tehnologije v agroindustrijskem kompleksu "
ESEJ
o cenah
na temo:
"Cene na nepremičninskem trgu"
Izvedeno:
Študent 4. letnika 2 skupin
Ekonomska fakulteta
Preverjeno: višji učitelj
Stavropol, 2010
Vsebina str.
Uvod 3
1. Nepremičnine kot predmet oblikovanja cen 4
Uvod
V kateri koli družbeni strukturi posebno mesto v sistemu družbenih odnosov zasedajo nepremičnine, s katerimi so tako ali drugače povezane življenje in dejavnosti ljudi na vseh področjih poslovanja, upravljanja in organizacije. Glavne fizične značilnosti nepremičnine kot blaga so: edinstvenost in izvirnost; stacionarnost; trajanje nastanka in trajnost.
Zato se nepremičninski trg bistveno razlikuje od drugih trgov. Ima vsaj dve značilnosti, ki ga razlikujeta od drugih trgov: omejeno število blaga, ki lahko zadovolji potrebe kupcev, in s tem omejeno število potencialnih kupcev za prodajalce; višja raven stroškov, povezanih z iskanjem zahtevanega produkta in kontingentom posla. Zato bo tudi oblikovanje cen na nepremičninskem trgu imelo svoje posebnosti. Zato je študija te teme eseja pomembna med oblikovanjem in razvojem nepremičninskega trga v Rusiji.
Namen pisanja eseja je preučiti postopek in metode oblikovanja cen na nepremičninskem trgu ter analizirati nepremičnine v Stavropolu.
1. Nepremičnine kot predmet oblikovanja cen
Koncept nepremičnin. Nepremičninski trg v gospodarstvu
sistem
V skladu z Civilnim zakonikom Ruske federacije čl. 130Nepremičnine (nepremičnine, nepremičnine) vključujejo zemljišča, podzemlja, izolirana vodna telesa in vse, kar je trdno povezano z zemljo, torej predmete, katerih gibanje ni mogoče brez nesorazmerne škode za njihov namen, vključno z gozdovi. , trajni nasadi, zgradbe, objekti.
Podjetje kot celota kot premoženjski kompleks, letala in morska plovila, ki so predmet državne registracije, plovila za celinsko plovbo, plovila za plovbo reka-morje, vesoljski objekti so tudi izenačeni z nepremičnimi stvarmi. Tudi drugo premoženje se lahko z zakonskimi akti opredeli kot nepremičnine.
Lastnina je finančna sredstva, transakcije s katerimi se izvajajo na nepremičninskem trgu, torej v enem od sektorjev finančnega trga.
Nepremičnine so finančna kategorija in so oblika kapitalske naložbe.
Nepremičnine vključujejo naslednje skupine finančnih sredstev:
Slika 1. Krivulje ciklov razvoja nepremičninskega trga in gospodarskega razvoja
Krivulje ciklov razvoja nepremičninskega trga in razvoja gospodarstva skozi čas ne sovpadata. Padec nepremičninskega trga se običajno zabeleži, preden se začne upad celotnega gospodarstva. Če raste, ostane razmerje enako. Osnova delovanja takšnega mehanizma je razložena na naslednji način. Povečanje vrednosti denarja in zmanjšanje ponudbe denarja v finančni sektor silijo potrošnike, da opustijo dolgoročne naložbe v nepremičnine, kar pa vnaprej določa zmanjšanje povpraševanja na nepremičninskem trgu. Ponudba nepremičnin se ne more hitro odzvati na spremenjene razmere, t.j. določen čas presega povpraševanje. Skladno s tem padajo cene nepremičnin, gradbenih pogodb itd. Tako se posledice padanja cen z nepremičninskega trga »preselijo« na druge trge. Končno, ko nepremičninski trg doseže najnižjo točko cikla, se »obnovi« – tehnologija se spremeni, začne se gradnja na drugih področjih itd. Kasneje se s povečanjem ponudbe denarja v obtoku in pod vplivom drugih dejavnikov začne povečevati povpraševanje po nepremičninah in trg postopoma oživlja. Na tej točki cikla nepremičninski trg dejansko deluje kot gonilo gospodarske rasti.
Tako lahko nepremičninski trg označimo kot kazalnik stanja v gospodarstvu: če se razmere na tem trgu poslabšajo, lahko nazaduje celotno gospodarstvo; če se bodo razmere na nepremičninskem trgu izboljšale, lahko pričakujete okrevanje celotnega gospodarstva.
Nepremičninski trg je sfera kapitalskih naložb v nepremičnine in sistem gospodarskih razmerij, ki izhajajo iz transakcij z nepremičninami. Ta razmerja se kažejo med vlagatelji pri nakupu in prodaji nepremičnine, hipotekah, oddajanju nepremičnin v sklad, najemu, najemnini itd.
Nakup in prodaja nepremičninskih objektov ni le nakup in prodaja potrošniških dobrin, temveč pretok kapitala, t.j. dohodek, ki ustvarja vrednost.
Torej nakup zemljiške parcele pomeni vlaganje denarja v to zemljišče, ki ga potem lahko prodamo po višji ceni in dobimo dohodek od razlike v cenah ali pa ga uporabimo za kmetijsko proizvodnjo in dobimo dohodek od te pridelave.
Kupljeno stanovanjsko hišo ali stanovanje je mogoče čez nekaj časa tudi prodati po višji ceni ali oddati najemnikom.
Kapital, porabljen za pridobitev podjetja, bo vlagatelju ustvaril dohodek kot rezultat delovanja tega podjetja.
