Întrebarea verificării legale a unui apartament înainte de cumpărare este pusă în principal de cumpărătorii care au decis achiziționarea unui anumit imobil. Scopul este simplu și evident - să vă protejați pe dvs. și proprietatea dvs. de creanțele viitoare ale terților. Dacă tranzacția are loc printr-o agenție imobiliară, atunci aceștia sunt obligați să verifice ei înșiși toate nuanțele legale. Dacă se decide încheierea unui acord fără ajutorul unui agent imobiliar, atunci este extrem de important să poți înțelege documentele și să știi ce este necesar pentru a reînregistra drepturile de proprietate.
Indiferent dacă tranzacția va fi finalizată cu ajutorul unei agenții calificate sau independent, este mai bine ca vânzătorul și cumpărătorul să aibă cunoștințe juridice de bază. Înainte de semnarea contractului și a transferului efectiv de bani, este important să colectați documentația necesară tranzacției.
Este imperativ să verificați documentele care confirmă drepturile vânzătorului asupra apartamentului. Documentul principal este un certificat de proprietate. În textul oricărui certificat, există referiri la documente care au stat la baza înregistrării unui drept pentru o persoană.
Cel mai adesea, astfel de documente de titlu sunt contracte de vânzare, donație, schimb. Este important pentru cumpărător să știe că pe spatele unui astfel de acord trebuie să existe un sigiliu FRS albastru. Dacă nu este acolo, atunci va fi imposibil să încheiem o afacere. Atât certificatul, cât și contractul vor fi transmise Fedului pentru a înregistra tranzacția.
Datele pașaportului indicate direct în certificat și contract trebuie să corespundă cu actul oficial de identitate. Dacă o persoană a schimbat pașaportul, atunci datele vechi sunt salvate pe ultima pagină a noului document.
Dacă este posibil, este mai bine să luați o copie a pașaportului vânzătorului și să verificați în mod independent autenticitatea documentului prin intermediul site-ului oficial al serviciului de migrare.
Este mai bine să găsiți o oportunitate de a păstra personal în mâinile dvs. certificatul original de înregistrare a proprietății. Trebuie să fie pe hârtie ștampilată cu un număr, precum și fără defecte, ștergeri și alte corecții. Documentul conține informații despre deținătorul drepturilor de autor, datele sale de pașaport și, în ceea ce privește imobilul, adresa și zona. De asemenea, certificatul va afișa informații despre prezența restricțiilor și sarcinilor, dar nu trebuie să uităm că acestea sunt indicate în momentul eliberării certificatului.
Înainte de a încheia un contract, trebuie să verificați proprietatea pentru sarcini, care, printre altele, includ arestarea, gajarea și închirierea. Informatii proaspete, corespunzatoare realitatii, pot fi gasite doar in extrasul din Registrul Unificat de Stat al Persoanelor Juridice pentru acest apartament.
Puteți comanda o declarație pe hârtie în persoană la Rezerva Federală sau la MFC. Dacă nu doriți să pierdeți timp în acest sens, atunci este mai bine să apelați la serviciile unui angajat al unei agenții imobiliare, astfel încât acesta să poată obține. Dacă forma electronică a certificatului este suficientă, atunci puteți face o cerere pe site-ul Rosreestr.
Necesar. La depunerea unui pachet de documente la FRS pentru înregistrarea dreptului de proprietate, va fi necesar atât un pașaport cadastral, cât și un pașaport tehnic. Dacă cel puțin una lipsește, vânzătorul trebuie să o facă. Mai mult, este mai bine să verificați personal corespondența locației pereților și ferestrelor în funcție de pașaport. Dacă există reamenajări, dar acestea nu sunt afișate în document, atunci este mai bine să ceri vânzătorului să-l actualizeze.
În cazul în care vânzătorul este căsătorit, atunci când vinde proprietăți imobiliare, el trebuie să ofere consimțământul soțului său. Conversația nu este despre confirmarea verbală, ci despre un document întocmit de un notar și certificat de acesta. Angajații FRS sau MFC, care vor depune documente pentru înregistrarea drepturilor, vor refuza să accepte dacă nu există consimțământul soțului.
Înainte de a cumpăra proprietăți imobiliare, asigurați-vă că o verificați singur. Anterior, acest lucru se putea face vizitând personal serviciul de înregistrare și comandând un extras din USRR. Orice persoană poate face o cerere, nu neapărat proprietarul. Structurile guvernamentale încearcă să țină pasul cu vremurile, iar astăzi poți comanda un certificat stând acasă, online.
Pentru a face acest lucru, trebuie să accesați site-ul oficial al Rosreestr, să accesați secțiunea „Persoane fizice” și să comandați un extras din Registrul de stat unificat, care va conține întreaga istorie a apartamentului. Cumpărătorul ar trebui să fie alertat dacă proprietatea a fost revândută frecvent.
Nu trebuie să uităm că persoanele înregistrate au dreptul de a locui într-un apartament. Înainte de a cumpăra proprietăți imobiliare, vânzătorul trebuie să scrie pe toată lumea. Cu toate acestea, există o mică nuanță - unele categorii de cetățeni pot apărea ulterior și își revendică dreptul de a locui în imobiliare:
Condamnat și externat temporar în locuri de izolare de societate;
- în curs de tratament și externat temporar la un dispensar de neuropsihiatrie;
- efectuarea serviciului militar;
- minorii care locuiesc în instituții de învățământ;
- pensionarii care locuiesc temporar în case de bătrâni.
Pentru a exclude prezența unor astfel de persoane, trebuie să solicitați un certificat extins de la vânzător, care este eliberat de serviciul de pașapoarte. Informațiile despre absența persoanelor înregistrate ar trebui să fie afișate în contractul de cumpărare și vânzare a apartamentului.
Înainte de a cumpăra, cumpărătorul poate cere vânzătorului să preia un certificat de la biroul locuințelor despre absența datoriilor pentru gaze, electricitate, alimentare cu apă etc. Un astfel de certificat trebuie să fie proaspăt, deoarece vorbim despre vânzătorul care plătește toate utilitățile. până în ultima lună. În caz contrar, noul proprietar va trebui să plătească datoriile.
Dacă cumpărați un apartament într-o clădire de elită, atunci trebuie să verificați datoriile pentru interfon, securitate, concierge și alte plăți suplimentare, dar obligatorii pentru rezidenți. Se întâmplă ca vânzătorul să fie în insolvență și în imposibilitatea de a plăti datoriile pentru apartament. Într-o astfel de situație, cumpărătorul se poate plăti singur, dar în detrimentul reducerii costului proprietății. Informațiile despre absența datoriilor ar trebui să fie afișate în contractul de cumpărare și vânzare.
Cumpărătorul poate fi alertat și în cazul în care certificatul menționează că apartamentul este moștenit. Întrebarea cheie aici este dacă există și alți moștenitori.
Dar chiar dacă au trecut 3 ani, nu trebuie să uităm că moștenitorul poate oferi instanței motive speciale pentru validitatea lipsei termenului. Și dacă instanța consideră că este posibil, atunci chiar și după 5 ani apartamentul poate fi restituit moștenitorului. Acest rezultat al situației este mai degrabă excepția decât regula, dar este mai bine să vă asigurați.
Împreună cu vânzătorul, puteți vizita notarul care i-a eliberat certificatul dreptului la moștenire și puteți solicita un certificat despre absența altor moștenitori sau despre renunțarea lor la moștenire. Nu se va putea obține un astfel de document fără vânzător, notarul nu va discuta cu persoane din afară care nu aveau nimic de-a face cu cazul moștenirii.
Într-o astfel de situație, există o cotă de risc pentru cumpărător, deoarece pentru ca serviciul de înregistrare să autorizeze reînregistrarea dreptului este necesar ca autoritățile de tutelă și tutelă să elibereze un permis corespunzător. Și o emit atunci când este confirmată cumpărarea altor bunuri imobile pentru copil. Ca urmare, este posibil ca banii să fi fost deja transferați, iar documentele nu vor fi acceptate de Fed.
Situațiile de viață sunt diferite și este mai bine să ceri vânzătorului înainte de cumpărare să furnizeze un certificat de la un dispensar de neuropsihiatrie că nu este înregistrat. În practică, astfel de certificate sunt rare.