Vlaganje v nepremičnine je zanesljivo orožje proti inflaciji. Cene nepremičnin nenehno rastejo, kar je razlog za špekulativne transakcije z nepremičninami in prispeva k koncentraciji zemljišč v rokah lastnika, umiku zemljišč iz gospodarskega obtoka, da bi čakali na dvig cen.
Lastnosti nepremičninskega trga vključujejo naslednje:
1.2. Metode ugotavljanja vrednosti nepremičnine
Za določitev vrednosti nepremičnine se uporabljajo tri metode: nabavna vrednost, primerjava prodaj, kapitalizacija dohodka.
Običajno je mogoče uporabiti vse tri metode. Uporaba ene ali več metod vam omogoča bolj realistično oceno stroškov. Tako stroškovna metoda morda ne bo uporabna pri vrednotenju nepremičnin za stare stavbe, ki imajo zaradi fizične amortizacije in zunanje zastarelosti znatno akumulirano amortizacijo, kar je težko oceniti.
Metode primerjave prodaj ni mogoče uporabiti za visoko specializirane vrste nepremičnin, če ni podatkov za primerjavo. Metoda kapitalizacije dohodka se redko uporablja za vrednotenje delov stanovanj, ki jih uporabljajo lastniki, čeprav se lahko uporablja s tržnimi dokazi. Kapitalizacija dohodka je običajno nezanesljiva na trgu poslovnih ali industrijskih nepremičnin, kjer lastniki prekašajo vlagatelje. Zato, kjer je mogoče, ocenjevalci uporabljajo vsaj dve metodi. Dobljene alternativne ocene služijo kot koristen preizkus drug drugega.
1. Stroškovna metoda temelji na načelu: kupec za nepremičnino običajno ne plača več, kot je strošek pridobitve (gradnje) podobne nepremičnine enakovredne kakovosti. Zato ocena Tržna vrednost nepremičnina je vsota vrednosti zemljišča in stroškov gradnje na dan vrednotenja. Ta pristop temelji na razumevanju, da udeleženci na trgu povezujejo stroške in stroške.
Stroškovna metoda je še posebej uporabna pri vrednotenju novih stavb in nepremičnin, ki se redko prodajajo.
Uporaba stroškovne metode za določitev vrednosti nepremičnine je prikazana na sliki 2.
| Ocena stroškov glavne konstrukcije | Ocenjevanje posrednih stroškov | Ocena zneska dobička | Ocena obsega poslabšanja strukture | |||
| Ocena stroškov glavne konstrukcije ob upoštevanju splošne obrabe | ||||||
| Ocena vrednosti zemljišča | Ocena tržne vrednosti lastništva nepremičnine | Ocena stroškov pomožnih zgradb in objektov ob upoštevanju splošne obrabe | ||||
Bistvo metode primerjave prodaje je določiti ceno, ki jo bo kupec plačal za nepremičnino podobne uporabnosti. V kolikor takšnih nepremičnin na trgu ni, se metoda primerjave prodaj ne uporablja.
2. Metoda primerjave prodaje je uporabna, če je bilo v istem tržnem segmentu pred kratkim prodanih ali danih v prodajo več podobnih artiklov. S to metodo cenilec dobi odraz vrednosti s primerjavo nepremičnine s podobnimi nepremičninami, imenovano »primerjalna prodaja«. Cene prodaje nepremičnin so po oceni cenilca najbolj primerljive, bi morale pokazati mejo, v katero lahko pade odraz vrednosti ovrednotene nepremičnine. Uporaba metode primerjave prodaj za določitev vrednosti nepremičnine je prikazana na sliki 3.
kjer je K - trenutna vrednost(tj. strošek v tem trenutku), rub.
K t - pričakovani dohodek do konca t-leta, rubljev.
n - diskontna stopnja (donosnost ali obrestna mera), ulomki enote.
Koeficient kapitalizacije je bodisi neposredno izpeljan iz prodaje primerljivih nepremičnin kot razmerje med letnim dohodkom in prodajno ceno (neposredna kapitalizacija) bodisi se izračuna na podlagi pričakovane ponavljajoče se stopnje donosa na kapital in določenih pogojev za donosnost. naložbe (kapitalizacija z donosom).
Diskontna stopnja se uporablja za izgradnjo modelov diskontiranja denarnih tokov. V tem primeru se trenutna vrednost zmanjša ponavljajoči se dohodek vsako leto napovedi, kot tudi hipotetični prihodki od prodaje.
Izračun modela diskontiranega denarnega toka se izvede po formuli:
| K = | K t | (3.3) |
| (1 + n) T |
Metoda kapitalizacije dohodka zahteva obsežno tržno raziskavo, ki temelji na analizi ponudbe in povpraševanja, ki zagotavlja informacije o trendih tržnih pričakovanj.
Narava uporabe metod vrednotenja nepremičnin je odvisna od problematike vrednotenja, izbire pristopov in zanesljivosti dobljenih ocen. Pri uporabi vseh treh metod ocenjevalec preveri tri ločene ocene. Pri kombiniranju stroškovnih meritev se upošteva relativna zanesljivost in uporabnost vsake metode.
| okrožja | Število ponujenih stanovanj, kos. | ||
| 2008 r. | 2009 r. | 2009 do 2008 v % | |
| C/Z | 15372 | 11325 | 73,7 % |
| S/W | 72412 | 56400 | 77,9 % |
| Center | 51300 | 45500 | 88,7 % |
| 204. četrtletje | 45521 | 37589 | 78,2 % |
| Skupaj: | 184605 | 150814 | 81,7 % |