Cu toate acestea, dacă în cursul conversațiilor cumpărătorului ceva a alertat comportamentul vânzătorului, merită totuși să ceri un astfel de document.
Astăzi vă vom spune la ce trebuie să acordați atenție atunci când cumpărați un apartament pe piața secundară, cum să verificați puritatea tranzacției și să recunoașteți în timp o schemă frauduloasă. Articolul este relevant în special pentru cei care cumpără singuri un apartament fără agent, precum și pentru cei care se îndoiesc de conștiința agentului imobiliar.
Primul pas în auto-verificarea unui apartament este comandați un extract proaspăt din USRN(Registrul unificat de stat al proprietăților imobiliare). Numele complet al unui astfel de extras este un extras din USRR privind principalele caracteristici și drepturi înregistrate asupra obiectului imobiliar (alias USRN-1, denumit anterior extras din USRR). Uneori, pentru a urmări istoricul transferului de drepturi la un apartament, este necesară o declarație „extinsă” - extras din USRN-4 privind transferul de proprietate.
Oricine poate obține aceste două extrase. Cele mai populare modalități de a obține extrase din USRN sunt prin intermediul MFC, la orice filială a Rosreestr sau a camerei cadastrale, în formă electronică prin site-ul oficial al Rosreestr. Prețurile pentru extrase și procedura de obținere a acestora pe site-ul Rosreestr.
Dacă aveți o înregistrare la Serviciile de Stat și aveți nevoie de mai multe extrase, puteți obține chei de acces la USRN FGIS pe site-ul Rosreestr și puteți comanda un pachet de 100 de extrase pentru doar 400 de ruble (adică 4 ruble per extras). Acesta este cât costă primirea unui extras pe hârtie la filiala Rosreestr.
Cel mai important lucru pe care îl veți învăța din extras este - cine este proprietarul apartamentului. Cu această persoană, veți încheia un contract de vânzare-cumpărare și îi veți da banii, deci este important să vă asigurați că totul este în regulă cu documentele sale. Dacă apartamentul este deținut de mai multe persoane, trebuie să verificați fiecare dintre ele înainte de tranzacție.
În extrasul primit din USRN găsiți documente pe baza cărora s-a înregistrat dreptul(contracte) și verificați limitarea inregistrarii drepturilor. Convinge-te singur documente de titlu. Cea mai mare atenție ar trebui acordată apartamentelor moștenite și locuințelor privatizate.
O altă secțiune importantă a declarației este restricții și sarcini. Cel mai adesea acestea sunt gaj (ipoteci), precum și arestări și interdicții privind acțiunile de înregistrare. Vă rugăm să rețineți că vânzarea unui apartament ipotecat va necesita un scris consimțământul gajantului- o bancă sau altă organizație care deține ipoteca. Prezența interdicțiilor sau arestărilor va fi motivul suspendării înregistrării.
Pentru a nu pierde timpul, asigurați-vă că solicitați vânzătorului să elibereze arestările și interzicerea acțiunilor de înregistrare chiar înainte de a trimite documente pentru tranzacție.
Arestările și interdicțiile pot fi impuse de instanță ca măsură provizorie sau de executorii judecătorești în cadrul procedurilor de executare silită.
Sfat: Din momentul primirii extrasului din USRN până la tranzacție, durează adesea ceva timp. Chiar dacă nu există date despre arestări în extras, nu fiți prea leneși pentru a obține un extras proaspăt înainte de a vă înregistra sau cel puțin verificați informațiile online de pe site-ul Rosreestr. Acest lucru va ajuta la evitarea surprizelor neplăcute la depunerea documentelor pentru înregistrare.
Din deciziile judecătorești puteți afla, de exemplu:
Foarte des, interesele vânzătorului în vânzarea unui apartament sunt reprezentate de agenții imobiliare sau rude. În acest caz, se emite numele reprezentantului procura legalizata. Puteți verifica validitatea împuternicirilor prin detaliile acestora în registrul de împuternicire de pe site-ul camerei notariale federale. Verificați și procurile termenul de valabilitate și puterile reprezentantului. Drepturile de a semna un contract de vânzare-cumpărare, de a solicita înregistrarea de stat la Rosreestr, de a primi bani trebuie să fie stipulate direct în împuternicire.
Pentru tranzacțiile cu proprietatea copiilor, nu uitați să primiți consimțământul autorităților de tutelă și tutelă!
Din păcate, piața secundară de locuințe este cel mai preferat habitat pentru escrocii de apartamente. După ce a decis să cumpere o astfel de proprietate, cumpărătorul trebuie să fie extrem de vigilent și atent. Cea mai bună opțiune pentru a verifica puritatea legală a tranzacției este monitorizarea completă a documentației pentru obiectul vânzării. Dacă contactați agenția, experții vor verifica cu siguranță toate documentele înainte de încheierea tranzacției. Cu toate acestea, este de dorit ca cumpărătorul să aibă o idee clară despre cum să verifice apartamentul înainte de a cumpăra și pentru ce plătește agenților o taxă.
Dacă casa achiziționată este curată din punct de vedere legal, nimeni după tranzacție nu va putea contesta legalitatea acesteia. Această teză este adevărată doar dacă este stabilită cu precizie: proprietarul anterior a primit drepturile asupra imobilului în deplină conformitate cu legea, iar apartamentul nu are așa-zisele sarcini.
În timpul procesului de verificare, pot apărea diverse capcane. Este mai bine pentru cumpărător să afle în prealabil despre ele, pentru că se va despărți de o sumă substanțială de bani.
Pentru a evita îngrijorările inutile și posibilele costuri ale litigiilor, studiați pașii pas cu pas necesari pentru a verifica puritatea legală a unui obiect. Sarcina principală este de a înțelege clar ce documente trebuie verificate înainte de a cumpăra un apartament.
Primul pas de verificare pe care trebuie să-l facă cumpărătorul sau agentul care îi reprezintă interesele. Poate fi un acord de donație, schimb, vânzare-cumpărare, închiriere sau un certificat care confirmă dreptul la moștenire.
Roci subacvatice: Uneori, proprietarul vinde de urgență un apartament care, conform documentelor, i-a fost moștenit recent sau donat de către un străin - acesta este un motiv serios pentru a fi precaut. Este posibil ca vânzătorul să arate o decizie judiciară eficientă. În fiecare dintre aceste cazuri, luați-vă grija să examinați cu atenție autenticitatea tuturor lucrărilor. Corecțiile și ștergerile sunt inadmisibile în ele, iar semnăturile persoanelor responsabile trebuie să fie prezente de ambele părți.
Solicitați proprietarului să prezinte un extras din URSS. De asemenea, inainte de a cumpara, poti verifica singur apartamentul prin Rosreestr scriind o cerere, platind o taxa si oferind o carte de identitate.
Roci subacvatice: O declarație extinsă cu o istorie detaliată a obiectului poate fi obținută numai de proprietar, deci este mai bine să-i cereți un document. Datele imobiliare mai vechi de 1998 pot să nu apară în baza de date Rosreestr - aceasta este o confirmare directă a purității legale a apartamentului. Dacă, dintr-un anumit motiv, aveți îndoieli, trimiteți o cerere către Departamentul de Politică a Locuinței, este gratuită.
Vorbim despre un plan tehnic și un pașaport cadastral, care reflectă parametrii locuinței și indică toate reamenajările legale.
Roci subacvatice: Avizul pentru reorganizare se emite de către serviciul municipal. În caz contrar, sunt considerate ilegale, ceea ce poate aduce o mulțime de probleme noilor proprietari.
Când cumpărați, trebuie să verificați nu numai apartamentul. Persoana care l-a pus în vânzare ar trebui, de asemenea, să fie străpunsă. Așa că a cere vânzătorului să vă arate pașaportul este destul de potrivit. Puteți lovi cu pumnul o persoană folosind datele pașaportului său pe site-ul oficial al FMS din Rusia.
Roci subacvatice: Un punct important la verificarea vânzătorului este informații despre capacitatea sa juridică. Cel puțin, puteți să vă întrebați vecinii, deși o persoană adecvată va pregăti singuri un set de astfel de documente pentru a asigura transparența tranzacției.
Solicitați un extras detaliat din cartea casei. De exemplu, autoritățile tutelare sunt responsabile pentru protejarea drepturilor minorilor. Interesele pacienților internați pe termen lung într-o casă de îngrijire medicală sau într-o instituție corecțională sunt, de asemenea, protejate de stat. Dacă vânzătorul este într-o căsătorie înregistrată, ar trebui să vă asigurați că celălalt soț nu se opune tranzacției.
Roci subacvatice: Uneori, persoanele care au fost raportate ca dispărute își vor revendica brusc drepturile de proprietate după vânzare. Dacă apar astfel de informații, merită să le verificați sau chiar să continuați să căutați o opțiune mai curată din punct de vedere legal.
Când verificați puritatea legală a oricărei tranzacții, amintiți-vă întotdeauna despre brânza gratuită într-o capcană de șoareci. Dacă întâlnești o opțiune la un cost clar subestimat, gândește-te de mai multe ori dacă merită să te implici într-o astfel de aventură. Fiți dublu atenți dacă, în procesul de comunicare cu vânzătorul, observați cum se joacă constant, evitând să răspundă la întrebări simple și grăbindu-se să finalizeze tranzacția cât mai curând posibil.
Povești de viață
Pentru o lungă perioadă de timp, ei căutau o „piesă copeck” pentru copii, iar acum a apărut o opțiune profitabilă. Proprietarul a spus că și-a îngropat tatăl în urmă cu șapte luni și vinde apartamentul cu o valoare mai mică decât valoarea de piață, doar pentru a scăpa cât de repede de amintirile triste. Eu și soția mea suntem puțin familiarizați cu problemele juridice, așa că am apelat la specialiști imobiliari pentru ajutor. Un avocat al companiei a sfătuit să ia o pauză în negocieri, în timp ce va face câteva solicitări deocamdată. Și nu degeaba! S-a dovedit că anterior a fost înregistrată în apartament o rudă, care acum se află în închisoare. După întoarcerea din închisoare, el este legal eligibil pentru locuințe. Este bine că am mers la profesioniști! Acum, fiica mea și ginerele ei locuiesc într-un apartament frumos, curat din punct de vedere legal, pe care agenția l-a găsit pentru noi.
Atunci când cumpărați o casă pe piața secundară, trebuie să fiți mai atenți la verificarea documentelor pentru un apartament. După ce ați cumpărat o proprietate și nu ați verificat toate documentele, există o mare probabilitate de a primi probleme cu datoriile proprietarului anterior sau, chiar mai rău, va trebui să vă împărțiți proprietatea cu străini. Vom analiza cum să evităm astfel de situații în acest articol.
Cel mai adesea, din cauza neatenției cumpărătorului, se efectuează tranzacții, al căror rezultat este achiziționarea de bunuri imobiliare cu grevare a drepturilor terților. Pentru a preveni acest lucru, se propune organizarea unui număr de evenimente și achiziționarea unui apartament „din mână” cu riscuri minime pentru cumpărător. Citiți cum să faceți acest lucru mai jos.
Este mai bine să verificați puritatea legală a zonei rezidențiale pe care o doriți apelând la ajutorul unui avocat specializat în probleme imobiliare. Curiozitatea și perseverența în aceste condiții te vor ajuta să-ți cumperi un apartament curat, iar fiind prea leneș să verifici toate informațiile, tu, ca cumpărător, îți riști banii.
În primul rând, acordați atenție următoarelor puncte înainte de a începe să verificați apartamentul conform instrucțiunilor.
Mai sus a fost prezentată o listă prin care trebuie să verificați puritatea legală a apartamentului achiziționat. Vânzătorul trebuie să aibă aproape toate documentele înainte de vânzare.
Fraudalii vin adesea cu scuze și încearcă să se joace pentru timp. Dacă, presupus din cauza uitării, neatenției sau angajării, vânzătorul nu furnizează pachetul necesar de documente - nu vă grăbiți să cumpărați. Este mai bine să exagerați decât să nu exagerați.
Dacă proprietatea aparține soțului și soției (cumpărate în căsătorie), atunci este necesar acordul ambelor părți la vânzare. Nu trebuie să fie exprimat oral, cereți consimțământul notarial de la unul dintre soți.
O excepție poate fi o familie care are un contract de căsătorie în care se precizează cine deține apartamentul.
Pentru a verifica istoricul tranzacțiilor cu un apartament, trebuie să luați un extras de la stat. înregistrarea despre istoricul tranzacțiilor. Această procedură este efectuată de vânzătorul imobilului sau de o persoană în care are încredere. Un astfel de document este preluat de la MFC sau Companies House.
După ce ați primit extrasul, vedeți dacă apartamentul a fost adesea revândut. Dacă da, atunci ar trebui să fii în gardă și să o verifici mai amănunțit, implicând avocații în proces.
Verificarea reamenajării nu va dura mult. Nu este nevoie să implicați specialiști în acest proces, este suficient să verificați personal planul apartamentului cu cel existent. Asigurați-vă că toți pereții, ușile și încăperile întunecate sunt la locul lor. Acest lucru va fi suficient pentru verificare.
Înainte de vânzarea apartamentului, toate persoanele înregistrate trebuie eliberate, altfel, chiar și după schimbarea proprietarului, au dreptul de a locui pe teritoriul locuinței cu noul proprietar. Acești cetățeni pot fi eliberați numai prin instanțe.
Cum pot verifica acest lucru? Vânzătorul trebuie să preia un certificat de la biroul de pașapoarte, care să indice prezența cetățenilor înregistrați.
Cum se verifică temporar persoanele înregistrate în apartamentul achiziționat? Acest moment este mai scrupulos și necesită o atenție specială. Contactați proprietarul cu biroul de pașapoarte și aflați dacă cineva a fost externat nu într-un nou loc de reședință, ci într-un dispensar psihiatric, un loc de detenție, o instituție de învățământ. Dacă răspunsul este afirmativ, atunci acordul ar trebui abandonat, deoarece la întoarcere, aceste persoane au dreptul să locuiască împreună cu dvs.
Dacă aveți dubii, atunci cei înscriși temporar în apartament pot fi verificați într-un alt mod - conform chitanței de facturi la utilități. De obicei indică numărul total de prescrise. Prin urmare, înainte de tranzacție, această sumă ar trebui să fie egală cu zero.
Dacă tranzacția are loc cu un apartament ereditar, atunci trebuie să contactați notarul care se ocupa de caz. El trebuie să confirme în scris că alți solicitanți de proprietăți imobiliare au refuzat și apartamentul are un singur moștenitor actual.
Dacă familia a achiziționat apartamentul în căsătorie, atunci ar trebui să solicitați o declarație notarială a celui de-al doilea proprietar pentru consimțământul la vânzare.
O astfel de declarație nu va fi necesară dacă soții au un acord prenupțial care indică în mod clar clauza privind proprietatea separată.
Un vânzător onest ar trebui să vândă un apartament fără datorii. Pentru a face acest lucru, el trebuie să plătească toate facturile de utilități, electricitate și gaz.
Pentru a nu cumpăra locuințe cu restanțe, parcurgeți toate organizațiile descrise mai sus cu vânzătorul și obțineți informații despre restanțe în ultimele luni. Fără a face această procedură, biroul de locuințe nu va sta la ceremonie, ci va cere datorii de la dvs. Această situație este rezolvabilă în instanță, dar banii și timpul petrecut nu merită.
Se întâmplă ca proprietarul să nu-și poată plăti facturile la utilități. Această situație este rezolvată prin întocmirea unui acord de depozit. În care este indicată suma datoriilor și se îndreaptă către plata datoriilor.
Acordul de cumpărare și vânzare prevede că proprietarul a închis toate datoriile și, dacă apar plăți ascunse, proprietarul anterior va trebui să plătească pentru acestea.
În concluzie, aș dori să notez următoarele. Observați vânzătorul, vedeți dacă încearcă să ascundă întâlnirea cu vecinii, dacă vă îndeplinește dorințele. Își inventează scuze pentru a furniza acest document sau acela.
